ING kwartaalbericht vastgoed
ING Economisch Bureau & ING Real Estate Finance
Beleggingsvolume vastgoed bereikt recordhoogte Het totale beleggingsvolume in vastgoed kwam in 2014 uit op een niveau dat we sinds de crisis niet meer hebben gezien. Het zijn met name buitenlandse beleggers die bijdragen aan de enorme groei in belegd vermogen. De toenemende vraag naar Nederlands topvastgoed heeft geleid tot dalende aanvangsrendementen. Gezien het beperkte aanbod van kwalitatief hoogwaardig vastgoed in Amsterdam, komen andere steden ook steeds meer in het vizier van de belegger. Deze locaties profiteren dan ook van lagere aanvangsrendementen. De gebruikersmarkten presteerden stabiel ten opzichte van 2013. In alle deelsegmenten wordt het verschil tussen de toplocaties en de secundaire locaties steeds beter zichtbaar. Beleggingsvolume bereikt recordhoogte Met een zeer sterk vierde kwartaal heeft 2014 voor een nieuw record aan beleggingstransacties, sinds het uitbreken van de crisis, gezorgd. Het totaal van ongeveer €10 miljard aan vastgoedtransacties betekent een stijging van ongeveer 80% ten opzichte van 2013. Een significant deel hiervan kwam voor rekening van buitenlandse beleggers, welke Nederlands vastgoed als een aantrekkelijk geprijsd alternatief voor de core-markten zoals Londen en Parijs beschouwen. Vooral Amerikaanse, Duitse en Britse beleggers waren actief in 2014. In toenemende mate stroomt ook Aziatisch geld naar de Nederlandse vastgoedmarkt, vooralsnog met name in de vorm van indirecte beleggingen. Amsterdam minder dominant Hoewel de nadruk voor beleggingstransacties ligt op Amsterdam, beginnen ook de andere grote steden in trek te komen. Zij profiteren van de grote interesse van buitenlandse partijen in combinatie met het beperkte aanbod van kwalitatief hoogwaardig vastgoed. De dominantie van Amsterdam binnen het totaal beleggingsvolume was in 2014 dan ook minder groot dan in 2013. Deze druk op de markt vertaalt zich ook in de prijzen. Aanvankelijk was een daling van aanvangsrendementen alleen merkbaar in de beste gebieden in Amsterdam, inmiddels dalen deze ook voor andere steden.
Ook goede B-locaties profiteren mee van de grote interesse in de Nederlandse markt. In het vierde kwartaal heeft deze trend zich verder voortgezet. Het kantorensegment was in 2014 de belangrijkste beleggingscategorie, maar 2014 werd ook gekenmerkt door transacties in grote woningportefeuilles (figuur 1).
“Amsterdam is hot: we zien op de woningmarkt dat er weer regelmatig boven de vraagprijs wordt geboden”, Hans Vissinga, REF Amsterdam Figuur 1 Beleggingsvolume commercieel vastgoed (in € miljoen) 14.000
12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kantoren Retail Bedrijfsruimten Anders
Bron: CBRE
Kantorenmarkt Zakelijke dienstverlening en overheid De financiële en zakelijke dienstverlening zijn samen met de overheid de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. Daar waar de financiële dienstverlening en de overheid nog een krimp van het aantal banen laten zien, begint het aantal arbeidsplaatsen in de zakelijke dienstverlening weer toe te nemen (figuur 2). Het aantrekken van de huizenverkopen is in de zakelijke dienstverlening goed voor notarissen, architecten en ingenieursbureaus. Ook uitzendbureaus, en de groep
designers, fotografen en vertalers zagen hun omzet groeien. Voor 2015 verwachten we een verdere volumegroei in de zakelijke dienstverlening door aantrekkende bedrijfsinvesteringen en meer bedrijvigheid. Een aantal subsectoren, zoals accountants en deurwaarders, heeft wel te maken met verdere vraaguitval vanwege doorzettende digitalisering en automatisering. De overheid remt door inkrimping de economische groei af. Publieke organen blijven over de hele linie de broekriem aanhalen. Zo kampen gemeenten ondanks de uitgevoerde bezuinigingen nog altijd met forse tekorten en dito schulden.
