RIS171147b_9-MRT-2010
Uitvoeringsbeleid kamerbewoning
Inhoudsopgave 1. Inleiding - Waarom een uitvoeringsbeleid ? - Waarom is een beleid op kamerbewoning belangrijk? - Korte samenvatting van het uitvoeringsbeleid
3. 3. 3.
2. Wat is een woning/ zelfstandige woonruimte? - Definitie zelfstandige woonruimte - Toelichting zelfstandige woonruimte - Meerdere zelfstandige woonruimten binnen een pand - Doorbreking van gebruik
4. 4. 5. 5.
3. Wat is een duurzaam gemeenschappelijk huishouden? - Duurzaam gemeenschappelijk huishouden - Toelichting duurzaam gemeenschappelijk huishouden - Gevolgen van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden - Logies en wonen - Samenvatting
6. 6. 6. 6. 7.
4. Wat zijn de overige eisen rond (kamer)bewoning - Inleiding - Besluit brandveilig gebruik bouwwerken - Bouwverordening
8. 8. 8.
5. Vergunningverlening - Inleiding - Werkwijze - Toetsingskader - Advies woningzaken - Individuele afweging - Samenvatting
9. 9. 9. 9. 10. 11.
6. Handhaving - Inleiding - Inspecteurs - Waar wordt op gelet tijdens de controle? - (Administratief) juridisch medewerkers - De begunstigingstermijn - Overgangsregeling LMV
12. 12. 12. 12. 13. 13.
2
Inleiding Waarom een uitvoeringsbeleid? In oktober 2007 is de werkinstructie kamerverhuur vastgesteld in de gemeenteraad. In de periode tussen oktober 2007 en nu hebben er drie grote veranderingen plaatsgevonden. - De leefmilieuverordening (LMV-RECA) is komen te vervallen door een wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. - Hoofdstuk 6 en enkele andere artikelen uit de Bouwverordening zijn vervangen door het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. - Een nieuwe beleidsmatige koers rond kamerbewoning is ingeslagen met het vaststellen van de nota Kamerbewoning. Het is daarom noodzakelijk de relatief recent vastgestelde werkwijze rond kamerverhuur binnen twee jaar te herzien. Er is voor een iets andere opzet gekozen dan de oude werkinstructie. Dit uitvoeringsbeleid is meer volledig. Dit komt onder meer naar voren uit de indeling van de hoofdstukken. Eerst wordt naar meer theoretische vraagstukken gekeken. Zoals is hier wel sprake van wonen? Of is dit wel een woning? Dit zijn afwegingen, die eerst gemaakt moeten worden. Nadat dit bepaald is, weet de werknemer welke meer praktische werkrichtlijnen van het uitvoeringsbeleid van toepassing zijn. Waarom is een beleid op kamerbewoning belangrijk? In de jaren negentig heeft er in Den Haag een verschrikkelijke brand gewoed in een kamerverhuurbedrijf. Er waren veel slachtoffers te betreuren. Sinds deze tijd is de controle op (illegale) kamerverhuur aangescherpt om verdere ongelukken te voorkomen. Daarnaast heeft kamerbewoning onder bepaalde omstandigheden een negatieve invloed op de leefbaarheid. Dit gebeurt met name bij concentraties van kamerbewoning. Het is daarom belangrijk om zicht te houden op de plekken, waar kamerbewoning plaatsvindt en wat de invloed op de omgeving daarvan is. Tot slot leidt kamerbewoning tot een afname van zelfstandige woningen, waardoor wachtlijsten voor een woning in Den Haag kunnen oplopen. Het is daarom belangrijk een beleid op kamerbewoning te hebben. Korte samenvatting van het uitvoeringsbeleid De nota Kamerbewoning beoogt de mogelijkheden rond kamerbewoning in Den Haag aanmerkelijk te verruimen. Bij de uitwerking van dit uitvoeringsbeleid zijn een aantal zaken juridisch niet haalbaar gebleken. De nota Kamerbewoning wordt op deze punten aangepast. Het uitvoeringsbeleid bij de nota Kamerbewoning komt op het volgde neer: - Er is sprake van kamerbewoning wanneer een zelfstandige woonruimte is omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Dit gebeurt doordat meerdere huishoudens gebruik maken van dezelfde zelfstandige woonruimte. Daarbij gaat het vaak om huishoudens van één of twee personen. - Voor iedere vorm van kamerbewoning is een vergunning nodig. Dit is de onttrekkingsvergunning voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. - Bij de vergunningverlening wordt rekening gehouden met het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad en de leefbaarheid van het gebied, waarin de woning gelegen is. Telkens wordt per geval een individuele afweging gemaakt. - De afweging rond de leefbaarheid van wijken is omschreven in de nota Kamerbewoning. In verband met de leefbaarheid wordt kamerbewoning in beginsel beperkt toegestaan in de ‘kwetsbare’ gebieden. Beperkt houdt in: maximaal twee personen inclusief een eventuele hoofdbewoner (eigenaar of huurder). De kwetsbare gebieden zijn: Schildersbuurt, Rivierenbuurt (Noord en Zuid), Transvaalkwartier, Regentessekwartier, Valkenboskwartier, Rustenburg, Oostbroek, Laakkwartier en Spoorwijk. - In de overige gebieden is kamerbewoning in beginsel voor meer dan twee personen toegestaan. Dit wordt ingeperkt door eisen rond brandveiligheid en een minimale gebruiksoppervlakte per persoon. - Uitzonderingen op het algemene beleid zijn mogelijk, wanneer de wettelijke verplichte individuele belangenafweging tot een ander resultaat leidt. .
