BAB II TINJAUAN PUSTAKA A. Kerangka Teori
1. Tinjauan Tentang Perjanjian Kredit a. Pengertian Perjanjian Kredit Secara etimologi kata kredit berasal dari bahasa Yunani yaitu credere yang berarti kepercayaan. Seseorang yang memperoleh kredit berarti memperoleh kepercayaan, dengan demikian, dasar dari suatu kredit adalah kepercayaan. Secara umum kredit diartikan sebagai fasilitas meminjam uang berdasarkan persetujuan pinjam meminjam (Jamal Wiwoho, 2011: 87). Pasal 1 butir (11) UU Perbankan menyebutkan bahwa: Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Pengertian perjanjian menurut Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya ditulis KUH Perdata) adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Perjanjian menurut Salim HS adalah hubungan hukum antara subjek hukum yang satu dengan subjek hukum lain dalam bidang harta kekayaan. Subjek hukum yang satu berhak atas prestasi dan begitu pula subjek hukum lain berkewajiban untuk melaksanakan prestasinya sesuai dengan yang telah disepakati (Salim HS, 2005: 15-17). Perjanjian kredit adalah pinjam meminjam dengan mana pihak yang satu memberikan pihak yang lain suatu jumlah tertentu barangbarang habis dalam pemakaian, dengan syarat pihak yang belakangan akan mengembalikan sejumlah yang sama dan macam serta keadaan yang sama pula (Pasal 1754 KUH Perdata). 1
2
b. Bentuk Perjanjian Kredit Menurut ketentuan Pasal 8 ayat (2) huruf a UU Perbankan menjelaskan bahwa pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan dalam bentuk tertulis. Hal tersebut berarti bank dalam memberikan kredit wajib menggunakan perjanjian tertulis. Bentuk perjanjian kredit secara tertulis tersebut bertujuan untuk memudahkan pihak bank maupun nasabah dalam pelaksanaan kredit, karena dalam isi perjanjian dapat diketahui secara jelas mengenai subjek, objek, maupun hal-hal lain yang diperjanjikan. Bentuk perjanjian ini juga dianggap lebih aman bagi para pihak apabila dibandingkan dengan bentuk lisan, karena apabila ada wanprestasi/cidera janji yang dilakukan oleh para pihak dalam perjanjian, bukti dalam perjanjian tertulis merupakan bukti yang kuat dan jelas. Secara yuridis formal terdapat 2 (dua) perjanjian kredit yang digunakan bank dalam melepas kreditnya, yaitu: 1) Akta/Perjanjian kredit bawah tangan Perjanjian pemberian kredit oleh bank kepada nasabah yang hanya dibuat diantara debitur dan kreditur tanpa notaris. 2) Akta/Perjanjiana kredit notariil Perjanjian pemberian kredit oleh bank kepada nasabah dibuat secara notariil yaitu dibuat dihadapan notaris. c. Unsur-unsur dalam Perjanjian Kredit Peraturan Bank Indonesia Nomor 9/4/PBI/2007 tentang pencabutan beberapa surat keputusan Direksi Bank Indonesia dan Surat Edaran Bank Indonesia mengenai prinsip kehati-hatian Perbankan menjelaskan bahwa kredit yang diberikan oleh lembaga kredit mempunyai unsur-unsur sebagai berikut: 1) Kepercayaan Kepercayaan merupakan keyakinan dari si pemberi kredit bahwa prestasi yang diberikannya baik dalam bentuk uang, barang atau
3
jasa akan benar-benar diterimanya kembali dalam jangka waktu tertentu. 2) Jangka Waktu Waktu merupakan suatu masa yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterimanya pada masa yang akan datang. Setiap kredit yang diberikan memiliki jangka waktu tertentu, jangka waktu ini mencakup masa pengembalian kredit yang telah disepakati. 3) Tingkat risiko (degree of risk) Semakin lama kredit diberikan semakin tinggi pula tingkat risikonya. Adanya suatu tenggang waktu pengembalian akan menyebabkan suatu risiko tidak tertagih/ macetnya pemberian kredit. Semakin panjang suatu kredit semakin besar risikonya, begitu sebaliknya. 