6
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Pengertian dan Fungsi Kredit Kata kredit berasal dari kata credo artinya ”percaya”. Pemberian kredit kepada debitur didasarkan atas kepercayaan. Bank percaya bahwa kredit yang telah diberikan kepada debitur akan dapat dikembalikan di kemudian hari pada saat jatuh tempo kredit, sesuai yang tertulis dalam perjanjian kredit (pokok pinjaman, bunga kredit, jangka waktu kredit, tanggal jatuh tempo, dan lain-lain). Indra dan Suharjono (2006:247), menyatakan bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamaan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan atau pembagian hasil keuntungan. Menurut UU Perbankan Nomor 10 tahun 1998 dalam Irham Fahmi (2008:4), kredit adalah penyediaan uang atau tagihan-tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Berdasarkan pengertian tersebut, berarti kredit merupakan penyediaan uang atau barang berdasarkan kesepakatan pinjam meminjam antara pihak bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam melunasi hutang beserta bunganya pada saat jatuh tempo pembayaran. Dalam pemberian kredit terdapat dua pihak yang berkepentingan yaitu pihak pengusaha sebagai pemberi kredit dan 6
7
pihak nasabah sebagai peminjam. Sebelum kredit diberikan, harus ada kesepakatan antara pihak bank dengan calon nasabah, bahwa mereka sepakat sesuai dengan perjanjian kredit. Dalam pemberian kredit mencakup hak dan kewajiban masing-masing pihak, termasuk jangka waktu serta bunga yang ditetapkan bersama dan sanksi yang diberikan apabila debitur ingkar janji. Kredit sangat dibutuhkan masyarakat guna mendorong dan melancarkan aktivitas perdagangan, baik dalam bidang memproduksi barang maupun jasa, dan juga untuk meningkatkan atau memenuhi kebutuhan konsumsi masyarakat. Karena faktor ini pulalah muncul berbagai macam jenis kredit yang ditawarkan kepada masyarakat dengan berbagai definisinya masing-masing. Perbankan akan mengalami suatu kendala atau ketidakmampuan dalam menyediakan sejumlah besar dana yang diajukan oleh seorang nasabah, karena kebetulan bank pada saat itu belum memiliki dana kas, dalam jumlah yang memungkinkan, tetapi bank merasa bahwa debitor yang bersangkutan mampu atau layak untuk menerima kredit tersebut. Untuk menyelesaikan masalah ini, biasanya bank akan melakukan kebijakan kredit sindikasi atau kredit yang pembiayaannya dilakukan bersama. Kebijakan sindikasi adalah suatu bentuk usaha bank untuk meminimalisir timbulnya risiko dikemudian hari. Untung (2005:4), mengemukakan bahwa fungsi kredit adalah: 1. Meningkatkan daya guna uang. 2. Meningkatkan peredaran dan lalu lintas uang. 3. Meningkatkan daya guna. 4. Sebagai salah satu alat stabilitas ekonomi.
8
5. Meningkatkan kegairahan berusaha. 6. Meningkatkan pemerataan pendapatan. Bank sebagai lembaga keuangan menerima simpanan dan penyalurannya kembali kepada masyarakat dalam bentuk kredit. Bank meningkatkan daya guna uang yang selama ini tersimpan secara menganggur dengan menyalurkannya kepada mereka yang berhak dan mampu mengelolanya, yaitu mengelola uang tersebut untuk membeli barang dan jasa, sehingga tabungan dan investasi memiliki keterkaitan kuat. Tingginya angka tabungan di suatu negara mendorong tingginya angka pertumbuhan ekonomi di negara tersebut. Dunia usaha adalah pihak yang paling dominan dalam menghasilkan barang dan jasa terhadap apa yang dibutuhkan oleh masyarakat, sehingga dengan bantuan kredit yang diberikan bank diharapkan akan mengatasi kekurangan dana yang selama ini tidak tercukupi. Penyaluran kredit kepada nasabah, dapat membantu pemerintah untuk menciptakan lapangan kerja, mendukung dunia usaha khususnya yang terlibat dalam bidang ekspor dan impor, dan membantu untuk memenuhi kebutuhan pokok masyarakat. Para pebisnis yang berencana melakukan ekspansi bisnis dengan mendirikan kantor cabang dan kantor cabang pembantu diharapkan dengan dana yang diperoleh tersebut kemudahan untuk membuka setiap kantor pada berbagai tempat dan daerah akan terwujud. Dengan ekspansi bisnis dikemudian hari akan memberikan dampak pada diterimanya banyak karyawan baru untuk mengelola kantor cabang dan kantor cabang pembantu tersebut. Dengan tertampungnya tenaga kerja baru diharapkan pemerataan pendapatan pun akan tercipta.
9
2.2. Jenis-jenis Kredit Kategorisasi kredit menyebabkan kredit itu memiliki beberapa posisinya masing-masing dengan kegunaan yang berbeda-beda pula. Perbedaan-perbedaan tersebut menyebabkan masyarakat memutuskan mana kredit yang akan dipilihnya sesuai dengan yang diperlukan pada bentuk kebutuhan yang akan digunakan. Menurut Fahmi (2008:9-13), jenis-jenis kredit adalah: 1. Kredit berdasarkan jenisnya a. Kredit konsumtif. Kredit ini adalah kredit yang diajukan oleh seseorang debitur kepada kreditur guna memenuhi kebutuhan pribadinya. b. Kredit produktif. Kredit ini adalah umumnya dipakai atau diajukan oleh mereka yang bergerak dalam dunia usaha atau mereka yang mempunyai bisnis dan membutuhkan dana dalam usahanya untuk berekspansi bisnis atau bertujuan untuk meningkatkan grafik hasil yang telah diperoleh saat ini menjadi lebih tinggi. Umumnya kredit ini dibagi dua: -
Kredit investasi adalah kredit yang diajukan seorang debitur kepada kreditur dengan tujuan akan dipergunakan untuk membeli barangbarang modal.
-
Kredit modal kerja adalah kredit yang diajukan oleh debitur kepada kreditur dengan tujuan dananya akan dipergunakan khusus untuk membeli bahan baku atau kebutuhan suku cadang.
c. Kredit perdagangan. Dana kredit ini dipergunakan untuk keperluan perdagangan. Kredit perdagangan diajukan dengan maksud untuk membuat agar barang yang telah diproduksi menjadi lebih berguna dan bisa dipakai
10
oleh banyak orang, bukan hanya pada mereka yang berada di satu area, tetapi diharapkan barang tersebut bisa dipakai oleh banyak orang dari tempat yang berbeda, baik daerah, negara, kawasan dan juga budaya, atau ini biasa disebut utilityofplace dari suatu barang. 2. Kredit menurut jangka waktu: a. Kredit jangka pendek. Kredit ini memiliki jangka waktu selama-lamanya setahun atau maksimum 1 (satu) tahun. Penggunaan kredit ini misalnya digunakan oleh mereka yang bercocok tanam yang usia tanamannya adalah dalam kurun waktu hanya satu tahun. b. Kredit jangka menengah. Kredit ini memiliki jangka waktu antara 1 (satu) sampai dengan 3 (tiga) tahun. Debitur biasanya mempergunakan kredit ini untuk keperluan modal kerja, seperti membeli bahan baku, membayar upah buruh, membeli suku cadang dan lain-lain. c. Kredit jangka panjang. Kredit ini biasanya memiliki jangka waktu yang lebih
dari
3
(tiga)
tahun.
