Bijlage: ontwerpend onderzoek

Bijlage: ontwerpend onderzoek Door middel van ontwerpend onderzoek trachten we inzichten en scenario’s te ontwikkelen voor bepaalde afgebakende plekken in het RUP. Uit dit ontwerpend onderzoek worden een aantal krachtlijnen afgeleid, die vertaald zullen worden in de stedenbouwkundige voorschriften voor deze projectzone. disclaimer In het volgende hoofdstuk worden voor elk van de woonprojectzones aan de hand van ontwerpend onderzoek een aantal mogelijke invullingen (scenario’s) onderzocht. Geen van deze scenario’s is bindend voor de invulling of realisatie op de site. De bedoeling van dit onderzoek ligt in hoofdzaak in het detecteren van een aantal mogelijkheden, randvoorwaarden of beperkingen die per gebied bepalend zullen zijn bij een later ontwerp en uiteindelijke realisatie. Deze elementen worden doorvertaald in de stedenbouwkundige voorschriften. Uiteindelijk zullen deze voorschriften gehanteerd worden om een projectvoorstel of stedenbouwkundige aanvraag in deze gebieden te beoordelen.

Bijlage 1: Ontwerpend onderzoek voor de proj ectzone Victor Braeckmanlaan Rozebroekslag

De huidige, beperkte ontwikkelingsmogelijkheden binnen het bijzonder plan van aanleg en de hogere saneringskost die aan deze percelen verbonden zijn, blokkeren momenteel de ontwikkeling van de site. Eigendomsstructuur

Biologische waardering

Een aantal percelen in, evenals de meeste percelen aansluitende op de projectzone, worden als biologisch zeer waardevol aangeduid.

RUP nr. 153A ‘Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan – Antwerpsesteenweg’ Bijlage ontwerpend onderzoek

1/17

ER WERDEN VOOR DEZE SITE 4 ONTWERPVARIANTEN GEMAAKT: BASISONTWERP VOLGENS HUIDIGE BPA SA3 SINT-BAAFSKOUTER Totale oppervlakte terrein: 5150m² Totale vloeroppervlakte: 1230m² - maximaliseren woonfunctie: 9 woonentiteiten Bebouwingscoëfficiënt BC: 14% Vloer/terreinindex V/T: 0.25


2/17

ONTWERPEND ONDERZOEK VOORSTEL 1: GESLOTEN FRONT AAN DE STEENWEGZIJDE MET TWEE BOUWBLOKKEN ACHTERIN Totale oppervlakte terrein: 5150m² Totale vloeroppervlakte: 5055m² Waarvan wonen: 3915m² (30 WE- bruto 130m²) Waarvan commercieel 1140m² Bebouwingscoëfficiënt BC 40% Vloer/terreinindex V/T 1


3/17

ONTWERPEND ONDERZOEK VOORSTEL 2: OPEN FRONT + 1 KLEIN BOUWBLOK (3 BOUWLAGEN) Totale oppervlakte terrein: 5150m² Totale vloeroppervlakte: 4870m² Waarvan wonen 3870m² - 30WE (bruto 130m²) Waarvan commercieel 1000m² Bebouwingscoëfficiënt BC: 35% Vloer/terreinindex V/T: 1


4/17

ONTWERPEND ONDERZOEK VOORSTEL 3: OPEN FRONT AAN DE STEENWEGZIJDE Totale oppervlakte terrein 5150m² Totale vloeroppervlakte 4195 m² Waarvan wonen 3195 m² - 24WE (bruto 130m²) Waarvan commercieel 1000m² Bebouwingscoëfficiënt BC 30% Vloer/terreinindex V/T 0,80


5/17

ONTWERPEND ONDERZOEK VOORSTEL 4: MET BEHOUD VAN DE WONING ACHTERIN Dit voorstel kan ook een tussenstap zijn bij het realiseren van een van de andere scenario’s, waarbij de bestaande woning tijdelijk behouden blijft zolang het volume vooraan aan de straatzijde niet wordt gerealiseerd. Indien dit volume wel wordt ontwikkeld, kan de woning niet langer behouden blijven.

