Bestemmingsplan. Woontoren Bètaplein. Ontwerp bestemmingsplan _Ruimtelijke ordening_ontwerp Bestemmingsplan Greentower.indd :32

Bestemmingsplan

Woontoren Bètaplein

Ontwerp bestemmingsplan

1501888_Ruimtelijke ordening_Ontwerp Bestemmingsplan Greentower.indd 1

09-06-15 12:32

Woontoren Bètaplein

bestemmingsplan Woontoren Bètaplein

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

5

1.1

Aanleiding

5

1.2

Begrenzing plangebied

5

1.3

Vigerend bestemmingsplan

6

Hoofdstuk 2

Beschrijving van het bestemmingsplan

9

2.1

Geschiedenis van het plangebied

2.2

Beschrijving van het plangebied

13

2.3

Planomschrijving

16

Hoofdstuk 3

9

Ruimtelijk beleidskader

23

3.1

Inleiding

23

3.2

Europees en nationaal beleid

23

3.3

Provinciaal en regionaal beleid

29

3.4

Gemeentelijk beleid

31

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

37

4.1

Inleiding

37

4.2

Archeologie

37

4.3

Cultuurhistorie

40

4.4

Hoogbouwtoets

42

4.5

Ecologie

46

4.6

Kabels en leidingen

49

4.7

Milieu

50

4.8

Milieueffectrapportage

60

4.9

Verkeer en vervoer

62

4.10

Water

65

Hoofdstuk 5

Juridische planbeschrijving

69

5.1

Inleiding

69

5.2

Opzet en volgorde van de regels

69

5.3

Uitleg van de regels

69

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

73 73

2


6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

74

Bijlagen bij de toelichting

77

Bijlage 1 Haalbaar voorzieningenprogramma Lammenschanspark Leiden

77

Bijlage 2

Archeologisch bureauonderzoek

95

Bijlage 3

Aanzichtstudie woontoren Betaplein

131

Bijlage 4

Bezonningsstudie

141

Bijlage 5

Windhinderonderzoek

159

Bijlage 6

Flora- en faunaonderzoek

172

Bijlage 7

Nader onderzoek vleermuizen

178

Bijlage 8

Overzicht kabels en leidingen

202

Bijlage 9

Milieukundig bodemonderzoek

204

Bijlage 10

Memo externe veiligheid

256

Bijlage 11

Akoestisch onderzoek

262

Bijlage 12

Onderzoek luchtkwaliteit

326

Bijlage 13

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

351

Bijlage 14

Parkeerbalans

372

Bijlage 15

Waterbalans Greentower e.o.

379

Bijlage 16

Inspraaknota (geanonimiseerd)

382

3


Regels

427

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

428

Artikel 1

Begrippen

428

Artikel 2

Wijze van meten

434

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

436

Artikel 3

Gemengd

436

Artikel 4

Verkeer

438

Hoofdstuk 3

Algemene regels

440

Artikel 5

Anti-dubbeltelregel

440

Artikel 6

Algemene bouwregels

441

Artikel 7

Algemene afwijkingsregels

442

Artikel 8

Voorwaardelijke verplichting parkeren en laden/lossen

443

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

444

Artikel 9

Overgangsrecht

444

Artikel 10

Slotregel

445

Bijlagen bij de regels

447

Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten - aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten

4

448


Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een woontoren met bijbehorende parkeergarage op de percelen Kanaalpark 142 en Kanaalpark 145, aan de oostzijde van het Bètaplein.

Het Bètaplein is onderdeel van de zogenaamde 'Lammenschansdriehoek', een ontwikkelingsgebied dat in de Structuurvisie Leiden 2025 is aangewezen om een groot deel van het Leidse woningbouwprogramma op te vangen. Het gebied moet de komende periode geleidelijk transformeren van een onsamenhangend kantoren- en bedrijventerrein naar een gemengd, stedelijk woonmilieu. Om die transformatie in goede banen te leiden en de verschillende grondeigenaren in het gebied uit te lokken om tot herontwikkeling over te gaan, heeft de gemeenteraad in 2012 de 'Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' vastgesteld.

Ter plaatse van het perceel Kanaalpark 145 laat de Ontwikkelstrategie een hoogteaccent zien als stedenbouwkundige afsluiting van het naastgelegen Bètaplein. Dat Bètaplein moet volgens de strategie gaan functioneren als buurtcentrum voor de nieuwe wijk. Om die reden krijgt de beoogde woontoren op de begane grond ruimte voor commerciële functies, waaronder buurtgebonden detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijven. De realisatie van de woontoren gaat ten koste van twee leegstaande, incourante kantoorpanden met een gezamenlijk bruto vloeroppervlak van ca. 2700m2.

De bouw van de woontoren is strijdig met de vigerende bestemmingsplannen 'Lammenschansdriehoek' en 'De Leidse Schans'. Dit bestemmingsplan 'Woontoren Bètaplein' is opgesteld om toch over een bruikbaar planologisch kader voor de ontwikkeling te beschikken, op basis waarvan in een later stadium de nodige omgevingsvergunningen kunnen worden verleend.

1.2

Begrenzing plangebied

Het plangebied behorend bij dit bestemmingsplan ligt in het westelijke deel van het Kanaalpark, en wordt aan de noordzijde begrensd door de sloot langs de spoorlijn Leiden-Utrecht, aan de westzijde door het ROC-Lammenschanscomplex en het Bètaplein, door studentencampus Yours Leiden aan de zuidzijde en door de percelen Kanaalpark 141 en Kanaalpark 144 aan de oostzijde. Eén en ander is nader weergegeven in figuur 1.

5


Figuur 1: Plancontour behorend bij bestemmingsplan Woontoren Bètaplein .

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Tot het moment dat onderhavig bestemmingsplan van kracht wordt, geldt voor het grootste deel van het plangebied het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek', dat is vastgesteld op 20 december 2012. Voor het uiterst zuidelijke deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Leidse Schans', vastgesteld op 6 november 2012.

Op grond van het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' hebben de bestaande kantoorgebouwen en de bijbehorende kantoorpercelen (Kanaalpark 142 en Kanaalpark 145/145a) de bestemming 'Kantoor'. Het deel van het plangebied dat onder bestemmingsplan 'De Leidse Schans' valt is eveneens voorzien van de bestemming 'Kantoor'. De gronden zijn hiermee bestemd voor kantoren en ondersteunende horeca in de categorieën 1 en 2, met de daarbijbehorende voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, verhardingen, et cetera. De bestaande gebouwen zijn voorzien van een bouwvlak. Ter plaatse van het gebouw met het adres Kanaalpark 142 bedraagt de maximale bouwhoogte 11 meter. Bij het pand met het adres Kanaalpark 145/145a is dat maximaal 14 meter. De bestaande openbare wegen en parkeervoorzieningen in het plangebied hebben de bestemming 'Verkeer', en zijn daarmee onder andere bestemd voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

Een smalle strook grond in het uiterste noordwesten van het plangebied en de zuidwestelijke hoek van het plangebied hebben de bestemming 'Maatschappelijk - Onderwijs'. Deze gronden

6


zijn niet voorzien van een bouwvlak, hetgeen betekent dat er geen gebouwen mogen worden opgericht, maar uitsluitend kleine bouwwerken ten behoeve van de bestemming.

Het deel van het plangebied waar het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' geldt, is in zijn geheel voorzien van de dubbelbestemming Waarde – 6 en is daardoor mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

In het oostelijk deel van het plangebied geldt tenslotte de dubbelbestemming 'Leiding'. Met deze bestemming zijn de gronden mede bestemd voor een ondergrondse gasleiding. In figuur 2 is een uitsnede van de digitale verbeelding van beide plannen getoond.

Figuur 2: Projectie van de plancontour op bestemmingsplannen 'Lammenschansdriehoek' en 'De Leidse Schans'.

De beoogde woontoren past niet in het geldende bestemmingsplan, omdat daarin uitsluitend kantoren zijn toegestaan, en geen woningen, commerciële functies en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast overschrijdt het beoogde gebouw zowel de maximale bouwhoogte als de gegeven bouwcontouren. Ter plaatse van de beoogde parkeergarage gelden de bestemmingen 'Verkeer' en 'Kantoor'. Binnen die bestemmingen zijn weliswaar

7


parkeervoorzieningen toegestaan, maar alleen als die ten dienste staan van de kantoorfunctie. Daarnaast past ook de beoogde parkeergarage wat betreft omvang en hoogte niet binnen de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' biedt.

Vanwege deze strijdigheden met de in het plangebied vigerende bestemmingsplannen is het nodig het planologische regime aan te passen. De gemeente kiest ervoor om dat te doen door middel van de vaststelling van dit nieuwe (postzegel)bestemmingsplan.

8


Hoofdstuk 2

Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1

Geschiedenis van het plangebied

2.1.1

Geschiedenis van het plangebied en omgeving

De vorming van de Leidse ondergrond is in de afgelopen 6500 jaar grotendeels beïnvloed door de aanwezigheid van de Oude Rijn. De bedding van de rivier verlegde zich regelmatig en aan weerszijden van de actieve geul werden oever- en komafzetting van zand en klei afgezet. In het lagere achterland achter de oeverwallen ontstonden kreek- en geulsystemen. Door klink en oxidatie is het omliggende veenpakket geleidelijk dunner geworden, waardoor de zandige oeverafzettingen langs de kreken en geulen geleidelijk steeds hoger in het landschap kwamen te liggen. Deze hoger gelegen gebieden vormden in het verleden een geschikte plaats voor bewoning.

De Lammenschansdriehoek is gelegen in een dergelijk gebied met kreek- en geulafzettingen. Langs het Rijn- en Schiekanaal is sprake van een hogere rug van rivierafzettingen. Aan de noordwestkant van de Lammenschansweg zette de kronkelende Vliet zand en klei af en zorgde daarmee eveneens voor een iets hoger gelegen rug. In het gebied tussen beide wateren, waartoe ook het plangebied van dit bestemmingsplan behoort, werd in mindere mate ook zand en klei afgezet. Het plangebied lag daardoor al vóór de latere kunstmatige ophogingen iets hoger dan bijvoorbeeld het poldergebied ten zuiden van het Rijn- en Schiekanaal, met een natuurlijk gemiddeld maaiveldniveau van 0,1 - 0,4m boven NAP.

Ondanks de relatief gunstige ligging van de rivier-, kreek- en geulwallen ontbreken in Leiden vindplaatsen uit de vroege ijzertijd en de periode daarvoor (tot 500 v. Chr). In de periode tussen 400 v. Chr. tot de derde eeuw n. Chr. kreeg de omgeving van Leiden echter bovenlokale betekenis door de ligging van het gebied op de grens van het Romeinse Rijk. Het voormalige castellum van Matilo, gelegen op een kleine twee kilometer ten noordoosten van het plangebied, vormde één van de schakels in een serie Romeinse legernederzettingen langs de Rijn. Het fort lag strategisch op het kruispunt tussen de Oude Rijn en het door de Romeinen gegraven kanaal van Corbulo, een 12 tot 14 meter brede watergang die de Rijn met de Maas verbond, en vermoedelijk parallel aan het huidige Rijn- en Schiekanaal liep of zelfs op de plek van het Rijn- en Schiekanaal zelf. Aan weerszijden van het kanaal zijn sporen van Romeinse nederzettingen uit de periode 50-270 n. Christus gevonden.

Na het verdwijnen van de Romeinen werd het aanzienlijk rustiger in de zone langs het kanaal. Een groot aantal archeologische resten uit de late middeleeuwen (1050-1500 n. Chr.) laat zien dat het aantal bewoners in de regio in deze periode weer sterk toenam. De meeste resten zijn te vinden in de oude binnenstad, al zijn ook daarbuiten resten van boerenerven en kastelen gevonden. Eén daarvan is Kasteel Croonsteyn, dat ten zuiden van het plangebied lag en tijdens het beleg van Leiden in 1574 is gesloopt. Eveneens ten zuiden van het plangebied, vermoedelijk in de nabijheid van het huidige Lammenschansplein, is tijdens de tachtigjarige oorlog een schans opgetrokken. De exacte ligging van de schans is niet bekend, al is wel duidelijk dat de schans in de directe omgeving van de driesprong van de Vliet en de Roomburger Watering (het huidige Rijn- en Schiekanaal) moet hebben gelegen.

9


Figuur 3: Fragment van een kaart van Braun en Hogenberg uit 1575, met daarop het plangebied met directe omgeving indicatief weergegeven.

De eerste beschikbare kaarten - uit de 16e eeuw - laten geen sporen van nederzettingen of bebouwing zien in het gebied tussen de "Lamen schans" en de Zoeterwoudsesingel. Vanaf de tweede helft van de 17e eeuw werden door een toenemende druk op de beperkte ruimte binnen de stadswallen (Leiden groeide snel in die periode) steeds meer raamlanden, bleekweides, moestuinen en boomgaarden buiten de singels gevestigd. De blekerijen en landerijen aan de huidige Witte Singel en Schelpenkade maakten vanaf het einde van de 19e eeuw plaats voor herenhuizen, totdat de buurt Vreewijk aan het einde van het eerste decennium van de 20e eeuw op een relatief organische wijze grotendeels was volgebouwd. De invoering van de Woningwet en de opkomst van woningcorporaties en andere filantropische bouwondernemingen leidden vervolgens tot een veel meer planmatige stadsuitleg in de rest van de Zuidelijke Schil. Vanaf Vreewijk werden achtereenvolgens in oostelijke richting de Tuinstadwijk (jaren '20), de Professorenwijk-West en Burgemeesterswijk (jaren '30 en '40) en de Professorenwijk-Oost (jaren '50 en '60) gebouwd, grotendeels volgens de opzet uit het 'Plan Verhagen' van Bureau Granpré Molière, Verhagen en Kok.

Het deel van de Professorenwijk-West tussen de De Sitterlaan, de Melchior Treublaan en de Franchimontlaan dateert van het einde van de jaren '30 en is qua opzet en bouwstijl karakteristiek voor die periode. De wijk kenmerkt zich door semi-gesloten bouwblokken met grondgebonden rijwoningen en een strikte eenheid in architectuur, door de consequente toepassing van donkerbruine bakstenen, zadeldaken uit oranje dakpannen en erkers aan vrijwel iedere woning. Waar de Tuinstadwijk aan de westzijde van Lammenschansweg met een groot aandeel relatief kleine boven- en benedenwoningen was gericht op de arbeidersklasse, werden in dit deel van de Professorenwijk met name middenstandswoningen gebouwd.

10


2.1.2

Recente ontwikkeling van de Lammenschansdriehoek

Niet lang na de oplevering van het zuidelijke deel van de Professorenwijk werd aan de zuidzijde van de spoorlijn naar Utrecht de textielfabriek van Van Wijk en Heringa geopend, in 1945. Tot de komst van de fabriek kende de Lammenschansdriehoek ten oosten van de Lammenschansweg een agrarisch gebruik. Begin jaren '50 werd vervolgens begonnen met de bouw van de eerste bedrijfspanden aan de Lammenschansweg.

Figuur 4: Luchtfoto's van het plangebied en omgeving, genomen in 1945 (linksboven), 1976 (rechtsboven), 1989 (linksonder) en 2014 (rechtsonder).

In 1974 begon de ontwikkeling van het Lammenschanspark tot een cluster van vijf schoolgebouwen. Het park werd omsingeld door sloten en werd voor auto's uitsluitend bereikbaar gemaakt via een enkele verbinding met de Lammenschansweg, waardoor een geïsoleerde entiteit ontstond. Vanaf 1987 begon de realisatie van het Kanaalpark, een kantorenpark tussen het Lammenschanspark, de Kanaalweg en de spoorlijn Leiden - Utrecht. Ook het Kanaalpark was in opzet een afgezonderde stedenbouwkundige eenheid, waarbij verbindingen met de rest van de Lammenschansdriehoek ontbraken. Zodoende bestond de Lammenschansdriehoek tot het midden van de jaren '00 uit drie van elkaar afgezonderde, monofunctionele stedenbouwkundige entiteiten: de Lammenschansstrip (bedrijfspanden langs de Lammenschansweg), het Lammenschanspark (scholencluster in het hart van het gebied) en het Kanaalpark (kantorenlocatie aan de Kanaalweg).

11


Herhuisvesting ROC Leiden In 2005 besloot het College van Bestuur van het ROC Leiden om al haar Leidse onderwijsafdelingen te clusteren in een tweetal grote, nieuwe gebouwen. Eén daarvan werd gebouwd direct ten zuiden van NS-station Lammenschans. Naast een aantal studierichtingen van het ROC, die voorheen deels in het Lammenschanspark waren gehuisvest, biedt het pand ruimte aan een afdeling van het Da Vinci College Leiden. Daarmee is het gehele Lammenschanspark vrijgemaakt voor herontwikkeling. Het nieuwe onderwijsgebouw is ongeveer 200 meter lang en wordt aan de zuidzijde geflankeerd door het Bètaplein.

Figuur 5: Impressie van het in 2011 opgeleverde ROC-Lammenschanscomplex, bezien vanaf het zuiden.

Het nieuwe onderwijsgebouw omvat bijna 19.000m² aan onderwijsruimte voor het ROC Leiden, ruim 8.600m² (48 lokalen) voor het Da Vinci College Leiden, ruim 3.200m² kantoorruimte op de verdiepingen in het gebouw (grotendeels in gebruik door de stafdiensten van het ROC), een supermarkt met een netto verkoopsvloeroppervlak van 1.100m² in de plint onder het Da Vinci College en 4.100m² aan overige ruimten in de plint en op de verdiepingen, bedoeld voor verschillende leer-werkbedrijven. Onder het gebouw is een openbare ondergrondse parkeergarage met circa 310 parkeerplaatsen gebouwd. Aan de noordzijde van het gebouw, waar ook de expeditieruimte voor de supermarkt en overige bedrijven is gevestigd, liggen nog eens 100 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Studentencampus Yours Leiden Om het tekort aan studentenhuisvesting in de Leidse regio substantieel terug te dringen, wordt momenteel in het vrijgekomen Lammenschanspark de studentencampus Yours Leiden gerealiseerd. De campus biedt ruimte aan ongeveer 1.900 studentenwoningen voor circa 2.000 studenten. Naast studentenwoningen worden verder commerciële voorzieningen en ongeveer 200 starterswoningen gerealiseerd, zodat afgestudeerde studenten makkelijker voor de stad kunnen worden behouden. De komst van een studentencampus in het momenteel door bedrijven, scholen en kantoren gedomineerde gebied moet tevens bijdragen aan de nodige drukte in de avonden en weekenden: een belangrijke eigenschap van het gemengde, stedelijke werken woonmilieu dat de gemeente voor de Lammenschansdriehoek voor ogen heeft. De eerste 583 studentenwoningen zijn in het eerste kwartaal van 2015 betrokken en het gehele project zal volgens planning in 2018 voltooid zijn.

12


Figuur 6: Schetsontwerp van studentencampus Yours Leiden uit 2011, met daarop het plangebied van bestemmingsplan Woontoren Bètaplein aangegeven (Mecanoo architecten).

Bètaplein Tussen het ROC-Lammenschanscomplex, studentencampus Yours Leiden en de beoogde nieuwe woontoren ligt het Bètaplein, dat het levendige hart van de nieuwe wijk Lammenschans vormt. Aan het plein, in de plinten van de het ROC-gebouw, de beoogde nieuwe woontoren en de noordelijke campusblokken komen retail- en horecavoorzieningen, dienstverlenende bedrijven en overige voorzieningen. Op het plein zelf is ruimte voor terrassen en kleinschalige evenementen. Daarnaast wordt het plein als openbaar schoolplein door het ROC-Lammenschans en Da Vinci College gebruikt.

Op 19 maart 2015 stelde de Leidse gemeenteraad het bestemmingsplan Bètaplein vast, op basis waarvan het Bètaplein zal worden doorgetrokken naar de Lammenschansweg, zodat een volwaardige en goed functionerende 'poort' naar de nieuwe wijk ontstaat. In de bestaande situatie is het plein niet goed zichtbaar en bereikbaar en kunnen de aanwezige voorzieningen niet optimaal functioneren.

2.2

Beschrijving van het plangebied

Het plangebied maakt in de huidige situatie deel uit van de kantorenlocatie 'Kanaalpark'. Het park bestaat uit acht vrijstaande kantoorpanden en twee appartementengebouwen, allen gebouwd tussen 1987 en 1991. De kantorenlocatie kampt met een forse mate van leegstand.

Twee van die acht kantoorpanden liggen in het plangebied zelf, namelijk de panden op de

13


percelen Kanaalpark 142 en Kanaalpark 145. Beide gebouwen zijn met hun entrees georiënteerd op het Kanaalpark. Het eerstgenoemde gebouw bestaat uit drie bouwlagen en het andere gebouw (Kanaalpark 145), dat grenst aan het Bètaplein, uit vier bouwlagen. De autoparkeervoorzieningen rondom beide kantoorpanden hebben eind 2014 plaatsgemaakt voor de fietsen brommerstallingen van het ROC-Lammenschans en Da Vinci College. Door het plangebied loopt daarnaast een ontsluitingsroute, die het Kanaalpark met de Alfastraat verbindt. De laatstgenoemde straat vervult hoofdzakelijk een functie voor het expeditieverkeer van- en naar de voorzieningen in het ROC-Lammenschanscomplex, en vormt daarnaast een aanvalsroute voor hulpdiensten. De straat is niet openbaar toegankelijk.

