Beste leden van de Huurderskoepels,
Op maandag 16 maart heb ik u het definitieve huurverhogingsvoorstel voor 2015 gedaan. Dit naar aanleiding van onze discussie op 9 maart jl. waarin wij een concept-voorstel voor de huurverhoging 2015 bespraken. Dit concept-voorstel ging enerzijds uit van een generieke afslag van -1% t.o.v. de maximaal toegestane huurverhoging van het Rijk of een afslag van -1,5% huurverhoging uitsluitend door te voeren bij huren tussen de € 576,87 en € 710,68 (huren boven de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag). In de discussie die hierover ontstond heeft u als Huurderskoepels sterk bepleit om dit jaar nog zo’n 0,5% extra afslag te doen bij de huurverhoging op grond van de betaalbaarheid. Vervolgens is een discussie ontstaan, via welke lijn deze afslag zou moeten gebeuren. Hierbij werden twee varianten aangedragen: a). Voor iedereen -0,5% extra (totaal -1,5%) of b). Generiek voor iedereen -1% en waarbij specifiek de hogere inkomens werden ontzien c.q. het inkomens gerelateerde gedeelte van de huurverhoging sterk zou worden verminderd van de hoogste inkomens, die in een sociale huurwoning wonen (<= € 710,68). Na het aftasten van de voorkeuren van eenieder hebben wij gezamenlijk geconcludeerd dat bij de meeste aanwezigen, maar ook bij Maasdelta, de voorkeur uitging naar -0,5% extra afslag voor iedereen i.p.v. een extra afslag voor de hogere inkomens van boven € 43.786. Vervolgens hebben wij afgesproken dat de directeur Wonen / Frank van Velzen, dit voorstel zou uitwerken en zou bespreken met het directieteam van Maasdelta en u binnen een week zou laten weten of Maasdelta zou kunnen instemmen met uw voorstel om dit jaar nog zo’n -0,5% extra afslag te doen bij de huurverhoging op grond van de discussie rond betaalbaarheid. In het totaal dus -1,5% generiek voor iedereen: waarbij de nadruk lag op het ontzien van de laagste inkomensgroepen. In het definitieve voorstel Huurverhoging van 16 maart jl. heb ik namens Maasdelta aangegeven akkoord te zijn met een afslag van -1,5% voor iedereen (alle inkomensgroepen). De huurverhoging 2015 wordt daarbij als volgt vorm gegeven: 1.Voor de niet-geliberaliseerde woningen (<= € 710,68):
1% (inflatie 2014) voor huishoudeninkomens tot € 34.229 (in plaats van het wettelijk maximum van 2,5% (basis = inflatie 1% + 1,5%)) ; 1,5% (inflatie 1% + 0,5%) voor inkomens vanaf € 34.229 tot en met € 43.786 (in plaats van het wettelijk maximum van 3%: basis 2,5% +0,5%); 3,5% (inflatie 1% + 2,5%) voor huishoudens met een inkomen boven € 43.786 (in plaats van het wettelijk maximum van 5%: basis 2,5% + 2,5%).
2. Voor de geliberaliseerde woningen (>€ 710,68), garages en parkeerplaatsen: 1% (inflatie 2014). 3. Uitzonderingen
Pagina 1
0% huurverhoging voor een aantal specifiek benoemde woningcomplexen, zoals genoemd in het definitieve huurverhogingsvoorstel van 16 maart jl., in Sluispolder-West te Maassluis en de P. Paterstraat te Hellevoetsluis.
Op basis van bovenstaand voorstel heb ik u verzocht uw gezamenlijk advies als koepels binnen 1 week over de huurverhoging voor 2015 uit te brengen, zoals afgesproken in het overleg van 6 maart jl. Op 23 maart heb ik hierover afzonderlijke adviezen ontvangen van de SHS en de VBBM en op 24 maart van De Koepel. Hieronder zal ik per Huurdersorganisatie ingaan op de door u genoemde belangrijkste adviespunten/conclusies: VBBM:
U bent akkoord met het huurverhogingsvoorstel van Maasdelta. Dat in Maassluis de hoogste streefhuur wordt gehanteerd en bijna een kwart van de huurders een betaalbaarheidsrisico heeft. Dat u niet op de hoogte was dat het Da Costaplein en de Jan Luykenstraat in een andere fase van de herstructurering zijn terecht gekomen. Dat u verbaasd bent dat u de uitkomst (nog) niet mag delen met de achterban.
