Dec 2014
jaargang 14
nummer 168
H e t Wo o n J o u r n a a l i s e e n m a a n d e l i j k s e u i t g a v e v a n S t i c h t i n g A p a r t w o n e n .
Deze maand in het Woonjournaal Besluiten van vergadering van eigenaars in tegenspraak met splitsingsakte.
1.
Europees Ecolabel op komst voor schoonmaakbedrijven.
2.
3.
1.
heeft genomen door de rechter nietig verklaard. Het betreft hier besluiten inzake; 1. Vaststelling van de jaarlijkse exploitatierekening en de daaruit voortvloeiende servicekosten; 2. Controle van de boekhouding en de exploitatierekening door een registeraccountant; 3. Betaling van groot onderhoud;
Uit de [digitale] krant gelezen…….
4. Reservering van groot onderhoud;
Postcoderoos wat is dat?
5. Het jaar waarin tot uitgaven besloten is, verwerken daarvan in de boekhouding en exploitatierekening;
Nieuwe VvE's / serviceflats welkom bij Apartwonen
6. Het omslaan van oninbare servicekosten over de eigenaars;
4.
Hoe belangrijk is het riool voor een appartementencomplex?
5.
Sorry zeggen.
6.
Het huishoudboekje van de senior.
7.
Koolmonoxide wat is het en wat kun je er aan doen.
8.
Definitief energielabel.
9.
Nog even doorgaan op het energielabel en de gevolgen voor de VvE!
10.
Eigenaarsbelang collectief of individueel verzekeren?
11.
Besparingsadviesburo doet meer…
12.
Overlast bewoner: ontzegging gebruik appartement.
Besluiten van vergadering van eigenaars in tegenspraak met splitsingsakte.
7. Het exclusief in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten aan eigenaars van één appartementsrecht. Abonnees lezen HIER de rechterlijke uitspraak.
2.
Europees Ecolabel op komst voor schoonmaakbedrijven. Ook voor de schoonmaak branche vinden er belangrijke ontwikkelingen in Brussel plaats. Naast de bemoeienissen met de stofzuigers, zijn er ook ontwikkelingen op het gebied van Ecolabel voor schoonmaakbedrijven en revisies binnen het EU Ecolabel voor alles- & sanitair reinigers. ECO LABEL® is het keurmerk voor een milieuzorgsysteem, dat op dit moment nog toegespitst is op hotels en resorts. Het keurmerk is ontwikkeld voor Europa, de Verenigde Staten en de Verenigde Arabische Emiraten. Het beeldmerk is internationaal geregistreerd en mag alleen gebruikt worden door een certificaathouder. Met ECO LABEL® tonen hotels aan, dat zij op een duurzame en milieuverantwoorde wijze werken en dat wordt voldaan aan de wettelijke regelingen. Ook hotelgasten verwachten steeds meer een 'groener' verblijf.
Foto Apartwonen
Als besluiten van de vergadering van eigenaars in tegenspraak zijn met de splitsingsakte kan dat tot grote problemen leiden. In de bijgaande casus worden verschillende besluiten die de vergadering van eigenaars
Maatschappelijk verantwoord ondernemen, milieuzorg en het behoud van de natuur, zijn hiermee onlosmakelijk verbonden. ECO LABEL® milieuzorgsysteem is de meest uitgebreide scan voor hotels. Het voorziet daarnaast in integrale controles, metingen, monsternames
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
1
en analyses. Dit alles gerelateerd aan de milieu- en veiligheidseisen van het betreffende land.
dan dat je kunt genieten van de lusten.
Het is niet ondenkbaar dat de regelgeving voor certificering van schoonmaakbedrijven en het gebruik van schoonmaakmiddelen naar de toekomst aanzienlijk door Brussel zal worden verscherpt. Bron: EEG. Foto Apartwonen
Uit de [digitale] krant gelezen……. Veertien stappen op weg naar je eigen huis in Spanje Klik HIER voor deze informatie. Protest VvE in Almere over verkeersdrempel.
Radiator folie is dat wel zo handig?
