Belangstelling nieuwbouw appartementen

Onderzoek naar

Belangstelling nieuwbouw appartementen Nijmegen, nieuwbouw 2007

Afdeling Bouwen en wonen, mei 2008

Inhoudsopgave Samenvatting.............................................................................................................. 3 Leeswijzer................................................................................................................... 4 1 Inleiding ............................................................................................................... 5 1.1 Opzet onderzoek .......................................................................................... 5 2 Beschrijving van de projecten.............................................................................. 5 2.1 Hof van Heden / St. Josephhof .................................................................... 6 2.2 De Heeren van Nijmegen ............................................................................. 6 2.3 De Dobbelman ............................................................................................. 7 2.4 Palazzo ........................................................................................................ 8 2.5 De MaasWaal............................................................................................... 8 3 Belangstellenden, kopers en verhuurders ........................................................... 9 3.1 Aantal belangstellenden en het verloop van de verkoop of verhuur............. 9 3.2 Herkomst belangstellenden en kopers/huurders ........................................ 10 3.3 Bewoners appartementencomplexen 2007 ................................................ 11 3.4 Doelgroep kopers/huurders........................................................................ 12 4 Wat maakt een appartement aantrekkelijk en wat niet? .................................... 13 4.1 Redenen interesse nieuwbouw appartementen. ........................................ 13 4.2 Redenen afhakers nieuwbouw appartementen .......................................... 13 5 Toekomst........................................................................................................... 15 5.1 Wat zouden de geïnterviewden de volgende keer anders doen?............... 15 5.2 Appartementen in Nijmegen-Noord en Waalfront?..................................... 15 Bijlage 1 Belangstellenden en kopers/huurders in cijfers ......................................... 17 Bijlage 2 Redenen interesse en afhaken per project ................................................ 21

Onderzoek belangstelling nieuwbouwappartementen

2

gemeente Nijmegen

Samenvatting Nijmegen wil in het Waalfront en de Citadel een centrum en stadsbuurt woonmilieu ontwikkelen. Deze woonmilieus kenmerken zich door veel etagewoningen, compacte bebouwingsdichtheid, veel functiemenging en een mix van koop en huurwoningen. We merken de laatste jaren dat met name de etagewoningen niet altijd meer gemakkelijk worden verkocht. Dit is een bekend probleem. Het aanbod sluit niet aan bij de behoefte. Extra inspanning is nodig om appartementen succesvol te verkopen. Aanleiding voor ons om een onderzoek te doen naar wat nieuwbouw appartementen met name in een centrum of stadsbuurt woonmilieu aantrekkelijk maakt. En op welke aspecten potentiële kopers en huurders afhaken. Het resultaat willen we gebruiken voor toekomstige etagebouw. Voor ons onderzoek hebben we een vijftal nieuwbouw projecten voor appartementen geselecteerd in het centrum, Nijmegen-Noord en Dukenburg/Lindenholt die in 2007 zijn opgeleverd of in de verkoop of verhuur waren. Het gaat om het Hof van Heden in het centrum, De Dobbelman in Bottendaal, De Heeren van Nijmegen en De MaasWaal in Dukenburg en Lindenholt en het Palazzo in Visveld. Met behulp van een themalijst hebben we de betreffende makelaars, Hans Janssen en Strijbosch Thunnissen, en de woningcorporaties, Standvast en Portaal, geïnterviewd. In dit rapport zijn de uitkomsten van deze interviews verwerkt. Hier lichten we op hoofdlijnen de resultaten eruit. Volgens verwachting maakt de ligging van het complex het verschil tussen een goede en een redelijke verkoop. Hierbij gaat het niet alleen om een locatie in het centrum maar ook dichtbij voorzieningen, openbaar vervoer of in een buurt waar mensen graag willen wonen. Daarnaast zijn een aantal aspecten een must en zijn er een aantal aspecten die een appartement extra aantrekkelijk maakt. Wat absoluut noodzakelijk is, is kwalitatieve goede buitenruimte en voldoende bergruimte. Daarnaast is een privé parkeerplaats een belangrijke voorwaarde. Bij De Heeren van Nijmegen zorgde een openbare parkeergelegenheid voor veel afhakers. Een gunstige prijs-kwaliteit verhouding bevordert de verkoop van het appartement. Wat kwaliteit is, is mede afhankelijk van de doelgroep. Algemene kwaliteitsaspecten zijn buitenruimte en bergruimte zoals hierboven genoemd en een praktische, ruime indeling van het appartement voor een goede prijs. Goede promotie van het gebied en daarna van het project verhoogt tevens het tempo van de verkoop, zoals bij het Hof van Heden, en kan zelfs één van de redenen zijn voor het niet slagen van een nieuwbouwproject, zoals bij De MaasWaal. Wat appartementen daarnaast aantrekkelijk maakt, is om net iets extra’s te bieden dat andere appartementen niet of nauwelijks hebben. Dit kan ligging langs het water zijn, een hofje, bijzondere architectuur, een 4-kamer appartement etc. Voorwaarden is dan wel dat hier goed over nagedacht wordt. Ligging langs het water maar zonder uitzicht hierop heeft weinig zin. Alsmede een 4-kamer appartement zonder buitenruimte of uitkijk op een blinde muur. Een goed inlevingsvermogen in de doelgroep is hierbij van belang. Een gedifferentieerd aanbod van appartementen in één complex trekt verschillende doelgroepen aan en zorgt ervoor dat alles sneller is verkocht. Bijvoorbeeld 1-slaapkamerappartementen trekt een erg beperkte doelgroep, de starters, aan. Aspecten die een appartement aantrekkelijk maken, zijn vaak bij afwezigheid een reden om af te haken. Zoals geen eigen parkeerplaats. Daarnaast is onzekerheid over de tijdsduur een reden voor belangstellenden om af te haken. Als niet duidelijk is wanneer de oplevering is dan is de kans erg groot dat ze verder kijken voor een andere woning. Onduidelijkheid over de infrastructuur is een ander knelpunt voor belangstellenden. Met name in NijmegenNoord speelt dit probleem. Op onze vraag aan beide makelaars hoe zij de toekomst voor etagebouw in Nijmegen-Noord en het Waalfront zien, is het antwoord: op de korte termijn geen koopappartementen in de verder van de Waal gelegen delen in Nijmegen-Noord zoals Visveld en Oosterhout. De verwachting is dat de behoefte aan appartementen pas op gang komt zodra de wijken daar


