Bestemmingsplan Bunschoten-Stad

Gemeente Bunschoten

Bestemmingsplan Bunschoten-Stad Toelichting, voorschriften en plankaart

22 januari 2004 Kenmerk R2000-05/AK Projectnummer 1615

Toelichting

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7.

Het plangebied Historische ontwikkeling Ruimtelijke structuur Cultuurhistorische waarden Bedrijven en voorzieningen Verkeer en milieu Waterparagraaf Vigerende bestemmingsplanregelingen

3 3 7 9 11 11 12 12

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7.

Planbeschrijving Beleidsuitgangspunten Cultuurhistorische waarden De Schurenregeling Wonen en woningbouwlocaties Bedrijven en voorzieningen Verkeer Milieu-aspecten

17 17 17 21 25 27 27 28

4. 4.1. 4.2. 4.3.

Planologisch-juridische regeling Gedetailleerde bestemmingen Flexibiliteitsbepalingen Archeologische waarden

31 31 34 35

5. 5.1. 5.2. 5.3.

Uitvoerbaarheid van het plan Economische uitvoerbaarheid Vooroverleg Inspraak

37 37 37 48

Bijlage 1 Richtlijn archeologisch monument Bijlage 2 Bedrijven en voorzieningen Bijlage 3 Verslag inspraakavond 11 maart 2002

Gemeente Bunschoten - Bestemmingsplan Bunschoten-Stad

1


1

1.

Inleiding Het voorliggende bestemmingsplan heeft tot doel om de planologisch-juridische regeling voor het gebied Bunschoten-Stad te actualiseren. Het bestemmingsplan beslaat een bestaand gebied, waarin relatief weinig ruimtelijke veranderingen c.q. inbreidingsmogelijkheden zijn voorzien. Het plan is daarom voornamelijk conserverend van aard, waarbij een passende regeling voor de bestaande functies en bebouwing is opgenomen. Daarnaast wordt een kader gegeven voor de gewenste toekomstige ontwikkelingen en veranderingen. De regelingen in het bestemmingsplan zijn afgestemd op andere recente bestemmingsplannen in de gemeente. Op dit moment is voor het plangebied het bestemmingsplan "Bunschoten-Stad" uit 1984 van kracht. Omdat dit plan al meer dan 15 jaar oud is, is het gebied opgenomen in de gemeentelijke planning voor actualisering van de vigerende bestemmingsplannen. Op enkele punten zijn de regelingen in het vigerende bestemmingsplan verouderd. Daarbij kan bijvoorbeeld gewezen worden op de uit te werken bestemming voor de historische verdedigingswerken en de wijzigingsbevoegdheid om woningen om te zetten in winkels. Daarnaast is in de loop der jaren in het plangebied een groot aantal bouwplannen met behulp van een vrijstelling ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening gerealiseerd. Deze plannen zijn in het voorliggende plan opgenomen. Ligging plangebied Het plangebied omvat het "oude" Bunschoten. Het gebied wordt in het noorden begrensd door de Bikkersweg. De oostgrens wordt gevormd door de Rengersweg. In het zuiden wordt het gebied begrensd door De Kleine Pol en de Stadsgracht. De Stadsgracht vormt tevens de westelijke grens. Het gebied wordt doorsneden door de Dorpsstraat. De afbeelding hiernaast geeft de ligging van het plangebied in groter verband weer. Leeswijzer In het bestemmingsplan is een regeling opgenomen om bij de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in bepaalde gevallen een woning te kunnen bouwen. In het voorontwerp van het bestemmingsplan is dit de "Ruimte voor ruimteregeling" genoemd. Omdat deze naam soms verwarring oproept met de Ruimte voor ruimteregeling zoals die geld voor intensieve agrarische bedrijven in het buitengebied, wordt voortaan gesproken van de "Schurenregeling". Deze term is ook in de samenvatting van de reacties uit vooroverleg en inspraak gebruikt.


2


3

2.

Het plangebied

2.1.

Historische ontwikkeling Voor een goed begrip van de huidige situatie is het van belang om de ontstaansgeschiedenis van Bunschoten te kennen. De huidige ruimtelijke structuur is namelijk voor een belangrijk deel bepaald door de historische ontwikkeling. De onderstaande beschrijving is ontleend aan de toelichting op het bestemmingsplan uit 1984 . 1)

Bunschoten in 1666.

Bunschoten is ontstaan langs de historische route vanaf Amersfoort via Hoogland en Bunschoten naar Spakenburg aan de voormalige Zuiderzee. Deze route vormde de ontginningsas voor de omliggende veengebieden. Ter plekke van Bunschoten lag een zanderige opwelling in dit voorheen moerassige gebied. Op deze opwelling kwam een concentratie van agrarische bebouwing voor. In de eerste helft van de 14e eeuw kreeg Bunschoten stadsrechten. Deze stadsrechten zijn aanleiding geweest voor het oprichten van verdedigingswerken in de vorm van grachten en aarden wallen, ook wel de burgwallen genoemd. Het systeem heeft vermoedelijk bestaan uit een relatief brede gracht (ongeveer 30 meter), met een asymmetrisch profiel: aan de buitenzijde wat dieper en naar binnen toe steeds ondieper. Daarbij moet bedacht worden dat vroeger de gehele streek veel natter was dan nu en in de winter waarschijnlijk helemaal onder water stond. Aan weerszijden van de grachten lagen de wallen: de buitenburgwal en de binnenburgwal. Het diepste deel van de grachten is tot op heden grotendeels blijven bestaan en onderhouden: de Stadsgracht. De precieze situatie is moeilijk te reconstrueren, omdat in de afgelopen eeuwen zowel het grondwaterpeil is veranderd, als de (veen)bodem is ingeklonken. Zo is uit archeologisch onderzoek aan de zuidzijde van de Dorpsstraat gebleken dat daar twee relatief smalle grachten van ongeveer 7 meter breed hebben bestaan.

1) Basis voor de historische beschrijving in dit plan zijn met name de onderzoeken van drs. J.A.J. Vervloet van de Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek.


4

Bunschoten begin 20e eeuw.

De verdedigingswerken hadden waarschijnlijk een sober karakter en werden aan het eind van de 14e eeuw gerealiseerd. Vermoedelijk werden de grachten en de burgwallen tegelijkertijd aangelegd. De wallen waren waarschijnlijk uit aarde opgebouwd, zonder muren en torens. De exacte situatie zoals die geweest moet zijn is moeilijk te achterhalen. De oorzaak hiervan is dat de verdedigingswerken al in de 15e eeuw zijn vernietigd en daarna niet meer zijn opgebouwd. In ieder geval zijn aan het begin van de Dorpsstraat (zuidzijde) resten gevonden van vermoedelijk een stenen poort. De plek van de poort is in de bestrating aangegeven. Met de aanleg van de verdedigingswerken is de oorspronkelijke opzet van het streekdorp gewijzigd, doordat de boerderijen - aanvankelijk gespreid over de hele lengte van de ontginningsbasis - nu geconcentreerd werden binnen de burgwallen. Ofschoon het agrarische cultuurland nog steeds een opstrekkende verkaveling te zien geeft, is sindsdien de nederzetting geconcentreerd langs een klein gedeelte van de ontginningsbasis. Bunschoten is daardoor van het begin af typisch een stad van stadsboeren geweest, waarin handel en verkeer maar een bescheiden plaats hadden.


5

Binnen de ring van de (voormalige) verdedigingswerken bevonden zich heel lang naast de Dorpsstraat met aanliggende bebouwing nog de open agrarische gronden, zoals ook de afbeeldingen laten zien. In deze zogenaamde Stadsweiden is in de middeleeuwen een patroon van kleine wallen met paden aangelegd. De paden waren in bezit van de gemeenschap. Hierdoor bestaat het vermoeden dat deze paden de eerste stap waren voor uitbreiding voor de kern Bunschoten. Een uitbreiding die echter nooit in die vorm heeft plaats gevonden. Aan de noordkant van de stad lag, in het verlengde van de Spakenburgsegracht, de haven (ook wel kolk genoemd). Hier is van een poort niets bekend. Wel was er een brug over de haven, waar de doorgaande weg naar Spakenburg overheen ging. Deze weg maakte een bocht om de haven heen, welke nu nog herkenbaar is als Kostverloren. In het zuidwesten van het plangebied is, aan de voormalige binnenburgwal, reeds vroeg enige bebouwing aanwezig. Deze bebouwing bestond oorspronkelijk uit een boerderij en enkele boerenhuizen: de Burgwal. Tot 1900 hebben zich in Bunschoten bijna geen stedenbouwkundige wijzigingen voorgedaan. Het aantal boerderijen en huizen bedroeg in deze tijd nauwelijks 100 op een bevolking van 500 mensen. De opleving na de landbouwcrisis aan het einde van de 19e eeuw heeft echter een grote bouwactiviteit tot gevolg gehad. De demping van de haven en de bouw van de Gereformeerde pastorie en school waren een belangrijke ruimtelijke ingreep. De verbinding van het water van de Stadsgracht naar de Spakenburgsegracht was in 1833 nog aanwezig. Het resterende water is pas in de twintiger en de dertiger jaren van deze eeuw gedempt en bebouwd (onder andere Stadsspui). Bij de eerste bebouwing aan de Burgwal, de Stadsspui en de Oosterstraat, werd nog de oorspronkelijke stadsvorm gevolgd. Bij de herverkaveling in 1950 is het hele binnenburgwalgebied geëgaliseerd en zijn er nieuwe sloten gegraven. Alleen in de Dorpsstraat zijn nog sporen van de vroegere padenstructuur terug te vinden. Aan de oostzijde is de buitenburgwal wat opgeschoven in een rechte lijn (Rengersweg). Het huidige water langs de Oosterstraat, waar deze langs de stad loopt, geeft niet geheel het oorspronkelijke verloop aan. Ten oosten van de oude kom zijn na 1950 nieuwe woningen gebouwd. Aan de westzijde is het gebied echter nog geheel onbebouwd. De gracht die daar ligt als het enige overgebleven element, is de oorspronkelijke buitengracht. Omdat het ten westen van de Dorpsstraat gelegen agrarische gebied tot en met de Stadsgracht uit cultuurhistorisch oogpunt zeer waardevol is en een aanwijzing geeft omtrent de vroegere aanwezigheid van de vestinggordel rond Bunschoten, is dit gebied in 1966 tot archeologisch monument verklaard.


6


7

Een tweede periode van bouwactiviteiten vond plaats in de zestiger en zeventiger jaren, waarbij de nieuwe woonbuurt aan de oostzijde van de Dorpsstraat verder werd uitgebreid. Na de oorlog is er bij de toen broodnodige woningbouw niet uitgegaan van het oorspronkelijke stratenplan en van de grachten als grondvorm. De betekenis van deze elementen werd toen nog niet onderkend. De bebouwing aan de oostzijde van de Dorpsstraat sluit dan ook geenszins aan bij het oorspronkelijke stadsplan. Hier is een buurtje ontstaan zoals in Nederland overal in die periode kon zijn gebouwd. De Bilderdijkstraat, de Da Costastraat en de Nicolaas Beetsstraat zijn aan de kant van de Stadsweide als het ware abrupt afgekapt. In het verleden zijn hier (waarschijnlijk) plannen geweest om de buurten verder door te zetten. Het beleid van de gemeente ten aanzien van de Stadsweiden is in de loop der jaren dusdanig gewijzigd dat het nu ondenkbaar is dat de nu nog open Stadsweide bebouwd wordt. In de afgelopen decennia is ook het aanzien en Dorpsstraat 138. het karakter van de Dorpsstraat sterk veranderd. Niet alleen heeft er een verdichting van de bebouwing plaats gevonden; een aantal karakteristieke panden is ingrijpend verbouwd of vernieuwd. De voornaamste aantastingen zijn: de plaatsing van het hoofdgebouw achter de historische rooilijn; de moderne kapvorm, vooral met de te flauwe dakhelling; de grote of vooral brede ramen op de begane grond; bij winkels de geheel glazen puien, al of niet met grove, horizontaal doorlopende luifels; op de achtererven de bebouwing met schuren en grote bijgebouwen, zowel bij de voormalige boerderijen, als bij andere bedrijven. Ook de toename van het verkeer door de Dorpsstraat heeft in die periode tot ernstige aantasting van het karakter geleid. Van de oorspronkelijke boombeplanting en van het profiel van de Dorpsstraat was op een gegeven moment weinig meer over. Deze is bij de herinrichting in 1978 waar mogelijk hersteld. 2.2.

Ruimtelijke structuur De huidige situatie in Bunschoten-Stad is weergegeven in nevenstaande afbeelding. Ten behoeve van een beschrijving van de huidige ruimtelijke structuur kan een aantal deelgebieden worden onderscheiden: de Dorpsstraat; de Stadsweiden en de Stadsgracht; de uitbreidingen met een dorps karakter; de nieuwere bebouwing.


8

Dorpsstraat Het bebouwingslint van de Dorpsstraat kenmerkt zich door een verkaveling loodrecht op de weg. Deze verkaveling is in de middeleeuwen ontstaan. De bebouwing in het lint is zeer gevarieerd. De van oorsprong aanwezige boerenbebouwing is nog steeds beeldbepalend. Op de percelen neemt de bebouwingsdichtheid af in de richting van de Stadsweiden. Hierdoor ontstaat een goede geleding van het dichte bebouwingslint naar de open Stadsweiden. Door de erfbeplanting is de achterzijde van het bebouwingslint groen. Op een aantal achtererven staan (oude) opstallen, die vaak een agrarische oorsprong hebben. Tussen de bebouwing is een aantal open plekken aanwezig, waardoor er hier en daar nog een visuele relatie is vanaf de Dorpsstraat met de daarachter gelegen Stadsweiden. Op sommige plekken is vanaf de Dorpsstraat zelfs het agrarische buitengebied zichtbaar. Dit is kenmerkend en geeft het gebied een bijzondere uitstraling. Stadsweiden en Stadsgracht Beeldbepalend voor de ruimtelijke structuur van Bunschoten zijn de Stadsweiden. Deze worden begrensd door de Stadsgracht en de Burgwal aan de westzijde en de Rengersweg aan de oostzijde. Deze Stadsweiden zijn een overblijfsel van de aanwezigheid van stadsboeren in de middeleeuwen. Kenmerkend voor Bunschoten is dat er zo'n groot gebied binnen de omwalling tot in de jaren vijftig onbebouwd is gebleven. In de middeleeuwen is in het gebied een blokvormige wegenstructuur aangelegd. In de jaren 50 zijn met de herverkaveling langwerpige kavels aangelegd, die gescheiden zijn door middel van sloten. In het westelijke deel is een verhoogd fiets- en wandelpad aangelegd (de Botermarkt). Bunschoten is zo bijzonder omdat het nagenoeg het enige voorbeeld in Nederland is van een middeleeuwse stad, waarvan het geplande stratenplan niet is voltooid. De verdedigingswerken zijn met name nog herkenbaar in het beloop van de Stadsgracht, De Kleine Pol, de Rengersweg (globaal) en de Oosterstraat, met de bijbehorende waterlopen. In het verleden heeft het gemeentebestuur laten onderzoeken wat de oorspronkelijke loop van de Stadsgracht moet zijn geweest. Hieruit blijkt dat het water destijds veel breder is geweest. De bomen langs het water (met name aan de westkant), geven de vorm van de oude stad in het landschap duidelijk weer. Uitbreidingen met een dorps karakter Op twee plaatsen heeft de uitbreiding van de bebouwing een dorps karakter: de Burgwal en de omgeving van de Oosterstraat. De huidige Burgwal met bebouwing ligt waarschijnlijk op de plaats van de oorspronkelijke binnenburgwal. De Burgwal ligt iets verhoogd ten opzichte van het omliggende gebied. Aan de noordzijde heeft tot aan de jaren 50 de uitbreiding plaatsgevonden aan de Oosterstraat, de Poststraat, de Kolkweg en Kostverloren. De bebouwing is nog vrij divers en bestaat voornamelijk uit rijenwoningen en twee onder een kapwoningen. Het stratenpatroon volgt de oorspronkelijke verkaveling (Stadsgracht). De profielen wijken wel af en passen niet bij het karakter van de Dorpsstraat.


9

Nieuwere bebouwing In de jaren 60 en 70 werd deze woonbuurt verder uitgebreid langs de Nicolaas Beetsstraat, de Da Costastraat, de Vondelstraat en de Bilderdijkstraat. Ook deze uitbreiding wijkt sterk af van het beeld van de Dorpsstraat. Ook hier zijn met name rijen- en twee onder een kapwoningen gebouwd. Opvallend zijn de drive-in woningen. Ook de rijenwoningen aan de Kolkkamp en de Kolkweg stammen uit deze periode. Aan de noordwestzijde van de Dorpsstraat ligt het gemeentehuis. 2.3.

Cultuurhistorische waarden Het plangebied kent verschillende belangrijke cultuurhistorische waarden. Om deze waarden te beschermen zijn en kunnen verschillende wettelijke instrumenten ingezet worden. Archeologisch monument In de eerste plaats is een groot deel van de Stadsweiden in 1966 aangewezen als een beschermd archeologisch monument op basis van de Monumentenwet (zie afbeelding). Dit betekent dat in principe de bodem onaangeroerd dient te blijven om de aanwezige archeologische resten te beschermen. Ook het beschermen van de openheid valt onder deze bescherming. Voor het archeologische monument heeft de Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek een zogenaamde richtlijn opgesteld (zie bijlage 1). In deze richtlijn is duidelijk aangegeven wanneer een vergunning is vereist en hoe een vergunningaanvraag wordt getoetst. Beschermde monumenten Zoals hiervoor is aangegeven staat langs de Dorpsstraat veel kenmerkende bebouwing. Vier panden zijn aangewezen als beschermd monument: de kerk aan Dorpsstraat 21, de kerk aan Kostverloren 2 en de woonhuizen Dorpsstraat 3638 en 58-60. Ook het orgel van de kerk aan Kostverloren 2 is als monument beschermd. Monumenten Inventarisatie Project Voor Bunschoten-Stad is een inventarisatie gedaan in het kader van het Monumenten Inventarisatie Project (MIP). Het Monumenten Inventarisatie Project (MIP) had tot doel om de lijst met beschermde monumenten uit te breiden met zogenaamde jongere monumenten. Daarvoor zijn in het gehele land waardevolle en karakteristieke panden geïnventariseerd in het MIP. De inventarisaties zijn door de provincies uitgevoerd. Het MIP is inmiddels opgevolgd door het Monumenten Selectie Project (MSP), wat heeft geresulteerd in de aanwijzing van de kerk aan de Kostverloren 2 als rijksmonument. Alle overige panden hebben wel cultuurhistorische waarde en zouden eventueel op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst kunnen worden.


10


11

Panden op de MIP-lijst.

2.4.

Adres

Bouwtype

Categorie

Dorpsstraat 1/3 Dorpsstraat 5 Dorpsstraat 8 Dorpsstraat 16 Dorpsstraat 17 Dorpsstraat 21 Dorpsstraat 29 Dorpsstraat 32 Dorpsstraat 36/38 Dorpsstraat 44 Dorpsstraat 58/60 Dorpsstraat 62/64 Dorpsstraat 75 Dorpsstraat 90 Dorpsstraat 92 Dorpsstraat 98/100 Dorpsstraat 103/105 Dorpsstraat 127/129 Dorpsstraat 138 Dorpsstraat 150 Kostverloren 2 Kolkplein 7 Kolkplein 9/10 Oosterstraat 1

dwarshuisboerderij herenhuis dwars huis (1-beukig) zaalkerk middenstandswoning kerk langhuisboerderij dwarshuisboerderij dwarshuisboerderij dwarshuisboerderij langhuisboerderij langhuisboerderij herenhuis raadhuis langhuisboerderij dwarshuisboerderij dwarshuisboerderij langhuisboerderij

3 1 3 2 2 1 3 2 1 2 1 1 3 1 1 3 2 3 2

zaalkerk woonhuis arbeiderswoning arbeiderswoning

1 2 2 3

Bedrijven en voorzieningen Bunschoten-Stad heeft in de loop der jaren meer en meer de centrumfunctie verloren. De meeste winkels en voorzieningen zijn verplaatst of hebben zich gevestigd in Spakenburg, dat tegenwoordig de centrumfunctie voor de gehele gemeente vervuld. Ook de agrarische bedrijven zijn de afgelopen jaren uit Bunschoten vertrokken. In de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen hebben zich andere functies gevestigd. Er is nog wel een klein aantal bedrijven en voorzieningen aanwezig in het plangebied. Deze zijn met name gevestigd aan de Dorpsstraat en de omgeving van het Kolkplein. Als bijlage is een lijst opgenomen van de aanwezige activiteiten. De verschillende bedrijven en instellingen zijn ook weergegeven op de los bijgevoegde huisnummer- en functiekaart (kaart 2402 B). Bij de indeling van de lijst is aansluiting gezocht bij de indeling van de verschillende bestemmingen op de plankaart en in de voorschriften (bedrijven, detailhandel, maatschappelijke dienstverlening en voorzieningen).

2.5.

Verkeer en milieu In december 1999 heeft de gemeenteraad van Bunschoten het Integraal Verkeersbeleidsplan vastgesteld. In het beleidsplan is beschreven wat de verkeersstructuur is van Bunschoten en welke maatregelen genomen moeten worden om veiligheid, bereikbaarheid en leefbaarheid te verbeteren.


12

De belangrijkste wegen in de bebouwde kom worden de gebiedsontsluitingswegen genoemd. Rond het plangebied gaat het daarbij om de Westsingel en de Oostelijke Randweg. De Bikkersweg vormt een verbinding tussen deze twee wegen en vormt tevens de noordelijke grens van het plangebied. Alle overige wegen krijgen de functie van Erftoegangsweg B. Voor deze wegen en straten geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. De belangrijkste weg in het plangebied is van oudsher de Dorpsstraat. Deze straat was van oorsprong de ontwikkelingsas en de belangrijkste route door Bunschoten. Nu wordt doorgaand verkeer om Bunschoten-Stad heen geleid via de Oostelijke Randweg en de Westsingel. De Dorpsstraat heeft nu nog een geringe stroomfunctie en daarnaast een erffunctie. Mede gelet hierop maakt de Dorpsstraat sinds 2001 geen deel meer uit van een openbaar vervoer route. De overige wegen in het plangebied hebben ook een erffunctie. 2.6.