Debitur
biasanya
mengajukan
atau
mempergunakan dana hasil dari kredit ini untuk keperluan investasi, penambahan produksi, atau juga karena produk bisnis yang ditekuninya sudah mulai memasuki pasar luar negeri. Seperti untuk memperluas usaha dengan membuka kantor cabang dan kantor pembantu di beberapa daerah atau mungkin di luar negeri. 3. Kredit berdasarkan jaminan a. Kredit dengan jaminan. Kredit dengan jaminan ini merupakan kredit yang kepemilikan dananya berasal dari bank dan debitur bertujuan untuk menjamin risiko yang akan timbul kemudian.
11
b. Kredit tanpa jaminan, sering disebut kredit blako. Kredit ini diberikan kepada debitur tanpa adanya jaminan tetapi atas dasar kepercayaan karena debitur dianggap mampu untuk mengembalikan pinjaman tersebut. 4. Kredit berdasarkan kualitas. a. Kredit performing dikategorikan pada dua kualitas yaitu pertama kredit dengan kualitas lancar dan kedua kredit dengan kualitas yang harus mendapat perhatian khusus. b. Kredit noperforming adalah kredit yang dikategorikan dalam tiga kualitas yaitu pertama kredit dengan kualitas yang kurang lancar, kedua kredit dengan kualitas yang diragukan dan ketiga kredit dengan kualitas macet atau biasa disebut bad debt. Menurut Kasmir (2008:279), dari segi sektor usaha, kredit terdiri dari: a) Kredit sektor pertanian merupakan kredit yang diberikan kepada para petani, baik tanaman jangka pendek yang kurang atau maksimal satutahuan maupun jangka panjang. b) Kredit sektor industri merupakan kredit yang diberikan kepada industri, baik industri kecil, menengah maupun besar. c) Kredit sektor perumahan merupakan kredit yang diberikan untuk kepemilikan rumah atau properti lainnya. d) Kredit sektor profesi, merupakan kredit yang diberikan kepada profesional seperti dokter, pengacara, dosen dan lain-lain. e) Kredit sektor pertambangan merupakan kredit yang diberikan untuk pengusaha yang bergerak di bidang pertambangan seperti emas, batubara, timah atau tambang lainnya.
12
f) Kredit sektor pendidikan merupakan kredit yang diberikan dunia pendidikan, seperti kredit mahasiswa. g) Kredit sektor lainnya. Suatu kredit mencapai fungsinya, baik bagi debitur, kreditur maupun masyarakat, apabila secara sosial ekonomis membawa pengaruh yang lebih baik. Bagi pihak debitur dan kreditur, mereka sama-sama memperoleh keuntungan, dan juga mengakibatkan tambahan penerimaan negara dari pajak, serta membawa dampak kemajuan ekonomi yang bersifat mikro maupun makro. Dalam pendanaan kepada nasabah dalam bentuk pemberian kredit, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan berkaitan dengan penilaian kredit, oleh karena layak tidaknya kredit yang diberikan akan sangat mempengaruhi stabilitas keuangan bank. Menurut Indra dan Suharjono (2006:249), penilaian kredit harus memenuhi kriteria sebagai berikut: a. Keamanan kredit. Harus benar-benar diyakini bahwa kredit tersebut dapat dilunasi kembali. b. Terarahnya tujuan penggunaan kredit. Kredit yang digunakan untuk tujuan yang sejalan dengan kepentingan masyarakat atau setidaknya tidak bertentangan dengan peraturan yang berlaku. c. Menguntungkan. Kredit yang diberikan menguntungkan bagi bank maupun bagi nasabah. Pemberian kredit bank akan sangat berguna apabila kredit diberikan sesuai dengan tujuan dan kebutuhan. Karena bagaimanapun dana hasil pencairan kredit harus dikembalikan debitur kepada bank, sehingga dana hasil pencairan kredit
13
harus dipergunakan secara bijaksana. Dari kasus-kasus yang terjadi, umumnya kredit bermasalah timbul dari penggunaan dana yang tidak sesuai dengan tujuan semula dan jumlah plafon yang tidak sesuai dengan kebutuhan. 2.3. Unsur-unsur dan Kebijakan Kredit Setiap bank sebelum memberikan kredit harus memiliki keyakinan bahwa nasabah dapat dipercaya, maka bank terlebih dahulu mengadakan analisis kredit yang mencakup latar belakang nasabah, prospek usahanya, jaminan yang diberikan serta faktor-faktor lainnya. Tujuannya adalah agar bank yakin bahwa kredit yang diberikan kemungkinan besar dapat dilunasi oleh debitor tepat waktu. Menurut Fahmi (2008:7), unsur-unsur kredit adalah: 1. Kepercayaan adalah sesuatu yang paling utama dari unsur kredit yang harus ada karena tanpa ada rasa saling percaya antara kreditur dan debitur akan sangat sulit terwujud suatu sinergi kerja yang baik. Karena dalam konsep sekarang ini kreditur dan debitur adalah mitra bisnis. 2. Waktu, adalah bagian yang paling sering dijadikan kajian oleh pihak analisis keuangan khususnya oleh analis kredit. Ini dapat dimengerti karena bagi pihak kreditur saat ia menyerahkan uang kepada debitur, harus diperhitungkan saat pembayaran kembali yang akan dilakukan oleh debitur itu sendiri, yaitu limit waktu yang tersepakati dalam perjanjian yang telah ditandatangani kedua belah pihak. Analisis waktu bagi pihak kreditur menyangkut analisis hitungan nilai waktu dari uang yaitu nilai uang pada saat sekarang adalah berbeda dengan nilai uang pada masa yang akan datang.