Bewoners van een appartementencomplex aan de Michelangelostraat, verenigd in de Vereniging van Eigenaren Luna Nova 1, hebben gezamenlijk een protestbrief gestuurd naar de gemeente Almere over de verkeersdrempel die onlangs is aangelegd in de Rafaelstraat. Lees HIER het volledige artikel.
Klik HIER voor een video demo van Milieu Centraal.
De rijdende rechter. Het veroorzaakt altijd discussies op de vergadering van de Vereniging van Eigenaren. Moet een reparatie zelf betaald worden of verdeeld worden over iedereen?
Wonen in een nieuwbouwkasteel.
Bekijk HIER de behandeling van dit probleem door de rijdende rechter.
Wat is het energielabel?
Wonen in een kasteel. Wie wil dat niet? Het aanbod is echter relatief schaars. Nieuwe kastelen worden er in Limburg niet meer gebouwd. Hoewel… Klik HIER voor het volledige artikel.
Appartement kopen in Spanje?
Het energielabel laat de energieprestatie van een gebouw zien en welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. De labelklasse loopt van A (weinig besparingsmogelijkheden) naar G (nog veel besparingsmogelijkheden). Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig.
Een woning kopen in Spanje is echter niet zomaar gedaan. Een goede voorbereiding is essentieel. Je wilt immers niet van een koude kermis thuiskomen en meer last hebben van de lasten
Alleen energieadviseurs met een BRL-certificaat mogen een energielabel afgeven. Het BRL-certificaat wordt in het energielabel ook wel 'NL-EPBD procescertificaat' genoemd.
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
2
Wilt u weten welk energielabel voor uw appartement van toepassing is? Klik dan HIER.
Cursus Rotterdamse VvE’s met energie.
een ongelijke strijd waarvan de uitkomst in zijn ogen al bij voorbaat vast staat. Lees HIER het volledige artikel. Grotere kans op lekkages in stadsverwarming door slijtage. De kans op lekkages in de leidingen van de stadsverwarming van Nuon is momenteel groot. Volgens het energiebedrijf zijn vooral de leidingen van het centraal tapwatersysteem voor individueel tapwater in vooral de wat oudere wijken in Stad namelijk aan vervanging toe.
Foto Apartwonen
Lees HIER het volledige artikel.
Begin 2015 starten er 2 gratis cursussen ‘VvE’s met energie’. Dinsdagavond 13 januari start de eerste serie. Aanmelden kan via:
[email protected]. De cursus helpt bewoners (bestuursleden en gewone leden) in een wooncomplex van een Vereniging van Eigenaars op weg bij het maken van een goed plan voor het verduurzamen van de woningen en het motiveren van de medebewoners.
De postcoderoosregeling is vanaf 1 januari 2014 van kracht en regelt het fiscale voordeel van het lokaal opwekken van wind– of zonne-energie door coöperaties van vooral particulieren.
Klik HIER voor het volledige artikel.
Eerste postcoderoosproject
De Nederlandse Vereniging van Zeepfabrikanten (NVZ) heeft een website over veilig professioneel schoonmaken ontwikkeld. De website biedt informatie over veilig werken met schoonmaakproducten, aan mensen werkzaam in de schoonmaakbranche.
3.
Postcoderoos wat is dat?
Ondanks de complexiteit van de regeling is het eerste postcoderoosproject al gestart. De coöperatie Morgen Groene Energie (MGE) uit Zuidoost-Brabant ontving
Klik HIER voor de website.
VvE Strijd om ondergrondse containers.
Foto Apartwonen
onlangs een beschikking van de Belastingdienst omdat zij voldoet aan de eisen met het eerste project van Zonneparken Eindhoven. Lees HIER meer over het postcoderoosproject. Foto Apartwonen
Waarom schaarse parkeerplekken opofferen voor twee ondergrondse containers die alleen te gebruiken zijn voor flatbewoners die maar liefst 50 meter verderop wonen. Ondernemer Jacques van Vliet voert voor zijn gevoel al een tijd lang
Kennisplatform Energie Solar event.
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
3
Nieuwe VvE's / serviceflats welkom bij Apartwonen • • •
4.
