Bijlage 5. bij agendapost portefeuillehoudersoverleg Wonen d.d. 25 juni 2015 Discussienota definiëring schaarste – reikwijdte verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2014 Inleiding In de wijzigingsvoorstellen voor de verordening Woonruimtebemiddeling is een voorstel opgenomen over de reikwijdte van de verordening. De reikwijdte wordt bepaald door de definiëring van wat schaarse goedkope woningen zijn én de mate waarin als gevolg van die schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten op treden. Verschillende reikwijdten hebben, voor zowel gemeenten als corporaties, alsmede voor regulier en urgent woningzoekenden, voor- en nadelen. Grofweg worden in deze notitie 3 varianten uitgewerkt, maar er zijn meerdere varianten denkbaar. Voornamelijk door het benoemen van andere huurprijsgrenzen, waarmee de schaarse goedkope woningvoorraad wordt gedefinieerd. Door het beschrijven van de 3 varianten worden de consequenties in beeld gebracht van de keuze voor een bepaalde reikwijdte van de verordening. Dit als basis voor de discussie die hierover gevoerd kan worden om tot een goede zienswijze in reactie op de wijzigingsvoorstellen te komen. Op grond van de ingediende zienswijzen, door gemeenten en corporaties, zal een definitief wijzigingsvoorstel ter vaststelling aan het algemeen bestuur worden voorgelegd. Deze notitie wordt aangeboden bij de stukken voor de behandeling van de wijzigingsvoorstellen ten aanzien van de Verordening Woonruimtebemiddeling 2014. Deze stukken worden door het portefeuillehoudersoverleg Wonen behandeld op 19 juni 2014 en door het dagelijks bestuur op 9 juli 2014. Na de voorlopige vaststelling van de wijzigingsvoorstellen door het dagelijks bestuur zal deze notitie ook meegestuurd worden bij de stukken die voor de drie maanden durende consultatieronde naar gemeenteraden en corporaties zullen worden gestuurd (11 juli t/m 12 oktober 2014). Als nadere onderbouwing van de schaarste en de drie uitgewerkt varianten zijn er twee bijlagen bij deze notitie gevoegd: Bijlage 1. Samenvattende tabel 3 varianten goedkope schaarse woonruimte Bijlage 2. Onderbouwing en toelichting van de schaarsteberekening Variant 1. Schaarse goedkope woningvoorraad omvat alle goedkope corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens ( €699 prijspeil 2014) Binnen deze eerste variant worden de schaarse goedkope woningvoorraad gedefinieerd als alle corporatiewoningen tot de huurprijsgrens (€699). Dit is de variant die in de wijzigingsvoorstellen van de verordening is opgenomen. Dit is ook overeenkomstig de huidige Huisvestingsverordening 2006 en de in februari vastgestelde verordening Woonruimtebemiddeling 2014. Ook sluit dit aan op de door de provincie Zuid-Holland vastgestelde regionale Woonvisie waarin gesteld wordt dat alle huurwoningen tot deze grens in onze regio schaars zijn. De keuze voor deze variant vloeit voort uit het gegeven dat de vraag naar goedkope huurwoningen vele malen groter is dan het aanbod van goedkope huurwoningen (zie bijlage 2). Er is dus sprake van schaarste. Uit de hoge marktdruk en de lange benodigde inschrijfduur is af te leiden dat er ook sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardig effecten van schaarste en verdringing in tijd. Een groot deel van de woningzoekenden vist regelmatig achter het net bij het reageren op een woning en moet gedurende lange tijd wachten om aan de beurt te komen voor een woning. Binnen de stadsregio is het daarom verdedigbaar dat alle woningen tot de liberalisatiegrens (€699) voor de doelgroep met voorrang aan huishoudens met een maximaal inkomen van €34.678 (prijspeil 2014) worden aangeboden.