3
Wat is een woning / zelfstandige woonruimte? Definitie zelfstandige woonruimte Een woning wordt in de rechtspraak gelijkgesteld aan een zelfstandige woonruimte. Wanneer we het hebben over een zelfstandige woonruimte, dan hebben we het over een woning. Binnen één pand kunnen zich meerdere zelfstandige woonruimten bevinden. Het gebruik van zelfstandige woonruimte wordt geregeld in de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Uit rechtspraak rond deze wet- en regelgeving blijkt, dat niet gekeken wordt naar de (ruimtelijke) bestemming van een pand, maar naar het feitelijke gebruik van een pand. Is een pand met een bedrijfsbestemming in gebruik als woning, dan valt dit onder de werking van de Huisvestingswet en Huisvestingsverordening. Er is sprake van een zelfstandige woonruimte als: - de woonruimte een eigen toegang heeft en: - de zogenaamde “wezenlijke voorzieningen” (keuken, douche/badkamer en toilet) achter deze toegang aanwezig zijn. Toelichting zelfstandige woonruimte De praktijk is uiteraard iets weerbarstiger en daarom een korte toelichting op bovenstaande omschrijving. Eigen toegang - De toegang hoeft niet altijd op de straat uit te komen; - Etagewoningen met een uitgang (geen deur noodzakelijk) naar een trappenhuis worden ook als zelfstandig aangemerkt; - Hetzelfde geldt voor woningen met één of meer afsluitbare toegangsdeuren naar een gemeenschappelijke ruimte, zoals een hal of galerij in een groot herenhuis (een zogeheten: onvrije woning); - Een woning met alle wezenlijke voorzieningen maar met de toegang door de privé-ruimte van een derde is geen zelfstandige woonruimte. Wezenlijke voorzieningen - Wezenlijke voorzieningen zijn in ieder geval de keuken, het toilet en de douche- of badkamer; - Zij moeten niet alleen binnen de woonruimte zijn gelegen maar ook exclusief gebruikt worden door de huurder van die woonruimte. Dit moet uit omstandigheden en de situatie ter plaatse worden afgeleid. Het exclusieve gebruik kan bijvoorbeeld blijken uit het huurcontract; - De wezenlijke voorzieningen zoals een keuken toilet of douche zijn soms alleen bereikbaar via een gemeenschappelijke ruimte (bijvoorbeeld een hal of overloop). Als deze voorzieningen wel exclusief door één duurzaam gemeenschappelijk huishouden gebruikt worden, dan is dit een onvrije zelfstandige woonruimte. Een zogenoemde onvrije zelfstandige woonruimte wordt gelijkgesteld aan een ‘gewone’ zelfstandige woonruimte; - Als meerdere huishoudens aanspraak kunnen maken op het gebruik van deze wezenlijke voorzieningen, is er geen sprake van een zelfstandige woonruimte. Andere eigen voorzieningen zijn niet strikt vereist, zoals een eigen energie- en watermeter. Een zelfstandige woonruimte moet daadwerkelijk zelfstandig in gebruik zijn. Dat wil zeggen: De zelfstandige woonruimte wordt bewoond door één duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Wanneer er meerdere huishoudens in een zelfstandige woonruimte wonen, dan is de zelfstandige woonruimte is door het feitelijke gebruik omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Het is daarom van belang om het begrip duurzaam gemeenschappelijk huishouden nader in te vullen (zie volgend hoofdstuk).
4
Meerdere zelfstandige woonruimten binnen een pand Een pand kan verschillende zelfstandige woonruimten (woningen binnen een pand) bevatten. Dan gaat het om appartementen of één van de bijzondere vormen daarvan: bijvoorbeeld maisonette, (koop)studio, enz. Wanneer deze individuele zelfstandige woonruimten ieder door één duurzaam gemeenschappelijk huishouden bewoond worden, dan is er geen omzettingsvergunning nodig. Om dergelijke zelfstandige woonruimten binnen een pand te realiseren is wel een bouwvergunning nodig. Het is immers een ingrijpende wijziging van het gebruik. Dit brengt in de praktijk altijd veranderingen in de constructie van het gebouw met zich mee. Ook kan het voorkomen dat meerdere individuele zelfstandige woonruimten in een pand onzelfstandig bewoond worden. Er zijn dan meerdere onttrekkingsvergunningen op hetzelfde adres nodig. De onttrekkingsvergunning moet uitdrukkelijk omschrijven welke zelfstandige woonruimte binnen het pand is omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Doorbreking van gebruik Een ander punt van aandacht is dat er bij de Huisvestingswet gekeken moet worden naar het feitelijke gebruik van een pand. Wanneer een woning met vergunde kamerbewoning weer zelfstandig in gebruik wordt genomen, dan wordt de woning weer onderdeel van de zelfstandige woningvoorraad. Er wordt in de rechtspraak immers gekeken naar het feitelijke gebruik. Bij het opnieuw realiseren van kamerbewoning moet opnieuw een onttrekkingsvergunning worden aangevraagd. In de voorschriften van de vergunning komt dit tot uiting door een meldplicht van beëindiging van de kamerbewoning. Bij dit voorschrift wordt ook vermeld dat er na zelfstandig gebruik van de woning opnieuw een omzettingsvergunning nodig is. Bij binnenkomst van een dergelijke melding wordt schriftelijk bevestigd, dat er opnieuw een vergunning moet worden aangevraagd bij nieuwe kamerbewoning. Bij de periodieke controle van de kamerbewoning door stadsdeelinspecteurs kan naar voren komen, dat de woning opnieuw zelfstandig in gebruik is genomen. In dit geval wordt eveneens schriftelijk meegedeeld dat opnieuw een onttrekkingsvergunning moet worden aangevraagd bij voorgenomen onzelfstandig gebruik. Wanneer er een kamer leegstaat en de woning nog bewoond wordt door één persoon of de hele woning een korte tijd leegstaat, is dit uiteraard niet direct zelfstandig gebruik. Een kenmerk van een kamerbewoning is wisseling van bewoners en daarbij kan het voorkomen dat er tijdelijk kamers leeg staan.
