Woningsplitsing en kamerbewoning in Eindhoven

Woningsplitsing en kamerbewoning in Eindhoven

Hoorzitting over last en mogelijke oplossingen

Gemeente Raad

Inhoudsopgave 5

Inleiding

9

Conclusies en aanbevelingen van de raadswerkgroep

13

Buurtbewoners

21

Kamerbewoners

25

Verhuurders en eigenaren

29

Professionals

33

Andere steden

37



Resultaten nader beschouwd

Woningsplitsing en kamerbewoning in Eindhoven Hoorzitting over last en mogelijke oplossingen

Uitgevoerd door de raadswerkgroep Hoorzitting woningsplitsing en kamerbewoning 2010

Voorwoord De afgelopen jaren ontvingen diverse politieke partijen signalen uit de stad over een toenemende mate van overlast door kamerbewoning en woningsplitsing. De situaties waren verschillend maar de klachten over het algemeen eenduidig. Er was sprake van geluidsoverlast, kleine irritaties door bijvoorbeeld het buiten laten staan van de (groen)bakken en een steeds verminderende sociale cohesie in de straat of in de wijk. Genoeg aanleiding voor de gemeenteraad van Eindhoven om eens een grondig onderzoek te doen naar de oorzaken en mogelijke oplossingen. Een grondig onderzoek is het zeker geworden. We hebben veel bewoners gesproken, maar ook professionals, huurders van de betreffende panden en verhuurders. Daarnaast zijn we ook in andere steden gaan kijken hoe zij de problemen aanpakken. Het was een tijdrovend, en complex onderzoek. Namens de werkgroep wil ik alle mensen bedanken die de moeite hebben genomen om met ons in gesprek te gaan. De verhalen hebben dikwijls grote indruk achtergelaten. De grote betrokkenheid van inwoners van onze stad is voor de leden van de werkgroep een ontzettende motivatie geweest om nog meer tijd in dit onderzoek te steken. Ook willen we alle professionals bedanken voor de constructieve en zeer betrokken medewerking. Onze basiskennis over dit onderwerp hebben wij grotendeels te danken aan hun bereidheid om informatie met ons te delen. Wij hopen dat de conclusies en aanbevelingen voor de betrokken groepen herkenbaar zijn en als effectief worden beschouwd om het probleem aan te pakken. Wij overhandigen deze conclusies en aanbeveling hierbij aan de raad voor discussie. Ik wens u namens de werkgroep veel wijsheid toe. Yasin Torunoglu Voorzitter Raadswerkgroep woningsplitsing en kamerbewoning

3

4

Inleiding De vele negatieve signalen die uit de stad worden ontvangen over misstanden en vervelende veelal schrijnende en gevaarlijke situaties voor eigenaren, huurders, buurt bewoners en omwonenden vormen aanleiding om een hoorzitting woningsplitsing en kamerbewoning te organiseren door de gemeenteraad van Eindhoven. Het gewenste effect is om informatie te verkrijgen over de aanpak waardoor overlast door kamerbewoning en woningsplitsing opgeheven kan worden.

Van kamerbewoning is sprake wanneer een zelfstandige wooneenheid (één huis) wordt omgezet in meerdere onzelfstandige wooneenheden. Dit zijn dan de kamers. Een onzelfstandige wooneenheid heeft vaak de beschikking over een eigen woon-slaapkamer, maar de badkamer, toilet en keuken worden vaak gedeeld met de overige bewoners in het pand.

5

Van woningsplitsing is sprake wanneer een zelfstandige wooneenheid (één huis) wordt gesplitst in meerdere zelfstandige wooneenheden. Dit zijn dan appartementen. Appartementen hebben een eigen voordeur met achter die voordeur alle voorzieningen voor eigen gebruik.

Wat is een hoorzitting? Bij het woord hoorzitting wordt snel gedacht aan een juridische procedure, maar dat is hier niet het geval. Een hoorzitting is ook een gesprek waarin een overheidsinstelling met burgers, organisaties of deskundigen om tafel zit om zich over een bepaald onderwerp te laten informeren. In dit geval gaat de raadswerkgroep in gesprek met buurtbewoners, kamerbewoners, verhuurders en professionals die te maken hebben met kamerbewoning of woningsplitsing. Doel hoorzitting De vele negatieve signalen die uit de stad werden ontvangen over misstanden en vervelende veelal schrijnende en gevaarlijke situaties door kamerbewoning en woningsplitsing voor eigenaren, huurders, bewoners en omwonenden vormden de aanleiding om een hoorzitting te organiseren.

6

Het doel van de hoorzitting is: Op zoek gaan naar instrumenten om het gewenste effect – voorkomen en aanpakken van overlast – te bereiken. Opzet hoorzitting De gemeenteraad heeft een raadswerkgroep ingesteld voor de organisatie van de hoorzitting. Deze bestaat uit 8 leden. De werkgroep heeft zich eerst laten informeren over de huidige kaders en bestaande regelgeving. Deze informatie vindt u in de blauw gearceerde blokken in dit verslag. Op basis daarvan is het doel van de hoorzitting geformuleerd. Dit is uitgewerkt in vragen voor verschillende categorieën informanten. De werkgroep heeft aan de hand hiervan in oktober 2010 gesprekken gevoerd met: - buurtbewoners; - kamerbewoners waaronder arbeidsmigranten; - verhuurders van woningen en kamers; - woningcorporaties; - medewerkers van betrokken organisaties, zoals SRADA, uitzendbureau’s, politie, ambtenaren. Alle leden van de werkgroep wilden een zo compleet mogelijk beeld krijgen. Zij hebben zichzelf gesplitst in 2 groepen en bij elk gesprek zijn minimaal twee, maar vaak drie leden aanwezig geweest. Er is een advertentie geplaatst in Groot Eindhoven om buurtbewoners op te roepen voor de hoorzitting. Dit heeft boven verwachting veel reacties opgeleverd. In totaal heeft de werkgroep 35 gesprekken met buurtbewoners gevoerd. In een groot aantal gevallen waren er meerdere buurtbewoners uit de straat bij één gesprek. De werkgroep heeft in totaal dus veel meer dan 35 buurtbewoners gesproken. Daarnaast hebben mensen per e-mail hun verhaal gedaan bij de werkgroep. De gesprekken met de buurtbewoners hebben veel indruk gemaakt op de werkgroep. Uit de gesprekken is gebleken dat de nood in een aantal gevallen hoog is en dat de buurtbewoners ten einde raad zijn. Buurtbewoners zijn blij dat 7

ze hun verhaal kunnen doen en dat er een luisterend oor is. De werkgroep beseft dat ze de problemen voor deze individuele buurtbewoners niet kan oplossen, maar hoopt door dit verslag van de hoorzitting wel een bijdrage te leveren aan de toekomst. Op de oproep in Groot Eindhoven hebben ook een paar kamerbewoners gereageerd. Hier zijn gesprekken mee gevoerd. Daarnaast is er één gesprek geweest op het kantoor van SRADA met een vijftal arbeidsmigranten. Dit gesprek heeft inzicht gegeven in de situatie waarin de arbeidsmigranten verkeren. Ook heeft de werkgroep gesproken met professionals. Er zijn gesprekken gevoerd met vijf particuliere verhuurders, twee woningbouwcorporaties, SRADA, een uitzendorganisatie, buurtbemiddeling, een financiële dienstverlener, Stichting Woonconsumenten, de politie, en met diverse ambtenaren van de gemeente. In totaal heeft de werkgroep ruim 50 gesprekken gevoerd. Van alle gesprekken zijn verslagen gemaakt door een extern verslagleggingbureau. Op basis van deze verslagen zijn de conclusies door de werkgroep geformuleerd. Leeswijzer In het tweede hoofdstuk vindt u de conclusies en aanbevelingen van de raadswerkgroep. In het vervolg van het rapport zijn de belangrijkste bevindingen uit de gesprekken vastgelegd in vier hoofdstukken: buurtbewoners, kamerbewoners, verhuurders en eigenaren, en professionals. Daarna volgt een verslag van een werkbezoek van de raadswerkgroep aan de steden Rotterdam en Den Haag. In hoofdstuk 8 worden de resultaten door de raadswerkgroep nader beschouwd. De teksten in de blauw gearceerde blokken betreft informatie die is verkregen uit raadsvoorstellen, verordeningen, raadsinformatiebrieven, etc. en dienen als achtergrondinformatie voor de lezer.

