BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN
REGISTRATIENUMMER
16.17992
Datum
27 juni 2016
Aan
Aan de voorzitter van de raad
Onderwerp
Dorpshart Leimuiden: plan A en plan B Procesbrief college d.d. 17 juni 2016
Gericht aan
College van Burgemeester en Wethouders
Wijze van beantwoording
Schriftelijk. Het college dient schriftelijke vragen binnen 30 dagen te beantwoorden.
Vragen 1. In uw brief worden de begrippen werkgroep en juridische entiteit naast elkaar gebruikt. Later spreekt u over commerciële afspraken. Begrijpen wij goed dat u van mening bent dat er gezien deze commerciële afspraken geen werkgroep meer is of bedoelt u dat de werkgroep/entiteit geen gesprekspartner is van de gemeente meer is en wat betekent dit voor de voortgang van de ontwikkeling van het Dorpshart Leimuiden. Wij vermoeden dat de werkgroep in feite niet meer bestaat. Deze werkgroep wordt in de contacten met de gemeente steeds vertegenwoordigd door een projectgroep van 4 personen, genaamd “Quattuor”. Quattuor heeft commerciële/zakelijke afspraken gemaakt met SBB en is derhalve o.i. niet meer te scharen onder burgerinitiatief. Gezien het feit dat SBB de primaire en ook enige contractspartner, is er geen meerwaarde om andere commerciële partijen, die met SBB een overeenkomst hebben gesloten, rechtstreeks aan tafel te hebben. Deze rolverdeling is ook met SBB besproken en wij zijn het daarover eens. Met SBB zijn wij momenteel in gesprek om nadere afspraken met elkaar te maken en willen we na de zomer direct gaan starten met het bestemmingsplan voor plandeel Noord. De opgelopen vertraging is ca. 3 maanden en heeft geen directe gevolgen voor de uitvoering. Overigens is die vertraging relatief omdat wij direct werken met een ontwerp bestemmingsplan volgens de nieuwe methode. 2. De Raad is vertrouwelijk geïnformeerd over de strekking van de financiële afspraken. Naar onze mening is het in het belang van het burgerinitiatief en de ontwikkeling van het dorpshart dat er vanuit de betrokkenen ook transparantie over deze afspraken komt naar de inwoners. Kan de gemeente hier bij de
werkgroep/entiteit op aandringen? Indien die bereidheid ontbreekt, willen wij in de raad de discussie voeren of wij de vertrouwelijkheid in deze al dan niet wensen te bekrachtigen. De gemeente heeft Quattuor verzocht om zelf openheid van zaken te geven. Wij kunnen hen daar niet toe dwingen. Overigens heeft een vertegenwoordiger van Quattor laten weten dat zij via een interview die transparantie zullen betrachten. Inmiddels is ons duidelijk dat Quattuor het interview met het witte weekblad niet heeft gebruikt om volledige openheid van zaken te geven, wij betreuren dit. 3. Bij de kaderstelling in december 2014 zijn college en raad uitgegaan van een integrale ontwikkeling van noord en zuid. Wij lezen nu dat er een afgeschaald plan is (plan B) omdat café René niet kan/wil worden verplaatst. Hoe borgt het college de integrale ontwikkeling van Noord en Zuid? Zie punt 1. We trachten tegemoet te komen aan deze, in de discussies, geuite wens van de raad, maar gezien de grondeigendom op plandeel Zuid is dit niet onverkort afdwingbaar. In de gesprekken met SBB zullen afspraken gemaakt worden om de integraliteit zo goed als mogelijk te borgen. Deze afspraken zullen in een allonge bij de overeenkomst gevoegd worden. Van volledige borging is nooit sprake geweest, omdat de grondeigenaren in plandeel Zuid hier een belangrijke rol in spelen. Enige manier om volledige borging te krijgen is om tot onteigening over te gaan. Dit heeft absoluut niet de voorkeur. We hopen dat de eigenaren zelf de conclusie trekken dat meedoen ook voor hen voordelen biedt. Wij hebben er vertrouwen in die stap met SBB te kunnen zetten. 