BAKER TILLY BERK
Branchebulletin
WONING CORPORATIES JULI 2012
WONINGCORPORATIES | BTB BRANCHEBULLETIN 2012 | 3
INHOUDSOPGAVE PAGINA 04 | RJ 645 EEN TOELICHTING OP DE NIEUWE RICHTLIJN JAARVERSLAGLEGGING WONINGCORPORATIES
PAGINA 06 | BELASTINGPLICHT WONINGCORPORATIES
VOORWOORD
EEN GOEDE TAXPLANNING VOOR FISCAAL VOORDEEL
Wij adviseren… Iedere branche heeft zo zijn eigen onderwerpen die
Ons streven naar de hoogste kwaliteit is een
aandacht verdienen. Voor woningcorporaties zijn dat
garantie voor gegrond en richtinggevend advies. De
onder meer jaarverslaglegging, btw, nieuwe wet- en
specialisten uit de Branchegroep Woningcorporaties
regelgeving en besturen in het algemeen. Baker Tilly
volgen de ontwikkelingen in uw sector op de voet en
Berk kan u bij deze onderwerpen adviseren. Hoe
zijn zodoende goed in staat om als sparringpartner
doen wij dat? Onder andere door in een persoonlijk
voor u en uw organisatie op te treden.
gesprek met u over de relevante ontwikkelingen van gedachten te wisselen of door een specifiek
Wij wensen u veel leesplezier met deze eerste
vraagstuk voor u uit te werken.
uitgave van het Branchebulletin Woningcorporaties. Schroom vooral niet om contact op te nemen
SPARRINGPARTNER VOOR WONINGCORPORATIES
met een van onze adviseurs voor advies of
Onze kennis en ervaring van woningcorporaties,
meer informatie. De contactgegevens van onze
en ons netwerk in uw branche komen samen in de
specialisten vindt u achterin deze uitgave.
Branchegroep Woningcorporaties van Baker Tilly Berk. De branchegroep bestaat uit accountants,
Michel de Graaf
belastingadviseurs en andere deskundigen, die
Voorzitter Branchegroep Woningcorporaties
stuk voor stuk goed zijn ingevoerd in de financiële vraagstukken van woningcorporaties. Die expertise combineren wij met de lokale kennis uit ons kantorennetwerk en met de grensoverschrijdende kennis uit het internationale Baker Tilly-netwerk.
PAGINA 08 | RENTERISICO’S EEN OBJECTIEVE BLIK OP UW RENTERISICO’S
PAGINA 09 | RISICOMANAGEMENT WAT KAN HET TOEPASSEN VAN ALM EN SCENARIOANALYSE VOOR U BETEKENEN?
PAGINA 11 | CONTACTGEGEVENS BRANCHEGROEP WILT U MEER WETEN? NEEM DAN CONTACT MET ONS OP
4 | BTB BRANCHEBULLETIN 2012 | WONINGCORPORATIES
WIJ ADVISEREN…
OVER DE VERNIEUWDE RICHTLIJN 645 Vanaf boekjaar 2012 gelden nieuwe regels voor de verslaggeving van woningcorporaties. Wat gaat er veranderen? En wat moet u als woningcorporatie doen? Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
Deze keuze is van belang als besloten wordt
Waardering van het vastgoed op historische kostprijs
(woningcorporaties) dienen vanaf het verslagjaar
het vastgoed op actuele waarde te waarderen.
blijft mogelijk. De marktwaarde zal echter altijd een
2012 te voldoen aan de herziene richtlijn voor
Bij kwalificatie van het sociale vastgoed als
rol spelen. Want ook bij waardering op historische
de jaarverslaggeving 645 (RJ 645). De financieel
vastgoedbelegging is waardering op marktwaarde
kostprijs moet in de toelichting de marktwaarde van
betrokkenen zullen zich moeten verdiepen in de
voorgeschreven. Bij kwalificatie als bedrijfsmiddel is
het commerciële vastgoed worden opgenomen.
vastgoed. Dit kan leiden tot splitsen van
wijzigingen en bestuur en Raad van Commissarissen
dat waardering op bedrijfswaarde. Het commerciële
Al met al is de implementatie van de nieuwe richtlijn
kasstromen binnen één complex. Wellicht
(RvC) zullen hierbij belangrijke beleidsbeslissingen
vastgoed dient in beide gevallen te worden
een logisch moment om de in het verleden gemaakte
dat naar aanleiding hiervan de te hanteren
moeten nemen.
gewaardeerd op marktwaarde.
keuzes voor waardering op historische kostprijs of
complexdefinities heroverwogen moeten worden.
actuele waarde te evalueren en eventueel te herzien.
