Beleidsplan 2011
Huisvesting voor mensen Investeringskracht voor dorp en stad
Inhoudsopgave Voorwoord
1
Inleiding
2
1. Woningcorporaties in de gemeente Venlo
3
2.
Missie en identiteit
5
3.
Kenmerken woningbezit
6
4.
Woningmarkt en strategie
9
5.
Huurbeleid
12
6.
Klanten
13
7.
Onderhoud
17
8.
Nieuwbouw
18
9.
Verkoop woningen
19
10.
Financiën
20
11.
Personeel en organisatie
23
12.
Bestuur en toezicht
24
13.
Visitatie en beleid stakeholders
25
14.
Activiteiten 2011
26
Voorwoord De woningcorporaties “Arcen en Velden” en “Venlo-Blerick” hebben het voornemen tot fusie per 1 januari 2011. Als nieuwe naam is gekozen: “Woonwenz”. Hiermee willen wij de oriëntatie op de klanten laten blijken, maar ook dat het om méér gaat dan wonen alleen. Immers leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed heeft ook onze aandacht. Uit de toevoeging “woningcorporatie sinds 1907” blijkt de lokale verankering. In de inleiding leest u over het initiatief en de beoogde meerwaarde van de fusie. Voorliggend beleidsplan geeft de koers aan van de organisatie. De koers is in hoge mate een voortzetting van het beleid dat beide corporaties in de jaren daarvoor voerden. Het is aan de verantwoordelijken in de nieuwe organisatie om vanuit dit beleid verder richting te geven aan de activiteiten en investeringen in de komende jaren. Ondergetekenden, bestuurders van de woningstichtingen Arcen en Velden en Venlo-Blerick past terughoudendheid in het uitzetten van nieuw beleid, omdat zij hun bestuursfuncties per 1 januari 2011 beëindigen. De betekenis van dit beleidsplan ligt vooral in de inhoudelijke completering van de fusiestukken. Woonwenz heeft met circa 7.650 woningen in Venlo en circa 1.250 andere vastgoedobjecten een relevante positie en verantwoordelijkheid in wonen en maatschappelijk vastgoed. Daarbij past de transparantie zoals in dit document getoond. Wij danken de raden van toezicht, de huurdersorganisaties en alle medewerkers voor hun positieve medewerking aan de totstandkoming van Woonwenz.
Venlo, juni 2010 Woningstichting Venlo-Blerick
Woningstichting Arcen en Velden
Directeur-bestuurder:
Bestuur:
Arnold van Hoof
Wiel Storken
Theo Vervoort
Peter Hendriks
1
Inleiding Fusietraject Op 15 juli 2009 maakte het bestuur van Woningstichting Arcen en Velden bekend dat zij wilde onderzoeken welke meerwaarde een fusie met een van de grotere woningcorporaties in Venlo zou kunnen hebben. De vraag was: “Welke meerwaarde heeft een fusie met een kapitaalkrachtige professionele corporatie voor onze klanten, de investeringskracht, het maatschappelijk ondernemerschap, de marktpositie, de financiële ruimte, de professionaliteit van de organisatie en de toekomst van onze medewerkers ten opzichte van het zelfstandig verder functioneren?” In de bestuursverklaring is per deelgebied een overzicht gegeven van de overwegingen en uitgangspunten die daarbij van belang zijn. Woningstichting Venlo-Blerick stond open voor gesprekken met Woningstichting Arcen en Velden en presenteerde op 12 november 2009 het perspectief van een eventuele fusie van beide woningcorporaties. Onder de noemer “Fusie = Samengaan” zijn met name op de belangen voor de klanten en voor de personele organisatie en voor de items woningmarkt en financiën de effecten van samengaan belicht. De conclusie van Woningstichting Venlo-Blerick is dat samenvoeging van beide corporaties logisch is en vooral voordelen biedt. Het bestuur van Woningstichting Arcen en Velden besloot met Woningstichting Venlo-Blerick het onderzoek naar fusie voort te zetten. Beide corporaties tekenden op 21 december 2009 daartoe een intentieverklaring. Begin 2010 werd het fusie-overleg gestructureerd opgepakt. De planning is dat in september 2010 het complete visie-document gereed zal zijn, zodat op 31 december 2010 de juridische fusie kan plaatsvinden. Beleidsplannen vóór fusie Woningstichtingen Arcen en Velden én Venlo-Blerick hebben eigen beleidsplannen en daarbij behorende financiële meerjarenramingen. Deze vigerende beleidsplannen, respectievelijk “Ondernemingsplan 2008-2012” van Woningstichting Arcen en Velden en “Ondernemingsplan 2008-2011” van Woningstichting Venlo-Blerick, vormen de uitgangspunten voor het beleid van Woonwenz in 2011. In de tot de fusiedocumenten behorende rapportage door externe accountants, het zogenaamde “Due Dilligence” is een gecombineerde meerjarenraming van de fusiecorporaties op basis van de jaarrekeningen 2009 en meerjarenbegroting 2010-2014 opgenomen. Hierin is nog geen nieuw beleid verwerkt. Beleidsplan 2011 In voorliggend start-beleidsplan is naar de actuele situatie van woningmarkt, politieke discussie over corporatiebestel en uiteraard uitgaande van de feitelijkheid van de nieuwe corporatie per 1 januari 2011 beperkt nieuw beleid geformuleerd. Het is duidelijk dat in 2011 vooral de afstemming van de in 2010 nog verschillende processen en werkwijzen van beide corporaties op de agenda staat. Voorliggend beleidsplan gaat niet over de interne activiteiten en werkprocessen. Centraal staan de externe op klant en vastgoed gerichte activiteiten en investeringen. Daarbij is uitgegaan van het huidige beleid van beide corporaties. Tenslotte is in dit beleidsplan 2011 de bestuurlijke- en werkorganisatie vastgesteld.
2
1. Woningcorporaties in de gemeente Venlo Woningstichting Venlo-Blerick is ontstaan op 7 maart 1907 toen de “Venlose Bouwvereniging” werd opgericht. Op 9 november 1983 kwam een fusie met de Woningvereniging Blerick tot stand en werd de naam “Woningbouwvereniging Venlo-Blerick”. In 1993 is de vereniging omgezet in een stichting. Op 1 januari 1998 sloot de Venlose woningcorporatie “Onze Woning” aan. Zij had in 1993 de Gemeente Woningstichting overgenomen. 1907 Venlose Bouwvereniging
1913 Woningvereniging Blerick
1917 Gemeente Woningstichting
1917 Woningbouwvereniging Onze Woning
1983 Woningbouwvereniging Venlo-Blerick
1993 Woningstichting VenloBlerick
1951 Woningvereniging Arcen en Velden
1992 Stichting Onze Woning
1993 Stichting Onze Woning 1995 Woningstichting Arcen en Velden
1998 Woningstichting VenloBlerick
2011 Woonwenz
Vanaf 1907 is Woningstichting Venlo-Blerick actief in Venlo en door fusies groter geworden binnen de gemeente. In 1998 was er naast Woningstichting Venlo-Blerick ook Woningstichting Blariacum werkzaam in de gemeente Venlo. Toen in 2000 door gemeentelijke herindeling de gemeenten Tegelen en Belfeld bij Venlo werden gevoegd, behoorden respectievelijk ook de Tegelse Bouw- en Verhuurstichting en St. Urbanus tot de Venlose corporaties. Blariacum en de Tegelse Bouw- en Verhuurstichting fuseerden tot Antares. Bij de gemeentelijke herindeling per 1 januari 2010 is de gemeente Arcen en Velden bij Venlo gevoegd. De plaatselijke Woningstichting Arcen en Velden is opgericht op 27 februari 1951. Zij is de enige werkzame en gevestigde woningcorporatie in Arcen, Lomm en Velden.
