KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU DI BADUNG, BALI

LANDASAN KONSEPTUAL PERANCANGAN TUGAS AKHIR

Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dalam Memenuhi Syarat-Syarat Guna Mencapai Gelar Sarjana Teknik Arsitektur Periode Februari 2016

KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU DI BADUNG, BALI

Oleh : I KADEK SAKA ANGGARIKA SUWIRNA B 1204205108

UNIVERSITAS UDAYANA FAKULTAS TEKNIK JURUSAN ARSITEKTUR (REGULER) 2016

LANDASAN KONSEPTUAL PERANCANGAN TUGAS AKHIR

Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dalam Memenuhi Syarat-Syarat Guna Mencapai Gelar Sarjana Teknik Arsitektur Periode Februari 2016

KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU DI BADUNG, BALI

Oleh : I KADEK SAKA ANGGARIKA SUWIRNA B 1204205108

Dosen Pembimbing:

1. Dr. Ir. Syamsul Alam Paturusi, MSP. 2. I Gusti Agung Bagus Suryada, ST., MT.

UNIVERSITAS UDAYANA FAKULTAS TEKNIK JURUSAN ARSITEKTUR (REGULER) 2016

KEMENTERIAN RISET, TEKNOLOGI DAN PENDIDIKAN TINGGI

UNIVERSITAS UDAYANA FAKULTAS TEKNIK - JURUSAN ARSITEKTUR Jalan Kampus Bukit Jimbaran - Bali  (0361) 703384, 703320 Fax : 703384

www.ar.unud.ac.id

PERNYATAAN

Judul Tugas Akhir Nama NIM Program Studi Periode

: Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung, Bali : I Kadek Saka Anggarika Suwirna B : 1204205108 : Arsitektur : Pebruari 2016

Dengan ini saya menyatakan bahwa Tugas Akhir ini tidak terdapat karya pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu Perguruan Tinggi. Sepanjang pengetahuan saya tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau diterbitkan oleh orang lain, kecuali secara tertulis diacu dalam naskah ini dan disebutkan di dalam daftar pustaka.

Denpasar, 20 April 2016

I Kadek Saka Anggarika Suwirna B NIM. 1204205108

ABSTRAK Seiring dengan pertumbuhan penduduk di suatu wilayah yang selalu meningkat tiap tahunnya, tentunya menimbulkan beberapa permasalahan, diantaranya yaitu meningkatnya kebutuhan penduduk, keterbatasan lahan, kepadatan penduduk, kesemerawutan serta permasalahan sosial lainnya. Dari sudut pandang arsitektur, untuk mengatasi beberapa permasalahan tersebut dapat dilakukan dengan beberapa strategi, salah satunya dengan menerapkan konsep Mixed-use Development. Kabupaten Badung merupakan salah satu kabupaten dengan pendapatan asli daerah tertinggi di Bali. Perekonomian dari Kabupaten Badung sebagian besar bertumpu pada sektor kepariwisataan, sehingga hal tersebut menciptakan lapangan pekerjaan yang cukup besar, urbanisasi serta beberapa permasalahan yang ditimbulkan dari hal tersebut. Oleh karena itulah, proyek kompleks komersial dan hunian dengan sistem yang saling mendukung atau terpadu merupakan salah satu alternatifnya. Desain dari Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung menerapkan konsep arsitektur bioklimatik dan menggunakan sistem parkir kendaraan otomatis sebagai terobosan dalam mengatasi keterbatasan untuk lahan parkir, namun dapat menampung kendaraan lebih banyak dari parkir kendaraan konvensional.

Kata Kunci : perencanaan, mixed-use development, penduduk, Badung Along with population growth in the region that always increasing in every year, certainly raises several problems, such as the growing needs of the population, limited land, population density, chaotic and the other social problems. From architectural perspective, to overcome some of these problems can be done with several strategies, one of them by applying the concept of Mixed-use Development. Badung regency is one of the regency with the highest local revenue in Bali. The economy of Badung regency largely on the tourism sector, so that it creates a large enough of occupation, urbanization, and also some of the problems arising from it. Therefore, commercial and residential complex project with a system of mutual support or integrated is one of that alternative. The design of the Integrated Commercial and Residential Complex in

Seminar Tugas Akhir |

Badung apply the bioclimatic architecture concept and using automatic vehicle parking system as a breakthrough in overcoming the limitations of the parking lot, but can accommodate more vehicles than a conventional vehicle parking. Keywords : planning, mixed-use development, inhabitant, Badung

Seminar Tugas Akhir |

KATA PENGANTAR Puji syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena berkat rahmat-Nya Landasan Konseptual Perancangan Tugas Akhir ini dapat terselesaikan. Tujuan dari penyusunan Landasan Konseptual Perancangan Tugas Akhir dengan judul “Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung” ini adalah sebagai salah satu syarat untuk menyelesaikan Proses Kuliah di Jurusan Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Udayana. Landasan Konseptual Perancangan Tugas Akhir ini berisikan materi mengenai kompleks komersial dan hunian terpadu yang direncanakan di Kabupaten Badung. Pada BAB I akan dijabarkan mengenai penjelasanpenjelasan awal termasuk di dalamnya latar belakang mengenai pemilihan judul terpilih. Pada BAB II akan dijabarkan materi- materi terkait dengan kompleks komersial dan hunian terpadu. BAB III akan menjelaskan mengenai studi pengadaan proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu yang direncanakan di Kabupaten Badung. Pada BAB IV akan dirinci mengenai tema yang ditentukan, program ruang, dan pemilihan tapak untuk Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung yang akan dirancang. Pada BAB V dijelaskan mengenai konsep perancangan yang

digunakan.

Selain

itu,

pada

bagian

akhir

laporan

juga

dilampirkan hasil dari proses Studio Tugas Akhir berupa transformasi konsep, gambar rancangan tapak, dan gambar rancangan bangunan dari judul yang telah diambil. Pada kesempatan ini, penulis menyampaikan terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu secara langsung maupun tidak langsung di dalam penyusunan laporan ini. Serta pada kesempatan ini ucapan terima kasih secara khusus penulis sampaikan kepada: 1. Bapak Prof. Ir. Ngakan Putu Gede Suardana, MT., PhD. selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Udayana. 2. Bapak Prof. Ir. Ngakan Putu Sueca, MT., PhD. selaku Pembantu Dekan I Fakultas Teknik Universitas Udayana.

Seminar Tugas Akhir | i

3. Ibu Dr. Ir. Anak Agung Ayu Oka Saraswati, MT. selaku Ketua Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Udayana. 4. Bapak I Wayan Yuda Manik, ST., MT. selaku Pembimbing Akademik 5. Bapak Ir. I Nyoman Surata, MT. selaku dosen koordinator Studio Tugas Akhir 6. Seluruh Tim Mata Kuliah Seminar Tugas Akhir dan Tim Mata Kuliah Studio Tugas Akhir. 7. Bapak Dr. Ir. Syamsul Alam Paturusi, MSP. selaku Dosen Koordinator Mata Kuliah Seminar Tugas Akhir dan Pembimbing I. 8. Bapak I Gusti Agung Bagus Surayada, ST., MT. selaku Dosen Pembimbing II. 9. Bapak Ir. I Gusti Bagus Budjana, MT. selaku Dosen Penguji I. 10. Bapak I Ketut Mudra, ST., MT. selaku Dosen Penguji II. 11. Bapak I Nyoman Widya Paramadhyaksa ST., MT., PhD. selaku Dosen Penguji III. 12. Orang tua, saudara, dan seluruh keluarga yang telah membantu dalam mencari informasi dan memberi dukungan untuk saya. 13. Teman-teman angkatan 2012

dari Jurusan Arsitektur

yang

membantu dan memberi banyak masukan, keitik, saran dan informasi. 14. Para senior dari Jurusan Arsitektur yang telah membantu memberi masukan dan saran. Menyadari Landasan Konseptual Perancangan Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna dan masih banyak terdapat kekurangan, maka dari itu dengan kerendahan hati penulis mengharapkan saran dan kritik yang membangun demi penyempurnaan laporan ini. Semoga Landasan Konseptual Perancangan Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi pembaca.

Denpasar,

Mei 2016

I Kadek Saka Anggarika Suwirna B 1204205108 Seminar Tugas Akhir | ii

DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL KATA PENGANTAR ..............................................................................

i

DAFTAR ISI .............................................................................................

iii

DAFTAR GAMBAR ...............................................................................

vi

DAFTAR TABEL ....................................................................................

ix

BAB I PENDAHULUAN .........................................................................

1

1.1 Latar Belakang ....................................................................................

1

1.2 Rumusan Masalah ...............................................................................

3

1.3 Tujuan .................................................................................................

3

1.4 Metode Penelitian ...............................................................................

4

1.4.1 Teknik Pengumpulan Data .........................................................

4

1.4.2 Teknik Pengolahan Data .............................................................

5

1.4.3 Teknik Penyimpulan Data .........................................................

5

BAB II PEMAHAMAN TERHADAP KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU ......................................................................

6

2.1 Tinjauan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu .........................

6

2.2 Keunikan Proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu ............

7

2.3 Tinjauan Mixed Use Development .....................................................

7

2.4 Tinjauan Bangunan Komersial ...........................................................

10

2.4.1 Tinjauan Kantor Sewa ...............................................................

11

2.4.2 Tinjauan Toko/retail ..................................................................

16

2.5 Tinjauan Hunian/ Rumah Tinggal ......................................................

19

2.5.1 Pengertian Rumah Tinggal (hunian) ..........................................

19

2.5.2 Jenis-jenis Rumah Tinggal (hunian) ..........................................

21

2.6 Pemahaman Terhadap Regulasi ..........................................................

22

2.6.1 Persyaratan dan Standar Perencanaan Permukiman di Perkotaan 23 2.6.2 Aturan Kepemilikan Properti .....................................................

27

2.7 Tinjauan Fasilitas Sejenis ...................................................................

27

2.7.1 Seminyak Square .......................................................................

28

2.7.2 The Rosebay Graha Family, Surabaya ......................................

29

Seminar Tugas Akhir | iii

2.7.3 Tentrem Apartment, Hotel and Mall, Semarang .......................

31

2.8 Spesifikasi Umum Proyek ...................................................................

35

2.8.1 Hakekat ......................................................................................

35

2.8.2 Wadah ........................................................................................

37

2.8.3 Isi ...............................................................................................

38

BAB III STUDI PENGADAAN KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU ...............................................................................

39

3.1 Potensi Lokasi ......................................................................................

39

3.1.1

Kondisi Fisik .............................................................................

40

3.1.2

Kondisi Non Fisik ......................................................................

43

3.2 Analisis SWOT ....................................................................................

47

3.3 Simpulan Analisis SWOT ....................................................................

50

3.4 Spesifikasi Khusus Proyek ...................................................................

50

3.4.1

Hakekat .....................................................................................

50

3.4.2

Wadah ........................................................................................

51

3.4.3

Isi ...............................................................................................

53

BAB IV TEMA DAN PEMROGRAMAN .............................................

54

4.1 Tema......................................................................................................

54

4.1.1

Pengertian Tema .........................................................................

54

4.1.2

Dasar Pertimbangan Pemilihan Tema .......................................

55

4.1.3

Pendekatan Tema .......................................................................

55

4.1.4

Penentuan Tema ........................................................................

56

4.1.5

Penerapan Tema ........................................................................

56

4.2 Program Fungsional .............................................................................

57

4.2.1

Fungsi ........................................................................................

58

4.2.2

Identifikasi Pelaku Kegiatan ......................................................

58

4.2.3

Kebutuhan Ruang ......................................................................

59

4.3 Program Performansi ...........................................................................

62

4.4 Program Arsitektural .............................................................................

68

4.4.1

Studi Kapasitas ...........................................................................

68

4.4.2

Besaran Ruang ...........................................................................

70

Seminar Tugas Akhir | iv

4.4.3

Hubungan Ruang .......................................................................

75

4.4.4

Pengelompokan Ruang ..............................................................

77

4.5 Program Tapak .....................................................................................

78

4.5.1

Kebutuhan Luas Tapak .............................................................

78

4.5.2

Pemilihan Lokasi Tapak ............................................................

79

4.5.3

Pemilihan Tapak ........................................................................

80

4.5.4

Eksisting Tapak .........................................................................

86

4.5.5

Analisis Site ...............................................................................

86

BAB V KONSEP PERANCANGAN ......................................................

96

5.1 Konsep Perancangan Tapak ..................................................................

96

5.1.1

Konsep Entrance Tapak ..............................................................

98

5.1.2

Konsep Zoning Tapak ...............................................................

98

5.1.3

Konsep Bentuk Massa ...............................................................

100

5.1.4

Konsep Orientasi dan Pola Massa .............................................

102

5.1.5

Konsep Sirkulasi dan Parkir ......................................................

103

5.1.6

Konsep Tata Hijau dan Ruang Terbuka ....................................

104

5.1.7

Konsep Utilitas Tapak ...............................................................

106

5.2 Konsep Perancangan Bangunan ...........................................................

108

5.2.1

Konsep Entrance Bangunan .......................................................

108

5.2.2

Konsep Zoning Bangunan .........................................................

109

5.2.3

Konsep sirkulasi dalam Bangunan ............................................

119

5.2.4

Konsep Tampilan Bangunan .....................................................

112

5.2.5

Konsep Ruang Dalam ................................................................

113

5.2.6

Konsep Struktur Bangunan ........................................................

115

5.2.7

Konsep Utilitas Bangunan .........................................................

116

DAFTAR PUSTAKA ...............................................................................

120

Seminar Tugas Akhir | v

DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1 Blockplan seminyak square ....................................................

28

Gambar 2.2 Entrance menuju Seminyak Square........................................

29

Gambar 2.3 Unit toko di Seminyak Square ................................................

29

Gambar 2.4 Aktivitas di Seminyak Square .................................................

29

Gambar 2.5 Shopping arcade Seminyak Square .........................................

29

Gambar 2.6 Layout The Rosebay................................................................

30

Gambar 2.7 Eksterior The Rosebay Graha Familiy ....................................

30

Gambar 2.8 Denah Ground Floor blok apartment The Rosebay Graha Family .....................................................................................

31

Gambar 2.9 Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang .......................

32

Gambar 2.10 Layout Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang .........

33

Gambar 2.11 Gambar Potongan Bangunan Tentrem Apartment, Semarang

33

Gambar 2.12 Zona transisi pada Tentrem Apartment, Semarang ...............

33

Gambar 3.1 Peta Administrasi Provinsi Bali .............................................

40

Gambar 3.2 Peta Wilayah Kabupaten Badung ...........................................

40

Gambar 4.1 Arsitektur Bioklimatik.............................................................

56

Gambar 4.2 Hubungan ruang makro ..........................................................

75

Gambar 4.3 Hubungan ruang mikro unit Townhouse ................................

76

Gambar 4.4 Hubungan ruang mikro unit Toko/retail ................................

76

Gambar 4.5 Hubungan ruang mikro unit Restaurant .................................

76

Gambar 4.6 Hubungan ruang mikro unit Kantor sewa ..............................

77

Gambar 4.7 Hubungan ruang mikro unit Pengelola ...................................

77

Gambar 4.8 Pengelompokan Ruang ...........................................................

77

Gambar 4.9 Peta Provinsi Bali ...................................................................

81

Gambar 4.10 Peta Wilayah Kecamatan Kuta. Kuta Selatan, Kuta Utara ..

81

Gambar 4.11 Alternatif Site 1 ....................................................................

82


83

Seminar Tugas Akhir | vi


85

Gambar 4.14 Eksisting tapak .....................................................................

86

Gambar 4.15 Bentuk, Dimensi tapak, Build Up Area ................................

87

Gambar 4.16 Kondisi iklim setempat pada tapak ......................................

88

Gambar 4.17 Analisis Topografi, geologi dan hidrologi ...........................

89

Gambar 4.18 Lapisan tanah pada site ........................................................

90

Gambar 4.19 Vegetasi pada site .................................................................

90

Gambar 4.20 Tata guna lahan di sekitar tapak ...........................................

91

Gambar 4.21 Traffic dan Akses pada tapak ...............................................

92

Gambar 4.22 Utilitas pada tapak ................................................................

93

Gambar 4.23 Analisis kebisingan pada tapak ............................................

94

Gambar 4.24 Analisis view pada tapak ......................................................

95

Gambar 5.1 Letak main entrance dan side entrance ..................................

97

Gambar 5.2 Bentuk entrance pada area komersial .....................................

98

Gambar 5.3 Denah entrance pada fasilitas hunian .....................................

98

Gambar 5.4 Penzoningan Pada Tapak .......................................................

99

Gambar 5.5 Rekomendasi Zoning Pada Tapak ..........................................

100

Gambar 5.6 Bentuk Dasar Massa Bangunan ..............................................

101

Gambar 5.7 Bentuk Massa Bangunan Kompak ..........................................

101

Gambar 5.8 Orientasi dan Pola Massa .......................................................

102

Gambar 5.9 Sirkulasi kendaraan pada tapak ..............................................

104

Gambar 5.10 Parkir Motor ..........................................................................

104

Gambar 5.11 Parkir Mobil 90o ...................................................................

104

Gambar 5.12 Konsep Tata Hijau ................................................................

105

Gambar 5.13 Elemen softscape dan hardscape .........................................

106

Gambar 5.14 Skema jaringan listrik pada tapak ........................................

107

Gambar 5.15 Skema utilitas air bersih dalam tapak ...................................

107

Gambar 5.16 Skema pengelolaan sampah dalam tapak .............................

108

Seminar Tugas Akhir | vii

Gambar 5.17 Main entrance bangunan ......................................................

109

Gambar 5.18 Zoning ruang vertikal & horizontal ......................................

110

Gambar 5.19 Alur sirkulasi ........................................................................

111

Gambar 5.20 Pola sirkulasi ........................................................................

111

Gambar 5.21 Tampilan Bangunan dengan sun-shading ............................

113

Gambar 5.22 Sketsa suasana interior lobby apartment ...............................

114

Gambar 5.23 Sketsa suasana interior kantor sewa .....................................

114

Gambar 5.24 Upper struktur menggunakan rangka baja ...........................

115

Gambar 5.25 Super struktur menggunakan beton bertulang ......................

116

Gambar 5.26 Diagram sumber tenaga listrik .............................................

117

Gambar 5.27 Jalur pipa pemadam kebakaran pada bangunan ...................

117

Gambar 5.28 Penghawaan buatan dalam bangunan....................................

118

Gambar 5.29 skema sistem pengolahan air hujan dan penghawaan alami

119

Gambar 5.30 Sistem air kotor dan air bekas ..............................................

119

Seminar Tugas Akhir | viii

DAFTAR TABEL Tabel 2.1 Kebutuhan Sarana berdasarkan cakupan pelayanan ...................

26

Tabel 2.2 Perbandingan proyek sejenis ......................................................

34

Tabel 3.1 Statistik Kependudukan Kabupaten Badung, 2013 ...................

43

Tabel 3.2 Penduduk 15 Tahun ke Atas yang Bekerja Menurut Jenis Pekerjaan/Jabatan dalam Pekerjaan Utama Tahun 2013 ..

44

Tabel 3.3 Tenaga Kerja Asing Pendatang di Kabupaten Badung Tahun 2009-2013 .......................................................................

45

Tabel 3.4 Gini Ratio dan Distribusi Pendapatan Kabupaten Badung 2008-2013 ....................................................................

46

Tabel 3.5 Analisis SWOT pengadaan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung .......................................................

47

Tabel 4.1 Analisis Kebutuhan Ruang ........................................................

59

Tabel 4.2 Kesimpulan Kebutuhan Ruang ..................................................

61

Tabel 4.3 Sifat dan Persyaratan Ruang ......................................................

62

Tabel 4.4 Studi Kapasitas Pengelola & Servis ...........................................

69

Tabel 4.5 Studi Besaran Ruang ..................................................................

70

Tabel 4.6 Rekapitulasi besaran ruangan .....................................................

74

Tabel 4.7 Kriteria dan Pembobotan Alternatif Lokasi ...............................

80

Tabel 4.8 Pembobotan Kriteria Pemilihan Tapak ......................................