AFWEGING ALTERNATIEVEN Het voorstel volgens het huidige BPA geeft enkel de huidige mogelijkheden op het perceel weer. Het is wenselijk, naar analogie met de overige stedelijke woongebieden, een andere invulling voor het terrein te onderzoeken die meer uitgaat van een hedendaagse visie en invulling op het gebied. Deze vertrekt ook van een idee van het mengen van functies, terwijl het huidige BPA enkel wonen toelaat. Dit wordt in de ontwerpvarianten onderzocht. Worden de verschillende voorgestelde alternatieven tegenover elkaar afgewogen, dan gaat de voorkeur uit naar een scenario waarbij aan de straatzijde een aantal bouwblokken worden gerealiseerd met doorsteken en zichten naar het achterliggende groen. Een gesloten front aan de steenweg, waarbij de link met het groen volledig doorgesneden wordt, is niet wenselijk. De omliggende bebouwing bestaat voornamelijk uit kleinschaligere rijbebouwing en, aan de overzijde van de Rozebroekslag, iets grotere vrijstaande bebouwing. Om de invulling op de hoek een harmonische overgang tussen beide typologieën te laten vormen, gaat de voorkeur uit naar een open front langsheen de steenweg. Voorstel 1 wordt om die reden niet weerhouden. Voorstellen 2 en 3 gaan allebei uit van een open front aan de steenweg. Het verschil tussen beide is het al dan niet toelaten van een gebouw in ‘tweede lijn’ of dieper in het bouwblok gelegen. Gelet op de schaal van het bouwblok en de omliggende typologieën wordt geoordeeld dat een derde bouwblok in het gebied de woonkwaliteit van de omliggende bouwblokken en achterliggende vrijstaande woning, teveel zou hypothekeren. Bovendien sluit dit te dicht aan op de achterliggende biologisch


6/17

waardevolle percelen. De voorkeur gaat daarom uit naar het scenario waarbij het open front aan de steenweg een doorkijk mogelijk maakt naar het achterliggende groen, zonder dit verder in te vullen met een derde bouwblok. Naar terreinbezetting wordt zal daarom verder gewerkt met de bezettingsgraden zoals in voorstel 3. Voorstel 4 (met behoud van de bestaande woning achterin) kan gelezen worden als een alternatief maar ook als een tussentijdse oplossing, waarbij een deel van het terrein, op de hoek, al een nieuwe invulling krijgt en de overige delen pas worden ontwikkeld wanneer de bestaande woning wordt verlaten. Rekening houdende met de inkleuring als bijzonder waardevol gebied in de biologische waarderingskaart worden aan de diepte en de voorschriften van de verkaveling aan de Johannes Hartmannlaan geen wijzigingen aangebracht. Dit deel van het terrein krijgt bebouwingsmogelijkheden volgens de geldende verkaveling en wordt daarom niet in het RUP mee opgenomen. Op te nemen in het RUP

Zone voor stedelijk wonen Verplicht te volgen bouwlijn zoals aangeduid op plan Verplichte doorsteken tussen de bouwblokken - minimaal 10m breed Nevenfunctie mogelijk - enkel op gelijkvloers BC (bezettingscoëfficiënt): 30% Maximale bouwhoogte 10m Beperkt hoogteaccent mogelijk tot een bouwhoogte van 13m voor de hoek Victor Braeckmanlaan-Rozebroekslag.