Ook zullen sleutels voor verdeling van de indirecte
DE VERANDERINGEN
DE GEVOLGEN
In de jaarrekening ontstaat onderscheid tussen
Met deze wijziging ontstaat voor het eerst de mogelijk-
ER IS MEER…
sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Het
heid om in de jaarrekening (delen van) het vastgoed
Naast wijzigingen die met de waardering van de
marktwaarde van (een deel van) het bezit.
zogenaamde DAEB bezit (Diensten van Algemeen
op marktwaarde te waarderen. Dit vergt veel kennis.
materiële vaste activa samenhangen, veranderen
Ga dit proces tijdig in en zorg dat er helderheid
Economisch Belang) valt onder sociaal vastgoed en
Meer dan bij veel woningcorporaties aanwezig is.
er nog een aantal zaken die cijfermatige invloed
is omtrent de uitgangspunten voor taxatie.
het niet-DAEB bezit onder commercieel vastgoed.
voordat de begroting 2013 wordt opgesteld. 3. Splits het bezit op in sociaal en commercieel
4. Voer taxaties uit voor de bepaling van de
kunnen hebben. Alle wijzigingen leiden ertoe dat in de jaarrekening een ander verslaggevingsmodel
Uw sociale vastgoedportefeuille dient u te kwalificeren
invloed op het beeld van vermogen en resultaat van
moet worden gehanteerd. Ook wijzigt de toelichting
als vastgoedbelegging of als bedrijfsmiddel. Dit geldt
woningcorporaties:
in de jaarrekening. En wellicht zal ook de interne
dan voor uw gehele sociale portefeuille. Wat past het
•
Bij waardering op bedrijfswaarde vindt
rapportage aanpassing behoeven. Het is onmogelijk
beste bij uw woningcorporatie? Het beleid:
afschrijving plaats en gaan waardemutaties via
op deze plek alle wijzigingen die voortvloeien uit de
•
legt de nadruk op het realiseren van een zo
het vermogen in plaats van via het resultaat.
herziene richtlijn weer te geven. Veel wijzigingen zijn
optimaal mogelijk rendement > kwalificatie als
Om de invloed op het beeld van de cijfers
redelijk technisch van aard zodat specifieke expertise
vastgoedbelegging.
te beperken, bestaat de mogelijkheid de
nodig is. Laat u adviseren en zorg dat u tijdig
is met name gericht op het realiseren van
gerealiseerde herwaardering via de winst- en
anticipeert op de nieuwe regels.
volkshuisvestelijke taken > kwalificatie als bedrijfsmiddel.
accountant op tijd bij dit beleidsproces, ruim
kosten bepaald moeten worden.
De keuze van de waarderingsgrondslag heeft
•
2. Betrek Management Team, bestuur, RvC en
HOE KAN BAKER TILLY BERK U HELPEN? Onze adviseurs kennen de ins en outs van de herziene richtlijn en kunnen u helpen bij het maken van beleidskeuzes en de implementatie van RJ 645 met een vloeiend verlopende overgang naar de nieuwe richtlijn als resultaat.
verliesrekening te laten lopen. •
Bij waardering op marktwaarde hoeft
STAPPENPLAN
MEER WETEN?
geen afschrijving plaats te vinden en gaan
1. Maak een weloverwogen keuze voor de
Neem contact op met Robert Buitenhuis, senior manager accountant, (070) 358 90 00, of
[email protected]
waardemutaties via het resultaat.
waarderingsgrondslag historische kostprijs of actuele waarde alsmede de kwalificatie als bedrijfsmiddel of vastgoedbelegging.
