Bestemmingsplan Warande-West

GEMEENTE BERGEN OP ZOOM

52

Bestemmingsplan Warande-West

Raadsbesluit GS goedgekeurd

Bureau Ruimtelijke Ordening

SROB: nr:

Inhoudsopgave

pagina

1. DOEL EN OPZET BESTEMMINGSPLAN WARANDE-WEST 1.1 Aanleiding en doel 1.2 Begrenzing en ligging plangebied 1.3 Geldende (bestemmings)regelingen 1.4 Opzet

3 3 5 5 5

2. RUIMTELIJKE ANALYSE PLANGEBIED 2.1 Ruimtelijke structuur en opbouw 2.2 Stedenbouwkundige kenmerken deelgebieden

9 9 11

3. FUNCTIONELE ANALYSE PLANGEBIED 3.1 Functionele structuur 3.2 Cultuurhistorie en archeologie 3.3 Wonen 3.4 Voorzieningen/verzorgingsstructuur 3.5 Bedrijven 3.6 Verkeer 3.7 Groenvoorzieningen 3.8 Water 3.9 Milieu

31 31 31 35 37 39 40 44 45 49

3.9.1 3.9.2 3.9.3 3.9.4 3.9.5

Geluid Externe veiligheid Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Bodem

49 50 53 58 59

4. BELEIDSBESCHRIJVING 4.1 Van analyse naar beleidsbeschrijving 4.2 Beleidsprogramma

63 63 63

5. BESTEMMINGSREGELING 5.1 Overwegingen en uitgangspunten bestemmingsmethodiek 5.2 Toelichting bestemmingsregeling

69 699 71

6. UITVOERINGSASPECTEN

Inhoudsopgave

83

1

6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Handhaving

7. RESULTATEN INSPRAAK EN OVERLEG 7.1 Inleiding 7.2 Resultaten inspraak 7.3 Resultaten overleg ex artikel 10 BRO 7.4 Vaststellingsprocedure

83 83

85 85 85 89 95

Bijlagen: 1. Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten 2. Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten

2

Inhoudsopgave

1.

DOEL EN OPZET BESTEMMINGSPLAN WARANDE-WEST

1.1 Aanleiding en doel Het bestemmingsplan 'Warande-West' is een actualisatie van de vigerende bestemmingsplannen in dit gebied, waarin de gemeenteraad van Bergen op Zoom haar visie op de ruimtelijke ontwikkeling heeft geformuleerd en vertaald in voorschriften, die voor overheid en burgers bindend zijn. De vigerende bestemmingsplannen in het plangebied Warande-West zijn verschillend qua opbouw en leeftijd. Dit heeft mede tot gevolg dat ten aanzien van bouwen in de wijk WarandeWest verschillende bouwregimebepalingen gelden. Bovendien voldoen sommige geldende bestemmingsplannen niet of onvoldoende aan de huidige inzichten. De plannen geven onvoldoende houvast om een goed ruimtelijk beleid te voeren. Voldoende aanleiding voor de gemeenteraad van Bergen op Zoom om voor het gebied Warande-West een nieuw, totaal omvattend bestemmingsplan op te stellen en in procedure te brengen. Deze herziening maakt deel uit van een gemeentelijk programma om meerdere bestemmingsplannen aan te passen. Min of meer gelijktijdig met onderhavig bestemmingsplan worden voor andere wijken en kernen in de gemeente en de binnenstad van Bergen op Zoom soortgelijke bestemmingsplannen opgesteld. Tevens wordt met het nieuwe bestemmingsplan ingespeeld op het beleid zoals dat in het kader van Stedelijke Vernieuwing wordt voorgestaan. Met Stedelijke Vernieuwing wordt beoogd om het bestaand woon- en leefmilieu te verbeteren. Voor de wijk Warande-West is een quick-scan opgesteld. Uit deze quick-scan komen een aantal concrete verbeterpunten voor de wijk. Deze verbeterpunten zijn vervat in ontwikkelingen die in onderhavig bestemmingsplan zijn meegenomen. In het plan Warande-West zijn de volgende nieuwe ontwikkelingen meegenomen: • Herontwikkeling van het gebied ‘De Blokkendoos’; • Upgrading van de flats aan de Guido Gezellelaan; • Aanpassingen in het openbaar gebied. Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een plankaart waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, voorschriften waarin de regels voor de op de plankaart vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De plankaart vormt samen met de voorschriften het bindende deel van het bestemmingsplan. In de 'toelichting' worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. Naast de nieuwe ontwikkelingen die zich in het plangebied voordoen, ligt de nadruk in het overgrote deel op beheer en behoud van de bestaande gebouwde omgeving.

Hoofdstuk 1

3

4

Hoofdstuk 1

1.2 Begrenzing en ligging plangebied Warande-West is één van de woongebieden in de gemeente Bergen op Zoom en ligt ten zuidoosten van het centrum van Bergen op Zoom. De woonwijk wordt aan de oostzijde begrensd door het spoor. Aan de noordzijde vormt de Rooseveltlaan de begrenzing en aan de zuidzijde de Antwerpsestraatweg en de Olympialaan. Aan de westzijde grenst het gebied deels aan het sportpark Rozenoord, het terrein van de voormalige Cort Heijligerskazerne en het A.M. de Jongpark.

1.3 Geldende (bestemmings)regelingen Onderhavig bestemmingsplan 'Warande-West' is een herziening van de volgende vigerende bestemmingsplannen: Bestemmingsplan

Raadsbesluit

Goedkeuringsbesluit Onherroepelijk

1. Blokkendoos

25-09-2003

11-12-2003

02-02-2004

2. Guido Gezellelaan e.o.

24-02-1978

02-05-1979

03-02-1983

3. Voorschriften bestemmingsplan

29-09-1979

22-04-1980

13-07-1980

e

26-06-1981

17-11-1981

11-02-1982

e

30-03-1984

12-09-1984

29-11-1984

e

29-05-1986

23-10-1986

23-10-1986

e

27-06-1996

14-10-1996

28-11-1996

e

29-09-2004

17-12-2004

21-03-2005

Warande 1978 3. Blokkendoos, 1 herziening 4. Blokkendoos, 2 herziening 5. Blokkendoos, 3 herziening 6. Blokkendoos, 4 herziening 7. Blokkendoos, 5 herziening

1.4 Opzet Het bestemmingsplan ‘Warande-West’ is een beheerplan. Dat wil zeggen dat wordt voorgestaan het behoud van de huidige functies en structuur. Echter, een gebied waarin gewoond, gewerkt en geleefd wordt, is altijd in beweging. Zowel functieveranderingen als ruimtelijke ingrepen komen veelvuldig voor. Binnen het plangebied zijn locaties bekend waar op dit moment ontwikkelingen plaatsvinden. Het gaat om: • Herontwikkeling van het gebied ‘De Blokkendoos’; • Upgrading van de flats aan de Guido Gezellelaan; In dit bestemmingsplan zijn de locaties waarvoor de planvorming reeds is doorlopen als bestaand bebouwd gebied opgenomen. Voor locaties, waarvan de planvorming nog in voorbereidend stadium verkeerd, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. In paragraaf 2.2 zijn bovengenoemde ontwikkelingen kort beschreven.

Hoofdstuk 1

5

Analyse en beleid (hoofdstukken 2.3. en 4) Ruimtelijke analyse plangebied (hoofdstuk 2) In hoofdstuk 2 wordt de ruimtelijke situatie van het plangebied geanalyseerd en beschreven. Daarbij wordt eerst ingegaan op de ruimtelijke opbouw en structuur van het totale plangebied. Vervolgens worden te onderscheiden deelgebieden nader gekarakteriseerd op ruimtelijke en stedenbouwkundige kenmerken. Dit is met name van belang om inzicht te krijgen in de wenselijkheid van het vastleggen van bepaalde ruimtelijke kwaliteiten. Functionele analyse plangebied (hoofdstuk 3) In hoofdstuk 3 zijn de resultaten vermeld van de inventarisatie de analyse van de functies in het plangebied en het daarop betrekking hebbende beleidskader. Deze inventarisatie en analyse brengt de huidige functionele situatie van het plangebied in beeld. Daarnaast geeft het inzicht in de aandachtspunten en beleidsrichtingen voor ontwikkeling en de regeling. Bij deze inventarisatie en analyse is gebruik gemaakt van de beschikbare sectorale gemeentelijke beleidsnota’s en notities met betrekking tot onderwerpen als: - cultuurhistorie; - welstand; - wonen; - voorzieningen (onderwijs, detailhandel, horeca); - bedrijven; - groenstructuur; - verkeersstructuur; - water; - diverse milieuaspecten. Beleidsbeschrijving (hoofdstuk 4) Op basis van de bevindingen uit de hoofdstukken 2 en 3 is de visie op de ruimtelijk-functionele ontwikkeling van Warande-West beschreven. Het gaat daarbij om een samenhangend beleidskader voor zowel consolidatie van functies en ruimtegebruik als gewenste ruimtelijke veranderingen en ontwikkelingen. De beleidsbeschrijving vormt samen met de analyses de onderlegger voor de bestemmingsregeling. Bestemmingsregeling (hoofdstuk 5) Op basis van de beleidsbeschrijving is de bestemmingsregeling opgesteld (plankaart en voorschriften). In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de overwegingen en uitgangspunten van de bestemmingsregeling en op de aangegeven bestemmingen en de inhoud van de bijbehorende voorschriften. Wat betreft de opzet van de bestemmingsmethodiek is aangesloten op de inmiddels ontwikkelde bestemmingsmethodiek zoals toegepast in de eerder in het kader van de actualiseringsoperatie opgestelde bestemmingsplannen ( zie paragraaf 1.1). Voor de opstelling van de bestemmingskaart is uitgegaan van een schaal 1:1.000.

6

Hoofdstuk 1

Uitvoering (hoofdstuk 6) In hoofdstuk 6 wordt aandacht besteed aan de uitvoering van het plan. Ingegaan wordt op de aspecten economische uitvoerbaarheid (voorzover aan de orde) en handhaving. Procedure (hoofdstuk 7) Het bestemmingsplan zal voorgelegd worden ter beoordeling aan bewoners en andere belanghebbenden (inspraak ex artikel 6a WRO) en diverse instanties (overleg ex artikel 10 Bro). De resultaten van de inspraak- en overlegprocedure zullen worden vermeld in hoofdstuk 7.

Hoofdstuk 1

7

8

Hoofdstuk 1

2.

RUIMTELIJKE ANALYSE PLANGEBIED 2.1 Ruimtelijke structuur en opbouw1 Geschiedenis van Warande-West Warande-West is grotendeels opgebouwd in de 20e eeuw. De woonwijk is planmatig aangelegd tussen de verschillende historische linten die lopen naar de binnenstad van Bergen op Zoom. Het bebouwingslint langs het spoor, de Parallelweg dateert van rond 1900. Het gebied ten oosten van het lint was in gebruik als landen tuinbouwgrond. Na de bouw van de Cort Heijligerskazerne in de jaren 1930 groeide langzaam het gebied tussen de Parallelweg en de Antwerpsestraatweg in oostelijke richting dicht met woonbebouwing. Ook werd voor de Tweede Wereldoorlog het sport- en wielercomplex ‘De Raaijberg’ in het buitengebied aangelegd. In 1958 is dit complex gesloopt. De grote ontwikkelingen hebben hoofdzakelijk na de Tweede Wereldoorlog plaatsgevonden. De twee belangrijkste ontwikkelingen waren de realisatie van ‘de Blokkendoos’ in de 50-er jaren en de flats aan de Guido Gezellelaan (1960-1965). Later werden de tussenruimtes opgevuld met traditionele rijtjeshuizen en met vrijstaande bebouwing (ten zuiden van de Guido Gezellelaan). Vanaf de 70-er jaren tot zeer recent zijn er toevoegingen in de wijk geweest. De hoofdstructuur is daardoor nog compacter geworden. De meest recente ontwikkelingen in de wijk zijn de voorgenomen herstructurering met gedeeltelijke vervanging van ‘de Blokkendoos’ en de plannen voor de Cort Heijligerskazerne. Warande-West nu In de naoorlogse stedenbouwkundige opzet van Warande-West is niet gekozen voor het gebruiken van oude structuren of de morfologie van het gebied. De nieuwe structuur is over de oude heen gelegd. In Warande-West woonden in november 2004 circa 2.380 inwoners in 1.120 woningen. De gemiddelde huishoudengrootte in Warande-West is 2,2. Daarin wijkt de wijk nauwelijks af van het gemiddelde in Bergen op Zoom. In de verdeling naar grootte zijn er wel verschillen. Het aandeel gezinnen met kinderen is beduidend lager, het aandeel kleine huishoudens zonder kinderen is beduidend hoger. Het aanzien van de wijk wordt bepaald door verschillende complexen, die ook verschillende kenmerken hebben: er zijn de oude vooroorlogse laagbouwcomplexen met een deels belangrijke stedenbouwkundige waarde. De vroeg naoorlogse complexen met gemengde woningtypes, zowel laagbouw als gestapelde bouw (portiek-etage) en er zijn de wat latere naoorlogse portiekflats aan de Guido Gezellelaan.

1

Bron: Quickscan Warande-West, SOAB, november 2004

Hoofdstuk 2

9

\

10

Hoofdstuk 2

2.2 Stedenbouwkundige kenmerken deelgebieden Deelgebieden zijn eenheden die door een bepaalde ruimtelijke of functionele karakteristiek een samenhangend gebied vormen. Bij sommige deelgebieden is deze samenhang erg sterk, bij andere minder. In de welstandsnota van de gemeente Bergen op Zoom worden binnen Warande-West de volgende deelgebieden te onderscheiden: • Rooseveltlaan (stadsentree); • Antwerpsestraatweg (stedelijk lint); • Parallelweg (spoorzone); • Vondellaan e.o. (Vondellaan e.o.); • ‘Blokkendoos’ (woningbouw bouwperiode 1945-1960); • Victoriestraat e.o. (planmatig woongebied); • C. Pronkstraat (recente woonwijk); • Guido Gezellelaan (binnenstedelijke groenzone); • Abraham de Haanstraat (bedrijventerrein); In het vervolg van deze paragraaf wordt op de verschillende structuurdragers, deelgebieden en amorfe gebieden afzonderlijk ingezoomd. Op het niveau van de drager en het gebied wordt de specifieke functionele en ruimtelijke karakteristiek geanalyseerd; kwaliteiten en knelpunten worden aangegeven.

Hoofdstuk 2

11

12

Hoofdstuk 2

Rooseveltlaan (stadsentree) De Rooseveltlaan is een belangrijke verbindingsroute tussen het stadscentrum van Bergen op Zoom en de woongebieden ten oosten van het spoor. De laan staat in verbinding met de A58/A4 en is daarmee de belangrijkste stadsentree van Bergen op Zoom met de watertoren als oriëntatiepunt in de as van de weg. De watertoren is een rijksmonument. De verkeersfunctie overheerst in het straatbeeld. Het straatprofiel is recent heringericht met twee door een middenberm gescheiden rijbanen, geflankeerd door groenstroken met bomenrijen, vrijliggende fietspaden en trottoirs. De bebouwing is gedifferentieerd voor wat betreft bebouwingsdichtheid, vormgeving, massa, hoogte en oriëntatie. De bebouwing aan de Rooseveltlaan, liggend in het plangebied kenmerkt zich door een mix van verschillende bebouwingstypologieën. Langzaam transformeert het bebouwingsbeeld van een woonstraat met eengezinswoningen naar een stadsentree met kantoren- en appartementencomplexen. Het beeld tussen de rotonde aan de Churchilllaan en de Karel Doormanstraat wordt gevormd door twee-onder-een-kap woningen van twee bouwlagen met zadeldak. Het deel tussen de Karel Doormanstraat en de rotonde aan de Pastoor Jutenlaan heeft een fors bebouwingsbeeld. De wand wordt gevormd door grote vrijstaande kantoorcomplexen die ieder een eigen vormgeving hebben. Op de hoek van de Pastoor Jutenlaan/Rooseveltlaan ligt een appartementencomplex van vier/vijf bouwlagen met op de begane grond winkelfuncties. De woonblokken tussen het spoor en de rotonde aan de Pastoor Jutenlaan zijn georiënteerd op de aangrenzende woonwijk en liggen daardoor met de achterzijde naar de Rooseveltlaan toe. Door verschillende erfafscheidingen en materiaal- en kleurgebruik levert dit een rommelig gevelbeeld op.

Hoofdstuk 2

13

14

Hoofdstuk 2

Antwerpsestraatweg (stedelijk lint) De stedelijke linten in de kern Bergen op Zoom zijn de historische verbindingsroutes vanuit de stad naar de omliggende gebieden. De Antwerpsestraatweg is zoals de naam al zegt de oude verbindingsroute naar Antwerpen. Het lint doorkruist een aantal woonwijken en wordt door de spoorlijn, die ter hoogte van de Antwerpsestraatweg een verdiepte ligging heeft, ruimtelijk gezien verdeeld in een oostelijk en westelijk deel. De noordzijde van het oostelijke deel ligt in het plangebied van ‘Warande-West’. Het straatprofiel is ingericht met een geasfalteerde rijbaan, aan weerszijden begeleid door langsparkeren, laanbeplanting en fietsen voetpaden. De historische waarde van het lint valt af te lezen aan de bebouwing. Deze is voornamelijk uit de periode 1900- 1930 en heeft een stedelijke karakter. De straatwand is ruim van opzet en wordt bepaald door geschakelde en (half)vrijstaande bebouwing veelal liggend in de voorgevellijn, voorzien van een voortuin. De bebouwing is vrijwel gesloten en wordt slechts op enkele plaatsen onderbroken door zijstraten. Het gebied achter de woningen is daardoor niet zichtbaar en beleefbaar. Opvallend is het pand van partycentrum “De Raayberg” op de hoek van de Antwerpsestraatweg en Guido Gezellelaan. Het bouwblok valt op door zijn samengestelde massa’s waarbij de massa aan de Antwerpsestraatweg een historische gevel heeft. Aan de Guido Gezellelaan heeft de massa een moderne gevel met opvallende ingangspartij.

Hoofdstuk 2

15

16

Hoofdstuk 2

Parallelweg (spoorzone) Langs het spoor loopt in noord-zuidrichting een stedelijke barrière. In Warande-West loopt tussen de Antwerpsestraatweg het J.F. Kennedviaduct aan de Rooseveltlaan parallel aan het spoor een stedelijk lint. Door de verdiepte ligging van het spoor en het op maaiveldniveau liggen van de bebouwing heeft de weg een eigen karakter. De groenstrook tussen het spoor en de Parallelweg zorgt ervoor dat de woonbebouwing goed afgeschermd wordt, maar de inrichting van de openbare ruimte rommelig toont. Daarnaast heeft de straat een breed profiel dat niet past bij het karakter als woonstraat. De Parallelweg heeft een breed profiel. De rijbaan wordt aan de kant van het spoor begeleid door een brede fietsstrook. Aan de andere zijde is er een langsparkeerstrook met voetpaden. Zowel het fietspad als de rijbaan en parkeerstrook zijn voorzien van klinkerbestrating. De gesloten bebouwingswand wordt slechts onderbroken door de woonstraten ten oosten van de Parallelweg. De bebouwing bestaat uit stroken aaneengesloten, geschakelde en halfvrijstaande woningen liggend in de voorgevellijn. De vooroorlogse bebouwing heeft een bouwhoogte van één tot twee lagen met kap. Op enkele plaatsen hebben nieuwe invullingen plaatsgevonden. De bebouwing heeft hier veelal een hoogte van twee lagen met kap. Er is weinig onderlinge samenhang tussen de bebouwing.

Hoofdstuk 2

17

18

Hoofdstuk 2

Vondellaan e.o. (Vondellaan e.o.) Dit buurtje in het zuiden van de stad ligt pal ten oosten van de Parallelweg. De wijk vormt een weerspiegeling van de verschillende perioden waarin Bergen op Zoom zich als stad voor en net na de Tweede Wereldoorlog kon uitbreiden. De begrenzingen worden gevormd door de bebouwing langs de spoorzone aan de westkant en langs de Guido Gezellelaan aan de oostkant. Aan de noordzijde vormt de Canadalaan de afronding van dit buurtje en aan de zuidzijde is dit de Vondellaan. De stedenbouwkundige structuur is opgebouwd uit enkele enigszins gebogen straten met aangrenzend weinig in de voorgevellijn verspringende vrijstaande dan wel dubbele of geschakelde woonhuizen. Door de ruime voortuinen en voornamelijk in de Vondellaan overheersende laanbeplanting ontstaat er een groene uitstraling in het straatbeeld. Dit buurtje heeft een kleinschalig en dorps karakter. De bebouwing werd opgetrokken in meerdere perioden, te weten circa 1925-1930 (Canadalaan), circa 1930-1950 (Vondellaan) en circa 1946 (Adriaan Poirterstraat). De oudste bebouwing bestaat uit een aaneengesloten woonblok van eenlaags woningen. De woonblokken aan de Adriaan Poirterstraat zijn opgetrokken in traditionele baksteenarchitectuur met klokgevels, naar een ontwerp van J. Bedaux. De bebouwing bestaat hier voornamelijk uit vrijstaande of dubbele woonhuizen van één bouwlaag met een evenwijdig zadeldak van rode dakpannen. Er is sprake van een zorgvuldige geveldetaillering met kleine dakkapellen in de gootlijsten, witte omlijsting van gevelopeningen, roedenramen, fraaie bovenlichten, detaillering van zijgevels met verschillende gevelopeningen en meegemetselde erfafscheidingen. In het straatbeeld van de Canadalaan overheersen de met rode pannen bedekte daken. Kenmerkend voor deze bouwblokken is de ritmiek van geschakelde woningen. Opgebouwd uit 1 bouwlaag van donker aardkleurig metselwerk en een zadeldak met de noklijn evenwijdig aan de weg regelmatig afgewisseld met topgevels. Kleine dakkapellen zijn eenduidig vormgegeven en gepositioneerd onder in het dakvlak dat wordt beëindigd door middel van een fraaie daklijst. Door het geringe straatprofiel en het ontbreken van parkeervakken is parkeren in de openbare ruimte in enkele straten een probleem.

Hoofdstuk 2

19

20

Hoofdstuk 2

‘Blokkendoos’ (woningbouw bouwperiode 1945-1960) Een bijzonder woongebied in Warande-West zijn de woningen tussen de Rooseveltlaan, Kardinaal de Jonglaan en Pastoor Jutenlaan. Het woongebied heeft een markante stedenbouwkundige planopzet en wordt in de volksmond ‘De Blokkendoos’ genoemd. Het gebied is rond 1954 in één keer gebouwd. De in stroken verkavelde rijwoningen bestaan uit twee lagen met een zadelkap met een flauwe hellingshoek. De huizen staan haaks op de verkeersstructuur. Tussen de woningen liggen kleine langwerpige groenstroken met daarin een overdaad aan mooie volgroeide acacia’s. Naast deze rijwoningen zijn er portiekflats van drie lagen gesitueerd. De entree/portiek van deze flats is bijzonder gedetailleerd vormgegeven door de uitpandige houten constructie met raampartijen. De samenhang wordt bepaald door de hoofdvorm en architectuur. Bij de renovatie in 2003 van deze woningen is de oorspronkelijke bouwstijl gerespecteerd. Het gebied wordt doorsneden door één enkele ontsluitingsellips zonder doorgangsfunctie. De ontsluiting van de woningen vindt plaats via woonpaden en achterstraten. Het parkeren vindt plaats langs de ontsluitingsstraat en geclusterd op de groenstroken bij de woonpaden. Ontwikkeling Door de voorgenomen herstructurering van het gebied staan veel woningen leeg. Delen gaan gesloopt worden en vervangen door nieuwbouw. De nieuwbouw vindt hoofdzakelijk plaats binnen de bestaande bouwblokken. Door de grote leegstand heeft de wijk op dit moment een rommelig en onverzorgd beeld. Binnen het herstructureringtraject passend, wordt aan de Karel Doormanstraat een (zorg)wooncomplex gebouwd. Het complex wordt gesitueerd achter de kantoren van de GGZWB en Wonen West Brabant en begeleidt de Karel Doormanstraat.

Hoofdstuk 2

21

22

Hoofdstuk 2

Victoriestraat e.o. (planmatig woongebied) De Pastoor Jutenlaan/Guido Gezellelaan is een noord-zuid gerichte verbindingsroute tussen de Rooseveltlaan en de Antwerpsestraatweg. De weg kenmerkt zich door een breed profiel met aan weerszijden bebouwing. De functie van de straat is onduidelijk. Het brede profiel van de weg levert verkeersonveilige situaties op. De westzijde van de Guido Gezellelaan en de Pastoor Jutenlaan wordt op een aantal plaatsen begeleid door bebouwing. Het is voornamelijk woonbebouwing in verschillende typologieën (rijen, half-vrijstaand en vrijstaand). Tussen de Pastoor Jutenlaan en het spoor ligt ten noorden van de Canadalaan een kleine inbreidingslocatie uit de 80-er jaren. De rijwoningen van twee lagen met kap hebben een traditionele opbouw. Opvallend zijn de luifeltjes boven de voordeuren en het kleurverschil tussen de gevels van de begane grond en eerste verdieping.