4) Prestasi atau objek kredit Objek kredit tidak saja diberikan dalam bentuk uang, tetapi juga dapat dalam bentuk barang atau jasa. Merupakan keuntungan atas pemberian suatu kredit atau jasa tersebut yang kita kenal dengan nama bunga. (Jamal Wiwoho, 2011: 89-90). 2. Tinjauan Tentang Hak Tanggungan Diundangkannya UUHT pada 9 April 1996 adalah sebuah langkah pembaharuan hukum. UUHT lahir dengan harapan permasalahan jaminan kebendaan hak atas tanah dapat teratasi dengan lebih baik. Dimana yang harus menjadi perhatian dalam pembaharuan hukum itu, adalah sarana yang dapat mempelancar jalannya perekonomian. Menurut studi yang dilakukan Burg’s mengenai hukum dan pembangunan terdapat 5 (lima) unsur yang harus dikembangkan supaya tidak menghambat
ekonomi,
yaitu
“stabilitas”
(stability),
“prediksi”
(preditability), “keadilan” (fairness), “pendidikan” (education), dan “pengembangan khusus dari sarjana hukum” (“the special development abilities of the lawyer”) (Leonard J. Theberge, 2003: 232).
4
a. Definisi Hak Tanggungan Pengertian Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 1 angka 1 UUHT adalah : Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertentu kepada kreditur-kreditur lain. Menurut Salim HS, Hak Tanggungan memiliki ciri-ciri sebagai berikut: 1) Memberikan kedudukan yang diutamakan atau didahulukan kepada pemegangnya atau yang dikenal dengan droit de preference,; 2) Selalu mengikuti objek yang dijamin dalam tangan siapapun benda itu berada atau disebut droit de suite. Keistimewaan ini ditegaskan dalam Pasal 7 UUHT bahwa walaupun objek Hak Tanggungan sudah dipindahtangankan haknya kepada pihak lain, kreditur pemegang Hak Tanggungan tetap masih berhak untuk menjualnya melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji; 3) Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum bagi pihak yang berkepentingan; 4) Mudah
dan
pasti
dalam
pelaksanaan
eksekusinya
atau
memberikan kemudahan bagi kreditur dalam pelaksanaan eksekusi (Salim HS, 2005: 98). b. Asas-asas Hak Tanggungan Salim HS menyebutkan bahwa asas-asas Hak Tanggungan yang tercantum didalam UUHT yaitu:
5
1) Mempunyai
kedudukan
yang
diutamakan
bagi
kreditur
pemegang Hak Tanggungan (Pasal 1 ayat (1) UUHT); 2) Tidak dapat dibagi-bagi (Pasal 2 ayat (1) UUHT); 3) Hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada (Pasal 2 ayat (2) UUHT); 4) Dapat dibebankan atas benda lain yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari (Pasal 4 ayat (4) UUHT); 5) Sifat perjanjiannya adalah tambahan (accesoir) (Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996), Pasal 18 ayat (1) UUHT); 6) Dapat dijaminkan pada utang yang baru akan ada (Pasal 3 ayat (1) UUHT); 7) Dapat dijaminkan lebih dari satu utang (Pasal 3 ayat (2) UndangUUHT); 8) Mengikuti objek dalam tangan siapapun objek itu berada (Pasal 7 UUHT); 9) Tidak dapat dikenakan sita oleh Pengadilan; 10) Hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu (Pasal 8, Pasal 11 ayat (1) UUHT); 11) Dapat dibebankan selain tanah juga berikut benda-benda lain yang berkiatan dengan tanah tersebut (Pasal 4 ayat (4) UUHT); 12) Wajib didaftarkan (Pasal 13 UUHT); 13) Pelaksanaan eksekusi mudah dan pasti; 14) Dapat dibebankan disertai dengan janji-janji tertentu (Pasal 11 ayat (2) UUHT) (Salim HS, 2005: 103). UUHT juga menentukan bahwa objek Hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan bila pemberi Hak Tanggungan cidera janji. Apabila dicantumkan maka perjanjian itu batal demi hukum, artinya bahwa dari semua perjanjian itu dianggap tidak ada karena bertentangan dengan substansi UUHT.