14
3. Risiko, menyangkut persoalan seperti degree of risk. Di sini yang paling dikaji adalah pada keadaan terburuk yaitu pada saat kredit tidak kembali atau timbulnya kredit macet. Ini menyangkut dengan persoalan seperti lamanya waktu pemberian kredit yang menyebabkan naiknya tingkat risiko yang timbul, karena para pebisnis menginginkan adanya ketepatan waktu dalam proses pemberian kredit ini. Lamanya proses pemberian kredit ini tidak terlepas dari berbagai masalah seperti menyangkut kajian dan analisis apakah kredit tersebut layak diberikan dan ukuran kelayakannya sejauh mana untuk pantas dicairkan. Jadi, sisi kajian risiko di sini menjadi bagian yang paling penting untuk dikaji, dengan penempatan jaminan atas pemberian kredit. 4. Prestasi adalah prestasi yang dimiliki oleh kreditor untuk diberikan kepada debitor. Pada dasarnya, bentuk atau objek dari kredit itu sendiri adalah tidak selalu dalam bentuk uang, tetapi juga boleh dalam bentuk barang dan jasa. Namun, pada saat saat ini pemberian kredit dalam bentuk uang adalah lebih dominan terjadi dari pada bentuk barang. Karena itu, bagi pihak kreditor akan sangat menilai tentang bagaimana tindakan yang dilakukan oleh pihak debitor dalam usahanya atau prestasinya mengelola kredit yang diberikan tersebut. Jadi disini dikaji dari segi prestasi dan wanprestasi. 5. Adanya kreditor adalah pihak yang memiliki uang, barang, atau jasa untuk dipinjamkan kepada pihak lain, dengan harapan dari hasil pinjaman itu akan diperoleh keuntungan dalam bentuk bunga sebagai balas jasa dari uang, barang atau jasa yang telah dipinjaman tersebut. 6. Adanya debitor adalah pihak yang memerlukan uang, barang, atau jasa dan berkomitmen untuk mampu mengembalikannya tepat sesuai dengan waktu
15
yang telah disepakati serta bersedia menanggung berbagai risiko jika melakukan keterlambatan sesuai dengan ketentuan administrasi yang tertera dalam kesepakatan perjanjian. Menurut Sawir (2005:198), kebijakan kredit mencakup: a. Standar kredit Standar kredit, yaitu tingkat risiko maksimum yang bisa ditolerir dari seorang nasabah. Penentuan standar kredit optimal mencakup perkalian antara biaya marginal kredit dengan laba marginal karena kenaikan penjualan. b. Persyaratan kredit Persyaratan kredit, yaitu lamanya kredit diizinkan dan persentase pemberian potongan pada pembayaran sebelum tanggal jatuh tempo pembayaran sesuai kesepakatan antara perusahaan dengan pelanggan. Syarat pembayaran kredit dapat bersifat lunak ataupun ketat. Persyaratan kredit mencantumkan jangka waktu kredit dan potongan kas. c. Kebijakan penagihan. Kebijakan penagihan yang dilakukan perusahaan. Kebijakan penagihan dari suatu bank adalah prosedur yang ditempuh untuk memperoleh pembayaran dari rekening-rekning yang telah jatuh tempo. Prosedur penagihan yang umum adalah mengirim surat-surat teguran yang nadanya semakin keras, menegur melalui telepon, menyerahkan kepada badan penagih dan terakhir mengajukan tuntutan mereka. Penyaluran dana merupakan kegiatan menjual dana yang berhasil dihimpun dari masyarakat. Penyaluran kredit yang dilakukan oleh bank dilakukan
16
melalui pemberian pinjaman yang dikenal dengan istilah kredit. Kredit yang diberikan oleh bank terdiri dari beragam jenis, tergantung pada kemampuan bank yang menyalurkannya. Demikian pula dengan jumlah serta tingkat suku bunga yang ditawarkan kepada calon debitur. Menuru Sjahrial (2007:429), informasi secara umum digunakan utnuk menilai kelayakan kredit adalah: a. Laporan keuangan. Sebuah perusahaan bisa meminta laporan keuangan. Aturan yang berlaku didasarkan pada analisis rasio dapat diperhitungkan. b. Laporan kredit masa lalu tentang pembayaran pelanggan dengan perusahana lain. Banyak organisasi yang menjual informasi tentang kekuatan kredit perusahaan-perusahaan. c. Bank-bank. Bank secara umum memberikan beberapa bantuan mengenai bisnis para pelanggan mereka untuk memperoleh informasi tentang kelayakan kredit dari bank lain. d. Pembayaran masa lalu dari pelanggan dengan perusahaan. Bank memberikan kredit kepada nasabah didasarkan atas kepercayaan, dengan syarat membayar kembali atau memberikan penggantiannya dalam suatu jangka waktu yang telah dijanjikan. Kepercayaan kepada si penerima kredit ditetapkan berdasarkan kemampuan modalnya untuk melunasi kewajibannya kepada pemberi kredit. Waktu antara pemberian kredit dapat berlangsung beberapa saat saja dan bahkan dapat pula sampai bertahun-tahun sehingga transaksi kredit tersebut, mengandung suatu tingkat rasio tertentu baik bagi si pemberi maupun si penerima kredit.
17
2.4. Kriteria Pemberian Kredit Setiap pengajuan kredit kepada pihak bank harus melalui proses analisis kredit terlebih dahulu, baru kemudian ditentukan keputusan persetujuan kreditnya disetujui atau ditolak. Proses analisis kredit mempunyai tujuan utama yang paling hakiki yaitu agar bank membuat satu keputusan kredit yang baik dan benar, sehingga terhindar dari keputusan kredit yang keliru yang menyebabkan kredit bermasalah (bad loan). 5C ini merupakan satu alat untuk melihat sejauh mana kelayakan kredit yang diberikan kepada calon debitur dan dapat dipertanggung jawabkan. Menurut Supriyono (2011:161), keputusan kredit ditentukan oleh prinsip 5C, yaitu: 1. Character (karakter) Karakter sangat menyangkut sifat debitur yang harus mempunyai itikad baik dan komitmen tinggi untuk mengembalikan seluruh kewajiban sesuai dengan perjanjian yang telah ditandatangani bersama antara pihak debitur dan pihak kreditur. Karakter tidak diragukan lagi dan tidak bercacat cela. Sebagai gambaran ada beberapa sifat calon debitur yang akan menentukan karakter seperti usia, pendidikan, status, kesehatan, pengendalian emosi, pergaulan, lingkungan, relasi, sosialisasi, hobi, kebiasaan, tanggung jawab terhadap kewajiban kepada semua pihak yang berhubungan dan lain-lain. 2. Capital (modal) Struktur modal perusahaan, modal disetor, laba ditahan, dan cadangan. Modal akan turut menentukan besarnya persentase yang dibiayai oleh perusahaan atas pembiayaan terhadap suatu pekerjaan atau proyek.