8

2.

Conclusies en aanbevelingen van de raadswerkgroep

Het doel van de hoorzitting was op zoek te gaan naar instrumenten om het gewenste effect – voorkomen en aanpakken van overlast – te bereiken. De conclusies en aanbevelingen leest u in dit hoofdstuk. In hoofdstuk 8 vindt een nadere beschouwing van de resultaten met overwegingen en denkrichtingen. Vormen en oorzaken van overlast De overlast door kamerbewoning en woningsplitsing lijkt toegenomen. Dit leidt tot onvrede bij buurtbewoners: de sociale cohesie verdwijnt, zwerfaval, geluidsoverlast, verwaarlozing, parkeerdruk, criminaliteit, etc. Buurten en wijken komen in een neerwaartse spiraal met waardevermindering van de woningen. Doordat sommige wijken op slot zijn gezet, verplaatsen de problemen zich naar een omliggende wijken. Er treedt een waterbedeffect op. De oorzaken van deze toenemende overlast zijn: -- de komst van veel arbeidsmigranten; -- een groep van sociaal onaangepaste huurders en verhuurders; -- overbewoning, cultuurproblemen, taalproblemen, verschillende leefpatronen; -- gebrek aan geschikte huisvesting voor arbeidsmigranten, maar ook voor andere groepen; -- mogelijk het afschaffen van de 10% regel (wordt niet unaniem gedeeld); -- toenemend aantal huisjesmelkers. Bij buurtbewoners is niet bekend waar woonoverlast kan worden gemeld. Op dit moment worden meldingen bij diverse partijen gedaan. Als de overlast gemeld wordt, vindt er geen of onvoldoende terugkoppeling plaats wat er met de melding is gedaan. Ook kan of wordt er niet adequaat opgetreden tegen de overlast.

9

Regelgeving, controle en handhaving De regelgeving is voor alle partijen ondoorzichtig en complex en werkt misbruik in de hand. De mogelijkheden die moeten worden geboden om een illegale situatie legaal te maken, zijn voor buurtbewoners, maar ook voor ambtenaren, moeilijk te begrijpen. Vervolgens is er een gebrek aan controle en handhaving. Bij handhaving wordt onvoldoende samengewerkt tussen sectoren binnen de gemeente onderling, en met externe partijen. De verkokering binnen de gemeente leidt er toe dat problemen niet integraal worden aangepakt. Ook is er een gebrek aan sturingsinformatie en monitoring van de problemen. Niet alle controle- en handhavingsinstrumenten die beschikbaar zijn worden op dit moment effectief, structureel en eenduidig ingezet. Aanbevelingen van de raadswerkgroep 1. Zet met spoed in op samenwerking en een integrale, structurele aanpak binnen de gemeente in het voorkomen en oplossen van woonoverlast. Maak hierbij inzichtelijk of het gebrek aan handhaving veroorzaakt wordt door een tekort aan ambtelijke capaciteit of door een gebrekkige organisatie. Gebruik bij het ontwikkelen van een structurele aanpak de voorbeelden van andere steden. 2. Richt één meldpunt in waar woonoverlast en (vermoeden) van illegaliteit betreffende woningsplitsing en kamerbewoning kan worden gemeld. Regel hierin de terugkoppeling naar de melders en bekijk – waar nodig – de mogelijkheden van het inzetten van buurtbemiddeling of mediation. Dit meldpunt dient tevens een rol te krijgen in het systematisch verzamelen en monitoren van informatie ter ondersteuning van de handhaving. Gebruik hierbij voorbeelden die in het land zijn ontwikkeld. 3. Verbeter de regelgeving en ben helder in de communicatie over de regelgeving. Handhaaf vervolgens de regels streng en consequent. Stel hierbij eigenaren en verhuurders zoveel als mogelijk – financieel – aansprakelijk en gebruik alle ter beschikking staande instrumenten, zoals de bestuurlijke boete, intrekken van vergunningen, voorwaardelijke vergunningverlening, etc. 10

4. Zet in op het realiseren van betaalbare en tijdelijke huisvesting voor arbeidsmigranten en eenpersoonshuishoudens. Heb bij arbeidsmigranten aandacht voor de koppeling van huisvesting en arbeidscontract. Treed in overleg met woningcorporaties of andere partijen in de stad om zo snel mogelijk extra woonruimte te realiseren. Denk hierbij ook aan mogelijkheden in kantoorpanden of containerbouw.

11

12

3

Buurtbewoners

Op een oproep in Groot Eindhoven hebben veel buurtbewoners gereageerd. De werkgroep heeft 35 gesprekken gevoerd met buurtbewoners. Dit waren individuele gesprekken waar in een groot aantal gevallen meerdere buurtbewoners uit een straat vertegenwoordigd waren. Ook is er in een aantal gevallen gesproken met een buurtvereniging of bewonersplatform. De werkgroep heeft dus veel meer dan 35 buurtbewoners gesproken. De spreiding over de stad is redelijk, met in verhouding veel buurtbewoners uit Stratum. Bij de gesprekken is gebruik gemaakt van een vragenlijst zodat de gesprekken vergelijkbaar met elkaar worden. Per thema leest u de belangrijkste bevindingen. Vormen van overlast Alle buurtbewoners die de werkgroep gesproken heeft ervaren overlast. Het gaat daarbij zowel om kamerbewoning als om woningsplitsing. Als groepen kamerbewoners worden genoemd: studenten, arbeidsmigranten, sociaal kwetsbaren en overigen, zoals starters en kenniswerkers. Hierbij geven de arbeidsmigranten en de sociaal kwetsbaren de meeste overlast. Zij zijn moeilijk tot niet aanspreekbaar. Studenten en overige groepen geven minder overlast. Dit heeft er vooral mee te maken dat deze groepen aanspreekbaar zijn op hun gedrag. De werkgroep heeft aan de buurtbewoners gevraagd welke overlast ze ervaren. Uit de individuele gesprekken komt een algemeen beeld naar boven van de vormen van overlast. De werkgroep heeft voor haar gevoel een valide inzicht gekregen in deze overlast. In onderstaande punten worden de dominante vormen van overlast beschreven. 1. Het algemene woongenot daalt. 2. Verstoring van de sociale cohesie. 3. Zwerfaval, rotzooi in tuinen en op straat, stankoverlast, vuilnisbakken- en zakken op straat. 4. Geluidsoverlast. 5. Verwaarlozing van het onderhoud aan de woningen en tuinen. 13