Figuur 7: Vogelvluchtfoto van het plangebied en omgeving, genomen vanuit het oosten (mei 2015 - Hielco Kuipers fotografie)

Direct ten westen van het plangebied ligt het Bètaplein. In de huidige situatie functioneert het plein al als ontmoetingsplek, al kan het om een aantal redenen nog niet op een volwaardige manier de rol vervullen van buurtcentrum, zoals dat in de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek is voorzien. Door de aanwezigheid van de Fordgarage op het perceel Lammenschansweg 128, en de daarmee samenhangende slechte zichtbaarheid en bereikbaarheid van het plein vanaf de Lammenschansweg, kunnen de voorzieningen aan het plein nog niet optimaal functioneren. Dat is er mede de oorzaak van dat Plus haar supermarktfiliaal in de plint van het ROC-gebouw nog niet heeft geopend.

Een tweede voorwaarde voor het beoogde functioneren van het Bètaplein als een levendige, stedelijke ontmoetingsplek met een buurtfunctie, is een verdere intensivering van het

14


programma in de driehoek. Studentencampus Yours Leiden levert in dat kader al de kritische massa om de levensvatbaarheid van een aantal extra buurtgebonden voorzieningen te borgen. De komst van de met dit bestemmingsplan beoogde woontoren aan de kop van het Bètaplein en later ook de ontwikkeling van het 'Gammablok', de 'Ananasweglocatie', de 'Avery-Dennisonlocatie' en de transformatie van een aantal kantoorpanden in het Kanaalpark, zullen alleen maar meer reuring op het plein veroorzaken.

Figuur 8: Bestaande situatie rondom het plangebied (rode contour).

In de huidige situatie zijn het Kanaalpark en het Bètaplein twee gescheiden werelden, omdat logische en overzichtelijke verbindingen ontbreken en het kantoorpand op het perceel Kanaalpark 145 met de rug naar het Bètaplein is gekeerd (de entree bevindt zich aan de andere zijde). Dat kantoorpand wijkt daarnaast in schaal en architectuur sterk af van het ROC-complex en de campusbebouwing, en gaat vanuit het Bètaplein bezien deels schuil achter het ROC-complex. Hierdoor staat de beleving van het Bètaplein als een prettige, afgebakende ontmoetingsruimte onder druk. De dominante kantoorfunctie in het Kanaalpark past bovendien niet in het multifunctionele en dynamische karakter dat de gemeente voor het gebied voor ogen heeft.

In het plangebied zijn geen bomen meer aanwezig. Die zijn eind 2014 gekapt dan wel verplant naar het heringerichte Bètaplein, om plaats te maken voor de tijdelijke fietsen brommerstallingen van het ROC en Da Vinci College.

15


2.3

Planomschrijving

Dit bestemmingsplan voorziet zogezegd in de realisatie van een woontoren aan de oostzijde van het Bètaplein, die ruimte zal bieden aan woningen op de verdiepingen en commerciële functies op de begane grond. Daarnaast maakt het bestemmingsplan de realisatie van een multimodale parkeergarage langs de spoordijk mogelijk. De garage biedt enerzijds een permanente oplossing voor het fietsen brommerparkeren vanuit het ROC en Da Vinci College en daarnaast voorziet de garage in de parkeerbehoefte van de bewoners van de nieuwe woontoren.

Figuur 9: Situering van de beoogde woontoren en bijbehorende parkeergarage

Aanleiding project De ontwikkeling van de woontoren dient een aantal belangen. In de eerste plaats levert het gebouw een impuls aan het voldoen aan de regionale woningbouwambities. Uit de periodieke bevolkings- en woningmarktonderzoeken van het Rijk en provincie (beiden uitgevoerd door ABF Research) blijkt een grote woningbehoefte in de Leidse regio. ABF Research becijferde in het kader van de landelijke 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' dat de Leidse regio (Katwijk, Noordwijk, Oegstgeest, Voorschoten, Zoeterwoude, Leiderdorp en Leiden) tot 2040 zo'n 27.000 extra woningen nodig heeft. Volgens de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' zou ruim een derde daarvan voor conto van Leiden moeten komen. Overigens zijn niet al die woningen nodig om bevolkingsgroei te kunnen faciliteren: een deel ervan is noodzakelijk om de verdergaande trend van kleiner wordende huishoudens op te vangen.

In de 'Nota Wonen 2020: Leiden kijkt vooruit en pakt door', die in paragraaf 3.4.3 nog verder wordt toegelicht, is de bovengenoemde woningbehoefte vertaald naar gewenste woonmilieus per ontwikkelingslocatie, op basis van het leefstijlenmodel van bureau SmartAgent. Als centrumgemeente van de Leidse regio heeft Leiden zich gecommiteerd aan de bouw van

16


voornamelijk stedelijke woonmilieus, terwijl de randgemeenten (Oegstgeest, Katwijk, Leiderdorp, Zoeterwoude en Voorschoten) zich met de ontwikkeling van bijvoorbeeld Vliegveld Valkenburg, Verde Vista Meerburg en Nieuw Rhijngeest vooral richten op suburbane woonmilieus. In vergelijking met die suburbane woonmilieus kenmerken stedelijke woonmilieus zich bovenal door functiemenging, de nabijheid van dagelijkse voorzieningen en een relatief hoge woningdichtheid om voldoende draagvlak voor die voorzieningen te creëren.

Zoals al eerder opgemerkt is het Bètaplein volgens de 'Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' de aangewezen plek voor die voorzieningen. Aan het plein zijn al de nodige commerciële ruimten in de plinten van het ROC-Lammenschansgebouw en de aangrenzende woonblokken van campus Yours Leiden aanwezig, zodat nieuwe functies vooral aan dat plein profiteren van de mogelijkheid tot combinatiebezoek. Het plein vormt bovendien de voornaamste poort tussen de Lammenschansdriehoek en de omgeving, door de ligging van het plein aan de regionale hoofdfietsroute over de Lammenschansweg, het NS-station Lammenschans en een belangrijke bushalte, waar onder andere de frequente R-Net-bussen naar Zoeterwoude-Dorp en Zoetermeer halteren.

Dat Bètaplein heeft aan de oostzijde een beëindiging nodig, zowel in functionele als in fysieke zin. De woningen die de komende periode in de Lammenschansdriehoek worden gebouwd (waaronder in de nieuwe woontoren aan het Bètaplein) genereren draagvlak voor meer buurtgebonden voorzieningen dan waarvoor nu ruimte aanwezig is. Meer daarover volgt in paragraaf 3.2.2. Een plein kan daarnaast niet als plein worden beleefd, als het niet omkaderd is door wanden. Het huidige kantoorpand op het perceel Kanaalpark 145 kan zowel die rol van functionele als die van fysieke beëindiging van het plein niet vervullen, omdat de schaal van het gebouw geen aansluiting vindt bij het plein, het pand teveel verstopt gaat achter het ROC-gebouw en bovendien niet op een rendabele manier geschikt te maken is voor commerciële functies in de plint. Het uit de markt nemen van de ca. 2700m2 tellende, structureel leegstaande kantoorpanden in het plangebied vormt een belang op zichzelf.

Tot slot is een definitieve oplossing voor het parkeren van fietsen en brommers van de docenten en leerlingen van het ROC en Da Vinci College nodig in de directe omgeving van het ROC-Lammenschanscomplex. De meest geschikte locatie daarvoor is in het plangebied behorend bij dit bestemmingsplan, omdat dat de enige beschikbare ruimte biedt op een acceptabele loopafstand van de entrees van beide onderwijsinstellingen.

Inpassing in de omgeving De bovengenoemde 'positieve belangen' maken dat juist ter plaatse van het perceel Kanaalpark 145 - aan de oostzijde van het Bètaplein - de ontwikkeling van een woongebouw met multifunctionele plint gewenst is. Ambities als het fysiek beëindigen van het plein, het toevoegen van commerciële ruimte aan dat plein en de bouw van een fietsen brommerstalling in de directe omgeving van het ROC-gebouw zijn gebonden aan deze plek en kunnen elders in de Lammenschansdriehoek niet worden gediend. De woningbehoefte in de Leidse regio is bovendien zó groot, dat verdichting (inclusief hoogbouw) op meerdere plekken in de Lammenschansdriehoek en andere ontwikkelingsgebieden in en buiten Leiden nodig is, en zelfs wanneer het bouwprogramma uit alle lopende projecten bij elkaar wordt opgeteld kan de Leidse regio niet voldoen aan de actuele behoefteprognoses. De broodnodige uitbreiding van de woningvoorraad is dan ook het meest gebaat bij een groot gebouw, met ruimte voor zo veel mogelijk woningen.

17


Bij de ontwikkeling van een woontoren op de beoogde locatie zijn echter ook belangen gemoeid die juist vragen om een gebouw met een kleinere hoogte en massa, zoals het beperken van schaduweffecten op omliggende woningen en het beperken van de aantasting van het karakter van de Professorenwijk. Bij het bepalen van het volume en de hoogte van het gebouw moest daarom een balans worden gevonden tussen het dienen van het belang van vergroting van de woningvoorraad enerzijds en het beperken van schaduwhinder en een negatieve impact op het karakter van de Professorenwijk anderzijds, en dat alles rekening houdend met de financiële uitvoerbaarheid van het plan en milieu- en verkeerskundige kaders voor aspecten als geluidhinder en parkeerdruk.

Bij het aanvankelijke ontwerp voor de woontoren is er relatief veel aandacht geweest voor de bovengenoemde positieve belangen, hetgeen heeft geresulteerd in een plan voor een gebouw van 70 meter hoog, dat vooral is ontworpen als afbakening van het Bètaplein (zie figuur 10).

Figuur 10: Impressie van de aanvankelijke woontoren, zoals opgenomen in het voorontwerp bestemmingsplan.

Naar aanleiding van de ontvangen inspraakreacties en constructief overleg met een groep actieve buurtbewoners is het plan aangepast, zodat de zichtbaarheid van de toren vanuit de Professorenwijk aanzienlijk is verkleind en de schaduweffecten eveneens veel kleiner zijn geworden. De architectuur van de toren (waarover bestemmingsplannen overigens geen kaders kunnen stellen) is bovendien aangepast, zodat het gebouw meer aansluiting vindt bij de uitstraling van de Professorenwijk en de naastgelegen studentencampus. In dit aangepaste ontwerp ziet de gemeente de beste balans tussen alle genoemde belangen. De architectuur (kleurstelling, geleding, materiaalgebruik), de configuratie van ramen en de uitstraling van de parkeergarage worden nog verder uitgewerkt, in nauw overleg met de buurt.

In het aangepaste ontwerp krijgt het hogere deel van de woontoren, dat het verst van het spoor af ligt, een hoogte van 58 meter (18 bouwlagen). Het lagere deel aan de zijde van het spoor wordt ongeveer 30,5 meter hoog (9 bouwlagen). Beide delen staan op een 'sokkel' van twee bouwlagen, die ongeveer 47 breed is en een diepte van ca. 30 meter heeft. De parkeergarage

18


zal worden uitgevoerd in vier bouwlagen, met parkeermogelijkheden op het dak, maar wordt zodanig bestemd dat daar in de toekomst nog een extra parkeerdek bovenop kan worden gebouwd. Daarmee zou de garage maximaal 17 meter hoog kunnen worden.

Figuur 11: Impressie van de definitieve woontoren aan het Bètaplein

Functionele invulling Greentower Van deze 18 bouwlagen zijn de bovenste 17 bouwlagen in dit bestemmingsplan bestemd voor wonen (exclusief studentenhuisvesting, maar inclusief woon-zorgconcepten). Het is de intentie van de ontwikkelaar verschillende typen woningen te realiseren volgens een flexibel concept, waarbij woningen eenvoudig aanpasbaar zijn, al naar gelang de actuele behoeften uit de markt. Elke verdieping zal uit tunnels met grotendeels gelijke beukmaten worden opgebouwd. Die beuken kunnen worden samengevoegd of gesplitst in grotere of kleinere woningen, zonder dat daarbij vergaande constructieve aanpassingen aan het gebouw noodzakelijk zijn.

Bij de onderbouwing van dit bestemmingsplan is uitgegaan van een 'worst-case-scenario', waarin uitsluitend kleine koopappartementen worden gerealiseerd, die ieder een bruto vloeroppervlak van iets meer dan 65m2 hebben. Met dat programma heeft het gebouw een grotere verkeersaantrekkende werking en een grotere parkeerbehoefte dan wanneer andere woningtypen zouden worden gerealiseerd. Door de grotere verkeersaantrekkende werking is in dat 'basisscenario' ook sprake van de grootste belasting op het gebied van milieukundige aspecten als luchtkwaliteit en geluidhinder. In het basisscenario passen er maximaal 143 appartementen met een bruto vloeroppervlak van 65-75m2 in de woontoren.

De begane grond biedt ruimte aan een transparante commerciële plint met een totale bruto vloeroppervlakte van ca. 1080m². In dit bestemmingsplan is de begane grond bestemd voor een brede selectie van functies, waaronder horecagelegenheden (zoals eetcafés, lunchrooms, ijssalons, snackbars, restaurants, cafés en bars, maar exclusief discotheken en clubs), buurtgebonden detailhandel, dienstverlenende bedrijven (zoals kapsalons, reisbureaus, bankfilialen, wasserettes, uitzendbureaus, etc.), zorgvoorzieningen (zoals huisarts-, tandarts-

19


en fysiotherapiepraktijken), sport- en wellnessvoorzieningen (zoals sportscholen, fitnessclubs, massagesalons en zonnebankstudios) en culturele voorzieningen (zoals ateliers, expositieruimten, dansscholen, muziekscholen en filmhuizen). Onder de begane grond bevindt zich één kelderlaag, waar de bergingen van de woningen zich bevinden.

Figuur 12: Verdiepingsplattegronden op basis van een flexibel indelingsconcept

Parkeergarage en fietsenstalling Naast een multifunctionele toren staat bestemmingsplan Woontoren Bètaplein tevens de realisatie van een multimodale parkeergarage toe ter plaatse van het perceel Kanaalpark 142. Zoals eerder aangegeven bestaat de garage maximaal uit vijf volwaardige bouwlagen en een deklaag op het dak, waar eveneens kan worden geparkeerd. Het gebouw mag op basis van dit bestemmingsplan maximaal 17 meter hoog worden. De begane grond en tweede bouwlaag zijn bestemd voor het stallen van fietsen en brommers door gebruikers van het ROC, het Da Vinci College en in beperkte mate ook de bewoners van de nieuwe woontoren. De

20


laatstgenoemde doelgroep kan de eigen fietsen bij een minder frequent gebruik ook in de eigen bergingen stallen, in de kelder van de toren. De derde en vierde bouwlaag en het dek bieden uitsluitend ruimte voor auto's van bewoners van de beoogde nieuwe woontoren. Tussen de toren en de garage wordt daarom een luchtbrug gebouwd, om bewoners snel toegang te geven tot hun auto. De gebruikers van de commerciele ruimte op de begane grond van de toren en bezoekers van de bewoners parkeren in de bestaande parkeergarage onder het Bètaplein, die nog ruimschoots voldoende ruimte biedt om deze parkeervraag te ondervangen. In paragraaf 4.9.2 wordt verder ingegaan op de parkeerbalans.

Figuur 13: Plattegrond begane grond en tweede bouwlaag van de beoogde parkeergarage.

21


De parkeergarage wordt voor auto's ontsloten via het Kanaalpark. Entrees voor fietsers, brommers en scooters zijn gelegen aan de zijde van de nieuwe woontoren en het ROC-gebouw. Er is voorzien in aparte entrees voor een vijftal doelgroepen, te weten: 1) brommer- en scooterrijders, 2) fietsende leerlingen van het Da Vinci College, 3) fietsende studenten van het ROC, 4) docenten en medewerkers van beide onderwijsinstellingen en 5) bewoners van de nieuwe woontoren. In totaal omvat de garage stallingsruimte voor ca. 125 scooters en brommers, 600 fietsen van ROC-studenten, 770 fietsen van Da Vincileerlingen, 140 fietsen van ROC- en Da Vincimedewerkers en 100 fietsen van bewoners. Deze aantallen komen overeen met de fietsvoorzieningen die in de bestaande situatie ook toereikend blijken.

22


Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk beleidskader

Inleiding

Conform de Wet ruimtelijke ordening kan een bestemmingsplan alleen worden vastgesteld wanneer het getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'. Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden als wateropvang, geluidhinder, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van ruimtelijk beleid voor aspecten waarvoor geen wettelijke kaders van hogere overheden gelden. In dit hoofdstuk worden de van belang zijnde ruimtelijke beleidskaders behandeld en wordt kort toegelicht hoe zich het bestemmingsplan met deze beleidskaders verhoudt.

3.2

Europees en nationaal beleid

3.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De visie is vernieuwend in de zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden worden. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

Volgens de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.

In de structuurvisie is daarnaast benoemd dat verschillende regio's in de Zuidvleugel van de Randstad, waaronder de Leidse regio, een grote woningbouwopgave kennen, vanwege een aanhoudende trek naar de Randstad vanuit meer landelijke regio's en vanwege een structurele trend van kleiner wordende huishoudens. Voor de Leidse regio wordt een woningbehoefte genoemd van 27.000 extra woningen tot 2040.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is een zelfbindend beleidskader voor het Rijk. De doorwerking van de visie op gemeentelijk niveau vindt plaats via een aantal verschillende wetten en algemene maatregelen van bestuur (AMvB's), zoals het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het enige voor dit plan relevante onderdeel uit die AMvB's is de zogenaamde 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

23


3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6, tweede lid)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Ladder) is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vervolgens in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd als procesvereiste bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere planfiguren uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het doel van de Ladder is dat nieuwe ruimtelijke en infrastructurele plannen een optimale benutting van de beperkte ruimte in stedelijke gebieden nastreven, zodat bestaande leegstand wordt beperkt, nieuwe leegstand wordt voorkomen, en de groene buitengebieden zoveel mogelijk intact blijven. Ten behoeve van dat doel biedt de Ladder een proceskader voor een zorgvuldige en transparante besluitvorming.

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is uitsluitend van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Alhoewel uit het Bro niet eenduidig blijkt wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling precies is, kan uit de jurisprudentie worden herleid dat de ontwikkeling zoals voorgestaan in dit bestemmingsplan, bestaande uit de sloop van twee kantoorpanden en het bouwen van een woontoren met mogelijk ruim 140 woningen en een multifunctionele plint, moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling.

De Ladder schrijft voor dat in de toelichting van bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen toestaan, de volgende drie 'treden' moeten worden doorlopen: 1. er wordt in het plan beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden in het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio, door middel van herstructurering, transformatie of anderszins, en; 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Trede 1: voorziening in een actuele regionale behoefte Het project dat in dit bestemmingsplan juridisch-planologisch wordt toegestaan is programmatisch onder te verdelen in drie onderdelen, te weten: een definitieve oplossing voor het stallen van ruim 1500 fietsen en 125 scooters en brommers van studenten, scholieren en docenten van het ROC Lammenschans en Da Vinci College; de bouw van appartementen en bijbehorende parkeervoorzieningen; commerciële en maatschappelijke ruimten op de begane grond van het gebouw, met een omvang van 1080m2 bruto vloeroppervlak. Fiets- en brommerstalling De beoogde fietsen brommerstalling zal - het deel voor de bewoners van de nieuwe woontoren buiten beschouwing gelaten - door middel van een pasjessysteem uitsluitend toegankelijk zijn voor studenten, leerlingen en medewerkers van het naastgelegen ROC-Lammenschans en Da Vinci College Leiden. De stalling heeft daarmee per definitie geen effecten op het functioneren van andere fietsenstallingen in de omgeving, omdat huidige

24


gebruikers van fietsenstallingen in de omgeving (zoals de stalling behorend bij NS-station Lammenschans) geen gebruik kunnen maken van de nieuwe stalling in het plangebied van dit bestemmingsplan.

De omvang van de bestemde ruimte is gelijk aan de ruimte die de studenten, leerlingen en medewerkers van beide onderwijsinstellingen nu reeds nodig hebben voor het stallen van hun fietsen en brommers, en is daarmee gebaseerd op actuele ervaringscijfers. Evenals in de bestaande situatie zal er in de nieuwe situatie ruimte zijn voor 125 scooters en brommers, 600 fietsen van ROC-studenten, 770 fietsen van Da Vincileerlingen en 140 fietsen van ROCen Da Vincimedewerkers. De huidige tijdelijke stallingen, eveneens in het plangebied gelegen, zijn momenteel goed gevuld, maar ook niet te krap bemeten.