3
Bij fusie van Woningstichting Arcen en Velden met Woningstichting Venlo-Blerick is de prognose dat per 1 januari 2011 de volgende situatie binnen de gemeente Venlo ontstaat. Prognose vastgoedbezit woningcorporaties in gemeente Venlo per 1 januari 2011 Woonwenz Antares Woonservice Woonservice Urbanus Totaal
woningen
overig
totaal
7.650 4.800 760 13.210
1.250 570 20 1.840
8.900 5.370 780 15.050
Bron: raming op basis van jaarverslagen 2009
4
2.
Missie en identiteit
De woningstichtingen Arcen en Velden en Venlo-Blerick vormen samen Woonwenz. Zij staat voor bevordering van goed wonen voor haar huidige en toekomstige klanten Goed wonen en huisvesting bieden aan haar huurders en woningzoekenden heeft een belangrijke leefbaarheidscomponent. Vandaar dat Woonwenz oog zal hebben voor reële bijdragen aan woonomgeving en aan bevordering van sociale en culturele stijging. Dat wil Woonwenz doen met het vastgoed en bijbehorende financiële middelen die haar ter beschikking staat én met de mensen die de organisatie maken. De identiteit die Woonwenz wil vestigen is: Een transparante maatschappelijke onderneming in vastgoed met tevreden klanten, die zaken oppakt, succesvol is in het bevorderen van leefbaarheid in de wijken en actief bijdraagt aan sociaal-culturele stijging van de klant en een vitale stad.
5
3.
Kenmerken woningbezit
Woningstichting Arcen en Velden is volledig gericht op haar werkgebied, de voormalige gemeente Arcen en Velden. Zij is dus sterk verbonden met deze kernen. Haar woningbezit bestaat overwegend uit grondgebonden eengezinswoningen. Woningstichting Venlo-Blerick is van oudsher een stedelijke corporatie. Meer dan de helft van haar woningbezit bestaat uit gestapelde woningbouw. Haar identiteit is geheel verbonden aan het werkgebied, de stadsdelen Venlo en Blerick. Beide corporaties zijn dus door oriëntatie op eigen wijken en qua woningbezit verschillend. Als buren, met een aansluitend bezitsgebied, opereren zij niettemin binnen één woningmarkt (in Velden wonen bijvoorbeeld veel oud Venlonaren) en hebben zij bovendien dezelfde opvattingen over woningmarkt en volkshuisvesting. Ligging woningbezit Alle woningen van Woonwenz liggen in de gemeente Venlo, in de aansluitende gebieden Boekend, HoutBlerick, Blerick, Venlo, Velden, Lomm en Arcen. De verdeling van het woningbezit binnen de gemeente Venlo is afgebeeld op pagina 9. Woningtypen Woonwenz heeft circa 50% grondgebonden en circa 50% gestapelde woningen. Een nadere specificatie naar bouwvormen is in de jaarverslagen opgenomen. Door de fusie is het aandeel grondgebonden woningen van Venlo-Blerick met 18% toegenomen (was 3.100 woningen). In het algemeen kan gezegd worden dat er verdere toename van grondgebonden en zogenaamde “nul-treden” woningen gewenst is. De gemiddeld ouder wordende bevolking vraagt om meer voor hen geschikte woningen. Een verdere afname van de portieketagewoningen zonder lift dient dus in het strategisch voorraadbeleid punt van actie te zijn. Woningen naar huurprijs De verdeling van het aantal woningen van Woonwenz in de verschillende huurprijscategorieën is in onderstaande tabel samengevat. Prognose verdeling woningen naar huurprijscategorie per 1 januari 2011 Goedkoop < € 357 Betaalbaar > € 357 – 548 Duur > € 548 – 648 Geliberaliseerd > € 648 Woningen uit exploitatie genomen (huurprijs € 0) Totaal
Aantal
%
1.770 5.450 200 120 110 7.650
23% 71% 3% 2% 1% 100%
* De hier gehanteerde huurprijsgrenzen zijn overgenomen uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en gelden per 1 juli 2009. Bron: jaarverslagen 2009
Woningstichting Venlo-Blerick bezit een dochteronderneming, genaamd Maesteyn, om het dure en geliberaliseerde huursegment te bedienen. In 2011 zal worden onderzocht of en welke woningen van Woningstichting Arcen en Velden ondergebracht zullen worden bij dit marktvenster.
6
Bijzondere aandachtsgroepen In totaal exploiteert Woonwenz 216 permanente woongelegenheden voor bijzondere aandachtsgroepen. Deze zijn hieronder samengevat. Partnerinstelling
Omschrijving project
Leger des Heils Stichting Doortocht Dichterbij Mensana Exodus Focus Gemeente Venlo SGL Dichterbij De Zorggroep
Domus Sociaal Pension Begeleid wonen voor verstandelijk beperkten Begeleid wonen voor psychiatrische patiënten Resocialisatie ex-gedetineerde vrouwen Aangepaste woningen voor meervoudig gehandicapten Huisvesting woonwagenbewoners Begeleid wonen voor lichamelijk beperkten Begeleid wonen verstandelijk beperkten Velden Begeleid wonen verstandelijk beperkten Arcen Totaal
Aantal woonlocaties 20 5 53 45 6 15 48 14 6 4 216
Daarnaast helpen we partnerinstellingen aan tijdelijke huisvesting. Het beleid gericht op normalisatie van wonen en leven zal in 2011 worden voortgezet. Actiepunten 1. Voortzetten strategisch voorraad beleid gericht op toename grondgebonden/nul-treden woningen en afname portieketagewoningen zonder lift; 2. Verdeling woningen Woningstichting Arcen en Velden over Woonwenz en Maesteyn; 3. Voortzetten beleid gericht op normalisatie van wonen en leven.
7
8
4.
