RIS171147a_9-MRT-2010
Nota Kamerbewoning 1. Inleiding Kamerbewoning is van alle tijden en vindt ook op ruime schaal plaats in Den Haag. Kamerbewoning is vooral te vinden in de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouw van kamerbewoning vindt wel plaats maar in verhouding tot reguliere woningbouw in veel mindere mate. Een van de oorzaken hiervan is de “stop” op nieuwe kamerverhuur uit 1993. Deze stop is ingevoerd, omdat begin jaren ’90 ernstige misstanden op het gebied van leefbaarheid en (brand)veiligheid in kamerverhuurbedrijven werden geconstateerd. Inmiddels zijn er succesvolle methoden ontwikkeld om huisjesmelkers, overbewoning en gevaarlijke woonsituaties aan te pakken. Maar uit deze aanpakken is ook gebleken dat bijvoorbeeld jongeren en (internationale) studenten onvoldoende kansen krijgen om snel een goede kamer te vinden. Studenten worden zelfs door verhuurders aangemoedigd de illegaliteit in te gaan en een vals postadres op te geven, zodat zij op kamers kunnen wonen. Dit past niet bij de ambitie van de gemeente Den Haag om voor deze groep een aantrekkelijke en betaalbare woonstad te zijn. Ook voor arbeidsmigranten, sociaal kwetsbaren en minder kapitaalkrachtigen kan kamerbewoning passende huisvesting zijn. De grote toestroom van arbeidsmigranten en de daarmee samenhangende problemen roept ook de vraag op of er in Den Haag voldoende mogelijkheden voor kwalitatief goede kamerbewoning zijn. Te vaak komen arbeidsmigranten bij huisjesmelkers terecht. Het huidige beleid geeft geen impuls aan de markt om kwaliteit van kamerbewoning te verbeteren. In deze nota stelt het college een strategie voor om het aanbod van kwalitatief goede kamerbewoning in Den Haag te verruimen. Het nieuwe beleid voor kamerbewoning is gebaseerd op een aantal wensen van het college. In eerste instantie de wens om jongeren, studenten, arbeidsmigranten en iedereen die op kamers wil wonen in Den Haag meer mogelijkheden te bieden. Tevens wil het college een meer efficiënte inzet van de beschikbare handhavingcapaciteit bereiken en spreiding van kamerbewoning in de stad bevorderen. Daarnaast wil het college een bonafide exploitatie van kwalitatief goede kamers stimuleren. Wijken die qua leefbaarheid te kwetsbaar zijn, wil het college ontzien van een vergaande mate van verruiming van kamerbewoning. Bovenal wil het college zoveel mogelijk eenduidigheid in het nieuwe beleid voor kamerbewoning creëren. Dit betekent dat het college keuzes heeft moeten maken. Keuzes, die soms minder gewenst zijn maar die een verruiming van kamerbewoning in de stad opleveren. 2. Huidig beleid en cijfers Kamerbewoning betreft de huur of soms de koop van een kamer in een woning. Een kamer is onzelfstandige woonruimte. Dit betekent dat de kamerbewoner geen eigen toegang tot zijn of haar beschikking heeft met daarachter wezenlijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld een keuken, douche en toilet. Het huidige beleid rondom kamerbewoning is onder te verdelen in: 1. beleid voor kamerverhuurbedrijven en onzelfstandige bewoning; 2. beleid voor de verhuur van zelfstandige kamers, zogeheten wooneenheden; 3. en beleid voor koopstudio’s. Ad 1. In beginsel worden nieuwe kamerverhuurbedrijven en onzelfstandige bewoning in Den Haag sinds 1993 niet meer toegestaan. Het gaat dan vooral om nieuwe kamerverhuur in de bestaande woningvoorraad. Aan