BAB II PEMAHAMAN TERHADAP KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU

BAB II PEMAHAMAN TERHADAP KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU Pada bab ini akan dilakukan tinjauan terhadap beberapa teori yang relevan dan mendukung objek rancangan dan tinjauan objek sejenis agar dapat merumuskan spesifikasi proyek secara umum. 2.1 Tinjauan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu Jika ditinjau berdasarkan suku kata, terdapat 4 buah kata yang menjadi sebuah frase judul yaitu kata Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu. Keempat kata ini memiliki fungsinya masing-masing yang jika diurutkan berfungsi sebagai kata tempat/lokasi, kata subjek/pelaku dan objek. Kata kompleks memiliki arti yaitu suatu kesatuan yang terdiri dari sejumlah bagian, khususnya yang memiliki bagian yang saling berhubungan dan saling tergantung. Dalam arsitektur, kompleks dapat merujuk kepada gabungan beberapa bangunan dalam suatu wilayah. Kata Komersial merupakan kata serapan bahasa Indonesia dari bahasa Inggris yaitu commercial. Komersial memiliki makna yaitu mendapat keuntungan. Bangunan komersial merupakan bangunan gedung yang difungsikan untuk mewadahi aktivitas komersial yang bertujuan mendatangkan keuntungan baik

Seminar Tugas Akhir | 6

dalam jangka pendek maupun jangka panjang. Untuk menunjang keberhasilan fungsinya, perancangan bangunan komersial perlu mempertimbangkan berbagai aspek baik dari sisi tampilan bangunan, pertimbangan efisiensi, keamanan, maupun peluang pengembangan. Kata hunian (rumah tinggal) merupakan suatu tempat untuk tinggal atau kediaman. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasa disebut sangkar, sarang, atau kandang. Sedangkan dalam arti khusus, rumah mengacu pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di dalam bangunan tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan, tidur,beraktivitas, dll. (Wikipedia, 2012). Kata terpadu berasal dari kata padu yang artinya utuh dan kompak. Maka dari itu kata terpada memiliki makna yaitu saling berkaitan, kompak dan saling mendukung. Setelah mengkaji dari keempat suku kata yang membentuk judul tersebut, maka dapat ditentukan beberapa teori yang sekiranya relevan dengan objek yang akan dibangun. 2.2 Keunikan Proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu Setiap proyek memiliki keunikannya tersendiri, keunikan tersebut bisa berupa konsep yang diterapkan, fungsi dari bangunan tersebut, fasilitas-fasilitas yang disediakan, bentuk dan tampilan bangunan, filosofi dan teknologi yang diterapkan pada bangunan. Adapun kelebihan dari Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung, yaitu penerapan teknologi pada gedung parkir dengan sistem parkir otomatis yang digerakkan oleh sistem robotic. Dengan hal tersebut, waktu yang diperlukan untuk memarkir kendaraan dapat dipangkas, selain itu juga dari segi keamanan cukup aman dan tentunya dengan lahan yang terbatas dapat menampung kendaraan yang lebih banyak dari sistem parkir konvensional dengan luasan yang sama. 2.3 Tinjauan Mixed Use Development A. Pengertian Mixed Use Development


Mixed Use Development adalah suatu area atau lahan yang terdiri dari dua fungsi atau lebih di dalamnya, seperti perkantoran, hotel, hunian, pusat perbelanjaan yang dikembangkan menjadi satu kesatuan. Tujuan dari penerapan konsep mixed use pada dasarnya yaitu untuk pemanfaatan lahan menjadi lebih efektif dan efisien, dan membuata pelayanan kebutuhan lebih mudah dan terintegrasi. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu bangunan atau kompleks bangunan sering disebut dengan istilah superblock (mixed use building). Konsep mixed use dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks (lahan), blok bangunan maupun dalam satu bangunan. Pola mixed use bisa berupa horizontal maupun vertical, sesuai dengan jenis fungsi yang diterapkan. Penerapan atau pemilihan jenis-jenis fungsi pada konsep mixed use, dipengaruhi oleh luas dan bentuk lahan, letak, lokasi dan posisi terhadap infrastruktur yang tersedia disekitarnya, dan aspek keuntungan dari bisnis property yang dilakukan pengembang (developer). Selain itu, persyaratan atau peraturan mengenai tata kota turut mempengaruhi dalam menerapkan konsep mixed use, sehingga kondisinya bisa berlainan meskipun berada dalam suatu area/ kawasan yang sama. Isu-isu permasalahan perkotaan yang kerap muncul dalam hal pengembangan infrastruktur dan properti, yaitu : 1. Keterbatasan Lahan & Nilai Lahan (Sistem Pertanahan & Harga Patokan) 2. Keterbatasan Sumber Daya (Alam, Manusia, Buatan) 3. Peraturan (Pertanahan, Zoning Regulation) 4. Tata Nilai Perkotaan (Keteraturan dan Ketertiban) 5. Urbanisasi 6. Penyediaan Prasarana Dasar (Air, Listrik, rumah) 7. Jumlah Penduduk Yang Besar Dalam pengembangan konsep mixed use ini sebetulnya ada hal-hal yang menjadi titik fokus bagi para pengembang (developer), karena dengan memperhatikan hal-hal tersebut secara langsung akan membuat konsep yang dikembangkan tersebut menjadi daya tarik dan sangat diminati oleh para konsumen, beberapa hal tersebut antara lain :


1. Posisi dan lokasi proyek akan menentukan besarnya profit yang akan dihasilkan. 2. Keberadaan Infrastuktur harus efisien 3. Adanya akses pedestrian yang ideal antar komponen 4. Adanya amenities dan attractions yang tidak mungkin pada penggunaan single use. 5. Menciptakan massing untuk memperoleh maximal interest 6. Adanya keterkaitan antara bangunan dengan lingkungan. 7. Adanya Keterkaitan antara proyek sejenis di lingkungan sekitar. 8. Perhatikan dengan seksama pentahapan konstruksi 9. Penggunaan bersama fasilitas 10. Pengelolaan proses perancangan harus efisien dan professional B. Ciri-ciri Mixed Use Development Menurut Marlina, Mixe Use Development dapat dibagi menjadi tiga ciriciri umum, yaitu: 1. Mewadahi dua fungsi urban atau lebih misalnya terdiri dari retail, perkantoran, hunian, hotel, entertainment, cultural dan rekreasi. 2. Terjadi integrasi dan sinergi fungsional. 3. Terdapat ketergantungan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat integrasi dan sinergi fungsional tersebut. C. Manfaat Mixed Use Development Menurut Marlina, ada beberapa manfaat dalam penerapan konsep mixed use development, antara lain: 1. Memberikan kelengkapan dan kemudahan pada bangunan hunian dan bagi pengunjungnya. 2. Efisiensi pergerakan. Dengan pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu superblock berarti terdapat efisiensi pergerakan bagi penggunan bangunan tersebut. 3. Vitalitas dan generator pertumbuhan. Pembangunan superblock pada salah satu bagian kota berpotensi meningkatkan pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi pengguna bangunan tersebut.


4. Penghematan pendanaan bangunan. Pembangunan berbagai fasilitas dalam satu komplek atau kawasan dapat mengefisienkan dana pembangunan,

misalnya

dengan

efisiensi

dana

pembangunan

infrastrukutur. 5. Menghambat perluasan kota. Superblok dapat diasumsikan sebagai pertumbuhan kota secara vertikal, karenanya pembangunan superblok dapat meminimalkan pertumbuhan kota secara horizontal. 6. Integrasi

sistem-sistem.