Waterparagraaf Het water en de watergangen in en direct rond Bunschoten-Stad komen op verschillende plaatsen in deze toelichting aan de orde. Daarbij kan onder meer verwezen worden naar: hoofdstuk 2.1: Historische ontwikkeling; hoofdstuk 2.2: Ruimtelijke structuur; hoofdstuk 3.2: Cultuurhistorische waarden hoofdstuk 5.1: Economische uitvoerbaarheid. Uit deze hoofdstukken blijkt dat de gemeente streeft naar het herstel van enkele oude watergangen en het (weer) verbinden van de bestaande watergangen in het plangebied. Dit komt niet alleen de cultuurhistorische en ruimtelijke kwaliteit in het plangebied, maar ook waterkwaliteit en de mogelijkheden voor doorspoeling van de watergangen. In het plangebied is een verbeterd gescheiden rioolstelsel aanwezig. Voor dit rioolstelsel was op de Stadsgracht een overstort aanwezig. Deze overstort is niet meer nodig, omdat bij de Vondelstraat een ondergrondse wateropslag is gerealiseerd. De doorspoeling van de Stadsgracht vindt plaats door middel van een gemaal net buiten het plangebied. Indien het water en de waterhuishouding in groter verband wordt geplaatst, kan worden opgemerkt dat Bunschoten in Polder Eemland ligt en deel uitmaakt van Waterschap Vallei & Eem. De bodem ligt onder NAP en de polder is dan ook bedijkt gebied. Voor de aanleg van watergangen, oeverbeschoeiingen, kades, aanlegplaatsen of steigers is een vergunning op grond van de Keur van het waterschap noodzakelijk.

2.7.

Vigerende bestemmingsplanregelingen Voor het plangebied zijn op dit moment verschillende bestemmingsplannen en regelingen van kracht.


13

Bestemmingsplan Bunschoten-Stad uit 1984 Het vigerende bestemmingsplan "Bunschoten-Stad" uit 1984 heeft betrekking op hetzelfde gebied als het voorliggende bestemmingsplan. Het is voor het grootste deel van het plangebied een gedetailleerd plan, waarin de toenmalige bebouwing en het toenmalige gebruik van gronden en opstallen is vastgelegd. Het gebied waar vroeger de verdedigingswerken hebben gelegen, heeft de uit te werken bestemming "Verdedigingswerken". Deze bestemming had in de eerste plaats tot doel om de reconstructie van de verdedigingswerken mogelijk te maken. De bestemming volgt dan ook vrij nauwkeurig de loop van de oude gracht, zoals die uit onderzoek is gebleken. Tevens kunnen burgemeester en wethouders bij de uitwerking maximaal 10 nieuwe woningen toelaten. Deze zijn inmiddels grotendeels gerealiseerd (zie ook hierna onder Uitwerking Burgwal 1989). Wat, in vergelijking met meer recente bestemmingsplannen binnen de gemeente, opvalt is de zeer gedetailleerde regeling voor tuinen, erven en de bouw van aan- en bijgebouwen bij de bebouwing aan de Dorpsstraat. In totaal zijn hiervoor vier bestemmingen gebruikt, waarbij er voor de erfbebouwing nauwelijks uitbreidingsmogelijkheden zijn. Aan de Schoolstraat ligt een weilandje, waarvoor in het vigerende bestemmingsplan de uit te werken bestemming "Woondoeleinden" is opgenomen. In de voorschriften is aangegeven dat er maximaal 40 woningen gebouwd mogen worden in maximaal 2 bouwlagen. De twee reeds gerealiseerde woningen op de hoek van de Schoolstraat met de Da Costastraat horen tot deze bouwlocatie. De woonbestemming is gehandhaafd (zie hoofdstuk 3.4). Op de plankaart is een tiental woningen voorzien van een ster. Deze woningen liggen met name in het zuidelijke deel van de Dorpsstraat. In het plan is voor deze woningen een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de woonbestemming te kunnen wijzigen in de bestemmingen kantoren, instellingen of praktijkruimten, bedrijven, bijzonder gebouw of hotel. Het gaat meestal om grote panden, waar naast de woonfunctie ook ruimte is voor het toelaten van andere functies. Bij de inventarisaties ten behoeve van de voorliggende planherziening is gebleken dat in twee panden (Dorpsstraat 138 en Dorpsstraat 145) naast het wonen ook andere functies aanwezig zijn. Bij de hiervoor genoemde wijzigingsbevoegdheid is bepaald dat burgemeester en wethouders vóór het in procedure brengen van de wijziging onderzoek dienen te doen naar de behoefte aan de functie waarvoor de wijziging wordt overwogen. De totale bouwmassa op een perceel mag niet toenemen in vergelijking met de bestaande bouwmassa. Bij wijziging in een kantoorbestemming dienen burgemeester en wethouders onderzoek te laten doen naar de verkeersaantrekkende werking van en het benodigde aantal parkeerplaatsen voor de kantoorvestiging. Bij wijziging in de bestemming hotel is niet inbegrepen zalenverhuur en een café. De onbebouwde delen van het perceel wordt gewijzigd in tuin en erf.


14


15

In het vigerende plan zijn er vijf kavels met de bestemming "Agrarische doeleinden met bebouwing". Het gaat hier om de achtererven en schuren van de destijds nog aanwezige agrarische bedrijven. De dienstwoningen en het voorerf zijn in aparte bestemmingen opgenomen. Voor deze gronden is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om bij bedrijfsbeëindiging een passende bestemmingsregeling te kunnen opstellen. Daarbij mag de agrarische bestemming gewijzigd worden in een woonbestemming en/of een bestemming kantoor, kantoren en praktijkruimten, bedrijven, bijzonder gebouw, of de bestemming hotel. Daarbij dient voor dezelfde aspecten onderzoek te worden verricht als bij de hiervoor genoemde wijzigingsbevoegdheid. Daarnaast is bepaald dat, naast de bestaande woning, bij de wijziging een extra woning gebouwd mag worden. De totale bouwmassa op een perceel mag bij de wijziging niet toenemen in vergelijking met de bestaande bouwmassa. Deze regeling vormt de aanleiding voor de Schurenregeling (zie hoofdstuk 3.3). Uitwerking Burgwal 1989 Voor de Burgwal hebben burgemeester en wethouders een deel van de hiervoor genoemde uit te werken bestemming "Verdedigingswerken" uitgewerkt: de "Uitwerking Burgwal 1989". In dit uitwerkingsplan is geregeld dat binnen het reeds bebouwde deel van de Burgwal 6 woningen gerealiseerd mogen worden (zie afbeelding). Daarnaast was deze uitwerking ook nodig omdat op basis van de uit te werken bestemming geen bouwvergunningen (ook niet voor meer ondergeschikte bouwwerken) verleend konden worden. Artikel 19 procedures Om in het plangebied bouwplannen mogelijk te maken die niet in het bestemmingsplan Bunschoten-Stad passen, is in de afgelopen jaren een aantal artikel 19 WRO procedures gevoerd. In de tabel is een overzicht opgenomen van de procedures van de afgelopen 10 jaar. Daarbij geeft het eerste deel van het nummer het jaartal aan. Wat opvalt is dat de meeste artikel 19 procedures gesitueerd zijn aan de Dorpsstraat. Relatief veel procedures hebben betrekking op ondergeschikte bouwplannen, zoals bijgebouwen en erkers. Gelet op de gedetailleerde regeling in het vigerende plan is dat ook niet verwonderlijk. In het voorliggende plan is dan ook de in de gemeente gebruikelijke regeling voor de bouw van erkers opgenomen. Daarnaast is de erfregeling in het nieuwe plan in veel gevallen ruimer dan de bestaande regeling. Dat geldt niet alleen voor de maximale oppervlakte aan bijgebouwen, maar ook voor de situering daarvan. Voorts is er één artikel 19 procedure gevoerd voor een functiewijziging.


16

Overzicht artikel 19 procedures. Nummer

Bouwplaats

Bouwwerk

91.225 93.035 93.169 93.246 93.078 94.237 94.162 95.011 95.248 96.120 96.041 97.061 97.066 97.111 97.171 97.104 97.105 98.102 98.286 98.133 99.398 99.291 99.392 99.268 99.332 99.172 99.003 00.047 00.069 00.043 00.053 00.075 00.154 00.172 00.218 00.239 00.251 00.252 00.347 00.362

Dorpsstraat 70 Dorpsstraat 2 Dorpsstraat 137a/137b Dorpsstraat 148 Oosterstraat 48 Dorpsstraat 91 Nic. Beetsstraat 7 Dorpsstraat 52 Dorpsstraat 142 Dorpsstraat 64 Dorpsstraat 139 Da Costastraat 49 Dorpsstraat 105a Nic. Beetsstraat 19 Dorpsstraat 150 Oosterstraat 16 Oosterstraat 22 Dorpsstraat 123 Kolkplein 1 Nic. Beetsstraat 15 Da Costastraat 25 Dorpsstraat 76 Dorpsstraat 151 Kolkkamp 4 Oosterstraat 24 Poststraat 3 Schoolstraat 7 Dorpsstraat 22 Dorpsstraat 59 Dorpsstraat 151 Vondelstraat 22 Vondelstraat 26 Dorpsstraat 76 Dorpsstraat 31 Kolkplein 8 Dorpsstraat 55 Oosterstraat 1 Da Costastraat 27 - ?? Vondelstraat 6 Kolkweg 12

oprichten woning bouwen entree oprichten dubbele woning oprichten berging + carport bouwen berging wijzigen gevel vergroten woning oprichten berging oprichten woning plaatsen tuinhuisje oprichten woning plaatsen erker oprichten woning bouwen erker oprichten woning + garage vergroten woning vergroten woning plaatsen tuinhuisje bouwen garage bouwen erker plaatsen dakkapel oprichten woning plaatsen dakkapel gedeeltelijk vernieuwen garage vergroten woning bouwen berging bouwen erker + vergroten woning plaatsen schuur verbouwen berging wijzigen bestemming vergroten woning vernieuwen berging/garage oprichten woning vergroten woning uitbreiden eethuis vergroten woning oprichten woning oprichten 8 woningen bouwen erker vergroten woning


17

3.

Planbeschrijving In dit hoofdstuk wordt in hoofdlijnen het gemeentelijke beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkeling van Bunschoten-Stad beschreven. Dit beleid mondt uit in de juridische regeling in plankaart en voorschriften in hoofdstuk 4.

3.1.

Beleidsuitgangspunten De doelstellingen voor het bestemmingsplan kunnen als volgt geformuleerd worden: hoofddoelstelling: het behoud en versterking van de bestaande stedenbouwkundige structuur van het gebied, in combinatie met het handhaven van een goed woonklimaat; subdoelstellingen: handhaven van de aanwezige karakteristieke kenmerken van belangrijke architectuur; in de loop van de planperiode trachten, nog aanwezige, niet-milieuvriendelijke bedrijven uit de woonomgeving te verplaatsen; streven naar een "duurzaam veilige" inrichting van woongebieden. Het gaat om een bestemmingsplan voor een bestaand woongebied, waar relatief weinig inbreidingsmogelijkheden zijn. Er zijn geen voornemens tot ingrijpende wijzigingen. Slechts op enkele kleinere (deel)percelen kan gedacht worden aan een gewijzigde invulling dan wel een aanpassing van de bestemming aan het huidig toegestane gebruik. Het plan is derhalve conserverend van aard. Waar nodig wordt daar hieronder nader op ingegaan. Haarfijn bestemmen In de nota "Haarfijn bestemmen" geeft de provincie Utrecht een visie op vrouwenemancipatie in ruimtelijke planvormen. De provincie Utrecht heeft onder andere ten aanzien van sociale veiligheid een aantal aanbevelingen. Het gemeentelijke beleid sluit aan bij deze aanbevelingen. Het beleid is gericht op de volgende aspecten voor voorzieningen in en inrichting van het plangebied: bij nieuwbouw zullen de voorkanten van woningen zoveel mogelijk op het openbaar gebied gericht worden; verschillende verkeerssoorten worden zoveel mogelijk gebundeld; de langzaamverkeersroutes worden zodanig gesitueerd dat rekening wordt gehouden met zowel de verkeersveiligheid als het toezicht vanuit de woningen; voetgangers en fietsers wordt zoveel mogelijk alternatieve routes aangeboden; openbare voorzieningen worden duidelijk en overzichtelijk ingericht; parkeerterreinen en verkeersroutes worden voorzien van goede openbare verlichting.

3.2.

Cultuurhistorische waarden Binnen het gemeentelijke beleid ten aanzien van Bunschoten-Stad nemen de cultuurhistorische aspecten een belangrijke plaats in. In principe kunnen de ambities daarbij uiteenlopen van alles zijn gang laten gaan tot een volledige reconstructie van de historische situatie. Gelet op de waarde van de historische structuur ligt het eerste niet voor de hand. Plannen voor een volledige reconstructie zijn tot nog toe niet van de grond gekomen. In de praktijk zal steeds een evenwicht gevonden moeten worden tussen wenselijkheden en haalbaarheid. Daarbij


18

kan geconstateerd worden dat de verschillende mogelijke maatregelen en regelingen onderling een sterke samenhang vertonen. Je zou het ambitieniveau kunnen vergelijken met een ladder: wie hoger de ladder op wil, kan de onderste sporten niet missen. Met een oplopend ambitieniveau zouden de volgende zaken onderscheiden kunnen worden: huidige waarden beschermen; huidige situatie verbeteren; beperkte reconstructie; min of meer volledige reconstructie. Bescherming Stadsweiden Bij het beschermen van de cultuurhistorische waarden zijn de Stadsweiden het belangrijkste. De Stadsweiden dienen in het bestemmingsplan een agrarische bestemming te krijgen, waarbij geen bebouwing wordt toegelaten. De westelijke Stadsweide is aangewezen als een archeologisch monument en wordt door de Monumentenwet beschermd. Voor de andere weiden dienen in het bestemmingsplan, net als in het huidige plan, aanvullende beschermingsmaatregelen te worden opgenomen. Het gaat daarbij zowel om het behoud van de openheid, als om het beschermen van de archeologische waarden door middel van een aanlegvergunningenstelsel. De visuele en landschappelijke kwaliteiten van de Stadsweiden zitten niet alleen in de openheid, maar ook in het agrarische grondgebruik in de vorm van weilanden. Als de Stadsweiden zouden veranderen in een keurig gemaaid gazon of in een maïsakker, zou het karakter aanzienlijk veranderen. Wijzigingen in het grondgebruik vallen onder de richtlijn van het ROB. Als een agrarisch gebruik van de gronden als weiland niet meer mogelijk of rendabel is, zouden de weilanden gekocht kunnen worden door de gemeente of een natuurbeherende instantie. Wellicht zijn er ook mogelijkheden om het agrarische grondgebruik te subsidiëren, om zo het gebruik als weiland te behouden. Bescherming en versterken bebouwingskarakteristiek Dorpsstraat Een belangrijk kenmerk van Bunschoten-Stad is de gevarieerde bebouwing aan de Dorpsstraat. De regelingen in het bestemmingsplan dienen vanzelfsprekend recht te doen aan de huidige bebouwingskarakteristiek. Daarnaast speelt bij de meer ingrijpende verbouwingen en bij vervangende nieuwbouw ook het welstandstoezicht een belangrijke rol. De karakteristiek van de Dorpsstraat dient gehandhaafd en beschermd te worden. De bestaande (hoofd)gebouwen worden in principe als waardevol beschouwd en dienen derhalve zoveel mogelijk gehandhaafd te blijven. Indien toch vervangende nieuwbouw nodig of wenselijk is, zou er naar gestreefd kunnen worden de bebouwing weer in de oude rooilijn te plaatsen. Op een deel van de achtererven staan nog de voormalige agrarische schuren en stallen. Een deel van deze bebouwing verstoort de bebouwingskarakteristiek. Om sloop van de storende bebouwing te bevorderen, is de zogenaamde Schurenregeling in het plan opgenomen (zie verder in hoofdstuk 3.3).


19

Het perceel Dorpsstraat 58/60 betreft een specifieke situatie. Voor dit perceel is een restauratieplan vervaardigd. Na uitvoering van dit plan, waarbij het pand in authentieke staat is hersteld, mogen in de eindsituatietwee extra woningen worden gebouwd. Versterken waterstructuur Een van de mogelijkheden om de ruimtelijke en cultuurhistorische structuur van BunschotenStad te versterken is het terugbrengen van water. De gemeente werkt al aan het terugbrengen van het Stadsspui bij het gemeentehuis. Ook op de volgende punten zijn verbeteringen mogelijk: bij de westelijke Stadsweide liep vroeger op de grens met de achtererven van de bebouwing aan de Dorpsstraat een watergang. Deze watergang vormde een duidelijke en natuurlijke grens tussen de open weilanden en de meer besloten achtertuinen met de daarbij behorende erfbebouwing. In de loop der tijd zijn delen van deze watergang gedempt, waarbij delen van de Stadsweide in gebruik zijn genomen als tuin of paardenbak. Hier en daar komt zelfs bebouwing voor. Een belangrijke verbetermaatregel is het weer doortrekken, terugbrengen en gedeeltelijk verbreden van de oude watergang, zodat de historische situatie weer wordt hersteld; bij de oostelijke Stadsweide is er geen natuurlijke grens tussen de achtererven en de weide. In het oude bestemmingsplan is de grens tussen de tuinen/erven en de weide op ongeveer 50 meter uit de Dorpsstraat gelegd. In het nieuwe plan wordt uitgegaan van het huidige grondgebruik (tot ongeveer 90 meter); het zou mooi zijn als aan de zuidzijde van de Dorpsstraat (entree Bunschoten-Stad) de watergangen met elkaar worden verbonden. Daarvoor dient een deel van het perceel Dorpsstraat 151 aangekocht te worden, waarbij de erfbebouwing wordt gesloopt. Deze mogelijkheid is in het bestemmingsplan opgenomen; rond gemeentehuis en Kolkplein zijn er, ook na het weer open maken van het Stadsspui, mogelijkheden om de rol en de betekenis van het water te versterken (zie hierna). Voor de aanleg van watergangen, oeverbeschoeiingen, kades, aanlegplaatsen of steigers is overigens een vergunning op grond van de keur van het waterschap noodzakelijk. Saneren illegaal gebruik Stadsweide Het verdient aanbeveling om bij het versterken c.q. realiseren van de watergangen de illegale situaties (grondgebruik en bebouwing) op de westelijke Stadsweide te saneren. Vanwege het archeologische monument is hierbij waarschijnlijk ook een rol weggelegd voor de Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek. In ieder geval is aan de westzijde de grens van het archeologisch monument c.q. de plaats van de waterloop een harde grens waar het gemeentebestuur aan vast wil houden. Beschermen zichtlijnen Vanaf de Dorpsstraat zijn de Stadsweiden vanaf verschillende plaatsen tussen de bebouwing door zichtbaar. Door middel van het bestemmingsplan kan voorkomen worden dat deze zichtlijnen worden bebouwd (dat is overigens ook in het huidige bestemmingsplan reeds het geval). Als aanvulling hierop bestaat de mogelijkheid om in het nieuwe bestemmingsplan een


20

aanlegvergunningenstelsel op te nemen, waardoor ook voor het plaatsen van opgaande beplanting een vergunning van de gemeente nodig is. Omdat bij de praktische uitvoerbaarheid en handhaving van een dergelijke regeling echter vraagtekens kunnen worden geplaatst, is daar van afgezien. Waarschijnlijk kan een beter resultaat worden behaald door middel van voorlichting en actieve stimulatie door het gemeentebestuur. Daarnaast is aanvullend beleid, bijvoorbeeld in de vorm van vrijwillige overeenkomsten tussen gemeente en bewoners, mogelijk (eventueel in combinatie met een subsidiepotje). Wellicht dat er op deze wijze ook mogelijkheden zijn om bij plekken waar reeds storende beplanting aanwezig is de situatie te verbeteren. Versterken inrichting openbare ruimte Eind jaren 70 is de Dorpsstraat opnieuw ingericht, waarbij het profiel is versmald en een deel van de oude boombeplanting is teruggebracht. De twee entrees tot de Dorpsstraat vormen daarbij nog steeds een zwak punt. Hier zou het doorgaande karakter van de Veenestraat Dorpsstraat - Molenstraat kunnen worden onderbroken, waarbij het beeld van de oude verdedigingswerken sterker kan worden ervaren. Zonder de oude stadspoort te reconstrueren (zuidzijde) kan door een versterking van de inrichting beter ervaren worden dat men een ander gebied betreedt. Aan de noordzijde kan de eigen sfeer en identiteit van het Kolkplein versterkt worden. Locatie Formido Een van de meest storende situaties in de lintbebouwing van de Dorpsstraat is het gebouw van de Formido. De ruimtelijke kwaliteit in de noordwesthoek van het plangebied kan aanzienlijk verbeterd worden als deze bebouwing wordt gesaneerd en vervangen door meer passende bebouwing. In ieder geval dient daarbij de bouwmassa aanzienlijk te worden teruggebracht. Reconstructie oude wallen Het verbeteren en terugbrengen van de watergangen achter de lintbebouwing vormt in zekere zin al een reconstructie van de oude situatie. In het verleden zijn er plannen geweest om de oude Stadsgracht en wallen te reconstrueren en/of de oude wallen en padenstructuur in de weilanden te herstellen. In het bestemmingsplan uit 1984 is daarvoor een uit te werken bestemming opgenomen. Deze plannen zijn echter nooit verder uitgewerkt en/of haalbaar gebleken (financiën; eigendomssituatie). Indien de plannen voor een volledige reconstructie nieuw leven worden ingeblazen, is het nodige onderzoek nodig naar de mogelijkheden en uitvoerbaarheid. In ieder geval is uit eerder onderzoek gebleken dat het, met name door de wijzigingen in de grondwaterstand en de bodemdalingen van de afgelopen eeuwen, niet mogelijk is om het beeld van de oude Stadsgrachten te herstellen zonder de middeleeuwse grondlagen af te graven. De kansen voor een gedeeltelijke reconstructie van de historische situatie zijn waarschijnlijk groter. Daarbij gaat de voorkeur uit naar de plekken bij de Dorpsstraat c.q. de entrees tot Bunschoten-Stad. Hiervoor zijn twee redenen. In de eerste plaats is op deze plekken de situa-


21

tie op dit moment het minst duidelijk. In de tweede plaats komen op deze plekken de meeste mensen. Daarbij kan worden aangesloten op de hiervoor reeds beschreven ideeën en plannen. Als voor een dergelijk ambitieniveau wordt gekozen, zou bijvoorbeeld de zuidelijke stadspoort gereconstrueerd kunnen worden. In het bestemmingsplan zijn geen regelingen opgenomen om de stadspoort te reconstrueren. Realiseren wandelpaden In het bestemmingsplan uit 1984 hebben enkele historische paden tussen de Dorpsstraat en de westelijke Stadsweide de bestemming "Voetpad" gekregen. Twee paden zijn zelfs in de kadastrale ondergrond nog herkenbaar. Een van de mogelijkheden om de historische kwaliteiten van Bunschoten-Stad beter beleefbaar te maken, is het daadwerkelijk realiseren en weer openbaar maken van deze paden, waarbij tegelijkertijd een wandeling over of langs de Stadsweides mogelijk wordt gemaakt. Hiertoe dienen de gronden te worden aangekocht, waarna herinrichting plaats kan vinden. De verkeersbestemmingen uit het vigerende bestemmingsplan zijn in principe gehandhaafd. In de bestemming voor de Stadsweiden is het gebruik van de gronden ten behoeve van een wandelroute mogelijk gemaakt. Voordat tot realisering wordt overgegaan is voor de westelijke Stadsweide een vergunning nodig in het kader van de Monumentenwet. Voor de oostelijke Stadsweide dient een aanlegvergunning te worden verleend. Bij het verlenen van de vergunningen wordt beoordeeld of de waarden van het gebied niet of niet te veel worden aangetast. In verband hiermee gaat de voorkeur uit naar een meer bescheiden uitvoering dan het bestaande fietspad bij de Botermarkt. Realisatie molen aan het Stadsspui Stichting Korenmolen De Hoop zou graag de oude molen uit de Molenstraat reconstrueren. Omdat er aan de Molenstraat geen geschikte locaties zijn, gaat de voorkeur uit naar een alternatieve locatie. Deze is gevonden aan het Stadsspui, ten zuidwesten van het gemeentehuis (zie verder 4.1). Hier zal een molen worden gerealiseerd. Verbeteren informatievoorziening Tot slot kan nog gewezen worden op de mogelijkheid om (bijvoorbeeld op het Kolkplein) een informatiepaneel te plaatsen, waarop zowel de ontwikkelingsgeschiedenis, als de huidige waardevolle elementen in Bunschoten-Stad worden gepresenteerd. Het is mogelijk om bezoekers daarbij een folder aan te bieden waarop meer achtergrondinformatie en een wandelroute wordt aangeboden. 3.3.

