Bijlage 1. Uitgangspunten exploitatieopzet 1.1 Algemeen De gemeente Hoorn heeft een civieltechnische raming opgesteld voor het bedrijvenpark ’t Zevenhuis. Over de gehanteerde uitgangspunten is overleg geweest tussen de gemeente Hoorn en adviesbureau PurpleBlue. Deze notitie geeft de gehanteerde uitgangspunten weer. In algemene zin zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • De hoeveelheden zijn door de gemeente Hoorn berekend op basis van het Stedenbouwkundig Ontwerp van nov. 2011, afgeleide hoeveelheden worden beschreven in 1.2. • Er wordt voor het gebied uitgegaan van een gesloten grondbalans. • De raming heeft het prijspeil 1-1-2012. • De jaarlijkse rentestijging en daling voor complex ’t Zevenhuis is 3,5% • De jaarlijkse kostenstijging voor complex ’t Zevenhuis is 3% • De jaarlijkse opbrengstenstijging voor complex ’t Zevenhuis is 1,5%
1.2 Specifieke posten In deze paragraaf wordt voor de aangegeven posten een onderbouwing gegeven. 1.2.1 Verwerving Verwerving bestaat uit de netto inbrengwaarde en de bijkomende kosten. De bijkomende kosten bedragen 1% van de inbrengwaarde. De inbrengwaarde is tot stand gekomen door een onafhankelijke taxatie die door SAOZ is uitgevoerd. Hierin wordt de inbrengwaarde bepaald per eigenaar samen met de sloopkosten. De gemeente heeft er voor gekozen om onder verwerving de netto inbrengwaarde weer te geven en de sloopkosten op de nemen in de kostenraming van de uitvoeringswerkzaamheden. Om tot de bruto inbrengwaarde te komen moeten deze twee bij elkaar worden opgeteld. 1.2.2 Administratieve lasten Onder administratieve zijn de volgende posten zijn opgenomen: • Tijdelijk beheer netto kosten: In deze post zijn de kosten voor tijdelijk beheer gesaldeerd met de opbrengsten uit pacht. Uitgangspunt is dat de pacht van de ingebrachte gronden kostendekkend moet zijn voor deze tijdelijke beheerkosten. Daarom staat deze post vooralsnog op nul. • Planschade: In deze post zijn opgenomen de kosten voor planschade. De post is tot stand gekomen door een onafhankelijke planschaderisicoanalyse door het bureau SAOZ. 1.2.3 Uitvoeringskosten De uitvoeringskosten bestaan uit een aantal groepen. Deze groepen zijn gebaseerd op de gemeentelijke exploitatie indelingen. De groepen bestaan weer uit een aantal deelposten. De volgende groepen worden beschreven: Bouwrijp maken (BRM) Woonrijp maken (WRM) Kunstwerken Groen Speelplaats Openbare verlichting (OV) Verkeer Brandkranen Nutsvoorzieningen
1 van 7
2 van 7
Bouwrijp maken Onder het bouwrijp maken vallen alle werkzaamheden die er toe leiden om de huidige bestemming te transformeren naar grond dat geschikt is om de geplande voorziening te kunnen bouwen. Uitzondering op deze werken zijn kunstwerken, openbare verlichting, brandkranen en nutsvoorzieningen. Voor de werken gelden de in LIOR1 gestelde eisen. De volgende posten zijn opgenomen: • Sloop en sanering: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het slopen en verwijderen van de opstallen (zoals waterbassin, kassen, tijdelijke kassen, schuren, keet en andere bouwwerken), het rooien van de bomen en waar nodig het saneren van de gronden. • Voorbelasting: Opgenomen onder deze post zijn m1 voorbelasting. Daar waar onder de weg het riolenstelsel ligt moet worden voorbelast. Als eis geldt een restzetting na voorbelasting van maximaal 10cm in 30 jaar. • Grondwerken: In deze post zijn opgenomen de kosten voor algemene grondwerken, uitzetwerken, opruimwerkzaamheden, aanleggen van beschoeiing en het graven en dempen van sloten. Uitgangspunt voor ’t Zevenhuis is om met een gesloten grondbalans te werken. Aan de hand van het stedenbouwkundig ontwerp (nov. 2011) is gekeken naar de grondbalans. Een gesloten grondbalans is mogelijk. • Riolering: In deze post zijn opgenomen de kosten voor een verbeterd gescheiden systeem dat bestaat uit 3 