6
c. Subjek dan Objek Hak Tanggungan 1) Subjek Hak Tanggungan Subjek Hak Tanggungan di dalam Pasal 8 sampai dengan Pasal 9 UUHT adalah : a) Pemberi Hak Tanggungan, dapat perorangan atau badan hukum, yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan; b) Pemegang Hak Tanggungan, terdiri dari perorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak berpiutang. 2) Objek Hak Tanggungan Tidak setiap hak atas tanah dapat djadikan jaminan utang, tetapi hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan harus memenuhi syarat-syarat: a) Dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang; b) Termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum, karena harus memenuhi syarat publisitas; c) Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitur cdra janji benda yang dijadikan jaminan utang akan dijual dimuka umum; d) Memerlukan penunjukan dengan undang-undang. Dalam Pasal 4 sampai dengan Pasal 7 UUHT, telah ditunjuk secara tegas hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang. Ada lima jenis hak atas tanah yang dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan, yaitu : (1) Hak milik; (2) Hak Guna Usaha; (3) Hak Guna Bangunan; (4) Hak Pakai, baik Hak Milik maupun hak atas negara; (5) Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada merupakan satu
7
kesatuan dengan tanah tersebut dan merupakan hak milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan didalam akta pemberian hak atas tanah yang bersangkutan. d. Pembebanan Hak Tanggungan Perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri. Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut perjanjian induk. Perjanjian induk bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian utang-piutang yang menimbulkan utang yang dijamin. Perjanjian Hak Tanggungan dengan kata lain adalah perjanjian yang bersifat accesoir. (St.Remy Sjahdeini, 1999: 28). Pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah harus dilakukan dengan pembuatan akta dihadapan PPAT. Tahap pemberian Hak Tanggungan dengan didahului dengan perjanjian utang piutang yang dijamin, lalu dibuatkan APHT oleh PPAT yang berwenang. APHT
mengatur
persyaratan
dan
ketentuan
mengenai
pemberian Hak Tanggungan dari debitur kepada kreditur sehubungan dengan hutang yang dijaminkan dengan
Hak Tanggungan.
Pemberian hak ini dimaksudkan untuk memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur yang bersangkutan (kreditur preferen) daripada Kreditur lain (kreditur konkuren). Pendaftaran APHT diatur dalam Pasal 13 sampai dengan Pasal 14 UUHT, yaitu : 1) Pendaftaran dilakukan di Kantor Pertanahan; 2) PPAT dalam waktu 7 (tujuh) hari setelah ditandatangani pemberian Hak Tanggungan wajib mengirimkan APHT dan warkah lainnya kepada Kantor; 3) Kantor Pertanahan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada
8
sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan berbentuk akta yang disebut APHT; 4) Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya, apabila hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya; 5) Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan dibuatkan; 6) Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan (Salim HS, 2005:179-184). Pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah diatur lebih lanjut dalam Pasal 44 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya ditulis PP 24/1997): Pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah atau Hak Milik atas satuan rumah susun, pembebanan hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa untuk bangunan atas hak milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau hak milk atas rumah susun yang ditentukan dengan Peraturan Perundang-undangan, dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku. Syarat sahnya pembebanan Hak Tanggungan yaitu: 1) Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan APHT oleh PPAT sesuai dengan Peraturan Perundang-undangan (Pasal 10 ayat (2) UUHT) 2) Pemberi Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat spesialisasi (Pasal 11 ayat (1) UUHT) yang meliputi: a) Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan; b) Domisili
