BAKER TILLY BERK
Branchebulletin
WONING CORPORATIES APRIL 2013
WONINGCORPORATIES | BRANCHEBULLETIN 2013 | 3
VOORWOORD
INHOUDSOPGAVE
Stuurslot Het is u als automobilist misschien wel eens overkomen.
Topinkomens ook nog wel inleveren. Immers,
Rijdend op de snelweg, slaat uw motor af. Met geen
waar moet hij zich nog druk om maken? Alles is
mogelijkheid slaat hij meer aan en, nog vervelender, uw
uitbesteed, huurbeleid is al ingevuld en bouwopgaven
stuur slaat op stuurslot. U kunt niets anders doen dan de
mag de gemeente gaan regisseren. Natuurlijk, de
auto uit laten rijden…
onderhoudsuitgaven aan uw bezit, daar kunt u nog wat
PAGINA 04 | A ANSPRAKELIJKHEID AANSPRAKELIJKHEIDSPOSITIE VAN BESTUURDERS EN TOEZICHTHOUDERS
mee. Tenminste, als de huidige technische kwaliteit van Onvermijdelijke uitgaven
uw bezit daar nog ruimte voor geeft.
Die auto kan nu zomaar uw woningcorporatie zijn. U weet waar u beleidsmatig naar toe wilt, maar de financiële
Eigen weg bepalen
randvoorwaarden gelden niet meer.
De politieke toekomst voor woningcorporaties lijkt helder:
De onontkoombare verhuurdersheffing verstoort
de beheerorganisatie wordt uitgekleed en uitbesteed,
de financiële basis onder uw investeringsplannen.
huurbeleid vervalt tot platte rekenexercitie en onderhoud
De solidariteitsheffing komt daar nog eens dunnetjes
verschraalt. Maar geen bestuurder of toezichthouder wil
overheen. Twee forse uitgavenstromen die u hebt in te
straks nog met onbeperkte aansprakelijkheid vol in de
passen in uw exploitatie. Of u dat nu wilt of niet.
wind staan tegen een te magere beloning of vergoeding. En dan de focus op schaalvergroting: regiocorporaties
Druk op de huuropbrengsten
in plaats van kleinere corporaties. Wat onderschat
Ook aan de opbrengstenkant wordt u verder gegijzeld.
wordt, is dat juist de kleinere woningcorporaties weten
De inkomensafhankelijke huurverhoging die u mag
wat leefbaarheid en sociaal beleid betekent voor hun
doorvoeren om scheefhuren te voorkomen, zal
werkomgeving. Fuseren leidt niet per definitie tot
grotendeels beperkt worden door het huurplafond.
kostenreductie. Maak het goede niet kapot, grijp alleen
Dit betekent een forse inperking van de mogelijkheden
in waar nodig. Laat goed presterende corporaties – en
om te sturen met uw huuropbrengsten.
dat is de meerderheid – hun eigen weg bepalen. Niet op stuurslot, maar met een goede bijrijder in de vorm van
Wat kunt u nog?
een stevig en effectief toezicht!
Moet u uw huidige organisatie verder uitkleden? Zijn uw beheeruitgaven werkelijk te hoog, zoals uit onderzoek blijkt? Het uitbesteden van uw beheer- en
Michel de Graaf
verhuurorganisatie kan uw exploitatielasten fors verlagen.
Voorzitter Branchegroep
En als slagroom op de ‘taart der bezuinigingen’ kan
Woningcorporaties
de directeur/bestuurder vanwege de Wet Normering
PAGINA 06 | B ESPARING OP ONDERHOUD REALISEREN VAN BESPARINGEN HOOG OP AGENDA
PAGINA 08 | HET WAARDEREN VAN PROJECTEN: EEN KUNST OP ZICH OVER WAARDERING VAN PROJECTEN NIET BESTEMD VOOR TOEKOMSTIG VERHUUR
PAGINA 10 | RENTERISICO’S EN DERIVATEN BELANG VAN GOED RISICOMANAGEMENT
4 | BRANCHEBULLETIN 2013 | WONINGCORPORATIES
Aansprakelijkheid De turbulentie binnen de woningcorporaties dwingt tot een scherpe blik op de juridische structuur en de positie van bestuurders en toezichthouders. Wat is uw aansprakelijkheidspositie? In de wereld van de woningcorporaties wordt aan
2. E en bestuurder of commissaris is ook tegenover
‘structuur-denken’ gedaan. In deze benadering is
derden aansprakelijk. Een belangrijke grond voor
het ondenkbaar dat een corporatie omvalt, omdat
aansprakelijkheid is de onrechtmatige daad.