Woningmarkt en strategie
De woningmarkt in de gemeente Venlo is ontspannen. De groei van de bevolking in de regio is gering. Veertig jaar geleden (1970) hadden de gemeentes Venlo, Tegelen en Belfeld samen 85.163 inwoners. In 2009 was het inwoneraantal 91.730. Deze groei van 8% in 40 jaar behoort tot de laagste in het land. Venlo heeft de laatste vijf jaar zelfs een licht afnemend inwonertal. Door een bovengemiddelde toevoeging van nieuwbouwwoningen in 2010-2012 zou tijdelijk een lichte groei of stabilisatie van inwonersaantal kunnen plaatsvinden. Is dit niet zo, dan zal reeds van enige leegstand sprake kunnen zijn. Duidelijk is dat op termijn het aantal huishoudens zal afnemen. Bevolkingsontwikkeling en woningvraag Het gemeentebestuur zet sterk in op groei en wil vooral voorkomen dat krimp van de bevolking “zich voordoet”, c.q. versterkt wordt door krimp als vaststaand feit in beleid op te nemen. De groei moet komen door een sterke ontwikkeling van economie en onderwijs in gemeente en regio. Een goed algemeen imago en aantrekkelijke woningbouw moet zorgen voor vestiging van jonge mensen en gezinnen die hier werken, maar buiten Venlo wonen. Er is echter geen aanleiding te veronderstellen dat het inwoneraantal en de vraag naar woningen zal groeien tegen de trend en ontwikkeling van de omliggende regio in. De omvangrijke toegevoegde werkgelegenheid op de Trade Ports heeft afgelopen decennia niet voor een bovengemiddelde groei van de bevolking geleid. Statistieken van venlo.incijfers.nl tonen aan dat er in de periode 2000-2009 circa 2.750 extra banen zijn gerealiseerd in de gemeente Venlo, terwijl het aantal inwoners van de gemeente met slechts 1.255 is toegenomen. Dit is niet in lijn met de landelijke trend, waarbij een sterkere relatie is tussen de toename van de werkgelegenheid en het aantal inwoners. Venlo is goed bereikbaar en werken in Venlo en wonen daarbuiten is zonder veel reistijd te realiseren. In de trend van een dalende bevolking in Nederland en omliggende landen moet een scenario van krimp onder ogen worden gezien. Dit wordt bevestigd in onderstaande tabel, gebaseerd op een prognose van de bevolkingsontwikkeling van ABF Research, 2009. Prognose bevolking gemeente Venlo Aantal inwoners Aantal huishoudens
2010 100.444 44.960
2020 99.540 47.259
2026 98.429 47.750
2030 96.040 47.517
Bron: Primos 2009, ABF Research B.V. Delft
Samenstelling bevolking en huishoudens Naast de kwantitatieve benadering van bevolkingsontwikkeling is het voor een goed begrip van de effecten voor de woningmarkt van belang dat naar de samenstelling van de bevolking wordt gekeken. Vier ontwikkelingen zijn relevant. Ten eerste blijkt sinds 2007 de autochtone bevolking in Nederland licht af te nemen. Volgens het CBS (cijfers Wonen, Wijken en Integratie 2009) is er komende decennia uitsluitend een groei van de allochtone bevolking. Daar deze inwoners (vooralsnog) een relatief groot beroep doen op de sociale huisvesting wordt in het strategisch voorraadbeheer hiermee rekening gehouden. Uit de gemeentelijke basisadministratie blijkt dat circa 12% van de personen die in de periode tussen 2001 en 2008 in Venlo zijn komen wonen, niet-westerse allochtonen zijn. Op termijn zullen de mensen uit het buitenland een groter aandeel van de bevolking vormen. Percentages allochtonen zoals in grote steden in de Randstad worden hier niet verwacht.
9
Ten tweede blijkt dat de gezinsverdunning vooralsnog doorgaat. De toewijzing van vrijkomende woningen vindt nu reeds voor meer dan 80% plaats aan huishoudens van 1 of 2 personen. Ook in de toekomst wordt verwacht dat het aantal eenpersoonshuishoudens zal blijven toenemen, zie onderstaande tabel. Prognose ontwikkeling huishoudens naar samenstelling - gemeente Venlo Aantal eenpersoonshuishoudens Aantal meerpersoonshuishoudens Totaal
2010
2020
2030
15.236 29.724 44.960
16.843 30.416 47.259
17.292 30.225 47.517
Bron: Primos 2009, ABF Research B.V. Delft
Uit het woonwensenonderzoek Regio Venlo van SOAB in 2008 blijkt dat er een grotere vraag is naar eengezinswoningen dan appartementen. Er is dus nog een slag te winnen door een vergroting van het betaalbaar aanbod van eengezinswoningen. De bestaande appartementen zonder lift kunnen een deel van de tijdelijk nog aanwezige groei door gezinsverdunning opvangen. Ten derde is de samenstelling van de bevolking naar leeftijd van belang. Er is sprake van een vergrijzing van de bevolking door afname van de geboorten en afname van vestiging van jonge mensen in de gemeente en een toenemende gemiddelde leeftijd van de bevolking. Deze vergrijzing heeft een sterk effect op de vraag naar gemakkelijk bewoonbare woningen en naar woningen met zorgvoorzieningen. In het strategisch voorraadbeheer heeft zowel bij nieuwbouw als bij renovatie een toename van de zogenaamde “nul-treden” woning dan ook prioriteit. Tenslotte is de ontwikkeling van het aantal huishoudens naar huishoudinkomen van belang. Uit onderstaande tabel blijkt dat de krimp van het aantal huishoudens vooral invloed heeft op de woningbehoefte in het sociale huursegment, terwijl de woningbehoefte in het dure huursegment ook na 2026 zal blijven toenemen. Deze gegevens zijn gebaseerd op een neutrale economische ontwikkeling. Prognose ontwikkeling huishoudens naar inkomen - gemeente Venlo Aantal huishoudens onder huurtoeslaggrens Aantal huishoudens boven huurtoeslaggrens Totaal
2010
2020
2030
13.712 31.248 44.960
14.955 32.304 47.259
14.437 33.080 47.517
Bron: Primos 2009, ABF Research B.V. Delft
Uit een verder onderzoek naar deze data blijkt dat de toenemende woningbehoefte in het dure huursegment grotendeels afkomstig is van senioren. Aangezien het totaal aantal huishoudens vanaf 2026 zal gaan dalen, kan aan deze kwalitatieve veranderingen van de vraag alleen worden voldaan door het huidig woningbezit te transformeren. Strategisch voorraadbeleid houdt rekening met krimp Een woningcorporatie kan haar investeringsbeleid niet baseren op groeiwensen. Een investering in vastgoed gaat over tientallen jaren en de meest waarschijnlijke scenario’s van woningbehoefte zijn leidend voor de beslissingen van vandaag. Woonwenz heeft een primaire verantwoordelijkheid in beheer en leefbaarheid van de bestaande wijken. Groei is daar niet te bekennen. De vraag naar woningen neemt al jaren af en teveel toename van aanbod leidt tot leegstand. Krimp bestaat en vraagt beleid. Venlo en Noord-Limburg kunnen leren van de Maatschappelijke Kosten Batenanalyse (MKBA) zoals deze in april 2010 voor Parkstad Limburg is gemaakt. Tijdige anticipatie op krimp verhoogt de leefbaarheid en verlaagt toekomstige kosten van forste herstructureringsingrepen. De CommissieDeetman adviseert Woonwenz om het komende anderhalf jaar met corporaties een gezamenlijk aanpak te ontwikkelen voor herstructurering als gevolg van krimp. Conform dit advies wil Woonwenz in 2011 bevorderen dat er gezamenlijke afspraken maken met de gemeente Venlo komen.