4. Wij hebben inmiddels begrepen dat de gemeente een bijdrage doet voor de openbare ruimte en infrastructuur voor dit project? Is dit in overeenstemming met de financiële kaders die we in december 2014 hebben afgesproken (geen extra kosten bovenop de verliesvoorziening)? Graag motiveren. De bijdragen in de openbare ruimte zijn opgenomen voor werkzaamheden die de gemeente anders zelf had moeten verrichten en dus behoren tot de reguliere onderhoudswerken. Dit betreft de reconstructie (inclusief hoofdriool) van de Dr. Stapenseastraat en het vernieuwen (om aansluiting en zelfde uitstraling op het nieuwe plein te krijgen) van de bestaande parkeerplaatsen op plandeel Zuid. Deze werkzaamheden zijn doorgelegd aan SBB, hetgeen betekent dat SBB deze werkzaamheden voor ons uitvoert binnen de binnen het contract gemaakte afspraken. De nieuw aan te leggen openbare ruimte i.v.m. de geplande woningbouw wordt dus volledig door SBB bekostigd. Er komen dus geen extra kosten op de verliesvoorziening en daarmee wordt voldaan aan de financiële kaders uit het raadsvoorstel december 2014. De bijdrage die de gemeente doet is gesplitst in een bijdrage op Noord en Zuid. Over de hoogte van deze bijdragen en het moment van uitkeren wordt momenteel gesproken met SBB. Hierin ligt wellicht ook de “oplossing” om een integraal plan zo goed als mogelijk te kunnen borgen. 5. PRO hecht aan de raadsbrede afgesproken integrale ontwikkeling van Noord- en Zuid. Naar onze mening staat dit de start met plandeel noord, waarvoor de overeenkomst op 3 december jl. al is ondertekend, niet in de weg. Volgens de
werkgroep is de gemeente aan zet. Kunt u aangeven welke stap van de gemeente wordt verwacht en waarom deze stap dan nog niet is gezet zodat tot realisatie van dit plandeel kan worden overgegaan? Met SBB hebben wij deze week al constructief overleg gevoerd over plan B. Door van plan A naar plan B te gaan, wijkt men af van de overeenkomst die gesloten is. Hier moeten nadere afspraken over gemaakt en vastgelegd worden (in de allonge). Als er over deze afspraken overeenstemming is door beide partijen, kan er direct doorgegaan worden met de start van het bestemmingsplan. SBB heeft hiertoe initiatieven genomen en dat leidt tot een overleg over aanpassing overeenkomst en voorwaarden passend bij plan B.
Toelichting In de procesbrief van 17 juni jl. wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de voortgang van het Dorpshart Leimuiden. Wij hebben enkele verduidelijkende vragen. PRO Kaag en Braassem staat een integrale ontwikkeling van het Dorpshart Leimuiden voor binnen de kaders die wij in december 2014 met elkaar hebben afgesproken. PRO heeft zich destijds achter dit fantastische burgerinitiatief geschaard omdat we voor de inwoners een mooi nieuw dorpshart wensen. Dat willen we nog steeds. Hiervoor is volgens PRO voortgang en volledige transparantie gewenst. Naam en ondertekening
Route (in te vullen door griffie) Melding aan de raad Geagendeerd: datum raad
Laura van Klink en Ruud van der Star namens PRO Kaag en Braassem.
23-06-2016 05-09-2016
Antwoorden naar raad Behandeld: datum raad
27-06-2016 05-09-2016
Westeinde 1, 2371 A S Roelofarendsveen
Postbus 1,2370AA
Kaag en Braassem
Postadres Roelofarendsveen
T: ( 0 7 1 ) 3 3 2 7 2 7 2 E: i n f o @ k a a g e n b r a a s s e m . n l w: w w w . k a a g e n b r a a s s e m . n l
Aan de gemeenteraad
datum ons
kenmerk
u w brief uw uw
1 7 JUN 2016
van B S N
kenmerk
behandeld
door
onderwerp bijlage(n)
M. B o s m a n Dorpshart Leimuiden Raadsbesluit, Plan A en Plan B
Geachte leden van d e raad, O p 2 3 m e i j l . h e b b e n Smiťs B o u w b e d r i j f B V ( S B B ) e n d e W e r k g r o e p M a s t e r p l a n D o r p s h a r t L e i m u i d e n , ( W M D L ) u i n e e n b e s l o t e n b i j e e n k o m s t geïnformeerd o v e r h e t p r o j e c t e n d e b e w e e g r e d e n e n voor d e k e u z e o m verder t egaan met plan B. M e t d e z e b r i e f w i l l e n w i j u i n f o r m e r e n o v e r o n z e b e v i n d i n g e n i n z a k e h e t p r o j e c t " D o r p sh a r t Leimuiden" e na a n g e v e n h o e wij projectmatig verder willen. Werkgroep Masterplan Dorpsh art Leimuiden W M D L h eeft zich a a n d e raad gepresenteerd als burgerinitiatief m e t e e n breed draagvlak onder d e bewoners van Leimuiden e ngrondeigenaren o pplandeel Zuid. O pbasis van deze uitgangspunten h eeft u o p8 december 2 0 1 4 ervoor g e k o z e n o m h et plan van W M