Beleidsnota Regulering Kamerbewoning Hengelo 2010. Inleiding Het aantal kamerverhuurpanden neemt toe in Hengelo en in sommige straten treedt er een (over)concentratie op van kamerverhuurpanden. Deze ontwikkeling is niet altijd gewenst. In het huren en verhuren van kamers (kamerbewoning) schuilt een gevaar. Een intensief gebruik en hoge concentratie van panden die gebruikt worden voor kamerbewoning binnen een beperkt gebied kan tot allerlei vormen van overlast en onveilige woonsituaties leiden. In het verleden zijn in een aantal kamerverhuurpanden in Hengelo problemen geweest met overlast dan wel met gevaarlijke woonsituaties. In Hengelo zijn inmiddels 82 panden bekend waar kamerbewoning plaatsvindt of het vermoeden bestaat dat er kamerbewoning plaatsvindt. Er zijn in 2009 controles uitgevoerd in circa 40 panden. Daarbij zijn diverse overtredingen geconstateerd, variërend van bouwtechnische gebreken, brandveiligheidsproblemen, overtredingen bestemmingsplan, overtredingen GBA tot strafrechtelijke overtredingen. De verwachting is dat door het toenemende aantal kamerverhuurpanden in bepaalde straten de leefbaarheid verder onder (te grote) druk komt te staan. Met het huidige beleid kan de gemeente Hengelo de problemen niet adequaat aanpakken. Daarnaast kent kamerbewoning ook voordelen: het voorziet in de behoefte van een kleine groep mensen die snel en tijdelijk een kleine woonruimte willen. De gemeente Hengelo wil kamerbewoning toestaan. Dit moet dan zo geregeld zijn dat overlast wordt voorkomen en mensen die een kamer willen gaan bewonen die mogelijkheid hebben en houden. Met een omzettingsvergunning gaat de gemeente Hengelo kamerbewoning in Hengelo reguleren: waar is wel en waar is geen kamerbewoning toegestaan én onder welke voorwaarden. Omzettingsvergunning als instrument regulering kamerbewoning Door het gebruik van de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2009 voor het grondgebied van de gemeenten Hengelo en Enschede is het college bevoegd een omzettingsvergunning te weigeren of onder beperkende voorwaarden te verlenen. Hierdoor heeft de gemeente een instrument om in delen van de stad waar overlast door kamerverhuurpanden wordt veroorzaakt in te kunnen grijpen. De wijze waarop de vergunning wordt verleend is afhankelijk van de achterliggende problematiek. Als er in bepaalde buurten of straten het aantal kamerverhuurpanden boven een bepaald percentage uitkomt dan betekent dit dat de leefbaarheid hier in het geding zou kunnen komen. Wanneer er een zelfstandige woning wordt omgezet naar een onzelfstandige woning, dan wordt er een bepaald type woning aan de woningvoorraad onttrokken die nodig is voor het goed functioneren van de woningmarkt. Deze woningen kunnen bijvoorbeeld zorgen voor de doorstroom van starters op de koopmarkt. Aan de hand van quotering, een leefbaarheid- of een volkshuisvestelijke toets wordt de kamerbewoning gereguleerd en daarmee de overlast beperkt dan wel voorkomen. Gewenste situatie Om kamerbewoning toe te staan worden de bestemmingsplannen aangepast. Dit kan met een relatief eenvoudige procedure; de zogenaamde parapluherziening. Een paraplubestemmingsplan is een bestemmingsplan opgesteld voor een bepaald onderwerp dat van toepassing wordt verklaard voor alle op dit moment geldende bestemmingsplannen. In dit geval is het onderwerp kamerbewoning. Het nieuwe beleid voor kamerbewoning is gebaseerd op een aantal wensen, die naar aanleiding van een tweetal Programma Overleggen door het college zijn geformuleerd. In eerste instantie de wens om iedereen die op kamers wil wonen in Hengelo mogelijkheden te bieden. Tevens wil het college een meer efficiënte inzet van de beschikbare handhavingcapaciteit bereiken en spreiding van kamerbewoning in de stad bevorderen. Daarnaast wil het college een bonafide exploitatie van kwalitatief goede kamers stimuleren. Straten die qua leefbaarheid te kwetsbaar zijn, wil het college ontzien van (extra) kamerbewoning. Bovenal wil het college zoveel mogelijk eenduidigheid in het nieuwe beleid voor kamerbewoning creëren. Vanaf medio 2010 moet iedereen die een nieuw kamerverhuurpand wil beginnen een omzettingsvergunning aanvragen. Voordat die wordt afgegeven onderzoekt de gemeente hoeveel kamerverhuurpanden er aanwezig zijn in een straat. Zijn er te veel, dan krijgt de eigenaar de desbetreffende vergunning niet en gaat de verhuur niet door. Is er nog wel ruimte voor extra
