Bestemmingsplan. Nieuw-Vennep Wilhelminahoeve

Bestemmingsplan

Nieuw-Vennep Wilhelminahoeve

Nieuw-Vennep Wilhelminahoeve

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0394.BPGnwvWhmv0000-C001

24-06-2009

1e concept

03-09-2009

2e concept

25-06-2010

voorontwerp

07-12-2010

ontwerp

21-04-2011

vastgesteld

projectnummer: 442.14196.00 opdrachtleider: ir. R.J.M.M. Schram

2

_______________________________________________________________________________________________________________ 442.14196.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

3

Inhoudsopgave

Toelichting

7

Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding

9

1.2

Aard en doel

9

1.3

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

11

2.1

Inleiding

11

2.2

Begrenzing plangebied

11

2.3

Geldende plannen

11

2.4

Ruimtelijke structuur

12

2.5

Functionele structuur

14

Hoofdstuk 3

Beleid en regelgeving

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Rijksbeleid

15

3.3

Provinciaal beleid

16

3.4

Regionaal beleid

18

3.5

Gemeentelijk beleid

20

3.6

Conclusie

22

Hoofdstuk 4

Nieuwe situatie

23

4.1

Nieuwe ontwikkelingen in het plangebied

23

4.2


23

4.3


28

4.4

Verkeersaspecten

30

Hoofdstuk 5

Onderzoek en beperkingen

33

5.1

Bodem

33

5.2

Cultuurhistorie en Archeologie

34

5.3

Water

35

5.4

Flora en fauna

38

5.5

Milieubeschermingsgebieden

40

5.6

Luchthavenindelingbesluit

40

5.7

Bedrijven en milieuzoneringen

41

5.8

Geur- en lichthinder

44

5.9

Externe veiligheid

44

5.10

Explosieven

46

5.11

Geluid

48

5.12

Luchtkwaliteit

50

5.13

Kabels en leidingen

52

_______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 442.14196.00 Rotterdam / Middelburg

4

5.14

Milieueffectrapportage beoordeling

52

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

53

6.1

Financiële uitvoerbaarheid

53

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

54

6.3

Procedure Wet ruimtelijke ordening

54

Hoofdstuk 7

Juridische aspecten

61

7.1

Algemeen

61

7.2

Opzet regels en verbeelding

61

7.3

Bestemmingsregels

62

7.4

Algemene regels

65

7.5

Overgangs- en slotregel

66

7.6

Handhaafbaarheid

67

Bijlagen bij Toelichting

69

Bijlage 1

Verkennend bodemonderzoek 2001

71

Bijlage 2

Actualiserend bodemonderzoek 2009

73

Bijlage 3

Ecologisch onderzoek

75

Bijlage 4

Inventarisatie polderecoloog

77

Bijlage 5

Toelichting op de aanpak van milieuzonering met behulp van de Staat van Bedrijfsactiviteiten

79

Bijlage 6

Onderzoek wegverkeerslawaai

81

Bijlage 7

Luchtkwaliteit

83

Bijlage 8

Toelichting op de Staat van Horeca- activiteiten

85

Regels

87

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

89

Artikel 1

Begripsbepalingen

89

Artikel 2

Wijze van meten

93

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

95

Artikel 3

Bedrijventerrein

95

Artikel 4

Gemengd - 1

98

Artikel 5

Gemengd - 2

100

Artikel 6

Groen

102

Artikel 7

Verkeer

103

Artikel 8

Water

104

Hoofdstuk 3

Algemene regels

105

Artikel 9

Anti-dubbeltelbepaling

105

Artikel 10

Uitsluiting aanvullende werking Bouwverordening

106

Artikel 11

Afwijkingsbevoegdheid

107

Artikel 12

Algemene wijzigingsregels

108

Artikel 13

Werking wettelijke regelingen

109


5

Hoofdstuk 4


111

Artikel 14

Overgangsrecht

111

Artikel 15

Slotregel

112

Bijlagen bij Regels

113

Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactiviteiten

115

Bijlage 2

Staat van Horeca-activiteiten

117


6


toelichting

8


9

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

De gemeente Haarlemmermeer wil ten zuiden van de kern Nieuw-Vennep een nieuw bedrijvenpark ontwikkelen. Met deze ontwikkeling wordt voorzien in een behoefte aan ruimte voor bedrijfsactiviteiten in Haarlemmermeer en omgeving. Dit gedeelte van het plangebied, vernoemd naar de boerderij 'De Wilhelminahoeve' die in dit gebied staat, vormt de zuidelijke grens van Nieuw-Vennep. De ligging van het plangebied, nabij de luchthaven Schiphol en de rijksweg A4, maakt het een zeer aantrekkelijke locatie voor bedrijven. De huidige agrarische bestemming van het plangebied vormt echter een belemmering voor de ontwikkeling van een bedrijvenpark. Met dit bestemmingsplan wordt aanpassing van de bestemming beoogd zodat de ontwikkeling van agrarisch naar bedrijfsdoeleinden kan plaatsvinden. Tevens biedt dit plan de grondslag voor de realisatie van een hotel op een perceel in het aangrenzende bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid. Op dit moment maakt het bestemmingsplan Nieuw-Vennep Zuid een hotelontwikkeling mogelijk op het aangrenzende kavel. Vanuit de gemeente is de wens ontstaan om deze ontwikkeling op de onderhavige kavel te realiseren. Derhalve is deze ontwikkeling in dit bestemmingsplan overgenomen.

1.2

Aard en doel

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader waarbinnen de in dit plangebied beoogde nieuwe ontwikkelingen, het bedrijvenpark Wilhelminahoeve en een hotel binnen het bestaande bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid, mogelijk worden gemaakt. Het plan voorziet in directe bestemmingen hetgeen impliceert dat er sprake is van directe bouwtitels.

1.3

Leeswijzer

Deze toelichting vormt het kader waarbinnen de bestemmingsregeling van het bestemmingsplan tot stand is gekomen. Het beoogt de lezer tekst en uitleg te geven van redenen, achtergrond, visies en onderzoeken waarop het bestemmingsplan is gebaseerd. De toelichting is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 gaat in op de bestaande situatie, die zowel ruimtelijk als functioneel wordt beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het voor het plan relevante beleidskader beschreven. Hierbij wordt het planvoornemen getoetst aan het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 gaat vervolgens in op de toekomstige situatie, zowel ruimtelijk als functioneel.


10

In hoofdstuk 5 wordt het planvoornemen getoetst aan de sectorale aspecten om aan te tonen dat deze aspecten geen belemmeringen vormen voor de beoogde ontwikkeling. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Hierbij wordt zowel aandacht besteed aan de economische als de maatschappelijke uitvoerbaarheid. In dit hoofdstuk worden ook de uitkomsten van het overleg in het kader van artikel 3.1.1 Bro opgenomen. Hoofdstuk 7 tenslotte betreft de juridische planbeschrijving. In dit hoofdstuk wordt uiteengezet op welke manier het planvoornemen juridisch is vertaald in dit bestemmingsplan. Er wordt een toelichting gegeven op de gekozen planvorm en de gedachten die ten grondslag liggen aan de juridische regeling, zoals deze op de verbeelding wordt weergegeven en in de regels is opgenomen.


11

Hoofdstuk 2

2.1

Bestaande situatie

Inleiding

Dit bestemmingsplan voorziet in 2 verschillende ontwikkelingen binnen het plangebied: het bedrijvenpark Wilhelminahoeve en de hotelontwikkeling van de kavel op het bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bestaande situatie, waarbij wordt ingegaan op het bestaande planologisch regime, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur.

2.2

Begrenzing plangebied

Het plangebied ligt ten zuiden van de kern Nieuw-Vennep. Het plandeel waar het bedrijvenpark 'Wilhelminahoeve' zal worden gerealiseerd, ligt zuidwestelijk van het bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid. Dit plandeel wordt begrensd door de Leimuiderweg (N207), de Valutaweg en de Hoofdweg (parallel aan de Hoofdvaart). De kavel waarop het hotel is beoogd, ligt op het bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid. Het ligt ten noorden van de rotonde aan de Valutaweg en de Eurolaan en wordt naast deze wegen omsloten door de Escudoweg en een watergang. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

2.3

Geldende plannen

Het vigerende bestemmingsplan voor het bedrijvenpark de Wilhelminahoeve is het bestemmingsplan 'S20', vastgesteld op 25 januari 1990 en door Gedeputeerde Staten (GS) goedgekeurd op 28 augustus 1990. In het gebied waar het hotel is voorzien, vigeert het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid', vastgesteld op 19 oktober-2000 en door GS goedgekeurd op 29 mei 2001. Ook is het paraplubestemmingsplan Luchthavenindeling van toepassing. Dit plan is vastgesteld op 1 juli 2004 en goedgekeurd door GS op 13 oktober van dat jaar.


12


13

2.4


2.4.1

Bedrijvenpark Wilhelminahoeve

Het plangebied van bedrijvenpark Wilhelminahoeve ligt ten zuiden van Nieuw-Vennep, aan de rand van het dorp en vormt tevens de entree naar het dorp. De locatie bevindt zich op een belangrijk schakelpunt. Het gaat hier om de overgang van het dorp naar het Groene Hart en de overgang van het lokale naar het regionale netwerk. Het gebied is naast de hoofdtoegangsweg van Nieuw-Vennep gelegen en is prominent zichtbaar. Ten zuiden van de locatie begint het Groene Hart, ten westen ligt het groengebied Venneperhout-Oost en ten noorden ligt bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid, waar de hotelkavel deel van uitmaakt. Het gebied kan worden gezien als een natuurlijke uitbreiding van dit bedrijvenpark. De omgeving van het plangebied wordt in de morfologie van het landschap bepaald door de rationele verkavelingstructuur van de polder. Dit principe is geënt op de ontwateringsstructuur. Dit is binnen het plangebied nauwelijks meer te ervaren, door de nieuwe 'lijnen' die los staan van de oorspronkelijke polderstructuur (N207 en de Valutaweg). De hoofdstructuur van het plangebied wordt bepaald door de omliggende verkeers- en waterstructuur: het plangebied wordt omsloten door de Leimuiderweg (N207) in het zuiden, de Valutaweg in het noordoosten en de Hoofdweg, gekoppeld aan de Hoofdvaart, in het westen. Door deze ligging heeft het gebied het karakter van een eiland. Een kenmerkend element in het plangebied is de boerderij 'Wilhelminahoeve'. Deze ligt centraal in het gebied en is gericht op de Hoofdvaart en het toekomstige recreatiegebied Venneperhout. 2.4.2

Hotelkavel

De kavel waarop het hotel is voorzien behoort fysiek tot bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid. De hotelkavel ligt in het noordelijke kwadrant van de rotonde Valutaweg en Eurolaan en daarmee bij de entree van het bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid. Om deze reden is deze kavel te beschouwen als een zichtlocatie. Nieuw-Vennep Zuid is als een duurzaam bedrijvenpark ontwikkeld. In de ontwerpen spelen duurzaam gebouwde bedrijfspanden, actieve en passieve energiebesparende toepassingen, waterbesparende maatregelen, milieuvriendelijk beheer van de groenvoorzieningen, waterkwaliteit, inzet openbaar vervoer en goede langzaamverkeersroutes een nadrukkelijke rol. De drie hoofdpunten van het stedenbouwkundig ontwerp van dit bedrijvenpark zijn: 

 

het concentreren van het totale beschikbare groenoppervlak om een functionele groenstructuur te krijgen; dit is uitgewerkt in het 'Vliegerpark', gelegen ten oosten van de hotelkavel; het clusteren van de bedrijven binnen bedrijvenkamers; binnen het bedrijvenpark zijn 4 zones met bedrijvenkamers te onderscheiden; het mogelijk maken van een dynamisch bedrijfsmilieu binnen de bedrijvenkamers.

De hotelkavel die in dit bestemmingsplan planologisch wordt geregeld is gelegen in kamer 10. Deze bedrijvenkamer is gelegen binnen de zone langs de N207: de zichtlocaties. Voor deze zichtlocaties geldt een maximale bouwhoogte van 18 meter en een bebouwingspercentage van 70%. Verder is bij de bedrijfskamers in de zone zichtlocatie de aanleg van een 'rode wand' van belang. De rode wand heeft als functie het verbinden van de bedrijven op het bedrijvenpark achter de wand met een geïntegreerd element met een hoogwaardig visueel karakter. Rijdend over de N207 zal de rode wand als een sterk structurerend element worden ervaren.


14

2.5


2.5.1


Het plangebied van het bedrijvenpark Wilhelminahoeve heeft, net als de gronden ten zuiden en ten westen ervan, op dit moment een agrarische functie. De gronden aan de overzijde van de Hoofdvaart worden op korte termijn ontwikkeld in het kader van het project Venneperhout. Ten aanzien van het voormalige agrarische bedrijfsperceel aan de westzijde van het plangebied (Hoofdweg 321-323) is de gemeente voornemens mee te werken aan het toevoegen van een zorgprogramma. De fysieke scheiding (Hoofdvaart) van de toekomstige Venneperhout, de geïsoleerde ligging en het omsloten zijn door relatief zware infrastructuur, maakt de locatie niet aantrekkelijk om te ontwikkelen tot groen-/recreatiegebied. Deze geïsoleerde ligging, de geluidsoverlast van de N207 en de aangrenzende bedrijfsfuncties, maken het gebied tevens minder geschikt voor woningbouw. 2.5.2

Hotelkavel

De gronden noordoostelijk van het plangebied behoren tot het bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid. Nieuw-Vennep Zuid is een gemengd bedrijvenpark met relatief veel logistieke- en transportbedrijven. De ontwikkeling van dit bedrijvenpark is nagenoeg voltooid. Het hotelkavel maakt deel uit van dit bedrijvenpark. Momenteel geldt ter plaatse de bestemming Bedrijfsdoeleinden waarop bedrijven tot en met categorie 3a zich kunnen vestigen. Deze bestemming is tot op heden niet gerealiseerd, de kavel is momenteel geheel onbebouwd. De ligging van dit terrein maakt woningbouw noch de ontwikkeling als natuurgebied tot een logische keuze.


15

Hoofdstuk 3

3.1

Beleid en regelgeving

Inleiding

De beleidscontext voor de visie op het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat en wordt geconcludeerd in hoeverre de ontwikkeling past binnen het beleid. Het onderstaande beleidskader is niet uitputtend.

3.2

Rijksbeleid

Nota Ruimte, 2006 De Nota Ruimte is een strategische nota op hoofdlijnen. Het hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte scheppen voor verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat. Het ruimtelijk beleid wordt gericht op vier algemene doelen:    

de versterking van de internationale concurrentiepositie; het bevorderen van krachtige steden en een vitaal platteland; het borgen en ontwikkelen van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden; het borgen van de veiligheid.

De Nota Ruimte bevat generieke regels ter waarborging van de algemene basiskwaliteit, de ondergrens voor alle ruimtelijke plannen, waaraan alle betrokken partijen zijn gebonden. Op het gebied van economie, infrastructuur en verstedelijking gaat het bijvoorbeeld om het bundelingsbeleid, het locatiebeleid, een goede balans tussen rode en groenblauwe functies, milieuwetgeving en veiligheid. Op het gebied van water, natuur en landschap geldt de basiskwaliteit op punten als de watertoets, functiecombinaties met water en het groen in en om de stad. Nederland ontwikkelt zich tot een netwerksamenleving en een netwerkeconomie. Zo worden in de Nota Ruimte een zestal nationale stedelijke netwerken in Nederland genoemd, waaronder de Randstad Holland, waarbinnen het plangebied is gelegen. Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid De Realisatieparagraaf is toegevoegd aan de Nota Ruimte en geeft een weergave van alle nationale ruimtelijke belangen. Deze belangen zijn ontleend uit vigerende PKB’s. Toevoeging aan de Nota Ruimte leidt ertoe dat de Realisatieparagraaf de status krijgt van een structuurvisie. Per belang is aangegeven hoe het rijk dat belang wil verwezenlijken. Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende nationale belangen relevant: Nationaal Waterplan Het Nationaal Waterplan beschrijft de maatregelen die in de periode 2009-2015 moeten _______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 442.14196.00 Rotterdam / Middelburg

16

worden genomen om Nederland voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden, maar schetst ook op welke wijze we de kansen die water biedt kunnen benutten. Het beleid in het Nationaal Waterplan is gericht op:    

een goede bescherming tegen overstroming; het zoveel mogelijk voorkomen van wateroverlast en droogte; het bereiken van een goede waterkwaliteit; het veiligstellen van strategische watervoorraden.

In het bestemmingsplan Nieuw-Vennep Wilhelminahoeve wordt met dit beleid rekening gehouden door onder meer een deel van het plangebied voor waterberging aan te wijzen. Nota Mobiliteit De Nota Mobiliteit geeft de volgende beleidsdoelen aan:    

het verbeteren van de internationale bereikbaarheid; het verbeteren van de interne en onderlinge bereikbaarheid van de nationale stedelijke netwerken en economische kerngebieden; een goed functionerend systeem voor het vervoer van personen en goederen als essentiële voorwaarde voor economische ontwikkeling; het inzetten op proces - en technologie-innovatie ter realisering van de beleidsdoelen.

De uitgangspunten bij het realiseren van deze beleidsdoelen zijn betrouwbare reistijden, vlotte en veilige verkeersafwikkeling binnen de (inter)nationale wettelijke en beleidsmatige kaders van milieu en leefomgeving. In het verkeersonderzoek dat aan dit plan ten grondslag ligt, blijkt dat de planvorming de doorstroming van het omliggende wegennetwerk niet in nadelige zin beïnvloedt. Luchthavenindelingbesluit Schiphol Het rijksbeleid ten aanzien van Schiphol is geformuleerd in de Wet tot wijziging van de wet Luchtvaart die op 20 februari 2003 in werking is getreden (Wijzigingswet genoemd). De ruimtelijke consequenties van de Wijzigingswet worden weergegeven in het Luchthavenindelingbesluit (LIB). In dit besluit is een beperkingengebied opgenomen waarbinnen beperkingen worden gesteld ten aanzien van het gebruik en de bestemming van de grond voor zover deze noodzakelijk zijn met het oog op veiligheid en geluidsbelasting. Het plangebied is in zone 4 van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol gelegen. Dit betekent dat nieuwbouw van geluidsgevoelige bestemmingen (woningen, scholen, etc.) in principe niet is toegestaan. Nieuwbouw van bedrijfsbebouwing is wel toegestaan.