Figuur 2 ontwikkeling werkgelegenheid per sector (k.o.k. seizoensgecorrigeerd) 3,0%
2,5%
Bedrijfsruimtemarkt
2,0% 1,5% 1,0% 0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
-0,5% -1,0% -1,5%
krimpt, zien we daartegenover nieuwe opnames van grote partijen in de meer creatieve sectoren (zoals de informatie en communicatie sector). Deze partijen kiezen graag voor binnenstedelijke locaties. De opnameniveaus blijven echter nog achter bij het langjarige gemiddelde. Met een structureel andere behoefte (mede dankzij ‘het nieuwe werken’) is het goed mogelijk dat het langjarige gemiddelde zich naar beneden zal gaan bijstellen. Vanuit kostenoogpunt is de verhuisbereidheid van kantoorgebruikers laag, en kiezen zij er daarom vaak voor om hun huidige contract te heronderhandelen. Aan de andere kant blijven gebruikers graag flexibel, soms wordt voor een locatie met een goedkoper alternatief gekozen. Ook is er een trend voor kortere contracten, zodat de gebruiker sneller in kan spelen op veranderende behoeftes.
Informatie& comm 2014 I
Fin.dienstv. 2014 II
Zakelijke dienstv. 2014 III
Overheid
2014 IV
Bron: CBS, bewerking ING Economisch Bureau
Opname kantorenmarkt stabiel De gebruikersmarkt voor kantoren laat een wisselend beeld zien. De totale leegstand op de kantorenmarkt neemt nog steeds toe. Deze bedraagt inmiddels ongeveer 16% van de totale voorraad. De lichte afname van de voorraad is onvoldoende om deze trend om te buigen. Hoewel transformatie naar een andere bestemming voor sommige panden een oplossing is, leent lang niet elk pand en elke locatie zich voor een alternatieve aanwendbaarheid. De opname van kantoormeters is in 2014 op nagenoeg hetzelfde niveau als in 2013 uitgekomen. De vraag is met name geconcentreerd op multifunctionele, goed bereikbare kantoorlocaties, waar een aanbod van kantoorvoorzieningen, detailhandel, horeca en wonen bij elkaar komen.
‘Voor alternatieve aanwending van kantoorruimte is zowel een aantrekkelijke locatie als geschiktheid van het pand voor alternatief gebruik een voorwaarde.’ Barbera Brand, REF Rotterdam. Markt verandert structureel Waar de behoefte van sommige traditionele kantoorgebruikers zoals de financiële dienstverlening en de overheid
ING kwartaalbericht vastgoed Februari 2015 2
Vrachtvolume verbetert De transport, groothandel en industrie zijn de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten. Door de aantrekkende binnenlandse vraag zit het transport over de weg duidelijk in de lift. Ook het negatieve effect van de jarenlange grote krimp van het internationale wegvervoer vanuit Nederland is afgenomen. Voornamelijk komt dit doordat de meeste grote internationale transportbedrijven inmiddels vestigingen hebben geopend in Oost-Europese landen. De gedaalde brandstofprijs kan de marges, zeker in de luchtvaart, op korte termijn enigszins verbeteren. Logistieke dienstverleners profiteren van de ontwikkeling van e-commerce. Deze partijen worden veel vaker ingeschakeld door retailers of fabrikanten om de opslag en levering te doen. Wisselend beeld bij groothandels Sterk gedaalde grondstofprijzen (o.a. olie, kolen, metaal) drukken een flinke stempel op de marges van groothandels in deze producten doordat hun voorraden in waarde afnemen. De sterk groeiende wederuitvoer blijft echter gunstig voor de tussenhandel en toenemende consumentenbestedingen kunnen het belangrijke non-food segment stimuleren. Groothandels in non-food consumentenproducten en bouwmaterialengroothandels laten na flinke omzetkrimp weer herstel zien. Naar verwachting blijft de industrie ook in 2015 redelijk goed draaien. De inkoopmanagersindex duidt al 1,5 jaar op groei. De verwachte ontwikkeling van de industriële productie blijft met +1,0% in 2015 wel achter bij de rest van de economie (1,4%). De chemie en de aardolie industrie staan onder druk terwijl de machine- en transportmiddelenindustrie het bovengemiddeld doen door onder andere de heropening van Nedcar.