kamerverhuurpanden dan wordt er een vergunning afgegeven. Daaraan hangen wel enkele beleidsregels. In deze Beleidsnota Regulering Kamerbewoning Hengelo 2010 zijn de beleidsregels opgenomen. Sociaal beleid In Hengelo wordt al jaren gesproken over speciale woonvormen voor jongeren. Er is behoefte aan daadkrachtige en concrete plannen om woonvormen voor kwetsbare jongeren te realiseren op het grensvlak van zelfstandig wonen en wonen onder de vleugels van een hulpverlenende instelling. Kamerbewoning voorziet echter ten dele in deze behoefte. Het voorziet in een kamer, maar zonder aanvullende en noodzakelijke begeleiding vanuit een hulpverlenende instelling. Er blijft een kwetsbare groep over die de weg naar de hulpverlening niet gevonden heeft of wil vinden en zelfstandig op zoek gaat naar (tijdelijke) woonruimte. Deze groep zal zich melden voor kamerverhuur. Eigenaren van kamerverhuurpanden kunnen hoge prijzen hanteren, omdat de potentiële bewoners enerzijds te licht zijn voor de reguliere opvang en anderzijds zich door hun bewezen woongedrag in het verleden geen of moeilijk een woning kunnen huren bij de woningcorporatie. Een deel van deze groep vindt (tijdelijk) onderdak in het kamerverhuurcircuit in Hengelo of vertrekt naar andere plaatsen. De kamers zijn in verhouding, en vaak in absolute zin, duurder dan huurwoningen. Dit heeft te maken dat voor kamers geen recht op Huurtoeslag bestaat. Kamerbewoners doen met regelmaat een beroep op de gemeente voor woonkostentoeslag. In principe voorziet de huidige huurwoningvoorraad in voldoende betaalbare kleine woningen voor deze groep. Met name de buurt Klein Driene en de wijk Berflo Es dienen voor woningzoekenden als start van hun wooncarrière. Doelgroepen Kamerverhuurpanden worden voornamelijk bewoond door spoedzoekers en tijdelijke arbeidskrachten. De volgende groepen spoedzoekers worden onderscheiden. • • •
•
•
Echtscheiding: woningzoekenden die met spoed een woning zoeken omdat deze de huidige woning moeten verlaten vanwege echtscheiding of het beëindigen van hun relatie. Thuiswonende jongeren tot 35 jaar: jongeren die bij hun ouders wonen en aangeven dat ze in een onhoudbare situatie zitten en daarom met spoed willen verhuizen. (Binnenkort) dakloos: woningzoekenden die met spoed een woning zoeken omdat ze nu geen woning hebben (en bijvoorbeeld inwonen bij familie) of binnenkort hun woning moeten verlaten. Problemen met de huidige woning of buurt: woningzoekenden die wel een eigen woning hebben, maar deze ongeschikt vinden omdat die bijvoorbeeld te klein is of omdat ze overlast hebben van de buren. Overige: dit zijn vaak woningzoekenden die met spoed een andere woning zoeken omdat ze medische of sociale problemen hebben of slachtoffer zijn van agressie of geweld. Deze groepen kunnen vaak niet of niet snel genoeg aanspraak maken op een reguliere huurwoning. Hierdoor kunnen deze mensen in een situatie komen waarin er geen ander alternatief bestaat dan het betrekken van een kamer in een commercieel verhuurpand. De commerciële verhuurpanden vervullen dus een rol in het voorkomen van dakloosheid. Er kan dus ook geen sprake zijn van het geheel afschaffen of verbieden van verhuurpanden. Wel kan de gemeente, in nauwe samenwerking met Welbions, proberen een beter woonalternatief te bieden aan de genoemde groepen.