men voor elkaar in de bres springt. Maar we zullen
Wanneer een bestuurder, optredend voor de
rekening moeten gaan houden met situaties waarin
rechtspersoon, schade aan derden toebrengt en
corporaties bankroet gaan zónder dat de klappen
zijn gedrag wordt gekwalificeerd als ‘zelfstandig
door andere woningcorporaties worden opgevangen.
onrechtmatig handelen tegenover de derde’,
te stellen van het financieel reilen en zeilen van de
Recente waarnemingen over gevoerd beleid en
kan de derde zijn schade op het privévermogen
rechtspersoon. In dit geval treft de toezichthouder
Deponering jaarrekening
riskmanagement binnen corporaties plus de trieste
van betrokkene verhalen. Denk bijvoorbeeld aan
geen aansprakelijkheid, omdat die een dreigende
De jaarrekening van een woningcorporatie
actuele economische situatie zijn hier debet aan.
het aangaan van een overeenkomst namens
betalingsonmacht niet kan en behoeft te melden.
moet – net als bij besloten vennootschappen – gedeponeerd worden bij het handelsregister
de corporatie, terwijl de bestuurder weet – of Wat is de juridische structuur?
had moeten weten – dat de rechtspersoon niet
Woningcorporaties zijn meestal opgericht in de vorm
aan zijn verplichtingen kan voldoen. Wanneer
toezichthouders op grond van de Wet
jaarrekening (en niet de verkorte jaarrekening).
van een vereniging of stichting, beide rechtspersonen
toezichthouders bij dit type transacties verwijtbaar
Bestuurdersaansprakelijkheid in faillissement
De woningcorporatie kan ervoor kiezen om
naar privaatrecht. Hierbij geldt in de eerste plaats
tekortschieten in hun toezichthoudende taak, is
(WBF). In de WBF wordt de curator geholpen bij het
het jaarverslag directie en een deel van de
dat de rechtspersoon zelf de drager is van zijn
eveneens persoonlijke aansprakelijkheid denkbaar.
in persoon aansprakelijk stellen van bestuurders en
overige gegevens (zoals statutaire regelingen
toezichthouders wanneer het faillissement van de
of -rechten en de lijst van nevenvestigingen)
rechten en verplichtingen. Zijn vermogen is in 3. A ansprakelijkheid van bestuurders en
4. A ansprakelijkheid van bestuurders en
van de KvK. Het gaat dan om de vastgestelde
corporatie is te wijten aan onbehoorlijk bestuur of
niet te deponeren. Deze stukken behoort de
toezichthouders zijn dus in principe niet in persoon
toezichthouders op grond van de Wet
tekortschietend toezicht van de toezichthouders.
woningcorporatie dan op het eigen kantoor ter
aansprakelijk voor de schulden van de rechtspersoon.
Bestuurdersaansprakelijkheid (WBA). De WBA
Bij een gebrekkige administratie of schending van
inzage te leggen en dient aan iedereen die het wil
Maar dat ligt anders wanneer er sprake is van
maakt alle bestuurders van de corporatie
een verplichting tot publicatie van de jaarstukken
een afschrift te verstrekken.
wanbeleid of tekortschietend toezicht.
verantwoordelijk en aansprakelijk voor het
(zie kader), staat het onbehoorlijk bestuur vast en
financieel beleid. Zo wordt vooral de fiscus,
wordt vermoed dat dit een belangrijke oorzaak was
Mogelijke situaties
maar ook het UWV, beschermd tegen misbruik.
van het faillissement.