Bij een eventuele groei van het aantal studenten en leerlingen kan het aantal stallingsplaatsen voor zowel het ROC als het Da Vinci College worden uitgebreid door gebruikmaking van etagerekken in plaats van reguliere fietsenrekken. De fietsen brommerstalling is daarmee duurzaam ingericht op mogelijk veranderende omstandigheden.

Een significante daling van het aantal studenten en leerlingen van beide onderwijsinstellingen valt niet te verwachten, ondanks het gegeven dat het zelfstandig voortbestaan van het ROC Lammenschans momenteel onder druk staat. Door de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap is reeds besloten dat de wettelijke onderwijstaken van het ROC Leiden na een eventueel faillissement worden overgedragen aan het ID College, en dat het ID College in dat scenario gehuisvest blijft in het onderwijsgebouw bij station Lammenschans. Bij een daling van het aantal MBO-studenten bij het ROC of ID College heeft dat hooguit gevolgen voor de noodzakelijke omvang van een nieuw onderwijscomplex, als vervanging van het zogenaamde Level-gebouw, nabij NS-station Leiden Centraal. Over dat pand is inmiddels besloten dat het op den duur wordt afgestoten als locatie voor MBO-onderwijs. Appartementen De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio Holland-Rijnland vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (Stec Groep, d.d. 1 oktober 2014). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de meest actuele driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR2013, op basis van Primos 2013, ABF-Research), het onderzoek 'Marktopnamecapaciteit regio Holland Rijnland 2013' van bureau Companen en het rapport 'Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013' van ABF-Research.

In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 31.620 nieuwe woningen tot 2029, exclusief studentenhuisvesting. Dat cijfer wijkt af van het behoeftecijfer in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van 27.000 nieuwe woningen in de Leidse regio tot 2040. Dat komt omdat de Woonagenda is gericht op een kortere periode (namelijk van 2012 tot 2029) maar een veel grotere regio, waarvan ook gemeenten als Alphen aan den Rijn, Hillegom, Lisse, Teylingen en Nieuwkoop onderdeel zijn, terwijl de SVIR is gericht op een periode tot 2040 en een kleinere regio. Beide behoefteramingen zijn echter gebaseerd het hetzelfde rekenmodel van bureau ABF-Research (Primos). Voor de toetsing van bestemmingsplannen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking gaat de provincie Zuid-Holland uit van de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland'.

25


In die Woonagenda is de woningopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:

Figuur 14: WBR2013 Holland Rijnland, obv Primos 2013 (bron: Provincie Zuid-Holland)

Voor een beeld van de actuele regionale behoefte aan woningen moeten de 'harde plannen' dat wil zeggen bouwplannen die sinds 2012 reeds gerealiseerd, in uitvoering of planologisch mogelijk gemaakt zijn worden afgetrokken. Een overzicht van deze plannen wordt jaarlijks geactualiseerd en door de provincie vastgesteld. Het meest recent vastgestelde overzicht van projecten (waarin de beoogde woontoren aan het Bètaplein nog niet is opgenomen) is een productie van 3.209 woningen te zien, net zoals de behoeftecijfers exclusief studentenhuisvesting. Ook na realisatie van de woontoren zou Leiden dus nog de ruimte moeten vinden voor ruim 2.000 nieuwe woningen tot 2019 om in de regionale behoefte te kunnen voorzien.

Commerciële ruimte De 'Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' voorziet zogezegd in de ontwikkeling van een nieuwe, stedelijke woonwijk tussen de Lammenschansweg, de Kanaalweg en de spoorlijn Leiden - Alphen aan den Rijn. Meer over de Ontwikkelstrategie volgt in paragraaf 3.4.2.

De woonkwaliteit van dergelijke stedelijke woonmilieus is sterk afhankelijk van de nabijheid van voorzieningen op het gebied van dagelijkse retail en vrijetijdsbesteding, en de mogelijkheid tot het ontmoeten van anderen in een plezierige, levendige omgeving. In de Ontwikkelstrategie is het Bètaplein daarom aangewezen als 'stedelijke ontmoetingsplek', met ruimte voor een brede mix aan functies, naast de nodige werkleervoorzieningen ten behoeve van het ROC Lammenschans / ID College en buurtgebonden retail (detailhandel en dienstverlening).

Vanuit deze kwalitatieve overweging reserveert de gemeente aan het Bètaplein graag ruimte voor ca. 1000m2 aan bovenwijkse horeca-, recreatie- en sportvoorzieningen, zoals een dart-, pool-, snooker- of bowlingcentrum, spa / wellness, speelhal, dansschool, wijn-/cocktailbars

26


en/of restaurants, die met name 's avonds voor levendigheid zorgen. Met datzelfde doel is in het in maart dit jaar vastgestelde bestemmingsplan Bètaplein een beperkt aantal kleinschalige evenementen op het plein toegestaan, en worden sport- en spelvoorzieningen aan het plein toegevoegd.

Op het gebied van restaurants en (eet)café's moet op basis van het rapport 'Advies ten behoeve van horecavisie Gemeente Leiden' d.d. 20 juni 2015 van bureau Van Spronsen (kenmerk 2014-R-033/1041) worden uitgegaan van een actuele regionale marktcapaciteit van ca. 2.300m2 vvo, die de gemeente in haar horecabeleid invult op een aantal verschillende ontwikkelingslocaties, waaronder het Bètaplein, het Stationsgebied en het Bio Science Park. Voor specifieke uitgaans- en vrijetijdsvoorzieningen als dart- en snookercentra, wellnessvoorzieningen en bowlingcentra staan geen betrouwbare distributie-planologische rekenmethoden voor het berekenen van de regionale behoefte ter beschikking. Op voorhand kan dan ook niet worden uitgesloten dat de vestiging van dergelijke voorzieningen aan het Bètaplein geen gevolgen heeft voor de levensvatbaarheid van gelijksoortige voorzieningen in het invloedsgebied, namelijk het zuidelijke deel van Leiden.

De gemeente acht het echter aannemelijk dat eventuele negatieve effecten vanuit de vestiging van dergelijke functies aan het Bètaplein primair plaatsvinden bij sport- en vrijetijdsvoorzieningen op bedrijventerreinen in de directe omgeving, zoals 'Bowling Restaurant Menken' (bedrijventerrein Kenauweg), salsaschool 'Dos Bailadores' (bedrijventerrein Veilingterrein) of boksschool 'Lucky Gym' (bedrijventerrein Rooseveltstraat), waar zij niet de gewenste impuls aan de woonkwaliteit in gemengde, stedelijke woonmilieus kunnen leveren. Een verhuizing van dergelijke bedrijven naar het Bètaplein zou de gemeente vanuit kwalitatieve overwegingen dan ook van harte toejuichen. Het eventueel beschikbaar komen van ruimte op deze bedrijventerreinen ziet de gemeente zeker niet als 'onaanvaardbaar vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening', maar juist als kans om die panden vervolgens te kunnen transformeren naar wooncomplexen of weer over ruimte voor andere bedrijven te beschikken. Met name aan mogelijkheden voor nieuwe gemengde woonontwikkelingen bestaat, zoals eerder aangegeven, een zeer grote regionale behoefte. Het creëren van nieuwe inbreidingslocaties voor woningbouw wordt met name voor de periode tussen 2020 en 2029 (zie figuur 14) een serieuze opgave.

Naast een functie als (klein) cluster voor sport- en vrijetijdsvoorzieningen moet het Bètaplein dienst gaan doen als buurtcentrum voor de nieuwe wijk Lammenschans. Op basis van een voorzichtige inschatting gaat de gemeente uit van de vestiging van minimaal 5000 nieuwe buurtbewoners in de Lammenschansdriehoek, waarvoor een kleine 1900 studentenwoningen en ruim 2000 reguliere woningen worden gebouwd. Daarvan zijn afgelopen jaar 583 studentenwoningen en 262 appartementen opgeleverd, worden komend jaar nog eens ruim 1200 studentenwoningen in aanbouw genomen en is de bouw van ca. 900 woningen in voorbereiding (waaronder ca. 140 appartementen in de met dit bestemmingsplan beoogde woontoren).

Deze nieuwe woningen creëren draagvlak voor nieuwe buurtgebonden detailhandel en overige buurtgebonden voorzieningen. Aan bureau Droogh Trommelen en Partners (DTNP) is gevraagd op basis van een distributie-planologische berekening aan te geven hoe groot dat draagvlak is. De uitkomsten staan in het rapport 'Haalbaar programma buurtgebonden voorzieningen Lammenschanspark Leiden', dat is bijgevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan. Uit de berekening blijkt een draagvlak voor 2.500 tot 2.900m2 bvo aan buurtgebonden voorzieningen, waarvan ca. 1.400m2 winkelvloeroppervlak (wvo) voor buurtgebonden detailhandel in dagelijkse boodschappen (supermarkt, bakker, slager, tijdschriften, etc) en 600 tot 900m2 wvo aan

27


overige voorzieningen (fietsenmaker, copyshop, wasserette, etc).

Het door DTNP berekende draagvlak voor buurtgebonden voorzieningen wordt uitsluitend door de nieuwe bewoners van het gebied gegenereerd, waardoor omliggende buurtcentra in beginsel geen effecten van het buurtcentrum ondervinden. DTNP concludeert echter dat de aantrekkelijkheid van een volwaardig buurtcentrum met supermarkt mogelijk klandizie kan wegtrekken bij bestaande winkels in de Van 't Hoffstraat. Wanneer dat het geval blijkt, zal de behoefte aan commerciële ruimte voor buurtgebonden retail aan het Bètaplein pro rato aan het aantal overstappende klanten toenemen. Structurele leegstand in de Van 't Hoffstraat is in dat geval niet te verwachten: de winkelpanden daar zijn reeds bestemd voor wonen en zoals eerder benoemd bestaat aan woningen een grote behoefte, zeker in populaire woonwijken als de Professorenwijk.

Het ROC Lammenschans tot slot, heeft behoefte aan ca. 3500 tot 5000m2 ruimte voor zogenaamde werk-leervoorzieningen, waaronder het momenteel in het complex gevestigde Integraal Praktijkcentrum (IPC), waar studenten van het opleidingscluster Techniek leren auto's, motoren en brommers te repareren, en een filiaal van de Rabobank. Die werk-leervoorzieningen begeven zich grotendeels in branches buiten de bovengenoemde buurtgebonden detailhandel, horeca en dienstverlening, en zijn gericht op studenten binnen opleidingsgroepen als Commercie, Economie & Recht, Handel & Ondernemerschap, ICT, Media & Ontwikkeling, Techniek en Transport & Logistiek. Zo mogelijk wordt tussen het ROC en de toekomstige supermarkt een overeenkomst gesloten om ROC-studenten stage te kunnen laten lopen bij die supermarkt, waardoor de supermarkt zowel marktruimte van de buurtgebonden retail als de nodige werk-leervoorzieningen opsoupeert.

In 2014 kwam het ROC Leiden onder toezicht van het Ministerie van OCW, omdat de hoge huisvestingslasten de onderwijskwaliteit teveel onder druk zetten. Nadat een oplossing vanuit het ROC zelf uit bleef, greep de Minister in juni 2015 in door financieel bij te springen, op voorwaarde dat het ROC fors in haar huisvestingslasten snijdt en onrendabele opleidingen afstoot aan andere MBO-instellingen in de regio (zoals het ID College en Mondriaan College) of weer rendabel maakt door samenvoeging of samenwerking met die instellingen. Tussen Green Real Estate BV, de eigenaar van de twee onderwijsgebouwen van het ROC (het Level-gebouw bij Leiden Centraal en het ROC-Lammenschanscomplex), en het ROC Leiden is inmiddels de afspraak gemaakt dat het ROC het Level-gebouw over drie jaar verlaat, maar het ROC-Lammenschansgebouw blijft gebruiken onder gunstigere huurvoorwaarden. Daarmee is de blijvende aanwezigheid van het ROC Leiden in het Lammenschanscomplex geborgd.

Het bovengenoemde programma telt op tot een totale behoefte aan commerciële ruimte van 7000 tot 8900m2. Met het oog op de bescherming van bestaande winkelcentra in de omgeving is ervoor gekozen om bij het creëren van planologische planruimte meer aan de onderkant dan aan de bovenkant van die bandbreedte te zitten. In de nieuwe woontoren aan het Bètaplein wordt daarom alleen de begane grond bestemd voor commerciële functies en niet ook de eerste verdieping, waarin het voorontwerp bestemmingsplan nog voorzag. Met die begane grond, met een bruto vloeroppervlak van ca. 1.080m2, komt het totale aanbod commerciële ruimte aan het plein uit op ca. 7.600m2 (figuur 15).

28


Figuur 15: Toekomstig aanbod commerciële ruimten aan Bètaplein (bron: Gemeente Leiden)

Trede 2 en 3: benutting bestaand stedelijk en multimodaal ontsloten gebied De tweede trede van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' vraagt het bevoegd gezag nieuwe stedelijke ontwikkelingen (waaraan een actuele regionale behoefte bestaat) in bestaand stedelijk gebied te realiseren, door middel van herstructurering of transformatie. Alleen wanneer gemotiveerd kan worden dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan of zou moeten plaatsvinden, is het uitwijken naar landelijk gebied mogelijk. In dat geval vraagt de derde trede van de Ladder om een locatiekeuze op bereikbaarheidsmotieven, waarbij multimodaal ontsloten locaties de voorkeur verdienen.

De nieuwe woontoren aan het Bètaplein en de bijbehorende parkeergarage zijn geprojecteerd binnen bestaand stedelijk gebied, op een locatie waar nu nog twee incourante en leegstaande kantoorpanden staan. De locatie is daarnaast uitstekend bereikbaar voor verschillende vervoersmodaliteiten, want gelegen in de directe nabijheid van NS-station Lammenschans, een busstation dat R-Net-bussen bedient en een stedelijke hoofdfietsroute (de Lammenschansweg). Daarmee wordt eveneens aan de tweede en derde trede van de Ladder voldaan.

3.3

Provinciaal en regionaal beleid

3.3.1

Provinciale structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit'

Op 9 juli 2014 is de 'Visie Ruimte en Mobiliteit' vastgesteld door Provinciale Staten. Het hoofddoel van de structuurvisie is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde hebben, en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De visie bevat een sturingsfilosofie, waarvan de kern in een viertal hoofdopgaven is samen te vatten: ruimte bieden aan ontwikkelingen; aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar verschillende functies; allianties aangaan met maatschappelijke partners; minder toetsen op regels en meer sturen op doelen. De 'Visie Ruimte en Mobiliteit is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeenten is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte.

29


3.3.2

Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen voldoen.

De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten bestaande stads- en dorpsgebieden en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), glastuinbouwgebieden, boom- en sierteeltgebieden en bollenteeltgebieden, rijksbufferzones, kasteel- en landgoedbiotopen en provinciale en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het plangebied en haar omgeving maken geen onderdeel uit van de EHS of van agrarische teelgebieden, ligt geheel binnen stedelijk gebied en bevat geen provinciale of regionale waterkeringen.

De verordening bevat verder regels over nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling of overschot van kantoor- en detailhandelruimte. De provincie staat een clusteringsbeleid voor, waarbij detailhandel wordt gecentreerd rondom bestaande stads, dorps- en wijkkernen en nieuwe wijkgebonden winkelcentra, en waarbij kantorenlocaties worden geclusterd rondom goed bereikbare OV-knopen. De reikwijdte van de betreffende artikelen is beperkt tot bestemmingsplannen die zien op de toevoeging van van kantoren met een omvang meer dan 1000m2 bvo en/of detailhandel met een omvang groter dan 2000m2 bvo in bestaande winkelcentra.

Met de vaststelling van bestemmingsplan Woontoren Bètaplein wordt geen nieuwe kantoorruimte toegevoegd, maar wordt juist ca. 2.700m² bvo aan bestaande en planologisch toegestane kantoorruimte wegbestemd. Op de plintlaag van de nieuw te bouwen toren wordt wel 1.080m2 nieuwe detailhandel toegestaan. Het Bètaplein vormt in planologische zin een bestaand wijkgebonden winkelcentrum, dat grotendeels al is gebouwd. Omdat de omvang van de nieuwe detailhandel kleiner is dan 2.000m2 is geen akkoord van de nieuwe provinciale adviescommissie detailhandel noodzakelijk.

Ook voor bestemmingsplannen die geen kantoorruimte of detailhandel toestaan boven de genoemde omvang, vraagt de Verordening Ruimte om een motivering van nut en noodzaak, omdat de eerder genoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' ook in de verordening een plek heeft gekregen. In dat verband wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 3.2.2.

In artikel 2.3.5 van de Verordening Ruimte 2014 staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet in elk bestemmingsplan een molenbiotoop worden opgenomen met een straal van 400 meter rondom het middelpunt van traditionele windmolens. Binnen dat gebied gelden beperkingen met betrekking tot de maximale toegestane bouwhoogte van nieuwe bouwwerken. Het plangebied ligt op ruim 515 meter van de dichtstbijzijnde windmolen, namelijk de Rodenburgermolen aan de Kanaalweg. De molenregeling in de Verordening Ruimte is daarom niet op bestemmingsplan Woontoren Bètaplein van toepassing.

Artikel 2.4.4. van de Verordening Ruimte 2014 tot slot, bevat regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes en het voormalige Kanaal van Corbulo. Die

30


beschermingszone rondom de vroegere grens van het Romeinse rijk (de Limes) ligt op een kleine kilometer afstand van het plangebied en de beschermingszone aan weerszijden van het voormalige Kanaal van Corbulo ligt op ca. 100 meter ten zuidoosten van het plangebied.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Leiden 2025

De Structuurvisie Leiden 2025 is op 1 december 2011 vastgesteld en schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en structuur van de stad tot 2025. Het document wijst ontwikkelingslocaties aan met het beoogde type woonmilieu per locatie en het benoemt belangrijke infrastructurele projecten en andere ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de vorming van een groen singelpark rondom de binnenstad en ecologische verbindingszones tussen de bestaande parken.

Figuur 16: Uitsnede uit de verbeelding van de Structuurvisie Leiden 2025.

De hele oostelijke Lammenschansdriehoek heeft de aanduiding 'nieuw gemengd stedelijk milieu' gekregen, met een aanduiding 'studentenhuisvesting'. Daarmee is het gebied aangewezen als herontwikkelingslocatie met een brede mix aan verschillende functies, waaronder woningen, in een stedelijke dichtheid. Aan de aanwijzing van het gebied als zoeklocatie voor de ontwikkeling van een grootschalige studentencampus is inmiddels gehoor gegeven door de selectie van ontwikkelcombinatie VORM/BNO, om de komende jaren gefaseerd hun plan 'De Leidse Schans / Yours Leiden' tot uitvoering te brengen. Het plan ziet op realisatie van een kleine 2000 studentenwoningen en 200 starterswoningen, met een groen en autovrij middengebied.

31


Rondom het NS-station Lammenschans laat de structuurvisie een hoogbouwzone zien, die is overgenomen uit de gemeentelijke Hoogbouwvisie (zie paragraaf 4.5.1).

3.4.2

Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek

Om ook de rest van de Lammenschansdriehoek in lijn met de Structuurvisie Leiden 2025 te kunnen herontwikkelen tot een gemengd, stedelijk woon- en werkgebied met een goede ontsluitingsstructuur, passende groenvoorzieningen en een adequate waterhuishouding, is in december 2012 de 'Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' vastgesteld door de Leidse gemeenteraad. De ontwikkelstrategie vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie.

De ontwikkelstrategie is geen traditioneel stedenbouwkundig masterplan of gebiedsvisie, omdat de gemeente niet een vooraf vastgesteld eindbeeld van het gebied nastreeft door toepassing van een actief grondbeleid. Het document schetst slechts de maximale ontwikkelmogelijkheden voor de verschillende eigenaren in het gebied, evenals de bijbehorende randvoorwaarden op het gebied van ontsluiting, groenstructuur, waterhuishouding, parkeeroplossingen en stedenbouwkundige samenhang. Dat doet de ontwikkelstrategie door ruimtelijke bouwenveloppen met bijbehorende bestemmingen te definiëren, die zoveel mogelijk de bestaande eigendomssituatie respecteren.

Figuur 17: Bouwenveloppen met bijbehorende bouwhoogtes in de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek

De bouwenveloppen bieden voor vrijwel alle eigenaren ruimere ontwikkelmogelijkheden dan dat het bestaande planologische kader doet, zowel in bouwvolumes als functies. De ruimere mogelijkheden bieden kansen tot waardecreatie, hetgeen de verschillende eigenaren moet motiveren tot herontwikkeling. Voor concrete plannen die passen in de ontwikkelstrategie

32


wordt vervolgens het planologisch instrumentarium aangepast, bijvoorbeeld door vaststelling van een postzegelbestemmingsplan. De markt is dus aan zet.