De gemeente is momenteel voor beide beschreven doelgroepen met diverse partners bezig met een inventarisatie om deze vervolgens om te zetten in een woonprogramma. Dit maakt onderdeel uit van de in ontwikkeling zijnde nota “thuis in de buurt”. Ambities Het nieuwe beleid voor kamerverhuur in Hengelo is gebaseerd op een aantal ambities: • In eerste instantie om jongeren, studenten en iedereen die op kamers wil wonen in Hengelo de mogelijkheid te bieden. • Tevens is de ambitie een meer efficiënte inzet van de beschikbare handhavingcapaciteit te bereiken. • Gecontroleerde spreiding van kamerbewoning in de stad te realiseren. • Daarnaast is de ambitie om een bonafide exploitatie van kwalitatief goede kamers te stimuleren. - Wijken, buurten, straten die qua leefbaarheid te kwetsbaar zijn, moeten worden ontzien van kamerbewoning. • Bovenal is de ambitie zoveel mogelijk eenduidigheid in het nieuwe beleid voor kamerbewoning te creëren.
• • • • •
De kamer moet in een goede staat van onderhoud verkeren, voldoende gebruiksoppervlakte hebben en (brand)veilig zijn; De kamerbewoning moet voldoen aan wet- en regelgeving op het gebied van maximale huurprijzen; Er moet voldoende zelfstandige woningvoorraad beschikbaar blijven; Daarnaast wordt de aanpak van woonfraude en huisjesmelkerij onverminderd doorgezet. De bestrijding van illegale kamerbewoning en/of overbewoning in combinatie met overlast en gevaar moet hoge prioriteit hebben en houden.
Ambities op wijk -, buurt -, straatniveau voor de kortere en de langere termijn Niet alle wijken/buurten/ straten in de stad lenen zich momenteel voor (extra) kamerbewoning. In een aantal straten staat de leefbaarheid op dit moment onder grote druk en zou een ruim kamerverhuurbeleid het risico van verdere verslechtering van het woon- en leefklimaat met zich meebrengen. De concentratie van kamers is in de volgende straten te groot: • Oldenzaalsestraat • Dennenbosweg • Nieuwstraat • Enschedesestraat • Stationsplein • Emmaweg Doelstelling Met deze beleidstekst willen we bereiken dat er duidelijke voorwaarden worden geformuleerd voor het toestaan van kamerbewoning. Essentieel is dat: Het gebruik niet leidt tot overlast voor omwonenden en het woon- en leefklimaat voor omwonenden niet wordt aangetast; Er sprake is van aanvaardbare woon- en leefomstandigheden van kamerbewoners. Beleidsregels Aan de hand van het voorgaande wordt duidelijk dat de problematiek divers is. Bij het formuleren van de beleidsregels is rekening gehouden met de zorg om het behoud van mogelijkheden voor mensen om een kamer te bewonen en met het beschermen van de leefbaarheid in buurten. Door het toepassen van de omzettingsvergunning in combinatie met quotering, volkshuisvestelijkeen leefbaarheidstoets wordt kamerbewoning optimaal gereguleerd vanuit de verschillende invalshoeken. Aan de “voorkant” is kamerbewoning dus geregeld door het al dan niet (of onder voorwaarden) verlenen van een omzettingsvergunning, maar het uiteindelijke beoogde effect: overlast door bewoners van kamerverhuurpanden is niet en/of moeilijk te voorkomen. De kaders voor een goed en gezond woon- en leefklimaat zijn aanwezig. De daadwerkelijke gedragingen van bewoners binnen deze kaders valt buiten de directe invloedssfeer van de omzettingsvergunning. Geconcludeerd kan worden dat de omzettingsvergunning preventief kan werken en voorwaarden scheppen is. De gemeente krijgt de panden in beeld die een vergunning hebben aangevraagd. In het geval er geen vergunning (verplicht) wordt aangevraagd voor panden die gebruikt (gaan) worden voor kamerverhuur dan is de gemeente afhankelijk van klachten van omwonenden om erachter te komen waar de “verborgen” panden met kamerverhuur plaatsvinden. In dit geval zou de afdeling Handhaving en Toezicht controles uit kunnen voeren op deze woningen waarna eventueel sancties opgelegd kunnen worden. De wijze van sanctioneren (strafrechtelijke of bestuursrechtelijke boete) gelet op onder andere de aard, ernst en frequentie van de normschendingen zou nader bepaald moeten worden. Overgangsregeling Het gebruik van een pand als kamerverhuurpand mag worden voortgezet als kan worden aangetoond dat dit pand op 1 juni 2010 al als kamerverhuurpand in gebruik was. Verder moet het gebruik van en dergelijk pand schriftelijk worden gemeld aan het college van burgemeester en wethouders binnen drie maanden na het in werking treden van de beleidsregels. Dit melden geschiedt door het indienen van een aanvraag voor een omzettingsvergunning zoals bedoeld in de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2009 voor het grondgebied van de gemeenten Hengelo en Enschede.