6. Parkeerdruk. 7. Criminaliteit, drugshandel en wietkwekerijen. De meeste buurtbewoners hebben het gevoel dat de overlast in de afgelopen jaren is toegenomen. Een aantal keren wordt benoemd dat de straat in een neerwaartse spiraal terecht komt. Er wordt een huis opgekocht voor kamerbewoning. De bewoner in het naastgelegen huis ervaart overlast en verkoopt het huis. Het huis wordt verkocht aan een huisjesmelker, die de woning splitst, etc. De daling van de waarde van de woning is een aspect wat veel buurtbewoners bezig houdt. Men ziet dat de straat verandert, een deel van de huizen en tuinen slechter wordt onderhouden en men vreest hierdoor dat de eigen woning moeilijk te verkopen is. Een aantal mensen geeft aan te willen verhuizen, maar niet te kunnen. Voor eigenwoningbezitters is de waardedaling van de woning een belangrijke hindernis. Voor huurders is het vaak onmogelijk om een andere woning te kunnen huren. Oorzaken van overlast Ook over de oorzaken van overlast zijn de buurtbewoners eensgezind. Het afschaffen van de 10%-regeling wordt diverse keren genoemd als belangrijke oorzaak van de overlast. De verstoring van de sociale cohesie is een prominent punt van overlast. Als oorzaken worden door buurtbewoners genoemd: veel verschillende bewoners, veel verloop onder de bewoners, taalproblemen, cultuurproblemen, verschillende leefpatronen. Ook worden veel panden overbewoond en zijn de mensen niet ingeschreven in het GBA. De geluidsoverlast wordt in een aantal gevallen veroorzaakt door het feit dat de woningen niet geschikt zijn voor kamerbewoning. De woningen zijn erg gehorig. Als voorbeeld wordt het “jaren 30 huis met houten vloeren” genoemd.

14

In het geval een woning opgedeeld wordt in kamers (dus onzelfstandige wooneenheden) hoeft er geen bouwvergunning aangevraagd te worden. Wel dient er op basis van de Regionale Nood-huisvestingsverordening 2010 een omzettingsvergunning te zijn verleend. Daarnaast moet er in veel gevallen ook een ontheffing op basis van het ter plaatse geldende bestemmingsplan worden gevraagd. Wanneer er 5 of meer personen in een pand wonen, dient het pand met betrekking tot de brandveiligheid te voldoen aan het gebruiksbesluit. Hiervoor wordt de woningeigenaar verwezen naar de brandweer. Een omzettingsvergunning is een vergunning die nodig is bij het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte (dus om kamers te kunnen verhuren). In het geval een woning gesplitst gaat worden in appartementen dient er een bouwvergunning te worden aangevraagd (en verleend). In het geval de appartementen na realisatie verhuurd worden, volstaat de bouwvergunning. Pas wanneer de appartementen na realisatie ook verkocht gaan worden, dient de eigenaar te beschikken over een splitsingsvergunning. Een splitsingsvergunning is een vergunning van burgemeester en wethouders om te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. Regionale Nood-huisvestingsverordening 2010, SRE

15

Een deel van de oorzaken van overlast ligt volgens de buurtbewoners aan de regelgeving en de handhaving. Zo wordt genoemd dat er veel verschillende ambtenaren met één dossier bezig zijn. De gemeente verleent een vergunning op basis van een tekening, maar er is geen controle in de praktijk. Wat buurtbewoners veelvuldig noemen is dat er een continue mogelijkheid is om illegale situaties te herstellen. Illegale verhuurders moet worden gevraagd om alsnog een vergunning aan te vragen. Dat is de plicht van de overheid. Bezwaren kunnen pas worden ingediend als een vergunning is verstrekt. In het hele voortraject is de bewoner geen partij. De procedures duren erg lang. Geordend woon- en leefmilieu en leefbaarheidstoets Uit de gesprekken blijkt dat buurtbewoners moeite hebben met de criteria die bij het verlenen van een vergunning worden gebruikt: a. de buurtthermometer; b. de leefbaarheidstoets; c. het oordeel van de wijkcoördinator. Bij zowel de splitsingsvergunning als de omzettingsvergunning geldt als belangrijk criterium: het “geordend woon- en leefmilieu”. Burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven weigeren een vergunning indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de omzettingsvergunning dan wel splitsingsvergunning leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft. Daarnaast kunnen burgemeester en wethouders gebieden aanwijzen waarvoor geldt dat iedere aanvraag om een splitsingsvergunning/omzettingsvergunning wordt geweigerd, omdat blijkens de buurtthermometer vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat vergunningverlening zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft. 16

Aangewezen wijken zijn: Bennekel Oost, Limbeek, Doornakkers-Oost, Doornakkers-West, Woensel West. Om de inbreuk op het “geordend woon- en leefmilieu” zoveel mogelijk te objectiveren is een interne richtlijn geformuleerd voor een leefbaarheidstoets op grond waarvan geadviseerd wordt over het verlenen/weigeren van een vergunning. Definitie leefbaarheid: leefbaarheid is de gebruiks- en belevingswaarde van een leefomgeving, zoals die door belanghebbenden wordt beleefd. Vragen leefbaarheidstoets: 1. Hoeveel woningen telt de betreffende straat en hoeveel daarvan zijn gesplitst of omgezet in kamerbewoning, zowel illegaal als legaal? 2. Zijn al eerder aanvragen in de betreffende straat geweigerd of verleend? 3. Betreft het een aanvraag, die bij verlening tot gevolg heeft dat de naastgelegen woning aan weerszijden ingesloten wordt door kamerbewoning? 4. Is inbreuk op leefbaarheid in de betreffende straat een steeds terugkerend onderwerp van bespreking in het overleg gemeente (stadsdeelteams) met de bewonersorganisatie, leefbaarheidsteams, etc.? 5. Is het laatste half jaar sprake geweest van handhavingsacties in het kader van de APV? Zo ja, hoeveel en betrof het meerdere adressen? 6. Is het laatste halfjaar sprake van meer dan 4 meldingen/klachten/signalen bij gemeente en politie per maand vanuit meerdere adressen in de betreffende straat ten aanzien van overlast als gevolg van parkeren, stank, geluid, drank- en drugsmisbruik, schending van de veiligheid, achterlaten van afval, plaatsen van fietsen, op straat laten staan van kliko’s en/of vuilniszakken en vandalisme? Zo ja, hoeveel?

17

7. Hoeveel verhuisbewegingen zijn de laatste 12 maanden in de betreffende straat geregistreerd? 8. Betreft de aanvraag een vergunning in een bestuurlijk aangewezen gebied, gebaseerd op de buurtthermometer/buurtanalyse? Raadsinformatiebrief Betreft leefbaarheidstoets ten behoeve van splitsings- en omzettingsvergunningen ( 10.R3648.001). Buurtbewoners geven aan dat ze deze criteria te weinig onderscheidend, erg mager en oppervlakkig vinden. Ze hebben geen stem en worden niet gehoord. Dat wordt als een gemis ervaren. Een groot aantal buurtbewoners is van mening dat de buurtthermometer vanaf het bureau door de ambtenaren wordt ingevuld en dat er te weinig daadwerkelijk contact is met de buurtbewoners uit de wijk. De buurtbewoners worden pas achteraf geconfronteerd met de plannen en aanvragen. Het argument dat het goed gaat met een wijk, mag niet automatisch betekenen dat er gesplitst mag worden. Op die manier help je een wijk verloederen, is de opinie. Melden van overlast Uit de gesprekken blijkt een grote onduidelijkheid bij buurtbewoners waar ze overlast kunnen melden. Als er gemeld wordt, dan is dat bij de politie, de woningbouwvereniging, de eigenaar/verhuurder of bij de gemeente, waaronder wijkcoördinatoren, BITE-team en Inwonersplein. In de meeste gevallen zijn de melders niet tevreden over hoe er met de meldingen wordt omgegaan. In hun ogen wordt er niet of te laat gereageerd en verandert er niets aan de situatie. Soms is de eigenaar/verhuurder niet bekend of niet bereikbaar. Buurtbewoners durven elkaar ook niet altijd aan te spreken op het gedrag van buren. In een aantal gevallen blijkt dat mensen bang zijn om overlast te melden. Er wordt dan een afweging gemaakt tussen aangifte doen en daar elke dag de consequenties van ondervinden (bedreiging, intimidatie, extra overlast) versus stil houden en hopen dat het stopt. 18