para
pihak,
pemegang
dan
pemberi
Hak
Tanggungan; c) Penunjukan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan;
9
d) Nilai Tanggungan; e) Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan. 3. Tinjauan Tentang Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan a. Pengertian Pemberian Kuasa Pemberian kuasa atau lastgeving adalah suatu perjanjian dengan mana seseorang memberikan kuasa kepada seorang lain, yang menerimanya untuk dan atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. Sedangkan kuasa atau volmacht merupakan tindakan hukum sepihak yang memberi wewenang kepada penerima kuasa untuk mewakili pemberi kuasa dalam melakukan suatu tindakan hukum tertentu (Herlien Budiono, 2008: 53). b. Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Bentuk surat kuasa adalah bebas, yang berarti dapat dalam bentuk lisan ataupun tertulis (Pasal 1793 KUH Perdata), kecuali Undang-undang menentukan lain. Kuasa dalam bentuk tertulis dikenal akta kuasa dibawah tangan dan akta kuasa otentik. Pasal 15 ayat (1) UUHT menyebutkan bahwa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (selanjutnya ditulis SKMHT) wajib dibuat dengan akta Notaris/akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai berikut: 1) Tidak memuat kuasa untk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan Hak Tanggungan; 2) Tidak memuat kuasa substitusi; 3) Mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, jumlah utang, nama, dan identitas kreditur, serta nama identitas debitur apabila debitur bukan pemberi Hak Tanggungan (CST Kansil & Christine S.T Kansil, 2006: 272) Dari persyaratan yang diharuskan untuk pembuatan SKMHT sebagaimana disebutkan dalam Pasal 15 (ayat) (1) UUHT dapat diketahi bahwa SKMHT tidak dapat dibuat dalam surat kuasa umum tetapi haruslah dibuat dalam suatu surat kuasa khusus. Sehingga
10
pembuatannya haruslah terpisah dari akta-akta lainnya misalnya tidak memuat kuasa menjual, menyewakan objek Hak Tanggungan, atau memperpanjang hak atas tanah tersebut (Remy Sjahdeni, 1999: 104) c. Sifat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Berdasarkan Pasal 11 ayat (1) huruf c UUHT, Hak Tanggungan bersifat accesoir maka perjanjian utang piutangnya harus ada lebih dahulu dan wajib disebutkan dalam APHT/SKMHT. SKMHT yang dibuat dengan akta PPAT/Notaris harus memuat hal hal yang disebutkan Pasal 15 ayat (1) UUHT artinya perjanjian pemberian kuasa Hak Tanggungan mempunyai sifat memaksa, dalam arti para pihak tidak bebas untuk menentukan sendiri, baik bentuk maupun isi perjanjian pembuatan SKMHT. Akibat tidak dilakukannya pembuatan SKMHT sesuai dengan ketentuan tersebut maka SKMHT batal demi hukum. 4. Tinjauan Tentang Hak Milik a. Pengertian Hak Milik Pengertian Hak Milik diatur dalam Pasal 20 ayat (1) UUPA: “Hak Milik adalah hak turun-temurun. Terkuat, dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan Pasal 6 UUPA, bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial”. b. Subjek Hak Milik Menurut Pasal 21 UUPA menyebutkan pihak-pihak yang dapat memperoleh Hak Milik adalah: 1) Hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik; 2) Oleh pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik dan syarat-syaratnya; 3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh Hak Milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga
11