D L d e voorkeur te geven. Nadat u o p 8 december 2 0 1 4 goedkeuring h eeft gegeven voor d e uitvoering van ditplan, is door W M D L gewerkt a a n d everdere ontwikkeling van h et plan. Vanuit d eW M D L h eeft zich d a a r t o e e e n projectgroep v a n 4 p e r s o n e n g e v o r m d , die zich rich tte o pd e uitvoering v a n d e (dagelijkse) activiteiten die nodig w a r e n v o o r d e verdere voortgang (overleg m e t d e gemeente, met grondeigenaren e nmet andere belangh ebbenden, h et informeren van d e inwoners v a n Leimuiden, h et,onderh ouden v a n contacten met externe instanties als h et h o o g h e e m r a a d s c h a p , W o o n d i e n s t e n A a r w o u d e e.d.). D e z e projectgroep w a s v o o r n e m e n s h et project zelf t e realiseren e nd a a r t o e (contractueel) afspraken t e m a k e n met d egemeente. O m d evereiste juridisch e h andelingen t e kunnen v e r r i c h t e n h e e f t d e g e m e e n t e v e r z o c h t o m e e n j u r i d i s c h e entiteit w a a r m e e zij a f s p r a k e n k o n Pagina 1 van 3
onderwerp
Dorpshart Leimuiden
v a s t l e g g e n i n e e n o v e r e e n k o m s t . O m a a n dit v e r z o e k t e v o l d o e n h e e f t d e w e r k g r o e p e e n B V opgericht: Q U A T T U O R B V (Quattuor). De werkgroep opereert derhalve onder de juridische entiteit v a n Quattuor. T o t e e n o v e r e e n k o m s t t u s s e n Q u a t t u o r e n de g e m e e n t e is het nooit gekomen. D e z e p r o j e c t g r o e p p o s i t i o n e e r t zich in d e m e d i a e n b u i t e n w e r e l d a l s 'de w e r k g r o e p ' , m a a r i n f e i t e h a n d e l e n zij v a n u i t Q u a t t u o r . In d e e e r s t e helft v a n april 2 0 1 5 h e e f t Q u a t t u o r o v e r e e n s t e m m i n g bereikt m e t S B B , die zich bereid verklaarde o m als risicodragende b o u w e r het plan tot uitvoering te brengen. O p 2 8 mei 2 0 1 5 is daartoe e e n s a m e n w e r k i n g s o v e r e e n k o m s t ( S O K ) tussen S B B en Quattuor getekend. De gemeente heeft geen kennis g e n o m e n van de S O K . In e e n a a n t a l a c h t e r l i g g e n d e o v e r l e g g e n t u s s e n o n z e a m b t e l i j k e o r g a n i s a t i e , S B B e n Q u a t t u o r i s d u i d e l i j k g e w o r d e n d a t e r i n d e S O K commerciële a f s p r a k e n z i j n g e m a a k t t u s s e n S B B en Quattuor. G e z i e n b o v e n s t a a n d e zijn wij v a n m e n i n g dat er niet langer s p r a k e isv a n e e n burgerinitiatief, d a a r e r commerciële b e l a n g e n z i j n v o o r Q u a t t u o r . Als g e m e e n t e hebben wij o n z e grondpositie inplandeel Noord verkocht a a n S B B en hiervoor op 3 december 2015 een contract met hen gesloten. Er is geen gemeentelijk belang o m d a a r n a a s t n a d e r e a f s p r a k e n t e m a k e n m e t e e n t w e e d e commerciële p a r t i j . V o o r o n s i s S B B d e primaire gesprekspartner e n m e t h e n zullen v a n a f h e d e n alle g e s p r e k k e n e n o v e r l e g g e n worden gevoerd. Plan B S B B e n Quattuor hebben e e n n i e u w integraal plan (B) gepresenteerd voor de ontwikkeling v a n Plandeel N o o r d e n Zuid. Het b e o o g d e plan (A) voor de ontwikkeling v a n het dorpshart L e i m u i d e n k a n g e e n d o o r g a n g v i n d e n , s i n d s café René k e n b a a r h e e f t g e m a a k t n i e t t e w i l l e n verplaatsen. W i j h e b b e n g e c o n c l u d e e r d d a t dit n i e u w e i n t e g r a l e p l a n ( B ) k a n v o l d o e n a a n d e g e s t e l d e r a a d s k a d e r s , m a a r dat e ra a n v u l l e n d e contractuele a f s p r a k e n b e n o d i g d zijn o.a. o m d e integrale ontwikkeling z o g o e d als mogelijk te borgen. Het risico v a n e e n succesvolle i n t e g r a l e o n t w i k k e l i n g blijft a f h a n k e l i j k v a n d e m e d e w e r k i n g v a n d e g r o n d e i g e n a r e n o p plandeel Zuid. D e z e n a d e r e a f s p r a k e n b e s t a a n uit: e e n door S B B op te stellen plan o m d ebetrokkenheid van de grondeigenaren o p plandeel Zuid te vergroten; h e t b o r g e n v a n d e in d e o v e r e e n k o m s t o p g e n o m e n verplichting v a n 30 7o s o c i a l e w o n i n g b o u w op zowel plandeel Noord als Zuid; "- o p n i e u w m e t S B B b e s p r e k e n h o e o m t e g a a n m e t d e g e m e e n t e l i j k e b i j d r a g e . o