Sesuai

persyaratan

superblock,

pengembangan fungsi-fungsi dilamnya dirancang secara terintegrasi, saling menguntungkan antar fungsi. Integrasi ini dapat merupakan simbiosis mutualisme antar fungsi. 2.4 Tinjauan Bangunan Komersial Bangunan komersial merupakan bangunan yang direncanakan untuk mendatangkan keuntungan bagi pemilik maupun penggunanya, seperti ruko yang bisa disewakan pemiliknya ataupun sebagai tempat untuk membuka usaha, perhotelan yang berfungsi sebagai tempat menginap berbayar, rumah kos atau apartemen yang disewakan sehingga selalu memberikan penghasilan berkelanjutan. Fungsi komersial meliputi jasa dan barang seperti kantor sewa, hotel, gudang, pertokoan, supermarket, pusat perbelanjaan dan layanan jasa seperti service, laundry, dll. Untuk lebih menarik sebaiknya bangunan komersial memiliki desain arsitektur yang menarik sehingga mempunyai nilai (niaga) tinggi yang dapat disewakan ataupun diperjualbelikan. Untuk menunjang keberhasilan fungsinya, perancangan bangunan komersial perlu mempertimbangkan berbagai aspek yang meliputi : a. Pencitraan (brand image) dimana bangunan komersial harus mempunyai citra atau karakter yang kuat sebagai daya tarik untuk menarik konsumen. b. Nilai ekonomis bangunan dimana bangunan ini mudah perawatannya sehingga tercapai efisiensi dalam penggunaan dimana erat kaitannya dengan keuangan. c. Lokasi strategis, sehingga mudah dilihat, dicari dan dijangkau. d. Prinsip keamanan bangunan, sebagai persyaratan utama dalam bangunan komersial karena mewadahi keselamatan publik seperti tangga darurat,


peralatan keselamatan dari kebakaran maupun antisipasi untuk bencana alam

lain.

Prinsip

keamanan

bangunan

ini

dibedakan

menjadi safety (keselamatan) dan security (keamanan). e. Prinsip

kenyamanan

bangunan,

bangunan

komersial

akan

lebih

memberikan keuntungan apabila mampu membuat si penghuni maupun konsumen betah didalamnya. Beberapa jenis kenyamanan yang perlu diperhatikan antara lain : o

Kenyamanan penghawaan

o

Kenyamanan pencahayaan

o

Kenyamanan audio

o

Kenyamanan sirkulasi dalam bangunan

f. Kebutuhan jangka panjang, aspek ini penting untuk mengantisipasi dinamika perubahan baik dari waktu maupun tuntutan kebutuhan. g. Kondisi, potensi dan karakter kawasan, aspek ini akan menunjang lancarnya ekonomi bangunan komersil ini, karenanya harus ada kesesuaian antara kondisi, potensi dan karakter kawasan dengan fungsi bangunan komersial yang akan diadakan. h. Kondisi sosial budaya masyarakat, aspek ini untuk mendukung lancarnya kegiatan perekonomian dimana bangunan komersial dengan kegiatannya itu berada. Karenanya bangunan komersial dan kegiatannya ini harus bisa diterima oleh masyarakat sekitarnya secara sosial, budaya maupun psikologis. i. Perkembangan teknologi, dimana diharapkan bangunan komersial ini mampu menerima atau bahkan dapat menerapkan perkembangan teknologi yang ada sehingga bisa memberi manfaat lebih bagi sekitarnya.

2.4.1

Tinjauan Kantor Sewa

A. Pengertian Kantor Sewa Kantor sewa merupakan bangunan yang direncanakan untuk mewadahi fungsi-fungsi tertentu yang dimiliki secara nonpermanent dengan sistem sewa. Sistem sewa ini berdampak pada dinamisasi penyewa meskipun bidang usaha yang sama karena untuk menempati ruang sewanya hanya berlaku dalam jangka


waktu tertentu. Untuk pengembalian modal dalam pengadaan sebuah kantor sewa perlu dikembangankan dua fungsi penting dalam kantor sewa, antara lain: a. Pemasaran Fungsi ini terkait dengan hakekat kantor sewa sebagai bangunan komersial yang mempunyai tujuan untuk mendapatkan keuntungan. Agar hal tersebut dapat dicapai, sebuah kantor sewa harus bersifat “menjual” dalam arti mampu dan mudah dipasarkan. Salah satu strategi untuk mendapatkan rancangan yang tepat sesuai permintaan/kebutuhan pasar adalah dengan melakukan analisis pasar. Sealin melihat tren pergerakan bisnis di masyarakat, perlu dipertimbangkan usaha-usaha yang sesuai untuk dikembangkan dalam masyarakat di suatu wilayah, serta kecenderungan perkembangan di masa yang akan datang. b. Pengembangan Pada sebuah kantor sewa diperlukan pengelolaan yang professional karena usaha sewa-menyewa ruang tersebut merupakan aktivitas yang dilakukan untuk jangka waktu yang sangat panjang. Selain terkait dengan promosi ruang sewa itu sendiri, sebuah kantor sewa memerlukan perencanaan pengembangan lain khususnya berkaitan dengan penyediaan dan pematangan

tanah,

desain

bangunan

dan

perencanaan

anggaran.

Rancangan bangunan sebuah kantor sewa harus memiliki kemungkinan pengembangan baik berupa perluasan ruang maupun perbaikan rancangan ruangan. Sebuah kantor sewa harus memiliki rancanga ruang yang fleksibel untuk mengantisipasi perubahan dari tuntutan dinamisasi pergantian penyewa.

B. Penyewaan Kantor Sewa Sesuai dengan namanya, sistem kepemilikan ruang di dalamnya bersifat sementara dengan sistem sewa. Harga sewanya disesuaikan dengan kemampuan penyewa dan fasilitas yang disediakan. Kemampuan penyewa juga disesuaikan dengan jenis usaha yang direncanakan untuk ditampung pada kantor sewa tersebut. Dalam perhitungan sewa ruang kantor dikenal dengan istilah-istilah sebagai berikut;


a. Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan layanan untuk penyewa, seperti elevator, tangga, AC sentral, Fire tower court. b. Rentabel floor area, dibedakan menjadi dua yaitu; -

Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga tertentu.

-

Commont floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet dan lain sebagainya. Harga sewa/m2 diperhitungkan berdasarkan rentable floor area.

c. Gross Area System, merupakan sistem sewa dengan memperhitungkan semua bagian bangunan (ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift, lavatory dan ruang-ruang penunjang lainnya. d. Net Area System, adalah sistem sewa dengan memperhitungkan luas ruang yang benar-benar hanya digunakan oleh penywa. Dalam hal ini, lavatory, ruang lift, dan penunjang tidak termasuk yang disewakan. e. Semi Gross System, adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua ruang yang digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa ruang, fasilitas, tetapi tidak termasuk ruang transportasi, tangga darurat dan fasilitas umum lainnya. Rancangan bangunan

yang baik selalu

dipertimbangkan berdasarkan pengguna dan kegiatan yang akan diwadahi dalam bangunan. Pada sebuah kantor sewa, secara umum pengguna bangunan dapat dibedakan menjadi; -