De Schurenregeling In het oude plan voor Bunschoten-Stad uit 1984 was reeds een "Schurenregeling" opgenomen. Voor de (vijf) toenmalige agrarische bedrijven bestond namelijk de mogelijkheid om bij bedrijfsbeëindiging de schuren en stallen te slopen en op het achtererf een extra woning te bouwen. De agrarische bedrijven die voor of in 1984 reeds beëindigd waren hebben destijds al een woonbestemming gekregen, waarbij de voormalige stallen in de erfbestemming zijn opgenomen. Ook bij de bedrijven die in de afgelopen 15 jaar zijn gesaneerd is de voormalige agrarische bebouwing veelal blijven staan. Omdat de oppervlakte van deze stallen in veel gevallen meer bedraagt dan de bouwmogelijkheden binnen de erfbestemming, vallen ze


22

onder het overgangsrecht. Omdat in de loop der tijd alle agrarische bedrijven verdwenen zijn, is in het nieuwe bestemmingsplan de oude Schurenregeling komen te vervallen. De voormalige stallen zullen in de meeste gevallen als garage c.q. als berging worden gebruikt. Hier en daar zijn in de schuren bedrijven gevestigd. De vestiging van bedrijfsactiviteiten staat echter in veel gevallen op gespannen voet met de nagestreefde kwaliteit van het woonmilieu. Dit is met name het geval als de bebouwing ruimte biedt aan wat grotere bedrijven. Bestaande bedrijven dienen in het bestemmingsplan echter als zodanig bestemd te worden. In sommige gevallen is de bebouwing slecht onderhouden. Het zou een goede zaak zijn als bebouwing die in slechte staat verkeerd of ruimtelijk als storend wordt ervaren ook daadwerkelijk wordt gesaneerd. Omdat de oude Schurenregeling niet meer van toepassing is, is voor het nieuwe bestemmingsplan gezocht naar een alternatieve regeling, waarbij oude stallen en schuren worden gesloopt ten behoeve van een nieuwe woning. Een belangrijk uitgangspunt is dat de nieuwe regeling in principe voor alle percelen in Bunschoten-Stad geldt en niet alleen voor de bebouwing die (vrij recentelijk) een boerderij is geweest. In de praktijk zal de regeling echter vooral van toepassing zijn op de Dorpsstraat. Nieuwe woningen ondergeschikt aan bestaande woningen Belangrijk is de constatering dat in de bestaande situatie op meerdere plaatsen reeds woningen op de achtererven voorkomen. Het gaat daarbij om kleinere woningen, waarvan de bouwmassa ondergeschikt is aan de bouwmassa van het hoofdgebouw aan de Dorpsstraat. Dit is ook een belangrijk uitgangspunt bij het toelaten van nieuwe woningen. Om te voorkomen dat in concrete gevallen over dit uitgangspunt discussie ontstaat, is de bouwhoogte beperkt tot 1 laag met kap. Bescherming waardevolle bebouwing De structuur en het karakter van de Dorpsstraat worden hoog gewaardeerd. De Schurenregeling mag geen ingrijpende wijzigingen in de stedenbouwkundige structuur of het cultuurhistorische karakter tot gevolg hebben. Integendeel, het is juist de bedoeling van de regeling om de bestaande karakteristiek te versterken. Zo is het natuurlijk niet de bedoeling dat door de Schurenregeling waardevolle bebouwing wordt gesloopt. Zowel de voormalige "delen" van de karakteristieke boerderijgebouwen, als de nog bestaande hooibergen, dienen te worden gehandhaafd. In het nieuwe bestemmingsplan heeft het gehele hoofdgebouw veelal één bestemming (Wonen). Binnen deze bestemming is woningsplitsing mogelijk gemaakt, omdat sommige voormalige boerderijen zó groot zijn, dat er gemakkelijk twee of drie woningen in gerealiseerd kunnen worden (mits natuurlijk kan worden voldaan aan de regels in bijvoorbeeld het Bouwbesluit). Hooibergen dienen in ieder geval gehandhaafd te worden. Het is niet ondenkbaar dat ook bepaalde schuren zo karakteristiek zijn, dat er de voorkeur aan gegeven wordt ze te handhaven.


23

Ontsluiting nieuwe woningen De nieuwe woningen dienen vanaf de Dorpsstraat ontsloten te worden, zodat geen wegen/ paden over de achtererven (evenwijdig aan de Dorpsstraat) ontstaan. Bij voormalige agrarische bebouwing zal dit veelal geen probleem zijn, omdat vroeger het achtererf ook voor wagens en tractoren bereikbaar was. In het bestemmingsplan is als criterium opgenomen dat de nieuwe woning van dezelfde toegang tot het bouwperceel gebruik moet maken als de reeds bestaande woning. In de praktijk kan aan deze eis voldaan worden door het sluiten van een contract waarin de erfdienstbaarheden goed zijn geregeld. Doel van deze regeling is te voorkomen dat er in de toekomst mogelijk problemen met het recht van overpad en dergelijke ontstaan. Overgang naar de Stadsweide De straatzijde van de Dorpsstraat is stenig. De achterzijde is groen en vormt een goede overgang naar de Stadsweide. Het groene karakter dient waar mogelijk versterkt en/of verbeterd te worden. Net als in het huidige bestemmingsplan mag een strook van ongeveer 20 meter langs de Stadsweide daarom niet bebouwd worden. Behoud en herstel zichtlijnen De bestaande zichtlijnen van de Dorpsstraat naar de Stadsweiden worden in het bestemmingsplan beschermd. Het streven is erop gericht om de bestaande zichtlijnen te verbeteren en waar mogelijk nieuwe toe te voegen. De nieuwe bebouwing dient dus bij voorkeur àchter de bestaande bebouwing geplaatst te worden. Bij het toepassen van de Schurenregeling kan er een spanningsveld ontstaan met de wens van de bewoners van de bestaande woningen, indien die een vrij uitzicht hebben op de Stadsweiden. Van geval tot geval zal een afweging van de verschillende belangen moeten worden gemaakt. 50%-regeling Een belangrijk punt is dat ten hoogste 50% van de oppervlakte van de te slopen bebouwing terug mag worden gebouwd. Het gaat daarbij om de gezamenlijke oppervlakte van de nieuwe woning en de bij de woningen (bestaand en nieuw) behorende erfbebouwing. Voor de nieuwe woning dient op de plankaart van het op te stellen wijzigingsplan een bouwvlak te worden opgenomen. De maximale oppervlakte van de erfbebouwing kan worden vastgelegd, door op de plankaart de oppervlakte van de bestemming erf te beperken. Hiervoor is al enkele malen aan de orde geweest dat de gemeente streeft naar het behoud en herstel van de zichtlijnen vanaf de Dorpsstraat naar de Stadsweiden. Bij de bouw van woningen en erfbebouwing in het kader van de Schurenregeling kan dit streven op gespannen voet staan met de wens van de bewoners om vanuit hun huidige woning over de Stadsweiden uit te kunnen kijken. In verband met de zichtlijnen zal de nieuwe bebouwing immers veelal achter de bestaande bebouwing moeten worden gesitueerd. Om te bevorderen dat toch zichtlijnen worden hersteld c.q. gemaakt, is in het bestemmingsplan geregeld dat in die gevallen 20% meer bebouwing mag worden gerealiseerd.


24


25

Hooibergen Het beleid van de gemeente is gericht op het handhaven en in de oorspronkelijke staat terug brengen van de nog bestaande hooibergen. De hooibergen zijn dan ook apart op de plankaart aangegeven. In de voorschriften is bepaald dat de hooibergen niet meetellen bij de oppervlakte aan bebouwing die binnen de bestemming "Erf" mag worden gerealiseerd. Met andere woorden: de hooiberg is extra. Ook in de Schurenregeling kunnen de hooibergen buiten beschouwing blijven. Illegale bebouwing De Schurenregeling is vanzelfsprekend geen beloning voor illegaal bouwen. Omdat het veelal om oudere bebouwing gaat is veelal niet goed meer na te gaan om voor de betreffende schuren in het verleden een bouwvergunning is verleend. Een deel van de bebouwing is zelfs ouder dat het systeem van de bouwvergunningen. Omdat er op dit moment geen procedures tegen illegale bebouwing lopen, is het uitgangspunt voor de beoordeling de situatie zoals die nu is. Bij de toetsing kan daarbij gebruik worden gemaakt van de luchtfoto's uit 1996, aangevuld met het bouwarchief. Wijzigingsbevoegdheid Het is niet goed mogelijk om op voorhand precies aan te geven welke percelen voor de nieuwe Schurenregeling in aanmerking komen. Van geval tot geval zal een afweging gemaakt moeten worden tussen de verschillende wensen en mogelijkheden. De nieuwe regeling is daarom door middel van een wijzingbevoegdheid in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen, waarin bovenstaande criteria en randvoorwaarden zijn verwerkt. Een voordeel van de wijzigingsbevoegdheid is dat daarbij ook een plankaartje getekend moet worden, waarop de oppervlakte situering van de nieuwe woning en de gronden met de erfbestemming kan worden vastgelegd. 3.4.

Wonen en woningbouwlocaties In het plangebied zijn meerdere locaties die opgevuld/gewijzigd kunnen worden met/in woningbouw. Zoals ook uit de afbeelding op pagina 24 blijkt, gaat het voor een deel om locaties die al in het vigerende bestemmingsplan waren opgenomen (de zogenaamde restcapaciteit). Op enkele locaties wordt hierna afzonderlijk ingegaan. De woningen die op basis van de Schurenregeling eventueel worden gerealiseerd zijn vanzelfsprekend niet in de afbeelding weergegeven. Op de locatie van het voormalige politiebureau aan de Da Costastraat zijn recent 8 appartementen gebouwd. Schoolstraat Aan de Schoolstraat ligt een weilandje midden tussen de bebouwing, dat een gat in de bestaande bebouwing vormt. In het vigerende bestemmingsplan is het al mogelijk gemaakt om hier woningen te bouwen. Daarbij is in de voorschriften een maximum van 40 woningen opgenomen (een deel hiervan is gerealiseerd). Voor de resterende vlek hebben burgemeester en wethouders op 15 januari 2003 het "Wijzigingsplan Schoolstraat" vastgesteld. Dit wijzigingsplan maakt de bouw van in totaal 15 woningen mogelijk. In de stedenbouwkundige opzet is getracht de afstemming met de omringende bebouwing en ruimte zo optimaal


26


27

mogelijk vorm te geven. De acht woningen aan de Schoolstraat zijn alle met de voorgevel op genoemde straat en het achter de Hervormde Kerk gelegen plein georiënteerd. De overige 7 woningen zijn georiënteerd op de Bilderdijkstraat aansluitend aan de daar gelegen woningen. Alle woningen worden voorts voorzien van een parkeerplaats (carport) op eigen erf, zodat er (inclusief parkeerplaatsen op de openbare weg) ruimschoots aan de parkeernorm wordt voldaan. Als doelgroep is, overeenkomstig het Volkshuisvestingsplan, gekozen voor senioren. Terrein Formido De bouwmarkt Formido was tot eind 2002 gevestigd aan de Dorpsstraat. In samenwerking met de gemeente heeft de eigenaar op basis van het beeldkwaliteitsplan, dat voor een groter deel van het centrum van Bunschoten van toepassing is, een inrichtingsvoorstel voor het betreffende terrein opgesteld. Zodoende kan een storend element in het bebouwingslint van de Dorpsstraat gesaneerd worden. Vanaf het terrein heeft met een prachtig uitzicht over de Westelijke Stadsweide. De architect heeft bij de situering van de nieuwe woningen ervoor gekozen om volop van dit uitzicht gebruik te maken door de woningen in een cirkelsegment aan de achterzijde van het perceel, aan het water, te situeren. In het verkavelingsvoorstel (zie afbeelding) worden de woningen in twee bouwblokken gerealiseerd. Tussen beide bouwblokken is een openbaar toegankelijke plek gesitueerd, zodat niet alleen de toekomstige bewoners van het uitzicht kunnen genieten. De woningen zijn zo gesitueerd dat er vanaf de Dorpsstraat, in het verlengde van de Kostverloren, een doorzicht naar de Stadsweide ontstaat. De panden Dorpsstraat 8 en Kolkplein 9 en 19 komen voor in het Monumenten Inventarisatieproject en dienen in principe te worden gehandhaafd. Ten behoeve van de gewenste ontwikkelingen is in het bestemmingsplan een uit te werken bestemming opgenomen. 3.5.

Bedrijven en voorzieningen Het beleid van de gemeente is gericht op het behoud, versterken en goed functioneren van de bestaande voorzieningen en bedrijven. Dit mag echter niet ten koste gaan van de kwaliteit van het woonmilieu in en/of de ruimtelijke structuur van het gebied. Dit houdt in dat de gemeente streeft naar het saneren van situaties waar zich conflicten voordoen (zie ook hoofdstuk 3.7). De wijzigingsbevoegdheid om voor een tiental woningen de woonbestemming te kunnen veranderen in bijvoorbeeld kantoren (zie pagina 13) is komen te vervallen. In plaats daarvan mag in principe in alle woningen een aan huis gebonden beroep worden uitgeoefend. In hoofdstuk 4.1, op pagina 31 wordt nader op deze regeling ingegaan.

3.6.

Verkeer Voor de verkeersstructuur zijn in het plan geen ingrijpende wijzigingen voorzien. Bij de woningbouwlocatie aan de Schoolstraat is het mogelijk om de Bilderdijkstraat door te trekken tot aan de Schoolstraat. De Dorpsstraat heeft sinds de aanleg van de aanleg van onder andere de Oostelijke Rondweg geen doorgaande functie meer. Met uitzondering van de Bikkersweg hebben alle wegen en straten een erffunctie met een maximale snelheid van 30 km/uur.


28

3.7.

Milieu-aspecten Bij de milieu-aspecten gaat het zowel om het geluid en de bodem bij de woningbouwlocaties, als om de hinder die bestaande bedrijven veroorzaken (zie hiervoor in paragraaf 3.5). Akoestisch onderzoek Met uitzondering van de Bikkersweg geldt in alle straten in het plangebied een maximum snelheid van 30 km/uur. Omdat langs de Bikkersweg geen nieuwbouw van woningen is toegestaan, is in het kader van het bestemmingsplan geen akoestisch onderzoek nodig. Bodemkwaliteit Er wordt gewerkt aan een bodemkwaliteitskaart voor de gehele gemeente. Voor zover nu bekend zijn er twee locaties waar zich bodemverontreiniging heeft voorgedaan: Burgwal 23-29, waar de verontreiniging niet zo ernstig was dat sanering noodzakelijk was; Burgwal t.o. 6, dat inmiddels is gesaneerd. Bedrijven Er komt in het gehele plangebied slechts één bedrijf voor waarover regelmatig klachten binnen komen over overlast voor de omgeving. Het gaat daarbij om de metaalproductenverwerking aan de Poststraat 12a. Volgens het systeem van de Staat van Bedrijfsactiviteiten gaat het om een constructiewerkplaats in een gesloten gebouw. De milieucategorie is 3B (SBIcode 281). Dit bedrijf heeft evenwel een passende milieuvergunning, zodat het niet voor de hand ligt om het bedrijf in het kader van het bestemmingsplan weg te bestemmen. De huidige bedrijfsactiviteiten zijn dan ook in het bestemmingsplan opgenomen. Daarnaast is het natuurlijk mogelijk om het pand voor minder hinderlijke bedrijfsactiviteiten te gebruiken. Zoals hiervoor is aangegeven streeft de gemeente er wel naar het bedrijf zelf te saneren. Het pand kan daarna eventueel door een ander bedrijf in gebruik worden genomen. Er zijn in de Dorpsstraat tot op heden enkele bedrijven die onder de meldingsplicht van de Wet milieubeheer vallen. Daarnaast valt het gemeentehuis onder een zogenaamde AMvB. Duurzaam bouwen Sinds enkele jaren is op het landelijk niveau Duurzaam Bouwen in een stroomversnelling geraakt, getuige tal van nieuwe regels en aanbevelingen die gedurende deze periode zijn verschenen. Hierbij valt in de eerste plaats te denken aan de wijziging van het Bouwbesluit en de inwerkingtreding van de Energie Prestatie Normering. Daarnaast is ook het Plan van Aanpak van de toenmalig staatssecretaris Tommel landelijk van invloed op woningontwerpen. Ook dient in dit kader het met de gezamenlijke marktpartijen overeengekomen "Nationaal Pakket Woningbouw" genoemd te worden, dat op termijn in het Bouwbesluit zal worden opgenomen. De gemeente Bunschoten omarmt de ambities zoals verwoord in het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw (1999) en zal deze als richtlijnen bij het gebruik van dit bestemmingsplan toepassen. Dit betekent dat (indien relevant) de volgende onderwerpen bij een afweging of toetsing zullen worden meegenomen:


29

proceskwaliteit; ruimtelijke kwaliteit; ruimtelijke differentiatie; flexibiliteit; de opgave en het concreet te realiseren programma; de landschappelijke en cultuurhistorische onderlegger en de stedenbouwkundige uitgangssituatie; de ruimtelijke invulling en de ruimtelijke structuur; milieukwaliteit; bovenlokale milieukwaliteit (o.a. energie, water, grondstoffen); lokale milieukwaliteit (bodem, water, lucht, hinder, stank, gevaar, leefbaarheid en gezondheid); de kwaliteit van de natuur (biodiversiteit, ecologische kwaliteit). De gemeente Bunschoten heeft een "Plan van Aanpak Duurzaam Bouwen" (1995) opgesteld. Met als drie doelstellingen integraal ketenbeheer, energie-extensivering en kwaliteitsbevordering zijn er taakstellingen uitgewerkt voor de onderwerpen: materiaalgebruik, afval, energie, bodem, oppervlaktewater/grondwater/waterverbruik, openbare ruimte en groen. In het PvA Duurzaam Bouwen staat: "In Bunschoten is het particuliere woningbezit hoog (80%). Er wordt hier de komende jaren gewerkt aan de bouw van een nieuwbouwwijk (Koenraadswetering). De gemeente is eigenaar van het woningbedrijf (ongeveer 1.000 woningen). Deze feiten zijn van belang om de speelruimte van de gemeente te bepalen: door middel van voorlichting kan duurzaam bouwen bijvoorbeeld worden aangekaart in de (omvangrijke) particuliere woningsector en als eigenaar van veel woningen binnen de gemeente zijn er veel mogelijkheden om duurzaam renoveren te introduceren. Voorlichting, communicatie en samenwerking zijn speerpunten om te komen tot duurzaam bouwen in Bunschoten". Eén van de manieren om duurzaam bouwen te integreren in het gemeentelijk beleid is het meenemen van milieuaspecten (als bijvoorbeeld bodem en geluid) in bestemmingsplannen.


30


31

4.

Planologisch-juridische regeling Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een plankaart, de bijbehorende voorschriften en een toelichting. Als losse bijlage is een functiekaart met huisnummers toegevoegd. Op de plankaart zijn de bestemmingen aangegeven van de in voorliggend bestemmingsplan begrepen gronden. In de voorschriften zijn regels en bepalingen opgenomen, die dienen om de doelstellingen en uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting geeft de aan het plan ten grondslag liggende gedachten weer. De gebruikte ondergrond In verband met de handhaving van het plan en de uitvoering van de Schurenregeling is het noodzakelijk enkele opmerkingen te maken over de gebruikte ondergrond. Als ondergrond voor de plankaart is namelijk de GBKN-kaart gebruikt. Deze kaart is gebaseerd op zowel topografische, als kadastrale gegevens en wordt niet alleen door de gemeente, maar bijvoorbeeld ook door de nutsbedrijven gebruikt. Het voordeel van de GBKN-kaarten is dat meerdere instanties van dezelfde (digitale) kaarten gebruik maken. Een betere ondergrond dan de GBKN is ook niet voorhanden. Het gebruik van de ondergrond voor de plankaart van het bestemmingsplan heeft echter ook nadelen. Omdat voor de meeste instanties die de kaart gebruiken het hoofdgebouw het belangrijkste is, staan niet alle schuren en bijgebouwen op de ondergrond. Hoewel de gemeente de verleende bouwvergunningen in de ondergrond verwerkt, zal een deel van de oudere bijgebouwen niet op de kaart terug te vinden zijn. Dit is weliswaar hinderlijk, maar niet bezwaarlijk, omdat bij bijvoorbeeld de toetsing van bouwaanvragen de feitelijke situatie en de daadwerkelijk verleende bouwvergunningen maatgevend zijn. Bij het leggen van de bestemmingen is overigens zoveel mogelijk met de feitelijke situatie rekening gehouden.