3.3

Provinciaal beleid

Streekplan Noord-Holland Zuid (2003) Vertrekpunt voor het provinciale beleid is de huidige ruimtelijke situatie. De ambitie is om de economische ontwikkeling (de 'motor' van het gebied) te versterken, maar gelijktijdig ook te zorgen voor leefbaarheid, waterhuishouding en bereikbaarheid. Daarom wil de provincie in de periode tot 2020: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

de landschappelijke kwaliteiten behouden en versterken; ruimte vinden voor waterberging; cultuurhistorische structuren behouden; zorgen voor een betere bereikbaarheid; ruimte bieden voor de bouw van 166.000 woningen; ruimte bieden voor de aanleg van bedrijventerreinen en kantorenlocaties; bijdragen aan een economische bestaansbasis voor de landbouw.


17

In het streekplan Noord-Holland Zuid wordt het plangebied gerekend tot het gebied vallend binnen de rode contour, dus binnen de begrenzing van het stedelijk gebied. De provincie heeft dit gebied reeds aangeduid als bedrijventerrein. Partiële herziening actualisering Streekplan Noord-Holland Zuid Eind 2007 is door Provinciale Staten de Partiële herziening actualisering streekplan Noord-Holland Zuid vastgesteld. Deze herziening betreft twaalf onderwerpen. Van belang voor het plangebied zijn de aangepaste beleidslijnen voor het provinciaal locatiebeleid, de 20 Ke-contour van Schiphol en het schrappen van de rode contour als essentiële beleidslijn (een verschuiving van de rode contour en de daarmee samenhangende functiewijziging is nu, op een daartoe aan de provincie gericht verzoek, bij uitzondering mogelijk). Structuurvisie Noord-Holland 2040 In de structuurvisie Noord-Holland beschrijft de provincie hoe ze de veelzijdigheid van Noord-Holland wenst te bewaken en op welke manier ze met ontwikkelingen als globalisering, klimaatverandering en vergrijzing omgaat. De structuurvisie schetst hoe de provincie er in 2040 moet komen uit te zien. Door de ruimtelijke ordening aan te passen waar nodig, kan met de veranderingen worden omgegaan. Daarnaast kan dit door de bestaande kwaliteiten verder te ontwikkelen. De aspecten waarop de structuurvisie zich daarom richt zijn de volgende:   

klimaatbestendigheid: de provincie zorgt voor een gezonde en veilige leefomgeving in harmonie met water en gebruik van duurzame energie; ruimtelijke kwaliteit: de provincie zorgt voor behoud van het Noord-Hollandse landschap door verdere ontwikkeling van de kwaliteit en diversiteit; duurzaam ruimtegebruik: de provincie zorgt voor een regionale ruimtelijke hoofdstructuur waarin functies slim gecombineerd worden en goed bereikbaar zijn nu en in de toekomst.

De provincie kiest voor een beperkte uitleg van bedrijventerreinen om op die manier het landelijk gebied open en dichtbij te houden. Daarentegen wil de provincie dat er voldoende kwantitatieve en kwalitatieve ruimte beschikbaar is voor ontwikkelingen ten behoeve van de Noord-Hollandse economie. Deze uitgangspunten leiden tot optimalisatie van bestaande bedrijventerreinen, maar ook naar het zoeken naar ruimte voor nieuwe locaties. Provinciale ruimtelijke verordening structuurvisie 2010 De Provinciale ruimtelijke verordening structuurvisie van de provincie Noord-Holland geeft een beschrijving waaraan bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen moeten voldoen. Met het inwerking treden van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is het streekplan als beleidsdocument en de goedkeuringsvereiste voor gemeentelijke bestemmingsplannen komen te vervallen. Voor het streekplan is de structuurvisie in de plaats gekomen, echter deze is uitsluitend zelfbindend voor de provincie. Voor de doorwerking van het in de structuurvisie vastgelegde beleid naar gemeenten toe, heeft de provincie de beschikking gekregen over de zogenaamde provinciale verordening. Deze verordening is het aangewezen instrument als het gaat om algemene regels omtrent de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen of projectbesluiten. Wel zal hierin duidelijk het provinciaal belang hiertoe naar voren moeten komen. Het uitgangspunt daarbij is dat de bevoegdheden ter doorwerking van het ruimtelijk beleid zoveel mogelijk proactief worden ingezet en het provinciale beleid daarbij zoveel mogelijk eenduidig wordt geregeld. Waar in het streekplanbeleid ruimte bestaat voor nadere afwegingen of beleidsruimte voor maatwerk aanwezig is, is in deze verordening gebruikgemaakt van het instrument ontheffing door GS of – in een enkel geval – nadere regels door GS. Hierdoor wordt de verordening flexibeler ten behoeve van maatwerk situaties. De verordening richt zich op de inhoud van het


18

bestemmingsplan. Het gaat daarbij niet alleen om de inhoud in strikt juridische zin, maar ook om eisen aan de toelichting. In de verordening is geen gebruikgemaakt van de mogelijkheid tot het opnemen van een Voorbereidingsbescherming conform artikel 4.1 derde lid van de Wro. Het streekplanbeleid is van 2003/2004 en veel bestemmingsplannen zijn met inachtneming van dit beleid goedgekeurd. Verder heeft een verordening een relatief korte werkingsduur. Alle bestemmingsplannen zullen overeenkomstig de verordening aangepast moeten worden. Dit geldt ook voor onderhavig bestemmingsplan. Voor onderhavig bestemmingsplan zijn de volgende in de verordening opgenomen aspecten bindend geworden en uit het streekplan overgenomen1:  

het plangebied is gelegen binnen de contour voor het stedelijk gebied; de N207 zorgt voor een gedeeltelijke ligging van de oostrand van het gebied binnen de 50 dB(A)-zone wegverkeer.

Provinciaal milieubeleidsplan Op 31 maart 2009 is het ontwerp Provinciaal Milieubeleidsplan voor de periode 2009-2013 vastgesteld door GS en vrijgegeven voor inspraak. Het nieuwe Milieubeleidsplan moet eind 2013 leiden tot het bereiken van de Europese en nationale milieunormen. Het plan heeft twee overkoepelende doelen:  

het voorkomen van schade aan de menselijke gezondheid; het stimuleren van duurzame ontwikkeling, zonder afwenteling van milieubelasting.

De provincie stelt tweejarige uitvoeringsprogramma's op (2010-2011 en 2012-2013), waarin de uitvoering van dit nieuwe Milieubeleidsplan meer in detail wordt vastgelegd.

3.4

Regionaal beleid

Ontwikkelingsbeeld Noordvleugel 2040 Tijdens de 7e Noordvleugelconferentie in december 2007 zijn door de regioraad van de Stadsregio Amsterdam standpunten en opdrachten vastgelegd met betrekking tot twee belangrijke beleidsdocumenten: (1) Ontwikkelingsbeeld Noordvleugel 2040 en het Metropolitaan landschap, en (2) de Vlinderstrik: Visie op de groenblauwe structuur van de Noordvleugel van de Randstad. Beide documenten staan in samenhang voor één ruimtelijk ontwikkelingsbeeld voor de Noordvleugel. Doel is de Metropoolregio Amsterdam in de Randstad te positioneren als een belangrijke motor van de Nederlandse economie. Het Ontwikkelingsbeeld Noordvleugel 2040 is te beschouwen als de gezamenlijke input vanuit de Metropoolregio Amsterdam voor het UPR-project Randstad 2040. De profilering van de Metropoolregio Amsterdam kent twee specifieke aspecten, te weten diversiteit en duurzaamheid. Het daartoe vasthouden aan de ruimtelijke principes van bundeling, intensivering en diversiteit is uitgangspunt voor verdere metropoolvorming. Er worden vier cruciale inspanningen geleverd om de netwerkstad Noordvleugel door te kunnen ontwikkelen tot de Metropoolregio Amsterdam: 

het verder intensiveren en transformeren van verstedelijkte en te verstedelijken gebieden opdat voor een metropool kenmerkende kwaliteiten worden gerealiseerd, met aandacht voor (1) een evenwichtige ontwikkeling van de diverse ontwikkelingsassen, (2) behoud van binnenstedelijke werkgelegenheid, en (3) voldoende aanbod van bedrijfslocaties bij de transformatie van werklocaties naar en met andere stedelijke functies;


19



 

het verbeteren van de interne en externe bereikbaarheid van de regio, door zowel de mogelijkheden van het verkeerssysteem ten volle te benutten als te investeren in adequaat metropolitaan openbaar vervoer op de schaal van de metropoolregio; het zo ontwikkelen van het metropolitane landschap dat de benodigde groenblauwe kwaliteiten voor de metropool worden gerealiseerd; het duurzaam en klimaatbestendig ontwikkelen van de metropoolregio Amsterdam.

De realisatie van een hoogwaardig bedrijvenpark met respect voor de aanwezige kwaliteiten op de planlocatie past in dit ontwikkelingsbeeld. Economische Agenda 2008-2011 Noord-Holland Uit de Economische Agenda 2008-2011 blijkt dat de provincie Noord-Holland zich sterk wil maken voor een economisch beleid gericht op een sterke economie en werkgelegenheid. Het belangrijkste knelpunt voor de economische ontwikkeling is de bereikbaarheid. Het overgrote deel van de Noord-Hollandse werkgelegenheid bevindt zich in Noord-Holland Zuid, dat deel uitmaakt van de Noordvleugel van de Randstad. Haarlemmermeer is onderdeel van de Noordvleugel. Om de internationale concurrentiepositie te verbeteren wordt op Noordvleugelniveau ingezet op: 1. het vergroten van de aantrekkingskracht op economische activiteiten met hogere toegevoegde waarde; 2. het verbeteren van de bereikbaarheid en doorstroming zowel via weg, water, spoor als door de lucht; 3. het versterken van het innovatievermogen van het bedrijfsleven, zowel door meer kennis binnen te halen als de aanwezige kennis van de aanwezige kennisinstituten beter te benutten. Plabeka In het Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties (Plabeka) werken grondinbrengende gemeenten als Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer en Zaanstad samen met Flevoland, Noord-Holland en ROA om als Noordvleugel beter op de wensen van het internationale bedrijfsleven in te kunnen spelen. Op de 6e Noordvleugelconferentie (2006) is de Uitvoeringsstrategie (Plabeka) vastgesteld. Ten aanzien van bedrijventerreinen is onder meer het volgende opgenomen: 1. vastgesteld wordt dat ten opzichte van het Structuurschema de planvoorraad van bedrijventerreinen lager is dan de geprognosticeerde vraag; 2. gelet op de krapte in het aanbod van bedrijventerreinen is het noodzakelijk dat alle partijen de in deze Uitvoeringsstrategie vastgelegde omvang en fasering van de plannen ten aanzien van bedrijventerreinen ook daadwerkelijk zullen realiseren; 3. het is noodzakelijk dat er - gelet op de lange ontwikkelingsduur van bedrijventerreinen tijdig geanticipeerd wordt op de voorziene tekorten. De gemeente Haarlemmermeer valt in het deelgebied Amstelland/Meerlanden. Binnen dit deelgebied, zo blijkt uit de Uitvoeringsstrategie, is bedrijvenpark Wilhelminahoeve opgenomen in het segment Parkachtig. In de periode 2006-2030 zal er in dit segment een tekort zijn van 101,7 ha aan bedrijventerrein. Het bedrijvenpark Wilhelminahoeve zit dus in een segment waarin de vraag het aanbod overstijgt.


20

3.5

Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie Haarlemmermeer 2015 In december 1997 is de Toekomstvisie Haarlemmermeer 2015 vastgesteld, waarin op hoofdlijnen de meest wenselijke toekomstige ontwikkeling is geformuleerd. Ook is deze visie gericht op een maximale differentiatie van dorpse, suburbane en stedelijke milieus. Het resultaat is in 2015: een gemeente met een herkenbaar en eigen gezicht, waarin iedereen goed kan wonen, werken en recreëren. Dat betekent verdere economische groei, voldoende en gevarieerde woningen en voorzieningen, verbetering van het openbaar vervoer en behoud en versterking van natuur- en recreatiewaarden. Dat alles binnen een evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Milieubeleidsvisie Haarlemmermeer, 2004 De gemeente heeft in de Milieubeleidsvisie – Op weg naar een duurzaam evenwicht in 2030 – haar ambities duidelijk geformuleerd: de gemeente Haarlemmermeer ontwikkelt haar werklocaties duurzaam. Belangrijke thema's voor de inrichting van de locatie zijn groen, water en duurzaam en energiezuinig bouwen. Zo is de oriëntatie van de gebouwen van belang met het oog op het benutten van passieve zonne-energie en zal de beschikbare ruimte zo zuinig en efficiënt mogelijk worden gebruikt. Klimaatbeleid In 2008 heeft de gemeente de kaders voor haar klimaatbeleid vastgesteld. Doel is om in 2020 een reductie van de CO2 uitstoot te bereiken van 30% ten opzichte van 1990 en de realisatie van 20% duurzame energie in 2020. Om de doelstellingen te halen zijn maatregelen met verregaande consequenties noodzakelijk. Op vrijwel alle terreinen waar de gemeente zich mee bezig houdt. Onder andere zal voor nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente (woningbouw en bedrijvenlocaties) vanaf 2008 slechts CO2 neutraal plaatsvinden. Bij lopende projecten zullen de juridische mogelijkheden worden onderzocht om deze beleidswijziging door te voeren. Segmentatiebeleid werklocaties De gemeente Haarlemmermeer wil nadrukkelijk van een aanbodgestuurde planning van werklocaties overstappen naar een vraaggestuurde regie van werklocaties. Daarom heeft de gemeente de nota 'Segmentatiebeleid werklocaties' (Buck Consultants International, 2004) opgesteld. Deze nota beschrijft een segmentatiestrategie, waarbij de vraag naar werklocaties uitgangspunt is. De segmentatiestrategie geeft aan op welke wijze, per vestigingsmilieu en gefaseerd per tijdsperiode, vraag en aanbod van werklocaties op elkaar kunnen worden afgestemd. Tevens is aangegeven welke maatregelen dienen te worden genomen om een marktconforme en 'gezonde' verhouding van vraag en aanbod te realiseren. De segmentatiestrategie geeft voor de periode 2004-2020 aan welke werklocaties in welke tijdsperiode dienen te worden ontwikkeld. De Wilhelminahoeve is opgenomen onder het segment 'Bedrijvenpark'. Kenmerkend voor dit segment zijn: zowel grootschalige als kleinschalige bedrijfsgebouwen, uitstekende autobereikbaarheid en een kwalitatief hoge uitstraling. Ten aanzien van het bedrijvenpark Wilhelminahoeve gaat de segmentatiestrategie uit van een gefaseerde ontwikkeling vanaf 2007.


21

Groen en recreatie in Haarlemmermeer (2007) In augustus 2007 is de beleidsnota 'Groen en recreatie in Haarlemmermeer: de kwaliteit van natuur- en recreatiegebieden' verschenen. Daarin zijn de beleidsplannen voor de toekomst vastgelegd. De gemeente wil vóór 2014 nog 1.100 ha aan groengebieden realiseren. Daarnaast moeten er meer routes en verbindingen naar en door het groen komen, een grotere variatie in groengebieden, maar ook een betere balans tussen rood, groen en blauw. Alhoewel voorliggend bestemmingsplan niet is gericht op het tot stand brengen van recreatiemogelijkheden, is wel rekening gehouden met de beoogde balans tussen rood, groen en blauw. De gronden rondom de vijver achter de Wilhelminahoeve worden ingericht ten behoeve van het beter kunnen beleven van het groen ondanks de situering op een bedrijvenpark. Bovendien wordt voorzien in een fietsverbinding door het bedrijvenpark. Logiessector Haarlemmermeer 2005-2015 (2005) Het gemeentelijk beleid ten aanzien van hotels is beschreven in het rapport 'Logiessector Haarlemmermeer 2005-2015' (Horwath Consulting, 2005). De gemeente Haarlemmermeer heeft 18 hotels met een totaalcapaciteit van circa 4.000 kamers. Tot en met 2015 zijn 2.600 hotelkamers gepland. Verwacht wordt dat naast deze 2.600 geplande kamers nog ruimte is voor 1.000 hotelkamers tot en met 2015 om aan de geschatte vraag te kunnen voldoen. De groei komt zowel ten goede aan reeds gevestigde hoteloperators als aan nieuwe hotelketens. Nieuwe hotels worden ontwikkeld op kantoor/bedrijfslocaties, binnen bestaande woonkernen met een goed bereikbaarheidsprofiel en nabij vervoersknooppunten. De zakelijke markt is nog steeds de belangrijkste doelgroep voor de hoteliers. Het geactualiseerde hotelbeleid heeft tot doelstelling de hotelsector te faciliteren bij deze groei. De voorgenomen hotelontwikkeling voorziet in een hotel op een kantoren/bedrijfslocatie én nabij een vervoersknooppunt. Daarnaast is de belangrijkste doelgroep van het hotel de zakelijke markt. De ontwikkeling past derhalve in het gemeentelijk hotelbeleid. Horecabeleid In het gemeentelijke integrale horecabeleid, dat door de raad in juni 2009 is vastgesteld, gaat de gemeente werken aan passende horecavoorzieningen nabij de leef-, werken verblijfsgebieden en een gezond investerings- en ondernemingsklimaat voor de horecasector binnen de gemeente. Besloten is om:  





het beleid met betrekking tot ondersteunende horeca voort te zetten; in te actualiseren bestemmingsplannen de volgende horecacategorieën benoemen: 1. ondersteunende horeca; 2. alcohol vrije horeca; 3. horeca met een drank en horecavergunning; en 4. overige/bijzondere horeca; de horecaontwikkeling in te actualiseren bestemmingsplannen structureren naar: 1. woongebieden; 2. buurtsteunpunten, wijken kernverzorgende centra; 3. horeca ontwikkel gebieden; 4. kantoor/bedrijventerreinen; 5. buitengebied; in horeca ontwikkelgebieden toestaan dat alle panden door horeca worden gebruikt (100% horeca) en in de buurtsteunpunten, wijken kernverzorgende centra een beperktere horecaconcentratie (maximaal 25% horeca) toestaan;


22



in het kader van de deregulering streven naar opheffing van de exploitatievergunning- en terrasvergunningplicht en de regeling vrije sluitingstijden centraal instellen voor alcoholvrije horeca en bedrijven met een drank- en horecavergunning.