18
3. Capacity (kemampuan). Analisis kemampuan manajemen untuk mengelola suatu perusahaan sehingga perusahaan dapat menghasilkan laba dan dapat membayar seluruh kewajiban di masa sekarang dan mendatang. Poin ini meliputi pula kemampuan daya saing calon debitur dalam memerangi kompetisi bisnis yang sangat ketat. Tentu ini berkaitan dengan pengalaman usaha, manajemen yang mampan, dan pengaturan keuangan yang baik dan lain-lain. 4. Collateral (jaminan) Penilaian jaminan dilakukan untuk melihat sejauh mana tingkat kemudahan diperjualbelikan objek jaminan, semakin mudah aset tersebut diperjualbelikan, tingkat risiko bank semakin berkurang, dan besarnya nilai jaminan mengkover seluruh pinjaman. Jaminan hanya berfungsi dan bersifat sebagai solusi terakhir apabila debitur bermasalah tidak dapat mengembalikan kewajiban pinjaman. 5. Condition (kondisi). Analisis terhadap kondisi meliputi terhadap ekonomi (mikro dan makro), baik nasional, regional maupun internasional, politik, perundang-undangan, dan lain-lain. Pengaruhnya terhadap bisnis debitur yang sedang berjalan dilihat untuk masa sekarang dan mendatang. Menurut Kasmir (2008:287-288), selain 5C, bank juga menilai 7P, yaitu: 1) Personalitity, yaitu penilaian yang dilakukan untuk mengetahui kepribadian si calon nasabah. Dalam menilai kepribadian yang dilakukan bank, hampir sama dengan character atau sifat atau watak nasabah. Hanya saja hal-hal personality lebih ditekankan kepada orangnya, sedangkan dalam character termasuk kepada keluarganya.
19
2) Purpose, yaitu tujuan mengambil kredit, meliputi usntuk usaha yang produktif, untuk konsumtif dan untuk perdagangan. 3) Party, artinya dalam menyalurkan kredit, bank memilah-milah menjadi beberapa golongan. Hal ini dilakukan agar bank lebih fokus untuk menangani kredit tersebut, misalnya kredit untuk usaha kecil, menengah dan besar. 4) Payment, cara pembayaran oleh nasabah. Penilaian yang dilakukan untuk menilai cara nasabah dalam membayar kredit, apakah dari penghasilan (gaji) atau dari sumber objek yang dibiayai. Dari penilaian ini akan terlihat kemampuan nasabah dalam membayar kredit. 5) Prospect, yaitu untuk menilai harapan ke depan terutama terhadap objek kredit yang dibiayai. Tentunya harapan yang diinginkan adalah memberikan harapan yang baik atau cerah. Usaha yang tidak mengandung prospek cerah sebaiknya ditunda, karena menyulitkan bank nantinya. 6) Profitability, artinya kredit yang dibiayai oleh bank akan memberikan keuntungan bagi kedua belah pihak, baik bank maupun nasabah. Jika tidak, sebaiknya jangan diberikan. Keuntungan bagi bank tentunya berupa balas jasa yang diberikan nasabah dari bunga atau bagi hasil. Bagi nasabah adalah berkembangnya usaha yang dibiayai yang pada akhirnya adalah keuntungan dan adanya tambahan modal baginya. 7) Protection, yaitu perlindungan terhadap objek kredit yang dibiayai. Analisis kuantitatif kredit merupakan analisis
yang sangat erat
hubungannya dengan laporan keuangan dan analisis arus kas, karena seluruhnya terkait dengan data-data kualitatif yang dimiliki oleh calon nasabah yang
20
mengajukan kredit. Menurut Supriyono (2011:206), langkah-langkah analisis kuantitatif kredit adalah: 1. Mengumpulkan data 2. Proses standarisasi data keuangan 3. Analisis vertikal 4. Analisis horizontal Berdasarkan laporan keuangan ini kemudian dapat dianalisis dan diketahui mengenai kondisi kesehatan perusahaan atau kondisi keuangan calon debitur. Dengan melengkapi data beberapa tahun yang lalu sampai dengan sangat ini minimal selama 3 (tiga) tahun, selanjutnya dapat dinalisis berupa analisis horizontal yang mencerminkan trend dari tahun ke tahun. Di samping analisis kuantitatif, juga dilakukan analisis kualitatif yaitu analisis rekening koran, analisis kemampuan membayar dan analisis modal kerja. Di dalam proses spreading, dilakukan standarisasi dan penyesuaian komponen-komponen neraca dan rugi laba ke dalam format bank, agar menjadi standar, sehingga hasil analisis horizontal dan vertikal akan menjadi lebih objektif, informatif dan tepat. Proses spreading dilakukan karena setiap perusahaan mempunyai kebijakan pencatatan sendiri-sendiri dan tidak sama pada setiap perusahaan. Agar data tidak menjadi misleasing atau menyesatkan, maka dibutuhkan proses pemisahan ke dalam format bank. Pada analisis vertikal untuk menganalisisnya menggunakan laporan keuangan satu tahun. Pos satu dibandingkan dengan pos lainnya pada tahun yang sama. Pada analisis horizontal mengganalisisnya dengan menggunakan laporan
21
keuangan minimal tiga tahun terakhir. Perbandingan rasio pada ketiga tahun tersebut, dapat diketahui trendnya. Apabila trend rasio keuangan perusahaan atau calon debitur meningkat selama tiga tahun terakhir, maka permohonan kuantitatif kredit yang diajukan dapat disetujui. Akan tetapi, jika trend rasio keuangannya turun, maka pihak bank akan menolak kuantitas kredit yang diajukan oleh debitur. Selain itu, bank juga melakukan analisis kualitatif calon debitur yang meliputi analisis reputasi debitur, manajemen, tingkat resiko, persaingan, lingkungan, makro, ekonomi, trend usaha dan lain-lain. Secara umum jaminan kredit diartikan sebagai penyerahan kekayaan atau pernyataan kesanggupan seseorang untuk menanggung pembayaran kembali suatu utang. Menurut undang-undang No. 14 tahun 1967 dalam buku Suyatno, (2007:88), “tentang pokok-pokok perbankan pasal (1) menyebutkan bahwa “bank umum tidak memberikan kredit tanpa jaminan kepada siapapun”. Nilai dan legalitas jaminan yang dikuasai oleh bank atau yang disediakan oleh debitur harus cukup untuk menjamin fasilitas kredit yang diterima nasabah atau debitur. Barang-barang yang diterima harus dikuasai atau diikat secara yuridis, baik berupa akta di bawah tangan maupun akta otentik. Berdasarkan uraian tersebut, dapat dikatakan bahwa kegunaan jaminan adalah: 1. Memberikan hak dan kekuasaan kepada bank untuk mendapatkan pelunasai dari penjualan barang-barang jaminan terebut, apabila nasabah melakukan cedera janji, yaitu tidak membayar kembali utangnya pada waktu yang telah disepakati dalam perjanjian.