Aanbevelingen van buurtbewoners De werkgroep heeft aan de buurtbewoners gevraagd of zij suggesties en aanbevelingen hebben over hoe de overlast kan worden aangepakt. Ook is gevraagd of er ideeën zijn hoe contacten kunnen worden verbeterd. Er zijn tal van aanbevelingen gedaan. Deze worden hieronder opgesomd ongeacht of ze wel of niet uitvoerbaar zijn. Dit om duidelijk te maken waar buurtbewoners aan denken. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Eigenaren/verhuurders meer aansprakelijk maken. Geldboetes opleggen bij overlast. Het vergunningenstelsel strikt hanteren, beter handhaven en meer controleren. Huiseigenaren, net als horecaondernemers, toetsen via wet BIBOB. 10%-regeling opnieuw invoeren. Aanstellen van een huisoudste/huismeester die aanspreekpunt is voor omwonenden. Bij overtreding altijd eerst een substantiële boete opleggen en dan pas de mogelijkheid tot legalisatie kenbaar maken. 7. Gebruik maken van de gemeentelijke inschrijvingen per adres. 8. Invoeren van een meldpunt overlast door de gemeente omdat buurtbewoners nu vaak niet weten waar ze hun klachten kunnen melden. 9. Doe iets aan de bureaucratie en afstemming bij de gemeente. De 10%-regeling Per 1 juli 2005 heeft de raad besloten tot intrekking van hoofdstuk 4 van de Huisvestingsverordening 1998. Daarmee is de vergunningplicht voor kamerbewoning komen te vervallen. Uitgangspunt bij het vaststellen van het nieuwe kamerbewoningbeleid was dat deze huisvestingsvorm een normale, reguliere huisvestingsvorm is waarbij, gelet op het kunnen waarborgen van de leefbaarheid, een zeer pro-actieve, toezichthoudende en signalerende inzet door de Stadsdeelteams moest worden gevoerd.

19

20

4

Kamerbewoners

De werkgroep wilden graag ook in gesprek met de kamerbewoners zelf. Via SRADA is een gesprek georganiseerd met 5 arbeidsmigranten: 2 Polen, 1 Slowaak en 2 Bulgaren. Dit gesprek heeft plaatsgevonden bij SRADA en er was een tolk aanwezig. Daarnaast zijn er op de hoorzitting 4 kamerbewoners geweest; 3 studenten en 1 niet-student. Hoe komen ze aan huisvesting? Wat is de huur die wordt betaald? Voldoet de huisvesting aan de wensen? Dit zijn enkele vragen die aan bod zijn gekomen in de gesprekken met de kamerbewoners. Arbeidsmigranten De arbeidsmigranten die de werkgroep spreekt wonen en werken al een aantal jaren in Nederland. Ze willen hier ook blijven en niet terugkeren naar hun eigen land. De huisvesting wordt, in de meeste gevallen, via het uitzendbureau of de werkgever geregeld. Bij beëindiging van de arbeidsovereenkomst stopt ook meestal de huurovereenkomst, alhoewel hier geen juridische basis aan ten grondslag ligt. De arbeidsmigrant staat dan op straat. Vaak wordt ook de arbeidsovereenkomst beëindigd als de arbeidsmigrant zelf goede huisvesting vindt omdat het uitzendbureau of de werkgever verdient aan de verplichte huisvesting. De werkgroep is erg geïnteresseerd in de huurprijzen die worden betaald door de arbeidsmigranten. Dit omdat daarmee inzicht kan worden gegeven in de mogelijkheden voor huisvesting. De huurprijzen bedragen tussen € 350 en € 800 per maand voor de woonruimte waarbij de slaapkamer vaak gedeeld wordt door twee personen. Hierdoor hebben bewoners erg weinig privacy. Privacy wordt dan ook als heel belangrijk element gezien door de arbeidsmigranten bij de huisvesting. Ze vertellen de werkgroep dat de locatie of de huurprijs ondergeschikt is aan het hebben van privacy. Ze betalen dus doorgaans een hoge huur voor de ruimte die ze krijgen.

21

Ook is gevraagd naar de problemen die de arbeidsmigranten op dit moment ondervinden in hun huisvesting. Er wonen te veel mensen in één huis of overbewoning is genoemd. Ook zijn er veel wisselingen van bewoners. De bewoners geven aan dat er nooit rust in huis is vanwege de verschillende werktijden die de diverse bewoners hebben. Ook is er overlast van rokende en drinkende medebewoners en zijn er geen afspraken over huishoudelijke zaken gemaakt. Plan van aanpak MOE-lander problematiek: een integrale aanpak In 2009 is een plan van aanpak voor de problematiek inzake arbeidsmigranten uit m.n. Midden- en Oost-Europa vastgesteld door het college van B&W. Vanaf de start van het project is gestuurd op een integrale aanpak. Hoewel de problemen van de doelgroep leiden tot overlast, was duidelijk dat uitsluitend handhaving en repressief optreden niet zou leiden tot een duurzame oplossing. Uitgangspunt van het uitvoeringsprogramma is dat er vier taakvelden zijn waarop gemeentelijke inspanning vereist is om tot vermindering van de problematiek te komen. Te weten: 1. Handhaving (woonoverlast, uitbuiting, woonveiligheid). 2. Huisvesting (faciliteren werkgevers, vereenvoudigen procedures). 3. Integratie (verslavingsproblematiek, daklozenproblematiek, onverzekerden). 4. Zorg (inburgering, maatschappelijke begeleiding, informatievoorziening). De Eindhovense aanpak zoekt via handhaving naar mogelijke interventies op de drie andere taakvelden om preventief in actie te komen. De arbeidsmigrant is vaak onvoldoende op de hoogte van zijn rechten en plichten waardoor er sprake is van onregelmatigheden in de keten verblijf – werken – inkomen – wonen. Daarnaast wordt handhaving gebruikt als middel om de omvang van de problematiek in beeld krijgen.