Dit moet leiden tot een toekomstig passend horeca aanbod nabij onze leef-, werken recreatiegebieden. Het gemeentelijk horecabeleid is met name gericht op het verbeteren van de horecamogelijkheden in de bestaande kernen van Haarlemmermeer en is daarmee niet expliciet gericht op de mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt. De algemene beleidslijnen voor kantoor-/bedrijventerreinen ten aanzien van ondersteunende horeca (max. 150 m² bvo) gelden uiteraard ook voor het bedrijvenpark Wilhelminahoeve. Eventuele horeca in de boerderij de Wilhelminahoeve betreft een aparte categorie, die niet direct onder voornoemde categorieën is te scharen. Het betreft hier horeca op/nabij een bedrijventerrein, maar geen ondersteunende horeca bij een bedrijf. De oppervlaktebeperking is dan ook niet van toepassing.

3.6

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat de voorziene ontwikkelingen binnen het rijks-, provinciale- en gemeentelijke beleid passen. Het plangebied ligt binnen het stedelijk netwerk waarbinnen het Rijk een netwerkeconomie wil vergroten en de provincie heeft dit gebied als bedrijventerrein aangeduid. Uit regionale beleidsstukken blijkt dat er ruimte is voor een nieuw bedrijventerrein. Voorts vloeit uit gemeentelijk segmentatiebeleid voort dat ontwikkeling van een nieuwe werklocatie ter plaatse van de Wilhelminahoeve reeds vanaf 2007 was gewenst.


23

Hoofdstuk 4

4.1

Nieuwe situatie

Nieuwe ontwikkelingen in het plangebied

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, het bedrijvenpark Wilhelminahoeve en de hotelontwikkeling op bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid. Hierin wordt ingegaan op ruimtelijke en functionele aspecten. De beschrijving van het bedrijvenpark Wilhelminahoeve, is gebaseerd op het Masterplan Wilhelminahoeve (BDP Khandekar, 2005; appendix d.d. 2009, gewijzigd vastgesteld d.d. 2009). In dit Masterplan zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de inrichting van het plangebied (wat betreft het bedrijvenpark Wilhelminahoeve) neergelegd. Deze uitgangspunten zijn verwerkt in dit bestemmingsplan. Aan dit Masterplan ligt de planologische verkenning 'Ontwikkeling Wilhelminahoeve Nieuw-Vennep' (2003) ten grondslag. Reeds in een vroeg stadium is zodoende aandacht besteed aan de sectorale aspecten zoals water en verkeer en deze zijn integraal meegenomen in het ontwerp.

4.2


4.2.1


Uitgangspunten Het Masterplan omschrijft het concept voor de ontwikkeling van bedrijvenpark Wilhelminahoeve aan de hand van 4 uitgangspunten. Deze uitgangspunten worden hieronder beschreven. 1. Uitbreiding bestaande sloten langs de N207/Valutaweg De ligging binnen een driehoek van infrastructuur geeft het plangebied het karakter van een eiland. De sloten versterken dit karakter. Om dit eilandprincipe te versterken worden de bestaande sloten langs de N207 en de Valutaweg verbreed tot circa 10 m. Dit draagt bij aan het zicht op en de uitstraling van het bedrijvenpark en schept bovendien ruimte voor de waterbergingsopgave. 2. Oriëntatie van de gebouwen Centraal in het gebied krijgt de boerderij 'De Wilhelminahoeve' een prominente ligging op een groene kavel. Ruimtelijk heeft deze kavel een sterke relatie met het recreatieve groengebied Venneperhout en de gewenste langzaamverkeersroute door het plangebied. De bedrijfsbebouwing heeft een representatief karakter en richt zich naar de omgeving. Bebouwing in de tweede lijn richt zich naar de groene wig met de boerderij. De bedrijfsbebouwing moet een eenheid vormen om de herkenbaarheid van de locatie te vergroten.


24

figuur 4.1 Plan in hoofdlijnen, Masterplan 2009 _______________________________________________________________________________________________________________ 442.14196.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

25

3. Ontsluiting De hoofdontsluiting van het plangebied takt aan op de bestaande rotonde tussen de Valutaweg en de Eurolaan. De interne ontsluiting vindt primair plaats via een lus. In het centrum van het plangebied wordt deze weg met bomenrijen aan weerszijden uitgevoerd. Deze allee wordt als een langzaamverkeersverbinding doorgetrokken naar de Hoofdweg-oostzijde, waardoor een directe verbinding ontstaat tussen Bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid en de Wilhelminahoeve. Een secundaire weg wordt aangelegd voor de ontsluiting van het gebied ten noordoosten van de boerderij. 4. Groen centrum De bestaande boerderij 'De Wilhelminahoeve' is een karakteristiek cultuurhistorisch element en wordt in het plan gehandhaafd. De boerderij levert door de centrale ligging een belangrijke bijdrage aan het vormen van een eigen identiteit voor het nieuwe bedrijvenpark Wilhelminahoeve. Om deze bijzondere kwaliteit goed te benutten, wordt de inrichting van de openbare ruimte in het plangebied op het landschappelijke karakter van de boerderij afgestemd. Verder wordt de bestaande sloot aan de noordzijde van de boerderij tot een mooie waterpartij uitgebreid. Hiernaast komt een openbare groenstrook met een vlonder en voetpad te liggen, die een recreatieve functie voor de werknemers van het bedrijvenpark zal vervullen. Deze zone heeft een ruimtelijke relatie met Venneperhout en - via de allee - met het Vliegerpark in Nieuw-Vennep Zuid. Bebouwing Bouwvelden Het plangebied bestaat uit 5 bouwvelden, kamers genoemd. Kamers 1-4 krijgen in principe dezelfde uitstraling en vormen samen een herkenbare eenheid. De vijfde kamer wordt gevormd door de centraal gelegen kavel van de Wilhelminahoeve. Zie figuur 4.2. Om het parkeren minder nadrukkelijk te ervaren, wordt parkeren mogelijk gemaakt achter de opgetrokken grondtaluds of (half verdiept) onder de bebouwing zodat het parkeren uit het zicht ligt. De kamers gelegen aan de ontsluitingslus worden 1 m opgehoogd ten opzichte van het maaiveld. Dit verbetert de zichtbaarheid van de bebouwing vanaf de N207 en heeft een positief effect op de grondbalans. Bedrijfsbebouwing De bebouwing langs de Hoofdvaart krijgt een kleinschalig karakter. Het is hier van belang dat wordt aangesloten bij de bebouwing (kantoorvilla's met een kleine korrelgrootte) van het noordoostelijk gelegen bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid. De rooilijn van de bebouwing langs de Hoofdweg-oostzijde (kamer 1 en 2) is daarom afgestemd op de rooilijn van de kantoorvilla's. Om te voorkomen dat de bedrijfsgedeeltes te dominant naar voren treden naast de redelijk kleinschalige boerderij, wordt de maximale bouwhoogte van de bebouwing aan deze kant langs de boerderij lager gehouden dan de overige bebouwing binnen het gebied. Dit betekent dat de kantoorgedeelten maximaal 12 m hoog worden. De bedrijfshallen mogen maximaal 8 m hoog worden.


26

Figuur 4.2 Ruimtelijke hoofdstructuur, Masterplan 2009 _______________________________________________________________________________________________________________ 442.14196.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

27

Voor de overige bebouwing in het plangebied geldt voor de kantoorgedeeltes een bouwhoogte van maximaal 15 m. Het functionele onderscheid tussen kantoor- en bedrijfsgedeelte dient in de bebouwing zichtbaar te zijn. Dit kan enerzijds door een andere materiaalkeuze, anderzijds dient er een hoogteverschil te zijn, waarbij de kantoormassa minimaal 1,5 m hoger is dan de bedrijfsbebouwing. Daarnaast gaat het Masterplan uit van hoogte- en bebouwingsaccenten. Het gebouw in de oosthoek, bij de kruising van de N207 en de Valutaweg, krijgt een hoekaccent met een beeldbepalende functie. De hoogte van dit element is maximaal 25 m. Daarnaast is een viertal hoekaccenten opgenomen. Bij deze accenten is een bijzondere uitwerking van de hoek vereist. Dit kan door middel van een hoogteaccent van maximaal 18 m of een bijzondere vormgeving. Bij nadere bestudering van de accenten is het wenselijk gebleken tevens in kamer 1, op de hoek van de Hoofdvaart Oost en de N207, een accent aan te brengen met een hoogte van maximaal 18m. Op deze wijze wordt het bedrijvenpark ook vanuit de richting van Lisse gemarkeerd. Om een samenhangend gevelbeeld te garanderen zijn richtlijnen voor het kleurgebruik opgesteld. De materiaalkeuze is daarentegen vrij. De architectuur moet een eigentijdse uitstraling hebben. Dit kan door een duidelijke opbouw van de gevel - horizontaal of verticaal, helder vormgegeven gevelvlaktes - en een strakke detaillering worden bereikt. Door het gebruik van veel glas in de gevel van de kantoorgedeeltes, krijgt het terrein een meer representatieve uitstraling en wordt de sociale veiligheid van de openbare ruimte verbeterd. Rode wand Op 1 oktober 2009 heeft de gemeenteraad van Haarlemmermeer het Masterplan Wilhelminahoeve vastgesteld. Aan dit besluit is een amendement toegevoegd ten aanzien van de 'rode wand'. Dit amendement houdt in dat voor een verbeterde aansluiting tussen de bedrijfsparken Nieuw-Vennep Zuid en de Wilhelminahoeve, de rode wand als verbindend element dient te worden doorgezet. Het belangrijkste visuele beeldbepalende element wordt gevormd door de rode wand. Bebouwing boerderij Zoals gezegd blijft het voormalige woongedeelte van de boerderij gehandhaafd als karakteristiek cultuurhistorisch element. In totaal mag maximaal 22,5% van de kavel worden bebouwd. Verder moet de hoogte van het nieuwe bouwvolume onder de nokhoogte van de boerderij blijven. Ook is de mogelijkheid opgenomen om serres te maken. De hoogte van deze serres moet onder de nokgoothoogte van de boerderij blijven. Beeldkwaliteitplan Het Masterplan wordt vertaald in een beeldkwaliteitplan. Dit betekent dat er een toetsingskader tot stand wordt gebracht waaraan de bouwplannen zullen moeten voldoen. Er wordt een 'Q-team' (stedenbouwkundige en stadsarchitect) in het leven geroepen die zal toezien op het in stand houden van de gewenste ruimtelijke en architectonische (beeld)kwaliteit. Boerderij De Wilhelminahoeve krijgt een centrale positie in het plan, zowel ruimtelijk als functioneel. De boerderij krijgt een andere functie die mogelijk gerelateerd is aan de omliggende bedrijfsfuncties. Hierbij valt te denken aan kleinschalige horeca, maar ook aan bedrijven op het gebied van dienstverlening of kantoren.


28

4.2.2

Hotelkavel

Bebouwing Zoals aangegeven in paragraaf 2.4.2, ligt de hotelkavel op bedrijfskamer 10 van bedrijventerrein Nieuw-Vennep Zuid in de zone zichtlocatie, en vormt daarmee mede de entree tot het bedrijvenpark. Voor de zone zichtlocatie, waaronder dus ook voor de bebouwing op de hotelkavel, geldt een maximale bouwhoogte van 18 m en een bebouwingspercentage van maximaal 70%. Deze bebouwingseisen blijven als uitgangspunt dienen bij de invulling van de hotelkavel. Beeldkwaliteit Voor de invulling van bedrijfskamer 10 gelden beeldkwaliteitseisen. Zo dient de bebouwing een representatieve gevel/wand richting rotonde te krijgen. Bovendien dient bij deze kavel invulling te worden gegeven aan het structurerend element van de rode wand.

4.3


4.3.1


Doelgroepen bedrijvenpark Wilhelminahoeve Bedrijvenpark Wilhelminahoeve zal zich richten op de groep lokaal en regionaal opererende bedrijven die belang hechten aan een goede bereikbaarheid en een hoogwaardig ingerichte omgeving. Er kan bijvoorbeeld aan logistiek, autoshowrooms, bouwen installatiebedrijven en groothandelsbedrijven worden gedacht. Voor dergelijke bedrijven zal bedrijvenpark Wilhelminahoeve een voor de hand liggende vestigingsplaats zijn. Uniek aan dit bedrijvenpark is de mogelijkheid voor bedrijven om een bedrijfskavel en/of een bedrijfspand te realiseren als maatwerk. De verwachte vraag van bedrijven naar kavels en bedrijfsruimte is op een passende manier verwerkt in de planopzet van het bedrijvenpark Wilhelminahoeve. Marktonderzoek (2002) In het voortraject van de ontwikkeling van het bedrijvenpark Wilhelminahoeve heeft marktonderzoek plaatsgevonden naar de invullingsmogelijkheden van het bedrijvenpark2.


29

Volgens dit onderzoek is de invulling van de locatie ruimtelijk gezien een logisch vervolg op het bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid. Bij de invulling kan worden uitgegaan van een gemengd bedrijvenpark, waarbij vooral wordt gericht op bedrijven die afkomstig zijn uit Nieuw-Vennep en directe omgeving. Ook is de locatie geschikt voor perifere detailhandel en leisureactiviteiten zoals bijvoorbeeld een hotel. Voor de invulling op de korte termijn is de bedrijfsruimtefunctie de meest voor de hand liggende. Naar aanleiding van dit onderzoek is de locatie Wilhelminahoeve opgenomen in het structuurplan en de Plabeka-afspraken. Markttoets Bedrijvenpark Wilhelminahoeve (2007) In opdracht van de ontwikkelaar is naar aanleiding van bovengenoemd marktonderzoek een markttoets uitgevoerd door CBRE om te bepalen in hoeverre het te realiseren bedrijvenpark aansluit bij de huidige markttrends3. Hieruit zijn een tweetal aandachtspunten naar voren gekomen: 



de kavelgrootte wordt pas bij (de eerste uitgifte) vastgesteld. Mogelijk dat de gemiddelde kavelgrootte kleiner wordt dan in het Masterplan is gesuggereerd. Om deze reden moet het bestemmingsplan ruimte laten om de as van de weg rondom kamer 4 op een later moment definitief vast te leggen; om de hoogte- en bebouwingsaccenten in de kamers te kunnen realiseren, moet op de desbetreffende kavels een (afwijkend) programma mogelijk worden gemaakt tot 70% kantoren.

Deze aanpassingen ten opzichte van het Masterplan worden in dit bestemmingsplan deels mogelijk gemaakt. 4.3.2

Hotelkavel

De hotelkavel is in de vigerende regeling beoogd voor bedrijfsdoeleinden in de categorie 3a. In dit bestemmingsplan wordt dit conform de vigerende regeling bestemd. Daarbij is bij zichtlocaties, waartoe deze kavel behoort, een bedrijfsgebonden kantoor toegestaan in een percentage van 50%, met een maximum van 2.000 m². Dit bestemmingsplan maakt, naast de realisatie van een bedrijfsgebouw, tevens een hotel mogelijk op deze bedrijfskavel. Hierbij wordt uitgegaan van een 3-sterrenhotel van 100 tot 200 kamers. Bij dit hotel kunnen aanvullende voorzieningen worden gerealiseerd, zoals vergaderruimte, horeca en sportfaciliteiten. Ook bij de hotelontwikkeling blijft de ontwikkeling ten behoeve van bedrijfsdoeleinden mogelijk. Hierbij geldt dan eveneens het maximum van 50% bedrijfsgebonden kantoorruimte. Het is overigens vooralsnog niet de bedoeling dat beide functies tegelijkertijd op het terrein worden uitgeoefend. Het uitgangspunt is de ontwikkeling van een hotel te faciliteren op dit kavel. Het kan echter zo zijn dat het vanwege gewijzigde marktomstandigheden niet (geheel) haalbaar is dit gebied ten behoeve van het hotel aan te wenden. Om deze reden wordt op voorhand enige flexibiliteit in het plan ingebouwd door tevens in de regels op te nemen dat bedrijfsontwikkeling tot de mogelijkheden behoort.