Achtereenvolgens zal ik nader ingaan op de volgende door u genoemde adviespunten: Huurverhogingsvoorstel: Wij zijn verheugd dat u akkoord bent met ons huurverhogingsvoorstel, waarvoor dank. Hoge streefhuren/betaalbaarheidsrisico: Inderdaad is er sprake van ‘behoorlijke’ streefhuren (gemiddeld: 85% van de maximaal redelijke huur) bij Maasdelta en zijn er ook betaalbaarheidsrisico’s geconstateerd in een onderzoek van het RIGO. Dit is echter een discussie rond het thema betaalbaarheid welke met name speelt en ontstaat bij de aanvangshuren van nieuwe verhuringen en in mindere mate bij de huurverhoging van zittende huurders, omdat deze hierbij (in ieder geval voor een deel) gecompenseerd wordt door de huurtoeslag. Dit neemt niet weg dat de streefhuren onderwerp van gesprek zullen zijn bij het opstellen van ons nieuwe ondernemingsplan. Vanzelfsprekend zullen wij met u binnen dit kader in gesprek gaan over de hanteren streefhuren in de toekomst door Maasdelta en het onderwerp ‘betaalbaarheid’ heeft hierbij speciale aandacht. Da Costaplein en de Jan Luykenstraat: Vervelend is het dat het nog niet met de VBBM gecommuniceerd is over het wijzigen van de planning en u tijdens het huurverhogingstraject hiermee geconfronteerd werd. Wij hebben hier begrip voor, maar u zult tevens begrijpen dat wij als Maasdelta achteraf niet geconfronteerd hadden willen worden met vragen over de huurverhoging hieromtrent. Dit in de zin dat deze te hoog was in vergelijking met andere straten die qua planning in dezelfde periode geherstructureerd worden (en dus gelijke rechten hebben in de ogen van de betreffende bewoners). Vandaar dat we deze straten toch besproken hebben in dit huurverhogingsvoorstel. Helaas is de communicatie hieromtrent niet goed en volgordelijk verlopen gezien de tijdsdruk rond het huurverhogingstraject, maar ook gewoonweg omdat de nieuwe planning nog niet gereed was. Onze excuses hiervoor.
Pagina 2
De uitkomst (nog) niet kunnen delen met de achterban: Dit heeft te maken met het feit dat wij de adviesprocedure als koepels in formele zin goed willen afhandelen alvorens naar buiten te treden (ook richting de pers). Bovendien is het goed om op hetzelfde moment als Huurderskoepels en Maasdelta naar buiten te treden met de huurverhoging. Het zou bijvoorbeeld vervelend zijn als bijvoorbeeld de ene huurderskoepel eerder zou communiceren met haar achterban dan de andere huurderskoepel over hetzelfde onderwerp. Dit hebben wij door middel van deze afspraak willen voorkomen. SHS:
U kunt zich niet geheel vinden in het huurverhogingsvoorstel en geeft daarom een negatief advies, waarbij u tevens aangeeft dat in het geval de huurverhoging voor de inkomenscategorie > € 43.786,- van 3,5% wordt terug gebracht naar 2,5%, u wel kunt leven met de voorgestelde huurverhoging. De kanttekening dat u de huurverhoging nog steeds aan de hoge kant vindt, gezien de landelijke gegevens ten aanzien van betaalbaarheid en armoede. De opmerking dat het niet volgen van de maximaal toegestane huurverhoging eenmalig is en dit overkomt bij u dat hierover volgend jaar geen overleg mogelijk is. Dat de door Maasdelta voorgestelde huurverhoging –naar uw mening- niet aan de achterban is te verklaren.