5
Wat is een duurzaam gemeenschappelijk huishouden? Duurzaam gemeenschappelijk huishouden Het al dan niet bestaan van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden wordt afgeleid uit de feiten en omstandigheden van het geval. Er is sprake van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden als: - Een gezin van twee of meer personen hun hoofdverblijf in dezelfde woning hebben. Dit wordt geacht één duurzaam gemeenschappelijk huishouden te zijn; - Een groep van twee of meer personen een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voert of wil voeren. Hieronder wordt ook een woongroep verstaan; - Een alleenstaande is vanzelfsprekend ook één ‘ huishouden’. Toelichting duurzaam gemeenschappelijk huishouden Uiteraard moet de bovenstaande omschrijving van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden nader worden toegelicht. Er wordt immers gekeken worden naar de feiten en omstandigheden van het geval. Een omschrijving van de indicaties, waarnaar tenminste gekeken wordt, is op zijn plaats. Indicaties, die een rol spelen bij de beoordeling of er sprake is van (de intentie tot) een duurzaam gemeenschappelijk huishouden of woongroep zijn: 1. De bewoners hebben de intentie om langdurig samen te blijven wonen (duurzaamheid); 2. Er is sprake van wederzijdse zorg; 3. Het huishouden is in een periode van één jaar niet van samenstelling veranderd, tenzij de veranderingen naar algemene maatstaven binnen een duurzaam gemeenschappelijk huishouden passen; 4. De ruimtes zijn gemeenschappelijk; 5. Er is een gezamenlijk huurcontract, waarin de namen van alle huurders vermeld staan; 6. Indien vereist is er een huisvestingsvergunning aanwezig. Deze zes indicaties spelen allemaal een rol bij de beoordeling of er sprake is van (de intentie tot) een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Ook kunnen indicaties buiten deze lijst een rol spelen. Iedere situatie wordt apart beoordeeld, waarbij meer of minder gewicht (feiten en omstandigheden spelen een rol) wordt toegekend aan bepaalde indicaties. Een te rigide uitleg van deze indicaties kan leiden tot beëindiging van wenselijke woonvormen. Gevolgen van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden Het (al dan niet) bestaan van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden heeft ook gevolgen voor andere wet- en regelgeving. Wanneer er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden, dan kan dit gevolgen hebben voor bijvoorbeeld de aanspraak op een uitkering. Een uitkering van iemand, die alleen woont, is vaak hoger dan die van iemand die in gezinsverband woont. Twee personen met een zogenoemde zelfstandige uitkering vormen vaak geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden en hebben dan een omzettingsvergunning nodig. Of anders hebben zij mogelijk geen recht op een zelfstandige uitkering. Aan de andere kant hebben onzelfstandig wonende personen geen recht op huurtoeslag. Zij delen immers de woonlasten van een zelfstandige woning. Logies en wonen Een ander punt dat nadere toelichting verdient is het verschil tussen ‘wonen’ en het verschaffen van ‘logies’. Om ergens te ‘wonen’ volgens de Huisvestingswet moet een bewoner zijn hoofdverblijf in de woning hebben. Het hebben van ‘hoofdverblijf’ wordt afgeleid uit de feiten en omstandigheden van het geval. Er wordt in de gemeente Den Haag voor de uitleg van hoofdverblijf aangesloten op de memorie van toelichting op de wet GBA. Hierin staat het volgende: “Het woonadres van een ingeschreven persoon kan aangeven dat iemand daar woont. Dit betekent niet uitsluitend het genieten van nachtrust, maar het hebben van een geheel van leefomstandigheden die als wonen worden beschouwd. (…) Of er sprake is van wonen zal moeten blijken uit een geheel van waarneembare omstandigheden. De plaats waar de betrokkene ’s nachts pleegt te slapen zal hierbij een grote betekenis kunnen hebben.”