negara Indonesia yang mempunyai Hak Milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut Hak Milik itu dilepaskan, maka hal tersebut hapus karena hukum dan tanahnya kembali pada negara, dengan ketentuan bahwa pihak-pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung; 4) Selama seseorang disamping kewarganegaraanya Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing maka ia dapat mempunyai tanah dengan Hak Milik dengan ketentuan yang disebutkan selanjutnya dalam UUPA tersebut. c. Terjadinya Hak Milik Pasal 22 UUPA menyebutkan terjadinya Hak Milik atas tanah melalui beberapa cara yaitu: 1) Terjadinya Hak Milik karena hukum adat selanjutnya diatur dengan Peraturan Pemerintah; 2) Penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah; 3) Ketentuan Undang-undang. Pasal 23 UUPA menjelaskan bahwa setiap peralihan, hapus, pembebanan Hak Milik harus didaftarkan menurut ketentuan yang berlaku. Pasal 24 UUPA menjelaskan bahwa penggunaan tanah Hak Milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan Peraturan Perundang-undangan. Kemudian Pasal 25 UUPA menjelaskan bahwa Hak Milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. d. Hapusnya Hak Milik Hak Milik hapus karena suatu sebab: 1) Tanahnya jatuh kepada negara karena: a) Pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 UUPA;
12
b) Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya; c) Ditelantarkan; d) Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan 26 ayat (2) UUPA. 2) Tanahnya musnah (Pasal 27 UUPA). 5. Tinjauan Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah a. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah “PPAT adalah pejabat yang berwenang membuat akta daripada perjanjian-perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan” (Effendi Perangin, 1986: 3). b. Tugas Pokok dan Wewenang Pejabat Pembuat Akta Tanah Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 mengatur tentang Tugas Pokok dan Kewajiban PPAT adalah sebagai berikut: 1) PPAT
bertugas
pokok
melaksanakan
sebagian
kegiatan
pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas satuan rumah susun, yang akan dijadikan dasar bagi perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu; 2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud adalah: a) Jual Beli; b) Tukar Menukar; c) Hibah; d) Pemasukan ke dalam perusahaan; e) Pembagian Harta Hak Bersama; f) Pemberian Hak Guna Bangunan/ Hak Pakai atas tanah Hak Milik; g) Pemberian Hak Tanggungan; h) Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
13
PPAT dalam melaksanakan tugasnya harus mandiri dan tidak memihak kepada salah satu pihak, jadi jabatan PPAT merupakan suatu profesi yang mandiri, karena mempunyai fungsi sebagai pejabat umum yang berdasarkan Peraturan Perundang-undangan mendapat kewenangan dari pemerintah melalui Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional untuk membuat akta pemindahan hak dan pembebanan Hak Tanggungan atas tanah sebagai alat bukti otentik (Irawan Soerodjo, 2003: 149-150). c. Sanksi Administratif Bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah Pasal 23 ayat (1) UUHT menyebutkan bahwa apabila PPAT melanggar atau lalai memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1), Pasal 13 ayat (2), dan Pasal 15 ayat (1) UUHT dapat dikenai sanksi administratif, berupa: 1) Teguran lisan; 2) Terguran tertulis; 3) Pemberhentian sementara dari jabatan; 4) Pemberhentian dari jabatan. 6. Tinjauan Tentang Proses Pemeriksaan Hakim Perdata Pengertian hukum acara perdata adalah peraturan hukum yang mengatur bagaimana caranya menjamin ditaatinya hukum perdata materiil dengan perantaraan hakim (pengadilan). (Bambang Sugeng dan Sujayadi, 2012: 2). Dengan kata lain bahwa hukum acara perdata adalah peraturan hukum yang menentukan bagaimana cara menjamin/ menegakkan pelaksanaan hukum perdata materiil. Hakim ketua sidang yang didampingi oleh hakim anggota dan panitera, membuka sidang dan menyatakan sidang terbuka untuk umum. Terhadap asas terbuka untuk umum ini ada pengecualiannya yaitu, apabila undang-undang menentukan lain atau berdasarkan alasan-alasan penting menurut hakim yang dimuat dalam berita acara atas perintahnya. Dalam hal ini maka pemeriksaan dilakukan dengan pintu tertutup. (Nur Rasaid, 2003: 34).