85

Tabel 4.9 Pemilihan Tapak ........................................................................

85

Seminar Tugas Akhir | ix

BAB I PENDAHULUAN Bab ini, bertujuan untuk menjelaskan dan menguraikan secara ringkas apa yang akan diteliti, mengapa, dan untuk apa penelitian ini dilakukan. Secara rinci bab ini berisi tentang latar belakang mengapa penelitian ini dilakukan, masalah apa yang akan di cari penyelesaiaannya, apa tujuan penelitian ini, dan beberapa metode penelitian yang digunakan. 1.1 Latar Belakang Seiring dengan pertumbuhan penduduk yang selalu meningkat tiap tahunnya, tentunya menimbulkan beberapa permasalahan, diantaranya yaitu, meningkatnya kebutuhan penduduk terhadap sarana dan prasarana dalam menunjang kehidupan mereka,

keterbatasan

lahan,

kepadatan

penduduk,

kesemerawutan

serta

permasalahan sosial lainnya. Perkembangan pembangunan secara keseluruhan dipengaruhi oleh beberapa faktor, diantaranya yaitu, perekonomian, Iptek, pertumbuhan penduduk, sosial budaya, dan kondisi alam. Perkembangan fisik kota pada saat ini telah menunjukkan tingkat pertumbuhan yang cukup signifikan, hal tersebut dapat dilihat dari mulai bertambahnya fasilitas fisik yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan dan aktifitas penduduk.

Seminar Tugas Akhir | 1

Seperti halnya dengan daerah lainnya di Indonesia, Provinsi Bali sendiri mengalami perkembangan yang cukup pesat. Berdasarkan sensus penduduk yang pada tahun 2010, laju pertumbuhan penduduk di Bali mencapai 1,49 persen pertahun. Urbanisasi di Bali dipicu oleh perkembangan industri pariwisata yang membuat tersedianya lapangan pekerjaan cukup banyak, para pencari kerja tidak hanya datang dari dalam negeri saja, namun juga datang dari luar negeri. Ditambah lagi dengan dimulainya MEA (Masyarakat Enonomi Asean), diprediksi jumlah tenaga kerja asing yang berkerja di Bali akan mengalami peningkatan yang cukup pesat, sehingga mereka membutuhkan sarana hunian dan fasilitas penunjang lainnya. Kabupaten Badung merupakan salah satu kabupaten dengan pendapatan asli daerah tertinggi di Bali. Kabupaten Badung memiliki luas wilayah sebesar 418,52 km2 dengan jumlah penduduk pada tahun 2013 mencapai 589 ribu jiwa dan dari hasil proyeksi pertumbuhan penduduk oleh BPS Kabupaten Badung sampai tahun 2020 mencapai 683,20 ribu jiwa. Kepadatan penduduk di kabupaten Badung terkonsentrasi pada daerah Badung selatan, seperti Kuta, Kuta Utara dan Kuta Selatan. Perekonomian dari Kabupaten Badung sebagian besar bertumpu pada sektor kepariwisataan, dan dari hal tersebut menciptakan lapangan pekerjaan yang cukup besar. Oleh karena itu, penduduk sekitar Badung bahkan hingga luar daerah dan luar negeri memanfaatkan hal tersebut untuk mencari nafkah dan menetap disana. Dari hal tersebut, Kabupaten Badung mengalami permasalahan umum terjadi dari pertambahan penduduk, yaitu keterbatasan lahan dengan kebutuhan penduduk akan sarana prasarana yang terus meningkat, kesemrawutan, dan kemacetan di beberapa tempat terutama pada daerah Badung selatan. Dari sudut pandang arsitektur, untuk mengatasi beberapa permasalahan tersebut dapat dilakukan dengan beberapa strategi, seperti membangunan sarana prasarana yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat, melakukan perencanaan dalam mengatur tata ruang dan zonasi. Hingga dalam lingkup yang lebih kecil berupa melakukan perencanaan pada suatu area terdiri dari berbagai macam fungsi di dalamnya atau biasa disebut dengan Mixed-use Development. Oleh karena itulah, proyek kompleks komersial dan hunian dengan sistem yang saling mendukung atau terpadu, sekiranya relevan untuk dibangun di


kabupaten Badung. Desain dari Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung menerapkan konsep arsitektur bioklimatik dan menggunakan sistem parkir kendaraan otomatis sebagai terobosan dalam mengatasi keterbatasan untuk lahan parkir namun dapat menampung kendaraan lebih banyak dari parkir kendaraan konvensional. 1.2 Rumusan Masalah Berdasarkan uraian mengenai latar belakang masalah yang melandasi dasar pemikiran

perencanaan

dan

perancangan,

maka

dapat

dirumuskan

permasalahannya. Adapun rumusan masalah dari pembuatan laporan landasan konsepsual perencanaan dan perancangan ini adalah sebagai berikut : a Fasilitas apa saja yang diperlukan untuk mewadahi kegiatan di dalamnya? b Dimana lokasi yang ideal untuk perencanaan fasilitas komersial dan hunian terpadu ? c Siapa yang akan disasar dan besaran kapasitas terkait pelayanan yang direncanakan pada kompleks komersial dan hunian terpadu? d Bagaimana penerapan dari tema dan konsep yang dibuat pada kompleks komersial dan hunian terpadu ini? e Bagaimana konsep perencanaan dan perancangan desain yang yang ideal untuk fasilitas komersial dan hunian dalam suatu system yang terpadu atau saling menunjang? 1.3 Tujuan Adapun tujuan dari pembuatan laporan landasan konsepsual perencanaan dan perancangan ini adalah sebagai berikut: a Konsep perancangan fasilitas campuran pada suatu area dapat menjadi alternatif pengembangan kompleks komersial dan hunian terpadu di Kabupaten Badung. b Dapat menerapkan kaidah-kaidah arsitektur yang benar dalam proses perancangan fasilitas komersial dan hunian dalam sistem yang terpadu/ terintegrasi, baik dari segi penataan ruang, aktivitas maupun pelayanan. c Menentukan konsep perencanaan dan perancangan desain yang yang tepat untuk kompleks komersial dan hunian terpadu, seperti memberikan suatu


contoh rancangan yang ideal dan diharapkan memberikan kontribusi yang positif lingkungan sekitar.

1.4 Metode Penelitian Metode penelitian yang digunakan dikelompokkan menjadi tiga bagian, yaitu teknik pengumpulan data, pengolahan data, dan penyimpulan. 1.4.1 Teknik Pengumpulan Data Data yang dikelompokkan terdiri dari dua jenis data yaitu data primer dan data sekunder: 1. Data primer, data primer merupakan data yang diperoleh langsung dari sumbernya serta semua keterangan yang untuk pertama kalinya diamati dan dicatat oleh peneliti (Marzuki, 2000:50). Data primer ini diperoleh melalui : a) Interview/wawancara: Mengadakan wawancara dengan pihak-pihak terkait yaitu pengelola bangunan komersial dan sejenisnya untuk memperoleh data yang digunakan untuk pendekatan dan penganalisisan data. b) Dokumentasi: Melakukan pengumpulan arsip serta foto-foto atau sketsa yang menunjang penyusunan konsep programatik seperti dokumentasi mengenai tapak bangunan dan lingkungan disekitarnya. 2. Data sekunder, data sekunder merupakan data yang diperoleh dari pihak lain, artinya data tersebut tidak diusahakan sendiri pengumpulannya. Data sekunder diperoleh melalui : a) Studi literatur: Pengumpulan data penunjang sebagai bahan pertimbangan proses perencanaan dan perancangan yang terdiri dari buku-buku, jurnal, koran, internet, dan lain-lain, yang terkait dengan fasilitas komersial dan hunian. b) Studi banding: Studi banding dilakukan pada fasilitas sejenis dengan pengamatan langsung maupun melalui media lainnya (internet) dengan maksud untuk mendapatkan gambaran mengenai fasilitas-fasilitas apa saja yang harus ada, penataan ruang dalamnya, pengaturan fungsi-fungsi


ruangnya dan lainnya yang dianggap perlu untuk menunjang proses perencanaan dan perancangan nantinya.

1.4.2 Teknik Pengolahan Data Data yang telah diperoleh kemudian dianalisis untuk mendapatkan suatu konsep yang nantinya akan digunakan dalam perancangan Teknik pengolahan data yang dilakukan terdiri dari tiga tahapan yaitu : a. Kompilasi data, data yang telah dikumpulkan dikelompokkan dengan kriteria data masing-masing yang kemudian dicari kaitannya antara yang satu dengan yang lainnya. b. Analisis data, berdasarkan kompilasi data, dilakukan analisis dengan berbagai pertimbangan. Teknik analisis dilakukan dengan dua cara yaitu : 1) Kualitatif, yaitu menganalisis data dengan cara mendeskripsikan data dan membuat digramatik seperti menyimpulkan beberapa studi banding dan lain-lain. 2) Kuantitatif, yaitu menganalisis data dengan cara perhitungan matematis. c. Sintesis, mengintegrasikan setiap permasalahan yang ada ke dalam kelompok-kelompok beserta faktor pengaruhnya sebagai jalan keluar tebaik untuk memecahkan permasalahan. 1.4.3 Teknik Penyimpulan Adapun teknik penarikan kesimpulan yang digunakan dalam menyusun laporan ini adalah sebagai berikut: a. Deduksi, pengambilan keputusan dilakukan dari hal-hal yang bersifat umum menuju hal-hal yang bersifat khusus. b. Induksi, pengambilan keputusan dilakukan dari hal-hal yang bersifat khusus menuju hal-hal yang bersifat umum


BAB II PEMAHAMAN TERHADAP KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU Pada bab ini akan dilakukan tinjauan terhadap beberapa teori yang relevan dan mendukung objek rancangan dan tinjauan objek sejenis agar dapat merumuskan spesifikasi proyek secara umum. 2.1 Tinjauan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu Jika ditinjau berdasarkan suku kata, terdapat 4 buah kata yang menjadi sebuah frase judul yaitu kata Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu. Keempat kata ini memiliki fungsinya masing-masing yang jika diurutkan berfungsi sebagai kata tempat/lokasi, kata subjek/pelaku dan objek. Kata kompleks memiliki arti yaitu suatu kesatuan yang terdiri dari sejumlah bagian, khususnya yang memiliki bagian yang saling berhubungan dan saling tergantung. Dalam arsitektur, kompleks dapat merujuk kepada gabungan beberapa bangunan dalam suatu wilayah. Kata Komersial merupakan kata serapan bahasa Indonesia dari bahasa Inggris yaitu commercial. Komersial memiliki makna yaitu mendapat keuntungan. Bangunan komersial merupakan bangunan gedung yang difungsikan untuk mewadahi aktivitas komersial yang bertujuan mendatangkan keuntungan baik


dalam jangka pendek maupun jangka panjang. Untuk menunjang keberhasilan fungsinya, perancangan bangunan komersial perlu mempertimbangkan berbagai aspek baik dari sisi tampilan bangunan, pertimbangan efisiensi, keamanan, maupun peluang pengembangan. Kata hunian (rumah tinggal) merupakan suatu tempat untuk tinggal atau kediaman. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasa disebut sangkar, sarang, atau kandang. Sedangkan dalam arti khusus, rumah mengacu pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di dalam bangunan tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan, tidur,beraktivitas, dll. (Wikipedia, 2012). Kata terpadu berasal dari kata padu yang artinya utuh dan kompak. Maka dari itu kata terpada memiliki makna yaitu saling berkaitan, kompak dan saling mendukung. Setelah mengkaji dari keempat suku kata yang membentuk judul tersebut, maka dapat ditentukan beberapa teori yang sekiranya relevan dengan objek yang akan dibangun. 2.2 Keunikan Proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu Setiap proyek memiliki keunikannya tersendiri, keunikan tersebut bisa berupa konsep yang diterapkan, fungsi dari bangunan tersebut, fasilitas-fasilitas yang disediakan, bentuk dan tampilan bangunan, filosofi dan teknologi yang diterapkan pada bangunan. Adapun kelebihan dari Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung, yaitu penerapan teknologi pada gedung parkir dengan sistem parkir otomatis yang digerakkan oleh sistem robotic. Dengan hal tersebut, waktu yang diperlukan untuk memarkir kendaraan dapat dipangkas, selain itu juga dari segi keamanan cukup aman dan tentunya dengan lahan yang terbatas dapat menampung kendaraan yang lebih banyak dari sistem parkir konvensional dengan luasan yang sama. 2.3 Tinjauan Mixed Use Development A. Pengertian Mixed Use Development


Mixed Use Development adalah suatu area atau lahan yang terdiri dari dua fungsi atau lebih di dalamnya, seperti perkantoran, hotel, hunian, pusat perbelanjaan yang dikembangkan menjadi satu kesatuan. Tujuan dari penerapan konsep mixed use pada dasarnya yaitu untuk pemanfaatan lahan menjadi lebih efektif dan efisien, dan membuata pelayanan kebutuhan lebih mudah dan terintegrasi. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu bangunan atau kompleks bangunan sering disebut dengan istilah superblock (mixed use building). Konsep mixed use dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks (lahan), blok bangunan maupun dalam satu bangunan. Pola mixed use bisa berupa horizontal maupun vertical, sesuai dengan jenis fungsi yang diterapkan. Penerapan atau pemilihan jenis-jenis fungsi pada konsep mixed use, dipengaruhi oleh luas dan bentuk lahan, letak, lokasi dan posisi terhadap infrastruktur yang tersedia disekitarnya, dan aspek keuntungan dari bisnis property yang dilakukan pengembang (developer). Selain itu, persyaratan atau peraturan mengenai tata kota turut mempengaruhi dalam menerapkan konsep mixed use, sehingga kondisinya bisa berlainan meskipun berada dalam suatu area/ kawasan yang sama. Isu-isu permasalahan perkotaan yang kerap muncul dalam hal pengembangan infrastruktur dan properti, yaitu : 1. Keterbatasan Lahan & Nilai Lahan (Sistem Pertanahan & Harga Patokan) 2. Keterbatasan Sumber Daya (Alam, Manusia, Buatan) 3. Peraturan (Pertanahan, Zoning Regulation) 4. Tata Nilai Perkotaan (Keteraturan dan Ketertiban) 5. Urbanisasi 6. Penyediaan Prasarana Dasar (Air, Listrik, rumah) 7. Jumlah Penduduk Yang Besar Dalam pengembangan konsep mixed use ini sebetulnya ada hal-hal yang menjadi titik fokus bagi para pengembang (developer), karena dengan memperhatikan hal-hal tersebut secara langsung akan membuat konsep yang dikembangkan tersebut menjadi daya tarik dan sangat diminati oleh para konsumen, beberapa hal tersebut antara lain :


1. Posisi dan lokasi proyek akan menentukan besarnya profit yang akan dihasilkan. 2. Keberadaan Infrastuktur harus efisien 3. Adanya akses pedestrian yang ideal antar komponen 4. Adanya amenities dan attractions yang tidak mungkin pada penggunaan single use. 5. Menciptakan massing untuk memperoleh maximal interest 6. Adanya keterkaitan antara bangunan dengan lingkungan. 7. Adanya Keterkaitan antara proyek sejenis di lingkungan sekitar. 8. Perhatikan dengan seksama pentahapan konstruksi 9. Penggunaan bersama fasilitas 10. Pengelolaan proses perancangan harus efisien dan professional B. Ciri-ciri Mixed Use Development Menurut Marlina, Mixe Use Development dapat dibagi menjadi tiga ciriciri umum, yaitu: 1. Mewadahi dua fungsi urban atau lebih misalnya terdiri dari retail, perkantoran, hunian, hotel, entertainment, cultural dan rekreasi. 2. Terjadi integrasi dan sinergi fungsional. 3. Terdapat ketergantungan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat integrasi dan sinergi fungsional tersebut. C. Manfaat Mixed Use Development Menurut Marlina, ada beberapa manfaat dalam penerapan konsep mixed use development, antara lain: 1. Memberikan kelengkapan dan kemudahan pada bangunan hunian dan bagi pengunjungnya. 2. Efisiensi pergerakan. Dengan pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu superblock berarti terdapat efisiensi pergerakan bagi penggunan bangunan tersebut. 3. Vitalitas dan generator pertumbuhan. Pembangunan superblock pada salah satu bagian kota berpotensi meningkatkan pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi pengguna bangunan tersebut.


4. Penghematan pendanaan bangunan. Pembangunan berbagai fasilitas dalam satu komplek atau kawasan dapat mengefisienkan dana pembangunan,

misalnya

dengan

efisiensi

dana

pembangunan

infrastrukutur. 5. Menghambat perluasan kota. Superblok dapat diasumsikan sebagai pertumbuhan kota secara vertikal, karenanya pembangunan superblok dapat meminimalkan pertumbuhan kota secara horizontal. 6. Integrasi

sistem-sistem.

Sesuai

persyaratan

superblock,

pengembangan fungsi-fungsi dilamnya dirancang secara terintegrasi, saling menguntungkan antar fungsi. Integrasi ini dapat merupakan simbiosis mutualisme antar fungsi. 2.4 Tinjauan Bangunan Komersial Bangunan komersial merupakan bangunan yang direncanakan untuk mendatangkan keuntungan bagi pemilik maupun penggunanya, seperti ruko yang bisa disewakan pemiliknya ataupun sebagai tempat untuk membuka usaha, perhotelan yang berfungsi sebagai tempat menginap berbayar, rumah kos atau apartemen yang disewakan sehingga selalu memberikan penghasilan berkelanjutan. Fungsi komersial meliputi jasa dan barang seperti kantor sewa, hotel, gudang, pertokoan, supermarket, pusat perbelanjaan dan layanan jasa seperti service, laundry, dll. Untuk lebih menarik sebaiknya bangunan komersial memiliki desain arsitektur yang menarik sehingga mempunyai nilai (niaga) tinggi yang dapat disewakan ataupun diperjualbelikan. Untuk menunjang keberhasilan fungsinya, perancangan bangunan komersial perlu mempertimbangkan berbagai aspek yang meliputi : a. Pencitraan (brand image) dimana bangunan komersial harus mempunyai citra atau karakter yang kuat sebagai daya tarik untuk menarik konsumen. b. Nilai ekonomis bangunan dimana bangunan ini mudah perawatannya sehingga tercapai efisiensi dalam penggunaan dimana erat kaitannya dengan keuangan. c. Lokasi strategis, sehingga mudah dilihat, dicari dan dijangkau. d. Prinsip keamanan bangunan, sebagai persyaratan utama dalam bangunan komersial karena mewadahi keselamatan publik seperti tangga darurat,


peralatan keselamatan dari kebakaran maupun antisipasi untuk bencana alam

lain.

Prinsip

keamanan

bangunan

ini

dibedakan

menjadi safety (keselamatan) dan security (keamanan). e. Prinsip

kenyamanan

bangunan,

bangunan

komersial

akan

lebih

memberikan keuntungan apabila mampu membuat si penghuni maupun konsumen betah didalamnya. Beberapa jenis kenyamanan yang perlu diperhatikan antara lain : o

Kenyamanan penghawaan

o

Kenyamanan pencahayaan

o

Kenyamanan audio

o

Kenyamanan sirkulasi dalam bangunan

f. Kebutuhan jangka panjang, aspek ini penting untuk mengantisipasi dinamika perubahan baik dari waktu maupun tuntutan kebutuhan. g. Kondisi, potensi dan karakter kawasan, aspek ini akan menunjang lancarnya ekonomi bangunan komersil ini, karenanya harus ada kesesuaian antara kondisi, potensi dan karakter kawasan dengan fungsi bangunan komersial yang akan diadakan. h. Kondisi sosial budaya masyarakat, aspek ini untuk mendukung lancarnya kegiatan perekonomian dimana bangunan komersial dengan kegiatannya itu berada. Karenanya bangunan komersial dan kegiatannya ini harus bisa diterima oleh masyarakat sekitarnya secara sosial, budaya maupun psikologis. i. Perkembangan teknologi, dimana diharapkan bangunan komersial ini mampu menerima atau bahkan dapat menerapkan perkembangan teknologi yang ada sehingga bisa memberi manfaat lebih bagi sekitarnya.