Hoofdstuk 2

23

24

Hoofdstuk 2

C. Pronkstraat (recente woonwijk) Tussen de Guido Gezellelaan, Olympialaan en het sportpark Rozenoord ligt een groene enclave met vrijstaande woningen. Het gebied heeft een besloten stedenbouwkundige structuur. Door het gebied loopt de C. Pronkstraat waaraan enkele kleine doodlopende zijstraten liggen. Op de ruime kavels liggen, omringd door groen, vrijstaande woningen van één tot twee bouwlagen met en zonder kap. De oriëntatie van de woningen is gevarieerd, met verspringingen ten opzichte van de voorgevellijn. Ook de vormgeving en kleuren materiaalgebruik wisselen sterk. Het gebied heeft een besloten karakter maar is mede door het brede straatprofiel eenvoudig toegankelijk. Aan de doodlopende zijstraten zijn geclusterde openbare parkeervoorzieningen aanwezig.

Hoofdstuk 2

25

26

Hoofdstuk 2

Guido Gezellelaan (binnenstedelijke groenzone) Ten westen van de Guido Gezellelaan, ligt aan de rand van het terrein van de Cort Heijligerskazerne, een markante strook bouwstrook. De negen dwarsblokken met etagewoningen zijn uit de vroege 60-er jaren. De eenvoudige portieketage-appartementen zijn per bouwblok verdeeld over vier lagen op een halfverdiepte bergingsplint, in relatief korte stroken van drie portieken aaneengesloten. De blokken onderling worden afgewisseld door acht groenzones waarin speelvoorzieningen zijn aangebracht. Ontwikkelingen Door de nieuwe ontwikkelingen op het terrein van de Cort Heijligerskazerne (buiten het plangebied) wordt er geprobeerd een ruimtelijke en maatschappelijke samenhang te creëren tussen dit gebied en het Complex aan de Guido Gezellelaan. Voorgesteld wordt de middelste drie appartementenblokken uit de rij van in totaal negen blokken te verwijderen ten behoeve van het bouwen van nieuwe eigentijdse woningbouw en het realiseren van een parkzone in de vrijkomende overgangszone. Een en ander zal gerealiseerd worden binnen de planperiode 2009/2010. Op de hoek van de Burgemeester Blomlaan en Van Heelulaan wordt op het bestaande sportveld de bouw van een nieuwe gymzaal/sporthal voorzien.

Hoofdstuk 2

27

28

Hoofdstuk 2

Abraham de Haanstraat (bedrijventerrein) Aan de Abraham de Haanstraat ligt tussen de woonbebouwing een klein bedrijventerrein. De straat staat in verbinding met de Antwerpsestraatweg en de Guido Gezellelaan en heeft een wijkontsluitingsfunctie. Dit wordt nog eens benadrukt door het brede profiel van de straat. De vrijstaande bedrijfsbebouwing is georiënteerd op de weg en vormt een vrijwel gesloten bebouwingswand. De vormgeving van de bebouwingselementen is veelal eenvoudig en sober en loopt sterk uiteen. De omvang van de bedrijfsloodsen is grootschalig en de opbouw is veelal één bouwlaag met een plat dak. Aan de straat liggen twee kleine pleintjes waarop enkele bomen staan. Deze geven het gebied enigszins een groene invulling. Opvallende verschijning is het kleine bouwblok met rijenwoningen van twee lagen met zadeldak tussen de bedrijfsbebouwing. Deze lijkt als het ware per toeval te zijn gesitueerd op het terrein. Door de gesloten bebouwingswanden langs de Antwerpsestraatweg, Guido Gezellelaan en de P.C. Hooftlaan, is het gebied afgeschermd van de woongebieden.

Hoofdstuk 2

29

Conclusie deelgebieden • De deelgebieden vormen eilanden die van elkaar gescheiden zijn door infrastructuur. • De deelgebieden hebben met uitzondering van het gebied rondom de Vondellaan geen historische herleidbare structuurkenmerken meer. • De wijk heeft deels een sterk groen karakter dat behouden en versterkt dient te worden. • Het profiel van de Pastoor Jutenlaan en de Guido Gezellelaan sluit niet aan op de functie van de straat en levert verkeersonveilige situaties op. • In de oudere delen van de wijk vormt het parkeren een probleem. • Voorzieningen zijn in de wijk nauwelijks aanwezig. Deze komen voornamelijk in de omliggende woongebieden voor. Bewoners van Warande-West maken hier gebruik van.

30

Hoofdstuk 2

3.

FUNCTIONELE ANALYSE PLANGEBIED

3.1

Functionele structuur

Het karakter van Warande-West als woongebied komt in de functionele structuur duidelijk naar voren. Naast wonen komen er met wonen verbonden voorzieningen voor zoals onderwijsvoorzieningen en winkelvoorzieningen. Deze winkelvoorzieningen concentreren zich in blokken aan de Pastoor Jutenlaan en H. Leusstraat. Rondom de Abraham de Haanstraat zijn enkele bedrijven gevestigd. In de navolgende paragrafen zijn de diverse functies kort beschreven en is het relevante gemeentelijke beleid vermeld.

3.2 Cultuurhistorie en archeologie Ligging en geomorfologie Het plangebied maakt deel uit van de bebouwde kom van Bergen op Zoom. De aanwezige bebouwing is grotendeels tot stand gekomen na de Tweede Wereldoorlog en dateert uit de jaren ’50 en ‘60. De oudste straten zijn de Canadalaan, Vondellaan, Parallelweg en Antwerpsestraatweg. De bebouwing aan deze straten dateert nog gedeeltelijk uit de jaren ’30. Het gebied heeft een ondergrond van pleistoceen zand en maakt deel uit van de Brabantse Wal. Boven het pleistocene zand ligt plaatselijk een pakket van jongere holocene afzettingen. Deze gronden zijn vanwege hun beperkte vruchtbaarheid vrij laat (18de-19de eeuw) tot ontwikkeling gebracht. De ontwikkeling werd ook geremd door de vestinggordel rond de stad: de omringende terreinen moesten een vrij schootsveld bieden. Cultuurhistorische structuren De cultuurhistorische waardenkaart (CHW-kaart) van de provincie Noord-Brabant laat zien welke cultuurhistorische interessante en waardevolle patronen en objecten zich in het plangebied bevinden. Elke tijdsperiode heeft haar weerslag gehad op de vorming van de gebouwde omgeving. Lijnen, punten en vlakken uit het verleden zijn soms nog afleesbar in het huidige (dorps)landschap. De CHW-kaart brengt deze cultuurhistorische waardevolle patronen en objecten in beeld. Bij de toekenning van een waardering van de patronen en objecten wordt gebruik gemaakt van criteria die betrekking hebben op: • Cultuurhistorische waarden: het belang van de structuur, het vlak of de lijn in culturele, sociaal-economische, geografische, landschappelijke, technische of functionele zin; • Historisch-ruimtelijke of stedenbouwkundige waarden: het belang van de structuur, het vlak of de lijn voor de geschiedenis van de ruimtelijke ordening en/of stedenbouw, wegens bijzondere samenhang van functies of hoogwaardige kwaliteiten op basis van een herkenbaar ruimtelijk/stedenbouwkundig concept, of wegens bijzondere inrichtingsprincipes (verkaveling, openbare ruimte);

Hoofdstuk 3

31

•

•

•

Situationele waarden: het belang van de structuur, het vlak of de lijn wegens bijzondere samenhang van kwaliteiten van bebouwde en onbebouwde ruimten in relatie tot hun stedelijke of landschappelijke omgeving en/of wegens de hoogwaardige kwaliteit van de bebouwing en hun groepering; Gaafheid/herkenbaarheid; het belang van de structuur, het vlak of de lijn wegens de herkenbaarheid van de (oorspronkelijke) historisch-ruimtelijke structuur, bebouwing en functionele opzet als geheel, wegens de architectonische gaafheid van de bebouwing en/of wegens de structurele en/of visuele gaafheid van de stedelijke of landschappelijke omgeving; Zeldzaamheid; het beland van de structuur, het vlak of de lijn vanwege de unieke verschijningsvorm en/of het uitzonderlijk belang van het gebied wegens één of meer van de genoemde kwaliteiten.

Bron: Conceptversie Cultuurhistorische waardenkaart, provincie Noord-Brabant, 1 maart 2005

In en om Warande-West komen nog enkele oude structuurbepalende lijnen en patronen voor. Het belangrijkste element is het gebied tussen Vondellaan, Canadalaan en Guido Gezellelaan dat aangemerkt is als ‘historische stedenbouw’, met een waardering ‘redelijk hoog’. Ten zuiden van de woonwijk, in Nieuw Borgvliet, ligt de molen ‘De twee vrienden’. Een deel van de molenbiotoop doorkruist het plangebied. Historie Precieze gegevens over vroege bebouwing en bewoning dateren pas uit de 18de eeuw, toen het gebied werd gekarteerd door Adan, in opdracht van de Markies. Vroegere gegevens zijn alleen

32

Hoofdstuk 3

af te leiden uit oude kaarten, zoals de stadsplattegrond van Jacob van Deventer, of uit stadsrekeningen uit de 16de en 17de eeuw. Het plangebied bezit enkele cultuurhistorische relicten in de vorm van oude wegen. De oudste ervan is de Oude Huijbergsebaan (13de eeuws), waarvan de Galgenbaan en Vondellaan overblijfselen zijn. De verbinding tussen beide straten is verbroken door de aanleg van de spoorlijn. De gronden ten westen van deze straat bestonden uit heide, die aan de oostkant uit bos: het zogenaamde Bergse Bos. Een ander relict is de Abraham de Haanstraat. Deze straat vormde ooit het verlengde van het Benedenbaantje en werd door de spoorlijn onderbroken. De Abraham de Haanstraat liep oorspronkelijk verder noordoostwaarts tot aan de Churchilllaan. Aan de thans verdwenen hoek van de Oude Huijbergsebaan/Galgenbaan en het Benedenbaantje lag in de middeleeuwen de Raaiberg. Dit was een verhoging of heuvel waarop galgen en palen met houten wielen (raderen) stonden. Op de wielen werden de lijken van ter dood veroordeelden gebonden, als afschrikking voor reizigers die de stad binnenkwamen. De locatie bevindt zich ter hoogte van de huidige P.C.Hooftstraat. Andere relicten bestaan uit oude boerderijen en hoeven. In het plangebied waren die tamelijk schaars. Een oude hoeve is de Raaijberg, genoemd naar de oorspronkelijke raaiberg, maar enkele honderden meters zuidelijker geplaatst aan de Antwerpsebaan (nu Antwerpsestraatweg). Deze hoeve dateert waarschijnlijk uit de 17de eeuw. De overige historische relicten dateren uit de militaire periode van de stad. Op het einde van de 16de eeuw werd het Bergse Bos gerooid en de aanwezige heuvels afgegraven. Ze waren te gevaarlijk bij belegeringen. In het noordwestelijke deel van het plangebied zijn mogelijk nog sporen aanwezig van de belegeringswerken uit 1622. Hier was het Spaanse aanvalskamp gelegerd. Deze werken bestaan uit loopgraven, schansen en kanonstellingen. In 1747 werd de stad opnieuw belegerd en werden grote aanvalsloopgraven aangelegd, die het plangebied doorkruisen. Hun locatie is niet precies bekend, vermoedelijk ter hoogte van de Abraham De Haanstraat en de Generaal Spoorstraat. Eén loopgraaf is wel precies getraceerd in 2004 op het kazerneterrein en zet zich voort onder de flats aan de Burgemeester Blomlaan. Archeologie Het plangebied is op de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW-kaart, zie beschrijving hierboven) van de provincie Noord-Brabant nog niet in kaart gebracht. Het gebied ten zuidwesten van de Antwerpsestraatweg heeft de kwalificatie ‘hoge tot middelhoge verwachtingswaarde’. Naar alle waarschijnlijkheid zijn eventuele archeologische resten bij de totstandkoming van de wijk grotendeels verloren gegaan. Uit het plangebied zijn geen vondstmeldingen bekend. Dit komt enerzijds door de ongunstige terreingesteldheid die bewoning bemoeilijkte (stuifzand en heide), anderzijds door een gebrek aan archeologische waarnemingen tijdens het uitbreiden van de woonwijken. De archeologische waarden voor dit plangebied blijven beperkt tot zogenaamde aandachtsgebieden. Het gaat om: -

De hoeve “de Raaijberg” en directe omgeving, daterend uit de 17de eeuw. Rondom de bestaande bebouwing kunnen resten van funderingen en ingravingen bewaard gebleven zijn.

Hoofdstuk 3

33

Dit is met name van belang bij een eventuele uitbreiding van het zalencomplex. Een nadere archeologische inventarisatie is in dat geval nodig. -

De omgeving van de P.C.Hooftstraat, waar de middeleeuwse raaibergen lagen. In dit gebied stonden de raaibergen. Mogelijk zijn hiervan in de ondergrond nog resten aanwezig. In geval van grootschalige ingrepen in de bodem wordt een archeologische inventarisatie aanbevolen. Bij kleine bouwprojecten zoals aanbouwen aan woningen en dergelijke, is dat niet aan de orde.

-

Het noordelijke deel van het plangebied, ten noorden van de Abraham de Haanstraat.

In het hele gebied is er een kans op het aantreffen van resten van belegeringswerken uit de 17de of 18de eeuw, in de vorm van loopgraven en grachten van verdwenen schansen. Het huidige dichtbebouwde terrein laat geen archeologisch vooronderzoek toe, zodat een precieze plaats niet te voorspellen valt. In het geval van middelgrote en grote bodemverstorende ingrepen (groter dan 50 m²) is een nadere archeologische inventarisatie noodzakelijk. Het gele gebied betreft de zone met resten van de vestingwerken; De oranje zones markeren de hoeve Raaijberg en de middeleeuwse raaiberg. Conclusie voor het plangebied In het plangebied komen geen gemeentelijke monumenten en rijksmonumenten voor die planologisch bestemd dienen te worden. Het plan voorziet in de bouw van nieuwe woningen in het gebied ‘Blokkendoos’. Nader archeologisch onderzoek is dan ook niet nodig. Het betreft de bouw van nieuwe woningen op exact dezelfde plaats waar nu al gebouwen staan

34

Hoofdstuk 3

3.3 Wonen Woningvoorraad en bevolking Statistische en ook andersoortige onderzoeksgegevens geven voeding aan de toelichting en voorschriften bij het opstellen van bestemmingsplannen. De gegevens hiervoor zijn ruimtelijke gegroepeerd binnen de grenzen van de statistische buurten. De plangrens van het bestemmingsplan Warande-West komt nagenoeg overeen met de statistische buurtgrens. De verschillen hebben daarom geen noemenswaardige invloed op gepresenteerde bevolking- en woningaantallen en ander kenmerken. Warande-West telde op 1 januari 2005 2.368 inwoners. 6 jaar daarvoor op 1-1-1997 woonden er ruim 2.549. De nog steeds verdergaande gezinsverdunning is de oorzaak van deze afname. Tweederde van het aantal woningen is gebouwd in periode 1945 t/m 1970. Iets meer dan een kwart kent een bouwjaar van 1944 of daarvoor. In de buurt staan 1.059 woningen. Dit aantal is al vele jaren onveranderd. De gemiddelde woningbezetting op 1 januari 2005 bedraagt 2,24. De totale oppervlakte van de buurt Warande-West bedraagt 40 ha. Het aantal inwoners per ha komt daarmee uit op 66 en het aantal woningen op 26,5 Dat betekent een buurt met een sterk verstedelijkt karakter volgens de zogeheten cbs-stedelijkheidsklasse. Warande-West is een echte buurt uit de wederopbouwperiode na WO II. De bewoners bewonen meer eigen dan huurwoningen. De verhouding huur- koop wijzigt nog steeds. Woningbouwverenigingen maar ook particuliere verhuurders bieden bij gelegenheid hun woningen te koop aan. De volgende tabel geeft de stand en enkele kenmerken van de woningvoorraad weer op 1 januari 2003. Tabel: woningvoorraad Onderwerp Huurverhouding

Huurwoning (woningcorporatie) Huurwoning (particulier)

Bouwperiode

Bouwwijze

Absoluut

%

491

46

27

3

Eigen woning

540

51

< 1945

272

26

1945 – 1970

694

66

1971 – heden

91

8

Onbekend

1

0

Eengezins

688

65

Meergezins

370

35

Bron: afdeling Onderzoek en Statistiek, gemeente Bergen op Zoom

Hoofdstuk 3

35

Samenstelling bevolking Warande-West telde op 1 januari 2005 2.368 inwoners. Zonder de bouw van woningen zal het bevolkingsaantal gelijk of, en dat is waarschijnlijker, langzaam dalen vanwege de nog steeds verdergaande gezinsverdunning. De leeftijdsopbouw van de buurt komt in grote lijnen overeen met de opbouw die voor geheel Bergen op Zoom geldt. Tabel: Bevolking Leeftijdcategorie

Warande-West

Bergen op Zoom

%

%

0 – 17 jaar

20,0

21,5

18 – 24

10,1

7,6

25 – 39

23,7

20,6

40 – 54

21,5

22,6

55 – 64

12,1

12,8

64 jaar en ouder

12,7

14,8

Totaal

100,0

100,0

Absoluut

2.368

66.291

Bron: afdeling Onderzoek en Statistiek, gemeente Bergen op Zoom

Al langere tijd wordt ook de etniciteit onderscheiden waar de samenstelling van de bevolking aan de orde is. Met het onderscheid naar etniciteit is de omvang van specifieke groepen te bepalen. Dit wordt nodig geacht in verband de sociaal-economische en vooral vaak ook sociaalculturele afstand tot de Nederlandse samenleving die deze groepen kenmerken. Daarbij richt de aandacht zich op degenen die afkomstig zijn uit zogeheten niet-westerse landen. 26,4% van de inwoners in Warande-West behoort tot de laatstgenoemde categorie. De inwoners uit de Turkse en Marokkaanse gemeenschap vormen hiervan weer de grootste groep (22% van de 26,4%). Voor de gehele wijk oost bedraagt het bevolkingsaandeel uit niet-westerse landen 26%, voor de woonkern Bergen op Zoom 15,3% en voor de gehele gemeente 12,6%. Woonomgeving Niet alleen in de woning zelf wil de bewoner zich thuis voelen. Ook de waardering van de inrichting, het gebruik en het onderhoud van de woonomgeving is mede bepalend voor dit thuisgevoel. In tabel 3 staan de rapportcijfers van bewoners over hun woning en de woonomgeving. De gegevens zijn enigszins gedateerd (1999). Actuele informatie per buurt ontbreekt echter. Over het algemeen wijken de waarderingen bij de eigenaar-bewoners weinig af van het gemeentelijk gemiddelde. Bewoners in de particuliere huursector waarderen niet de woning maar wel de woonomgeving met een veel hoger cijfer dan alle bewoners van Bergen op Zoom tezamen. Dat geldt ook voor de waardering van de “gehele situatie ”. Bewoners in de sociale huursector waarderen woning en woonomgeving minder hoog dan het algemeen gemiddelde voor geheel bergen op Zoom.

36

Hoofdstuk 3

Tabel: Waardering (rapportcijfer) bewoners over woning en woonomgeving Gehele situatie

Woning

Woongebouw

Woonomgeving

Warande-West

7,7

-

7,3

Bergen op Zoom

7,7

Bewoners eigen woningen 7,4

Bewoners particulier huursector Warande-West

8,0

6,8

Bergen op Zoom

7,2

6,8

-

9,0

Warande-West

5,5

5,3

4,8

5,8

Bergen op Zoom

6,5

6,4

6,2

6,5

7,2

Bewoners sociale huursector

bron: “Het spectrum van wonen”, woningmarktonderzoek Bergen op Zoom 1999

3.4 Voorzieningen/verzorgingsstructuur Detailhandel Detailhandel is in Warande-West maar weinig aanwezig. Enkele winkels komen voor aan de Pastoor Jutenlaan en de Herman Leusstraat. De huidige detailhandelsbedrijven in het plangebied ‘Warande-West’ nr.

Detailhandelsbedrijf

Adres

Nr.

1.

Bakkerij Mevlana

Herman Leusstraat

11

Type detailhandel Bakkerij

2.

Kapsalon Bana

Herman Leusstraat

15

Kapsalon

3.

Mo-tyre

Vondellaan

76

Verkoop van motors

4.

‘t Winkeltje

Pastoor Jutenlaan

10

Supermarkt

5.

Belhuis teleboutique

Pastoor Jutenlaan

1

belhuis

6.

Matrassenconcord

Pastoor Jutenlaan

1

Verkoop van bedden en matrassen

7.

De Kapperij

Pastoor Jutenlaan

8

Kapsalon

8.

Ben de Graaf

Rooseveltlaan

75

Verkoop van vloerbedekking

9.

Van Est parketmeester

Parallelweg

131 B

Verkoop van houten vloeren

10.

Etika uitzendbureau

Antwerpsestraatweg

213

Uitzendbureau

11.

Verkeersschool

Guido Gezellelaan

40

Verkeersschool

Horeca De horecavestigingen liggen verspreid over het plangebied. Het gaat om de volgende zaken: De huidige horecabedrijven in het plangebied ‘Warande-West’ nr.

Horecabedrijf

Adres

Nr.

Type horeca

Inschaling volgens Staat van Horecaactiviteiten

1.

Cafetaria Bubbels

Pastoor Jutenlaan

12

Cafetaria

2

2.

Nihao

Pastoor Jutenlaan

6

Restaurant

1c

3.

Jasmijn

Antwerpsestraatweg

211

Restaurant

1c

4.

De Raaijberg

Antwerpsestraatweg

267

Partycentrum

3

5.

La Paloma Blanca

Herman Leusstraat

9

Theehuis

1a

Hoofdstuk 3

37

Het gemeentelijk beleid is gericht op het tegengaan van ongewenste horecavestigingen (vermijden conflictsituaties met woon- en winkelfuncties). Om daarbij greep te houden op de bestaande horecavestigingen verdient het de aanbeveling om, analoog aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten, gebruik te maken van een Staat van Horeca-activiteiten. In deze Staat worden drie categorieën horeca-activiteiten onderscheiden: ‘lichte horeca’ (categorie I), ‘middelzware horeca’ (categorie II) en ‘zware horeca’ (categorie III). Voor een nadere toelichting op deze categorieën wordt verwezen naar bijlage 1 (toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten). De inschaling van de gevestigde horecabedrijven in Warande-West, overeenkomstig deze staat, is vermeld in bovenstaande tabel. Gelet op het gemeentelijk beleid en het karakter van het plangebied verdient het aanbeveling om de toelaatbaarheid van horecavestigingen in Warande-West te beperken tot de categorie "lichte horeca, aan de detailhandelfunctie verbonden horeca" (categorie 1a). Maatschappelijke voorzieningen In Warande-West blijven de maatschappelijke voorzieningen beperkt tot twee basisscholen en een apotheek. Eén van de basisscholen ligt aan de rand van het A.M. de Jongpark, grenzend aan de noordoostzijde van het plangebied. De huidige maatschappelijke voorzieningen in het plangebied ‘Warande-West’ nr.

Maatschappelijke voorziening Adres

Nr.

Type voorziening

1.

’t Kompas

Guido Gezellelaan

18-20

Basisschool

2.

’Algemene School Oost”

Burg. Blomlaan

2

Basisschool

3.

Apotheek van Lunen

Pastoor Jutenlaan

2A

Apotheek

Sportvoorzieningen Aan de Burgemeester Blomlaan 4 ligt een kleine sporthal met voetbalveldje. Op de hoek van de Burgemeester Blomlaan/Van Heelulaan ligt een sportveld. Op het veld wordt een nieuwe gymzaal/sporthal gebouwd. Beide terreinen maken onderdeel uit van het A.M. de Jongpark dat ten oosten van het terrein ligt. Kantoren Aan de Rooseveltlaan liggen twee kantoorgebouwen. Er is een onderscheid gemaakt in kantoren met en zonder baliefunctie, waarbij het kantoor van Wonen West Brabant deels een baliefunctie heeft. De huidige kantoren in het plangebied ‘Warande-West’ nr.

Kantoor

Adres

Nr.

Type bedrijf

1.

GGZWB

Rooseveltlaan

148

Gezondheidsdienst

2.

Wonen West Brabant

Rooseveltlaan

150

Woningstichting

38

Hoofdstuk 3

Bedrijven De meeste bedrijvigheid in Warande-West ligt rondom de Abraham de Haanstraat. Dit bedrijventerrein ligt aan de zuidkant van het gebied en wordt omringd door woonbebouwing. Functioneel gezien liggen er een aantal bedrijven op het terrein die minder wenselijk op die plek zijn. Hieronder is een overzicht van alle bedrijven binnen het plangebied gegeven. In paragraaf 3.5. is nader aangegeven in hoeverre sprake is van bedrijfshinder veroorzaakt door een bedrijf. De huidige bedrijven in het plangebied ‘Warande-West’ nr.

Bedrijf

Adres

1.

Frijters electro

Abraham de Haanstraat

Nr. 3

Type bedrijf Elektrotechnisch bedrijf

2.

Vakgroep west-brabant


5

Bouwbedrijf

3.

Steenhouwerij de kort


6

Steenhouwerij met winkel

4.

