BAB IV ANALISA PERENCANAAN
4.1.
Analisa Non Fisik Adalah kegiatan yang mewadahi pelaku pengguna dengan tujuan dan
kegiatannya sehingga menghasilkan besaran ruang yang dibutuhkan untuk mewadahi kegiatannya.
4.1.1. Analisa Pelaku Kegiatan Pelaku kegiatan dalam rumah susun dibagi dalam tiga bagian : Pemilik/penyewa
Kelompok pemakai bangunan yang secara rutin melakukan aktifitasnya pada ruang-ruang rumah susun.
Pengelola
Kelompok pemakai bangunan yang aktifitasnya mengelola, merawat dan melayani pengguna dan pengunjung rumah susun.
Pengunjung
Kelompok yang mengunjung atau bertamu dengan pemilik atau penyewa rumah susun.
4.1.2. Skema Alur Pelaku Sirkulasi Pemilik/Penyewa
18
Rumah Susun Bersubsidi
Skema hubungan ruang luar dan ruang dalam
4.1.3. Analisa Kebutuhan Ruang Kegiatan
Kebutuhan Ruang
Parkir kendaraan
Tempat parkir
Masuk dalam gedung
Lobby Lift
Sirkulasi vertikal
Lift, tangga darurat
Sirkulasi horizontal
Corridor, hall, fasum
Standar Jumlah
Luas
(M²)
(unit)
(M²)
12,50
182
2.275,0
26,50
2
53,00
24,07
2
48,14
470,08
1
470,08
Keterang an
(terkontrol, disiplin) (interaktif & semi formal) (disiplin, terkontrol) (semi formal, interaktif) Type 37,50 M²
Istirahat
Ruang tidur (private)
10,72
1
10,72
Makan dan minum
Ruang makan/kel.
8,40
1
8,40
19
2 ruang tidur
(non formal & santai)
Rumah Susun Bersubsidi
Masak
Dapur, pantry
4,14
1
4,14
Buang air
Toilet
1,80
1
1,80
besar/kecil
(non formal)
Rilek
Balkon (santai)
1,80
1
1,80
Total
3.129,08
4.1.4. Analisa Luasan Ruang : -
Luas tanah
: 25.741 M²
-
Jumlah tower
: 3 buah
-
Jumlah lantai/tower
: 7 lantai
-
Jumlah unit/lantai
: 12 unit
˚ Type 37,50 M² = 210 unit ˚ Type 68,50 M² = 84 unit -
Jumlah total unit hunian : 294 unit
-
Luas per lantai
: 558 M²
-
Luas sirkulasi
: 366,72 M²
-
Luas lantai dasar : 939,34 M² = KDB 11,00% (Maks 55%)
-
Luas lantai total
: 7514,72 M² = KLB 0,29 (Maks 3)
Luas ruang parkir : Area parkir diasumsikan 1 : 1 yakni 1 unit hunian = 1 parkir mobil = 12.5 M2 Total unit hunian 252 : 1 = 252 parkir mobil x 12.5 M2 = 3.150 M2 (12,23%) dari total area. • Luas tapak
: 25.741 M²
• KDB
: 55%
• KLB
:3
• GSB
: 10 meter
20
Rumah Susun Bersubsidi
• Tinggi maks.
: 8 lantai
Perhitungan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Luas Bangunan (KLB) menurut peraturan Dinas Tata Bangunan dan Dinas Tata Kota DKI Jakarta yakni : KDB tapak
= 55%
KLB
=3
Luas tapak
= 25.741 m2
Luas denah bangunan maksimal
= 55% x 25.741 M² = 14.157 M²
Luas lantai bangunan maksimal
= 3 x 25.741 M² = 77.223 M²
4.2.