22

De pilot is eind 2010 afgelopen en sindsdien wordt de MOE-lander aanpak structureel geborgd binnen de gemeentelijke organisatie. Voor de jaren 2011 en verder worden een viertal gemeentelijke aandachtsgebieden benoemd: (1) betaalbare huisvesting, (2) woonoverlast, (3) georganiseerde criminaliteit en (4) begeleiding en ondersteuning. Woonoverlast blijft aangepakt worden. De aanpak is belegd bij meerdere sectoren. Informatienota Problematiek inzake arbeidsmigranten uit met name Midden- en Oost-Europa (09.R2950.001) Raadsinformatiebrief Borging aanpak MOE-landers 2011 e.v. (11R4209) Kamerbewoner (niet-student) Ondanks dat de werkgroep maar met één kamerbewoner, zijnde niet-student, heeft gesproken, wordt dit opgenomen in het verslag. Dit omdat de werkgroep het gevoel heeft dat het gesprek aangeeft waar de problemen zitten en dit wordt ook ondersteund door de gesprekken met de buurtbewoners en de professionals. Verder is opvallend dat de problemen die door de kamerbewoner worden beschreven dezelfde zijn als de problemen van de arbeidsmigranten: het niet kunnen vinden van geschikte woonruimte en de overlast van medebewoners. De bewoner vertelt dat ze door omstandigheden haar huis is kwijt geraakt en daarom op kamers terecht is gekomen. In hetzelfde pand worden kamers verhuurd door een uitzendbureau aan Polen. Deze mensen spreken geen Nederlands waardoor er geen communicatie mogelijk is. Ook is het verloop onder de bewoners erg groot. De bewoner vertelt graag te willen verhuizen, maar dit is niet mogelijk. De wachttijd voor een huurwoning bedraagt zeven tot negen jaar. Door de lange wachttijd is het bijna onmogelijk om op redelijke termijn aan betaalbare woonruimte te komen. Voor de huidige kamer wordt € 450 per maand betaald. De voorzieningen zoals de keuken en badkamer worden gedeeld. 23

Op de vraag of er aanbevelingen zijn voor de gemeente, wordt aangegeven dat het belangrijkste is dat er met de medebewoners kan worden gecommuniceerd en er contacten worden gelegd. Een huismeester die zowel Nederlands als Pools spreekt zou hierin een belangrijke rol kunnen spelen. Studenten De werkgroep heeft met 3 studenten gesproken, waarvan 1 student zelf een pand heeft gekocht en verhuurd. De studenten zijn van mening dat Eindhoven als studentenstad te weinig doet om goede huisvesting voor studenten mogelijk te maken. Studenten willen samen in één pand wonen, maak dat als gemeente dan ook mogelijk. Als je jezelf aan de regels wilt houden als eigenaar, zie je om je heen dat anderen dat niet doen. Daar wordt vervolgens door de gemeente niets aan gedaan. Dat is wrang.

24

5

Verhuurders en eigenaren

Wat is de rol van de verhuurder c.q. eigenaar bij overlast? Zijn de regels en voorschriften uitvoerbaar? Deze en andere vragen heeft de werkgroep voorgelegd aan 5 particuliere verhuurders en 2 woningbouwcorporaties. De particuliere verhuurders variëren in verhuurder van één pand tot grote(re) vastgoedbeheerders met meer dan 80 verhuureenheden/ panden. Regelgeving, controle en handhaving Alle verhuurders/eigenaren geven aan dat de regelgeving ondoorzichtig is. De regels worden als onduidelijk en beperkend gezien. Ondernemen in Eindhoven is niet eenvoudig. Het is moeilijk om aan goede informatie te komen over wat de regels nu zijn. De regels veranderen continu. Ook wordt aangegeven dat huiseigenaren bij het veranderen van regels niet vooraf worden geïnformeerd. De huidige regels lokken illegale situaties uit. Procedures zijn veel te lang. Ambtenaren wisselen continu. Als de zaak door de rechter behandeld wordt, duurt het erg lang voordat er een definitieve uitspraak is. Ook hebben eigenaren te maken met tegenstrijdige regels van bijvoorbeeld de gemeente en de brandweer. Toezicht en handhaving regulier In 2010 worden door VTH (vergunningen, toezicht en handhaving) tenminste 400 kamersgewijs verhuurde panden bezocht. De keuze van de adressen is gebaseerd op de buurtcontracten m.b.t. de krachtwijken, de werkplannen van de stadsdelen en meldingen vanuit de wijk. Controlepunten zijn: 1. Is er sprake van kamerbewoning waarvoor een omzettingsvergunning verleend moet zijn? 2. Komt de aangetroffen situatie qua bewoning overeen met het aantal inschrijvingen in het GBA? 3. Is het veilig om in te wonen? Raadsinformatiebrief Betref verbetervoorstellen en quickscan woonoverlast (10. R3538.001). 25

De verhuurders/eigenaren geven verder aan dat de eisen die gesteld worden door de regelgeving de woningverbetering niet ten goede komen. De gestelde eisen zijn vaak veel te kostbaar. Omdat er toch geen handhaving is, wordt er veelal voor gekozen om de situatie niet te verbeteren (de verhuurder maakt een kansberekening). Bij een vergunningsaanvraag blijkt het vaak noodzakelijk te zijn om aanvullende bouwkundige voorzieningen aan te brengen. Maar de gemeente controleert niet of deze zijn aangebracht voordat de vergunning wordt verstrekt. Een geweigerde vergunning wordt uiteindelijk toch vaak alsnog verleend als je als eigenaar/verhuurder maar in discussie gaat met de gemeente. Uit de gesprekken blijkt dat verhuurders/eigenaren het idee hebben dat de regels door verschillende ambtenaren verschillend worden uitgelegd. Als voorbeeld wordt genoemd dat er bij elke controle weer iets anders aangepast moet worden. Verantwoordelijkheid verhuurder/eigenaar De werkgroep heeft aan elke gesprekspartner gevraagd in hoeverre hij als verhuurder/ eigenaar verantwoordelijk is voor de overlast in zijn panden. De gegeven antwoorden zijn niet éénduidig. Het merendeel van de verhuurders geeft aan, aanspreekbaar te zijn voor buurtbewoners op de overlast. Een andere verhuurder geeft aan dat hij verantwoordelijk is voor het onderhoud van de woning en de brandveiligheid, maar niet verantwoordelijk is voor het gedrag van de huurders. Als daar al een taak zou liggen, dan ligt die in eerste instantie bij de overheid. Rol woningbouwcorporaties De woningbouwcorporaties zien voor zichzelf wel een duidelijke rol bij het bestrijden en voorkomen van overlast. Ze ondernemen daarop al verschillende activiteiten. In een aantal complexen is een fulltime huismeester aanwezig die toeziet op naleving van de huisregels. Overtreders worden direct aangesproken. Van overlast is dan geen sprake. Corporaties investeren ook in de leefbaarheid van een buurt. Dit is belangrijk omdat andere woningen van een corporatie in dezelfde buurt wel verhuurbaar of verkoopbaar dienen te blijven. Een belegger of ontwikkelaar heeft hier minder belang. Bij panden die door de corporatie 26

zijn verkocht kan in het uiterste geval terugkoop worden geëist indien de bewoners de regels inzake verhuur en/of splitsing overtreden. De verhuur in studentenpanden gaat vaak via coöptatierecht. Dat betekent dat als een bewoner uit een pand vertrekt, de zittende huurders kandidaten voor de vrijgekomen kamer uitnodigen. Daaruit wordt een keuze gemaakt wie de nieuwe bewoner wordt. Dit heeft voordelen omdat de huisgenoten elkaar kennen en elkaar daardoor gemakkelijker onderling aanspreken op de huisregels. Aanbevelingen van verhuurders en eigenaren Ook de verhuurders hebben de werkgroep diverse aanbevelingen gegeven. Een aanbeveling die door alle 5 de particuliere verhuurders wordt gedaan is om als gemeente een onderscheid te maken tussen de goede verhuurders en de slechte verhuurders. Hiervoor zou een puntensysteem uitgewerkt kunnen worden. Andere aanbevelingen die worden gedaan zijn: 1. Het hanteren van gedifferentieerde regelgeving per stadsdeel of wijk. 2. Stringentere handhaving. 3. Het makkelijker maken voor uitzendorganisaties om hun mensen te huisvesten. 4. Leegstaande kantoorpanden geschikt maken voor de huisvesting van onder andere MOE-landers. 5. Het herinvoeren van de 10%-regeling. 6. Het toetsen van verhuurders op integriteit, vergelijkbaar als horecaondernemers in het kader van de Wet Bibob.