VvE Calypso II, Zwijndrecht. VvE Morsweg, Leiden. VvE Vogelpark Urban Villa's
Hoe belangrijk is het riool voor een appartementencomplex?
merende verkeersdrempels en verstopte kolken. De computermodellen om wateroverlast op een kaart in beeld te brengen, bieden ook steeds meer analysemogelijkheden. Mix van maatregelen Bij hevige regen is zowel voldoende afvoercapaciteit onder de grond nodig als voldoende ruimte om water boven de grond korte tijd op te vangen. Het benutten van particulier terrein voor het opvangen van regenwater gebeurt nog nauwelijks, terwijl dit een effectieve oplossing kan zijn met beperkte kosten. De gemeente moet de gewenste vermindering van de kans op schade bepalen en bekijkt de beste oplossingen op openbaar terrein, de rol van de particuliere eigenaar en de stijging van de rioolheffing. De kosten van maatregelen verschillen sterk. Als een verkeersdrempel water tegenhoudt, kost aanpassing vrijwel niets, terwijl een klein riool vervangen door een grotere al snel honderdduizenden euro’s kost. Particulier riool moet in orde zijn
Huiseigenaren: goed riool voorkomt problemen
Extra inzet nodig voor aanpak hevige buien De zware regenbuien van deze zomer vragen actie van iedereen. Gemeenten pakken probleemsituaties aan met extra wateropslag op wegen en in het groen en door meer afvoercapaciteit. Huiseigenaren moeten zorgen voor drempels en goed werkende afvoerleidingen. Minder verharding en het benutten van tuinen en daken voor wateropvang helpen ook. Het Deltaprogramma, dat op Prinsjesdag verschijnt, noemt dit water robuust inrichten. Problemen bekijken Als het harder regent dan het riool kan transporteren, komt er water op straat. Dat water ligt te wachten op afvoer. Echte problemen ontstaan als het water gebouwen inloopt of wegen geblokkeerd zijn. Sommige plekken, zoals laaggelegen straten en gebied onderaan een heuvel zijn extra gevoelig voor overlast. Gemeenten moeten goed bekijken wat er gebeurt door te kijken naar meldingen van bewoners, de omvang van de neerslag en bijzonderheden op straat, zoals belem-
De bouwregelgeving verplicht particuliere eigenaren om hun eigendom in bepaalde mate te beschermen tegen het binnendringen van water. Huizen en winkels moeten drempelvoorzieningen hebben om water tegen te houden. Kelders en laaggelegen garages vragen extra aandacht. Woningen die lozen op een gemengd riool moeten met een ontlastput of bladvanger overstromingen binnenshuis voorkomen. Bij delen van woningen die lager liggen dan de weg, zoals souterrains en ondergrondse garages, dienen sowieso bijzondere voorzieningen door de eigenaar worden getroffen. Borrelende toiletten en gootstenen duiden vaak op ontluchtingsproblemen in de afvoerleidingen. Ook dan moeten meestal aan het huis maatregelen worden genomen. Stichting RIONED heeft hierover een filmpje gemaakt. KLIK HIER Bron: stichting RIONED
5.
Sorry zeggen. Als beheerder loop je soms tegen de meest vreemde situaties aan. In een appartementencomplex wonen twee eigenaars met toevallig de zelfde naam en een opeenvolgend huisnummer en op Foto Apartwonen de zelfde etage. U begrijpt het al een administratieve fout is bijna ingebakken en dan ook snel gemaakt. En ook in dit geval kreeg de be-
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
4
treffende eigenaar een herinnering voor de betaling van voorschotbijdrage die niet voor hem bedoeld was. Het was niet de eerste keer dat ik als beheerder deze fout had gemaakt dus het werd tijd om iets recht te zetten. Bij binnenkomst werd ik overigens hartelijk ontvangen en ik had mijzelf ingedekt door mijzelf alvast “een koude douche” toe te kennen vergezeld van een oprechte bos zonnebloemen. Het is opvallend dat mensen toch een groot incasseringsvermogen hebben, dat wil zeggen, als je gewoon je fouten wilt toegeven, je excuses aanbiedt en daar ook persoonlijk aandacht aan schenkt. Ofschoon de beheerder een overeenkomst afsluit met de vereniging van eigenaars zijn het toch de individuele eigenaars die de beheerder als gewaardeerde klant moet zien. En op klanten moet je tegenwoordig zuinig zijn ofwel investeer vooral in het behoud van je klanten c.q. eigenaars. Natuurlijk heb ik als beheerder beloofd mijn leven te beteren en maatregelen te treffen om herhaling te voorkomen. Ofschoon een “warme douche” er voorlopig nog niet inzit ga ik vol energie weer aan het werk in de wetenschap dat sorry zeggen eigenlijk helemaal niet zo moeilijk is. De Beheerder.