1. E en bestuurder of toezichthouder is in
De kern van deze (fiscale) regeling is dat iedere
dat kader verhaalsaansprakelijk. Bestuurders of
persoon aansprakelijk voor schade die door
bestuurder dreigende betalingsonmacht aan de
Wat is uw positie?
zijn disfunctioneren aan de rechtspersoon
fiscus of het UWV moet melden, zodat aangepaste
Bestuurders en toezichthouders kunnen dus op
is aangedaan. Je spreekt dan van interne
invorderingsmaatregelen kunnen worden getroffen.
verschillende gronden aansprakelijk zijn: tegenover de
aansprakelijkheid. Een bestuurder of
Wanneer een dreigende betalingsonmacht niet op
rechtspersoon zelf, tegenover derden of tegenover de
MEER WETEN?
toezichthouder kan door de rechtspersoon zelf
tijd wordt gemeld, is het vrijwel onmogelijk aan
curator in geval van faillissement. Het is verstandig
worden aangesproken tot vergoeding van de
een persoonlijke aansprakelijkheid tegenover de
om die aansprakelijkheidspositie te bezien en te
schade, wanneer hem een ernstig verwijt kan
fiscus en het UWV te ontkomen. Deze regeling
verzekeren. De bedrijfsjuristen van Baker Tilly Berk
worden gemaakt.
dwingt dus iedere bestuurder zich op de hoogte
zijn uitstekend in staat om u hierbij te adviseren.
Neem contact op met prof. mr. C.A. Schwarz, partner Bureau Vaktechniek Bedrijfsjuristen, 030 258 70 00 of
[email protected]
6 | BRANCHEBULLETIN 2013 | WONINGCORPORATIES
WIJ ADVISEREN…
Besparing op onderhoud De vermogens- en liquiditeitspositie van veel woningcorporaties staan onder druk. Het realiseren van besparingen, waaronder onderhoudskosten, staat daardoor hoog op de agenda. Ook bij u? De onderhoudskosten vormen voor woningcorporaties
2. Doen we met goede leveranciers zaken?
gemiddeld 50 procent van de bedrijfslasten.
• Selecteer leveranciers op basis van vaste
Als er besparingen in de bedrijfslasten gerealiseerd
richtlijnen (prijs, kwaliteit, flexibiliteit, fiscale
moeten worden, dan is dit veelal de eerst aangewezen
risico’s).
kostencategorie. Maar structureel besparen
• Maak een groslijst met leveranciers.
op onderhoudskosten realiseer je niet door het
• Betrek meerdere medewerkers bij de selectie.
zomaar schrappen van onderhoudsprojecten. Deze
• Registreer de prestaties van uitgevoerde werken.
‘besparingen’ worden op de lange termijn ongedaan gemaakt door toenemend klachtenonderhoud,
3. H oe meten we of de leverancier zijn werk goed heeft gedaan?
achterstallig onderhoud en lage verkoopopbrengsten van woningen als gevolg van de slechte staat. U kunt
• Laat het werk door een medewerker beoordelen
structurele besparingen op onderhoud realiseren door
die onafhankelijk is van de opdrachtverstrekking
het volledige onderhoudsproces, van begroting tot factuurcontrole, te gaan beheersen.
(bij grote projecten door twee medewerkers). • Registreer de prestatie ten behoeve van de factuurcontrole.
Beheersing onderhoudsproces Het lijken misschien ‘open deuren’ maar in de
4. H oe zorgen we ervoor dat we niet te veel betalen?
praktijk zien we vaak dat beheersing van het onderhoudsproces beter kan. Met behulp van
• Maak gebruik van geselecteerde leveranciers
onderstaande vijf vragen kunt u in kaart brengen
in welke mate het onderhoudsproces binnen uw
• Pas meervoudige aanbesteding toe (op basis
Het goed inrichten, sturen en monitoren van het
corporatie beheerst wordt.
van goede, eenduidige kwalitatieve en
onderhoudsproces kan bijdragen tot de beoogde
kwantitatieve richtlijnen).
kostenbesparing. Dat is ook mogelijk bij kleinere
HOE KAN BAKER TILLY BERK U HELPEN?
(zie vraag 2).