Bijlage 2: Ontwerpend onderzoek woonprojectzone Bromeliastraat Kenmerken: Terrein: o 6.877m² (groen afgebakend op 3d-model) – 1 eigenaar o 1 woning op terrein zelf o Groen bomenmassief in de hoek van het terrein langsheen de Victor Braeckmanlaan: best zoveel mogelijk behouden. Grenzend aan terrein: o Ten oosten: 2 percelen die uitkomen op de Bromeliastraat: 1 met woning van eigenaar, 1 waarvoor verkaveling bestaat voor 3 loten. o ten westen 2 grote appartementsblokken (7 bouwlagen), ten oosten woningen in de Bromeliastraat van 2 tot 3 bouwlagen. o ten noorden: garageboxen, bereikbaar via de Oscar De Reusestraat (ingang naast bestaand appartementsgebouw). RUP nr. 153A ‘Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan – Antwerpsesteenweg’ Bijlage ontwerpend onderzoek

7/17

Luchtfoto

3d-beeld bestaande toestand

Randvoorwaarden voor ontwikkeling Richtdichtheid aan 25 woningen per hectare: circa 17 woningen. Mix tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen, waarbij meergezinswoning aansluit op bestaande appartementen en eengezinswoningen aansluiten op bestaande eengezinswoningen  min. 50% grondgebonden woningen, mgw niet verplicht. Schakelwoningen mogelijk. Groenzone met waardevolle bomen in de hoek aan de Victor Braeckmanlaan instandhouden: min. 1000m² Fiets- en voetgangersdoorsteek wenselijk tussen Victor Braeckmanlaan en Oscar De Reusestraat (overleg met aanpalende eigenaar nodig). Mogelijke invulling 1 Antwoord op appartementen: afsluiten met slank torentje van circa 6 bouwlagen: 1 appartement per bouwlaag, inplanting op ongeveer zelfde lijn als bestaande appartementen. Omwille van bouwen nabij de perceelsgrens (circa 5m) is minimum overleg & akkoord met eigenaars appartementen nodig. Antwoord op achtertuinen van woningen in de Bromeliastraat: nieuwe reeks rijwoningen rug aan rug. Tuinen min. 15m diep. Max. 2 bouwlagen. Geen parkeren aan de woning zelf, maar gegroepeerd in parkeerhaven nabij meergezinswoning of ondergronds. Van parkeerhaven te voet tot woning. Groene zone vooraan vrijwaren, min. 1000m². Voetgangers- en fietsdoorsteek naar achterliggende straat Totaal: 9 egw + 6 mgw = 15 entiteiten Overzichtsbeelden

Zicht stadinwaarts Zicht staduitwaarts


8/17

Zicht op woonerf


9/17

Mogelijke invulling 2 Mgw in binnengebied, min. 10m afstand van de perceelsgrenzen: circa 8 app. Antwoord op achtertuinen van woningen in de Bromeliastraat: nieuwe reeks rijwoningen rug aan rug. Tuinen min. 15m diep. Max. 2 bouwlagen. Geen parkeren aan de woning zelf, maar gegroepeerd in parkeerhaven nabij meergezinswoning of ondergronds. Van parkeerhaven te voet tot woning. Groene zone vooraan vrijwaren, min. 1000m². Voetgangers- en fietsdoorsteek naar achterliggende straat Totaal: 9 egw + 8 mgw = 17 entiteiten Overzichtsbeelden

Zicht op woonerf


10/17

Mogelijke invulling 3 Nieuwe typologieën: schakelwoningen / langswoningen Langswoningen (brede ondiepe woningen, 10m breed x 8m diep) als antwoord op achtertuinen van woningen in de Bromeliastraat: o.w.v. minder goede oriëntatie (NO-gerichte tuinen) bredere gevels zodat zonlicht maximaal langs voorzijde kan binnenvallen. Langs andere zijde (als antwoord op bestaande hoge meergezinswoningen): schakelwoningen, 3 bouwlagen, waarbij de woningen hetzij achter elkaar geschakeld zijn, hetzij boven elkaar. Parkeren gebeurt (half-)ondergronds onder de woningen of onder het (private?) woonerf. Groene zone vooraan vrijwaren, min. 1000m². Voetgangers- en fietsdoorsteek naar achterliggende straat Totaal: 6 langswoningen / 12 geschakelde woningen: 18 entiteiten Overzichtsbeelden