6.
Het huishoudboekje van de senior.
ger zelfstandig te blijven wonen in een veilige beschutte omgeving. Haalbaarheid business model Het experiment All-inclusive pension verkent vanuit twaalf koplopers de haalbaarheid van het business model. Een van de cruciale vragen luidt: Is het All-inclusive pension betaalbaar voor de senior met een laag inkomen? BOB Advies maakt in dit rapport het huishoudboekje van de AOW-er inzichtelijk. Het inkomsten en uitgavenpatroon is stapsgewijs uiteengezet en gekoppeld aan de huurprijs voor een appartement op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS), de regels van de huurtoeslag en de ruimte daarbinnen voor verhuurders om deze regels voor de senior zo optimaal mogelijk in te zetten. Na aftrek van alle uitgaven – inclusief de huur en € 150,- per maand aan zak- en kleedgeld – is de hoogte van het vrij te besteden bedrag aan All-inclusive-diensten tussen de € 536,- tot € 636,- per maand. Kleine zorgstudio’s, beste keus De drie meest voorkomende typen appartementen in bestaande verzorgingshuizen zijn doorgerekend. Het oppervlakte varieert tussen de 24 tot 46 m2. Vanuit het perspectief van betaalbaarheid, bieden kleine zorgstudio’s de beste keus. Het geeft de hoogste mate van besteedvrijheid om diensten in te kopen. Opvallend is dat het woonoppervlakte in de woonwaardering hiermee een ander vertrekpunt krijgt. De koplopers laten zien dat de senior op leeftijd andere keuzes gaat maken. Kleine zorgstudio’s in een All-inclusive pension voldoen aan de vraag om veiligheid in de woonomgeving. Daarnaast bieden ze ruimte aan ontmoeting en voorzien in betaalbare diensten. Een kleine, maar wel betaalbare zorgstudio voldoet dus aan de vraag in de latere levensfase van de senior.
Besteedruimte voor het All-inclusive pension
Auteur
: René Middelkoop, BOB Advies
Verschijningsdatum : Uitgave: Platform31, oktober 2014 Omvang
: 30 pagina's
Prijs
: verkrijgbaar als download
Door de hervormingen van het zorgstelsel ontstaat grote leegstand in de verzorgingshuizen. Eén strategie voor het leegstaande vastgoed is het omkatten van de verzorgingshuisplaatsen naar appartementen met een nieuwe vorm van wonen met diensten – het zogenaamde All-inclusive pension. Dit woonconcept biedt senioren met een beginnende lichte zorgvraag de kans om lan-
Dit rapport geeft de voorzet voor prijsvorming voor de diensten, nu de financiering hiervan door de hervormingen in de zorg is afgeschaft. Het is de opgave om het All-inclusive product betaalbaar te houden en dat vraagt om andere keuzes voor de huisvesting en de organisatie van de diensten. Bron: Kennis- en experimentenprogramma ‘Langer thuis’
Langer thuis is het kennis- en experimentenprogramma van Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg, MOVISIE en Platform31. Het langer zelfstandig wonen en de hervorming van de langdurige zorg vraagt om nieuwe aanpakken, instrumenten en kennisspreiding. Langer thuis werkt aan
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
5
verbetering van bestaande woonarrangementen en het nieuwe samenspel tussen gemeenten, burgerinitiatieven en ‘sociale’ ondernemers. www.platform31.nl/langerthuis
7.