Analisa Fisik Analisa fisik adalah analisa terhadap bangunan ini ditempatkan, sehingga
dihasilkan sebuah data akhir yang dapat dijadikan pedoman dalam perancangan. Bangunan tersebut menjadi hasil dari sebuah satu kesatuan yang menyeluruh dan tepat sasaran baik secara fungsi maupun kesetaraan dengan lingkungan sekitar. 4.2.1. Analisa Pemilihan Tapak Ada beberapa kriteria yang harus dipertimbangkan dalam pemilihan lokasi untuk rumah susun yakni : • Pembangunan rumah susun bersubsidi melalui peremajaan kawasan di prioritaskan pada kawasaan yang terletak di dalam dan sekitar jalan lingkar dalam arteri utama kota serta pada lokasi di bagian lingkar luar yang memiliki nilai akses tinggi atau yang berdekatan dan di dalam
kawasan ekonomi
prospektif (RTRW DKI Jakarta 2005).
21
Rumah Susun Bersubsidi
• Pembangunan perumahan diarahkan pada lokasi relatif kosong dan dikembangkan secara terpadu (RRTRWK Kec. Cengkareng 2005) • Mengembangkan
kawasan
pemukiman
baru
terutama
di
Kecamatan
Kembangan, Cengkareng, dan Kebon Jeruk (RRTRWK Kec. Cengkareng 2005)
4.2.2. Pemilihan Tapak Atas dasar kriteria diatas, maka tapak yang tepat untuk digunakan untuk membangun rumah susun adalah tapak yang berada di sekitar jalan lingkar dalam atau lingkar luar kota serta diarahkan pada lokasi yang relatif kosong dan dekat dengan kawasan ekonomi prospektif dan telah memiliki perencanaan terpadu. Tapak yang di pilih berada di Jl. Outer Ring Road Kelurahan Cengkareng Timur Kecamatan Cengkareng Kotamadya Jakarta Barat. Tapak ini termasuk dalam areal perencanaan pemukiman yang terpadu dibawah Perencanaan Perum Perumnas. Potensi Tapak 1. Tapak berada dekat sentra primer Kapuk dan sentra primer barat di Kecamatan Kembangan, sentra ini merupakan kawasan yang diperuntukan bagi kegiatan perdagangan, jasa serta perkantoran pemerintah maupun swasta. 2. Dekat dengan sarana kesehatan yaitu RSUD Cengkareng dan dekat dengan sarana pendidikan yang cukup lengkap yaitu SMK 42 dan Universitas Satyagama. 3. Posisi tapak berada dipinggir Jl. Outer Ring Road mudah diakses pencapaiannya. 4.2.3. Analisa Lingkungan Tapak Kondisi Tapak :
22
Rumah Susun Bersubsidi
Keadaan eksisting tapak untuk proyek ini
adalah berupa lahan kosong,
bersebelahan dengan Mall Taman Palem (sisi utara), Kantor Pajak (sisi selatan), Perumahan (sisi timur) dan Jl. Outer Ring Road (sisi barat)
Kondisi Tapak (lahan kosong)
Dimana nanti pada sisi barat (jalan utama) ditempatkan sebagai pintu masuk dan ruang-ruang public karena agar lebih dekat dengan jalan umum. Sedangkan pintu keluar nanti akan ditempatkan pada sisi utara dekat Mall Taman Palem tujuannya agar tidak mengganggu pada jalur utama.
Mall Taman Palem (sisi utara)
Hunian & ruko (sisi timur)
LOKASI TAPAK
Jl. Outer Ring Road (sisi barat)
23
Kantor Pajak (sisi selatan)
Rumah Susun Bersubsidi
Infrastruktur : Lokasi tapak adalah lokasi yang di rencanakan secara terpadu oleh Pemda DKI Jakarta untuk kawasan pemukiman, sehingga infrastruktur yang ada telah cukup baik, seperti : jalan, listrik, air bersih, telekomunikasi. Sosial Ekonomi : kawasan tapak berada diwilayah Kelurahan Cengkareng Timur yang merupakan daerah daya tampung tenaga kerja tertinggi di Kecamatan Cengkareng yakni sekitar 51.500 jiwa pada perdagangan dan jasa. Diapit oleh Kelurahan Kapuk dan Kelurahan Cengkareng Barat yang juga memiliki daya tampung kerja yang tinggi. Bidang yang banyak menyerap tenaga kerja di Kelurahan Cengkareng Timur adalah perdagangan dan jasa, berarti dapat diambil kesimpulan bahwa tingkat sosial ekonomi masyarakat mayoritas berada pada tingkat menengah bawah. 4.2.4. Analisa Lintasan Matahari Iklim, terutama sinar matahari, sangat mempengaruhi kehidupan manusia dan masyarakat. Untuk bangunan yang berdiri diatas permukaan laut sudut sinar matahari akan mengenai dinding-dinding bangunan. Pengaruh sudut sinar matahari atas bangunan yang akan direncanakan dan diorientasikan terhadap arah utara dapat dibaca sebagai sudut horizontal dan sudut vertikal.