rioolbuizen (één voor het hemelwater dat valt op daken, één voor het hemelwater dat valt op wegen en één voor het vuilwater), cunetdrainage, na-inspectie van de riolering, aanleg van rioolgemaal en aansluiting (van rioolgemaal ’t Zevenhuis d.m.v. een persleiding) op het rioolgemaal in fase 2 van Bangert en Oosterpolder. Voor ‘t Zevenhuis is nog geen rioolontwerp. Als uitgangpunt is genomen het rioolontwerp in nieuwbouwwijk Bangert en Oosterpolder. • Verharding: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het aanleggen van een bouwweg en het onderhouden van de bouwweg. • Tijdelijke voorzieningen: In deze post zijn opgenomen de extra kosten voor het tijdelijk bouwrijpmaken van een fase (werkzaamheden als de tijdelijke dam in de watergang) en de kosten voor tijdelijke ontsluiting van het plangebied naar de Rijweg. Woonrijp maken Onder het woonrijp maken (ook wel gebruiksrijp maken genoemd) vallen alle werkzaamheden die na het bouwrijp maken nog moeten worden verricht om het gebied af te werken en geschikt te maken voor de bestemming. Uitzondering op deze werken zijn groen en verkeer. Voor de werken gelden de in LIOR gestelde eisen en hebben betrekking op de gronden in de openbare ruimte. Uit te geven gronden worden niet woonrijp gemaakt. De volgende posten zijn daarvoor opgenomen: • Grondwerken: In deze post zijn opgenomen de kosten voor algemene grondwerken, uitzetwerken en opruimwerkzaamheden. • Riolering: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het afmaken van de riolering in definitieve staat. Putdeksels opnemen en op hoogte stellen, kolken en leidingen aanleggen, aansluiten van bedrijven van perceelgrens tot hoofdriool en eindinspectie na oplevering van het rioolwerk. • Verharding: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het aanleggen van asfaltweg, trottoir en fietspad in definitieve staat. • Tijdelijke voorzieningen: In deze post zijn opgenomen de extra kosten voor het tijdelijk woonrijp maken van een fase. • Inrichting: In deze post zijn opgenomen de aanleg van bushaltes en informatie/ stadsplattegrond met vluchthaven.
1
LIOR: leidraad inrichting openbare ruimte gemeente Hoorn
3 van 7
Kunstwerken Onder kunstwerken vallen alle werken voor het aanleggen van een brug, duiker en stuw. Deze werken zijn veelal vergunningspichtig. De werken moeten voldoen aan de in LIOR gestelde eisen. De volgende posten zijn opgenomen: • Duikers: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het aanleggen van doorvaarbare en niet doorvaarbare duikers. • Bruggen: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het aanleggen van langzaamverkeersbruggen, langzaamverkeersbrug met calamiteitenverkeer en zwaarverkeersbrug. • Stuw: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het aanleggen van stuwen. Het waterpeil op ‘t Zevenhuis komt te liggen op NAP -2,20 meter. De watergangen tussen de woningen aan de Zwaagdijk West komen uit in een te graven watergang aan de noordzijde van ‘t Zevenhuis, evenwijdig aan de Zwaagdijk West. Om de hoogteverschillen in waterstanden op te lossen wordt uitgegaan van een stuw in elke bestaande sloot die van buiten het gebied hier op aansluit. Groen Onder groen vallen alle kosten voor de aanleg van het groen binnen de plangrens. Voor de werken gelden de in LIOR gestelde eisen. De volgende posten zijn daarvoor opgenomen: • Groen: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het aanleggen bermgroen (het groen dat in de straatprofielen staat), wijk en parkgroen (het groen voor inrichting van het uilengebied en de rest aan openbaar groen dat niet onder de straatprofiel valt) en oeverbeplanting (aan de waterpartij dat door het midden van het plangebied loopt). • Bomen: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het aanleggen van de bomen in het openbaar groen. Uitgangspunt daarbij is een