3

gemeente Nijmegen

meer ontwikkeld zijn inclusief voorzieningen en infrastructuur. Huurappartementen hebben daar meer kans van slagen. Aan de Waal zijn er uitstekende kansen voor appartementen met waterzicht aan de zuidzijde. Daarbij is gefaseerd ontwikkelen in de Citadel en in het Waalfront een voorwaarde. Het aanbod van de geplande etagebouw in de Citadel en het Waalfront is zoveel dat de markt te snel verzadigd is bij gelijktijdige ontwikkeling. Daarnaast zijn goede afzetmogelijkheden voor appartementen bij de oude kern van Lent en boven het winkelcentrum van de Citadel. Voor de Citadel geldt dat de afzetbaarheid grotendeels afhankelijk is van het soort winkelcentrum en de uitstraling van de Citadel als geheel. Van alle projecten zien we dat meer dan 60% van de belangstellenden, kopers of huurders uit Nijmegen komt. Daarvan komt over het algemeen ruim de helft uit de buurt waar het nieuwbouw project wordt gebouwd. In de interviews is niet expliciet aan de orde gekomen welke doelgroepen belangstelling hebben om te wonen in een centrum of stadsbuurt woonmilieu. Wel hebben we gehoord dat een aantal geïnterviewden verwachten dat de Citadel in eerste instantie pioniers zal aantrekken die bereid zijn om een risico te lopen met het kopen van een appartement daar. Zij adviseren dan ook om een mix van koop en huur aan te bieden voor etagewoningen om ook andere doelgroepen aan te trekken. In het centrum kunnen we concluderen dat vooral jongeren interesse hebben. In Dukenburg en Lindenholt zijn vooral de bewoners uit deze wijken geïnteresseerd mits de woningen niet te hoog geprijsd zijn.

Leeswijzer Na de inleiding met de opzet van ons onderzoek, beginnen we in hoofdstuk 2 met een beschrijving van de projecten om een idee te krijgen van de vijf onderzochte nieuwbouwprojecten. De ligging, het aantal woningen, de prijsklasse en specifieke kenmerken komen hier aan de orde. Daarna is per project in hoofdstuk 3 de belangstelling in aantallen eruit gelicht, de herkomst van de belangstellende en kopers of huurders, het verloop van de verkoop of verhuur en de doelgroep. Hoofdstuk 4 gaat over de redenen waarom de mensen interesse hadden in de nieuwbouwappartementen en waarom ze zijn afgehaakt. In het laatste hoofdstuk 5 staat de toekomst centraal. Het begint met een paragraaf over wat de geïnterviewden de volgende keer anders zouden doen. Als laatste staan de meningen van de twee makelaars over appartementen in Nijmegen-Noord en het Waalfront. Het geheel geeft een beeld van de wens van de woonconsument voor nieuwbouw appartementen en geeft inzicht in de markt voor appartementen.


4

gemeente Nijmegen

1 Inleiding Nijmegen wil in het Waalfront en de Citadel een centrum en stadsbuurt woonmilieu ontwikkelen. Deze woonmilieus kenmerken zich door veel etagewoningen, compacte bebouwingsdichtheid, veel functiemenging en een mix van koop en huurwoningen. We merken de laatste jaren dat met name de etagewoningen niet altijd meer gemakkelijk worden verkocht. Dit is een bekend probleem. Het aanbod sluit niet aan bij de behoefte. In een aantal gevallen zijn zelfs appartementen van koop naar huur omgezet, zoals in Dukenburg bij De Heeren van Nijmegen. Extra inspanning is nodig om appartementen succesvol te verkopen. We willen inzicht krijgen in wat nieuwbouwappartementen aantrekkelijk maakt en wat niet. Hiervoor hebben we enkele makelaars en woningcorporaties geïnterviewd die in 2007 nieuwbouwappartementen hebben verkocht of verhuurd. Het resultaat willen we gebruiken voor de toekomstige etagebouw.

1.1 Opzet onderzoek Allereerst hebben we gekeken welke nieuwbouw appartementen in 2007 zijn opgeleverd of in de verkoop of verhuur waren. Van deze nieuwbouwprojecten hebben we er drie geselecteerd die in een centrum of stadsbuurt woonmilieu vallen. Deze zijn: Hof van Heden, De Dobbelman en De Heeren van Nijmegen. De MaasWaal hebben we geselecteerd vanwege de ligging aan het water. Daarnaast hebben we nog één nieuwbouwproject geselecteerd in Lent om een idee te krijgen van de belangstelling van appartementen in Nijmegen-Noord: Palazzo. Van deze vijf projecten hebben we de makelaars en woningcorporaties benaderd voor een interview. Dit waren Hans Janssen voor de projecten Hof van Heden, De MaasWaal en Palazzo; Strijbosch Thunnissen voor Hof van Heden, De Dobbelman, De Heeren van Nijmegen en De MaasWaal; Portaal voor Hof van Heden en Standvast voor De Heeren van Nijmegen. Het is een voordeel voor ons dat vaak meerdere makelaars de verkoop van één nieuwbouwproject op zich nemen. Dit leidt tot een beter beeld. Door zowel huur als koopappartementen in dit onderzoek te betrekken, hebben we ook een idee gekregen van de verschillen en overeenkomsten van deze woningen op de markt. In deze interviews kwamen de volgende vragen aan de orde: Hoe groot was de belangstelling, waar kwamen de belangstellenden vandaan en welke doelgroepen hadden belangstelling? Waarom hadden ze belangstelling? Waarom zijn ze afgehaakt? Hoe verliep de verkoop of verhuur? Waar kwamen de kopers en huurders vandaan, wat was de doelgroep en wat voor een woning lieten ze achter? Wat zouden de makelaars en woningcorporaties de volgende keer anders doen? Wat is hun mening over appartementen in Nijmegen-Noord en het Waalfront? De resultaten zijn in dit rapport verwerkt. De verslagen van de interviews zijn apart op te vragen bij de gemeente Nijmegen, afdeling Bouwen en wonen.

2 Beschrijving van de projecten Hieronder volgt een beschrijving van de verschillende appartementen complexen. De ligging, het aantal woningen, de prijsklasse en specifieke kenmerken komen hier aan de orde. De prijsklasse is onderverdeeld in goedkoop, middelduur, duur en top. De prijzen die daarbij horen, volgens het prijspeil januari 2008, staan in onderstaande tabel vermeld: Prijsklasse Goedkoop Middelduur Duur Top

Koopprijs in euro’s tot € 172.000 van € 172.000 tot € 225.000 van € 225.000 tot € 292.000 vanaf € 292.000