2.4.1

Tinjauan Kantor Sewa

A. Pengertian Kantor Sewa Kantor sewa merupakan bangunan yang direncanakan untuk mewadahi fungsi-fungsi tertentu yang dimiliki secara nonpermanent dengan sistem sewa. Sistem sewa ini berdampak pada dinamisasi penyewa meskipun bidang usaha yang sama karena untuk menempati ruang sewanya hanya berlaku dalam jangka


waktu tertentu. Untuk pengembalian modal dalam pengadaan sebuah kantor sewa perlu dikembangankan dua fungsi penting dalam kantor sewa, antara lain: a. Pemasaran Fungsi ini terkait dengan hakekat kantor sewa sebagai bangunan komersial yang mempunyai tujuan untuk mendapatkan keuntungan. Agar hal tersebut dapat dicapai, sebuah kantor sewa harus bersifat “menjual” dalam arti mampu dan mudah dipasarkan. Salah satu strategi untuk mendapatkan rancangan yang tepat sesuai permintaan/kebutuhan pasar adalah dengan melakukan analisis pasar. Sealin melihat tren pergerakan bisnis di masyarakat, perlu dipertimbangkan usaha-usaha yang sesuai untuk dikembangkan dalam masyarakat di suatu wilayah, serta kecenderungan perkembangan di masa yang akan datang. b. Pengembangan Pada sebuah kantor sewa diperlukan pengelolaan yang professional karena usaha sewa-menyewa ruang tersebut merupakan aktivitas yang dilakukan untuk jangka waktu yang sangat panjang. Selain terkait dengan promosi ruang sewa itu sendiri, sebuah kantor sewa memerlukan perencanaan pengembangan lain khususnya berkaitan dengan penyediaan dan pematangan

tanah,

desain

bangunan

dan

perencanaan

anggaran.

Rancangan bangunan sebuah kantor sewa harus memiliki kemungkinan pengembangan baik berupa perluasan ruang maupun perbaikan rancangan ruangan. Sebuah kantor sewa harus memiliki rancanga ruang yang fleksibel untuk mengantisipasi perubahan dari tuntutan dinamisasi pergantian penyewa.

B. Penyewaan Kantor Sewa Sesuai dengan namanya, sistem kepemilikan ruang di dalamnya bersifat sementara dengan sistem sewa. Harga sewanya disesuaikan dengan kemampuan penyewa dan fasilitas yang disediakan. Kemampuan penyewa juga disesuaikan dengan jenis usaha yang direncanakan untuk ditampung pada kantor sewa tersebut. Dalam perhitungan sewa ruang kantor dikenal dengan istilah-istilah sebagai berikut;


a. Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan layanan untuk penyewa, seperti elevator, tangga, AC sentral, Fire tower court. b. Rentabel floor area, dibedakan menjadi dua yaitu; -

Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga tertentu.

-

Commont floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet dan lain sebagainya. Harga sewa/m2 diperhitungkan berdasarkan rentable floor area.

c. Gross Area System, merupakan sistem sewa dengan memperhitungkan semua bagian bangunan (ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift, lavatory dan ruang-ruang penunjang lainnya. d. Net Area System, adalah sistem sewa dengan memperhitungkan luas ruang yang benar-benar hanya digunakan oleh penywa. Dalam hal ini, lavatory, ruang lift, dan penunjang tidak termasuk yang disewakan. e. Semi Gross System, adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua ruang yang digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa ruang, fasilitas, tetapi tidak termasuk ruang transportasi, tangga darurat dan fasilitas umum lainnya. Rancangan bangunan

yang baik selalu

dipertimbangkan berdasarkan pengguna dan kegiatan yang akan diwadahi dalam bangunan. Pada sebuah kantor sewa, secara umum pengguna bangunan dapat dibedakan menjadi; -

Penyewa/ konsumen kantor sewa

-

Pengunjung bangunan/ tamu

-

Pengelola bangunan

C. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Pengelolaannya Selain dari aspek penyewaan, kantor sewa juga diklasifikasikan dari sisi pengelolaannya, yaitu; a. Tenant Owned Office Building Adalah kantor sewa yang dibanguna oleh pemilik yang sekaligus berperan sebagai penyewa sebagaian besar bangunan. Dalam hal ini, layout ruang, bentuk bangunan, dan komponen lain disesuaikan


dengan keinginan pemilik. Oleh karena pemilik sekaligus merupak penyewa, berarti pengelola bangunan adalah salah satu dari penyewa yang merangkap sebagai pemilik bangunan. Biasanya image bangunan dapat menunjukkan corporate image yang sesuai denga pemiliknya. b. Speculative Office Building Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi kebutuhan pasar (market demand) serta spekulatif diharapkan mampu menyerap penyewa berdasarkan studi kelayakan yang telah dilakukan. Keberhasilan Speculative Office Building ditentukan oleh income yang dihailkan oleh pemilik atau sponsor bangunan bukan oleh keberhasilan memenuhi kebutuhan pemakai. Prinsip dasar yang diterapkan pada Speculative Office Building yaitu apabila bangunan tidak efisien maka tidak aka nada penyewa atau orang yang bersedia membayar biaya sewa. Oleh karena itu, bangunan tersebut harus dirancang seefisien mungkin untuk memnuhi kebutuhan pasar yang bervariasi. c. Investment Type of Office Building Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik, antara lain: -

Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan disewa oleh satu penyewa saja, sehingga image bangunan dapat diolah sesuai keinginan penyewa tunggal tersebut, atau terdapat satu perusahaan yang menyewa sebagian besar ruang kantor dengan sistem multiple tenancy floor. Biasanya, ruang dalam kantor didesain secara terbuka tanpa adanya partisi dengan perletakan transportasi vertikal dan area servis di luar area kantor, yang memungkinkan kebebasan pembagian layout denah.

-

Seringkali bangunan diadakan pada site dengan nilainya relative tinggi.

d. Tailor Made Building Adalah kantor sewa yang dibangun untuk digunakan sendiri, misalnya bangunan pemerintahan atau suatu departemen. Kelebihan kantor sewa


semacam ini menurut Francis Duffy (1978) (dalam Meyer, 1983) adalah sebagai berikut; -

Pemilihan lokasi dapat disesuaikan dengan sasaran kegiatan. Hal ini berdampak pada efisiensi pencapaian, baik dari penyewa maupun pengunjung bangunan.

-

Dapat dibangun dengan fasilitas khusus sesuai dengan tuntutan kenyaman bagi fungsi ruang dan aktivitas yang direncanakan.

-

Bangunan dapat dibangun dengan luas yang bervariasi, sesuai pola kerja pemakai ruang dan dapat diatur untuk mengantisipasi perkembangan kegiatan.

-

Dapat dirancang lebih kreatif untuk mendapatkan image yang berbeda-beda.

D. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Pembagian Layout Denah Fungsi, aktivitas dan fasilitas pada suatu kantor sewa akan berdampak pada tuntutan rancangan kantor sewa yang harus dipenuhi, sekaligus menjadi ciri spesifik rancangan suatu kantor sewa. Pembagian ruang pada suatu bangunan kantor dapat dikelomokkan sebagai berikut; a. Cellular System (sel) Pada umumnya, bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Konfigurasi ini memungkinkan rancangan ruang-ruang dengan privasi yang tinggi sehingga sesuai untuk ruang eksekutif, manajer dan sebagainya. b. Group Space System (Kelompok Ruang) Sistem ini memiliki ruang-ruang dengan dimensi yang mampu menampung 5-15 karyawan. Pembagian ini umumnya diterapkan pada bangunan yang mempunyai kedalam 15-20 m dari koridor ke dinding terluar bangunan. Konfigurasi ini cocok untuk rancangan ruang dengan karakter semiformal. c. Landscape Open Plan System (Ruang Terbuka) Sistem ini mempunyai susunan ruang yang fleksibel menurut kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat yang dapat terbuat dari partisi, furniture, maupun vegetasi sebagai penanda alur gerak


sirkulasi dan lalu lintas kelompok atau unit kerja. Pada konfigurasi ini, kelompok kerja umumnya dapat saling melihat posisi berdiri. Konfigurasi ini cocok digunakan untuk rancangan dengan karakter bebas, nonformal dan masih dalam pola pengelompokan ruang. 2.4.2

Tinjauan Toko/ retail Keberadaan sebuah tempat perbelanjaan dalam suatu kota selalu menjadi

tempat yang paling menarik dan mudah diingat karena termasuk tempat yang sering dikunjungi oleh warga kota tersebut. Tempat ini biasanya terletak di jalanjalan utama dan pusat-pusat kota sehingga dapat menimbulkan image baru pada sebuah kota. Bahkan tidak jarang kuantitas dan kualitas tempat perbelanjaan dapat memberikan gambaran tingkat kemakmuran warga kota tersebut. Istilah pusat perbelanjaan memiliki beberapa pengertian, diantaranya sebagai berikut; 1. Bentuk usaha perdagangan individual yang dilakukan secara bersama melalui

penyatuan

modal

dengan

tujuan

efektivitas

komersial

(Beddington, Design for Shopping Center ). 2. Suatu tempat kegiatan pertukaran dan distribusi barang/jasa yang bercirikan komersial, melibatkan perencanaan dan perancangan yang matang karena bertujuan memperoleh keuntungan (profit) sebanyakbanyaknya (Gruen, Center for Urban Environment; Survival of the Cities) 3. Kompleks perbelanjaan terencana, dengan pengelolaan yang bersifat terpusat, dengan sistem menyewakan unit-unit kepada pedagang individu, sedangkan pengawasannya dilakukan oleh pengelola yang bertanggung jawab secara menyeluruh (Beddington, Design for Shopping Center). 4. Sekelompok kesatuan pusat perdagangan yang dibangun dan didirikan pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai, dan diatur menjadi sebuah kesatuan operasi (operation unit), berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parker yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total toko-toko (Urban Land Institute, Shopping Center Development Handbook).


5. Suatu wadah dalam masyarakat yang menghidupkan kota atau lingkungan setempat. Selain berfungsi sebagai tempat untuk kegiatan berbelanja atau transaksi jual/beli, juga berfungsi sebagai tempat untuk berkumpul atau berekreasi (Beddington, Design for Shopping Center). Dari berbagai pengertian di atas, terdapat beberapa kata kunci terkait dengan pusat perbelanjaan, yaitu; 1. Adanya kegiatan jual beli atau pertukaran barang dan jasa 2. Dapat berfungsi juga sebgai tempat berkumpul dan berekreasi Dua kata kunci tersebut, akan mewarnai proses perancangan sebuah pusat perbelanjaan, selain kata kunci utama sebagai bangunan komesial, yaitu bertujuan menghasilkan keuntungan bagi pemiliknya. A. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Skala Pelayanan Berdasarkan skala pelayanannya, pusat perbelanjaan dapat dibedakan menjadi 3 jenis, yaitu; 1. Pusat perbelanjaan local (neighborhood center) Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan yang meliputi 5.000 sampai 40.000 penduduk (skala lingkungan), dengan luas bangunan berkisar antara 2.787-9.290 m2. Unit penjualan terbesar pada pusat perdagangan golongan ini yaitu supermarket. 2. Pusat perbelanjaan distrik (community center) Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan 40.000 sampai 150.000 penduduk (skala wilayah), dengan luas bangunan berkisar antara 9.290-27.870 m2. Unit-unit penjualan terdiri atas junior department store, supermarket dan toko-toko. 3. Pusat perbelanjaan regional (main center) Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan 150.000 sampai 400.000 penduduk, dengan luas bangunan 27.870-92.990 m2. Pusat perbelanjaan golongan ini terdiri dari 1-4 department store dan 50100 toko retail, yang tersusun mengitari pedestrian dan dikelilingi oleh area parker (the Community Builders Council of ULI-the Urban Land Institute, 1977:23).


B. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Sistem Transaksi Berdasarkan sistem transaksinya, sebuah pusat perbelanjaan dapat dibedakan menjadi 2, yaitu; 1. Toko Grosir, adalah toko yang menjual barang dalam jumlah besar. Barang-barang tersebut biasanya disimpan di gudang atau di tempat lain, sedangkan yang ada di toko grosir hanya contohnya. Oleh karena penjualan dilakukan dalam jumlah besar, biasanya etalase pada toko grosir hanya memerlukan tempat yang relati kecil. 2. Toko Eceran, adalah toko yang menjual barang dalam jumlah kecil atau persatuan barang. Toko eceran lebih banyak menarik pembeli karena tingkat variasi barangnya yang tinggi. Pada toko semacam ini, area display barang dagangan memerlukan ruang yang relative besar untuk mewadahi variasi barang dagangan. Sebaliknya, gudang mungkin hanya memerlukan area dengan dimensi yang lebih kecil. Area dropping barang bukan merupak area vital pada toko jenis ini. C. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Lokasi 1. Pasar, merupakan kelompok fasilitas perbelanjaan sederhana (los, toko, kios, dan sebagainya) yang berada di suatu area tertentu pada suatu wilayah. Fasilitas perbelanjaan ini dapat dapat bersifat terbuka ataupun berada di dalam bangunan, biasanya berada dekat dengan pemukiman. 2. Shopping Street, merupakan pengelompokan saran perbelanjaan yang terdiri dari dereta toko atau kios terbuka pada suatu penggal jalan. Jenis perbelanjaan ini biasanya berkembang di kawasan-kawasan yang menarik dikunjungi wisatawan. 3. Shopping Percint, merupakan kompleks pertokoan terbuka yang menghadap pada suatu ruang terbuka yang bebas. Perbelanjaan ini biasanya tumbuh di dekat obyek wisata atau kawasan wisata. 4. Shopping Center, merupakan pengelompokan fasilitas perbelanjaan (toko dan kios) yang berada dalam satu atap. Pada shopping center, barang ynag diperdagangkan didominasi oleh kebutuhan sekunder dan tersier, sedangkan pada jenis pasar, barang yang diperdagangkan didominasi oleh kebutuhan primer. Shopping Center secara khusus


mempunyai berbagai pola visual dan sirkulasi yang diperuntukan bagi pengunjung untuk berjalan mengelilinginya, bahkan tidak hanya mencakup skala komplek yang berukuran besar, tetapi berskala manusia. 2.5 Tinjauan Hunian/ Rumah Tinggal 2.5.1

Pengertian Rumah Tinggal (Hunian) Rumah merupakan suartu tempat yang difungsikan sebagai tempat untuk

berlindung dari cuaca luar, seperti hujan, panas matahari, dan juga sebagai tempat manusia melangsungkan kehidupannya, tempat manusia berumah tangga dan sebagainya. Seiring perkembangan waktu, rumah tidak hanya sebagai untuk tempat tinggal, namun juga menanda status social si pemilik rumah. Arsitektur rumah tinggalpun berbeda-beda di setiap daerah dan juga mengikuti tren perkembangan teknologi. Adapun definisi-definisi rumah menurut undang-undang dan menurut para ahli akan dijelaskan sebagai berikut: 1. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. (UU No. 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman) 2. Rumah merupakan tempat berlindung dari pengaruh luar manusia, seperti iklim, musuh, penyakit, dan sebagainya. Untuk dapat berfungsi secara fisiologis, rumah haruslah dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang dibutuhkan, seperti listrik, air bersih, jendela, ventilasi, tempat pembuangan kotoran dan lain-lain. (Koesputranto, 1988) 3. Rumah merupakan suatu bangunan, tempat manusia tinggal dan melangsungkan kehidupannya. Di samping itu, rumah juga merupakan tempat berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di dalam suatu masyarakat. (Sarwono dalam Budihardjo, 1998 : 148) 4. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasa disebut sangkar, sarang, atau kandang. Dalam arti khusus, rumah mengacu pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di


dalam bangunan tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan, tidur, beraktivitas, dan lain-lain. (Wikipedia, 2010) 5. Elemen terpenting dari pembentukan suatu perumahan adalah rumah itu sendiri. Rumah dapat diartikan sebagai tempat untuk berumah tangga, tempat tinggal/alamat, lokasi tempat tinggal, bagian dari eksistensi individu/keluarga (terkait dengan status, tempat kedudukan, identitas), bagian dari kawasan fungsional kota, investasi (keluarga atau perusahaan), sumber bangkitan pergerakan (trip production), ruang untuk rekreasi, ruang yang digunakan untuk menjalin kehidupan keluarga, serta wadah sebagai batas privasi. 6. Pengertian rumah bagi seseorang bisa mengandung dimensi yang luas. Rumah adalah keluarga dengan budaya internal beserta sejarahnya serta lingkungan

alam,

masyarakat

dengan

budaya

lokal.(Allenda,

Leonardiansyah : 1) 7. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. (Musthofa, Bisri. 2008 : 64) 8. Dalam pengertian yang luas, rumah bukan hanya sebuah bangunan (struktural), melainkan juga tempat kediaman yang memenuhi syaratsyarat kehidupan yang layak, dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat. Rumah dapat dimengerti sebagai tempat perlindungan, untuk menikmati kehidupan, beristirahat dan bersuka ria bersama keluarga. Di dalam rumah, penghuni memperoleh kesan pertama dari kehidupannya di dalam dunia ini. Rumah harus menjamin kepentingan keluarga, yaitu untuk tumbuh, memberi kemungkinan untuk hidup bergaul dengan tetangganya, dan lebih dari itu, rumah harus memberi ketenangan, kesenangan, kebahagiaan, dan kenyamanan pada segala peristiwa hidupnya. (Frick, 2006 : 1) 9. Rumah adalah bangunan untuk tempat tinggal (Kamus Bahasa Indonesia, 1997). Kebutuhan akan dapat berlindung sebenarnya termasuk kebutuhan yang utama, selanjutnya karena manusia tidak lagi hidup secara berpindah-pindah, maka mereka memerlukan tempat tinggal yang tetap, yang sekarang bisa disebut rumah. (Juhana, 2000 : 31)


10. Rumah merupakan sarana pengaman bagi diri manusia, pemberi ketentraman hidup, dan sebagai pusat kehidupan berbudaya. Di dalam rumah dan lingkungannya itu, dibentuk dan berkembang menjadi manusia yang berkepribadian. (Juhana, 2000 : 31) 2.5.2

Jenis-jenis Rumah Tinggal (Hunian) Menurut Untermann. dkk (1986) dalam dalam buku Perencanaan Tapak

untuk Perumahan, maka ada beberapa tipe perumahan antara lain: 1. Rumah Tinggal Tunggal/ Detached Rumah tinggal tunggal atau rumah terpisah adalah rumah tinggal yang berdiri sendiri. Rumah tinggal tunggal dipakai biasanya hanya untuk satu keluarga dan jarak antar rumahnya berjauhan. Selain itu cottage, villa, bungalow, dan mansion juga termasuk dalam kelompok rumah tinggal tunggal. Rumah tinggal tunggal dibangun diatas tanah yang besarnya lebih besar dari bangunannya. Rumah tersebut dikelilingi oleh halaman atau yard . 2. Rumah Tinggal Koppel ( Semi Detached ) Rumah Tinggal kopel adalah Rumah Tinggal Tunggal yang di sekat sama besar antara Kiri dan Kanan, biasanya rumah tinggal kopel ini untuk disewakan pemiliknya untuk menghemat lahan bangunan. 3. Rumah Kota (Town House) Sama seperti rumah gandeng dengan penambahan tempat parkir di dalam bangunannya. Parkir di bagian dalam memerlukan halaman depan yang lebih lebar (untuk menampung pengemudi dan jalan masuk dan ruangan bagian dalam untuk kegunaan tertentu) dan kadang-kadang dibuat dengan suatu kedalaman kira-kira 150 feet. Rumah kota menawarkan kenyamanan yang tinggi untuk sebuah keluarga tunggal kecuali bila dibuat tanpa halaman samping. 4. Rumah Susun (Flat) Rumah yang flesibel, yaitu mampu menyesuaikan berbagai konfigurasi. Kerugian utama rumah susun adalah BC yang mengurangi unit-unit yang dapat diorientasikan ke permukaan tanah. Rumah susun


umumnya berisi ganda, artinya mempunyai ruang-ruang yang berada di luar pada unit-unit tersebut. 5. Rumah berpekarangan Dalam (Patio House) Adalah suatu variasi pada rumah "ranch” berlantai satu tradisional. Dengan pintu masuk di bagian tengah, ruang tamu terletak pada sisi dan ruang-ruang tidur pada sisi lainnya. Untuk menyesuaikan pada bidang tanah yang sempit, bentuk tersebut "dibengkokkan” dan ruang-ruang pribadinya dikitari oleh pemagaran. Dengan menghilangkan halamanhalaman samping dan depan, rumah "ranch” tersebut kini menjadi rumah berpekarangan dalam (patio). 6. Maisonet (Maisonette) Adalah sebuah tipe standar dari bangunan berkapasitas tinggi dan bertingkat rendah. Yang telah dipergunakan secara luas di seluruh dunia. Dikatakan berkepadatan tinggi karena merupakan suatu penumpukan vertikal maksimum dari sebuah unit berlantai dua di atas unit bangunan lainnya, dengan dua tahapan tangga untuk lantai utama dari unit yang terletak lebih atas. 7. Rumah teras bertingkat (Terrace House) Rumah gandeng dan berpekarangan dalam dapat saja dibuat menjenjang ke atas maupun ke bawah sebuah perbukitan guna meningkatkan arah pandangan, dan memberikan orientasi yang lebih baik, juga memungkinkan taman-taman atau teras-teras di atas atap-atap dari unit-unit di bawahnya. 8. Rumah Gandeng (Row Houses) Rumah gandeng berasal dari rumah berlantai dua tradisional yang terletak di atas sebidang petak yang sempit.. Fung-fungsi "tempat tinggal” dasarnya terletak pada lantai bawah: meliputi ruang tamu, ruang makan, dapur, kamar mandi kecil dan kemungkinan sebuah ruang belajar.