Achtereenvolgens zal ik nader ingaan op de volgende door u genoemde adviespunten: Het inkomens gerelateerde deel voor hogere inkomens (> 43.786,-) verlagen met -1% extra: Ik begrijp uw standpunt hierover. Echter in het overleg van 9 maart jl. is een bewuste keuze gemaakt om de prioriteit te leggen bij de laagste inkomensgroep < € 34.229. Ten opzichte van het eerste huurverhogingsvoorstel is daarbij door u gevraagd een extra afslag door te voeren van -0,5%. Daarbij is aangegeven dat deze -0,5% extra wellicht niet haalbaar zou zijn voor Maasdelta. Na overleg is toch besloten om uw voorstel van -0,5% te honoreren. Echter, thans vraagt u nog een tweede extra afslag van -1% voor de inkomensgroep > € 43.786,-. U zult begrijpen dat –gezien het besluit om reeds -0,5% extra te realiseren dit een brug te ver is voor Maasdelta. Ik verwijs u daarbij tevens naar de onderstaande argumenten (zie ‘huurverhoging nog steeds aan de hoge kant,….’ en ‘dat de huurverhoging niet aan de achterban is te verklaren’). Huurverhoging nog steeds aan de hoge kant vindt, gezien de betaalbaarheid en armoede: Natuurlijk moet ook Maasdelta zorgen dat de huren betaalbaar blijven, daar zijn wij immers voor. Maar het blijft een lastig dilemma. Om de verhuurdersheffing te betalen wordt Maasdelta gedwongen de huren te verhogen. In feite is het een huurdersbelasting en laat het kabinet de woningcorporaties voor belastingkantoor spelen. Tegelijkertijd hebben woningcorporaties minder geld, ondermeer door de door het kabinet opgelegde verhuurdersheffing. Maasdelta moet daardoor in toenemende mate keuzes maken tussen de betaalbaarheid, de beschikbaarheid, investeringen en de kwaliteit van onze woningvoorraad. Dit kan leiden tot bezuinigen op bedrijfslasten, minder investeren, maar ook in het verhogen van de huur boven inflatie. Kortom: het is een ingewikkelde discussie over de vraag waarvoor Maasdelta haar middelen inzet. Daarnaast is de betaalbaarheid van sociale huurwoningen een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de overheid, huurders en woningcorporaties. Het is daarbij de primaire taak van woningcorporaties is om te zorgen voor voldoende woningen met een huur onder de zogenoemde liberalisatiegrens van € 710,68. Onder die
Pagina 3
grens worden huurders bij de huurverhoging gecompenseerd door de huurtoeslag. Het is daarbij aan de huurders/woningzoekenden om binnen dit aanbod (< 710,68) een passende keuze te maken qua woonlasten voor een wat duurdere woning of juist een wat goedkopere woning. De overheid moet daarbij primair via de huurtoeslag regelen dat deze woningen voor de doelgroep betaalbaar blijven en zorgdragen voor flankerend beleid (schuldhulpverlening/budgetbeheer). Kortom: dit is ingewikkelde materie, waarbij meerdere partijen hiervoor hun verantwoordelijkheid dragen. Woningcorporaties moeten daarbij samen met gemeenten en huurdersorganisaties afspraken maken over het lokale aanbod. Lokaal maatwerk is daarbij van groot belang, omdat de situatie per gemeente kan verschillen. Wij komen daar bij u graag op terug in het kader van ons nieuw op te stellen ondernemingsplan. De opmerking dat het niet volgen van de maximaal toegestane huurverhoging eenmalig is: Deze opmerking is met name geplaatst omdat dit jaar voor het laatst naar verwachting de inkomensafhankelijke huurverhoging door het Rijk zal worden toegepast. Vanaf volgend jaar zal deze methodiek vervangen worden door de zogenaamde huursombenadering. Maar bovendien is betaalbaarheid een optelsom van veel zaken, waaronder uiteraard de huurverhoging, maar ook de te hanteren nieuwe streefhuren bij leegkomst van een woning, flankerend beleid, energiebeleid, persoonlijke omstandigheden van de huurder, huurtoeslag, etc. Kortom een complex geheel van factoren. Binnen dit kader zullen wij met u in overleg gaan in het kader van het nieuwe ondernemingsplan, waarbij de verschillende keuzen die binnen dit kader gemaakt kunnen worden nauwkeurig afgewogen moeten worden, waarbij de huurverhoging een van deze factoren is. Vandaar de term ‘eenmalig’. Echter dit neemt niet weg dat wij uiteraard ook volgend jaar met u in overleg zullen treden over de hoogte van de huurverhoging en te hanteren methodiek