Beantwoording vragen van de fracties uit de ambtelijke voorronde gecombineerde Informatievergadering I en II op 5 oktober 2015
Agendapunt 8
Voorstel tot invoering van een starterslening voor de aankoop van een woning door particulieren
CDA Vraag 1: Is er een maximale inkomensgrens m.b.t. het aanvragen van een starterslening of kan iedereen ongeacht inkomen - een starterslening aanvragen? Beantwoording De methodiek achter de Starterslening is dusdanig dat wanneer iemand geen Starterslening nodig heeft om een woning te financieren, deze aanvrager niet in aanmerking komt voor een Starterslening. Vraag 2: Waarom is de maximumleeftijd op 35 jaar gesteld? Ik mis de argumentatie. Beantwoording Het stellen van een leeftijdsgrens is aan de gemeente. Het geeft een kader aan van de doelgroep waarvoor de gemeente kiest. Bijna alle gemeenten die de Starterslening voeren kiezen voor een leeftijdsgrens, al is het maar om perspectief op inkomensgroei te houden. Vraag 3: Op welke wijze wordt het debiteurenrisico afgedekt (lening nemer blijft in gebreke en kan/wil de lening niet terugbetalen, terwijl de waarde van de woning niet stijgt)? Beantwoording Iedere Starterslening wordt verstrekt onder NHG. Hierdoor loopt de gemeente geen risico op het niet terugkrijgen van de hoofdsom. Vraag 4: Wat is het verwachte/stimulerende effect op de lokale woningmarkt door het beschikbaar stellen van startersleningen en hoe wordt dit gemeten (wat levert het op)? Beantwoording De Starterslening heeft een positief effect op doorstroming op de woningmarkt. Het EIB onderbouwt in een tweetal rapporten over het gebruik en de effecten van de Starterslening (landelijk en in de regio Amersfoort) de positieve effecten van de Starterslening ten behoeve van het stimuleren van de woningmarkt tegen relatief lage kosten, met een behoorlijke spin-off voor de bouw en inverdieneffecten voor de gemeente. Daarnaast zien veel gemeenten de Starterslening als een instrument om vooral jongeren te behouden voor de gemeente. Vraag 5: Wat is de mening van de wethouder over de stelling van de commissie Wijffels (zomer 2013) waarin wordt gesteld dat hypotheekverstrekkers toe moeten naar een situatie waarbij huizenkopers maximaal 80% van de waarde van hun woning zouden moeten lenen? Beantwoording Oerdegelijk
1
Vraag 6: Wat is uw mening over het meer dan maximaal (> banknormen, > NHG-norm en > Nibudnorm) financieren van jonge mensen bij aankoop van een (te dure) woning? Beantwoording Er is per definitie geen sprake van overcreditering omdat er gedurende de eerste 3 jaar geen maandlasten zijn voor de starter. Na die drie jaar gaan de starters in principe terugbetalen, tenzij hij of zij aangeeft onvoldoende inkomen te hebben. Op dat moment, de hertoets, kijkt SVn volgens de dan geldende normen of er inderdaad onvoldoende capaciteit is om terug te gaan betalen.