2.6 Pemahaman Terhadap Regulasi Setelah meninjau pemahaman terhadap Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu, perlu adanya tinjauan terhadap peraturan/ persyaratan mengenai fasilitas


dan standar mengenai hunian (pemukiman), dan aturan kepemilikan properti/ bangunan di Indonesia, baik Warga Negara Indonesia (WNI) maupun Warga Negara Asing (WNA). 2.6.1

Persyaratan dan Standar Perencanaan Permukiman di Perkotaan Persyaratan dan standar perencanaan fasilitas yang akan direncanakan

berpedoman pada Standar Nasional Indonesia (SNI), yakni SNI Nomor 20031733 Tahun2004. Pembangunan perumahan merupakan faktor penting dalam peningkatan harkat dan martabat, mutu kehidupan serta kesejahteraan umum sehingga perlu dikembangkan secara terpadu, terarah, terencana serta berkelanjutan/ berkesinambungan. Beberapa ketentuan umum yang harus dipenuhi dalam merencanakan lingkungan perumahan di perkotaan adalah: a) Lingkungan perumahan merupakan bagian dari kawasan perkotaan sehingga dalam perencanaannya harus mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen rencana lainnya yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota/ Kabupaten. b) Untuk mengarahkan pengaturan pembangunan lingkungan perumahan yang sehat, aman, serasi secara teratur, terarah serta berkelanjutan / berkesinambungan, harus memenuhi persyaratan administrasi, teknis dan ekologis, setiap rencana pembangunan rumah atau perumahan, baik yang dilakukan oleh perorangan maupun badan usaha perumahan. c) Perencanaan lingkungan perumahan kota meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan serta utilitas umum yang diperlukan untuk menciptakan lingkungan perumahan perkotaan yang serasi, sehat, harmonis dan aman. Pengaturan ini dimaksudkan untuk membentuk lingkungan perumahan sebagai satu kesatuan fungsional dalam tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan social budaya. d) Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus dilaksanakan oleh kelompok tenaga ahlinya yang dapat menjamin kelayakan teknis, yang keberadaannya diakui oleh peraturan yang berlaku. e) Penyediaan prasarana dan sarana lingkungan perumahan merupakan bagian dari sistem pelayanan umum perkotaan sehingga dalam


perencanaannya harus dipadukan

dengan perencanaan lingkungan

perumahan dan kawasan-kawasan fungsional lainnya. f) Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus menyediakan pusat-pusat lingkungan yang menampung berbagai sektor kegiatan (ekonomi, sosial, budaya), dari skala lingkungan terkecil (250 penduduk) hingga skala terbesar (120.000 penduduk), yang ditempatkan dan ditata terintegrasi dengan pengembangan desain dan perhitungan kebutuhan sarana dan prasarana lingkungan. g) Pembangunan perumahan harus memenuhi persyaratan administrasi yang berkaitan dengan perizinan pembangunan, perizinan layak huni dan sertifikasi tanah, yang diatur oleh Pemerintah Kota/Kabupaten setempat dengan berpedoman pada peraturan perundang-undangan yang berlaku. h) Rancangan bangunan hunian, prasarana dan sarana lingkungan harus memenuhi persyaratan teknis kesehatan dan keselamatan sesuai Standar Nasional Indonesia atau ketentuan-ketentuan lain yang diatur dengan Peraturan Pemerintah, Peraturan Daerah serta Pedoman Teknis yang disusun oleh instansi terkait. i) Perencanaan lingkungan perumahan juga harus memberikan kemudahan bagi semua orang, termasuk yang memiliki ketidakmampuan fisik atau mental seperti para penyandang cacat, lansia, dan ibu hamil, penderita penyakit tertentu atas dasar pemenuhan azas aksesibilitas (sesuai dengan Kepmen No. 468/ Thn. 1998), yaitu: 1. kemudahan, yaitu setiap orang dapat mencapai semua tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan; 2. kegunaan, yaitu setiap orang harus dapat mempergunakan semua tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan; 3. keselamatan, yaitu setiap bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan terbangun, harus memperhatikan keselamatan bagi semua orang; dan 4. kemandirian, yaitu setiap orang harus dapat mencapai, masuk dan mempergunakan semua tempat atau bangunan yang bersifat umum


dalam suatu lingkungan dengan tanpa membutuhkan bantuan orang lain. j) Perencanaan Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan lingkungan perumahan kota yang meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan, menggunakan pendekatan besaran kepadatan penduduk. k) Dalam merencanakan kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan, didasarkan pada beberapa ketentuan khusus, yaitu: 1. besaran standar ini direncanakan untuk kawasan dengan kepadatan penduduk <200 jiwa/ha; 2. untuk mengatasi kesulitan mendapatkan lahan, beberapa sarana dapat dibangun secara bergabung dalam satu lokasi atau bangunan dengan tidak mengurangi kualitas lingkungan secara menyeluruh; 3. untuk kawasan yang berkepadatan >200 jiwa/ha diberikan reduksi 1530% terhadap persyaratan kebutuhan lahan; dan 4. perencanaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan sarana lingkungan

harus

direncanakan

secara

terpadu

dengan

mempertimbangkan keberadaan prasarana dan sarana yang telah ada dengan tidak mengurangi kualitas dan kuantitas secara menyeluruh. l) Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan kawasan perumahan baru di kota/new development area yang meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan, pengembangan desain dapat mempertimbangkan sistem blok / grup bangunan/ cluster untuk memudahkan dalam distribusi sarana lingkungan dan manajemen sistem pengelolaan administratifnya. Apabila dengan sistem blok / grup bangunan/ cluster ternyata pemenuhan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan belum dapat terpenuhi sesuai besaran standar yang ditentukan, maka pengembangan desain dapat mempertimbangkan sistem radius pelayanan bagi penempatan sarana dan prasaran lingkungan, yaitu dengan kriteria pemenuhan distribusi sarana dan prasarana lingkungan dengan memperhatikan kebutuhan lingkungan sekitar terdekat.


m) Perencanaan lingkungan permukiman untuk hunian bertingkat (≈ rumah susun) harus mempertimbangkan sasaran pemakai yang dilihat dari tingkat pendapatan KK penghuni. Penentuan asumsi dasar satuan unit lingkungan dapat dipertimbangkan dan disesuaikan dengan kondisi konteks lokal yang telah dimiliki. Contoh kasus di daerah Bali, satuan unit lingkungan RW = banjar dinas, satuan unit lingkungan kelurahan = lingkungan = desa dinas. Sedangkan kasus di daerah Padang, satuan unit lingkungan kelurahan = nagari yang terdiri dari > 10 RW. Adapun data dasar mengenai lingkungan perumahan, sebagai berikut: 

1 RT : terdiri dari 150 – 250 jiwa penduduk



1 RW: (2.500 jiwa penduduk) terdiri dari 8 – 10 RT



1 kelurahan (≈ lingkungan): (30.000 jiwa penduduk) terdiri dari 10 – 12 RW



1 kecamatan: (120.000 jiwa penduduk) terdiri dari 4 – 6 kelurahan / lingkungan



1 kota : terdiri dari sekurang-kurangnya 1 kecamatan

Pada Tabel 2.1

Merupakan rangkuman dari sarana dan prasarana yang

dibutuhkan sesuai dengan cakupan pelayanannya. Tabel 2.1 Kebutuhan Sarana berdasarkan cakupan pelayanan Sumber: SNI Nomor 2003-1733 Tahun2004.

No

Jenis Sarana

1 2

Sarana pendidikan dan pembelajaran Sarana Kesehatan

3

Sarana Peribatan

Cakupan Pelayanan Penduduk (Jiwa) 150-250 Klinik

Mushola/langgar, sesuai kebiasaan setempat

2.500 TK, SD, Taman baca Posyandu, balai pengobatan warga

Masjid warga, sesuai kebiasaan setempat

30.000 TK, SD, SMP, SMU Klinik bersalin, Puskesmas Pembantu dan balai pengobatan Masjid lingkungan, sesuai kebiasaan setempat

120.000 TK, SD, SMP, SMU Puskesmas dan balai pengobatan

Masjid kecamatan, sesuai kebiasaan setempat


4

Sarana perdagangan dan niaga

Toko/ warung

Pertokoan

Pusat pertokoan, pasar lingkungan

5

Sarana Kebudayaan dan rekreasi

-

Balai Warga/ Balai Pertemuan

6

Sarana ruang terbuka, taman dan lapangan olah raga

Taman/ tempat main

Taman/ tempat main

Balai Serbaguna / Balai Karang Taruna Taman dan lapangan olahraga

7

Sarana prasarana persampahan

Tong sampah, TPS

Bak sampah kecil, Gerobak, TPS

2.6.2

Bak sampah besar, gerobak, TPS

Pusat Perbelanjaan dan Niaga (toko + pasar + bank + kantor) Gedung Serbaguna, gedung bioskop Taman dan lapangan olahraga, jalur hijau, TPU Mobil sampah, bak sampah besar, TPA/TPS

Aturan Kepemilikan Properti Salah satu target sasaran dari fasilitas hunian yang direncanakan ialah

Warga Negara Asing yang bekerja di Bali, maka perlu diketahui aturan mengenai status kepemilikan property WNA di Indonesia. Peraturan kepemilikan properti oleh Warga Negara Asing, tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 yang dikeluarkan pada akhir bulan Desember 2015. Peraturan tersebut merupakan revisi dari peraturan sebelumnya yakni PP Nomor 41 Tahun 1996. WNA yang dimaksud adalah mereka yang bekerja, investasi atau yang dapat memberikan manfaat di Indonesia. Dalam PP Nomor 103 Tahun 2015, dijelaskan bahwa warga negara asing dapat membeli hunian di dalam negeri namun dengan status hak pakai, atau hak pakai di atas hak milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jangka waktu kepemilikan tidak lebih dari 30 tahun, namun dapat diperpanjang atas kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.

2.7 Tinjauan Fasilitas Sejenis 2.7.1

Seminyak Square Seminyak Square merupakan sebuah komplek pertokoan dan restoran

yang terletak di Jl. Laksamana Oberoi / Kayu Aya, Seminyak, Bali.


Seminyak square dibangunan pada area dengan luas lahan 7000m2 dan system pengelolaannya dikelola langsung oleh PT. Seminyak Square. Seminyak Square adalah satu-satunya kawasan komersial yang dilengkapi dengan banyak merek restoran dan pusat perbelanjaan. Seminyak square memiliki dua koridor panjang di lantai pertama dan kedua dan taman yang luas dengan bangku-bangku dan meja yang bebas menciptakan suasana kenyamanan. Blockplan Seminyak Square dapat dilihat pada gambar 2.1

Gambar 2.1 Blockplan seminyak square Sumber: http://www.seminyaksquare.com/about/layout/

Bangunan seminyak square terdiri dari dua lantai yang disewa oleh penyewa dengan brand yang terkenal dan eksklusif. Lantai yang ketiga masih dalam pembangunan dan akan dijual sebagai apartemen. Lantai pertama merupakan pertokoan yang disewa oleh brand-brand terkenal, seperti DC Store, mega Batik, Quiksilver, Digo, Lilla Lane, Body & Soul, Periplus, Bali Bakery, The Braga makanan Indonesia, Café Betawi, Spizzico, kopi Black Canyon, Vinoti Living, dan Casa Gourmet. Lantai kedua terdapat berapa brand terkenal, seperti Bali Bintang, Moochi, Olivia bayi & Anak, Double Issue, Perla Jewelry, Alleira Batik, Kenangan Toko Souvenir, kopi Black Canyon, Vivai Fine Dining. Untuk kenyamanan pengunjung kami, Seminyak Square Restoran dan Shopping Arcade dilengkapi dengan fasilitas seperti: toilet bersih, luas dan bebas parkir, free wi-fi, LCD TV, layar proyektor hidup, bangku dan meja (ditambah sunbrella), sistem keamanan yang aman ( 24 jam), dan taksi.


Adapun fasilitas-fasilitas yang terdapat pada Seminyak Square dapat dilihat pada gambar 2.2, gambar 2.3, gambar 2.4 dan gambar 2.5.

Gambar 2.2 Entrance menuju Seminyak Square Sumber: http://www.seminyaksquare.com

Gambar 2.4 Aktivitas di Seminyak Square Sumber: http://www.seminyaksquare.com

2.7.2

Gambar 2.3 Unit toko di Seminyak Square Sumber: http://www.seminyaksquare.com

Gambar 2.5 Shopping arcade Seminyak Square Sumber: http://www.seminyaksquare.com

The Rosebay Graha Family, Surabaya The ROSEBAY adalah sebuah Hunian yang berlokasi di Graha Famili,

Surabaya barat, Jawa Timur, dengan menggunakan konsep Low Density & Low Rise. The Rosebay dikembangkan pada area dengan luas 1 ha, yang mencakup tujuh blok bangunan ( lihat pada gambar 2.6) dengan ketinggian berbeda-beda tiap blok bangunan, yaitu empat lantai dan delapan lantai. Ketinggian masing-masing bangunan dibuat berbeda agar mendapatkan view yang baik karena tidak terhalang satu sama lain dan juga memberikan sirkulasi udara yang baik.


Gambar 2.6 Layout The Rosebay Sumber: rosebaygrahafamili.blogspot.co.id

The Rosebay memiliki tiga panorama, golf view, garden view, dan city view. Untuk lot parkir disediakan dua lantai basement. Jumlah hunian yang dibangun sebanyak 229 unit. Ada dua tipe unit hunian, yaitu dua kamar tidur berukuran 73 m2 dan tiga kamar tidur berukuran 143 m2. The Rosebay dikembangkan sebagai low rise residence dengan tingkat kepadatan hunian yang rendah. Hal tersebut dapat dilihat pada gambar 2.7, dimana pada gambar tersebut menampilkan jumlah lantai yang tersusun setiap blok bangunan dan desain fasad bangunan yang modern dengan konsep natural.

Gambar 2.7 Eksterior The Rosebay Graha Familiy Sumber: rosebaygrahafamili.blogspot.co.id


Fasilitas yang terdapat pada The Rosebay Graha Familiy, yaitu kolam renang, gymnasium, barbeque area, taman tematik, children playground, dan concierge. Gambar 2.8 merupakan denah groudfloor dari masingmasing blok bangunan dari The Rosebay Graha Family, Surabaya.

Gambar 2.8 Denah Ground Floor blok apartment The Rosebay Graha Family Sumber: rosebaygrahafamili.blogspot.co.id

2.7.3

Tentrem Apartment,Hotel and Mall, Semarang Apartment Tentrem merupakan hunian eksklusif pertama di Jawa

Tengah dengan fasilitas sekelas hotel bintang lima. Apartment Tentrem, terletak di lokasi paling strategis di kota Semarang, tepatnya di Jalan Gajah Mada, Simpang Lima yang merupakan pusat kota. Tentrem Apartment,Hoteland Mall Semarang.dan dibangun diatas kawasan mixeduse development yang terdiri dari apartment, perkantoran, hotel dan mall.


Gambar 2.9 Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang Sumber: semarang.hoteltentrem.com

Kawasan Apartment Tentrem dikelilingi oleh jalan-jalan utama dan beberapa jalan disekitarnya sehingga memberikan kemudahan akses masuk dan keluar bagi penghuni dan pengguna fasilitas (lihat Gambar 2.10). Luas site 9.000 m2/ 0,9 Ha. Terdiri dari 200 kamar hotel dan 70 unit apartment. Ketingiian bangunan mencapai 16 lantai

Gambar 2.10 Layout Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang Sumber: semarang.hoteltentrem.com


Gambar 2.11 Gambar Potongan Bangunan Tentrem Apartment, Semarang Sumber: semarang.hoteltentrem.com

Seperti yang terlihat pada gambar 2.11, Apartment Tentrem merupakan bangunan mixed use yang terdiri dari berbagai macam fungsi di dalamnya, dan dibagi menjadi dua zona, yaitu zona privat dan zona publik. Pembagian zona tersebut, bertujuan untuk menjaga privasi penghuni hotel maupun apartment dengan pengunjung yang mengunjungi mall maupun fasilitas public lainnya yang tersedia disana. Pada Gambar 2.12 merupakan skema dari pembagian zona transisi antara zona privat dengan zona public.

Gambar 2.12 Zona transisi pada Tentrem Apartment, Semarang Sumber: semarang.hoteltentrem.com


Lantai 6 menjadi salah satu lantai terfavorit bagi penghuni maupun, dimana pada lantai tersebut, terdapat pusat rekreasi dan fasilitas bagi seluruh penghuni Hotel dan Apartment Tentrem. Pada lantai 6, disediakan berbagai macam fasilitas untuk menunjang kenyamanan penghuni, mulai dari taman, kolam renang, spa, gym, multi-function room, Jacuzzi, all-day dining, pool side bar dan barbeque area. Selain itu, juga disediakan outdoor dan indoor playground serta kolam renang bagi anak-anak. Dari pengamatan terhadap ketiga proyek sejenis yang berhubungan dengan kompleks komersial dan hunian terpadu, ada beberapa kesamaan dan perbedaan sehingga disana dapat diketahui kelebihan dan kekurangan dari studi ketiga objek sejenis tersebut. Perbandingan ketiga objek sejenis tersebut, dapat dilihat pada Tabel 2.2. Tabel 2.2 Perbandingan Proyek Sejenis OBJEK

SEMINYAK SQUARE NO

THE ROSEBAY GRAHA FAMILY

TENTREM APARTMENT,HOTELAND MALL

KRITERIA

1.

LOKASI

2.

IDENTIFI KASI & DAYA TARIK

3.

LUAS

 Jl. Laksamana Oberoi / Kayu Aya, Seminyak, Bali.

 Jalan Bintang Graha Family, Surabaya, Jawa Timur.

 Lokasi cukup strategis  Lokasi berada pada daerah berada pada daerah pengembangan dengan pariwisata yang cukup jumlah penduduk yang terkenal terus meningkat  Desain arsitektur dengan  Ketinggian berbeda-beda langgam yang harmonis tiap blok bangunan, yaitu dengan arsitektur local empat lantai dan delapan  Fasilitas penunjang lantai. Ketinggian masingmemadai, seperti parkir, masing bangunan dibuat toilet umum dan lain-lain berbeda agar mendapatkan view yang baik karena tidak terhalang satu sama lain dan juga memberikan sirkulasi udara yang baik.  Fasilitas yang tersedia memadai dan infrasturktur tergolong baik ± 7.000 m2/ 0,7 Ha

10.000 m2/ 1 Ha

 Jl. Gajah Mada, Semarang (eks. Manggala foodcourt & SMA Kesatrian), Jawa Tengah  Berada pada daerah yang strategis dan pusat aktivitas warga kota Semarang  Fasilitas yang tersedia memadai dan infrastruktur yang baik  Desain fasad bangunan bergaya colonial dengan pengolahan yang lebih modern tanpa menghilangkan pakem yang sudah ada. Elemen modern seperti curtain wall façade dan green wall

9.000 m2/ 0,9 Ha


4.