27

28

6

Professionals

Wat zien professionals als oorzaken van de overlast? Hebben zij aanbevelingen hoe de situatie kan worden verbeterd? Welke rol zien zij daarin voor zichzelf? De werkgroep heeft gesprekken gevoerd met diverse professionals die op een of andere manier betrokken zijn bij de problemen rondom kamerbewoning en woningsplitsing. Gesproken is met medewerkers van: een uitzendorganisatie, een financiële dienstverlener, SRADA, de politie, buurtbemiddeling, Stichting Woonconsumenten en ambtenaren van de gemeente. Oorzaken van de overlast en problemen De werkgroep heeft een duidelijk inzicht gekregen in de oorzaken van de overlast door de diversiteit aan professionals waarmee gesprekken zijn gevoerd. De genoemde oorzaken komen in grote lijnen overeen met wat de andere groepen informanten ook constateren. Er is een economische vraag naar goedkope arbeid die arbeidsmigranten aantrekt. De huisvesting van deze arbeidsmigranten wordt vaak door de werkgever geregeld en is gekoppeld aan het arbeidscontract. Hierdoor ontstaat een afhankelijkheid van arbeidsmigranten ten opzichte van de werkgever. Via de ‘normale weg’ maken deze arbeidsmigranten nauwelijks kans op een huurwoning. Dit heeft te maken met de lange inschrijftermijn bij de woningcorporaties en in de particuliere verhuur wordt vaak een vast contract gevraagd. Daarnaast wordt geconstateerd dat MOE-landers een slecht imago hebben waardoor verhuurders hen niet wensen. Net als de buurtbewoners, noemen de professionals oorzaken van de overlast die te maken hebben met cultuurverschillen en taalproblemen. Ook overbewoning, alcoholgebruik, parkeeroverlast, geluidsoverlast, rotzooi in de tuinen en op straat, slecht onderhoud van de woningen en de verschillende werktijden en leefpatronen worden benoemd. Op dit moment heeft de kredietcrisis een negatieve invloed. Banken trekken zich terug en het is steeds moeilijker om een hypotheek te krijgen. De huizen dalen in waarde en staan 29

steeds langer te koop. Daarnaast is er een toenemend aantal executieverkopen. De zogenoemde huisjesmelkers hebben hierdoor steeds meer mogelijkheden gekregen om huizen te verwerven. De werkgroep heeft van verschillende kanten gehoord dat in toenemende mate geld wordt witgewassen middels de aankoop van een pand. Ook worden criminele activiteiten vermoed. Zoals al eerder aangegeven in dit verslag, vermoeden ook buurtbewoners dit in een aantal gevallen. Aanbevelingen In de gesprekken met de professionals is vooral gevraagd naar aanbevelingen die er zijn voor de gemeente om de overlast als gevolg van kamerbewoning en woningsplitsing te voorkomen en verminderen. Deze aanbevelingen zijn te groeperen naar aanbevelingen die betrekking hebben op: 1. het realiseren van voldoende huisvesting; 2. de regelgeving, controles en handhaving; 3. praktisch en snel uitvoerbaar. Het realiseren van voldoende huisvesting Het realiseren van voldoende huisvesting voor arbeidsmigranten is één van de meest genoemde aanbevelingen die is gedaan. Een duidelijk beeld van de omvang van de vraag en behoeftes lijkt op dit moment te ontbreken. Door diverse gesprekspartners wordt aangegeven dat het de moeite waard is om in ieder geval te onderzoeken of leegstaande kantoorpanden kunnen worden gebruikt voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De afhankelijkheidsrelatie waarin de arbeidsmigrant zich bevindt is een aspect wat hierbij nadrukkelijk betrokken moet worden. Voor de wijze waarop dit kan worden aangepakt, zijn nog geen concrete aanbevelingen gedaan.

30

Regelgeving, controles en handhaving Veel van de gesprekspartners geven aanbevelingen die betrekking hebben op de regelgeving, controles en handhaving. Hierbij worden genoemd: 1. Het maken van gedifferentieerde regelgeving voor de hele stad per stadsdeel. Het waterbedeffect dat kan optreden dient hierbij nadrukkelijk te worden meegenomen. 2. Het werken met een voorwaardelijk vergunningenstelsel waardoor bij probleempanden vergunningen kunnen worden ingetrokken. Ook zouden vergunningen opgeschort moeten kunnen worden bij bezwaren door omwonenden. Een andere aanbeveling is om de tarieven voor vergunningen te differentiëren waarbij het aanvragen van een vergunning na controle en vastgestelde overtreding duurder is dan het aanvragen vooraf. 3. Het herinvoeren van de 10%-regeling. Dit zou in de hele stad of per wijk of per postcode kunnen worden heringevoerd. Hierbij wordt aangegeven dat de problemen op dit moment anders zijn dan op het moment dat de 10%-regeling werd afgeschaft. 4. De buurt horen in het kader van de leefbaarheidstoets. Dat wordt op dit moment niet (of onvoldoende) gedaan. 5. Het stellen van grenzen aan een maximaal aantal bewoners per pand of minimum aantal netto m2 per aanwezige overnachter. 6. Meer capaciteit voor controle en handhaving. De controles door BITE werken preventief. 7. Het middel van de bestuurlijke boete zoveel mogelijk inzetten. Hierdoor kan de verhuurder/eigenaar aansprakelijk worden gesteld voor het gedrag van de huurder. Huisjesmelkers dienen zoveel mogelijk fiscaal en/of financieel aangepakt te worden.

31

BITE (Bestuurlijk Interventieteam Eindhoven) BITE draagt zorg voor complexe en integrale handhaving binnen de gemeente Eindhoven. Belangrijke aandachtsvelden BITE zijn (in relatie tot de hoorzitting woningsplitsing): 1. Controles overlastpanden en overlastgevende horeca Controles richten zich op (kamer)bewoningspanden waar sprake is van grote en/of meervoudige overlast danwel het risico op een grote mate van gevaarzetting. Tevens kan er sprake zijn van (vermoedelijke) criminele activiteiten. 2. Controles huisvesting MOE-landers Begin 2008 is het project controles huisvesting MOE-landers gestart, onder regie van het RCF, Kenniscentrum Handhaving. Bite verzorgt hiervoor binnen Eindhoven de uitvoering. Het project is onderdeel van het beleid rondom EU-burgers. Het project loopt tot eind 2010 waarbinnen 250 panden bezocht dienen te worden waar (vermoedelijk) arbeidsmigranten gehuisvest zijn. Praktisch en snel uitvoerbaar Een aantal aanbevelingen die is gedaan, is praktisch en snel uitvoerbaar. Zo is één van de grootste ergernissen van buurtbewoners het afval dat op het verkeerde moment van de week buiten wordt gezet. Door informatie en uitleg te geven in de eigen taal of middels pictogrammen over wanneer en hoe het vuilnis in Eindhoven buiten moet worden gezet, zou al veel verbeterd kunnen worden. Het inrichten van een meldpunt waar alle klachten over kamerverhuur en woningsplitsing kunnen worden gemeld, is een andere praktische aanbeveling. Bewoners kunnen dan op één punt terecht waar alles gemeld wordt. Het is ook belangrijk om buurtbewoners te blijven stimuleren om klachten te melden waardoor registratie kan plaatsvinden. Een belangrijk punt is om te zorgen voor een terugkoppeling naar melders. Bij kleinere vormen van overlast zou buurtbemiddeling een rol kunnen spelen. 32