10
Prognose woningbehoefte voor beleid Woonwenz Uit cijfers van het CBS blijkt, dat in de periode 2001-2008, bijna 70% van de nieuwe bewoners in koopen huurwoningen al binnen de gemeente Venlo woonachtig waren. Voor deze relatief omvangrijke interne doorstroming is differentiatie in het woningbestand binnen de gemeente van belang. Dat bevordert dat lokaal wooncarrière gemaakt kan worden. Uitbreiding van de voorraad moet plaatsvinden op realistische prognoses. Daling van de bevolking in stad en regio is een realistisch scenario. Mocht Venlo door booming economie én onderwijs een emigratiegemeente worden dan zal dat te merken zijn aan een toenemende vraag naar woningen in plaats van de huidige afnemende vraag. De woningmarkt en de investeringen in nieuwbouw kunnen daarop direct reageren. Op voorhand kan niet geïnvesteerd worden door extra toevoeging van aanbod. Wel is het van belang dat door stadsvernieuwing en sociale en culturele stijging van wijken de gemeente aantrekkelijkere en gevarieerdere woonmilieus kan bieden. Dit komt de huidige en toekomstige inwoners ten goede. In de stadsdelen Hout-Blerick, Boekend, Venlo, Arcen, Blerick, Velden en Lomm kan Woonwenz leidend zijn in de stadsvernieuwing gelet op het substantieel woningbezit en de daarmee verbonden maatschappelijke positie. De sociale en culturele bijdrage aan vergroting van de aantrekkelijkheid van de gemeente ligt niet alleen in het woningbeheer, maar ook in de investeringen in het maatschappelijk en commercieel vastgoed in de wijken en in de binnenstad. Voorraad sociale woningbouw De behoefte aan sociale woningbouw heeft vooral te maken met de inkomenssituatie van de bevolking. De meest recente beschouwingen over de sociale woningvoorraad in de gemeente Venlo na herindeling is te vinden in de “Discussienotitie Regionaal woonbeleid” van Companen d.d. 22 maart 2010. Bij een definitie van de doelgroep van beleid van huishoudens met een inkomen dat in aanmerking komt voor huurtoeslag, is de omvang van de doelgroep 13.500 huishoudens. Rekening houdend met een 2% frictieleegstand kan het benodigd aantal betaalbare woningen voor de doelgroep in de gemeente Venlo gesteld worden op 13.770 woningen. Het totaal aantal beschikbare betaalbare huurwoningen is momenteel 12.650. Het aantal voor deze doelgroep betaalbare koopwoningen is ruim 4.000 1. Deze cijfers betekenen dat er een overschot is van circa 3.000 betaalbare woningen. Dit geeft ook aan dat de voorraad sociale huur- en koopwoningen verminderd kan worden. Dit biedt komende jaren de mogelijkheid om in stadsvernieuwingsgebieden waar sloop of herontwikkeling van bestaande bouw aan de orde is, een kwaliteitstoename door verdunning en opwaardering te realiseren. Uiteraard voor zover dit financieel verantwoord is. Nieuwbouw van sociale woningen is dus niet nodig tenzij daar voldoende sloop uit de oude voorraad tegenover staat. Actiepunten: 4. In samenwerking met de gemeente Venlo een strategisch plan opstellen over herstructurering als gevolg van krimp; 5. Strategisch voorraadbeleid gericht op krimp en veranderende woningbehoeftes verder ontwikkelen.
1
Aantal woningen met een WOZ-waarde tot € 150.00 minus het aantal sociale huurwoningen in de gemeente Venlo
11
5.
Huurbeleid
Woonwenz ontleent haar bestaansrecht primair aan de huisvesting van huishoudens met een relatief laag inkomen en huishoudens die het in de vrije markt zonder ondersteuning niet rooien. Voor deze huishoudens nemen de woonlasten een aanzienlijk deel van het besteedbaar inkomen in beslag. Wij vinden het onze taak om de kosten van wonen voor deze doelgroep betaalbaar te houden. Woningstichting Arcen en Velden en Woningstichting Venlo-Blerick voeren al jaren een gematigd huurbeleid. Uit de publicatie Corporatie in Perspectief 2009 van het CFV blijkt dat het percentage huur van de maximaal toegestane huur bij beide woningstichtingen lager is dan het landelijk gemiddelde. Het huurbeleid wordt in hoge mate bepaald door de Rijksoverheid. Zo heeft de regering in de periode 2007-2010 de huurverhoging gemaximeerd op inflatieniveau. Woonwenz zal binnen de door het nieuwe kabinet aangegeven kaders in 2011 het huurbeleid afstemmen op het strategisch voorraadbeheer en het betaalbaar houden van sociale woningbouw. Het huidig beleid van beide woningcorporaties is gericht op het waarborgen van de voorraad sociale huurwoningen, zodat deze blijft afgestemd op de te verwachte omvang van de doelgroep van beleid en van bijzondere aandachtsgroepen. Woningstichting Venlo-Blerick concretiseert deze doelstelling met het garanderen van een minimale voorraad van 6.000 betaalbare woningen (huurprijs ≤ € 548,18; prijspeil 1 juli 2009). Woonwenz zal dit beleid continueren en gebruiken als kader voor het strategisch voorraadbeleid. Het beleid ten aanzien van de huurharmonisatie is 1 op 1 verbonden met het Strategisch Voorraadbeleid. Essentie van dit beleid is de herpositionering van complexen op de woningmarkt ten behoeve van verhuurbaarheid op lange termijn. Concreet betekent dit dat we in het huurharmonisatiebeleid rekening houden met het gegeven of er veel of weinig vraag is naar een woning. Binnen het strategisch voorraadbeleid zal extra aandacht worden besteed aan woningvoorraad voor de doelgroepen jongeren en senioren. Dit past demografische ontwikkelingen. Daarnaast zal er in 2011 extra aandacht gevolgen van de te verwachte krimp van de te bedienen doelgroep. De ontspannen, waardoor een goede prijs/kwaliteit verhouding noodzakelijk is.
de betaalbaarheid van de binnen de toekomstige worden besteed aan de woningmarkt zal verder
Niet alleen de huurprijs is bepalend voor de hoogte van de woonlasten, maar in toenemende mate zijn ook overige woonlastencomponenten van groot belang. Een integraal landelijk beleid en toezicht op de ontwikkeling van totale woonlasten zijn helaas niet voorhanden. In 2011 zal Woonwenz zich blijven inzetten om de gebruikskosten verder te reduceren door verdergaande energiebesparende maatregelen te nemen. Actiepunten 6. Behoud voldoende sociale woningvoorraad om doelgroep te bedienen; 7. Aandacht voor de betaalbaarheid voor jongeren en senioren; 8. Prijs/kwaliteit verhouding optimaliseren; 9. Energiekosten reduceren.
12
6.