STATUS

5.

TUJUAN

6.

SASARAN PELAYAN AN

7.

FASILITA S

Swasta

Swasta

Swasta

 Untuk bisnis dan hiburan  Rencana pengembangan fungsi hunian

 Sarana hunian  Hiburan dan komersial  Bisnis

 Sarana hunian  Hiburan dan komersial  Bisnis

Masyarakat wisatawan

Masyarakat umum, penghuni, penyewa fasilitas dan pengunjung

Masyarakat umum, penghuni, penyewa fasilitas dan pengunjung

      

             

        

umum

dan

Toko roti Toko pakaian Shopping Arcade Restaurant Cafe Pos keamanan ATM Km/wc Parkir mobil dan motor

Apartment Kolam renang Gymnasium Barbeque area Taman tematik Children playground Concierge

Mall Hotel Apartment Perkantoran Taman kolam renang Spa Gym Multi-function room Jacuzzi All-day dining Pool side bar Barbeque area Outdoor dan indoor playground  Kolam renang bagi anakanak.

KESIMPULAN

Dari ketiga tinjauan fasilitas sejenis di atas, maka dapat disimpulkan bahwa dari ketiga objek tersebut terdapat besaran sekala proyek yang akan digunakan yaitu sekala yang tidak terlalu luas, seperti pada tinjauan objek sejenis pada Seminyak Square, The Rosebay Graha Family dan Tentrem Apert ment, Hotel & Mall. Dari ketiga objek sejenis atau yang mendekati dari proyek yang direncanakan nantinya akan diformulasikan, agar dapat memenuhi hakikat dari proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu yaitu kumpulan atau gabungan dari fungsi komersial dan hunian dalam sistem yang terpadu baik dari segi tatanan massanya maupun sirkulasi dan sistem-sistem di dalamnnya.

2.8 Spesifikasi Umum Proyek Pada spesifikasi umum terdapat uraian hasil sintesa pemahaman terhadap teori dan pemahaman proyek sejenis. Spesifikasi umum mencangkup elemen-elemen apa yang dijadikan dasar acuan dan pedoman umum untuk bergerak ke studi perancangan yang terkait lokasi dan pemrograman. 2.8.1

Hakekat

Secara hakekat, spesifikasi umum dibagi menjadi tiga unsur; a. Pemahaman Umum Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu


Kompleks Komersial dan Hunian terpadu adalah pembangunan beberapa unit atau seperangkat bangunan dengan fungsi komersial dan hunian yang terintegrasi dan saling menunjang baik dari segi akativitas maupun sistem-sitem pelayanan dan kenyamanan. Sehingga, proyek ini mampu memberikan solusi terhadap tata ruang dan lahan yang terbatas dan masalah lingkungan. b. Tujuan Proyek -

Perancangan kompleks komersial dan hunian terpadu memiliki tujuan untuk mengubah sebuah area/ lahan menjadi multi-fungsional dengan penataan yang terintegrasi antar fungsi/ fasilitas.

-

Kompleks komersial dan hunian yang terpadu bertujuan untuk mendekatkan fungsi bangunan yang berbeda dan fasilitas penunjang menjadi dekat atau saling terhubung, praktis dan kompak.

-

Menerapkan arsitektur yang ramah lingkungan dan mengurangi penggunaan energy yang berlebihan sesuai dengan prinsip green architecture. Selain itu juga, menjadi proyek percontohan untuk proyek sejenis yang akan dikembangkan.

c. Lingkup Proyek Pembangunan dilakukan berdasarkan kriteria umum berikut: o Fungsi Fungsi-fungsi yang dikombinasikan dalam tapak adalah wisma-karyasuka. o Letak Karakteristik letak proyek adalah diletakan pada daerah peruntukan yang sesuai dengan RTRW Kota/ Kabupaten sebagai penunjang aktivitas kota dan mengarah pada zona komersial dan fasilitas pariwisata. o Jenis Jenis proyek adalah mixed-use building, dengan skala kecil sesuai dengan perbandingan pada proyek sejenis dengan kapasitas fungsi hunian yaitu skala RT (150-250 jiwa penduduk) terdiri dari beberapa


unit apartment dan kapasitas fungsi komersial sesuai dengan cakupan pelayanan yaitu skala RW (2.500-5.000 jiwa penduduk)

2.8.2

Wadah Berdasarkan lingkup proyek, secara wadah, proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu akan menggunakan pedoman sebagai berikut:

a. Fasilitas Secara umum proyek akan memiliki fasilitas sebagai berikut: - Unit Hunian (Wisma) : Apartment - Unit Komersial (Karya, Suka) : Kantor sewa, pertokoan, dan restaurant - Unit Fasilitas Pendukung/ Penunjang : Kolam renang, fitness, klinik, taman dan ruang terbuka b. Syarat Lokasi Lokasi menjadi persyaratan utama untuk mengembangkan sebuah kompleks komersial dan hunian terpadu agar mencapai tujuan yang diharapkan. Adapun persyaratan lokasi pembangunan kompleks komersial dan hunian terpadu ini berdasarkan rumusan karakteristik dan tujuan yang diharapkan adalah: -

Letak site berada pada daerah yang diperuntukan untuk perdagangan

dan

jasa,

serta

pemukiman

(berdasarkan

karakteristik lokasi), dan kedekatan dengan jalan penghubung utama antar kota (jalan arteri). c. Pelayanan Adapun pelayanan dari proyek kompleks komersial dan hunian terpadu yang diberikan adalah: -

Pelayanan investasi, meliputi perusahaan yang ingin membuka kantor dan bekerja di area tersebut. Perseorangan yang ingin berinvestasi di bidang properti hunian yang memiliki nilai.

-

Pelayanan sosial, meliputi pelayanan yang diberikan kepada masyarakat sekitar dan masyarakat setempat maupun luar kota.


Pelayanan meliputi penyediaan lapangan kerja, pelayanan rekreasi dan hiburan bagi masyarakat umum, dan penyediaan hunian. -

Pelayanan lingkungan, meliputi penghijauan lahan, penerapan aspek green design pada bangunan.

2.8.3

Isi Secara Isi, proyek akan dihuni dan mengakomodasi unsur civitas, sebagai berikut:

a. Civitas Penghuni Penghuni merupakan semua jenis civitas yang bekerja dan tinggal di dalam kompleks komersial dan hunian terpadu. Penghuni pada fungsi hunian memiliki target sasaran utama yaitu warga negara asing yang berkerja di Bali, ekspatriat, penduduk setempat maupun luar kota yang terdiri dari satu keluarga kecil dan menetap sementara atau dalam waktu yang tidak terlalu lama. Civitas penghuni memiliki karakteristik yang beragam, mulai dari generasi muda hingga usia lanjut, dan orang normal hingga memiliki keterbatasan fisik. b. Pengelola Pengelola kompleks komersial dan hunian terpadu ini merupakan pihak swasta (penanam modal) dan sistem pembiayaan murni dikelola oleh pihak swasta dengan memperhatikan pada peraturan pemerintah khususnya berkaitan dengan bangunan komersial dan hunian.


BAB III STUDI PENGADAAN KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU Pada bab ini akan dibahas mengenai tiga buah komponen, yaitu mengenai alasan dipilihnya Kabupaten Badung sebagai lokasi perencanaan proyek, serta kondisi dari Kabupaten badung yang mengemukakan tentang kondisi fisik dan non fisik. Komponen yang kedua adalah analisis pengadaan proyek dengan menggunakan metode analisis SWOT. Sedangkan komponen yang ketiga adalah spesifikasi khusus proyek. 3.1 Potensi Lokasi Kabupaten Badung dalam konteks regional memiliki peran penting karena Kabupaten Badung merupakan daerah

yang strategis karena menghubungkan

beberapa kabupaten dan kota di Bali, selain itu juga , kabupaten Badung merupakan daerah dengan pendapatan daerah tertinggi di Bali dan banyak terdapat objek wisata unggulan. Selanjutnya akan dibahas mengenai alasan dipilihnya Kabupaten Badung sebagai lokasi perencanaan, serta kondisi fisik maupun non fisik Kabupaten Badung sebagai wilayah perencanaan.


3.1.1

Kondisi Fisik Pada bagian ini dijelaskan mengenai kondisi fisik lokasi terkait

dengan perencanaan Kompleks komersial dan Hunian terpadu di Badung. a. Letak Astronomis dan Geografis Secara astronomis, Kabupaten Badung terletak pada posisi antara 814’20” - 850’48” Lintang Selatan dan 11505” 00” – 11526’16” Bujur Timur. Luas wilayah Kabupaten badung yaitu 418,52 Km2 atau sekitar 7,43 % dari dataran Pulau Bali dan terbagi atas 6 wilayah kecamatan.

Gambar 3.1 Peta Administrasi Provinsi Bali Sumber: gis.nuarsa.info

Gambar 3.2 Peta Wilayah Kabupaten Badung Sumber: www.bappeda.badungkab.go.id


b. Topografi Kondisi topografi Kabupaten Badung cukup beragam, dimana Badung utara merupakan daerah dataran tinggi dan pada bagian Badung tengah merupakan dataran rendah dan dengan jenis tanah lembek mediteran, latosol dan regosol pada permukaan tanah. berkapur . Pada daerah Badung selatan merupakan daerah berbukit yang didominasi oleh jenis tanah kapur. (sumber : RDTR kabupaten Badung, tahun 2002, hal. III-1). Data topografi dan geologi ini dipergunakan sebagai dasar menetukan system struktur bangunan sesuai dengan keadaan dan daya dukung tanah. c. Hidrologi Sumber air memiliki debit rata-rata 6,31-47,72 liter/detik. Sebagian besar sumber air bersih bagi kebutuhan masyarakat adalah dengan memanfaatkan jasa pelayanan air bersih dari PDAM Badung, dari sumur gali sebesar 37 % serta sisanya sekitar 7% dengan cara pompa, (sumber: RDTR Kabupaten Badung, hal. III-41 tahun 2002). Data hidrologi ini berfungsi untuk mensintesiskan sistem utilitas nantinya, khususnya utilitas pengadaan air bersih yang tepat pada proyek kompleks komersial dan hunian terpadu di Badung. d. Penggunaan Lahan Data tahun 2009 menunjukkan bahwa kawasan terbangun di Kabupaten Badung mencapai 8.226,20 Ha atau sebesar 19,66% dari luas wilayah Kabupaten Badung dan menyisakan 80,34% kawasan belum terbangun. Analisis konversi lahan yang dilakukan dengan metode Superimpose yaitu menumpangsusunkan peta pemanfaatan ruang tahun 2009 dengan peta pemanfaatan ruang tahun 2013 mengindikasikan terjadi peningkatan lahan terbangun seluas ± 538,08 Ha atau mengalami peningkatan sebesar 6,54% dari 8.226,20 Ha pada tahun 2009 menjadi 8.764,28 Ha pada tahun 2013. Sehingga persentase pemanfaatan ruang tahun 2013 untuk lahan terbangun menjadi sebesar 20,94%; dan lahan terbuka sebesar 79,06%.


Berdasarkan sebaran dari konversi lahan terbuka menjadi lahan terbangun maka konversi yang cukup luas terjadi di 3 (tiga) kecamatan, yaitu Kecamatan Kuta Selatan seluas ± 216,95 Ha, Kecamatan Kuta Utara seluas ± 138,85 dan Kecamatan Mengwi seluas ± 85,45 Ha. Karakteristik konversi lahan terbuka menjadi lahan terbangun di Kabupaten Badung secara umum dapat dikelompokan sebagai berikut : 

Kecamatan Kuta Selatan seluruh konversi lahan dari kebun campuran/tegalan berubah menjadi permukiman dan akomodasi wisata;



Kecamatan Kuta konversi lahan dari kebun campuran/tegalan, dan sawah berubah menjadi permukiman dan akomodasi wisata;



Kecamatan Kuta Utara konversi lahan dari kebun campuran/tegalan, dan sawah berubah menjadi permukiman dan akomodasi wisata;



Kecamatan Kuta konversi lahan dari kebun campuran/tegalan, dan sawah berubah menjadi permukiman dan akomodasi wisata;



Kecamatan

Abiansemal

konversi

lahan

dari

kebun

campuran/tegalan, dan sawah berubah menjadi permukiman; dan 

Kecamatan Petang konversi lahan dari kebun campuran/tegalan, dan sawah berubah menjadi permukiman.

Konversi lahan yang terjadi di Kabupaten Badung dominan dari lahan pertanian menjadi non pertanian akibat nilai ekonomi atau economic rent lahan pertanian lebih rendah jika lahan tersebut digunakan untuk peruntukan lainnya. Inilah yang mendorong pemilik lahan untuk menyerahkan lahannya baik dengan mengalihkannya sendiri ataupun melalui penjualan kepada orang lain. (sumber: http://ciptakarya.badungkab.go.id/bidang-tataruang-detail-197.html, diakses pada tanggal 26 oktober 2015)


3.1.2

Kondisi Non Fisik Berikut akan diuraikan mengenai kondisi non fisik kabupaten Badung

berkaitan dengan kondisi kependudukan, perekonomian, ketenagakerjaan dan pariwisata. A. Kependudukan Jumlah penduduk Kabupaten Badung pada tahun 2013 mencapai 589 ribu jiwa, dengan persentase sex ratio sebesar 104, 09%. Dengan luas wilayah Kabupaten Badung sebesar 418,52 km2 , menyebabkan kepadatan penduduk Kabupaten Badung terus mengalami peningkatan. Pada tahun 2013, jumlah kepadatan penduduk Kabupaten Badung yaitu 1.407 jiwa per km2. Statistik kependudukan Kabupaten Badung tahun 2013 dapat dilihat pada Tabel 3.1, sebagai berikut: Tabel 3.1 Statistik Kependudukan Kabupaten Badung, 2013 Jumlah Penduduk (000 Kepadatan (jiwa/km2) jiwa) Kuta Selatan 134,5 1.330 Kuta 95,1 5.426 Kuta Utara 116,1 3.427 Mengwi 127,1 1.550 Abiansemal 90,1 1.306 Petang 26,2 227 Sumber: Statistik Daerah Kab. Badung tahun 2014.pdf Kecamatan

Dari data Tabel 3.1, dapat disimpulkan bahwa Kecamatan Kuta menjadi daerah terpadat dengan kepadatan mencapai 5.426 jiwa/km2 dan kecamatan Petang dengan kepadatan pendudk terendah sebesar 227 jiwa/km2. Kepadatan penduduk pada suatu wilayah disebakan oleh beberapa factor, seperti laju pertumbuhan penduduk, arus urbansisasi, dan tingkat penyerapan ketenagakerjaan pada daerah tersebut. Pertumbuhan penduduk ini berpengaruh terhadap peningkatan kebutuhan akan fasilitas hunian dan tempat kerja, sehingga akan menjadi sebuah proyek percontohan yang sangat baik jika dikembangkan proyek percontohan kompleks komersial dan hunian yang terpadu pada suatu area.


B. Sosial & Budaya Kondisi

Sosial-Budaya

kabupaten

Badung

cenderung

merupakan

gabungan dari budaya modern dengan kelokalan masyarakat Bali. Kondisi sosial kabupaten Badung banyak dipengaruhi oleh gaya hidup urban masyarakatnya, karena daerah kabupaten Badung sendiri merupakan daerah tujuan utama pariwisata di Bali sehingga warga local udah terbiasa berinteraksi dengan orang-orang di seluruh dunia. Aktivitas Perdagangan dan Jasa mendominasi kegiatan di daerah ini, karena letak kabupaten Badung yang strategis. Budaya urban ditunjukkan dengan banyaknya bangunan toko dan kantor dimana kedua fungsi bangunan tersebut merupakan ciri khas dari perkotaan. Sedangkan sektor pariwisata menempati urutan kedua, diikuti dengan sektor pertanian yang semakin ditinggalkan pada wilayah perkotaan. C. Ketenagakerjaan Sebagian besar pekerja di Kabupaten Badung masuk ke sektor formal yaitu sebesar 61,62%, meningkat dari tahun sebelumnya sekitar 59,03%. Industri kepariwisataan masih mendominasi penyerapan ketengakerjaan di Kabupaten Badung, hal tersebut dapat dilihat dari meningkatnya penduduk yang bekerja di sektor tersier yaitu sebesar 61,89% pada tahun 2013, meningkat dari tahun sebelumnya yang hanya 57,96%.

Penduduk 15

tahun keatas yang bekerja menurut jenis pekerjaan/jabatan dalam pekerjaan utama tahun 2013, dapat dilihat pada Tabel 3.2, sebagai berikut: Tabel 3.2 Penduduk 15 Tahun ke Atas yang Bekerja Menurut Jenis Pekerjaan/Jabatan dalam Pekerjaan Utama Tahun 2013 Jenis Pekerjaan/ Jabatan

Laki-laki

Perempuan

Jumlah

Main Occupation

Male

Female

Total

16.284

11.438

27.722

11.148

4.419

15.567

16.444

23.391

39.835

Tenaga professional, Teknisi dan Tenaga lain / Professional, Technical and Related Workers Tenaga Kepemimpinan dan Ketatalaksanaan Administrative and Managerial Workers Pejabat Pelaksana, Tenaga Tata Usaha, dan Tenaga/ Clerical and Related workers


Tenaga Usaha Penjualan / Sales Workers

21.565

31. 340

52.905

Tenaga Usaha Jasa / Services Workers

21.110

15.154

36.264

Tenaga Usaha Pertanian, Peternakan,

16.663

14.533

31.196

80.081

44.336

124.471

2.991

0

2.991

186.286

144.611

330.897

Kehutanan, Perburuan dan Perikanan/ Agriculture, Animal Husbandry, Forestry Workers, Hunters and Fishermen Tenaga Produksi, Operator Alat-alat Angkutan dan Tenaga Kasar/ Pruduction and related Workers, Transport Equipment Operator, and Labores Lainnya/ Others Jumlah/ Total

Sumber: BPS Kabupaten Badung (berdasarkan hasil Sakernas Agustus 2013)

Data pada Tabel 3.2 menunjukkan jumlah dan jenis pekerjaan/jabatan berdasarkan rentan umur 15 tahun ke atas yang merupakan warga Negara Indonesia. Adapun jumlah tenaga kerja asing yang berkerja di Kabupaten Badung, dapat dilihat pada Tabel 3.3, sebagai berikut: Tabel 3.3 Tenaga Kerja Asing Pendatang di Kabupaten Badung Tahun 2009-2013 Tahun Laki-laki Perempuan Jumlah Year Male Female Total 2009 372 165 537 2010 185 68 253 2011 112 65 177 2012 142 91 233 2013 420 237 657 Sumber: Statistik Daerah Kab. Badung tahun 2014.pdf (Dinas Sosial dan Tenaga Kerja Kabupaten Badung)

Berdasarkan data pada Tabel 3.3, jumlah tenaga kerja asing yang bekerja di Kabupaten Badung cukup banyak dan jumlah pekerja dari tahun ketahun mengalami fluktuasi. Negara asal ekspatriat tersebut sebagian besar berasal dari Eropa, Jepang dan Korea Selatan. Sebagian besar para tenaga kerja asing bekerja di sektor pariwisata, seperti perhotelan, villa, dan


mendirikan perusahaan sebagai General Manager di akomodasi pariwisata yang tersebar di kawasan Seminyak, Kuta hingga Nusa Dua. Tenaga kerja asing yang berkerja di Kabupaten Badung yang menetap sementara atau tinggal dalam kurun waktu tertentu menjadi potensi yang besar dalam penyediaan fasilitas hunian dan sarana komersial lainnya dalam menunjang kebutuhan sehari-hari. Dapat diasumsikan jumlah persentase tenaga kerja asing yang menetap di Kabupaten Badung sekitar 30% dari total jumlah tenaga kerja asing yang bekerja di Kabupaten Badung. D. Perekonomian Pertumbuhan ekonomi Kabupaten Badung pada tahun 2013 mencapai angka 6,15%. Sektor tersier masih mondominasi perekonomian Kabupaten Badung, hal tersebut dapat dilihat dari kontribusi sektor tersier ini terhadap PDRB Kabupaten Badung sebesar 81,92%. Sektor tersier terdiri dari sektor Perdagangan, Hotel dan Restoran (PHR), sektor pengangkutan dan komunikasi, sektor keuangan, persewaan dan jasa perusahaan serta sektor jasa-jasa. Gini ratio dan Distribusi Pendapatan Kabupaten Badung dapat dilihat pada Tabel 3.4;

Tabel 3.4 Gini Ratio dan Distribusi Pendapatan Kabupaten Badung 20082013 Distribusi Pendapatan 40% Bawah 40% Tengah 20% atas 2008 0.2673 23.32 39.58 37.10 2009 0.2273 25.49 40.43 34.08 2010 0.2864 22.26 39.07 38.68 2011 0.3385 19.20 38.50 42.30 2012 0.3258 19.75 39.17 41.08 2013 0.3468 15.12 38.94 45.95 Sumber: Badung Dalam Angka 2014.pdf (BPS Provinsi Bali, hasil SUSENAS) Tahun

Gini Ratio

Dari Tabel 3.4 diatas dapat diperoleh sasaran jumlah golongan menengah keatas yang dimana akan menjadi calon civitas dalam proyek perencanaan yaitu sebanyak 60% dari keseluruhan jumlah penduduk.