1. Welk onderhoudsniveau streven we na?
• Laat meer dan één medewerker betrokken
• Bepaal het gewenste kwaliteitsniveau en zorg
zijn bij het aanbestedingsproces (óók bij meer-
5. Hoe hebben we het gedaan?
pragmatische aanpak nodig zijn. Onze adviseurs
dat dit aansluit op de onderhoudsbegroting.
en minderwerk).
• Maak interne rapportages om onderhoud te
kunnen u hierbij optimaal van dienst zijn.
• Maak een opname van het woningbezit.
• Controleer de factuur op contractvoorwaarden en
• Stem begrotingskosten af met prijsbestanden/
fiscale regelgeving (let nauwkeurig op onderscheid
6% of 21% btw).
branchegegevens. • Zorg voor een functiescheiding tussen opstellen gehanteerde prijzen en omvang uit te voeren onderhoud.
woningcorporaties. Al zal daar eerder een meer
monitoren. • Zorg voor inzicht in resultaten die behaald worden op prijsverschillen (meer- of minder betaald) en
• Stem de geleverde prestatie af met de
hoeveelheidsverschillen (meer- of minder
MEER WETEN?
uitgevoerd).
Neem contact op met Stefan Turenhout, junior manager RA, (070) 358 90 00 of
[email protected]
gefactureerde prestatie.
8 | BRANCHEBULLETIN 2013 | WONINGCORPORATIES
Het waarderen van projecten: een kunst op zich Bij de waardering van uw projecten spelen veel zaken een rol. Ook zijn ze soms op meer dan één wijze in te vullen. In dit eerste deel van een serie artikelen: het waarderen van projecten die niet bestemd zijn voor toekomstige verhuur, maar voor verkoop. In de huidige markt worden alle plannen van
Waardering van voorraad
woningcorporaties voor projectontwikkeling tegen
Als de grond met daarop eventueel een opstal
het licht gehouden. Vaak heeft dit gevolgen voor
(in aanbouw of gereed) nog niet is verkocht, wordt dit
de snelheid van de ontwikkeling, het geplande
als volgt gewaardeerd:
woningprogramma en de prijsstelling. Dit heeft
A. tegen kostprijs of lagere opbrengstwaarde of
invloed op de waarde van de grondposities, lopende
B. tegen actuele waarde (voor opgeleverde woningen)
projecten en eventuele onverkochte woningen. In dit artikel gaan we specifiek in op de waardering van
Omdat de actuele waarde in deze situaties zelden wordt
rekening worden gehouden met de te maken kosten om
schatten. Als er een winst wordt verwacht, moet alleen
projecten die niet bestemd zijn voor de verhuur. Dit
toegepast, concentreren wij ons hier op de kostprijs of
het project te voltooien, waarbij tevens de indexatie van
nog vastgesteld worden wat de mate van voortgang van
geldt ook voor samenwerkingsverbanden met derden
lagere opbrengstwaarde. In de kostprijs mogen onder
kosten moet worden meegenomen.
het project is. Uit praktische overwegingen kiest men
waarin de corporatie een belang heeft.
meer de verkoopkosten niet worden opgenomen. De
Kwalificatie van het vastgoed
vaak voor de bestede kosten aan het project, afgezet
rentelasten kunnen naar keuze worden opgenomen in
Complexe regels
tegen de totaal te verwachten kosten. Deze werkwijze is
de waardering.
In deze manier van waarderen zitten subjectieve
toegestaan wanneer dit een betrouwbare indicator voor
elementen die een forse invloed kunnen hebben. Zowel
de daadwerkelijke voortgang is.
Het actief (de grond met eventuele opstallen) kan in verschillende categorieën worden ingedeeld. Dit
Afwaarderen?
de inschatting van de toekomstige kasstromen (omvang
onderscheid is van belang omdat voor elk van deze
Tot zover is de waardering van voorraad nog
en tijdstip) als de gehanteerde disconteringsvoet zijn
categorieën andere waarderingsgrondslagen van
relatief eenvoudig. Het wordt interessant op het
niet eenvoudig vast te stellen en te onderbouwen.