nieuwbouwprojecten wordt wel medewerking verleend. Onder de beperking valt evenmin de verhuur van maximaal twee kamers in een woning aan maximaal twee personen per woning, wanneer de eigenaar tevens bewoner van de woning is. Een andere uitzondering zijn de convenanten met DuWo en Vestia en de Vereniging van Internationale Arbeidsbemiddelaars (VIA), waar kamerverhuur wordt toegestaan als aan een aantal beheervoorwaarden is voldaan; Ad 2. De verhuur van kamers in de vorm van zelfstandige woonruimte is in beginsel toegestaan. Voor bewoning door meer dan vier personen in een woning is alleen een gebruiksvergunning vereist, waarin brandveiligheidseisen worden gesteld;
1
Ad 3. Een koopstudio betreft de koop onder algemene hypothecaire voorwaarden van een onzelfstandige of een zelfstandige kamer in een woning. Wanneer de koopstudio onzelfstandig is, is het toetsingskader voor kamerverhuur en onzelfstandige bewoning van toepassing. Is de koopstudio zelfstandig, dan geldt het toetsingskader voor de verhuur van zelfstandige kamers (zie nader: Commissiebrief Koopstudio’s (RIS151808). Het aanbod van kamers Er is in maart 2008 een inschatting gemaakt van de beschikbare voorraad vergunde kamers. Er is gebruik gemaakt van gegevens van de gemeente Den Haag/DSO, DUWO, Staedion, Haag Wonen en Vestia. Dit leverde op dat er in maart 2008 1349 vergunde panden in Den Haag zijn, waarin circa 6400 kamers worden verhuurd. Daarnaast exploiteren Staedion, Haag Wonen, Vestia en DuWo circa 40 woongebouwen in de stad, dat bestaat uit een aanbod van circa 2500 kamers. In totaal komt dit neer op een aanbod van circa 8900 kamers in Den Haag. Er zijn daarnaast nog circa tien panden in de stad, waar circa 40 koopstudio’s zijn gerealiseerd. De vergunde kamerbewoning komt met name voor in de stadsdelen Laak, Centrum, Scheveningen en Segbroek. Het aanbod van vergunde kamerverhuurpanden is sinds 2005 licht gestegen, nl. van 1274 in 2005 naar 1349 in 2008. In stadsdeel Centrum is het aanbod van vergunde kamerverhuurpanden fors afgenomen en in Laak en Segbroek daarentegen fors toegenomen. Voor een nader overzicht van deze cijfers, zie bijlage 1. De omvang van het aanbod van illegale kamerbewoning is niet bekend. Wel is de afgelopen jaren uit handhavingsacties duidelijk geworden dat het illegale aanbod het legale aanbod overstijgt. Uit cijfers van het Meld- en Steunpunt Woonoverlast komt naar voren dat illegale kamerbewoning zich met name concentreert in de stadsdelen Escamp, Laak, Centrum en Segbroek. De vraag naar kamers Het is bekend dat vooral studenten, jongeren, starters, arbeidsmigranten en minder kapitaalkrachtigen op kamers wonen. Echter, in deze nota is niet berekend of de vraag naar woonruimte voor deze doelgroepen in verhouding staat tot het aanbod van woonruimte voor hen. Daarvoor wordt verwezen naar het beleid, dat voor deze doelgroepen met hun specifieke woonwensen wordt gevoerd. Deze nota kamerbewoning biedt een algemeen kader voor kamerbewoning voor iedereen, die behoefte heeft aan deze woonvorm (zie nader paragraaf 3). Omdat arbeidsmigranten en studenten de hoofdafnemers van kamers in Den Haag zijn, gaat deze nota wel in op hun woonwensen. Uit recent onderzoek in opdracht van de gemeente Den Haag blijkt, dat er circa 27.100 studenten in Den Haag studeren en/of wonen inclusief 1.500 buitenlandse studenten (bron: ‘Van struyck