3.2 Analisis SWOT SWOT merupakan singkatan dari istilah dalam Bahasa Inggris yaitu, Strength, Weakness, Opportunities dan Threat, apabila diterjemahkan kedalam Bahasa Indonesia memiliki makana Potensi, Kendala, Peluang dan Ancaman. Metode analisis SWOT merpakan metode analisa yang paling dasar, yang berguna untuk melihat suatu topik atau permasalahan dari 4 sisi yg berbeda. Hasil analisa biasanya adalah arahan/rekomendasi untuk mempertahankan kekuatan dan menambah keuntungan dari peluang yang ada, sambil mengurangi kekurangan dan menghindari ancaman. Untuk mengetahui lebih jelas mengenai analisis SWOT pengadaan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung dapat dilihat pada Table 3.5 dibawah ini : Tabel 3.5 Analisis SWOT pengadaan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung Strengths (potensi)

Faktor Komponen Swot

Rekomendasi/Pemecahan

- Kepadatan penduduk Kabupaten Badung tahun 2013 sebesar 1.407 jiwa/km2 - Mayoritas Internal

penduduk

Kabupaten

Badung bekerja disektor tersier. - Letak Kabupaten Badung yang sangat strategis sehingga mudah dalam pencapaian dari bandara dan pelabuhan dan

Eksternal

jaringan

telah tersedianya

infrastruktur

dan

akomodasi yang lengkap - Jaringan utilitas, listrik, telepon, dan drainase (DSDP) yang tersedia dan dalam kondisi yang cukup baik. - Daerah Peraturan

Badung

utara

di

dikonsentrasikan sebagai daerah pertanian

sedangkan

daerah

Badung selatan di jadikan sebagai daerah perdagangan, jasa dll.

- Kabupaten Badung memiliki kepadatan penduduk yang cukup padat, dimana hal tersebut menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan hunian dan fasilitas komersial sebagai fasilitas penunjang. - Banyaknya tenaga kerja asing yang menetap di Kabupaten Badung, menyebakan kebutuhan terhadap hunian yang berkwalitas semakin banyak. - Kabupaten Badung merupakan daerah tujuan wisata papuler di Bali, sehingga nilai investasi dari kompleks komersial dan hunian cukup tinggi/ menguntungkan. - Lokasi Kabupaten Badung yang strategis dan ditunjang dengan infrastruktur dan sarana prasaran yang lengkap, seperti Bandar Udara, Pelabuhan dan jaringan jalan yang baik. - Tingkat perekonomian Kabupaten Badung dengan jumlah golongan kelas menengah keatas sekitar 60% menyebabkan


tingkat produktifitas dan konsumtifitas penduduk cukup tinggi, hal tersebu berpengaruh terhadap target pasar yang inign dicapai

Weaknesses (kelemahan/kendala)

Faktor

Komponen Swot


- Masyarakat masih belum terbiasa

- Sistem sirkulasi dirancang agar

dengan konsep desain mixed use,

dapat bejalan dengan lancer tanpa

atau suatu fasilitas campuran

hambatan.

Internal

- Keterbatasan lahan yang tersedia - Harga lahan yang cukup mahal dan

Eksternal

diantisipasi dengan pemanfaatan

lahan terbatas pada daerah padat

lahan

semaksimal

penduduk.

namun

tetap

- Sistem

sirkulasi

di

beberapa

mungkin,

mengacu

pada

undang-undang yang berlaku.

kawasan di Kabupaten Badung sangat padat sehingga sering terjadi kemacetan,

kondisi

jalan

di

beberapa daerah di Kabupaten Badung juga banyak mengalami kerusakan - Pada waktu dan titik tertentu di daerah

Badung

sering

terjadi

kemacetan - Peruntukan lahan atau tata guna lahan Peraturan

- Jarak

sempadan,

ketinggian

banguanan dan KDB. - Kawasan

komersial

dan

pemukiman

Faktor

Komponen Swot



Opportunities (Peluang/kesempatan)

- 60%

dari

Kabupaten

jumlah

penduduk

Badung

tergolong

padat

dengan

perekonomian penduduk Badung

keatas.

yang relative merata menjadi produktifitas

dan

penduduk

cukup

konsumtifitas tinggi.

target pasar yang cukup potensial. - Jumlah

ruang

Kabupaten minim

- Pemilihan lokasi yang strategis dan mudah diakses darimana saja. - Infrastruktur di sekitar site cukup

publik

Badung

membuat

di

tergolong penyediaan

fasilitas public dapat menarik jumlah konsumen pada proyek perencanaan. - Dengan pemilihan tapak yang

memadai

strategis

Eksternal Peraturan

tingkat

tingkat perekonomian menengah

- Tingkat

Internal

- Jumlah penduduk yang cukup

- Peruntukan lahan menurut fungsi

dan

sesuai

peruntukan

dengan

lahan

dapat

mengambil minat konsumen yang

dan jenis kegiatan

berada diluar badung, seperti dari Denpasar, Gianyar dan Tabanan. - Memberikan

peluang

penduduk

bagi

Badung

dalam

meningkatkan perekonomiannya secara merata dengan berinvestasi

- Adanya kemungkinan kompleks

Internal

- Dalam

mewujudkan

proyek

komersial dan hunian terpadu ini

kompleks komersial dan hunian

tidak berjalan sesuai dengan apa

terpadu

yang diharapkan dan kurang dapat

perencanaan yang hati-hati dan

menarik

matang

minat

masyarakat

setempat.

diperlukan

agar

menganggu

suatu

nantinya maupun

tidak

merusak

lingkungan sekitar. berdirinya

- Konsep perencanaan Kompleks

kompleks komersial dan hunian

Komersial dan Hunian Terpadu

terpadu ini nantinya, tentunya akan

ini, dibuat semenarik mungkin

ada pula proyek sejenis lainnya

sehingga proyek ini memiliki

yang ikut berdiri, sehingga akan

keunikannya sendiri dan menjadi

timbul persaingan

point

- Seiring

Eksternal

ing

Threats (ancaman/tantangan)

pada area komersial dan public.

dengan

- pengelompokan

dalam

menghadapi munculnya proyek

- Zonasi ruang Peraturan

tambahan

ruang

(KDH,

sejenis nantinya

KDB, KLB, dan GSB)


- Kawasan

konservasi

dan

preservasi.

3.3 Simpulan Analisis SWOT Kesimpulan yang dapat diambil dari tabel 3.5 mengenai analisis SWOT menunjukkan bahwa Kompleks komersial dan Hunian Terpadu layak berlokasi di daerah badung. Hal ini mengacu pada jumlah potensi (strength) dan peluang (opportunity) yang sangat menjanjikan dan jauh lebih banyak dibandingkan tantangan (threatness) dan hambatan (weakness)-nya. Kompleks komersial dan hunian terpadu yang akan direncanakan tersebut ditujukan sebagai suatu fasilitas yang bersifat komersil, disamping itu terdapat hunian yang target pasarnya menyasar kepada kaum ekspatriat dan tidak tertutup kemungkinan juga menyasar ke masyarakat local maupun dari daerah lain. 3.4 Spesifikasi Khusus Proyek Pada sub bab ini akan dibahas mengenai spesifikasi khusus proyek yang didapatkan dari hasil sintesa dan strategi dari perancangan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung. Hasil tersebut nantinya akan digunakan untuk pemograman. 3.4.1 Hakekat Secara hakekat, Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung merupakan: a. Kompleks Komersial dan Hunian terpadu merupakan bagian dari mixed-use development dimana dalam suatu area atau sebidang lahan terdapat bangunan multi fungsi (mixed use) yang terdiri dari fungsi komersial dan hunian yang terintegrasi dan saling menunjang baik dari segi akativitas maupun sistem-sitem pelayanan dan kenyamanan. Sehingga, proyek ini mampu memberikan solusi terhadap permasalahan tata ruang dan lahan, masalah lingkungan. Selain itu juga, pada perancangan akan menerapkan konsep green architecture dan mendapatkan pengaruh dari unsur arsitektur Bali. Seminar Tugas Akhir | 50

b. Tujuan Proyek -

Perancangan kompleks komersial dan hunian terpadu memiliki tujuan untuk mengubah sebuah area/ lahan menjadi multi-fungsional dengan penataan yang terintegrasi dengan mendekatkan fungsi yang berbeda dan fasilitas penunjang menjadi dekat atau saling terhubung, praktis dan kompak.

-

Menerapkan arsitektur yang ramah lingkungan dan mengurangi penggunaan energy yang berlebihan sesuai dengan prinsip green architecture. Selain itu juga, menjadi proyek percontohan untuk proyek sejenis yang akan dikembangkan.

c. Lingkup Proyek Lingkup Proyek Kompleks Komersial

dan Hunian Terpadu di Badung

dibatasi oleh strategi perancangan yang telah dirumuskan, meliputi: o Pengadaan fasilitas hunian (wisma) berupa apartment dan komersial berupa perkantoran, pertokoan dan restaurant. 3.4.2 Wadah Secara wadah, Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung terdiri dari fasilitas-fasilitas yang akan direncanakan pada arena ini berdasarkan hasil studi banding dan disesuaikan dengan lokasi arena ini, adalah sebagai berikut : 1. Fasilitas a. Utama : o Komersial - Kantor sewa - Pertokoan/ retail - Restaurant o Hunian - Unit Apartment - Bar & resto - Fasilitas kebugaran b. Penunjang o Pengelola - Ruang Direktur - Ruang manager - Ruang wakil manager


- Ruang sekretaris - Ruang administrasi - Ruang marketing dan promosi - Ruang Operasional - Ruang instalasi dan teknik - Ruang rapat - Ruang arsip o Fasilitas Service - Ruang Mekanikal & Elektrikal (Ruang Genset, Ruang Pompa, Tower Tank, Escalator, Lift/Elevator, Ruang Mesin, Dll) - Ruang mesin (chiller, brine tank dan brine pump) - Cooling tower - Gudang teknis - Ruang Kontrol dan CCTV - Loading Dock - Sound system dan lighting 2. Lokasi Lokasi menjadi persyaratan utama untuk mengembangkan sebuah kompleks komersial dan hunian terpadu di Badung agar mencapai tujuan yang diharapkan yaitu letak site berada pada daerah yang diperuntukan untuk perdagangan dan jasa, serta pemukiman (berdasarkan karakteristik lokasi), dan kedekatan dengan jalan penghubung utama antar kota (jalan arteri). Letak site berada pada wilayah yang memiliki kepadatan penduduk yang cukup tinggi dan memiliki potensi dan karakteristik yang sesuai dengan pengembangan proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung. 3. Pelayanan Adapun pelayanan dari proyek kompleks komersial dan hunian terpadu yang diberikan adalah: -

Pelayanan investasi, meliputi perusahaan yang ingin membuka kantor dan bekerja di area tersebut. Perseorangan yang ingin berinvestasi di bidang properti hunian yang memiliki nilai.

-

Pelayanan sosial, meliputi pelayanan yang diberikan kepada masyarakat sekitar dan masyarakat setempat maupun luar kota. Pelayanan meliputi


penyediaan lapangan kerja, pelayanan rekreasi dan hiburan bagi masyarakat umum, dan penyediaan hunian. -

Pelayanan lingkungan, meliputi penghijauan lahan, penerapan aspek green design pada bangunan.

3.4.3 Isi Secara Isi, proyek akan dihuni dan mengakomodasi unsur civitas, sebagai berikut: a. Civitas Penghuni Penghuni merupakan semua jenis civitas yang bekerja dan tinggal di dalam Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung. Civitas pada fasilitas hunian memiliki target sasaran utama yaitu warga negara asing yang berkerja di Bali, ekspatriat, penduduk setempat maupun luar kota yang terdiri dari satu keluarga kecil dan menetap sementara atau dalam waktu yang tidak terlalu lama. Civitas penghuni memiliki karakteristik yang beragam, mulai dari generasi muda hingga usia lanjut, dan orang normal hingga memiliki keterbatasan fisik. Civitas pada fasilitas komersial yaitu orang-orang yang menyewa kantor sewa, pertokoan atau retail dan restauran b. Civitas Pengunjung Pengunjung merupakan sema jenis civitas yang berkunjung ke area komersial maupun hunian. Civitas pengunjung yang mengunjungi fasilitas komersial berupa pertokoan, reataurant dan perkantoran. Civitas pengunjung yang mengunjungi fasilitas hunian yaitu mereka yang mengunjungi keluarga maupun teman yang mengunjungi penghuni hunian. c. Pengelola Pengelola kawasan terpadu ini merupakan pihak swasta (penanam modal) dan sistem pembiayaan murni dikelola oleh pihak swata dengan memperhatikan pada peraturan pemerintah khususnya berkaitan dengan bangunan komersial dan hunian.


BAB IV TEMA dan PEMROGRAMAN Bab ini membahas mengenai tema perancangan, pemrograman ruang yang meliputi program fungsional, program performansi, program arsitektural dan analisis tapak. 4.1 Tema Pada sub bab ini akan dibahas mengenai pendekatan pemilihan tema, rumusan tema terpilih, serta perwujudan pernerapan tema dalam rancangan. 4.1.1

Pengertian Tema Tema dalam arsitektur merupakan suatu pola atau gagasan yang

mendasari proses perencanaan dan perancangan suatu karya arsitektur dalam. Tema dapat menjadi sempit dalam pengulangan, seperti suatu tema geometri spesifik yang muncul di seluruh proyek atau dapat menjadi lebih umum. Dalam pemilihan tema untuk proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu dilakukan dengan berbagai pendekatan dengan tujuan, tema yang dipilih memiliki keterkaitan dan mencerminkan keseluruhan proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu baik secara fisik maupun non-fisik.


4.1.2

Dasar Pertimbangan Pemilihan Tema

Adapun dasar pertimbangan pemilihan tema adalah sebagai berikut : a. Penerapan desain sarana komersial dan hunian yang khas, unik dan berbeda dari fasilitas sejenis lainnya. b. Menampilkan identitas dalam mengekspresikan atau memberi kesan sesuai dengan keberadaan fungsi sebagai sarana komersial dan hunian. 4.1.3

Pendekatan Tema

Pendekatan tema perancangan untuk Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut: a. Pendekatan Fungsi Pendekatan objek yang dimaksud yaitu, tema yang dipilih berkatian dengan aktivitas yang terjadi di dalam Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu.

Dengan

pendekatan

tema

ini,

mengarah

ke

konteks

pengitegrasian dua fungsi yang berbeda menjadi satu kesatuan yang saling menunjang. b. Pendekatan Iklim dan Lingkungan Iklim dan lingkungan sekitar berpengaruh terhadap desain, maka dari pemanfaatan potensi yang dimiliki oleh lingkungan dan iklim setempat menjadi salah satu dasar pertimbangan pemilihan tema. Pemanfaatan potensi tersebut, dapat berupa penerapan arsitektur yang beradatasi dengan iklim dan lingkungan setempat. c. Pendekatan Perkembangan Teknologi Terkini Penggunaan teknologi yang dimaksud seperti teknologi untuk utilitas dalam bangunan, teknologi material finishing, teknologi bahan dan lain sebagainya. d. Pendekatan Penerapan Unsur-unsur Arsitektur Lokal Penerapan unsur arsitektur local bertujuan untuk menyelaraskan bangunan dengan lingkungan sekitar dan juga menggali filosofi-filosofi yang terkandung didalam budaya setempat agar dapat diterapkan pada perencanaan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung. Penerapan unsur budaya local tersebut, seperti tata bangunan, pola dan orientasi massa.


4.1.4

Penentuan Tema Dari pendekatan tema yang telah dijabarkan, dapat ditentukan tema

yang akan diterapkan pada Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung yaitu: “Live in harmony and green”. Live in harmony and green bila diterjemahkan kedalam Bahasa Indonesia memiliki makna yaitu, Hidup dalam keserasian dan asri. Live in harmony and green yaitu hidup dalam suasana yang harmonis dengan alam yang asri dan hijau di tengah hiruk pikuk perkotaan yang sibuk, rewet dan berpolusi. 4.1.5

Penerapan Tema Untuk dapat menerapkan tema Live in harmony and green

pada

desain bangunan, dilakukan melalui pendekatan Arsitektur Bioklimatik. Arsitektur bioklimatik merupakan arsitektur modern yang berlandaskan pada pendekatan desain pasif dan minimum energi dengan memanfaatkan energi alam/ iklim setempat untuk menciptakan kondisi nyaman bagi penghuninya. Perancangan pasif merupakan cara penghematan energi melalui pemanfaatan energi matahari secara pasif. Pada Gambar 4.1 merupakan gambaran skema mengenai penerapan Live in harmony and green

dengan pendekatan

Arsitektur Bioklimatik pada bangunan.

Gambar 4.1 Arsitektur Bioklimatik Sumber: www.greenroofs.com


Arsitektur Bioklimatik adalah sebuah sistem yang diterapkan dalam mendesain suatu bangunan yang berkaitan dengan kondisi iklim setempat. Pada setiap daerah memiliki kondisi iklim yang berbeda-beda pula, misalnya daerah tropis lembab maupun tropis kering, daerah subtropics dan pada daerah kutub, sehingga sistem dan desain arsitektur yang diterapkan pada daerah-daerah tersebut pun berbeda-beda. Penerapan desain bioklimatik pada bangunan yang berada di daerah beriklim tropis lembab ,seperti di Indonesia dapat dilakukan dengan menerapkan desain yang bersifat pasif. Penerapan desain bangunan yang bersifat pasif pada daerah yang beriklim tropis lembab, antara lain sebagai berikut: 

Perletakan setting massa bangunan desesuaikan dengan kondisi tapak, seperti topografi tapak, jalur arah angin pada musim tertentu, curah hujan, kelembaban, suhu rata-rata setempat dan jalur lintasan matahari.



Desain fasad bangunan yang menggunakan second skin façade sebagai alat pembayangan pada bangunan untuk mengatur intensitas cahaya yang masuk.



Instrumen pencahayaan alami, penghawaan alami, selubung bangunan, dan penataan lansekap secara horizontal maupun secara vertikal.



Integrasi penerapan sistem-sistem dengan proses yang alami, meliputi; cara penggunaan dan pengolahan air, pengolahan dan pembuangan limbah padat maupun cair, pelepasan panas dari bangunan dan sebagainya.



Penggunaan sumber daya alam secara berkelanjutan.