6
Een belangrijke indicatie hierbij is inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (GBA). Maar ook andere waarneembare omstandigheden, zoals huurcontracten in plaats van betalen per nacht of het aanbieden door de exploitant van ontbijt of andere maaltijden naast de huisvesting, spelen een rol. Deze overige omstandigheden spelen vooral een rol bij de huisvesting van arbeidsmigranten, diplomaten en expats, die doorgaans niet goed bekend zijn met bepaalde regelgeving, zoals inschrijving in de GBA. Kortdurende bewoning van een woning kan vallen onder het begrip “wonen”. Het verschaffen van logies valt niet onder het bereik van het uitvoeringsbeleid rond kamerbewoning. Er is namelijk geen sprake van kamerbewoning. Logies is het verschaffen van ‘nachtverblijf’ en kamerbewoning is het verschaffen van ‘woonverblijf’. De vuistregel is: lijkt het gebruik van een gebouw op gewone kamerbewoning dan valt het gebruik onder dit uitvoeringsbeleid en lijkt het gebruik meer op een hotel dan valt niet. Logies verschaffen in een woonruimte is doorgaans in strijd met het bestemmingsplan en kan op die grond worden beëindigd. Bij een mengvorm van logies en wonen of een randgeval wordt in overleg met de Brandweer de beste oplossing bepaald. De controle van logiesgebouwen wordt uitgevoerd door de Brandweer. De controle van woongebouwen en –functies wordt uitgevoerd door de Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Ook voor de interne taakverdeling is het onderscheid tussen logies en wonen dus van belang. Samenvatting Er is een onttrekkingsvergunning voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte nodig, wanneer de bewoners van een zelfstandige woonruimte geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen en zij daar daadwerkelijk wonen.
7
Wat zijn de overige eisen rond (kamer)bewoning? Inleiding De nationale wetgever heeft de afgelopen jaren meer en meer de verantwoordelijkheid voor het gebruik van een bouwwerk bij de eigenaar en/ of een ander bevoegde neer gelegd. Dit komt onder meer tot uitdrukking in artikel 1a Woningwet. In dit artikel wordt nadrukkelijk een zorgplicht aan de eigenaar en/ of een andere bevoegde opgelegd. Bovendien borduurt het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken voort op dit gedachtegoed. Het is de verantwoordelijkheid van de eigenaar en exploitant om te zorgen dat het bouwwerk voldoet aan alle geldende eisen. Het volgende is belangrijk om in het achterhoofd te houden. De gemeente voorziet in het verschaffen van informatie en het toezicht op naleving van de wet- en regelgeving. De informatiecampagne bij het uitvoeringsbeleid wijst de verhuurder dan ook uitdrukkelijk op zijn of haar plichten. Verder wordt de kamerhuurder via het civiele recht beschermd tegen woekerprijzen en andere huisjesmelkerspraktijken. De informatiecampagne bij het uitvoeringsbeleid wijst de huurder op allerlei rechten, die zij hebben. De informatie richt zich op het weerbaar te maken van de huurder. Door de verhuurder te wijzen op plichten en de huurder te wijzen op rechten wordt naar verwachting de kwaliteit van de kamerbewoning in Den Haag aanmerkelijk verbeterd. Besluit brandveilig gebruik bouwwerken Bij kamerbewoning aan meer dan vier personen moet er, naast de eerder omschreven onttrekkingsvergunning, voldaan worden aan bepaalde brandveiligheidseisen en moet er melding worden gemaakt van het kamerverhuurbedrijf bij de gemeente. Het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken bevat landelijke regels over brandveiligheid. Denk hierbij aan rookmelders, brandwerendheid van muren en de aanwezigheid van blusmiddelen en vluchtroutes. Eigenaren moeten er zelf voor zorgen dat het bouwwerk voldoet aan de desbetreffende brandveiligheidseisen. De gemeente zorgt bij kamerbewoning voor het toezicht op naleving van de wet- en regelgeving, vergunningen en meldingen in het kader van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. Hoofdstuk 6 en enkele andere bepalingen uit Bouwverordening zijn vervangen door het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. Bouwverordening De Bouwverordening geeft onder andere voorschriften voor het gebruik van woningen. Deze regels gelden niet alleen voor kamerbewoning, maar voor alle vormen van wonen binnen Den Haag. De meest relevante artikelen voor het beleid kamerbewoning staan in hoofdstuk 7 van de Bouwverordening. De belangrijkste regels zijn: -
-
Er moet 14 m² gebruiksoppervlakte (gebruiksoppervlakte wordt bepaald aan de hand van NEN 2580) per persoon in een woning beschikbaar zijn. Er wordt bij meer dan vier personen in de vergunning op gewezen ook voldaan moet worden aan bepaalde eisen uit het Gebruiksbesluit (bij meer dan vier personen). Een bouwwerk moet veilig en hygiënisch zijn. Er mag geen overlast of gevaar worden veroorzaakt vanuit een bouwwerk Een bouwwerk moet schoon zijn en er mag geen ongedierte worden aangetrokken door de opslag van afval en voorraden.
De beschermde belangen uit de Bouwverordening (veiligheid) hebben een overlap met de beschermde belangen in de Huisvestingsverordening (leefbaarheid). Of anders gezegd: de veiligheidsmaatregelen uit de Bouwverordening hebben een positieve invloed op de leefbaarheid, omdat ze overlast voorkomen. Overlast heeft een negatieve invloed op de leefbaarheid en de leefbaarheid wordt meegenomen in de afwegingen bij de beoordeling van de aanvraag voor de vergunning. De Bouwverordening geeft daarom een aantal aanknopingspunten voor vergunningvoorschriften. De bovenstaande artikelen zijn dus aanknopingspunten voor het stellen van voorschriften. De artikelen zelf worden niet letterlijk genoemd in het vergunningvoorschrift. Wanneer in strijd wordt gehandeld met vergunningvoorschriften betekent dit niet direct dat de vergunning kan worden ingetrokken en er kan ook zonder vergunning op deze artikelen gehandhaafd worden.