Renault


9

Garagebedrijf

5.

Renault


9A

Garagebedrijf

6.

Renault


11

Garagebedrijf

7.

Groene warenhuis


12A

Groothandel

8.

Jefko


13

Elektrotechnisch bedrijf

9.

Stichting samenwerken


14

-

10.

Tankstation de meeuw


15

Tankstation zonder LPG

11.

De huisvriend leesmappen


16 A

-

12.

Loods

Generaal Spoorstraat

44

-

13.

V.d. Kastele

Vondellaan

74

-

14.

Oto wasstraat

Vondellaan

74A

Autowasstraat

15.

Loods

Parallelweg

199

-

Prostitutiebeleid Sinds 1 oktober 2000 is het algemeen bordeelverbod in werking getreden. Dat betekent dat de exploitatie van prostitutie vanaf deze datum niet meer in algemene zin strafbaar is op grond van het Wetboek van Strafrecht. Slechts de exploitatie van onvrijwillige prostitutie en van prostitutie door minderjarigen blijft strafbaar gesteld. Met het opheffen van het algemeen bordeelverbod hebben gemeenten de mogelijkheid gekregen om regulerend op te treden. Zij kunnen dit doen door een vergunningsstelsel te introduceren en prostitutiebeleid te voeren. Het gemeentelijk beleid is gericht op het tegengaan van seksinrichtingen in woonwijken. Dit gemeentelijk beleid dient verwekt te worden in het ruimtelijk beleid. Voor het bestemmingsplan ‘Warande-West’ betekent dit het uitsluiten van vestigingsmogelijkheden voor seksinrichtingen.

3.5 Bedrijven Beleid en randvoorwaarden Het bestemmingsplan “Warande-West” voorziet in een actualisatie van de bestaande regeling. De huidige ruimtelijke situatie wordt juridisch vastgelegd. In het bestemmingsplan is geen ruimte voor de vestiging van nieuwe bedrijven en voorzieningen mogelijk. Zeer beperkte uitbreiding

Hoofdstuk 3

39

van bestaande bedrijven, voorzieningen en het beoefenen van bepaalde bedrijfsactiviteiten aan huis is echter wel (beperkt) mogelijk. Onderstaand is per type voorziening aangegeven welk beleid gevoerd wordt en hoe dit vertaald is in onderhavig bestemmingsplan. Binnen het nieuwe bestemmingsplan is het (her)vestigen van bedrijven beperkt tot bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2. De binnen het plangebied aanwezige bedrijven in de milieucategorieën 3 of hoger zijn specifiek bestemd. Bedrijven en milieuzonering In het plangebied worden enkele bedrijfsactiviteiten uitgeoefend, die in milieuhygiënisch opzicht invloed hebben op het onderhavige bestemmingsplan. In het algemeen zijn in een woonomgeving uitsluitend bedrijven toegestaan die behoren tot milieucategorie 1 of 2 van de lijst van bedrijven (zie bijlage 1 van de voorschriften). Hieronder vallen onder andere scholen, verpleeghuizen, restaurants, detailhandel en kantoren (aan huis). Bedrijven die behoren tot milieucategorie 3 of meer zijn uit milieuhygiënisch opzicht in beginsel binnen een woonomgeving ongewenst. Dit kan ertoe leiden dat deze bedrijvigheid ter plaatse moet worden beëindigd. In het plangebied zijn in de huidige situatie drie bedrijven aanwezig die op basis van de feitelijke milieuhinder vallen in milieucategorie 3.1. Die bedrijven kunnen in de huidige situatie beperkingen opleveren voor woningbouw. nr.

Bedrijf

Adres

Milieucategorie

1.

A. de Kort natuursteenbewerking

A. de Haanstraat 4-6

2.

Strauss Biljarts

A. de Haanstraat 5

3.1

3.

De Raaijberg partycentrum

Antwerpsestraatweg 267

3.1

3.1

Het bedrijf Strauss Biljarts is recent gestopt en vormt als zodanig geen beperking meer. De categorie 3.1-bedrijven zijn specifiek op de plankaart aangeduid. Een pand waarin of perceel waarop nu een bepaald type bedrijvigheid is gevestigd behoudt bij beëindiging van de huidige activiteit de mogelijkheid om dit type bedrijvigheid te huisvesten. Een ander bedrijfstype binnen de milieucategorieën 3.1 of hoger is dan echter niet toegestaan. Wel is het uiteraard mogelijk een ander bedrijfstype binnen de milieucategorieën 1 of 2 op het perceel te vestigen.

3.6 Verkeer Verkeersstructuur Door en langs Warande-West lopen een aantal hoofdassen. Dit zijn de Rooseveltlaan, Pastoor Jutenlaan/Guido Gezellelaan, Antwerpsestraatweg en de Olympialaan. De overige straten binnen het plangebied zijn verdeeld in wijkontsluitingsewegen (Parallelweg, Canadalaan, Kardinaal

40

Hoofdstuk 3

de Jonglaan/Churchilllaan, Van Heelulaan, Beukenlaan en Abraham De Haanstraat), buurtstraten (o.a. Vondellaan/Generaal Spoorstraat, Marathonstraat en Karel Doormanstraat) en woningontsluitingsstraten. Fietsverkeer Eén van de doelstellingen uit het Verkeersstructuurplan is het bieden van een alternatief voor autobereikbaarheid in de vorm van een veilig, direct en comfortabel fietsnetwerk. Binnen de groep fietsers zijn de volgende gebruikers te onderscheiden: 1. Scholieren (jeugd op weg van en naar school) en fietsende jeugd (sportclub, centrum, sociaal). Een subdoelgroep is hier het scholierenverkeer naar de aangrenzende kernen (met name naar Tholen, Steenbergen en Woensdrecht). 2. Woon-werkverkeer (naar centra, station, kantoorlocaties, maar ook naar de bedrijventerreinen). 3. Woon-winkelverkeer (gericht op de centra van Bergen op Zoom en Halsteren en de winkelcentra in de wijken). 4. Sociaal verkeer (verkeer dat zich kriskras door de gemeente beweegt). 5. Recreatief verkeer (Brabantse Wal, bos- en landgoederenzone aan de oostkant van de gemeente, de Melanen en routes van, naar en langs het water). Voor de eerste vier groepen gebruikers is een fietsroutenetwerk van belang dat verbindingen biedt tussen enerzijds de verschillende woonbuurten en werkgelegenheidsconcentraties en anderzijds de belangrijkste attractiepunten (centrum, scholen, voorzieningen en routes naar het buitengebied). Voor groep 5 is van belang dat via het fietsroutenetwerk aansluiting wordt gevonden op de recreatieve fietsroutes in de omgeving of het ‘buitengebied’. Beide doelen bereiken we door het aanleggen en inrichten van een veilig, direct, samenhangend en comfortabel fietsroutenetwerk. Het netwerk moet voor de fietser een geheel zijn van logische en korte verbindingen. Door deze verbindingen vorm te geven met veilige en comfortabele voorzieningen, kan mogelijk het aantal ongevallen, waarbij fietsers betrokken zijn, worden teruggedrongen. Daarnaast bevordert een goed netwerk het fietsen. (Oversteek)voorzieningen Door alle attractiepunten en woonbuurten met elkaar te verbinden, ontstaat het ideale fietsnetwerk. Dit ideale netwerk is vergeleken met het bestaande netwerk en er is gekeken welke verbindingen in het bestaande netwerk niet aanwezig zijn. Het fietsroutenetwerk heeft de volgende kwaliteitseisen: • als fietsroutes samenvallen met de hoofdstructuur voor het autoverkeer: aparte fietsvoorzieningen, bij voorkeur fietspaden en in uitzonderingsgevallen fietsstroken; • als fietsroutes in verblijfsgebieden (30 km/uur gebieden) lopen: bij voorkeur gemengde infrastructuur, die ingericht is op een veilige afwikkeling van het fietsverkeer (wegbreedte

Hoofdstuk 3

41

minstens 5 meter bij tweerichtingsverkeer, geen haaks parkeren en geen schijnvoorrang bij kruisende straten, dus duidelijke en overzichtelijke kruispunten). Binnen het plangebied zullen de kruisingen Beukenlaan – Guido Gezellelaan en Olympialaan – Marathonstraat worden aangepakt. Openbaar vervoer Warande-West is goed per openbaar vervoer bereikbaar. Aan de Pastoor Jutenlaan, Burgemeester Blomlaan, Guido Gezellelaan, Abraham De Haanstraat en Olympialaan zijn bushaltes aanwezig. Parkeren Knelpunten op het gebied van parkeren komen in het plangebied deels voor. Vooral in de vooroorlogse gebieden is er een probleem met parkeren. Wel zijn op diverse plaatsen in het plangebied autoboxen geplaatst. Het stringente parkeerbeleid van de gemeente draagt in belangrijke mate bij tot het voorkomen van parkeerknelpunten. Duurzaam Veilig/categorisering wegen In het verkeersstructuurplan Bergen op Zoom2 heeft de gemeente haar verkeersveiligheidsbeleid vastgelegd. In het plan is de visie ten aanzien van verkeersruimten en verblijfsgebieden beschreven en uitgewerkt in een ontwerp (vorm en inrichting) van een duurzaam veilige verkeersstructuur voor geheel Bergen op Zoom. Concreet voor het plangebied leidt dit tot de volgende wegencategorisering. Gebiedsontsluitingswegen De Rooseveltlaan, Pastoor Jutenlaan, Guido Gezellelaan en Olympialaan zijn aangeduid als gebiedsontsluitingsweg, type 2 binnen de bebouwde kom. Deze wegen verbinden de wijken onderling en verbinden deze wijken met de grote verzamelwegen. Centrumontsluitingswegen De Antwerpsestraatweg heeft de functie als centrumontsluitingsweg. Deze weg herbergt centrumgerelateerd verkeer. Deze wegen zijn belangrijk voor ontsluiting (bevoorrading) en bereikbaarheid van het centrum. Er worden op deze wegen zo weinig mogelijk verkeersremmers gebruikt, maar wel een inrichting die een maximum stroomsnelheid van ongeveer 30 km/u inhoudt zoals de Antwerpsestraatweg. Buurtontsluitingswegen De buurtontsluitingswegen als de Van Heelulaan zijn de verzamelstraten. Het zijn wegen die hoofdzakelijk een verblijfsfunctie hebben (en dus tot verblijfsgebieden zouden moeten worden gerekend), maar die een zekere verzamel- en ontsluitingsfunctie hebben voor buurten. De overige straten binnen Warande-West zijn bestemd tot verblijfsgebied. Inrichting volgens het concept ‘Duurzaam Veilig’ 2

Verkeersstructuurplan gemeente Bergen op Zoom 2000-2015, 26-05-2005

42

Hoofdstuk 3

De vormgevingsprincipes van ‘Duurzaam Veilig’ zijn uitgangspunt bij de vormgeving van het wegennet: een strikte scheiding tussen verkeersaders en verblijfsgebieden, zowel binnen als buiten de bebouwde kom. De verkeersaders worden zo ingericht dat de doorstroming is gewaarborgd, maar dat waar nodig snelheidsexcessen worden tegengegaan. Meer scheiding van zwakke en sterke verkeersdeelnemers wordt toegepast naarmate de weg drukker is. In de verblijfsgebieden wordt de snelheid van het autoverkeer afgestemd op de plaats en het aantal conflictpunten (uitritten, zijstraten) dat optreedt. Een middel is het inrichten van een 30 km-zone: uitgangspunt (en wettelijke norm) is daar 30 km/uur. De inrichting van de weg moet zodanig zijn dat de snelheid (30 km/uur) wordt afgedwongen. De inrichting van 30 km-gebieden vindt plaats volgens het principe sober maar doelmatig. De randen van het gebied (‘poorten’) worden benadrukt en snelheidsremmende maatregelen worden getroffen op die plaatsen waar dit nodig is. Daarbij wordt meer en meer ingezet op het aanbrengen van plateaus op kruisingsvlakken. Plateaus zijn comfortabeler dan drempels. Versmallingen werken alleen als er voldoende verkeersaanbod in twee richtingen is, omdat anders zonder aangepaste snelheid een dergelijk obstakel is te nemen. Een bijzonder soort verblijfsgebieden bevindt zich rondom scholen: daar is op een aantal korte momenten gedurende de dag een groot aantal ‘kwetsbare verkeerdeelnemers’ aanwezig. Oplossingen op maat zijn nodig. Antwerpsestraatweg Naast de te herinrichten 30 km-gebieden en aan te pakken kruispunten, concentreren de aanpassingen zich in een aantal gebieden. Deze aanpassingen gaan in op bereikbaarheid, leefbaarheid, oversteekbaarheid en het weren van doorgaand verkeer. De categorisering van de autostructuur houdt onder meer ook in dat de Antwerpsestraatweg vanaf de Guido Gezellelaan richting het centrum een lagere verkeersfunctie krijgt. In plaats van ‘hoofdverbinding tussen stadsdelen’ wordt dit gedeelte van de Antwerpsestraatweg iets meer ondergeschikt en moet deze weg meer als een belangrijke buurtontsluiting fungeren. De Guido Gezellelaan wordt dan de route richting het centrum. Een aantal maatregelen aan begin en eind van de route bewerkstelligen dit: • éénrichtingsverkeer op de Antwerpsestraat richting centrum tussen de Zuidsingel en de Van Dedemstraat, met uitzondering van het openbaar vervoer; • de aanleg van de verlengde Markiezaatsweg, waardoor de toegang tot Antwerpsestraatweg indirecter wordt; • de bushaltes kunnen op de rijbaan worden geplaatst (nabij Stalen Brug); • de aansluiting bij Nettorama kan overzichtelijker worden gemaakt; • aanvullend is reconstructie van de kruising met de Guido Gezellelaan nodig: de hoofdrichting wordt dan Guido Gezellelaan – Antwerpsestraatweg-zuid.

Hoofdstuk 3

43

3.7 Groenvoorzieningen Groenstructuur De groenstructuur van Warande-West verdeeld zich in twee zones. Het oostelijk deel waarin een overdaad aan groen aanwezig is en het westelijk deel dat een stenig karakter heeft en bijna alle groen privé is. Karakteristiek zijn de markante boompartijen waarvan enkele als monumentaal betiteld kunnen worden. In ‘de Blokkendoos’ is een overdaad van acaciabomen aanwezig. Tussen de bouwblokken zijn de bomen veelvuldig toegepast en geven het gebied een groene uitstraling. De Vondellaan wordt begeleid door mooie volgroeide bomen die de rijbaan ‘overkappen’. Het aan de oostkant aangrenzende A.M. de Jongpark en het terrein van de voormalige Cort Heijligerskazerne maken deel uit van de gemeentelijke hoofdgroenstructuur en zijn als zodanig opgenomen in het groenstructuurplan. Hierin is aangegeven hoe het bestaande groen beheerd moet worden (basis voor groenbeheer) en waar nieuw groen te realiseren (basis voor groenvisie- en ontwikkeling). Voor het plangebied zijn daarbij de volgende uitgangspunten/maatregelen van belang. In het gemeentelijk Groenstructuurplan (1995) is de situatie van de groenvoorzieningen als volgt beschreven: omvang/hoeveelheid Met 3,1 m2 groen per inwoner ligt de hoeveelheid groen ruim onder het Bergse gemiddelde van 10,5 per inwoner (cijfers uit 1995); groene karakteristiek (beleving) Divers en zeer groen karakter door vele bomen, openbaar groen, met uitzondering van het gebied Parallelweg, en de Pastoor Jutenlaan/Guido Gezellelaan dat als overwegend stenig ervaren wordt. Ene duidelijke groenstructuur als kapstok voor gebruiksvoorzieningen ontbreekt. Incidenteel, tussen de flats aan de Guido Gezellelaan, gevarieerde voorzieningen. kwaliteit (inrichting, functionaliteit) De voorzieningen worden in het algemeen als voldoende beschouwd. Onderdom en onderhoudsniveau van de beplanting is van invloed op de gebruikswaarde (aantrekkelijkheid) en verdient extra aandacht. In genoemd groenstructuurplan is aangegeven hoe het bestaande groen te beheren (basis voor groenbeheer) en waar nieuw groen te realiseren (basis voor groenvisie- en ontwikkeling). Voor het plangebied zijn daarbij de volgende uitgangspunten /maatregelen van belang. Op structuurniveau In het groenstructuurplan is een ontwerp voor een groene hoofdstructuur voor Bergen op Zoom beschreven. Daarbij is onderscheid gemaakt in parkzones en groene verbindingszones. Een van de parkzones is de parkzone Mondaf – Vijverberg. Een gedeelte van deze zone is gelegen ten oosten van het plangebied. Deze zone moet worden omgevormd tot een bosparkachtig gebied waarbij de onderlinge samenhang van de verschillende delen moet worden vergroot

44

Hoofdstuk 3

(door een verbindende structuur van opgaande beplantingen en openbare paden), de recreatieve gebruiksmogelijkheden moeten worden vergroot en de natuurfunctie moet worden versterkt. Voor de ten oosten van het plangebied gelegen Cort Heijligerskazerne en het A.M. de Jongpark richt zich dit op het versterken van het parkachtige karakter door het groen tussen de flats langs de Burg. Blomlaan hierbij te betrekken. Op buurtniveau In het groenstructuurplan is als streefbeeld voor de groenstructuur van Warande-West het volgende vermeld: het groen meer structureren in samenhang met routes. Het groene karakter versterken in samenhang met de ontwikkeling van de Cort Heijligerskazerne tot wijkgroen, met name door het tot stand brengen van een integratiezone ter plaatse van de flats langs de Guido Gezellelaan. Dit door verwerving van buurtgroen bij flats langs (deels te amoveren) Burg. Blomlaan met geledingszone. In deze zone zal tevens het tekort aan gebruiksgroen worden gecompenseerd. Flora en fauna Op basis van de op 1 april 2002 in werking getreden Flora- en Faunawet is het een vereiste om inzicht te bieden in de effecten van een voorgenomen ruimtelijke ingreep op wettelijk beschermde planten en dieren. Als er significant schadelijke gevolgen zullen zijn voor een wettelijk beschermde soort en/of zijn leefgebied, zal bezien moeten worden in hoeverre de schadelijke effecten kunnen worden voorkomen. Zijn de effecten niet weg te nemen, bijvoorbeeld door een andere locatie te kiezen, of op een andere manier naar een oplossing te zoeken, terwijl de uitvoering van het plan noodzakelijk wordt geacht (dwingende redenen van groot openbaar belang) dan zal in het kader van de wet ontheffing moeten worden aangevraagd en zal moeten worden voorzien in compensatie. Daar waar ontwikkelingen plaatsvinden geldt in dit kader een onderzoeksplicht.

3.8 Water Vigerend beleid en algemene uitgangspunten Vanuit de provincie, die de planvorming voor het beleidsveld water op regionaal niveau verzorgt, is het provinciale waterhuishoudingsplan van toepassing. In de partiële herziening van het Waterhuishoudingsplan 2 van Noord-Brabant (beleid voor de periode 2003- 2006) is de deelfunctie “water in bebouwd gebied” toegekend aan het plangebied en omgeving voor de huidige situatie. Als algemene uitgangpunten, waarmee bij de inrichting van het plangebied rekening dient te worden gehouden, zijn genoemd: - scheiding van relatief schone en vuile waterstromen binnen het rioolwatersysteem realiseren; - zoeken naar mogelijkheden voor infiltratie en/of conservering van hemelwater teneinde de verdrogingsproblematiek tegen te gaan;

Hoofdstuk 3

45

-

in vroegtijdig stadium de mogelijkheden van afkoppelen en het opnemen van retentiebekkens bezien.

Waterschap Brabantse Delta zorgt voor het integrale waterbeheer. Het beleid van de waterbeheerder is verwoord in het Integraal Waterbeheersplan West-Brabant (IWWB-2) dat in 2001 is vastgesteld en de Beleidsnota stedelijk water – van last naar lust”. Voor het waterschap vormen de nieuwste landelijke inzichten, zoals verwoord in het NBW, WB21 en de Vierde nota waterhuishouding, gericht op duurzaam stedelijk waterbeheer het uitgangspunt voor de inrichting en het beheer van stedelijk water. Op 7 oktober 2005, verzonden 11 oktober 2005 en op 27 januari 2006, verzonden 2 februari 2006, is van het waterschap een positief advies ontvangen in het kader van de watertoets, zoals verplicht in het Besluit van 3 juli 2003 tot wijziging van het besluit op de Ruimtelijke Ordening 1985 (Staatsblad 2003/294). Het advies is opgenomen in de bijlagen. De gemeente draagt de zorg voor een doelmatige inzameling en transport van het afvalwater dat binnen haar grondgebied vrijkomt (zorgplicht). De inzameling en het transport van afvalwater gebeurt binnen bebouwd gebied via de riolering. Het ingezamelde afvalwater al of niet vermengd met regenwater verlaat de riolering via bijvoorbeeld het overnamepunt naar de rioolwaterzuiveringsinrichting, via de overstorten of via de nooduitlaten. In alle gevallen is de waterbeheerder de ontvangende partij. Voor dit plangebied is dat waterschap Brabantse Delta. Op waterhuishoudkundig gebied is de gemeente verantwoordelijk voor het bouwrijp maken, woonrijp houden en de ontwatering van het stedelijk gebied. De gemeente zorgt middels het bestemmingsplan voor de ruimtelijke inpassing van diverse voorzieningen voor het waterbeheer, zoals retentievijvers. Bij de herziening van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met integraal waterbeleid zoals verwoord in het met alle waterpartners opgestelde waterplan (vastgesteld in 2002) en het gemeentelijke rioleringsplan (vastgesteld in 2003). Huidige situatie Oppervlaktewater Het plangebied ligt in het stroomgebied van de Zoom. Binnen het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater. Grondwater In algemene zin is in het gebied sprake van inzijging. Het freatisch grondwaterniveau binnen het plangebied bevindt zich tot enkele meters onder maaiveld afhankelijk van het seizoen. In het gebied is er geen overlast van grondwater bekend, noch van bodemverontreiniging. Grondwaterbeschermingsgebied Het plangebied ligt voor een klein gedeelte in het grondwaterbeschermingsgebied behorende bij het waterwingebied Bergen op Zoom (Mondaf). Het betreft In de Provinciale Milieuverordening (2001 e.v.) zijn beschermingszones en boringsvrije zones aangewezen rond waterwingebieden, en regels gesteld voor activiteiten in deze zones die de kwaliteit van het grondwater kunnen bedreigen.

46

Hoofdstuk 3

In de beschermingszone van het grondwaterbeschermingsgebied geldt als algemene beleidslijn dat bij nieuwbouw, vervangende nieuwbouw en uitbreiding van bestaande bebouwing, de risico’s voor de kwaliteit van het grondwater zo klein mogelijk dienen te blijven en dat er indien nodig aanvullende, beschermende maatregelen worden getroffen, die redelijkerwijs nodig zijn om grondwatervervuiling te voorkomen. De regeling voor waterwingebieden en grondwaterbeschermingsgebieden vindt zoals opgemerkt plaats in de Provinciale Milieuverordening. Een regeling opnemen in het bestemmingsplan is dus niet nodig. Wel is het gewenst om het bestemmingsplan een signalerende functie te geven (nl. het signaal dat daar de Provinciale Milieuverordening van kracht is). Daarom is het grondwaterbeschermingsgebied op de plankaart als aanduiding opgenomen. Regen- en afvalwatersysteem Het regen- en afvalwater wordt voor het gebied middels een gemengd (riool)stelsel ingezameld en afgevoerd. De afvoer van het (afval- en regen)water gebeurt via riooldistrict Guido Gezellelaan / Borgvliet (district 3) van het hoofdgemaalgebied. Nieuwe situatie Oppervlaktewater Het bestemmingsplan voorziet niet in de aanleg van oppervlaktewater. Indien er na het afkoppelen sprake is van het lozen van meer dan 2.000 m² verhard oppervlak op oppervlaktewater is op grond van de Keur van het waterschap een vergunning noodzakelijk. In dergelijke gevallen is om afwenteling te voorkomen retentie noodzakelijk. Er dient minimaal rekening te worden gehouden met 400 m3/ha. Volgens het NBW mag er in stedelijk gebied niet vaker dan 1 keer per 100 jaar sprake zijn van inundatie vanuit het oppervlaktewater. Hiertoe dient er in of in de nabijheid van het gebied voldoende oppervlaktewater aanwezig te zijn en dient afwenteling van de problemen op stroomafwaarts gelegen gebieden te voorkomen. De invulling van de stedelijke wateropgave wordt de komende jaren in samenwerking met het waterschap uitgevoerd. Riolering Algemeen Ter bevordering van het gewenst, duurzaam stedelijk waterbeheer zal het (overtollige regen)water door de aanleg van een gescheiden rioolstelsel zodanig worden gescheiden dat schoon water niet langer verontreinigd raakt en de hoeveelheid vuil water zoveel als mogelijk wordt beperkt. Daarom moet alle nieuwe bebouwing, en na realisatie van het gescheiden stelsel tevens de overige bebouwing, het overtollig water aanbieden door middel van gescheiden (huis)aansluitingen. De (huis)aansluitingen uit te voeren in groene PVC voor schoon hemelwater en bruine PVC voor afvalwater. Voor bedrijven en instellingen kan bovendien vereist worden dat een derde aansluiting wordt aangelegd (uitgevoerd in grijze PVC) voor afvoer van verontreinigd hemelwater van terreinen. Aansluiting hiervan geschiedt indien nodig op een verbeterd gescheiden rioolstelsel.