6 | BTB BRANCHEBULLETIN 2012 | WONINGCORPORATIES
WIJ ADVISEREN…
OVER BELASTINGPLICHT Voor woningcorporaties is het fiscale dossier de afgelopen jaren veel complexer geworden. Ook dit jaar verandert er veel. Een goede taxplanning kan veel fiscaal voordeel opleveren. Op 13 januari 2012 heeft de Hoge Raad bepaald dat
•
een woningcorporatie als een algemeen nut beogende
Hoe voorkomen we verliesverdamping in de toekomst?
instelling (ANBI) kan worden beschouwd. Hierdoor
•
Worden alle investeringsfaciliteiten wel benut?
zouden woningcorporaties de sinds 2008 geheven
•
Wat voor impact hebben de dalende WOZ-
vennootschapsbelasting volledig terug kunnen
waarden op het fiscale resultaat?
claimen. Daarnaast hebben woningcorporaties
Ook als in de aangiften vennootschapsbelasting over
toegang tot gunstige fiscale faciliteiten zoals de
de reeds verstreken jaren géén rekening is gehouden
herbestedingsreserve. Hiermee kunnen corporaties
met bovengenoemde fiscale faciliteiten kan het zinvol
hun fiscale winst vaak aanzienlijk verlagen. Het
zijn dit opnieuw te beoordelen. Door alle faciliteiten
Ministerie van Financiën heeft echter geanticipeerd
optimaal te benutten kan de fiscale winst worden
op de uitkomst van bovenstaand arrest. Per 1 januari
verminderd dan wel worden uitgesteld.
2012 is de wetgeving zodanig aangepast dat een woningcorporatie niet meer als een ANBI kan worden aangemerkt. Hierdoor kunnen woningcorporaties per 1 januari 2012 géén beroep meer doen
GEVOLGEN LENTEAKKOORD VOOR
op fiscale gunstige ANBI-faciliteiten zoals de
WONINGCORPORATIES
herbestedingsreserve.
Het overdrachtsbelastingtarief wordt verlaagd naar 2%. Voorwaarde voor het toepassen van
WAT KUNT U NOG DOEN?
dit tarief is dat het moet gaan om onroerende
Om toch nog tot en met het jaar 2011 de
zaken die ouder zijn dan 2 jaar en bestemd
herbestedingsreserve veilig te stellen, zijn specifieke
zijn voor bewoning. Voor overige onroerende
acties nodig. Daarnaast is het bij het verzorgen van
zaken zoals grond, bedrijfsgebouwen, hotels en
de aangifte vennootschapsbelasting noodzakelijk stil
afzonderlijke garageboxen blijft het 6% tarief
te staan bij de volgende vragen:
van toepassing. Het btw-tarief wordt met 2%
•
Is het wenselijk om voor het groot onderhoud een
verhoogd naar 21%. Voor de woningcorporatie
voorziening te treffen?
heeft dat met name gevolgen voor de verkoop
Kan een herinvesteringsreserve gevormd worden?
van nieuwbouwwoningen. Zo’n woning wordt
•
2% duurder.
HOE KAN BAKER TILLY BERK U HELPEN? Voor de vennootschapsbelasting hebben we een fiscaal dienstverleners convenant afgesloten met de Belastingdienst. Hierdoor heeft u veel sneller zekerheid over de ingediende aangifte. Ook hebben onze belastingadviseurs veelvuldig contact met de overheid en de brancheorganisatie waardoor zij optimaal in staat zijn te assisteren bij fiscale aangelegenheden die voor uw woningcorporatie relevant zijn.
MEER WETEN? Neem contact op met partner belastingadviseur Bart Bos, (020) 644 28 40 of
[email protected]
8 | BTB BRANCHEBULLETIN 2012 | WONINGCORPORATIES
WONINGCORPORATIES | BTB BRANCHEBULLETIN 2012 | 9
WIJ ADVISEREN…
WIJ ADVISEREN…
OVER RENTERISICO’S
OVER RISICOMANAGEMENT
Iedere woningcorporatie komt tegenwoordig in aanraking met een vorm van renterisico. Door de ontwikkelingen in de sector zijn ze alleen maar relevanter geworden. Hoe beheerst u deze risico’s?