4.1.

Gedetailleerde bestemmingen Voor de plansystematiek is in eerste instantie aansluiting gezocht bij recente bestemmingsplannen in de gemeente, zoals "Wonen West". Enkele van deze plannen hebben voor de regeling van de bebouwing op de plankaart echter een dermate globaal karakter, dat geen recht kan worden gedaan aan bescherming van de karakteristiek van en de grote diversiteit in de bebouwing. Er is gekozen voor een meer gedetailleerde regeling, waarbij per pand de karakteristiek kan worden vastgelegd. Wat vanzelfsprekend wel blijft, is het streven om de bebouwing- en gebruiksmogelijkheden in alle plannen van de gemeente op elkaar af te stemmen. Dat moet dan dus met name inhoudelijk, niet in de vorm. Bij de planherziening is, ten opzichte van het vigerende plan, gestreefd naar beperking van het aantal bestemmingen. Dit komt de leesbaarheid van de plankaart en de voorschriften ten goede. Er is daarbij een systeem gebruikt, waarbij de bestemming van het hoofdgebouwen is afgestemd op het gebruik (wonen, detailhandel e.a.). De tuinen en erven bij de hoofdgebouwen vallen allen in dezelfde regeling. Dat betekent dat bij alle panden dezelfde bouwrechten gelden.


32

Bestemming hoofdgebouwen De hoofdgebouwen zijn opgenomen in de bestemmingen "Wonen", "Detailhandel", "Horeca", "Maatschappelijke voorzieningen", "Zakelijke dienstverlening", "Bedrijven" en "Molen". Voor alle hoofdgebouwen in het gebied gelden in principe dezelfde bouwbepalingen. De gebouwen dienen binnen de op de plankaart getekende bouwvlakken te worden gebouwd. In principe geldt de huidige goot- en nokhoogte. Aanbouwen en bijgebouwen mogen zowel binnen het bouwvlak als in de bestemming "Erf" worden gebouwd (zie hierna). In alle bestemmingen voor hoofdgebouwen is wonen toegestaan, behalve bij garageboxen. Indien het gebruik van een pand wordt beëindigd, is geen bestemmingswijziging nodig om in het pand te wonen. Zoals eerder is opgemerkt moet daarbij wel voldaan kunnen worden aan andere regelgeving op dit gebied, zoals het Bouwbesluit. Daarnaast is hierdoor wonen boven of naast een andere functie mogelijk. Voor de bestemming "Wonen" zijn aanvullende bepalingen opgenomen, onder andere met betrekking tot gestapelde woningen. Het betreft hier met name de appartementen aan de Da Costastraat. Het aantal woningen mag in principe niet toenemen. Woningsplitsing is alleen mogelijk ten behoeve van het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing: zo kan een grote oude boerderij door meerdere gezinnen worden bewoond. Aan huis gebonden beroepen Verder is voor het wonen geregeld dat een aan huis gebonden beroep is toegestaan, mits dit niet meer dan 15% van het vloeroppervlak of maximaal 40 m² van de woning beslaat. Er is hier een aantal beperkingen aan gesteld. Het gebruik moet zowel naar aard als wat betreft de visuele aspecten met het woonkarakter in overeenstemming zijn. Reclame-uitingen zullen in de regel niet worden toegestaan. Het beroep moet vanzelfsprekend door een van de bewoners worden uitgeoefend. Aan de vestiging van milieuvergunningplichtige bedrijven wordt geen medewerking verleend. Dit geldt in principe ook voor detailhandel, tenzij het de verkoop van aan huis gemaakte producten betreft en het geen onevenredige aantasting van de woonsituatie en de verkeersveiligheid met zich mee brengt. Het gebruik van de woning ten behoeve van het aan huis gebonden beroep mag ook de parkeerdruk niet onevenredig vergroten. Bedrijfsbestemming Om de toelaatbaarheid van bedrijven te kunnen toetsen is in het plan een Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen. De Staat van Bedrijfsactiviteiten heeft als planologisch regelings- en sturingselement zijn praktische bruikbaarheid bewezen. Het biedt de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in het bestemmingsplan te regelen en om de gewenste kwaliteit van het plan te beschermen en een goede afstemming te bewerkstelligen met het gevoerde milieuhygiënische beleid. Als handleiding hiervoor wordt gebruik gemaakt van het door de VNG gepubliceerde boekje "Bedrijven en milieuzonering" (geheel herziene uitgave 1999). In het plangebied zijn bedrijven uit de categorieën 1 en 2 toegelaten, omdat dergelijke bedrijven in principe inpasbaar zijn in woongebieden.


33

De bestemming "Molen" Zoals in hoofdstuk 3.2 uiteen is gezet, streeft de Stichting Korenmolen De Hoop Bunschoten, gesteund door het gemeentebestuur, naar de bouw van een molen aan het Stadsspui. De beoogde bouwlocatie is in een aparte bestemming opgenomen. Omdat de plannen nog niet bekend zijn, is op de plankaart een vrij ruim bouwvlak getekend. De gronden die niet bebouwd worden, kunnen worden gebruikt als groen of water. Om een zinvolle invulling van de molen mogelijk te maken is gekozen voor een vrij ruimte doeleindenomschrijving. Zo is het mogelijk de molen in te richten voor educatieve doeleinden, als winkeltje, of als horecagelegenheid in de vorm van bijvoorbeeld een (pannenkoeken)restaurant. Bij een molen hoort een molenbiotoop: een beschermingszone die er voor moet zorgen dat de molen voldoende wind kan vangen. Aangezien het om een stellingmolen gaat, met een stelling op 6-8 meter hoogte, zijn hiervoor in het bestemmingsplan geen bijzondere regelingen noodzakelijk. In de directe omgeving van de molen komt geen bebouwing voor die hoger is dan de stelling. Ten aanzien van de beplanting kan worden opgemerkt dat het opgaande groen rond de begraafplaats het belangrijkste obstakel vormt. Het gaat hier echter om reeds aanwezige beplanting (buiten het plangebied). Tuin en onbebouwd erf De bestemming "Tuin en onbebouwd erf" heeft betrekking op particuliere gronden waar geen bebouwing is toegestaan. Het gaat niet alleen om de tuinen, maar bijvoorbeeld ook om gronden waar verhardingen zijn aangebracht. Op een aantal plaatsen wordt er naar gestreefd om doorkijkjes te behouden vanaf de Dorpsstraat richting de Stadsweiden. Om dit wat betreft bebouwing te kunnen bewerkstelligen hebben zijtuinen op een aantal plaatsen ook een tuinbestemming. Aan de achterzijde van de percelen aan de Dorpsstraat is strook van circa 20 meter aangehouden die eveneens de bestemming "Tuin en onbebouwd erf" heeft gekregen. Uitzonderingen hierop worden gevormd door de plaatsen met bestaande opstallen. Hier is de grens tussen tuin en erf om het gebouw heen getrokken. Erf Op de gronden met de bestemming "Erf" mogen de bij een hoofdgebouw behorende aanbouwen en bijgebouwen worden gebouwd. Voor de bebouwingsnormen is aangesloten bij recente bestemmingsplannen in de gemeente. De goothoogte van een aanbouw mag niet meer bedragen dan de hoogte van de begane grondlaag van het betreffende hoofdgebouw. Voor bijgebouwen geldt dat deze een maximale goot- en nokhoogte hebben van respectievelijk 3 en 5 meter. De bij het hoofdgebouw behorende gronden mogen slechts tot 50% worden gebouwd, mits de gezamenlijke oppervlakte van de bij een hoofdgebouwen behorende aanbouwen en bijgebouwen niet meer bedraagt dan 85 m². Dit houdt in dat voor kleinere percelen het bebouwingspercentage maatgevend zal zijn, terwijl bij grote percelen de 85 m² maatgevend is. Ten opzichte van het vigerende plan is de regeling van de bebouwing in veel gevallen ruimer. Zowel voor wat betreft de oppervlakte van de erven als de situering daarvan. De bestaande hooibergen zijn op de plankaart afzonderlijk aangegeven. In de voorschriften is een regeling opgenomen waardoor deze hooibergen naast de hiervoor genoemde erfbebou-


34

wing zijn toegelaten. Binnen deze regeling kunnen de hooibergen ook in hun oorspronkelijke staat worden hersteld. Openbaar gebied Het openbaar gebied kent drie bestemmingen, te weten: "Verkeer", "Groen" en "Water". De bestemming "Verkeer" heeft betrekking op wegen, voet- en fietspaden en bermen. Op de plankaart zijn de rijstroken, trottoirs en parkeervakken niet afzonderlijk bestemd (ze zijn natuurlijk wel in de ondergrond terug te vinden). Dat betekent dat voor aanpassingen aan de inrichting van het openbare gebied geen herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voor structureel groen is de bestemming "Groen" opgenomen. De grotere waterpartijen en de Stadsgracht hebben de bestemming "Water". Stadsweiden De Stadsweiden hebben de bestemming "Agrarisch onbebouwd". De gronden hebben dus een agrarische bestemming. De realisering van bijvoorbeeld volkstuintjes en paardenbakken past niet in deze regeling. De Stadsweiden mogen ook niet bebouwd worden, opdat het karakteristieke open gebied gehandhaafd blijft. Daarnaast is voor een deel van de Stadsweiden een aanlegvergunningenstelsel opgenomen om het gebruik als grasland te beschermen (zie ook hoofdstuk 4.3). 4.2.

Flexibiliteitsbepalingen In het plan is een aantal bepalingen opgenomen die het plan op bepaalde punten flexibiliteit geven ondanks de gedetailleerde bestemmingen. Voor de locaties waar wel de toekomstige functies duidelijk zijn, maar nog geen duidelijkheid bestaat over de precieze inrichting, wordt gebruik gemaakt van uit te werken bestemmingen. De wijzigingsbevoegdheid wordt gebruikt als de bestaande situatie vooralsnog voorop staat, maar wel andere ontwikkelingen open gehouden worden. Locatie Formido Voor de woningbouw op de locatie van de bouwmarkt van de Formido is een uit te werken woonbestemming opgenomen. Binnen deze bestemming is, in verband met La Plaza, enige horeca mogelijk. Gelet op de ligging van de locatie is een zorgvuldige inpassing van de woningbouw noodzakelijk. Er mogen zowel eengezinswoningen als appartementen worden gerealiseerd. Het maximum aantal bouwlagen is twee. Het maximum aantal woningen is 17. Wijzigingsbevoegdheid "Schurenregeling" In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van de Schurenregeling (zie hoofdstuk 3.3). Wijzigingsbevoegdheid functieveranderingen In de afgelopen jaren hebben er in de Dorpsstraat nogal wat functiewijzigingen plaats gevonden. Voor een gemengd gebied als de Dorpsstraat zal dat in de toekomst waarschijnlijk niet anders zijn. Aan de te verwachten functieveranderingen is deels tegemoet gekomen door in meerdere bestemmingen het wonen reeds in de doeleindenomschrijving toe te laten.


35

Bij meer ingrijpende functieveranderingen dient de procedure van de wijzigingsbevoegdheid gevolgd te worden. Daarbij zijn er verschillende mogelijkheden (zie tabel), waarbij over het algemeen functiewijzigingen naar "minder zware" functies in principe geen bezwaar zijn. Dat houdt in dat in een wijziging naar Zakelijke dienstverlening in alle gevallen mogelijk wordt gemaakt. Wijzigen naar Horeca of Bedrijven is echter niet mogelijk. Functieveranderingen. Naar Van Wonen (W) Detailhandel (D) Horeca (H) Maatschappelijke voorzieningen (M) Zakelijke dienstverlening (Z) Bedrijven (B)

W als recht als recht als recht als recht als recht

D wijz.bev. wijz.bev. -

H -

M wijz.bev. -

Z als recht wijz.bev. wijz.bev.

B -

wijz.bev.

Algemene regelingen Tot slot kent het plan enkele vrijstellingen met betrekking tot afwijkingen ten aanzien van de grens of richting van wegen, paden en waterlopen, de ligging van bestemmings- en bebouwingsgrenzen en aanduidingen die noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen op de plankaart is aangegeven niet meer dan 3 meter bedragen en voor afwijkingen van bepalingen ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages. 4.3.

Archeologische waarden De Stadsweiden aan de westzijde van de Dorpsstraat zijn beschermd als een archeologisch monument. Dat houdt in dat de bodem in principe onaangeroerd dient te blijven, dat er niet mag worden gebouwd en dat voor het verrichten van allerlei werken en werkzaamheden een vergunning vereist is op basis van artikel 11 van de Monumentenwet. Ten behoeve van het archeologische monument heeft de Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek een zogenaamde richtlijn opgesteld, die als bijlage in deze toelichting is opgenomen. In deze richtlijn is duidelijk aangegeven voor welke situaties een vergunning is vereist en hoe de vergunningaanvraag beoordeeld zal worden. Omdat het archeologische monument op basis van de Monumentenwet goed beschermd is, zijn in het bestemmingsplan geen aanvullende regelingen opgenomen. Het deel van de Stadsweiden ten zuiden van de Burgwal en het gedeelte ten oosten van de Dorpsstraat is niet aangewezen als beschermd monument. Ook van deze gronden mag worden verwacht dat ze archeologische waarden hebben. En ook voor deze gronden is het van belang dat het huidige open karakter bewaard blijft. Om de waarden van deze gronden te beschermen is in het bestemmingsplan een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Dat betekent dat voor bijvoorbeeld het verrichten van graafwerkzaamheden een vergunning van burgemeester en wethouders nodig is: de aanlegvergunning. Voor het uitvoeren van werken


36

en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen hoeft geen aanlegvergunning te worden aangevraagd. Een aanlegvergunning dient aangevraagd te worden voor: ophogings-, afgravings- en/of egaliseringswerkzaamheden; diepwoelen of -ploegen van de bodem, dieper dan 0,3 meter; het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; het aanbrengen van oeverbeschoeiingen, kades, aanlegplaatsen of steigers; het aanbrengen van paden of oppervlakteverhardingen; het aanbrengen van bomen of ander opgaand houtgewas. Locatie Burgwal In opdracht van de gemeente Bunschoten heeft RAAP Archeologisch Adviesbureau in december 2002 een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd in verband met de geplande bouw van twee woningen aan de Burgwal in de gemeente Bunschoten. Doel van dit onderzoek was eventueel aanwezige archeologische middeleeuwse resten van Bunschoten op te sporen en de mate van verstoring vast te stellen. Daarnaast was het doel om prehistorische vindplaatsen in de ondergrond van het plangebied op te sporen en, voorzover mogelijk, een eerste indruk te geven van de kwaliteit (gaafheid en conservering), aard, datering, omvang en diepteligging ervan. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat Bunschoten in de 14e eeuw stadsrechten heeft gekregen van de Bisschop van Utrecht. Na het verkrijgen van deze rechten werd ter beveiliging een stadswal en -gracht rond de boerderijen van Bunschoten aangelegd. Bunschoten groeide echter nooit uit tot een volwaardige stad. Hierdoor zijn de resten van het middeleeuwse Bunschoten voor Nederlandse begrippen uniek te noemen. Een groot deel van de middeleeuwse stad is reeds wettelijk beschermd. Onderhavig plangebied ligt in een als behoudenswaardig aangemerkt terrein. Het plangebied ligt in de voormalige stadsgracht. De gracht was ter plekke circa 40 meter breed en 0,4 tot 1,1 meter diep. Uit de boringen blijkt dat de gracht in het plangebied nog onverstoord in de bodem aanwezig is. Hierdoor vormt deze een uniek restant van de middeleeuwse grachtenbouw. Op grond hiervan wordt geconcludeerd dat zich in het plangebied belangrijke archeologische waarden bevinden. Derhalve wordt aanbevolen om het plangebied toe te voegen aan het reeds wettelijk beschermde terrein dat zich ten noorden van de Burgwal bevindt. In de top van het dekzand zijn geen aanwijzingen aangetroffen voor de aanwezigheid van nederzettingsresten uit de Steentijd. Doordat de top van het dekzand tijdens de aanleg van de middeleeuwse gracht is verstoord, zijn naar verwachting eventueel aanwezige bewoningsresten uit de Steentijd verdwenen. In verband hiermee is er in het kader van de planvaststelling voor gekozen de woningbouwmogelijkheid uit het vigerende bestemmingsplan te laten vervallen.


37

5.

Uitvoerbaarheid van het plan

5.1.

Economische uitvoerbaarheid De uitvoering van het merendeel van de in het bestemmingsplan opgenomen en/of mogelijk gemaakte ontwikkelingen wordt overgelaten aan het particuliere initiatief. Dit geldt met name voor de kleinere woningbouwlocaties. De realisatie van de plannen voor deze locaties heeft dus geen financiële consequenties voor de gemeente. Een van de belangrijkste ontwikkelingen in het plangebied betreft het gebied ten zuiden van het gemeentehuis. Het gaat daarbij zowel om de beëindiging van de doe het zelfzaak van Formido aan de Dorpsstraat, als om de aankoop van de laatste woning, het uitgraven van de watergang en het reconstrueren van de molen. De economische uitvoerbaarheid van zowel de verschillende deelplannen, als van het geheel is op dit moment nog onderwerp van onderzoek. Voor een deel van de plannen is wellicht een beroep op de ISV-gelden noodzakelijk. Aanvullend stelt de raad eventueel te zijner tijd middelen hiervoor beschikbaar. In het kader van de beoordeling van het uitwerkingsplan kunnen Gedeputeerde Staten de economische uitvoerbaarheid van de plannen beoordelen.

5.2.

1.

Vooroverleg Het vooroverleg en de inspraak hebben tegelijkertijd plaatsgevonden. Het voorontwerp van het bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg ex artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening toegestuurd aan verschillende instanties, waaronder de provincie Utrecht. In deze paragraaf zijn de opmerkingen kort samengevat (cursieve tekst) en van een antwoord voorzien. De verschillende opmerkingen zijn doorlopend genummerd, zodat bij gelijkluidende opmerkingen naar een eerder antwoord verwezen kan worden. Provincie Utrecht, Dienst Ruimte en Groen Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het in het streekplan neergelegde ruimtelijke beleid. De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.

2.

De in het plangebied aanwezige (archeologische) monumenten zijn aangegeven op de huisnummer- en functiekaart, maar niet op de plankaart. Gezien feit dat de huisnummer- en functiekaart geen juridische status heeft, wil de provincie in overweging geven deze aanduidingen op de plankaart op te nemen. Zo kan een onderscheid zichtbaar worden gemaakt tussen het archeologische monument en het overige archeologisch waardevolle gebied. Het wettelijk beschermde monument is nu slechts bestemd als agrarisch onbebouwd. Dit zal de leesbaarheid en duidelijkheid voor de burgers ten goede komen. De in het plangebied aanwezige archeologische monumenten zijn op de bestemmingsplankaart aangegeven en staan niet meer op de huisnummer- en functiekaart.


38

3.

Ten aanzien van de twee nieuwe woningen op de Burgwal wordt opgemerkt dat de locatie een open grasweide is die niet los gezien kan worden van het archeologisch waardevolle gebied. Op deze locatie zal tenminste een nader archeologisch onderzoek moeten plaatsvinden, voordat hier met een woonbestemming kan worden ingestemd. Opmerking: In de eerdere versies van het voorliggende bestemmingsplan is reeds opgemerkt dat de woningbouw op de Burgwal kan worden aangemerkt als restcapaciteit uit het vigerende plan. In het bestemmingsplan "Bunschoten-Stad" uit 1984 is namelijk voor de gehele zone van de voormalige verdedigingswerken een uit te werken bestemming opgenomen. Naast de reconstructie van de wallen en watergangen is in de uitwerkingsbepalingen de mogelijkheid voor de bouw van 10 woningen opgenomen. In de "Uitwerking Burgwal 1989" is binnen het reeds bebouwde deel van de Burgwal de bouw van 6 woningen mogelijk gemaakt. Inmiddels is, op basis van het vigerende bestemmingsplan, de procedure voor een uitwerkingsplan ten behoeve van de bouw van de twee woningen op de Burgwal gestart. De discussie over deze woningen zal dan ook in dat kader plaats vinden. De resultaten van de uitwerkingsprocedure zullen te zijner tijd in het voorliggende bestemmingsplan worden overgenomen. Uit recent verricht onderzoek blijkt overigens (zie paragraaf 4.3) dat uit archeologisch oogpunt, het bebouwen van deze locatie ongewenst is.

4.

Een verkennend archeologisch onderzoek dient ook voor de overige nieuwe ontwikkelingen in het plangebied verricht te worden. Afhankelijk van de resultaten wordt bezien of met de voorgestelde ontwikkelingen ingestemd kan worden. De in het plan opgenomen ontwikkelingen betreffen grotendeels restcapaciteit uit het vigerende plan. Voor het overige deel zijn het plannen voor vervangende nieuwbouw. Bij de restcapaciteit gaat het om het bebouwen van het weilandje aan de Schoolstraat en enkele kleinere locaties. In deze gevallen heeft in het verleden (namelijk bij de vaststelling en goedkeuring van het vigerende bestemmingsplan) reeds een afweging van alle aspecten, waaronder de archeologische waarden, plaats gevonden. Er is geen aanleiding om het bebouwen van deze locaties te heroverwegen. Bij de vervangende nieuwbouw gaat het met name om de ontwikkelingen op het Formidoterrein. Aangezien deze locatie nu ook al bebouwd is en de bovenste grondlagen zijn verstoord, is ook hier geen aanleiding om de plannen ter discussie te stellen. Voor het overige gaat het om kleinschalige particuliere initiatieven, zoals de bouw van bergingen. Daarnaast is een herinrichting voor het Kolkplein voorzien. Zowel bij de locatie Formido als bij het Kolkplein kan gelegenheid gegeven worden voor het doen van nader onderzoek of opgravingen. Het weer in ere herstellen van de watergang ten zuiden van het gemeentehuis vindt plaats binnen de grenzen van het archeologische monument en valt dus onder de vergunningplicht.

5.