14
Setelah sidang dibuka dan dinyatakan terbuka untuk umum, maka ke dua belah pihak, Penggugat dan Tergugat dipanggil masuk. Pemeriksaan perkara harus berlangsung dengan hadirnya kedua belah pihak. Kedua belah pihak harus didengar bersama, kedua belah pihak harus diperlakukan sama (audi et alteram partem), apabila pihak sebelumnya tidak menguasakan kepada seorang wakil, maka hal tersebut disebut di muka sidang pertama. Mereka dapat menguasakan secara lisan kepada seorang wakil, hal mana harus dicatat di dalam berita acara. Herziene Indonesisch Reglement (selanjutnya ditulis HIR) tidak mewajibkan kepada para pihak untuk beracara dengan diwakili oleh seorang kuasa (Sudikno Mertokusumo, 2002 :121). 7. Tinjauan Tentang Putusan Hakim Perdata a. Pengertian Putusan Putusan hakim atau pengadilan adalah pernyataan hakim karena jabatannya yang diucapkan di persidangan yang terbuka untuk umum dalam bentuk tertulis sebagai hasil dari pemeriksaan perkara perdata yang dimaksudkan mengakhiri perkara (Djamanat Samosir, 2011: 271). Dalam putusan yang bersifat perdata, Pasal 178 ayat (2) HIR mewajibkan para hakim untuk mengadili semua tuntutan sebagaimana tersebut dalam surat gugatan. Hakim dilarang menjatuhkan
putusan
terhadap
sesuatu
yang
tidak
dituntut
sebagaimana tersebut dalam Pasal 178 ayat (3) HIR. b. Kekuatan Putusan Putusan mempunyai 3 macam kekuatan, yaitu:
1) Kekuatan Mengikat Putusan Hakim mempunyai kekuatan mengikat artinya mengikat kedua belah pihak, baik penggugat maupun tergugat (Pasal 1917, 1920 KUH Perdata), demikian pula termasuk pihak ketiga yang ikut beracara dalam vrijwaring/voeging/tussenkomst atau pihak
15
yang diwakili dalam proses dan juga seseorang yang kemudian mendapat hak dari pihak yang kalah. 2) Kekuatan Pembuktian Kekuatan pembuktian dituangkan putusan dalam bentuk tertulis, yang merupakan akta otentik, tidak lain bertujuan untuk dapat digunakan sebagai alat bukti bagi para pihak, yang mungkin diperlukannya
untuk
mengajukan
banding,
kasasi
atau
pelaksanaanya. 3) Kekuatan Eksekutorial Suatu
putusan
dimaksudkan
untuk
menyelesaikan
suatu
persoalan atau sengketa dan menetapkan hak atau hukumnya. Ini tidak berarti semata-mata hanya menetapkan hak atau hukumnya saja, melainkan juga realisasi atau pelaksanaannya (eksekusinya) secara paksa. Kekuatan mengikat saja dari suatu putusan pengadilan belumlah cukup dan tidak berarti apabila putusan itu tidak dapat direalisir atau dilaksanakan. Oleh karena putusan itu menetapkan dengan tegas hak atau hukumnya untuk kemudian direalisir,
maka
putusan
hakim
mempunyai
kekuatan
eksekutorial, yaitu kekuatan untuk dilaksanakannya apa yng ditetapkan dalam putusan itu secara paksa oleh alat-alat negara. Bahwa kata-kata “Demi Keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” memberi kekuatan eksekutorial bagi putusan-putusan pengadilan di Indonesia. c. Eksekusi Putusan Hakim Perdata Eksekusi adalah pelaksanaan dari putusan. Perihal eksekusi diatur dalam bagian kelima mulai Pasal 195 sampai 224 HIR atau Stbl (Staatsblad) 1941 Nomor 44 yang berlaku di pulau Jawa dan Madura, sedangkan untuk daerah luar pulau Jawa dan Madura digunakan bagian keempat Pasal 206 sampai 225 RBG atau Stbl 1927 Nomor 227, serta diatur dalam Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 1975 perihal gijzeling (penyanderaan). Peraturan itu