tot statig’, woonwensenonderzoek onder studenten, die in Den Haag (willen) wonen, Laagland, 2008). Deze studenten willen met name wonen in de woonsferen: ‘Wonen in de binnenstad’ en ‘Ontspannen wonen’, wat neerkomt op wonen in buurten als het Centrum, Bezuidenhout, Regentesse- en Valkenboskwartier, de Bomen- en Bloemenbuurt en Rustenburg-Oostbroek. Daarnaast willen studenten het liefst zelfstandig wonen. Internationale studenten geven echter de voorkeur aan wonen op de campus maar wel tussen de Nederlanders om de Nederlandse cultuur te leren kennen. Voor Den Haag is de campus de Haagse Hogeschool en omgeving in Laak. Verder is uit het onderzoek van Laagland naar voren gekomen dat studenten over het algemeen tevreden zijn over hun huisvesting. Bij (lage loon) arbeidsmigranten ligt dit anders. De inschatting is dat er op jaarbasis zo’n 5.000-10.000 arbeidsmigranten in Den Haag huisvesting zoeken, vgl. de commissiebrief Huisvesting arbeidsmigranten (RIS151300). Hun woonwensen zijn minder hoog dan die van de studenten. Zij geven het liefst zo min mogelijk geld uit aan hun huisvesting, des te meer kunnen zij sparen en meenemen naar hun land van herkomst. Een groot aantal arbeidsmigranten komt bij huisjesmelkers terecht. Dit komt mede door de handelswijze van malafide uitzendbureaus. Het college zet daarom in op het vergroten van het aanbod van goede kamerverhuur. Niet alleen door de verruiming van kamerbewoning, maar ook door tijdelijke huisvesting in portocabins en omzetting van bestaande gebouwen naar huisvesting voor arbeidsmigranten.
2
3. Visie en ambitie Den Haag profileert zich als “Wéreldstad aan Zee”. De Structuurvisie Den Haag 2020 heeft als ambitie om van Den Haag in 2020 een wereldstad aan zee te maken; een internationale stad te zijn, waar het leuk wonen is, vlak aan zee. Een stad met een grootstedelijke karakter. Vanuit het beleidsveld wonen is kamerbewoning één van de instrumenten om een aantrekkelijk en divers woningaanbod te creëren voor (nieuwe) groepen op de Haagse woningmarkt. Mogelijkheden en randvoorwaarden Voor (internationale) studenten, jongeren, starters en expats kan kamerbewoning passende en betaalbare huisvesting zijn. Dat geldt ook voor arbeidsmigranten, sociaal kwetsbaren en minder kapitaalkrachtigen. Meer kamerbewoning in buurten met in overwegende mate eengezinswoningen kan de verscheidenheid van de woningvoorraad vergroten. Verruiming van kamerbewoning draagt tevens bij aan de verstedelijkingsopgave, die voor een deel bestaat uit verdichting van de bestaande woningvoorraad. Buurten waar ruimte voor kamerbewoning is, kunnen levendiger worden. Denk ook aan kamerbewoning als eerste stap voor mensen die in Den Haag willen wonen om zich daarna verder te oriënteren op de woningmarkt. Kamerbewoning hoort bij een grote stad en draagt ook haar steentje bij aan het aantrekkelijk maken van Den Haag als woonstad. Daarnaast kan de verruiming van kamerbewoning opleveren dat een deel van de malafide verhuurders uit de markt wordt gedrukt. Randvoorwaarde bij de verruiming van kamerbewoning is dat huisjesmelkerij en situaties van overbewoning door de gemeente en samenwerkingspartners adequaat worden aangepakt. Ook moet er aandacht zijn voor concentraties van kamerbewoning. Deze concentraties kunnen een negatief effect hebben op de woon- en leefomgeving, door de wijze van bewoning. Dit geldt