Ter plaatse van het plangebied biedt de ontwikkelstrategie de mogelijkheid tot het oprichten van een multifunctionele toren met een maximale hoogte van 70 meter, bedoeld als stedenbouwkundige beëindiging van het Bètaplein. In het document staat daarover: "Op de kop van het Bètaplein wordt in de ontwikkelstrategie ruimte geboden voor de bouw van een toren. Met het hoogteaccent wordt de ruimte duidelijk gemarkeerd en gedefinieerd. De toren staat symbool voor het Leiden van de toekomst." De strook langs het spoor, ter plaatse van de percelen Kanaalpark 141 en Kanaalpark 142, heeft eveneens een bouwenveloppe gekregen met een bouwhoogte van 15 tot 20 meter. In dit bestemmingsplan is de hoogte van de beoogde parkeergarage beperkt tot 17 meter, met uitzondering van de stijgpunten voor het bereiken van het dek, die zich aan de zijde van het Kanaalpark bevinden en tot 20 meter hoog mogen worden.

Figuur 18: Functiekaart voor de plintlagen in de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek

In functioneel opzicht bevat de ontwikkelstrategie een breed functieprofiel voor het plangebied. Op pagina 29 staat daarover: "In het hele plan wordt op de begane grond en op de verdiepingen een gemengd stedelijk programma toegestaan. Met gemengd stedelijk programma worden de volgende functies bedoeld: wonen, zorg, dienstverlening, onderwijs, sport, leisure, hotel en parkeren. Specifieke geluidseisen kunnen voor bepaalde functies beperkend werken in delen van het plangebied.

33


Het is wenselijk om daarbij de begane grond een levendig en toegankelijk karakter te geven. Functies als bergingen, stallingen, expeditie, techniek etc. kunnen een plek krijgen op de begane grond mits ze niet beeldbepalend worden." "Rond het Bètaplein wordt naast het gemengd stedelijk programma ruimte geboden aan onderwijsgerelateerde functies, horeca, dienstverlening en buurtgerichte horeca en detailhandel. Deze functies zijn enerzijds bedoeld om de levendigheid van het plein te versterken; deze functies zijn anderzijds bedoeld om leerlingen van het ROC praktijkervaring op te laten doen. Deze functies kunnen door het ROC zelf of in samenwerking met bedrijven worden ingevuld. Hierbij valt te denken aan een supermarkt, kapperszaak, schoonheidsspecialiste, reparatieshop, horeca, etc."

De bestemmingen die in dit bestemmingsplan aan de woontoren zijn gegeven komen overeen met de functiebepalingen in de ontwikkelstrategie. Op de begane grond is een breed scala aan commerciële en maatschappelijke voorzieningen toegestaan, die gelijk zijn aan de functies die vallen onder het profiel 'Onderwijs en buurtgerelateerd' uit de ontwikkelstrategie. Op de verdiepingen is uitsluitend wonen (inclusief woon-zorgconcepten) toegestaan. Het initiatief voor de nieuwe woontoren is het eerste project in de Lammenschansdriehoek dat uit de ontwikkelstrategie voortvloeit.

3.4.3

Nota Wonen 2020

Op 14 februari 2013 stelde de Leidse raad de 'Nota Wonen 2020: Leiden kijkt vooruit en pakt door' vast. De nota vormt, samen met de 'Regionale Woonagenda Holland-Rijnland' (zie paragraaf 3.2.2), het voornaamste toetsingskader bij de planvorming rondom woningbouwprojecten en het maken van prestatieafspraken met de verschillende corporaties. Een nieuwe kadernota was nodig, omdat de recente economische crisis veranderingen op de woningmarkt teweeg heeft gebracht die een herziening van de 'Woonvisie 2005-2015' noodzakelijk maakten.

De Nota Wonen benoemt een aantal uitdagingen, die deels worden veroorzaakt door recente ontwikkelingen op de woningmarkt en die deels een oudere oorsprong hebben: Leiden kent een groot tekort aan woningen van allerlei verschillende typen (zie ook de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland); Leiden kent een relatief omvangrijke scheefgroei in het sociale huursegment, die wordt veroorzaakt door een gebrek aan woningen met een huurprijs net boven de liberalisatiegrens; Leiden ziet middeninkomens vertrekken uit de stad en zelfs regio, door een gebrek aan passende woningen; een toenemende vergrijzing en extramuralisering in de zorg maken een aangepast woningaanbod voor de oudere generatie nodig. De woningbehoefte in de bovengenoemde segmenten is volgens de Nota Wonen verder uit te splitsen in woningen en woonmilieus die voldoen aan de wensen van bewonersgroepen met een viertal verschillende leefstijlen, gebaseerd op het zogenaamde BSR-model van bureau SmartAgent. De gemeente Leiden streeft naar een regionale afstemming van het woningaanbod, waarbij de verschillende regiogemeenten zich vooral richten op bewoners met leefstijlen die het beste bij de bestaande kenmerken van de betreffende gemeente passen. Als sterkst verstedelijkte gemeente in de regio wil Leiden zich dan ook vooral (doch niet uitsluitend) richten op de woningbehoefte binnen de zogenoemde 'rode leefstijl', waarin veel waarde wordt gehecht aan aspecten als zelfontplooiing, persoonlijke ambitie, vrijheid en

34


onafhankelijkheid. Individuen in de 'rode doelgroep' maken relatief veel tijd vrij voor culturele ontwikkeling, zijn relatief vaak buitenshuis te vinden, hechten bovengemiddeld aan de nabijheid van voorzieningen en zijn dan ook sterk vertegenwoordigt in zeer stedelijke leefomgevingen, bij voorkeur in steden met een omvangrijk cultureel aanbod. De gemeente Leiden stelt zich in regionaal verband daarom tot doel het centrum stedelijk woonmilieu in Leiden uit te breiden, door verdichting en inbreiding binnen het in figuur 19 aangegeven gebied. De Lammenschansdriehoek valt daar volledig in.

Figuur 19: Het gebied voor uitbreiding van het centrum stedelijk milieu, zoals indicatief weergegeven in de Nota Wonen 2020.

Vanwege de functie van het Bètaplein als buurtcentrum voor de Lammenschansdriehoek, met de bijbehorende aanwezigheid van een aantal commerciële en maatschappelijke voorzieningen en horecagelegenheden, vormt de directe omgeving van het plein een zeer geschikte woonlocatie voor de bovenomschreven, doorgaans zeer stedelijk georiënteerde doelgroep. Het initiatief tot realisatie van de nieuwe woontoren past dan ook goed in het gemeentelijke en regionale woonbeleid.

35


36


Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Inleiding

In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke beleid van de gemeente en van hogere overheden uiteengezet. De realisatie van een multifunctionele toren aan de kop van het Bètaplein past goed in alle relevante ruimtelijke beleidsstukken, zoals de Nota Wonen 2020, de gemeentelijke structuurvisie en de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek.

Onder een 'goede ruimtelijke ordening' valt naast de passendheid van een ontwikkeling binnen het ruimtelijke beleid echter ook de passendheid binnen allerlei wettelijke normen en grenswaarden voor verschillende ruimtelijke aspecten, die zijn vastgesteld in verschillende grenswaarden en normen in wetten, verordeningen, NEN-maatstaven of andere harde toetsingskaders. Voorbeelden daarvan zijn de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, het Besluit bodemkwaliteit en de Keur van Rijnland.

In dit vierde hoofdstuk is per relevant ruimtelijk aspect telkens eerst het geldende wettelijke of beleidsmatige kader samengevat weergegeven en is vervolgens de passendheid van het bestemmingsplan binnen die kaders beschreven.

4.2

Archeologie

4.2.1

Beleidskader

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020 en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie. Dat bestemmingsplan stelt het aanvragen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden" verplicht bij projecten waarbij over een bepaalde oppervlakte en op een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt is die omgevingsvergunning pas bij grotere diepten en oppervlakten vereist.

De archeologische waarde of archeologische verwachtingswaarde is ingedeeld in negen verschillende waarderingscategorieën, die op basis van het onderzoek 'Archeologische waarden en verwachtingen op het grondgebied van Leiden, inventarisatie, kaarten en vertaling naar ruimtelijk beleid' (Hessing, Sueur en Van Zalinge, 2004, Amersfoort) en de vereisten uit de actualisatie van de provinciale Verordening Ruimte aan het gehele Leidse grondgebied zijn toebedeeld. Voor acht waarderingscategorieën wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarbij de bovengenoemde omgevingsvergunning is vereist bij projecten die zien op het verstoren van de grond over verschillende oppervlakten en diepten. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de omgevingsvergunningsplicht niet, omdat de daarmee bestemde gronden een beschermd archeologisch rijksmonument betreffen, waarop de regels van de Monumentenwet 1988 van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een monumentenvergunning vereist.

37


De negen waarderingscategorieën zijn: Waarde archeologie 1

Archeologisch rijksmonument

Waarde archeologie 2

Gebied van archeologische waarde binnen de singels


Gebied van archeologische waarde buiten de singels


Gebied met een hoge archeologische verwachting binnen de singels


Gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singels


Gebied met een middelhoge archeologische verwachting


Gebied met een lage archeologische verwachting


Romeinse Limeszone, bescherming conform Verordening Ruimte


AMK-terreinen, bescherming conform Verordening Ruimte

De archeologische bepalingen in nieuwe bestemmingsplannen, zoals dit bestemmingsplan Woontoren Bètaplein, komen in de plaats van de regels in het paraplubestemmingsplan Archeologie en zullen daarom ook de rol van die regels moeten overnemen. Wanneer het nog steeds aannemelijk is dat zich in het plangebied archeologische waarden bevinden, zal het nieuwe bestemmingsplan of wijzigingsplan regels moeten bevatten waarin die archeologische waarden voldoende worden beschermd en de noodzaak tot het verkrijgen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden" nog steeds is vereist. In bestemmingsplannen die niet zien op ontwikkelingen waarbij in de grond wordt geroerd bestaat geen noodzaak de kennis over archeologische waarden te actualiseren. Bij die plannen worden de bepalingen uit het paraplubestemmingsplan Archeologie simpelweg overgenomen.

Wanneer tijdens de planperiode van het bestemmingsplan een project wordt uitgevoerd waarbij in de grond wordt geroerd over een oppervlakte en diepte die de bovengenoemde omgevingsvergunning noodzakelijk maken, zal de aanvrager van het project aannemelijk moeten maken dat een eventueel aanwezig archeologisch archief niet onevenredig wordt aangetast. Daartoe vraagt het gemeentelijke Archeologisch Centrum in beginsel om een archeologisch bureauonderzoek. Wanneer de resultaten uit dat onderzoek daartoe aanleiding geven wordt vervolgens een verkennend veldonderzoek met boorstaven uitgevoerd. Wanneer ook dat onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden aannemelijk maakt, wordt gedetailleerder onderzoek uitgevoerd, bijvoorbeeld door middel van het graven van proefsleuven.

Op basis van de resultaten uit de onderzoeken stelt de gemeente vast op welke manier met eventueel gevonden archeologische waarden moet worden omgegaan. Het uitgangspunt daarbij is deze waarden in de grond te conserveren en het (bouw)project zodanig aan te passen dat de waarden niet worden verstoord. Dat uitgangspunt is overgenomen uit hogere archeologische beleidskaders, namelijk de paragraaf 'Archeologie' in de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) en uiteindelijk valt het uitgangspunt te herleiden naar het Europese Verdrag van Malta uit 1992. Wanneer conserveren niet mogelijk blijkt kan een gedeeltelijke of gehele opgraving noodzakelijk zijn.

Het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie. Deze verwachtingswaarde is gebaseerd op de

38


geologische en geomorfologische ondergrond in relatie tot de mate waarin het gebied geschikt was voor bewoning. In gebieden die maatschappelijk gezien aantrekkelijker waren om te bewonen is de trefkans van archeologische sporen in de ondergrond groter. Uit geologische, geomorfologische en bodemkundige informatie is af te leiden dat het plangebied tussen een oude stroomgordel aan de noordwestzijde en het voormalige Kanaal van Corbulo lag. De stroomgordel had door zijn zandige afzettingen een hogere ligging in het landschap en was daardoor in het verleden mogelijk een aantrekkelijke vestigingsplaats. Het gebied buiten deze stroomgordel bestaat voornamelijk uit een lager gelegen komgebied waarin vooral klei is afgezet. Dit komgebied werd doorsneden door smalle geulen en kreken. De oevers van deze geulen vormden eveneens kleine verhogingen in het landschap en kunnen daarom archeologische resten bevatten.

4.2.2

Onderzoeksresultaten

In 2013 is voor het plangebied een bureauonderzoek uitgevoerd. Het bijbehorende onderzoeksrapport, getiteld 'Archeologisch onderzoek aan het Bètaplein te Leiden, gemeente Leiden, Bureauonderzoek', d.d. 3 februari 2014, is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Het bureauonderzoek is uitgevoerd door ArcheoMedia en had tot doel om informatie te verwerven aan de hand van bestaande bronnen over bekende of verwachte archeologische waarden binnen het plangebied. Aan de hand van de bronnen is een specifieke archeologische verwachting geformuleerd. Het onderzoek is uitgevoerd conform richtlijnen van de gemeente Leiden en voldoet aan de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

Uit het bureauonderzoek blijkt dat bewoning op de onderzoekslocatie kan hebben plaatsgevonden vanaf de Bronstijd. Voor de periode Midden-IJzertijd en de Romeinse tijd geldt een lage archeologische verwachting op bewoningssporen, maar een hoge verwachting van landgebruik en eventueel ontginningen.

Om de mate van verstoring van de grond in het projectgebied te kunnen duiden, zijn de boringen van belendende archeologische en milieukundige onderzoeken geanalyseerd. Boring 318 van het onderzoek in het kader van de Rijn- Gouwelijn (RAAP-rapport 1543, Kruif, 2008) is in het noordwestelijke deel van de onderzoekslocatie gezet en boring 317 van datzelfde onderzoek in het noordoostelijke deel van de huidige onderzoekslocatie. Beide boringen laten een verstoring zien tot respectievelijk 1,90 en 1,95m -mv. De in het noordelijke deel van de onderzoekslocatie gezette peilbuizen B1 en B2 van het milieukundig bodemonderzoek (Looman, 2013, zie bijlage 9) wijzen eveneens op een verstoring van respectievelijk 1,8 en 1,9m -mv. Tijdens archeologisch onderzoek in 2004 (Nijdam & Van der Ham, ArcheoMedia-rapport A04-423-Z) op het belendende perceel was geconstateerd dat de bodem direct ten westen van de onderzoekslocatie eveneens tot ca. 2,1/2,15m -mv verstoord is. Op basis van deze gegevens kan worden verondersteld dat de bodem in het noordelijke deel van de huidige onderzoekslocatie tot in ieder geval ca. 1,8m -mv en mogelijk (waarschijnlijk min of meer vlakdekkend) tot ca. 2,0m -mv verstoord is.

Voor het zuidelijke deel van de onderzoekslocatie staan de boorstaten B3 en B4 van het bovengenoemde milieukundige bodemonderzoek ter beschikking, evenals de boringen van het in 2011 uitgevoerde archeologische onderzoek ten behoeve van De Leidse Schans (Van der Haar, Teekens, 2012, Archeologische rapporten Oranjewoud 2011/94). De milieukundige boringen laten zien dat dit deel van de onderzoekslocatie tot in ieder geval 1,4m -mv is verstoord. Het beeld dat uit de ten zuid(west)en op geringe afstand van de onderzoekslocatie gezette boringen 073, 079, 084 en 087 naar voren komt, duidt erop dat een deel van het

39


Bètaplein tot in ieder geval 1,3m -mv en plaatselijk tot ca. 1,9/2,0m -mv verstoord.

Gelet op de lage archeologische verwachting op bewoningssporen en de bovengenoemde verstoringsprofielen op en rondom de planlocatie, kan worden geconcludeerd dat de locatie kan worden vrijgegeven van archeologische verwachting en dat geen vervolgonderzoek noodzakelijk is. Om deze reden zijn in het bestemmingsplan geen voorschriften en maatregelen opgenomen ter bescherming van archeologische waarden.

4.3

Cultuurhistorie

4.3.1

Beleidskader

Monumentenwet (1988) Een deel van het culturele erfgoed wordt beschermd via de Monumentenwet uit 1988. De wet geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten met een leeftijd hoger dan 50 jaar aan te wijzen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden wettelijk beschermd via een apart vergunningenstelsel en bij restauratie kan een beroep worden gedaan op financiële middelen uit een daartoe opgericht fonds. De Monumentenwet biedt daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Stads- en dorpsgezichten bestaan uit groepen van onroerende zaken waarin zich één of meer monumenten bevinden en die van bijzondere cultuurhistorische waarde zijn. De aanwijzing zorgt voor extra bescherming via aangepaste bestemmingsplannen en het daarbij horende vergunningenstelsel.

De Monumentenwet biedt gemeenten bovendien de vrijheid zelf monumenten aan te wijzen. De gemeente Leiden heeft ter bescherming van die monumenten een gemeentelijke monumentenverordening vastgesteld. In tegenstelling tot rijksmonumenten kunnen gemeentelijke monumenten jonger zijn dan 50 jaar, maar kan geen gebruik worden gemaakt van middelen die het Rijk ter beschikking stelt voor de renovatie van rijksmonumenten.

Erfgoednota 2014-2020 Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor de uitvoering van de ambities in de Erfgoednota.

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met haar (internationale) kennis en collecties, haar aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners een onderscheidende kracht in huis op het gebied van erfgoed. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt waar mogelijk aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

40


4.3.2


In het plangebied behorend bij dit bestemmingsplan zijn geen historische bouwwerken, monumentale panden of structuren met een cultuurhistorische of beeldbepalende waarde aanwezig. Het plangebied is daarnaast geen onderdeel van een molenbiotoop, landgoed- of kasteelbiotoop, beschermd stadsgezicht of anderzins cultuurhistorisch beschermd landschap. Wel ligt het plangebied op ca. 25 meter afstand van het beschermd stadsgezicht 'Zuidelijke Schil', aan de noordkant van het spoor. De beoogde woontoren zal deels ook zichtbaar zijn vanuit dat beschermd stadsgezicht.

De aanwijzing van de Zuidelijke Schil tot beschermd stadsgezicht heeft tot gevolg dat er strengere regels gelden voor aanvragen om omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' in het beschermd stadsgezicht zelf. Zo zijn sommige bouwplannen die buiten beschermd stadsgezicht vergunningsvrij zijn in het beschermd stadsgezicht wél vergunningsplichtig. En bij de afweging tot weigering of verlening van dergelijke vergunningen geldt dat "de cultuurhistorische waarde van het beschermd stadsgezicht, zoals nader omschreven in de toelichting bij de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht, mede in overweging wordt genomen" (art. 25.2 ism art. 25.1 van bestemmingsplan Zuidelijke Schil).

Die strengere regels gelden formeel niet voor ontwikkelingen op gronden buiten het beschermd stadsgezicht, omdat die buiten de regels van het bestemmingsplan Zuidelijke Schil vallen. Vanuit het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt het procesvereiste om de cultuurhistorische waarden van nabij gelegen beschermde stadsgezichten te betrekken bij besluiten tot wijziging van het planologisch regime feitelijk echter net zo zeer. Projecten buiten het aanwijzingsgebied van een beschermd stadsgezicht kunnen immers ook van invloed zijn op de cultuurhistorische waarden in het stadsgezicht.

Het procesvereiste om 'de gevolgen van projecten op de cultuurhistorische waarden van een beschermd stadsgezicht mede in overweging te nemen' vormt nadrukkelijk geen verbod op het toestaan van bouwplannen die gevolgen hebben voor aanwezige cultuurhistorische waarden of die van enige invloed zijn op het karakter van een beschermd stadsgezicht. Wel vraagt het om een zorgvuldige belangenafweging, waarbij in het vinden van een balans tussen verschillende relevante belangen een relatief zwaar gewicht wordt gehangen aan het belang tot behoud van de cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht.

Zoals terecht gesteld in de ontvangen inspraakreacties op het voorontwerp bestemmingsplan Greentower, is bij het aanvankelijke ontwerp voor de woontoren onvoldoende aandacht besteed aan de bovengenoemde afstemming van belangen. Daarom heeft alsnog een gedetailleerde studie naar de zichtbaarheid van de woontoren vanuit de Professorenwijk plaatsgevonden, op basis van een 3D-model. In dat 3D-model is een groot aantal varianten van verschillend 'geknede' gebouwen met een variërende omvang en hoogte gemodelleerd, maar wel telkens met een minimale totale massa benodigd voor een sluitende businesscase. Die massa verschilde per variant enigszins, mede omdat de exploitatiewaarde van een woning hoger is naarmate die woning een betere oriëntatie en uitzichtsituatie heeft. Van de verschillende bekeken gebouwmodellen is niet alleen de zichtbaarheid vanuit alle relevante zichtpunten in de Professorenwijk in beeld gebracht, maar ook de zichtbaarheid vanuit andere locaties in de omgeving en de schaduwwerking van het gebouw.