Hoofdstuk 3

47

Vuilwaterriolering De vuilwaterriolering (DWA) is bedoeld voor de inzameling en afvoer van het huishoudelijk afvalwater van woningen. De dimensionering van de vuilwaterriolering voor de huishoudelijke afvoer afkomstig uit woningen is gebaseerd op een afvoer van 135 l/pers*etmaal. Hemelwaterafvoer Hemelwaterafvoer van wegen moet zoveel mogelijk op het aan te leggen hemelwaterstelsel (HWA) worden geloosd. Dit HWA stelsel zal het water afvoeren naar nog nader te bepalen plaats(en) of vergelijkbare voorzieningen. De voorkeur gaat daarbij uit naar het infiltreren van het schone hemelwater in de bodem. Indien echter dusdanige risico’s bestaan dat hemelwater te zeer vervuild wordt en het daardoor niet wenselijk is om op het HWA-stelsel aan te sluiten, dan dient het water te worden aangesloten op een aan te leggen verbeterd gescheiden rioolstelsel (VGS) dat de first flush afpompt op het vuilwaterstelsel (DWA). Er dient in het VGS een berging van 2 mm aanwezig te zijn gerelateerd aan het aan te sluiten verhard oppervlak. De pompcapaciteit in het VGS bedraagt 0,2 mm/uur. Rechtstreekse aansluitingen van hemelwater op het vuilwaterstelsel zijn, na realisatie van het gescheiden stelsel vanwege de beheersbaarheid van kwaliteit en kwantiteit niet toegestaan voor nieuwe ontwikkelingsplannen binnen het gebied. Om verontreiniging van hemelwater te voorkomen alsmede vanuit het duurzaam bouwen is het wenselijk om duurzame bouwmaterialen toe te passen en uitlogende bouwmaterialen zoals zink, lood of koper voor dakgoten of – bedekkingen, alsmede loden dakloketten achterwege te laten. Door middel van een convenant tussen gemeente en ontwikkelaar zal bij nieuwbouwprojecten in elk geval invulling gegeven worden aan de gestelde richtlijnen voor duurzaam bouwen van het Rijk.

48

Hoofdstuk 3

3.9 Milieu 3.9.1

Geluid

Inleiding In de Wet geluidhinder is bepaald dat voor locaties in het bestemmingsplan waar woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen kunnen worden gerealiseerd, de geluidbelasting wordt onderzocht binnen de zones behorende bij verkeerswegen, spoorwegen en industrieterreinen. Het plangebied ligt niet binnen de zone van een ingevolge de Wet geluidhinder gezoneerd industrieterrein. Het aspect industrielawaai is in onderhavig bestemmingsplan derhalve dan ook niet aan de orde. Wegverkeerslawaai In het kader van dit bestemmingsplan is de invloed van het wegverkeer van belang voor de vernieuwing van de Blokkenbuurt en de herontwikkeling van de Guido Gezellelaan. Voor de al aanwezige geluidgevoelige functies is, omdat voor deze functies de situatie namelijk niet gewijzigd is, het bestemmingsplan conserverend. Ten behoeve van de vernieuwing van de Blokkenbuurt is akoestische onderzoek uitgevoerd. Het resultaat van dit onderzoek is vastgelegd in de akoestische rapportage d.d. augustus 2005 “akoestisch rapport ten behoeve van de nieuwe blokkenbuurt, bestemmingsplan Warande-West gemeente Bergen op Zoom” (nummer 19503492.G1/RWi). Ook voor de herontwikkeling van de Guido Gezellelaan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het resultaat van het onderzoek is vastgelegd in de akoestische rapportage d.d. juli 2006 “akoestisch rapport ten behoeve van woongebouwen Guido Gezellelaan, bestemmingsplan Warande-West, gemeente Bergen op Zoom” (nummer 19603769/G1/Rwi). Conclusie De conclusie uit het onderzoek voor de Blokkenbuurt luidt als volgt: Voor wat betreft de direct aan de Kardinaal de Jong gelegen nieuwe appartementen is er sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde met 1 dB ten gevolge van het wegverkeer op de Pastoor Jutenlaan. De overschrijding treedt alleen op ter plaatse van de dichtst bij deze weg gesitueerde appartementengebouw. Op 6 juli 2006 is een ontheffing van de voorkeurswaarden van 50 dB(A) verleend door Gedeputeerde Staten van de provincie NoordBrabant. Met betrekking tot deze appartementen is tevens geconstateerd dat ten gevolge van wegverkeer op de Kardinaal de Jonglaan de geluidbelasting maximaal 55 dB(A) bedraagt. De Kardinaal de Jonglaan is ingericht als een 30 km/uur gebied. Deze weg heeft conform de Wet geluidhinder thans geen zone. Bij wijziging van de Wet zal er wel zoneplicht zijn. Los van bovenstaande is het bevoegd gezag van mening dat de geluidbelasting van 55 dB(A) op de zuidelijke gevel van de appartementengebouwen acceptabel is. Wel dienen in het kader van het voldoen aan het Bouwbesluit zwaardere voorzieningen aan de gevel te worden getroffen.

Hoofdstuk 3

49

De conclusie uit het onderzoek voor de woongebouwen aan de Guido Gezellaan luidt als volgt: Voor wat betreft de appartementengebouwen wordt de voorkeurswaarde ten gevolge van het wegverkeer op de Guido Gezellelaan aan drie van de vier gevels overschreden. De hoogste belasting bedraagt 63 dB(A). Er is een verzoek voor het vaststellen van een hogere grenswaarde ingediend bij gedeputeerde staten van Noord-Brabant. 3.9.2

Externe veiligheid

Bedrijven en externe veiligheid Het plangebied bevindt zich niet binnen het invloedsgebied van (risicovolle) inrichtingen waarop het BEVI van toepassing is. De industrieterreinen Theodorushaven en Noordland bevinden zich op meer dan 2 km van het plangebied. Toetsing aan het Besluit externe veiligheid Inrichtingen (BEVI): Op 10 juni 2004 is het “Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI)” in het staatsblad gepubliceerd. Het BEVI is (gedeeltelijk) in werking getreden op 27 oktober 2004. Gelijktijdig met het BEVI is de Regeling Externe veiligheid inrichtingen (REVI) in werking getreden die op 23 september 2004 in de staatscourant is gepubliceerd. Het BEVI is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet op de Ruimtelijke Ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. Daarnaast heeft het besluit tot doel dat bestaande situaties, waarbij op grond van de huidige inzichten bepaalde risiconormen worden overschreden, gesaneerd worden. In het REVI zijn o.a. standaardafstanden waarbij wordt voldaan aan de grenswaarde van het plaatsgebonden risico en saneringsafstanden opgenomen. In het besluit is ook de definitie van (beperkt) kwetsbare objecten opgenomen. Voor de meest voorkomende objecten geldt het volgend: • woningen (zowel burger- als dienstwoningen) worden als kwetsbaar beschouwd m.u.v.: - verspreid liggende woningen van derden met een dichtheid van maximaal 2/ha; - diensten bedrijfswoningen van derden; • grotere kantoren, hotels en winkelcentra worden als kwetsbaar beschouwd; • kleinere kantoren en hotels, enkele winkels en bedrijfsgebouwen worden als beperkt kwetsbaar beschouwd. Transport en externe veiligheid Theoretische achtergrond De beoordeling van de risico’s veroorzaakt door het transport van gevaarlijke stoffen dient plaats te vinden aan de hand van de nota “Risico-normering vervoer gevaarlijke stoffen, 2e kamer 1995-1996”, de handreiking “Externe veiligheid vervoer gevaarlijke stoffen, VNG 1998” en de circulaire “Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen, Min V&W 2004”. In de genoemde

50

Hoofdstuk 3

handreiking en circulaire wordt voor aardgasleidingen en brandbare K1, K2 en K3 vloeistoffen (benzine, olie e.d.) verwezen naar bestaande circulaires. Op basis van de nota “Risico-normering vervoer gevaarlijke stoffen, 1996 (RNVGS)" dient de bijdrage van nieuwe ontwikkelingen indien deze gelegen zijn binnen een zone van 200 meter van de as van de transportroute te worden getoetst aan de oriënterende waarde van het groepsrisico (GR) en mogen er binnen de plaatsgebonden risico (PR) contour van 10-6/jaar geen nieuwe kwetsbare objecten (zoals woningen) worden gerealiseerd. Voor bestaande situaties geldt de 10-6/jaar als streefwaarde. De grenswaarde voor bestaande situaties is 10-5/jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten (zoals bedrijfsgebouwen) geldt de 10-6/jaar als richtwaarde en de 10-5/jaar als grenswaarde. Een uitgebreid overzicht van (beperkt) kwetsbare objecten is opgenomen in de genoemde circulaire. Bij buisleidingen dient rekening gehouden te worden met een minimale bebouwingsafstand en een toetsingsafstand. Het streven dient erop gericht te zijn dat er binnen de toetsingsafstand geen woonbebouwing of bijzondere objecten worden gerealiseerd. Planologische, technische en economische belangen kunnen leiden tot een kleinere afstand dan de toetsingsafstand. In dat geval dienen tenminste de bebouwingsafstanden te worden aangehouden. Deze zijn verschillend voor objecten met de hoogste en mindere bescherming. Tabel: onderscheid in objecten met hoogste en mindere bescherming Hoogste bescherming

Mindere bescherming

Woonwijken, flatgebouwen en bijzondere

incidentele bebouwing en bijzondere objecten catego-

objecten categorie I: ziekenhuizen,

rie II: sporthallen, zwembaden, recreatieterreinen,

scholen, hotels en kantoorgebouwen met

hotels en kantoorgebouwen met minder dan 50 perso-

meer dan 50 personen.

nen, industrieterreinen.

Binnen de kleinste bebouwingsafstand mag niets worden gerealiseerd (m.u.v. wegen, verharding e.d.). Buiten de toetsingafstand zijn in principe geen beperkingen. Ontwikkelingen tussen de bebouwingsafstand en de toetsingsafstand dienen in het algemeen getoetst te worden aan de oriënterende waarde voor het groepsrisico. Voor hoge druk aardgasleidingen kan met behulp van de gebiedsklasse indeling en de ontwerpfactor worden bepaald welke maatregelen aan de leiding moeten worden getroffen om bepaalde ontwikkelingen mogelijk te maken. Indien binnen de toetsingszones ontwikkelingen worden voorzien dient hierover afstemming met de beheerder van de buisleiding plaats te vinden. Situatie plangebied Het betreft een gebied dat aan de westkant grenst aan de spoorlijn Roosendaal-Vlissingen en aan de noordzijde aan de Rooseveltlaan. De oostzijde van het plangebied is gelegen op een afstand van 900 meter van de A58/A4. Het betreft een conserverend plan met uitzondering van de Blokkenbuurt en de herontwikkeling aan de Guido Gezellelaan. In dit gebied worden de bestaande woningen gesloopt en op dezelfde locatie worden nieuwe woningen en appartementen gerealiseerd.

Hoofdstuk 3

51

Het gebied waar deze nieuwe ontwikkelingen plaats vinden is gelegen op een afstand van meer dan een kilometer van de A58/A4 en op 260 meter van de spoorlijn Roosendaal - Vlissingen. Wegverkeer De gebieden waar de nieuwe ontwikkelingen plaats vinden is ruim buiten de toetsingszone van 200 meter gelegen. Binnen het overige gedeelte van het plangebied vinden geen nieuwe ontwikkelingen plaats. Conform de RNVGS kan toetsing achterwege blijven. Spoorverkeer De gebieden waar de nieuwe ontwikkelingen plaats vinden zijn buiten de toetsingszone van 200 meter gelegen. Binnen het overige gedeelte van het plangebied vinden geen nieuwe ontwikkelingen plaats. Conform de RNVGS kan toetsing achterweger blijven. Vanwege de begrenzing door de spoorlijn aan de westzijde van het totale plangebied is een berekening met RBMII (versie 1.1.1.7) uitgevoerd om de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 te bepalen. Hierbij is uitgegaan van de meest recente prognose (26 april 2004) van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat. Het vervoer gevaarlijke stoffen betreft enkel 4.450 wagons brandbaar gas (blokvervoer). Op het traject wordt met hoge snelheid gereden en er is rekening gehouden met wissels en een overweg. Op basis van die gegevens blijkt dat de plaatsgebonden risicocontour kleiner is dan 10-6/jaar. Buisleidingen Parallel lopend aan het spoor ligt binnen het plangebied een hoge druk-gasleiding van de Gasunie. Rondom de leiding wordt een vrijwaringszone aangehouden van 4 meter (gemeten vanuit het hart van de leiding) en minimale bebouwingsafstand van 14 meter en een toetsingsafstand van 30 meter. Verder zijn er in het plangebied geen buisleidingen gelegen die relevant zijn voor de externe veiligheid. Waterwegen In de omgeving van het plangebied zijn geen waterwegen aanwezig. Verantwoording groepsrisico In de circulaire “Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen” is aangegeven dat de circulaire is gebaseerd op nota RNVGS waarbij het uitgangspunt is dat nieuwe ontwikkelingen buiten de 200 meter zone niet hoeven te worden getoetst. In dit geval kan de verantwoording van het groepsrisico achterwege kan blijven. Ook is er geen verzoek om advies aan de Regionale Brandweer noodzakelijk. Conclusie De gebieden waar nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden zijn buiten de 200 meter toetsingszone van de relevante transportassen gelegen.

52

Hoofdstuk 3

Na beoordeling van de mogelijke risico’s vanwege transport van gevaarlijke stoffen over weg, water en rail en door buisleidingen, kan worden geconcludeerd dat er wat betreft het aspect externe veiligheid geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkelingen. Het plangebied is zijn geheel buiten de plaatsgebonden risicocontouren van 10-6/jaar gelegen. Het groepsrisico vormt derhalve geen belemmering voor de nieuwe ontwikkelingen. Een procedure voor de verantwoording van het groepsrisico hoeft niet te worden gevolgd. Vuurwerk Op 1 maart 2002 is het Vuurwerkbesluit in werking getreden. Hierin zijn veiligheidsafstanden opgenomen, die moeten worden aangehouden tussen opslagplaatsen voor vuurwerk en kwetsbare objecten (zoals woningen, bedrijfsgebouwen, maar ook winkels, scholen en cafés). Bestaande vuurwerkbedrijven (inclusief detailhandel) kunnen positief worden bestemd, mits aan de veiligheidsafstanden ten opzichte van kwetsbare objecten wordt voldaan. Indien in een bestaande situatie niet wordt voldaan aan de geldende veiligheidsafstand, dient òf een verandering in de inrichting te worden doorgevoerd waardoor dit wel aan de veiligheidsafstand wordt voldaan, òf dient het bedrijf te worden verplaatst. De veiligheidsafstanden worden gemeten vanaf de deuropening van de (buffer)bewaarplaats. Voor bedrijven waar niet meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk wordt opgeslagen, geldt een vaste afstand van 8 meter in voorwaartse richting tot (geprojecteerde) kwetsbare objecten. Voor bedrijven die meer dan 10.000 kg opslaan, geldt een vaste afstand van 20 meter in voorwaartse richting, indien het uitsluitend verpakt consumentenvuurwerk betreft. Indien er (ook) sprake is van onverpakt vuurwerk, dient een grotere afstand te worden aangehouden, afhankelijk van de hoeveelheid vuurwerk in de bufferbewaarplaats (deze afstand kan oplopen tot 48 meter voorwaarts). Aan situaties waarin niet meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk wordt opgeslagen, wordt in het kader van dit bestemmingsplan niet expliciet aandacht besteed. De hiervoor geldende veiligheidsafstand is dusdanig klein (8 m), dat hieraan in de meeste gevallen kan worden voldaan onder andere door het treffen van bouwkundige voorzieningen. Nadere regulering kan via het milieuspoor (vergunning of melding) plaatsvinden. Vanzelfsprekend is handel in en opslag van consumentenvuurwerk uitsluitend toegestaan, wanneer dit past binnen de bestemming die aan de betreffende gronden is gegeven. In Warande-West zijn geen bedrijven gevestigd die vuurwerk verkopen. 3.9.3

Luchtkwaliteit

Toetsingskader Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moeten in beginsel de grenswaarden, vastgelegd in het Besluit luchtkwaliteit (Staatsblad 2005, 316), in acht worden genomen. De grenswaarden gelden overal, met uitzondering van de werkplek. Het Besluit luchtkwaliteit bevat luchtkwaliteitsnormen voor zwaveldioxide, stikstofdioxide, fijn stof, lood, koolmonoxide, benzeen en benzo-apyreen. Voor de luchtverontreiniging door zwaveldioxide, koolmonoxide, benzeen, lood en benzo-a-pyreen geldt echter, dat er in Nederland nauwelijks overschrijding van de normen plaatsvindt. Wel kan er in enkele specifieke lokale situaties sprake zijn van een (dreigende) normo-

Hoofdstuk 3

53

verschrijding, bijvoorbeeld voor wat betreft benzeen in de binnenstad waar veel wordt geparkeerd. Stikstofdioxide en fijn stof zijn in ieder geval wel relevant. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moet worden nagegaan of overschrijding van de grenswaarden optreedt ter plaatse van geprojecteerde objecten. Daarnaast is het, bij ontwikkeling van verkeersaantrekkende objecten die aanzienlijke hoeveelheden af- en aanrijdend verkeer genereren, van belang te weten of overschrijding van de grenswaarden optreedt langs de af- en aanvoerroute van het verkeersaantrekkende object. In het Besluit luchtkwaliteit 2005 is vastgelegd dat bij bepaalde besluiten inzake de ruimtelijke ordening – in afwijking van het bovenstaande - de grenswaarden niet in acht genomen hoeven te worden, zie het hierna volgende kader. Besluit luchtkwaliteit 2005, in werking getreden op 5 augustus 2005 In artikel 7, derde lid, van het Besluit luchtkwaliteit 2005 is vermeld dat luchtkwaliteit geen belemmering voor projecten hoeft te zijn indien: a. de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft; b. bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de desbetreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert. In de toelichting van het Besluit luchtkwaliteit 2005 is de volgende tekst opgenomen “Ondanks het feit dat in Nederland alle mogelijke kosteneffectieve maatregelen worden getroffen om aan de grenswaarden te voldoen, komen nog situaties voor waarin nog niet aan de grenswaarden voldaan wordt. De richtlijnen verplichten de lidstaten de in de dochterrichtlijnen opgenomen grenswaarden na te leven. Aan de lidstaten is overgelaten op welke wijze zij dit resultaat willen bereiken. Indien een bepaald project geen negatieve en wellicht zelfs enige positieve invloed heeft op de luchtkwaliteit, waarbij de lucht overigens een zodanige concentratie heeft van een bepaalde stof waardoor de grenswaarde wordt overschreden, valt niet in te zien waarom zo'n project op zichzelf bezien in strijd zou zijn met hetgeen de richtlijn vereist. Bestuursorgaan dienen er in dergelijke overschrijdingssituaties dan ook nauwlettend op toe te zien dat uitoefening van bevoegdheden per saldo niet leidt tot verdere verslechtering van de luchtkwaliteit. In artikel 7, derde lid, van het besluit is geëxpliciteerd dat bestuursorganen in situaties waarin niet bewerkstelligd kan worden dat een dergelijke overschrijding tijdig wordt beëindigd, hun bevoegdheden kunnen uitoefenen, mits de luchtkwaliteit ten gevolge van het uitoefenen van een bevoegdheid per saldo gelijk blijft of verbetert. Bij de beoordeling of de luchtkwaliteit gelijk blijft of verbetert, dient een lokale situatie tevens bezien te worden in de context van een groter gebied. Daarbij wordt gedacht aan een gebied dat maximaal de betreffende agglomeratie of zone beslaat waarin de lokale situatie zich bevindt. Daarmee wordt aangesloten bij de EG-richtlijnen die de zones en agglomeraties als

54

Hoofdstuk 3

uitgangspunt nemen zowel voor de beoordeling van de luchtkwaliteit als voor het treffen van maatregelen om aan de grenswaarden te voldoen.”

Plan Het voorliggende bestemmingsplan is grotendeels conserverend van aard. Er wordt beoogd om in het plangebied twee nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. Allereerst de bouw van 102 nieuwe woningen ten noorden van de Kardinaal De Jonglaan (de locatie is bekend onder de naam Blokkenbuurt) nadat de 94 oude woningen daar zijn gesloopt. De nieuwe woningen zullen, na het doorlopen van de diverse wettelijke procedures en de bouw, naar schatting in 2007 in gebruik kunnen worden genomen. Aan de Guido Gezellelaan zullen de drie middelste appartementenblokken, bestaande uit 72 woningen, uit een rij van 9 vervangen worden door 68 nieuwe woningen. Gelet op artikel 7, derde lid, van het Besluit luchtkwaliteit 2005 (zie kader) is het relevant om vast te stellen wat voor effect de nieuwe ontwikkeling zal hebben op de luchtkwaliteit. Van de nieuwe woningen wordt niet verwacht, dat zij zelf een significante emissie van luchtverontreinigende stoffen zullen veroorzaken. De enige emissies naar de lucht die vanuit de objecten zullen plaatsvinden, zijn die uit gasgestookte verwarmingsketels en die uit auto’s tijdens parkeermanoeuvres. Van de nieuwe woningen wordt een (bescheiden) verkeersaantrekkende werking verwacht. De verkeersaantrekkende werking zal in de Blokkenbuurt in de nieuwe situatie – met 102 woningen - iets groter zijn dan die in de oude situatie met 94 woningen. Aldus zijn er twee aandachtspunten in het onderzoek naar de luchtkwaliteit: • de luchtkwaliteit ter plaatse van de geprojecteerde woningen; • het effect van de toename van de verkeersaantrekkende werking van de woningen op de luchtkwaliteit. De enige bron van luchtverontreiniging die in deze situatie een rol van betekenis kan spelen, is het wegverkeer. De wegen in de omgeving van de woningbouwlocatie liggen op een zodanige afstand van de woningbouwlocatie, of hebben een zo lage verkeersintensiteit, dat er geen sprake is van een kwantificeerbare invloed van het verkeer op die wegen op de luchtkwaliteit ter plaatse van de woningbouwlocatie. De invloed van de wegen wordt geacht te zijn opgenomen in de achtergrondconcentratie. Rekenmethode Volgens artikel 21 van het Besluit luchtkwaliteit mogen de concentraties door middel van metingen of door middel van een andere methode met voldoende nauwkeurigheid worden vastgesteld. In de toelichting van bij artikel 21 is aangegeven dat de kwaliteitscriteria met de in Nederland in gebruik zijnde modellen CAR en VLW kunnen worden gehaald. Om na te gaan of er sprake is van overschrijding van de normen voor luchtkwaliteit, wordt bij gemeentelijke wegen gebruik gemaakt van het computerprogramma 'Calculation of airpollution from roadtraffic II, versie 4.0', afgekort CAR II 4.0. Het programma is gemaakt door TNO. Met behulp van CAR worden de concentraties van de luchtverontreinigende stoffen, als gevolg van

Hoofdstuk 3

55

het wegverkeer, berekend. Zonodig kunnen daarbij nog de concentraties als gevolg van andere bronnen van luchtverontreiniging worden opgeteld. TNO geeft in de handleiding bij het programma aan, dat CAR II is ontwikkeld als een screeningsmodel, dat wil zeggen als een eenvoudig hanteerbaar model waarmee op een snelle manier inzicht kan worden verkregen in de luchtkwaliteit in straten en langs verkeerswegen. Het is niet het meest nauwkeurige model dat beschikbaar is voor de berekening van concentraties langs verkeerswegen. Hiervoor zijn uitgebreidere analytische of numerieke modellen (zoals bijvoorbeeld het TNO-Verkeersmodel) of Computational Fluid Dynamics (CFD) modellen beschikbaar of kan windtunnelonderzoek worden uitgevoerd. De concentraties in straten en langs wegen kunnen ook worden vastgesteld met behulp van metingen. TNO geeft aan dat het CAR II model kan worden gebruikt voor: • de rapportage in het kader van het Besluit Luchtkwaliteit; • het inzicht krijgen in de huidige luchtkwaliteit in de straat of langs een weg; • het zichtbaar maken van de gevolgen van beslissingen op het gebied van het wegverkeer op de luchtkwaliteit en • het krijgen van gevoel voor de ontwikkeling van de luchtkwaliteit in de toekomst. Het computerprogramma CAR II versie 4.0 is aan de gemeenten verstrekt door Infomil, dat is het informatiecentrum voor overheden inzake milieubeleid. Infomil heeft daarbij aangegeven dat 2004 een relatief normaal jaar voor de luchtkwaliteit was, na het ongunstige jaar 2003. “De berekende concentraties luchtverontreiniging over 2004 vallen daardoor lager, soms aanzienlijk lager, uit dan die over 2003. Met name voor fijn stof zijn in sommige situaties grote veranderingen te zien. Een volledige verklaring voor dit effect is nog niet beschikbaar, maar het wordt waarschijnlijk veroorzaakt door verschillen in windrichting en temperatuur tussen 2003 en 2004. In een notitie van Infomil worden de effecten van de wind toegelicht. Het RIVM heeft een korte notitie geschreven waarin wordt uitgelegd dat 2004 past in de meerjarige trend in de kwaliteit van de buitenlucht.” Met CAR zijn de achtergrondconcentraties van de jaren 2001, 2002, 2003 en 2004 meegeleverd. De achtergrondconcentraties zijn gebaseerd op metingen en berekeningen door het RIVM. De PM10-achtergrond-concentratie van 2004 3

is over het algemeen aanzienlijk lager dan in de voorgaande jaren. De verschillen bedragen 5 tot 10 µg/m voor de jaargemiddelde concentratie. Voor de overige stoffen waarvan de achtergrondconcentratie met CAR zijn meegeleverd, zijn de concentraties in 2004 vergelijkbaar met voorgaande jaren.