Met betrekking tot de Schurenregeling (voorheen "Ruimte voor ruimteregeling" genoemd) wordt opgemerkt dat deze regeling in de 5e Nota doelt op vrijkomende bebouwing in het landelijke gebied en niet op binnenstedelijke situaties als in het voorliggende bestemmingsplan.


39

De Schurenregeling biedt de mogelijkheid tot extra woningbouw indien er bebouwing op een perceel wordt gesloopt. Dit betekent dat de wijzigingsregels eenduidig en objectief geformuleerd moeten zijn. Dit is naar mening van de provincie niet het geval. Het is onduidelijk wanneer 1 woning en wanneer 2 woningen zijn toegestaan, hoe de nadere afweging plaatsvindt, of karakteristieke schuren al dan niet worden gehandhaafd. Daarnaast is de effectiviteit van de regeling niet duidelijk, omdat niet vaststaat dat in plaats van een slechte juist een goede situatie gesaneerd zal worden. Voorts spelen in de wijzigingsregels de structuur en het karakter van het plangebied geen rol. Ook is in de wijzigingsregels het behoud c.q. de versterking van de zichtlijnen vanaf de Dorpsstraat naar de Stadsweiden niet of nauwelijks geregeld. Verzocht wordt de aanvaardbaarheid van de ruimtelijke ontwikkelingen als gevolg van deze regeling nader te onderzoeken, wellicht in overleg met de Rijksdienst voor de Monumentenzorg. De wijzigingsregels dienen hierop afgestemd te worden. Omdat niet alleen door de Dienst Ruimte en Groen, maar ook door anderen opmerkingen zijn gemaakt over deze wijzigingsbevoegdheid, wordt daar hieronder vrij uitgebreid op ingegaan. Omdat de Ruimte voor ruimteregeling uit de 5e Nota en de Schurenregeling uit het bestemmingsplan op bepaalde punten overeenkomsten vertonen, was in de toelichting op het bestemmingsplan aanvankelijk voor dezelfde benaming gekozen. Uit meerdere reacties is echter gebleken dat deze naam ook misverstanden oproept. Zoals in de Inleiding is vermeld, is daarom gekozen voor de naam "Schurenregeling". Het is verheugend te kunnen constateren dat de provincie in kan stemmen met het principe van de Schurenregeling, omdat hiermee de ruimtelijke kwaliteit van met name de Dorpsstraat en het zicht vanaf de Stadsweiden op de achterzijden van de Dorpsstraat kan worden verbeterd. Het standpunt van de Dienst Ruimte en Groen dat de wijzigingsbevoegdheid onvoldoende objectief zou zijn begrensd wordt echter niet gedeeld. Daarvoor kunnen de verschillende argumenten worden aangedragen. De Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) biedt verschillende mogelijkheden om in het kader van het bestemmingsplan het principe van de Schurenregeling gestalte te geven: de eerste mogelijkheid is om door middel van concrete bestemmingen en gedetailleerd aangegeven bouwvlakken de niet gewenste schuren weg te bestemmen en de nieuw te bouwen woningen op de plankaart aan te geven. Een dergelijke systematiek is niet goed mogelijk, alleen al omdat niet bekend is wanneer en welke eigenaren van de regeling gebruik willen maken; de tweede mogelijkheid is het bestemmen van de bestaande situatie, waarbij de Schurenregeling door middel van een vrijstelling (artikel 15 WRO) wordt opgenomen. Ook deze regeling is niet goed mogelijk, omdat door middel van een vrijstelling de bestemming niet kan worden gewijzigd; de derde mogelijkheid is het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid (artikel 11 WRO), waarvoor in het voorliggende plan gekozen is; de vierde mogelijkheid is om de Schurenregeling niet in het voorliggende bestemmingsplan op te nemen, maar van geval tot geval een herziening van het bestemmingsplan in procedure te brengen, waarop eventueel vooruit kan worden gelopen door middel van een


40

artikel 19 procedure. Dit heeft als grootse nadeel dat voor relatief ondergeschikte situaties een zware en langdurige procedure gevolgd moet worden. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is reeds een vrij zware procedure en biedt voor belanghebbenden voldoende mogelijkheden om het eigen belang in te brengen. Het is daarbij niet goed mogelijk om van tevoren aan te geven voor welke percelen de regeling kan worden ingezet. De aanvaardbaarheid van een verzoek tot toepassing van de Schurenregeling is immers sterk afhankelijk van de door de initiatiefnemer gekozen oplossing. De wijzigingsbevoegdheid wordt daarom als het meest geschikte instrument beschouwd en is om die reden ook gehandhaafd. Overigens kan worden opgemerkt dat de wijzigingsplannen aan de goedkeuring van Gedeputeerde Staten zijn onderworpen. Het instrument van de wijzigingsbevoegdheid wordt dus als het meest passende beschouwd en wordt op zich door de provincie niet ter discussie gesteld. Een belangrijk voordeel van de wijzigingsbevoegdheid is dat voor iedere wijziging een plankaart getekend moet worden, waarop duidelijk wordt vastgelegd wat de door de gemeente gewenste situatie is. De criteria die in de wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen bieden voldoende rechtszekerheid naar zowel de betrokken eigenaren, als aan omwonenden en andere belanghebbenden. Vanzelfsprekend komt aan burgemeester en wethouders een zekere beleidsvrijheid toe om per aanvraag tot een afweging van de verschillende belangen te komen en zodoende een goed onderbouwde en gemotiveerde beslissing te nemen. Het initiatief voor de aanvraag ligt vanzelfsprekend bij de eigenaar van de betrokken schuren en gronden. Het is ook aan de initiatiefnemer om in eerste instantie een keuze te maken uit de mogelijkheden die de wijzigingsbevoegdheid biedt. Het staat burgemeester en wethouders vrij om bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid nader onderzoek te (laten) doen, waarbij in voorkomende gevallen ook gebruik kan worden gemaakt van externe deskundigen. De structuur en het karakter van het plangebied hebben aan de basis gelegen van de Schurenregeling. Juist de lintbebouwing van de Dorpsstraat (waarop de wijzigingsbevoegdheid in eerste instantie van toepassing is) kenmerkt zich door diepe percelen, waar nog relatief veel oude schuren staan. Hier is ook nu al op meerdere plaatsen (woon)bebouwing áchter de bebouwing aan de straat aanwezig, waar door middel van de wijzigingsbevoegdheid op wordt aangesloten. De wijzigingsbevoegdheid zelf bevat enkele belangrijke criteria die verband houden met de structuur en het karakter van het gebied: de nieuwe woning dient via de bestaande ontsluiting van het perceel bereikbaar te zijn; de bouwmassa van de nieuwe woningen dient ondergeschikt te zijn aan de bouwmassa van het hoofdgebouw aan de Dorpsstraat; de afstand tot de Stadsweiden dient tenminste 20 meter te bedragen, zodat de groene achterkant van de lintbebouwing van de Dorpsstraat wordt beschermd en mogelijk wordt versterkt; tenslotte wordt gegarandeerd dat de bestaande zichtlijnen worden behouden en mogelijk zelfs nieuwe worden toegevoegd.


41

De bezwaren van de provincie tegen de mogelijkheid twee woningen te kunnen realiseren wordt bij nadere beschouwing gedeeld. De belangrijkste reden hiervoor is dat de percelen aan de Dorpsstraat een breedte hebben die varieert van ongeveer 10 tot 30 meter. Gelet op het (gewenste) karakter van de bebouwing is een dergelijke maat te smal om twee woningen naast elkaar te realiseren. De voorschriften zijn op dit punt aangepast. De bescherming van karakteristieke en/of waardevolle bebouwing is een aspect dat in de eerste plaats via het spoor van de Monumentenwet geregeld wordt. Zowel het rijk, als de provincie en de gemeente hebben de mogelijkheid om waardevolle panden op de monumentenlijst te zetten. Dat neemt niet weg dat in het kader van de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid de huidige karakteristiek van de eventueel te slopen bebouwing expliciet in de overwegingen kan worden betrokken. In de criteria bij de wijzigingsbevoegdheid is al geregeld dat de op de plankaart aangeven hooimijten niet behoeven te worden gesloopt. Daar is aan toegevoegd dat ook andere waardevolle bebouwing behouden dient te blijven. De procedure voor aanwijzing van Rijksmonumenten als uitvloeisel van het MIP is in de gemeente Bunschoten afgerond. Er zijn in diet kader nog geen gemeentelijke monumenten aangewezen. Tot het moment dat dit het geval zal zijn, wordt aan het plan Bunschoten-Stad een gevelschemakaart toegevoegd die van kracht blijft totdat in de aanwijzing van gemeentelijke monumenten is voorzien. In verband met de opmerking over de zichtlijnen is het wellicht zinvol een onderscheid te maken tussen de plekken waar vanaf de Dorpsstraat de Stadsweiden (en het achterliggende gebied) duidelijk zichtbaar zijn (een visuele relatie) en de plekken waar je vanaf de Dorpsstraat tussen de bebouwing door op de achtererven kunt kijken en soms ook de Stadsweiden kunt zien of ervaren (doorkijkjes). Beide situaties zijn kenmerkend voor de Dorpsstraat, waarbij het aantal doorkijkjes veel groter is dan het aantal visuele relaties. De belangrijkste visuele relaties, zoals tussen Dorpsstraat 123 en 129, zijn op de plankaart beschermd door middel van bestemmingen waarop geen bebouwing is toegelaten. Doorkijkjes zijn met name te vinden bij de oude boerderijen. Omdat de onderlinge afstand tussen de boerderijen relatief klein is en de opritten / doorgangen naar het achterterrein onbebouwd, is er als vanzelf een doorkijkje naar het achterterrein. Omdat de doorgangen vrij zullen blijven van bebouwing zijn ze in het kader het bestemmingsplan niet apart beschermd (zie ook de uitleg in hoofdstuk 3.2). 6.

In het bestemmingsplan ontbreekt een regeling ten aanzien van prostitutie. Dit houdt in dat een seksinrichting in beginsel binnen elke bedrijfsbestemming kan worden gevestigd. Onduidelijk is of dit de bedoeling is. Voorts wijst de provincie erop dat er geen sprake kan zijn van een zogenaamde nuloptie. De provincie acht het plangebied vanuit ruimtelijk oogpunt een geschikte locatie voor vestiging van prostitutie. De gemeenteraad van Bunschoten heeft in zijn vergadering van 31 augustus 2000 de nota Prostitutiebeleid Bunschoten vastgesteld. Gekozen is voor een maximaal restrictief beleid. Dit beleid houdt in dat de vestiging van een seksinrichting, een escortbedrijf of een sekswinkel in het belang van: de openbare orde;


42

ter voorkoming van overlast; het woon- en leefklimaat van de inwoners; het voorkomen dat minderjarigen met het prostitutiebedrijf in aanraking komen, niet plaats mag vinden binnen een straal van 500 meter van een school, een jeugd- of jongerencentrum en een kerk. Op basis van dezelfde motieven mag de vestiging niet plaatsvinden in de directe nabijheid van een horecabedrijf. Met dit laatste wordt voorkomen dat er sprake is van een concentratie van horecabedrijven en prostitutiebedrijven waardoor het gevaar van aantasting van het woon- en leefklimaat en/of de openbare orde cumulatief toeneemt. In het voorontwerp van het bestemmingsplan was inderdaad geen regeling ten aanzien van de prostitutie opgenomen. Het plan is op dit punt aangepast. Gelet op de ligging van de kerken en scholen in het plangebied, zijn er geen mogelijkheden voor de vestiging van seksinrichtingen en dergelijke. Door de provincie is medio 2001 een circulaire verspreid, waarin het toetsingskader van de provincie is aangegeven. Vanuit dit toetsingskader zijn diverse opmerkingen geplaatst bij het door de gemeente Bunschoten vastgestelde en gehanteerde beleid. Wij beraden ons nog over de mate waarin het ruimtelijk beleid hierop dient te worden aangepast. Zolang echter het gemeentelijk ruimtelijk beleid niet wordt gewijzigd, wordt er de voorkeur aan gegeven in het bestemmingsplan het gebruik van gronden en gebouwen ten behoeve van seksinrichtingen uit te sluiten. Dit standpunt komt voort uit de volgende overwegingen: het door de provincie opgestelde toetsingskader is geen verplichting de in het bestemmingsplan gehanteerde begrippen zijn afkomstig van de VNG en hebben wel degelijk ruimtelijke relevantie, omdat bijvoorbeeld een seksbioscoop en een seksautomatenhal een andere uitstraling ten opzichte van de omgeving hebben dan vergelijkbare niet-seksinrichtingen, hetgeen tot uitdrukking komt in onder meer andere afbeeldingen/aankondigingen en andere openingstijden; aantasting van het woon- en leefklimaat is een begrip met ruimtelijke relevantie, hetgeen niet alleen uit de weten regelgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening blijkt, maar ook uit jurisprudentie; het vastgestelde gemeentelijke prostitutiebeleid dient vertaald te worden in bestemmingsplannen, hetgeen in dit bestemmingsplan is gebeurd. 7.

De in het plan mogelijk gemaakte ontwikkelingen worden overgelaten aan particulier initiatief. Omdat de gemeente deze ontwikkelingen niet zelf ter hand neemt, kan het plan financieel uitvoerbaar worden geacht. Ten aanzien van de in het plan beschreven ontwikkelingen wordt geadviseerd zo spoedig mogelijk inzicht te verkrijgen in de voor de gemeente resterende lasten, zodat deze risico's tijdig financieel kunnen worden afgedekt. De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.

8.

De provincie merkt op dat het plan nog moet worden aangevuld met de resultaten van de inspraak.


43

Zoals eerder is vermeld, heeft voor het plan het vooroverleg en de inspraak gelijktijdig plaats gevonden. De resultaten van de inspraak zijn opgenomen in hoofdstuk 5.3. 9.

In enkele artikelleden van de voorschriften wordt voor de procedure bij vrijstelling, wijziging of uitwerking verwezen naar de procedure die is vervat in Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), met dien verstande dat in afwijking van de wet de periode van terinzagelegging ten minste twee weken duurt. Dit is juridisch onjuist. Verzocht wordt om de verschillende artikelleden waarin deze termijn is bekort, in overeenstemming te brengen met de termijnen die zijn genoemd in de Awb. De voorschriften zijn op dit punt aangepast. Een bijzondere situatie wordt gevormd door de procedure bij het aanlegvergunningenstelsel. In artikel 46 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is hiervoor reeds een procedure opgenomen, zodat de procedure in de voorschriften is komen te vervallen.

10.

De op de plankaart voor detailhandel aangewezen gronden zijn onder andere als recht bestemd voor zakelijke dienstverlening. Dit is naar mening van de provincie niet correct, omdat in artikel 22 een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om de bestemming "Detailhandel" te wijzigen in "Zakelijke dienstverlening". Het gestelde in de toelichting en de doeleindenomschrijving van de bestemming "Detailhandel" is juist. De tekst van de wijzigingsbevoegdheid is aangepast.

11.

Voorst merkt de provincie op dat in artikel 24 is verzuimd het verbod in artikel 11, lid 2 op te nemen. Artikel 11, lid 2 (bestemming "Bedrijven) is een specificatie van de algemene gebruiksbepalingen in artikel 20. Aangezien deze reeds gekoppeld is aan de strafrechtelijke bepaling in artikel 24 behoeft dit voor het verbod in artikel 11 niet opnieuw te gebeuren. Bedrijvenkring Bunschoten Geen reactie ontvangen

12.

Brandweer Bunschoten Het bevreemd de brandweer dat ten aanzien van de Formido is aangegeven dat het bedrijf wordt verplaatst naar een andere locatie, maar dat de metaalconstructiewerkplaats (Poststraat) en een autoreparatiebedrijf niet worden weg bestemd. Verder mist de brandweer opmerkingen over de veiligheid met betrekking tot de bedrijven. Ten aanzien van de metaalconstructiewerkplaats ziet de brandweer graag dat dit bedrijf wordt wegbestemd naar een bedrijven-/industrieterrein. Overigens was dit bedrijf ooit, onder een andere naam, gevestigd op het industrieterrein de Kronkels. Ook het bedrijf Autoservice W & T zou volgens de brandweer wegbestemd moeten worden. Bij beide bedrijven wordt gewerkt met gevaarlijke stoffen als oliën, acetyleen en motorbrandstoffen. Ondernemingen met de bestremming "Bedrijf" horen naar mening van de brandweer thuis op een industrieterrein. In het bestemmingsplan zou


44

opgenomen kunnen worden dat ondernemingen in deze categorie bedrijf niet passen in het bestemmingsplan. De voorgenomen verplaatsing van de Formido betreft een particulier initiatief waar de gemeente medewerking aan verleend. De twee andere bedrijven hebben een passende milieuvergunning, zodat er in het kader van het bestemmingsplan geen noodzaak is de bedrijven te verplaatsen. Wij voeren dan ook geen actief beleid op dit punt. 13.

Naar aanleiding van de vuurwerkramp in Enschede heeft het ministerie van VROM een inspectierapport opgesteld, waarin aanbevelingen staan. In het voorontwerp bestemmingsplan komt de brandweer geen enkele aanbeveling tegen. De brandweer mist informatie over zoneringen, afstandseisen met betrekking tot calamiteiten, aandacht voor knelpunten (inclusief middelen) op het gebied van veiligheid en dergelijke. Verzocht wordt dat hieraan aandacht wordt besteed in bestemmingsplannen. Het gaat hier om tal van activiteiten, waarbij voor bestemmingsplannen als Bunschoten-Stad met name benzinestations met LPG van belang zijn. Dergelijke inrichtingen komen in het plangebied niet voor. Gewest Eemland Geen reactie ontvangen. HID voor de Volkshuisvesting De Inspectie voor de Volkshuisvesting is opgegaan in de Inspectie VROM: zie punt 14. Inspectie Milieuhygiëne Noord-West De Inspectie Milieuhygiëne Noord-West is opgegaan in de Inspectie VROM: zie punt 14. Inspectie van de Ruimtelijke Ordening Noord-West De Inspectie van de Ruimtelijke Ordening Noord-West is opgegaan in de Inspectie VROM: zie punt 14.

14.

Inspectie VROM Het bestemmingsplan geeft de inspecteur vanuit het oogpunt van de volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieuhygiëne geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Kamer van Koophandel Gooi- en Eemland Geen reactie ontvangen.

15.

KPN Telecom Rayon Midden, afdeling UTN Leidingbeheer Het bestemmingsplan geeft KPN ten aanzien van de infrastructurele telecommunicatie voorzieningen geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Wel wordt erop gewezen dat


45

straalverbindingen van KPN vrijgehouden dienen te worden van hoge objecten. Om te controleren of voor dit gebied beperkingen gelden wordt verzocht contact op te nemen met KPN, Landelijke Netwerk Operator Universeel Transportnet Straalverbindingen. Het straalpad loopt niet boven het plangebied, zodat daar in de toelichting geen aandacht aan is besteed.

16.

Ministerie van Economische Zaken, Regio Noord-West In de toelichting van het bestemmingsplan is aangegeven dat het gemeentebestuur een aantal bedrijfslocaties mogelijk wil saneren. Het ministerie neemt aan dat deze ontwikkelingen, die overigens buiten de vaststelling van dit bestemmingsplan vallen, in goed overleg met de ondernemer plaatsvindt. De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.

17.

P.U.W.C. De Adviescommissie acht, met name met betrekking tot de historisch waardevolle straatprofielen, het overnemen van de algemene erkerregeling ongewenst. Deze regeling kan het bestaande, qua karakteristiek te consolideren straatbeeld ingrijpend wijzigen en verstoren. Het gaat daarbij met name om de Dorpsstraat, waar de bebouwing vaak direct aan de straat grenst of waar de afstand tussen de woningen en de straat klein is. Bij woningen (en andere hoofdgebouwen) die direct aan de straat grenzen kan geen erker worden gerealiseerd, omdat deze dan op/in het openbare gebied zou komen. In de "Algemene bouwbepalingen" van artikel 3 is verder bepaald dat alleen erkers mogen worden gerealiseerd als er tenminste 2 meter voortuin overblijft. Indien de bebouwing verder van de straat af staat, zijn er geen bezwaren tegen de bouw van een erker.

18.

Het is de commissie niet duidelijk of de bepaling goot-/nokhoogte, respectievelijk 3 en 5 meter een plat afgedekt dak op 5 meter hoogte met rondom dakschilden uitsluit. Deze kapvorm is hier niet gepast. De voorschriften zijn op dit punt aangepast door een maximale dakhelling op te nemen.

19.

De commissie merkt op dat door het veelvuldig gebruik van de Schurenregeling de bestaande bebouwingskarakteristiek langs de Stadsweide ingrijpend veranderd. De eenvoudige hoofdvorm en materialisering van voormalige agrarische bouwvolumes met een sobere gevelindeling contrasteert sterk met de uitstraling van in metselwerk uitgevoerde woningen die grote ramen zullen hebben, aangevuld met gebiedsvreemde serres, dakkapellen en erkers. Alleen de bepaling dat een nieuw te bouwen woning qua bouwmassa ondergeschikt moet zijn aan de hoofdwoning is volgens de commissie niet voldoende. Een sobere vormgeving/materialisering, eenvoudige gevelopeningen en geen toevoegingen in de vorm van serres, dakkapellen en dergelijke is na te streven. Het opnemen van woningen binnen een bestaande, zorgvuldig te


46

verbouwen/restaureren voormalige agrarische bebouwing geniet naar mening van de commissie de voorkeur en zou gestimuleerd kunnen worden. Een deel van de opmerkingen van de PUWC betreft welstandsaspecten die niet in het bestemmingsplan, maar in een welstandsnota geregeld kunnen en dienen te worden. Naar aanleiding van de herziening van de Woningwet zal ook voor de gemeente Bunschoten een welstandsnota worden opgesteld, waarin specifieke bepalingen voor de lintbebouwing van de Dorpsstraat opgenomen kunnen worden. Daarnaast kan worden opgemerkt dat een deel van de voormalige agrarische schuren zeker niet waardevol is of in de huidige structuur past. De Schurenregeling heeft juist als doel de minder passende situaties te saneren. Politie, district Eemland-Noord Geen reactie ontvangen.

20.