Van alle gemodelleerde ontwerpen vormt het nu in dit bestemmingsplan vertaalde ontwerp de

41


beste balans tussen alle relevante belangen, waarbij nadrukkelijk rekening is gehouden met de status van de Professorenwijk als beschermd stadsgezicht en het daarmee gepaard gaande zwaar meewegende belang van behoud van cultuurhistorische waarden. In het nieuwe ontwerp is de woontoren niet of slechts zeer beperkt zichtbaar vanuit de meeste plekken in de Professorenwijk. Alleen bezien vanuit de Van der Waalsstraat blijft het gebouw goed zichtbaar, en heeft het daarmee onmiskenbaar gevolgen voor het straatbeeld (zie bijlage 3). Om die reden is ook bij de architectonische uitwerking van het ontwerp nadrukkelijk rekening gehouden met de karakteristieke architectonische kenmerken van de woningen in de Professorenwijk, in termen van onder andere materialisatie en kleurstelling. Voor zover de toren nog wel zichtbaar is vanuit de wijk gaat zij daardoor veel meer op in het straatbeeld. Met het nieuwe ontwerp vindt de gemeente dat niet langer sprake is van een significante aantasting van de cultuurhistorische waarden in het beschermd stadsgezicht.

Meer over de inpassing van de toren volgt in paragraaf 4.4 (Hoogbouwtoets).

4.4

Hoogbouwtoets

4.4.1

Beleidskader

Leiden kent één van de hoogste adresdichtheden in Nederland. Binnen de gemeentegrenzen zijn geen uitleggebieden meer aanwezig. Dit terwijl Leiden en de omliggende gemeenten als onderdeel van een groeiregio nog altijd een sterke vraag naar nieuwe woningen kennen (zie paragraaf 3.2.2). In lijn met de uitgangspunten in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, en alle andere relevante vigerende ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden bij nieuwe gebiedsontwikkelingen deels noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte en ook vanwege de behoefte aan centrumstedelijke woonmilieus naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Die verdichtingsopgave heeft in 2007 geleid tot de noodzaak tot het opstellen van beleid rondom de wenselijkheid van hoogbouw. Dat beleid is geformuleerd in de gemeentelijke Hoogbouwvisie.

In de Hoogbouwvisie is geformuleerd op welke plaatsen en onder welke omstandigheden hoogbouw wenselijk is. Het uitgangspunt daarbij is dat hoogbouw wenselijk is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, bijvoorbeeld rondom stationsgebieden en kruispunten van belangrijke stedelijke lijnen (zoals wegen, spoorlijnen en waterwegen), in het overgangsgebied tussen stad en land of tussen wijken onderling, ter plaatse van belangrijke stadsentrees en op goed bereikbare plekken. Hoogbouw is niet of in mindere mate gewenst in beschermd stadsgezicht of op plaatsen waar zij te dominant aanwezig is vanuit specifiek benoemde historische zichtlijnen.

De Hoogbouwvisie schrijft voor dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen voor projecten met hoogbouwelementen de zogenaamde 'hoogbouwtoets' wordt uitgevoerd, waarbij onder hoogbouwelementen alle beoogde gebouwen in gemengde gebieden met een hoogte van 25 meter of hoger worden verstaan. Bij het opstellen van bestemmingsplannen zijn daarbij de zichtbaarheid, het bezonningsaspect en het windhinderaspect van belang.

De in 2012 vastgestelde Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek vormt een partiele actualisatie van de Hoogbouwvisie, en geeft specifiekere kaders op het gebied van de locaties waar hoogbouw gewenst of juist niet gewenst is. De eisen met betrekking tot de

42


hoogbouwtoets uit de Hoogbouwvisie blijven echter onverminderd van kracht. In de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek staat op de locatie voor de beoogde nieuwe woontoren een bouwvolume met een hoogte van 50 tot 70 meter ingetekend. Uit de hoogbouwtoets moet vervolgens blijken welk torenontwerp binnen die globale kaders de beste uitwerking vormt.

4.4.2


Zichtbaarheid Het project bestaat uit de realisatie van een parkeergarage, bestaande uit maximaal vijf bouwlagen en dek met een maximale hoogte van 17 meter, en de bouw van een woontoren met verschillende hoogten, waarvan het hoogste deel 58 meter hoog wordt. Beide gebouwen zijn (samen met een aantal anders geknede projectvarianten) gemodelleerd in een 3D-model, op basis waarvan vervolgens een zogenaamde aanzichtstudie heeft plaatsgevonden. Architect Kolpa heeft de volumes uit het gemeentelijke 3D-model aangevuld met het voorlopige gevelontwerp. Dat gevelontwerp wordt nog verder uitgewerkt.

In de aanzichtstudie is de zichtbaarheid van de woontoren en het garagegebouw inzichtelijk gemaakt vanuit een groot aantal maatgevende zichtpunten, niet alleen in de Professorenwijk, maar ook in de Fruitbuurt / Cronesteyn, Park Cronsteyn en de Grote Polder. Het specifieke belang van beperking van de zichtbaarheid vanuit de Professorenwijk, als onderdeel van beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil, is in paragraaf 4.3.2 al toegelicht. Aan het beperken van de zichtbaarheid van gebouwen vanuit de Grote Polder schrijft de Hoogbouwvisie eveneens een specifiek belang toe. De Grote Polder is weliswaar geen onderdeel van een aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht, maar het gebied krijgt in de Hoogbouwvisie toch extra aandacht omdat de gemeente Leiden behoud van de karakteristieke uitstraling van het Hollandse slagenlandschap van groot belang acht voor de aantrekkelijkheid van de regio. In die zin geldt ook voor een eventuele aantasting van die landschappelijke waarden, net zoals dat voor de gevolgen voor de cultuurhistorische waarden in de Professorenwijk geldt, dat de gemeente zichzelf heeft opgelegd die waarden een nadrukkelijke plek in de belangenafweging te geven. Dat is gedaan door ook een tweetal zichtpunten op openbaar toegankelijke plekken in de Grote Polder aan de aanzichtstudie toe te voegen.

De aanzichtstudie is opgenomen als bijlage 3. Uit die studie concludeert de gemeente dat: de woontoren vanuit de meeste zichtpunten in de Professorenwijk slechts voor een klein deel zichtbaar zal zijn, en alleen vanuit de Van der Waalsstraat goed zichtbaar is; de toren door de gekozen materialisatie en vormgeving geen onwenselijke aantasting van het straatbeeld of de aanwezige cultuurhistorische waarden vormt; het gebouw vanuit de Fruitbuurt weliswaar deels zichtbaar is, maar daarbij deels schuil gaat achter de al in aanbouw zijnde torens van de studentencampus, en niet prominenter aanwezig is dan dat die torens al zullen zijn. Er is geen sprake van een significant massiever ogend hoogbouwcluster, dan dat al in de planologisch toegestane situatie het geval is; de beoogde woontoren vanuit de Grote Polder door de grote tussenliggende afstand niet of nauwelijks zichtbaar zal zijn, en daarmee geen enkele aantasting van de beleving van het karakteristieke slagenlandschap zal vormen; de toren vanuit de zichtpunten in Park Cronesteyn wél goed zichtbaar zal zijn, evenals de drie woontorens op het campusterrein, de woontoren in Vlietpoort en de flat Cronesteyn aan het Lammenschansplein. Die zichtbaarheid ziet de gemeente niet als bezwaarlijk. In tegenstelling tot de Grote Polder (een agrarisch gebied met karakteristieke, landschappelijke waarden) functioneert Park Cronesteyn als stadspark met primair een 43


recreatieve functie, waar geen authentiek slagenlandschap meer aanwezig is en waar de beleving van de nabijheid van de stad ook geen belemmering vormt voor het functioneren van het gebied. Bezonning Voor het aangepaste torenontwerp is naast een aanzichtstudie ook een bezonningsstudie uitgevoerd (zie bijlage 4). Bij dergelijke bezonningsstudies is het staande praktijk de schaduwsituatie tijdens drie dagen in het jaar in beeld te brengen op verschillende tijdstippen tijdens de dag. Die dagen zijn doorgaans de kortste dag van het jaar (21 december), de langste dag van het jaar (21 juni) en één van beide dagen dat de zon precies boven de evenaar staat (21 maart / 21 september). De laatstgenoemde dagen representeren een gemiddelde dag op het gebied van bezonning. Naar aanleiding van een aantal inspraakreacties is daarnaast ook de situatie op 5 november in beeld gebracht, die nagenoeg gelijk is aan de schaduwsituatie op 4 februari.

Uit de studie blijkt dat de woontoren van 17 april tot en met 28 augustus helemaal geen schaduw veroorzaakt op woningen in de Professorenwijk. Dat resultaat geen schaduwhinder te veroorzaken tijdens de zomervakantie was, naast het beperken van de zichtbaarheid van de toren vanuit de Professorenwijk, een belangrijke opgave voor het aangepaste torenontwerp. Vanaf 28 augustus loopt het aantal woningen aan de Melchior Treublaan dat door schaduw wordt geraakt geleidelijk op tot 25 woningen op 21 september. Een weergave van de schaduwduur per woning op 21 september is eveneens aan de bezonningsstudie toegevoegd. Vanaf het moment dat de schaduw van de nieuwe woontoren tot over de daken van de woningen aan de Melchior Treublaan reikt (afhankelijk van de woning variërend van eind september tot begin november) liggen de achtertuinen van die woningen al geheel in de eigen schaduw.

Op 5 november en 4 februari reikt de schaduw van de aangepaste toren tot de voorgevel van de woningen aan de noordzijde van de Stieltjesstraat (even huisnummers), terwijl bij het aanvankelijke ontwerp nog de achtergevels van de woningen aan de De Sitterlaan werden geraakt. In de huidige situatie – zonder de beoogde woontoren – liggen de voortuinen van de woningen aan de noordzijde van de Stieltjesstraat op die dagen al in de schaduw van de woningen aan de overkant van de Stieltjesstraat. In december en januari is de toren alleen nog voor de voortuinen van de Melchior Treublaan maatgevend voor schaduw, de tuinen van woningen aan de Stieltjesstraat, De Sitterlaan en Van der Hoevenlaan liggen dan in schaduw van de omliggende bestaande woningen. Met de gekozen massa geldt dus voor het overgrote deel van de tuinen in de Professorenwijk dat de toren tijdens de periode tussen 28 augustus en 17 april niet meer maatgevend is voor eventuele schaduw, maar dat bestaande omliggende woningen dat zijn. Samen met het gegeven dat de toren nog steeds redelijk slank van vorm is, en schaduweffecten van de toren daardoor hooguit ca. 60 minuten per woning duren, acht de gemeente de schaduweffecten in relatie tot de positieve belangen van de torenontwikkeling zeer acceptabel.

Windhinder Het laatste aspect in de hoogbouwtoets betreft een beschouwing van de te verwachten windsituatie in en rondom het plangebied. Met dat doel is door bureau's Peutz en SAB een windhinderonderzoek uitgevoerd op basis van een CFD-model, oftewel een computersimulatie (bijlage 5). Het onderzoek is uitgevoerd conform de daarvoor geldende onderzoekssystematiek, zoals vastgelegd in de norm NEN8100:2006. Dat wil zeggen dat de zogeheten hinderkans na realisatie van de woontoren is berekend. Die hinderkans wordt

44


uitgedrukt als percentage van de tijd dat een windsnelheid van 5 m/s uurgemiddeld wordt overschreden. Aan de hand van de hinderkans wordt het windklimaat vervolgens beoordeeld als goed, matig of slecht, waarbij rekening wordt gehouden met de voornaamste benutting van de openbare ruimte. In die openbare ruimte wordt onderscheid gemaakt tussen de activiteiten 'lopen', 'slenteren' of 'langdurig zitten'. In de geplande situatie geldt voor de ruimte rondom gebouwentrees het criterium voor 'slenteren' en voor de rest van het plangebied het criterium 'doorlopen', met uitzondering van plekken waar (horeca)terrassen zijn beoogd. Voor die terrassen is het criterium voor 'langdurig zitten' maatgevend.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat afhankelijk van de gemeten plaats sprake is van een matig tot goed windklimaat voor de bovengenoemde activiteiten, met uitzondering van een tweetal locaties, waar een slecht windklimaat heerst. Gelet op de hoogte en de omvang van de beoogde toren zijn die uitkomsten positief te noemen. Die grotendeels positieve resultaten zijn voor een deel toe te schrijven aan de aanwezigheid van een lagere plintbebouwing aan de oostzijde van de toren. Neerwaartse drukwinden uit het zuiden en oosten komen neer op de sokkel van de toren, in plaats van op het maaiveld. Voor wind uit de meest prominente windrichting in de windroos, namelijk het zuidwesten, geldt dat de bebouwing van de Leidse Schans een afschermende werking heeft.

Figuur 20: Windhinder rondom de beoogde woontoren. Voor de twee rood omcirkelde locaties worden maatregelen toegepast om het windklimaat te verbeteren.

Het te verwachten windklimaat voor de gevels van de geplande hoogbouw en de plintbebouwing, waaronder de plek van de entrees en de eventuele ruimte voor een terras, wordt als goed beoordeeld. De ruimte nabij de zuidelijke hoek van het ROC-complex (hinderkans 23%, hoofdactiviteit 'doorlopen') en de zone nabij de entree van de fietsen

45


brommerstalling voor studenten en leerlingen van het ROC en Da Vinci College (hinderkans 18%, hoofdactiviteit 'slenteren') gelden als aandachtsgebied.

Voor de eerstgenoemde locatie geldt dat het slechte windklimaat wordt veroorzaakt door wind uit de maatgevende windrichting (het zuidwesten), die langs de gevel van het ROC-gebouw opbouwt en cumuleert ter plaatse van de hoek van gebouw. De met dit bestemmingsplan toegestane woontoren is niet de veroorzaker van het slechte klimaat daar. Bij de vormgeving van het Bètaplein is met deze situatie rekening gehouden, door het aanplanten van een robuuste, windvangende boom en een aantal struiken op de bewuste hoek. Daarmee mag verwacht worden dat het windklimaat één kwaliteitsklasse verbetert ten opzichte van de resultaten uit het windhinderonderzoek, waarin geen rekening kan worden gehouden met de effecten van bomen en beplanting.

Bij de entree van de fietsen brommerstalling kan een verbetering van het windklimaat worden bereikt door het aanbrengen van een luifel boven de entree, waardoor neerwaartse drukwinden terecht komen op die luifel, in plaats van op straat.

4.5

Ecologie

4.5.1

Beleidskader

Flora- en faunawet Het voornaamste beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de soortenbescherming wordt gevormd door de Flora- en faunawet, die voortborduurt op de Europese habitat- en vogelrichtlijnen en voorziet in de bescherming van bedreigde en van nature in Nederland voorkomende flora- en faunasoorten. In tegenstelling tot gebiedsbeschermende kaders als de Natuurbeschermingswet 1998 is soortenbescherming op grond van de Flora- en faunawet niet beperkt tot aangewezen Natura 2000-gebieden en gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Op basis van de Flora- en faunawet is het onder andere verboden de habitat van bepaalde bedreigde dieren plantensoorten te verstoren. Van een verstoring van dergelijke habitats kan onder andere sprake zijn bij het kappen van bomen, het slopen van gebouwen of het storten en afgraven van gronden.

Het bevoegd gezag is in eerste instantie zelf verantwoordelijk vast te stellen of bij het uitvoeren van een project sprake is van de verstoring van bedreigde dieren plantensoorten. Wanneer dit het geval is dient te worden vastgesteld of de verstoring in voldoende mate kan worden gemitigeerd (bijvoorbeeld door verstoring buiten het broed- of slaapseizoen van de bedreigde diersoorten te laten plaatsvinden) of gecompenseerd (bijvoorbeeld door alternatieve, gelijkwaardige locaties beschikbaar te stellen als habitats van bedreigde soorten). Hoe precies met eventueel aanwezige natuurwaarden moet worden omgegaan is omschreven in de gemeentelijke 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen'.

Wanneer de nadelige effecten op bedreigde natuurwaarden niet voldoende kunnen worden opgevangen, kan sprake zijn van de noodzaak ontheffing aan te vragen van de Flora- en faunawet bij het Ministerie van ELenI. In plaats van een ontheffing van de Flora- en faunawet bij bestemmingsplannen kan een zogenaamde 'verklaring van geen bedenkingen' worden aangevraagd bij het ministerie, in het kader van de voorbereiding van de verlening van een omgevingsvergunning onder het vigeur van de Wabo. Zonder een dergelijke verklaring kan

46


geen omgevingsvergunning worden verleend.

In de toelichting van bestemmingsplannen die ontwikkelingen planologisch toestaan moeten de gevolgen voor ecologische waarden in beeld worden gebracht, zodat aannemelijk kan worden gemaakt of de ontwikkeling voldoet aan de bovengenoemde regels. Als bij voorbaat vaststaat dat een ontwikkeling niet kan voldoen aan de Flora- en faunawet en dus ook niet in aanmerking komt voor een omgevingsvergunning, kan die ontwikkeling ook niet worden opgenomen in een bestemmingsplan. In dat geval is immers geen sprake van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Kaderstelling Bomenbeleid (2004-2014) De Kaderstelling Bomenbeleid is een actualisatie van de Bomennota uit 1993, die vier hoofddoelstellingen heeft voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (nader verankerd in de bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen en het versterken van de stad-landrelatie door een sortimentskeuze van bomen.

4.5.2


Gebiedsbescherming Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied dat is aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet. Het dichtstbijzijnde gebied dat op basis van de wet is beschermd is het Natura 2000-gebied "De Wilck", dat op ca. 4200 meter afstand ligt, nabij Hazerswoude. Gezien tussenliggende elementen (bebouwing, wegen, open gebied) en de afstand zijn zowel directe als indirecte negatieve effecten van de plannen op het gebied niet te verwachten.

Het plangebied ligt evenmin binnen de Ecologische Hoofdstructuur. Op ca. 950 meter ten zuidwesten van het plangebied ligt de ecologische verbindingszone Oostvlietpolder en op 1300 meter ten zuidoosten ligt het gebied Elfenbaan, dat is aangewezen als onderdeel van de EHS. Gezien de ligging van het plangebied buiten de EHS, de bovengenoemde afstanden en de tussenliggende elementen, waaronder autowegen, zijn waarneembare negatieve effecten op de Ecologische Hoofdstructuur niet te verwachten.

Soortenbescherming Door bureau SAB is begin juni 2013 een eerste onderzoek gedaan naar het voorkomen van beschermde natuurwaarden in en rondom het plangebied (bijlage 6). Het doel van dit eerste onderzoek was om op basis van een gebiedsanalyse, beschikbare soortengegevens en een eenmalige veldverkenning op 22 augustus 2013, uitspraken te kunnen doen over de mogelijke aanwezigheid van beschermde planten en dieren in het plangebied.

Tijdens het onderzoek is het voorkomen van strikt beschermde grondgebonden zoogdieren, amfibieen, reptielen en insecten uitgesloten, evenals de aanwezigheid van strikt beschermde vaatplanten of andere planten. Daarnaast is tijdens de veldverkenning geconstateerd dat de zeer beperkte diepte van de spoorsloot een ongeschikte habitat vormt voor strikt beschermde vissoorten.

47


Tijdens de verkenning zijn Zilvermeeuw, Koolmees, Ekster, Turkse tortel en Kauw waargenomen. Alle vogels en hun nesten zijn strikt beschermd, hetgeen betekent dat actieve nesten van vogels niet mogen worden aangetast of verstoord. Voor de meeste vogels, zoals al deze waargenomen soorten, kan worden volstaan met het ontzien van nesten in het broedseizoen (globaal van half maart tot half juli). Nestlocaties van jaarrond beschermde volgels, zoals roofvogels, uilen en Huismus zijn ook buiten het broedseizoen beschermd. Sporen, nesten en holtes van jaarrond beschermde vogelsoorten zijn echter niet aangetroffen in het plangebied.

Vleermuizen Omdat volgens verspreidingsgegevens uit de 'Atlas van de Nederlandse vleermuizen' (Limpens, 1997) en nader ecologisch onderzoek van Bureau Stadsnatuur Rotterdam (Moerland, 2011; Moerland & Grutters, 2013) blijkt dat vleermuizen voorkomen in de omgeving van het plangebied is tijdens de veldverkenning eveneens gekeken naar de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen in het plangebied. Vleermuizen zijn strikt beschermd volgens tabel 3 van de Flora- en Faunawet en bijlage IV van de Habitatrichtlijn.

Vleermuizen verblijven - afhankelijk van de soort - in bomen en/of gebouwen. Nadat in de verkenning was geconstateerd dat de aanwezige bomen geen voor vleermuizen geschikte holtes bevatten, zijn alle bomen in het plangebied gekapt om plaats te maken voor de tijdelijke fietsen brommerstallingen van het ROC en Da Vinci College. De aanwezigheid van de gebouwbewonende Gewone Dwergvleermuis in het plangebied kon tijdens de veldverkenning niet worden uitgesloten, omdat beide gebouwen open stootvoegen en andere opening bevatten, die breed genoeg zijn om aan vleermuizen toegang te bieden tot de achterliggende spouwmuren. Omdat de aanwezigheid van vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen niet op voorhand kon worden uitgesloten heeft SAB vervolgonderzoek uitgevoerd, waarvan de resultaten zijn beschreven in het rapport 'Vleermuisonderzoek Woontoren Kanaalpark 142, 145, 145a, Leiden' (bijlage 7).