Pagina 2 van 3
onderwerp
Dorpshart Leimuiden
D e g e m e e n t e l i j k e bijdrage v o o r de inrichting v a n de o p e n b a r e ruimte bedraagt nu 6 2 0 0 . 0 0 0 , v o o r plandeel Zuid (realisatie v a n het plein) e n 6 4 5 0 . 0 0 0 , - (reconstructie e n v e r v a n g e n hoofdriool Dr. S t a p e n s e a s t r a a t ) v o o r plandeel N o o r d . O m deze nadere afspraken met S B B vast te leggen zal er zo spoedig mogelijk een "allonge" opgesteld worden. Deze wordt toegevoegd aan de bestaande overeenkomst met SBB. Bestemmingsplan V o o r h e t d o r p s h a r t L e i m u i d e n is b e s l o t e n o m h e t b e s t e m m i n g p l a n " n i e u w e stijl", d u s m e t d e v e r s n e l d e w e r k w i j z e , t e s t a r t e n . D e s t a r t s t o n d g e p l a n d v o o r m e i 2 0 1 6 . W i j z u l l e n in o v e r l e g m e t S B B direct n a de z o m e r starten m e t de b e s t e m m i n g s p l a n p r o c e d u r e v o o r projectdeel Noord. Algemeen V o o r h e t v o o r t z e t t e n v a n h e t p r o j e c t is n u g e e n ( a a n v u l l e n d ) r a a d s b e s l u i t b e n o d i g d . H e t eerstvolgende c o n t a c t m o m e n t m e t de raad zal de start v a n de bestemmingsplanprocedure zijn. M o c h t u v o o r d i e tijd n o g v r a g e n a a n o n s h e b b e n , d a n zijn wij u i t e r a a r d b e r e i d tot h e t g e v e n van een toelichting.
Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Kaag en Braassem, Sprei
d e| bb ui r g e m e e s t e r , M . vvaa nr d e r V e l d e - M e n t i n m KİM.
üűli
Pagina 3 van
3
Kaag en Braassem • %
Raadsavond Agendapunt Registratienummer Portefeuillehouder(s) Opsteller E-mail Telefoon
G E M E E N T E
28 april 2015 6 15.032 Y. Peters-Adrian A.J.P. van Neijenhof/J.J. Démoed
[email protected] (071) 3327482
Onderwerp: Project Dorpshait Leimuiden Beslispunten: 1. Vast te stellen dat WMDL aan de raadsopdracht (december 2014) voldoet, met uitzondering van het onderdeel van een onvoorwaardelijke grondafname (punt 6 financiële kaders); 2. In te stemmen met het laten vervallen van de onder punt 6 van de financiële kaders genoemde onvoorwaardelijke grondafname (deelgebied Noord) en hiervoor in de plaats opnemen een grondafname bij een onherroepelijk bestemmingsplan voor Noord en een voorverkooppercentage van 70% op Noord. 3. De werkgroep als kader meegeven de genoemde waarborgsom te verhogen naar €100.000,-. 4. De werkgroep als kader meegeven om aan de periode van behalen voorverkooppercentage van 70% de einddatum van 1 juli 2017 te koppelen. Op deze datum moet de grond worden afgenomen of vervalt het ontwikkelrecht terug aan de gemeente en komt de waarborgsom de gemeente toe vanwege de reserveringsperiode. 5. De werkgroep als kader meegeven dat indien na 1 juli 2017 de gemeente en ontwikkelaar gezamenlijk tot de conclusie komen om de reserveringsperiode te verlengen, de ontwikkelaar maandelijks een rentebedrag (4,5%) over de grondwaarde moet betalen. 6. De werkgroep als kader meegeven dat aan de grondverkoop een zekerheidstelling opgenomen dient te worden ten aanzien van het realiseren van 30% sociale woningbouw. Inhoudende, dat als alleen deelgebied Noord tot ontwikkeling komt, er een afdracht moet plaatsvinden aan het fonds sociale woningbouw om het tekort aan sociaal programma te compenseren. 7. Indien met twee bestemmingsplannen voor de plandelen Noord en Zuid gewerkt wordt, de ruimtelijke uitgangspunten voor een integrale planontwikkeling te borgen in één Nota van Uitgangspunten voor beide bestemmingsplannen. Publiekssamenvatting Op 1 april 2015 heeft de Werkgroep Masterplan Dorpshart Leimuiden (WMDL) per brief aangegeven niet te kunnen voldoen aan de door de raad gestelde voorwaarde van het per 31 maart 2015 onvoorwaardelijk overnemen van de gemeentelijke grondpositie (Maarse & Kroon te Leimuiden). De door hen geselecteerde marktpartij, Smit's bouwbedrijf bv, heeft te kennen gegeven de ontwikkeling van het dorpscentrum alleen te kunnen aanvangen onder de voorwaarden dat de afname van de grond wordt gekoppeld aan een onherroepelijk 15.032 Rvs Project Dorpshart Leimuiden