1
Met deze inkomensgrens wordt aangesloten bij de Tijdelijke Regeling diensten van algemeen en economisch belang toegelaten instelling volkshuisvesting(DAEB). In de volksmond ook wel de Europese Richtlijn of de DAEB-grens genoemd. Binnen deze algemene, voor al deze schaarse woningen geldende, passendheidsvoorwaarde kunnen nog subcategorieën worden gedefinieerd. Hier gaat het om schaarse categorieën woningen voor specifieke doelgroepen. Bijvoorbeeld woningen tot de kwaliteitskortingsgrens voor jongeren met een laag inkomen, grote woningen voor grote huishouden of zeer goedkope woningen voor de huishoudens met de laagste inkomens. De schaarste aan deze categorieën woningen kunnen per gemeente anders zijn, afhankelijk van de woningvoorraad. Op basis van de geconstateerde schaarste kan de algemene passendheidsvoorwaarde, gericht op het stellen van een maximum inkomen bij de liberalisatiegrens, worden onderverdeeld in meerdere maximum inkomensgrenzen bij verschillende huurprijzen onder de liberalisatiegrens. Of er kan op basis van de aard of de omvang van de woning een passendheidsvoorwaarde worden toegevoegd. Door de schaarse goedkope woonruimte zo ruim te definiëren kunnen gemeenten maximaal sturen op de verdeling van de desbetreffende vrijkomende woningen. De verordening bepaalt immers waar de verdeling van de woonruimte aan moet voldoen en wie er voorrang krijgen op grond van de passendheidsvoorwaarden. Ook is er met deze definitie maximaal ruimte om in maximaal 50%, van de jaarlijks binnen een gemeente vrijkomende schaarse woningen, woningzoekenden met een regionale binding te huisvesten, en in maximaal 50% daarvan (dus: maximaal 25%) woningzoekenden met binding aan een kern van die gemeente te huisvesten. Hiermee kan verdringing van deze woningzoekenden door woningzoekenden van buiten de regio en de gemeente of kern, worden bestreden. Tegenover deze maximale sturingsmogelijkheden staat een maximale administratieve last. Alle, als schaars benoemde woningen, moeten op grond van de Huisvestingswet worden toegewezen met een huisvestingsvergunning. Het voornemen is om deze vergunningverlening zo licht als mogelijk in te vullen, waardoor de administratieve last beperkt blijft. Echter de vergunning moet verleend worden en hiertegen is het mogelijk om bezwaar en beroep aan te kenen op basis van de Algemene Wet bestuursrecht. Het is nog geen uitgemaakte zaak dat de corporaties bereid zijn een eventueel mandaat, dat hen door het college van burgemeester en wethouder wordt toegekend, op zich te nemen. Als de corporaties niet bereid zijn de vergunningverlening op zich te nemen dan moeten de gemeenten dit zelf doen. Een ander nadeel van deze maximale variant is dat veel woningen met passendheidsvoorwaarden en bindingsvoorwaarden zullen worden aangeboden en dat hiermee de vestigingsvrijheid van de woningzoekenden wordt beperkt. Een voordeel bij deze maximale invulling heeft de woningzoekenden met een urgentieverklaringen. Zij krijgen binnen de gehele als schaars benoemde woningvoorraad voorrang op regulier woningzoekenden. Bij deze variant, en in iets mindere mate ook bij variant 2, zullen corporaties door het huisvestingsvergunningstelsel extra belast worden, omdat niet alle woningen snel door de markt worden opgenomen. Ook in de schaarse voorraad zijn er segmenten en gebieden waarin woningen moeilijker te verhuren zijn. Corporaties zijn echter verplicht eerst voor alle woningen tot €699 (variant 2 €597) de rangordecriteria van de verordening te doorlopen, wat het verhuurproces kan vertragen.