5

Huurprijs in euro’s tot € 494 van € 494 tot € 622 vanaf 622 -

gemeente Nijmegen

2.1 Hof van Heden / St. Josephhof Het appartementencomplex Hof van Heden ligt midden in het centrum tussen de Derde Walstraat, Hertogstraat en Kelfkensbos op het voormalig parkeerterrein St. Josephhof. Het complex is in december 2007 opgeleverd. De woningen zijn gegroepeerd rondom een stadse binnenhof. Er zijn drie gezamenlijke stadstuinen. Archeologische vondsten zijn zichtbaar gemaakt in het nieuwe Hof van Heden. Het complex bestaat uit 98 woningen die onderling sterk variëren in ligging, afmetingen, uitzicht en indeling. 56 Koopwoningen, waarvan 36 middeldure en 20 dure koopwoningen en 42 goedkope huurwoningen. De kleinste appartementen hebben een woonoppervlak van 46 m². Het grootste appartement is 115 m². De koopappartementen hebben allen een eigen terras, balkon, loggia of daktuin. Onder de woningen is een privé parkeervoorziening. Alleen de huurappartementen op de begane grond hebben een klein terras achter de woning. De huurappartementen op de verschillende verdiepingen hebben géén privé buitenruimte. Het complex bestaat uit vier kleinere gebouwen van vier woonlagen met daartussen openbare looproutes. Een loopbrug op de tweede verdieping verbindt deze gebouwen onderling. De woningen hebben individuele gevels met bakstenen van verschillende formaten en tinten en de gevels verspringen. Er is veel variatie in de ramen. Voor bouw en inrichting buitenruimtes zijn veel natuurlijke materialen toegepast met een groene uitstraling. De verkoop is gedaan door de makelaars Hans Janssen en Strijbosch Thunnissen. De verhuur is in handen van Portaal.

2.2 De Heeren van Nijmegen Het appartementencomplex De Heeren van Nijmegen ligt naast het winkelcentrum Dukenburg in het gebied van de Brabantse poort tussen de stadsdelen Dukenburg en Lindenholt. Het is in november 2007 opgeleverd. Het wooncomplex bestaat uit drie woontorens. Onder twee van de drie torens bevinden zich op de begane grond winkels, op de eerste verdieping leisure voorzieningen. In totaal zijn er 108 appartementen: 30 goedkope huurappartementen in de noordelijke Barbarossatoren met 10 verdiepingen van Standvast; 42 koopappartementen, middeldure en dure, in de centrale, 14 verdiepingen tellende Karel de Grotetoren; 36 dure huurappartementen in de zuidelijke Traianustoren die 12 verdiepingen heeft. Per bouwlaag zijn er drie appartementen. In de Barbarossatoren hebben de appartementen een gemiddeld woonoppervlakte van 75 m². In de overige torens varieert dit van 97 tot ca. 114 m². De drie woongebouwen verspringen ten opzichte van elkaar zodat iedere woning een vrij uitzicht heeft. De meeste appartementen hebben geen buitenruimte maar een tuinkamer. Onder de woontorens bevindt zich een grote, halfverdiepte openbare parkeergarage met 284 parkeerplaatsen. De entree van de woontoren en de parkeerkelder is voorzien van een videofooninstallatie. Strijbosch Thunnissen is de verkopende makelaar voor de Karel de Grotetoren en heeft gezorgd voor de verhuur van de Traianustoren. De verhuur van de Barbarosstoren is in handen van Standvast.


6

gemeente Nijmegen

2.3 De Dobbelman Het gedeelte van het Dobbelmanproject waar de appartementen worden gebouwd ligt op het voormalige terrein van de Dobbelmanfabriek in de wijk Bottendaal. De oplevering vindt gefaseerd plaats in 2008. Het fabrieksterrein ligt tussen de Graafseweg, de Graafsedwarsstraat, de Leemptstraat en De Ruyterstraat. De appartementen en laagbouwwoningen staan om een openbaar autovrij binnenplein heen. De historie van het terrein komt op allerlei manieren terug. Een aantal onderdelen van de oorspronkelijke fabriek is opgenomen in het nieuwe complex. In de architectuur is het industriële verleden verwerkt. Naast de koopwoningen worden er in De Dobbelman ook andere woningen gerealiseerd zoals een woonzorgcentrum en appartementen die bestemd zijn voor allochtone ouderen. Daarnaast komen er voorzieningen zoals een sportzaal, horeca, bedrijfsruimten en ruimte voor kunst en cultuur. Op De Dobbelman hebben wij twee appartementencomplexen onderzocht, de Behrens 1 en 3 met elk zes woonlagen. Ze zijn nagenoeg identiek. In Behrens 1 is een bakkerscafé op de begane grond en een sportzaal die ook op de eerste verdieping doorloopt. De begane grond van Behrens 3 is ingericht voor kleinschalige bedrijven. In totaal zijn er 56 appartementen: 29 dure koopappartementen van gemiddeld 105 m² met een serre of een terras; 12 dure koop dakterraswoningen op de bovenste verdiepingen waarbij de woonruimte is verdeeld over twee verdiepingen variërend van 96 m² tot 159 m²; 15 studio’s van ongeveer 53 m² met een serre of een terras in de prijsklasse goedkope koop. Een ondergrondse parkeergarage wordt gebouwd voor de bewoners en gebruikers van De Dobbelman. De appartementen worden door Strijbosch Thunnissen verkocht.


7

gemeente Nijmegen

2.4 Palazzo Het appartementencomplex Palazzo is onderdeel van de Harmoniehof dat in de zuidwesthoek van de nieuwe wijk Visveld wordt gerealiseerd. Het ligt tegen de noordrand van het bestaande dorp Lent. Naast Palazzo worden hier 95 eengezinswoningen en appartementen gebouwd en een paramedisch dienstencentrum met onder andere een huisartsenpraktijk, basisschool, kinderopvang en een wijkcentrum. De bouw van Palazzo is in december 2006 gestart en wordt eind 2008 opgeleverd. Palazzo bestaat uit een woontoren met 20 dure koopappartementen verdeeld over zeven woonlagen. Onder het complex bevindt zich een privé parkeergarage. Per verdiepingen zijn er drie verschillende typen appartementen, allen met een terras. Er is veel aandacht besteed aan veiligheid. Alle appartementen hebben een rookmelder en een videofooninstallatie. Hans Janssen is de verkopende makelaar samen met Jacobs Makelaardij.

2.5 De MaasWaal Het nog te bouwen wooncomplex De MaasWaal ligt in de zuidoostelijke hoek van de wijk De Kluijskamp in Lindenholt, vlak naast het Maas-Waal kanaal en de Graafsebrug. Het complex De MaasWaal bestaat uit 115 appartementen met woonoppervlaktes variërend van 70 to 130 m² met 26 middeldure koopappartementen, 84 dure en 5 top koopappartementen. Ieder appartement beschikt over een vaste parkeerplaats in de ondergrondse parkeerkelder. Het totale complex heeft minimaal twee woonlagen richting De Kluijskamp en maximaal 16 laags op de hoek Maas-Waal kanaal en Wychenseweg. Alle woningen worden aan het binnenplein ontsloten. Niet alle appartementen hebben een buitenruimte of een equivalent daarvan. Hans Janssen en Strijbosch Thunnissen zorgen gezamenlijk voor de verkoop.