Hoe kan Baker Tilly Berk u helpen?
toepassing zijn.
moment dat er sprake is van een mogelijke lagere
Regelgeving vereist verder dat het bestuur alternatieve
Het bepalen van de disconteringsvoet en ook het
opbrengstwaarde. In de huidige markt zal dat voor
scenario’s onderzoekt en overweegt. Bij de vaststelling
onderzoeken van alternatieve scenario’s, blijken
een belangrijk deel van de voorraden een risico
en onderbouwing wordt een flinke diepgang vereist.
in de praktijk op meer dan één wijze in te vullen.
zijn. Het bestuur van een corporatie zal zich bij het
Door de complexiteit van de regelgeving kunt u dit
Omdat het bovendien een forse impact op de
opmaken van de jaarrekening moeten afvragen of, en
het best in nauwe samenspraak met een adviseur
waardering kan hebben, is het van groot belang
in welke mate, ze moeten afwaarderen.
afstemmen met ervaring en deskundigheid op dit
hier tijdig op te anticiperen. Nauwe samenwerking
specifieke terrein.
met een van onze adviseurs kan het proces
Het actief
Aan te merken als
onverkochte grond/opstallen voorraad (vastgoed in in aanbouw bestemd voor
ontwikkeling bestemd
verkoop
voor de verkoop)
onverkochte grond/opstallen voorraad (vastgoed die gereed zijn en bestemd
bestemd voor verkoop)
voor verkoop grond/opstallen bestemd
materieel vast actief
voor verhuur verkochte grond/opstallen in aanbouw
onderhanden projecten
Lagere opbrengstwaarde
bespoedigen en verrassingen voorkomen. Wij zijn
Voor de bepaling van de lagere opbrengstwaarde kijken
Waardering van onderhanden projecten
we naar RJ 220. In deze richtlijn staat dat de waardering
De waardering van onderhanden projecten gebeurt
moet gebeuren op basis van de opbrengstwaarde
tegen de bestede projectkosten, de toegerekende winst
naar de situatie op balansdatum. Indien de opbrengst
naar rato van voortgang van het project of onder aftrek
niet in de nabije toekomst wordt verwacht, dan moet
van het te verwachten verlies. Hierop worden de al
deze opbrengst contant worden gemaakt tegen ‘een
gedeclareerde termijnen in mindering gebracht.
disconteringsvoet vóór belasting die zowel de actuele
Voor deze projecten zijn de verwachte verkoopopbrengst
MEER WETEN?
marktrente als de specifieke risico’s met betrekking
en de te besteden projectkosten meestal vrij nauwkeurig
tot het actief weergeeft. De disconteringsvoet dient
te bepalen. De bouwkosten zijn bijvoorbeeld in een
geen risico’s weer te geven waarmee in de toekomstige
aanneemovereenkomst vastgelegd. De te verwachten
kasstromen al rekening is gehouden.’ Ook moet
winst op het onderhanden project is zo redelijk in te
Neem contact op met Marcel Huisman, partner registeraccountant, (024) 378 48 48 of
[email protected]
graag bereid u hierbij terzijde te staan.
10 | BRANCHEBULLETIN 2013 | WONINGCORPORATIES
WONINGCORPORATIES | BRANCHEBULLETIN 2013 | 11
WIJ ADVISEREN…
Renterisico’s en derivaten Het belang van goed renterisicomanagement voor uw woningcorporatie is ondanks, of juist dankzij, alle commotie rondom derivaten toegenomen. Wat is wijsheid bij het gebruik van derivaten?
MEER WETEN? NEEM CONTACT OP MET DE BRANCHEGROEP WONINGCORPORATIES
MICHEL DE GRAAF partner accountant, (070) 358 90 00 of
[email protected] Den Haag
De wijze waarop woningcorporaties risicomanagement
Om verzekerd te zijn dat dit alles goed gebeurt,
kunnen invullen, is door gewijzigde beleidsregels
is de juiste kennis over de risico’s, derivaten en
ROBERT BUITENHUIS
MARCEL HUISMAN
(zie kader) een nieuwe weg ingeslagen. Met de nieuwe
de beleidsregels van groot belang. Inzet van een
regels wil de overheid verkeerd gebruik van derivaten
onafhankelijke derde partij is hierbij sterk aan te
voorkomen en bestaande derivatenportefeuilles waar
raden. Laat u adviseren!