met name voor concentraties van doorschuifhuizen. Dit zijn woningen, waar arbeidsmigranten enkele maanden verblijven en dan weer worden vervangen door andere arbeidsmigranten. De woningen worden intensief gebruikt en de bewoners bouwen door de korte duur van hun verblijf geen sociale binding met de buurt op. Verder mag de zelfstandige woningvoorraad niet onevenredig worden aangetast. Ambitie Met het oog op de kansen van kamerbewoning voor de stad Den Haag, is de ambitie voor zover mogelijk kamerbewoning te verruimen in de hele stad. Uitgangspunten hierbij zijn: de kamer moet in een goede staat van onderhoud verkeren, voldoende gebruiksoppervlakte hebben en (brand)veilig zijn; de kamerbewoning moet voldoen aan wet- en regelgeving onder meer op het gebied van maximale huurprijzen; er moet voldoende zelfstandige woningvoorraad beschikbaar blijven; in buurten mogen geen ongewenste concentraties van kamerbewoning ontstaan, waardoor de leefbaarheid in die buurten er op achteruitgaat. Daarnaast wordt de aanpak van woonfraude en huisjesmelkerij onverminderd doorgezet. De bestrijding van illegale kamerbewoning en/of overbewoning in combinatie met overlast en gevaar moet hoge prioriteit hebben en houden. Ambities op wijkniveau voor de kortere en de langere termijn Niet alle wijken in de stad lenen zich momenteel voor een aanzienlijke verruiming van kamerbewoning. In een aantal wijken staat de leefbaarheid op dit moment al onder grote druk en zou een te ruim toelatingsbeleid het risico van verdere verslechtering van het woon- en leefklimaat met zich meebrengen. In de meeste wijken van de stad kunnen de kansen van kamerbewoning echter maximaal worden benut. Daarom is de ambitie op korte termijn: beperkingen in niet-kwetsbare wijken opheffen en - de komende twee jaar - in de kwetsbare wijken in beperkte mate te verruimen voor zover de leefbaarheid dat toelaat. De effecten van het nieuwe beleid worden gevolgd en na twee jaar geëvalueerd. Dan wordt bezien of en in hoeverre er meer kamerbewoning in de kwetsbare wijken mogelijk is. Op de langere termijn, 2010-2020 moet kamerbewoning voor tal van groepen mensen een goede en betaalbare woonvorm zijn,
3
huisjesmelkerij moet aan omvang ingeboet hebben en door een optimale handhaving moet het plegen van huisjesmelkerij niet meer aantrekkelijk zijn. Kwetsbare wijken: Kwetsbare wijken op het gebied van leefbaarheid zijn de Krachtwijken: Schildersbuurt, Stationsbuurt (inclusief Rivierenbuurt), Transvaalkwartier en alle wijken in Den Haag Zuidwest. De kwetsbare particuliere wijken zijn: Regentessekwartier, Valkenboskwartier, Rustenburg en Oostbroek en het Laakkwartier en Spoorwijk. De kwetsbaarheid op het gebied van leefbaarheid is gebaseerd op: de Leefbaarheidsscores van de Krachtwijken; het aantal meldingen van overlast door illegale kamerbewoning bij het Meld- en Steunpunt Woonoverlast in 2006 en 2007 en het aantal geconstateerde situaties van illegale kamerbewoning door het project Inhaalslag Handhaving in 2006 en 2007. Leefbaarheidsscores van de Krachtwijken zijn: Krachtwijk Leefbaarheidsscore Schildersbuurt (totaal) 2: negatief Stationsbuurt (incl. Rivierenbuurt) 3: tussen positief en negatief Transvaalkwartier (totaal) 2: negatief Den-Haag Zuidwest (totaal) 3: tussen positief en negatief Bron: CBS, Statline, periode 2006, de scores lopen van 1 naar 7, 1 is het slechtst.