28 april 2015
Pagina 1 van 5
bestemmingsplan voor Noord en een voorverkooppercentage van 70% op Noord. Bij deze wijziging is ook een reserveringsvergoeding vanaf 1 mei 2015 opgenomen om het risico voor de gemeente te verkleinen. In de bijgevoegde brief van de werkgroep (20 april 2015) verzoekt de werkgroep de raad om de voorgestelde wijziging te accorderen. Ons college stelt voor dit voorstel te accepteren, met een aantal aanvullingen in de voorwaarden. Het opnemen' van een voorverkooppercentage is in de huidige markt een veel gebruikt instrument om het risicoprofiel voor de ontwikkelaar zo laag mogelijk te houden. Het college heeft begrip voor de beweegredenen om het risico bij een dergelijke ontwikkeling te beperken, echter het is niet in lijn met de randvoorwaarden zoals gesteld door uw raad. Daarbij is het college van mening dat de nadelige gevolgen, waaronder het risico dat de grond niet wordt afgenomen, niet op de gemeente mogen drukken. Beoogd resultaat Het wijzigen van het vastgestelde kader van onvoorwaardelijke grondafname (deelgebied Noord) naar grondafname bij een onherroepelijk bestemmingsplan en een voorverkooppercentage van 70%. Hiertoe nadere voorwaarden te stellen om een spoedige afname van de grondpositie van de gemeente zeker te stellen. Vastgestelde kaders In de raad van 8 december 2014 zijn de volgende ruimtelijke en financiële kaders ten aanzien van de ontwikkeling van het Masterplan Dorpshart Leimuiden aan de werkgroep meegegeven: Ruimtelijke
kaders
1. De gemeente is bereid het bestemmingsplan aan te passen om het particulier initiatief mogelijk te maken langs de lijn "ja, mits"; 2. De "mits" ligt in de interactieve planuitwerking met de inwoners, het overleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland over de wateraspecten, een duurzame parkeeroplossing met aansluiting bij de CROW normen en een globale toetsing van de stedenbouwkundige kwaliteit door de gemeente; 3. Het plan moet voldoen aan de vastgestelde versie van de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR); 4. Het plan moet voldoen aan de gemeentelijke voorwaarde van 30% sociale woningen; 5. Het plan moet invulling geven aan de gemeentelijke doelstelling van levensloop bestendige woningen in koop en/of huur en senioren woningen/appartementen in de huursector; 6. Gemeente spreekt bereidheid uit om op basis van de aan de raad voorgestelde innovaties in bestemmingsplannen tot versnelling van procedures te komen; Financiële
kaders
1. De gemeente is geen risicodragende partij in de planontwikkeling; 2. De realisatie van het Dorpshart Leimuiden vindt voor de gemeente plaats binnen de verliesvoorziening van € 3,8 miljoen euro; 3. Er wordt geen verplaatsingsbijdrage betaald door de gemeente voor het café; 4. De uitvoerende partij is een rechtspersoon dan wel samenwerking die in staat is de realisatie van de totale planontwikkeling ter hand te nemen; dit kader dient te worden vormgegeven in overeenkomsten; 5. Het beheer van onderdelen, zoals bijvoorbeeld de dorpshaven, worden vormgegeven in een W E zodat er geen gemeentelijke rol is; 6. De onvoorwaardelijke grondoverdracht van plandeel Noord vindt plaats voor 31 maart 2015; 15.032 Rvs Project Dorpshart Leimuiden
28 april 2015
Pagina 2 van 5
Proceskaders