Situaties die buiten de beleidsregels vallen Er hoeft geen omzettingsvergunning te worden aangevraagd wanneer er sprake is van een hospes/hospitasituatie. De verhuurder woont zelf in de woning, gebruikt minimaal 50% van het gebruiksoppervlak en verhuurt maximaal twee kamers aan derden. Ook woongroepen hoeven geen omzettingsvergunning aan te vragen. Een woongroep is gedefinieerd als een groep van twee of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. De woongroep is georganiseerd in een rechtspersoon en beschikt over een gezamenlijke rekening waarvan de vaste lasten en dagelijkse uitgaven worden betaald, zoals de huur. Kamers en appartementen in verzorgings- of verpleeghuizen vallen ook niet onder de beleidsregels. Beleidsregels omzettingsvergunning Het verlenen van de omzettingsvergunning hangt af van de beleidsregels. Per gemeente kunnen deze verschillen. Dit heeft te maken met het beoogde lokale resultaat. Bij de behandeling van de vergunningaanvraag wordt een belangenafweging gemaakt. Daarbij wordt het belang van de aanvrager afgewogen tegen het belang bij het behoud van de woning als zelfstandige woonruimte (volkshuisvestelijke toets). Ook de leefbaarheid in de straat/buurt wordt meegenomen bij de afweging (leefbaarheidstoets). Naast deze aspecten zullen ook technische aspecten, met name voor wat betreft brandveiligheid, worden meegewogen. Voor de brandveiligheid zal in veel gevallen moeten worden voldaan aan het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken (Gebruiksbesluit). Hieronder staan de verschillende Hengelose beleidsregels vermeld. 1. Leefbaarheidstoets Bij de leefbaarheidstoets worden gekeken naar de concentratie van kamerverhuurpanden. Dit gebeurt op straatniveau. Daarnaast wordt gekeken naar het onderhoudsniveau van het betreffende pand, of de situatie in de straat. Het eventuele klachtenpatroon uit de buurt wordt meegenomen bij de belangenafweging. Deze klachten kunnen bestaan uit parkeeroverlast, geluidsoverlast of drugsen drankmisbruik. Als vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de vergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de omgeving van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft, dan kan de vergunning worden geweigerd (cf. Regionale Huisvestingsverordening). Voor de volgende straten geldt dat de leefbaarheid nu reeds onder (te grote) druk staat. Aanvragen die betrekking hebben op deze straten worden afgewezen. Het gaat om de volgende straten en hun omgeving: • Oldenzaalsestraat • Dennenbosweg • Nieuwstraat • Enschedesestraat • Stationsplein • Emmaweg Quotering Bij quotering wordt uitgegaan dat wanneer er een vergunning (voor onzelfstandige bewoning) wordt aangevraagd, deze alleen verleend wordt als de woning waar deze aanvraag voor geldt zich bevindt in een straat/omgeving waar nog geen bepaald percentage aan woningen is omgezet in kamerbewoning. Er zijn gemeenten die hanteren een 10%-norm op straatniveau. Deze normering is niet adequaat, omdat je hiermee niet de concentratie van kamerbewoning voorkomt. In Hengelo geldt dat kamerbewoning in naast elkaar gelegen panden, dan wel gelegen in elkaars nabijheid in een straal van 100 meter niet is toegestaan. Tevens geldt dat er niet meer dan 5 kamerverhuurpanden zich in een straat mogen bevinden. Minimum gebruiksoppervlakte van 12 m2 per kamerbewoner. Het minimum van 12 m2 aan gebruiksoppervlakte is opgenomen als garantie voor een leefbare ruimte. Er is gekozen om het minimum aantal vierkante meters te relateren aan het begrip gebruiksruimte en niet aan het begrip kamer. Het kan namelijk zijn dat een kleinere kamer gecompenseerd wordt door de aanwezigheid van een gemeenschappelijke levensruimte (gebruiksruimtes voor sanitaire voorzieningen, een keuken, overloop en een hal worden in het kader van deze notitie niet mee gerekend als verblijfruimte). Dit zal per geval beoordeeld worden. Er is geen maximum opgenomen wat betreft het aantal kamers, omdat dit te beperkend is voor grotere panden en de overige beleidsregels er in beginsel voor zorgen dat er ook bij het gebruik van een groot aantal kamers er geen sprake is van overlast en aantasting van de leefbaarheid van de omgeving. Het aantal personen per kamer wordt geregeld via een gebruiksvergunning.