Voor de kwetsbare wijken geldt dat er sprake is van een goedkope woningvoorraad, aanwezigheid van hotspots en gestapelde woningvoorraad (type woningen), die zich lenen voor kamerbewoning. Daar komt nog bij het aantal reeds vergunde kamerverhuurbedrijven. Er is bekeken in welke van deze gebieden, ondanks de kwetsbare positie qua leefbaarheid, de stop op kamerbewoning kan worden opgeheven. De Schildersbuurt en Transvaal zijn, vooral gelet op de Leefbaarheidsscore, het meest kwetsbaar. Bij deze twee wijken past slechts een beperkte verruiming van kamerbewoning. Voor de Stationsbuurt exclusief de Rivierenbuurt geldt de Quartier Latin ambitie en de wens om daar studenten te huisvesten. Vooral gelet op deze ambitie en mede vanwege de leefbaarheidsscore 3: tussen positief en negatief, zou in de Stationsbuurt exclusief de Rivierenbuurt een verdergaande verruiming van kamerbewoning mogelijk moeten zijn. De verdergaande verruiming geldt ook voor Den Haag Zuidwest, omdat delen van de sociale woningvoorraad in dit gebied uitermate geschikt zijn voor kamerbewoning, mede vanwege de leefbaarheidsscore 3: tussen positief en negatief. In bijlage 2 staan de gebieden waar slechts een beperkte verruiming mogelijk is (in rood) en waar een verdergaande verruiming van kamerbewoning mogelijk is (in groen) op kaart. Uiteraard vraagt deze keuze om een adequate inzet van de handhaving door de gemeente Den Haag en de samenwerkende partners. Ruimte voor kamerbewoning Er is onderzocht wat de ruimte voor kamerbewoning is in de niet of minder kwetsbare wijken. Er is gekeken naar de aard van de woningvoorraad. Elk soort woning kan in feite kamergewijs worden geëxploiteerd maar uit de handhavingspraktijk van DSO blijkt dat kamerbewoning het meest plaats vindt in: woningen in particulier bezit, met bouwjaar tot 1945, in de prijsklasse goedkoop en middelduur (tot 235.000 euro). Een scan van de stad naar dit woningtype, levert op dat de volgende wijken zeker in beeld komen voor kamerbewoning: Wijk Scheveningen Geuzen- en Statenkwartier Duinoord Bomen- en Bloemenbuurt Zeeheldenkwartier Vruchtenbuurt Bezuidenhout Centrum
Aantal woningen zeer geschikt voor kamerbewoning
% woningen zeer geschikt voor kamerbewoning (van de totale woningvoorraad per wijk) 3499 2023 1004 3663 1886 2865 4260 2492
4
39,6 30,5 26,9 39,4 35,6 64,0 50,0 23,5
Leyenburg 2558 Moerwijk 1282 Bron: DSO/Beleid/Onderzoek augustus 2008, bewerkt door DSO/Beleid/Wonen
34,8 12,5
Uit deze tabel blijkt dat het met name gaat om woningen in en om het centrum. Een aantal van deze wijken, zoals Centrum, Bezuidenhout en de Bomen- en Bloemenbuurt past ook bij de woonwensen van studenten (vgl. paragraaf 2). 4. Strategie Om de ambities voor verruiming van kamerbewoning te realiseren stelt het college de volgende strategie voor: 1. Zelfstandige bewoning is in de hele stad toegestaan De vereisten zijn: indien er verbouwingen nodig zijn, of er in het verleden verbouwingen zonder bouwvergunning hebben plaatsgevonden om van één zelfstandige woonruimte meerdere zelfstandige woonruimten te maken, is er een bouwvergunning nodig. 2. Met uitzondering van een aantal kwetsbare gebieden, zijn alle vormen van kamerbewoning in beginsel toegestaan. Voor elke vorm van kamerbewoning is een vergunning nodig. Zodra meerdere huishoudens een woning delen, wordt er een zelfstandige woonruimte omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Op grond van de regionale Huisvestingsverordening is dit vergunningplichtig. De Huisvestingswet eist een individuele belangenafweging bij een vergunningaanvraag. Uitzonderingen op ‘in beginsel toegestaan’ zijn daarom mogelijk. Daarnaast gelden er eisen met betrekking tot een minimale oppervlakte per persoon en bij meer dan vier personen brandveiligheidseisen en een meldingsplicht op basis van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. Evt. wordt gebruik gemaakt van een certificaat (zie hierna bij: toelichting op de strategie); 3. In de kwetsbare gebieden is kamerbewoning tot en met maximaal twee personen in beginsel toegestaan. Ook voor kamerbewoning door twee kamerbewoners, die geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden voeren, is een vergunning nodig. Bij meer dan twee personen wordt de vergunning in beginsel in de kwetsbare gebieden niet verleend (behoudens bovennoemde individuele afweging). Voeren twee of meer bewoners een duurzaam gemeenschappelijk huishouden dan valt dit onder punt 1. Nieuwbouw van woongebouwen, waarin kamers worden geëxploiteerd is onder voorwaarden in de hele stad toegestaan; 4.