Penyewa/ konsumen kantor sewa

-

Pengunjung bangunan/ tamu

-

Pengelola bangunan

C. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Pengelolaannya Selain dari aspek penyewaan, kantor sewa juga diklasifikasikan dari sisi pengelolaannya, yaitu; a. Tenant Owned Office Building Adalah kantor sewa yang dibanguna oleh pemilik yang sekaligus berperan sebagai penyewa sebagaian besar bangunan. Dalam hal ini, layout ruang, bentuk bangunan, dan komponen lain disesuaikan


dengan keinginan pemilik. Oleh karena pemilik sekaligus merupak penyewa, berarti pengelola bangunan adalah salah satu dari penyewa yang merangkap sebagai pemilik bangunan. Biasanya image bangunan dapat menunjukkan corporate image yang sesuai denga pemiliknya. b. Speculative Office Building Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi kebutuhan pasar (market demand) serta spekulatif diharapkan mampu menyerap penyewa berdasarkan studi kelayakan yang telah dilakukan. Keberhasilan Speculative Office Building ditentukan oleh income yang dihailkan oleh pemilik atau sponsor bangunan bukan oleh keberhasilan memenuhi kebutuhan pemakai. Prinsip dasar yang diterapkan pada Speculative Office Building yaitu apabila bangunan tidak efisien maka tidak aka nada penyewa atau orang yang bersedia membayar biaya sewa. Oleh karena itu, bangunan tersebut harus dirancang seefisien mungkin untuk memnuhi kebutuhan pasar yang bervariasi. c. Investment Type of Office Building Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik, antara lain: -

Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan disewa oleh satu penyewa saja, sehingga image bangunan dapat diolah sesuai keinginan penyewa tunggal tersebut, atau terdapat satu perusahaan yang menyewa sebagian besar ruang kantor dengan sistem multiple tenancy floor. Biasanya, ruang dalam kantor didesain secara terbuka tanpa adanya partisi dengan perletakan transportasi vertikal dan area servis di luar area kantor, yang memungkinkan kebebasan pembagian layout denah.

-

Seringkali bangunan diadakan pada site dengan nilainya relative tinggi.

d. Tailor Made Building Adalah kantor sewa yang dibangun untuk digunakan sendiri, misalnya bangunan pemerintahan atau suatu departemen. Kelebihan kantor sewa


semacam ini menurut Francis Duffy (1978) (dalam Meyer, 1983) adalah sebagai berikut; -

Pemilihan lokasi dapat disesuaikan dengan sasaran kegiatan. Hal ini berdampak pada efisiensi pencapaian, baik dari penyewa maupun pengunjung bangunan.

-

Dapat dibangun dengan fasilitas khusus sesuai dengan tuntutan kenyaman bagi fungsi ruang dan aktivitas yang direncanakan.

-

Bangunan dapat dibangun dengan luas yang bervariasi, sesuai pola kerja pemakai ruang dan dapat diatur untuk mengantisipasi perkembangan kegiatan.

-

Dapat dirancang lebih kreatif untuk mendapatkan image yang berbeda-beda.

D. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Pembagian Layout Denah Fungsi, aktivitas dan fasilitas pada suatu kantor sewa akan berdampak pada tuntutan rancangan kantor sewa yang harus dipenuhi, sekaligus menjadi ciri spesifik rancangan suatu kantor sewa. Pembagian ruang pada suatu bangunan kantor dapat dikelomokkan sebagai berikut; a. Cellular System (sel) Pada umumnya, bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Konfigurasi ini memungkinkan rancangan ruang-ruang dengan privasi yang tinggi sehingga sesuai untuk ruang eksekutif, manajer dan sebagainya. b. Group Space System (Kelompok Ruang) Sistem ini memiliki ruang-ruang dengan dimensi yang mampu menampung 5-15 karyawan. Pembagian ini umumnya diterapkan pada bangunan yang mempunyai kedalam 15-20 m dari koridor ke dinding terluar bangunan. Konfigurasi ini cocok untuk rancangan ruang dengan karakter semiformal. c. Landscape Open Plan System (Ruang Terbuka) Sistem ini mempunyai susunan ruang yang fleksibel menurut kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat yang dapat terbuat dari partisi, furniture, maupun vegetasi sebagai penanda alur gerak


sirkulasi dan lalu lintas kelompok atau unit kerja. Pada konfigurasi ini, kelompok kerja umumnya dapat saling melihat posisi berdiri. Konfigurasi ini cocok digunakan untuk rancangan dengan karakter bebas, nonformal dan masih dalam pola pengelompokan ruang. 2.4.2

Tinjauan Toko/ retail Keberadaan sebuah tempat perbelanjaan dalam suatu kota selalu menjadi

tempat yang paling menarik dan mudah diingat karena termasuk tempat yang sering dikunjungi oleh warga kota tersebut. Tempat ini biasanya terletak di jalanjalan utama dan pusat-pusat kota sehingga dapat menimbulkan image baru pada sebuah kota. Bahkan tidak jarang kuantitas dan kualitas tempat perbelanjaan dapat memberikan gambaran tingkat kemakmuran warga kota tersebut. Istilah pusat perbelanjaan memiliki beberapa pengertian, diantaranya sebagai berikut; 1. Bentuk usaha perdagangan individual yang dilakukan secara bersama melalui

penyatuan

modal

dengan

tujuan

efektivitas

komersial

(Beddington, Design for Shopping Center ). 2. Suatu tempat kegiatan pertukaran dan distribusi barang/jasa yang bercirikan komersial, melibatkan perencanaan dan perancangan yang matang karena bertujuan memperoleh keuntungan (profit) sebanyakbanyaknya (Gruen, Center for Urban Environment; Survival of the Cities) 3. Kompleks perbelanjaan terencana, dengan pengelolaan yang bersifat terpusat, dengan sistem menyewakan unit-unit kepada pedagang individu, sedangkan pengawasannya dilakukan oleh pengelola yang bertanggung jawab secara menyeluruh (Beddington, Design for Shopping Center). 4. Sekelompok kesatuan pusat perdagangan yang dibangun dan didirikan pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai, dan diatur menjadi sebuah kesatuan operasi (operation unit), berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parker yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total toko-toko (Urban Land Institute, Shopping Center Development Handbook).


5. Suatu wadah dalam masyarakat yang menghidupkan kota atau lingkungan setempat. Selain berfungsi sebagai tempat untuk kegiatan berbelanja atau transaksi jual/beli, juga berfungsi sebagai tempat untuk berkumpul atau berekreasi (Beddington, Design for Shopping Center). Dari berbagai pengertian di atas, terdapat beberapa kata kunci terkait dengan pusat perbelanjaan, yaitu; 1. Adanya kegiatan jual beli atau pertukaran barang dan jasa 2. Dapat berfungsi juga sebgai tempat berkumpul dan berekreasi Dua kata kunci tersebut, akan mewarnai proses perancangan sebuah pusat perbelanjaan, selain kata kunci utama sebagai bangunan komesial, yaitu bertujuan menghasilkan keuntungan bagi pemiliknya. A. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Skala Pelayanan Berdasarkan skala pelayanannya, pusat perbelanjaan dapat dibedakan menjadi 3 jenis, yaitu; 1. Pusat perbelanjaan local (neighborhood center) Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan yang meliputi 5.000 sampai 40.000 penduduk (skala lingkungan), dengan luas bangunan berkisar antara 2.787-9.290 m2. Unit penjualan terbesar pada pusat perdagangan golongan ini yaitu supermarket. 2. Pusat perbelanjaan distrik (community center) Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan 40.000 sampai 150.000 penduduk (skala wilayah), dengan luas bangunan berkisar antara 9.290-27.870 m2. Unit-unit penjualan terdiri atas junior department store, supermarket dan toko-toko. 3. Pusat perbelanjaan regional (main center) Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan 150.000 sampai 400.000 penduduk, dengan luas bangunan 27.870-92.990 m2. Pusat perbelanjaan golongan ini terdiri dari 1-4 department store dan 50100 toko retail, yang tersusun mengitari pedestrian dan dikelilingi oleh area parker (the Community Builders Council of ULI-the Urban Land Institute, 1977:23).


B. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Sistem Transaksi Berdasarkan sistem transaksinya, sebuah pusat perbelanjaan dapat dibedakan menjadi 2, yaitu; 1. Toko Grosir, adalah toko yang menjual barang dalam jumlah besar. Barang-barang tersebut biasanya disimpan di gudang atau di tempat lain, sedangkan yang ada di toko grosir hanya contohnya. Oleh karena penjualan dilakukan dalam jumlah besar, biasanya etalase pada toko grosir hanya memerlukan tempat yang relati kecil. 2. Toko Eceran, adalah toko yang menjual barang dalam jumlah kecil atau persatuan barang. Toko eceran lebih banyak menarik pembeli karena tingkat variasi barangnya yang tinggi. Pada toko semacam ini, area display barang dagangan memerlukan ruang yang relative besar untuk mewadahi variasi barang dagangan. Sebaliknya, gudang mungkin hanya memerlukan area dengan dimensi yang lebih kecil. Area dropping barang bukan merupak area vital pada toko jenis ini. C. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Lokasi 1. Pasar, merupakan kelompok fasilitas perbelanjaan sederhana (los, toko, kios, dan sebagainya) yang berada di suatu area tertentu pada suatu wilayah. Fasilitas perbelanjaan ini dapat dapat bersifat terbuka ataupun berada di dalam bangunan, biasanya berada dekat dengan pemukiman. 2. Shopping Street, merupakan pengelompokan saran perbelanjaan yang terdiri dari dereta toko atau kios terbuka pada suatu penggal jalan. Jenis perbelanjaan ini biasanya berkembang di kawasan-kawasan yang menarik dikunjungi wisatawan. 3. Shopping Percint, merupakan kompleks pertokoan terbuka yang menghadap pada suatu ruang terbuka yang bebas. Perbelanjaan ini biasanya tumbuh di dekat obyek wisata atau kawasan wisata. 4. Shopping Center, merupakan pengelompokan fasilitas perbelanjaan (toko dan kios) yang berada dalam satu atap. Pada shopping center, barang ynag diperdagangkan didominasi oleh kebutuhan sekunder dan tersier, sedangkan pada jenis pasar, barang yang diperdagangkan didominasi oleh kebutuhan primer. Shopping Center secara khusus


mempunyai berbagai pola visual dan sirkulasi yang diperuntukan bagi pengunjung untuk berjalan mengelilinginya, bahkan tidak hanya mencakup skala komplek yang berukuran besar, tetapi berskala manusia. 2.5 Tinjauan Hunian/ Rumah Tinggal 2.5.1

Pengertian Rumah Tinggal (Hunian) Rumah merupakan suartu tempat yang difungsikan sebagai tempat untuk

berlindung dari cuaca luar, seperti hujan, panas matahari, dan juga sebagai tempat manusia melangsungkan kehidupannya, tempat manusia berumah tangga dan sebagainya. Seiring perkembangan waktu, rumah tidak hanya sebagai untuk tempat tinggal, namun juga menanda status social si pemilik rumah. Arsitektur rumah tinggalpun berbeda-beda di setiap daerah dan juga mengikuti tren perkembangan teknologi. Adapun definisi-definisi rumah menurut undang-undang dan menurut para ahli akan dijelaskan sebagai berikut: 1. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. (UU No. 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman) 2. Rumah merupakan tempat berlindung dari pengaruh luar manusia, seperti iklim, musuh, penyakit, dan sebagainya. Untuk dapat berfungsi secara fisiologis, rumah haruslah dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang dibutuhkan, seperti listrik, air bersih, jendela, ventilasi, tempat pembuangan kotoran dan lain-lain. (Koesputranto, 1988) 3. Rumah merupakan suatu bangunan, tempat manusia tinggal dan melangsungkan kehidupannya. Di samping itu, rumah juga merupakan tempat berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di dalam suatu masyarakat. (Sarwono dalam Budihardjo, 1998 : 148) 4. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasa disebut sangkar, sarang, atau kandang. Dalam arti khusus, rumah mengacu pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di


dalam bangunan tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan, tidur, beraktivitas, dan lain-lain. (Wikipedia, 2010) 5. Elemen terpenting dari pembentukan suatu perumahan adalah rumah itu sendiri. Rumah dapat diartikan sebagai tempat untuk berumah tangga, tempat tinggal/alamat, lokasi tempat tinggal, bagian dari eksistensi individu/keluarga (terkait dengan status, tempat kedudukan, identitas), bagian dari kawasan fungsional kota, investasi (keluarga atau perusahaan), sumber bangkitan pergerakan (trip production), ruang untuk rekreasi, ruang yang digunakan untuk menjalin kehidupan keluarga, serta wadah sebagai batas privasi. 6. Pengertian rumah bagi seseorang bisa mengandung dimensi yang luas. Rumah adalah keluarga dengan budaya internal beserta sejarahnya serta lingkungan

alam,

masyarakat

dengan

budaya

lokal.(Allenda,

Leonardiansyah : 1) 7. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. (Musthofa, Bisri. 2008 : 64) 8. Dalam pengertian yang luas, rumah bukan hanya sebuah bangunan (struktural), melainkan juga tempat kediaman yang memenuhi syaratsyarat kehidupan yang layak, dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat. Rumah dapat dimengerti sebagai tempat perlindungan, untuk menikmati kehidupan, beristirahat dan bersuka ria bersama keluarga. Di dalam rumah, penghuni memperoleh kesan pertama dari kehidupannya di dalam dunia ini. Rumah harus menjamin kepentingan keluarga, yaitu untuk tumbuh, memberi kemungkinan untuk hidup bergaul dengan tetangganya, dan lebih dari itu, rumah harus memberi ketenangan, kesenangan, kebahagiaan, dan kenyamanan pada segala peristiwa hidupnya. (Frick, 2006 : 1) 9. Rumah adalah bangunan untuk tempat tinggal (Kamus Bahasa Indonesia, 1997). Kebutuhan akan dapat berlindung sebenarnya termasuk kebutuhan yang utama, selanjutnya karena manusia tidak lagi hidup secara berpindah-pindah, maka mereka memerlukan tempat tinggal yang tetap, yang sekarang bisa disebut rumah. (Juhana, 2000 : 31)


10. Rumah merupakan sarana pengaman bagi diri manusia, pemberi ketentraman hidup, dan sebagai pusat kehidupan berbudaya. Di dalam rumah dan lingkungannya itu, dibentuk dan berkembang menjadi manusia yang berkepribadian. (Juhana, 2000 : 31) 2.5.2