8
Beoordeling van de vergunningaanvraag Inleiding Het uitvoeringsbeleid maakt kamerbewoning mogelijk en beperkt dit alleen op plekken waar dit zeer onwenselijke gevolgen voor de leefbaarheid zou hebben (kwetsbare gebieden, uitzonderlijke gevallen). Werkwijze De aanvraagformulieren zijn verkrijgbaar op de stadsdelen en via de website van de gemeente Den Haag. Een ingevulde vergunningaanvraag wordt ingeleverd op het stadsdeelkantoor van het stadsdeel waarbinnen de woning ligt. Iedereen kan, met toestemming van de eigenaar, een omzettingsvergunning aanvragen. In de praktijk komt dit bij de aanvraagbescheiden tot uiting door een handtekening van de eigenaar. Indien de vergunningaanvraag ergens anders binnenkomt, wordt deze doorgestuurd naar het desbetreffende stadsdeel. Na binnenkomst van de aanvraag wordt door het stadsdeel advies ingewonnen bij de afdeling Woningzaken. Deze afdeling houdt zicht op de samenstelling van woningvoorraad, is op de hoogte van het uitvoeringsbeleid inclusief mogelijke uitzonderingen en heeft een actueel beeld van ontwikkelingen van de vraag en aanbod van woningen. Vervolgens wordt bij elke aanvraag een individuele afweging met onderbouwing van het advies van de afdeling Woningzaken gemaakt om de vergunning wel of niet te verlenen. Het stadsdeel mag afwijken van het advies en geeft door aan de afdeling Woningzaken wanneer en waarom dit het geval is. Bij evaluatie van het uitvoeringsbeleid rond kamerbewoning kan dit dan meegenomen worden. Toetsingskader De medewerkers van het stadsdeel bekijken de volgende punten: - Indieningvereisten Er wordt, voordat een verdere behandeling plaatsvindt, eerst gekeken of de aanvraag volledig is. - Bestemmingsplan: Een medewerker van het stadsdeel toetst aan het bestemmingsplan. Bij deze toetsing wordt gekeken of het desbetreffende perceel een andere bestemming dan een woonbestemming heeft. Een andere bestemming dan “wonen” betekent afwijzing van de omzettingsvergunning. Als er niet gewoond mag worden, dan mag er ook niet onzelfstandig gewoond worden. - Overbevolking: Er wordt gekeken naar het aantal vierkante meters per persoon. De Bouwverordening is hierbij een aanknopingspunt. Minder dan veertien vierkante meter gebruiksoppervlakte per persoon levert een gebruik met een aanzienlijke negatieve invloed op de leefbaarheid op. De woning wordt dan te intensief gebruikt. Dit wordt als voorschrift opgenomen in de onttrekkingsvergunning. Tevens wordt er in de begeleidende brief bij de vergunning op gewezen, dat voldaan moet worden aan bepaalde eisen uit het Gebruiksbesluit. Dit betekent soms dat er minder personen van de woning gebruik kunnen maken. - Besluit brandveilig gebruik bouwwerken: Wanneer een onttrekkingsvergunning voor meer dan vier personen wordt aangevraagd, en er geen melding is gemaakt als bedoeld in artikel 2.12 Besluit brandveilig gebruik bouwwerken, dan wordt de aanvrager in de vergunning of begeleidende brief hierop gewezen. Er wordt meegedeeld dat de omgezette woning niet in strijd met het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken in gebruik genomen mag worden. Let op: het begrip huishouden in de memorie van toelichting op het Gebruiksbesluit (p. 41 en 42) wijkt af van het begrip huishouden van de Huisvestingswet. Advies Woningzaken Er wordt advies ingewonnen bij de afdeling Woningzaken. Dit advies wordt uiterlijk binnen vier weken aangeleverd. Er wordt naar gestreefd om het advies binnen twee weken aan te leveren. Deze afdeling heeft goed zicht op de woningvoorraad en zorgt voor een eenduidige invulling van de leefbaarheidsafweging: - Leefbaarheid: De behandelend stadsdeelmedewerker wint advies in bij Woningzaken. De afdeling Woningzaken toetst de leefbaarheid met als uitgangspunten de nota Kamerbewoning, het uitvoeringsbeleid en daarop volgende evaluaties. De medewerker van Woningzaken heeft inzicht in de gegevens van het Meld- en steunpunt woonoverlast en ook de behandeld stadsdeelmedewerker levert de ter beschikking staande informatie over leefbaarheid van het pand /straat of buurt. Bij Woningzaken wordt deze informatie samengebracht en meegenomen in de leefbaarheidsafweging.