boom per 100 m2 groen. • Plaatsen van steiger: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het aanleggen van steigers in de watergang (uitgaande van ca. 30m2 per steiger). • Tijdelijke voorzieningen: In deze post zijn opgenomen de extra kosten voor de aanleg van een tijdelijke groeninrichting van een fase. Speelplaatsen Binnen de plangrens van ’t Zevenhuis komen geen speelplaatsen. Openbare verlichting (OV) Onder openbare verlichting vallen alle kosten voor de aanleg van de verlichting binnen de plangrens met uitzondering van het uitgeefbaar gebied. Voor de werken gelden de in LIOR gestelde eisen. De volgende posten zijn daarvoor opgenomen: • Lichtmasten hoofdinfra: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het aanleggen van de lichtmasten (aan de wegen om de 20 m1). • Lichtmasten fietspad: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het aanleggen van de lichtmasten (aan het fiets- voetpad om de 20 m1). • OV-kabel: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het aanleggen van de openbare verlichtingskabel (het totaal aantal masten maal 20m1). Verkeer Onder verkeer zijn de volgende posten zijn opgenomen: • Straatmeubilair: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het plaatsten van staatmeubilair. Deze staat voornamelijk in de groene inrichting (dit is een post die is opgebouwd uit € 1,- per m2 groen). • Bebording: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het plaatsten van borden. (dit is een post die is opgebouwd uit € 1,- per m2 verharding).
gemeente Hoorn
4 van 7
Brandkranen In deze post zijn opgenomen de kosten voor het plaatsten van brandkranen (3 stuks per ha. exploitatiegebied). Uitgaande van een ringleiding waardoor aan twee zijden wateraanvoer geborgd is. Ook voor brandkranen gelden de in LIOR gestelde eisen. Nutsvoorzieningen Uitgangspunt is dat onder nutsvoorzieningen de kosten worden ondergebracht van het niet rendabele deel van de nutsvoorzieningen. De werken moeten voldoen aan de in LIOR gestelde eisen. • Trafostations: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het plaatsten van trafostations. • Tijdelijke voorzieningen: In deze post zijn opgenomen de kosten voor het plaatsen / verplaatsen van tijdelijke nutsvoorzieningen t.b.v. ’t Zevenhuis. 1.2.4 Fondsen Onder fondsen vallen alle kosten die niet tot de normale werken behoren, uitgevoerd worden door de gemeente of deels buiten het plangebied vallen. Voor de werken die zijn opgenomen onder fondsen gelden de in LIOR gestelde eisen. De volgende posten zijn daarvoor opgenomen: • Bijdrage aanleg N302: Een bijdrage voor de verbreding van de Westfrisiaweg. • Bijdrage fietstunnel: Een bijdrage voor de aanleg van een fietstunnel onder de Westfrisiaweg door. Om het plangebied ’t Zevenhuis met de fiets te ontsluiten met de rest van Hoorn is er een tunnel onder de Westfrisiaweg nodig. • Bijdrage fietsontsluiting, Medemblik: Een bijdrage voor de aanleg van een fietsdoorsteek van de lintbebouwing aan de Zwaagdijk. Het gaat om de verwerving, plankosten en aanlegkosten. • Bijdrage waterstructuurplan: Voor een goede en recreatieve waterhuishouding in en rond het plangebied is een waterstructuurplan opgesteld. Daarbij is ook gekozen voor een uitvoering van werken. Deze post bestaat uit: plankosten en aanlegkosten. • Bijdrage noodafvoer naar het Grootslag: Voor de aanleg van een noodafvoer van water t.b.v. ’t Zevenhuis. Deze post bestaat uit: plankosten, verwerving en aanlegkosten. 1.2.5 Plankosten/ onderzoekskosten In deze post zijn opgenomen de plankosten en onderzoekskosten die nodig zijn voor het exploitatiegebied. De plankosten zijn op basis van de plankostenscan ingevoerd. Onder de plankosten vallen onder andere kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding en toezicht. Daarnaast zijn de onderzoekskosten voor 100% meegenomen.