REMU De REMU merkt op dat in artikel 21 gesproken wordt over "niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor openbare diensten". Graag ziet de REMU dat betreffende lid wordt aangevuld met "transformatorhuisjes, schakelhuisjes etcetera". De voorschriften zijn op dit punt aangepast. Rijksdienst voor de Monumentenzorg De Rijksdienst voor de Monumentenzorg (RDMZ) had in eerste instantie slechts enkele opmerkingen bij het voorontwerp van het bestemmingsplan (punt 21 en 22). Naar aanleiding van de reactie van de provincie is de RDMZ expliciet naar een standpunt met betrekking tot de Schurenregeling gevraagd. De aanvullende reactie van de RDMZ komt aan de orde in punt 23.

21.

De RDMZ geeft aan dat de paragraaf over het Monumenten Inventarisatie Project achterhaald is. Het MIP is opgevolgd door het Monumenten Selectie Project en het Monumenten Registratie Project. Deze projecten zijn al afgerond. Dit betekent voor Bunschoten-Stad dat de kerk op Kostverloren 2 is aangewezen als rijksmonument (deze staat in de MIP-lijst foutief aangegeven als Kolkplein 1-2). Alle overige panden hebben wel cultuurhistorische waarde en zouden eventueel op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst kunnen worden. De toelichting is op dit punt aangepast. Verder wordt de reactie voor kennisgeving aangenomen.

22.

De RDMZ adviseert ten aanzien van de te molen overleg te voeren met hun molendeskundige. De locatie voor de te bouwen molen is in overleg met de molendeskundige van de RMDZ bepaald.


47

23.

De RDMZ onderschrijft de reactie van de provincie dat de Schurenregeling weinig garanties biedt voor de versterking en het behoud van de monumentale en cultuurhistorische waarden. De regeling is bedoeld om de bestaande karakteristiek te versterken. De karakteristiek van de lintbebouwing van de Dorpsstraat bestaat uit de stenige straatzijde en de vloeiende groene overgang van de achtererven naar de Stadsweiden. Voorts zijn de zichtlijnen op de Stadsweiden van cultuurhistorisch belang. De Schurenregeling zou meer gericht moeten zijn op de bescherming van deze waarden. Wellicht kan er overwogen worden om bij de regeling een lijst op te nemen van de plaatsen waar deze regeling toegepast kan worden. Zie het antwoord bij punt 5. Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek Van de ROB is geen reactie ontvangen, omdat de archeologische belangen in het kader van het vooroverleg over bestemmingsplannen sinds enige tijd door de provincie wordt behartigd. Hiervoor kan worden verwezen naar punt 1 en verder. Stichting Integratie Gehandicapten Bunschoten Geen reactie ontvangen.

24.

Hydron, Midden Nederland Hydron wijst erop dat bij iedere openbare weg waarlangs leidingen en kabels worden gelegd een strook openbare grond dient te worden gereserveerd. Deze strook moet vrij blijven van gesloten verharding en beplanting. Verder wordt er op gewezen dat de grondsamenstelling van de leidingstroken zodanig moet zijn dat leidingen zonder gevaar voor verontreiniging van het drinkwater en aantasting en beschadiging van het leidingmateriaal kunnen worden gelegd en onderhouden. Indien verontreiniging van de bodem geconstateerd wordt bij het (her)leggen van leidingen zullen de extra te maken kosten in rekening worden gebracht bij de gemeente. Verzocht wordt om hier, in verband met de economische uitvoerbaarheid van het plan, bij uitwerking en uitvoering rekening mee te houden. Bij de aanleg van leidingen wordt rekening gehouden worden met de genoemde eisen. Deze eisen zijn niet planologisch relevant en horen derhalve niet thuis in een bestemmingsplan.

25.

Waterschap Vallei & Eem Het waterschap verzoekt in de toelichting op te nemen dat voor de aanleg van watergangen, oeverbeschoeiingen, kades, aanlegplaatsen of steigers een vergunning op grond van de Keur van het waterschap noodzakelijk is. De toelichting is op dit punt aangevuld.

26.

Het waterschap verzoekt in artikel 15 (Tuin en onbebouwd erf) "watergangen" op te nemen, omdat in gronden met deze bestemming ook watergangen liggen. De voorschriften zijn op dit punt aangepast.


48

27.

Het waterschap verzoekt in artikel 18 (Groen) ook "kunstwerken ten behoeve van de waterhuishouding" op te nemen gezien de aanwezigheid van duikers in de gronden met de bestemming "Groen". De voorschriften zijn op dit punt aangepast.

5.3.

Inspraak In verband met de inspraak heeft het plan gedurende vier weken ter inzage gelegen. Gedurende die tijd hebben belanghebbenden en belangstellenden een inspraakreactie kunnen geven. De inspraakreacties zijn in deze paragraaf samengevat (cursieve tekst) en van een gemeentelijk antwoord voorzien. De verschillende opmerkingen zijn doorlopend genummerd, zodat bij gelijkluidende opmerkingen naar een eerder antwoord verwezen kan worden. Daarnaast is er op 11 maart 2002 een inspraakavond georganiseerd, waarvan het verslag als bijlage is opgenomen. De meeste vragen en opmerkingen zijn tijdens de avond zelf behandeld, zodat deze hierna niet opnieuw aan de orde behoeven te komen. Daarnaast is toegezegd dat bepaalde zaken onderzocht of nader bekeken zouden worden. Voor zover deze punten in de schriftelijke reacties niet terug komen, worden ze hierna als eerste behandeld.

28.

Inspraakavond De wethouder heeft tijdens de inspraakavond toegezegd dat bekeken zal worden of de breedte van de strook met de bestemming "Tuin en onbebouwd erf" aan de westzijde van de Dorpsstraat verkleind kan worden De regeling van de erfbebouwing is, ten opzichte van het oude bestemmingsplan, reeds aanzienlijk verruimd. Dat geldt niet alleen voor de oppervlakte bebouwing die gerealiseerd kan worden, maar ook voor de situering van de bebouwing. In het oude bestemmingsplan heeft het grootste deel van de tuinen bij de woningen langs de Dorpsstraat namelijk de bestemming "Tuin II", waar als bebouwing alleen volières, gereedschapsbergingen en dergelijke tot een oppervlakte van 6 m² zijn toegestaan. Globaal genomen komt de bestemming "Erf" in het oude plan alleen voor waar destijds al schuren en bergingen stonden. In het nieuwe plan zijn de mogelijkheden voor de situering van de bijgebouwen aanmerkelijk verruimd, omdat het grootste deel van de gronden rond de woningen de bestemming "Erf" heeft gekregen. De tuinbestemming is toegepast voor de voortuinen (tot een meter of 5 achter de voorgevel) en de strook langs de Stadsweide. De strook waar de bijgebouwen gesitueerd moeten worden heeft daardoor een diepte van 30 tot meer dan 40 meter. Daarnaast zijn de bestaande schuren zoveel mogelijk in de erfbestemming opgenomen. Dit biedt voldoende mogelijkheden voor het plaatsen van nieuwe en het handhaven van de bestaande bijgebouwen. Voor de strook langs de westelijke Stadsweide is gekozen voor een maat van 20 meter, omdat deze in grote lijnen gelijk loopt met de strook die in het oude plan ook al niet bebouwd mocht worden.


49

29.

J. Zijl, Dorpsstraat 54 Het gedeelte van de gronden ten zuiden van de woning van J. Zijl, tussen Dorpsstraat 54 en 60 heeft de bestemming "Tuin en onbebouwd erf". Hier stond echter in het verleden een woning, waarvan de funderingen nog aanwezig zijn. J. Zijl wil graag dat de mogelijkheid wordt opengelaten om dit historische beeld te vertalen in de vorm van een aanbouw aan zijn woning. Er wordt verzocht de bestemming hier te wijzigen in "Erf". De afstand tussen Dorpsstraat 54 en 60 bedraagt minder dan 6 meter en wordt tevens gebruikt voor de ontsluiting van het achterterrein en de achter nummer 54 gelegen woning. Bebouwing van de doorgang wordt dan ook niet wenselijk geacht, zodat alleen een beperkte uitbreiding in de vorm van een erker mogelijk is. De bouw van een erker is mogelijk op grond van de "Algemene bouwbepalingen" in artikel 3 van de voorschriften.

30.

De bestaande bebouwing op het erf Dorpsstraat 54 en 56 is in het verleden tot stand gekomen door middel van een artikel 19 procedure, maar is niet ingetekend op de plankaart. J. Zijl verzoekt dit alsnog te doen om misverstanden te voorkomen. Met name een stenen schuur is authentieke bebouwing waarmee in het kader van de Schurenregeling anders zou moeten worden omgegaan dan de later gebouwde houten schuren. De stenen schuur wordt momenteel gebruikt voor het bedrijf van J. Zijl als opslag en productie van scheepsbokken voor eigen gebruik. Verzocht wordt deze schuur de bestemming "Bedrijven" te geven. Voor de opmerking met betrekking tot de bestaande bebouwing kan verwezen worden naar de eerste alinea's van hoofdstuk 4, waar wordt ingegaan op de voor de plankaart gebruikte ondergrond. Bij ons is geen bedrijf op dit adres bekend, zodat ervan wordt uitgegaan dat het gaat om een aan huis gebonden beroep.

31.

In het kader van het voorgaande punt stelt J. Zijl voor de grens van de bestemming "Tuin en onbebouwd erf" gelijk te trekken met de bestaande schuur en de grond ernaast de bestemming "Erf" te geven. De op de plankaart aangegeven grens van 20 meter op de achtererven legt volgens J. Zijl een te grote claim op de onbebouwde ruimte. Bovendien wordt deze grens niet strikt doorgevoerd, zoals bij de percelen Dorpsstraat 36 en 50. In verband met de bestaande bebouwing op zijn perceel is de grens tussen de bestemmingen "Tuin en onbebouwd erf" en "Erf" aangepast. Voor het overige kan worden verwezen naar het antwoord bij punt 28.

32.

Het doortrekken van de gracht achter de erven en de eventuele aanleg van een wandelpad stuit op bezwaren. De rust, privacy en het uitzicht worden hierdoor verstoord. De wens tot herstel van het historisch beeld zou bespreekbaar zijn door de gracht verder van de erven te situeren en geen pad aan te leggen. Voor herstel van het historisch beeld is het volgens J. Zijl niet direct nodig om de gracht op de historische plaats aan te leggen. De watergang aan de achterzijde van de Dorpsstraat is voor een groot deel nog aanwezig, zodat het niet voor de hand ligt om de gehele watergang naar het westen te verplaatsen. Dit


50

zou bovendien een onaanvaardbare aantasting van zowel de Stadsweiden als de historische gegroeide structuur zijn. Verder hebben wij wel het voornemen om over de Stadsweide een wandelroute aan te leggen, maar is nog niets bekend over de ligging en uitvoering hiervan. Het bestemmingsplan maakt de aanleg van een wandelpad wel mogelijk. Als de plannen concreter gestalte krijgen, zal zeker rekening worden gehouden met de belangen van de bewoners, zoals rust en privacy. Daarnaast zullen de plannen in de inspraak worden gebracht en is tevens een vergunning nodig in het kader van de Monumentenwet (archeologische monument). 33.

Om een goed beheer van de Stadsweiden mogelijk te maken zou het volgens J. Zijl bespreekbaar moeten zijn om in het kader van de Schurenregeling de bestaande "ongewenste" bouwwerken te vervangen door een nettere bebouwing. In het geval van J. Zijl betreft het een schapenschuur, die dan vervangen wordt door een soort "tuinhuis" dat als onderkomen dient voor enkele schapen of geiten ten behoeve van de begrazing van de Stadsweide. Hiervoor dient een uitzondering gemaakt te worden met betrekking tot de bestemming "Tuin en onbebouwd erf" op de achtererven. De schapenschuur staat nu gedeeltelijk op de Stadsweide en gedeeltelijk op gronden waar de watergang in ere hersteld zou moeten worden. Op deze plek is geen vervangende nieuwbouw mogelijk. De bouwmogelijkheden zoals die in het voorontwerp van het plan zijn opgenomen bieden voldoende mogelijkheden voor de realisatie van een andere accommodatie voor de schapen.

34.

Mevrouw J. Koelewijn, Harderwijker Bank 27 Mevrouw Koelewijn geeft aan bezwaar te hebben tegen de bouwmogelijkheid van twee woningen op de Burgwal. Ze merkt op dat in de toelichting het idee wordt gewekt dat deze gronden archeologisch waardevol zijn en open dienen te blijven. Echter op de plankaart wordt de bouw van twee woning wel mogelijk gemaakt, wat in strijd is met de doelstelling van dit bestemmingsplan. Tevens merkt mevrouw Koelewijn op dat bij de presentatie van het voorontwerp bestemmingsplan in de Commissie grondgebiedzaken door de wethouder is aangegeven dat op basis van het nu nog vigerende bestemmingsplan/uitwerkingsplan op de Burgwal nog bouwrechten liggen voor de bouw van maximaal twee woningen. Mevrouw Koelewijn is het niet eens met de opmerkingen van de wethouder hieromtrent. In het bedoelde uitwerkingsplan Burgwal 1989 is geregeld dat binnen het reeds bebouwde deel van de Burgwal 6 woningen gerealiseerd mogen worden. Deze woningen zijn inmiddels allemaal gebouwd. Verder is met de omnummering van de woningen op de Burgwal geen rekening gehouden met de bouw van twee woningen op de kop van de Burgwal. Ten derde is de heer Van Twillert, toen hij plannen had om aan de Stadsgracht te bouwen, meegedeeld dat het uitzicht aan de voorkant van zijn woning blijvend vrij zou zijn. Zie het antwoord bij punt 3.


51

35.

Tevens maakt mevrouw Koelewijn bezwaar tegen de locatie van de Korenmolen. Naar haar mening is het herbouwen van de molen op een andere locatie een daad van geschiedvervalsing en verspilling van geld. Met de bouw van de molen aan het Stadsspui wordt niet het herstel of de reconstructie van de historische situatie nagestreefd. De opmerking wordt verder voor kennisgeving aangenomen.

36.

Arag Rechtsbijstand namens W., A., R.W. en A.A. van Twillert, Stadsgracht 7, 9 en 11 De mogelijkheid van het bouwen van twee woningen op de Burgwal is in strijd met de doelstelling van het bestemmingsplan. Bovendien heeft de Rijksdienst voor oudheidkundig bodemonderzoek aangegeven dat het een gebied met hoge archeologische waarde betreft. De oorspronkelijke loop van de gracht kan door deze woningen niet worden teruggebracht. Het uitgangspunt dat het zicht op de Stadsweide wordt gehandhaafd wordt door de bouw van woningen op de Burgwal teniet gedaan. Zie het antwoord bij punt 3.

37.

De heer H.A. Bonneveld van de Exploitatie Mij. Bonneveld b.v., Vivaldiweg 9 De heer Bonneveld heeft bezwaar tegen het aantal woningen dat mag worden gebouwd op het Formidoterrein. In het bestemmingsplan zijn 12 woningen toegestaan, terwijl de heer Bonneveld in 1997 met de gemeente is overeengekomen dat op deze locatie 15 gestapelde woningen mogen worden gerealiseerd. Deze 15 woningen hadden alleen betrekking op het Formidoterrein en niet op het naastgelegen pand van La Plaza. De heer Bonneveld is van mening dat in totaal op de locatie 17 woningen/appartementen mogen worden gebouwd. Voorts is de woning aan de Dorpsstraat 4 330 cm naar achteren geplaatst zodat deze woning verkleind wordt. De heer Bonneveld verzoekt het plan conform de afspraken aan te passen, namelijk 15 woningen op het Formidoterrein en nog twee woningen in plaats van La Plaza. Deze woningen zouden de aanduiding "gestapeld" moeten krijgen. Daarnaast verzoekt de heer Bonneveld de woning aan de Dorpsstraat 4 te handhaven zoals deze reeds bestaat. In de door de heer Bonneveld bedoelde brief uit 1997 is geen sprake van een toezegging dat op het terrein 15 appartementen gerealiseerd zouden mogen worden. In de brief staat dat het maximaal 15 appartementen mogen zijn. Belangrijker dan het aantal woningen dat wordt gebouwd, is het te realiseren bouwvolume. Wij zijn dan ook van mening dat de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt als het maximum kunnen worden beschouwd. Gelet op de discussie wordt het opnemen van gedetailleerde bouwvlakken, zoals in het voorontwerp van het bestemmingsplan, prematuur geacht, omdat daarmee alleen het beeldkwaliteitsplan gerealiseerd kan worden (zie hoofdstuk 3.4). De gedetailleerde bestemmingen zijn daarom omgezet in een uit te werken bestemming. Naast het realiseren van 12 nieuwe woningen, is handhaving van La Plaza mogelijk gemaakt.


52

38.

E. van de Geest, Dorpsstraat 136 E. van de Geest verzoekt het gemeentebestuur een woningbouwmogelijkheid achterop het perceel Dorpsstraat 132 - 136 op te nemen in het bestemmingsplan conform, een bijgevoegd voorstel. De geprojecteerde woning is ter vervanging van aanwezige bedrijfsbebouwing. De ontsluiting van de woning vindt plaats tussen de panden Dorpsstraat 132/134 en 136. De vraag van E. van de Geest betreft een verzoek in het kader van de Schurenregeling. Uit de ingediende tekening en de voor de plankaart gebruikte ondergrond blijkt dat er ongeveer 150 m² bebouwing wordt gesloopt. Dat houdt in dat maximaal 75 m² bebouwing terug mag worden gebouwd. Het ingediende plan gaat echter uit van een oppervlakte van ongeveer 125 m², zodat niet de uitgangspunten van de regeling wordt voldaan. Daarnaast bedraagt de afstand tot de achterzijde van het perceel slechts 6 meter in plaats van 20 meter. Het verzoek wordt dan ook afgewezen.

39.

Mevrouw F. Bos en de heer C. Brongers, Dorpsstraat 149 en 151 Er wordt bezwaar gemaakt tegen de mogelijkheid in het bestemmingsplan de watergang te herstellen door een deel van het perceel Dorpsstraat 151 aan te kopen en de aanwezige erfbebouwing te slopen. Het in ere herstellen van oude watergangen en het met elkaar verbinden van de bestaande watergangen is een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. Aan het doortrekken van de watergang langs De Kleine Pol tot aan de Dorpsstraat wordt dan ook veel waarde gehecht. De plankaart is dan ook gehandhaafd.

40.

Op plankaart 2402-A wordt ten onrechte een verkeerde grens tussen de woon- en de erfbestemming gegeven. Ter plaatse van Dorpsstraat 149-151 zijn twee kadastraal gescheiden woningen aanwezig. Nummer 151 is echter in de erfbestemming opgenomen. De plankaart is op dit punt aangepast.

41.

Op de huisnummer/functiekaart is de schoonheidssalon op Dorpsstraat 149 niet opgenomen. Het gaat hier om de uitoefening van een aan huis gebonden beroep. Deze zijn niet op de Huisnummer en functiekaart aangegeven.

42.

W. Malestein, Dorpsstraat 109 W. Malestein constateert dat in het bestemmingsplan langs de Stadsweiden de percelen aan de Dorpsstraat een strook hebben gekregen waarop niet gebouwd mag worden om de Stadsweide te beschermen. Aan de westzijde is dit redelijk consequent en logisch vormgegeven. Echter aan de oostzijde is de logica van de rooilijnen zoek, aldus Malestein. In de toelichting is aangegeven dat de percelen 80 à 90 meter diep zijn. Op de plankaart zit hier zoveel variatie in (60 tot 100 meter) dat elke logica ontbreekt. Op enkele percelen ontbreekt zelfs de strook van 20 meter die onbebouwd moet blijven. Malestein stelt voor hier meer continuïteit in aan te brengen. De lijn tussen onbebouwd en Stadsweide kan in het verlengde van de Bilder-


53

dijkstraat komen te liggen. De grens bebouwd/onbebouwd kan dan op circa 20 meter komen te liggen vanaf de Stadsweide. Aan de oostzijde van de Dorpsstraat ligt geen watergang die op een natuurlijke manier een scheiding tussen de achtertuinen en de weilanden vormt. Hierdoor is in de loop der tijd een gevarieerd bebouwingsbeeld en grondgebruik ontstaan. Tussen Dorpsstraat 123 en 129 loopt het weiland door tot aan de weg. Op andere plaatsen lopen de achtererven, inclusief bebouwing, door tot op een afstand van 90 meter van de Dorpsstraat. In het oude bestemmingsplan is op 55 meter uit de Dorpsstraat een harde grens getrokken. De tuinen, erven en bebouwing achter die grens zijn daarbij wegbestemd. Dit doet geen recht aan de al sinds lang bestaande situatie. In het voorontwerp van het nieuwe plan was er daarom voor gekozen om uit te gaan van de bestaande situatie c.q. legalisering van het huidige grondgebruik en de huidige bebouwing. Dit had inderdaad een grillige begrenzing op de plankaart tot gevolg. Aan de bezwaren van W. Malestein is tegemoet gekomen door de begrenzingen van de bestemmingen "Erf" en "Tuin en onbebouwd erf" op de plankaart een logischer beloop te geven.

43.

Historische Vereniging "Bunscote", Vivaldiweg 72 Op grond van de doelstelling van de historische vereniging maakt de vereniging bezwaar tegen de bouwmogelijkheid op de Burgwal, het grasveld in de Schoolstraat en de mogelijkheid woningen te realiseren achter de boerderijen in de Dorpsstraat. Ten aanzien van de Burgwal wordt gewezen op de hoge archeologische waarde die dit gebied heeft volgens het ROB. Voor de Burgwal wordt verwezen naar het antwoord bij punt 3; voor de Schurenregeling naar punt 5. De woningbouw aan de Schoolstraat is reeds opgenomen in het vigerende bestemmingsplan en kan daardoor worden aangemerkt als restcapaciteit (zie punt 4). Het betreft bovendien een logische afronding van het stedenbouwkundige ontwikkelingsproces, zodat niet wordt overwogen de woningbouw ter discussie te stellen.

44.

Voorts maakt de vereniging bezwaar tegen het verdwijnen van een oude boerderij (naast bloemenzaak Rogeab). Bloemenzaak Rogeab ligt aan de Kerkstraat en valt buiten het plangebied.

45.

Naar aanleiding van de inspraak-/informatieavond van 11 maart 2002 reageert de vereniging met een aanvullende brief. Er wordt op gewezen dat de daar gestelde vraag niet juist is weergegeven in het verslag van de avond. Er is gevraagd of gebieden die zijn aangemerkt als een gebied met zeer hoge archeologische waarde niet bebouwd mogen worden. Dit werd bevestigend beantwoord. De vereniging verzoekt dat dit wordt aangepast/toegevoegd in het verslag. Het verslag is inmiddels vastgesteld. Op deze plaats is alsnog kennis genomen van de opmerking van de vereniging.