7

Andere steden

De gesprekken zitten erop. Buurtbewoners, arbeidsmigranten, kamerbewoners, verhuurders, eigenaren en professionals zijn gesproken. Het is tijd om de balans op te maken en conclusies te trekken. Om het beeld compleet te maken wil de werkgroep zich ook nog graag oriënteren op andere steden: Hebben zij met dezelfde problemen te maken? Hoe pakken zij de overlast aan? Kunnen we wat leren van hun aanpak voor Eindhoven? De werkgroep is op werkbezoek in Rotterdam en Den Haag geweest. Rotterdam: de Alijda-aanpak In Rotterdam heeft de raadswerkgroep zich laten informeren over de Alijda-aanpak. In deze Alijda-aanpak pakt Rotterdam de malafide exploitatie van woningen aan. Dit vanuit de gedachte dat vastgoed een cruciale en faciliterende rol speelt bij talloze criminele activiteiten, zoals mensenhandel, de productie van en handel in drugs, fraude, witwassen en illegale verblijfinrichtingen. De aanpak in de vastgoedketen is gericht op informatiegestuurd handhaven. Misstanden worden zo vroeg mogelijk gesignaleerd en de (financiële) transacties transparant gemaakt. Hiervoor is het van belang informatie te bundelen en te delen en op basis van bestuurlijk en strafrechtelijk rechercheren tot een integrale aanpak te komen. In de Alijda-aanpak worden alle ongebruikelijke of niet-marktconforme transacties systematisch verzameld en in beeld gebracht om trends te ontdekken en de belangrijke spelers in beeld te brengen. Faciliteerders als notarissen, taxateurs, bemiddelaars en hypotheekadviseurs worden gewezen op mogelijke misstanden. Zij die vaak in negatieve zin voorkomen in de gegevens, worden aangepakt. De recherche maakt daartoe een criminele vastgoedkaart. In het geval dat handhaven te bewerkelijk blijkt kan aankopen van het pand door de gemeente de oplossing zijn.

33

De targets van de aanpak zijn: -- Jaarlijks wordt een crimineel vastgoednetwerk aangepakt, door te interveniëren op sleutelpersonen. -- Jaarlijks worden 100 woningen van verdachte of malafide huiseigenaren aangepakt. Ongewenste situaties worden beëindigd. Dit kan zijn door middel van aanschrijvingen, het onttrekken aan de markt of anderszins. Uit: Programma, Maatschappelijke Integriteit 2010-2014 (Rotterdam februari 2010) Wat valt op? De werkgroep valt met name op: -- de vele partijen die op basis van een convenant samenwerken in de Alijda-aanpak; -- de integraliteit van de aanpak; -- de belangrijkste rol die het verzamelen en verkrijgen van informatie speelt; -- de sterke regierol die de gemeente neemt. Den Haag: Haagse Pandjesbrigade Een politieke erkenning voor het probleem, is nodig voor een integrale aanpak. Dat is de boodschap van de verantwoordelijke wethouder die een inleiding geeft. Vervolgens heeft de werkgroep zich in Den Haag laten informeren over de Methode Haagse Pandjesbrigade. Doel van Haagse Pandjesbrigade is: De leefbaarheid en veiligheid van wijken die door stapeling van problemen onder druk zijn komen te staan te vergroten, door: -- de opsporing en het terugdringen van onrechtmatig wonen; -- het actualiseren van de gemeentelijke basisadministratie; -- het controleren van horeca-gelegenheden op vergunningen en brandveiligheid; -- milieu-overtredingen signaleren en opheffen; -- misbruik van de sociale voorzieningen beperken.

34

Centraal in deze methode staat de digitale schouw. Per adres worden alle computersystemen van de deelnemende diensten geraadpleegd om te bepalen of er een aanleiding is een inspectie te plannen. Er wordt gebruik gemaakt van Kernregistratie Gebouwen en Adressen, GBA, Vergunning applicaties en informatie van het Meld- en Steunpunt Woonoverlast. Er worden per jaar ca. 12.000 digitale schouws uitgevoerd. Vervolgens kan er een fysieke schouw worden gedaan. Deze fysieke schouw wordt gedaan in de wijk door eigen waarneming van inspecteurs en informatie die van bewoners wordt verkregen. De informatie wordt gemeld aan het Meld- en Steunpunt Woonoverlast ter registratie. Indien er uit de digitale en fysieke schouw aanleiding lijkt te bestaan om te vermoeden dat de leefbaarheid onder druk staat, wordt er een integrale controle uitgevoerd. In 2010 zijn 6.400 adressen bezocht met de volgende resultaten: -- 16% onrechtmatige bewoning -- 1445 personen niet juist ingeschreven in GBA -- 2230 personen wel aangetroffen maar niet ingeschreven in GBA -- 300 uitkeringen gecontroleerd; 13% actie (normaanpassing, beëindiging) Meld- en steunpunt woonoverlast (MSW) In de gemeente Den Haag is onder regie van de gemeente een Meld- en steunpunt woonoverlast actief. De functie van het meldpunt is: -- Meldpunt voor onrechtmatig gebruik van gebouwen (illegale kamergewijze verhuur, (brand)gevaarlijke situaties, hennepkwekerijen, vrijplaatsen) -- Meld- en Steunpunt voor ernstige overlast (TOKKIES) (asociaal gedrag, uit de hand gelopen burenruzies, overlast door huisdieren; dit alles al dan niet in combinatie met sociale problemen) Het MSW krijgt meldingen van burgers, van gemeentelijke diensten zoals OCW, GGD, dSZW, Burgerzaken, van externe diensten zoals politie, SIOD, Stedin, woningbouwcorporaties, van het RIEC, CWI, SOFI, etc. De verkregen informatie wordt door het MSW uitgezet bij handhavingsteams en –partners. Uit: presentatie afdeling Handhaving, gemeente Den Haag, d.d. 7 januari 2011. 35

Wat valt op? De werkgroep valt met name op: -- de politieke erkenning van het probleem en de daaraan te verbinden maatregelen; -- de belangrijke rol die het verzamelen en verkrijgen van informatie speelt; -- de sterke regierol die de gemeente neemt; -- de integrale organisatie van de ambtelijke diensten, ook door fysieke clustering van ambtenaren; -- een deel van de aanpak wordt terugverdiend door de aanpak van uitkeringsfraude.

36

8

Resultaten nader beschouwd

Vormen en oorzaken van overlast – overwegingen 1. De overlast door kamerbewoning en woningsplitsing lijkt de laatste jaren toegenomen door de komst van veel arbeidsmigranten. 2. De laatste jaren zijn er andere verhoudingen tussen eengezinswoningen en kamers/ gesplitste woningen ontstaan. Over in hoeverre dit het gevolg is van het afschaffen van de 10% regeling, denken de leden van de raadswerkgroep verschillend. 3. Veel kamerbewoning en woningsplitsing in één straat leidt tot een verminderde sociale cohesie en een neerwaartse spiraal met waardevermindering van de woningen: een straat glijdt verder af en dat is moeilijk te stoppen. 4. Doordat sommige wijken op basis van de buurtthermometer op slot zijn gezet, verplaatsen de problemen zich naar omliggende wijken. Er treedt een waterbedeffect op. 5. Veel van de overlast lijkt relatief kleine overlast te zijn. Parkeerproblemen, geluidsoverlast, rotzooi op straat, etc. maar kan, door een opeenstapeling van problemen, voor buurtbewoners tot onaanvaardbare proporties uitgroeien. 6. Mensen kunnen en durven, o.a. door taalproblemen, elkaar steeds minder aan te spreken. In een aantal gevallen lijkt de overlast klein en zou elkaar aanspreken –bv. met behulp van buurtbemiddeling – de overlast kunnen verminderen. 7. In een aantal gevallen worden buurtbewoners geïntimideerd en zijn ze bang om de overlast te melden. De overlast wordt veroorzaakt door een groep van sociaal onaangepaste huurders en verhuurders die niet aanspreekbaar zijn op hun gedrag.