Figuur 3 Verwachte volumeontwikkeling gebruikers bedrijfsruimten 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0%
2014 Groothandel
2015 2016 Industrie Transport & opslag
Bron: ING Economisch Bureau
Toenemende vraag naar logistiek vastgoed De ontwikkeling van e-commerce vertaalt zich in toenemende mate naar een vraag naar logistiek vastgoed. Ook de goede positie van Nederland als doorvoerland draagt hier aan bij. De vraag richt zich met name op een beperkt aantal locaties: nabij de mainports van Schiphol en de Rotterdamse haven en in het zuiden van het land, nabij belangrijke (multimodale) verkeersknooppunten (Venlo, Tilburg). De activiteiten concentreren en consolideren zich op deze locaties, zodat grotere metrages nodig zijn. De opname van nieuwe meters in het bedrijfsruimtesegment is in 2014 iets toegenomen ten opzichte van 2013. De opname komt in toenemende mate voor rekening van de deelsectoren handel en transport. Het bestaande aanbod op deze locaties voldoet echter niet altijd aan de vraag naar moderne ruimte en voldoende grote oppervlaktes. Onder de verouderde voorraad zien we de leegstand dan ook toenemen, terwijl nieuw aanbod direct verhuurd is. Veel ontwikkeling gebeurt op basis van een specifieke opdracht van een beoogde gebruiker, al beginnen ontwikkelaars ook weer in beperkte mate speculatief te ontwikkelen. Het aantal nieuw opgeleverde meters blijft echter achter bij de vraag, waardoor gebruikers soms gedwongen zijn om (tijdelijk) verouderd aanbod te betrekken.
het langjarige gemiddelde. De koopbereidheid (een van de deelfactoren van het consumentenvertrouwen) veranderde nauwelijks. BOX: Retailvastgoed. No time to lose! In dit ING kwartaalbericht kunt u lezen dat de beleggingsmarkten weer behoorlijk zijn aangetrokken. Aangevoerd door de buitenlandse investeerders en beleggers op zoek naar een nog aantrekkelijk rendement voor kwaliteitsonroerend goed. Maar dit kwaliteits-onroerend goed wordt schaarser, met alle gevolgen van dien voor prijs en rendement, en de tweedeling wordt dus nog groter. De goede panden op goede locaties presteren blijvend goed en stabiel, voor de rest geldt dat niet (meer). Deze categorie heeft last van de overcapaciteit als gevolg van veranderd consumentengedrag en veranderd gebruik. Er is al enige tijd niet méér onroerend goed nodig, hooguit ander onroerend goed. Vooral de categorie ‘winkelvastgoed’ is veel onder de aandacht de laatste tijd. Formules als V&D, Hema en Blokker gaan gebukt onder consumenten met een veranderd bestedingspatroon. Het winkellandschap zal hierdoor de komende jaren waarschijnlijk ingrijpend wijzigen. Wij schreven dit al uitgebreid in de studie over het thema ‘Winkelgebied 2025’. Sinds de lancering hiervan (juni 2014) zijn er meerdere bijeenkomsten georganiseerd om dit thema te bediscussiëren. Ook het Ministerie van EZ komt met de Retailagenda waarvoor de nodige kennissessies zijn gehouden. Telkens blijkt dat de effectieve samenwerking tussen lokale overheid, de retailondernemers en de eigenaren van het retailvastgoed een belangrijke succesfactor is. Een succesfactor om een winkelgebied te kunnen blijven aanpassen aan de wensen en eisen van de consument. Met meer beleving en slim gecombineerd met bijvoorbeeld meer horeca en vermaak. Mijn ervaring is dat die samenwerking echter niet altijd vanzelfsprekend is. Vaak ervaren de onderliggende partijen niet voldoende begrip voor elkaars standpunten en belangen. Bijvoorbeeld op het gebied van delen van informatie over de gang van zaken of het inbouwen van meer flexibiliteit in de afspraken tussen belegger en ondernemer/huurder. De actualiteit bewijst in ieder geval veel urgentie voor deze categorie vastgoed. Beste retailbeleggers: no time to lose, investeer daarom in de effectieve samenwerking met uw belangrijkste stakeholder.