30

4.4

Verkeersaspecten

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer De belangrijkste ontsluitingsweg van het plangebied is de Valutaweg. Deze weg loopt tussen de Hoofdweg (N520) en de Leimuiderweg (N207). Tevens wordt via de rotonde Valutaweg-Eurolaan ontsloten naar het naastgelegen bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid. Via de Hoofdweg wordt in noordelijke richting naar Nieuw-Vennep ontsloten en in westelijke richting naar de N207 (Lisse-Alphen a/d Rijn). Vanaf de N207 is geen directe ontsluiting naar het plangebied mogelijk. Via de N207 wordt in zuidoostelijke richting ontsloten naar de A4 (Amsterdam-Rotterdam) en de A44 (Den Haag) en in westelijke richting naar de N208. De interne ontsluitingswegen sluiten zoals eerder gesteld aan op de Valutaweg door middel van de bestaande rotonde. Een ontsluiting voor langzaam verkeer is mogelijk vanaf de Hoofdweg Oostzijde, waar tevens een calamiteitenverbinding zal worden gerealiseerd. Ook de boerderij wordt primair vanaf de Hoofdweg Oostzijde ontsloten. De wegen op het bedrijvenpark en de Valutaweg zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingswegen binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 50 km/h. Ontsluiting langzaam verkeer en verkeersveiligheid Buiten het plangebied, op het bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid, liggen langs een aantal wegen vrijliggende fietspaden. Via het fietspad langs de Guldenweg kunnen fietsers het fietspad langs de Hoofdweg Oostzijde bereiken. Aldaar ligt ook een fietsbrug over de Hoofdvaart. Binnen Wilhelminahoeve is ruimte gereserveerd voor de aanleg van een vrijliggend fietspad langs de hoofdontsluiting richting het fietspad aan de Hoofdweg Oostzijde. Vanaf Wilhelminahoeve wordt een verbinding met het fietspad aan de Hoofdweg Oostzijde gerealiseerd. Deze verbinding kan ook worden gebruikt als calamiteitenverbinding (zie ook vorige paragraaf). De wegen en fietspaden zullen worden ingericht volgens het concept Duurzaam Veilig. Bij de aanleg van een fietsverbinding tussen Nieuw-Vennep Zuid en Wilhelminahoeve dient te worden gelet op een verkeersveilige oversteek van de Valutaweg. Eveneens dient aandacht te worden besteed aan de toegankelijkheid voor voetgangers vanaf het NS-Station Nieuw-Vennep. Ontsluiting openbaar vervoer Het bedrijvenpark is op ongeveer 20 minuten lopen van het NS-station Nieuw-Vennep gelegen. Op dit station stoppen 2 treinen per uur in de richting Schiphol en treinen in de richting Leiden. Aan de Hoofdweg-westzijde halteert buslijn 167, die ook naar het station rijdt. Via een loopbrug over Hoofdvaart (in het verlengde van de Guldenweg) is deze halte voor voetgangers in ongeveer 10 minuten bereikbaar. De ontsluiting voor openbaar vervoer is derhalve redelijk te noemen. Parkeren Bij het bepalen van de parkeernorm dienen de volgende uitgangspunten te worden gehanteerd:  

voor bedrijven met maximaal 30% kantoor geldt de parkeernorm van bedrijven (1 pp per 80m2 BVO), voor bedrijven met 30% tot 50% kantoorvloer geldt voor het BVO dat boven die 30% ligt de parkeernorm van 1 pp per 35m2 BVO.

Deze parkeerplaatsen dienen op eigen terrein te worden aangelegd. Voor de berekening van de parkeerbehoefte van het hotel is uitgegaan van het gemiddelde kencijfer van 1 parkeerplaats per kamer (CROW-publicatie 182). Uitgaande van 200 kamers betekent dit dat 200 parkeerplaatsen benodigd zijn. Deze parkeerplaatsen dienen op eigen terrein te worden aangelegd, zodat in de eigen parkeerbehoefte kan worden voorzien.


31

Verkeersgeneratie Op het bedrijvenpark worden bedrijven mogelijk gemaakt die een verkeersaantrekkende werking op het plangebied hebben. Onderstaand is de verkeersgeneratie ten gevolge van het nieuwe bedrijvenpark berekend. Bij de berekening is uitgegaan van het kencijfer uit de CROW-publicatie 256, verkeersgeneratie wonen en werken (2007). Tevens is uitgegaan van 70.150 m² uitgeefbaar terrein. Tabel 4.1

Verkeersgeneratie bedrijvenpark oppervlakte gemiddeld aantal mvt per netto verkeersgeneratie (ha) ha per werkdagetmaal per werkdagetmaal

gemengd

7

214

1.498 mvt/etmaal4

Voor de omrekening van werkdag naar weekdagetmaal moet worden vermenigvuldigd met 0,75. De verkeersgeneratie ten gevolge van het bedrijvenpark bedraagt per gemiddelde weekdag ongeveer 1.100 mvt/etmaal. Dit verkeer zal worden afgewikkeld over de Valutaweg. Het is niet aannemelijk dat dit extra verkeer tot problemen in de verkeersafwikkeling zal leiden. Binnen het plangebied wordt eveneens de bouw van een hotel mogelijk gemaakt. Ook deze ontwikkeling zal leiden tot extra verkeer van en naar het plangebied. Bij de berekening is uitgegaan van het kencijfer uit de CROW-publicatie 272, verkeersgeneratie voorzieningen (2008), zie tabel 4.2. Tabel 4.2

Verkeersgeneratie hotel

3-sterrenhotel

aantal kamers

gemiddeld aantal mvt per 10 kamers per weekdagetmaal

verkeersgeneratie per weekdagetmaal

200

17

340 mvt/etmaal5

De verkeersgeneratie ten gevolge van het hotel bedraagt per gemiddelde weekdag ongeveer 350 mvt/etmaal. De totale verkeersgeneratie zal 1.450 mvt/etmaal bedragen. Dit verkeer zal worden afgewikkeld over de Valutaweg, Eurolaan, Leimuiderweg en de Hoofdweg. Door Goudappel Coffeng is onderzoek uitgevoerd naar de doorstroming op de rotonde Valutaweg-Eurolaan en op de kruispunten Leimuiderweg-Valutaweg en Valutaweg-Hoofdweg6. Uit onderzoek blijkt dat de capaciteit van de rotonde Valutaweg-Eurolaan voldoende is om een goede doorstroming te garanderen. Op het kruispunt Leimuiderweg-Valutaweg is de afwikkeling van verkeer echter niet zonder problemen en slaat het verkeer op de Valutaweg terug. Als gevolg hiervan ontstaan eveneens problemen op de rotonde Valutaweg-Eurolaan. Dit vormt in de huidige situatie een probleem en zou in theorie door de ontwikkelingen toenemen. Om dit te voorkomen wordt het kruispunt Leimuiderweg-Valutaweg aangepast. Deze aanpassing zal gebeuren in het kader van de verbreding van de N207. De N207 vanaf de A4 tot de Valutaweg wordt op dit moment al verbreed en vanaf 2011/2012 zal de N207 tot aan Hillegom worden verbreed. Met deze ontwikkelingen is in het verkeersonderzoek overigens ook rekening gehouden. Als gevolg van aanpassingen aan het kruispunt Leimuiderweg-Valutaweg vormt de afwikkeling van verkeer op het kruispunt Valutaweg-Eurolaan geen moeilijkheid meer. De capaciteit van de rotonde Valutaweg-Eurolaan is voldoende. Wel is een aanpassing van de bestaande rotonde _______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 442.14196.00 Rotterdam / Middelburg

32

noodzakelijk om een vierde aansluiting ten behoeve van bedrijvenpark Wilhelminahoeve te realiseren. Op het kruispunt Hoofdweg-Valutaweg zijn geen problemen in de verkeersafwikkeling te verwachten. Conclusies De ontsluiting voor het gemotoriseerd en het langzaam verkeer is goed te noemen. Per openbaar vervoer wordt het gebied redelijk ontsloten. Het verkeerskundig onderzoek dat heeft plaatsgevonden, bevestigt de conclusies dat de extra verkeersproductie niet maatgevend is. Bij de ontwikkeling van het gebied dienen de beschreven parkeernormen te worden gehanteerd en dienen voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd. Het extra verkeer dat ten gevolge van de nieuwe ontwikkeling naar het plangebied komt bedraagt 1.450 mvt/etmaal. In het kader van de verbreding van de N207 zal het kruispunt Leimuidereweg-Valutaweg aangepast worden. Hiermee is een goede verkeersafwikkeling gegarandeerd. Ook met de ontwikkelingen van het bedrijvenpark Wilhelminahoeve zullen er geen problemen in de verkeersafwikkeling optreden.


33

Hoofdstuk 5

5.1

Onderzoek en beperkingen

Bodem

In verband met de uitvoerbaarheid van het plan moet onderzoek verricht worden naar de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij de beoordeling van bestemmingsplannen wordt in het algemeen de richtlijn gehanteerd dat ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, wordt verricht op alle bestemmingen waar een functiewijziging wordt voorzien. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging, dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. Onderzoek en resultaten Omdat met de beoogde ontwikkelingen sprake is van een volledige functiewijziging van agrarisch naar bedrijven/hotel, is verkennend bodemonderzoek7 en actualiserend onderzoek uitgevoerd binnen het hele plangebied8 (zie Bijlage 1 en Bijlage 2). Uit deze onderzoeken blijkt dat er lokaal lichte verontreinigingen zijn aangetroffen in de boven- en ondergrond en in het grondwater. Er is een matige verontreiniging door barium in het grondwater en er zijn restanten van golfplaten op het erf van de boerderij Wilhelminahoeve aangetroffen die mogelijk asbest bevatten. In het onderzoek wordt geadviseerd om nader onderzoek te verrichten naar de aard en omvang van de verontreiniging door asbest in/op de bodem. De verontreiniging door barium wordt veroorzaakt door een tijdelijke verstoring van het natuurlijk bodemevenwicht als gevolg van het plaatsen van de peilbuizen, ander onderzoek is daarom niet noodzakelijk. De lichte verontreinigingen vormen geen belemmering voor het beoogde gebruik van de locatie als bedrijvenpark. Conclusie In het plangebied is zowel een verkennend als een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd. De aangetroffen verontreinigingen door barium zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. Wel zal in het kader van de vergunningverlening nader onderzoek naar de asbestverontreiniging moeten worden uitgevoerd. In het kader van het bestemmingsplan is dit nadere bodemonderzoek niet noodzakelijk. Er wordt zodoende geconcludeerd dat de bodemkwaliteit de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.


34

Kanttekeningen 



Bij eventuele ontgraving, afvoer en/of verwerking van de grond moet rekening worden gehouden met de lokaal aangetoonde lichte verontreinigingen. Als deze grond van het terrein wordt afgevoerd moet een afvoervergunning (omgevingsvergunning) in het kader van de Provinciale Milieuverordening (PMV) worden aangevraagd. Bij grondwerkzaamheden op het terrein kan worden gewerkt met een gesloten grondbalans. Het verkennend bodemonderzoek (voor zover het de locatie van het nieuwe hotel betreft) stamt uit 2001. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen is het verplicht een rapport aan te leveren dat niet ouder is dan 5 jaar. Voor het bestemmingsplan vormt dit echter geen belemmering.

5.2

Cultuurhistorie en Archeologie

Regelgeving en beleid Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz) ingegaan. Deze wet wijzigt een aantal artikelen in de Monumentenwet 1988 (MMW), de ontgrondingenwet, de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) en de wet Milieubeheer en vormt zo de Nederlandse implementatie van het verdrag van Malta (1992). Sinds 1999 is echter interim-beleid gevoerd, waardoor in de meeste provincies archeologisch onderzoek al een vast onderdeel is geworden van de ruimtelijke procedures. Na de invoering van de WAMz is de gemeente nu ook formeel verantwoordelijk geworden voor te voeren archeologiebeleid. In principe is het archeologisch beleid in Nederland gericht op het behoud van het archeologisch erfgoed in de bodem. De gedachte hierachter is dat door voortgaande techniek en nieuwe inzichten er in de toekomst veel meer (en mogelijk efficiënter) informatie uit de resten gehaald kan worden dan nu het geval is. Het opgraven van een vindplaats is een destructief proces; het kan maar één keer en daarna is alles weg. Daarom heeft het behoud in de bodem, ook wel aangeduid als behoud in situ, altijd de voorkeur boven opgraven. Archeologie Analyse De Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW, via www.kich.nl) geeft aan dat het plangebied niet is gelegen in een gebied met redelijke tot grote kans of grote tot zeer grote kans op archeologische sporen. Conclusie Vanwege de lage archeologische verwachtingswaarde, is er geen noodzaak om een verkennend archeologisch onderzoek uit te voeren voordat nieuwe bouwactiviteiten plaatsvinden. Cultuurhistorie Analyse Er is een MIP-object binnen het plangebied gelegen. Het gaat hier om een in begintijd van de polder gebouwde boerderij (Wilhelminahoeve) van het langhuistype. De boerderij is bijzonder gaaf en een authentiek voorbeeld van het langhuistype in de Haarlemmermeer. Er zijn geen rijksmonumenten binnen het plangebied gelegen. Conclusie De boerderij De Wilhelminahoeve is een MIP-object (geen juridische status). Derhalve is voor de betreffende planontwikkeling geen monumentenvergunning nodig.


35

5.3

Water

Waterbeheer en watertoets De watertoets is een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. De watertoets heeft als doel het voorkomen dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. In het plangebied wordt het waterbeheer gevoerd door het Hoogheemraadschap van Rijnland. Voorafgaand aan de uitwerking van de plannen is overleg gevoerd met de waterbeheerder. In het kader van de verplichte watertoets is over dit bestemmingsplan overleg gevoerd met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer Europees beleid De Europese Kaderrichtlijn Water schrijft voor dat in 2015 alle waterlichamen een 'goede ecologische toestand', en voor sterk veranderde/kunstmatige wateren een 'goed ecologisch potentieel' moeten hebben bereikt. De chemische toestand moet voor alle waterlichamen (natuurlijk en kunstmatig) in 2015 goed zijn. Rijksbeleid De hoofddoelstelling binnen de Vierde Nota Waterhuishouding is het hebben en houden van een veilig en bewoonbaar land en het in stand houden en versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd. Van belang zijn het doen van onderzoek naar de knelpunten in het stedelijk waterbeheer, het ontwikkelen van een gemeenschappelijke visie van gemeenten en waterbeheerders en meer aandacht voor het afkoppelen van verhard oppervlak en infiltratie in de bodem. Het Rijk heeft met het kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met Water', Waterbeleid in de 21e eeuw, het advies van de Commissie Waterbeheer 21e eeuw omarmd. Men deelt de zorg dat het huidige watersysteem niet in staat is om klimaatverandering, bevolkingsgroei en economische groei goed op te vangen. Belangrijk in de nieuwe aanpak is het realiseren van veerkrachtige watersystemen die weer de ruimte krijgen, het niet afwentelen van knelpunten in tijd of plaats, de drietrapsstrategie 'vasthouden, bergen, afvoeren', en de ruimte die nodig is voor de wateropgave te reserveren. Het Nationaal Bestuursakkoord Water-actueel (NBW-actueel, 2008) is een actualisatie van het oorspronkelijke NBW uit 2003. Het betreft een overeenkomst tussen het Rijk, de provincies, het InterProvinciaal Overleg, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen. Het beleid van het Waterbeleid in de 21e eeuw en de Europese Kaderrichtlijn Water zijn belangrijke peilers van het akkoord. Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden anticiperend op veranderende omstandigheden zoals onder andere de verwachte klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van verhard oppervlak. In de actualisatie uit 2008 is meer nadruk gelegd op klimaatveranderingen, de stedelijke wateropgave, ontwikkelingen in de woningbouw en infrastructuur en de implementatie van de Kaderrichtlijn Water. Provinciaal beleid Het Beleidsplan Groen, Water en Milieu 2006-2010 (2006) betreft een concretisering van het streven van de provincie naar duurzaamheid. In dit plan is het provinciale beleid voor milieu en water, en ook voor natuur en landschap geïntegreerd. Rekening is gehouden met het beleid vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water. De provincie wil met het beleidsplan een leef- en investeringsklimaat realiseren dat gezond, groen en veilig is. Een duurzame ontwikkeling van stedelijk en landelijk gebied wordt voorgestaan door het toepassen van de lagenbenadering. De lagenbenadering legt de ruimte uiteen in drie lagen: de _______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 442.14196.00 Rotterdam / Middelburg

36

ondergrond (bodem, geomorfologie, water, ecologie en cultuurhistorie), de infrastructuur, en de occupatie (het ruimtegebruik). Het beleidsplan bevat de randvoorwaarden vanuit onder meer de ruimtelijke wateropgave en aspecten van veiligheid (risico's van wateroverlast en overstroming). Waterschapsbeleid Keur en beleidsregels Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe beleidsregels. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (geboden verbodsbepalingen) voor: 1. waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), 2. watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken), 3. andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen). De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken alsmede voor het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. Waterbeheerplan Voor de planperiode 2010-2015 is het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen het accent op de uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Huidige situatie Het plangebied ligt in het landelijk gebied, ten zuiden van de kern Nieuw-Vennep. Het gebied heeft momenteel een agrarisch gebruik. Het plangebied ligt ingesloten door de Leimuiderweg (N207) de Hoofdweg (gekoppeld aan de Hoofdvaart) en de Valutaweg. Ook de kavel direct ten noorden van de Valutaweg behoort tot het plangebied van dit bestemmingsplan. De maaiveldhoogte bedraagt ter plaatse circa NAP -4,5 m en de bodem bestaat uit lichte klei. Volgens de Bodemkaart van Nederland is ter plaatse van het plangebied sprake van grondwatertrap V. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand hier van nature minder dan 0,4 m onder het maaiveld ligt, terwijl de gemiddeld laagste grondwaterstand meer


37

dan 1,2 m onder het maaiveld ligt. Het plangebied ligt in de Haarlemmermeer Polder. Het plangebied is gelegen in peilvak GH-52.140.05 met een zomerpeil van NAP - 6,05 m en een winterpeil van NAP -6,25 m. Het aansluitend gebied ten noorden van de Valutaweg is gelegen in peilvak GH-52.140.00 (polderboezem) met een zomerpeil van NAP -5,85 m en een winterpeil van NAP -6 m. De westzijde van het plangebied wordt begrensd door de Hoofdvaart, dit is een polder hoofdwatergang die in een ander peilgebied ligt. Langs de provinciale wegen liggen hoofdwatergangen, deze hebben een totale oppervlakte van 4.280 m². Verder bevinden zich binnen de plangrenzen diverse greppels, deze vallen periodiek droog en dienen voor drainage van de landbouwgrond. In de omgeving van het plangebied liggen geen waterkeringen. De aanwezige bebouwing in het plangebied is aangesloten op een drukriool voor afvalwater. Schoon hemelwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. Toekomstige situatie Bedrijvenpark Wilhelminahoeve Als gevolg van de ontwikkeling van het bedrijvenpark zal het verhard oppervlak in de toekomstige situatie 80.768 m² bedragen. Met het Hoogheemraadschap van Rijnland is overeengekomen dat het wateroppervlak zal worden uitgebreid met 7.740 m². In dit geval is met toestemming afgeweken van het uitgangspunt om minimaal 15% te compenseren. Bij een maatgevende bui leidt de nieuwe situatie tot een peilstijging van 1,02 m, terwijl de toegestane peilstijging volgens het Hoogheemraadschap 1,29 m bedraagt. Het nieuwe water wordt gerealiseerd door verbreding van de bestaande polderhoofdwatergangen langs de noord-, oosten zuidzijde van het plangebied en door een nieuwe waterpartij die hierop aansluit. Vanwege het openbarstingsrisico bij de verbreding van de watergangen zal de compensatie echter niet volledig op deze manier kunnen plaatsvinden. Vergroting van de waterberging zal om deze reden tevens worden gezocht in het opplussen van de huidige watergangen door vlak onder of boven de peilhoogte een (moeras- of droge) verbreding te graven. Ook bestaan in de Wilhelminahoeve mogelijkheden om meer dan 50% natuurvriendelijke plas-dras oevers te graven, waarmee water kan worden geborgen. Verder liggen er kansen om een hoger en zo mogelijk flexibel waterpeil vast te stellen, in relatie met de wateropgave zoals in de toekomstige Structuurvisie Haarlemmermeer wordt aangegeven. Uitgangspunt is om het waterpeil in het plangebied op te zetten naar het niveau van de polderboezem (peilvak GH-52.140.00) met een zomerpeil van NAP -5,85 m en een winterpeil (schouwpeil) van NAP -6 m. Hotel Dit plan maakt op een kavel op het bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid de realisatie van een hotel mogelijk. Hierbij worden de bebouwingsmogelijkheden ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan niet vergroot. In compensatie voor deze kavel is reeds voorzien binnen het plangebied Nieuw-Vennep Zuid. Onderhoud Van alle oevers wordt 50% natuurvriendelijk ingericht. Langs de hoofdwatergangen wordt een strook met een breedte van 10 m vrijgehouden ten behoeve van beheer en onderhoud. Langs de centrale waterpartij wordt een schouwpad met een breedte van 2 m vrijgehouden van beplanting, eveneens ten behoeve van beheer en onderhoud van de waterpartij.