22
2. Menjamin agar nasabah berperan serta di dalam transaksi untuk membiayai usahanya, sehingga kemungkinan untuk meninggalkan usaha atau proyeknya dengan merugikan diri sendiri atau perusahaan, dapat dicegah atau sekurangkurangnya kemungkinan untuk dapat berbuat demikian diperkecil terjadinya. 3. Memberi dorongan kepada debitur untuk memenuhi perjanjian kredit. Khususnya mengenai pembayaran kembali sesuai dengan syarat-syarat yang telah disetujui agar tidak kehilangan kekayaan yang telah dijaminkan kepada bank. Suyatno(2007:89), “pada prinsipnya, setiap pemberian kredit harus dengan jaminan, jaminan kredit itu sendiri dapat berupa benda atau perorangan”. 1. Jaminan berupa benda Pemberian jaminan berupa benda berarti mengkhususkan suatu bagian dari kekayaan seseorang dan menyediakannya guna pemenuhan atau pembayaran kewajiban seorang debitur. Kekayaan tersebut milik sendiri, bukan milik orang lain. Kekayaan dapat beranekaragam bentuk, baik berupa benda barang bergerak, benda tidak bergerak, serta benda yang tidak berwujud (piutang). Jaminan benda tidak berwujud yaitu benda-benda yang merupakan surat-surat yang yang dijadikan jaminan seperti sertifikat saham, sertifikat obligasi, sertifikat tanah, rekening tabungan yang dibekukan, rekening giro yang dibekukan, wesel dan surat-surat tagihan lainnya. Jaminan benda berwujud yaitu barang-barang yang dapat dijadikan jaminan seperti tanah, bangunan, kendaraan bermotor, mesin-mesin atau peralatan, barang dagangan, tanaman atau kebun atau sawah dan lain-lain. Jaminan benda tidak berwujud yaitu
23
benda-benda yang merupakan surat yang yang dijadikan jaminan seperti sertifikat saham, obligasi, sertifikat tanah, rekening tabungan yang dibekukan, rekening giro yang dibekukan, wesel dan surat-surat tagihan lainnya. 2. Jaminan perorangan Jaminan perorangan adalah suatu perjanjian ketiga yang menyanggupi pihak berpiutang bahwa ia menanggung pembayaran satu ulang bila ia berutang tidak menempati kewajibannya. Jaminan jenis ini dapat diadakan tanpa sepengetahuan debitur. Si penjamin berhak untuk menuntut agar si debitur ditagih terlebih dahulu.Jaminan kredit merupakan salah satu faktor yang sangat penting dalam memberikan pertimbangan mengenai berapa besarnya bunga yang akan dibebankan kepada seorang nasabah. Bila nasabah memberikan suatu jaminan yang mempunyai kualitas yang sangat tinggi yaitu mudah dicairkan, nilainya tidak mengalami penurunan, sangat mudah diperjualbelikan, berarti resiko atas kredit yang diberikan rendah, maka bank akan membebankan bunga yang lebih rendah. 2.5. Prosedur Pemberian Fasilitas Kredit Prosedur merupakan rangkaian aktivitas yang harus dilalui dalam proses penyaluran kredit yang bertujuan menyediakan fasilitas kredit yang dibutuhkan masyarakat. Menurut Suyatno (2007:26), prosedur umum perkreditan adalah: 1. Permohonan kredit Permohonan fasilitas kredit mencakup permohonan baru untuk mendapat suatu jenis fasilitas kredit, permohonan tambahan suatu kredit yang sedang berjalan, permohonan perpanjangan dan permohonan lainnya untuk perubahan
24
syarat-syarat fasilitas kredit yang sedang berjalan, antara lain penukaran jaminan, perubahan atau pengunduran jadwal angsuran dan lain sebagainya. 2. Berkas Setiap berkas permohonan kredit dari nasabah terdiri dari surat permohonan nasabah yang ditandatangi lengkap dan sah, daftar isian yang disediakan oleh bank serta daftar lampiran yang diperlukan menurut jenis fasilitas kredit. 3. Pencatatan Setiap surat permohonan kredit yang diterima harus dicatat dalam register khusus yang disediakan. 4. Kelengkapan dan permohonan kredit Permohonan kredit dinyatakan lengkap bila telah memenuhi persyaratan yang ditentukan untuk pengajuan permohonan menurut jenis kreditnya. Selama permohonan kredit sedang dalam proses, dalam berkas permohonan harus disimpan dalam berkas permohonan. 5. Formulir daftar isian kredit Untuk memudahkan bank memperoleh data, bank menggunakan daftar isian permohonan kredit diisi nasabah, formulir neraca dan laporan laba rugi. Penyelidikan kredit dilakukan melalui wawancara dengan pemohon kredit atau debitur. Selanjutnya, bagian kredit mengumpulkan data yang berhubungan dengan permohonan kredit yang diajukan nasabah, baik data intern bank maupun data ekstern. Dalam hal ini termasuk informasi antar bank, dan pemeriksaan pada daftar-daftar hitam dan daftar-daftar kredit yang macet. Jika calon nasabah, memiliki catatan hitam, maka permohonan kredit yang diajukan ditolak.
25
Pemeriksaan atau penyelidikan atas kebenaran dan kewajiban mengenai hal-hal yang dikemukakan nasabah dan informasi lainnya yang diperoleh melalui formulir permohonan kredit. Langkah berikutnya adalah penyusunan laporan seperlunya mengenai hasil penyelidikan yang telah dilaksanakan. Dalam menyelidiki kredit, bagian kredit perlu menelaah rencana-rencana aktivitas bisnis calon debitur, dan membandingkannya dengan perkembangan pada bulan sebelumnya, baik dalam nilai maupun dalam kuantitas. Suyatno (2007:86), mengemukakan bahwa langkah-langkah yang harus diambil untuk menyetujui permohonan kredit adalah: 1. Surat penegasan persetujuan permohonan kredit kepada pemohon. 2. Pengikatan jaminan. Dalam pengikatan jaminan kredit, harus diperhatikan perbedaan jenis jaminan, jaminan tambahan, dan peminjaman dokumen yang telah ada dalam penguasaan bank kepada nasabah tidak diperkenankan. 3. Penandatanganan perjanjian kredit. 4. Informasi pada bagian lain. a) Karena penatausahaan rekening pinjaman berada di bagian kas, maka dibuat memo kepada bagian kas untuk memberitahukan dengan mencantumkan hal-hal yang harus diketahui oleh bagian kas: nama nasabah dan alamat nasabah, jenis kredit, jumlah, jangka waktu, suku bunga dan lain-lain. b) Apabila perlu, disampaikan pula kepada bagian ekspor/impor dengan pemberitahuan
yang sama agar diketahui
bahwa nasabah
bersangkutan mendapat fasilitas kredit impor/ekspor.