2. Volkshuisvestelijke toets Vanuit volkshuisvestelijk oogpunt is het wenselijk om grondgebonden woningen in de prijscategorie tot €208.000,= te behouden als zelfstandige woonruimte. Het gaat hierbij om woningen die een directe of indirecte rol (voor het op gang brengen van een verhuisstroom) kunnen spelen in de wooncarrière van bijvoorbeeld starters. Heeft de aanvraag betrekking op een woning die behoort tot deze categorie dan wordt een omzettingsvergunning tijdelijk verleend voor de duur van 2 jaar. Wanneer de aanvraag betrekking heeft op een woning die onbereikbaar is voor starters (t.a.v. prijs en oppervlakte) dan wordt bekeken of de woning bijvoorbeeld een rol speelt bij het op gang brengen van een verhuisstroom waarmee een starter uiteindelijk zijn voordeel kan doen. 3. Kwaliteitstoets Als er getoetst wordt op de kwaliteitseisen van een woning kan er onderscheidt gemaakt worden tussen de bouwtechnische- en woontechnische staat. De Bouwtechnische eisen zijn wettelijk verplicht en zijn verweven in bijvoorbeeld het Bouwbesluit en het Gebruiksbesluit, de woontechnische eisen zijn dit niet. Bij woontechnische eisen wordt de behoefte aan kwaliteit bedoeld. Hier hebben zelfstandige appartementen de voorkeur boven onzelfstandige appartementen. Daarnaast kan uit worden gegaan van wenselijke oppervlaktematen. Naast de woonomgeving is de woonkwaliteit die de woonconsument het meest belangrijk vindt. De kamerbewoning moet in iedergveal voldoen aan wet- en regelgeving op het gebied van maximale huurprijzen. 4. Overlastprotocol De aanvrager dient een overlastprotocol te overleggen (wat doet hij/zij en in samenwerking met wie om de eventuele overlast te voorkomen dan wel te bestrijden). Het uitgangspunt is dat de overlasthebbenden eerst zelf actie dienen te ondernemen richting de overlastgever. Bewoners hebben hun eigen verantwoordelijkheid om elkaars leefomgeving te respecteren. 5. Hardheidsclausule Het gemeentebestuur handelt conform het vastgestelde beleid maar kan in uitzonderlijke gevallen afwijken van dit beleid. Voorwaarde is dat de beleidregels voor belanghebbende(n) zodanige gevolgen hebben dat deze niet opwegen tegen het doel dat met de beleidsregel is gediend. Op voorhand kan niet concreet worden aangegeven in welke gevallen er sprake is van bijzondere omstandigheden; dit zal afhangen van de aard van het verzoek. In de regel zal het moeten gaan om verzoeken waarbij ten tijde van het opstellen van het beleid, vanwege nieuwe ontwikkelingen, geen rekening is / kon worden gehouden.