9
-
-
Samenstelling van de woningvoorraad: De afdeling Woningzaken toetst aan de samenstelling van de woningvoorraad. In Den Haag is momenteel een tekort aan grote woningen in de sociale huursector en aan aangepaste woningen voor minder validen. Dit uit zich in lange wachtlijsten voor deze woningen. Bij een aanvraag voor een dergelijke woning kan het advies van Woningzaken op deze gronden toch negatief zijn. In de toekomst zijn andere uitzonderingen denkbaar. Alle adviezen worden gemotiveerd met een degelijke belangenafweging. Wanneer de lange wachtlijsten voor deze woningen verdwijnen, zal de afdeling Woningzaken niet langer een negatief advies geven in deze gevallen. Uitzonderingen op het algemene beleid: De gemeente Den Haag kent een spreidingsbeleid bij de huisvesting van sociaal kwetsbaren. De huisvesting van deze groep vindt vaak plaats in kamerbewoning onder begeleiding. Er is dus sprake van onzelfstandige bewoning. De beperkingen rond kamerbewoning in de kwetsbare gebieden staan haaks op het spreidingsbeleid. In uitzondering op het algemene beleid van “in beginsel niet verlenen bij meer dan twee personen” in de kwetsbare gebieden wordt in deze gevallen wel een vergunning verleend. Van de zorginstelling kan vanwege de begeleiding bij het wonen een extra inzet worden verwacht om de impact op de leefbaarheid van de kamerbewoning te beperken. Huisvesting voor sociaal kwetsbaren wordt aangeboden door bepaalde instellingen. Binnen Den Haag zijn dit momenteel: 1. Goodwillwerk Leger des Heils 2. Kesslerstichting 3. Stichting Wende 4. Stichting Limor 5. RG consult 6. Parnassia Bavogroep/Brijder Verslavingszorg 7. Stichting Anton Constandse 8. Stichting Luna 9. Stichting Exodus 10. Reclassering Nederland 11. Reclassering Leger des Heils 12. NeVep 13. Steinmetz / de Compaan 14. Philadelphia zorg Haaglanden Deze lijst is niet sluitend. Andere zorginstellingen komen ook in aanmerking voor een vergunning bij kamerbewoning door meer dan twee personen binnen de kwetsbare gebieden, indien zij aan de volgende eisen voldoen: • Het moet gaan om een erkende instelling; • De begeleiding vindt plaats uit AWBZ of WMO-financiering; • De betreffende instelling spreidt begeleid-wonen projecten over de stad.
Individuele afweging Er is altijd sprake van een individuele afweging bij de beoordeling van de vergunningaanvraag. Dit volgt uit artikel 31 Huisvestingswet. Dit betekent dat er bij iedere vergunningaanvraag goed gekeken wordt naar de specifieke omstandigheden en de verschillende belangen van het geval. Onder meer om te voorkomen dat deze individuele afweging leidt tot een verschillende behandeling in gelijke gevallen, wordt op een advies aangevraagd bij de afdeling Woningzaken. Meestal zal het beleid uit de nota Kamerbewoning afdoende zijn om te bepalen of een vergunning verleend wordt. Soms zijn er echter zeer specifieke redenen om toch van het algemene beleid af te wijken. Alle gevallen, waarbij sprake is van specifieke rendenen om af te wijken van het algemene beleid, worden meegenomen in de evaluatie van het uitvoeringsbeleid. Juist deze gevallen kunnen leiden tot een aanscherping van het uitvoeringsbeleid.
10
Samenvatting Bij de beoordeling van de vergunningaanvraag wordt altijd een individuele afweging gemaakt Dit wordt onder meer onderbouwd met een advies van de afdeling Woningzaken. In principe wordt het algemene uitvoeringsbeleid van de nota Kamerbewoning aangehouden: - Voor alle vormen van kamerbewoning (onzelfstandige bewoning) is een vergunning vereist. - Aan de vergunning worden voorschriften verbonden om de impact op de leefbaarheid te beperken. - In de kwetsbare gebieden kamerbewoning door maximaal twee personen. - In overige gebieden enkel beperkingen qua omvang van de kamerbewoning via de minimale oppervlakte per persoon (veertien vierkante meter per persoon). Uitzonderingen zijn echter wel mogelijk. Bij iedere aanvraag voor een vergunning voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige bewoning wordt advies ingewonnen bij de afdeling Woningzaken. Dit advies wordt in principe gevolgd. Afwijking van het advies wordt bij de evaluatie en monitoring van het uitvoeringsbeleid meegenomen.
11
Handhaving Inleiding Het karakter van handhaving is veranderd met de nota Kamerbewoning. Onzelfstandige bewoning is in beginsel mogelijk geworden. De handhaving zal nog steeds gericht zijn op naleving van de wet- en regelgeving, vergunningen en meldingen in het kader van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken en beëindiging van illegale situaties. Er zal echter veel meer aandacht geschonken worden aan de verruimde mogelijkheden rond kamerbewoning. Inspecteurs Van iedere vorm van onzelfstandige bewoning, die bij een controle wordt aangetroffen, wordt een algemeen verslag opgemaakt. Gaat het om onvergunde onzelfstandige bewoning dan wordt het algemeen verslag behandeld door de desbetreffende handhavingsafdeling (Projecten BTD of de Haagse Pand Brigade of stadsdeelkantoor). Gaat het om vergunde kamerbewoning dan wordt het algemeen verslag naar het destreffende stadsdeel verzonden conform het samenwerkingsprotocol. Dit gaat in het dossier en er wordt bekeken of het aangetroffen gebruik in overeenstemming is met de verleende vergunning. Bij zelfstandige bewoning van een met