yang
26
c) Untuk 1 dan 2 dapat dilakukan dengan menyampaikan copy surat penegasan. 5. Pembayaran bea materai kredit. 6. Pembayaran provisi kredit. a) Untuk setiap persetujuan kredit, nasabah harus membayar provisi kredit atau menurut ketentuan yang berlaku. b) Satu copy ekstra nota debet pembebanan provisi kredit, disimpan pada berkas nasabah yang bersangkutan sebagai bukti pembayaran. 7. Asuransi barang jaminan. Setiap barang jaminan yang diserahkan kepada bank, harus ditutup asuransinya atas nama bank sebesar harga barang jaminan menurut harga pasar. 8. Asuransi kredit. Jenis kredit tertentu harus dipertanggungjawabkan, maka untuk jenis kredit tersebut harus pula dipernuhi syarat asuransi kredit bank. Pencairan kredit merupakan setiap transaksi dengan menggunakan kredit yang telah disetujui oleh bank. Dalam prakteknya, pencairan kredit ini berupa pembayaran atau pemindahbukuan atas beban rekening pinjaman. Bank hanya menyetujui pencairan kredit oleh nasabah, bila syarat yang harus dipenuhi nasabah telah dilaksanakan. Pengikatan jaminan secara sempurna, dan penandatanganan warkat kredit mutlak harus mendahului pencairan kredit. Pencairan fasilitas kredit adalah setiap transaksi dengan menggunakan kredit yang telah disetujui oleh bank. Dalam prakteknya, pencairan kredit ini berupa pembayaran atau pemindahbukuan atas beban rekning pinjaman atau
27
fasilitas lainnya. Suyatno, (2007:88), mengemukakan bahwa pencairan fasilitas kredit meliputi: 1. Syarat pencairan. Bank menyetujui pencairan kredit oleh nasabah, bila syaratsyarat yang harus dipenuhi nasabah telah dilaksanakan. Pengikatan jaminan kredit secara sempurna dan penandatanganan warkat kredit mutlak harus mendahului pencairan kredit. 2. Bentuk penyediaan fasilitas kredit: a.
Penyediaan fasilitas kredit dengan suatu limit tertentu yang ditarik menurut kebutuhan dengan sifat revolving. Hal ini biasa dikenal dengan nama pinjaman dalam rekening koran.
b.
Penyediaan fasilitas kredit yang pencairannya dilakukan berdasarkan jadwal pencairan suatu limit yang disetujui.
c.
Penyediaan fasilitas kredit yang pencairannya sekaligus dengan pembayaran kembali atau dengan angsuran menurut jadwal.
d.
Pernyataan bank sebagai pinjaman atau menyanggupi ikatan lainnya yang dapat mengakibatkan kewajiban bank untuk membayar kepada pihak ketiga.
3. Cara pencairan kredit. Cara pencairan kredit yang telah disetujui dapat dilakukan dengan alat-alat dan cara yang ditentukan oleh bank, antara lain pencairan dengan cara menarik cek atau giro bilyet, dengan kwintansi, dengan dokumen-dokumen lainnya yang oleh bank dapat diterima dengan perintah pembayaran, atau dengan pemindahbukuan atas beban rekening pinjaman nasabah.
28
4. Bukti pencairan kredit. Alat-alat pencairan kredit seperti cek, kwintasi, nota pemindahbukuan, dan dokumen-dokumen lainnya tersebut akan menjadi alat bukti pembukuan. 5. Verifikasi pencairan kredit. Setiap mutasi dan saldo yang terjadi pada rekening pinjaman harus deperiksa oleh penjabat yang ditunjuk untuk itu. Vertifikasi meliputi pencocokan dan keabsahan pencarian, jumlah serta syarat-syarat lainnya. Sebagai bukti verifikasi, pejabat tertentu harus membubuhkan paraf pada saldo rekening pinjaman. Pelunasan kredit menunjukkan dipenuhinya semua kewajiban utang nasabah terhadap bank yang berakibat dihapusnya ikatan perjanjian kredit. Perhitungan semua kewajiban utang nasabah harus segera diselesaikan sampai dengan tanggal pelunasan yang tercantum dalam utang pokok, utang bunga, denda jika ada, dan biaya administrasi. Nasabah diharuskan mengembalikan sisa lembar atau blanko cek dan giro bilyet yang belum dipergunakan, jika ada. Periksa rekening pinjaman untuk menyatakan nomor yang harus dikembalikan. Untuk mencegah timbulnya klaim dari nasabah karena tidak lengkapnya pengembalian dokumen jaminan, bank harus mengadakan inventarisasi atas dokumen yang disimpan pada berkas jaminan, dan dicocokkan dengan berkas jaminan. 2.6. Kredit Perumahan (KPR) Menurut Undang-undang Republik Indonesia nomor 4 tahun 1992 tentang perumahan dan pemukiman, “rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga, adapun perumahan didefinisikan sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan hunian
29
yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan”. Secara umum kredit kepemilikan adalah KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah atau untuk memenuhi kebutuhan konsumtif dengan jaminan/agunan berupa rumah. Walaupun penggunaannya mirip, KPR berbeda dengan kredit konstruksi dan renovasi. KPR atau Kredit Pemilikan Rumah adalah fasilitas yang diberikan pihakbank agar seseorang bisa memiliki rumah ataupun kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan berupa rumah (Utami, 2013:19). Kredit pemilikan rumah (KPR) merupakan suatu fasilitas kredit untuk membeli atau memperbaiki rumah yang diberikan oleh lembaga keuangan (perbankan) kepada para nasabahnya (masyarakat). Menurut Bank Indonesia, saat ini dikenal ada dua jenis KPR di Indonesia yaitu: 1. KPR bersubsidi merupakan suatu kredit yang ditetapkan langsung oleh pemerintah kepada masyarakat yang berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah. Kredit subsidi ini diatur langsung oleh pemerintah, sehingga setiap masyarakat Indonesia yang bekerja atau dalam status produktif yang mengajukan permohonan kredit dapat diberikan fasilitas inisecara umum batasan yang ditetapkan pemerintah dalam pemberian subsidi adalah penghasilan pemohon (peminjam) dan maksimum kredit yang diberikan. 2. KPR non subsidi merupakan kredit yang diberikan kepada seluruh masyarakat luas yang dimana ketentuan pemberian kredit KPR non subsidi ditetapkan oleh bank umum, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan (Bank Indonesia).