Koolmonoxide wat is het en wat kun je er aan doen. Vorige maand hebben wij aandacht geschonken aan de rookmelder, een preventieve maatregel ter voorkoming van brand. Deze maand aandacht voor signalering van koolmonoxide vergiftiging in de woning. Jaarlijks vallen er in Nederland 10 doden door koolmonoxide vergiftiging. Dit zeer giftige en vaak dodelijke gas voor mens en dier kan ontstaan in de keuken en bad geisers, gaskachels en CV installaties wanneer er bijvoorbeeld sprake is van achterstallig onderhoud. Ook ondeskundig onderhoud kan een oorzaak zijn van koolmonoxide vergiftiging. Uiteraard zijn het de appartementeigenaars die zelf maatregelen moeten nemen om deze “sluipmoordenaar” te voorkomen. Het speelt zich immer af binnen de privé ruimte van de appartementeigenaar waar de verenging van eigenaars geen zeggenschap heeft. Toch zou de vereniging van eigenaars bewoners meer bewust kunnen maken van de gevaren die slecht onderhoud aan gastoestellen met zich meebrengt. De VvE zou in overleg met de eigenaars het initiatief kunnen nemen om een collectief onderhoudscontract af te sluiten voor bijvoorbeeld de CV installatie. Dat kan prijsmatig interessant zijn maar ook een belangrijke bijdrage leveren aan de individuele en collectie veiligheid van het wooncomplex. Zoals opgemerkt de VvE is er niet verantwoordelijk voor maar een bestuur van de VvE heeft een zorg en informatieplicht die die prima past bij deze casus. Hoe herkent u een koolmonoxidevergiftiging? Koolmonoxide wordt 250 maal sneller in het bloed opgenomen dan zuurstof. Hierdoor krijgen vitale organen (hart, lever, hersenen) te weinig zuurstof. •
•
De eerste lichamelijke symptomen van een koolmonoxidevergiftiging lijken op een griepje: lichte hoofdpijn, misselijkheid, overgeven en vermoeidheid. Ook voelt u zich verward en/of slaperig en krijgt u een versnelde hartslag.
Wat moet u doen bij koolmonoxidevergiftiging? •
Zet ramen en deuren wijd open en schakel het toestel uit.
•
Haal het eventuele slachtoffer uit de vergiftigde ruimte en leg hem of haar in de frisse lucht.
•
Waarschuw een arts.
Abonnees downloaden HIER de Flyer over koolmonoxide. Onderhoud aan gastoestellen van groot belang. Klik HIER voor de video. Koolmonoxide “sluipmoordenaar” Eneco. Klik HIER voor de video. Brandveilig wonen: Koolmonoxide. Klik HIER voor de video.
8.
Definitief energielabel.
Foto Apartwonen
Het definitief energielabel is per 1 januari 2015 verplicht bij verkoop of verhuur van woningen. Het label verschilt van het energielabel dat al sinds 2008 verplicht is. Woningeigenaren zonder energielabel ontvangen in januari een brief met hun voorlopige energielabel. Vanaf 1 januari 2015 is het bij verkoop of verhuur verplicht om hier zelf een definitief energielabel van te maken. De woningeigenaar gaat hiervoor naar een internetapplicatie van de Rijksoverheid (op dit moment nog in ontwikkeling). Op de applicatie kan de woningeigenaar de vooraf ingevulde gegevens controleren en aanpassen, bijvoorbeeld informatie over de isolatie, het glas en de verwarmingsketel. De applicatie geeft aan voor welke gegevens er bewijsstukken aangeleverd moeten worden, zoals een foto van een Cv-ketel. Vervolgens controleert een erkende deskundige de gegevens op afstand. Na akkoord ontvangt de woningeigenaar zijn definitieve energielabel. Waarom komt er een voorlopig energielabel? Dit is afgesproken in het Energieakkoord. Met het voorlopige energielabel kunnen marktpartijen aan woningeigenaren uitleggen hoe een huis energiezuiniger gemaakt kan worden. Kan ik nu al checken wat mijn voorlopige energielabel is? Ja, dat kunt u nagaan via de Energielabel-checker.