37

8. Buurtbewoners weten vaak niet waar ze woonoverlast kunnen melden. Als er overlast gemeld wordt, vindt er geen terugkoppeling plaats van wat er met de melding is gedaan en kan of wordt er niet adequaat opgetreden door de verantwoordelijke handhavers (bv. politie, huiseigenaar, brandweer of gemeente) tegen de overlast. 9. Bij arbeidsmigranten is de huisvesting vaak rechtstreeks gekoppeld aan het arbeidscontract. Stopt het werk, dan staat de arbeidsmigrant op straat. Andersom: vindt de arbeidsmigrant andere huisvesting, dan stopt het werk. Hierdoor ontstaat een afhankelijke positie van de arbeidsmigrant tegenover de werkgever of het uitzendbureau. 10. Er is een gebrek aan geschikte huisvesting voor arbeidsmigranten, maar ook voor andere groepen die (nog) niet in aanmerking komen voor een woning van een corporatie. 11. De arbeidsmigranten zijn naast probleemveroorzaker van overlast, ook zelf slachtoffer van de situatie.

Vormen en oorzaken van overlast – denkrichtingen 12. Onderzoek of het al dan niet herinvoeren van de 10%-regeling een mogelijk instrument is om de problematiek van kamerbewoning/woningsplitsing op te lossen. Betrek hierbij de mogelijkheden om de neerwaartse spiraal te stoppen en heb oog voor het waterbedeffect. 13. Geef buurtbewoners een duidelijke positie in de leefbaarheidstoets. 14. Richt één meldpunt op waar woonoverlast en (vermoeden van) illegaliteit betreffende woningsplitsing en kamerbewoning kan worden gemeld. In dat meldpunt dienen verschillende organisaties samen te werken in de back-office, maar voor buurtbewoners is er dan één aanspreekpunt. 38

15. Zorg voor een betere informatievoorziening naar bewoners over de (on)geschreven regels in een wijk/straat, zoals de ophaaldag van het afval. Heb hierbij aandacht voor de taalproblemen en denk aan informatie in de eigen taal of via pictogrammen. 16. Zet buurtbemiddeling of mediation vaker in bij het voorkomen en oplossen van conflicten door woonoverlast. 17. Leg binnen het huisvestingsbeleid nadruk op het realiseren van geschikte huisvesting voor arbeidsmigranten. Hierbij kan gedacht worden aan het omzetten van kantoorpanden naar woonruimte. Geef woningcorporaties hierin een duidelijke rol en kijk ook naar de mogelijkheden die andere partijen in de stad te bieden hebben. 18. Start een lobby naar Den Haag en/of Europese Unie om de directe of indirecte koppeling tussen de huisvesting en het arbeidscontract van de arbeidsmigranten wettelijk te verbieden. 19. Leg binnen het huisvestingsbeleid nadruk op het realiseren van geschikte betaalbare woonruimte voor groepen die (nog) niet in aanmerking komen voor een woning van een corporatie. Maak hierover afspraken met de woningcorporaties.

Regelgeving, controle en handhaving – overwegingen 20. De regelgeving is voor verhuurders, bewoners en professionals ondoorzichtig en complex en werkt misbruik in de hand. Zo zijn er verhuurders die een kansberekening maken of zij een vergunning aanvragen, met alle eisen die daarbij horen, versus de pakkans op illegale kamerverhuur of woningsplitsing. 21. Doordat er altijd gelegenheid moet worden geboden om situaties te legaliseren, voelen ambtenaren zich machteloos en staan ze met de rug tegen de muur. 39

22. Er is een gebrek aan handhaving. 23. Er is sprake van verkokering bij de gemeente. De problemen worden niet integraal aangepakt. Een voorbeeld van een integrale aanpak die zijn effect heeft bewezen is het tijdelijke project BITE-team. Ook in de steden Rotterdam en Den Haag zijn voorbeelden van een integrale aanpak te vinden. 24. Door de economische crisis zijn de huizenprijzen gedaald. Daarnaast is het voor particulieren moeilijker geworden een hypotheek te verkrijgen. Dit betekent dat er meer huizen worden opgekocht door huisjesmelkers waarbij wordt vermoed dat er geld wordt witgewassen. Er is op dit moment eerder sprake van ‘kunnen betalen’ dan van ‘kunnen financieren’.

Regelgeving, controle en handhaving – denkrichtingen 25. Stel eigenaren en verhuurders zoveel als mogelijk – financieel – aansprakelijk bij overlast en overtreding van de regelgeving. Gebruik het instrument van de bestuurlijke boete – indien noodzakelijk – zo vaak mogelijk. 26. Toets eigenaren bij de aanvraag c.q. beoordeling van een wijzigings- of splitsingsverguning op een vergelijkbare wijze als horecaondernemers in het kader van de Wet Bibob. 27. Maak inzichtelijk of het gebrek aan handhaving veroorzaakt wordt door een tekort aan ambtelijke capaciteit of door een gebrekkige organisatie of door een combinatie van factoren. 28. Schaf onduidelijk en niet handhaafbare regels af. Zet vol in op regels die handhaafbaar zijn. En wees logisch in het handhaven van regels en communiceer hierover helder en duidelijk naar alle partijen. 40

29. Stuur nadrukkelijk op samenwerking en een integrale en structurele aanpak binnen de gemeente. Hierdoor kan beschikbare capaciteit optimaal benut worden. Voorbeelden zijn het tijdelijke project BITE-team, de Alijda-aanpak van Rotterdam en de Haagse Pandjesbrigade in Den Haag. 30. Voer een puntensysteem in voor verhuurders/eigenaren waar bij overlast punten worden toegekend aan de verhuurder/eigenaar. Te veel punten leiden tot het niet verlenen van nieuwe vergunningen of het intrekken van bestaande vergunningen. 31. Werk met een voorwaardelijk vergunningenstelsel waardoor bij probleempanden vergunningen kunnen worden ingetrokken. 32. De leges bij vergunningen dienen kostendekkend te zijn. Dit betekent dat de kosten van controles, waarna er een legalisatieprocedure wordt gestart door de verhuurder/ eigenaar, dienen te worden doorberekend in de kosten voor de vergunning. 33. Stel bij een (omzettings)vergunning eisen aan: -- het minimale aantal netto m2 per kamerbewoner; -- het aantal toiletten, douches en m2 keuken er per kamerbewoner moet zijn; -- minimale geluidsisolatie; -- parkeernormen.

41



Leden van de raadswerkgroep Hoorzitting woningsplitsing en kamerbewoning Naam William Aarts Jan van Erp Henk van der Haghen Jillis Legrom Kees Rijnders Nico Stoevelaar Yasin Torunoglu Karin Wagt Jeanke Verbruggen

Externe verslaglegging Rosenbaum select, Utrecht.



42

Fractie gemeenteraad D66 SP TROTS VVD ‘leefbaar eindhoven’ CDA PvdA (voorzitter) CDA griffie (secretaris)

Colofon Dit rapport is opgesteld en uitgebracht onder verantwoordelijkheid van de raadswerkgroep Hoorzitting woningsplitsing en kamerbewoning.

Vormgeving

Sandra van de Meulengraaf

Drukwerk

Gemeente Eindhoven

Gemeente Raad