Klanten
Woningcorporaties zijn er voor mensen. Woonwenz staat voor bevordering van goed wonen voor haar huidige en toekomstige klanten Het is van belang dat Woonwenz goed contact heeft met haar huurders en de huurdersorganisatie. De beide woningstichtingen voeren in het algemeen een vergelijkbaar beleid ten aanzien van de belangen van huurders. De woningstichtingen hebben vrijwel dezelfde opvattingen over huurbeleid en participatie van huurders. Op deelactiviteiten als service-abonnement huurdersonderhoud en vergoedingen bij verkoop, sloop en renovatie zijn er wel verschillen. De vraag van de beide huurdersorganisaties of fusie een meerwaarde heeft voor de huurders kan op zijn minst beantwoord worden met de constatering dat het algemene beleid van Woonwenz voor de huurders niet anders is dan zij gewend waren vóór de fusie. Er zijn uiteraard, mede gelet op het verschil in schaalgrootte, wel veranderingen in de organisatie. Zo is het kantoor van Woningstichting Arcen en Velden gevestigd in Velden, nu een kantoor met een volledige bezetting van frontoffice en backoffice, terwijl na de fusie de backoffice-werkzaamheden verhuizen naar het kantoor in Blerick. Ook zal anders zijn dat de relatief kleine huurdersorganisatie van Woningstichting Arcen en Velden straks met een omvangrijkere achterban te maken krijgt. In het te voeren beleid van Woonwenz is gewaarborgd dat de belangen van de individuele huurder alsook de belangen van de huurdersorganisatie, minimaal op hetzelfde niveau behartigd blijven en mogelijk door een verdere professionalisering zelfs beter. Onderstaand het beleid van Woonwenz op hoofdpunten. Daarbij is op de deelgebieden waar verschillen zijn, aangegeven wat concreet het beleid van Woonwenz zal zijn. Huurders Klanttevredenheid Woonwenz wil een hoog niveau van klanttevredenheid bereiken. Vier maal per jaar zal het MT van Woonwenz gerapporteerd worden over de resultaten van een continu onderzoek naar de tevredenheid van huurders op tal van punten. Dit onderzoek wordt uitbesteed aan USP Marketing Consultancy. Woningstichting Venlo-Blerick voert dit al enkele jaren en heeft daar goede ervaring mee. In 2011 zullen deze rapportages besproken worden met de huurdersorganisatie van Woonwenz zodat deze de vinger aan de pols kan houden en adviezen kan geven over aanpassing van beleid ter verhoging van de klanttevredenheid. De klanttevredenheidsrapportages zijn dus basis voor een continue aandacht van de service aan huurders. Bij uitvoering van het klanttevredenheidsonderzoek, ook voor het woningbezit in Arcen, Lomm en Velden is de doelstelling dat de score voor algemene klanttevredenheid minimaal 7,5 is. Dit is boven de gemiddelde benchmark in Nederland. Woningstichting Arcen en Velden is aangesloten bij het KWH. Vanwege de fusie zal het KWH-label vervallen. In 2011 wordt bezien of Woonwenz het KWH-label wenst in te voeren. Hierover zal overleg worden gevoerd met de Huurdersorganisatie. Efficiënte organisatie De huurders hebben een belang bij een efficiënt werkende woningcorporatie met relatief lage kosten van intern beheer. Immers hierdoor blijven er meer middelen beschikbaar voor onderhoud van het woningbestand en voor dorps- en stadsvernieuwing. Doelstelling: Woonwenz wil tot de kopgroep van de meest efficiënt werkende organisaties behoren. Momenteel behoort Woningstichting Venlo-Blerick in benchmarks (Woonbench/CFV) tot de kopgroep corporaties met de laagste bedrijfslasten.
13
Service De huurders hebben ook belang bij service. Woonwenz zal in 2011 op deze terreinen het tot op heden gevoerde beleid van de beide woningstichtingen voortzetten en verbeteren. Dit kan door onderstaande concrete doelstellingen. Huurdersonderhoud Het kleine onderhoud dat normaliter voor rekening huurders is, zal Woonwenz grotendeels voor eigen rekening nemen. Bij Woningstichting Venlo-Blerick gebeurt dit al, bij Woningstichting Arcen en Velden geldt hiervoor een serviceabonnement. Dit abonnement kan dus vervallen wat een kostenbesparing betekent voor de huurders en wat tevens betekent dat alle huurders nu gratis deze technische reparaties kunnen krijgen. Zie onderstaand overzicht voor dit klein onderhoud. 1. Verstopping binnen- en buitenriolering; 2. Verstopping goten en regenafvoeren; 3. Reparaties aan kranen en vlotters; 4. Reparaties aan schakelmateriaal en stopcontacten; 5. Reparaties aan hang- en sluitwerk binnendeuren; 6. Reparaties aan brievenbussloten; 7. Reparaties aan scharnieren van aanrechtdeuren en afstellen van laden en deurtjes; 8. Reparaties aan deurbellen; 9. Vegen van ventilatiekanalen. Vergoedingen bij sloop en tijdelijke ontruiming vanwege renovatie Voor elk project waar vanwege herstructurering ontruiming van woningen aan de orde komt, wordt voor de bewoners een sociaal plan vastgesteld. Hierin zijn de vergoedingen voor verhuis- en herinrichtingskosten conform de wettelijk vastgestelde bedragen. De toezeggingen die door Woningstichting Arcen en Velden nog gelden voor 12 huurders in Arcen (complex 11 J.H. Dunantstraat) en voor 4 huurders in Velden (seniorenwoningen Oude Heerweg) worden nagekomen, ook al is de toegezegde vergoeding mogelijk hoger dan in een zonodig nog vast te stellen sociaal plan. Als het nieuwe beleid voor hen gunstiger is, kunnen zij daarvoor kiezen. Het sociaal plan omvat de voorrangregels bij herhuisvesting. Met alle betrokken huurders worden aan de hand van individuele gesprekken (zogenaamde huiskamergesprekken) conform het sociaal plan afspraken in maatwerk gemaakt. Het sociaal plan wordt opgesteld na overleg met de bewonerswerkgroep die bij herstructureringsplannen wordt opgericht. Positie huurder bij aankoop huurwoning. Als een huurder van Woonwenz een huurwoning van de corporatie koopt dan neemt de corporatie de “kosten koper” voor haar rekening. Dit is een korting van 7 à 8% op de geldende verkoopprijs. De verkoopprijs komt tot stand door onafhankelijke taxatie van de marktwaarde. Frontoffice Het kantoor Velden zal in 2011 ‘s ochtends open zijn voor bezoek van huurders. Uiteraard is de telefonische bereikbaarheid van alle afdelingen van Woonwenz de hele week tijdens kantooruren gewaarborgd en is er een 24-uurs bereikbaarheid voor melding van storingen. Overigens is het kantoor van Woonwenz in Blerick ook voor huurders in Arcen, Lomm en Velden tijdens kantooruren de hele
14
week open voor bezoek. In 2011 zal middels een halfjaarlijkse evaluatie het belang van de openstelling van het kantoor in Velden worden getoetst. In situaties dat er persoonlijk contact tussen medewerkers van Woonwenz en huurders in Arcen en Velden nodig is, kunnen de huurders elke werkdag tijdens kantoortijden het kantoor in Blerick bezoeken. Ook kunnen er met de medewerkers afspraken gemaakt worden voor bezoek aan huis. Voor reparatieverzoeken is het uiteraard al vanzelfsprekend dat een opzichter de kwestie ter plekke komt bekijken. Bij sociale onderwerpen of klachten wegens overlast etc., kan er eveneens bezoek bij de huurder thuis plaatsvinden. Woningstichting Venlo-Blerick voert momenteel al een beleid waarbij huisbezoeken veelvuldig voorkomen. Dit beleid wordt door Woonwenz voortgezet. Overlast/leefbaarheid Alle huurders kunnen eventuele klachten vanwege overlast telefonisch of schriftelijk melden aan de afdeling Leefbaarheid. Er wordt dan spoedig een afspraak gemaakt voor nader overleg of bezoek ter plaatse om tot een oplossing te komen. Huurdersorganisatie De huurders hebben belang bij invloed op het beleid dat Woonwenz voert. Voor het uitoefenen van invloed kunnen de huurders zich verenigen tot een