Winkelmarkt Voorzichtige groei in detailhandel In 2014 heeft de detailhandel een lichte volumegroei behaald. Door lagere prijzen steeg de omzet echter nauwelijks. Voor 2015 lijkt deze groei in volume door een aantrekkende economie en stijgende koopkracht door te zetten. Toch blijft de consument nog voorzichtig waardoor de groei beperkt blijft. Het consumenten vertrouwen verslechterde iets in het laatste kwartaal van 2014, om in januari 2015 weer licht te verbeteren. Het consumentenvertrouwen ligt nu nipt boven
ING kwartaalbericht vastgoed Februari 2015 3
Jan van der Doelen ING Sectormanager Bouw en Vastgoed Retailers in zwaar weer Met name retailers in het middensegment verkeren in zwaar weer en hebben moeite de strijd met e-commerce aan te gaan. De laatste maanden hebben zich wederom gekenmerkt door nieuws over (op handen zijnde) faillissementen van
retailers, zoals Mexx, Thom Broekman, Blokker en House of Shoes. De laatste weken wordt het nieuws bepaald door V&D, die middels een offer van personeel en vastgoedeigenaren de financiële huishouding op orde probeert te krijgen. Vooralsnog lijkt een oplossing te zijn bereikt door een eenmalige huurkorting en een extra bijdrage van de eigenaar. In ruil voor de huurkorting, zal V&D meters teruggeven aan de eigenaren en onderverhuur mogelijk maken. Tophuren stabiel De opname van nieuwe winkelmeters bleef in 2014 ongeveer gelijk ten opzichte van 2013. Een aantal retailers is nog steeds bezig zijn winkelnetwerk uit te breiden of probeert de Nederlandse markt voor het eerst te betreden. Hierbij vallen zowel de brandstores die de prime winkelstraten van de grootste Nederlandse steden als favoriete bestemming hebben, als de discounters (Action, Primark) die hun netwerk in Nederland uitbreiden op. De leegstand neemt echter nog toe, en ook de winkelhuren blijven onder druk staan. Slechts op de beste locaties in de grootste steden blijven de huren stabiel. Overige locaties merken de problemen die voortkomen uit het toevoegen van teveel nieuwe winkelmeters over de afgelopen jaren.
Figuur 4 Huren toplocaties winkelstraten €/m2 /jaar 3.000
2.500 2.000 1.500 1.000 500 0
Amsterdam Rotterdam Den Haag
Utrecht
Bron: Cushman and wakefield
ING kwartaalbericht vastgoed Februari 2015 4
Maastricht Eindhoven
Meer weten? Kijk op ING.nl Of bel met Begga Berben Regional Director REF Eindhoven 06 10 91 28 62
Barbera Brand, Regional Director REF Rotterdam 06 54 31 33 87
Jan van der Doelen, Sectormanager Bouw & Vastgoed 065 58 12 215
Ruud Pastor, Regional Director REF Arnhem 065 43 13 362
Maurice van Sante Senior econoom 06 83 63 20 62
Jantine Schrader, Senior Research Manager REF 065 33 31 759
Hans Vissinga Regional Director REF Amsterdam 020 59 45 600
Volg ons op Twitter: INGnl_Economie
Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 13 februari 2015.