30
Kredit perumahan atau yang biasa disebut dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tergolong ke dalam kredit konsumtif. Berdasarkan segmentasi pasarnya, secara umum produk kredit perumahan digolongkan menjadi 3 (tiga) antara lain KPR dan KPA (Kredit Pemilikan Apartemen) di atas 70m², KPR dan KPA di bawah 70m², dan fasilitas KPR untuk kepemilikan ruko atau rukan. Proses pemilikan tempat tinggal/rumah melalui kredit pemilikan rumah (KPR) tentunya berkaitan dengan industri di bidang property, dan saat ini semakin maraknya industri bidang properti tidak terlepas dari dukungan pembiayaan dari lembaga perbankan dalam bentuk kredit property. Berdasarkan definisi Bank Indonesia, kredit property merupakan semua pembiayaan dari perbankan untuk bidang usaha yang kegiatannya berkaitan dengan pengadaan tanah, bangunan, dan fasilitasnya untuk dijual atau disewakan. Kredit properti ini diberikan dalam bentuk kredit investasi, kredit modal kerja maupun kredit konsumsi. Dilihat dari komposisinya, kredit properti terdiri dari tiga jenis kredit, yaitu kredit kontruksi, real estate serta kredit pemilikan rumah (KPR). Ketiga jenis kredit tersebut berbeda peruntukkan dan segmen pasarnya. Kredit kontruksi umumnya diberikan kepada para pengusaha atau kontraktor untuk membangun perkantoran, mal, ruko, dan pusat bisnis lainnya. Kredit real estate diberikan kepada para pengembang untuk membangun kompleks perumahan kelas atas. Sedangkan kredit KPR diberikan kepada perorangan yang akan membeli atau memilik rumah pribadi (www.bi.go.id). Menurut Peraturan Menteri Perumahan No. 3 Tahun 2014 tentang Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) Dalam Rangka Pengadaan Perumahan
31
Melalui Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera menyebutkan dalam pasal 4 bahwa lingkup fasilitas likuiditas kredit/pembiayaan perumahan adalah: 1. Kredit/pembiayaan kepemilikan rumah sederhana sehat (KPRSh)sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) terdiri dari: a. Kredit Pemilikan Rumah Sejahtera (KPR Sejahtera); b. Kredit Pemilikan Rumah Sejahtera Murah (KPR Sejahtera Murah); c. Kredit Pembangunan atau Perbaikan Rumah Swadaya Sejahtera (KPRS Sejahtera) d. Kredit Konstruksi Rumah Sejahtera (KK Rumah Sejahtera); dan e. Kredit Konstruksi Rumah Sejahtera Murah (KK Rumah Sejahtera Murah). 2. KPR Sejahtera sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a terdiri dari: a. KPR Sejahtera Tapak b. KPR Sejahtera Syariah Tapak c. KPR Sejahtera Susun d. KPR Sejahtera Syariah Susun. 3. Ketentuan mengenai kredit kepemilikan rumah sederhana sehat (KPRSh) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b, huruf c, huruf d, dan huruf e diatur dengan Peraturan Menteri. Dana KPR Sejahtera merupakan gabungan antara dana FLPP dan dana bank pelaksana dengan proporsi tertentu. Gabungan antara dana FLPP dan dana bank pelaksana dengan proporsi tertentu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan untuk menerbitkan KPR Sejahtera dengan tingkat suku bunga kredit pembiayaan yang terjangkau dan bersifat tetap selama jangka waktu kredit atau
32
pembiayaan. Proporsi tertentu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan oleh Menteri berdasarkan tarif KPR Sejahtera dan kondisi perekonomian. Proporsi sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dicantumkan dalam Perjanjian Kerjasama Operasional antara PPP dengan Bank Pelaksana.Peraturan Menteri Perumahan Nomor 3 Tahun 2014 pasal 6 menyebutkan bahwa: 1. Kelompok Sasaran KPR Sejahtera untuk KPR Sejahtera Tapak dan KPR Sejahtera Syariah Tapak adalah MBR dengan penghasilan tetap maupun tidak tetap paling banyak Rp. 4.000.000,00 (empat juta rupiah) per bulan. 2. Kelompok Sasaran KPR Sejahtera untuk KPR Sejahtera Susun dan KPR Sejahtera Syariah Susun adalah MBR dengan penghasilan tetap maupun tidak tetap paling banyak Rp. 7.000.000,00 (tujuh juta rupiah) per bulan. 3. Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) untuk masyarakat berpenghasilan tetap merupakan gaji/upah pokok pemohon per bulan. 4. Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) untuk masyarakat berpenghasilan tidak tetap merupakan pendapatan bersih atau upah rata-rata per bulan dalam setahun yang diterima pemohon. Peraturan Menteri Perumahan Nomor 3 Tahun 2014 pasal 7 menyebutkan bahwa: 1. Kelompok Sasaran KPR Sejahtera sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan ayat (2) harus memenuhi persyaratan sebagai berikut: a. Tidak memiliki rumah yang dibuktikan dengan surat keterangan dari Kepala Desa/Lurah setempat/Instansi tempat bekerja;
33
b. Belum pernah menerima subsidi Pemerintah untuk pemilikan rumah; c. Memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP); dan d. menyerahkan fotokopi (SPT) Tahunan PPh Orang Pribadi atau surat pernyataan bahwa penghasilan yang bersangkutan tidak melebihi batas penghasilan yang dipersyaratkan dalam Peraturan Menteri ini. 2. Dalam hal kelompok sasaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) penghasilannya tidak melebihi batas penghasilan tidak kena pajak (PTKP) dikecualikan dari ketentuan memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan Pajak Penghasilan (PPh) Orang Pribadi. 3. Dalam hal, Kelompok Sasaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berstatus suami istri, dipersyaratkan keduanya tidak memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi pemerintah untuk pemilikan rumah. 4. Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a dan huruf b dikecualikan untuk PNS/TNI/Polri yang pindah domisili karena kepentingan dinas. 5. Ketentuan pengecualian sebagaimana dimaksud pada ayat (4) berlaku hanya untuk satu kali. 6. Analisis kelayakan untuk mendapatkan KPR dan pemenuhan persyaratan sebagai kelompok sasaran pemohon KPR Sejahtera dilaksanakan oleh Bank Pelaksana. Masyarakat yang berpenghasilan tidak tetap sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan ayat (2) merupakan orang perseorangan yang bekerja di sektor formal atau informal. Masyarakat yang berpenghasilan tidak tetap yang
34
bekerja di sektor formal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan orang perseorangan yang bekerja dengan kategori pekerjaan adalah mempunyai usaha sendiri; dan mempunyai izin usaha. Masyarakat yang berpenghasilan tidak tetap yang bekerja di sektor informal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan orang perseorangan yang bekerja dengan kategori pekerjaan berusaha sendiri, bekerja pada orang lain, atau badan hukum.Masyarakat yang bekerja pada orang lain atau badan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) pengupahannya didasarkan pada satuan waktu, satuan hasil, sistem borongan; atau sistem
bonus.