gemeente Hoorn
5 van 7
1.3 Hoeveelheden In deze paragraaf wordt voor de aangegeven posten de hoeveelheden gegeven. Hoeveelheden en eenheden bij civieltechnische kostenraming no. 01. Verwerving
omschrijving
Eigenaar 1 Eigenaar 2 Eigenaar 3 Eigenaar 4 Eigenaar 5 Eigenaar 6 Eigenaar 7 Eigenaar 8 Eigenaar 9 Eigenaar 10 Eigenaar 11 Bijkomende kosten 02. Administratieve lasten Tijdelijk beheer - Huur / pacht opbrengsten - Onderhoud gebouw en terrein en overige lasten Planschade 03. Bouwrijp maken Sloop en sanering Voorbelasting Grondwerken - opruim en uitzetwerk - dempen van sloten - aanleg van watergang - beschoeiing Riolering - verbeterd gescheiden stelsel - cunetdrainage - inspectie en reiniging riolering - rioolgemaal - persleiding Verharding - bouwstraat asfaltverharding en onderhoud daarvan Tijdelijke voorzieningen
hoeveelheid
eenheid
157.705 135.623 81.340 2.059 934 1.723 4.293 217 5.019 24.299 11.127 1%
m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² pct
n.v.t.
euro
n.v.t.
euro
n.v.t.
euro
424.340 3.780
m² m¹
424.340 5.093 30.383 225
m² m¹ m² m¹
4.158
m¹
4.158 4.158
m¹ m¹
1 1.750
st. m¹
26.460
m²
n.v.t.
euro
gemeente Hoorn
6 van 7
04. Woonrijp maken Grondwerken Riolering - putdekselsopnemen en op hoogte stellen - kolken incl. leidingen - inspectie en reiniging leidingen - bedrijfsaansluitingen Verharding - verharding asfalt - trottoir - fietspad Tijdelijke voorzieningen Inrichting - bushalten - informatiebord/ stadsplattegrond
424.340 4.158 4.158
m²
400 4.158
st. m¹
120
st.
26.460 7.728 5.775 n.v.t.
m¹
m² m² m² euro
2 2
st. st.
15 45
m¹ m¹
120 364 13
m² m² st.
22.396 80.663 2.275
m² m² m¹
05. Kunstwerken Duikers - duiker 800 Ø mm - duiker doorvaarbaar Bruggen - langzaamverkeer - zwaarverkeer Stuw 06. Groenvoorziening Groen - bermgroen - wijk en parkgroen - oeverbeplanting Bomen - bomen in het groen Steiger Tijdelijke voorzieningen
1.031 1 n.v.t.
m² st. euro
83 189 5.440
st st st
58.760 39.963
m² m²
127
st
3 n.v.t.
st euro
08. Openbare verlichting OV hoofdinfra. OV voet- fietspad OV kabel 09. Verkeer Straatmeubilair Bebordingen 10. Brandkranen Brandkranen 11. Nutsvoorzieningen Trafostation Tijdelijke voorzieningen
gemeente Hoorn
7 van 7
12. Fondsen Bijdrage N302 Bijdrage fietstunnel Bijdrage fietsontsluiting, naar gem. Medemblik Bijdrage waterstructuurplan Bijdrage noodafvoer naar het Grootslag
n.v.t. n.v.t. n.v.t.
euro euro euro
n.v.t.
euro
n.v.t.
euro
Plankostenscan Onderzoekskosten
n.v.t. n.v.t.
euro euro
13. Plankosten
gemeente Hoorn