1. Interactieve planvorming met betrokkenheid dorp overeenkomstig 'anders denken, anders doen'; 2. Gemeente is bereid om initiatief vanuit de publieke taak te faciliteren waar het de procedurele kant betreft; dit voorkomt onnodige vertraging; 3. Initiatiefnemers borgen het eindbeeld van de ontwikkeling; de individuele delen van het plan blijven één geheel vormen met als doel een samenhangend dorpshart. Voorgestelde aanpassingen aan kaders door WMDL Per brief geeft WMDL aan dat zij, na overleg met Smit's bouwbedrijf, zij de volgende voorwaarden aan u willen voorleggen: 1. De aankoopprijs van de desbetreffende gronden bedraagt € 1.000.000,- totaal (excl. belastingen). 2. De feitelijke aankoop / overdracht van de grond vindt plaats op het moment dat: a. De wijzigingen in het bestemmingsplan die vereist zijn om tot realisatie van het masterplan deel Noord te komen, heeft plaatsgevonden en de vereiste bouwvergunningen zijn afgegeven en b. 70% van de in Noord te bouwen woningen is verkocht. 3. In aanvulling op het gestelde in punt 2. zal SBB onmiddellijk na de totstandkoming van de vervolgovereenkomst een bedrag ad € 50.000,-, zijnde 5% van de aankoopprijs, als waarborgsom op de koopprijs van € 1.000.000,- overmaken naar de gemeente. 4. De openbare ruimte zal geheel (incl. hoofdriool en nuts) na aanleg terug geleverd worden aan de gemeente en door de gemeente worden overgenomen. Van bovenstaande punten zijn de onder punt 2 genoemde aankoopvoorwaarden de afwijkingen ten opzichte van het raadsbesluit van 8 december 2014 waar u als raad een besluit over moet nemen. Argumenten Het opnemen van een voorverkooppercentage is een veel gebruikt instrument om het risicoprofiel voor de ontwikkelaar zo laag mogelijk te houden. De beweegredenen zijn in de huidige markt niet vreemd. Maar daarom moet er wel gewaakt worden dat de nadelige gevolgen, waaronder het risico dat de grond niet wordt afgenomen, niet alleen bij de gemeente als grondeigenaar rust. Voor de gemeente heeft deze bovenstaande wijzigingen de volgende nadelige gevolgen: a. Grondopbrengsten komen later in de tijd binnen, hierdoor mist de gemeente rente inkomsten. b. Risico op verdere vertraging door niet halen voorverkooppercentage. Hierbij ligt het vertragingsrisico bij de gemeente. De werkgroep geeft in aanvulling op het voorverkooppercentage aan dat Smit's bouwbedrijf een waarborg van € 50.000,- aan de gemeente zal overmaken. Hierdoor laat de ontwikkelaar zien dat hij serieus is, maar geeft dit geen oplossing voor de onder a en b genoemde nadelige gevolgen. Om het risico van de gemeente te verkleinen, willen wij u voorstellen de waarborg te laten verhogen naar € 100.000,- (gelijk aan rentecomponent die gemeente misloopt) en een einddatum 15.032 Rvs Project Dorpshart Leimuiden
28 april 2015
Pagina 3 van 5
stellen aan de voorverkoopperiode tot 1 juli 2017. Indien op die datum de grond niet is afgenomen vervalt het ontwikkelrecht weer terug aan de gemeente en is de ontwikkelaar zijn reserveringsvergoeding kwijt. Daarbij de mogelijkheid bieden dat als partijen gezamenlijk tot de conclusie komen om de reserveringsperiode te verlengen, de ontwikkelaar een maandelijkse vergoeding, zijnde 4,5% over de grondwaarde, gaat betalen. Aanvullend aan de eerder door de raad vastgestelde kaders is er aanleiding naast de voorwaarden ten aanzien van de financiën ook enkele andere thema's te belichten, zoals het bestemmingsplanproces en het woningbouwprogramma van de totale ontwikkeling. Aangezien het hier gaat om een gefaseerde ontwikkeling is de realisatie van het eindbeeld voor de gemeente van belang. Voor de twee afzonderlijke bestemmingsplanprocedures zal er wel één nota van uitgangspunten worden opgesteld om de eenheid te borgen. Gelet op het feit dat het component sociale woningbouw in zijn geheel op deelgebied zuid (wat later in de tijd) is voorzien, zal er een zekerheidstelling worden opgenomen indien onverhoopt alleen deelgebied Noord tot ontwikkeling komt. Draagvlak Het draagvlak voor dit project is groot binnen de bevolking van Leimuiden. Het initiatief kent een grote betrokkenheid van grondeigenaren en inwoners. Daarbij kent het initiatief veel elementen van een burgerinitiatief zoals ook bedoeld in het raadsbrede akkoord. Uiteraard ligt er bij WMDL en de ontwikkelaar een grote uitdaging om in lijn met uw raadsakkoord de betrokkenheid van het dorp in de verschillende fase ook daadwerkelijk vorm te geven. Financiële consequenties De kaders voor het project zijn onveranderd ten opzichte van eerdere voorstellen. Realisatie