38

Riolering De nieuwe bebouwing in het plangebied wordt voorzien van een verbeterd gescheiden rioolstelsel, waarbij water afkomstig van de daken rechtstreeks wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. Ook Hoofdweg Oostzijde loost direct op het oppervlaktewater. Naar het afvoeren van hemelwater van de parkeerplaatsen wordt nader onderzoek uitgevoerd. Met het afkoppelen wordt de 'Beslisboom aan- en afkoppelen' van het Hoogheemraadschap van Rijnland gevolgd. Zo wordt voorkomen dat de rioolwaterzuiveringsinstallatie onnodig wordt belast en worden overstorten van vervuild (gemengd) water op het oppervlaktewater sterk gereduceerd. Voor de voorgenomen ontwikkelingen wordt nog een rioleringsplan opgesteld. Materiaalgebruik In de bouwvoorschriften is opgenomen dat de daken enkel worden uitgevoerd met duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen, dus geen koper, zink, lood of PAK's. Op deze manier wordt diffuse verontreiniging van water en bodem voorkomen. Vergunningen Voor aanpassingen aan het watersysteem (in dit geval het aanleggen van nieuw water en het afkoppelen van hemelwater naar het oppervlaktewater) dient een Watervergunning te worden aangevraagd bij het Hoogheemraadschap van Rijnland. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het plan geen negatieve gevolgen heeft voor de bestaande waterhuishouding. De aanpassingen van de waterhuishouding voldoen aan de doelstellingen van duurzaam waterbeheer.

5.4

Flora en fauna

Samenvatting onderzoek Hieronder volgt een korte samenvatting van het ecologieonderzoek. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. Gebiedsbescherming Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied en Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS) en is ook niet nabij een beschermd natuurgebied gelegen. Soortenbescherming In de onderstaande tabel staat aangegeven welke beschermde soorten in het plangebied (naar verwachting) voorkomen en onder welk beschermingsregime deze vallen.


39

Tabel 5.1

Beschermde soorten in het plangebied en het beschermingsregime

vrijstellingsregeling Ffw

zwanenbloem, dotterbloem en brede wespenorchis

ontheffingsregeling Ffw licht beschermde soort

zwaar beschermde soort

rietorchis

alle vleermuizen

alle soorten inheemse vogels rugstreeppad konijn, haas, mol, egel, veldmuis, bosmuis, huisspitsmuis, woelrat, wezel, hermelijn bruine kikker, groene kikker, kleine watersalamander en gewone pad Conclusies De planontwikkeling kan leiden tot verstoring van alle aanwezige soorten. Voor deze ingrepen zal geen ontheffing nodig zijn voor de soorten uit categorie 1 waarvoor een vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet geldt. Indien de planwerkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart t/m 15 juli) van de betreffende aanwezige soorten worden opgestart is er qua vogels geen strijdigheid met de Flora- en faunawet. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen: 



met betrekking tot soorten als huismus en gierzwaluw dienen compenserende maatregelen te worden getroffen, conform de Gedragscode Flora- en faunawet voor Bouwend Nederland (LNV, 2006). Indien dit niet mogelijk is zal mogelijk ontheffing moeten worden aangevraagd; daarnaast geldt voor de blauwe reiger, ringmus en spreeuw dat een omgevingscheck dient te worden uitgevoerd om vast te stellen of voldoende nestgelegenheid in de omgeving beschikbaar blijft.

In november 2010 is door de polderecoloog van de gemeente Haarlemmermeer opnieuw een veldinventarisatie verricht (zie ook Bijlage 4 bij het bestemmingsplan). Samengevat is de inventarisatie als volgt:  

 

de rietorchis is niet in het plangebied aanwezig; verschillende typen vleermuizen zijn in het plangebied aanwezig. Het plangebied verslechtert niet als jachtgebied, mogelijk is zelfs sprake van een verbetering van het jachtgebied. De schuur bij de boerderij dient mogelijk als zomerverblijf, een winterverblijf is niet aanwezig. Nu het plan niet direct ziet op wijziging van de bebouwing van de boerderij wordt geen verandering in gebruik verwacht; in het plangebied komt de rugstreeppad niet voor; de kans op aanwezigheid van de bittervoorn is klein vanwege het huidige landbouwkundig gebruik van het plangebied. De modderkruiper is mogelijk wel aanwezig. Vanwege dit laatste is het noodzakelijk overeenkomstig de wettelijk goedgekeurde gedragscode te werken.

De conclusie van het onderzoek luidt dat geen ontheffing van de Flora- en faunawet is vereist voor de al dan niet voorkomende beschermde soorten in het plangebied. Als voorwaarde geldt wel dat ten aanzien van het aanwezige water, als ook de aanleg van water overeenkomstig de Gedragscode Flora- en Faunawet voor Bouwend Nederland (LNV, 2006) wordt gewerkt. De Natuurbeschermingswet vormt hier geen onderzoekvragen en maatregelen wordt voldaan.

beletsel

indien

aan

de

voorgaande


40

5.5

Milieubeschermingsgebieden

Milieubeschermingsgebieden zijn vastgesteld in de Provinciale Milieuverordening (PMV). Binnen deze gebieden gelden regels om het milieu niet (nog meer) te belasten. Zowel binnen als in de directe omgeving van het plangebied zijn geen waterwingebieden, grondwaterbeschermingsgebieden en stiltegebieden gelegen. Dit plan wordt om deze reden niet door de aanwezigheid van milieubeschermingsgebieden beperkt.

5.6

Luchthavenindelingbesluit

Het rijksbeleid ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van Schiphol is geformuleerd in de Wet Luchtvaart. Met de wijziging van deze wet in 2003 vormt de Wet Luchtvaart de wettelijke grondslag voor het nieuwe regime voor de luchthaven Schiphol. Dit regime is in de volgende twee uitvoeringsbesluiten uitgewerkt: het Luchthavenverkeerbesluit en het Luchthavenindelingbesluit. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen in overeenstemming te zijn met het Luchthavenindelingbesluit. In dit Besluit worden beperkingengebieden ten aanzien van Schiphol weergegeven met betrekking tot externe veiligheid, geluidsbelasting, hoogtebeperkingen en vogelaantrekkende werking. Nota Ruimte De Nota Ruimte maakt kenbaar dat Schiphol voor de toekomst ruimte nodig heeft om uit te breiden. Derhalve is op een PKB-kaart de zogenoemde 20 Ke-contour opgenomen. Binnen deze contouren mogen geen nieuwe uitleglocaties9 ten behoeve van woningbouw worden ontwikkeld. Herstructurering en intensivering in bestaand gebouwd gebied zijn binnen de 20 Ke-contour nu en in de toekomst wel mogelijk. Revitalisering, herstructurering en transformatie van bestaande woon- en werkgebieden is volgens de Nota cruciaal om de gestelde ruimtelijke doelen te kunnen bereiken.

Figuur 5.1 Uitsnede bijlage 3b, beperking bebouwing, nr. 6. De rode cirkel betreft de globale ligging van het plangebied.


41

Onderzoek en resultaten Het plangebied ligt gedeeltelijk in zone 4 van het Luchthavenindelingbesluit, hetgeen beperkingen vanwege geluid en veiligheid met zich meebrengt (zie figuur 5.1). Nieuwbouw van geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen, scholen en gezondheidsgebouwen) is binnen deze zone in principe niet toegestaan. Nieuwbouw van bedrijfsbebouwing is wel toegestaan. Er worden binnen het plangebied geen nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen gerealiseerd. Verder ligt het gebied in een zone waarbinnen een hoogtebeperking geldt. Dit betreft een hoogte van 150 m. Het bestemmingsplan maakt een maximale hoogte mogelijk van 25 m. Het plan maakt zodoende geen inbreuk op de gestelde hoogtevoorwaarden. Het plangebied ligt voor het overige buiten de zones (vogelprotectiegebied) die in het besluit zijn vastgesteld. Conclusie Dit plan wordt niet beperkt door de beperkingen die gelden rondom de luchthaven Schiphol en voldoet aan de voorwaarden die in dit gebied gelden.

5.7

Bedrijven en milieuzoneringen

Huidige situatie en beoogde ontwikkeling Binnen het plangebied worden een nieuw bedrijvenpark en een hotel ontwikkeld. Ook wordt de mogelijkheid opengehouden om in de boerderij de Wilhelminahoeve een kinderdagverblijf te realiseren. Aan de overzijde van de Valutaweg, ten noordoosten van het plangebied, is in de huidige situatie al een bedrijvenpark gesitueerd. Ten noorden van het plangebied ligt de kern Nieuw-Vennep. Beleid en normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:  

ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en gevoelige functies met betrekking tot milieu in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit bestemmingsplan gebruikgemaakt van een milieuzonering. Deze milieuzonering vindt plaats aan de hand van een Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. De Staat van Bedrijfsactiviteiten is gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). In de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn geen agrarische (gerelateerde) bedrijven opgenomen. Het bedrijventerrein is namelijk niet voor dit type bedrijvigheid bedoeld. Gezien de ligging van het bedrijventerrein nabij de kern Nieuw-Vennep en ingesloten tussen de N207 en N520 leent het terrein zich niet voor dergelijke bedrijven. Voor het plangebied wordt gebruikgemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Deze Staat gaat uit van het aanhouden van richtafstanden tussen milieuhinderende bedrijfsactiviteiten en milieugevoelige functies (zoals woningen). De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Voor andere omgevingstypen dan een rustige woonwijk kunnen kleinere richtafstanden worden gehanteerd.10 Een nadere toelichting op de aanpak van milieuzonering met behulp van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is te vinden in Bijlage 5.


42

Onderzoek en resultaten Uitgangspunten milieuzonering Bij het opstellen van deze milieuzonering wordt gebruikgemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Zoals hierboven ter sprake kwam, wordt bij de milieuzonering van de aanwezige bedrijventerreinen rekening gehouden met de richtafstand ten opzichte van verschillende (in meer of mindere mate) milieugevoelige functies in het plangebied en de directe omgeving. Omgevingstypen Rustige woonwijk Ten noorden van het plangebied begint de kern Nieuw-Vennep, dit gebied wordt beschouwd als een rustig woongebied. Ten opzichte van een rustig woongebied worden de volledige richtafstanden gehanteerd. De kortste afstand van het plangebied tot de bestaande gevoelige functies (woningen) in de kern van Nieuw-Vennep is circa 300 m. Aan de Hoofdweg westzijde ligt, ten noordwesten van het plangebied, een aantal woningen. Omdat in de huidige situatie geen bedrijven in de omgeving van deze woningen liggen, worden zij als rustig woongebied beschouwd. De afstand van deze woningen tot het plangebied bedraagt circa 85 m. Bedrijfswoningen De omgeving van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit agrarische gronden met verspreid gelegen landbouwbedrijven met bijbehorende bedrijfswoningen. Ook op het bedrijvenpark ten noorden van het plangebied zijn bedrijfswoningen aanwezig. Het gaat hierbij om een specifiek type woningen waar minder hoge eisen aan het woon- en leefklimaat kunnen worden gesteld. Ten opzichte van bedrijfswoningen worden de richtafstanden met één afstandsstap verminderd. Dit houdt in dat er in de directe omgeving van bedrijfswoningen, bedrijven uit categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan. Bedrijven uit categorie 3.1 zijn op 30 m van de bedrijfswoningen toegestaan. Binnen het plangebied worden geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan. Kinderdagverblijf In dit bestemmingsplan wordt middels een wijzigingsbevoegdheid de realisatie van een kinderdagverblijf in de Wilhelminahoeve mogelijk gemaakt. Een kinderdagverblijf wordt zowel beschouwd als een milieuhinderende functie (in verband met stemgeluid) alsmede een milieugevoelige functie (in verband met slapende kinderen). Wat betreft milieuhinder geldt op basis van de VNG-publicatie bedrijven, voor een dergelijke functie (kinderopvang, SBI-code 853) een richtafstand van 30 m ten opzichte van een rustige woonwijk (niet ten opzichte van omliggende bedrijven), het maatgevende aspect is geluid. De dichtstbijzijnde gevoelige functie ligt aan de overkant van de Hoofdweg op ongeveer 85 m van het beoogde kinderdagverblijf. Er wordt ruimschoots aan de richtafstand voldaan. Het hele plangebied (inclusief het perceel van de Wilhelminahoeve) wordt bestemd voor bedrijven. Ten opzichte van bedrijven wordt een kinderdagverblijf beschouwd als een milieugevoelige functie. Als gebruik wordt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid, moet worden aangetoond dat ter plaatse van het kinderdagverblijf een goed leefklimaat kan worden gegarandeerd en dat de omliggende bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt door de realisatie van het kinderdagverblijf. Om deze reden is in de wijzigingsregel bepaald dat bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de milieuzonering op de omliggende gronden moet worden aangepast. Een kinderdagverblijf betreft een specifiek type _______________________________________________________________________________________________________________ 442.14196.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

43

milieugevoelige functie waar minder hoge eisen aan het woon- en leefklimaar kunnen worden gesteld dan bij een rustige woonwijk. Dit komt erop neer dat bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de milieuzonering zodanig wordt aangepast dat in de directe omgeving van het kinderdagverblijf bedrijven uit categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan. Bedrijven uit categorie 3.1 zijn vervolgens op 30 m van het kinderdagverblijf toegestaan, bedrijven uit categorie 3.2 op 50 m, enzovoort. Uitwerking milieuzonering Voor het beoogde bedrijvenpark is op grond van bovenstaande uitgangspunten de milieuzonering op de plankaart opgenomen. Afhankelijk van de locatie op het bedrijvenpark zijn bedrijven tot maximaal categorie 4.1 toegestaan. Voor deze bedrijven geldt een richtafstand tot 200 m ten opzichte van een rustige woonwijk. Ten opzichte van bedrijfswoningen is een kleinere afstand gehanteerd (één afstandsstap minder). Op het bedrijvenpark worden geen bedrijven toegelaten die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken (zoals bedoeld in de Wet geluidhinder). Conclusie In dit bestemmingsplan wordt door toepassing van milieuzonering zorg gedragen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van bestaande woningen en worden de bedrijven niet in hun functioneren belemmerd. Horeca Bij de aanwezigheid van horecavoorzieningen is het van belang dat horecavoorzieningen op een gewenste locatie hun bedrijf kunnen uitoefenen en dat ter plaatse een goed woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd. Op het bedrijvenpark Wilhelminahoeve wordt in de boerderij 'De Wilhelminahoeve' een lichte vorm van horeca (tot en met categorie 1b) mogelijk gemaakt en op het perceel ten noordoosten van de Valutaweg een hotel. Zowel horeca-activiteiten tot en met categorie 1b als een hotel behoren tot de lichte horecavoorzieningen die alleen overdag en 's avonds geopend zijn en daardoor slechts beperkte hinder voor omliggende gevoelige functies (zoals woningen) kunnen veroorzaken. In de directe omgeving van het hotel zijn bedrijven gesitueerd, de dichtstbijzijnde woning bevindt zich op een afstand van 50 m. De afstand tussen de boerderij de Wilhelminahoeve en de dichtstbijzijnde woning (aan de overzijde van de weg) bedraagt 125 m. Conclusie In dit bestemmingsplan wordt door toepassing van zonering zorg gedragen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van bestaande woningen en worden nieuwe horecavoorzieningen niet in hun functioneren belemmerd.