het opzetten van een monitoringssysteem om aantallen en concentraties van kamerbewoning in de stad in beeld te hebben;
5.
het onverminderd doorzetten van de aanpak van huisjesmelkerij.
De kwetsbare gebieden zijn: Schildersbuurt, Rivierenbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier, het Valkenboskwartier, Rustenburg en Oostbroek en het Laakkwartier en Spoorwijk. TOELICHTING OP DE STRATEGIE: Beleid kamerbewoning in de G4 versus Den Haag Er is een aantal mogelijkheden om kamerbewoning te reguleren om ongewenste (concentraties van) kamerbewoning te voorkomen. In Utrecht is er zoveel kamerbewoning in de stad door met name studenten, dat drie wijken om redenen van leefbaarheid en veiligheid in zijn geheel op slot zijn gezet. Kamerbewoning wordt in Utrecht verder ontmoedigd door hoge leges voor de omzettingsvergunning van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. In Rotterdam worden quota per deelgemeente gehanteerd voor onzelfstandige kamerbewoning. In Amsterdam mogen woningen onder de huurprijsgrens slechts onder voorwaarden door studenten worden bewoond. De wijze waarop kamerbewoning in de G4 is gereguleerd, kan ook in de gemeente Den Haag worden toegepast. Het is echter op dit moment niet bekend wat de effecten van de verruiming voor kamerbewoning
5
zullen zijn. Daarom is ervoor gekozen deze maatregelen niet op voorhand door te voeren maar pas wanneer blijkt dat ze nodig zijn. Kamerbewoning wordt tussentijds goed gevolgd en indien nodig wordt het beleid bijgesteld. Dit geldt ook voor eventuele maatregelen op het gebied van parkeren. Overwegingen certificaat Certificatie is een instrument dat door de markt en de overheid is ontwikkeld. Wanneer de kamers van een kamerverhuurbedrijf aan een aantal kwaliteitseisen voldoen, wordt door een onafhankelijke deskundige aan de exploitant een certificaat voor het kamerverhuurbedrijf verstrekt. Voor een kamerbewoner is het certificaat een middel om meer vertrouwen en zekerheid over de kwaliteit (huursom, beheer, etc.) van de kamer en het kamerverhuurbedrijf te krijgen. Daarnaast is het doel door certificatie in de vorm van zelfregulering van goede kamerverhuur een meer doelmatige inzet van de handhaving te verkrijgen. Het is niet de bedoeling met een certificaat extra regels te creëren. Er wordt momenteel onderzocht hoe kan worden aangesloten bij het al bestaande landelijk certificaat voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte. Als er juridische beperkingen zijn, waardoor certificatie geen efficiëntere handhaving met zich meebrengt, wordt geen gebruik gemaakt van certificatie. Overwegingen kwetsbare wijken Bij de mogelijkheden voor kamerbewoning in de kwetsbare wijken is als uitgangspunt gekozen voor een helder en eenduidig beleid, dat goed is te communiceren en te handhaven. Bij maatwerk op straatniveau in de kwetsbare wijken zouden studenten en empty nesters, die mensen in huis willen nemen, meer kansen hebben gekregen. Maar de nadelen hiervan zijn, dat het heel ingewikkeld wordt te communiceren wat er wel en niet zou mogen. Het ontbreekt aan de capaciteit om al deze situaties te handhaven en zou kunnen leiden tot situaties van willekeur. Er is voor gekozen in de kwetsbare gebieden kamerbewoning in de vorm van onzelfstandige woonruimte voorlopig t/m twee personen toe te staan, omdat er dan nog enige mate van verruiming is en