Jenis-jenis Rumah Tinggal (Hunian) Menurut Untermann. dkk (1986) dalam dalam buku Perencanaan Tapak

untuk Perumahan, maka ada beberapa tipe perumahan antara lain: 1. Rumah Tinggal Tunggal/ Detached Rumah tinggal tunggal atau rumah terpisah adalah rumah tinggal yang berdiri sendiri. Rumah tinggal tunggal dipakai biasanya hanya untuk satu keluarga dan jarak antar rumahnya berjauhan. Selain itu cottage, villa, bungalow, dan mansion juga termasuk dalam kelompok rumah tinggal tunggal. Rumah tinggal tunggal dibangun diatas tanah yang besarnya lebih besar dari bangunannya. Rumah tersebut dikelilingi oleh halaman atau yard . 2. Rumah Tinggal Koppel ( Semi Detached ) Rumah Tinggal kopel adalah Rumah Tinggal Tunggal yang di sekat sama besar antara Kiri dan Kanan, biasanya rumah tinggal kopel ini untuk disewakan pemiliknya untuk menghemat lahan bangunan. 3. Rumah Kota (Town House) Sama seperti rumah gandeng dengan penambahan tempat parkir di dalam bangunannya. Parkir di bagian dalam memerlukan halaman depan yang lebih lebar (untuk menampung pengemudi dan jalan masuk dan ruangan bagian dalam untuk kegunaan tertentu) dan kadang-kadang dibuat dengan suatu kedalaman kira-kira 150 feet. Rumah kota menawarkan kenyamanan yang tinggi untuk sebuah keluarga tunggal kecuali bila dibuat tanpa halaman samping. 4. Rumah Susun (Flat) Rumah yang flesibel, yaitu mampu menyesuaikan berbagai konfigurasi. Kerugian utama rumah susun adalah BC yang mengurangi unit-unit yang dapat diorientasikan ke permukaan tanah. Rumah susun


umumnya berisi ganda, artinya mempunyai ruang-ruang yang berada di luar pada unit-unit tersebut. 5. Rumah berpekarangan Dalam (Patio House) Adalah suatu variasi pada rumah "ranch” berlantai satu tradisional. Dengan pintu masuk di bagian tengah, ruang tamu terletak pada sisi dan ruang-ruang tidur pada sisi lainnya. Untuk menyesuaikan pada bidang tanah yang sempit, bentuk tersebut "dibengkokkan” dan ruang-ruang pribadinya dikitari oleh pemagaran. Dengan menghilangkan halamanhalaman samping dan depan, rumah "ranch” tersebut kini menjadi rumah berpekarangan dalam (patio). 6. Maisonet (Maisonette) Adalah sebuah tipe standar dari bangunan berkapasitas tinggi dan bertingkat rendah. Yang telah dipergunakan secara luas di seluruh dunia. Dikatakan berkepadatan tinggi karena merupakan suatu penumpukan vertikal maksimum dari sebuah unit berlantai dua di atas unit bangunan lainnya, dengan dua tahapan tangga untuk lantai utama dari unit yang terletak lebih atas. 7. Rumah teras bertingkat (Terrace House) Rumah gandeng dan berpekarangan dalam dapat saja dibuat menjenjang ke atas maupun ke bawah sebuah perbukitan guna meningkatkan arah pandangan, dan memberikan orientasi yang lebih baik, juga memungkinkan taman-taman atau teras-teras di atas atap-atap dari unit-unit di bawahnya. 8. Rumah Gandeng (Row Houses) Rumah gandeng berasal dari rumah berlantai dua tradisional yang terletak di atas sebidang petak yang sempit.. Fung-fungsi "tempat tinggal” dasarnya terletak pada lantai bawah: meliputi ruang tamu, ruang makan, dapur, kamar mandi kecil dan kemungkinan sebuah ruang belajar.

2.6 Pemahaman Terhadap Regulasi Setelah meninjau pemahaman terhadap Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu, perlu adanya tinjauan terhadap peraturan/ persyaratan mengenai fasilitas


dan standar mengenai hunian (pemukiman), dan aturan kepemilikan properti/ bangunan di Indonesia, baik Warga Negara Indonesia (WNI) maupun Warga Negara Asing (WNA). 2.6.1

Persyaratan dan Standar Perencanaan Permukiman di Perkotaan Persyaratan dan standar perencanaan fasilitas yang akan direncanakan

berpedoman pada Standar Nasional Indonesia (SNI), yakni SNI Nomor 20031733 Tahun2004. Pembangunan perumahan merupakan faktor penting dalam peningkatan harkat dan martabat, mutu kehidupan serta kesejahteraan umum sehingga perlu dikembangkan secara terpadu, terarah, terencana serta berkelanjutan/ berkesinambungan. Beberapa ketentuan umum yang harus dipenuhi dalam merencanakan lingkungan perumahan di perkotaan adalah: a) Lingkungan perumahan merupakan bagian dari kawasan perkotaan sehingga dalam perencanaannya harus mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen rencana lainnya yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota/ Kabupaten. b) Untuk mengarahkan pengaturan pembangunan lingkungan perumahan yang sehat, aman, serasi secara teratur, terarah serta berkelanjutan / berkesinambungan, harus memenuhi persyaratan administrasi, teknis dan ekologis, setiap rencana pembangunan rumah atau perumahan, baik yang dilakukan oleh perorangan maupun badan usaha perumahan. c) Perencanaan lingkungan perumahan kota meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan serta utilitas umum yang diperlukan untuk menciptakan lingkungan perumahan perkotaan yang serasi, sehat, harmonis dan aman. Pengaturan ini dimaksudkan untuk membentuk lingkungan perumahan sebagai satu kesatuan fungsional dalam tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan social budaya. d) Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus dilaksanakan oleh kelompok tenaga ahlinya yang dapat menjamin kelayakan teknis, yang keberadaannya diakui oleh peraturan yang berlaku. e) Penyediaan prasarana dan sarana lingkungan perumahan merupakan bagian dari sistem pelayanan umum perkotaan sehingga dalam


perencanaannya harus dipadukan

dengan perencanaan lingkungan

perumahan dan kawasan-kawasan fungsional lainnya. f) Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus menyediakan pusat-pusat lingkungan yang menampung berbagai sektor kegiatan (ekonomi, sosial, budaya), dari skala lingkungan terkecil (250 penduduk) hingga skala terbesar (120.000 penduduk), yang ditempatkan dan ditata terintegrasi dengan pengembangan desain dan perhitungan kebutuhan sarana dan prasarana lingkungan. g) Pembangunan perumahan harus memenuhi persyaratan administrasi yang berkaitan dengan perizinan pembangunan, perizinan layak huni dan sertifikasi tanah, yang diatur oleh Pemerintah Kota/Kabupaten setempat dengan berpedoman pada peraturan perundang-undangan yang berlaku. h) Rancangan bangunan hunian, prasarana dan sarana lingkungan harus memenuhi persyaratan teknis kesehatan dan keselamatan sesuai Standar Nasional Indonesia atau ketentuan-ketentuan lain yang diatur dengan Peraturan Pemerintah, Peraturan Daerah serta Pedoman Teknis yang disusun oleh instansi terkait. i) Perencanaan lingkungan perumahan juga harus memberikan kemudahan bagi semua orang, termasuk yang memiliki ketidakmampuan fisik atau mental seperti para penyandang cacat, lansia, dan ibu hamil, penderita penyakit tertentu atas dasar pemenuhan azas aksesibilitas (sesuai dengan Kepmen No. 468/ Thn. 1998), yaitu: 1. kemudahan, yaitu setiap orang dapat mencapai semua tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan; 2. kegunaan, yaitu setiap orang harus dapat mempergunakan semua tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan; 3. keselamatan, yaitu setiap bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan terbangun, harus memperhatikan keselamatan bagi semua orang; dan 4. kemandirian, yaitu setiap orang harus dapat mencapai, masuk dan mempergunakan semua tempat atau bangunan yang bersifat umum