44

5.8

Geur- en lichthinder

Geurhinder Uit jurisprudentie blijkt dat een bedrijventerrein als geurgevoelig object kan worden beschouwd11. De omgeving van het plangebied bestaat voor een groot deel uit agrarisch gebied. Alleen in het noorden en het noordoosten grenst het plangebied aan een bedrijventerrein. De agrarische gronden zijn overwegend in gebruik voor akkerbouw. Loodsen en stallen liggen niet binnen een straal van 200 m van het plangebied. Daarom zal ter plaatse van het plangebied geen sprake zijn van geuroverlast als gevolg van veehouderijen. Bedrijven die zich op het bedrijventerrein vestigen, kunnen voor geurhinder zorgen. Dit aspect is echter onderdeel van de richtafstanden, die bij het opstellen van de milieuzonering zijn gehanteerd. Op deze manier is er zorg voor gedragen dat het er geen sprake is van onaanvaardbare geurhinder als gevolg van de vestiging van bedrijven. Lichthinder Het aspect lichthinder speelt geen rol in dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan maakt namelijk geen functies mogelijk die lichthinder als gevolg hebben (zoals kassen). Tevens zijn dergelijke functies niet aanwezig in de omgeving van het plangebied.

5.9

Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen wordt naar de volgende aspecten van externe veiligheid gekeken:  

bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken12 en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Risicovolle inrichtingen Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) in werking getreden. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten 13. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als buitenwettelijke oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties. Ook bedrijven waarop het Bevi niet van toepassing is, kunnen risico's voor de omgeving met zich meebrengen. Voor nieuwe situaties geldt voor het PR in principe een norm van 10-6 per jaar en voor bestaande situaties 10-5 per jaar. Vuurwerk Voor inrichtingen waar vuurwerk wordt opgeslagen of bewerkt, is het Vuurwerkbesluit van


45

toepassing. In het Vuurwerkbesluit zijn veiligheidsafstanden tot kwetsbare en geprojecteerde kwetsbare objecten opgenomen. De aan te houden afstand is afhankelijk van het type vuurwerk en de hoeveelheid vuurwerk die opgeslagen ligt. Vervoer van gevaarlijke stoffen In december 2009 is de aangepaste Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RVGS) gepubliceerd. In deze circulaire is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen opgenomen. Op basis van de circulaire geldt voor bestaande situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van 10-5 per jaar en de streefwaarde 10-6 per jaar. In nieuwe situaties is de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. In 2010 zal het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen worden vastgesteld. Onderzoek en resultaten Risicovolle bedrijven In de omgeving van het plangebied ligt een aantal bedrijven met een propaantank. Deze bedrijven vallen niet onder het Bevi. Eén van deze bedrijven ligt ongeveer 100 m ten westen van het plangebied. De overige bedrijven liggen op minimaal 300 m van het plangebied. Geen van deze bedrijven vormt een beperking voor de realisatie van het bestemmingsplan. De PR 10-6-contouren bedragen namelijk 20 m. Tevens gelden voor dergelijke propaantanken geen invloedsgebieden voor het GR. Het plangebied en dus ook het beoogde kinderdagverblijf liggen buiten de PR 10-6-contour. Aan de Hoofdweg wordt op ongeveer 300 m ten noorden van het plangebied bij een tuincentrum vuurwerk opgeslagen. Deze opslag wordt niet gebruikt voor professioneel vuurwerk. Voor een dergelijke opslag van vuurwerk gelden verschillende veiligheidsafstanden, De grootste bedraagt 33 m. Aangezien het plangebied (en dus ook het te realiseren kinderdagverblijf) ruimschoots buiten deze afstand gelegen is, vormt deze opslag geen belemmering voor de realisatie van het bestemmingsplan. Op ongeveer 670 m van het plangebied ligt aan de Zuiderdreef een tankstation met lpg-installatie. Deze installatie heeft een vergunde jaardoorzet van 600 m3 en valt onder het Bevi. Voor een dergelijke installatie gelden verschillende PR 10-6-contouren. De grootste is die van het vulpunt. Deze bedraagt 45 m. Het invloedsgebied voor het GR bedraagt 150 m. Aangezien het gehele plangebied zowel buiten de PR 10-6-contour als buiten het invloedsgebied voor het GR ligt, staat deze lpg-installatie de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg. Vervoer van gevaarlijke stoffen In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich enkele vervoersassen (spoor en autowegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De Circulaire 'risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' vermeldt dat er op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.


46

Ten zuidoosten van het plangebied liggen het tracé van de spoorlijn Leiden-Schiphol en de rijksweg A44. De kortste afstand tussen het plangebied en het spoor is circa 575 m. De afstand tussen de A44 en het plangebied is ruim 2.200 m. Er hoeven daarom geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik als gevolg van deze transportassen. Het tracé van de N207 vormt de zuidelijke grens van het plangebied. De Circulaire 'risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen' vermeldt niet dat over deze weg gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) noemt deze weg echter wel als een weg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De risicokaart vermeldt dat de PR 10-6-contour niet buiten de weg ligt. De PR 10-8-contour – indicatief voor het invloedsgebied van het GR – ligt 16 m buiten de weg. Aangezien het plangebied direct aan deze weg grenst, ligt een deel van het plangebied binnen de PR 10-8-contour. De bebouwing ligt echter op minimaal 45 m van de weg, dus buiten de PR 10-8-contour. Het beoogde kinderdagverblijf ligt zelfs op ongeveer 180 m van deze weg. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over deze weg is daarom geen belemmering voor de realisering van het bestemmingsplan. Door de Brandweer Kennemerland is een aantal maatregelen geadviseerd om de mogelijkheden tot zelfredzaamheid en hulpverlening te vergroten (zie paragraaf 6.3). Voor het hotel en het kinderdagverblijf (dat middels een wijzigingsbevoegdheid mogelijk wordt gemaakt) geldt dat de brandweer om advies zal worden gevraagd op het moment dat besluitvorming (omgevingsvergunning dan wel wijzigingsbevoegdheid) plaatsvindt. Uit de provinciale risicokaart blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen gevaarlijke stoffen door buisleidingen worden vervoerd. Verantwoording groepsrisico Hoewel de ontwikkeling van een bedrijvenpark leidt tot een toename van de personendichtheid ter plaatse is verantwoording van het GR niet noodzakelijk. De ontwikkelingslocatie ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicovolle inrichting of vervoersas, waardoor geen sprake is van een toename van het GR. Conclusie Dit plan wordt niet beperkt door het aspect externe veiligheid.

5.10 Explosieven De gemeente Haarlemmermeer heeft voor haar gemeentegebied een bommenkaart opgesteld waarin de locaties zijn weergegeven waar op basis van verricht onderzoek ofwel bommen kunnen worden verwacht, ofwel bommen zijn aangetroffen. In figuur 5.3 is deze bommenkaart weergegeven en is tevens het plangebied omcirkeld. Explosieven worden in het plangebied niet verwacht. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.


47

Figuur 5.3 Bommenkaart gemeente Haarlemmermeer


48

5.11 Geluid 5.11.1

Wegverkeerslawaai

Beoogde ontwikkeling Op het nieuwe bedrijventerrein zullen nieuwe wegen worden aangelegd. Daarnaast wordt de bouw van een nieuw hotel mogelijk gemaakt. Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd naar de geluidsbelasting van nieuwe wegen op bestaande en nieuwe geluidsgevoelige functies. Aan de overzijde van de Hoofdvaart is een bestaande woning gelegen (Hoofdweg 321-323). Omdat dit een geluidsgevoelige functie is, is hiervoor akoestisch onderzoek uitgevoerd. De ontsluitende interne weg zal worden aangesloten op de rotonde van de Valutaweg. Deze rotonde is reeds planologisch mogelijk gemaakt. Binnen het reconstructiegebied van de aansluiting van de nieuwe weg zijn geen bestaande geluidsgevoelige functies gelegen zodat reconstructieonderzoek achterwege kan blijven. Het nieuw te bouwen hotel is volgens de Wgh geen geluidsgevoelige functie. Omdat rust in een hotel is gewenst, dient in verband met een goede ruimtelijke ordening een akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. In het kader van het bestemmingsplan voor het bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid is reeds akoestisch onderzoek uitgevoerd14. Van dit onderzoek is gebruikgemaakt bij de bepaling van de akoestische situatie voor het nieuwe hotel. Toetsingskader Normstelling Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wgh geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd. De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Nieuwe situaties Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de uiterste grenswaarde niet te boven gaan. Voor de beoogde binnenstedelijke ontwikkeling geldt een uiterste grenswaarde van 63 dB. Wanneer de gestelde uiterste grenswaarde wordt overschreden, biedt de Wgh de mogelijkheid woningen te realiseren met een dove gevel, dat wil zeggen, een gevel met slechts incidenteel te openen delen. De geluidswaarde binnen de woningen (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB. Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Van _______________________________________________________________________________________________________________ 442.14196.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

49

deze aftrek is gebruik gemaakt. Onderzoek Het hotel is gelegen binnen de geluidszones van bestaande wegen zoals de Leimuiderweg (N207), de Hoofdweg, de Valutaweg en de Eurolaan. Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt dat het hotel buiten de 48 dB-contour ten gevolge van het verkeer op de Leimuiderweg en de Hoofdweg is gelegen. Binnen de geluidszone van de nieuwe wegen is een woning gelegen. Rekenmethodiek en invoergegevens Het akoestisch onderzoek voor de Valutaweg, de Eurolaan en de wegen die mogelijk worden gemaakt binnen het plangebied is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2006. De berekeningen zijn opgenomen in Bijlage 6. Voor de gehanteerde verkeersgegevens wordt verwezen naar het uitgevoerde akoestisch onderzoek. Voor de intensiteit van de wegen op het bedrijvenpark is uitgegaan van een worstcasesituatie, de totale verkeersgeneratie van 1.500 mvt/etmaal. De berekeningen zijn uitgevoerd voor het toetsjaar 2020. Nieuwe wegen ten opzichte van de bestaande woning. Uit de berekeningen blijkt dat de 48 dB-contour ten gevolge van de nieuwe wegen op het bedrijvenpark op 19 m uit de as van deze wegen gelegen is. De bestaande bedrijfswoning is op grotere afstand gelegen. Deze woning ondervindt zodoende geen onaanvaardbare geluidsbelasting ten gevolge van de voorziene ontwikkelingen Nieuwe geluidsgevoelige functie ten opzichte van gezoneerde wegen Uit berekeningen blijkt dat de 48 dB-contour ten gevolge van het verkeer op de Valutaweg op 74 m uit de as van de weg is gelegen. Indien het hotel op kleinere afstand uit de wegas wordt gerealiseerd, zal de voorkeursgrenswaarde aan de gevels van het hotel worden overschreden. Ten gevolge van het verkeer op de Eurolaan ligt de 48 dB-contour op 45 m uit de as van de weg. Indien het hotel dichter bij zal worden gerealiseerd, zal de voorkeursgrenswaarde worden overschreden. Maatregelen bij overschrijding voorkeursgrenswaarden De geluidsbelasting aan de gevel van het hotel kan worden gereduceerd door maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied. Er is een aantal maatregelen aan de bron denkbaar. De eerste mogelijkheid is het beperken van de verkeersomvang, de snelheid of wijziging van de samenstelling van het verkeer. Deze maatregelen zijn alleen mogelijk als de functie van de weg wordt gewijzigd. Dit stuit op overwegende bezwaren van verkeers- en vervoerskundige aard. Een andere maatregel aan de bron is het herasfalteren met geluidsreducerend asfalt (SMA/ZOAB/ZSA-sd of een akoestisch vergelijkbaar wegdektype). Toepassen van geluidsarm asfalt stuit op overwegende bezwaren van financiële aard. Maatregelen in het overdrachtsgebied in de vorm van geluidsschermen stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige aard. Dergelijke schermen zijn niet inpasbaar.


50

Conclusie Gelet op het feit dat een hotel geen geluidsgevoelige functie is, kan aangenomen worden dat bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde toch sprake zal zijn van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Om deze reden wordt geconcludeerd dat maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren indien de voorkeursgrenswaarde overschreden wordt, redelijkerwijze niet in verhouding staan tot de verhoogde geluidsbelasting Wel dient de geluidswaarde binnen het hotel (binnenwaarde) in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB. Ten gevolge van het verkeer op de nieuwe wegen op het bedrijvenpark is sprake van een aanvaardbare akoestische situatie aan de gevel van de bestaande woning. De Wgh staat de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg. 5.11.2

Industrielawaai

Volgens de Wet geluidhinder moeten alle industrie- en bedrijventerreinen gezoneerd zijn als daar inrichtingen zijn of kunnen worden gevestigd die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken (zogenoemde A-inrichtingen). Rondom deze industrieterreinen dient een geluidszone te worden vastgesteld welke wordt vastgelegd in bestemmingsplannen. Buiten deze zone mag de geluidsbelasting als gevolg van het industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Onderzoek en resultaten Ten noorden van het plangebied is het industrieterrein Spoorzicht gesitueerd waarvoor een geluidszone is vastgesteld. De geluidszone is opgenomen in het Streekplan Noord-Holland Zuid. Het plangebied ligt echter buiten de zone industrielawaai (in de Provinciale verordening en structuurvisie die op 16 februari 2010 door GS zijn vastgesteld zijn geen geluidszones van industrieterreinen opgenomen). Er worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies gerealiseerd. Ook worden met dit plan geen nieuwe bedrijven toegestaan die ernstige geluidshinder met zich mee brengen (de zogenoemde A-inrichtingen). Conclusie Dit plan wordt niet beperkt door industrielawaai.

5.12 Luchtkwaliteit In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen, uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens, tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Beleid en normstelling Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang15. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.2 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.


51

Tabel 5.2

Grenswaarden maatgevende stoffen Wet luchtkwaliteit

stof

grenswaarde

geldig

stikstofdioxide (NO2) jaargemiddelde concentratie

60 µg/m³

2010 tot en met 2014

jaargemiddelde concentratie

40 µg/m³

vanaf 2015


48 µg/m³

tot en met 10 juni 2011


40 µg/m³

vanaf 11 juni 2011

24-uurgemiddelde concentratie

max. 35 keer per jaar meer dan 75 ug/m³

tot en met 10 juni 2011

24-uurgemiddelde concentratie

max. 35 keer per jaar meer dan 50 µg/m³

vanaf 11 juni 2011

fijn stof (PM10)1)

toetsing van

1) Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007). Op grond van artikel 5.16 van de Wlk kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) uitoefenen indien:   

 

de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a); de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1); bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2); de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c); het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

Besluit niet in betekenende mate (Besluit nibm) In dit Besluit is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:  

een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10; een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of niet meer dan 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.

Besluit gevoelige bestemmingen In dit Besluit is bepaald dat een aantal met name genoemde gevoelige bestemmingen niet zijn toegestaan binnen een afstand van 300 m tot een rijksweg of 50 m tot een provinciale weg, wanneer langs deze wegen sprake is van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden uit de Wlk. Tot deze functies behoren gebouwen bestemd voor onderwijs aan minderjarigen, kinderopvang, verzorgingstehuizen, verpleegtehuizen en bejaardentehuizen.


52

Onderzoek en resultaten Binnen het plangebied wordt een nieuw bedrijvenpark (totaal 9 ha bedrijven en kantoren) en een hotel gerealiseerd en wordt tevens via een wijzigingsbevoegdheid een kinderdagverblijf mogelijk gemaakt in de boerderij de Wilhelminahoeve. Deze ontwikkelingen hebben een verkeersaantrekkende werking. In de paragraaf verkeersaspecten (2.4) is bepaald dat het aantal verkeersbewegingen met 1.450 motorvoertuigen per etmaal (weekdaggemiddelde) toeneemt. Met behulp van de NIBM-tool (www.infomil.nl) is berekend dat het plan mogelijk in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Daarom is de bijdrage van de beoogde ontwikkelingen getoetst aan de grenswaarden uit de Wlk. Het onderzoek is te vinden in Bijlage 7. De conclusie van het onderzoek is dat de grenswaarden uit de Wlk de realisatie van het plan niet in de weg staan. Uit het onderzoek blijkt dat, ook na realisatie van de beoogde ontwikkeling, voor de onderzochte jaren (2011 en 2020) geen van de grenswaarden uit de Wlk wordt overschreden. Ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. Een kinderopvang is aangewezen in het Besluit gevoelige bestemmingen (Bgb). Dit besluit beoogt extra bescherming te bieden aan groepen mensen met een verhoogde gevoeligheid voor luchtverontreinigende stoffen (zijnde kinderen, jongeren, zieken en ouderen). Er gelden onder meer beperkingen voor het ontwikkelen van gevoelige bestemmingen binnen 50 m vanaf de rand van een provinciale weg. De afstand tussen het beoogde kinderdagverblijf en de provinciale weg N207 is ruim 200 m en levert derhalve geen beperkingen op in de zin van het Bgb. Conclusie Er wordt geconcludeerd dat de Wlk de realisatie van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is er sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde ontwikkeling.

5.13 Kabels en leidingen Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen aanwezig. Ook zijn er geen hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen in de omgeving van het plangebied gelegen. Er wordt daarom geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de uitvoering van het plan.

5.14 Milieueffectrapportage beoordeling De ontwikkelingen van circa 8 ha bedrijventerrein betreft geen ontwikkeling die volgens de Wet Milieubeheer mer-plichtig dan wel mer-beoordelingsplichtig is. Ten behoeve van het bestemmingsplan is het zodoende niet noodzakelijk een milieueffectrapportage uit te voeren.