8

gemeente Nijmegen

3 Belangstellenden, kopers en verhuurders 3.1 Aantal belangstellenden en het verloop van de verkoop of verhuur De belangstelling voor het Hof van Heden, De Dobbelman en De Heeren van Nijmegen was bijzonder hoog in vergelijking met het aantal woningen. Loting was in een aantal gevallen noodzakelijk. Voor het Palazzo en De MaasWaal viel de interesse tegen. De verkoop voor het Hof van Heden verliep erg goed. De Dobbelman gemiddeld voor de verkoop van appartementen. Bij De Heeren van Nijmegen, Palazzo en De MaasWaal verliep de verkoop van redelijk tot slecht. Hieronder is per project de belangstelling en het verloop meer in detail beschreven. Voor het Hof van Heden waren uitzonderlijk veel mensen op de startbijeenkomst. Meer dan van tevoren was verwacht. Op de bijeenkomst waren 400 à 500 personen aanwezig inclusief partner. De brochure was erg gewild. Ongeveer 450 brochures werden door de makelaars verstrekt. 161 Huishoudens hebben zich ingeschreven voor het Hof van Heden voor 56 appartementen. Loting was noodzakelijk. Binnen een half jaar waren alle appartementen verkocht. Een paar appartementen waren moeilijker om te verkopen vanwege de ongunstige ligging. In totaal waren er rond de 90 afhakers voornamelijk vanwege persoonlijke redenen. Voor de huurappartementen was de belangstelling minder groot dan verwacht maar nog steeds ruim voldoende om geïnteresseerden te moeten teleurstellen. 165 Reacties op 42 appartementen. Van de eerste honderd hebben ongeveer 60 belangstellenden afgehaakt. Dit is opvallend minder dan normaal waar 4 van de 5 inschrijvers afhaken. De Heeren van Nijmegen bestaat uit drie woontorens. De Karel de Grote toren bestaat uit koopappartementen. De koopappartementen van de Traianustoren zijn omgezet naar huurappartementen. De Barbarossatoren bestaat van het begin af aan uit huurappartementen. Op de verkoopbijeenkomst van De Heeren van Nijmegen voor de Karel de Grote toren en de Traianustoren waren 400 à 500 personen inclusief partner. Dit waren niet alleen geïnteresseerden voor de appartementen maar ook nieuwsgierige bewoners uit de buurt. In totaal zijn zo’n 1000 brochures aangevraagd. Helaas zijn geen gegevens over het aantal inschrijvingen bekend. Wel is bekend dat loting niet nodig is geweest behalve voor de bovenste appartementen. De verkoop verliep minder goed dan op basis van de belangstelling werd verwacht. De ontwikkelaar heeft daarom besloten om na ruim een jaar de 36 appartementen van de Traianustoren om te zetten van koop naar huur. Eén optant van de Traianustoren heeft een appartement in de Karel de Grote Toren gekocht. De overige optanten zijn afgehaakt. 95% Van de koopappartementen van de Karel de Grote toren was voor oplevering verkocht. Dit is 1,5 jaar na start van de verkoop. De verhuur van de Traianustoren heeft ongeveer 6 maanden geduurd. De belangstelling voor de verhuur van de 30 appartementen in de Barbarossatoren was erg groot. 260 Reacties op 30 woningen waarvan ongeveer 150 op twee verschillende typen appartementen. Zonder deze dubbelen zijn er circa 185 reacties voor 30 appartementen. In twee maanden waren alle 30 appartementen verhuurd waarvan 25 in de eerste maand. In totaal waren er tussen de 80 en 100 afhakers. De startbijeenkomst voor De Dobbelman was zowel voor de laagbouwwoningen als de appartementen. Op deze bijeenkomst waren ongeveer 160 personen waarvan de schatting is dat 30% geïnteresseerd waren in de appartementen. Rond de 1500 hebben een brochure aangevraagd voor het Dobbelman project. Via de website hebben nog eens 1600 mensen interesse getoond. Hoeveel procent hiervan specifiek voor de appartementen interesse had, is niet bekend. Wel is bekend dat voor de studio’s, 15 in totaal, loting nodig was. De verkoop verliep zoals verwacht. Redelijk goed. Voor de Behrens 1, tweede fase, is binnen een half


9

gemeente Nijmegen

jaar 85% verkocht van de appartementen, 22 van de 26. Voor de Behrens 3, eerste fase, is de verkoop tegelijk met de laagbouwwoningen gestart. Binnen één jaar is 95% verkocht. Bij de verkoopbijeenkomst voor de Harmoniehof had ongeveer 10% interesse voor het Palazzo. Dit komt neer op zo’n tien personen. Daarvan heeft de helft zich ingeschreven en daarvan hebben drie à vier personen een optie genomen. In totaal zijn ongeveer 100 brochures verstuurd specifiek voor de Palazzo. De interesse is pas goed op gang gekomen bij de start van de bouw. De verkoop is gestart in december 2005, in december 2006 zijn ze met de bouw begonnen. In maart 2008 zijn 14 van de 20 appartementen verkocht. De startbijeenkomst van De MaasWaal werd matig bezorgd. 60 personen inclusief partner voor 115 appartementen. Uiteindelijk hebben 23 zich ingeschreven na deze bijeenkomst. 477 hebben in totaal een brochure aangevraagd. 12 Optanten bij Strijbosch Thunnissen en 8 bij Hans Janssen is het resultaat na ruim 1 jaar. De ontwikkelaar heeft de bouw uitgesteld vanwege dit teleurstellende resultaat.

3.2 Herkomst belangstellenden en kopers/huurders Van de projecten waar we de gegevens van hebben, komt gemiddeld 62 % van de belangstellenden uit Nijmegen. 15 tot 20% komt uit de directe omgeving van Nijmegen. Rond de 18% komt elders uit Nederland of buitenland met een uitschieter van 28 % voor De MaasWaal. % herkomst van de brochure aanvragers per project Herkomst Hof van Heden Heeren van Nijmegen Heeren van Nijmegen koop Huur % Nijmegen 67 60 64 % Directe omgeving 15 20 19 % Elders 18 20 17

De MaasWaal 56 16 28

De verhouding tussen de mensen die een brochure hebben aangevraagd en degene die zich daarvan hebben ingeschreven of een optie hebben genomen, is nagenoeg gelijk. Van de belangstellenden uit Nijmegen komt rond de 50% of meer uit de buurt waar het project wordt gerealiseerd. Voor het Hof van Heden is dat het centrum en oost. Voor De Heeren van Nijmegen en De MaasWaal is dat Dukenburg en Lindenholt. % herkomst uit de buurt ten opzichte van rest Nijmegen van de brochure aanvragers Herkomst Hof van Heden Heeren van Nijmegen Heeren van Nijmegen koop Huur % Buurt 50 65 71 % rest Nijmegen 50 35 29

De MaasWaal 48 52

In bijlage 1 staan per project meer gegevens van de belangstellenden over de herkomst binnen Nijmegen. Voor de kopers en huurders ligt het percentage dat uit Nijmegen komt iets hoger dan bij de belangstellenden. Gemiddeld 68% komt uit Nijmegen. Bij de directe omgeving en elders in Nederland liggen de percentage per project teveel uit elkaar om hier een algemene tendens uit te halen. Voor elders uit Nederland varieert dit van 14 tot 31%. Voor de directe omgeving van 3 tot 19%.