2
Variant 2. Schaarse goedkope woningvoorraad omvat alle goedkope corporatiewoningen tot de aftoppingsgrens (€597 prijspeil 2014) Deze tweede variant is gelijk aan de eerste variant, alleen wordt de reikwijdte beperkt, doordat de huurprijsgrens wordt verlaagd tot de aftoppingsgrens (€597). Een overweging om deze reikwijdte te verlagen kan zijn dat dit echt om de goedkope woningen gaat waarop de doelgroep aanspraak moet kunnen maken. Het betreft het deel van de woningvoorraad waar de huurtoeslag grotendeels op van toepassing is (voor het deel tot de liberalisatiegrens kan slechts beperkt toeslag verkregen worden). Bovendien blijken in de praktijk veel woningen tussen € 597 en €699 té duur voor woningzoekenden/huurders met een inkomen tot €34.678 en ontstaan regelmatig betalingsproblemen. De wachttijd voor een woningen tot €597 is net als voor woningen tot €699 lang (zie bijlage 2). De vraag kan echter gesteld worden of het effect van de schaarste tussen deze twee prijsklassen onevenredig en onrechtvaardig wordt bevonden. En of de mogelijkheden voor bijvoorbeeld de middeninkomens niet teveel beperkt worden als de gehele voorraad tot €699 voor de inkomens tot €34.678 wordt gereserveerd. Mogelijk wordt er dan een nieuwe schaarste gecreëerd voor een doelgroep, die het ook al niet makkelijk heeft op de woningmarkt. Door de goedkope voorraad te beperken tot €597 komen er, behalve voor de middeninkomens, ook meer mogelijkheden om hogere inkomensgroepen in aanmerking te laten komen voor woningen in wijken waarin diversiteit gewenst is. Ook binnen deze variant is het weer mogelijk (zie variant 1) om subcategorieën woningen schaarse woningen en doelgroepen te definiëren. Bij aangetoonde schaarste kunnen dan de bijbehorende doelgroepen op grond van een huisvestingsvergunning voorrang krijgen op regulier woningzoekenden. Dit geldt ook voor de bindingsvoorwaarden. De beperking is echter dat de omvang van de goedkope voorraad kleiner is, waarbinnen deze bindingsvoorwaarden gesteld kunnen worden, evenals de reikwijdte van de verordening. Gemeenten kunnen dus op een kleiner deel van de voorraad sturen, omdat er minder woningen met voorrang kunnen worden aangeboden op grond van passendheidsvoorwaarden en bindingsvoorwaarden. Omdat de woningen boven de €597 zonder huisvestingsvergunning kunnen worden aangeboden, komt een deel van de administratieve belasting voor de vergunningverlener (gemeente of corporatie) te vervallen. Woningen die niet onder de verordening vallen kunnen door de corporaties worden aangeboden, zonder dat ze daarbij rekening hoeven te houden met de verordening. Echter zij mogen zelf geen aanvullende woonruimteverdelingsregels vaststellen, die de Huisvestingsverordening of de Huisvestingswet doorkruisen. Regulier woningzoekenden (zeker met een hoger inkomen dan €34.678) worden met deze variant minder in hun vestigingsvrijheid beperkt. De keerzijde is echter dat woningzoekenden met een urgentieverklaring ook in een minder groot deel van de woningvoorraad voorrang kunnen krijgen, waarbij gezegd moet worden dat de woningen boven €597 ook minder goed betaalbaar zullen zijn voor deze doelgroep. Variant 3. Schaarse goedkope woningvoorraad omvat alleen de per gemeente vastgestelde categorieën schaarse goedkope huurwoningen. Deze variant wordt in ambtenarentaal ook wel het ‘koevlekken-model’ genoemd. Er is binnen deze variant geen algemene passendheidsvoorwaarde waarmee een huurprijsgrens (en bijbehorende inkomensgroep) wordt gedefinieerd. Ook wel de koe genoemd. Er is slechts sprake van het definiëren van de vastgestelde categorieën schaarse goedkope woonruimte per gemeente of kern. Ook wel de vlekken genoemd. Dit zijn dezelfde subcategorieën waarover in variant 1 en 2 wordt gesproken. Alleen deze benoemde categorieën goedkope schaarse woningen mogen met passendheidsvoorwaarden en bindingsvoorwaarden worden aangeboden. Alle overige woningen vallen buiten de reikwijdte van de verordening. De woningen die buiten de verordening vallen (niet als schaars zijn benoemd) kunnen niet met passendheidsvoorwaarden en bindingsvoorwaarden