de beschikbare handhavingscapaciteit dan efficiënter voor de zwaardere gevallen kan worden ingezet. Het verhogen van kamerbewoning in de vorm van onzelfstandige woonruimte naar drie of vier personen vindt het college - zoals opgemerkt in paragraaf 3 - vanuit beleidsmatige overwegingen te kwetsbaar ten aanzien van de leefbaarheid in deze wijken. Vanuit de handhaving wordt de verruiming naar drie of vier personen als een te groot risico ervaren en tevens als een afbreukrisico voor het project Inhaalslag Handhaving gezien. Bewaken verhouding zelfstandige/onzelfstandige woonruimte Aan de hand van de evaluatie van het beleid en de woningmarktsituatie van dat moment, zal worden bepaald of de zelfstandige woningvoorraad in die zin afneemt, dat de wonenbeleidsdoelstellingen voor de zelfstandige voorraad in geding komen en in hoeverre het beleid vervolgens moet worden bijgesteld. Via het monitoringsysteem worden aantallen en concentraties van kamerbewoning in de stad gevolgd.
5. Implementatie en uitvoering van beleid Aanpassen regelgeving Het realiseren van dit nieuwe beleid heeft de nodige consequenties voor diverse verordeningen, bestemmingsplannen en de bestaande convenanten inzake kamerbewoning. Voor het aanpassen van de regelgeving maakt het college een juridisch voorbehoud. Als er onverhoopt juridische beperkingen zijn, zal naar oplossingen worden gezocht, die wel juridisch haalbaar zijn en in lijn zijn met de voorgenomen strategie voor kamerbewoning. De aanpassingen in het uitvoeringsbeleid worden in één samenhangend pakket doorgevoerd. Uitgangspunten hierbij zijn: zo min mogelijk regels en een helder en eenduidig uitvoeringsbeleid. Daarnaast moet er rekening worden gehouden met overgangsrecht. De uitvoeringsprojecten gaan één maand na vaststelling van deze nota door de raad, anticiperen op het voorgenomen beleidskader. Het daadwerkelijk aanpassen van het uitvoeringsbeleid vergt temminste zes maanden, waarna het nieuwe uitvoeringsbeleid na vaststelling door de raad op een nader te bepalen tijdstip in werking zal treden.
6
Stakeholders De gemeente Den Haag is met DuWo, Haag Wonen, Staedion, Vastgoedbelang, Vestia en de brancheorganisatie voor de uitzendbureaus in gesprek om het beleid rondom kamerbewoning vorm te geven. Monitoringssysteem Voor zover mogelijk moet het monitoringssysteem aansluiten op de bestaande handhavingvolgsystemen inclusief een koppeling met het Meld- en Steunpunt Woonoverlast. Communicatie Uiteraard is een zorgvuldige communicatie van het nieuwe beleid van groot belang. Zowel intern als extern. Het nieuwe beleid wordt breed gecommuniceerd met alle betrokken partijen en op www.denhaag.nl gepubliceerd. Bij de inwerkingtreding van het nieuwe uitvoeringsbeleid wordt op www.denhaag.nl en in een folder bekend gemaakt wat de regels voor kamerbewoning zijn. Het uitvoeringsbeleid wordt voor de medewerkers van de gemeente Den Haag neergelegd in een werkinstructie. 6. Evaluatie van beleid Twee jaar na inwerkingtreding van het nieuwe uitvoeringsbeleid wordt het beleid geëvalueerd en bezien of verdere verruiming van kamerbewoning in de stad mogelijk is. Via een monitoringssysteem worden aantallen en concentraties in de stad gevolgd. Het kan zijn dat uit de monitoring blijkt dat er ongewenste ontwikkelingen plaatsvinden, die om eerder ingrijpen vragen. Zo nodig wordt het beleid daarop aangepast.