Uit dat vervolgonderzoek bleek dat in beide gebouwen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. In het pand Kanaalpark 142 zijn twee zomerverblijfplaatsen aangetroffen en in het pand Kanaalpark 145-145a is één paarverblijfplaats met winterverblijffunctie aanwezig. Essentiële vliegroutes en essentieel foerageergebied van deze soort zijn niet aangetroffen.

Met de sloop van beide panden is per definitie sprake van de verstoring van de aanwezige verblijfplaatsen voor de Gewone Dwergvleermuis, ook na het nemen van mitigerende maatregelen. Om die reden is een zogenaamd activiteitenplan opgesteld en een ontheffing van de Flora- en faunawet aangevraagd. Aan de ontheffing wordt de voorwaarde gekoppeld dat de maatregelen uit het activiteitenplan worden uitgevoerd. Daarmee mogen de kantoorpanden pas worden gesloopt wanneer eerst op specifieke plekken vervangende vleermuiskasten zijn opgehangen, waarna de verblijfplaatsen in beide panden op momenten dat zij niet gebruikt worden zeer onaantrekkelijk worden gemaakt voor vleermuizen, bijvoorbeeld door met felle lampen op de openingen van die verblijfplaatsen te schijnen. Wanneer een erkent ecoloog heeft vastgesteld dat de bestaande verblijfplaatsen niet langer worden gebruikt en de nieuwe kasten enige tijd beschikbaar zijn, kan de sloop plaatsvinden volgens een daartoe opgesteld werkprotocol. De verlening van een ontheffing van de Flora- en faunawet vormt een apart traject, en is geen onderdeel van de bestemmingsplanprocedure.

48


4.6

Kabels en leidingen

4.6.1

Beleidskader

Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in het bestemmingsplan op te nemen. Voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden in die zone, of het bebouwen ervan, is vanuit die beschermende regeling een aanvullende omgevingsvergunning vereist, zodat een te zware belasting van de leiding of het raken van de leiding bij grondwerkzaamheden kan worden voorkomen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen. Ook voor dergelijke leidingen kunnen bestemmingsplannen passende regelingen bieden.

Voor bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is bovendien van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen vormt in veel gevallen een significante kostenpost die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.

4.6.2


Om de aanwezigheid van kabels en leidingen in en rondom het plangebied inzichtelijk te maken is in september 2013 een zogenaamde klic-melding opgevraagd. De melding geeft een actueel overzicht van alle aanwezige nutsvoorzieningen, en haalt die informatie uit een systeem dat constant door alle actieve nutsbedrijven wordt aangevuld. Het overzicht is bijgevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan.

Onder het Kanaalpark (straat) ligt een bundel van kabels en leidingen, bestaande uit een lageen hogedruk gasleiding (met een werkdruk van maximaal 8 bar), laagspanningskabels van Liander, verschillende KPN-, Ziggo- en Tele2-datakabels, een glasvezelkabel van Reggefiber en Dunea-waterleidingen. De bundel ligt onder de stoep aan de voorzijde van de kantoorpanden op de percelen Kanaalpark 142 en 145. Onder het midden van de straat ligt daarnaast een rioolleiding, waarmee zowel het rioolwater van de verschillende kantoorpanden als het hemelwater wordt opgevangen en vervolgens naar de hoofdrioolleiding onder de Melchior Treublaan wordt gebracht.

De bundel zal plaatselijk moeten worden verlegd in zuidelijke richting, om plaats te maken voor de nieuwe parkeergarage. De nieuwe locatie van het betreffende deel van de bundel is voorzien in de nabijheid van de parkeerplaatsen aan de noordzijde van de straat, vlak naast de toekomstige ligging van het fietspad. De kosten die daarmee gemoeid zijn, zijn geraamd en in de exploitatiebegroting voor het project opgenomen. Daarbij is ook rekening gehouden met de aanleg van een gescheiden rioolsysteem, zoals nader toegelicht in paragraaf 4.10.

In het plangebied zijn nu en in de toekomst geen kabels en leidingen aanwezig die onder het regime van het Bevb vallen, of die om een specifieke regeling vragen in dit bestemmingsplan.

49


4.7

Milieu

4.7.1

Bedrijven en milieuzonering

Beleidskader De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om, in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening', aan te tonen dat toekomstige en bestaande bewoners en gebruikers een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, maar ook dat bestaande bedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelige functie noodzakelijk zijn. Die afstand wordt 'milieuruimte' genoemd. Milieuzonering omvat het stelsel van verschillende gradaties van milieuruimte, die rondom verschillende typen bedrijven noodzakelijk is, ingedeeld in zogenaamde milieucategorieën.

Milieuzonering werkt wederkerig. Dat betekent dat nieuwe bedrijven afstand moeten houden tot gevoelige objecten, maar ook dat nieuw te ontwikkelen (gevoelige) objecten voldoende afstand moeten houden tot bestaande bedrijven. Die afstand is noodzakelijk, omdat de bedrijfsvoering van een bestaand bedrijf kan worden aangetast of er hinder kan ontstaan voor bewoners en gebruikers wanneer er onvoldoende afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies bestaat. Ter bepaling van de noodzakelijke afstanden zijn het 'Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer' (oftewel het Activiteitenbesluit) en de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 leidend.

Onderzoeksresultaten De gemeente Leiden streeft ernaar om in de Lammenschansdriehoek wonen en werken op een goede manier samen te laten gaan. Het streven is om functies in het gebied te mengen om daarmee de levendigheid en stedelijkheid van het gebied te vergroten, tenzij verschillende functies vanwege onderlinge overlast en hinder niet verenigbaar zijn op een korte afstand van elkaar. Om te beoordelen of dit het geval is, zijn drie vragen relevant: 1. Vormen de beoogde nieuwe parkeergarage en bestaande bedrijven een beperking voor nieuwe gevoelige functies in de beoogde woontoren aan het Bètaplein? 2. Zijn er in de omgeving gevoelige functies aanwezig (of planologisch mogelijk), die gehinderd kunnen worden door de nieuwe functies in de woontoren? 3. Worden er functies in de toren zelf voorgesteld die niet onderling verenigbaar zijn? Voor het beantwoorden van de eerste vraag is gebruik gemaakt van de richtafstanden voor bedrijven, zoals opgenomen in de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009. De VNG-publicatie hanteert een tweetal verschillende omgevingstypen voor de richtafstanden, namelijk voor rustige woonwijken en voor gemengde gebieden. Voor gemengde gebieden geldt dat de richtafstand met één stap kan worden vergroot ten opzichte van de wenselijke richtafstand voor rustige woonwijken.

Gezien het multifunctionele karakter van zowel de woontoren als diens omgeving, moet het plangebied worden getypeerd als gemengd gebied. In de beoordeling is uitgegaan van de planologisch maximaal toegestane milieuactiviteiten in de omgeving van het plangebied, en niet de feitelijk aanwezige activiteiten. In de navolgende tabel is een overzicht opgenomen van die toegestane planologische functies rondom de beoogde toren en de afstand die minimaal aangehouden moet worden tot de gevoelige functies in het gebouw, namelijk de woningen.

50


Functie

Bestemming

Planologische functies

ROC-gebouw

Maatschappelijk

Onderwijs en aanverwante functies, zoals horeca en detailhandel

10 m

10 m

Wonen en verzorgende functies, zoals detailhandel, horeca en dienstverlening (op de begane grond)

0m

10 m

Kantoren met ondergeschikte horeca (bedrijfskantines)

0m

14 m

Gebouwde parkeervoorziening

10 m

12 m

Campus Yours Gemengd Leiden

Kantorenpark

Nieuwe parkeergarage

Kantoren

Verkeer

Richtafstand in Feitelijke afstand gemengd gebied

Tabel 1: Richtafstanden en feitelijke afstanden van functies rondom de woontoren.

Uit de tabel blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen functies aanwezig zijn of realiseerbaar zijn die een belemmering vormen voor de woningen en andere gevoelige functies in de woontoren. Bij het bepalen van de positie van de toren is daarmee rekening gehouden.

Voor de beantwoording van de tweede vraag is geïnventariseerd welke hindergevoelige functies in de omgeving aanwezig zijn. Op 10 meter ten zuiden van de beoogde nieuwe woontoren is bebouwing van studentencampus Yours Leiden aanwezig, waarin woningen zijn gesitueerd. De op de begane grond van het nieuwe woongebouw toegestane horecagelegenheden, buurtgebonden detailhandel en dienstverlenende bedrijven gaan gepaard met een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. Aan die richtafstanden wordt dus voldaan.

De hiervoor gebruikte richtafstanden zijn niet toepasbaar voor de beantwoording van de bovengenoemde derde vraag. De verschillende toegestane functies worden immers in hetzelfde gebouw gerealiseerd, terwijl de gebiedsafstanden zijn bedoeld voor het bepalen van de richtafstanden tussen belastende bedrijven en gemengde wijken en/of gebouwen. Voor de bepaling van de wenselijke afstanden tussen functies in multifunctionele gebouwen of complexen onderling is daarom in de VNG-publicatie een apart afwegingskader opgenomen. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in dergelijke 'functiemengingsgebieden' wordt in de VNG-publicatie beoordeeld aan de hand van drie ruimtelijk relevante milieucategorieen: categorie A: toelaatbaar aanpandig aan woningen; categorie B: toelaatbaar indien voldoende bouwkundig afgescheiden van woningen; categorie C: toelaatbaar indien gesitueerd langs een hoofdweg. Verzorgende functies als detailhandel, horecavoorzieningen en dienstverlening behoren tot categorie A en zijn dus zonder meer realiseerbaar.

51


4.7.2

Bodem

Beleidskader Onder het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt dat het gebruik dat planologisch wordt toegestaan voor een bepaald stuk grond moet passen binnen het gebruik dat de bodemkundige staat van de grond toelaat. Zo gelden voor een speelplaats of tuin hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit dan voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een verkennend veldonderzoek. De resultaten van het historisch bureauonderzoek, het veldonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden met het planologische besluit bekendgemaakt.

Uit het onderzoeksrapport moet blijken of sprake is van ernstige verontreiniging van de bodem of het grondwater. In de Wet bodembescherming zijn grenswaarden opgenomen, die bepalen wanneer voor een bepaald gebruik een grondsanering noodzakelijk is (de zogenaamde saneringscriteria) en hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie (ook saneringsdoelstelling genoemd).

Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft het lokale bevoegd gezag de mogelijkheid om bodemkwaliteit binnen haar gebied actief te beheren. Daarbij kan het bevoegd gezag ten aanzien van bodembeheer kiezen voor landelijk geldend generiek beleid of voor zelf opgestelde gebiedsspecifieke beleidsregels. Hangende die keuze geldt in het gebied dat valt onder de bevoegdheid van de Omgevingsdienst West-Holland (voor milieuzaken via mandaat gemachtigd door onder andere de gemeente Leiden) het overgangsbeleid uit het Besluit bodemkwaliteit. Dat betekent dat voorlopig het nu geldende bodembeheerbeleid van kracht is, waarbij geldt dat grondverzet is toegestaan: als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is als de ontvangende bodem; als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is dan de op de betreffende plek geldende bodemfunctieklasse. Onderzoeksresultaten De bodemkwaliteit in het plangebied is door bureau Milieutechniek Rouwmaat Groenlo BV onderzocht door middel van een verkennend bodemonderzoek. Het doel van het onderzoek was om te bepalen of de bodemkwaliteit een belemmering kan vormen voor het beoogde gebruik en de voorgenomen ontwikkeling. Het onderzoeksrapport, getiteld 'Verkennend bodemonderzoek Kanaalpark 142-145 te Leiden', rapportnummer MT 13217, d.d. 20 augustus 2013, is als bijlage 9 bij dit bestemmingsplan opgenomen. Het onderzoek is uitgevoerd conform alle relevante normen en richtlijnen, waaronder NEN 5740, NEN 5725 en BRL-SIKB 2000-2002 en 2018. De gronden grondwateranalyses zijn uitgevoerd door een RVA-gecertificeerd laboratorium.

De bodem is opgebouwd uit afwisselend zand en klei. De bovengrond bestaat overwegend uit zand, variërend van een diepte van 0,3m -mv tot 1,8m -mv. Daaronder bestaat de locatie hoofdzakelijk uit klei, afgewisseld met zandlagen. Tijdens de monstername bedroeg de grondwaterstand 139cm -mv voor peilbuis 1. Tijdens de veldwerkzaamheden is gelet op het voorkomen van asbest. Visueel is op de bodem en in het opgeboorde materiaal geen asbestverdacht materiaal waargenomen.

52


Op basis van de analyseresultaten kan geconcludeerd worden dat: a. de puinhoudende bovengrond licht verontreinigd is met PAK (polycyclische aromatische koolwaterstoffen); b. het grondwater licht verontreinigd is met Barium en 1,2-Dichloorethenen. De verhoogde gehalten PAK in de grond worden (deels) waarschijnlijk veroorzaakt door de waargenomen antropogene bestandsdelen (puin- en kooldeeltjes) en/of door microscopische kleine deeltjes (zoals roet). Het betreffen dan diffuus verspreide verontreinigingen. Het is bekend dat in het grondwater zware metalen in sterk fluctuerende gehalten kunnen voorkomen, zowel door natuurlijke bronnen als door menselijke activiteiten (vermesting). De gehalten betreffen dan (natuurlijke) achtergrondwaarden.

Het is niet bekend waar de verontreiniging met 1,2-Dichloorethenen vandaan komt. Op de locatie is geen antropogene bron aanwezig of aanwezig geweest, die een dergelijke verontreiniging veroorzaakt kan hebben. Mogelijk is deze verontreiniging afkomstig van een locatie in de buurt. Gezien het slechts licht verhoogde gehalte, is het niet noodzakelijk nader onderzoek uit te voeren naar de verontreiniging.

Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat er op grond van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmering voor het toekomstige gebruik van het terrein.

4.7.3

Externe veiligheid

Beleidskader Externe veiligheid heeft betrekking op het gebruik, de productie, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's die rondom inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen toelaatbaar zijn. Die normen zijn voor inrichtingen (bedrijven) opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), voor transport van gevaarlijke stoffen in het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) en voor het transport in leidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen deze beleidskaders staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen.

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die voortdurend op die plaats aanwezig is. Het PR kan op een kaart worden weergegeven met zogenaamde risicocontouren. Dat zijn lijnen die punten verbinden met eenzelfde plaatsgebonden risico. Binnen de 10-6 contour, welke als wettelijke norm fungeert, mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkte kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als richtwaarde.

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet op een kaart worden weergegeven, maar wordt weergegeven in grafieken waarop de kans op een ongeval (f) wordt afgezet tegen het aantal slachtoffers (N): de zogenaamde fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de

53


omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

In het Bevi, het Btev en Bevb is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot de planologische keuzes, die gevolgen heeft voor het groepsrisico, moet worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of (de wijziging van) het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht, waarbij onderwerpen als bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid bij de afweging dienen te worden betrokken. In het Bevi en de Btev zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

Onderzoeksresultaten Om de uitvoerbaarheid van het plan met betrekking tot het aspect externe veiligheid te kunnen aantonen is door bureau SAB onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stationaire en mobiele bronnen in de omgeving van het plangebied. De memo, waarin de uitkomsten van het onderzoek zijn vastgelegd, getiteld "Quickscan externe veiligheid woontoren Bètaplein Leiden (120728)", d.d. 12 juni 2015 is als bijlage 10 opgenomen bij dit bestemmingsplan.

Uit het onderzoek blijken geen stationaire bronnen met een effectgebied dat geheel of deels over het plangebied ligt aanwezig te zijn. De dichtstbijzijnde risicobronnen zijn twee opslagtanks voor propaan, waarvan er een staat op het perceel Cronesteyn 1 en de andere hoort bij de kampeerboerderij op het perceel Cronesteyn 3. Deze inrichtingen vallen echter niet onder het Bevi en hebben een invloedsgebied van enkele tientallen meters.

Wel ligt het plangebied in het effectgebied van de N206, dat vanwege het transport van lpg en toxische stoffen in de categorie LT2 een effectgebied van 900 meter heeft. Deze weg wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen, onder andere voor lpg en toxische vloeistoffen. Aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico (PR) wordt voldaan, aangezien de PR 10-6 contour op de as van de weg ligt, en ook het groepsrisico wordt niet door het project beinvloed. Voor het transport van lpg, de maatgevende stof op de N206, kunnen zelfs alleen binnen 200 meter van de weg beperkingen aan het ruimtelijk gebruik worden opgelegd.

Het plangebied ligt daarnaast binnen het effectgebied van de A4, dat vanwege het transport van LT3 een formeel effectgebied heeft van ca. 9 kilometer en daarmee vrijwel heel Leiden beslaat. Ook bij de A4 ligt de PR 10-6 contour op de wegas, zodat aan het plaatsgebonden risico per definitie wordt voldaan. Voor de beoordeling van het groepsrisico is gebruik gemaakt van de vuistregels uit de Handleiding risicoanalyse transport (HART, 17 juni 2014). In de HART zijn de drempelwaarde voor het aantallen transporten (met de maatgevende stof GF3) opgenomen. Het invloedsgebied van GF3 (LPG en propaan) bedraagt 355 meter. Het invloedsgebied van het groepsrisico reikt hierdoor niet tot het plangebied. Hierdoor is verder onderzoek door middel van een kwantitatieve risicoanalyse overbodig.

In de omgeving van het plangebied ligt geen hogedrukaardgasleiding. Wel ligt verder ten oosten van het plangebied een gasleiding, maar die leiding valt niet onder het toetsingskader van het Besluit externe veiligheid buisleidingen, waardoor een nadere beoordeling van dit aspect achterwege kan blijven.

54


Op grond van het Basisnet spoor is de spoorlijn ten noorden van het plangebied niet aangewezen als transportroute gevaarlijke stoffen. Het plangebied ligt daarnaast niet in het invloedsgebied van een waterweg, die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. Het aspect externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.7.4

Geluid

Beleidskader Wet geluidhinder De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee nieuwe gevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Ook het planologisch toestaan van voorzieningen die gepaard gaan met wegreconstructies dienen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek moet blijken of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegen en 55 dB bij spoorwegen niet worden gehaald na het realiseren van nieuwe geluidgevoelige functies, dienen maatregelen te worden onderzocht waarmee alsnog aan de waarde kan worden voldaan.

Wanneer, ook na gebruik van redelijkerwijs toepasbare maatregelen, zoals de aanleg van stiller asfalt, het aanbrengen van raildempers, het verlagen van maximumsnelheden of het bouwen van geluidsschermen, niet aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan, is het bevoegd gezag bevoegd om hogere grenswaarden vast te stellen tot een maximum van 63 dB voor wegverkeer en 68 dB voor spoorverkeer. Daarmee wordt niet toegestaan dat de (spoor)weg meer geluid mag produceren, maar wordt voor een specifiek bouwplan een hogere gevelbelasting toegestaan.

De bevoegdheid tot het stellen van hogere waarden is in Leiden gemandateerd aan de Omgevingsdienst West-Holland. Voor het uitvoeren van die taak is door de Omgevingsdienst een set richtlijnen vastgesteld, die aangeven wanneer hogere waarden worden verleend. Die richtlijnen bevatten 5 dB strengere normen dan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder, met uitzondering van onder andere plaatsen langs drukke verkeersroutes en in de binnenstad van Leiden. Daarnaast geldt op basis van de richtlijnen dat nieuwe woningen langs wegen met een geluidsbelasting van meer dan 53 dB op één of meerdere gevels ook minimaal één geluidsluwe gevel dienen te hebben, met een buitenruimte. Voor woningen langs spoorwegen geldt datzelfde bij een geluidsbelasting hoger dan 58dB. Wanneer dat niet haalbaar is, zal zogenaamde 'akoestische compensatie' moeten plaatsvinden, waarbij de buitenruimte bijvoorbeeld af te dichten is met schuifbare geluidwerende puien.

Wet ruimtelijke ordening Wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30km-gebied vallen niet onder de Wgh en hoeven daarom niet te voldoen aan de verschillende grenswaarden, ook niet wanneer sprake is van een wegreconstructie. Wanneer de uitvoering van een bestemmingsplan echter aannemelijkerwijs tot significante wijzigingen in verkeersintensiteiten leidt, is het inzichtelijk maken van de gevolgen voor geluidhinder nog steeds nodig vanuit het toetsingsstramien van 'een goede ruimtelijke ordening'.