53

Hoofdstuk 6

6.1

Uitvoerbaarheid

Financiële uitvoerbaarheid

Ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de gemeente de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen (artikel 3.1.6 lid 1 sub f Bro). Dit geldt ook bij projecten waar sprake is van een particuliere ontwikkelaar die op eigen initiatief een locatie ontwikkelt. De exploitatie in het plangebied is in twee delen opgesplitst, namelijk het perceel ten noordoosten van de 'Wilhelminahoeve' waar onder meer het hotel komt te staan en de 'Wilhelminahoeve'. Bij de ontwikkeling van het bedrijvenpark op de 'Wilhelminahoeve' is geen sprake van een gemeentelijke exploitatie. Het bedrijvenpark wordt door twee samenwerkende partijen uitgevoerd, Ballast Nedam Nieuw-Vennep B.V. en Airport Area Investment B.V. De gemeente Haarlemmermeer heeft met deze particuliere partijen een ontwikkelingsovereenkomst gesloten waarin is vastgelegd overeenkomstig welke voorwaarden het gebied zal worden geëxploiteerd. In deze overeenkomst is tevens vastgelegd dat de gemeente de schade als gevolg van mogelijke aanspraken op planschade op de particuliere partijen kan verhalen. Ten behoeve van de ontwikkelingsovereenkomst heeft de gemeente onderzoek gedaan naar de uitvoerbaarheid van het plan. Hieruit is gebleken dat de samenwerkende partijen over voldoende financiële middelen beschikken om tot een sluitende exploitatie van het gebied te komen. De grond waar het hotel komt te staan is in eigendom van de gemeente. Voor dit gedeelte van het plangebied wordt door middel van een aanbesteding het gebied ontwikkeld. De aanbestedingsovereenkomst zal alle benodigde overeenkomsten omvatten. Kostenverhaal en exploitatieplan De ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, betreft een bouwplan in de zin van de grondexploitatiewetgeving. Op grond van deze wetgeving dient het kostenverhaal te zijn verzekerd. Indien niet op andere wijze het kostenverhaal is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden vastgesteld. Het verhaal van kosten voor de gronden die niet in gemeentelijke eigendom zijn, is via anterieure overeenkomsten met de grondeigenaren afgedekt. Er is geen noodzaak tot het vastleggen van een fasering van de bouwwerkzaamheden dan wel het stellen van nadere eisen. Om voornoemde redenen is het niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen. Conclusie Op basis van voorgaande gegevens wordt geconcludeerd dat het plan financieel uitvoerbaar is.


54

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan zal in het kader van de Wro ter inzage worden gelegd. Eenieder wordt hierbij in de mogelijkheid gesteld zijn of haar zienswijzen naar voren te brengen.

6.3

Procedure Wet ruimtelijke ordening

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro In het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro, is het bestemmingsplan 'Wilhelminahoeve' aan de volgende overlegpartners toegestuurd:       

VROM-Inspectie; Provincie Noord-Holland; Hoogheemraadschap Rijnland; Brandweer Kennemerland; Stichting Meer-Historie; Vereniging Parkmanagement Bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid; Stichting Dorpsraad Nieuw-Vennep.

Door alle partners is een reactie ingediend. In onderstaande tabel leest u aan de linkerzijde een samengevatte weergave van de reactie en aan de rechterzijde het antwoord van de gemeente op de reactie.

VROM-Inspectie

gemeente

Gelet op de nationale belangen zoals verwoord in de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB) worden de volgende opmerkingen gemaakt: Hoofd watersysteem 1. In hoofdstuk 3 van de toelichting ontbreekt 1. De desbetreffende paragraaf is met een een beschrijving van het Nationaal Waterplan. beschrijving van het Nationaal Waterplan aangevuld. Mobiliteit 2. Ook ontbreekt een beschrijving van de Nota 2. De desbetreffende paragraaf is met een beschrijving van de Nota Mobiliteit aangevuld. Mobiliteit. Verkeerseffecten op rijkswegen 3. Bij de beschrijving van de verkeersaspecten 3. De Leimuiderweg oost is de verbindingsweg wordt niet ingegaan op het effect van het extra tussen de Wilhelminahoeve en de A4/A44. In verkeer op de nabijgelegen aansluitingen van de verschillende onderzoeken is berekend dat de A44 en de A4 en de effecten van het extra 700 mvtetmaal extra ten gevolge van de verkeer op deze rijkswegen (met name in de nieuwe ontwikkeling gebruik zullen maken van spits). Dit is in verband met de doorstroming deze Leimuiderweg oost. op deze wegen en de bereikbaarheid van het Maximaal 10% van deze extra gebied wel van belang te benoemen, waarbij verkeersbewegingen vindt plaats gedurende het mogelijk noodzakelijk is om het drukste spitsuur. Dit betekent maximaal doorstromingsmaatregelen te beschrijven. 70 mvt in het drukste spitsuur. De verkeersintensiteit in het drukste uur op de Leimuiderweg oost zal in 2020 circa 2.770 mvt _______________________________________________________________________________________________________________ 442.14196.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

55

bedragen. De 70 extra motorvoertuigen is 2,5% van het totaal. Het aantal extra verkeersbewegingen is daarmee beperkt. Deze 70 mvt gaan in de avondspits vanuit de Wilhelminahoeve naar de A4 Amsterdam - A4 Den Haag - A44 Den Haag - N207 Alphen aan den Rijn. In de ochtendspits komen ze hier vandaan. Voor een inschatting van de effecten van deze extra motorvoertuigen is door Goudappel Coffeng de volgende verdeling van vertrekpunten/bestemmingen gemaakt: A4 Amsterdam: +25 A4 Den Haag: +15 A44 Den Haag: +15 N207 Alphen: +15 Deze aantallen zijn verwaarloosbaar ten opzichte van het aantal verkeersbewegingen die deze wegen reeds afzonderlijk te verwerken krijgen. De toename van het verkeer als gevolg van de aanleg van de Wilhelminahoeve heeft dan ook geen effect op de doorstroming en bereikbaarheid van de A4 en A44. provincie Noord-Holland

gemeente

De provincie heeft te kennen gegeven geen opmerkingen op het plan te hebben.

Deze reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Hoogheemraadschap van Rijnland

gemeente

1. Het Hoogheemraadschap geeft een positief 1. Deze reactie wordt ter kennisgeving aangenomen. wateradvies op het voorontwerpbestemmingsplan. 2. Het Hoogheemraadschap verzoekt enkele 2. Het plan is overeenkomstig aangepast. tekstuele aanpassingen in paragraaf 5.3 door te voeren.

Brandweer Kennemerland

gemeente

1. Bij het opstellen van het plan is met één 1. Deze reactie wordt voor kennisgeving risicobron rekening gehouden, namelijk het aangenomen. transport van gevaarlijke stoffen over de N207. De propaantank aan de andere zijde van de Hoofdweg verdwijnt in de toekomst en is om


56

die reden niet relevant voor dit plan. 2. Het transport van gevaarlijke stoffen over de 2. Deze reactie wordt voor kennisgeving N207 leidt niet tot een PR 10-6- contour. Het aangenomen. groepsrisico is verwaarloosbaar en een verantwoording is conform het beleid van de provincie Noord-Holland niet nodig. 3. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen van het hotel zal de brandweer om advies worden gevraagd ten aanzien van de benoemde aspecten. Voor het kinderdagverblijf geldt dat eerst een wijzigingsbesluit dient te worden Zelfredzaamheid genomen voordat zich een kinderdagverblijf in Inrichting van infrastructuur maakt de boerderij de Wilhelminahoeve kan vestigen. ontvluchting bij calamiteiten mogelijk. In dat kader dienen onder meer de Aandachtspunt vormt de beperkte omgevingsaspecten op het gebied van externe zelfredzaamheid van aanwezigen in veiligheid opnieuw te worden bekeken. In de kinderdagverblijf en hotel bij optreden van een toelichting van het bestemmingsplan (paragraaf 5.9) is opgenomen dat de BLEVE. brandweer omtrent benoemde aspecten om advies wordt gevraagd in de uitvoeringsfase. Hulpverlening Ter plaatse zijn onvoldoende bluswatervoorzieningen aanwezig om de beschouwde scenario's te bestrijden. 3. Ten aanzien van de risicobron (transport gevaarlijke stoffen) worden de volgende scenario's beschouwd: - Plasbrandscenario; - BLEVE-scenario.

Advies 4. Relevant is de risicobronnen en 4. De toelichting op het plan (paragraaf 5.9) risico-ontvangers afdoende van elkaar verwijst naar het advies van de brandweer. gescheiden te houden. In de huidige situatie is Zoals hiervoor onder 3 vermeld, zal de deze afstand beperkt. Ter vergroting van de gemeente de brandweer betrekken bij haar zelfredzaamheid en hulpverlening adviseert de besluit omtrent een omgevingsvergunning Brandweer als volgt: voor het bouwen voor het hotel. Bij het - houd aantal aanwezigen in nabijgelegen toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zal objecten (met name kinderdagverblijf en de brandweer om advies worden gevraagd. hotel) beperkt; - situeer gebouwen zodanig dat aanwezigen bij een brand kunnen vluchten; - realiseer de ontsluitingswegen en bluswatervoorzieningen in overleg met de afdeling Proactie/Preventie van de Brandweer; - draag zorg voor een goede informatievoorziening met betrekking tot calamiteiteninstructies.


57

Stichting Meer-Historie

gemeente

De Wilhelminahoeve als monument 1. Stichting Meer-Historie voert op dit moment 1. Zoals de Stichting ook zelf opmerkt, heeft de boerderij de Wilhelminahoeve op dit een onderzoek uit om te bezien of de moment geen monumentale status. bestaande boerderij Wilhelminahoeve als 'aspirant' monument kan worden aangemerkt Het alsnog aanmerken van de Wilhelminahoeve als monument en het doen en wellicht in de toekomst kan worden van onderzoek ten behoeve daarvan is een toegevoegd op de gemeentelijke monumentenlijst. Zij vraagt de gemeente de aparte procedure, die losstaat van het mogelijke monumentale status van de hoeve te bestemmingsplan. Te gelegener tijd kan de status van de bezien. boerderij opnieuw aan de orde komen als de gemeentelijke monumentenlijst wordt geactualiseerd. Afstand tot de weg van omliggende bebouwing 2. De huidige prominente ligging van de hoeve 2. De reactie van de Stichting vormt aanleiding komt volgens de Stichting in het om de rooilijn voor de bedrijven ten zuiden van voorontwerpbestemmingsplan niet tot uiting. de boerderij aan te passen. De Stichting stelt voor om de afstand tussen de Aanpassing van de rooilijn in kamer 1 betreft as van de weg en de bebouwing van de nieuwe het terugleggen van de bouwgrens met enkele bedrijfsbebouwing aan de zuidzijde van de meters, waarbij deze gelijk is getrokken met hoeve te wijzigen van 35 m naar 50 m. Verder de rooilijn uit kamer 2. verzoekt zij om de afstand van de bebouwing Achtergrond rooilijn: aan de noordzijde gelijk te trekken aan de Het lint langs de Hoofdvaart vormt een bebouwingslijn van het noordelijk gelegen belangrijk element van het bedrijvenpark. bedrijventerrein 'Nieuw-Vennep Zuid', Door de voorzijdes van de bedrijfsgebouwen namelijk op 28 m uit de as van de weg. aan deze zijde te projecteren, kan deze lint langs de Hoofdvaart zichtbaar worden gemaakt. Wanneer op de gronden ten zuiden van de Wilhelminahoeve de rooilijn van de hoeve wordt doorgetrokken, is dit effect er niet. Vanuit het oogpunt van de Wilhelminahoeve heeft dit bovendien ruimtelijk gezien geringe toegevoegde waarde. Op het moment dat de hoeve en de nieuwe bebouwing op één rooilijn zouden komen te liggen, wordt de hoeve namelijk alsnog aan het zicht onttrokken. Juist de ligging naar achteren op een groene kavel zorgt voor een duidelijk verschil tussen nieuwe rooilijnen en historisch lint. Dit geldt ook voor de kantoorvilla's (rooilijn komt naar voren) en de bestaande bebouwing (rooilijn ligt naar achteren) verderop langs de Hoofdvaart. Alle afstanden zijn ruim voldoende om de Hoofdvaart als ensemble tot zijn recht te laten komen. Bovendien is aansluiting gezocht bij de _______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 442.14196.00 Rotterdam / Middelburg

58

rooilijnen van het bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid. Concluderend neemt de gemeente het voorstel van de Stichting over voor zover het betreft het terugleggen van de rooilijn in kamer 2. Het plan is op dit punt aangepast. Voor het overige worden de rooilijnen (om boven uiteengezette redenen) niet aangepast. Erfbebouwing bij de hoeve 3. Verder is de Stichting van mening dat het toestaan van erfbebouwing in de directe omgeving van de hoeve op gespannen voet staat met het karakter van de hoeve en het eventuele onderzoek naar de monumentwaardigheid. Zij verzoekt de gemeente dan ook om geen erfbebouwing toe te staan.

3. Deze zienswijze vormt aanleiding om het bouwvlak van de hoeve aan te passen. Het bouwvlak wordt aan de zijde van de Hoofdvaart zodanig getrokken dat voor de rooilijn van de hoeve geen bebouwing is toegestaan. Het in het geheel niet toestaan van erfbebouwing rondom de hoeve is een verzoek waaraan de gemeente echter geen gevolg geeft. Het doel is om in de hoeve een bijzondere functie te plaatsen. Het is om deze reden noodzakelijk om de bouwmogelijkheid enigszins flexibel te behouden ten aanzien van de erfbebouwingsmogelijkheden. Juist ook voor het behoud van de boerderij waarin toekomstige functies kunnen worden uitgeoefend vormt dit een belangrijk aspect. Verbouwingen aan de hoeve zullen uiteraard geschieden met inachtneming van de waarde van het pand en onder toezicht van het 'Q-team'. Overigens kan worden vermeld dat het vigerende plan reeds toestaat dat er gebouwen rondom de boerderij kunnen worden opgericht. De bouwmogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt worden in dit bestemmingsplan juist verkleind. Het bouwvlak is kleiner, terwijl ook een bebouwingspercentage is opgenomen. De goothoogte van bijgebouwen wordt losgelaten terwijl de maximale bouwhoogte onder de bouwhoogte van de boerderij ligt (in tegenstelling tot het vigerende plan). Gelet op de nieuwe functie die aan de boerderij is toebedacht, biedt het loslaten van de goothoogte meer mogelijkheden om deze nieuwe activiteiten in te passen in een efficiënt ingericht gebouw.


59

Vereniging Parkmanagement Bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid

gemeente

De vereniging heeft zich akkoord verklaard met Deze reactie wordt ter kennisgeving aangenomen. het bestemmingsplan.

Stichting Dorpsraad Nieuw-Vennep

gemeente

1. De stichting beoordeelt de vestiging van een 1. Het is inderdaad correct dat op kavel 2 hotel op kavel 10 positief. Zij wijzen erop dat ingevolge het bestemmingsplan Bedrijvenpark op kavel 2 ook nog steeds de mogelijkheid rust Nieuw-Vennep Zuid een hotel tot de een hotel te realiseren en zijn van oordeel dat mogelijkheden behoort. Het laten vervallen van de hotelfunctie in dat bestemmingsplan deze laatste mogelijkheid ongedaan moet wordt meegenomen in de eerstvolgende worden gemaakt. herziening daarvan. 2. De stichting is van oordeel dat de ontsluiting 2. Ten behoeve van flexibiliteit in de uitvoering op de kavels niet duidelijk tot uiting komt en en ook in de uitgifte van gronden (kleinere of grotere kavels), is ervoor gekozen uitsluitend wijst erop dat de wegen voldoende breed dienen te zijn om de bereikbaarheid voor groot de hoofdwegenstructuur in het bestemmingsplan vast te leggen. Binnen de transport te kunnen garanderen. bestemming Bedrijventerrein is het vervolgens mogelijk om wegen aan te leggen. Uiteraard zal bij de invulling van de bedrijfskavels en daarbij de aanleg van de interne wegenstructuur rekening worden gehouden met de verschillende bedrijfsactiviteiten die zich op deze gronden kunnen dan wel zullen ontplooien. De interne wegenstructuur zal daarop worden afgestemd. 3. De stichting gaat ervan uit dat de hoofdwegenstructuur aan weerszijden van vrijliggende fietspaden wordt voorzien.

3. De exacte invulling van de verkeersaders (het wegprofiel) is een aspect dat niet in dit bestemmingsplan wordt vastgelegd. Door voldoende omvang te bieden (een ruime bestemmingslegging voor de bestemming Verkeer) aan de wegenstructuur biedt het plan voldoende ruimte voor zowel langzaam verkeer als snel verkeer.

4. De fietsaansluiting op Hoofdweg-Oost (ofwel 4. Het bestemmingsplan maakt het binnen de bestemmingen Groen en Water mogelijk om via plandeel 2 ofwel via plandeel 5) wordt voorzieningen te realiseren voor voet- en gemist. fietsverkeer. Op deze wijze is het mogelijk om zowel ten noorden (kavel 2) als ten zuiden (tussen kavel 1 en 5) van de boerderij de Wilhelminahoeve een aansluiting voor langzaam (en calamiteiten) verkeer te _______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 442.14196.00 Rotterdam / Middelburg

60

realiseren op de Hoofdweg-Oost. In ieder geval wordt ten zuiden van de boerderij een fietspad aangelegd dat aansluit op het fietspad langs de Hoofdweg-Oost. 5. Het bestemmingsplan voorziet niet in een 5. De stichting benoemt dat directe ontsluiting ontsluiting vanuit het plangebied op de Hoofdweg-Oost anders dan voor langzaam en op de Hoofdweg-Oost, anders dan voor calamiteiten verkeer. calamiteiten en/of fietsverkeer niet aanvaardbaar is. 6. De stichting gaat ervan uit dat het plan ook 6. De belangrijkste groenelementen in het de groenaspecten omvat zoals weergegeven in plangebied hebben de bestemming Groen figuur 4.2. gekregen. Op deze wijze legt het plan vast dat op deze gronden groenvoorzieningen worden gerealiseerd. De invulling van de bedrijfskavels met groenvoorzieningen vormt een belangrijk aspect bij de uitvoering van het plan. Het bestemmingsplan maakt binnen de bestemming Bedrijventerrein groenvoorzieningen mogelijk.

7. Vanwege de voorkeur de uitstraling naar de N207 gelijk te trekken aan de uitstraling van Bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid wordt de aanleg van een weg aan de buitenzijde van de rode wand onwenselijk geacht.

7. De rondweg in kamer 4 direct grenzend aan de N207 vormt de ontsluitingslus zoals deze bij het opstellen van het Masterplan is ingezet. Omdat de ontsluiting van de bedrijfskavels een belangrijk aspect vormt, terwijl op dit moment nog niet duidelijk is op welke wijze daaraan invulling zal worden gegeven (reden hiervoor is, zoals onder 1 ook al opgemerkt, om flexibiliteit te bieden bij het uitgeven van de gronden), blijft het bestemmingsplan ruimte bieden om de ontsluitingslus op verschillende plekken aan te leggen. Er wordt overigens een 'Q-team' in het leven geroepen dat bij de beoordeling van de bouwplannen erop toe zal zien dat de beoogde uitstraling zoals vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan zal worden behaald.