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
6
Het voorlopige energielabel is gebaseerd op bouwjaar en type woning. Wat gebeurt er met het energieprestatiecertificaat? Het energieprestatiecertificaat zal vanaf 1 januari 2015 overgaan in de Energie-Index. De Energie-Index is een getal voor de energieprestatie. De Energie-Index is een vrijwillig instrument om een exactere bepaling van de energieprestatie van een woning te berekenen. Bij een Energie-Index ontvangt u automatisch een definitief energielabel. Verder worden aan de Energie-Index financiële instrumenten gekoppeld, zoals het woningwaarderingsstelsel. Professionele woningeigenaren, vooral de huursector, gebruiken de Energie-Index om de investeringen van hun huizenvoorraad te waarderen en te bepalen. Bron: Rijksoverheid.
9.
Nog even doorgaan op het energielabel en de gevolgen voor de VvE!
Foto Apartwonen
De gebouwde omgeving is goed voor 30% van het totale energieverbruik in Nederland. Hierdoor kan de woningbouw in Nederland een zeer belangrijke bijdrage leveren aan de klimaatdoelstelling van de Rijksoverheid. De overheid ontwikkeld steeds meer initiatieven en doelstellingen om Nederlandse, Europese en internationale afspraken te kunnen realiseren in het kader van CO2 reductie. Burgers zullen de komende jaren meer en meer geconfronteerd worden met maatregelen die klimaatveranderingen tegen moeten gaan. Voor wat betreft de gebouwde omgeving zijn er drie belangrijke doelen namelijk; • Via energiebesparing in de gebouwde omgeving een bijdrage leveren aan de Europese doelstelling van 20% CO2 reductie in 2020. Hiervoor zal een herijking van het Nederlandse klimaatbeleid noodzakelijk zijn.
• Energiebesparing inzetten als middel om mensen meer greep te laten krijgen op de stijging van de woonlasten. • Energiebesparing als stimulans voor de bouwsector. Misschien is het helemaal niet zo ondenkbaar dat onze overheid naar de toekomst de individuele onroerend zaak belasting naar rato gaat heffen op de gerealiseerde isolatiewaarde van de woning. Als CO2 doelstelling niet worden gehaald zal het principe “de vervuiler betaald” naar onze verwachting ook zijn intrede doen in de woningmarkt. In dat geval [en gelukkig maar] zijn de belangen van de VvE en de individuele eigenaars even groot geworden. Natuurlijk kan een appartementeigenaar zelf maatregelen nemen om het eigen appartement beter te isoleren maar dat zal volstrekt onvoldoende zijn. Bovendien zal er voor een appartementencomplex een collectief energielabel worden afgegeven. De VvE zal dus naar de toekomst wel gedwongen worden om ook collectief tot een gunstig energielabel voor het totale wooncomplex te komen. Maar collectieve energie besparende maatregelen zoals bijvoorbeeld gevel en dakisolatie kom ik nog weinig tegen in een meerjaren onderhoud plan. In deze tijd van bezinning over de begroting en exploitatie voor het nieuwe jaar 2015 zou het verstandig zijn deze vragen een voor te leggen aan de vergadering van eigenaars of anders gezegd een voorstel doen tot nader onderzoek van het energielabel. Als onze overheid zou overgaan tot bovengenoemde maatregelen en dat is zeker niet ondenkbaar, dan zullen aspirant kopers van een appartement terdege rekening houden met het energielabel al was het maar dat appartementeigenaars hiervoor tot in lengte van jaren via de OZB [of geef het een andere naam] moeten gaan betalen. Verenigingen van eigenaars…let op uw zaak!! De Beheerder.
10.
Eigenaarsbelang collectief of individueel verzekeren? ————————— a d v e r t o r i a l ———————— Wij krijgen in de praktijk veel vragen over de juistheid van het verzekerd bedrag van de VvE verzekering, indien bewoners zelf geïnvesteerd hebben in een luxe afwerking van hun appartement.