SGP Vraag 1: Als wij de regeling goed begrijpen leent de gemeente een bedrag van € 500.000 aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting leent vervolgens door aan de daarvoor in aanmerking komende kopers met als zekerheid de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Welke zekerheid verkrijgt de gemeente de het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting het geld weer terug betaald aan de gemeente Zederik? Beantwoording De gemeente Zederik stort een bedrag in een fonds bij SVn. Hiermee heeft de gemeente een vordering op SVn. SVn treedt vervolgens op als financier. Binnen het kader van de Deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Zederik en SVn is vastgelegd onder welke condities en voorwaarden de samenwerking tussen gemeente en SVn geformaliseerd is. Vraag 2: In de stukken staat dat gemiddeld 10% van de leners na drie jaar de lening direct aflost. Op zich is dat aan de ene kant positief te noemen, doch aan de andere kant vragen wij ons af of dit de doelgroep is. Met andere woorden, is dit geen groep die drie jaar lang gratis geld heeft willen hebben? Aanvullende vraag, indien dit daadwerkelijk zo is, hoe voorkom je dat c.q. willen we dat voorkomen. Indien we dit willen voorkomen zou dit bijvoorbeeld kunnen door dit aan te tonen middels twee of drie offertes met afwijzingen? Beantwoording Een algehele aflossing is een ‘meevaller’ voor de gemeente. Het fonds krijgt daarmee een hoger revolverend karakter. De methodiek achter de Starterslening is dusdanig dat wanneer iemand geen Starterslening nodig heeft om een woning te financieren, deze aanvrager niet in aanmerking komt voor een Starterslening. De manier waarop iemand na 3 jaar aflost is zeer divers. Dit kan komen door oversluiten naar de 1ste geldgever (bijvoorbeeld omdat er een stijging van inkomen is geweest, omdat iemand inmiddels een vast contract heeft of omdat een 2de inkomen dat bij aanvang niet meegenomen kon worden inmiddels wel meegenomen kan worden) of door inbreng van eigen geld (omdat iemand gedurende de 1ste jaren flink gespaard heeft of een schenking of erfenis heeft ontvangen). Vraag 3: Voor wat betreft de dekking van de kosten (in beginsel dus 3 jaar rente over specifiek aangetrokken lening) wordt nu voorgesteld een bedrag van €50.000 van de bestemmingsreserve volkshuisvestiging te beklemmen of wordt voorgesteld een nieuwe bestemmingsreserve te vormen ten laste van de bestemmingsreserve volkshuisvesting? De bestemmingsreserve volkshuisvestiging is eigenlijk toch onder andere hiervoor bedoeld?
2
Beantwoording Het doel van de starterslening is een sociale koopwoning in het “lager” segment bereikbaar te maken. Vraag 4: Wij begrijpen de definitie van verkrijging artikel 1 van de verordening niet. Wat wordt bijvoorbeeld verstaan onder verkrijging door huwelijksvermogensrecht (wordt hier wellicht gedoeld op overbedeling bij echtscheiding of?) en verkrijging uit erfrecht of schenking? Is de starterslening dan bedoelt voor onderhoud van de woning of bijvoorbeeld voor betaling schenkingsrecht? Beantwoording Een Starterslening kan niet worden verstrekt indien er sprake is (geweest) van eerder eigenwoningbezit, ook niet wanneer dit is verkregen vanuit huwelijksvermogensrecht, geregistreerd partnerschap, erfrecht of schenking. Vraag 5: Is het voor de duidelijkheid niet beter om bij artikel 1 lid a achter doelgroep het volgende op te nemen “, zoals nader uiteengezet onder artikel 2 lid 2 onder a en b,”? Beantwoording Geen bezwaar hiertegen. Vraag 6: Artikel 3 lid 2. Indien de € 500.000 is uitgeleend, wordt de aanvragen afgewezen. Kan de aanvraag dan niet op een wachtlijst worden gezet. Is wellicht wat theoretisch, maar het zou mogelijk kunnen zijn dat vandaag een verzoek voor € 30.000 wordt afgewezen, terwijl morgen € 30.000 wordt afgelost? Beantwoording Uiteraard kan dat. Vraag 7: Artikel 5 lid 7 dient artikel 5 lid 6 te worden en artikel 5 lid 6 dient artikel 5 lid 5 te worden (lid 4 is ten onrechte opgesplitst). Beantwoording Dit is juist opgemerkt. Vraag 8: Onder verwijzing naar artikel 7 (afwijzen/intrekken) is in dit geval bezwaar mogelijk en is het niet beter dit op te nemen in de verordening? Beantwoording Bezwaar is mogelijk. Dit zal alsnog in de verordening worden opgenomen.