Is risicomanagement een kwestie van orde, netheid en regelmaat? Jan van de Poel, partner bij Baker Tilly Berk, emeritus-hoogleraar risk management Universiteit Maastricht en oud cfo van ABP, licht toe.
Risicomanagement is een wezenlijk
onderhandelen wij namens u over de prijs om zo
onderdeel van iedere woningcorporatie, zo ook
een eerlijke prijs te realiseren.
Woningcorporaties hebben gezien hun aard van
beleidsalternatieven. Daarna kan je beslissen. Tenmin-
business en de grote financiële en maatschappelijke
ste, als alternatieven correct en helder zijn gedefinieerd,
omstandigheden op de financiële markten is het
heeft, bekijken wij of deze nog steeds aansluiten
belangen, dringend behoefte aan slim en gedegen
niets over het hoofd is gezien en de input klopt.
lastig om terug te vallen op eerdere ervaringen op dit
bij de wensen en eisen van uw instelling zoals
risicomanagement. Risicomanagement dient van
gebied, ook omdat het om trajecten gaat die weinig
die zijn beschreven in uw Treasurystatuut en de
een hoogwaardig niveau te zijn zodat bestuurders
PLUSPUNT ALM: RISICOBUFFERS
voorkomen. Een ervaren adviseur die hier dagelijks
huidige marktomstandigheden en regelgeving.
en toezichthouders dit als een langetermijntool of
De belangrijkste bijdrage van ALM is de nadruk
mee van doen heeft, is dan van grote waarde en zorgt
Kan het tegen gunstigere voorwaarden? Of zijn de
management gaan beschouwen. De visie van Baker
op de ‘twee-eenheid rendement en risico’.
tegelijkertijd voor een objectieve en kritische blik
risico’s minder relevant geworden? Daarbij is het
Tilly Berk is dat het juiste beheersingsmodel voor
De mooiste rendementen gaan immers gepaard
op het risicomanagement. Zo is het van belang om
bepalen van de marktwaarde bij een eventuele
risicomanagement een samenspel is van asset-liability
met de hoogste risico’s en wil je dat exploiteren
te kijken of het risicomanagement en bijbehorend
herstructurering of afwikkeling één van de
management (ALM) en scenarioanalyse. De clou is
dan heb je buffers nodig. Dat wil zeggen, je moet
Treasurystatuut nog voldoet aan de huidige wensen
diensten die wij aanbieden.
om dit model slim toe te passen op basis van kennis
meer waarde aan de debetzijde van de balans
en eisen van deze tijd, waaronder die van het
en ervaring, waarbij bestuurders en toezichthouders
hebben dan aan de creditzijde. Je kunt zien
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
hecht samenwerken.
hoe de risicobuffer zich in de tijd ontwikkelt en
renterisicomanagement. Door de snel wisselende
KOSTEN LAGER DOOR RISICOMANAGEMENT Met de ondersteuning van een onafhankelijke adviseur is het eenvoudiger om op gelijke voet met de bank te kunnen praten en verzekerd te zijn van de juiste oplossing tegen een eerlijke prijs. Hiermee verzekert u zich als instelling van een optimale beheersing van gerelateerde kosten waardoor u de kosten laag houdt of zelfs omlaag brengt. TWEE VOORBEELDEN VAN WAT U VAN ONZE ADVISEURS KUNT VERWACHTEN
2. Wanneer u als instelling bestaande derivaten
HOE KAN BAKER TILLY BERK U HELPEN? Door jarenlange (bank)ervaring hebben wij de benodigde kennis in huis over de risico’s, de bijbehorende regelgeving en oplossingen. Wij staan u dan ook graag bij in het professionaliseren van uw risicomanagement organisatie en bijbehorende documentatie als een Treasurystatuut. Met behulp van onze expertise, gecombineerd met geavanceerde rekenmodellen, kunnen we u volledige transparantie bieden over uw risico’s en mogelijke oplossingen. Heeft u vragen of wilt u meer informatie over onze (treasury) dienstverlening, dan maken wij graag vrijblijvend kennis met u.