3
worden aangeboden. Ook is voorrang op grond van een urgentieverklaring op deze woningen niet van toepassing. Er is immers geen schaarste aan die woningen en dus ook geen aanleiding om bepaalde groepen woningzoekenden extra te ondersteunen. Een ieder met een huisvestingsbehoefte zou hier prima binnen korte tijd in moeten kunnen voorzien. Derhalve neemt ook de noodzaak om te sturen door gemeenten af. Een groot deel van de administratieve last komt te vervallen, omdat er maar voor een klein deel van de woningvoorraad een huisvestingsvergunning hoeft te worden verleend. Woningen die niet onder de verordening vallen kunnen door de corporaties worden aangeboden, zonder dat ze daarbij rekening hoeven te houden met de verordening. Echter, zij mogen zelf geen aanvullende woonruimteverdelingsregels vaststellen, die de Huisvestingsverordening of de Huisvestingswet doorkruisen. De regulier woningzoekenden hebben te maken met een grote mate van vestigingsvrijheid, omdat nog maar heel weinig woningen met passendheidsvoorwaarden en bindingsvoorwaarden zullen worden aangeboden. De keerzijde hiervan is dat de, soms kwetsbare, doelgroep zich voornamelijk zelf moet zien te redden. De woningzoekenden die zich niet zelf kunnen redden op de woningmarkt, de urgent woningzoekenden, zullen vaker direct geplaatst worden in de 2e fase (directe bemiddeling). Dit omdat er in de 1e fase minder aanbod van woningen is waarop zij met voorrang kunnen reageren. Omdat de urgentieverklaring in de hele regio geldig is zullen urgent woningzoekenden zich ook meer gaan richten op de gebieden waar de woningen schaars zijn, omdat zij daar met voorrang terecht kunnen op grond van hun zoekprofiel. De overwegingen om voor deze variant te kiezen houden wederom verband met de definiëring van de Huisvestingswet. Zijn de onevenwichtige en onevenredige effecten van de schaarste (zoals benoemd in bijlage 2) dusdanig dat er gestuurd moet worden met een Huisvestingsverordening. Conclusie De conclusie is dat er zorgvuldig afgewogen moet worden in welke mate de effecten van schaarste leidt tot onevenwichtige en onevenredige gevolgen voor de doelgroep. Afhankelijk van de reikwijdte van de verordening verschuift de balans tussen vestigingsvrijheid van de woningzoekenden en de aanspraak die het kwetsbare deel van de doelgroep en urgent woningzoekenden kan maken op een sociale huurwoning. Een andere balans die verschuift is die van de administratieve last. Meer sturing betekent meer huisvestingsvergunningen, meer bezwaar- en beroepsprocedures en dus meer administratie en bureaucratie. De vraag is wie dit voor zijn rekening gaat nemen. Belangrijke opmerking bij deze notitie is dat woonruimteverdeling op grond van een huisvestingsverordening slechts één van de instrumenten is om schaarste te beïnvloeden en woningzoekenden te ondersteunen. Het aanbod van (betaalbare) woningen is ook van belang. Een Huisvestingsverordening is slechts een tijdelijk middel om te sturen in de periode waarin de schaarste moet worden opgelost. Daarnaast hebben de corporaties er in hun bedrijfsvoering belang bij dat de woningen verhuurd worden en ook zijn zij verplicht om minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan de BBSH-doelgroep (een doelgroep die vrijwel overeenkomt met de woningzoekenden die op grond van onze verordening bij voorrang in aanmerking komen voor woonruimte) te verhuren. En ook naast de verordening kan een gemeente (prestatie)afspraken met de corporatie maken over het volkshuisvestelijk beleid in een gemeente, zolang het niet over het verlenen van voorrang gaat. Met de introductie van de diverse woonruimtebemiddelingsmodellen zijn de corporaties niet alleen meer afhankelijk van verdeling op grond van inschrijfduur. Hierdoor kunnen ze de mogelijkheden van diverse groepen woningzoekenden vergroten.