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
7
VvE na te kijken. Hierin kan informatie staan over eigenarenbelang. Uiteraard helpen wij u graag verder bij eventuele vragen. U kunt ons bereiken onder 070-3582132 of
[email protected]. Met vriendelijke groet, Randy Heijnen Doelgroepmanager vastgoedverzekeringen E
[email protected] I www.meeus.com Foto Apartwonen
Over het algemeen zal de VvE het gebouw verzekeren op een verzekerde som die voldoende is om het gebouw in een standaarduitvoering te laten herbouwen bij totaal verlies. Ook taxaties zijn vaak gebaseerd op een standaarduitvoering. Er wordt dan geen rekening gehouden met extra investeringen welke u zelf gedaan hebt. Dat kan betekenen dat verbeteringen, die u als eigenaar/huurder aan het appartement heeft laten aanbrengen, niet volledig meeverzekerd zijn. Verbeteringen die aard- en nagelvast zitten aan het gebouw, zoals een luxe keuken of badkamer of een verlijmde houten vloer, behoren wel tot de opstal maar zijn niet in alle gevallen toereikend verzekerd binnen de VvE verzekering. Verzekeraars voorzien vaak in extra dekkingen in geval van een eigenarenbelang, zelfs boven het verzekerd bedrag. Vaak is deze extra dekking gemaximeerd tot bijvoorbeeld 10% van het verzekerd bedrag per appartement. Dit bedrag wordt maximaal uitgekeerd, indien het verzekerd bedrag niet toereikend blijkt te zijn door luxe afwerkingen waarmee geen rekening is gehouden bij het vaststellen van het verzekerd bedrag. Er zijn ook partijen die al het meerwerk in hun taxatierapport meenemen. Op deze wijze wordt het meerwerk als onderdeel van de VvE verzekerd. Dit is een goede oplossing, echter is het maar de vraag of de bewoners de kosten willen dragen voor de luxe afwerking van de buren. Hiervan is immers sprake als het verzekerd bedrag hierop wordt gebaseerd. Een optie kan zijn om het meerwerk mee te verzekeren op binnen uw eigen particuliere verzekeringspakket, dus naast de collectieve gebouwenverzekering van de VvE. Vaak gebeurt dit door aantekening op de inboedelpolis. Nadeel is alleen dan wel dat u de opstal verzekerd tegen inboedelpremies, die beduidend hoger zijn. U bent op deze manier echter wel verzekerd van een juist verzekerd bedrag, waarbij u zelf de kosten draagt voor de luxe die u zelf geïnvesteerd hebt. Op welke manier u de aanpassingen ook wenst te verzekeren, het is altijd raadzaam de splitsingsakte van de
11.
Besparingsadviesburo doet meer… ————————— a d v e r t o r i a l ————————
Foto Besparingsadviesburo
Na onze vorige bijdrage over het aanbod voor energiemonitoring (u kunt uiteraard nog steeds uw facturen aan ons toezenden voor een vrijblijvende en kosteloze besparingsanalyse) willen wij u graag laten kennismaken met een van onze samenwerkende partnerbedrijven die zijn gespecialiseerd in Dak veiligheid (ook nodig bij aanschaf zonnepanelen/zonnecollectoren). Dak veiligheid, heel gewoon en toch bijzonder! Voor velen van ons lijkt veiligheid op het dak vanzelfsprekend. Echter, de realiteit is soms anders. Onderzoek wijst uit, dat veel bedrijfsongevallen veroorzaakt worden door onveilig werken op hoogte of werken in een onveilige werkomgeving. Gebouweigenaren worden zich daarom steeds meer bewust van de gevaren bij het werken op hoogte. Daarnaast is iedere werkgever wettelijk verplicht een risico-inventarisatie en -evaluatie (RI&E) te maken van alle risico's die horen bij het verrichten van werkzaamheden binnen en op zijn bedrijf.