daar speciale criteria op loslaten, zoals de kans HET ALM-MODEL
op een te laag vermogen in enig jaar. Er zijn al
In de jaren negentig stond risicomanagement nog
woningcorporaties die ALM toepassen, maar
in de kinderschoenen. Er bestond wel zoiets als
door een brede toepassing door de gehele
ALM, maar dat was nog niet doorgedrongen tot
sector kan hier nog veel worden gewonnen.
de bestuursregionen. Met name verzekeraars, woningcorporaties en private banking waren er
MINPUNT ALM: RISICO VAN REGIME SWITCH
laat mee bezig omdat ze sterk hechtten aan eigen
ALM is de moeder van het financiële
tradities. Dankzij de crisis is dat inmiddels anders.
risicomanagement, maar er zijn kwesties opgedoken
Wat de crisis ons ook leerde, was dat alleen ALM niet
die men eerder niet kende. Zoals het risico van
voldoende is.
regime switch waardoor de basisgegevens aan de haal gaan omdat er een andere tijd aanbreekt.
Het ALM-model bestaat uit activa en passiva met een
De economie is in een periode van regime
onder de voorwaarde, ook vanuit het WSW, dat
eigen dynamiek die wordt vastgelegd in:
change niet voorspelbaar genoeg om op het ALM-
u het renterisico indekt. Aan de hand van uw
1. verwachte groei
kompas te kunnen varen. Het probleem is de
Treasurystatuut en de dan geldende regelgeving
MEER WETEN?
2. risico in de vorm van spreiding rond de
onvoorspelbaarheid en de paniek die uitbreekt als
beoordelen wij de offerte van de bank op
Neem contact op met Lorijn van Leersum, senior manager Corporate Finance, (030) 204 01 00 of
[email protected]
1. De bank verstrekt u een Euribor-financiering
prijs en kwaliteit en wij dragen waar mogelijk alternatieven aan. In het proces van afsluiten van de transactie staan wij u bij. Wanneer gewenst
verwachting
de wereld verandert. Hoe je je daar tegen moet
3. samenhang met andere activa en passiva
wapenen is geen sinecure. Wie daar de afgelopen
Door alternatieve strategieën te introduceren, krijg je
jaren geen of onvoldoende rekening mee hield, heeft
een idee over wenselijke, noodzakelijke en gevaarlijke
of problemen of domweg geluk gehad.
WONINGCORPORATIES | BTB BRANCHEBULLETIN 2012 | 11
MEER WETEN? NEEM CONTACT OP MET DE BRANCHEGROEP WONINGCORPORATIES
PIERRE SATINK partner accountant (038) 425 86 00 of
[email protected] Zwolle
LEREN VAN HET VERLEDEN?
hun covariantie met andere parameters. Theoretisch le-
MICHEL DE GRAAF
MARCEL HUISMAN
Toen er in 2008 plotseling sprake was van een regime
vert dat een grote verzameling alternatieve ontwikkeling-
switch (de kredietcrisis) keek de financiële sector eerst
en op, maar de kunst is om te focussen. Meestal wordt
naar de geluksvogels. Wat hadden die gedaan waardoor
het aantal mogelijke ontwikkelingen beperkt tot drie of
zij de dans ontsprongen? Waren ze domweg conservatief
vier. Het ALM-beheersingsmodel bestaat uit:
partner accountant, (070) 358 90 00 of
[email protected] Den Haag
partner accountant, (024) 378 48 48 of
[email protected] Nijmegen
en hadden ze geen ‘gekke’ dingen gedaan? Iets waar
• Een doel dat niet onmiddellijk kan worden gereali-
ROBERT BUITENHUIS
MAIKEL ROOIJACKERS
senior manager accountant, (070) 358 90 00 of
[email protected] Den Haag
senior manager accountant (040) 250 57 00 of
[email protected] Eindhoven
de pechvogels niet veel aan hadden. Dit ging dan ook
seerd en waarvoor je inspanningen moet verrichten.
gepaard met commentaren als ‘zo kan ik het ook’
• Een of meer acties die het doel kunnen realiseren.
of ‘wij konden ons dat niet permitteren gezien onze
• Randvoorwaarden waarvan de impact wordt
missie’. Een tweede categorie geluksvogels had zich tegen het onheil verzekerd door risico’s tegen betaling over te dragen. Dit werd onmiddellijk nageaapt. Nu we enige jaren verder zijn, kunnen we echter constateren dat het kopieergedrag niet overal goed gewerkt heeft. Ook waren er helaas enthousiastelingen die derivaten gebruikten om te speculeren.
ingeschat. • Een rapportagesysteem om voortgang en condities te observeren. • Scenarioanalyse om toekomstige ontwikkelingen in kaart te brengen. • Een implementatieprotocol voor het verlaten van de ene strategie voor de andere.