4
Bijlage 1. Samenvattende tabel 3 varianten goedkope schaarse woonruimte alle corporatiewoningen tot €699 alle corporatiewoningen (liberalisatiegrens) en daarbinnen tot €597 (aftoppingsgrens) en daarbinnen specifieke categorieën specifieke categorieën Gemeenten • al deze woningen worden binnen de • al deze woningen worden binnen de reikwijdte van de verordening gebracht reikwijdte van de verordening gebracht (overeenkomstig huidige verordening) • voor deze woningen is een • voor al deze woningen is een huisvestingsvergunning benodigd huisvestingsvergunning benodigd • algemene passendheidsvoorwaarden is • algemene passendheidsvoorwaarden is dat voor een woningen tot €597 het dat voor een woningen tot €699 het huishouden een maximuminkomen huishouden een maximuminkomen mag hebben van €34.678 mag hebben van €34.678 • daarnaast kunnen passendheidseisen • daarnaast kunnen passendheidseisen gesteld worden voor specifieke gesteld worden voor specifieke categorieën woningen/doelgroepen categorieën woningen/doelgroepen (o.a. kwaliteitskortingsgrens, laagste (o.a. kwaliteitskortingsgrens, laagste inkomens, grote huishouden e.d.) inkomens, grote huishouden e.d.) • maximaal 50% van de woningen • maximaal 50% van de woningen kunnen met regionale kunnen met regionale bindingsvoorwaarden worden bindingsvoorwaarden worden aangeboden, waarvan maximaal 50% aangeboden, waarvan maximaal 50% met lokale bindingsvoorwaarden met lokale bindingsvoorwaarden Corporaties • kunnen alleen woningen boven de • kunnen woningen vanaf de liberalisatiegrens zonder aftoppingsgrens zonder huisvestingsvergunning aanbieden en huisvestingsvergunning aanbieden verhuren • moeten manier en volgorde van aanbieden van woningen boven aftoppingsgrens zelf reguleren , maar mogen geen woonruimteverdeelregels (voorrang) buiten de verordening vaststellen
alleen specifieke categorieën (kwaliteitskortingsgrens, laagste inkomens, grote huishoudens e.d.) • alleen specifieke categorieën voor specifieke doelgroepen worden als schaars benoemd binnen de verordening • alleen deze woningen mogen met bijbehorende passendheidsvoorwaarden worden aangeboden • maximaal 50% van de schaars benoemdewoningen kunnen met regionale bindingsvoorwaarden worden aangeboden, waarvan maximaal 50% met lokale bindingsvoorwaarden • alleen voor deze woningen is een huisvestingsvergunning benodigd
•
•
kunnen alle niet schaars benoemde woningen zonder huisvestingsvergunning aanbieden moeten manier en volgorde van aanbieden van niet schaarse woningen zelf reguleren, maar mogen geen woonruimteverdeelregels (voorrang) buiten de verordening vaststellen
5
Regulier Woningzoekenden
alle corporatiewoningen tot €699 (liberalisatiegrens) en daarbinnen specifieke categorieën
alle corporatiewoningen tot €597 (aftoppingsgrens) en daarbinnen specifieke categorieën
alleen specifieke categorieën (kwaliteitskortingsgrens, laagste inkomens, grote huishoudens e.d.)