55


Onderzoeksresultaten Door bureau SAB is akoestisch onderzoek verricht, dat tot doel had inzicht te geven in het akoestisch klimaat van de nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen ten gevolge van wegen railverkeerslawaai. Het bijbehorende onderzoeksrapport, getiteld 'Akoestisch onderzoek woontoren Bètaplein', projectnummer 120728, d.d. 8 juni 2015, is als bijlage 11 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

In het rapport is uitsluitend stilgestaan bij de effecten van de het wegen spoorverkeer, en niet op de effecten van de aanwezige en planologisch toegestane bedrijven in en rondom het plangebied. Op dit aspect is nader ingegaan in de paragraaf 'Bedrijven en milieuzonering' (4.7.1). Door het aanhouden van de richtafstanden uit de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' wordt een goed woon- en leefklimaat in voldoende mate geborgd.

Spoorlijn Leiden-Utrecht In het akoestisch onderzoek van SAB is uitgegaan van de meest actuele uitgangspunten uit het Geluidregister, van 29 december 2014. Daarnaast is als uitgangspunt het 'worst-case-scenario' gehanteerd, dat de beoogde garage een dichte noordgevel krijgt en de overige gevels geheel open zijn. In akoestisch opzicht heeft de noordgevel een afschermende werking, welke vergelijkbaar is met een geluidsscherm, overige gevels van de parkeergarage hebben een volledig transparant karakter. In werkelijkheid zullen de overige gevels (oost-, westen zuidgevels) toch enige geluidsafschermende werking hebben. Gelet op de positionering van de parkeergarage tussen het spoor en de woontoren in, zullen de berekende geluidsbelastingen op de toren afkomstig van de spoorlijn een lichte overschatting zijn.

De parkeergarage, gelegen tussen de woontoren en de spoorlijn, houdt een deel van de geluidhinder afkomstig van de spoorlijn tegen. De afschermende werking is het grootst op het lage deel van de toren (31 meter). Op dit deel van de toren (begane grond tot en met de achtste verdieping) bedraagt de hoogste geluidsbelasting 53 dB (LDEN ) ten gevolge van de spoorlijn. Deze geluidsbelastingen treden op op de vijfde tot en met achtste verdieping. In de verdiepingen daarboven (negende t/m 17e verdieping) zijn de geluidsbelastingen hoger doordat de afschermende werking van de parkeergarage op de hogere verdiepingen minder wordt. De hoogste geluidbelasting bedraagt 55 dB (LDEN ). Deze geluidsbelastingen treden op op de 15e tot en met 17e verdieping. Uit het onderzoek blijkt zodoende dat zowel de gemeentelijke ambitiewaarde als de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 55 dB (ter plaatse van de noordgevel) voor de voorziene appartementen niet wordt overschreden. Ten gevolge van railverkeer zijn er geen nadere maatregelen of acties (zoals de verlening van hogere waarden) noodzakelijk in het kader van de Wgh.

Wegverkeer Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de gemeentelijke ambitiewaarde van 48 dB (LDEN ) en wettelijke voorkeursgrenswaarde (eveneens 48 dB) voor de voorziene woningen ten gevolge van de Lammenschansweg en de Kanaalweg niet wordt overschreden. De hoogste geluidsbelastingen bedragen maximaal 47 respectievelijk 44 dB. Ook vanwege het wegverkeer zijn daarom geen nadere maatregelen nodig en hoeven geen hogere waarden te worden verleend.

56


4.7.5

Luchtkwaliteit

Beleidskader Wet milieubeheer (Wm) Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit en bevat kwaliteitseisen voor de buitenlucht. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen luchtverontreiniging. Daartoe zijn in bijlage 2 van de Wm grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 / PM2,5). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De aanwezigheid van de overige stoffen in bijlage 2 is minder kritisch.

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) De 'Wet luchtkwaliteit' vormt de Nederlandse uitwerking van de Europese normen voor de luchtkwaliteit. Op grond van de Europese regelgeving moest vanaf 2005 overal in Europa worden voldaan aan de grenswaarde voor fijn stof. Voor stikstofdioxide gold de grenswaarde vanaf 2010. In Nederland is het niet gelukt om overal aan de grenswaarden te voldoen, waarna de regering de Europese Commissie om uitstel heeft verzocht. Op 7 april 2009 is dat gevraagde uitstel gegeven, waarna de jaargemiddelde norm voor fijn stof in juni 2011 alsnog overal gehaald moest zijn en de daggemiddelde en jaargemiddelde norm voor NO2 uiterlijk op 1 januari 2015. Om deze normen te halen is een maatregelenpakket opgesteld, dat in een samenwerkingsprogramma van de rijksoverheid en de lagere overheden wordt uitgevoerd. Dit pakket wordt het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemd. Het NSL is op 1 augustus 2009 van kracht geworden en vormt de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' verslechteren en alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren. Het Rijk coördineert het programma. Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in Amvb's en ministeriële regelingen, waarvan de onderstaanden hier van belang zijn.

Besluit en regeling 'niet in betekenende mate' De 'Wet luchtkwaliteit' maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel 'niet in betekenende mate' (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit op de desbetreffende locatie. Grotere projecten die in betekenende mate bijdragen kunnen worden opgenomen in het NSL, als is aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL. Met projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging is rekening gehouden in de autonome ontwikkeling van de luchtkwaliteit.

Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project al dan niet als 'in betekenende mate' moet worden beschouwd. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/kinderdagverblijf aan de

57


gebiedsontsluitende wegen.

Besluit gevoelige bestemmingen Met het Besluit gevoelige bestemmingen wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen beperkt. Het besluit is daarmee niet van toepassing op dit bestemmingsplan, want het plangebied ligt niet in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen.

Regionaal Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit In het Regionale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit Zuid Holland is een aantal maatregelen ingebracht, die in de regio Holland Rijnland worden uitgevoerd. Deze maatregelen zijn opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De uitvoering van deze maatregelen worden gecoördineerd door de Omgevingsdienst West-Holland.

Onderzoeksresultaten Het bestemmingsplan staat de realisatie van een multifunctionele toren toe, die ruimte biedt aan verschillende commerciële voorzieningen en woningen. De ministeriële regeling NIBM bevat geen kwantitatieve uitwerking voor commerciële voorzieningen. Daarom moest op een andere manier dan met standaard eenheidsmarges inzichtelijk worden gemaakt of het project al dan niet 'in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Bureau SAB heeft dit gedaan door de toename van de luchtverontreiniging ten gevolge van de extra verkeersbewegingen die de beoogde woontoren genereert te berekenen. De bijbehorende rapportage, getiteld 'Onderzoek luchtkwaliteit Woontoren Bètaplein te Leiden', projectnummer 120728, d.d. 12 juni 2015, is bijgevoegd als bijlage 12.

Om het luchtkwaliteitsonderzoek te kunnen uitvoeren is de planbijdrage van de ontwikkeling (oftewel de toename van de verkeersgeneratie door de realisatie van het plan ten opzichte van de huidige situatie) bepaald op basis van de kencijfers voor verkeersgeneratie uit CROW-uitgave 317. Deze verkeersgeneratie bedraagt maximaal 1.073 motorvoertuigbewegingen per etmaal (mvt/e). Met behulp van de NIBM-rekentool (versie maart 2015) is vervolgens de verslechtering van de luchtkwaliteit ten gevolge van het plan berekend. Een plan draagt 'in betekenende mate' bij wanneer de toename van NO2 of PM10 meer is dan 1,2 µg/m³. Wanneer een plan “niet in betekenende mate” (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit, is toetsing van het plan aan de grenswaarden op grond van de Wm niet noodzakelijk. Bij het opstellen van de NIBM-rekentool is uitgegaan van een worstcase situatie: bij de berekening van de concentratietoename zijn de kenmerken van het verkeer, de straat en de omgeving zo gekozen dat een situatie ontstaat met een maximale luchtverontreiniging. De input in het rekenmodel gaat daarnaast ook nog eens uit van de afwikkeling van het verkeer via één ontsluiting, terwijl het programma in de woontoren straks al direct vanaf de het gebouw is opgesplitst in twee rijstromen: de bewoners van de toren parkeren immers in een garage die is aangetakt op de Kanaalweg, terwijl bezoekers van bewoners en van de commerciële voorzieningen in de garage onder het Bètaplein parkeren. De berekende bijdrage is per weg straks dus nog een stuk lager.

Standaard gaat de NIBM-rekentool uit dat het rekenpunt ligt op 5 meter van de wegrand. Op basis van de gewijzigde Handreiking Reken aan luchtkwaliteit, Actualisatie 2011, mag worden

58


gerekend met een afstand van het rekenpunt tot de wegrand van 10 meter. In dit onderzoek is dan ook gerekend op 10 meter uit de wegrand.

In onderstaande figuur is het resultatenoverzicht uit de NIBM-tool weergegeven.

Uit de bovengetoonde resultaten uit de NIBM-berekening kan geconcludeerd worden dat het project niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Dat maakt dat een verdere toetsing aan de Wet milieubeheer niet noodzakelijk is.

Wel van belang is dat de luchtkwaliteit op een kwalitatief voldoende niveau blijft. Daarom is aan de hand van de monitoringstool uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit bekeken wat de totale concentraties aan stikstofdioxide en fijn stof waren en zijn in 2015, 2020 en 2030, rekening houdend met alle actuele ontwikkelingen in de Lammenschansdriehoek en de rest van de regio. Dat is gedaan voor drie maatgevende plaatsen, namelijk de Lammenschansweg, ter hoogte van het kruispunt met de Tomatenstraat, de Kanaalweg, ter hoogte van het Kanaalpark, en de Lammebrug (N206). Vanwege de fors lagere intensiteiten op andere wegen in de omgeving zijn de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 daar per definitie lager.

Vanwege de almaar schoner wordende auto's en duurzamere bedrijfsvoeringen van bedrijven (door telkens nieuwe technologische ontwikkelingen) gaan de berekeningen in de monitoringstool uit van wettelijk vastgestelde en jaarlijks afnemende emissieparameters, waardoor de tool elk jaar lagere concentraties laat zien.

Concentraties langs de Lammenschansweg Stikstofdioxide (NO2) jaargem. concentratie

Fijn stof (PM10) jaargem. concentratie

Fijn stof (PM2,5) jaargem. concentratie

2015

30,4 µg/m3

24,1 µg/m3

15,2 µg/m3

2020

24,0 µg/m3

22,9 µg/m3

14,1 µg/m3

2030

19,7 µg/m3

21,8 µg/m3

13,0 µg/m3

40 µg/m3

40 µg/m3

25 µg/m3

Grenswaarde

Tabel 2: Concentraties NO2, PM10 en PM2,5 langs de Lammenschansweg

59


Concentraties langs de Kanaalweg Stikstofdioxide (NO2) jaargem. concentratie



2015

29,8 µg/m3

23,9 µg/m3

15,2 µg/m3

2020

25,3 µg/m3

23,4 µg/m3

14,2 µg/m3

2030

20,5 µg/m3

22,3 µg/m3

13,2 µg/m3

40 µg/m3

40 µg/m3

25 µg/m3

Grenswaarde

Tabel 3: Concentraties NO2, PM10 en PM2,5 langs de Kanaalweg

Concentraties langs de Lammebrug (N206) Stikstofdioxide (NO2) jaargem. concentratie



2015

38,4 µg/m3

24,6 µg/m3

15,3 µg/m3

2020

29,7 µg/m3

23,5 µg/m3

14,0 µg/m3

2030

24,5 µg/m3

22,6 µg/m3

12,9 µg/m3

40 µg/m3

40 µg/m3

25 µg/m3

Grenswaarde

Tabel 4: Concentraties NO2, PM10 en PM2,5 langs de Lammebrug (N206)

Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs de Lammenschansweg, de Kanaalweg en Lammebrug ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer liggen. Ook na bijtelling van de concentraties die uit andere projecten in de Lammenschansdriehoek en elders voort komen is dat het geval. Er kan zodoende worden geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.8

Milieueffectrapportage

4.8.1

Beleidskader

De nationale m.e.r.-regelgeving is mede een uitvloeisel van een tweetal Europese richtlijnen: de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn (Strategische milieubeoordeling). De implementatie van deze Europese richtlijnen is aan te treffen in: paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wet milieubeheer; het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.) Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een MER (Milieueffectrapport) moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang te kijken of de betreffende ontwikkeling een activiteit is als opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat er voor categorieën uit bijlage C direct sprake is van een m.e.r.-plicht, wanneer de activiteiten de genoemde drempelwaarden overstijgen. Bij projecten met een programma boven de drempelwaarden in bijlage D moet eerst beoordeeld worden of er een m.e.r. noodzakelijk is. Dat geldt ook voor projecten die vallen onder een

60


categorie in bijlage D, met een programma onder de drempelwaarde, als is de omvang en opbouw van een dergelijke beoordeling bij die laatste gevallen vormvrij. Voor projecten die vallen onder bijlage D is dus pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling duidelijk of er een MER moet worden opgesteld.

De realisatie van de beoogde woontoren en bijbehorende parkeergarage, zoals in de voorgaande paragrafen beschreven, kan worden gekwalificeerd als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", zoals bedoeld in onderdeel D.11.2 van bijlage van het Besluit m.e.r. Bij die activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk: een oppervlakte van 100 hectare of meer; een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen; een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000m2 of meer.

4.8.2


De totale oppervlakte van de gronden waarop dit bestemmingsplan toeziet bedraagt nog geen hectare en valt daarmee ruim onder de eerstgenoemde drempelwaarde. Ook de totale bedrijfsvloeroppervlakte van de woontoren valt onder de betreffende drempelwaarde. Alleen op de begane grond worden immers bedrijven toegestaan, met een maximale oppervlakte van ca. 1080m2. De toren biedt bij een keuze voor veel kleine appartementen in plaats van minder grotere appartementen ruimte aan 143 woningen.

Ook wanneer alle enigszins concrete projecten in de nabijheid van de woontoren, namelijk de herontwikkeling van de Ananasweglocatie, het Gammablok, de Avery Dennisonlocatie en het Kanaalpark worden meegewogen, dan zal de totale gebiedsontwikkeling rondom het Bètaplein optellen tot de bouw van ca. 900 woningen en in totaal nog geen vijftien hectare grond beslaan (inclusief het Bètaplein zelf). Studentencampus Yours Leiden is reeds planologisch toegestaan op basis van het onherroepelijke bestemmingsplan De Leidse Schans. In planologische zin moet de effecten van de campus zodoende als onderdeel van de autonome situatie worden meegenomen bij deze afweging.

Omdat met de omvang van de ontwikkelingen ruimschoots onder de indicatieve drempelwaarden voor de genoemde activiteit wordt gebleven, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld in plaats van een formele m.e.r.-beoordeling.

Op grond van artikel 2, lid 5, onder b van het Besluit m.e.r. moet het bevoegd gezag zich in een dergelijke vormvrije m.e.r.-beoordeling vergewissen of de toegelaten activiteiten daadwerkelijk geen belangrijke negatieve milieugevolgen hebben, waarbij het in het bijzonder moet nagaan of er sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. In de beoordeling is daarom ingegaan op de volgende onderdelen: de kenmerken van het project; de plaats waar de activiteit plaatsvindt, en; de kenmerken van het potentiële effect. Uit de beoordeling blijkt dat mogelijke belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu als gevolg van de realisering van de nieuwe woontoren en bijbehorende parkeergarage (en met

61


inachtneming van de effecten van de nabijgelegen projecten, voor zover bekend) kunnen worden uitgesloten. De beoordeling is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen. Op basis van de beoordeling kan het bestemmingsplan zonder formele m.e.r.-beoordeling worden vastgesteld.

4.9

Verkeer en vervoer

4.9.1

Beleidskader

Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 De Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 is op 28 mei 2015 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. In het beleidstuk is een set aan maatregelen voorgesteld ter verbetering van het vervoersnetwerk in Leiden. Naast het schetsen van de beoogde verkeerscirculatiestructuur is in de Mobiliteitsnota uitspraak gedaan over de ambitie tot het bouwen van twee ondergrondse parkeergarages in de Leidse binnenstad, de invoering van betaald parkeren in een groot deel van de stad (waaronder de Lammenschansdriehoek), de uitbreiding van het fietsroutenetwerk (grotendeels comform de eerder vastgestelde Nota Herijking Fietsroutes Leiden 2013-2020), en de invoering van een HOV-netwerk, met een aantal busroutes met R-Net-kwaliteit naar regiogemeenten en een verdubbeling van de spoorintensiteiten tussen Leiden Centraal en Utrecht.

Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden Op 19 mei 2015 door het College van B&W de actualisatie van een set beleidsregels vastgesteld, die voorschrijven hoe de gemeente toepassing geeft aan de parkeerbepalingen in de bouwverordening en bestemmingsplannen. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei verschillende functies, met bijbehorende bezettingspercentages per dagdeel, en stellen plantoetsers op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. Het beleid borgt zodoende dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer reeds sprake is van een tekort op de parkeerbalans, zolang dat tekort maar niet toeneemt. Het bevoegd gezag kan afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat, maar binnen een straal van 400 meter wel voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of aangebracht kan worden.

4.9.2


Ontsluiting De met dit bestemmingsplan beoogde woontoren is geprojecteerd op één van de best bereikbare plekken van Leiden, op steenworp afstand van NS-station Lammenschans en op korte afstand van belangrijke fietsroutes langs de Lammenschansweg en de Kanaalweg. De toekomstige bewoners van de woontoren krijgen ieder een eigen parkeerplaats in de nieuwe parkeergarage, die uitsluitend bereikbaar is vanaf de Kanaalweg en het Kanaalpark. Alle overige gebruikers van de toren, waaronder de huurders en bezoekers van de verschillende commerciële voorzieningen in de plintlagen van het gebouw en de bezoekers van de bewoners kunnen parkeren in de reeds bestaande Lammenschansgarage, die onder het Bètaplein ligt.

62


Die garage is bereikbaar vanaf de Lammenschansweg en biedt nog ruimschoots voldoende ruimte, zoals blijkt uit de volgende paragraaf.

De nieuwe woontoren ligt tussen het Bètaplein en het Kanaalpark. Over die laatstgenoemde weg zal de bevoorrading van de verschillende voorzieningen in de toren plaatsvinden, evenals het ophalen van vuilnis. De ontsluitingsweg tussen de Alfastraat en het Kanaalpark, die door het plangebied loopt, zal door de bouw van de nieuwe garage iets moeten worden omgelegd. De straat wordt zodanig gedimensioneerd, dat deze haar huidige functie van aanvalsroute voor de brandweer, expeditieroute voor groot vrachtverkeer en parkeerstraat zal kunnen behouden. Doordat al het gemotoriseerd verkeer (behoudens bromfietsers) achter de gebouwen rondom het Bètaplein worden langsgeleid, kan het Bètaplein zelf volledig het domein van voetgangers, fietsers en bromverkeer worden. Het plein wordt zodanig ingericht dat doorgaand langzaam verkeer en verblijfsfuncties op een veilige manier naast elkaar op het plein kunnen bestaan. Eén en ander is weergegeven in figuur 21.

Figuur 21: Bevoorrading van de verschillende functies rondom het Bètaplein.

Door de positionering van de beoogde nieuwe garage zal het bestaande fietspad in het Kanaalpark enkele meters in zuidelijke richting moeten opschuiven, zodat deze op ongeveer een meter afstand van de rijbaan komt te liggen. Het fietspad blijft dus een vrijliggend fietspad, zodat de ROC-studenten en Da Vincileerlingen dagelijks veilig van de Kanaalweg naar de nieuwe fietsen brommerstalling kunnen gaan. Na realisatie van de nieuwe garage zullen de tijdelijke stallingen in het plangebied weer verdwijnen, zodat de woontoren kan worden gerealiseerd.

63


De zeven parkeerplaatsen die door de verplaatsing van het fietspad zullen moeten wijken behoren tot het kantoorpand op het perceel Kanaalpark 142. Omdat dat pand zal worden gesloopt, vervalt ook de behoefte aan de bewuste parkeerplaatsen.

Parkeren De gemeente Leiden hanteert de parkeernormen in de in paragraaf 4.9.1 genoemde 'Nota beleidsregels parkeernormen' ter bepaling van de parkeerbehoefte bij ruimtelijke ontwikkelingen. De normen zijn afgeleid van de landelijk geaccepteerde kencijfers van het kennisorgaan CROW. Aan de hand van de betreffende parkeernormen is door bureau Goudappel-Coffeng berekend wat de parkeerbehoefte naar parkeerplaatsen in de bestaande Lammenschansgarage is, zodat kon worden vastgesteld welke mate van ruimte de parkeergarage nog biedt aan functies in de nieuwe woontoren. Er is bewust voor die benadering gekozen, en niet om een telling van de huidige bezetting van de garage, omdat die bezetting zeer laag is vanwege het feit dat voor de garage moet worden betaald en voor parkeervoorzieningen op het Kanaalpark en het Veilingterrein niet. Die situatie zal veranderen, zodra in de hele Lammenschansdriehoek betaald parkeren wordt ingevoerd (conform de gemeentelijke Mobiliteitsnota) tegen een gelijke prijsstelling als die van de garage. Voor de berekeningen van Goudappel-Coffeng, beschreven in het rapport 'Parkeerbalans ontwikkeling woontoren Bètaplein' d.d. 12 juni 2015 wordt verwezen naar bijlage 14 van dit bestemmingsplan.