Zicht op woonerf


11/17

Bijlage 3: Ontwerpend onderzoek woonprojectzone Al fons Braeckmanlaan Kenmerken: Terrein zelf: o 20.922m² groot (groen aangeduid op luchtfoto) – 1 eigenaar o Momenteel ingevuld door één woning (eigenaar) o Mogelijke invulling bestaand BPA: circa 13 woningen (perceel min. 1.500m², perceelsbreedte min. 20m breed, gebouw min. 10m breed, 18m diep)  achterhaald Grenzend aan terrein: o Ten westen en noorden: groenzone die doorloopt tot Nieuwelaan (buffergroen) o Ten zuiden: weilanden (parkgebied) o Ten oosten: voornamelijk eengezinswoningen, sporadisch een meergezinswoning.

Bestaande perceelsstructuur

Mogelijkheden bestaand BPA

Randvoorwaarden voor ontwikkeling Richtdichtheid aan 25 woningen per hectare: circa 52 woningen. Perceel 383c (westelijk perceel) wordt volledig groen behouden en wordt mee geïntegreerd in de zone voor buffergroen van de Nieuwelaan. Mix tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen, waarbij meergezinswoningen als volumes in het park te gast zijn en de eengezinswoningen de bestaande eengezinswoningen afwerken.  Per fase en in totaliteit: max. 50% meergezinswoningen. Woonerf als toegang tot meergezinswoningen en eengezinswoningen. Parkeren: voor de meergezinswoningen ondergronds parkeren, voor de eengezinswoningen voorkeur voor gegroepeerd parkeren of in de ondergrondse garage van de meergezinswoning. Bestaande waardevolle bomen zoveel mogelijk behouden. Toekomstscenario voor eventuele herinvulling na sloop woning (fasering)


12/17

Mogelijke invulling 1  3 blokjes van 8 appartementen langsheen de bufferstrook (visuele relatie en ritmiek vanuit Nieuwelaan): 24 mgw in 2 fases  Eengezinswoningen (2 x 5) in binnengebied achter bestaande woning: 10 egw  Woningen (2 x 5) langsheen bestaande Alfons Braeckmanlaan, achteraan op het perceel ingeplant omwille van oriëntatie. Toegang kan eventueel via achterzijde gebeuren: 10 egw  Centrale parkeerhaven en plein tussen woningen en meergezinswoningen (parking voor de eengezinswoningen)  Voetgangerspad vanaf centrale parkeerhaven tot aan de woningen.  Ondergronds parkeren voor de meergezinswoningen.  Bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te integreren in ontwerp.  Na sloop bestaande woning: plaats voor 6 eengezinswoningen.  Totaal: 26 egw en 24 mgw = 50 entiteiten Overzichtsbeelden per mogelijke fase (telkens met en zonder sloop bestaande woning)

Zicht vanuit Alfons Braeckmanlaan / Zicht vanuit bufferstrook richting woonerf / Zicht van einde woonerf richting bufferstrook


13/17

Mogelijke invulling 2  3 blokjes van 10 appartementen langsheen de bufferstrook (visuele relatie en ritmiek vanuit Nieuwelaan) – in 2 fases  Eengezinswoningen langs de Alfons Braeckmanlaan en in binnengebied (tuin aan tuin): 20 egw  Ondergronds parkeren voor de meergezinswoningen.  Bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te integreren in ontwerp.  Na sloop bestaande woning: plaats voor 2 reeksen van 5 woningen (tuin aan tuin): 10 egw + bijkomend blokje mgw (10 entiteiten)  Totaal: 30 egw en 30 mgw = 60 entiteiten Overzichtsbeelden per mogelijke fase (telkens met en zonder sloop bestaande woning)