door Woonwenz te erkennen huurdersorganisatie. De wet Overleg Huurder-Verhuurder regelt de rechten en plichten tussen huurders en verhuurders terzake. Zowel Woningstichting Arcen en Velden als Woningstichting Venlo-Blerick hebben een eigen huurdersorganisatie erkend. Respectievelijk zijn dit de Huurdersvereniging Arcen, Lomm en Velden en de Huurdersbelangenvereniging Venlo-Blerick (HBV). De Huurdersvereniging Arcen, Lomm en Velden kan als zelfstandige vereniging blijven bestaan, maar zou zich ook kunnen aansluiten bij de HBV. Oriënterende gesprekken tussen beide huurdersorganisaties vinden daarover plaats. Indien de Huurdersvereniging Arcen, Lomm en Velden zich aansluit bij de HBV, dan zal Woonwenz de huurders in Arcen, Lomm en Velden ondersteunen door alle huurders in Arcen, Lomm en Velden voor één jaar (2011) een gratis lidmaatschap van de HBV aan te bieden. De HBV richt eventueel een eigen afdeling Arcen, Lomm en Velden op, waarbinnen expliciet de belangen van de huurders in Arcen, Lomm en Velden aandacht kunnen krijgen. De huurdersorganisatie HBV wordt door Woonwenz financieel gesteund. Hierdoor kan de HBV een eigen kantoor houden en kan zij een eigen jurist in dienst hebben. De HBV is in 2009 ook de erkende huurdersorganisatie voor Woningstichting Urbanus. Woningstichting Antares is in overleg met de HBV over samenwerking. Indien de Huurdersvereniging Arcen en Velden zich aansluit ontstaat er één huurdersbelangenorganisatie voor de gehele gemeente Venlo. Als afspraak voor de samenwerking tussen de huurdersorganisatie en Woonwenz geldt de huidige samenwerkingsovereenkomst tussen HBV en Woningstichting Venlo-Blerick. In 2011 kan gezamenlijk een eventuele actualisatie bij toetreden van de Huurdersvereniging Arcen, Lomm en Velden besproken worden. De geest van samenwerken is doelgericht op het oplossen van problemen voor huurders en het bieden van inspraak op algemeen beleid van de woningcorporatie van huurders. Zowel de huurdersorganisatie als Woonwenz kan door transparantie en vertrouwen op ieders goede bedoelingen in redelijkheid zaken bespreken en tot gezamenlijke standpunten komen. Interne Klachtencommissie Binnen Woonwenz functioneert een interne klachtencommissie welke als regel wekelijks vergadert en waarin de klachten die niet regulier opgelost kunnen worden cq. speciale aandacht vragen, aan de orde komen. In deze klachtencommissie heeft een vertegenwoordiging van de HBV zitting. Wanneer de huurdersvereniging Arcen, Lomm en Velden integreert in de HBV, kunnen de inzichten van de huurdersvereniging via deze vertegenwoordiging meegenomen worden in de klachtenafhandeling. Deze werkwijze biedt de vertegenwoordigers van de huurders een direct inzicht in de “keuken” van de woningcorporatie waar het gaat om klachten van huurders. In de organisatie van de klachtencommissie na fusie is voorzien dat de huidige coördinator van Woningstichting Arcen en Velden, coördinator wordt van de klachtencommissie. Hierdoor is geborgd dat kennis over huurders en woningbezit in Arcen, Lomm en Velden, direct in de klachtencommissie aanwezig is.
15
Geschillencommissie Naast de interne klachtencommissie is er nog de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties waar huurders terecht kunnen als zij het niet eens zijn met de afhandeling van klachten door Woonwenz. Zowel Woningstichting Arcen en Velden als Woningstichting Venlo-Blerick zijn ook nu al aangesloten bij de Regionale Geschillencommissie. Actiepunten 10. Bezien of het KWH-label wordt ingevoerd; 11. Serviceabonnement vervangen voor vrijstelling van klein onderhoud; 12. Harde toezegging vergoedingen door Woningstichting Arcen en Velden voor 2 projecten bij sloop en tijdelijke ontruiming vanwege renovatie nakomen; 13. Kantoor Velden ’s ochtends openen voor bezoek van huurders (halfjaarlijkse evaluatie).
16
7.
Onderhoud
Beide corporaties hebben een actuele analyse van de onderhoudstoestand. Door jaarlijkse schouwingen is het korte- en lange termijnonderhoud vrij nauwkeurig geraamd. Aanpassing van het onderhoudsbeleid kan in 2011 plaatsvinden als blijkt dat op deelaspecten zoals vervanging van cv-ketels, schilderwerk, aanbrengen dubbelglas et cetera, andere normen bij beide woningstichtingen gehanteerd werden. Inventarisatie van het onderhoudsbeleid op detailniveau zal begin 2011 dienen plaats te vinden. De recent ingevoerde energielabels zijn een maat voor het energieverbruik van de woningen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de labeling per 1 mei 2010. Energielabel Energielabel A Energielabel B Energielabel C Energielabel D Energielabel E Energielabel F Energielabel G
Woningstichting Arcen en Velden 32 52 183 170 59 52 59
Woningstichting Venlo-Blerick 13 372 2.563 2.479 685 490 61
Woonwenz 45 424 2.746 2.649 744 542 120
In dit overzicht zijn de nieuwbouwwoningen van Woningstichting Venlo-Blerick die gebouwd zijn na 1 januari 1998 niet opgenomen. Voor deze woningen is een berekening gemaakt van de energieprestatiecoëfficiënt, welke als vervanging van het verplichte energielabel mag dienen. Punt van actief beleid wordt het isolatieniveau. Elk jaar zal in het onderhoudsprogramma een investering gedaan worden voor een betere isolatie van de huizen. Met name de complexen met een energielabel in de categorieën F en G zullen opgewaardeerd worden. Woningstichting Venlo-Blerick heeft geen woningen meer met enkel glas. Binnen redelijke termijn, afhankelijk van de benodigde investeringen binnen 3 jaar, zal daar waar in het woningbezit van de WAV nog enkelglas voorkomt, dit vervangen worden door isolerende beglazing. De opgestelde onderhoudsbegrotingen voor 2011 van beide woningstichtingen zullen worden uitgevoerd. Actiepunten 14. Inventarisatie onderhoudsbeleid op detailniveau; 15. Uitvoeren onderhoudsbegroting 2011; 16. Binnen redelijke termijn enkel glas vervangen door dubbel glas.
17
8.
Nieuwbouw
Woonwenz zal onderstaande plannen verder uitvoeren c.q. opstarten. De totale investering bedraagt € 175.000.000. Het grootste gedeelte van deze investering vindt plaats in de periode 2011-2014. Projectnaam/locatie
Programma
Crescendo, Venlo-Centrum-Zuid
5 groepswoningen 42 zorgappartementen 74 huurappartementen ca. 1600 m2 zorginfra ca. 90 parkeerplaatsen Keizerstraat, Venlo-Centrum Commerciële ruimte met bovenwoning Emmastraat, Venlo-Zuid 19 appartementen Laurentiusplein, Blerick 18 appartementen 4 eengezinswoningen Woonzorgcomplex Park Rijnbeek, Venlo-Oost 61 appartementen welzijnsruimte Hoekgebouw Park Rijnbeek, Venlo-Oost 41 appartementen Wachtpoststraat, Venlo-Centrum 17 zorgappartementen 5 groepswoningen Nedinsco, Venlo-Centrum-Zuid 20 appartementen ca. 3000 m2 voorzieningen Q4 Blok Bergstraat, Venlo-Centrum 28 stadswoningen Kloosterstraat, Velden 13 appartementen praktijkruimte Bremweg, Venlo-Oost 26 levensloopbestendige woningen Wal, Arcen 30 huur- en/of koopappartementen en 1 commerciële ruimte Waag II, Arcen 18 zorgwoningen
Jaar oplevering (schatting) 2011
2011 2012 2012-2013 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2012
Q4 herontwikkeling Jacobskapel, Venlo-Centrum
Herontwikkeling monument tot bedrijfsverzamelgebouw
Straatwand Casinoweg, Venlo-Oost Grondgebonden woningen Park Rijnbeek Gezondheidscentrum “Het Withuis” Wijkontwikkeling Q4, Venlo-Centrum
Multifunctionele accommodatie 28 parkwoningen Zorginfra 130 diverse woningen, naast Blok Bergstraat en Jacobskapel Nog niet volledig bekend
2013 2013 2013 Tot 2015
Nog niet volledig bekend
Tot 2020
Herontwikkeling Kloosterkwartier, Venlo-Centrum Venlo-Noord fase II
18
2013
Tot 2015
9.