•
•
•
•
krijgen op basis van passendheidsvoorwaarden en bindingsvoorwaarden voorrang voor al deze woningen veel woningen zullen voorzien zijn van een label, waardoor er beperking is van de vestigingsvrijheid
•
• Urgent Woningzoekenden
•
• •
krijgen met urgentieverklaring voorrang op regulier woningzoekenden voor al deze woningen passendheidsvoorwaarden gelden ook voor urgent woningzoekenden bindingsvoorwaarden gelden ook voor urgent woningzoekenden met uitzondering van 2 specifieke groepen
•
• •
•
krijgen op basis van passendheidsvoorwaarden en bindingsvoorwaarden voorrang voor al deze woningen veel woningen zullen voorzien zijn van een label, maar daartegenover staat een grotere vestigingsvrijheid doordat een kleiner deel van goedkope voorraad binnen de verordening valt midden- en hogere inkomens hebben meer kans in de woningen boven €597 krijgen met urgentieverklaring voorrang op regulier woningzoekenden voor al deze woningen passendheidsvoorwaarden gelden ook voor urgent woningzoekenden bindingsvoorwaarden gelden ook voor urgent woningzoekenden met uitzondering van 2 specifieke groepen aantal woningen wordt door beperkte reikwijdte gereduceerd, waardoor er minder woningen zijn waarvoor urgenten met voorrang in aanmerking komen
•
• •
• •
•
krijgen op basis van passendheidsvoorwaarden en bindingsvoorwaarden voorrang voor alle schaars benoemde woningen veel minder woningen zullen voorzien worden van een label en de vestigingsvrijheid van de woningzoekenden wordt hierdoor vergroot de doelgroep zal zichzelf in grotere mate zelf moeten redden krijgen met urgentieverklaring voorrang op regulier woningzoekenden voor al de als schaars benoemde woningen passendheidsvoorwaarden gelden ook voor urgent woningzoekenden bindingsvoorwaarden gelden ook voor urgent woningzoekenden met uitzondering van 2 specifieke groepen het aantal woningen, waar op grond van een urgentieverklaring voorrang wordt verleend, wordt door de beperkte reikwijdte sterk gereduceerd. Hierdoor zijn er minder woningen waarvoor urgenten met voorrang in aanmerking komen.
6
Bijlage 2. Toelichting en onderbouwing schaarstebepaling Definitie
Uit de Memorie van Toelichting bij de Huisvestingswet (Kamerstukken II, 2009/10, 32 271, nr. 3, p.18, al.2) volgt dat schaarste zich niet laat definiëren als een tekort, maar als een beperkte beschikbaarheid. Daarnaast volgt uit de Memorie van Toelichting dat schaarste zich in drie categorieën kan voordoen: er is meer vraag dan aanbod van goedkope woningen waardoor mensen met bescheiden inkomens onvoldoende aan bod komen; er is meer vraag dan aanbod van aangepaste of geschikte woningen voor een bepaalde groep, zoals mensen met beperkingen, mensen die zorg behoeven of senioren; er is in een gemeente door geen of geringe uitbreidingsmogelijkheden meer vraag dan aanbod, waardoor de huidige bewoners onvoldoende aan bod komen. Uit de Memorie van Toelichting bij de Huisvestingswet volgt echter ook dat de aanwezigheid van op zich onvoldoende reden voor de lokale overheid is om in te grijpen in de woonruimteverdeling. Aangrijpingspunt moet zijn dat de schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Dit volgt uit het gegeven dat in bepaalde woningmarkten (de ‘overspannen’ woningmarkt) een zeker mate van schaarste acceptabel is. Niet iedere actief woningzoekende heeft immers direct een nieuwe woning nodig en bovendien is een deel van de “vragende” woningzoekenden meer oriënterend dan dat zij daadwerkelijk een woning willen vinden. No show en uitval van woningzoekenden na bezichtigingen ondersteunen dit beeld. Pas de combinatie, er ís schaarste én die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten, rechtvaardigt dus overheidsingrijpen. Het gaat dan om verdringing op de woningmarkt van kwetsbare groepen door groepen die een sterkere positie hebben. Het kan gaan om: verdringing in de tijd, de kwetsbare groep moet lang wachten; verdringing in ruimte (segregatie): de groep komt slechts in enkele wijken aan bod. Methodiek
1) Bepalen schaarste De eerste stap is het bepalen van schaarste. Zoals hierboven beschreven is er volgens de definitie uit de Memorie van Toelichting bij de Huisvestingswet ‘schaarste’ als er sprake is van een beperkte beschikbaarheid van woningen, af te meten uit de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraag wordt in deze analyse gedefinieerd als het aantal actief woningzoekenden, het aanbod als het aantal door corporaties aangeboden zelfstandige woningen. Voor het verkrijgen van inzicht in de verhouding tussen vraag en aanbod is gebruik gemaakt van de Monitor woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2012 en 2013, die jaarlijks worden opgesteld door de afdeling Onderzoek en Business Intelligence van de gemeente Rotterdam. 2) Bepalen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste De vervolgstap is te bezien of er binnen de gemeenten in deze regio ook sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten als gevolg van schaarste en er verdringing optreedt. We gebruik hiervoor ten eerste de indicator marktdruk1. De definitie van marktdruk luidt als volgt: “Het aantal woningzoekenden dat gereageerd heeft op verhuurde woningen (per marktsegment) gedeeld door het aantal verhuurde woningen (per marktsegment), uitgedrukt als het gemiddelde aantal woningzoekenden per verhuurde woning”
1
Marktdruk heeft hier de voorkeur boven vraagdruk aangezien vraagdruk slechts aangeeft hoeveel mensen reageren op een
geadverteerde woning, het zegt niets over de mate waarin er daadwerkelijk woningen verhuurd worden.