Nama
pekerjaan
masyarakat
berpenghasilan
tidak
tetap
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) disepakati dalam Perjanjian Kerjasama Operasional antara PPP dengan Bank Pelaksana. 2.7. Peneliti Terdahulu Elisabeth (2012), meneliti tentang analisis permintaan kredit perumahan di Kota Medan pada Bank Mandiri. Hasil penelitiannya menunjukkan bahwa tingkat suku bunga dan harga berpengaruh positif dan signifikan terhadap permintaan kredit perumahan rakyat di Kota Medan pad Bak Mandiri Kota Wilayah 1 Medan. Utami (2013), meneliti tentang analisis faktor yang mempengaruhi permintaan Kredit Pemilikan Rumah pada Bank Umum Di Kota Makassar. Hasil penelitiannya menyimpulkan bahwa secara parsial variabel pendapatan, suku bunga kredit, dan uang muka berpengaruh positif dan signifikan terhadap permintaan kredit pemilikan rumah pada bank umum di KotaMakassar. Sedangkan variabel lokasi rumah berpengaruh tidak signifikan terhadap permintaan kredit pemilikan rumah di kotaMakassar.
35
Lubis dan Ginting (2008), meneliti dengan judul: analisis faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan permintaan kredit pada PT Bank Tabungan Negara Cabang Medan. Hasil penelitiannya menyimpulkan bahwa tingkat suku bunga dan pelayanan secara serempak memiliki pengaruh yang signifikan terhadap keputusan permintaan KPR pada PT. Bank Tabungan Negara Cabang Medan. 2.8. Kerangka Konseptual Kerangka konseptual penelitian ini dapat digambarkan sebagai berikut: Tingkat suku bunga (X1)
Uang muka (X2)
Kepemilikan rumah (Y)
Jumlah subsidi (X3)
Gambar 2.1 Kerangka Konseptual Suku bunga merupakan jumlah yang diterima oleh orang yang meminjamkan dan dibayar oleh peminjam dana sejumlah persentase yang disepakati oleh kedua belah pihak (Utami, 2013). Dengan demikian, tingkat suku bunga diartikan sebagai balas jasa yang diberikan oleh bank konvensional kepada nasabah yang menyimpan uangnya di bank ataupun harga yang harus dibayar oleh nasabah yang menerima pinjaman dari bank. Suku bunga juga dapat dikelompokan menjadi suku bunga tetap dan suku bunga mengambang. Suku bunga tetap adalah suku bunga pinjaman tersebut tidak berubah sepanjang masa kredit, sedangkan suku bunga mengambang adalah suku
36
bunga yang berubah-ubah selama masa kredit berlangsung dengan mengikuti suatu kurs referensi tertentu. Suku bunga dapat berubah bila salah satu dari demand or supply uang tidak lagi tercapai keseimbangan. Tingkat suku bunga KPR yaitu harga jual yangharus dibayar oleh peminjam (debitur) kepadabank yang didasarkan pada suatu perjanjianmembuka KPR. Bunga dalam kredit kepemilikan rumah disesuaikan dengan lamanya jangka waktu kredit yang telah disepakati oleh pihak bank. Penetapan suku bungan disesuaikan dengan ketentuan yang telah ditetapkan oleh Bank Indonesia sebagai otorisasi tertinggi dalam perbankan di Indonesia, dengan ukuran persen per tahun. Besarnya suku bunga kredit rumah akanmempengaruhi beban konsumen dalammemenuhi
angsuran
cicilan
kredit
rumah,sehingga
hal
ini
akan
mempengaruhi kepemilikan rumah oleh masyarakat. Dengan demikian, jika tingkat suku bunga meningkat, maka jumlah rumah yang terjual semakin menurun. Uang muka (loan to value) adalah “angka rata-rata antara nilai kredit yang dapat diberikan oleh bank terhadap nilai agunan pada saat awal pemberian kredit (Utami, 2013)”. Perhitungan rasio uang muka dilakukan berdasarkan nilai kredit ditetapkan berdasarkan plafon kredit yang diterima oleh debitur sebagaimana tercantum dalam perjanjian kredit serta nilai agunan ditetapkan sebagaimana nilai pengikatan agunan oleh bank. Alasannya adalah pertama,terjadinya peningkatan permintaan kredit pemilikan rumah, sehingga bank perlu kehati-hatian dalam penyaluran kredit. Kedua, pertumbuhan kredit pemilikan rumah yang terlalu tinggi dapat
37
menyebabkan peningkatan harga aset properti yang tidak mencerminkan harga yang sebenarnya. Ketiga, agar tetap menjaga perekonomian yang produktif dan mampu menghadapi tantangan sektor keuangan di masa yang akan datang, perlu adanya kebijakan yang dapat memperkuat ketahanan disektor keuangan untuk meminimalisir sumber kerawanan yang dapat timbul, termasuk pertumbuhan KPR yang berlebihan (Bank Indonesia, 2010).Hal ini diperkirakan akan berdampak pada penjualan unit rumah. Hal itu mengacu pada menurunnya daya beli konsumen akibat meningkatnya pembayaran di muka. Terlebih lagi peran pemerintah yang dalam hal ini bukan sebagai regulator yang menyokong daya beli masyarakat, namun sebagai regulator yang membatasi daya beli masyarakat. aturan uang muka (DP) minimal 30 persen itu menjadi berat, karena mengganggu kemampuan daya cicil masyarakat. Keadaan serupa sebenarnya juga hampir sama ketika Indonesia diguncang hiperinflasi, di mana daya beli masyarakat turun. Dengan demikian, semakin tinggi uang muka KPR semakin rendah daya beli masyarakat, sehingga jumlah unit KPR yang terjual semakin menurun. Subsidi merupakan besar dana bantuan pemerintah atas KPR yang dibeli oleh masyarakat. Jika jumlah subsidi yang diberikan pemerintah atas KPR semakin meningkat, maka jumlah unit KPR yang terjual semakin meningkat. Akan tetapi, jika jumlah subsidi rendah, maka hal ini tidak terlalu berperan penting dalam pengambilan keputusan masyarakat untuk membeli rumah dengan cara mencicil, sehingga kepemilikan rumah oleh masyarakat tidak mengalami perubahan yang signifikan.
38
2.9. Hipotesis Hipotesis merupakan jawaban sementara terhadap rumusan masalah penelitian. Adapun hipotesis penelitian ini adalah “Tingkat suku bunga, uang muka dan jumlah subsidiberpengaruh signifikan terhadap kepemilikan rumah oleh Masyarakat Kota Medan di Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan”.