onttrekkingsvergunning omgezette woning wordt eveneens verslag opgemaakt. Het onzelfstandige gebruik is daarmee doorbroken, waardoor de woning weer onderdeel is geworden van de zelfstandige woonvoorraad. Er moet in dit geval een nieuwe vergunning worden aangevraagd bij kamerbewoning. Dit wordt schriftelijke meegedeeld aan de oorspronkelijke vergunninghouder. Deze schriftelijke mededeling is niet gericht op rechtsgevolg, omdat het een feitelijke mededeling is en het is daarom geen besluit. Waar wordt op gelet tijdens de controle? - Is er sprake van onzelfstandige bewoning? - Wie gebruikt de woning of laat de woning gebruiken (overtrederschap, AWB) - Hoeveel mensen wonen er? (Bouwverordening of vergunningvoorschriften) - Wordt voldaan aan de direct werkende brandveiligheidsvoorschriften uit het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken? (bij meer dan vier personen en voldoet aan de definitie van kamergewijze verhuur uit het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken). - Indien brandveiligheidinstallaties in het bouwwerk zijn aangebracht, zoals brandmeldinstallaties dan worden de controles samen met de brandweer uitgevoerd. - Is er strijdigheid met direct werkende bepalingen? Dit gaat voornamelijk om bepalingen uit hoofdstuk 7 Bouwverordening (bijvoorbeeld hinder en hygiëne). - Bij meerdere zelfstandige wooneenheden moet gekeken worden of er een bouwvergunning is afgegeven. Dit kan worden doorgegeven aan het desbetreffende stadsdeelkantoor. (Administratief) juridisch medewerkers Vaak zijn overtredingen relatief eenvoudig te herstellen door de aanvraag van een vergunning, die in beginsel wordt verleend. Er wordt daarom een scheiding gemaakt in aanpak van: 1. Het enkel ontbreken van een vergunning, die in beginsel verleend wordt bij het indienen van een vergunningaanvraag. 2. Onvergunde kamerbewoning in combinatie met andere overtredingen 3. Onvergunde kamerbewoning, waarbij de vergunning in beginsel niet verleend wordt bij het indienen van een vergunningaanvraag. Ad. 1. Wanneer enkel een onttrekkingsvergunning ontbreekt in een niet kwetsbaar gebied of bij twee personen in een kwetsbaar gebied en er is geen sprake van andere overtredingen, kan in eerste instantie een waarschuwingsbrief worden verstuurd. De overtreder krijgt een termijn van zes weken om een vergunning aan te vragen. Wanneer de verhuurder geen vergunningaanvraag indient en de situatie onveranderd laat voortduren, wordt daarna een bestuursrechtelijk dwangmiddel ingezet om de onvergunde onzelfstandige bewoning te beëindigen en beëindigd te houden. Zodra een vergunningaanvraag is ingediend, wordt de begunstigingstermijn van het bestuursrechtelijke dwangmiddel zo spoedig mogelijk verlengd tot een redelijke termijn (vuistregel: zes weken, maar dit blijft een discretionaire bevoegdheid) na beslissing op de aanvraag. Of een vergunningaanvraag is ingediend, wordt ambtshalve gecheckt in de registratiesystemen.
12
Ad. 2. Bij onvergunde onzelfstandige bewoning in combinatie met andere overtredingen wordt direct een bestuursrechtelijk dwangmiddel ingezet om de overtreding(en) te beëindigen. Een aanvraag voor een vergunning heeft in principe geen gevolgen voor de begunstigingstermijn van het bestuursrechtelijke dwangmiddel. Een verzoek om verlenging van de begunstigingstermijn kan wel eerder worden gehonoreerd, mits er bijvoorbeeld voorzieningen zijn getroffen met betrekking tot veiligheid of het terugbrengen van aantallen bewoners in combinatie met een vergunningaanvraag. Dit omdat er in een dergelijk geval concreet zicht is op een (bepaalde vorm van) legale kamerbewoning in de woning. In veel gevallen zal ook hier de beslissing op de vergunningaanvraag afgewacht worden. Ad. 3. Bij onvergunde kamerbewoning, waarbij de vergunning in beginsel niet verleend wordt bij het indienen van een vergunningaanvraag, wordt direct een bestuurlijk dwangmiddel ingezet om de overtreding(en) te beëindigen. Een aanvraag voor een vergunning heeft in principe geen gevolgen voor de begunstigingstermijn. Deze situatie doet zich voor in de kwetsbare gebieden. Indien de kamerbewoning naar twee personen wordt teruggebracht, overige overtredingen worden beëindigd èn een aanvraag wordt ingediend, dan kan een verzoek tot verlenging van de begunstigingstermijn eerder gehonoreerd worden. Dit omdat er in een dergelijk geval concreet zicht is op een (bepaalde vorm van) legale kamerbewoning in de woning. In veel gevallen zal ook hier de beslissing op de vergunningaanvraag afgewacht worden. De begunstigingstermijn De begunstigingstermijn voor beëindiging van een overtreding wordt gebaseerd op twee argumenten: het gevaar van de situatie en de impact op de leefbaarheid. In de kwetsbare gebieden speelt de bescherming van de leefbaarheid een grotere rol dan in de niet-kwetsbare gebieden. In de kwetsbare wijken is een begunstigingstermijn in een gelijk geval gemiddeld korter. Ten opzichte van de ‘oude’ richtlijn (werkinstructie kamerverhuur) wordt de begunstigingstermijn in niet-kwetsbare gebieden langer. In de niet-kwetsbare gebieden varieert de begunstigingstermijn van directe sluiting bij levensbedreigende situaties tot twaalf weken bij lichte overtredingen. In de kwetsbare gebieden varieert de begunstigingstermijn van directe sluiting bij levensbedreigende