dalam suatu lingkungan dengan tanpa membutuhkan bantuan orang lain. j) Perencanaan Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan lingkungan perumahan kota yang meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan, menggunakan pendekatan besaran kepadatan penduduk. k) Dalam merencanakan kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan, didasarkan pada beberapa ketentuan khusus, yaitu: 1. besaran standar ini direncanakan untuk kawasan dengan kepadatan penduduk <200 jiwa/ha; 2. untuk mengatasi kesulitan mendapatkan lahan, beberapa sarana dapat dibangun secara bergabung dalam satu lokasi atau bangunan dengan tidak mengurangi kualitas lingkungan secara menyeluruh; 3. untuk kawasan yang berkepadatan >200 jiwa/ha diberikan reduksi 1530% terhadap persyaratan kebutuhan lahan; dan 4. perencanaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan sarana lingkungan

harus

direncanakan

secara

terpadu

dengan

mempertimbangkan keberadaan prasarana dan sarana yang telah ada dengan tidak mengurangi kualitas dan kuantitas secara menyeluruh. l) Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan kawasan perumahan baru di kota/new development area yang meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan, pengembangan desain dapat mempertimbangkan sistem blok / grup bangunan/ cluster untuk memudahkan dalam distribusi sarana lingkungan dan manajemen sistem pengelolaan administratifnya. Apabila dengan sistem blok / grup bangunan/ cluster ternyata pemenuhan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan belum dapat terpenuhi sesuai besaran standar yang ditentukan, maka pengembangan desain dapat mempertimbangkan sistem radius pelayanan bagi penempatan sarana dan prasaran lingkungan, yaitu dengan kriteria pemenuhan distribusi sarana dan prasarana lingkungan dengan memperhatikan kebutuhan lingkungan sekitar terdekat.


m) Perencanaan lingkungan permukiman untuk hunian bertingkat (≈ rumah susun) harus mempertimbangkan sasaran pemakai yang dilihat dari tingkat pendapatan KK penghuni. Penentuan asumsi dasar satuan unit lingkungan dapat dipertimbangkan dan disesuaikan dengan kondisi konteks lokal yang telah dimiliki. Contoh kasus di daerah Bali, satuan unit lingkungan RW = banjar dinas, satuan unit lingkungan kelurahan = lingkungan = desa dinas. Sedangkan kasus di daerah Padang, satuan unit lingkungan kelurahan = nagari yang terdiri dari > 10 RW. Adapun data dasar mengenai lingkungan perumahan, sebagai berikut: 

1 RT : terdiri dari 150 – 250 jiwa penduduk



1 RW: (2.500 jiwa penduduk) terdiri dari 8 – 10 RT



1 kelurahan (≈ lingkungan): (30.000 jiwa penduduk) terdiri dari 10 – 12 RW



1 kecamatan: (120.000 jiwa penduduk) terdiri dari 4 – 6 kelurahan / lingkungan



1 kota : terdiri dari sekurang-kurangnya 1 kecamatan

Pada Tabel 2.1

Merupakan rangkuman dari sarana dan prasarana yang

dibutuhkan sesuai dengan cakupan pelayanannya. Tabel 2.1 Kebutuhan Sarana berdasarkan cakupan pelayanan Sumber: SNI Nomor 2003-1733 Tahun2004.

No

Jenis Sarana

1 2

Sarana pendidikan dan pembelajaran Sarana Kesehatan

3

Sarana Peribatan

Cakupan Pelayanan Penduduk (Jiwa) 150-250 Klinik

Mushola/langgar, sesuai kebiasaan setempat

2.500 TK, SD, Taman baca Posyandu, balai pengobatan warga

Masjid warga, sesuai kebiasaan setempat

30.000 TK, SD, SMP, SMU Klinik bersalin, Puskesmas Pembantu dan balai pengobatan Masjid lingkungan, sesuai kebiasaan setempat

120.000 TK, SD, SMP, SMU Puskesmas dan balai pengobatan

Masjid kecamatan, sesuai kebiasaan setempat


4

Sarana perdagangan dan niaga

Toko/ warung

Pertokoan

Pusat pertokoan, pasar lingkungan

5

Sarana Kebudayaan dan rekreasi

-

Balai Warga/ Balai Pertemuan

6

Sarana ruang terbuka, taman dan lapangan olah raga

Taman/ tempat main

Taman/ tempat main

Balai Serbaguna / Balai Karang Taruna Taman dan lapangan olahraga

7

Sarana prasarana persampahan

Tong sampah, TPS

Bak sampah kecil, Gerobak, TPS

2.6.2

Bak sampah besar, gerobak, TPS

Pusat Perbelanjaan dan Niaga (toko + pasar + bank + kantor) Gedung Serbaguna, gedung bioskop Taman dan lapangan olahraga, jalur hijau, TPU Mobil sampah, bak sampah besar, TPA/TPS

Aturan Kepemilikan Properti Salah satu target sasaran dari fasilitas hunian yang direncanakan ialah

Warga Negara Asing yang bekerja di Bali, maka perlu diketahui aturan mengenai status kepemilikan property WNA di Indonesia. Peraturan kepemilikan properti oleh Warga Negara Asing, tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 yang dikeluarkan pada akhir bulan Desember 2015. Peraturan tersebut merupakan revisi dari peraturan sebelumnya yakni PP Nomor 41 Tahun 1996. WNA yang dimaksud adalah mereka yang bekerja, investasi atau yang dapat memberikan manfaat di Indonesia. Dalam PP Nomor 103 Tahun 2015, dijelaskan bahwa warga negara asing dapat membeli hunian di dalam negeri namun dengan status hak pakai, atau hak pakai di atas hak milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jangka waktu kepemilikan tidak lebih dari 30 tahun, namun dapat diperpanjang atas kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.

2.7 Tinjauan Fasilitas Sejenis 2.7.1

Seminyak Square Seminyak Square merupakan sebuah komplek pertokoan dan restoran

yang terletak di Jl. Laksamana Oberoi / Kayu Aya, Seminyak, Bali.


Seminyak square dibangunan pada area dengan luas lahan 7000m2 dan system pengelolaannya dikelola langsung oleh PT. Seminyak Square. Seminyak Square adalah satu-satunya kawasan komersial yang dilengkapi dengan banyak merek restoran dan pusat perbelanjaan. Seminyak square memiliki dua koridor panjang di lantai pertama dan kedua dan taman yang luas dengan bangku-bangku dan meja yang bebas menciptakan suasana kenyamanan. Blockplan Seminyak Square dapat dilihat pada gambar 2.1

Gambar 2.1 Blockplan seminyak square Sumber: http://www.seminyaksquare.com/about/layout/

Bangunan seminyak square terdiri dari dua lantai yang disewa oleh penyewa dengan brand yang terkenal dan eksklusif. Lantai yang ketiga masih dalam pembangunan dan akan dijual sebagai apartemen. Lantai pertama merupakan pertokoan yang disewa oleh brand-brand terkenal, seperti DC Store, mega Batik, Quiksilver, Digo, Lilla Lane, Body & Soul, Periplus, Bali Bakery, The Braga makanan Indonesia, Café Betawi, Spizzico, kopi Black Canyon, Vinoti Living, dan Casa Gourmet. Lantai kedua terdapat berapa brand terkenal, seperti Bali Bintang, Moochi, Olivia bayi & Anak, Double Issue, Perla Jewelry, Alleira Batik, Kenangan Toko Souvenir, kopi Black Canyon, Vivai Fine Dining. Untuk kenyamanan pengunjung kami, Seminyak Square Restoran dan Shopping Arcade dilengkapi dengan fasilitas seperti: toilet bersih, luas dan bebas parkir, free wi-fi, LCD TV, layar proyektor hidup, bangku dan meja (ditambah sunbrella), sistem keamanan yang aman ( 24 jam), dan taksi.