10

gemeente Nijmegen

% herkomst van de kopers en huurders per project Herkomst Dobbelman Hof van Heden Heeren van Nijmegen Heeren van Nijmegen Palazzo koop huur Traianustoren % Nijmegen 70 73 64 64 71 % Directe omgeving 14 16 19 3 7 % Elders 14 11 17 31 22

Kopers uit de buurt ligt gemiddeld rond de 50%. Dit geldt niet voor Palazzo. Daar komt slechts 29% uit Lent. Bij de huurtoren Traianus ligt het percentage op 43%. % herkomst uit de buurt van de kopers en huurders ten opzichte van rest Nijmegen Herkomst Dobbelman Hof van Heden Heeren van Nijmegen Heeren van Nijmegen Palazzo koop huur Traianustoren % Buurt 51 54 52 43 29 % rest Nijmegen 49 46 48 57 71

In bijlage 1 staan per project meer gegevens van de kopers en huurders over de herkomst binnen Nijmegen.

3.3 Bewoners appartementencomplexen 2007 Alleen voor het complex De Heeren van Nijmegen is het mogelijk informatie uit GBA (stand 1 januari 2008) te halen. Het Hof van Heden is in december opgeleverd en nog niemand had zich daar op 1 januari ingeschreven. Inmiddels is op de helft tot 2/3 van de woningen daar wel iemand ingeschreven. De andere complexen zijn nog niet opgeleverd. In De Heeren van Nijmegen zijn 42 koop (Karel de Grote toren) en 66 huurwoningen (Traianus- en Barbarossatoren) opgeleverd. Bij 31 resp 59 daarvan stonden op 1 januari bewoners ingeschreven.

et koop et huur

woningen bewoond uit Nijm 42 31 24 66 59 43

Van deze huishoudens waren er 23 respectievelijk 41 die daarvoor ook in Nijmegen woonden (of minstens één lid van het huishouden). Zij woonden daarvoor op 24/43 adressen in Nijmegen. Soms komen twee mensen van een verschillend adres naar één nieuwe woning, daarom is het aantal oude adressen hoger dan het aantal huishoudens afkomstig uit Nijmegen. De bewoners van De Heeren zijn logischerwijs vooral alleenstaanden en 2persoonshuishoudens. Zowel bij de huur- als de koopwoningen ligt er een behoorlijk accent op senioren: (meer dan) de helft is 55+. koop

huur

koop

alleenwonend echtpaar/samenwon. 1-ouder-gezin 2-ouder-gezin

9 18 1 3

25 30 1 3

alleenwonend echtpaar/samenwon. 1-ouder-gezin 2-ouder-gezin

29% 58% 3% 10%

42% 51% 2% 5%


11

huur

tot 35 35-54 55+

6 7 18

21 9 29

tot 35 35-54 55+

19% 23% 58%

36% 15% 49%

gemeente Nijmegen

Het doorstroomrendement bedroeg in de huur 49%, in de koop 58%. Dit betekent dat per tien bewoonde nieuwbouwwoningen er 5,8 woningen zijn vrijgemaakt in Nijmegen in de eerste schakel van de verhuisketen. Voor etagewoningen zijn dit redelijk hoge percentages. Dat is te verklaren doordat het stedelijk gemiddelde mede bepaald wordt door het etageaanbod in het centrum. Deze woningen zijn ook voor jongeren/starters interessant, die komen daar in grotere mate terecht dan in De Heeren. Daardoor is het doorstroomrendement in de centrale wijken wat lager.

3.4 Doelgroep kopers/huurders Bij alle projecten hebben de doelgroepen gereageerd zoals de geïnterviewden verwacht hadden. Bij het Hof van Heden is het aanbod van de appartementen erg gedifferentieerd. Van goedkoop tot duur, van klein tot groot. Verschillende doelgroepen hebben daarom ook een appartement gekocht: Van 29 kopers hebben we de leeftijdgegevens gekregen. Hiervan waren 50% jongeren onder de 35, alleenstaand of samenwonend/gehuwd. 17% waren senioren 55+ tot 70. De huurappartementen zijn vooral verhuurd aan studerenden en afgestudeerden omdat deze appartementen klein zijn met maar één slaapkamer. De meeste hiervan lieten een onzelfstandige woonruimte of geen woning achter. Bij De Heeren van Nijmegen zijn de goedkopere appartementen verhuurd aan starters waarvan de meesten onder de 30 zijn. De prijsklasse daarboven is vooral verhuurd aan jonge stelletjes. De duurdere appartementen zijn aan ouderen verhuurd of verkocht. In de Barbarossatoren zit zelfs een stel van 83, middenin de toren. Eén duurder appartement is verhuurd aan een herstructureringsurgent. Standvast had gehoopt dat meer herstructureringsurgenten zouden reageren. Dit is waarschijnlijk niet gebeurd vanwege de hoge huurprijzen. Starters hebben veelvuldig gereageerd. Dit was ook de opzet bij de verhuur van de Barbarossatoren. Vanwege deze goede ervaring wil Standvast vaker nieuwbouwappartementen specifiek voor starters labellen. Bij De Dobbelman is net als bij het Hof van Heden het aanbod van de appartementen zeer gedifferentieerd. De studio’s zijn door starters gekocht. De kopers van de overige appartementen waren net als het aanbod gedifferentieerd. Van alleenstaande tot gezin, van jong tot oud. Bij Palazzo zijn bijna alle kopers senioren. Zij laten een eengezinskoopwoning achter. Bij De MaasWaal hadden de senioren interesse voor de duurdere appartementen en de starters voor de goedkopere.