4.2 Program Fungsional Pada program fungsional membahas mengenai fungsi, civitas, aktivitas, alur kegiatan, kapasitas serta jenis ruang yang mewadahi setiap aktivitas. Proses analisa fungsional tersebut berupa:


4.2.1

Fungsi Kompleks komersial dan hunian terpadu ini memiliki beberapa fungsi,

fungsi dari bangunan-bangunan ini dapat dijabarkan sebagai berikut : 1. Fungsi Utama, yakni sebagai mixed-use depelopment yang terdiridari fungsi komersial berupa pertokoan, restaurant dan kantor sewa, sedangkan fungsi hunian berupa unit apartment. 2.

Fungsi Pengelola, yakni sebagai penyedia fasilitas yang terkait dengan kegiatan pengelolaan fasilitas seperti kantor pengelola.

3. Fungsi Penunjang, yakni sebagai penyedia fasilitas yang terkait dengan sarana komersial dan hunian berupa gym, kolam renang, taman bermain dan ruang terbuka. 4. Fungsi Servis, yakni sebagai fasilitas perawatan dan pelayanan dalam bangunan, seperti parkir, pos keamanan, kebersihan dan peralatan. 4.2.2

Identifikasi Pelaku Kegiatan Pelaku kegiatan pada Kompleks Komersial dan Hunian terpadu ini

dapat digolongkan menjadi beberapa kelompok, yaitu: 1. Pengunjung Kelompok Pengunjung ialah semua orang yang datang untuk menikmati fasilitas utama berupa sarana komersial untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari. Berdasarkan tempatnya berasal, pengunjung dapat dibedakan menjadi dua, yaitu: a. Penduduk setempat b. Wisatawan (Domestik dan mancanegara) Sedangkan berdasarkan bentuk kedatangannya, pengunjung dapat dibedakan menjadi : a. Pengunjung yang datang secara perseorangan b. Pengunjung yang datang secara berkelompok 2. Pengguna Kelompok pengguna ialah penghuni apartment dan penyewa adalah orang-orang yang menyewa fasilitas komersial berupa kantor sewa (tenant office), restoran dan toko-toko.


3. Pengelola Kelompok pengelola ialah orang-orang yang memiliki wewenang dan tanggung jawab dalam mengelola dan menjalankan system sesuai dan fungsinya sebagai pengelola. 4. Servis Kelompok servis ialah orang-orang yang bertanggung jawab dalam pelayanan yang berkaitan dengan kebersihan fasilitas, keamanan,

utilitas

bangunan,

penyimpanan

barang

serta

pengolahan sampah/ limbah.

4.2.3

Aktivitas dan Kebutuhan Ruang Berdasarkan fungsi, civitas dan proses kegiatannya, maka

didapatkan kebutuhan ruang yang dapat mewadahi kegitan berdasarkan fungsi, civitas dan aktivitas pada Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung dapat dilihat pada Tabel 4.1 Tabel 4.1 Analisis Kebutuhan Ruang No.

Civitas

Aktivitas/Bentuk Kegiatan

Kebutuhan Ruang

Pengunjung

1.

1.

Pengunjung

Pimpinan dan Pengurus

-

Datang & pergi Naik/ turun kendaraan Memarkir kendaraan Jalan-jalan Berbelanja Menunggu Buang air besar/ kecil Makan/ minum Transaksi Pengelola

- Datang & pergi - Naik/ turun kendaraan - Memarkir kendaraan - Sembahyang - Menunggu - Menerima tamu - Memimpin karyawan - Mengurusi bidang keuangan - Mengurusi biadang administrasi - Mengurusi bidang pemasaran - Mengurusi bidang personalia - Rapat - Buang air besar/ kecil

-

Entrance/ exit Drop off Tempat parkir Koridor Toko/ retail Lobby/ hall Km/ wc Restaurant ATM, money changer

-

Entrance/ exit Drop off Tempat parkir Tempat sembahyang Lobby/ hall Ruang tunggu tamu Ruang manajer Bagian keuangan Bagian administrasi Bagian pemasaran Bagian personalia Ruang rapat Km/wc


2.

3.

4.

5.

1.

2.

Karyawan

-

Staf Mekanikal Elektrikal

- Datang & pergi - Memarkir kendaraan - Memperbaiki dan memelihara MEP pada bangunan - Menyimpan peralatan - Istirahat - Mengganti dan menyimpan pakaian - Buang air besar/ kecil

- Entrance/ exit - Tempat parkir - Ruang MEP (mekanikal, elektrikal dan plambing) - Ruang peralatan - Ruang istirahat - Ruang ganti & loker - Km/wc

Staf Keamanan

-

Datang & pergi Memarkir kendaraan Mengganti dan menyimpan pakaian Memantau situasi lingkungan Menjaga keamanan lingkungan Makan dan minum Buang air besar/ kecil

-

Datang & pergi Memarkir kendaraan Mengganti dan menyimpan pakaian Mengambil dan menyimpan peralatan Istirahat Mengangkut & menyimpan sampah sementara - Buang air besar/ kecil Pengguna

-

Penghuni Apartment

-

Datang & pergi Memarkir kendaraan Menjamu tamu atau keluarga Tidur dan istirahat Makan dan minum Memasak Mandi dan buang air Mencuci dan menjemur pakaian Berolah raga

-

Entrance/ exit Tempat parkir Ruang tamu & keluarga Kamar tidur Ruang makan Dapur Kamar mandi Ruang cuci dan jemur Fasilitas olahraga

Penyewa Toko/ retail

-

Datang & pergi Memajang barang yang dijual Mengontrol arus barang Transaksi Buang air besar/ kecil Menyimpan barang

-

Entrance/ exit Ruang display Loading dock Kasir Km/wc Gudang

Staf Kebersihan

Datang & pergi Naik/ turun kendaraan Memarkir kendaraan Sembahyang Menjadi informasi ke pengunjung Rapat Makan dan minum Buang air besar/kecil

-

-

Entrance/ exit Drop off Tempatt parkir Tempat sembahyang Ruang reseptionis Ruang rapat Kantin Km/wc

Entrance/ exit Tempat parkir Ruang ganti & loker Ruang CCTV Pos jaga Kantin Km/wc

Entrance/ exit Tempat parkir Ruang ganti & loker Ruang peralatan Ruang staf kebersihan Ruang sampah, tempat sampah - Km/wc


-

4.

-

Pengelola Restaurant

-

Datang & pergi Memarkir kendaraan Makan dan minum (pengunjung) Mengganti dan menyimpan pakaian/barang (karyawan restaurant) Menyiapkan pesanan Membersihkan peralatan Mengangkut stok makanan dan minman, barang Menyimpan peralatan masak

- Menyimpan makanan dan minuman - Manajerial

5.

Penyewa Kantor Sewa -

Datang & pergi Memarkir kendaraan Menjamu tamu Mengontrol pekerja Bekerja Rapat Memasak Istirahat Makan dan minum Buang air besar/ kecil

-

Entrance/ exit Tempat parkir Tempat makan Ruang ganti/ loker

- Dapur - Ruang cuci - Loading dock - Ruang peralatan masak - Ruang penyimpanan makan dan minuman - Ruang staf pegawai -

Entrance/ exit Tempat parkir Ruang tunggu tamu Ruang manajer Ruang karyawan Ruang rapat Pantry Ruang rehat Restaurant Km/wc

Berdasarkan analisis civitas, kegiatan dan kebutuhan ruang yang telah dilakukan pada Tabel 4.1, maka dapat disimpulkan kebutuhan ruang yang diperlukan di dalam Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu, akan dijabarkan pada Tabel 4.2, sebagai berikut: Tabel 4.2 Kesimpulan Kebutuhan Ruang No.

Kelompok Ruang

1.

Apartment

2.

Toko/retail 2.

3.

Kantor sewa

Nama Ruang -

Ruang tamu & keluarga Kamar tidur Dapur Ruang makan Kamar mandi Ruang cuci dan jemur Gudang Ruang display Loading dock Kasir Km/wc Gudang Ruang tunggu tamu Ruang manajer Ruang karyawan Ruang rapat Pantry


4.

Restaurant

5.

Pengelola

6.

Servis

7.

Penunjang

-

Ruang rehat Km/wc Tempat makan Ruang ganti/ loker Dapur Ruang cuci Loading dock Ruang peralatan masak Ruang penyimpanan makan dan minuman Ruang staf pegawai Tempat sembahyang Lobby/ hall Ruang tunggu tamu Ruang manajer Bagian keuangan Bagian administrasi Bagian pemasaran Bagian personalia Ruang rapat Ruang reseptionis Laundry & Linen Km/wc Ruang MEP Ruang peralatan Ruang CCTV Pos jaga Ruang staf kebersihan Ruang istirahat Ruang ganti & loker Pantry Km/wc Tempat suci, mushola Gym Kolam renang Taman bermain

4.3 Program Performansi Pada program performansi akan dibahas mengenai persyaratan yang digunakan pada masing-masing jenis ruang. Program performansi ini berkaitan dengan suasana yang diperoleh pada setiap jenis ruangan yang ada dalam bangunan. Penjabaran mengenai Program Performansi pada Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu dapat dilihat pada Tabel 4.3; Tabel 4.3 Sifat dan Persyaratan Ruang No.

Nama Ruang

Sifat Ruang

1.

Kamar Tidur

Privat

Persyaratan Ruang Hunian - Sumber pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux


-

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Dapur

Ruang makan

Kamar mandi

Tempat cuci dan jemur

Ruang keluarga

Gudang

Semi publik -

Semi privat

Private

Semi privat

Semi privat

Publik

-

Diperlukan lampu tambahan pada bagian kepala tempat tidur Menggunakan penghawaan alami dan buatan 21-30oC Warna ruangan agak terang Luas ruangan mencukupi untuk penempatan furniture dan alur sirkulasi Memiliki view atau orientasi ke arah view yang bagus Orientasi tempat tidur sesuai dengan budaya stempat Suasana ruangan nyaman, tenang Memiliki sistem pencegahan kebakaran Sumber pencahayaan alami dan buatan 250 lux Sirkulasi udara harus lancar Kondisi ruangan agak basah Sistem pencegahan dan pemadam kebakaran Luas ruangan mencukupi untuk penempatan furniture dan alaur sirkulasi Menggunakan penghawaan alami dan buatan 21-30oC Menggunakan material lantai yang tidak licin Higienis, bersih Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 250 lux Menggunakan penghawaan alami dan buatan Luas ruang mencukupi untuk penempatan furniture dan alur sirkulasi Menggunakan material yang tidak licin Kondisi ruangan nyaman, bersih dan higienis Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 250 lux Menggunakan penghawaan alami dan buatan Sirkulasi udara harus lancar Kondisi ruangan basah Menggunakan material anti selip/ tidak licin Kondisi ruangan agak tertutup untuk menjaga privasi Memiliki perbedaan pelevelan lantai/ lebih rendah dari lantai sekitar 5 cm Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux Menggunakan penghawaan alami Kondisi ruangan basah Menggunakan material anti selip/ tidak licin Memiliki perbedaan pelevelan lantai/ lebih rendah dari lantai sekitar 5 cm Luas ruangan memenuhi standar gerak dan furniture Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux Menggunakan penghawaan alami dan buatan Sebagai ruang penghubung antar ruangan Luas ruangan memenuhi standar gerak dan penempatan furniture di dalamnya Suasana ruang nyaman tenang, nyaman dan komunikatif Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 60 lux Menggunakan penghawaan alami Sirkulasi udara harus lancar

Toko/ retail

1.

2.

Ruang display

Kasir

Publik

Publik

- Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 500 lux - Tingkat pencahayaan ini harus dipenuhi pada lantai. Untuk beberapa produk tingkat pencahayaan pada bidang vertikal juga penting. - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Memberikan kesan mengundang - Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm - Material yang digunakan memberikan kesan mewah dan menarik - Mudah terlihat dan mudah diakses - Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 500 lux - Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm


3.

Loading dock

Publik

4.

Gudang

Publik

5.

Km/wc

Privat

-

Mudah dicapai Memiliki jalur yang berbeda Menggunakan sistem keamanan CCTV, springkler dan alarm Memenuhi standar gerak barang dan orang Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 60 lux Menggunakan penghawaan alami dan buatan Menggunakan sistem keamanan CCTV, springkler dan alarm Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 250 lux Menggunakan penghawaan alami dan buatan Sirkulasi udara harus lancar Kondisi ruangan basah Menggunakan material anti selip/ tidak licin Kondisi ruangan agak tertutup untuk menjaga privasi Memiliki perbedaan pelevelan lantai/ lebih rendah dari lantai sekitar 5 cm

Restaurant 1.

2.

Dapur

Ruang penyimpanan makanan dan minuman

Semi publik

Privat

3.

Ruang pendingin

4.

Ruang cuci peralatan masak

Semi privat

5.

Ruang peralatan kebersihan

Semi privat

Privat

-

6.

Tempat makan/ seating area

Publik

-

7.

Toilet

Private

-

Sumber pencahayaan alami dan buatan 250 lux Sirkulasi udara harus lancar Kondisi ruangan agak basah Sistem pencegahan dan pemadam kebakaran Luas ruangan mencukupi untuk penempatan furniture dan alaur sirkulasi Menggunakan penghawaan alami dan buatan Menggunakan material lantai yang tidak licin Menggunakan material yang tidak mudah terbakar Menggunakan alat penghisap asap Higienis, bersih Menggunakan pencahayaan buatan Penghawaan buatan Kondisi ruangan harus steril, higienis dan bersih Menggunakan pencahayaan buatan Penghawaan buatan Kondisi ruangan harus steril, higienis dan bersih Suhu dalam ruangan diatur untuk menjaga kualitas makanan tetap terjaga Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 250 lux Penghawaan alami dan buatan Kondisi ruangan agak basah, sehingga material lantai yang digunakan lantai anti selip/ tidak licin Penghawaan alami pencahayaan alami dan buatan Luas ruangan sesuai dengan standar gerak dan perletakan peralatan Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 500 lux Sistem pencahayaan harus di rancang untuk menciptakan suasana yang sesuai. Sistem pengendalian “switching” dan “dimming” dapat digunakan untuk memperoleh berbagai efek pencahayaan. Menggunakan penghawaan alami dan buatan Material lantai anti selip/ tidak licin Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm Luas ruangan memenuhi standar gerak/ sirkulasi dan penempatan furniture Luas ruangan menyesuaikan dengan jumlah kapasitas yang ditentukan Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 250 lux Menggunakan penghawaan alami dan buatan Sirkulasi udara harus lancar


8.

Kasir

Publik

9.

Loading dock

Semi privat

10.

Ruang staf pegawai

Privat

-

Kondisi ruangan basah Menggunakan material anti selip/ tidak licin Kondisi ruangan agak tertutup untuk menjaga privasi Memiliki perbedaan pelevelan lantai/ lebih rendah dari lantai sekitar 5 cm Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 500 lux Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. Menggunakan penghawaan alami dan buatan Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm Mudah dicapai Memiliki jalur yang berbeda Menggunakan sistem keamanan CCTV, springkler dan alarm Memenuhi standar gerak barang dan orang Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. Menggunakan penghawaan alami dan buatan Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm Suasana ruang nyaman, formal

Kantor Sewa

1.

Ruang Manajer

Privat

2.

Ruang Karyawan

Privat

3.

Ruang Tunggu Tamu

Publik

4.

Ruang rapat

Privat

5.

Ruang istirahat

Semi privat

6.

Ruang tamu

Semi privat

7.

Pantry

Publik

- Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux - Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm - Penataan ruang untuk sub bagian diatur secara open plan untuk menghemat tempat dan fleksibel - Suasana ruangan dapat meningkatkan produktivitas - Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux - Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm - Suasana ruangan dapat meningkatkan produktivitas - Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 350 lux - Pencahayaan pada bidang vertikal sangat penting untuk menciptakan suasana/kesan ruang yang baik - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm - Suasana ruangan dapat meningkatkan produktivitas, nyaman, formal - Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux - Pencahayaan pada bidang vertikal sangat penting untuk menciptakan suasana/kesan ruang yang baik - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Kesan ruangan komunikatif - Sistem audio dan visual pada ruangan - Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Suasana ruangan tenang, nyaman dan santai - Luas ruang mencukupi untuk penempatan furniture dan alur sirkulasi - Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 350 lux - Pencahayaan pada bidang vertikal sangat penting untuk menciptakan suasana/kesan ruang yang baik - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm - Suasana ruangan nyaman dan santai - Sumber pencahayaan alami dan buatan 250 lux - Sistem pencegahan dan pemadam kebakaran - Luas ruangan mencukupi untuk penempatan furniture dan alaur sirkulasi


8.

Km/wc

Privat

-

Menggunakan penghawaan alami dan buatan Menggunakan material lantai yang tidak licin Menggunakan material yang tidak mudah terbakar Higienis, bersih Menggunakan penghawaan alami dan buatan Sirkulasi udara harus lancar Kondisi ruangan basah Menggunakan material anti selip/ tidak licin Kondisi ruangan agak tertutup untuk menjaga privasi Memiliki perbedaan pelevelan lantai/ lebih rendah dari lantai sekitar 5 cm

-

Sumber pencahayaan alami dan buatan dengan 350 lux Penghawaan alami dan buatan Memiliki kesan luas dan mewah Luas ruangan seuai dengan kapaistas, standar gerak/ alursirkulasi dan dimensi furnitur Memiliki ruang tamu dan toilet tersendiri Berkesan formal Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 350 lux Pencahayaan pada bidang vertikal sangat penting untuk menciptakan suasana/kesan ruang yang baik Menggunakan penghawaan alami dan buatan Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm Suasana ruangan nyaman dan santai Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 350 lux Pencahayaan pada bidang vertikal sangat penting untuk menciptakan suasana/kesan ruang yang baik Menggunakan penghawaan alami dan buatan Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm Suasana ruangan nyaman dan santai Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. Menggunakan penghawaan alami dan buatan Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm Suasana ruangan dapat meningkatkan produktivitas Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. Menggunakan penghawaan alami dan buatan Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm Suasana ruangan dapat meningkatkan produktivitas Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. Menggunakan penghawaan alami dan buatan Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm Suasana ruangan dapat meningkatkan produktivitas Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. Menggunakan penghawaan alami dan buatan Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm Suasana ruangan dapat meningkatkan produktivitas Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. Menggunakan penghawaan alami dan buatan Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm Suasana ruangan dapat meningkatkan produktivitas Mudah dilihat oleh pengunjung Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux

Pengelola

1.

Ruang Direktur

Privat

2.

Lobby

Publik

3.

Ruang tamu

Privat

4.

Bagian Keuangan

Privat

5.

Bagian Administrasi

Privat

6.

Bagian Pemasaran

Privat

7.

Bagian Personalia

Privat

8.

Ruang Reseptionis

Publik

9.

Ruang rapat

Privat

-


10.

KM/wc

Privat

11.

Loker

Privat

12.

Pantry

Privat

- Pencahayaan pada bidang vertikal sangat penting untuk menciptakan suasana/kesan ruang yang baik - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Kesan ruangan komunikatif - Sistem audio dan visual pada ruangan - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Sirkulasi udara harus lancar - Kondisi ruangan basah - Menggunakan material anti selip/ tidak licin - Kondisi ruangan agak tertutup untuk menjaga privasi - Memiliki perbedaan pelevelan lantai/ lebih rendah dari lantai sekitar 5 cm - Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux - Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm - Sumber pencahayaan alami dan buatan 250 lux - Sistem pencegahan dan pemadam kebakaran - Luas ruangan mencukupi untuk penempatan furniture dan alaur sirkulasi - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Menggunakan material lantai yang tidak licin - Menggunakan material yang tidak mudah terbakar - Higienis, bersih

Servis

1.

2.

Ruang MEP

Pos keamanan

Privat

Semi privat

3.

Ruang CCTV

Privat

4.

Loker

Privat

-

5.

Ruang staf kebersihan

6.

Gudang alat kebersihan

7.