54

46.

A. Huijgen, Dorpsstraat 56 Huijgen merkt op dat op de plankaart ter plaatse van het pand Dorpsstraat 56 geen enkele van de aanwezige bijgebouwen is aangegeven. Op de plankaart van het huidige bestemmingsplan staan deze bijgebouwen wel. Huijgen acht het wenselijk de aanwezige bijgebouwen alsnog op de plankaart te zetten, zodat misverstanden kunnen worden voorkomen. Er kan verwezen worden naar de eerste alinea's van hoofdstuk 4, waar wordt ingegaan op de voor de plankaart gebruikte ondergrond.

47.

In de toelichting van het bestemmingsplan staat dat de bouwplannen die in de loop der jaren zijn gerealiseerd door middel van een artikel 19 procedure in het plan zijn opgenomen. Dit blijken alleen de bouwplannen van de laatste 10 jaar te zijn. Huijgen constateert dat de verleende bouwvergunning van 1989 hierdoor niet in het plan is opgenomen en verzoekt dit alsnog te doen. Zie het antwoord bij punt 31.

48.

Huijgen is van mening dat de doorspoeling van de Stadsgracht door middel van het gemaal slecht werkt. De Stadsgracht lijkt volgens Huijgen meer op een baggerdepot. Verder is het jammer dat de rietkragen die op sommige plaatsen voorkwamen zijn weggehaald. Zoals hiervoor is opgemerkt is het herstel van oude en het onderling verbinden van de bestaande watergangen een belangrijk onderdeel van het plan. Hierdoor wordt niet alleen het historische beeld versterkt, maar kan ook de doorspoeling van de watergangen worden verbeterd.

49.

In de toelichting staat dat de Dorpsstraat geen doorgaande functie meer heeft. Wel wordt verdere bebouwing aan de oostzijde gerealiseerd. Om dit mogelijk te maken lijkt het Huijgen noodzakelijk dat de Vondelstraat/Nic. Beetsstraat onsloten wordt naar de Oostelijke Randweg. De geprojecteerde bebouwing aan de oostzijde van de Oostelijke Randweg valt buiten het plangebied, evenals de discussie over de verkeersstructuur.

50.

Op pagina 3 wordt aangegeven dat het huidige beheer (graslandbestemming) grotendeels overeenkomt met de wensen van het ROB. Huijgen vraagt wat dit "grotendeels" inhoudt. De opmerking heeft betrekking op bijlage 1, waarvan de tekst afkomstig is van de Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek. Telefonisch overleg met het ROB heeft uitgewezen dat het woord "grotendeels" kan vervallen.

51.

Huijgen vraagt zich af of het van belang is wie de gronden gebruikt en of het uitmaakt of er paarden/ koeien of schapen geweid worden. Bij het bepalen van de WOZ-waarde werd namelijk bij het wieden van paarden uitgegaan van de bestemming "Tuin".


55

De opmerking heeft geen relatie met de in het bestemmingplan opgenomen regelingen en wordt voor kennisgeving aangenomen. 52.

Het is niet duidelijk hoe de ontsluiting van de achter de erven gelegen weidegrond plaats vindt wanneer de gracht achter de erven weer in oude staat wordt gebracht en hier een wandelpad langs wordt gerealiseerd. De privacy van de bewoners van de Dorpsstraat komt bij de achtererven in het geding wanneer de gracht en het wandelpad worden gerealiseerd. Dit zal een waarde drukkend effect hebben op betrokken panden. Huijgen vraagt zich af of dit in de overwegingen is meegenomen. Zie het antwoord onder punt 63.

53.

Verder mist Huijgen de financiële paragraaf van een en ander. Hiervoor kan worden verwezen naar hoofdstuk 5.1 en de opmerking van de provincie bij punt 7.

54.

Exploitatie- en beleggingsmaatschappij Koops Bunschoten BV, Ampèreweg 1 Burgwal 1 is in gebruik door Koops Furness nv en niet zoals in bijlage 2 staat vermeld door Koops Holding nv. De tekst is op dit punt aangepast.

55.

Burgwal 1 bestaat uit de kadastrale percelen K1470 en 1471. K1471 is op de plankaart wit gemaakt. Koops vraagt zich af of dit betekent dat dit perceel eigendom is van de gemeente of dat de gemeente zich dit heeft toegeëigend. Het perceel is volgens bijgevoegde tekening eigendom van de Exploitatie- en beleggingsmaatschappij Koops Bunschoten BV. De gemeente heeft in het verleden wel interesse getoond, maar is nooit tot koop overgegaan. Bij het kadaster is voorts geen erfdienstbaarheid bekend ten aanzien van het gebruik door anderen. De plankaart is op dit punt aangepast.

56.

Een ander aspect dat opvalt is dat het gehele terrein is bestemd als "Tuin en onbebouwd erf". Koops vraagt zich af of dit ter compensatie is van het zicht op de Stadsweide in verband met de bouw van twee nieuwbouwwoningen aan de Burgwal. Als dit het geval is maakt Koops hier bezwaar tegen. Koops zou graag de situatie van het oude bestemmingsplan weer terugzien voor dit perceel. In een eerder gesprek met de heer Reijnen van grondgebiedzaken is dit ook besproken. In het verleden is een bouwvergunning afgegeven voor uitbreiding van de kantoorruimte. Koops is van mening dat de situatie van het oude bestemmingsplan, weliswaar iets aangepast, een betere invulling is voor de locatie. Zoals het nu wordt voorgesteld geeft dit een onevenredig hoge belemmering in de gebruiksmogelijkheden van een dergelijk groot perceel.


56

De tuinbestemming heeft niets te maken met de geprojecteerde woningen aan de Burgwal (zie verder ook onder punt 3). Er is wel een relatie met de openheid en visuele kwaliteiten van de weidegronden direct ten zuiden van het perceel van Koops. Hoewel er parkeerplaatsen en struiken zijn gerealiseerd, wordt het niet wenselijk geacht om aan de zijde van de Burgwal bebouwing toe te laten. De bouwmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan zijn komen te vervallen omdat deze tot op heden nooit zijn benut. Er zijn echter geen bezwaren tegen het weer opnemen van de mogelijkheid om aan de Dorpsstraat een woning te bouwen. Het door Koops ingediende voorstel om twee woningen te realiseren, waarbij de afstand tot de Burgwal slechts 5 meter bedraagt wordt echter niet wenselijk geacht. Er is daarom uitgegaan van de bouwmogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan. 57.

Koops acht de 20 meter zone langs de Stadsweide bezwaarlijk, omdat hier een groot deel van het kantoor in ligt. Het kantoor heeft de bestemming "Zakelijke dienstverlening" en valt niet in de bestemming "Tuin en onbebouwd erf". Verder wordt verwezen naar het antwoord bij punt 28.

58.

Op de voorlichtingsavond van 11 maart 2002 gaf wethouder Huijgen aan dat de gemeente samen met belanghebbenden wilde komen tot een win-win situatie. Koops is van mening dat dit voor zijn bedrijf absoluut niet opgaat. Zij worden in hun mogelijkheden zeer beperkt. Volgens Koops is hier sprake van een rechtsongelijkheid, zeker wanneer gekeken wordt naar de herontwikkeling van de grond Stadsgracht/Veenestraat. Koops doelt hier op de Schurenregeling, die op zijn gronden en bebouwing inderdaad niet van toepassing is. Verder wordt verwezen naar het antwoord bij punt 57.

59.

T. Sleurink, p/a Vivaldiweg 72 Sleurink maakt bezwaar tegen de mogelijke bouw van de twee woningen op de Burgwal ter plaatste van de oorspronkelijke loop van de Stadsgracht. Door het verlenen van een bouwvergunning voor deze twee woningen wordt het onmogelijk gemaakt de gracht zoveel als mogelijk is te restaureren. Sleurink maakt zich (als erevoorzitter van de Historische Vereniging Bunscote) al tientallen jaren sterk voor de bewustwording van de waarde en het herstel van het archeologische monument en verzoekt het gemeentebestuur niet weer een stukje van de historisch waardevolle plek in Bunschoten verloren te laten gaan. Zie het antwoord bij punt 3.

60.

M. Nagel, Bisschopsweg 5 Nagel is eigenaar van het pand Dorpsstraat 89/Vondelstraat 2 en verhuurt het pand als een kantoor met een bovenwoning. De huurder vertrekt in de loop van het jaar en het opnieuw verhuren als kantoorruimte is gezien de huidige markt zeer moeilijk. Nagel heeft daarom het voornemen het pand te herinrichten als één- en tweekamer wooneenheden. Het huidige parkeerterrein aan de Dorpsstraat wordt heringericht met groen en parkeerplaatsen langs de


57

weg. Op het vrije achterterrein wil Nagel als bijgebouw een dubbele tweekamer wooneenheid bouwen. Nagel verzoekt de mogelijkheid hiervoor op te nemen in het bestemmingsplan. Tegen het voornemen om het pand te gebruiken voor één- en tweekamer wooneenheden bestaan geen bezwaren en is ook binnen de in het voorontwerp van het bestemmingsplan opgenomen bestemming "Zakelijke dienstverlening" mogelijk. Deze bestemming is gehandhaafd, zodat in de toekomst een gebruik als kantoor nog tot de mogelijkheden behoort. Ook tegen de herinrichting van het terrein bestaan in principe geen bezwaren. Ook dit past in het bestemmingsplan. Indien het pand als woonruimte in gebruik wordt genomen, is ook voldoende buitenruimte voor de bewoners nodig. Het bebouwen van de zij/achtertuin wordt daarom afgewezen.

61.

J.E. Hopman, Dorpsstraat 80 J. Hopman is eigenaar van het pand aan de Dorpsstraat 80. De woning is vastgebouwd aan een voormalige boerderij/stal (Dorpsstraat 86) die sinds de jaren 80 onbewoonbaar is verklaard. In het huidige bestemmingsplan was dit pand wegbestemd. In het nieuwe bestemmingsplan heeft dit pand echter weer een woonbestemming gekregen. Hopman vraagt zich af of dit betekent dat hier een huis of appartementencomplex zal worden gebouwd. Hopman verzoekt om Dorpsstraat 86 te blijven bestemmen als "Erf" en het pand te zijner tijd te saneren. Dit is in overeenstemming met wat wordt nagestreefd in het oude bestemmingsplan. In de toelichting staat dat het saneren van in slechte staat verkerende bebouwing een goede zaak zou zijn. Voorst past de bouwmassa van betreffende niet in het gebied dat is aangemerkt als tweede zone (bedoeld voor garages, schuren en dergelijke). Bovendien wordt met sanering het doel bereikt dat het groene karakter versterkt en/of verbeterd dient te worden. Gelet op de staat van de bebouwing is de regeling uit het oude plan op de plankaart overgenomen. Da betekent dat de oude stalruimte weer in de bestemming "Erf" is opgenomen en eventueel in aanmerking komt voor de Schurenregeling.

62.

Aan de noordzijde van het perceel Dorpsstraat 80 staat een historisch pad ingetekend. Hopman gaat ervan uit dat dit niet meer de actuele toekomstige situatie weergeeft. Het pad betreft een van de oude zichtlijnen die ook in het vigerende bestemmingsplan reeds een verkeersbestemming heeft. Omdat de zichtlijn niet meer aanwezig is, is de verkeersbestemming komen te vervallen. Het betreffende pad is derhalve wegbestemd.

63.

A. Pruijs, Koolmees 6 Op Pruijs komt het voorontwerp-bestemmingsplan over als een plan waarbij de belangen van de bewoners/eigenaren slechts in geringe mate aan bod komen. Pruijs heeft op de plankaart een alternatief plan uitgewerkt. De heer Pruijs heeft op een afdruk van de plankaart langs de watergang aan de westzijde van de Stadsweide een nieuwe en doodlopende weg geprojecteerd. Deze weg ligt op/in de Stadsweide en dient voor de ontsluiting van de verschillende weidepercelen. Een dergelijke


58

zware ontsluiting wordt niet noodzakelijk en ook niet wenselijk geacht. Het is de bedoeling dat de weilanden ook in de toekomst via en vanaf de Dorpsstraat worden ontsloten. Het plan biedt de mogelijkheid om binnen de bestemming "Water" kunstwerken zoals bruggen en duikers te realiseren. Ook als er in het kader van de Schurenregeling nieuwe woningen worden gebouwd, moeten deze via de Dorpsstraat ontsloten worden. Bij de situering van de woningen kan rekening worden gehouden met de eventueel noodzakelijke ontsluiting van het achterliggende weiland. Een nieuwe weg wordt niet wenselijk geacht, omdat deze het karakter van de Stadsweide te veel aan zou tasten. Een weg die voor tractoren en auto's geschikt is vraagt bovendien om een relatief zwaar zandlichaam om verzakkingen te voorkomen (vergelijk het fietspad van de Botermarkt). Bovendien nodigt een dergelijke weg uit tot het ontsluiten van eventuele nieuwe woningen in het kader van de Schurenregeling vanaf de nieuwe weg, wat nu net niet de bedoeling is. 64.

Op pagina 9 van de toelichting is aangegeven dat een groot deel van de Stadsweiden is aangewezen als beschermd archeologisch monument. Pruijs vraagt zich af voor welk gedeelte van de Stadsweide dit geldt. Zowel op de Huisnummer- en functiekaart, als op een afbeelding in de toelichting is het archeologische monument weergegeven.

65.

De Schurenregeling in het plan geeft eigenaren de mogelijkheid om 50% van de oppervlakte van gesloopte bebouwing terug te bouwen. Dit is naar mening van Pruijs te mager gezien het feit dat in de toelichting is beschreven dat de totale bouwmassa op een perceel niet mag toenemen in vergelijking met de bestaande bouwmassa. Dit betekent volgens Pruijs dat het terug te bouwen oppervlak 100% zou mogen bedragen. Tevens wordt verzocht een sluitende regeling ten aanzien van het voortijdig slopen van oude en vervallen schuren. Deze regeling dient de huidige rechten van de huidige eigenaren voor de volle 100% te eerbiedigen. In het verleden zijn de verschillende agrarische bedijven langs de Dorpsstraat allemaal beëindigd en in de meeste gevallen in gebruik genomen als woning. De oude stallen en schuren zijn daarbij veelal opgenomen in de bestemming "Erf". Volgens het voorliggende plan mag per bouwperceel ten hoogste 50% van de gronden met de bestemming "Erf" worden bebouwd, met een maximum van 85 m². Bij veel voormalige boerderijen is meer bebouwing aanwezig. Dergelijke situaties zijn in principe in strijd met het bestemmingsplan. Op basis van het overgangsrecht (artikel 23) mag de huidige bebouwing echter gehandhaafd worden. Dat wil zeggen dat de meest wenselijke situatie waarschijnlijk nooit wordt bereikt. Om te bevorderen dat een deel van de voormalige schuren en stallen gesloopt wordt is de Schurenregeling in het leven geroepen. Indien alle bebouwing terug gebouwd zou mogen worden, wordt geen verbetering bereikt. Indien een eigenaar vrijwillig over gaat tot het slopen van oude schuren, zonder gebruik te maken van de Schurenregeling, is dat natuurlijk een prima zaak.


59

66.

De strook van 20 meter op de achtererven waaraan de bestemming "Tuin en onbebouwd erf" is gegeven is volgens Pruijs te groot. Deze strook zou moeten worden teruggebracht tot 5 à 7 meter. Hierbij heeft Pruijs zich geconformeerd aan de situatie aan de Stadsgracht, waardoor er rondom de Stadsweiden sprake zal zijn van een hoge mate van synchroniteit. Zie het antwoord bij punt 28.

67.

J.A. Elderhorst, Dorpsstraat 5 Elderhorst ziet graag meer aandacht voor het woningtekort en verzoekt niet uit te gaan van weinig inbreidingsmogelijkheden, maar het optimaal benutten van de mogelijkheden. Tijdens de inspraakavond is door de wethouder reeds opgemerkt dat men, om de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente te bewaren, ook niet overal moet willen inbreiden en zoveel mogelijk woningen moet willen bouwen.

68.

De watergang aan de westzijde ter plaatse van de Burgwal zou recht doorgetrokken moeten worden in plaats van een knik vanwege de woningbouwmogelijkheid. Tevens zou de watergang langs de zuidelijke Stadsgracht en de Kleine Pol recht op elkaar aan moeten sluiten zonder verspringing. Voor de opmerking met betrekking tot het beloop van de Stadsgracht kan worden opgemerkt dat de oude kaarten op dit punt van elkaar verschillen en dat uit het in het verleden uitgevoerde bodemonderzoek is gebleken dat er bij de oude stadspoort twee watergangen aanwezig waren. In ieder geval kan uit de oude kaarten worden afgeleid dat er een watergang aanwezig was direct achter de tuinen van Burgwal 2 en 3. Voor de tweede opmerking wordt verwezen naar het antwoord bij punt 39.

69.

De in de toelichting genoemde zichtlijnen worden naar mening van Elderhorst sterk overdreven. Deze zijn nauwelijks te beleven vanaf de Dorpsstraat. Er zou een beperkt aantal goed te beleven zichtlijnen benoemd en gehandhaafd moeten worden. Dit is reeds het geval. Zie ook het antwoord bij punt 5.

70.

De strook van 20 meter onbebouwd langs de Stadsweide is te breed, 15 meter zou voldoende zijn. Zie het antwoord bij punt 28.

71.

Elderhorst is van mening dat een uitgangspunt als het optimaliseren van inbreiding er niet toe moet leiden dat uitgegaan wordt van maximaal 50% terugbouwen bij sloop van oude bijgebouwen. Waarom wordt dit niet per geval bekeken als een bevoegdheid van burgemeester en wethouders? Zie de antwoorden bij punt 5 en 65.


60

72.

Elderhorst vraagt waarom op de locatie Schoolstraat slechts 15 woningen zijn toegestaan terwijl dit in het huidige bestemmingsplan 40 woningen zijn. 25 Woningen zou er ook goed uit kunnen zien. Het aantal van 15 woningen is gebaseerd op de plannen die de betrokken eigenaar met de gronden heeft.

73.

Elderhorst vindt het jammer dat door de opzet van de woningbouw op het terrein van de Formido weinig overblijft van het uitzicht op de westelijke Stadsweide. Deze mening wordt niet gedeeld, omdat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om de situatie op en rond het terrein van de Formido in de toekomst aanmerkelijk te verbeteren. Verder zijn de bestaande woningen aan het Stadsspui wegbestemd, met de bedoeling hier het oorspronkelijke water weer terug te brengen.

74.

Het plan richt zich op bestaande bedrijven en voorzieningen. Volgens Elderhorst moet ook aangegeven worden waar meer zou kunnen, zoals het toestaan van kantoren, informatietechnologie en dergelijke. Het conserveren zou niet overdreven moeten worden. Ten aanzien van de in het gebied aanwezige functies kan het bestemmingsplan zeker niet conserverend genoemd worden. Het plan biedt juist, op een gepaste wijze, mogelijkheden voor functiewisselingen (zie hoofdstuk 4.2). Daarnaast dient in dit kader ook de regeling voor de aan huis gebonden beroepen en bedrijfsactiviteiten genoemd te worden (hoofdstuk 4.1).

75.

Het toestaan van aan huis gebonden beroepen vindt Elderhorst een goed idee, maar wijst erop dat daar waar meer mogelijkheden in het bestaande plan zitten (zoals bij Dorpsstraat 5) deze ruimere mogelijkheden moeten worden gehandhaafd. Dorpsstraat 5 heeft in het vigerende plan de bestemming "Eengezinshuizen in twee bouwlagen in open bebouwing". Binnen deze bestemming is uitsluitend het gebruik als woning toegestaan. Uiteraard is volgens de constante jurisprudentie binnen de woonbestemming de vestiging van een vrij beroep mogelijk. Daartoe behoort een dokterspraktijk, zoals deze voorheen aan de Dorpsstraat 5 was gevestigd.

76.

Elderhorst acht de procedure voor inspraak minimaal en niet de juiste om de burger bij het besturen te betrekken. De gemeente volgt voor de procedure van het bestemmingsplan de inspraakverordening en de wettelijk vastgelegde procedures. Daarbij kan worden opgemerkt dat via het spreekrecht in de Commissie Grondgebiedzaken er extra inspraakmogelijkheden zijn en dat de eigenlijke vaststellingsprocedure nog moet starten


61

77.

Het pand Dorpsstraat 16 is in de lijst met bedrijven en voorzieningen aangegeven als autoreparatiebedrijf. Hierbij staan op het erf veel auto's gestald. Op de plankaart heeft dit terrein de bestemming "Tuin en onbebouwd erf". Elderhorst vraagt of dat binnen deze bestemming past. Binnen de bestemming "Tuin en onbebouwd erf" mogen inderdaad auto's worden gestald.

78.

Elderhorst is van mening dat meer aandacht besteed zou moeten worden aan woningen in de goedkopere en middensector. Dit zou in de uitwerking van de Schurenregeling geëffectueerd worden. Bij het realiseren van woningen op basis van de Schurenregeling gaat het om particuliere initiatieven waarbij de gemeente niet actief bij de planvorming betrokken is. Het bestemmingsplan biedt bovendien niet de mogelijkheid om de financieringscategorie van de woningen vast te leggen.

79.

Elderhorst vindt het vreemd dat op de plek aan de Burgwal waar nog goed zicht is op de westelijke Stadsweide de bouw van woningen mogelijk wordt gemaakt. Hierover zou op z'n minst uitleg gegeven moeten worden. Zie het antwoord bij punt 3.

80.