Bij elke woning in de nieuwe woontoren wordt een eigen parkeerplaats meeverkocht. De parkeergarage zal dan ook geen ruimte bieden aan bezoekers van de toren, krijgt geen openbaar karakter en op de parkeerplaatsen in de garage is dan ook geen mogelijkheid tot dubbelgebruik door Goudappel meegenomen in de berekeningen.

Uit de berekeningen blijkt dat de nieuwe parkeergarage en de bestaande ondergrondse Lammenschansgarage samen voldoende parkeerruimte bieden voor het volledige programma in de woontoren. Dat is zelfs het geval in het 'worst-case-scenario' dat de volledige begane grond van de toren zal worden benut ten behoeve van restaurants. Aan restaurants is een veel hogere parkeernorm gekoppeld dan aan alle andere functies die op basis van dit bestemmingsplan worden toegestaan op de begane grond van het gebouw.

Tot slot wordt opgemerkt dat het bestemmingsplan de ruimte biedt voor een parkeergarage met een maximale hoogte van 17 meter, goed voor vijf bouwlagen en een parkeerdek op het dak. In de berekeningen van Goudappel en het concept bouwplan voor de parkeergarage (van Green Real Estate) is uitgegaan van een garage met vier bouwlagen en een parkeerdek op het dak met een totale capaciteit van 165 parkeerplaatsen. De extra bouwlaag die met dit bestemmingsplan planologisch wordt toegestaan is bedoeld om verdere herontwikkelingen in het Kanaalpark te ondersteunen. Wanneer bijvoorbeeld een toekomstige herontwikkeling van de percelen Kanaalpark 141 of 144 dat noodzakelijk maakt, kan de parkeergarage worden opgehoogd met een extra bouwlaag. Met deze stap schept de gemeente de condities om een verdere gebiedstransformatie volgens de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek te faciliteren.

64


4.10 Water 4.10.1 Beleidskader Nationaal Waterplan 2009-2015 Het Nationaal Waterplan is een structuurvisie die in december 2009 door het Rijk is vastgesteld als opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding en de belangrijkste kaders voor de landelijke waterhuishouding beschrijft. Het Nationaal Waterplan richt zich met name op landelijke watersystemen en het bieden van ruimte voor die systemen op de tijdstippen dat ruimte nodig is, bijvoorbeeld met behulp van de beschikbaarstelling van uiterwaarden bij grote rivieren. Het Nationaal Waterplan heeft geen direct raakvlak met dit bestemmingsplan, omdat in het plangebied geen bovenlokale watersystemen aanwezig zijn.

Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010-2015 In het Provinciaal Waterplan Zuid-Holland is de provinciale sturingsvisie met betrekking tot de waterhuishouding in de provincie voor de periode tot 2015 aangegeven. De provinciale rol in het waterveld spitst zich met name toe op kaderstelling en toezicht. Voor de provincie Zuid-Holland zijn vier kernopgaven geformuleerd, waar het provinciale waterbeleid zich met name op richt. De vier kernopgaven zijn in het waterplan vervolgens verder uitgewerkt en betreffen: het waarborgen van de waterveiligheid; het realiseren van mooi en schoon water; de ontwikkeling van een duurzame (zoet)watervoorziening; het realiseren van een robuust en veerkrachtig watersysteem. Waterbeheerplan 2010-2015 Het plangebied voor dit bestemmingsplan valt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het beheer van een deel van de watergangen en de bijbehorende kunstwerken in het plangebied, en heeft in het kader van die taak beleidsregels vastgesteld in het zogenaamde Waterbeheerplan. Onder het motto 'droge voeten en schoon water' staat het werk van het hoogheemraadschap in het teken van drie hoofddoelen: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water, inclusief goed beheer van de afvalwaterketen. Het zwaartepunt ligt bij de verbetering van regionale keringen, implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water, renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het reguliere baggerprogramma voor polder en boezem.

Keur en Beleidsregels 2009 Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, evenals nieuwe Beleidsregels, die in 2011 geactualiseerd zijn. De beleidsmatige uitgangspunten en ambities uit het bovengenoemde Waterbeheerplan 2010-2015 zijn in de Keur vertaald in bindende regels voor burgers en gemeenten, om het hoogheemraadschap gereedschap te geven de beleidsdoelstellingen te kunnen naleven, laten naleven en handhaven.

De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (geboden verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),

65


watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken), andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen). De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de bijbehorende 'Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur' is onder andere bepaald in welke gevallen een Watervergunning wordt afgegeven, om ontheffing te verlenen van een verbodsbepaling in de Keur. Handreiking Watertoets Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna een digitale watertoets moet uitwijzen of het bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.

Verbreed gemeentelijke rioleringsplan 2007-2015 De functie van riolering is het beschermen van de volksgezondheid, het tegengaan van wateroverlast en het beschermen van het milieu. Vanwege het belang van de functie van riolering, de economische waarde van het rioolstelsel en de interacties tussen riolering, wegen en groen, is het voor de gemeente van belang een goede integrale beleidsafweging te maken. De gemeente Leiden heeft daarom in 2009 het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan vastgesteld. In tegenstelling tot het eerdere gemeentelijke rioleringsplan zijn in dit 'verbrede' plan ook de zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater opgenomen. Die taken vallen sinds de inwerkingtreding van de 'Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken' in 2008 ook onder de gemeenten.

Het gemeentelijke rioleringsplan bevat onder andere de doelstelling om het hemelwater en afvalwater los te koppelen bij nieuwe ontwikkelingen of wanneer onderhoud van het bestaande riool loskoppeling toelaat. In tegenstelling tot gemengde rioolsystemen worden het hemelwater (regenval) en afvalwater bij losgekoppelde rioolsystemen apart opgevangen en wordt het hemelwater afgevoerd naar het oppervlaktewater, terwijl het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI) wordt getransporteerd. Dat maakt dat minder water door de RWZIs hoeft te worden verwerkt, hetgeen kostenbesparend en duurzamer is.

66


4.10.2 Watertoets In het plangebied behorend bij onderhavig bestemmingsplan zijn geen waterstaatkundige werken, zoals dammen, dijken en andere vormen van waterkeringen aanwezig, die een beschermend planologisch regime behoeven. In het plangebied is verder ook geen water aanwezig en het plangebied is grotendeels verhard, met uitzondering van enkele bossages rondom de beide kantoorpanden.

In de nieuwe situatie zal de extra verharding binnen de contouren van dit bestemmingsplan worden gecompenseerd door de aanleg van nieuwe onverharde perken op het Bètaplein (deels ook al aangelegd), zodat het aandeel onverhard oppervlak niet toeneemt ten opzichte van de bestaande situatie. Eén en ander is indicatief weergegeven in bijlage 15.

Het Bètaplein is reeds afgekoppeld: het hemelwater wordt via een aparte hemelwaterleiding afgevoerd naar de spoorsloot, aanpalend aan het plangebied. De nieuwe woontoren en de bijbehorende parkeergarage zullen eveneens worden afgekoppeld en het opgevangen hemelwater zal in de spoorsloot worden geloosd. Beide gebouwen zullen daarnaast worden aangetakt op het bestaande rioleringssysteem in het Kanaalpark.

67


68


Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de in de vorige hoofdstukken toegelichte beoogde ruimtelijke situatie in het plangebied juridisch is vertaald in planregels en de bijbehorende verbeelding.

De regels bevatten bepalingen voor het gebruik van de gronden en het oprichten van bebouwing op of onder die gronden. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels en vervult een functie in de visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers én gemeente bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het wijzigingsplan, maar heeft slechts een functie in het onderbouwen dat het plan getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'.

5.2

Opzet en volgorde van de regels

De regels zijn, conform de SVBP2012, ondergebracht in een viertal hoofdstukken: Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk

1: 2: 3: 4:

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels.

Hierna wordt kort ingegaan op de inhoud van de regels per hoofdstuk.

5.3

Uitleg van de regels

5.3.1

Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In de begrippenlijst zijn begrippen omschreven om zodoende interpretatieverschillen te voorkomen. De begripsbepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. Enkel de belangrijkste en doorgaans onbekende begrippen zijn opgenomen in dit artikel. Wanneer een begrip niet opgenomen is in dit eerste artikel en er ontstaat een interpretatieverschil, dan is het normale taalgebruik zoals vastgelegd in het Van Dale-woordenboek maatgevend.

Wijze van meten (artikel 2) De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.2

Bestemmingsregels

Gemengd (artikel 3) De bestemming 'Gemengd' is toegekend aan de gronden waarop de beoogde woontoren zelf

69


is voorzien. De regels laten de woonfunctie toe op alle verdiepingen, inclusief de begane grond. In de kelderverdieping zijn bergingen beoogd, die mede onder de woonfunctie dienen te worden geschaard. Bergingen die behoren tot woningen zijn ook toegestaan op de verdiepingen.

De begane grond is naast de bovenstaande functies mede bestemd voor een brede groep overige functies: buurtgebonden detailhandel, horeca in verschillende categorieën (met uitzondering van discotheken/dancings en hotels), dienstverlenende bedrijven, sport- en wellnessvoorzieningen, culturele voorzieningen en zorgvoorzieningen. Onder buurtgebonden detailhandel wordt detailhandel verstaan, waarbij minimaal 80% van het verkoopsvloeroppervlak wordt benut voor de uitstalling en verkoop van drank- en etenswaren (supermarkt, slager, bakkerij, groenteboer, slijterij), tabak, tijdschriften, schrijfgerei, ansichtkaarten, bloemen en soortgelijke dagelijkse boodschappen. Detailhandel in niet dagelijkse boodschappen, zoals kledingwinkels, schoenenwinkels, juweliers, warenhuizen, sportartikelenwinkels, etc. zijn daarmee uitgesloten. De gemeente acht deze differentiatie ruimtelijk relevant, omdat het gemeentelijke detailhandelsbeleid een verschil in marktruimte ziet tussen beide soorten detailhandelaanbod en een verschil in verzorgingsgebied. Dat laatste maakt dat winkelcentra in dagelijkse boodschappen meer mensen uit de directe omgeving aantrekken, die bovendien korter in het winkelcentrum verblijven. Winkels in niet dagelijks aanbod hebben in tegenstelling tot winkels in dagelijkse boodschappen een sterk positief effect op combinatiebezoek met andere voorzieningen, zoals musea, theaters en avondhoreca, waardoor zij vooral gewenst zijn in gebieden waar ook die andere functies in ruime mate aanwezig zijn, namelijk delen van de binnenstad en het stationsgebied.

In de bouwregels is opgenomen dat het gebouw uitsluitend binnen het bouwvlak mag worden gebouwd, met uitzondering van overkragende luifels en balkons. In het bouwvlak zijn de maximale bouwhoogten aangegeven. Het hoogste deel van het gebouw mag maximaal 58 meter hoog worden.

Verkeer (artikel 4) De beoogde parkeergarage, de ontsluitingswegen en de aangrenzende openbare ruimte zijn voorzien van de bestemming 'Verkeer'. De parkeergarage dient te worden gebouwd binnen het bouwvlak cq aanduidingsvlak 'parkeergarage', dat is voorzien van een maximale bouwhoogte (17 meter). In de regels is bovendien geregeld dat een parkeergarage alleen mag worden gebouwd, wanneer die aan de noordzijde (ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn') is voorzien van een dichte en grotendeels blinde gevel. Dit ter voorkomen van nadelige lichtuitstraling en geluidhinder vanuit de garage. Binnen de bestemming zijn tevens o.a. groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, terrassen en speelvoorzieningen toegestaan.

5.3.3

Algemene regels

Antidubbeltelregel (artikel 5) De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2012 met de verplichting deze over te nemen in

70


bestemmingsplannen en wijzigingsplannen. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan of wijzigingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 6) De algemene bouwregels bevatten bepalingen over ondergronds bouwen. Ondergronds bouwen is toegestaan op plaatsen waar dat ook bovengronds is toegestaan. Op basis van deze regels kan de beoogde woontoren een kelderverdieping krijgen, met een gelijke footprint als het bovengrondse deel van het gebouw.

Algemene afwijkingsregels (artikel 7) Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het wijzigingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld het afwijken van de maatvoering, of in iets ruimere mate afwijken van de maatvoering, wanneer het dakopbouwen ten behoeve van bijvoorbeeld liftschachten en ventilatiesystemen betreft. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid om op basis van een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan kleine bouwwerken in de openbare ruimte te plaatsen, zoals bijvoorbeeld telefooncellen, toiletvoorzieningen en kleine trafogebouwtjes.

Voorwaardelijke verplichting parkeren en laden/lossen (artikel 8) In deze regel is bepaald dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar dient te zijn bij de oprichting van een nieuw gebouw, een functiewijziging van gronden en/of gebouwen of een uitbreiding van het bestaande gebruik. Deze vereisten werden voorheen geregeld in de gemeentelijke bouwverordening, maar moeten per 29 november 2014 in bestemmingsplannen worden gewaarborgd.

Ter bepaling wanneer sprake is van voldoende parkeergelegenheid en voldoende ruimte voor het laden en lossen (inclusief de maatvoeringen voor parkeerplaatsen en opstelvakken) geldt het beleidskader 'Beleidsregels parkeernormen Leiden'. Die beleidsregels kunnen gedurende de looptijd van het bestemmingsplan worden aangepast. De beleidsregels zoals die gelden ten tijde van de verlening van een aanvraag om omgevingsvergunning zijn maatgevend.

5.3.4

Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 9) Het overgangsrecht is evenals de antidubbeltelregel opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in ieder bestemmingsplan. De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en dat hiermee in strijd is, mits dat gebruik wel was toegestaan onder het voorheen geldende planologische regime. Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning. Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar

71


na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. Slotregels (artikel 10) In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

72


Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de bouw van een woontoren met multifunctionele plintlaag en een multimodale parkeergarage planologisch mogelijk. Het initiatief voor de uitvoering van het bestemmingsplan ligt bij Green Real Estate BV. Omdat het bestemmingsplan de bouw van één of meer nieuwe woningen mogelijk maakt, is het bestemmingsplan 'grexwetplichtig'. Dat betekent dat alle gemeentelijke exploitatiebijdragen aan het project in beginsel moeten worden gedekt op basis van een zogenaamd exploitatieplan. De vaststelling van een dergelijk exploitatieplan is niet noodzakelijk wanneer de gemeentelijke exploitatiebijdragen 'anderszins zijn verzekerd', namelijk op basis van een onderlinge overeenkomst met de uitvoerende partij. Voor het project tot realisatie van de woontoren en bijbehorende parkeergarage wordt ter dekking van alle gemeentelijke exploitatiebijdragen een dergelijke overeenkomst gesloten, zodat de vaststelling van een exploitatieplan niet nodig is.

De volgende gemeentelijke exploitatiebijdragen zijn relevant. Gemeentelijke grondinbreng: de gemeente koopt en verkoopt stukken grond, die nu deels in eigendom zijn van de ontwikkelaar, deels in eigendom zijn van de gemeente, en waarbij de gemeentelijke gronden deels belast zijn met een recht van erfpacht van de ontwikkelaar en deels onbelast zijn van zakelijke rechten. Deze grondverkoop en grondruil vindt plaats op basis van een marktconforme erfpachtconversie en daaropvolgende residuele grondwaardeberekening, zoals vastgelegd in de gemeentelijke Nota grondprijzen. Plankosten: de ontwikkelaar dekt alle door de gemeente gemaakte plankosten, waaronder de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan (incl. alle bijbehorende onderzoeken), het coordineren van de bestemmingsplanprocedure, procesvoering en projectmanagement. Planschade: eventuele planschade komt volledig voor rekening van de ontwikkelaar. De verlegging van kabels en leidingen. Herinrichting openbare ruimte. Alle bovengenoemde exploitatiebijdragen worden op basis van de onderlinge overeenkomst volledig verhaald op de ontwikkelaar. Daarmee draagt de gemeente geen enkel risico in deze ontwikkeling.

Voor de uitvoerbaarheid van het project zelf geldt dat zeer aannemelijk is dat het bouwprogramma (zowel de woningen als de commerciële ruimten op de begane grond) afzetbaar zijn in de markt. Die afzetbaarheid blijkt onder meer uit de actuele woningbehoefteramingen die in het kader van de Regionale Woonagenda Holland Rijnland zijn uitgevoerd, alsmede het distributieve marktruimteonderzoek van bureau DTNP. Ook de zeer voorspoedige verkoop van feitelijk alle soortgelijke woningen in de omgeving vormt een indicator dat verwacht mag worden dat de in de woontoren beoogde woningen afzetbaar zijn.

73


6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zijn. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn gedeeld met belanghebbenden, en dat het plan in overwegende mate op maatschappelijk draagvlak kan rekenen. De ervaring leert echter dat het niet altijd mogelijk is alle belanghebbenden bij grote ruimtelijke ontwikkelingen volledig tegemoet te komen. De raadpleging van belanghebbenden tijdens verschillende fasen in het planvormingsproces moet er dan ook vooral toe leiden dat het bevoegd gezag een goede afweging kan maken tussen eventuele tegenstrijdige ruimtelijke belangen.

6.2.2

Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt burgemeester en wethouders verplicht om bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan in overleg te treden met de besturen van andere gemeenten, het waterschap, de provincie, de inspecteur op de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van het Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd, voorafgaand aan de terinzagelegging van het voorontwerp bestemmingsplan. Van geen van de geinformeerde overheden (namelijk het Hoogheemraadschap van Rijnland en de provincie Zuid-Holland) is een reactie op het voorontwerp bestemmingsplan ontvangen.

6.2.3

Inspraak

Tijdens de inspraaktermijn, die van 27 februari 2014 tot en met 30 april 2014 duurde, heeft het College van 121 omwonende huishoudens en andere belanghebbenden inspraakreacties ontvangen. De inspraakreacties wezen met name op zorgen en ongenoegen met betrekking tot de hoogte en zichtbaarheid van de woontoren, zoals die was gepresenteerd in het voorontwerp. Naar aanleiding van de ontvangen inspraakreacties heeft daarom een nadere afweging plaatsgevonden, die heeft geleid tot een aangepast bouwplan en een aangepast ontwerp bestemmingsplan. De overwegingen die aan die planaanpassing te grondslag lagen zijn uitvoerig omschreven in de 'Inspraaknota bestemmingsplan Woontoren Bètaplein'. In de inspraaknota is ook een zakelijke weergave van alle ontvangen inspraakreacties en de reacties van het College daarop opgenomen.

74


6.2.4

Zienswijzen

Dit ontwerp bestemmingsplan, waarin alle in de inspraaknota genoemde wijzigingen zijn verwerkt, wordt nu samen met die inspraaknota opnieuw voor een termijn van zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze tweede inzagentermijn staat het eenieder nogmaals vrij een reactie op het bestemmingsplan te geven. In tegenstelling tot de eerdere reacties op het voorontwerp bestemmingsplan worden reacties op het ontwerp bestemmingsplan geen 'inspraakreacties' genoemd, maar 'zienswijzen'. Zienswijzen worden niet gericht aan het College van B&W, zoals dat bij de inspraakreacties het geval was, maar aan de gemeenteraad.

Na afloop van de zienswijzentermijn verzameld het College alle aan de raad gerichte zienswijzen, en stelt zij een zienswijzennota op, die in opbouw vergelijkbaar is met deze inspraaknota. Vervolgens worden de zienswijzennota en het definitieve bestemmingsplan aan de griffier van de raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling aangeboden. Indieners van een zienswijze krijgen gelijktijdig ook een kopie van de zienswijzennota.

De raadscommissie behandelt het bestemmingsplan doorgaans twee maal. Indieners van een zienswijze die hun zienswijze mondeling bij de raadscommissie willen toelichten krijgen daartoe de gelegenheid tijdens de eerste raadscommissievergadering. Bij een tweede vergadering wordt het bestemmingsplan inhoudelijk behandeld en wordt een advies uitgebracht aan de gemeenteraad, om het plan al dan niet gewijzigd vast te stellen. Tijdens de gemeenteraadsvergadering kunnen vervolgens nog moties en amendementen tegen het voorstel worden ingebracht door de raadsleden.

6.2.5

Vastgesteld plan

Nadat het bestemmingsplan door de gemeenteraad is vastgesteld, wordt het bestemmingsplan voor de derde keer ter inzage gelegd. Tijdens die termijn kunnen indieners van een zienswijze, die zich niet kunnen verenigen met (onderdelen van) het vastgestelde bestemmingsplan, een beroepschrift indienen bij de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State. Een dergelijk beroepschrift kan alleen gericht zijn tegen die aspecten van het plan waartegen ook de zienswijze was ingebracht. Daarnaast kunnen belanghebbenden een beroepschrift indienen tegen de onderdelen van het vastgestelde bestemmingsplan die zijn gewijzigd ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.

75


76

Bestemmingsplan. Woontoren Bètaplein. Ontwerp bestemmingsplan _Ruimtelijke ordening_ontwerp Bestemmingsplan Greentower.indd :32

Recommend Documents