Adapun fasilitas-fasilitas yang terdapat pada Seminyak Square dapat dilihat pada gambar 2.2, gambar 2.3, gambar 2.4 dan gambar 2.5.

Gambar 2.2 Entrance menuju Seminyak Square Sumber: http://www.seminyaksquare.com

Gambar 2.4 Aktivitas di Seminyak Square Sumber: http://www.seminyaksquare.com

2.7.2

Gambar 2.3 Unit toko di Seminyak Square Sumber: http://www.seminyaksquare.com

Gambar 2.5 Shopping arcade Seminyak Square Sumber: http://www.seminyaksquare.com

The Rosebay Graha Family, Surabaya The ROSEBAY adalah sebuah Hunian yang berlokasi di Graha Famili,

Surabaya barat, Jawa Timur, dengan menggunakan konsep Low Density & Low Rise. The Rosebay dikembangkan pada area dengan luas 1 ha, yang mencakup tujuh blok bangunan ( lihat pada gambar 2.6) dengan ketinggian berbeda-beda tiap blok bangunan, yaitu empat lantai dan delapan lantai. Ketinggian masing-masing bangunan dibuat berbeda agar mendapatkan view yang baik karena tidak terhalang satu sama lain dan juga memberikan sirkulasi udara yang baik.


Gambar 2.6 Layout The Rosebay Sumber: rosebaygrahafamili.blogspot.co.id

The Rosebay memiliki tiga panorama, golf view, garden view, dan city view. Untuk lot parkir disediakan dua lantai basement. Jumlah hunian yang dibangun sebanyak 229 unit. Ada dua tipe unit hunian, yaitu dua kamar tidur berukuran 73 m2 dan tiga kamar tidur berukuran 143 m2. The Rosebay dikembangkan sebagai low rise residence dengan tingkat kepadatan hunian yang rendah. Hal tersebut dapat dilihat pada gambar 2.7, dimana pada gambar tersebut menampilkan jumlah lantai yang tersusun setiap blok bangunan dan desain fasad bangunan yang modern dengan konsep natural.

Gambar 2.7 Eksterior The Rosebay Graha Familiy Sumber: rosebaygrahafamili.blogspot.co.id


Fasilitas yang terdapat pada The Rosebay Graha Familiy, yaitu kolam renang, gymnasium, barbeque area, taman tematik, children playground, dan concierge. Gambar 2.8 merupakan denah groudfloor dari masingmasing blok bangunan dari The Rosebay Graha Family, Surabaya.

Gambar 2.8 Denah Ground Floor blok apartment The Rosebay Graha Family Sumber: rosebaygrahafamili.blogspot.co.id

2.7.3

Tentrem Apartment,Hotel and Mall, Semarang Apartment Tentrem merupakan hunian eksklusif pertama di Jawa

Tengah dengan fasilitas sekelas hotel bintang lima. Apartment Tentrem, terletak di lokasi paling strategis di kota Semarang, tepatnya di Jalan Gajah Mada, Simpang Lima yang merupakan pusat kota. Tentrem Apartment,Hoteland Mall Semarang.dan dibangun diatas kawasan mixeduse development yang terdiri dari apartment, perkantoran, hotel dan mall.


Gambar 2.9 Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang Sumber: semarang.hoteltentrem.com

Kawasan Apartment Tentrem dikelilingi oleh jalan-jalan utama dan beberapa jalan disekitarnya sehingga memberikan kemudahan akses masuk dan keluar bagi penghuni dan pengguna fasilitas (lihat Gambar 2.10). Luas site 9.000 m2/ 0,9 Ha. Terdiri dari 200 kamar hotel dan 70 unit apartment. Ketingiian bangunan mencapai 16 lantai

Gambar 2.10 Layout Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang Sumber: semarang.hoteltentrem.com


Gambar 2.11 Gambar Potongan Bangunan Tentrem Apartment, Semarang Sumber: semarang.hoteltentrem.com

Seperti yang terlihat pada gambar 2.11, Apartment Tentrem merupakan bangunan mixed use yang terdiri dari berbagai macam fungsi di dalamnya, dan dibagi menjadi dua zona, yaitu zona privat dan zona publik. Pembagian zona tersebut, bertujuan untuk menjaga privasi penghuni hotel maupun apartment dengan pengunjung yang mengunjungi mall maupun fasilitas public lainnya yang tersedia disana. Pada Gambar 2.12 merupakan skema dari pembagian zona transisi antara zona privat dengan zona public.

Gambar 2.12 Zona transisi pada Tentrem Apartment, Semarang Sumber: semarang.hoteltentrem.com


Lantai 6 menjadi salah satu lantai terfavorit bagi penghuni maupun, dimana pada lantai tersebut, terdapat pusat rekreasi dan fasilitas bagi seluruh penghuni Hotel dan Apartment Tentrem. Pada lantai 6, disediakan berbagai macam fasilitas untuk menunjang kenyamanan penghuni, mulai dari taman, kolam renang, spa, gym, multi-function room, Jacuzzi, all-day dining, pool side bar dan barbeque area. Selain itu, juga disediakan outdoor dan indoor playground serta kolam renang bagi anak-anak. Dari pengamatan terhadap ketiga proyek sejenis yang berhubungan dengan kompleks komersial dan hunian terpadu, ada beberapa kesamaan dan perbedaan sehingga disana dapat diketahui kelebihan dan kekurangan dari studi ketiga objek sejenis tersebut. Perbandingan ketiga objek sejenis tersebut, dapat dilihat pada Tabel 2.2. Tabel 2.2 Perbandingan Proyek Sejenis OBJEK

SEMINYAK SQUARE NO

THE ROSEBAY GRAHA FAMILY

TENTREM APARTMENT,HOTELAND MALL

KRITERIA

1.

LOKASI

2.

IDENTIFI KASI & DAYA TARIK

3.

LUAS

 Jl. Laksamana Oberoi / Kayu Aya, Seminyak, Bali.

 Jalan Bintang Graha Family, Surabaya, Jawa Timur.

 Lokasi cukup strategis  Lokasi berada pada daerah berada pada daerah pengembangan dengan pariwisata yang cukup jumlah penduduk yang terkenal terus meningkat  Desain arsitektur dengan  Ketinggian berbeda-beda langgam yang harmonis tiap blok bangunan, yaitu dengan arsitektur local empat lantai dan delapan  Fasilitas penunjang lantai. Ketinggian masingmemadai, seperti parkir, masing bangunan dibuat toilet umum dan lain-lain berbeda agar mendapatkan view yang baik karena tidak terhalang satu sama lain dan juga memberikan sirkulasi udara yang baik.  Fasilitas yang tersedia memadai dan infrasturktur tergolong baik ± 7.000 m2/ 0,7 Ha

10.000 m2/ 1 Ha

 Jl. Gajah Mada, Semarang (eks. Manggala foodcourt & SMA Kesatrian), Jawa Tengah  Berada pada daerah yang strategis dan pusat aktivitas warga kota Semarang  Fasilitas yang tersedia memadai dan infrastruktur yang baik  Desain fasad bangunan bergaya colonial dengan pengolahan yang lebih modern tanpa menghilangkan pakem yang sudah ada. Elemen modern seperti curtain wall façade dan green wall

9.000 m2/ 0,9 Ha


4.