Het computerprogramma CAR II, versie 4.0 biedt de mogelijkheid om de luchtkwaliteit te berekenen voor toekomstige situaties. De keuze is echter beperkt tot enkele jaartallen, namelijk de jaren 2010, 2015 en 2020. CAR gebruikt daarbij een scenario, dat is afgeleid van de Referentieraming uitvoeringsnotitie (UNRR), waarin de meest recente gegevens over de ontwikkeling van emissiefactoren en achtergrondconcentraties zijn verwerkt. Luchtkwaliteit bouwlocatie Voor de bepaling van concentratie van luchtverontreinigende stoffen ter plaatse van de bouwlocatie, is gebruik gemaakt van het computermodel CAR II versie 4.0. Zoals eerder aangegeven

56

Hoofdstuk 3

zijn de mogelijkheden om hiermee de luchtkwaliteit in de toekomst te bepalen, beperkt tot 2010, 2015 en 2020. Om toch een uitspraak te kunnen doen over de te verwachten concentraties in 2007 (het jaar waarin het gebouw naar verwachting in gebruik zal worden genomen), zijn de concentraties berekend voor 4 situaties in het verleden, namelijk in 2001 t/m 2004, en voor de toekomstige situatie in 2010, waarna er is gemiddeld en geïnterpoleerd. Bij wijze van extra doorkijk naar de toekomst zijn ook voor 2015 de concentraties berekend. Aangezien de luchtkwaliteit op de bouwlocatie niet direct wordt beïnvloed door wegen in de nabijheid, zijn met behulp van CAR II de achtergrondconcentraties bepaald. Het resultaat is vermeld in de onderstaande tabel. Tabel: achtergrondconcentraties NO2 en PM10 in plangebied Warande West Parameter NO2 Jaargemiddelde concentratie µg/m

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2015

23,1

22,5

21,9

21,3

20,6

20

20

30,8

30,6

30,5

30,3

30,2

30

30

26,8

26,6

26,5

26,3

26,2

26

26

3

PM10 Jaargemiddelde concentratie µg/m

3

PM10 Jaargemiddelde 3

concentratie µg/m gecorr. Vanwege zeezout

Uit de resultaten, vermeld in tabel 1, kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van de nieuwbouwlocatie de grenswaarden voor NO2 en PM10 in 2007 en daarna niet zullen worden overschreden. Berekening effect verkeersaantrekkende werking woningen Het autoverkeer van en naar de nieuwe woningen zal zich voornamelijk bewegen over de Pastoor Jutenlaan. De uitbreiding ten opzichte van de oude situatie bestaat uit 8 woningen. Uitgaande van 6 autobewegingen per woning per dag, komt het extra aantal autobewegingen van en naar de woningen op 48 per etmaal. Uit de berekening, uitgevoerd met CAR, kan het volgende worden geconcludeerd. • Langs de Pastoor Jutenlaan zal in de jaren 2007 en daarna geen sprake zijn van overschrijding van de jaargemiddelde grenswaarden van de stoffen, genormeerd in het Besluit luchtkwaliteit. • Langs de Pastoor Jutenlaan vindt in 2007 overschrijding van de etmaalnorm voor PM10 plaats, de jaren daarna niet meer. De overschrijding in 2007 zal niet toenemen als gevolg van het nieuwbouwplan. De luchtkwaliteit vormt dus geen belemmering voor het plan om 102 nieuwe woningen te bouwen.

Hoofdstuk 3

57

Luchtkwaliteit Warande West Uit de resultaten, vermeld in tabel 1, kan worden geconcludeerd dat in het plangebied Warande West, op locaties die niet liggen langs drukke wegen, de grenswaarden voor NO2 en PM10 in 2005 en daarna niet zullen worden overschreden. Luchtkwaliteit langs drukke wegen Langs drukke wegen in het plangebied Warande West kan sprake zijn van overschrijding van de grenswaarden voor NO2 en/of PM10. Dit zal moeten blijken uit de inventarisaties van de luchtkwaliteit die de gemeente regelmatig doet en waarover wordt gerapporteerd. Ingevolge artikel 8 van het Besluit luchtkwaliteit 2005 moet de gemeente maatregelen treffen om een overschrijding van een grenswaarde zo spoedig mogelijk te beëindigen. De gemeente stelt een luchtkwaliteitsplan op, met daarin de maatregelen die kunnen worden getroffen. 3.9.4

Bedrijven en milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de kwaliteit van de leefomgeving. Om de gemeenten een handreiking te bieden voor een verantwoord inpassen van bedrijvigheid in haar fysieke omgeving of van gevoelige functies nabij bedrijven, is door de VNG de publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ (geheel herziene uitgave juli 1999, verbeterd en herdrukt in 2001) opgesteld. In die publicatie is een basiszoneringslijst opgenomen. In deze lijst zijn bedrijven op grond van hun potentiële milieubelasting ingedeeld in zes categorieën. De categorie 1 staat voor de laagste potentiële milieubelastingen en de categorie 6 staat voor de hoogste potentiële milieubelasting. De basis zoneringslijst inclusief categorie-indeling is voor dit bestemmingsplan als uitgangspunt gehanteerd. Bestaande bedrijven in het plangebied. De bestaande bedrijven in het plangebied zijn zeer verschillend van aard en omvang en vallen in de categorieën 1, 2 en 3. Ten tijde van de verlening van de milieuvergunning of de behandeling van de melding voor de bestaande bedrijven is er getoetst aan de fysieke bestaande situatie waarbij per milieuaspect een afweging is gemaakt met het oog op de omgeving. Bij vergunningplichtige bedrijven is de milieubelasting op basis daarvan door middel van voorschriften begrensd. Bij meldingsplichtige bedrijven zijn eventueel, naast de algemeen geldende voorschriften, nadere eisen gesteld. Nieuwe bedrijven in het plangebied Ten tijde van de voorbereiding van het bestemmingsplan (juli 2005) liepen er geen procedures ten behoeve van de vestiging van nieuwe bedrijven in of in de nabijheid van het plangebied. Invloed van bedrijven die liggen buiten het plangebied Er zijn geen bedrijven nabij het plangebied, waarvan de invloed zou reiken tot in het plangebied.

58

Hoofdstuk 3

3.9.5

Bodem

Historische ontwikkeling Warande-West De woonwijk Warande-West (verder genoemd plangebied) is gelegen binnen de bebouwde kom van Bergen op Zoom. Voor de realisatie van de woonwijk was Huize Rozenoord met (speel)tuin op de locatie gevestigd. Bodemopbouw en grondwaterbeschermingsgebied De bodem in de regio van het plangebied is tot circa 20 meter beneden maaiveld voornamelijk opgebouwd uit fijn zand. Daaronder bevindt zich tot circa 60 m-mv voornamelijk grof zand3. Uit de boorprofielen van de uitgevoerde bodemonderzoeken4 binnen het plangebied blijkt dat de bodem tot 2 m-mv voornamelijk is opgebouwd uit matig fijn zand. Het plangebied is niet gelegen binnen een grondwaterbeschermingsgebied, met uitzondering van het meest zuidwestelijk deel van het plangebied (ter hoogte van de Cornelis Pronkstraat). Dit gedeelte is gelegen in een zogenaamde 25-jaarszone (beschermingsgebied rond een grondwaterontrekkingsgebied). Uitgevoerde bodemonderzoeken Uit de beschikbare bodemonderzoeken die zijn uitgevoerd in de directe omgeving van het plangebied4 blijkt dat in het algemeen de toplaag van de bodem licht is verontreinigd met m.n. zware metalen en PAK. De ondergrond is in het algemeen niet verontreinigd. Bij de meeste bodemonderzoeken is het grondwater niet onderzocht omdat het zich in de meeste gevallen bevindt op een diepte van meer dan 5 m-mv. In het grondwater worden in het algemeen licht verhoogde gehaltes aan zware metalen (m.n. arseen, chroom en zink) aangetoond. Verdachte locaties Binnen het plangebied zijn locaties aanwezig (geweest) die gelet op de activiteiten verdacht zijn op het voorkomen van bodemverontreiniging. Hierbij moet men vooral denken aan (voormalige) bedrijventerreinen, ondergrondse olietanks en wegen met (puin)fundering.

3 4

Grondwaterkaart van Nederland, kaartblad 49 west, TNO, 1985 Uitgevoerde bodemonderzoeken (vermeld in bodeminformatiesysteem Nazca) • Onderzoek naar asfalt en onderliggende (bodem)laag Canadalaan, rapportnummer PC96432, ACE, 18 oktober 1996; • Verkennend bodemonderzoek Vondellaan 72 Bergen op Zoom, rapportnummer 1000.001.1.G, Terron, 1 augustus 1997; • Bodemonderzoek t.b.v. bodemkwaliteitskaart Warande-Oost, rapportnummer 03/71, RMD, 19 december 2003 (Bij dit onderzoek is ook het noordoostelijk gedeelte van het onderhavige plangebied Warande-West onderzocht); • Diverse bodemonderzoeken en een evaluatierapport van een uitgevoerde bodemsanering Guido Gazellelaan 40 Bergen op Zoom. Rapportnummer evaluatierapport: ZLD-1462, Reinzee Consultans, 16 oktober 2001.

Hoofdstuk 3

59

Bekend is dat op veel bedrijventerreinen bodemverontreiniging is ontstaan door de jarenlange activiteiten met verontreinigde stoffen. Ondergrondse opslagtanks met vooral olieproducten kunnen door calamiteiten en/of lekkage bodemverontreiniging veroorzaken. Onder de wegen werd in het verleden vaak puinstort en/of puinhoudende grond gestort als funderingsmateriaal. Dergelijk materiaal is vaak verontreinigd met m.n. zware metalen, PAK en/of asbest. Ook kunnen verontreinigde verhardingsmaterialen (bijvoorbeeld teerhoudend asfalt) verontreinigingen veroorzaken in de onderliggende bodem. Een onderzoek in 1996 in een gedeelte van de Canadalaan4 heeft bijvoorbeeld aangetoond dat er onder het teerhoudende asfalt plaatselijk een stabilisatielaag aanwezig is, bestaande uit een zand-grindmengsel. Deze laag bleek sterk verontreinigd met PAK. Historisch onderzoek Om inzicht te krijgen in de (voormalige) verdachte locaties binnen het plangebied is er een historisch onderzoek uitgevoerd. Tijdens het historisch onderzoek zijn de volgende bronnen geraadpleegd: • Tankenbestand • Wbb-locaties • Historisch bodembestand (HBB2) Tankenbestand In het tankenbestand van de gemeente Bergen op Zoom wordt melding gemaakt van een aantal wel en niet meer in gebruik zijnde ondergrondse opslagtanks. De ondergrondse tanks zijn/waren deels in gebruik voor de opslag van huisbrandolie ten behoeve van de verwarming van gebouwen of voor de verkoop van benzine en diesel. De adressen binnen het plangebied met tanks die bekend zijn en (nog) niet in overeenstemming met de geldende richtlijnen zijn gesaneerd, zijn vermeld in de onderstaande tabel. adres

huisnummer(s)

Generaal Spoorstraat

12

Guido Gazellelaan

42, 44, 50, 58, 323, 391, 395, 399, 401 en twee ongenummerde locaties

Cornelis Pronkstraat

3, 6, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 21, 30, 32 en één ongenummerde locatie

Beukenlaan

6 en 14

Marathonstraat

4, 12 en 14

Churchilllaan

38

Abr. de Haanstraat

9 en één ongenummerde locatie

Antwerpsestraatweg

201, 205, 207, 211, 215 en 231

Parallelweg

143

60

Hoofdstuk 3

Wbb-locaties Locaties waar een vermoeden bestaat van een ernstige bodemverontreiniging zijn opgenomen in het Provinciale Bodemsaneringsprogramma. Voor wat betreft het plangebied wordt melding gemaakt van de volgende Wbb-locaties: adres

Wbb-code

status

Abr. de Haanstraat 9

045/0099

verdachte locatie


045/0015


045/0016

(automobielbedrijf/benzinestation) verdachte locatie (ondergrondse brandstoftanks) niet verontreinigd

(net buiten het onderzoeksgebied)

(ondergrondse brandstoftanks)

Historisch bodembestand In het historisch bodembestand (HBB2) staan locaties waar in het verleden potentieel bodembedreigende activiteiten zijn uitgevoerd, geprioriteerd weergegeven. In de onderstaande tabel staan de verdachte locaties die voor het plangebied in het HBB2 zijn opgenomen. adres

verdachte activiteit

Pastoor Jutenlaan ong.

benzinestation en autoreparatiebedrijf

(op de hoek met de Rooseveltlaan) Pastoor Jutenlaan 4

verfdetailhandel en schildersbedrijf

Guido Gazellelaan ong.


(van Dongen, kadastraal nr. 4320) Guido Gazellelaan 40 *


Guido Gazellelaan 74

gereedschappenfabriek


bouwbedrijf


benzinestation

Beukenlaan 21

benzinestation en autowasserij

Churchilllaan 38

brandstoffenhandel (vloeibaar)

Parallelweg 143

rijwielreparatie en brandstoffenhandel (vloeibaar)

Parallelweg 144

schildersbedrijf

Parallelweg 147

schildersbedrijf

Parallelweg 149

motorfiets- en rijwielreparatiebedrijf

Parallelweg 158

schildersbedrijf

Parallelweg 179

schildersbedrijf


petroleumvatenopslag


benzinestation


benzinestation




automotorensloperij en benzinepomp

Abr. de Haanstraat ong.

benzinestation


autobedrijf- annex spuiterij

Abr. de Haanstraat 9-11

benzinestation en autobedrijf


machine- en apparatenreparatiebedrijf


benzinestation

Hoofdstuk 3

61

* Op de locatie Guido Gazellelaan 40 is een bodemsanering uitgevoerd

Conclusie bodemkwaliteit Op basis van de beschikbare bodeminformatie wordt verwacht dat de toplaag van de bodem in het plangebied in het algemeen licht is verontreinigd met voornamelijk zware metalen en PAK. In door mensen bewoonde gebieden kunnen door jarenlang gebruik van de bovengrond verhoogde gehaltes aan PAK en zware metalen voorkomen. Deze gehaltes zijn vaak gerelateerd aan het voorkomen van puin- en /of kooldeeltjes in de bodem. De ondergrond van 0,5 tot 2,0 mmv zal in het algemeen niet verontreinigd zijn. In het grondwater zullen verhoogde gehaltes zware metalen voor kunnen komen. Deze veelal licht verhoogde gehaltes worden gerelateerd aan verhoogde achtergrondconcentraties. Van nature verhoogde gehaltes aan zware metalen in het grondwater zijn in de regio van Bergen op Zoom geen onbekend verschijnsel. Binnen het plangebied bevinden zich echter diverse locaties, die op basis van (voormalige) activiteiten verdacht zijn op het voorkomen van bodemverontreiniging. Zolang op die locaties geen bodemonderzoek is uitgevoerd kan niet worden uitgesloten dat er bodemverontreiniging aanwezig is. Alleen met het uitvoeren van bodemonderzoek kan uitsluitsel worden verkregen of de bodem ter plaatse van deze de locaties daadwerkelijk is verontreinigd.

62

Hoofdstuk 3

4.

BELEIDSBESCHRIJVING

4.1 Van analyse naar beleidsbeschrijving Uit de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied ontstaat het volgende samenvattende beeld van het gebied: • Warande-West een woonwijk is aan de zuidkant van Bergen op Zoom; • De woonwijk in ruimtelijke zin bestaat uit deelgebieden die elk een eigen ruimtelijke karakteristiek hebben; • De deelgebieden hebben met uitzondering van het gebied rondom de Vondellaan geen historische herleidbare structuurkenmerken meer; • De wijk heeft deels een sterk groen karakter dat behouden en versterkt dient te worden; • Het profiel van de Pastoor Jutenlaan en de Guido Gezellelaan sluit niet aan op de functie van de straat en levert verkeersonveilige situaties op; • Overige voorzieningen zijn in de wijk nauwelijks aanwezig. Deze komen voornamelijk in de omliggende woongebieden voor. Bewoners van Warande-West maken hier gebruik van.

4.2 Beleidsprogramma Bestaande woonfuncties Een groot deel van de bebouwing in het plangebied is in gebruik als woning. Alle bestaande woningen hebben in het bestemmingsplan een woonbestemming gekregen. Deze bestemming biedt veelal ruimte voor uitbreiding en aanpassing van de woning. Uiteraard is hierbij rekening gehouden met de eventuele gevolgen van deze wijzigingen voor de omgeving. In hoofdstuk 5 (de juridische vormgeving van het plan) wordt nader ingegaan op de essentie van de regeling. Bestaande bedrijvigheid Voor de aanwezige bedrijvigheid die o.a. aan de Abraham de Haanstraat voorkomt wordt een zogenaamd regressief beleid gevoerd. Dit houdt in dat bestaande rechten van deze bedrijven gerespecteerd worden maar dat voor die bedrijven, die wat milieuhinderlijke uitstraling betreft niet passen binnen de woonomgeving, een zodanig beleid wordt gevoerd dat een toename van deze uitstraling wordt tegengegaan. Op grond van het bestemmingsplan wordt echter, onder voorwaarden, een beperkte uitbreiding mogelijk gemaakt. In de juridische toelichting onder de bestemming “bedrijfsdoeleinden” wordt nader ingegaan op de toegelaten milieucategorieën en het beleid hieromtrent.

Hoofdstuk 4

63

Bestaande niet woon-functies in woongebieden In Warande-West zijn geen nieuwvestigingen van niet-woonfuncties voorzien. In het plangebied zijn bestaande niet-woonfuncties gedetailleerd vastgelegd met specifieke regels. Er zal voor deze functies slechts zeer beperkte uitbreidingsruimte geboden worden. Overige voorzieningen Leefbaarheid van de kernen is een belangrijk uitgangspunt in de gemeente Bergen op Zoom. Dat betekent dat er belang wordt gehecht aan het handhaven van basisvoorzieningen als scholen, kerken, sportvoorzieningen, dorpscentra en voorzieningen voor de gezondheidszorg (huisarts, kruisgebouw e.d.). Alle bestaande voorzieningen hebben in het bestemmingsplan een specifieke bestemming gekregen. Deze bestemming biedt veelal ruimte voor uitbreiding en aanpassing van de functie. Uiteraard is hierbij rekening gehouden met de eventuele gevolgen van deze wijzigingen voor de omgeving. Verkeersstructuur In het kader van het bestemmingsplan is het relevant dat de Warande-West verder ingericht wordt als 30 km/u-gebied. Het verblijfsklimaat is hierbij een primair uitgangspunt. In de getroffen bestemmingsregeling komt het onderscheid tussen wegen binnen verblijfsgebieden en wegen met een ontsluitingsfunctie tot uiting. Groenstructuur Grote wijzigingen in de bestaande groenstructuur zijn niet aan de orde. Het accent zal met name liggen op onderhoud en verbetering. In voorbereiding is een groenstructuurplan voor de gehele kern. Daarin zal op basis van de bevindingen met betrekking tot de bestaande groenstructuur een actie- en uitvoeringsplan voor de verbetering van de groenstructuur opgesteld worden. Voor het plangebied is met name van belang het behoud / versterking van de bestaande hoofdgroenstructuur van het plangebied. Het is denkbaar dat het voorkomende snippergroen in eigendom van de gemeente op termijn kan worden toegevoegd aan de woonpercelen. Het onderhouden van dit snippergroen is namelijk zeer arbeidsintensief en kostbaar. In het algemeen blijkt, dat er behoefte bestaat aan toevoeging hiervan aan woonpercelen. Uitgangspunt hierbij kan zijn dat de gemeentegrond, die de gemeente niet noodzakelijkerwijs in beheer en onderhoud behoeft te behouden, wordt verkocht. Hieraan is een aantal criteria verbonden, zoals: er dienen geen verkeersveiligheidsbelangen in het gedrang te komen; de gemeente heeft de grond niet nodig voor bepaalde ontwikkelingen. Ontwikkelingen Herontwikkeling Blokkenbuurt Delen van de wijk Blokkenbuurt worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De nieuwbouw vindt hoofdzakelijk plaats binnen de bestaande bouwblokken. Binnen het herstructureringtraject passend, wordt aan de Karel Doormanstraat een (zorg)wooncomplex gebouwd. Het complex wordt gesitueerd achter de kantoren van de GGZWB en Wonen West Brabant en be-

64

Hoofdstuk 4

geleidt de Karel Doormanstraat. De ontwikkelingen in ‘De Blokkenbuurt’ worden in dit bestemmingsplan direct mogelijk gemaakt. Guido Gezellelaan Op termijn worden de drie middelste appartementenblokken uit de rij van in totaal 9 woonblokken gesloopt ten behoeve van herontwikkeling. De andere zes woonblokken worden opgeknapt en voor een periode van ca. 15 a 20 jaar instandgehouden. Om herontwikkeling van het gebied mogelijk te maken is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarvoor de volgende uitwerkingsregels zijn opgesteld. Uitwerkingsregels Bij de herontwikkeling dient de parkstrook aan de andere zijde van de Burgemeester Blomlaan, zoals deze is opgenomen in het plan “Het Groene Gordijn, te worden doorgetrokken naar de Guido Gezellelaan. Hierin dient de langzaamverkeersroute op het kazerneterrein te worden doorgetrokken naar de Guido Gezellelaan. Hierbij dient tevens rekening gehouden te worden met een logische aansluiting van deze route op de Vondellaan en de Abraham de Haanstraat. Bebouwingsregels: De ruimtelijke hoofdopzet van dit deelgebied bestaat uit een ruimtelijk ensemble van drie woongebouwen (W1=WAND, W2=PILOTIS en W3=VILLA) rond een verhoogde driehoekige pleinruimte. Deze pleinruimte is een belangrijke schakel tussen het oostelijk gelegen nieuwe woonpark (voorheen Cort Heijligerskazerne) en de westelijk gelegen Vondellaan en Abraham de Haanstraat. Het plein vormt vanuit de Guido Gezellelaan ruimtelijk gezien een entree naar het achtergelegen park. De licht verhoogde ligging definieert het plein als een podium of platform ten opzichte van het park en de Guido Gezellelaan en schept daarmee duidelijk herkenbare ruimtelijke identiteit. De vier randen van het plein worden op een conceptueel verschillende wijze behandeld: Do oostelijk rand, langs de Burgermeester Blomlaan wordt gekenmerkt door een zo geleidelijk mogelijke, hellende overgang van het verhoogde plein naar het park. De verhoogde ligging van het plein geeft en bijzondere zichtrelatie met het park. Ten behoeve van de gewenste geleidelijke overgang kan gedacht worden aan een plaatselijke lichte verhoging van de Burgemeester Blomlaan. Binnen de aangegeven bestemming ‘wonen’ worden drie nadere gebieden onderscheiden: W1, DE WAND (gebied met wijzigingsbevoegdheid 1) De noordelijke rand wordt gevormd door een gebouwde wand met een per verdieping verspringende daklijn, met op de begane grond, aan het verhoogde plein, ruimte voor kleinschalige voorzieningen. Deze wand sluit exact aan op het verlengde van de noordelijke haag in het woonpark en is schuin geplaatst in de richting van de Vondellaan. bebouwingbepalingen: a. woningaantal: maximaal 35 b. hoogte: 9-20 c. maximaal bebouwd oppervlak: 800 m2