7
Kortweg gaat het bij marktdruk om het aantal woningzoekenden in de rij voor een woning. Uit correspondentie rond de Huisvestingswet volgt dat bij marktdruk van maximaal 25 woningzoekenden weliswaar sprake kan zijn van groepen die minder snel aan bod komen, maar niet zodanig dat er sprake is van verdringingseffecten. Rekening houdende met de eerder genoemde no show en uitval van woningzoekenden na bezichtigingen, hebben ook de woningzoekenden ‘achter in de rij’ toch nog redelijke kans op de woning. Aannemelijk is wel dat er onevenwichtige en onredelijke effecten ontstaan bij een marktdruk van meer dan 25 woningzoekenden per verhuurde woning. Een groot deel van de woningzoekenden zal regelmatig achter het net vissen bij een woning en gedurende lange tijd moeten wachten om aan de beurt te komen. We spreken van verdringing. Als tweede indicator gebruiken we gemiddelde inschrijftijd van de geslaagde woningzoekende. In den lande is een inschrijftijd van 1 á 2 jaar/12 tot 24 maanden zeker niet ongewoon. Men komt immers niet altijd direct in aanmerking voor een woning en een woningzoekenden heeft niet altijd interesse in de woningen die in een bepaalde periode vrijkomen. Aannemelijk is dat er bij een gemiddelde inschrijftijd bij verhuring van meer dan 3 jaar/36 maanden sprake zal zijn van verdringing. Aannemelijk is dan dat wachtlijsten groeien en woningzoekenden met korte inschrijftijden regelmatig achter het net vissen bij een woning en gedurende lange tijd moet wachten om aan de beurt te komen. We spreken wederom van verdringing. Voor het verkrijgen van inzicht in de marktdruk en de gemiddelde inschrijftijd is gebruik gemaakt van de Monitor woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2012 en 2013, die jaarlijks worden opgesteld door de afdeling Onderzoek en Business Intelligence van de gemeente Rotterdam. Samenvattend:
Verdringing als marktdruk > 25
Verdringing als gemiddelde inschrijftijd > 36 maanden
Toepassing van de methodiek in de stadsregio Rotterdam I.
Schaarste in de goedkope woningvoorraad regiobreed
Toelichting
In de stadsregio Rotterdam is sprake van een overspannen woningmarkt, dat wil zeggen: er is in alle gemeenten meer vraag dan aanbod van woningen tot de huurprijsgrens. Gezien de grote mate van verschil tussen vraag van de woningzoekenden uit de doelgroep, woningzoekenden met een inkomen tot € 34.678, en het aanbod van woningen tot de huurprijsgrens is het aannemelijk is dat een groot deel van de woningzoekenden uit de doelgroep regelmatig achter het net vist bij juist die voorraad die voor hen het meest geschikt is en gedurende lange tijd moet wachten om aan de beurt te komen. Bovenstaande wordt onderbouwd door de lage slaagkans van woningzoekenden met een huishoudinkomen tot €34.678 in verhouding tot de slaagkans van woningzoekenden met een huishoudinkomen vanaf €34.678 in bijna alle gemeenten. Uitsluitend in Ridderkerk is dit niet het geval. Ook hier is de groep woningzoekenden uit de doelgroep echter vele malen groter dan het aanbod tot de huurprijsgrens en is verdringing aannemelijk. In de hele Stadsregio is zodoende sprake van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste.