senior manager accountant, (070) 358 90 00 of
[email protected] Den Haag
partner accountant, (024) 378 48 48 of
[email protected] Nijmegen
BART BOS
ARNO VAN DER HEIJDEN
partner belastingadviseur, (020) 644 28 40 of
[email protected] Amsterdam
partner accountant (073) 613 16 86 of
[email protected] ‘s-Hertogenbosch
nodig herstructureren. Effecten nieuwe regels Derivaten zijn, mits goed ingezet, een prima hulpmiddel
Nieuwe beleidsregels
bij het invullen van het renterisicomanagement. In
Woningbouwcorporaties mogen alleen de
combinatie met de inzet van basisrenteleningen (zeer
zogeheten payer-swaps en rentecaps gebruiken
langlopende leningen waarvan de basisrente vaststaat
voor het indekken van de renterisico’s
voor de gehele looptijd, maar de bijbehorende krediet- en
waarbij ook beperkingen aan de looptijd zijn
liquiditeitsopslag vaststaat voor een beperkte looptijd)
gesteld. Deze looptijdbeperking omvat ook de
was het mogelijk op een flexibele manier renterisico’s
basisrenteleningen. Voor alle derivaten – nieuw
te beperken. Door de nieuwe regels zijn de voordelen
en bestaand – moeten voldoende buffers
van het gebruik van derivaten en basisrenteleningen
worden aanhouden om eventuele claims bij een
afgenomen. De kans is daardoor groot dat
rentedaling van 2% te kunnen voldoen. Ook
woningcorporaties de risico’s op Euribor-leningen niet of
mogen contracten geen clausules hebben die het
beperkt zullen indekken en vaker vastrentende leningen
toezicht belemmeren. Corporaties mogen alleen
zullen afsluiten. En, door de toenemende vraag, zullen de
als ‘niet-professionele belegger’ in derivaten
kosten van deze vorm van financieringen toenemen.
handelen met banken die minimaal een single A-rating hebben.
Wat te doen met derivaten? Corporaties zullen hun huidige derivatenportefeuille onder handen moeten nemen om te voldoen aan de nieuwe regels. Dit houdt onder meer in dat alle documentatie in orde moet zijn, met name de clausules die van toepassing zijn op het toezicht.
MEER WETEN?
JAYANT RAKHAN
Neem contact op met Roel van Bezooijen, senior manager treasury, (030) 204 01 00 of
[email protected].
RIK OPENDORP
Daarnaast moet u eventuele liquiditeitsbuffers
partner Btw-adviesgroep (030) 258 70 00 of
[email protected] Utrecht
senior manager accountant (076) 525 00 00 of
[email protected] Breda
opbouwen en de effectiviteit van de derivaten beoordelen. De uitkomst hiervan kan zijn dat u derivaten moet herstructureren of zelfs afwikkelen.
COLOFON Aan dit bulletin werkten mee Roel van Bezooijen, Robert Buitenhuis, Marcel
Dit branchebulletin is een uitgave
Huisman, Michel de Graaf, John Poot, Kid Schwarz, Stefan Turenhout,
van Baker Tilly Berk N.V.
Baker Tilly Berk Communicatie, Lonneke Kranendonk (Label, Arnhem) Ontwerp Crossings Communications, Utrecht
CONTACTGEGEVENS
Drukwerk Graficiënt Printmedia, Almere
Baker Tilly Berk Branchegroep Woningcorporaties
Aan de samenstelling van deze uitgave wordt veel zorg besteed. Niettemin
Scheveningseweg 80-82
kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard voor mogelijke onjuistheden.
2717 KZ Den Haag
Gezien het min of meer algemene karakter van de artikelen kan niet worden ingestaan voor de toepassingsmogelijkheden in specifieke situaties. Na
Postbus 85745
verkregen schriftelijke toestemming is overname van artikelen toegestaan,
2508 CK Den Haag
mits integraal en met bronvermelding.
Wij adviseren www.bakertillyberk.nl/woningcorporaties
An Independent Member of Baker Tilly International