12

gemeente Nijmegen

4 Wat maakt een appartement aantrekkelijk en wat niet? 4.1 Redenen interesse nieuwbouw appartementen. Per project hebben we de redenen gevraagd waarom geïnteresseerden, kopers of huurders de nieuwbouwprojecten aantrekkelijk vonden. Hieronder staan de redenen, met de meest genoemde bovenaan. In bijlage 2 staan ze per project. Ligging van het complex De voornaamste reden van belangstelling is de ligging. Dit kan een centrumlocatie zijn zoals de appartementen van het Hof van Heden en De Dobbelman. Een gunstige ligging is ook dichtbij voorzieningen, openbaar vervoer en snelweg zoals bij De Heeren van Nijmegen. Maar ook in een buurt waar de belangstellenden een binding mee hebben en graag willen blijven wonen. Een extraatje voor De MaasWaal is de ligging aan het water. Privé parkeerplaats Een eigen parkeerplaats is erg gewild. Dit geldt vooral voor de appartementen in het centrum zoals Hof van Heden en De Dobbelman. Vanwege de hoge prijs en omdat weinig huurders een auto hebben, hebben de huurders minder belangstelling voor een eigen parkeerplaats. Reden 1) de prijs 2) weinig huurders hebben auto. Voor De Heeren van Nijmegen zou het een pré zijn geweest. Buitenruimte De aanwezigheid van een buitenruimte of een equivalent is een belangrijk aspect voor geïnteresseerden. De appartementen met een eigen balkon, terras, loggia of tuinkamer op het zuiden worden het snelst verkocht. Gunstige prijs-kwaliteit verhouding Een gunstige prijs-kwaliteit verhouding wekt bij mensen interesse. Met name de koopappartementen van het Hof van Heden waren erg goed geprijsd. Ook de prijzen van De Dobbelman appartementen waren gunstig. Overige specifieke redenen per complex Elk project heeft wel iets extra’s wat het aantrekkelijk maakt. Voor het Hof van Heden en De Dobbelman is dit de architectuur en de afwisselende bouw. Het Hof van Heden heeft nog als extraatje dat alle woningen op een hofje uitkomen en dat het een oase midden in de stad is. De appartementen van De Heeren van Nijmegen zijn heel licht en royaal en jongeren vinden het leuk om hoog te wonen. De MaasWaal heeft een aantal 4-kamer appartementen wat niet vaak voorkomt. Promotie Promotie voor het gebied en later promotie van het complex is erg belangrijk. Bij het Hof van Heden zorgde de vondst van de stadswal op deze plek voor extra media aandacht. Ze hebben ook een erg mooie brochure uitgebracht. Bij De MaasWaal was de promotie beperkt en de duur te kort. Daarnaast was er veel negatieve aandacht. Algemeen Differentiatie in het aanbod helpt ook om de verkoop te versnellen. Verschillende huishoudens tonen dan interesse omdat er voor elk wat wils is.

4.2 Redenen afhakers nieuwbouw appartementen Per project hebben we de redenen gevraagd waarom geïnteresseerden, potentiële kopers of huurders zijn afgehaakt. Dit zijn aspecten die vaak in tweede instantie opvallen en tegenvallen of pas bij het bekijken van het appartement of omgeving duidelijk worden. Hieronder staan de redenen, met de meest genoemde bovenaan. In bijlage 2 staan ze per project. Indeling, grootte of specifieke ligging van het appartement Bij ieder complex zijn er wel appartementen die tegenvallen. Bij het Hof van Heden waren de huurappartementen klein met maar één slaapkamer, niet praktisch ingedeeld en geen privé


13

gemeente Nijmegen

buitenruimte en geen eigen berging. Ook bij de koopappartementen speelden mee dat 1kamerappartementen minder populair waren. Een aantal koopappartementen lagen ongunstig bij de aangrenzende achterkant van de hertogstraat. Bij De Heeren van Nijmegen waren de huurappartementen van de Barbarossatoren klein, de tuinkamer was te klein en hadden de goedkoopste appartementen een kamer waar de ramen niet open konden. Dit maakt de kamer is niet geschikt als slaapkamer. Bij De Dobbelman hebben een paar appartementen uitzicht op een blinde muur. Bij De MaasWaal hebben sommige appartementen zelfs geen loggia. Bovendien lagen de 4-kamer appartementen niet gunstig. Nabije omgeving De Nabije omgeving valt tegen en is een reden om af te haken. Bij het Hof van Heden is dat de omgeving van de Derde Walstraat met veel expeditie en een rommelige aanblik. Bij De Heeren van Nijmegen ligt een aantal appartementen heel dicht bij het busstation en schrikt het winkelcentrum Dukenburg voor niet-Nijmegenaren af. Bij Palazzo zijn de voorzieningen verder weg dan in eerste instantie gedacht en is de hele Harmoniehof nog een grote bouwput. De solitaire ligging van het complex De MaasWaal is een reden om af te haken alsmede de geluidsoverlast van de spoorbrug en grote weg over het kanaal. Verder is de beleving aan het water minimaal door de opzet van het complex. Het gehele complex De opzet van het complex valt tegen. Het complex van Dobbelman is erg stedelijk ontwikkeld. De huizen staan erg dicht op elkaar. Dat wil niet iedereen. De architectuur van het complex van De MaasWaal is een reden geweest om af te haken. Onzekerheid tijdsduur In sommige gevallen kan geen duidelijkheid worden gegeven wanneer het project wordt opgeleverd vanwege langdurige bestemmingsplanprocedures en bouwvergunningen. Voor Palazzo was de onzekerheid van oplevering de grootste reden om af te haken. Een tijdsindicatie kon niet worden afgegeven. Bij De MaasWaal is nu het grootste probleem dat niet duidelijk is of en wanneer het complex wordt gebouwd en opgeleverd. Openbare parkeergelegenheid Bij De Heeren van Nijmegen is alleen een openbare parkeervoorziening. Dit betekent dat de bewoners geen garantie hebben op een vaste plek en bovendien is de parkeergarage openbaar toegankelijk wat de veiligheid niet ten goede komt. Daarnaast staan de kosten voor een parkeerplaats niet in verhouding tot het gemak. Prijs kwaliteit verhouding is ongunstig De huurappartementen van het Hof van Heden waren te duur voor het aantal vierkante meters. De appartementen van De MaasWaal waren voor de doelgroep, bewoners uit Dukenburg en Lindenholt, te duur geprijsd. De verkoop van hun woning in Dukenburg en Lindenholt levert te weinig op om het appartement te kopen zonder een hogere hypotheek. Promotie Bij De MaasWaal speelde mee dat de promotie te kort was. De verkoop is te snel gestart om de mensen enthousiast te krijgen. Bovendien was er rond de start van de verkoop veel bezwaar uit de wijk. Het complex heeft zo een negatief imago gekregen. Overige redenen Persoonlijke redenen zoals financieel niet haalbaar, relatiebreuk etc. spelen bij iedere verkoop van een huis of appartement een rol. Wat ook een rol speelt, is dat een optie nemen steeds vaker een impuls is. Op basis van een brochure of advertentie schrijven mensen zich in en nemen een optie. Daarna gaan ze pas goed de locatie en het project bekijken.