3
VKG Een Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In feite worden hiermee de normen opgerekt. Vraag 1: Wordt met het verhogen van de lening niet het risico gelopen dat de aanvrager meer risico loopt om in de financiële problemen te komen? Beantwoording Nee. Er is per definitie geen sprake van overcreditering omdat er gedurende de eerste 3 jaar geen maandlasten zijn voor de starter. Na die drie jaar gaat de starters in principe terugbetalen, tenzij hij of zij aangeeft onvoldoende inkomen te hebben. Op dat moment, de hertoets, kijkt SVn volgens de dan geldende normen of er inderdaad onvoldoende capaciteit is om terug te gaan betalen. Vraag 2: Als de aanvrager meer kan lenen bij een bank dan ontstaat een zelfde situatie. Deze lening valt onder de NHG. De bank loopt dan ook geen risico. Is het qua eenvoud niet handiger om de bank toestemming te verlenen om meer uit te lenen en dat de gemeente eventueel extra borg staat? Beantwoording Commerciële banken verstrekken geen Startersleningen en zijn gehouden aan de wettelijke normen daar waar het gaat om de maximale hypotheekverstrekking volgens de landelijke normering. Alleen SVn heeft deze uitzonderlijke status gekregen van het Rijk om buiten de reguliere normering Startersleningen te mogen verstrekken. Vraag 3: Voorgesteld wordt om een bedrag van € 50.000,- te reserveren uit de bestemmingsreserve volkshuisvesting voor de dekking van het jaarlijkse saldo van de kosten en opbrengsten gedurende de eerste vijf jaren. Dit lijkt geen structurele dekking. Waarom wordt maar voor een periode van 5 jaar gekozen? Beantwoording Periode is gebaseerd op ervaring elders met startersleningen. Vraag 4: Tijdens de presentatie zijn meer mogelijkheden aangereikt om te gebruiken. Wat is de reden geweest om alleen voor de starterslening te kiezen en niet voor andere vormen? Beantwoording De starterslening is gericht op het bereikbaar maken van een koopwoning. Andere stimuleringsmaatregelen zijn op andere segmenten gericht.
ChristenUnie Vraag 1: In de verordening wordt onder Ad 4 vermeld dat de starterslening alleen van toepassing kan zijn op nieuwbouwwoningen van projectontwikkelaars in Zederik. Waarom mogen dit alleen projectontwikkelaars in Zederik zijn? Dus niet uit andere plaatsen? Beantwoording Bedoeld is projecten in Zederik. Verordening dient derhalve op dit punt te worden aangescherpt.
4
PvdA Vraag 1: Kunnen aanvragers door toekenning van de lening onder de NIBUD norm komen? Zo ja: is het college zich bewust van de risico’s en hoe denkt het deze te beheersen? Beantwoording Het Nibud is nauw betrokken bij de berekening van hypotheeknormen zoals die zijn opgenomen in de tijdelijke regeling hypothecair krediet. Het Nibud heeft deze normen berekend in opdracht van het Ministerie van BZK. Het Ministerie van Financiën stelt de regeling vast. Het Nibud heeft hierin de rol van onafhankelijk adviseur. De hypotheeknormen zijn gebaseerd op de door het Nibud vastgestelde financieringslastpercentages. Deze financieringslastpercentages geven weer welk deel van het inkomen er maximaal aan hypotheeklasten kan worden besteed. Deze hypotheeknormen staan tevens aan de basis van de NHG. Hypotheekverstrekkers zijn bij wet verplicht deze percentages te hanteren bij het berekenen van hypotheken. Vraag 2: Waarom worden woningen, die voormalig bezit waren van de corporatie uitgesloten? Beantwoording Voor corporaties is de Corporatie Starterslening in het leven geroepen. Hiermee kan een corporatie zelf Startersleningen verstrekken en wordt voorkomen dat corporaties gebruik maken van het beschikbaar gestelde budget van de gemeente. Vraag 3: Wat wordt in artikel 5.7 bedoeld met ‘nadere voorschriften’? Beantwoording Soms is aanvullende informatie gewenst, bijvoorbeeld een bewijs van kadastrale splitsing. Vraag 4: Wat wordt in artikel 7.3 bedoeld met ‘verschoonbaar’? Hoe ‘breed’ is dit begrip? Beantwoording Dat is volledig aan de gemeente Zederik.
5