Samenvattende conclusies en aanbevelingen Met het invoeren van de omzettingsvergunning geeft de gemeente het signaal naar de burger dat kamerbewoning aan regels is gebonden. Met het afgeven van deze vergunningen wordt weliswaar het aantal kamers geregeld maar niet de overlast zelf. Overlast wordt veroorzaakt door mensen, niet door kamers. Het kan dus nog voorkomen dat kamerverhuurpanden een bron van overlast gaan vormen. Om deze overlast te kunnen bestrijden zijn andere instrumenten nodig. Tegen bedoelde overlast kan worden opgetreden wanneer er voldoende aanleiding is op basis van een dossier met klachten. Op dat moment kan de gemeente nog kiezen uit meerdere instrumenten zoals de Wet Victor en Victoria, Wet BIBOB, APV, Opiumwet en Woningwet. Met de woningwet en daaraan gekoppeld het gebruiks- en bouwbesluit + bestemmingsplannen kan de gemeente handhavend optreden. Op basis van klachtendossiers kan de gemeente gerichte controles uitvoeren op kamerverhuurpanden en op basis van geconstateerde overtredingen eventueel sancties opleggen. Op basis van het onderzoek kan niet duidelijk worden vastgesteld hoe de handhaving in de onderzochte gemeenten is geregeld. In de gemeente Hengelo is men sinds 2009 bezig met intensieve controle van deze panden. Middels het instrument van omzettingsvergunningen heeft de gemeente zicht op de plaatsen waar kamerbewoning plaatsvindt. Om vast te stellen of er verborgen panden zijn met kamergewijze verhuur is de gemeente afhankelijk van klachten van omwonenden. Het is belangrijk dat er een adequate klachtenregistratie is en dat op deze klachten ook actie wordt ondernomen. Op dit punt kan de gemeente Hengelo zich nog verbeteren.
Aanbeveling 1: De gemeente besluit tot toepassing van omzettingsvergunning ten einde het aantal panden met kamergewijze verhuur te kunnen beheersen. Dit is een preventieve maatregel naar de burgers in verband met de leefbaarheid. Groot voordeel is dat op basis van de vergunningen ook een basis is voor controle en handhaving. Aan de voorkant van de problematiek ontstaat hierdoor een veiligheidsklep. Een voordeel van vergunningsverlening is tevens dat de toetsing een drempel vormt voor de malafide kamerverhuurders. De laatste zijn vaak de (eind)verantwoordelijk voor overlast. Aanbeveling 2: Op basis van het aantal reeds gevoerde controles is meer zicht ontstaan op panden met kamergewijze verhuur. Los van de vraag of hier wel of geen vergunning nodig is kan de registratie van deze panden ook een instrument zijn voor handhaving en toezicht. Op deze wijze wordt ook een bijdrage geleverd aan het voorkomen van overlast. Het is dus belangrijk om de vergunningen en de handhaving in het beleid in degelijke samenhang te behandelen. Aanbeveling 3: De gemeente onderzoekt de mogelijkheid van een systeem van certificering. Dit kan worden gebaseerd op het hebben van een vergunning. Het is ook mogelijk om dit te koppelen aan het handhavingsbeleid. Op basis van dit certificaat kan bijvoorbeeld een bordje aan de gevel van het kamerverhuur pand bevestigd worden. Het belangrijkste voordeel is dat een certificaat naar de burgers en omwonenden aangeeft dat het een kamerverhuurbedrijf is dat de regels naleeft. Daarmee is het ook voor iedereen zichtbaar en controleerbaar. Ook in deze situatie is het duidelijk dat de gemeente haar handhaving op orde dient te hebben, om toe zien of de regels wel worden nageleefd. Resumerend kan worden gesteld dat de gemeente met de combinatie van omzettingsvergunning en adequaat handhaving en toezicht (inclusief klachtenregistratie) en eventueel een publieksvriendelijke certificering een optimaal sluitend beleid heeft. Het sluit overlast natuurlijk niet uit maar het voorkomt dat er plaatsen zijn waar het zicht op ontbreekt en dat ontmoedigd ongewenst gedrag. Evaluatie van beleid Een jaar na inwerkingtreding van de beleidsregels worden deze geëvalueerd en bezien of verruiming of beperking van kamerbewoning in de stad wenselijk is. Via een monitoringssysteem worden aantallen en concentraties in de stad gevolgd. Het kan zijn dat uit de monitoring blijkt dat er ongewenste ontwikkelingen plaatsvinden, die om eerder ingrijpen vragen. Zo nodig wordt het beleid.