SCENARIOANALYSE
CONSEQUENT, CONSISTENT EN CONSERVATIEF
In de praktijk tekent zich inmiddels een methodiek
Bij het beoordelen van een specifiek geval van
van scenarioanalyse af waarmee het risico van
risicomanagement wordt nagegaan of alle elementen
regime switch kan worden getackeld. Hierbij gaat
van ALM aanwezig zijn en of zij adequaat zijn
iedere beslissing die in de toekomst een gewenst
ingericht. Daar hoort ook bij of onderdelen effectief
resultaat moet opleveren, gepaard met het risico
op elkaar inwerken en samenwerken aan het tot
BART BOS
ARNO VAN DER HEIJDEN
dat dit resultaat niet wordt gerealiseerd. Daarom
stand brengen van het doel. Dan wordt beoordeeld of
moeten er alternatieve strategieën op de plank liggen.
de juiste informatie wordt gebruikt. Dat geldt zowel
Tevens wordt de voortgang en de ontwikkeling van
voor het verleden, de actualiteit als de toekomst.
randvoorwaarden en condities geobserveerd om tijdig
Toekomstverwachtingen zijn het moeilijkst te
partner belastingadviseur, (020) 644 28 40 of
[email protected] Amsterdam
partner accountant (073) 613 16 86 of
[email protected] ‘s-Hertogenbosch
te kunnen beslissen welke bijsturing of strategische
checken, maar dat er consequent, consistent en
verandering wenselijk is. De ontwikkelingen ten
conservatief moet worden ingeschat is wel degelijk
aanzien van de woningmarkt, de rente en financiering
controleerbaar. Dat komt aardig overeen met het
en van het beleid van de overheid (huren en
aloude adagium: orde, netheid en regelmaat.
JAYANT RAKHAN
RIK OPENDORP
partner Btw-adviesgroep (030) 258 70 00 of
[email protected] Utrecht
senior manager accountant (076) 525 00 00 of
[email protected] Breda
heffingen), zorgen op dit moment voor een grote dynamiek bij woningcorporaties. FOCUSSEN Een scenario wordt het beste gespecificeerd aan de hand van de drie parameters van het ALM-model: gemiddelde verwachtingen, hun spreiding (standaarddeviatie) en
MEER WETEN? Neem contact op met Jan van de Poel, hoogleraar risk management en voorzitter Bureau Vaktechniek Accountants (030) 258 70 00 of
[email protected]
COLOFON Aan dit bulletin werkten mee Bart Bos, Robert Buitenhuis, Michel de
Dit Branchebulletin is een uitgave
Graaf, Lorijn van Leersum, Jan van de Poel, John Poot, Baker Tilly Berk
van Baker Tilly Berk N.V.
Communicatie, Lonneke Kranendonk (Label, Arnhem) Ontwerp Crossings Communications, Utrecht
CONTACTGEGEVENS
Drukwerk Graficiënt Printmedia, Almere
Baker Tilly Berk Branchegroep Woningcorporaties
Aan de samenstelling van deze uitgave wordt veel zorg besteed. Niettemin
Scheveningseweg 80-82
kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard voor mogelijke onjuistheden.
2717 KZ Den Haag
Gezien het min of meer algemene karakter van de artikelen kan niet worden ingestaan voor de toepassingsmogelijkheden in specifieke situaties. Na
Postbus 85745
verkregen schriftelijke toestemming is overname van artikelen toegestaan,
2508 CK Den Haag
mits integraal en met bronvermelding.
Wij adviseren www.bakertillyberk.nl
An Independent Member of Baker Tilly International