van het Dorpshart Leimuiden moet voor de gemeente plaatsvinden binnen de verliesvoorziening van € 3,8 miljoen euro (NCW per 1-1-2014). De gemeente is geen risicodragende partij bij de realisatie van het Dorpshart. De uitwerking van voorliggende beslispunten vallen binnen de genoemde verliesvoorziening. Risico's Met het opnemen van bovenstaande voorwaarden neemt het risico van de gemeente af. Als het project namelijk stopt, wordt de gemeente gecompenseerd in de misgelopen rente op de grondwaarde (circa € 93.000,-). Voordeel voor de ontwikkelaar is dat als het project doorgang krijgt, hij de aanbetaling niet kwijt is en dus geen grote extra belasting voor zijn grondexploitatie is, dit wat bijvoorbeeld wel het geval zou zijn bij een maandelijkse rentevergoeding. Het nadelige financiële effect van een latere afname van de grond is dan hiermee niet gecompenseerd, maar geeft wel de extra prikkel voor de ontwikkelaar om de grond te gaan afnemen. Het risico voor de gemeente is met bovenstaand voorstel kleiner geworden, maar het risico dat er niks zal gebeuren in het centrum zal blijven bestaan. Communicatie Doelgroep WMDL
Boodschap Instemmen met wijziging onder voorwaarde extra toevoeging
15.032 Rvs Project Dorpshart Leimuiden
28 april 2015
Middel Overeenkomst
Planning na raadsbesluit 28 april 2015
Pagina 4 van 5
Realisatie Na het raadsbesluit van 28 april 2015 kan, op basis van de besluitvorming, worden bepaald of en op welke wijze de afspraken worden uitgewerkt in overeenkomsten. WMDL heeft aangegeven dat wat hen betreft Smit's Bouwbedrijf uit Beverwijk de contractspartner is voor de afname van de grond. Roelofarendsveen, 21 april 2015 Burgemeester en wethouders van Kaag en Braassem, de gemeentesecretaris, de burgemeester, M.E. Spreij mr. K.M. van der Velde-Menting
Bijlagen behorend bij het voorstel 1. Brief WMDL 20 april 2015 Bijlagen ter inzage Geen
15.032 Rvs Project Dorpshart Leimuiden
28 april 2015
Pagina 5 van 5
•
-W
M
GGEEMMEEEENNTTEE
Kaag en Braassem De raad van de gemeente Kaag en Braassem; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 21 april 2015; gelet op het bepaalde in de Gemeentewet.; besluit: 1. Vast te stellen dat WMDL aan de raadsopdracht (december 2014) voldoet, met uitzondering van het onderdeel van een onvoorwaardelijke grondafname (punt 6 financiële kaders); 2. In te stemmen met het laten vervallen van de onder punt 6 van de financiële kaders genoemde onvoorwaardelijke grondafname (deelgebied Noord) en hiervoor in de plaats opnemen een grondafname bij een onherroepelijk bestemmingsplan voor Noord en een voorverkooppercentage van 70% op Noord. 3. De werkgroep als kader meegeven de genoemde waarborgsom te verhogen naar €100.000,-. 4. De werkgroep als kader meegeven om aan de periode van behalen voorverkooppercentage van 70% de einddatum van 1 juli 2017 te koppelen. Op deze datum moet de grond worden afgenomen of vervalt het ontwikkelrecht terug aan de gemeente en komt de waarborgsom de gemeente toe vanwege de reserveringsperiode. 5. De werkgroep als kader meegeven dat indien na 1 juli 2017 de gemeente en ontwikkelaar gezamenlijk tot de conclusie komen om de reserveringsperiode te verlengen, de ontwikkelaar maandelijks een rentebedrag (4,5%) over de grondwaarde moet betalen. 6. De werkgroep als kader meegeven dat aan de grondverkoop een zekerheidstelling opgenomen dient te worden ten aanzien van het realiseren van 30% sociale woningbouw. Inhoudende, dat als alleen deelgebied Noord tot ontwikkeling komt, er een afdracht moet plaatsvinden aan het fonds sociale woningbouw om het tekort aan sociaal programma te compenseren. 7. Indien met twee bestemmingsplannen voor de plandelen Noord en Zuid gewerkt wordt, de ruimtelijke uitgangspunten voor een integrale planontwikkeling te borgen in één Nota van Uitgangspunten voor beide bestemmingsplannen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Kaag en Braassem gehouden op 28 april 2015 de griffier, de vo )rz tter, drs. B.SJVI. Sepers mr. K M. van der Velde-Mentiri Velde-Menting
15.032 Rbs Project Dorpshart Leimuiden
28 april 2015