7
Bijlage 1. Quick scan kamerbewoning Het aanbod. Er is in maart 2008 een schatting gemaakt van de beschikbare voorraad vergunde kamers. Er is gebruik gemaakt van gegevens van gemeente Den Haag/DSO/BTD Sector Stadsdelen, DUWO, Staedion, Haag Wonen en Vestia. Dit resulteerde in de volgende cijfers voor het aanbod van vergunde kamerbewoning (zie tabel 1): Stadsdeel
Kamerbewoning Kamerbewoning (onzelfstandige (onzelfstandige en woonruimte) zelfstandige woonruimte) twee t/m vier personen vanaf vijf personen in een in een woning woning 2005 2008 2005 2008 Haagse Hout 40 25 25 35 Loosduinen 1 3 3 3 Laak 64 125 9 36 Centrum 200 142 280 238 Scheveningen 43 54 227 210 Escamp 8 15 2 0 Segbroek 159 206 213 257 Leidenschenveen/Ypenburg 0 0 0 0 Totaal 515 570 759 779 Tabel 1: Inventarisatie vergunde kamerbewoning in een woning - maart 2008
Totaal
2005 65 4 73 480 270 10 372 0 1274
2008 60 6 161 380 264 15 463 0 1349
Toelichting tabel 1 In deze tabel is niet meegerekend de kamerbewoning aan één persoon op één kamer in een woning en kamerbewoning aan twee of meer personen op maximaal twee kamers bij een eigenaar/bewoner in huis. Voor deze twee vormen van kamerbewoning zijn geen vergunningen vereist. Deze tabel geeft slechts een beeld van de vergunde kamerbewoning in Den Haag, niet van alle kamerbewoning inclusief illegale kamerbewoning in de stad. Vanwege het Meld- en Steunpunt Woonoverlast is bekend dat illegale kamerbewoning zich concentreert in de stadsdelen Escamp, Laak, Centrum en Segbroek. Uit de totaalkolom van tabel 1 blijkt dat vergunde kamerbewoning in een woning vooral voorkomt in de stadsdelen Laak, Centrum, Scheveningen en Segbroek. Wanneer de cijfers van 2008 worden vergeleken met 2005 is het aantal kamerverhuurbedrijven licht gestegen. In de stadsdelen Centrum is sprake van een forse daling van het aantal woningen waar door twee t/m vier en vijf of meer personen op kamers wordt gewoond. In Laak en Segbroek is daarentegen weer sprake van een forse stijging van het aantal woningen waar door twee t/m vier en vijf of meer personen op kamers wordt gewoond. Uitgaande van een aanbod van 1349 woningen waarin met vergunningen kamers worden bewoond, is de volgende berekening toegepast om tot een schatting van het totaal (huur)aanbod van kamers te komen. Bij de panden waar twee t/m vier personen op kamers wonen is een gemiddelde genomen van drie kamers per pand, dit komt neer op 1710 kamers. Bij de woningen vanaf vijf personen is een gemiddelde genomen van zes kamers per pand, dit komt neer op 4674 kamers. In totaal levert dit een totaal (huur)aanbod van 6384, afgerond 6400 kamers op. Daarnaast exploiteren Staedion, Haag Wonen, Vestia en DuWo circa 40 woongebouwen in de stad, dat bestaat uit een aanbod van circa 2500 kamers. In totaal is er dan een (huur) aanbod van circa 8900 kamers in de gemeente Den Haag. Er zijn daarnaast nog circa tien panden in de stad, waar circa 40 koopstudio’s worden geëxploiteerd.
8
Bijlage 2. Voorgesteld beleid verruiming kamerbewoning in kaart
9