Verkoop woningen
Bestaande woningvoorraad Zowel de woningstichtingen Venlo-Blerick als Arcen en Velden voeren een verkoopbeleid van bestaande huurwoningen. Woningstichting Venlo-Blerick verkoopt reeds vanaf 1993 woningen uit de bestaande voorraad. Per 1 januari 2010 waren reeds 1.451 woningen verkocht. Dit beleid wordt in 2011 vooralsnog voortgezet. In totaal zijn ruim 3.100 woningen aangewezen voor verkoop. Tot 2008 werden door de beide corporaties gezamenlijk circa 100 woningen per jaar verkocht. Door de financieel/economische crisis en de veranderingen op de woningmarkt wordt geraamd dat het aantal te verkopen voormalige huurwoningen in 2011 circa 40 zal zijn. Nieuwbouw Ook nieuwbouwprojecten kunnen (gedeeltelijk) in de verkoopsector worden gerealiseerd.
19
10. Financiën Woningstichting Arcen en Velden en Woningstichting Venlo-Blerick zijn twee financieel gezonde organisaties. Dit blijkt uit de jaarlijkse beoordeling van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Uit deze beoordeling blijkt dat bij beide organisaties het vermogen op balansdatum 31 december 2008 groter is dan het vastgestelde risicobedrag. Op basis van de financiële prognosegegevens 2009-2014 heeft het CFV voor beide woningstichtingen een A1-oordeel afgegeven, hetgeen betekent dat de voorgenomen activiteiten voor de komende jaren passen bij de vermogenspositie van de organisatie. Het continuïteitsoordeel van beide woningstichtingen is hieronder opgenomen.
20
Het beleid gericht op een solide financiële organisatie zal door Woonwenz worden voortgezet. Een financiële doorkijk is door Ernst & Young opgesteld als onderdeel van het due diligence onderzoek. Hieronder is een overzicht opgesteld van de pro forma gecombineerde resultaten van Woningstichting Arcen en Velden en Woningstichting Venlo-Blerick voor de periode 2008 tot en met 2014. (x €1.000) Huren Verkoop onroerende goederen
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
37.559
38.763
39.171
39.741
42.751
45.177
47.108
4.123
-951
17
10
10
10
8
Overige bedrijfsopbrengsten
3.140
3.105
3.185
3.275
3.372
3.473
3.576
Totaal bedrijfsopbrengsten
44.822
40.917
42.373
43.026
46.133
48.660
50.692
-13.322
-28.350
-7.318
-5.037
-19.829
-8.739
-10.509
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen, salarissen en sociale lasten
-5.040
-5.246
-5.241
-5.373
-5.531
-5.685
-5.860
-13.890
-12.648
-14.456
-12.604
-13.396
-12.726
-14.279
Overige bedrijfslasten
-7.766
-8.581
-8.817
-8.801
-8.800
-9.145
-9.117
Rente
-5.445
-5.524
-6.484
-8.220
-9.687
-10.680
-10.906
-641
-19.432
57
2.991
-11.110
1.685
21
383
-2.573
-2.182
-2.404
-2.525
-2.890
-3.041
-258
-22.005
-2.125
587
-13.635
-1.205
-3.020
Lasten onderhoud
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Belastingen Resultaat na belastingen voor mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
-13.478
9.788
269
4.714
7.370
3.880
4.953
Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde materiële vaste activa
-13.736
-12.217
-1.856
5.301
-6.265
2.675
1.933
KPIs Resultaat verhuurbedrijf
8.955
10.238
7.781
8.453
9.156
10.873
10.994
-22.691
-22.455
-9.637
-3.152
-15.421
-8.198
-9.061
# aantal gewogen verhuureenheden
8.136
8.105
7.965
8.098
8.270
8.426
8.458
Huur per gewogen verhuureenheid (in €)
4.616
4.783
4.918
4.908
5.169
5.362
5.570
Onderhoudslasten per gewogen verhuureenheid (in €)
-1.707
-1.561
-1.815
-1.556
-1.620
-1.510
-1.688
Totaal bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid (in €)
-3.281
-3.267
-3.580
-3.307
-3.353
-3.270
-3.459
Netto kasstroom
14.766
16.051
14.390
16.780
18.864
21.414
21.736
1.815
1.980
1.807
2.072
2.281
2.541
2.570
Rente dekkingsgraad
2,43
2,45
1,96
1,92
1,91
1,97
1,96
Kasstroom op basis van 2% aflossingfictie per gewogen verhuureenheid (in €)
730
758
470
524
560
717
720
Overig resultaat
Netto kasstroom per gewogen verhuureenheid (in €)
21
Daarnaast heef Ernst & Young een overzicht opgesteld van de gecombineerde financieringspositie voor Woonwenz voor de periode 2008 tot en met 2014. (x €1.000) Onroerende zaken in exploitatie Roerende zaken in exploitatie
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
278.802
287.124
281.441
319.015
361.266
378.983
387.013
471
367
235
118
0
0
7.636 4.190
7.512 3.997
10.719 3.729
23.523 3.317
8.045 2.980
1.386 2.673
31 2.377
291.099
298.999
296.124
345.973
372.291
383.042
389.421
0
0
341
341
341
341
341
Financiële vaste activa
7.949
7.259
4.369
4.396
4.464
4.609
4.512
Vlottende activa
5.522
2.839
2.536
3.221
2.037
2.618
5.348
Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Materiële vaste activa Woningen verkoop onder voorwaarden
Kortlopende schulden Geïnvesteerd vermogen Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Liquide middelen Financiering
-7.756
-9.758
-6.193
-6.427
-4.739
-2.819
-2.806
296.814
299.339
297.177
347.504
374.394
387.791
396.816
-149.294
-137.078
-135.222
-140.523
-134.258
-136.924
-138.857
-31.389
-49.863
-20.281
-4.373
-8.226
-5.614
-5.975
-128.989
-148.106
-172.296
-203.120
-232.967
-245.553
-252.642
12.858
35.708
30.622
512
1.057
300
658
-296.814
-299.339
-297.177
-347.504
-374.394
-387.791
-396.816
47%
40%
40%
40%
35%
35%
35%
KPIs Solvabiliteit
Uit deze financiële doorkijk komt naar voren dat de ontwikkeling van de solvabiliteit en kasstroom solide is, waardoor de financiële continuïteit ruimschoots wordt gewaarborgd. Deze financiële doorkijk is gebaseerd op de in 2010 gehanteerde paramaters voor de bedrijfswaardeberekening van beide woningstichtingen, welke niet in overeenstemming zijn. Echter zijn de verschillen van de gehanteerde paramaters niet dusdanig dat dit afbreuk doet aan de prognose. In 2011 zullen de parameters op elkaar worden afgestemd. Actiepunt 17. Afstemming parameters bedrijfswaarde.