STATUS

5.

TUJUAN

6.

SASARAN PELAYAN AN

7.

FASILITA S

Swasta

Swasta

Swasta

 Untuk bisnis dan hiburan  Rencana pengembangan fungsi hunian

 Sarana hunian  Hiburan dan komersial  Bisnis

 Sarana hunian  Hiburan dan komersial  Bisnis

Masyarakat wisatawan

Masyarakat umum, penghuni, penyewa fasilitas dan pengunjung

Masyarakat umum, penghuni, penyewa fasilitas dan pengunjung

      

             

        

umum

dan

Toko roti Toko pakaian Shopping Arcade Restaurant Cafe Pos keamanan ATM Km/wc Parkir mobil dan motor

Apartment Kolam renang Gymnasium Barbeque area Taman tematik Children playground Concierge

Mall Hotel Apartment Perkantoran Taman kolam renang Spa Gym Multi-function room Jacuzzi All-day dining Pool side bar Barbeque area Outdoor dan indoor playground  Kolam renang bagi anakanak.

KESIMPULAN

Dari ketiga tinjauan fasilitas sejenis di atas, maka dapat disimpulkan bahwa dari ketiga objek tersebut terdapat besaran sekala proyek yang akan digunakan yaitu sekala yang tidak terlalu luas, seperti pada tinjauan objek sejenis pada Seminyak Square, The Rosebay Graha Family dan Tentrem Apert ment, Hotel & Mall. Dari ketiga objek sejenis atau yang mendekati dari proyek yang direncanakan nantinya akan diformulasikan, agar dapat memenuhi hakikat dari proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu yaitu kumpulan atau gabungan dari fungsi komersial dan hunian dalam sistem yang terpadu baik dari segi tatanan massanya maupun sirkulasi dan sistem-sistem di dalamnnya.

2.8 Spesifikasi Umum Proyek Pada spesifikasi umum terdapat uraian hasil sintesa pemahaman terhadap teori dan pemahaman proyek sejenis. Spesifikasi umum mencangkup elemen-elemen apa yang dijadikan dasar acuan dan pedoman umum untuk bergerak ke studi perancangan yang terkait lokasi dan pemrograman. 2.8.1

Hakekat

Secara hakekat, spesifikasi umum dibagi menjadi tiga unsur; a. Pemahaman Umum Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu


Kompleks Komersial dan Hunian terpadu adalah pembangunan beberapa unit atau seperangkat bangunan dengan fungsi komersial dan hunian yang terintegrasi dan saling menunjang baik dari segi akativitas maupun sistem-sitem pelayanan dan kenyamanan. Sehingga, proyek ini mampu memberikan solusi terhadap tata ruang dan lahan yang terbatas dan masalah lingkungan. b. Tujuan Proyek -

Perancangan kompleks komersial dan hunian terpadu memiliki tujuan untuk mengubah sebuah area/ lahan menjadi multi-fungsional dengan penataan yang terintegrasi antar fungsi/ fasilitas.

-

Kompleks komersial dan hunian yang terpadu bertujuan untuk mendekatkan fungsi bangunan yang berbeda dan fasilitas penunjang menjadi dekat atau saling terhubung, praktis dan kompak.

-

Menerapkan arsitektur yang ramah lingkungan dan mengurangi penggunaan energy yang berlebihan sesuai dengan prinsip green architecture. Selain itu juga, menjadi proyek percontohan untuk proyek sejenis yang akan dikembangkan.

c. Lingkup Proyek Pembangunan dilakukan berdasarkan kriteria umum berikut: o Fungsi Fungsi-fungsi yang dikombinasikan dalam tapak adalah wisma-karyasuka. o Letak Karakteristik letak proyek adalah diletakan pada daerah peruntukan yang sesuai dengan RTRW Kota/ Kabupaten sebagai penunjang aktivitas kota dan mengarah pada zona komersial dan fasilitas pariwisata. o Jenis Jenis proyek adalah mixed-use building, dengan skala kecil sesuai dengan perbandingan pada proyek sejenis dengan kapasitas fungsi hunian yaitu skala RT (150-250 jiwa penduduk) terdiri dari beberapa


unit apartment dan kapasitas fungsi komersial sesuai dengan cakupan pelayanan yaitu skala RW (2.500-5.000 jiwa penduduk)

2.8.2

Wadah Berdasarkan lingkup proyek, secara wadah, proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu akan menggunakan pedoman sebagai berikut:

a. Fasilitas Secara umum proyek akan memiliki fasilitas sebagai berikut: - Unit Hunian (Wisma) : Apartment - Unit Komersial (Karya, Suka) : Kantor sewa, pertokoan, dan restaurant - Unit Fasilitas Pendukung/ Penunjang : Kolam renang, fitness, klinik, taman dan ruang terbuka b. Syarat Lokasi Lokasi menjadi persyaratan utama untuk mengembangkan sebuah kompleks komersial dan hunian terpadu agar mencapai tujuan yang diharapkan. Adapun persyaratan lokasi pembangunan kompleks komersial dan hunian terpadu ini berdasarkan rumusan karakteristik dan tujuan yang diharapkan adalah: -

Letak site berada pada daerah yang diperuntukan untuk perdagangan

dan

jasa,

serta

pemukiman

(berdasarkan

karakteristik lokasi), dan kedekatan dengan jalan penghubung utama antar kota (jalan arteri). c. Pelayanan Adapun pelayanan dari proyek kompleks komersial dan hunian terpadu yang diberikan adalah: -

Pelayanan investasi, meliputi perusahaan yang ingin membuka kantor dan bekerja di area tersebut. Perseorangan yang ingin berinvestasi di bidang properti hunian yang memiliki nilai.

-

Pelayanan sosial, meliputi pelayanan yang diberikan kepada masyarakat sekitar dan masyarakat setempat maupun luar kota.


Pelayanan meliputi penyediaan lapangan kerja, pelayanan rekreasi dan hiburan bagi masyarakat umum, dan penyediaan hunian. -

Pelayanan lingkungan, meliputi penghijauan lahan, penerapan aspek green design pada bangunan.

2.8.3

Isi Secara Isi, proyek akan dihuni dan mengakomodasi unsur civitas, sebagai berikut:

a. Civitas Penghuni Penghuni merupakan semua jenis civitas yang bekerja dan tinggal di dalam kompleks komersial dan hunian terpadu. Penghuni pada fungsi hunian memiliki target sasaran utama yaitu warga negara asing yang berkerja di Bali, ekspatriat, penduduk setempat maupun luar kota yang terdiri dari satu keluarga kecil dan menetap sementara atau dalam waktu yang tidak terlalu lama. Civitas penghuni memiliki karakteristik yang beragam, mulai dari generasi muda hingga usia lanjut, dan orang normal hingga memiliki keterbatasan fisik. b. Pengelola Pengelola kompleks komersial dan hunian terpadu ini merupakan pihak swasta (penanam modal) dan sistem pembiayaan murni dikelola oleh pihak swasta dengan memperhatikan pada peraturan pemerintah khususnya berkaitan dengan bangunan komersial dan hunian.


BAB II PEMAHAMAN TERHADAP KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU

Recommend Documents