Vast & Goed b.v., Amersfoortseweg 32, mede namens Smeeing b.v. Veldhuizen van Vast & Goed geeft aan zich in hoofdlijnen aan te sluiten bij de bedenkingen die de heer A. Huijgen heeft ingebracht ten aanzien van het bestemmingsplan. In de een voorstel aan de Commissie Grondgebiedzaken en de gemeenteraad is aangegeven dat bij het perceel Dorpsstraat 58/60 extra bebouwingsmogelijkheden aangegeven zullen worden. Dit is op de thans beschikbare plankaart niet aangegeven. Tevens is de bestaande bebouwing onjuist en onvolledig weergegeven. Inmiddels heeft een architect een schetsontwerp gepresenteerd van een bebouwingsvoorstel voor deze locatie. Dit kan vertrekpunt zijn voor de verdere planvorming. Veldhuizen heeft kennisgenomen van de brief van burgemeester en wethouders aan de heer A. Pruijs ten aanzien van de Dorpsstraat 58/60. Hierin is aangegeven dat het aantal te realiseren woningen op het perceel in totaal 3 bedraagt onder bepaalde voorwaarden. De huidige woning is hierbij inbegrepen. De voorwaarden voor het realiseren van de twee extra woningen zijn: het inleveren van de agrarische bestemming en het indienen van een uitgewerkt restauratie plan voor het terugbrengen van het pand Dorpsstraat 58/60 in authentieke staat. Veldhuizen vertrouwt erop dat in goed overleg een positieve bijdrage geleverd mag worden aan de invulling van Bunschoten-Stad. Voor wat betreft de opmerkingen die door de heer Huijgen zijn gemaakt kan worden verwezen naar punt 46 en verder. Voor wat betreft de plannen voor Dorpsstraat 58/60 kan worden opgemerkt dat ook door de gemeente wordt gestreefd naar restauratie van dit beschermde monument. Om de restauratie te bevorderen wil de gemeente in principe meewerken aan de bouw van een extra woning op dit perceel, buiten de mogelijkheden die het bestemmings-


62

plan biedt. Daarbij is duidelijk afgesproken dat aan de bouw van deze woning pas medewerking wordt verleend indien overeenstemming bestaat over de plannen. De woning zal pas mogen worden gebouwd als de restauratie is verwezenlijkt. Er is op dit moment geen aanleiding het bestemmingsplan op dit punt aan te passen.

81.

De heer H. Vedder van Het Wapen van Bunschoten, Kolkplein 10 De heer Vedder is exploitant van Het Wapen van Bunschoten aan het Kolkplein 10. Hij is van mening dat het plan niet geringe gevolgen heeft voor zijn onderneming. Het betreft de overlast tijdens de sloop en bouwperiode en het verdwijnen van nabij gelegen parkeergelegenheid. Daarnaast kan hij uit een aantal overwegingen niet akkoord gaan met de aangekondigde wijziging aan en rondom Kolkplein 10. De heer Vedder zou graag een gesprek hebben met de verantwoordelijke personen om een en ander te bespreken. Toekomstige samenwerking lijkt het hem nodig. Er kan niet worden ontkend dat de plannen voor het Formidoterrein en de herinrichting van het Kolkplein ingrijpend zijn en tijdelijk voor overlast zullen zorgen. Omdat daar in het kader van het bestemmingsplan weinig aan te doen valt, wordt dit deel van de reactie voor kennisgeving aangenomen. Bij de uitwerking van de plannen voor het Kolkplein zal overleg met omwonenden plaats vinden. De heer Vedder geeft in zijn brief helaas niet aan wat zijn verdere overwegingen zijn waardoor hij het niet eens met de plannen. Verder wordt verwezen naar punt 37. Het is verder altijd mogelijk om een afspraak te maken met de portefeuillehouder en/of de bij het plan betrokken ambtenaren.

82.

De heer J. van der Weerd van Snack Salon La Plaza, Kolkplein 8 De heer J. van der Weerd geeft aan dat het gedeeltelijk laten verdwijnen van de snackbar, om vervolgens een aantal meters verderop een nieuwe locatie aan te wijzen, op onoverkomelijke bezwaren stuit. Hij kan hiermee vanuit een aantal overwegingen niet mee akkoord gaan. Ook de heer Van der Weerd geeft niet aan wat zijn overwegingen zijn, zodat daar op deze plaats niet op kan worden ingegaan. Verder wordt verwezen naar punt 37.


Bijlage 1 Richtlijn archeologisch monument

1

Richtlijn archeologisch monument Algemeen De wettelijke bescherming dient om de belangen van de archeologische monumentenzorg veilig te stellen. Deze belangen bestaan uit: het blijvend behouden van het monument als (zichtbare) herinnering aan vroegere beschavingen; het doen van oudheidkundig bodemonderzoek (opgravingen, waarnemingen), rekening houdende met de ontwikkeling van kennis, techniek en methodiek en met inachtneming van de mogelijkheid van verificatie van de resultaten of het beantwoorden van nieuw gestelde vragen in de toekomst. Dit betekent in de praktijk dat aantasting alleen kan plaatsvinden als zuiver wetenschappelijke of andere belangen dit eisen en deze belangen zijn afgewogen tegen die van de archeologische monumentenzorg. Deze aantasting zal dan slechts worden toegestaan voor zover dit beslist noodzakelijk is. Artikel 2, eerste lid, van de Monumentenwet 1988 luidt: Bij de toepassing van deze wet wordt rekening gehouden met het gebruik van het monument. Artikel 11 van de Monumentenwet 1988 luidt: 1 Het is verboden een beschermd monument te beschadigen of te vernielen; 2 Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning: a een beschermd monument af te breken, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen; b een beschermd monument te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht. Deze richtlijn dient er toe in het concrete geval de reikwijdte van de vergunningplicht vast te stellen. Beschrijving van het monument Het betreft de 14e-eeuwse stadsuitleg van een in oorsprong langgerekte 12e-eeuwse ontginningskern. Deze stadsuitleg bestond uit een zogenaamde "dambordverkaveling" aan weerszijden van de oude kern. Dit geheel was omringd door een aarden/houten omwalling met daaromheen waarschijnlijk een dubbele gracht. Rond 1430 hebben de burgers van Utrecht tijdens een expeditie de omwalling verwoest. De stadspoorten waren uit steen opgetrokken. De ligging van de fundamenten van de zuidelijke poort is in de bestrating weergegeven. De nog onbebouwde dambordverkaveling is in de jaren 50 van de 20e eeuw bij een herverkaveling gesneuveld.


2

Reikwijdte vergunningplicht Een vergunning op grond van artikel 11 van de Monumentenwet 1988 is vereist voor werken/werkzaamheden (inclusief bouwwerken) die schade toebrengen aan het monument of tot ontsiering daarvan kunnen leiden. Het betreft hier in ieder geval: het plaatsen van bouwwerken; het aanbrengen van oppervlakteverhardingen; het wijzigen van bestaande paden en wegenstelsels; het wijzigen van de grondwaterstand; het dempen van bestaande sloten; het graven of verbreden van sloten; het aanleggen en verwijderen van leidingen; wijziging huidig grondgebruik; alle grondbewerkingen en andere grondwerkzaamheden (waaronder ingravingen) dieper dan 30 cm; het verwijderen van aanplempingen en dammen; het verwijderen van funderingen; het aanbrengen van beplantingen; het verhogen of verlagen van het bestaande maaiveld; egalisaties; het wijzigen van het aanwezige (micro)reliëf. Wanneer is geen vergunning vereist In algemene zin kan worden gesteld dat voor werkzaamheden die voortvloeien uit het huidige gebruik als tuinen en grasland, en die de bodem niet dieper verstoren dan de bestaande bouwvoor (30 cm) geen vergunning is vereist op grond van artikel 11 van de Monumentenwet 1988. Ook is geen vergunning vereist voor reguliere onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van de instandhouding van het monument. In geval van twijfel wordt aangeraden eerst contact op te nemen met de Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek. Daar kan worden nagegaan of en in hoeverre de gewenste werken/werkzaamheden schade berokkenen aan de archeologische sporen ter plaatse dan wel leiden tot ontsiering of een ongewenst gebruik van het monument en of er wel of niet een vergunning dient te worden aangevraagd. Een dergelijke aanvraag wordt op grond van artikel 12 van de Monumentenwet 1988 ingediend bij burgemeester en wethouders van de gemeente. Burgemeester en wethouders adviseren de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen over de aanvraag. De stukken worden daarvoor gezonden aan de Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek. De Minister neemt vervolgens een besluit.


3

Aanbevelingen voor een goed beheer Om recht te doen aan de waarden van het terrein verdient het aanbeveling de volgende maatregelen te treffen: Voor de ROB geldt behoud van de aanwezige archeologische waarden in situ als primair uitgangspunt. Hiervan uitgaande kan in het algemeen worden gesteld dat het huidige beheer van het monument (de graslandbestemming) overeenkomt met de wensen van de ROB. Het verdient aanbeveling om te bewerkstelligen dat de percelen onder het beheer van één instantie komen, dit om eventuele ongewenste toekomstige ontwikkelingen te voorkomen. Het valt te overwegen om delen van het monument te visualiseren, bijvoorbeeld het terugbrengen van de wallenstructuur en omgrachting en de dambordverkaveling. Het accent hierbij kan gelegd worden op de beide toegangen tot de Dorpsstraat en het fietspad dat over het monument leidt. Aanbevolen wordt de visualisatie te koppelen aan een vorm van informatievoorziening. Wellicht ten overvloede wordt benadrukt dat ook deze werkzaamheden vergunningplichtig zullen zijn. NB! Het is van belang dat het bovenstaande óók ter kennisname wordt gebracht van diegenen die het monument gebruiken of doen laten gebruiken c.q. beheren. Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek Amersfoort, 17 maart 2000


Bijlage 2 Bedrijven en voorzieningen

1

Bedrijven en voorzieningen. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.Adres

Bedrijf/voorziening

Bedrijfsactiviteit

Bestemmingsplan

Burgwal 1

Accountancy Smink Kok-van Diermen

Kantoor

Zakelijke dienstverlening

Dorpsstraat 2/4

leeg

leegstand winkelpand

Detailhandel; bouwmarkt

Dorpsstraat 8

leeg

leegstaand winkelpand

Detailhandel

Dorpsstraat 10

leeg

leegstaand winkelpand

Detailhandel

Dorpsstraat 16

Autoservice W & T

Autoreparatie

Bedrijf

Dorpsstraat 21

Kerk

Kerk

Maatschappelijke voorzieningen

Dorpsstraat 24

leeg

-

Bedrijf

Dorpsstraat 43

Potter audio/video

Detailhandel

Detailhandel

Dorpsstraat 62

Bourgondische antiekhandel De Lelie

Detailhandel

Detailhandel

Dorpsstraat 74

C. Beekhuis

Slagerij

Detailhandel

Dorpsstraat 90

Hotel Het Oude gemeentehuis

Hotel

Horeca

Dorpsstraat 91

Edel collecties b.v.

Kantoor


Dorpsstraat 92

Develing trade

Kantoor


Dorpsstraat 94a

Kaashandel De Gooische Boer

Winkel

Detailhandel

Dorpsstraat 95

Inbu B.V.

Sanitairwinkel met loodgieter

Detailhandel

Dorpsstraat 101

Het Wagenwiel

Zalencentrum

Horeca

Dorpsstraat 111

Muziekwinkel

Winkel

Detailhandel

Dorpsstraat 132/134

loodgieter E. van de Geest

Kantoor

Wonen

Dorpsstraat 138

Sportvereniging Aristos

Sport en recreatie


Dorpsstraat 145 (nabij)

A.H. Boegborn

Tandarts



2

Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.Adres

Bedrijf/voorziening

Bedrijfsactiviteit

Bestemmingsplan

Kolkkamp 1

Warmerdam Notariskantoor

Kantoor


Kolkkamp 5

Van Twillert & Duyst assurantiën & hypotheken

Kantoor


Kolkkamp 7

Leeg

Leegstand kantoor


Kolkplein 1

Politiebureau

Overheidsinstelling


Kolkplein 2

Zalencentrum gereformeerde kerk

Kerkelijke activiteiten


Kolkplein 4

Dop baby en speelgoedshop

Detailhandel

Detailhandel

Kolkplein 6

P. Koelewijn

Glas- en schilderswinkel

Detailhandel

Kolkplein 7

City-hairshop

Kapsalon

Detailhandel

Kolkplein 8

La Plaza

Cafetaria/restaurant

Horeca

Kostverloren 2

Kerk

Kerk


Nicolaas Beetsstraat 25

Aannemings- en bouwbedrijf T. Hopman

Kantoor aan huis

Wonen

Poststraat 12a

A. van Halteren

Metaalproductenbewerking

Bedrijf

Poststraat 13

Verenigingsgebouw hervormde kerk

Kerkelijke activiteiten


Stadspui 1

Gemeentehuis

Openbaar bestuur


Vondelstraat 1-3

Edel collecties

Kantoor


Vondelstraat 13

Petra kerk

Kerk



Bijlage 3 Verslag inspraakavond 11 maart 2002

Verslag van de op 11 maart 2002 gehouden inspraak- c.q. informatieavond omtrent het voorontwerp-bestemmingsplan Bunschoten-Stad en het ontwerp-beeldkwaliteitsplan Bunschoten-Centrum. Aanwezig: de heer de dames

W. Huijgen, wethouder van ruimtelijke ordening en voorzitter F. Oppelaar, SVP Architectuur en Stedenbouw S.I. Vermeulen, sector Grondgebiedzaken gemeente Bunschoten de heren R. van Veen, SVP Architectuur en Stedenbouw J. Poolen, Poolen Architecten J.E.P.M. Reijnen, sector Grondgebiedzaken gemeente Bunschoten Circa 22 belangstellenden (waarvan er 19 de presentielijst hebben getekend) De voorzitter opent de vergadering en heet iedereen van harte welkom. Hij stelt de aanwezigen achter de tafel aan iedereen voor en geeft daarbij aan dat de vertegenwoordigers van SVP invallen voor een zieke collega die normaal aan dit project werkt. Dit kan mogelijk de vlotte beantwoording van de vragen enigszins beïnvloeden. De avond wordt gestart met een presentatie van de heer J. Poolen omtrent de inhoud van het ontwerp-beeldkwaliteitsplan Bunschoten-Centrum. Aansluitend wordt de gelegenheid geboden tot het stellen van vragen. De heer Bonneveld heeft naar aanleiding van deze presentatie een aantal vragen, welke hij ook nog schriftelijk bij de gemeente zal indienen. Het gaat hierbij om de volgende zaken: Bezwaar tegen het aantal in de plannen opgenomen appartementen (12); Hij verwijst naar een brief van 22-4-1997 waarbij hij een toezegging (afspraak) heeft over het realiseren van 15 woningen; Wanneer La Plaza in de plannen betrokken wordt is zelfs een aantal van minimaal 17 woningen noodzakelijk om een en ander financieel haalbaar te maken, hij wil de gemeente aan deze uitspraak houden; Het aanpassen van de voorgevel van het pand Dorpsstraat 4 levert in zijn ogen een onaanvaardbaar kleine woning op; De suggesties om de gevels van de appartementen modern te laten ogen vindt hij gelet op de historische omgeving geen goed idee, hij zou meer voor een historische uitstraling willen kiezen. De heer Huijgen geeft in de beantwoording aan dat niet alle vragen vanavond beantwoord zullen worden en dat dan vervolgens in een schriftelijke notitie zal gebeuren. De heer Elderhorst vraagt wat de plannen zijn met de oude schuren van Geko (voormalige fietsenzaak) en hoe hard de zichtlijnen naar de Stadsweiden uitgelegd moeten worden. De voorzitter geeft aan dat de schuur geen onderdeel uitmaakte van het plan-/studiegebied van het beeldkwaliteitsplan en daarom geen onderdeel van de plannen uitmaakt. De zichtlij-


2

nen hebben te maken met de positionering van de woningen ten opzichte van het daar achter gelegen weidegebied. In het bestemmingsplan wordt daar verder op teruggekomen. Vervolgens krijgt de heer Van Veen de gelegenheid voor het houden van een presentatie over de inhoud van het voorontwerp-bestemmingsplan Bunschoten-Stad. De heer Hoekstra vraagt aansluitend wie bepaalt dat een gebied een bepaalde archeologische waarde heeft. De heer Van Veen antwoordt dat dat door de Rijksdienst voor Archeologisch Bodemonderzoek wordt bepaald. Pauze Nar de pauze wordt een ieder in de gelegenheid gesteld vragen te stellen over de inhoud van het voorontwerp. De heer J. Zijl refereert in eerste instantie aan een schriftelijke reactie, welke hij nog met enkele onderwerpen wil aanvullen. Voor de volledigheid noemt hij alle punten: Hoe moet het uitgangspunt van eenzelfde regeling als andere bestemmingsplan uitgelegd worden in relatie tot de opmerking dat de regeling toch anders is geworden; Hij mist gebouwen op de plankaart; Hoe hard moet de strook van 20 meter naar de open Stadsweide uitgelegd worden, terwijl dit bij Formido duidelijk minder is; Hoe moet de bestemming aan de wegzijde (Dorpsstraat) uitgelegd worden, kan er nu geen bebouwing aan de zijgevel van een woning plaatsvinden; Ligt de plaats van de nieuwe gracht al vast of is daar nog overleg over mogelijk en hoe denkt de gemeente de privacy van de nieuwe bewoners te waarborgen in relatie tot gebruikers van de gracht (rubberbootjes); Hoe wordt bepaald welke bebouwing meetelt voor de Schurenregeling. De heer Van Veen geeft aan dat de opzet voor het bestemmingsplan Wonen-West te globaal van karakter was voor dit gebied. Derhalve is voor een meer gedetailleerde regeling gekozen. In plaats van alleen een voorgevelrooilijn is hier het gehele bouwblok weer gegeven. De bouwmogelijkheden blijven in hoofdlijnen echter gelijk. Doordat de plankaart is gebaseerd op de grootschalige basiskaart van Nederland (GBKN) waarop met name hoofdgebouwen zijn opgenomen ontbreken voornamelijk de bijgebouwen op de plankaart. De voorzitter zegt toe dat er een inventarisatie van de bijgebouwen ten behoeve van het actualiseren van de plankaart zal volgen. De zone van 20 meter is vanuit de overzichtelijkheid van uit de Stadsweiden gekozen en tevens ter waarborging van de privacy. Uiteraard kan er bekeken worden of deze strook in plaats van 20 meter bijvoorbeeld 15 meter breed kan worden. De luchtfoto’s uit 1996 zijn maatgevend voor het bepalen van de bouwmogelijkheden in het kader van de Schurenregeling.


3

Mevrouw J. Koelewijn geeft mede namens de familie Bast van de Burgwal een reactie op de plannen welke als bijlage aan dit verslag is toegevoegd. De voorzitter zegt toe dat in een schriftelijke reactie op haar betoog zal worden ingegaan. De heer A. Pruijs vraagt hoe men de ontsluiting van de weilanden achter de eventueel nieuw te bouwen woningen en de nieuwe gracht ziet. Kan dat via een bruggetje of via een dam gebeuren. De voorzitter geeft aan dat hier nog niet over nagedacht is, omdat de uitwerking van de voorstellen in een later stadium plaatsvindt, wanneer de provincie een definitieve goedkeuring over de plannen heeft uitgesproken. De heer Pruijs vraagt vervolgens hoe lang men oude en vervallen schuren nog in tact moet houden om (bouw)rechten te behouden. Kan er bijvoorbeeld in overleg met de gemeente al met sloop begonnen worden. Overigens heeft er op zijn perceel al een globale opmetingen plaatsgevonden. De voorzitter geeft aan dat de opzet van de plannen nog geen garantie biedt voor de uitkomst gelet op de nog te volgen procedure. De heer W. Malestein geeft aan dat de grens aan de oostzijde van de Dorpsstraat naar de Stadsweide een grilliger verloop heeft als aan de westzijde. Waarom kan er niet gekozen worden voor een bepaalde natuurlijke grens, welke bijvoorbeeld in het verlengde van de Bilderdijkstraat zou kunnen liggen. De heer Huijgen antwoordt dat de variatie aan de oostzijde duidelijk groter is als aan de westzijde van de Dorpsstraat. Bekeken zal echter worden of er meer eenheid in aan te brengen is. De heer Hoekstra verwijst namens de Historische Vereniging naar een schriftelijk ingediende reactie. De voorzitter geeft aan dat deze inmiddels ontvangen is. De heer Elderhorst heeft naar aanleiding van het gepresenteerde voorontwerp de volgende vragen: Ligt er in de doelstelling voor het onderhavige bestemmingsplan een relatie met de Toekomstvisie; Het inleveren van een aantal woningen van 40 naar 15 bij het plan voor bebouwing van het gebied Schoolstraat/Bilderdijkstraat vindt hij rijkelijk veel; De Schurenregeling (met 50% terugbouwen) kan naar zijn mening ruimer opgezet worden;


4

Hij vindt het aantal inbreidingslocaties in het plan klein, er zijn meer mogelijkheden aanwezig; De passage over zichtlijnen is naar zijn mening overtrokken; de zichtlijnen worden feitelijk gezien slecht beleefd; De ligging van de aan de Burgwal geprojecteerde gracht vindt hij, op basis van de geprojecteerde woningbouw-optie, een gekunstelde oplossing; Dit geldt ook voor de oversteek die de waterloop over de Dorpsstraat maakt van Stadsgracht/Burgwal naar De Kleine Pol; Wordt het autobedrijf aan de Dorpsstraat 18 gelegaliseerd; Worden bij de aan huis gebonden beroepen de bestaande mogelijkheden ingeperkt (40 m²); In hoeverre maakt het pand van de Geko deel uit van de plannen; De breedte van de vrije strook aan de westzijde van de Dorpsstraat neemt in noordelijke richting langzaam toe, hoe is dat te verklaren. De voorzitter antwoordt dat er geen relatie ligt met de inhoud dan wel opzet van de Toekomstvisie. Op een verdere opmerking van de heer Elderhorst zegt hij dat men om de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente te bewaren ook niet overal moet willen inbreiden en zoveel mogelijk woningen moet willen bouwen. In het plan is een grote flexibiliteit ingebouwd, waarbij de verbetering van (het aanzicht van) de achterzijden van de aan de Dorpsstraat gelegen erven het belangrijkste streven is. De overige vragen zullen in latere instantie schriftelijk beantwoord worden. De heer Malenstein zegt grote belangen bij de uitvoering van delen van het plan te hebben, terwijl hij feitelijk niet van de inhoud van het plan op de hoogte is. De voorzitter geeft aan dat een afspraak hierover met de betrokken medewerker kan worden gemaakt. De voorzitter sluit vervolgens de inspraak af met de mededeling dat het plan verder in procedure komt met de opmerking uit de inspraak (mondeling en schriftelijk) en het verplichte vooroverleg en dat te zijner tijd voordat de gemeenteraad het plan vastgesteld wordt iedereen nogmaals kennis kan nemen van het plan in een verder stadium en dan eventueel zienswijzen kan indienen. Het verslag van deze avond zal spoedig toegezonden worden en later volgt een schriftelijke beantwoording van alle ingediende vragen. Bunschoten, 12 maart 2002


Bestemmingsplan Bunschoten-Stad

Recommend Documents