Hoofdstuk 4

65

d. westelijke gevel in de rooilijn van de Guido Gezellelaan W2, PILOTIS (gebied met wijzigingsbevoegdheid 2) De westelijke rand langs de Guido Gezellelaan wordt begrenst door een hoogteverschil tussen plein en straat van ca. 1 a 1,5 meter, bijvoorbeeld in de vorm van een brede trap. Op deze grens staat een vrijstaand gebouw op poten met zo open mogelijke buitenruimte onder het gebouw. De ruimte onder het gebouw werkt als een poort naar het plein en de massaopbouw van het gebouw verwijst naar de vrijstaande gebouwen in het woonpark. De westelijk gevels van het Pilotisgebouw en de WAND vormen een nadrukkelijk herkenbare rooilijn langs de Guido Gezellelaan. bebouwingbepalingen: a. woningaantal: 6-10 b. hoogte: 14-20 meter c. onder het gebouw een open buitenruimte met een minimale vrije hoogte van 4,5 meter d. duidelijke rooilijn langs de Guido Gezellelaan W3, URBAN VILLA ( gebied met wijzigingsbevoegdheid 3) De zuidelijke rand van het plein wordt gevormd door voortzetting van de gebogen zuidelijke haag als begeleiding van de route van het park naar de Abraham de Haanstraat. Achter deze haag ligt een tuin met daarin het derde woongebouw rond het plein. Het woongebouw is een urban villa; een vrijstand volume met oriëntatie rondom, geplaatst op een groot kavel tussen Burgermeester Blomlaan en Guido Gezellelaan. Het volume is duidelijk verticaal geleed met verspringingen in plattegrond en hoogte (3-8 lagen). Het gebouw presenteert zich nadrukkelijk als een herkenbaar gebouw met een uitgesproken entree en een karakteristiek profiel, gericht op de Guido Gezellelaan. Daarmee wordt het beeld een groot woonhuis langs de laan beoogd (VILLA). De grens tussen dit villakavel en de openbare ruimte van de Guido Gezellelaan wordt gevormd door een gebouwde afscheiding in de vorm van een hek met daarin een poortgebouwtje (aanduiding E in plankaart). Het hek en het poortgebouwtje vormen samen met de westelijke gevels van het pilotisgebouw en de wand een duidelijk herkenbare rooilijn. bebouwingbepalingen: a. woningaantal: 18-23 b. hoogte: 9-26 meter c. maximaal bebouwd oppervlak: 450 m2 d. maximaal 4 woningen per laag De parkeernorm ten behoeve van de bestemming wonen is 1 parkeerplaats per woning. Deze dient in gebouwde vorm te worden gerealiseerd, bijvoorbeeld onder het verhoogde plein of direct onder de gebouwen. De parkeernorm ten behoeve van bezoekers is 0,5 parkeerplaats per woning. Deze parkeerplaatsen worden deels op eigen terrein bij de WAND en de VILLA gerealiseerd en deels op openbaar terrein langs de Guido Gezellelaan. Hoofdontsluiting ten behoeve van Ontsluiting ten behoeve van parkeren vindt plaats vanaf de Burgermeester Blomlaan. Sporthal Burgemeester Blomlaan/Van Heelulaan Aan de Burgemeester Blomlaan/Van Heelulaan ligt op dit moment een sportveld. De gemeente is voornemens om op het terrein een gymzaal/sporthal te bouwen. Het terrein valt binnen een

66

Hoofdstuk 4

zone met verschillende sport- en maatschappelijke voorzieningen. De bouw van de hal wordt in dit bestemmingsplan direct mogelijk gemaakt. Uitbreiding Cafe/Restaurant en Zalencentrum de Raayberg aan de Antwerpsestraatweg 267 Aan de Antwerpsestraatweg is de Raayberg gelegen. De bestaande horeca-activiteiten van de Raayberg zullen, aangrenzend aan de bestaande horecavoorzieningen aan de Antwerpsestraatweg, worden uitgebreid. Daarnaast zal op de hoek met de Guido Gezellelaan hotelaccomodatie, bestaande uit 26 hotelkamers, worden gerealiseerd. Dit bestemmingsplan voorziet rechtstreeks in de uitbreiding van de horecavoorzieningen evenals de te bouwen hotelaccomodatie. Op basis van de parkeernormen zijn voor de bestaande horecavoorzieningen en de uitbreiding daarvan 43 parkeerplaatsen benodigd. Voor de 26 hotelkamers is een norm van 1,5 parkeerplaats per hotelkamer van toepassing. Dit resulteert in 39 plaatsen. In totaal zijn voor de toekomstige situatie van de Raayberg 82 parkeerplaatsen benodigd. Op het huidige terrein zijn 60 parkeerplaatsen aanwezig. De overige 22 parkeerplaatsen zullen worden gerealiseerd op het terrein aan de overzijde van de Antwerpsestraatweg, achter Antwerpsestraatweg 288-290. Hiertoe dienen de daar aanwezige garages c.q. autoboxen te worden gesloopt.

Hoofdstuk 4

67

68

Hoofdstuk 4

5. BESTEMMINGSREGELING

5.1 Overwegingen en uitgangspunten bestemmingsmethodiek Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling zijn enkele overwegingen en uitgangspunten van belang die bepalend zijn voor de opzet van de bestemmingslegging (plankaart en voorschriften). Planvorm De WRO biedt de keuze uit drie planvormen: - het gedetailleerde bestemmingsplan; gebaseerd op artikel 10 WRO; - het zogenaamde globale eindplan; gebaseerd op artikel 10 WRO; - het globale uitwerkingsplan met een uitwerkingsplicht gebaseerd op artikel 11 WRO. Het verschil tussen de op artikel 10 en de op artikel 11 gebaseerde plannen is dat de artikel 10plannen meteen een basis bieden voor het verlenen van bouwvergunning en dat de artikel 11plannen eerst moeten worden uitgewerkt voordat bouwvergunning verleend kan worden. Artikel 10-plannen kunnen gedetailleerd of globaal zijn. Het is denkbaar dat in één bestemmingsplan verschillende planvormen worden toegepast, afhankelijk van het te voeren beleid en strategie (regiefunctie gemeente). De keuze van de planvorm wordt in belangrijke mate bepaald door het gewenste ruimtelijke beleid en de regiefunctie van de gemeente. Het spanningsveld tussen flexibiliteit en rechtszekerheid speelt hierin een belangrijke rol. Gedetailleerde bestemmingsplannen bieden in beginsel meer rechtszekerheid. Globale eindplannen bieden meer flexibiliteit. Deze planvorm ligt minder voor de hand wanneer de gemeente geen eigenaar van de gronden is. Als een dergelijk plan eenmaal vigeert kan de gemeente ongewenste ontwikkelingen moeilijker tegengaan, omdat nu eenmaal bouwvergunning moet worden verleend voor alle aanvragen om bouwvergunning, die binnen het plan passen. Bovendien dient er voor te worden gewaakt, dat een dergelijk plan zo globaal wordt, dat de stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening aanvullende werkingen krijgen. Volgens jurisprudentie is het niet toegestaan een zogenaamd inrichtingsplan als barrière voor ongewenste ontwikkelingen op te nemen. Het globale nog uit te werken plan biedt dan uitkomst. Een dergelijke planvorm biedt het gemeentebestuur een onderhandelingspositie, omdat de bouwvergunning paskan worden verleend wanneer het uitgewerkte plan van kracht is geworden. Zoals reeds gesteld, kan een bestemmingsplan een mengvorm zijn van vorenstaande planvormen. Op basis van het vorenstaande worden de volgende uitgangspunten gehanteerd. - Bij de gebieden en percelen waar het bestemmingsplan is gericht op beheer en consolidatie ligt een gedetailleerde planvorm voor de hand. - In geval van ontwikkelingen (actief of passief beleid) ligt een globale planvorm voor de hand in de vorm van wijzigings- of uitwerkingsbevoegdheden.

Hoofdstuk 5

69

Doelstellingen en uitgangspunten Het uitgangspunt bij het opstellen van het bestemmingsplan is dat de van kracht zijnde regelingen zodanig worden geactualiseerd dat samenhangende, op actuele beleidsinzichten en gebruikerswensen afgestemde bestemmingsregelingen ontstaan. Als doelstellingen en uitgangspunten kunnen daarbij worden onderscheiden: - Rechtszekerheid en klantgerichtheid, dat wil zeggen voor de burger een duidelijk, toegankelijk en op actuele behoeften en eisen afgestemd plan; - Makkelijke toepasbaarheid en hanteerbaarheid voor de gemeentelijke diensten; een plan waaraan bouwaanvragen op heldere wijze kunnen worden getoetst met als resultaat een minimale bestuurslast. - Duidelijkheid en inzichtelijkheid van hetgeen is toegestaan, dit houdt in dat de bestemmingen met hun bouwen gebruiksmogelijkheden zoveel als mogelijk is op de plankaart zichtbaar worden gemaakt. Het bestemmingsplan is gericht op actualisering (van regeling) en beheer (van ruimte/functies). Uitgangspunten De opgestelde ruimtelijke en functionele analyses en de daarop gebaseerde beleidsbeschrijving van het plangebied vormen het kader voor de op de plankaart geprojecteerde bestemmingen en begrenzingen van bestemmingen alsmede voor de voorschriften. Met betrekking tot de in het plan geprojecteerde bestemmingen kan in het algemeen het volgende worden opgemerkt. a. Het uitgangspunt is op de eerste plaats consolidatie/bevestiging van de aanwezige situatie waarbij, voor zover planologisch aanvaardbaar en ruimtelijk mogelijk, veranderings- en/of ontwikkelingsmogelijkheden voor aanwezige gebruiksvormen in de vorm van uitbreidingsmogelijkheden worden geboden. De uitbreidingsmogelijkheden worden echter beperkt door mogelijke conflicten met ruimtelijke kwaliteit of beperkt door potentiële conflicten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen. b. De weinig flexibele bestemmingsregelingen die tot dusver voor enkele deelgebieden vigeerden, hebben dikwijls geleid tot het moeten weigeren van een verzoek om bouwvergunning, terwijl er uit ruimtelijk oogpunt geen overwegende bezwaren bestonden om aan het bouwwerk medewerking te verlenen. In het onderhavige bestemmingsplan is gestreefd naar een versoepeling en verruiming van bouwen gebruiksmogelijkheden binnen de grenzen van de hoofdlijnen van het te voeren beleid. c. De ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in het algemeen en van delen in het bijzonder, noodzaken tot een zorgvuldige afstemming van bouwmogelijkheden. Bij het leggen van bestemmingen, het bepalen van bouwgrenzen en opstellen van flexibiliteitsbepalingen heeft steeds een zorgvuldige afweging plaatsgevonden van de aanwezige belangen en is rekening gehouden met hedendaagse eisen. Binnen de marges van het beleid is gezocht naar versoepeling in de bestemmingsregeling als bedoeld onder a en b. In enkele situaties kan evenwel aanscherping van de bouwen gebruiksmogelijkheden aan de orde zijn. d. Er bestaan vooralsnog geen concrete voornemens tot ingrijpende functieverandering. Het zal wel tot de mogelijkheden moeten behoren in sommige gevallen een bestaande ge-

70

Hoofdstuk 5

bruiksvorm om te zetten wanneer bepaalde functies voor het plangebied niet als optimaal kunnen worden beschouwd of er rekening mee moet worden gehouden dat de bestaande gebruiksvorm mogelijk niet duurzaam is. e. De regeling zal zo uniform mogelijk dienen te zijn ten einde een zo groot mogelijke rechtsgelijkheid te kunnen bieden. Dit neemt niet weg dat gelet op de ruimtelijke karakteristiek van de kern en van enkele afzonderlijke locaties specifieke (beperkende) bepalingen zijn gewenst.

5.2 Toelichting bestemmingsregeling In deze paragraaf wordt toegelicht op welke wijze de hiervoor beschreven, gewenste ontwikkelingen juridisch zijn vertaald. Ingegaan wordt op de juridische opzet van het bestemmingsplan (het karakter van het plan, de kaart en de voorschriften). Karakter plan: gedetailleerd bestemmingsplan Binnen het plangebied is in hoofdzaak sprake van bestaande bebouwing. Gekozen is voor een gedetailleerd, conserverend bestemmingsplan. Dit houdt onder meer in dat indien aanvragen passen binnen de bestemmings- en bebouwingsbepalingen er een directe bouwtitel ontstaat. In de voorschriften wordt de nodige flexibiliteit ingebracht die mogelijkheden biedt om in de planperiode te kunnen inspelen op maatschappelijke ontwikkelingen zonder dat de ruimtelijke en functionele hoofdstructuur van het plan wordt aangetast. Plankaart De plankaart bestaat uit één kaartblad, schaal 1:1000. Door middel van een combinatie van begrenzingen, coderingen, arceringen en kleuren, is de verdeling aangegeven van de diverse binnen het plangebied onderscheiden bestemmingen. Bovendien bevat het kaartblad aanduidingen die gelezen moeten worden in samenhang met de bebouwingsbepalingen, die voor de onderscheiden bestemmingen zijn gegeven. De materiële inhoud van de bestemmingen is weergegeven in hoofdstuk III van de voorschriften. Voorschriften De voorschriften bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De voorschriften zijn onderverdeeld in vijf hoofdstukken, te weten: − Hoofdstuk I Algemene en technische bepalingen − Hoofdstuk II Bestemmingsbepalingen − Hoofdstuk III Gebruiksbepalingen − Hoofdstuk IV Flexibiliteitsbepalingen − Hoofdstuk V Straf-, overgangs- en slotbepalingen.

Hoofdstuk 5

71

In dit verband is ook belangrijk dat er beleid is geformuleerd ten aanzien van vrijstellingen. Dit heeft effect op onder meer de toelaatbaarheid van erfbebouwing. Aan het eind van dit hoofdstuk wordt hier aandacht aan besteed. Hoofdstuk I Algemene en technische bepalingen Dit hoofdstuk beval de artikelen, die van belang zijn voor een juiste toepassing van de voorschriften. Begripsbepalingen Deze geven een nadere uitleg van een aantal in de voorschriften gehanteerde begrippen. Hierdoor wordt de eenduidigheid en daarmee de rechtszekerheid vergroot. Wijze van meten en berekenen Dit artikel bevat bepalingen die aangeven op welke wijze bepaalde zaken, zoals grondoppervlakte en inhoud van gebouwen, dienen te worden bepaald. Relatie bestemmingsplan en overige wetgeving Dit artikel legt een relatie met bepalingen uit de gemeentelijke bouwverordening die, door opname van het artikel, hun werking ook voor het plangebied blijven behouden. Procedureregels Het artikel procedureregels geeft aan welke procedure dient te worden gevolgd, indien burgemeester en wethouders de aan hun toegekende vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden (willen) effectueren. Het geeft belanghebbenden de mogelijkheid gedurende een bepaalde periode bij burgemeester en wethouders zienswijzen of bedenkingen kenbaar te maken tegen een voornemen tot toepassing van bedoelde flexibiliteitsbepalingen. Voor zover de procedureregels van toepassing zijn, is er in de betreffende artikelen naar verwezen. Bescherming van het plan en bestaande afstanden en andere maten Dit artikel dient te voorkomen dat situaties ontstaan welke niet in overeenstemming zijn met de bedoeling van het plan. Voorts is een bepaling opgenomen dat wanneer een bestaande afstand afwijkt van hetgeen is voorgeschreven, die bestaande maat als maatgevend wordt gezien in plaats van hetgeen is bepaald. Hoofdstuk II Bestemmingsbepalingen Dit hoofdstuk bevat voorschriften waarin bepalingen zijn opgenomen betreffende de op de kaart voorkomende bestemmingen en de op de kaart gegeven aanwijzingen met betrekking tot de toegestane (hoofd)bebouwing. Bij de opzet van deze voorschriften is de volgende vaste indeling aangehouden teneinde de duidelijkheid te bevorderen: − Bestemmingsbepalingen In dit onderdeel wordt de materiele inhoud van de bestemming aangegeven, dit houdt in: de functies die binnen de bestemming “als recht” zijn toegestaan. De doeleindenomschrijving

72

Hoofdstuk 5

vormt de eerste “toetssteen” voor bouwactiviteiten en/of gebruiksvormen. Beiden zijn slechts toegestaan, voor zover zij zullen plaatsvinden binnen de opgenomen omschrijving. − Bebouwingsbepalingen Dit onderdeel geeft aan welke bouwwerken mogen worden opgericht. Voorop staat dat slechts mag worden gebouwd ten behoeve van de voor de bestemming aangegeven doeleindenomschrijving. In een aantal gevallen zijn voor de bestemming specifieke vrijstellingsbepalingen opgenomen. − Gebruiksbepalingen In dit onderdeel wordt een relatie gelegd met de in artikel 20 opgenomen algemene gebruiksbepalingen. Voor zover van belang zijn in dit onderdeel tevens bestemmingsspecifieke gebruiksbepalingen opgenomen. De in hoofdstuk II van de voorschriften opgenomen bestemmingen worden hieronder artikelsgewijs toegelicht. Wonen (W) De in het plangebied gelegen eengezinshuizen zijn ondergebracht in de bestemming ‘’Wonen (W)“. Als woningtypen zijn toegestaan: vrijstaande, halfvrijstaande woningen en blokken aaneengesloten woningen. Voor de bebouwing wordt uitgegaan van een situering binnen op de kaart aangegeven bebouwingsvlakken met een standaarddiepte van 10 meter. Ieder bebouwingsvlak mag geheel worden bebouwd. Daarnaast zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van de goothoogte en/of de bouwhoogte. Bij de woonbestemming is een regeling opgenomen inzake het medegebruik van de woning voor beroeps- of bedrijfsmatige werkruimte (gedeeltelijk na vrijstelling). Voor bijzondere woonvormen, zoals een gezinsvervangend tehuis of een hospice is een specifieke regeling opgenomen. Dit is noodzakelijk omdat dergelijke woonvormen afwijken van de reguliere bewoning door een gezin of een daarmee vergelijkbaar vast samenlevingsverband (samenwoning, eenpersoonshuishouden). Het onderscheid vloeit in de bijzondere woonvormen veelal voort uit de zorgcomponent die een essentieel onderdeel van de woonvorm vormt. Dit heeft doorgaans twee effecten op de omgeving: extra verkeers- en parkeerdruk door personeel en bezoekers en ander woonmilieu (hinder, gewenste rust). Om deze redenen is er sprake van afwijkende effecten op het woon- en leefmilieu in vergelijking met reguliere bewoning en is een vrijstellingsbevoegdheid nodig voor het toestaan van bijzondere woonvormen. Wonen Gestapeld (WS) Voor de diverse gestapelde wooncomplexen is een afzonderlijke bestemming opgenomen. Hier zijn niet alleen gestapelde woningen toegestaan, ook eengezinshuizen, die kunnen ontstaan door meerdere lagen samen te voegen. Het is niet toelaatbaar dat hierin beroeps- of bedrijfsmatig gebruik wordt uitgeoefend. Voor bijzondere woonvormen, zoals een gezinsvervangend tehuis of een hospice, is een specifieke regeling opgenomen. Zie hiervoor de toelichting bij de bestemming Woondoeleinden. Tevens is binnen deze bestemming de aanduiding ‘gebied met wijzigingsbevoegdheid 1, 2, en 3’ opgenomen. Burgemeester en wethouders kunnen op grond van deze bevoegdheid de bestemming van de middelste drie appartementenblokken uit de rij van negen aan de Guido Ge-

Hoofdstuk 5

73

zellelaan wijzigen ten behoeve van nieuwe eigentijdse woningbouw, niet-woonfuncties en het realiseren van een parkzone in de vrijkomende overgangszone Gemengd (GD) De panden aan de Pastoor Jutenlaan 2 t/m 12 en de Herman Leusstraat 9 t/ 15 hebben de bestemming “Gemengd (GD)” gekregen, om zodoende meer functiewisseling rechtstreeks mogelijk te maken. Deze bestemming heeft als uitgangspunt de bestaande functie en bebouwing. Er zijn winkels, dienstverlenende bedrijven, kantoren en / of praktijkruimten, horecavestigingen en (boven)woningen toegestaan. De horecabedrijven zijn bevestigd en via de koppeling aan de Staat van Horeca-activiteiten is vastgelegd dat in verband met het karakter van dit complex er geen zwaardere horecabedrijven mogen komen dan categorie 1a. Ook de omvang kan niet toenemen. Detailhandel (DH) Deze bestemming heeft betrekking op de in het plangebied aanwezige winkels, die niet opgenomen zijn in de bestemming ‘Gemengde doeleinden (GD)’. Voor de bebouwing wordt uitgegaan van behoud van het bestaande gebouw binnen het op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak. Voor het gehele bebouwingsvlak is de hoogte aangegeven. Horeca (H) Aan de in het plangebied gelegen horecagelegenheden is de bestemming “Horecadoeleinden (H)” toegekend. De toelaatbaarheid van de horecabedrijven is afgestemd op de aard van de omgeving, de betreffende voorziening en is gekoppeld aan een Staat van Horeca-activiteiten (categorie 1a). Aangezien de gevestigde horecabedrijven in een hogere categorie vallen (restaurant Jasmijn in categorie 1c en partycentrum De Raaijberg in categorie 3), zijn aan deze bedrijven subbestemmingen toegevoegd ter bevestiging van de huidige situatie. Overigens is ook voor de horecagelegenheden die binnen de bestemming ‘Gemengde doeleinden (GD)’ vallen, op de plankaart een subbestemming opgenomen. Voor de bebouwing wordt uitgegaan van behoud van het bestaande gebouw binnen het op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak. Voor het gehele bebouwingsvlak is de hoogte aangegeven. Kantoren (K) Voor de kantoren aan de Rooseveltlaan 148 en 150 is de bestemming “Kantoren (K)” opgenomen. Dit vloeit voort uit het solitaire karakter en de omvang van deze vestiging. Voor de bebouwing wordt uitgegaan van behoud van het bestaande gebouw binnen het op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak. Voor het gehele bebouwingsvlak is de hoogte aangegeven. Bij het kantoor van Wonen West Brabant aan de Rooseveltlaan is sprake van een baliefunctie. Omdat het pand echter overwegend een kantoorfunctie is en de baliefunctie slechts ondergeschikt is, is de baliefunctie als subbestemming op de plankaart opgenomen.

74

Hoofdstuk 5

Maatschappelijk (M) Deze bestemming is opgenomen voor de in het plangebied aanwezige school ’t Kompas aan de Guido Gezellelaan 18-20, evenals voor de apotheek aan de Pastoor Jutenlaan 2a. De bestaande nutsvoorzieningen hebben een subbestemming gekregen. De maten van de onbebouwde stroken zijn zoveel mogelijk afgestemd op de contouren van de bestaande bebouwing. De bebouwingspercentages gelden alleen voor het afzonderlijke bebouwingsvlak met een eigen hoogtemaat en niet voor het aangrenzende bebouwingsvlak. Voor de bebouwing wordt uitgegaan van een situering binnen het op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak. Voor het gehele bebouwingsvlak is de hoogte aangegeven. Bedrijven (B) De bedrijven die in deelgebieden zijn geconcentreerd en ook verspreid in het plangebied voorkomen, zijn bestemd tot “Bedrijven (B)”. Binnen de bestemming zijn slechts bedrijven/inrichtingen toegestaan met maximaal milieucategorie 2. De bestaande bedrijven die in een hogere categorie vallen, zijn afzonderlijk bestemd. Ook het bestaande tankstation ‘De Meeuw’ aan de Abraham de Haanstraat is specifiek bestemd als ‘verkooppunt voor motorbrandstoffen. Ook mag vrijstelling worden verleend, voor de vestiging c.q. uitoefening van een bedrijf, dat hoewel gelijkwaardig aan de categorieën 1 en 2, niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomt. Deze regeling maakt het mogelijk bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten toe te laten, die niet in de lijst zijn genoemd of die in een hogere categorie voorkomen, maar waarvan de milieubelasting gelijkwaardig kan worden geacht aan de toegelaten categorieën. Het is namelijk mogelijk, dat de milieubelasting van een bepaald bedrijf of bedrijfsactiviteit door ter plaatse aanwezige omstandigheden uit het oogpunt van hinder/overlast acceptabel is, dan wel het bedrijf zodanig beperkende maatregelen heeft genomen, dat de activiteit qua milieubelasting gelijkgesteld kan worden met bedrijfsactiviteiten uit de direct toegelaten categorieën. De milieubelasting wordt beoordeeld aan de hand van de in de Staat van Bedrijfsactiviteiten genoemde milieubelastingcomponenten. Hetzelfde geldt voor bedrijven die weliswaar hoger zijn ingeschaald, maar gelet op de concrete bedrijfssituatie, vergelijkbaar zijn met categorie 1- en 2bedrijven. De vestiging van zelfstandige niet-bedrijfsgebonden kantoren is uitgesloten. Detailhandel is slechts toegestaan als het een ondergeschikt onderdeel van de bedrijfsvoering vormt. Er zijn geen geluidshinderlijke inrichtingen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder toegestaan. Voor de bebouwing wordt uitgegaan van een situering binnen op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken. Per bedrijfsperceel is de (on)mogelijkheid van uitbreiding van bedrijfsgebouwen beoordeeld en op de plankaart aangegeven. Bedrijfswoningen, voor zover noodzakelijk, zijn alleen aan de straat zijde toelaatbaar en niet in binnengebieden. Voor het gehele bebouwingsvlak is de hoogte aangegeven. Sport (S) De sporthal met voetbalveldje aan de Burgemeester Blomlaan en de nieuw te bouwen gymzaal/sporthal op de hoek van de Burgemeester Blomlaan/Van Heelulaan zijn bestemd tot ‘Sport (S)’. Voor de bebouwing wordt uitgegaan van behoud van het bestaande gebouw en nieuw-