14/17

Bijlage 4: Ontwerpend onderzoek woonprojectzone Everstraat – Nieuwelaan Kenmerken:  Terrein zelf: o 12.721m² (groen afgebakend) o Versnipperde eigendomsstructuur (elke kleur = andere eigenaar, totaal 7) o In gewestelijk RUP afbakening Grootstedelijk Gebied Gent: Stedelijk Woongebied  verdere invulling noodzakelijk  Grenzend aan terrein: o Ten zuiden en oosten: groenzone die doorloopt tot Nieuwelaan (zone voor buffergroen) o Ten noorden: Antwerpsesteenweg: voornamelijk woningen, gaande van rijwoningen tot open bebouwingen (van west naar oost) o Ten westen: Everstraat: eengezinswoningen (GB, HOB, OB).

Te onderzoeken terrein

Versnipperde eigendomsstructuur

Randvoorwaarden voor ontwikkeling  Richtdichtheid aan 25 woningen per hectare: circa 32 woningen.  Woonerf als toegang tot binnengebied: sloop één van de bestaande woningen noodzakelijk, hetzij langs Antwerpsesteenweg, hetzij langs Everstraat.  Bij voorkeur waardevolle woning (op oranje gekleurd perceel) links van de te slopen bebouwing te behouden, + waardevolle woning langsheen Everstraat (op donkerpaars gekleurd perceel) te behouden.  Mix tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen, waarbij meergezinswoningen als volumes in het park te gast zijn en de eengezinswoningen de bestaande eengezinswoningen afwerken: max. 50% mgw in elke fase en in totaliteit. Mgw zijn echter niet verplicht. Schakelwoningen en vernieuwende woontypologie stimuleren.  Parkeren gegroepeerd in parkeerhaven voor de woningen, of bij voorkeur ondergronds.  Bestaande waardevolle bomen zoveel mogelijk behouden.


15/17

Mogelijke invulling 1 Noodzakelijke sloop woning vooraan Antwerpsesteenweg voor toegang binnengebied Nieuw woonerf-inrit vanuit Antwerpsesteenweg Voetgangersdoorsteek over woonerf naar Everstraat langs bestaande inrit. 2 blokjes van 7 à 8 appartementen langsheen de bufferstrook (visuele relatie en ritmiek vanuit Nieuwelaan) Eengezinswoningen (3 x 5) in binnengebied als antwoord op achtertuinen woningen Everstraat. Centrale parkeerhaven en plein midden in woonerf (parking voor de eengezinswoningen) Voetgangerspad vanaf centrale parkeerhaven tot resterende woningen. Ondergronds parkeren voor de meergezinswoningen (kan eventueel uitgebreid worden om parkeren voor eengezinswoningen ook ondergronds te voorzien). Bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te integreren in ontwerp + nieuwe bomen Totaal: 15 egw + 15 app: 30 entiteiten overzichtsbeelden


16/17

Mogelijke invulling 2 Noodzakelijke sloop woning vooraan Antwerpsesteenweg voor toegang binnengebied Nieuw woonerf-inrit vanuit Antwerpsesteenweg Voetgangersdoorsteek over woonerf naar Everstraat langs bestaande inrit. Eengezinswoningen (3 x 5) in binnengebied als antwoord op achtertuinen woningen Everstraat. Langswoningen (breed en ondiep, 10m breed x 8m diep) langs oostelijke grens gebied o.w.v. maximaal capteren van zonlicht langs voorzijde (zuidwest) Patiowoningen in het centrale middengedeelte, met ramen en tuin naar zuiden gericht. Centrale parkeerhaven en plein vooraan aan het woonerf, bij voorkeur ondergrondse parkeergarage met inrit vanaf dit plein, te voorzien onder middenblok. Voetgangerspad vanaf centrale parkeerhaven tot aan de woningen, eventuele doorsteek naar Nieuwelaan (niet op tekening). Bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te integreren in ontwerp + nieuwe. Totaal: 15 egw + 6 langswoningen + 13 patiowoningen: 34 woningen overzichtsbeelden


17/17

Bijlage: ontwerpend onderzoek

Recommend Documents