22
11. Personeel en organisatie Bij fusie per 1 januari 2011 is geen wijziging van de organisatie voorzien. De huidige organisatie bij Woningstichting Venlo-Blerick is gelijk aan de organisatie van Woonwenz. Hieronder is de organisatiestructuur van Woonwenz afgebeeld.
Raad van Toezicht
Directeur-bestuurder
Control
Dienst Nieuwbouw
Dienst Beheer
Strategie en innovatie
Bestuursdienst
Dienst Wonen
Dienst Financiën
Met alle 8 personeelsleden van Woningstichting Arcen en Velden is overeenstemming bereikt over de inplaatsing. Uitgaande van de kennis van de ontwikkelingen van het aantal personeelsleden ultimo mei 2010 zal Woonwenz uit 96 personeelsleden (84,7 FTE) bestaan. In 2010 is Woningstichting Venlo-Blerick als proef gestart met een resultaatgerichte beoordelingscyclus, zodat in 2011 kan worden gestart met het maken van een koppeling tussen beoordeling en beloning. De benoemde acht kerncompetenties die verbonden zijn aan elke functie spelen hierbij een grote rol. Deze competenties bestaan uit drie functiegerelateerde competenties en vijf bedrijfscompetenties die voor elke functie binnen de organisatie van toepassing zijn. De bedrijfscompetenties zijn: • integriteit: handhaven van algemene of professionele, sociale en ethische normen en waarden, ook bij druk van buitenaf om hiervan af te wijken; • samenwerken: bijdragen aan het gezamenlijke resultaat door een optimale afstemming met anderen; • initiatief: verantwoordelijkheid nemen om problemen in het werk te signaleren en op te lossen, verbeteringen in te voeren en kansen te benutten; • klantgerichtheid: een hoge prioriteit geven aan tevredenheid van klanten en collega’s en aan het verlenen van service of hulp en daarnaar handelen; • resultaatgerichtheid: zich blijven richten op het afgesproken resultaat of het gestelde doel, ook bij problemen, tegenslagen, tegenwerking of afleidingen. Actiepunten 18. Integratie werknemers Woningstichting Arcen en Velden; 19. Start nieuwe beoordelingscyclus.
23
12. Bestuur en toezicht Het bestuur van Woonwenz wordt gevormd door de directeur-bestuurder. Het managementteam bestaande uit de controller, functionaris Strategie en Innovatie en de diensthoofden, vergadert als regel 1x per 2 weken. Bestuursbesluiten worden na goede afstemming met het MT genomen. De Raad van Toezicht bestaat statutair uit 5 à 7 personen. Onderstaand is een overzicht opgesteld van de samenstelling van de Raad van Toezicht per 1 januari 2011. Naam
Functie
Beroep en nevenfunctie(s)
Benoemd per
dhr. G.W.M. Göbbels
Voorzitter
Directeur/financieel adviseur
08-03-2004
dhr. J.B.J.M. Hendriks MSM
Lid
Voormalig bestuurder zorginstelling
01-07-1997
dhr. J.S. Huijs*
Lid
08-03-2004
dhr. mr. H.J.Q. van de Haterd
Lid
Voormalig Tweede Kamerlid Lid Raad van Toezicht Woonservice Urbanus Bedrijfsjurist
dhr. P.J.M. Hafmans
Lid
Voormalig belastinginspecteur
01-09-2004
dhr. J.A. van der Heijden*
Lid
Voormalig risicomanager bedrijfsleven
01-01-2009
20-06-2005
* zetel op voordracht huurdersorganisatie De leden van de Raad van Toezicht hebben allen eigen aandachtsgebieden van beleid. Besluiten worden plenair genomen.
24
13. Visitatie en beleid stakeholders Visitatie betreft een objectieve meting van het presteren van Woonwenz, waarbij een onafhankelijk oordeel wordt gegeven over de geleverde prestaties en het gedrag dat de woningcorporatie vertoont. Het oordeel wordt gegeven door een onafhankelijke visitatiecommissie, die tot een oordeel komt op grond van door de corporatie aangeleverde informatie en visitatiegesprekken. Visitatie wordt ook gezien als een verantwoordingsinstrument waarmee de transparantie naar belanghouders wordt vergroot en het levert een basis waarop met hen in gesprek kan worden gaan. Woonwenz zal zich in 2011 laten visiteren. In de stuurgroep van de fusiecorporaties d.d. 31 maart 2010 is de door Woningstichting Venlo-Blerick voorgenomen visitatie 2010 aan de orde gesteld waarna gezamenlijk besloten is tot visitatie van Woonwenz in 2011. In 2006 is door Woningstichting Venlo-Blerick een onderzoek opgestart naar de behoefte van stakeholders voor een jaarlijks stakeholders-overleg. Het merendeel van de geïnterviewde stakeholders was tevreden over de bestaande overlegstructuur en prefereert een pragmatische en/of ad hoc benadering. Binnen Woonwenz is voor het voeren en bewaken van overleg een functie gecreëerd. Het bestaande beleid van informeren en raadplegen van de overige stakeholders zal ongewijzigd blijven. Actiepunt 20. Afronden visitatie.
25
14. Activiteiten 2011 Hieronder is een lijst opgesteld met alle activiteiten die vanwege de fusie in 2011 zullen worden uitgevoerd. Reguliere activiteiten en activiteiten die in de ondernemingsplannen zijn opgenomen, zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. Kenmerken woningbezit 1. Voortzetten strategisch voorraad beleid gericht op toename grondgebonden/nul-treden woningen en afname portieketagewoningen zonder lift; 2. Verdeling woningen Woningstichting Arcen en Velden over Woonwenz en Maesteyn; 3. Voortzetten beleid gericht op normalisatie van wonen en leven. Woningmarkt en strategie 4. In samenwerking met de gemeente Venlo een strategisch plan opstellen over herstructurering als gevolg van krimp; 5. Strategisch voorraadbeleid gericht op krimp en veranderende woningbehoeftes verder ontwikkelen. Huurbeleid 6. Behoud voldoende sociale woningvoorraad om doelgroep te bedienen; 7. Aandacht voor de betaalbaarheid voor jongeren en senioren; 8. Prijs/kwaliteit verhouding optimaliseren; 9. Energiekosten reduceren. Klanten 10. Bezien of het KWH-label wordt ingevoerd; 11. Serviceabonnement vervangen voor vrijstelling van klein onderhoud; 12. Harde toezegging vergoedingen door Woningstichting Arcen en Velden voor 2 projecten bij sloop en tijdelijke ontruiming vanwege renovatie nakomen; 13. Kantoor Velden ’s ochtends openen voor bezoek van huurders (halfjaarlijkse evaluatie). Onderhoud 14. Inventarisatie onderhoudsbeleid op detailniveau; 15. Uitvoeren onderhoudsbegroting 2011; 16. Binnen redelijke termijn enkel glas vervangen door dubbel glas. Financiën 17. Afstemming parameters bedrijfswaarde. Personeel en organisatie 18. Integratie werknemers Woningstichting Arcen en Velden; 19. Start nieuwe beoordelingscyclus. Visitatie en beleid stakeholders 20. Afronden visitatie. Overig 21. Communicatie + PR Woonwenz; 22. Afstemming processen Woningstichting Arcen en Velden en Woningstichting Venlo-Blerick.
26