16
tidak hanya mengatur tentang menjalankan eksekusi putusan pengadilan saja, melainkan juga memuat pengaturan tentang upaya paksa dalam eksekusi yakni sita eksekusi, upaya lain berupa perlawanan (verzet) serta akta otentik yang memiliki alasan eksekusi yang dipersamakan dengan putusan yakni grosse akta hipotik dan surat hutang dengan kepala “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Menurut pendapat M. Yahya Harahap, bahwa eksekusi sebagai tindakan hukum yang dilakukan oleh Pengadilan kepada pihak yang kalah dalam suatu perkara, merupakan aturan dan tata cara lanjutan dari proses pemeriksaan perkara, oleh karena itu eksekusi tidak lain daripada tindakan yang berkesinambungan dan keseluruhan proses hukum antara perdata dan acara. Jadi eksekusi merupakan suatu kesatuan yang tidak terpisahkan dari pelaksanaan tata tertib berita acara yang terkandung dalam HIR atau Rbg. (M.Yahya Harahap. 2006: 1).
17
B. Kerangka Pemikiran
Penjual/ Debitur
Pembeli PPAT
Kredit
Hak Tanggungan
Peralihan Hak Atas Tanah/ Balik Nama
Bank/ Kreditur
Kesesuaian Pelaksanaan Pembebanan Hak Tanggungan terhadap Peraturan Perundangundangan
Akibat Hukum
Bagan 1. Alur Kerangka Pemikiran
Keterangan: Salah satu fungsi bank adalah menyalurkan dana kepada masyarakat dalam bentuk kredit. Fasilitas kredit diberikan kreditur/bank kepada debitur yang dituangkan dalam perjanjian kredit. Dalam menjalankan fungsinya bank berdasarkan pada prinsip kehati-hatian. Prinsip ini diterapkan dalam penilaian
18
kredit berdasarkan 5C. Sesuai dengan prinsip Collateral atau jaminan, pembelian fasilitas kredit melalui perjanjian kredit memuat klausul jaminan. Jaminan kredit dapat berupa jaminan kebendaan dan perorangan, salah satu jaminan kebendaan adalah Hak Tanggungan. Hak Tanggungan dapat dibebankan kepada hak atas tanah yaitu Hak Milik. Permasalahan yang muncul adalah ketika tanah Hak Milik yang menjadi objek Hak Tanggungan sedang dalam proses peralihan kepemilikan. Dalam kasus ini debitur juga bertindak sebagai penjual atas tanah yang sama. Penjual/debitur menjual tanahnya kepada pembeli dan telah dibuatkan Akta Jual Beli dihadapan Notaris. Tanah yang sedang dalam proses peralihan kepemilkan ini kemudian dibebani Hak Tanggungan oleh penjual/debitur sebagai akibat perjanjian kredit dengan bank, sedangkan Notaris/PPAT yang bertindak sebagai pemberi APHT adalah orang yang sama dengan yang membuatkan Akta Jual Beli. UUHT
tidak
mengatur
mengenai
Pelaksanaan
pembebanan
Hak
Tanggungan terhadap tanah yang sedang dalam proses peralihan kepemilikan. UUHT dalam Penjelasan Umum Angka 7 hanya mengatur mengenai proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan, yaitu: 1. Tahap pemberian Hak Tanggungan dengan dibuatnya APHT oleh PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin; 2. Tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan. Terhadap pembebanan Hak Tanggungan yang dilakukan melalui APHT yang dibuat oleh PPAT, oleh Kantor Pertanahan telah diterbitkan sertifikat Hak Tanggungan.
Didaftarkannya
Hak
Tanggungan
ke
Kantor
menyebabkan timbulnya akibat hukum bagi pihak-pihak terkait.
Pertanahan