14

gemeente Nijmegen

5 Toekomst 5.1 Wat zouden de geïnterviewden de volgende keer anders doen? Dit ligt erg dicht bij de redenen van de afhakers. Eigen parkeerruimte en buitenruimte is essentieel. Voor beide woningcorporaties geldt dat ze negatieve ervaring hebben met een turnkey project. Bij de projecten van het Hof van Heden en De Dobbelman verliep de verkoop erg goed en zouden ze niets anders doen de volgende keer. De verhuur van het Hof van Heden ging moeizamer. De les die Portaal hieruit trekt is dat ze eigenlijk geen turnkey project meer willen. De plattegrond en afmetingen van de appartementen waren erg onpraktisch en dit zouden ze zelf nooit zo gedaan hebben. Evenals geen buitenruimte en geen eigen bergruimte. Bij De Heeren van Nijmegen gaven zowel de verhuurder als de makelaar aan dat een eigen parkeervoorziening een must is. Een openbare parkeergelegenheid heeft voor veel afhakers gezorgd. Daarnaast geldt voor de verhuurder Standvast dat een turnkey project voor hen ook niet handig is. Zij zouden bijvoorbeeld meerdere liften in het appartement bouwen dan nu het geval is. Gezien de ervaring van het project Palazzo zou Hans Janssen het afraden om appartementen in Visveld en Oosterhout te bouwen. De ervaring bij De MaasWaal leert dat buitenruimte essentieel is. Een ander leerpunt is dat het product, De MaasWaal, goed moet worden afgestemd op de doelgroep, de bewoners van Dukenburg en Lindenholt. De bewoners van Dukenburg en Lindenholt zijn duidelijk een aparte doelgroep met specifieke eisen en randvoorwaarden. Daarnaast is het belangrijk om voldoende tijd te nemen om de locatie te promoten en daarna het project promoten. In het geval van De MaasWaal was sprake van overschatting van de markt en onderschatting van de kritische consument.

5.2 Appartementen in Nijmegen-Noord en Waalfront? Aan beide makelaars hebben we de vraag gesteld hoe zij de toekomst voor etagebouw in Nijmegen-Noord en Waalfront zien. Hieronder staat hun mening. De makelaars zijn van mening dat er in Visveld en Oosterhout nu geen koopappartementen ontwikkeld moeten worden. De ervaring met Palazzo is niet positief genoeg. De senioren die nu elders in Nijmegen wonen, willen niet in een wijk wonen waar ze geen binding mee hebben en waar bovendien de meeste voorzieningen in de ontwikkelingsfase zitten en waar de infrastructuur nog niet optimaal is. Zodra aan deze laatste twee voorwaarden is voldaan, zal de behoefte aan appartementen toenemen. Voorlopig is in Visveld en Oosterhout de komende tijd vooral behoefte aan eengezinswoningen. Huurappartementen zijn overigens beter afzetbaar. De verhuur van de appartementen aan de Vrouwe Udasingel in Visveld verloopt goed. Dit ligt ook aan de grote balkons. Volgens verwachting hebben hier vooral mensen uit de wijk op gereageerd. De geïnterviewden verwachten dat appartementen aan de Waal met uitzicht op de Waal en gericht op het zuiden wel goed zouden verkopen. Zowel aan de kant van de Citadel als het Waalfront. De toegevoegde waarde zit in de ligging aan de Waal met uitzicht hierop. Beide geven aan dat deze appartementen niet tegelijkertijd op de markt moeten komen. De markt voor appartementen is niet zodanig dat je 3000 appartementen in korte tijd kan afzetten. Daarnaast ziet Hans Janssen goede afzetmogelijkheden voor appartementen bij de oude kern van Lent. Ze verwachten dat de oudere bewoners in Lent graag in hun wijk willen blijven voor een gelijkvloerse woning zonder onderhoud aan de tuin.


15

gemeente Nijmegen

Boven het winkelcentrum van de Citadel is een andere logische plek voor appartementen. De afzetbaarheid hiervan is grotendeels afhankelijk van het soort winkelcentrum dat hier gebouwd gaat worden. En de uitstraling die de Citadel gaat krijgen. Het type appartement is hier ondergeschikt aan. Strijbosch Thunnissen geeft aan dat een mix van huur en koop de afzetbaarheid vergroot waarbij huur de overhand moet krijgen. Huurappartementen zijn minder risicovol en trekt daardoor meer doelgroepen aan dan alleen pioniers. De appartementen die gebouwd gaan worden in Nijmegen-Noord en Waalfront moeten, volgens de makelaars, in ieder geval: - voldoende buitenruimte van goede kwaliteit hebben. Geen loggia of tuinkamer. - goed gepositioneerd zijn ten opzichte van andere complexen. De ligging is van belang. - een aansprekende architectuur hebben. De uitstraling van het complex is belangrijk. - een gedifferentieerd aanbod bieden. Voor elke doelgroep moet er iets bij zijn. Randvoorwaarden is dat de infrastructuur van tevoren bekend is. Onzekerheid over de infrastructuur houdt mensen tegen om daar te gaan wonen.

Dank aan alle geïnterviewde personen. Zonder hun inbreng was dit rapport niet tot stand gekomen. Geïnterviewde personen: Hans Janssen

Portaal Standvast

Huub van Rumund (directeur Hans Janssen) Miranda Raesen (commercieel adviseur wonen) Aldi Bogaers-Pas (makelaar taxateur o.z.) Sjoerd Barmentloo (adviseur Vastgoed en Ontwikkeling) Rob Martron (woonadviseur Nijmegen) Alexandra Bierman (huurconsulent)

Interviewer en auteur: Gemeente Nijmegen

Marloes Fleer (beleidsadviseur)

Strijbosch Thunnissen


16

gemeente Nijmegen

Bijlage 1 Belangstellenden en kopers/huurders in cijfers Brochure aanvraag Hof van Heden, Strijbosch Thunnissen Herkomst Aantal Percentage Centrum Oost Zuid West Noord Dukenburg Lindenholt Onbekend Nijmegen Totaal Nijmegen Directe omgeving Elders Totaal buiten Nijmegen Totaal

66 95 48 52 12 24 23 4

14 20 10 11 2 5 5 1 324

73 89

67 15 18

162 486

33 100

Inschrijvingen lijst Hof van Heden, Strijbosch Thunnissen Herkomst Aantal Percentage Onbekend Nijmegen Totaal Nijmegen Directe omgeving Elders Totaal buiten Nijmegen Totaal

105

65 105

25 31

65 16 19

56 161

35 100

Brochure aanvraag Heeren van Nijmegen - Koop Herkomst Aantal Percentage Centrum Oost Zuid West Noord Dukenburg Lindenholt Onbekend Nijmegen Totaal Nijmegen Directe omgeving Elders Totaal buiten Nijmegen Totaal