Matahari Terbenam
Matahari Terbit
Fasade pada bangunan ini nantinya pada sisi timur atau matahari terbit diletakan tangga darurat agar pencahayaan alami cukup diterima dengan baik pada
24
Rumah Susun Bersubsidi
massa bangunan, sedangkan ruang-ruang private cukup menerima cahaya pantulan, maka massa bangunan dibuat sesuai dengan arah lintasan matahari. Untuk pembangunan rumah susun penataan blok-blok massa bangunan hunian bisa di desain arah membujur timur barat, dengan tujuan untuk memperkecil bidang-bidang yang mendapat radiasi sinar matahari secara langsung. Dengan penataan seperti itu diharapkan, unit-unit hunian akan mendapat sinar matahari pagi dan sore secara merata dan tidak ada blok-blok hunian yang berada dibawah bayang-bayang blok lain. 4.2.5. Analisa Kebisingan Pada kebisingan tinggi jarak antara massa bangunan dengan jalan diberi space yang cukup jauh dan diletakan ruang-ruang publik pada massa bangunan dan diberi buffer landcape yang besar. Sedangkan pada kebisingan sedang diberi buffer dengan pohon-pohon agar view yang didapatpun cukup baik untuk penghuni nantinya.
Kebisingan sedang
Kebisingan tinggi
LOKASI TAPAK
Kebisingan rendah
25
Rumah Susun Bersubsidi
4.2.6. Analisa Orientasi Orientasi bangunan sangat berpengaruh terhadap rumah susun karena orientasi yang tepat akan membuat tampilan bangunan tidak merusak wajah lingkungan, hal ini terlebih karena pertimbangan tingkat ekonomi dan sosial penghuni. Hal ini sangat berkaitan dengan gubahan bentuk massa bangunan yang akan digunakan nantinya. Orientasi bangunan terbagi menjadi dua yakni orientasi ke dalam dan orientasi ke luar. Orientasi ke dalam yakni bagaimana membuat orientasi yang baik untuk bangunan disekitar terhadap desain yang dibangun, dan oreintasi keluar bagaimana mengoptimalkan daerah sekitar sebagai orientasi yang baik untuk desain. Sisi barat adalah daerah berbatasan langsung dengan Jl. Outer Ring Road dan sangat bagus untuk arah orientasi dari luar ke dalam bangunan rumah susun. Sedangkan untuk sisi timur langsung jalan lingkungan, pada sisi utara adalah Mall Taman Palem.
LOKASI TAPAK
26
Rumah Susun Bersubsidi
Rumah Susun 8 lt.
4.2.7. Analisa Pencapaian Tapak terletak pada daerah yang strategis dan mudah dalam akses pencapaiannya. Akses tepat berada di Jl. Lingkar Luar atau Jl. Outer Ring Road. Akses dapat dilalui berbagai macam angkutan umum dari arah utara Kota menuju Kalideres dengan Metro Mini atau mikrolet. Tidak jauh dari Bandara Soekarno Hatta.
Ke Bandara Soekarno Hatta
Jalur Angkutan Umum
LOKASI TAPAK
Ke Puri Kembangan, Kebun Jeruk
27
Rumah Susun Bersubsidi
4.2.8. Analisa Sirkulasi
Sirkulasi eksisting
Rencana sirkulasi Kemungkinan terjadi kemacetan, karena akses Mall dan perumahan jadi satu
Sirkulasi Pejalan Kaki Sirkulasi pejalan kaki pada jalur utama sudah ada pada sisi kiri Jl. Outer Ring Road, tinggal diperbaiki saja dengan lebar jalan tersebut adalah 1,2 m. Sisi utara berseberangan dengan daerah komersial (Mall Taman Palem), karena itu untuk sisi utara dan barat bias dibuatkan jalur sirkulasi untuk pejalan kaki, terlebih lagi untuk penghuni rumah susun tersebut. Sirkulasi Kendaraan Sirkulasi kendaraan yang mengakses langsung ke tapak sudah ada pada sisi barat, Jenis kendaraan yang aktif dan dominan keluar masuk ke lokasi tapak adalah sisi pada jalan utama sedangkan sisi utara dan barat adalah jalan lingkungan jadi tidak terlalu ramai oleh kendaraan umum, sehingga tidak terlalu mengganggu aktifitas di dalam bangunan rumah susun.