situaties tot acht weken bij lichte overtredingen. Uiteraard kan van deze richtlijnen worden afgeweken als maatwerk noodzakelijk is. Overgangsregeling LMV Op 31 maart 2009 is de Leefmilieuverordening van rechtswege komen te vervallen. De Leefmilieuverordening reguleerde onder meer kamerverhuur. Een kamerverhuurbedrijf had een ontheffing nodig. De definiëring van een kamerverhuurbedrijf leidde tot het volgende resultaat: - Bij onzelfstandige bewoning was in bepaalde gebieden en bij bepaalde typen woningen een ontheffing van de Leefmilieuverordening verplicht; - een uitzondering op deze regel was de situatie, waarbij een eigenaar zelf in een woning woonde en één of twee kamers verhuurde (aan niet meer dan twee extra personen). De ontheffing is niet langer nodig voor het realiseren van kamerbewoning. Met de nota Kamerbewoning en dit daarop voortbouwende uitvoeringsbeleid is een nieuw toetsingskader voor kamerbewoning en de daarbij behorende leefbaarheidsafwegingen vastgesteld. Het uitvoeringsbeleid van de nota Kamerbewoning is gebaseerd op de omzettingsvergunning. Een woning wordt immers omgezet, zodra er sprake is van onzelfstandige woonruimte. Met andere woorden: als er al één kamerbewoner bij de eigenaar op kamers woont. Het spreekt voor zich, dat niet direct streng gehandhaafd wordt op de situatie: eigenaar plus één of twee kamerbewoners in het voormalige gebied van de Leefmilieuverordening. Gedurende een periode van twee jaar (na 31 maart 2009) worden eigenaren in de gelegenheid gesteld om aanvraag voor een omzettingsvergunning alsnog in te dienen. Deze omzettingsvergunning wordt, zelfs bij drie personen binnen de kwetsbare gebieden, in beginsel verleend. Dit is een “overgangsuitzondering” op het meer
13
restrictieve beleid rond kamerbewoning in de kwetsbare gebieden. Indien dit nodig is, wordt deze overgangsperiode (telkens) verlengd met twee jaar. Het moet aannemelijk zijn dat de situatie voor 31 maart 2009 al bestond. Naar de volgende gegevens kan worden gekeken: - Inschrijving van eigenaar op het desbetreffende adres in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (GBA) van voor het vervallen van de Leefmilieuverordening (31 maart 2009) - Inschrijving van de één of twee kamerbewoner(s) in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (GBA) van voor het vervallen van de Leefmilieuverordening (31 maart 2009), waarbij er niet nog meer (kamer)bewoners stonden ingeschreven. - Eventueel huurcontracten waaruit blijkt, dat de eigenaar plus één of twee kamerbewoner(s) een huurder/verhuurderrelatie hebben van voor het vervallen van de Leefmilieuverordening (31 maart 2009). Na de overgangsperiode van twee jaar (dus na 31 maart 2011) wordt in beginsel handhavend opgetreden. Als er een vergunningaanvraag na deze periode wordt ingediend (al dan niet naar aanleiding van een handhavingstraject), dan wordt dit nog wel meegenomen in de individuele afweging voor vergunningverlening. Wanneer er goede redenen zijn de vergunning toch te verlenen, dan kan dit. Ook wordt bij de evaluatie het gebruik van de overgangsregeling nader bekeken.
Bijlage Ia-Ii: Overzichtskaart met kwetsbare gebied en afzonderlijke kaarten kwetsbare wijken Bijlage II: Situatie voor januari 2009 / situatie vanaf januari 2009
14
Bijlage Ia: Kaart met kwetsbare en niet kwetsbare gebieden
15
Bijlage Ib
16
Bijlage Ic
17
Bijlage Id
18
Bijlage Ie
19
Bijlage f
20
Bijlage Ig
21
Bijlage Ih
22
Bijlage Ii
23
Bijlage II: Situatie voor januari 2009 / situatie vanaf januari 2009 Situatie voor januari 2009: In beginsel toegestaan
Situatie vanaf januari 2009: In beginsel toegestaan
2a. Onzelfstandige kamerbewoning met een eigenaar, die tevens bewoner is In de niet-kwetsbare wijken
In beginsel toegestaan aan eigenaar met maximaal twee personen (totaal 3 personen).
In beginsel toegestaan (ongeacht aantal personen)
2b. Onzelfstandige kamerbewoning met een eigenaar, die tevens bewoner is In de kwetsbare wijken 3a. Onzelfstandige bewoning van de gehele woning In de niet-kwetsbare wijken
In beginsel toegestaan aan eigenaar met maximaal twee personen (totaal 3 personen). In beginsel niet toegestaan
In beginsel toegestaan tot maximaal 2 personen in de woning (inclusief eigenaar die tevens bewoner is. Dus totaal 2 personen). In beginsel toegestaan (ongeacht aantal personen)
3a. Onzelfstandige bewoning van de gehele woning In kwetsbare wijken
In beginsel niet toegestaan
In beginsel toegestaan tot maximaal 2 personen in de woning.
Soort kamerbewoning: 1. Zelfstandige kamerbewoning (kamers met eigen keuken, douche en toilet). In alle wijken
Vereisten nieuwe situatie Eigenaar / exploitant dient een bouwvergunning aan te vragen. Huurder/koper dient een huisvestingsvergunning aan te vragen indien zelfstandige kamer onder de huurprijsgrens/ koopprijsgrens valt. Eigenaar / exploitant dient een onttrekkingsvergunning aan te vragen. Bij meer dan vier personen in de woning (inclusief eigenaar/hoofdhuurder) gelden brandveiligheidseisen. Eigenaar / exploitant dient een onttrekkingsvergunning aan te vragen.
Eigenaar / exploitant dient een onttrekkingsvergunning aan te vragen. Bij meer dan vier personen in de woning gelden brandveiligheidseisen en ook een gebruiksmelding is vereist. Eigenaar / exploitant dient een onttrekkingsvergunning aan te vragen
24