Hoofdstuk 5

75

bouw binnen het op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken. In de bebouwingsvlakken zijn de hoogten aangegeven. Autoboxen (AB) Voor de autoboxen in het plangebied is een aparte bestemming opgenomen. Dit om te verduidelijken dat het hier om garages gaat die niet aan een specifieke woning gerelateerd zijn. Het op de kaart aangegeven bebouwingsvlak mag geheel worden bebouwd. Daarnaast zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van de hoogte en oppervlakte. Het gebruik van de garages en bergplaatsen voor beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten is uitgesloten. Groen (G) De gronden met deze bestemming betreffen gebieden met (openbare) groenvoorzieningen die binnen de ruimtelijke hoofdopzet van het plan van belang zijn en om die reden behouden dienen te blijven. Binnen de bestemming is de bouw van straatmeubilair toegestaan. Verkeer (V) Deze bestemming is opgenomen voor de doorgaande wegen, parkeervoorzieningen, langzaamverkeersroutes en bermen, maar ook voor nagenoeg alle (kleinschalige) groenstroken. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat onnodig gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan en planherziening nodig zou zijn. Voor aanpassing van de bestemming wordt verwezen naar de wijzigingsbevoegdheid. Binnen de bestemming is het oprichten van straatmeubilair, zoals nutsvoorzieningen en abri’s, toegestaan. Verkeer en Verblijf (VV) Deze bestemming is opgenomen voor de verblijfsgebieden, parkeervoorzieningen, langzaamverkeersroutes en bermen, maar ook voor nagenoeg alle (kleinschalige) groenstroken Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat onnodig gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan en planherziening nodig zou zijn. Voor aanpassing van de bestemming wordt verwezen naar de wijzigingsbevoegdheid. Binnen de bestemming is het oprichten van straatmeubilair, zoals nutsvoorzieningen en abri’s, toegestaan. Molenbiotoop (dubbelbestemming) Onderhavige regeling is opgenomen om de windvang en de belevingswaarde van molens te waarborgen. Daartoe dient de obstakelhoogte in de omgeving van de betreffende molen gerelateerd te worden aan de afstand van dit obstakel tot de molen. Om dit gebied te begrenzen is er een molenbeschermingszone op de plankaart opgenomen. Ter bescherming van de molen als werktuig en beeldbepalend element is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen waarin het aanbrengen van hoge constructies, installaties of apparatuur, het ophogen van gronden en het beplanten met hoge opgaande beplanting boven 1/30 van de afstand tussen het bouwwerk en het onderste punt van de verticaal staande wiek van de molen, aan een aanlegvergunning is gebonden. Alvorens een dergelijke vergunning te verle-

76

Hoofdstuk 5

nen, dienen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in te winnen bij de beheerder van de molen. Gasleiding (dubbelbestemming) De gronden rondom de gastransportleiding in het plangebied hebben de dubbelbestemming ‘Gasleiding’. Op de plankaart is de gastransportleiding opgenomen. Binnen een strook van 4 meter ter weerszijden van de hartlijn van genoemde leiding dient voor de aanleg, instandhouding en bescherming van de betreffende leiding. De dubbelbestemming ‘Gasleiding’ legt twee beperkingen op aan de onderliggende bestemmingen. Ten eerste mogen binnen 14 meter aan weerszijden van de hartlijn van de op de plankaart aangegeven leiding uitsluitend gebouwen en andere gebouwen worden gebouwd ten behoeve van de (ondergrondse) leiding, waaronder meet- en regelkasten en afsluiterputten. Ook is het toegestaan om gebouwen, geen verblijfsgebouwen zijnde, binnen deze zone op te richten. Vervolgens zijn binnen een zone van 30 meter aan weerszijden van de hartlijn van de leiding uitsluitend incidentele bebouwing en mindere kwetsbare obejecten behoudens gemeentelijke goedkeuring toegestaan, indien technische, planologische en/of economische overwegingen hiertoe noodzaken en voorzover dit overeenkomt met de secundair voor deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen. Tot slot mogen binnen de dubbelbestemming bepaalde werken en werkzaamheden niet zonder aanlegvergunning worden uitgevoerd, zoals graafwerkzaamheden en het aanbrengen van diepwortelende beplanting. Hoofdstuk III Gebruiksbepalingen Dit hoofdstuk bevat een aantal bepalingen die op de bestemmingen als bedoeld in hoofdstuk II van toepassing zijn. Algemene gebruiksbepalingen De gebruisbepalingen bevatten een algemeen verbod om de gronden anders te gebruiken dan overeenkomst de gegeven bestemming. Ten behoeve van de flexibiliteit van het plan is vrijstelling mogelijk. Dit houdt in dat burgemeester en wethouders vrijstelling moeten verlenen, indien strikte toepassing van de verbodsbepaling leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Het opnemen van deze vrijstelling (ook wel toverformule genoemd) is een eis van jurisprudentie en gebaseerd op een interpretatie van artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Mede gezien de jurisprudentie zal het andere gebruik moeten aansluiten bij de in de doeleindenomschrijving omschreven bestemming. Toepassing van de vrijstelling mag nimmer leiden tot een formele bestemmingswijziging. a. Seksinrichtingen Op 26 oktober 1999 heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel tot opheffing van het algemeen bordeelverbod. Deze wetswijziging is op 1 oktober 2000 inwerking getreden. Dat betekent dat de exploitatie van prostitutie vanaf deze datum niet meer in algemene zin strafbaar is op grond van het Wetboek van Strafrecht. Slechts de exploitatie van onvrijwillige prostitutie en van prostitutie door minderjarigen blijft strafbaar gesteld.

Hoofdstuk 5

77

Met het opheffen van het algemeen bordeelverbod hebben de gemeenten de mogelijkheid gekregen om regulerend op te treden. Zij kunnen dit doen door een vergunningenstelsel te introduceren en prostitutie te voeren. Daarbij wordt tevens gebruikgemaakt van een combinatie van twee instrumenten: de Algemene Plaatselijke Verordening (prostitutieverordening) en de Wet op de Ruimtelijke Ordening (bestemmingplannen). Door de opheffing van het bordeelverbod is het mogelijk de bedrijfsmatige uitoefening van de prostitutie positief te bestemmen en de uitoefening daarvan op ongewenste locaties te verbieden. Het instrument van het bestemmingsplannen is voornamelijk ondersteunend aan het door de gemeente gevoerde beleid en aan het instrument van de vergunningverlening, zoals neergelegd in de APV. Echter doordat in de APV strijdigheid met het bestemmingsplan als dwingende weigeringgrond is opgenomen, kan door herziening van de bestemmingsplannen een sluitend systeem worden gecreëerd. De vergunningverlening ten behoeve van een seksinrichting in het kader van de APV wordt dan ook gekoppeld aan de bestemming van gronden en opstallen die aangeeft waar seksinrichtingen zich al dan niet mogen vestigen. Voor het plangebied Warande-West wordt het, gezien de kenmerken van het gebied als woongebied, ongewenst geacht dat ter plaatse een seksinrichting wordt gevestigd. Dit dient elders in de stad plaats te vinden. Vandaar dat in de gebruiksbepalingen een verbod is opgenomen. b. Smart- en growshops Het karakter van een woongebied brengt ook met zich mee dat alleen in dit gebied passende detailhandel en horecavoorzieningen toelaatbaar zijn. Gelet op de kenmerken van een smartshop die duidelijk afwijken van het woon- en leefmilieu dat in zo’n gebied gewenst is, worden smartshops uitgesloten. Doorgaans is immers sprake van openingstijden die afwijken van winkels en van een horeca-achtige onderneming die volgens de criteria die worden gehanteerd voor indeling in de Staat van Horeca-activiteiten, behoren tot de middelzware horecacategorieën. Ook de uitstraling op de omgeving is van dien aard dat dergelijke voorzieningen niet in dit plangebied thuishoren. c. Vliegende winkels De laatste jaren doet zich in toenemende mate het fenomeen “vliegende winkels” voor. In de gemeente Bergen op Zoom komen hieromtrent klachten binnen. Het zijn immers ondernemingen die: − gedurende een of meer dagdelen roerende goederen aanbieden aan particulieren; − dit doen vanuit een gehuurde zaal in een horecagelegenheid, sportkantines/- ruimtes en wijkcentra en dergelijke of vanuit een huis; − zelf niet over een vaste vestigingsplaats elders beschikken. Deze openbare verkopen zijn vaak strijdig met het bestemmingsplan. In het algemeen is immers detailhandel op grond van het bestemmingsplan niet toegestaan in horecagelegenheden, sportkantines/- ruimtes, wijkcentra en aan huis. Volgens jurisprudentie mogen gemeentes openbare verkopen gedogen, indien een adequaat beleid is vastgesteld. Mede in het belang van distributieplanologische belangen van de plaatselijke middenstand zijn dergelijke openbare verkopen ongewenst. Het is noodzakelijk op grond van het bestemmingsplan adequaat handhavend te kunnen optreden. Voor de duidelijkheid is dit gebruik dan ook expliciet als strijdig gebruik aangemerkt. In combinatie hiermee is een standaardbrief opge-

78

Hoofdstuk 5

steld met hierin de uitleg dat een openbare verkoop op grond van het bestemmingsplan in horecagelegenheden en de wijkcentra aangeschreven. Bij (dreigende) overtredingen wordt adequaat en snel gereageerd. Indien sprake is van een spoedeisend geval wordt op grond van de Awb de voorbereidingsprocedure (artikel 4:7 en 4:8 Awb) achterwege gelaten. In de brief is dan ook de mededeling opgenomen dat bij doorgang van de openbare verkoop, de gemeente genoodzaakt is om handhavend op te treden op laste van een dwangsom. Het bedrag van de dwangsom bedraagt voor een horecagelegenheid van € 10.000,-. Bij openbare verkoop aan huis wordt een dwangsom van € 700,- gehanteerd. Er wordt gecontroleerd of de openbare verkoop doorgang heeft gevonden en in die situatie zal de dwangsom via een beschikking worden opgelegd.

Hoofdstuk 5

79

Hoofdstuk IV Flexibiliteitsbepalingen Algemene vrijstellingsbepalingen Deze vrijstellingsmogelijkheden, gebaseerd op artikel 15, lid 1, onder a van de Wet op de Ruimtelijke ordening, hebben tot doel flexibiliteit in het plan in te bouwen. Het afwijken van de bebouwingsbepalingen, ten behoeve van bijvoorbeeld het oprichten van nutsvoorzieningen en het in beperkte mate afwijken van de voorgeschreven maatvoeringen en begrenzingen, kan in veel gevallen plaatsvinden zonder dat hierdoor het belang van een goede ruimtelijke ordening wordt geschaad. Voor dit soort gevallen is derhalve in het plan een vrijstellingsbevoegheid voor burgemeester en wethouders opgenomen. Algemene wijzigingsbepalingen In dit artikel zijn voor burgemeester en wethouders enkele mogelijkheden gecreëerd om, via een voorgeschreven procedure, waarbij tevens de goedkeuring van gedeputeerde staten wordt vereist, in iets ruimere mate dan bij de “algemene vrijstellingen” af te wijken van de bestemmings- en bebouwingsbepalingen. De wijzigingsbevoegdheid, gebaseerd op artikel 11, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, draagt bij tot een meer flexibel plan. Hoofdstuk V Straf-, overgangs- en slotbepalingen Strafbepaling De voorschriften betreffende het gebruik van gronden en bouwwerken, alsmede betreffende de eis van een aanlegvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken en/of werkzaamheden hebben alleen dan praktisch resultaat, wanneer tevens een bepaling is opgenomen, die (ingevolge het bepaalde in artikel 9 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening) overtreding van deze voorschriften uitdrukkelijk strafbaar stelt. Opgemerkt kan worden dat de strafmaat zelve in genoemd wetsartikel is geregeld. Overgangsbepalingen De overgangsbepalingen geregeld in lid 1 hebben ten doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken welke op het tijdstip van het in ontwerp ter visie leggen van het plan gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden en welke afwijken van de bebouwingsbepalingen van het plan. Lid 2 betreft het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken in het plan, voor zover dit gebruik op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan (rechtens) afwijkt van de in het onderhavige plan gegeven bestemming. Slotbepaling Dit artikel ten slotte, geeft aan onder welke naam de voorschriften van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald (citeertitel). Vrijstellingenbeleid Opzet en inhoud notitie inzake vrijstellingenbeleid Burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen op Zoom hebben aan Odplus BV te Capelle aan den IJssel opdracht verleend tot het opstellen van een vrijstellingenbeleid. Sinds 3 april 2000 biedt artikel 19 lid 3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (verder: WRO) aanzien-

80

Hoofdstuk 5

lijk ruimere mogelijkheden om met een lichte procedure vrijstelling te verlenen van de geldende bestemmingsplanvoorschriften. Een ongereguleerde toepassing van deze vrijstellingsmogelijkheid kan op den duur leiden tot stedenbouwkundig ongewenste en juridisch gecompliceerde situaties. Het college is dan ook van opvatting dat deze bevoegdheid nader moet worden afgebakend met beleidsregels. De beleidsregels hebben tot doel om bij concrete verzoeken om vrijstelling (al dan niet in combinatie met een bouwaanvraag) een afwegingskader te bieden waarmee snel een oordeel over de wenselijkheid en aanvaardbaarheid van medewerking kan worden gegeven. Verder geldt in het algemeen voor besluiten dat ze moeten berusten op een deugdelijke motivering en dat die motivering moet worden vermeld bij de bekendmaking van het besluit. Tenslotte geven beleidsregels de burgers inzicht in de wijze waarop het bestuursorgaan een verzoek om vrijstelling beoordeelt. De notitie bevat de volgende onderdelen. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de reikwijdte van flexibiliteitsbepalingen, de relatie met andere weten regelgeving en toepassing hiervan, met name voor enkele bijzondere gebieden. In hoofdstuk 3 wordt voor de toepassing van de flexibilitetisbepalingen een aantal procedurele zorgvuldigheidsvereisten vastgelegd alsmede een kader gegeven voor toepassing. In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan een aantal specifieke thema’s die tot een bijzondere belangenafweging kunnen leiden. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op een aantal procesaspecten met betrekking tot de toepassing van een vrijstellingsbevoegheid. In de bij dit vrijstellingsbeleid opgenomen bijlagen zijn begripsbepalingen en meetvoorschriften, een tekening van de bebouwde kom en een schematische weergave van het vrijstellingenbeleid opgenomen. Relevante aspecten voor het plangebied Voor het plangebied en de daarvoor opgestelde bestemmingsregeling is met name het beleid belangrijk inzake artikel 19 lid 3 WRO belangrijk omdat het hier gaat om bouwen op woonpercelen. In het beleid zijn namelijk overwegingen en beleidsregels opgenomen die richtinggevend zijn voor het al dan niet toestaan van extra bouwmogelijkheden op woonpercelen. Er zijn overwegingen opgenomen die hierna krot worden vermeld. −

−

−

Bouwen aan de voorkant Geen medewerking wordt verleend aan het overschrijden van de voorgevelrooilijn. Juist de situering van deze voorgevelrooilijn is bepalend voor het stedenbouwkundige beeld en de begrenzing van de openbare ruimte. Bouwen aan de zij- en achterkant Bij bouwen op het zijerf moet worden voorkomen dat er allerlei bouwwerken worden gerealiseerd die het straatbeeld vertroebelen en verstenen. Bebouwing op het achtererf zal over het algemeen minder gevolgen hebben voor de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Wel dient voorkomen te worden dat percelen volledig dichtslibben. Uitgangspunt is dat er een herkenbaar onderscheid dient te zijn tussen het hoofdgebouw en de uitbreiding van de woning. Goot- en bouwhoogte Ten aanzien van de goot- en bouwhoogte worden specifieke maten opgenomen.

Hoofdstuk 5

81

Daarnaast zijn overwegingen opgenomen ten aanzien van enkele andere aspecten, zoals gebruiksveranderingen ten opzichte van de reguliere woonfunctie. − Functiewijzigingen van bestaande opstallen in de bebouwde kom Een functiewijziging wordt slechts overwogen indien er, zo nodig, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of in de nabije omgeving beschikbaar is en er geen onevenredige gevolgen voor de verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid ontstaan. − Aan huis gebonden beroepen of bedrijven In de jurisprudentie wordt een tweedeling gemaakt tussen de zogenaamde vrije beroepen enerzijds en andere beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten anderzijds. De vrije beroepen worden van oudsher gerekend tot de woonfunctie. In bestemmingsplannen dient een en ander te worden geregeld. Dit is in dit bestemmingsplan verwerkt. In het vorenstaande is summier een weergave van de notitie opgenomen. Voor een goed inzicht in de overwegingen en bijbehorende nuanceringen en exacte bepalingen wordt verwezen naar de betreffende notitie. Beleidsregels Essentieel voor het voorliggende bestemmingsplan in relatie tot het plangebied is het nieuwe beleid inzake de bouwmogelijkheden van het woonperceel (erf). Tot voor kort werd namelijk vrijstelling verleend voor erfbebouwing op zijerven op straathoeken. Dit beleid is bijgesteld en deze mogelijkheid is komen te vervallen. Vandaar dat op de plankaart alleen op zijerven op straathoeken bouwmogelijkheden zijn opgenomen waar reeds bebouwing aanwezig is.

82

Hoofdstuk 5

6.

UITVOERINGSASPECTEN

6.1 Economische uitvoerbaarheid Bij de motivering van het bestemmingsplan is reeds aangegeven, dat het onderhavige bestemmingsplan gericht is op het bevestigen en regelen van het huidige gebruik, het (zonodig) vastleggen van ruimtelijke kenmerken van de bebouwde en onbebouwde ruimte en het actualiseren van de bestemmingsregeling. Bij dit laatste is ook van belang het invulling gegeven aan de behoefte aan globaliteit en flexibiliteit in de regeling. Ook is het bestemmingsplan erop gericht om het gemeentebestuur een flexibel instrument in handen te geven om sturing te geven aan eventuele ontwikkelingen in het plangebied. Voor de herontwikkeling van de Blokkenbuurt en de flats aan de Guido Gezellelaan zijn exploitatiebegrotingen vervaardigd waarin de financiële haalbaarheid van de initiatieven wordt aangetoond. Omtrent de ontwikkeling van het bouwinitiatieven zijn tussen de woningstichting Wonen West Brabant en de gemeente een overeenkomsten gesloten waarin de (financiële) afspraken over de projecten zijn vastgelegd. Het bestemmingsplan brengt als zodanig geen financiële consequenties met zich mee voor de gemeente. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan in voldoende mate aangetoond.

6.2 Handhaving De aandacht voor handhaving neemt de laatste jaren sterk toe. Zowel de hogere overheden als de burgers spreken de gemeente in toenemende mate aan op het handhaven van de eigen regels en de rechter spreekt zich nadrukkelijk uit over de verplichtingen die gemeentebesturen hebben om de eigen regelgeving te handhaven. Het bestemmingsplan vervult een aantal functies op het gebied van handhaving. Een bestemmingsplan is toekomstgericht. het geeft een beeld van de te verwachten ruimtelijke ontwikkelingen en verwoordt het gemeentelijk beleid ten opzichte van de ontwikkelingen. Eveneens functioneert het bestemmingsplan als toetsingskader voor bouwplannen en andere werkzaamheden. Hierdoor is het bestemmingsplan bindend voor burgers, bedrijven, instanties en overheid. Om ervoor te zorgen dat handhaving van het bestemmingsplan in de praktijk met succes kan worden afgedwongen, dient aan het volgende te worden voldaan: - de voorschriften en het kaartmateriaal moeten duidelijk en overzichtelijk zijn; - regels/voorschriften moeten zodanig zijn dat duidelijk is wanneer er sprake is van een overtreding en overtredingen moeten herkenbaar/zichtbaar én controleerbaar zijn; - het plan dient uitvoerbaar te zijn. De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een grondige inventarisatie van de feitelijke situatie (grondgebruik, bebouwing) van het plangebied bij de op-

Hoofdstuk 6

83

stelling van het bestemmingsplan en een deugdelijk mutatiesysteem bij de uitvoering van het bestemmingsplan. Onderdeel van dit mutatiesysteem is een goede registratie van verleende vergunningen. Bij de opstelling van dit bestemmingsplan heeft een grondige inventarisatie plaatsgevonden van de feitelijke situatie (zie hoofdstukken 2 en 3). Daarnaast vindt registratie plaats van verleende vergunningen. Handhaving kan plaatsvinden via publiekrechtelijke, privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Dit laatste is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. In het ruimtelijk bestuursrecht is de gemeente op grond van de Gemeentewet bevoegd tot het toepassen van bestuursdwang ten aanzien van ontwikkelingen die strijdig zijn met de bepalingen van het bestemmingsplan. Deze vormen van handhaving vallen onder de zogenoemde repressieve handhaving. Hiermee wordt gedoeld op de middelen en/of het instrumentarium waarmee de gemeente naleving kan afdwingen, dan wel tegen normafwijkend gedrag correctief kan optreden. Daarnaast wordt onderscheiden de preventieve handhaving. Deze komt voornamelijk tot uitdrukking in het toezicht op het gebruik van gronden en gebouwen. Preventieve handhaving geschiedt over het algemeen door informele middelen waaronder bijvoorbeeld informeel contact tussen de met handhaving belaste personen en de grondgebruikers. Hoewel het effect van dergelijke middelen niet goed meetbaar is, wordt aan deze middelen toch zeker betekenis toegekend. Daarnaast zijn in het bestemmingsplan instrumenten van toezicht opgenomen. Gedoeld wordt op de vrijstellingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden, de bevoegdheid nadere eisen te stellen en de mogelijkheid aanlegvergunningen te verlenen. Deze instrumenten maken een toetsing mogelijk voordat met de beoogde activiteit (bouwen, gebruiken, het verrichten van werken en/of werkzaamheden) een aanvang wordt gemaakt. De te nemen besluiten op basis van de genoemde bevoegdheden dienen te berusten op een deugdelijke motivering.

84

Hoofdstuk 6

7.

RESULTATEN INSPRAAK EN OVERLEG

7.1 Inleiding De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

7.2 Resultaten inspraak Ingevolge artikel 4 van de Inspraakverordening van de gemeente Bergen op Zoom, maken burgemeester en wethouders ter afronding van de inspraakprocedure een eindverslag op. Dit verslag bevat een overzicht van de gevolgde procedure, een weergave van de meningen die tijdens de inspraak mondeling of schriftelijk naar voren zijn gebracht en de reactie op voornoemde meningen. Burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen op Zoom hebben, door middel van een publicatie in het weekblad "De Bergen op Zoomse Bode” van 19 februari 2006 bekend gemaakt dat met ingang van 28 februari 2006 gedurende zes weken op het stadskantoor het voorontwerpbestemmingsplan “Warande-West” ter inzage lag. Op 2 maart 2006 heeft en inspraakavond plaatsgevonden. Dit is ook in het weekblad gepubliceerd. Gedurende voornoemde termijn werd een ieder in de gelegenheid gesteld zowel mondeling als schriftelijk zijn reactie over het concept van genoemd voorontwerpbestemmingsplan bij het gemeentebestuur kenbaar te maken. Deze inspraakmogelijkheid heeft geleid tot meerdere reacties. De reacties zijn puntsgewijs samengevat. Het antwoord van het gemeentebestuur is cursief weergegeven. Inspraakreacties 1. Wonen West Brabant, Rooseveltlaan 150, 4624 DE Bergen op Zoom Wonen West Brabant merkt op dat, in samenwerking met de gemeente en stichting Savelanden, de mogelijkheid wordt onderzocht voor groepswonen in het te herontwikkelen gebied “De Blokkendoos”. Het betreft twee kleine clusters van 6-8 groepswoningen. Omdat de exacte locatie nog niet bekend is wordt verzocht voor vijf percelen met appartementen ten noorden van de Kardinaal de Jonglaan en het blok met winkels en woningen aan de Herman Leusstraat, een wijzigingsbevoegdheid naar voornoemde woonvorm in het plan op te nemen. Daarnaast wordt verzocht om voor de vijf percelen aan de Kardinaal de Jonglaan de mogelijkheid op te nemen, naast twee van de percelen een privé-patiotuin ten behoeve van groepswonen te creëren.