Pagina 1 van 1
Werkgroep Masterplan Dorpshart Leimuiden
A,
M \ Leimiuiden
AAN DE LEDEN VAN DE GEMEENTERAAD VAN KAAG EN BRAASSEM
Leimuiden, 20 april 2015 Geachte dames en heren, Bij brief d.d. 30 maart 2015 hebben wij als Werkgroep Masterplan Dorpshart Leimuiden u geïnformeerd over de actuele stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van het masterplan tot vernieuwing en herinrichting van het dorpshart in Leimuiden. In die brief hebben wij de verwachting uitgesproken op korte termijn een definitieve keuze te kunnen maken voor een risicodragende bouwer die bereid is het plan tot uitvoering te brengen. In dat verband hebben we uw raad verzocht ons de gelegenheid te bieden het moment van besluitvorming over de te selecteren bouwer met twee weken te verlengen en wel tot 15 april 2015. Tevens hebben we gevraagd om de afname van de gemeentelijke grondpositie in deelgebied Noord te koppelen aan een voorverkooppercentage. In een begeleidend schrijven heeft het College van Burgemeester en Wethouders uw raad van beide voorliggende wijzigingen op de hoogte gesteld. Het College liet in dat verband o.a. weten als College geen bezwaar te hebben tegen het verlengen van de datum met twee weken om tot selectie van een risicodragende ontwikkelaar te komen. Wat betreft het kiezen van een risicodragende bouwer: die keuze is inmiddels gevallen op SMIT's Bouwbedrijf BV te Beverwijk (SBB): een naar ons oordeel degelijke, solvabele en betrouwbare bouwer die bovendien ruime ervaring heeft met projecten als deze. We hebben in overleg met de gemeente onze keuze op 15 april ook publiek gemaakt tijdens een bijeenkomst van de Dorpsraad Leimuiden. Wij hebben inmiddels als werkgroep een Intentieovereenkomst met SBB getekend die binnenkort gevolgd zal worden door een meer gedetailleerde Samenwerkingsovereenkomst. Vorige week heeft een eerste overleg plaatsgevonden tussen de werkgroep, de gemeente en SBB. Bedoeling is om zo spoedig mogelijk te komen tot een overeenkomst tussen SBB en de gemeente ter zake de aankoop van de grond in deelgebied Noord. De in deze koopovereenkomst vast te leggen voorwaarden zijn de afgelopen periode al onderwerp van bespreking geweest tussen de gemeente en de werkgroep.
1
In het overleg dat de werkgroep daarover inmiddels ook heeft gevoerd met SBB zijn de navolgende voorwaarden naar voren gekomen die wij graag aan uw raad voorleggen, t.w.: 1. De aankoopprijs van de desbetreffende gronden bedraagt € 1.000.000,- totaal (excl. belastingen). 2. De feitelijke aankoop / overdracht van de grond vindt plaats op het moment dat: a. De wijzigingen in het bestemmingsplan die vereist zijn om tot realisatie van het masterplan deel Noord te komen, heeft plaatsgevonden en de vereiste bouwvergunningen zijn afgegeven en b. 70% van de in Noord te bouwen woningen is verkocht. 3. In aanvulling op het gestelde in punt 2. zal SBB onmiddellijk na de totstandkoming van de vervolgovereenkomst een bedrag ad € 50.000,--, zijnde 5% van de aankoopprijs, als waarborgsom op de koopprijs van € 1.000.000,-- overmaken naar de gemeente. 4. De openbare ruimte zal geheel (incl. hoofdriool en nuts) na aanleg terug geleverd worden aan de gemeente en door de gemeente worden overgenomenWij menen dat met het bovenstaande voorstel als geheel het meest recht wordt gedaan aan hetgeen alle betrokken partijen beogen en verzoeken uw raad om hiermee in te stemmen. Met deze afspraken is, zoals u zult begrijpen, overigens nog niet alles in kannen en kruiken om op korte termijn te kunnen starten met de daadwerkelijke uitvoering van het plan. Het plan zoals het er nu ligt, moet verder worden uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan, er moeten nog definitieve afspraken met de private grondeigenaren worden gemaakt enz. Dat neemt echter niet weg dat met bovenstaande afspraken naar onze mening een belangrijke stap wordt gezet in de richting van realisatie van het plan. Wij vertrouwen er dan ook op dat u met ons die stap zult willen zetten. Met vriendelijke groet, Namens de Werkgroep Masterplan Dorpshart Leimuiden, H. Bliemer
2