23 28 49 49 9 194 104 3

3 4 6,5 6,5 1 25 14 0 459

152 151

60 20 20

303 762


17

40 100

gemeente Nijmegen

Brochure aanvraag Heeren van Nijmegen - Huur Traianustoren Herkomst Aantal Percentage Centrum Oost Zuid West Dukenburg Lindenholt Totaal Nijmegen Directe omgeving Elders Totaal buiten Nijmegen Totaal

6 8 20 20 108 27

2 3 6,5 6,5 37 9 189 19 17 106 295

Brochure aanvraag de MaasWaal Herkomst Aantal Centrum Oost Zuid West Noord Dukenburg Lindenholt Onbekend Nijmegen Totaal Nijmegen Directe omgeving Elders Totaal buiten Nijmegen Totaal

64

55 51

36 100

Percentage 10 25 43 48 12 49 81 1

2 5 9 10 3 10 17 269

77 131

56 16 28

208 477

44 100

Kopers en huurders Kopers De Dobbelman Herkomst Centrum Oost waarvan Bottendaal Zuid West Dukenburg Lindenholt Nijmegen Totaal Nijmegen Directe omgeving Elders Totaal buiten Nijmegen Onbekend Totaal

Aantal

Percentage 5 15

9 27 6

11

7 7 2 2 1

12,5 12,5 3,5 3,5 2 39

8 8

70 14 14

16 1


2 56

18

28 2 100

gemeente Nijmegen

Kopers Hof van Heden Herkomst

Aantal

Centrum Oost Zuid West Noord Dukenburg Lindenholt Totaal Nijmegen Directe omgeving Elders Totaal buiten Nijmegen Totaal

Percentage 12 10 5 5 1 2 6

21 18 9 9 2 3 11 41

9 6 15 56

Kopers De Heeren van Nijmegen Herkomst Aantal Centrum Oost Zuid West Noord Dukenburg Lindenholt Totaal Nijmegen Directe omgeving Elders Totaal buiten Nijmegen Totaal

27 100

Percentage 1 1 8 2 1 9 5

2 2 19 5 2 22 12 27

8 7

64 19 17

15 42

Huurders De Heeren van Nijmegen Herkomst Aantal Centrum Oost Zuid West Dukenburg Lindenholt Totaal Nijmegen Directe omgeving Elders Totaal buiten Nijmegen Onbekend Totaal

73 16 11

36 100

Percentage 2 2 3 6 8 2

5,5 5,5 8 17 22 5,5 23

1 11 1


63,5 3 30,5

12 1 36

19

3

33,5 3 100

gemeente Nijmegen

Kopers Palazzo Herkomst Zuid Lent Lindenholt Onbekend Totaal Nijmegen Directe omgeving Elders Totaal buiten Nijmegen Totaal

Aantal

Percentage 3 4 2 1

21 29 14 7 10

1 3


71 7 22

4 14

20

29 100

gemeente Nijmegen

Bijlage 2 Redenen interesse en afhaken per project Redenen interesse nieuwbouw appartementen. Hof van Heden: 1. Centrumlocatie. 2. Prijskwaliteit was uitzonderlijk goed 3. Veel gedaan aan gebiedspromotie, mooie brochure etc. 4. Eigen parkeerplaats 5. Architectuur, veel afwisseling in beeld 6. Buitenruimte 7. Elke woning ligt aan het Hof, het is een oase midden in de stad, beslotenheid. 8. Differentiatie in aanbod 9. Eenmalige kans De Heeren van Nijmegen: 1. Dichtbij voorzieningen en toch niet in het centrum 2. Dichtbij openbaar vervoer en snelweg 3. Lichte appartementen en royaal 4. Jongeren vonden het leuk om hoog te wonen 5. Gelijkvloers voor de ouderen De Dobbelman: 1. Centrumlocatie 2. Eigen parkeerruimte 3. Buitenruimte 4. Architectuur 5. Voorzieningen in de buurt 6. Prijskwaliteit is goed Palazzo: 1. Binding met de buurt. Familie in de buurt of komen zelf uit de buurt De MaasWaal: 1. Mensen wonen in de buurt in een eengezinswoning en willen nu gelijksvloers 2. Ligging naast het water 3. 4-kamer appartement 4. aantal goedkope starters appartementen

Redenen afhakers nieuwbouw appartementen Hof van Heden: 1. Ligging van het specifieke appartement was ongunstig, vooral slecht uitzicht. Achterkanten van de omliggende straten. 2. Er was geen tweede slaapkamer. Deze waren al verkocht of waren te duur. 3. Omgeving Derde Walstraat is niet goed. Veel expeditie en rommelige aanblik. 4. Persoonlijke redenen. Voor de huur: 1. Indeling appartement niet praktisch 2. Appartementen zijn erg klein. Maar 1 slaapkamer. 3. Geen privé buitenruimte en geen berging 4. Prijs-kwaliteit verhouding niet goed. Te duur voor het aantal vierkante meters.


21

gemeente Nijmegen

De Heeren van Nijmegen: 1. Openbare parkeervoorziening: geen vaste parkeerplaatsen voor een hoge prijs, niet afgesloten. 2. Winkelcentrum Dukenburg niet modern. Dit schrikt buitenstaanders af. Specifiek voor huur: 3. De goedkoopste appartementen hebben 1 ruimte zonder opengaande ramen. 4. Balkon, tuinkamer te klein. 5. Appartement te klein. 6. Persoonlijke redenen. De Dobbelman: 1. Persoonlijke redenen 2. Stedelijkheid van de ontwikkeling. Huizen staan erg dicht op elkaar. 3. Uitzicht op een blinde muur. Palazzo: 1. Onzekerheid over de tijdsduur van oplevering. 2. Locatie niet ideaal. Voorzieningen toch wat verder weg dan gedacht. Het is nu ook nog een bouwput. 3. Optie nemen is een impuls geworden. De MaasWaal: 1. Gebrek aan buitenruimte. De hoge flat heeft alleen een loggia en soms dat zelfs niet. 2. 4-kamer appartementen lagen niet gunstig 3. Promotie te kort geweest 4. Prijs te hoog voor doelgroep Dukenburg/Lindenholt 5. Solitaire ligging van het complex 6. Overlast van spoorbrug en hoofdweg 7. Rond start verkoop veel bezwaar uit de wijk. Negatief imago. 8. Beleving water is minimaal 9. Architectuur 10. Goedkoopste appartementen liggen het mooist aan het water. 11. Nu onzekerheid over tijdsduur en oplevering


22

gemeente Nijmegen

Belangstelling nieuwbouw appartementen

Recommend Documents