Hoofdstuk 7

85

Reactie gemeente: In onderhavig plan wordt voorzien in een specifieke regeling voor bijzondere woonvormen, zoals een gezinsvervangend tehuis of een hospice. Een specifieke regeling is noodzakelijk omdat dergelijke woonvormen afwijken van de reguliere bewoning door een gezin of een daarmee vergelijkbaar vast samenlevingsverband. Het onderscheid vloeit in de bijzondere woonvormen veelal voort uit de zorgcomponent die een essentieel onderdeel van de woonvorm vormt. Dit heeft doorgaans twee effecten op de omgeving: extra verkeers- en parkeerdruk door personele en bezoekers en een ander woonmilieu. Om deze redenen is er sprake van afwijkende effecten op het woon- en leefmilieu in vergelijking met reguliere bewoning en is een vrijstellingsbevoegdheid nodig voor het toestaan van bijzondere woonvormen. Om naast twee van de vijf percelen aan de Kardinaal de Jonglaan desgewenst een privépatiotuin te kunnen creëren is de in artikel 18 opgenomen wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van het omzetten van de bestemming ”Verkeer” in de bestemming “Wonen” en/of “Autoboxen” teneinde percelen behorende bij woningen te kunnen vergroten in het kader van uitgifte van openbare ruimte, uitgebreid met de bestemming “Wonen, gestapeld”. 2. Dhr. W. Mol, dhr. J. Suijkerbuijck en dhr. F. van Broekhoven, p/a Churchilllaan 46, 4624 EJ Bergen op Zoom De bewoners van de woningen Churchilllaan 44, 46 en 48 hebben geconstateerd dat, in tegenstelling tot ontvangen tekeningen, d.d. 28 april 2005, de geplande woningbouw aan de Kardinaal de Jonglaan 6 a 7 meter hoger zal worden. Verwacht wordt dat hierdoor het woongenot zal worden aangetast door vermindering van de privacy door inkijk vanuit de toekomstige appartementen en vermindering van het zonlicht in de woningen en achtertuinen. Reactie gemeente: in een eerder stadium is de optie opengehouden om de koppen van geplande woningbouw langs de Kardinaal de Jonglaan uit te voeren tot maximaal 3 bouwlagen. Echter de koppen op de buitenste twee rijtjes, aan de westen oostzijde, zullen worden gerealiseerd in maximaal twee bouwlagen. Gelet op het vorenstaande is de maximale bebouwingshoogte van de geplande woningbouw aan de Kardinaal de Jonglaan verlaagd naar 7 meter. 3. Dhr. J. A.M. van Toren, Guido Gezellelaan 82, 46247 GN Bergen op Zoom Dhr. Van Toren heeft bezwaar tegen de voorgenomen uitbreidingsplannen van de Raayberg met een hotelaccommodatie. Zijn reactie richt zich op: 1. het nieuwe plan voorziet in een aanzienlijke uitbreiding in de richting van de kruising Antwerpsestraatweg-Guido Gezellelaan, terwijl op grond van het huidige bestemmingsplan geen (hoofd)bebouwing mogelijk is. Een ruimtelijke onderbouwing voor de voorgestelde uitbreiding ontbreekt in de toelichting; 2. Voor de bestaande bebouwing is een maximale hoogte toegestaan van 8 meter. Voor de geplande nieuwbouw is de hoogte vastgesteld op 9,5 meter. Deze hoogte past niet in de omgeving. Ook is deze hoogte niet nader onderbouwd en wordt erop gewezen dat de toekomstige locatie lager is gelegen dan de omgeving.

86

Hoofdstuk 7

3. Verwacht wordt dat de uitbreiding zal leiden tot nadelige geluidseffecten voor de omgeving. Deze effecten zijn niet in beeld gebracht. 4. Gevreesd wordt voor een zwaardere toename van de parkeerdruk in het openbaargebied, de G.Gezellelaan en de daaraangelegen woonstraten. Van de gemeente wordt een totaaloplossing verwacht. Gewezen wordt daarbij op het feit dat de gemeente aan de Raayberg de voorwaarde heeft gesteld om op eigen terrein in circa 35 parkeerplaatsen te voorzien. Voor een terrein aan de overzijde van de Antwerpsestraatweg is een procedure opgestart op de bestemming van het perceel te wijzigen ten behoeve van slechts 22 parkeerplaatsen. De situering van het terrein in combinatie met de inpassing van het nieuwe kruispunt Guido Gezellelaan/Antwerpsestraatweg is vanuit verkeersveiligheid ongewenst. Daarbij is geen koppeling gelegd tussen het realiseren van de voorgenomen bebouwing en de aanleg van de daarvoor benodigde parkeerplaatsen. Ook is niet duidelijk of rekening is gehouden met het aantal parkeerplaatsen dat door de uitbreiding wordt opgeofferd. 5. De plannen voor de uitbreiding van de Raayberg zijn niet gekoppeld aan de voorbereiding om het kruispunt G.Gezellelaan/Antwerpsestraatweg te reconstrueren. De ruimteclaim van de Raayberg heeft consequenties voor de toekomstige situering van het kruispunt. Verzocht wordt op korte termijn met de omwonenden van gedachte te wisselen. 6. In de voorgenomen plannen van de Raayberg is geen aandacht besteed aan groenvoorzieningen, terwijl groenvoorzieningen essentieel zijn voor de belevingswaarde en daarom onderdeel dienen uit te maken van het inrichtingsplan. 7. De Raayberg is ingeschaald in categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten. Door deze inschaling ontstaat een verruiming van de gebruiksmogelijkheden van de Raayberg, welke consequenties hebben voor de woonomgeving. Verzocht wordt de gebruiksmogelijkheden in te perken, met een begrenzing van de openingstijden. Ad 1 en 2 In het nieuwe bestemmingsplan is voor de uitbreiding van de Raayberg in de richting van de kruising Antwerpsestraatweg Guido Gezellelaan een maximale goothoogte van 6 meter toegestaan en een maximale bouwhoogte van 9,5 meter. Op basis van deze hoogteregeling kan een gebouw met drie bouwlagen worden opgericht, waarbij de derde bouwlaag voorzien wordt van hellende dakvlakken. De hoogteregeling voor de Raayberg is vrijwel identiek aan die van de omliggende woningen, waarvoor eveneens, ook gelet op het huidige bebouwingskarakter, een goot-, respectievelijk bouwhoogte is vastgelegd van 6 en 9 meter. Gezien de afstand tot de aan de overzijde van de straat gelegen woningen is er geen reden om de bouwhoogte te beperken. De afstand tot de tegenovergelegen woningen aan de Antwerpsestraatweg bedraagt ca. 25 meter en ten opzichte van de Guido Gezellelaan meer dan 35 meter. Stedenbouwkundig gezien is het beoogde bouwvolume op deze bijzondere plek binnen de stedelijke structuur van Bergen op Zoom zelfs gewenst. Het markeert een belangrijk punt ter plaatse van een tweesplitsing van de invalsweg van de stad kruising van de stad ruimtelijk. De bouwen goothoogte wordt gemeten vanaf het peil. Het peil voor de Raayberg betreft de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. De hoogte van het gebouw wordt dus niet gemeten ten opzichte van het hoger gelegen peil van de Raayberg.

Ad 3.

Hoofdstuk 7

87

Voor de uitbreiding worden de benodigde milieutechnische onderzoeken, waaronder een akoestisch onderzoek, verricht. Ook zal onderzoek worden gedaan naar de geluidsweerkaatsing. Mocht uit de onderzoeken blijken dat er nadelige geluidseffecten voor de omgeving ontstaan dan zullen hier passende maatregelen voor worden getroffen. Ad 4. Voor het parkeren bij de Raayberg is gezocht naar een totaal oplossing. Daarbij is uitgegaan van de toekomstige situatie van de Raayberg met een hotelaccommodatie en verlies daardoor van parkeerplaatsen op het perceel. Geconstateerd is dat niet alle benodigde parkeerplaatsen ter plaatsen kunnen worden gerealiseerd. Daarom is een oplossing gezocht in het terrein aan de overzijde van de Antwerpsestraatweg. Ad 5. De uitbreiding van de Raayberg vindt op het in eigendomzijde perceel plaats en is dientengevolge niet gerelateerd aan de reconstructie van het kruispunt Antwerpsestraatweg/Guido Gezellelaan. In het bestemmingsplan zijn de Antwerpsestraatweg en de Guido Gezellelaan opgenomen met de bestemming “Verkeer”. Dit is een ruime bestemming die de mogelijkheid openhoudt om de reconstructie op diverse manieren gestalten te geven. Op dit moment worden diverse mogelijkheden onderzocht. Te zijner tijd wordt over de reconstructie gecommuniceerd met de omwonenden. Ad 6. De buitenruimten van de Raayberg zijn bestemd als erf behorende bij de horecabestemming. Groenvoorzieningen zijn volgens deze bestemming toegestaan, doch wordt niet gedetailleerd vastgelegd voor dit perceel. Het groene karakter van de ruimte rondom de tweesplitsing van de weg wordt bepaald door het openbare groen, dat hier aanwezig is. Ad 7. De Raayberg is, gelet op de huidige toegestane gebruiksmogelijkheden als partycentrum, opgenomen met de subbestemming “3”. Onbedoeld is hierdoor een ongewenste verruiming van de gebruiksmogelijkheden opgetreden. Gelet op het vorenstaande heeft een aanpassing van de voorschriften plaatsgevonden conform het huidige gebruik uitgebreid met een hotelfunctie. Het begrenzen van de openingstijden kan alleen via de Algemeen Plaatselijke Verordening (APV) van onze gemeente plaatsvinden. 4. De familie H. van Dort, G. Gezellelaan 395, 4624 GL Bergen op Zoom; de fam. A. Rambout, G. Gezellelaan 391, 4624 GL Bergen op Zoom; M. Steijlen, G. Gezellelaan 387, 4624 GL Bergen op Zoom; P. van Giels, G.Gezellelaan 397, 4624 GL Bergen op Zoom; Fam. A. van de Zandt, G. Gezellelaan 401, 4624 GL Bergen op Zoom; Fam. H. Ditmer, G. Gezellelaan 84, 4624 GN Bergen op Zoom; R. Corstiaensen en A.M. Hagenaars, Beukenlaan 2, 4624 AE Bergen op Zoom; A.P. van der Velde, Antwerpsestraatweg 255a, 4624 JH Bergen op Zoom; P. Lakeman, Antwerpsestraatweg 255, 4624 JH Bergen op Zoom; O. Elseman, Antwerpsestraatweg 251, 4624 JH Bergen op Zoom; J. Goddrie, Antwerpsestraatweg 245, 4624 JH Bergen op Zoom; J.M.M. de Kok, Antwerpsestraatweg 249, 4624 JH Bergen op Zoom; A. Bernaards, Antwerpsestraatweg 243, 4624 JH Bergen op Zoom; P. van Hooy-

88

Hoofdstuk 7

donk, Antwerpsestraatweg 233, 4624 JG Bergen op Zoom; G. Struijs, Antwerpsestraatweg 231 a, 4624 JG Bergen op Zoom; F. Bakx, Antwerpsestraatweg 231, 4624 JG Bergen op Zoom; P. Stolk, Antwerpsestraatweg 229, 4624 JG Bergen op Zoom; P. Schuurbiers, Antwerpsestraatweg 227, 4624 JG Bergen op Zoom; P. van Boxsel, Antwerpsestraatweg 223, 4624 JG Bergen op Zoom; G. Buijs, Antwerpsestraatweg 235, 4624 JG Bergen op Zoom; R. Bergs, Antwerpsestraatweg 215, 4624 JG Bergen op Zoom; P. van den Boom, Antwerpsestraatweg 274, 4624 JK Bergen op Zoom; B. van den Boom, Antwerpsestraatweg 276, 4624 JK Bergen op Zoom; L. Aarden, Antwerpsestraatweg 296,4624 JL Bergen op Zoom; C. van Baar, Antwerpsestraatweg 286, 4624 JK Bergen op Zoom. Vorenstaande insprekers hebben bezwaar tegen de voorgenomen uitbreidingsplannen van de Raayberg met een hotelaccommodatie. Hun gezamenlijke inspraakreactie is gelijkluidend aan de inspraakreactie van dhr. Van Dort en richt zich op: 1. situering hoofdbebouwing; 2. toegestane maximale bouwhoogte; 3. geluidseffecten; 4. aantal parkeerplaatsen en te verwachten parkeerproblematiek; 5. de uitbreiding van de Raayberg in relatie tot het reconstrueren van het kruispunt G. Gezellelaan/Antwerpsestraatweg; 6. het ontbreken van groenvoorzieningen; 7. de inschaling in categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten en daarmee gepaard gaande verruiming van de gebruiksmogelijkheden. Reactie gemeente: gelet op de gelijkluidende reactie wordt verwezen wordt naar de gemeentelijke reactie op de reactie van dhr. Van Toren. 5. G. Struijs, Antwerpsestraatweg 231 a, 4624 JG Bergen op Zoom Dhr. Struijs heeft bezwaar tegen de uitbreiding van de Raayberg met een hotel doordat de openingstijden worden verlengd, er meer geluidsoverlast zal ontstaan en de parkeeroverlast zal toenemen. Gewezen wordt op de huidige overlast voor de omwonenden van de feesten, voornamelijk “houseparty’s” die in de Raayberg worden gehouden. Reactie gemeente: gelet op de gelijkluidende reactie wordt verwezen wordt naar de gemeentelijke reactie op de punten 4 en 8 van dhr. Van Toren.

7.3 Resultaten overleg ex artikel 10 BRO Artikel 10 Bro 1985 geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan verplicht zijn overleg te plegen met het waterschap en daar waar nodig met de besturen van andere gemeenten, met de provinciale commissie gemeentelijke plannen, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening, en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd.

Hoofdstuk 7

89

In het kader van het vooroverleg ex artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het voorontwerp van het bestemmingsplan “Warande-West” toegezonden aan de volgende overlegpartners: 1. De Dienst ROH van de Provincie Noord-Brabant; 2. De Planologische Commissie Gemeente Plannen; 3. Het Waterschap “Brabantse Delta” 4. De Inspectie VROM, regio Zuid; 5. Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek, Regio Zuid; 6. Essent Netwerk Brabant BV; 7. N.S. Commercie, afd. Bedrijfs- en productontwikkeling; 8. ProRail, Infraprojecten, Grondverwerving & Juridische Zaken; 9. KPN, Wholesale Services & Operations; 10. N.V. Nederlandse Gasunie; 11. Sociaal-Economisch Overlegorgaan Brabant. Naar aanleiding hiervan zijn de navolgende reacties ingekomen. De reacties zijn puntsgewijs samengevat. Het antwoord van het gemeentebestuur is cursief weergegeven. 1. De Dienst REW van de Provincie Noord-Brabant De Dienst van de Provincie Noord-Brabant heeft op 20 april 20066 onderstaande opmerkingen gemaakt over het voorontwerpbestemmingsplan “Warande-West”. Plankaart De plankaart heeft geen plangrens en uit de plankaart en de in de toelichting opgenomen kaarten blijkt niet de aansluiting met omliggende gebieden. Verzocht wordt een overzichtskaart van de gemeente in de toelichting op te nemen. Reactie gemeente: conform de reactie zijn het kaartmateriaal in de toelichting en de plangrens op de plankaart aangepast. Voorts is het gebied waarvoor een wijzigingsbevoegdheid zou gelden op de plankaart niet herkenbaar. Reactie gemeente: conform de reactie is de aanduiding voor het gebied waarvoor de wijzigingsbevoegdheid geldt op de plankaart aangepast. Woningbouwprogramma Er dient inzicht te worden geboden in het aantal te slopen en te bouwen woningen op de diverse locaties. Ook dient aan de wijzigingsbevoegdheden nadere invulling te worden gegeven. Het woningbouwprogramma dient nader te worden onderbouwd, in relatie tot de totale gemeentelijke behoefte en het programma van het uitwerkingsplan. Reactie gemeente: tussen de woningenstichting en de gemeente is sprake van een raamovereenkomst Stedelijke Vernieuwing. In deze overeenkomst heeft de gemeente met de wo-

90

Hoofdstuk 7

ningstichting een realiseringsprogramma afgesproken om een gelijk aantal woningen te slopen en terug te bouwen in aandachtswijken. De herontwikkeling van het gebied “De Blokkendoos” maakt hier deel van uit. Deze aantallen zijn in het UP Streekplan opgenomen. Het vorenstaande geldt eveneens voor de herontwikkeling van de flats aan de Guido Gezellelaan, waarvoor in het plan een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen. Detailhandel In de voorschriften en toelichting wordt geen doorwerking gegeven aan het gemeentelijke paraplubestemmingsplan voor smart- en growshops en belwinkels. Dit ondanks het al voorkomen van deze vorm van detailhandel in deze wijk. Reactie gemeente: conform de reactie heeft een doorvertaling in de toelichting en de voorschriften plaatsgevonden van het gemeentelijke paraplubestemmingsplan voor smart- en growshops en belwinkels. Parkeren Geadviseerd wordt om voor de nieuwbouwlocaties het gemeentelijke parkeerbeleid aan te geven of in het plan op te nemen. Dit ter voorkoming/oplossing van parkeerknelpunten. Reactie gemeente: op 26 mei 2005 heeft de gemeenteraad het Verkeersstructuurplan Bergen op Zoom 2005/2015 (VSP) vastgesteld. Na vaststelling is gestart met het opstellen van de nieuwe parkeernormen, waarbij de geactualiseerde parkeercijfers van de CROW als leidraad zullen fungeren. Ook de nieuwbouwlocaties zijn getoetst aan het gemeentelijke parkeerbeleid. De resultaten hiervan zijn in plantoelichting opgenomen. Waterparagraaf De directie verwacht de uitkomst van het overleg met het waterschap en het waterleidingbedrijf bij het vastgestelde plan. Geadviseerd wordt om het grondwaterbeschermingsgebied op de plankaart en in de voorschriften aan te geven, met verwijzing naar de provinciale milieuverordening. Reactie gemeente: het vorenstaande heeft geleid tot het toevoegen van de uitkomst van het overleg met het waterschap en het waterleidingbedrijf aan de toelichting. De regeling voor grondwaterbeschermingsgebieden vindt plaats in de Provinciale Milieuverordening. Een regeling opnemen in het bestemmingsplan is niet nodig. Het is wel gewenst om het bestemmingsplan een signalerende functie te geven. Daarom is het grondwaterbeschermingsgebied op de plankaart als aanduiding en in de doeleindenomschrijving van de op het grondwaterbeschermingsgebied betrekkinghebbende bestemmingen opgenomen. Geluidhinder De directie acht een ontheffing voor een appartementengebouw aan de Kardinaal de Jonglaan in principe mogelijk. Het akoestische rapport dient nog bij het plan te worden gevoegd.

Hoofdstuk 7

91

Gelet op de vrijwel aanvaarde wijziging Wet geluidhinder kan die ontheffing mogelijk verleend worden door het college van Burgemeester en Wethouders voor de planvaststelling. Reactie gemeente: voor de woningbouwlocatie is een akoestisch onderzoek verricht. Dit onderzoek heeft geleid tot het indienen van een verzoek tot het vaststellen van hogere grenswaarden. Het akoestisch onderzoek en de door de provincie verleende ontheffing zullen deel uitmaken van het vastgestelde bestemmingsplan. Bodemverontreiniging De directie vraagt zich af op de verdachte locatie op de hoek Pastoor Jutenlaan/Rooseveltlaan zich wellicht kan uitstrekken tot de locatie van het woonzorgcomplex aan de Karel Doormanstraat. Reactie gemeente: de locatie van het woonzorgcomplex is opgenomen in het op 2 februari 2004 onherroepelijk geworden bestemmingsplan “Blokkendoos”. Ter plaatse van het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat de boven- en ondergrond van de onderzoekslocatie zeer licht verontreinigd is met PAK’s. De verhoogde PAK-gehaltes zijn hoogst waarschijnlijk te relateren aan de aanwezigheid van puin. De aangetoonde concentraties gaven echter geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend onderzoek. Er waren daarom geen belemmeringen voor de bouw. Op 12 juli 2005 is de bouwvergunning verleend. Eventueel vrijkomende grond (0-2.0 m-mv) dat elders wordt toegepast, valt vanwege de licht verhoogde concentraties formeel onder het regime van het Bouwstoffenbesluit. Indien de grond deel van de bodem uit gaat maken, dient te worden gehandeld in overeenstemming met de Vrijstellingsregeling grondverzet. Tijdens de bouw wordt hiermee rekening gehouden. 2. De Provinciale Planologische Commissie De Provinciale Planologische Commissie adviseert, bij schrijven van 17 mei 2006, overeenkomstig het advies van de directie ROH van de provincie Noord-Brabant. 3. Waterschap Brabantse Delta In het kader van de watertoets, zoals verplicht in het Besluit van 3 juli 2003 tot wijziging van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening, is aan het Waterschap Brabantse Delta verzocht om schriftelijk advies uit te brengen over de waterparagraaf voor het plangebied “Warande-West”. Op 2 februari 2005 is de reactie van het Waterschap Brabantse Delta ontvangen. Medegedeeld wordt dat de gemeente het waterschap in een vroeg stadium bij de plannen voor de actualisatie van het bestemmingsplan betrokken en de waterparagraaf mede op grond van het advies van het Waterschap tot stand is gekomen. Omdat de voor het waterschap belangrijkste uitgangspunten naar wens zijn opgenomen in de waterparagraaf van onderhavig plan wordt positief geadviseerd.

92

Hoofdstuk 7

Reactie gemeente: de reactie is voor kennisgeving aangenomen.

4. Rijksdienst voor het Oudheidkundige Bodemonderzoek De Rijksdienst voor het Oudheidkundige Bodemonderzoek heeft, bij schrijven van 13 januari 2006, gereageerd. Medegedeeld wordt dat binnen het plangebied geen archeologie van nationaal belang in het geding is. Reactie gemeente: de reactie is voor kennisgeving aangenomen.

5. N.S. Commercie, Bedrijfs- en Productontwikkeling Op 10 februari 2006 is de reactie van N.S. Commercie, Bedrijfs- en Productontwikkeling ontvangen. Opgemerkt wordt dat de begrenzing van het plangebied aan de westzijde niet duidelijk op de plankaart staat aangegeven. Ook is de begrenzing en ligging van het plangebied in de toelichting niet juist omschreven. Reactie gemeente: conform de reactie zijn de toelichting en de plangrens op de plankaart aangepast.

6. ProRail, Infraprojecten, Grondverwerving & Juridische Zaken Bij schrijven van 20 februari 2006 deelt ProRail, Infraprojecten, Grondverwerving & Juridische Zaken mede dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Reactie gemeente: de reactie is voor kennisgeving aangenomen.

7. KPN, Wholesale Services & Operations KPN, Wholesale Services 7 Operations heeft, bij schrijven van 25 januari 2006, gereageerd. Verzocht wordt bij de nadere uitwerking van het plan rekening te houden met de belangen van KPN. Reactie gemeente: bij de nadere uitwerking van het plan zal rekening worden gehouden met de belangen van KPN.

Hoofdstuk 7

93

8. N.V. Nederlandse Gasunie Op 9 februari 2006 is de reactie van N.V. Nederlandse Gasunie ontvangen. Verzocht wordt om binnen hoofdstuk 3.9.2, “Externe veiligheid” onder “theoretische achtergrond” aandacht te besteden aan het nieuwe externe veiligheidsbeleid van het Ministerie van VROM en hierop te anticiperen. Reactie gemeente: conform de reactie is in de tekst in de toelichting aandacht besteed aan het nieuwe externe veiligheidsbeleid. In voornoemd hoofdstuk 3.9.2. wordt onder “buisleidingen” rondom de leiding een bebouwingsafstand aangehouden van 4 meter. Ten aanzien van de leiding moet een minimale bebouwingsafstand van 14 meter worden aangehouden. Reactie gemeente: conform de reactie is de tekst in de toelichting aangepast In artikel 20 “Gasleiding” wordt door het enkel aangeven van een lijn geen gronden beschermd. Verzocht wordt aan de bestemming een breedte te hechten van 4 meter aan weerszijden van de hartlijn van de leiding. Binnen de bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bedoelde leiding worden gebouwd. Reactie gemeente: conform de reactie is artikel 20 aangepast. De op de plankaart aangegeven “beschermingszone 1” met een breedte van 4 meter moet worden vergroot naar 14 meter. Reactie gemeente: beschermingszone 1 is op de plankaart komen te vervallen en is in artikel 20 van de voorschriften opgenomen als een toetsingsafstand. Binnen “beschermingszone 1” is het toegestaan om gebouwen, geen verblijfsgebouwen zijnde, ten behoeve van de andere bestemmingen op te richten. Verzocht wordt artikel 20, lid 2.1 als zodanig aan te passen. Reactie gemeente: conform de reactie is artikel 20, lid 2.1 aangepast. Daarbij wordt opgemerkt dat beschermingszone 1 van de plankaart is verwijderd en als toetsingzone is opgenomen in artikel 20. Verzocht wordt binnen artikel 20, lid 2.2. aan te geven dat het bouwen binnen “Beschermingszone 2”, behoudens goedkeuring van de gemeente is toegestaan, indien technische, planologische en/of economische overwegingen hiertoe noodzaken en voor zover dit overeenkomt met de secundair voor deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen.

94

Hoofdstuk 7

Reactie gemeente: conform de reactie is artikel 20, lid 2.2. aangepast. Daarbij wordt opgemerkt dat evenals beschermingszone 1, beschermingszone 2 van de plankaart is verwijderd en als toetsingszone is opgenomen in artikel 20. Geadviseerd wordt het in artikel 20, lid 3.3. aangehaalde lid 4 te vervangen door lid 3.1. Reactie gemeente: conform de reactie is artikel 20, lid 3.3. aangepast. Tot slot wordt verzocht om het voorgaande ook in paragraaf 5.2 “Toelichting bestemmingsregeling” onder Leidingzone te verwoorden. Reactie gemeente: conform de reactie is de tekst in de toelichting aangepast Van de overige overlegpartners zijn geen reacties ontvangen.

7.4 Vaststellingsprocedure De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan zal plaatsvinden volgens de artikelen 23 t/m 31 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het bestemmingsplan wordt in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kan een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Het plan zal daarna, al dan niet gewijzigd, ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad. Het vastgestelde bestemmingsplan zal vervolgens ter goedkeuring worden voorgelegd aan gedeputeerde staten van Noord Brabant.

Hoofdstuk 7

95

96

Hoofdstuk 7

Bestemmingsplan Warande-West

Recommend Documents