8
Deze cijfers vormen aanleiding om de gehele vrijkomende voorraad tot de huurprijsgrens onder de verordening te laten vallen en met voorrang aan te bieden aan woningzoekenden met een inkomen tot €34.678 (zie passendheidstabel), rekening houdende met het feit dat mede door huurverhogingen binnen de corporatievoorraad het aandeel geliberaliseerde woningen toe neemt en woningzoekenden met een hoger inkomen dan €34.678 prima in het geliberaliseerde segment in hun huisvestingswens kunnen voorzien. Passendheidstabel Kenmerk
Type woningzoekende
Huurprijs tot €699
Woningzoekenden met een inkomen tot €34.678,-
II.
Schaarste in bepaalde categorieën woonruimte per gemeente
Toelichting Binnen de voorraad tot de huurprijsgrens is in bepaalde categorieën sprake van een extra mate van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten: zowel de marktdruk als de benodigde inschrijfduur om in aanmerking te komen voor een woning in die categorie, zijn onacceptabel hoog (zie bijlage). In onderstaande tabel is aangegeven welke categorieën het per gemeente betreft: Gemeente
Aard2
Grootte
Rotterdam
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
4 kamers
Eengezinswoning
5+ kamers
Aangepaste woning Rolstoeltoegankelijke woning Schiedam
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
1-2 kamers
Eengezinswoning
3 kamers
Aangepaste woning
4 kamers
Rolstoeltoegankelijke woning Vlaardingen
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
1-2 kamers
Eengezinswoning
4 kamers
Aangepaste woning
5+ kamers
Rolstoeltoegankelijke woning Maassluis
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
3 kamers
Eengezinswoning
4 kamers
Aangepaste woning
5+ kamers
Rolstoeltoegankelijke woning Barendrecht
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
1-2 kamers 3 kamers 4 kamers 5+ kamers
Albrandswaard
Eengezinswoning
1-2 kamers 4 kamers
Ridderkerk
--
--
Spijkenisse
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
1-2 kamers
Eengezinswoning
4 kamers 5+ kamers
2
Kwaliteitskortingsgrens: maximale huurgrens huurtoeslag voor jongeren onder de 23 jaar €389
9
Gemeente
Aard2
Grootte
Lansingerland
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
4 kamers
Eengezinswoning
5+ kamers
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
1-2 kamers
Eengezinswoning
3 kamers
Capelle
4 kamers 5+ kamers Krimpen
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
1-2 kamers
Eengezinswoning
3 kamers 4 kamers 5+ kamers
Hellevoetsluis
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
1-2 kamers
Eengezinswoning
3 kamers 4 kamers 5+ kamers
Bernisse
Brielle
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
4 kamers
Eengezinswoning
5+ kamers
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
1-2 kamers
Eengezinswoning
3 kamers 4 kamers
Westvoorne
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
3 kamers
Eengezinswoning
4 kamers 5+ kamers
Aannemelijk is dat door de grote druk op deze categorieën woonruimte, groepen woningzoekenden voor wie deze categorieën woningzoekenden in bijzondere mate geschikt zijn, verdrongen worden. Dit vormt aanleiding om de vrijkomende voorraad binnen die categorieën woonruimte die het betreft in de betreffende gemeenten met voorrang aan te bieden aan de woningzoekenden zoals benoemd in de onderstaande tabel. Passendheidstabel Kenmerk
Type woningzoekende
Jongerenwoning/tot kwaliteitskortingsgrens
Een woningzoekende van maximaal 23 jaar met een inkomen van maximaal € 21.000
Eengezinswoning
Een woningzoekende welk een huishouden heeft bestaande uit minimaal één volwassene en minimaal één inwonend kind
Aangepaste woning
Een woningzoekende die daarvoor geïndiceerd is door of namens burgemeester en wethouders op advies van een daartoe aangewezen medisch adviseur
1-2 kamers
Een woningzoekend huishouden bestaan uit 1 tot 2 personen
3 kamers
Een woningzoekend huishouden bestaande uit 1 tot 3 personen
4 kamers
Een woningzoekend huishouden bestaande uit 3 tot 4 personen
5 +kamers
Een woningzoekend huishouden bestaande uit minimaal 4 personen
10
11