daarbij. Dat de voorgestelde huurverhoging –naar uw mening- niet aan de achterban is te verklaren: Maasdelta gaat uit van een afslag van -1,5% voor alle huurders die een sociale huurwoning bewonen < € 710,68. Dit is aanzienlijk meer dan de meeste woningcorporaties doen, wat blijkt uit een landelijke inventarisatie van Aedes. Daaruit blijkt dat de huren van woningcorporaties per 1 juli 2015 gemiddeld met 2,2 procent omhoog gaan (bron: Aedes). Bij Maasdelta is dat slechts gemiddeld 1,5% op basis van het voorstel van 16 maart jl. Bij huishoudens met de laagste inkomens is dit landelijk gezien gemiddeld 1,8 procent (bron: Aedes). Bij Maasdelta is dit slechts 1%. Op grond van deze cijfers is de conclusie gerechtvaardigd dat Maasdelta een bovenmatige prestatie heeft geleverd om de huurverhoging zo laag mogelijk te houden, zeker in vergelijking tot het landelijk gemiddelde. Vanuit die optiek achten wij de voorgestelde huurverhoging dan ook goed uitlegbaar aan uw achterban. De Koepel:
U bent positief verrast dat er binnen 1 week een definitief voorstel voorgelegd kon worden vanuit de directie van Maasdelta aan de Koepels. De opmerking dat het hier gaat om een éénmalige lagere huurverhoging verbaasd u. U hoopt hierbij dat er ook in de toekomst bij de besprekingen over de huursombenadering, de verhuurbaarheid en het vaststellen van de prijs/kwaliteitverhoudingen van de woningen, gezamenlijk naar adequate oplossingen wordt gezocht om de huren betaalbaar te houden.
Pagina 4
U zou het zeer op prijs stellen indien Maasdelta alsnog het percentage van 3,5% verlaagt naar 2,5% voor huishoudens met een inkomen boven € 43.786,-. In de overige huurverhogingsvoorstellen van Maasdelta kunt u zich volledig vinden.
Achtereenvolgens zal ik nader ingaan op de volgende door u genoemde adviespunten: Binnen 1 week een definitief voorstel: Het is fijn om te vernemen van u dat u positief verrast bent dat Maasdelta binnen 1 week een definitief huurverhogingsvoorstel kon voorleggen. Hier staat tegenover dat ook wij als Maasdelta beseffen dat u als huurdersorganisaties regelmatig ook grote inspanningen moet verrichten om tijdig en adequaat te kunnen reageren op onze voorstellen. Wij vinden het als Maasdelta dan ook niet meer dan logisch dat wij u daarbij zo snel mogelijk trachten te voorzien van een passend antwoord. De opmerking van een éénmalige lagere huurverhoging verbaasd u: Hierbij verwijzen wij naar onze reactie onder het kopje ‘De opmerking dat het niet volgen van de maximaal toegestane huurverhoging eenmalig is’ bij de SHS. Uiteraard zullen wij verder in de toekomst bij de besprekingen over de huursombenadering, de verhuurbaarheid en het vaststellen van de prijs/kwaliteitverhoudingen van de woningen, gezamenlijk trachten te zoeken naar adequate oplossingen om de huren betaalbaar te houden. Graag treden wij hierover met u in overleg in het kader van ons nieuw op te stellen ondernemingsplan. U verzoek om het percentage van 3,5% te verlagen naar 2,5% voor huishoudens met een inkomen boven € 43.786,-: Ten aanzien van het verlagen van dit specifieke percentage van 3,5% naar 2,5% verwijs ik naar onze reactie onder het kopje ‘Het inkomens gerelateerde deel voor hogere inkomens (> 43.786,-) verlagen met -1% extra’ bij de SHS. Verder zijn wij verheugd dat u akkoord bent met de overige huurverhogingsvoorstellen van Maasdelta en u zich daarin volledig kunt vinden, waarvoor dank.
Resumé/concluderend: alles overwegend heeft Maasdelta besloten het huurverhogingsvoorstel van 16 maart jl. niet te wijzigen en neemt Maasdelta het advies van de SHS om huurders met een inkomen van meer dan € 43.786,- te verlagen van 3,5% naar 2,5% niet over, op grond van bovenstaande argumentatie. Dit zelfde geldt voor het advies van De Koepel op dit onderdeel. Tot slot: willen wij u bedanken voor uw snelle en uitgebreide reactie van uw zijde. Uiteraard hopen wij in de toekomst op een zelfde adequate wijze met elkaar te kunnen overleggen met als doel –daar waar mogelijk- tot gezamenlijke oplossingen te komen voor ingewikkelde en minder ingewikkelde vraagstukken. Ik neem aan u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groeten,
Frank van Velzen, Directeur Wonen
Pagina 5