28
Rumah Susun Bersubsidi
4.2.9. Analisa Parkir dan Ruang Luar Parkir Penyediaan fasilitas tempat parkir pada proyek rumah susun ini disiapkan untuk parkir mobil dan motor yang lokasinya nanti mengelilingi setiap blok massa bangunan atau basement. Jalur Hijau dan Taman Jalur hijau dapat dihitung berdasarkan asumsi luas jalur hijau adalah 20% dari luas lahan yang ada. Kebutuhan luas lahan taman dapat dihitung berdasarkan asumsi jumlah penduduk yang dapat tinggal di rumah susun tersebut. Jalur hijau dan taman dimaksudkan untuk menjadi filter polusi udara, suara dan sekaligus sebagai pembagi ruang luar dan objek view bagi penghuni, sehingga daerah hunian akan terasa sejuk, nyaman dan indah. Perhitungan RTH : 25.741 M² x 20% = 5.148 M² yang tersebar pada area tapak
Pohon yang rindang pada jalan kendaraan dan orang lebih nyaman dan sejuk
4.3.
Analisa Perencanaan dan Perancangan
4.3.1. Penzoningan dan Organisasi Ruang Penzoningan Dari analisa tapak yang telah dilakukan diatas maka disimpulkan bahwa penzoningan pada site dibagi menjadi empat zona yakni, zona hunian, zona komersil/publik, zona penunjang sosial dan zona penunjang service. Kriteria : •
Zona hunian/private -
Lebih aman untuk keluarga (tingkat aman sangat tinggi).
-
Kebutuhan pribadi terpenuhi. 29
Rumah Susun Bersubsidi
•
•
Zona publik -
Dekat keramaian
-
Mudah dijangkau masyarakat rusun.
-
Sebagai tempat bertemu/bincang-bincang.
-
Dekat lahan jalan raya.
Zona sosial -
Corridor sebagai tempat berinteraksi.
-
Fasilitas bersama.
-
Tempat parkir kendaraan.
Unit hunian Sirkulasi vertikal
Area public / komersial
ZONING VERTIKAL
ZONING HORIZONTAL
30
Rumah Susun Bersubsidi
4.3.2. Analisa Type Unit Hunian Rumah Susun Rumah susun di Cengkareng ini di peruntukan untuk dijual bukan sewa dengan tujuan untuk membantu pemerintah kota dalam pengadaan rumah bagi masyarakat, khususnya masyarakat dengan tingkat ekonomi menengah bawah, juga merupakan tujuan komersial. Target pasar untuk penghuni rumah susun ini adalah penduduk yang berdomisili dan bekerja dikawasan Kel. Kapuk dan Kel. Cengkareng Barat dan Cengkareng Timur, hal ini didasari karena ketiga Kelurahan ini memiliki akses yang paling dekat dengan lokasi rumah susun ini serta memiliki daya tampung angkatan kerja yang tinggi terutama dalam bidang pemerintahan, perdagangan dan jasa serta industri, hal ini dapat terlihat dalam rencana jumlah tenaga kerja Kecamatan Cengkareng. Berdasarkan sistem kepemilikan rumah susun dan target pasar yang diambil yakni para pegawai pemerintahan, pedagang, penyedia jasa dan pekerja industri yang berada pada tingkat ekonomi menengah bawah dan berdomisili di Kecamatan Cengkareng, maka unit-unit hunian dibuat dalam dua type, yaitu type 37,50 m² dan 56,25 m². Layout Type Hunian Rumah Susun
Type 35,50
31
Rumah Susun Bersubsidi