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
8
Bij het werken op hoogte (vanaf 2,5 meter) moeten adequate maatregelen getroffen worden om een val of persoonlijk letsel te voorkomen. Dit kan in de vorm van het creëren van een tijdelijke voorziening, of voor permanente maatregelen bij het frequent betreden van daken. Hetzelfde geldt voor het gebruik van losse ladders en steigers. Immers, al deze aspecten horen bij het veilig werken op hoogte! Onze partner kan u een onafhankelijke inspectie aanbieden. De deskundige en gecertificeerde inspecteurs maken bij het uitvoeren van een RI&E inzichtelijk waar de risico's liggen en hoe u deze zo goed mogelijk kan verminderen door prijstechnische en praktische oplossingen. Zo zijn zij niet verbonden aan een leverancier of fabrikant. Hierdoor werken zij op een geheel onafhankelijk wijze met diverse partijen samen, zoals dakdekkers, aannemers, installateurs, vastgoedbeheerders en VvE beheerders. Duurzaamheid Maar de dienstverlening reikt verder. In het kader van verduurzaming en energieneutraliteit inventariseren zij tevens de mogelijkheden voor plaatsing van zonnepanelen en/of collectoren. Als DUURZAAMHEID het thema is binnen uw bedrijf of organisatie, dan is het gemakkelijk als u hiervoor bij één organisatie terecht kunt! Tevens maken wij als Besparingsadviesburo vooraf de besparingsanalyse. Voor meer informatie over de mogelijkheden voor uw dak en gerelateerde besparingsmogelijkheden kunt u vrijblijvend contact opnemen
sinds 2005 gebruikt en bewoond door zijn zoon van 46 jaar. Zoon heeft vanwege hersenbeschadiging grote psychische problemen. Op 30 oktober 2012 gaf de VvE aan zoon een waarschuwing, omdat hij in overtreding was met meerdere artikelen uit het splitsingsreglement. Zoon moest zich onder andere onthouden van: luidruchtigheid, onnodig verblijf in de gemeenschappelijke ruimte, toebrengen van onredelijke hinder aan andere eigenaren en gebruikers en zich onthouden van het voortbrengen van muziek en andere storende geluiden in de nacht. De waarschuwing had niet het gewenste effect. Zoon heeft niet betwist dat hij nadien een ruit heeft ingegooid, geluidsoverlast heeft veroorzaakt en gemeld heeft dat hij de gaskraan zou openzetten om zijn woning en daarmee het hele appartementencomplex op te blazen. De maat was toen vol voor de VvE. Op grond van overtreding van het splitsingsreglement besluit de algemene ledenvergadering van de VvE op 29 oktober 2013 aan de bewoner het gebruik van het privégedeelte van het appartement te ontzeggen. Het splitsingsreglement bood die mogelijkheid. Zoon en vader verzoeken vervolgens de kantonrechter om op grond van artikel 5:130 Burgerlijk Wetboek het besluit van de VvE te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter beoordeelt vervolgens of de VvE in dit geval, bij afweging van de bij het besluit betrokken belangen, in redelijkheid en billijkheid tot het besluit van 29 oktober 2013 heeft mogen komen.
Besparingsadviesburo T 0174 788102 I
[email protected] w www.besparingsadviesburo.nl te is online!)
12.
(onze nieuwe websi-
Overlast bewoner: ontzegging gebruik appartement. Deze maand werd er een interessante uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland gepubliceerd.[1] Een VvE besloot om aan één van haar bewoners het gebruik van het privégedeelte van het appartement te ontzeggen. Wat was er aan de hand? Meneer ‘X’ is eigenaar van een appartement, welk appartement onderdeel is van een appartementencomplex. Het appartement wordt
In dat kader voeren vader en zoon aan dat het van groot belang is dat zoon zelfstandig kan blijven wonen. Ook is er inmiddels hulpverlening voor de zoon ingezet. De kantonrechter meent echter dat die hulpverlening eerder had moeten plaatsvinden. Daarnaast weegt de kantonrechter mee dat de andere bewoners en eigenaren bang zijn voor het onvoorspelbare gedrag van de zoon. De incidenten rondom de zoon zijn bovendien niet gering. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat van de VvE niet langer kan worden verlangd dat zij
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
9
de overlast van de zoon accepteert. De VvE heeft de belangen van de zoon al voldoende bij haar besluitvorming meegewogen. De conclusie is dan ook dat de VvE in redelijkheid tot het besluit tot ontzegging van het gebruik van het appartement heeft kunnen komen. Het verzoek van vader en zoon tot vernietiging van dat besluit wordt daarom afgewezen door de kantonrechter. ————————————— [1] Rechtbank Noord-Holland, 7 april 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:3118
Over de auteur:
Eline van der Wal is advocaat bij KienhuisHoving advocaten en notarissen in Enschede, www.kienhuishoving.nl, 053 – 480 47 54.
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
Het bestuur van de stichting Apartwonen wenst u prettige feestdag en en een voorspo edig en gezond 2015.
www.apartwonen.nl
10