Zienswijzeprocedure Vanaf 7 december 2010 heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter visie gelegen. Hierbij is eenieder in de gelegenheid gesteld tot het indienen van zienswijzen. Gedurende de zienswijzetermijn zijn bij de gemeente geen zienswijzen binnen gekomen.


61

Hoofdstuk 7

7.1

Juridische aspecten

Algemeen

Het onderliggende bestemmingsplan is ontwikkelingsgericht. De voorziene ontwikkelingen zijn afgestemd op het Masterplan. Gezien deze afstemming is het mogelijk enige mate van flexibiliteit te bieden voor architectonische wensen. Om deze reden is afgezien van een gedetailleerde planvorm. In de volgende paragrafen wordt een uitleg gegeven bij het lezen van de regels en de verbeelding.

7.2

Opzet regels en verbeelding

Wettelijke vereisten De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. Opbouw planregels De regels van het plan bestaan uit de volgende onderdelen:    

inleidende regels; bestemmingsregels; algemene regels; overgangs- en slotregel.

Bij het opstellen van de regels is gebruik gemaakt van de 'standaardregels in bestemmingsplannen' zoals deze door de gemeente Haarlememrmeer zijn opgesteld. Deze standaardregels zijn vervolgens afgestemd en aangepast op de gewenste regeling in dit plan. Inleidende regels Begrippen Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen. Wijze van meten Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte- breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.


62

Verbeelding (plankaart) Met de digitalisering van ruimtelijke plannen is het lezen en interpreteren van de verbeelding (voorheen plankaart) een nieuwe aangelegenheid. Via de website www.ruimtelijkeplannen.nl kunnen bestemmingsplannen (ook in voorbereiding zijnde plannen voor zover deze ter inzage zijn gelegd) worden ingezien. Alhoewel de digitale verbeelding het uitgangspunt vormt, blijft het mogelijk het bestemmingsplan analoog in te zien. Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd, dat het mogelijk is om met behulp van het renvooi direct te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied zijn gegeven en welke regels daarbij horen. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes. Bestemmingsvlak en bouwvlak De in het plan voorkomende bestemmingen bestaan ofwel uit één vlak: een bestemmingsvlak, ofwel uit twee vlakken: een bestemmingsvlak én een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeduid waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de verbeelding doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Soms komt het voor dat het bestemmingsvlak en het bouwvlak met elkaar samenvallen. Op de verbeelding is dan uitsluitend een bouwvlak te zien (het bestemmingsvlak ligt hieronder). Aanduidingen Op de verbeelding is een onderscheid gemaakt in de volgende verschillende aanduidingen: 





functieaanduidingen: hiermee wordt nader gespecificeerd welk gebruik in de verschillende deelgebieden is toegestaan. De in dit plan gebruikte functieaanduidingen betreffen onder meer 'bedrijf tot en met categorie 4.1'; maatvoeringsaanduidingen: deze aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen, percentages en oppervlakten, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik. Op de verbeelding is onder meer sprake van maatvoeringaanduidingen ten behoeve van de maximale bouwen goothoogte, bebouwingspercentages en een maximumpercentage voor de oppervlakte van kantoren; bouwaanduidingen: de bouwaanduiding heeft in het algemeen betrekking op de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken. De in het plangebied voorkomende bouwaanduiding betreft 'specifieke bouwaanduiding - 1', 'specifieke bouwaanduiding gevelwand' en 'specifieke bouwaanduiding - overkraging'.

7.3

Bestemmingsregels

Bedrijventerrein Binnen de bestemming Bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan die vallen in categorie 3.1 tot en met categorie 4.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Het onderscheid in beide categorieën vloeit voort uit de milieuzonering binnen het plangebied als gevolg van een woning die buiten het plangebied, namelijk aan de overkant van de Hoofdvaart, is gelegen. Deze categorieën houden een maximum in, bedrijven met een lagere categorie zijn zodoende ook toegestaan. De Staat van Bedrijfsactiviteiten die bij dit bestemmingsplan behoort, geeft een weergave van de bedrijven die zich in dit gebied kunnen vestigen. Voor bedrijven die niet binnen deze bedrijvenlijst of binnen de maximale categorie vallen, geldt een afwijkingsmogelijkheid voor zover deze bedrijven, gelet op hun aard en invloed op de omgeving, gelijkwaardig kunnen worden geacht aan de maximaal toegestane categorie.


63

Een aantal bedrijvigheden wordt overigens uitgesloten. Bedrijven die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken (inrichtingen die nader benoemd worden in het Inrichtingen- en vergunningenbesluit) worden op het bedrijventerrein in beginsel niet toegestaan. Dat geldt ook voor Bevi-inrichtingen (risicovolle inrichtingen). Voor een goede ontsluiting op het bedrijvenpark is de aanleg van (ontsluitings)wegen toegestaan. Verder is het mogelijk nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, groen en water binnen de bestemming te realiseren. Op de verbeelding zijn de toelaatbare hoogten ingetekend. Tevens zijn maatvoeringgrenzen opgenomen. Hiermee wordt voorkomen dat over het gehele bouwvlak dezelfde bouwhoogte geldt. Vanwege stedenbouwkundige vereisten is er namelijk voor gekozen de bebouwing langs de Hoofdvaart kleinschaliger te houden, terwijl hoogte- en bouwaccenten op 5 punten binnen het plan om een grotere bouwhoogte vragen. De maximale bouwhoogten zijn op de verbeelding opgenomen. Dit betreft voor de bebouwing in de kamers aan de Hoofdvaart maximaal 12 m hoog (met uitzondering van de hoogteaccenten), voor de overige bebouwing geldt een maximale bouwhoogte van 15 m. Ook de afwijkende bouwhoogte van de hoogte- en hoekaccenten is op de verbeelding weergegeven. Er is gebruikgemaakt van hoogtescheidingslijnen, waardoor deze accenten direct mogelijk worden gemaakt. Het bebouwingspercentage mag niet meer dan 70% bedragen. De oppervlakte van kantoren, die behoren bij op het terrein uitgeoefende bedrijfsactiviteiten, mag niet meer zijn dan 30% van het totale bedrijfsvloeroppervlak. In afwijking van dit laatste is een hoger percentage aan kantooroppervlak toegestaan in de bebouwingsaccenten. In verband met hinderaspecten zijn bedrijfswoningen niet toegestaan. Stedenbouwkundige vereisten hebben geleid tot het opnemen van een regeling waarbij de voorgevel van gebouwen op de omliggende wegen moeten worden geörienteerd. Om dit te bewerkstelligen is het aanduidingsvlak 'specifieke bouwaanduiding - gevelwand' op de verbeelding opgenomen waarbinnen ten minste 40% van de voorgevel moet worden geplaatst. Voor het overige dient de voorgevel op maximaal 5 m van deze aanduiding te worden gebouwd (de voorgevel mag uiteraard ook in zijn geheel binnen de aanduiding worden geplaatst). Op deze wijze wordt in de uitvoering van de (voorgevel van de) gebouwen enige flexibiliteit geboden, terwijl ook in voldoende mate zekerheid bestaat dat de gewenste 'gevelwand' wordt gerealiseerd. Op het moment dat een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt aangevraagd beschikken burgemeester en wethouders over de bevoegdheid om ten aanzien van de situering van (de voorgevels) gebouwen en bouwwerken nadere eisen te stellen. Op deze wijze kan worden gegarandeerd dat de gewenste visuele gevelwanden langs de belangrijkste zichtlijnen (Valutaweg/N207/Hoofdweg Oost) tot stand worden gebracht. Het bevoegd gezag (in de meeste gevallen burgemeester en wethouders) heeft de bevoegdheid om bij een omgevingsvergunning af te wijken van de regel dat binnen het bouwvlak moet worden gebouwd. Met de omgevingsvergunning kan het worden toegestaan om maximaal 10 m buiten het bouwvlak te bouwen (buiten betekent richting de omliggende wegen en niet richting de interne wegen), voor zover het de bebouwing betreft langs de N207. Belangrijke voorwaarde bij deze mogelijkheid is dat de voorgevels van gebouwen zijn geörienteerd op de N207. Deze mogelijkheid is opgenomen om een doelmatige indeling van het bedrijvenpark te kunnen realiseren wanneer blijkt dat de ontsluitingslus niet wordt gerealiseerd zoals deze op dit moment is voorzien. De vrijgekomen ruimte die daarmee zou ontstaan kan op deze manier nuttig worden ingevuld. Daarnaast kan worden afgeweken van de bepaling dat de voorgevel van gebouwen voor ten minste 40% binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding gevelwand' wordt geplaatst. Afwijken kan tot een percentage van ten hoogste 30%. _______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 442.14196.00 Rotterdam / Middelburg

64

Gemengd - 1 Binnen de bestemming Gemengd - 1 is de boerderij de Wilhelminahoeve gelegen. De mogelijkheden die binnen deze bestemming mogelijk worden gemaakt betreffen bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Er is hier voor een lagere categorie gekozen dan op het omliggende bedrijvenpark is toegestaan om het karakter van de boerderij te behouden. Om deze reden is ook de horecafunctie, die binnen de bestemming mogelijk is gemaakt, gemaximeerd tot categorie 1b. Relatief grote verkeersaantrekkende horeca-activiteiten zijn zodoende niet toegelaten. Voor een overzicht van de toegelaten functies wordt verwezen naar Bijlage 2 bij de regels, waarin de Staat van Horeca-activiteiten is opgenomen. De uitleg hierbij is te vinden in Bijlage 8 bij deze toelichting. Overigens wordt het in de gebruiksregels expliciet uitgesloten dat gebouwen binnen deze bestemming in de vorm van een hotel worden gebruikt. Net als bij de bestemming Bedrijventerrein, kunnen bedrijven die naar hun aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de toegestane categorie bedrijven door middel van een omgevingsvergunning (waarmee van de regels wordt afgeweken) worden toegelaten. Naast horeca- en bedrijfsfuncties, zijn ook dienstverlenende en kantoorbedrijven toegestaan. Om de karakteristieke uitstraling van de boerderij niet te domineren, vormt de bouwhoogte van de boerderij de maximale hoogte binnen deze bestemming. De maximaal te bebouwen oppervlakte van de bebouwing bedraagt 22,5% van de gehele bestemming. De bebouwing wordt geconcentreerd toegestaan achter de voorgevel van de boerderij en dit impliceert dat het bouwvlak voor 70% kan worden bebouwd om deze 22,5% niet te overschrijden. Het is niet toegestaan om voor de voorgevel te bouwen. Gemengd - 2 Binnen de bestemming Gemengd - 2 wordt het mogelijk gemaakt een hotel te realiseren. Hiernaast zal deze bestemming dienst doen als verlengstuk van het omliggende bedrijvenpark en zodoende zijn bedrijfsactiviteiten toegelaten tot en met categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Het is vooralsnog niet de bedoeling beide functies tegelijkertijd op deze gronden toe te staan. Primair wordt namelijk een hotelfunctie aan deze gronden toebedacht. Omwille van flexibiliteit worden bedrijfsactiviteiten ook direct mogelijk gemaakt. Ook hier geldt dat bedrijven die naar hun aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de toegestane categorie bedrijven, maar niet op de Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomen, door middel van een omgevingsvergunning kunnen worden toegelaten. De bouwregels binnen deze bestemming komen overeen met de regels zoals deze golden voor het betreffende perceel onder de oude regeling. Dit komt neer op een maximale bouwhoogte van 18 m en een bebouwingspercentage van 70%. Aanvullend zijn regels betreffende de beperking van het toegestane kantooroppervlak bij een bedrijf tot 30% van het bedrijfsvloeroppervlak met een maximum van 2.000 m². Voor een goede ontsluiting van dit perceel is de aanleg van (ontsluitings)wegen toegestaan. Verder is het mogelijk nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, groen en water binnen de bestemming te realiseren.


65

Groen Verschillende stroken binnen het plangebied hebben de bestemming Groen gekregen. Dit betreffen vooral de randen van de Wilhelminahoeve, maar ook de gronden rondom het water dat achter en naast de boerderij zal worden gecreëerd. Binnen de bestemming Groen is het naast de aanleg van groenvoorzieningen ook mogelijk water te creëren en voet- en fietspaden aan te leggen. Binnen deze bestemming is ook calamiteitenverkeer toegestaan. Verkeer De als Verkeer bestemde gronden betreffen de Valutaweg, de Eurolaan en de kruising tussen beide wegen. Verder heeft de ontsluitingsroute van het bedrijvenpark de Wilhelminahoeve vanaf de rotonde aan de Valutaweg tot aan de ontsluiting van de verschillende bedrijfspercelen een verkeersbestemming gekregen. Water De randen rondom de Wilhelminahoeve (afgezien van de zijde gelegen langs de Hoofdvaart), het middenstuk van het bedrijvenpark en de strook die de bestemming Gemengd - 2 voor bijna driekwart omsluit, hebben de bestemming Water gekregen. Binnen deze bestemming kan in ondergeschikte mate sprake zijn van bijvoorbeeld natuurvriendelijke oevers of andere ondergeschikte groenvoorzieningen. Daarnaast zijn ook voorzieningen zoals duikers en bruggen toegestaan. Langs de Valutaweg is binnen de bestemming Water de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overkraging' opgenomen. Op deze locatie wordt voorzien in overkragende bebouwing ten behoeve van bedrijfsfuncties. Gebouwen vanuit de bestemming Bedrijventerrein kunnen als het ware op deze locatie een overhangend bouwdeel vanuit de hoofdbebouwing oprichten, bijvoorbeeld ten behoeve van kantoorruimten. Overigens geldt dat niet het gehele aanduidingsvlak hiertoe kan worden aangewend, maar dat dit om een percentage van 30% van het vlak gaat.

7.4

Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen: Antidubbeltelregel Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt. De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.


66

Algemene afwijkingsregels In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om af te wijken van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Dit betreft bijvoorbeeld het afwijken van de voorgeschreven maten en percentages. De omgevingsvergunning mag overigens alleen worden verleend wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen. Algemene wijzigingsregels In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsgrenzen Dit betreft de bevoegdheid de bestemmingsgrenzen, in geringe mate, te wijzigen. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd. Wijzigingsbevoegdheid kinderdagverblijf Door middel van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk een kinderdagverblijf in de boerderij te vestigen. Om een goed woon- en leefklimaat te kunnen waarborgen dient tegelijkertijd met het toestaan van een kinderdagverblijf, ook de milieuzonering op het omliggende bedrijventerrein te worden aangepast. Bestaande bedrijven mogen echter niet in hun activiteiten worden belemmerd. In het geval dat een bedrijf uit een hogere categorie zich in de buurt van de boerderij de Wilhelminahoeve vestigt, kan dit ertoe leiden dat geen gebruik meer kan worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid, tenzij kan worden aangetoond dat dit specifieke bedrijf niet in de weg staat aan een goed woon- en leefklimaat ter hoogte van het kinderdagverblijf in de boerderij. Omdat een kinderdagverblijf zowel in de ochtend als aan het einde van de middag voor extra verkeersdruk zorgt, geldt dat bij gebruik van de wijzigingsbevoegdheid nader onderzoek naar de verkeerssituatie noodzakelijk is. Bekeken zal moeten worden of er voldoende ruimte is voor de benodigde parkeerplaatsen (afhankelijk van de groote van het kinderdagverblijf), de kiss-and-ride plaatsen en de ontsluiting. Werking wettelijke regelingen In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de toepassing van de bestemmingsplanregels. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.

7.5


In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregel aan de orde.


67

7.6

Handhaafbaarheid

Het bestemmingsplan is het juridisch instrument om te bepalen welke ruimte voor welke bouwen gebruiksactiviteiten mag worden aangewend. In dit bestemmingsplan zijn regels gesteld, waarbij het bestaande gebruik niet kan worden voortgezet omdat sprake is van nieuwe ontwikkelingen. Ten aanzien van de beoogde ontwikkelingen is een nieuwe set regels opgesteld waarbinnen de ontwikkeling dient plaats te vinden. Het handhavingsbeleid is er op gericht dat deze regels ook worden nageleefd. Het bestemmingsplan bindt zowel burgers als de gemeente en is dan ook de basis voor handhaving en handhavingsbeleid. Handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen 'vasthouden'. Daarnaast is de handhaving van belang uit een oogpunt van rechtszekerheid: alle grondeigenaren, gebruikers en andere rechthebbenden dienen door de gemeente op eenzelfde manier aan het plan te worden gehouden. Met deze oogmerken is in het bestemmingsplan allereerst gestreefd naar een zo groot mogelijke eenvoud van de regels. Hoe groter de eenvoud (en daarmee de toegankelijkheid en de leesbaarheid), hoe groter de mogelijkheden om in de praktijk toe te zien op de naleving van het bestemmingsplan. Ook geldt, hoe minder 'knellend' de regels zijn, hoe kleiner de kans is dat het met de regels wat minder nauw genomen wordt. In de praktijk worden op de lange duur vaak alleen de regels gerespecteerd waar betrokkenen de noodzaak en redelijkheid van inzien. Onder handhaving wordt niet alleen het repressief optreden verstaan, maar ook preventie en voorlichting. Repressief optreden bestaat uit toezicht en opsporing en in het verlengde daarvan – na afweging van belangen waaronder de effectiviteit van optreden – correctie, bestaande uit sancties en maatregelen. De sancties en maatregelen kunnen bestaan uit het stilleggen van activiteiten, aanschrijvingen, bestuursdwang, strafrechtelijk optreden en de dwangsom. Preventief handelen bestaat uit voorlichting en vooroverleg voor het indienen van een aanvraag om een vergunning en voorts het weigeren van de vergunning.


68


Bestemmingsplan. Nieuw-Vennep Wilhelminahoeve

Recommend Documents