Km/wc

Privat

Privat

Privat

-

Sumber pencahayaan alami dan buatan dengan 1000 lux Penghawaan menggunakan penghawaan alami Dilengkapi dengan peredam suara Menggunakan material tahan api Menggunakan sistem meredam getaran Luas ruangan menyesuaikan dengan dimensi peralatan di dalamnya dan alur sirkulasi barang dan orang Sumber pencahayaan alami dan buatan dengan 120 lux Penghawaan menggunakan penghawaan alami Diletakan pada titik-titik strategis dan dapat mengawasi setiap pergerakan di luar ataupun dalam galeri Dilengkapi dengan system CCTV Mudah diakses Sumber pencahayaan buatan dengan 350 lux Penghawaan menggunakan penghawaan buatan Dilengkapi dengan sistem deteksi kebakaran Ruangan tertutup dan tidak mudah diakses Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. Menggunakan penghawaan alami dan buatan Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm Menggunakan pencahayaan alami dan buatan 120-250 lux Menggunakan pencahayaan setempat pada tempat yang diperlukan. Menggunakan penghawaan alami dan buatan Penggunaan system keamanan CCTV, sprinkler dan alarm Penataan ruang untuk sub bagian diatur secara open plan untuk menghemat tempat dan fleksibel Penghawaan alami pencahayaan alami dan buatan Luas ruangan sesuai dengan standar gerak dan perletakan peralatan Menggunakan penghawaan alami dan buatan Sirkulasi udara harus lancar Kondisi ruangan basah Menggunakan material anti selip/ tidak licin


8.

Pantry

Privat

- Kondisi ruangan agak tertutup untuk menjaga privasi - Memiliki perbedaan pelevelan lantai/ lebih rendah dari lantai sekitar 5 cm - Sumber pencahayaan alami dan buatan 250 lux - Sistem pencegahan dan pemadam kebakaran - Luas ruangan mencukupi untuk penempatan furniture dan alaur sirkulasi - Menggunakan penghawaan alami dan buatan - Menggunakan material lantai yang tidak licin - Menggunakan material yang tidak mudah terbakar - Higienis, bersih

4.4 Program Arsitektural Program arsitektural bertujuan untuk mengetahui besaran dari ruang yang telah diuraikan pada program performansi. Dalam program arsitektural ini terdiri dari besaran ruang, hubungan ruang, organisasi dan sirkulasi ruang dari Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu. 4.4.1

Studi Kapasitas Studi kapasitas dilakukan agar mengetahui kapasitas ideal pengguna

ruang-ruang yang ada pada Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu. Berikut ini beberapa analisa studi kapasitas civitas: A. Studi Kapasitas Unit Hunian Unit hunian pada Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu berupa unit apartment. Untuk mendapatkan jumlah unit hunian, dilakukan dengan pendekatan perhitungan jumlah sasaran yang ditargetkan. Target sasaran utama untuk unit apartment ini yaitu, tenaga kerja asing yang bekerja di Kabupaten Badung. Tidak tertutup kemungkinan juga menyasar pada masyarakat umum. Menurut data Badung Dalam Angka 2014, jumlah tenaga kerja asing yang bekerja di daerah Badung mencapai 657 orang pada tahun 2013 . (lihat pada Tabel 3.3) dengan persentase pertumbuhan rata-rata yaitu 5,17%. Sehingga didapat proyeksi jumlah penduduk hingga tahun 2023 adalah : n

Pt = Po (1+r) Pt = 657 (1+0,0517)10 = 657 (1,65) = 1.084,05 jiwa = dibulatkan menjadi 1.084 jiwa

Keterangan : Pt : Jumlah proyeksi tahun ke-n Po : Jumlah data tahun terakhir r : Rata-rata pertumbuhan (%) n : Tahun proyeksi dikurangi data tahun terakhir


Berdasarkan pada hasil perhitungan diatas, jumlah TKA pada tahun 2023 diperkirakan mencapai 1.084 jiwa. Diasumsikan bahwa 65% TKA tersebut sudah memiliki tempat tinggal, sebagaian besar tinggal di apartment, villa, dan rumah warga setempat. Sisanya, sekitar 35% TKA masih mencari tempat tinggal yang sesuai, sehingga menjadi peluang untuk menjadi sasaran dari unit hunian di Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu ini. Jadi jumlah TKA yang menjadi target sasaran pada unit hunian sebesar 4.5%, mengingat persaingan dengan proyek sejenis lainnya. Jadi jumlahnya yaitu 1.084 x 4%= 43,36 dibulatkan menjadi 43 unit. Dari jumlah TKA tersebut, 70% diantaranya sudah berkeluarga dan memiliki 1 anak 2 anak, 20% sudah berkeluarga namun belum memiliki anak dan 10% nya masih lajang. Hal tersebut berpengaruh terhadap penentuan tipe-tipe unit huniannya, sehingga terdiri dari tiga tipe hunian, yaitu 3 kamar tidur, 2 kamar tidur dan 1 kamar tidur.

B. Studi Kapasitas Unit Toko/retail Perhitungan

jumlah

unit

toko/retail

menggunankan

asumsi

perhitungan jumlah pengunjung berdasarkan jumlah penduduk menengah keatas di Kabupaten Badung sekitar 60%. (lihat Tabel 3.4, hal.34). Tipe toko/retail yaitu mempunyai jangkauan pelayanan 5.000 sampai 40.000 penduduk (skala lingkungan) dengan luas bangunan berkisar antara 2.7879.290m2 (Marlina,2008:215). Berdasarkan tinjauan pada fasilitas sejenis (lihat Tabel 2.1) dengan luas 7.000 m2, memiliki 20 unit toko didalamnya. Jadi jumlah unit toko retail yang ditentukan menjadi 20 unit. C. Studi Kapasitas Pengelola & Servis Kapasitas pengelola dan servis dari Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung dapat dilihat pada Tabel 4.4 Tabel 4.4 Studi Kapasitas Pengelola & Servis No. 1. 2. 3.

Pengelola & Servis Direktur (pimpinan) Staf Bagian Administrasi Staf Bagian Keuangan

Kapasitas Orang

Total

1 orang 1 kepala staf, 2 staf 1 kepala staf, 2 staf

1 orang 3 orang 3 orang


4. 5. 6. 7. 8. 9.

Staf Bagian Pemasaran Staf Bagian Personalia Reseptionis Staf Mekanikal Elektrikal Staf Keamanan Staf Kebersihan

1 kepala staf, 2 staf 1 kepala staf, 2 staf 2 staf 1 kepala staf, 4 staf 1 kepala staf, 4 staf 1 kepala staf, 10 staf

3 orang 3 orang 2 orang 5 orang 5 orang 11 orang 36 orang

TOTAL

4.4.2

Besaran Ruang Studi besaran ruang dilakukan untuk mengetahui seberapa besar lahan

minimal yang dibutuhkan untuk Kompleks Komersial dan HUnian Terpadu ini. Ada beberapa literatur yang dijadikan acuan dalam melakukan studi besaran ruang seperti Architect’s Data Neufert, Architect’s Handbooks dan beberapa buku lainnya. Studi besaran ruang dikelompokkan menurut fungsinya yang dapat dilihat di Tabel 4.5, sebagai berikut: Tabel 4.5 Studi Besaran Ruang Nama

Kapasitas

Peralatan

Standar/ Dimensi

Sumber

Jumlah

Luasan (m2)

Total (m2)

Neufert Architec t’s Data

1 bh 1 bh

4 1,5

4 1,5

1 bh 1 bh

0,75 0,72

0,75 0,72

Apartment 2 orang

Kamar Tidur utama

 Tempat tidur  Lemari pakaian  Rak TV  Meja hias

2x2 0,75 x 2 0,5 x 1,5 0,6 x 1,2

Jumlah Sirkulasi manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang 1 orang

Kamar Tidur

 Tempat tidur  Lemari pakaian  Rak TV  Meja

1.8 x 2 0,75 x 2

Neufert Architec t’s Data

0,5 x 1,5 0,6 x 1,2

1 bh 1 bh

3.6 1,5

3,6 1,5

1 bh 1 bh

0,75 0,72

0,75 0,72

Jumlah Sirkulasi manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang 3 orang

Ruang Keluarga/ tamu

3 orang

Dapur

 Sofa duduk (3 orang)  Meja  Rak TV  Almari buku 0,8 x 2

 Meja+pencuci piring  Meja+kompor  Meja dapur

0,8 x 2 0,6 x 1,2 0,6 x 2 0,6 x 1,5

0,6 x 2,20 0,6 x 1,2 0,6 x 1,2

Neufert Architec t’s Data hlm

6,97 2,4 9,37

6,57 1,2 7,77

2 bh

1,6

3,2

1 bh 1 bh 1 bh

0,72 1,2 0,9

0,72 1,2 0,9

Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 1 bh 1,32 Architec t’s Data 1 bh 0,72 hlm 1 bh 0,72

6,02 3,6 9,62 1,32 0,72 0,72


 Lemari 0,8 x 2 penyimpanan makanan

3 orang

 Meja makan  Kursi duduk

0,75 x 0,8

0,8x 1,5 0,6 x 0,6

Ruang makan

1 orang

Kamar mandi

2 orang

   

Shower Closet Westafle Meja

 Asumsi

0,9 x 0,9 0,8 x 0,5 0,5 x 0,5 0,6 x 1,2

1,5 x 3

Balkon

1 bh

1,2

1,2

Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 1 bh 1,2 Architec 4 bh 0,36 t’s Data hlm Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Architect’s 1 bh 0,81 Handbook, 1 bh 0,4 Neufert 1 bh 0,25 Architect’s 1 bh 0,72 Data hlm Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang TSS 1 bh

3,96 3,6 7.56 1,2 1,44

Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang

4,5 2,4 6,9

2,64 3,6 6,24 0,81 0,4 0,25 0,72

2,18 1,2 3,38 4,5

Toko retail 10 orang

Ruang Display 5 orang

 Rak pajangan  Tempat duduk

 Meja kasir

0,6 x 2 0,6 x 1,2

Loading Dock 2 orang

 Mobil pengangkut

 Asumsi

Km/wc

 Closet  Westafle  Meja

1,2 0,72

7,2 4,32 11,52 12 23,52 1,08

3x6

9

Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Studi 1 bh 9

18 2,4 20,4 9

Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 1 bh 0,4 Architec 1 bh 0,25 t’s Data 1 bh 0,72 hlm Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang

9 2,4 11,4 0,4 0,25 0,72

Studi

1,8

0,6 x 1,8

Gudang 2 orang

6 bh 6 bh

Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 1 bh 1,08 Architec t’s Data hlm Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Studi 1 bh 18

Kasir

2 orang

Studi Studi

0,8 x 0,5 0,5 x 0,5 0,6 x 1,2

1,08 6 7,08 18

1,37 2,4 3,77

Restaurant Dapur

6 orang

 Meja+pencuci piring

0,6 x 3

1 bh

1,8


 Meja+kompor  Meja dapur

1 oarng

 Asumsi

0,6 x 3 0,6 x 2

Studi Studi

3x3


4,8 7,2 12 9

0,6 x 5


9 1,2 10,2 3

Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 1 bh 0,4 Architec 1 bh 0,25 t’s Data 1 bh 0,72 hlm Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 15 bh 0,7225 Architec 30 bh 0,36 t’s Data hlm Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang

3 6 9 0,4 0,25 0,72

Ruang pendingi n 5 orang

 Meja kasir

Kasir 6 orang

Toilet

30 orang

Tempat makan/ seating area 2 orang

Loading dock

 Meja makan  Kursi duduk

 Mobeil angkut

0,8 x 0,5 0,5 x 0,5 0,6 x 1,2

0,85 x 0,85 0,6 x 0,6

3x6

Studi

1 bh

1,8 1,2

18


Kantor Sewa single/ group 7,5 x 7,5 m. maksimum 11 x 11 m

8 orang

 Meja  Kursi  File cabinet

20 orang

 Meja Sofa  Sofa(3orang  Sofa (1orang)  Meja lampu

1,6 x 0,85 1,5 x 0,8 0.8 x 0,8


1,2 x 0,6 0,6 x 0.6 1,2 x 0,6

Ruang kantor/ karyawan

Lobby

4 orang

Ruang administr asi 4 orang

Ruang keuangan


1 bh 1 bh


0,75 x 0,75

1,2 x 0,6 0,6 x 0.6 1,2 x 0,6

Neufert Architec t’s Data hlm 346


-

56,25

Total Dimensi Ruang 3 bh 1,36 3 bh 1,2 3 bh 0,64 3 bh

0,70 Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 2 bh 0,72 Architec 2 bh 0,36 t’s Data 1 bh 0,72 hlm Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 2 bh 0,72 Architec 2 bh 0,36 t’s Data 1 bh 0,72 hlm

1,8 1,2

1,37 7,2 8,57 10, 8375 10,8

21,6375 36 57,6375 18 18 2,4 20,4 56,25

56,25 4,08 3,6 1,92 2,1 11,7 24 35, 7 1.44 0,72 0,72 2,88 4,8 7,68 1.44 0,72 0,72


20 orang

 Meja  Kursi  Lcd.proyektor

5 orang

 Sofa panjang  Meja

Ruang rapat

8 x 11 m untuk meeting group 0,6 x 1.8 0,6 x 1,2

Ruang istirahat

2 orang

Pantry

2 orang

Km/wc

 Meja pantry  Meja persiapan  Kursi


2 x 0,6 1,2 x 0,6 0,5 x 0,5

0,8 x 0,5 0,5 x 0,5 0,6 x 1,2

Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 88 Architec t’s Data hlm 346

2,88 4,8 7,68 88

Total Dimensi Ruang 1 bh 0,4 1 bh 0,25 1 bh 0,72

88 0,4 0,25 0,72


1,01 6 7,01



1 bh 1 bh

1,2 0,72

1 bh

1,2 0,72

0,25 Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 1 bh 0,4 Architec 1 bh 0,25 t’s Data 1 bh 0,72 hlm Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang

0,25 2,17 2,4 4,57 0,4 0,25 0,72


0,72 0,36 0,72

1,37 2,4 3,77

Pengelola 1 orang

Ruang Direktur

4 orang

Ruang kerja administr asi 4 orang

Ruang kerja staf keuangan 10 orang

Ruang Rapat

2 orang

Km/wc

 Meja  Kursi x 0,6  File 1,2 cabinet





1,2 x 0,6 0,6 x 0.6

1,2 x 0,6 0,6 x 0.6 1,2 x 0,6

1,2 x 0,6 0,6 x 0.6 1,2 x 0,6

2 x 10 0,6 x 0.6 1,2 x 0,6

0,6 x 3 0,6 x 3 0,6 x 2

1 bh 1 bh 1 bh

0,72 0,36 0,72

Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 2 bh 0,72 Architec 2 bh 0,36 t’s Data 1 bh 0,72 hlm Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 2 bh 0,72 Architec 2 bh 0,36 t’s Data 1 bh 0,72 hlm Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 1 bh 20 Architec 10 bh 0,36 t’s Data 1 bh 0,72 hlm Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang Neufert 1 bh 0,4 Architec 1 bh 0,25 t’s Data 1 bh 0,72

1,8 2,4 4,2 1.44 0,72 0,72 2,88 4,8 7,68 1.44 0,72 0,72 2,88 4,8 7,68 20 3,6 0,72 23,6 12 35,6 0,4 0,25 0,72


hlm Jumlah Standar gerak manusia= 1,2 m2 Total Dimensi Ruang

1,37 2,4 3,77

A. Rekapitulasi Kebutuhan Ruang Luas setiap kelompok ruang yang dijumlahkan akan mendapatkan luas minimum yang dibutuhkan oleh kompleks komersial dan hunian terpadu dengan rincian pada Tabel 4.6: Tabel 4.6 Rekapitulasi besaran ruangan Kelompok Ruang

Luasan 2

Apartment

50,84 m x 43 = 2.186,12 m2

Toko retail

66,17 m2 x 20 = 1.323,4 m2

Restaurant

108,8075 m2

Kantor sewa

210,66 m2 x 8 = 1.685, 28

Pengelola

58,93 m2 Total

5.362,5375 m2= 5.363 m2

B. Perhitungan Kebutuhan Parkir Ketentuan : : 3m x 5 m = 15m2

- 1 mobil dalam keadaan buka pintu

- 1 motor dalam keadaan parkir (di dongkrak) : 2 m x 1m = 2 m2 : 3 m x 6 m = 18 m2

- 1 mini bus kapasitas 10 orang Asumsi Kebutuhan Parkir - Mobil

: 60 %

Jumlah Pengunjung

: 1000 orang

Asumsi 60 % x1000

: 600 orang

Asumsi 1 mobil = 4 orang

: 600 : 4 = 150 mobil

Jumlah parkir mobil pengunjung = 150 x 15 = 2.250 m2 - Motor

: 30 %

Jumlah Pengunjung

: 1000 orang

Asumsi 35 % x 1000

: 350 orang

Asumsi 1 motor = 2 orang

: 350 : 2 = 175 motor

Jumlah parkir motor pengunjung = 175 x 2m2 = 350 m2


- Kendaraan umum

: 10 %

Jumlah Pengunjung

: 1000 orang

Asumsi 5 % x 1000

: 50 orang

Asumsi 1 motor = 10 orang

: 50 : 10 = 5 kendaraan

Jumlah parkir motor pengunjung = 5 x 18m2 = 90 m2

4.4.3

Hubungan Ruang Analisis hubungan ruang dibedakan menjadi dua yaitu hubungan

ruang makro dan hubungan ruang mikro yang dijabarkan sebagai berikut: a. Hubungan dan Organisasi Ruang Makro Hubungan ruang makro merupakan hubungan antar kelompok ruang yaitu kelompok ruang fasilitas, kelompok ruang pengelola, dan kelompok ruang service.

KARYA (PERKANTORAN SEWA)

HUNIAN (APARTMENT)

ENTRANCE/ EXIT

SUKA (PERTOKOAN/RETAIL, RESTAURANT)

RUANG PENGHUBUNG

ENTRANCE/ EXIT

PENGELOLA & SERVIS

HUBUNGAN LANGSUNG HUBUNGAN TIDAK LANGSUNG

Gambar 4.2 Hubungan ruang makro

b. Hubungan Ruang Mikro Hubungan ruang mikro merupakan hubungan antar ruang pada masing-masing kelompok ruang. Hubungan ruang mikro pada Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu dapat dilihat pada Gambar 4.3 s/d Gambar 4.7:




Hubungan ruang mikro pada unit Apartment APARTMENT NO

KEDEKATAN RUANG

LUAS M2

NAMA RUANG

1

KAMAR TIDUR

12 m2

2,3,4,5

2

RUANG KELUARGA/ TAMU

9,6 m2

1,3,4,5,6,7

3

DAPUR

7,56 m2

1,2,4,5,7

4

RUANG MAKAN

6,24 m2

1,2,7

5

KAMAR MANDI

3,4 m2

1,2,4,6,7

6

TEMPAT CUCI/ JEMUR

3 m2

5,7

7

GUDANG

9 m2

5,6

Gambar 4.3 Hubungan ruang mikro unit Apartment



AKSES PUBLIK

PUBLIK

ERAT

SEMI

SEDANG

PRIVAT

TIDAK ERAT

Hubungan ruang mikro pada unit Toko/retail

TOKO/ RETAIL NO

NAMA RUANG

KEDEKATAN RUANG

LUAS M2

1

RUANG DISPLAY

2

KASIR

3

LOADING DOCK

4

GUDANG

5

RUANG ISTIRAHAT

4,2 m2

6

6

KM/ WC

3,77 m2

1,2,3,4,5

23,5 m2

2,4,6

7 m2

1,4,5

20 m2

4,6

11,4 m2

1,2,3,6

Gambar 4.4 Hubungan ruang mikro unit Toko/retail



AKSES PUBLIK

PUBLIK

ERAT

SEMI

SEDANG

PRIVAT

TIDAK ERAT

Hubungan ruang mikro pada unit Restaurant

RESTAURANT NO

NAMA RUANG

KEDEKATAN RUANG

LUAS M2

1

DAPUR

2

RUANG PENDINGIN

3

KASIR

4

TOILET

8,57 m2

3,5

5

TEMPAT MAKAN/ SEATING AREA

57,6 m2

1,3,4

6

LOADING DOCK

20,4 m2

1,2

12 m2 10,2 m2 9 m2

2,3,4,5,6 1,6 1,4,5

Gambar 4.5 Hubungan ruang mikro unit Restaurant



AKSES PUBLIK

PUBLIK

ERAT

SEMI

SEDANG

PRIVAT

TIDAK ERAT

Hubungan ruang mikro pada unit Kantor sewa


KANTOR SEWA NO

KEDEKATAN RUANG

LUAS M2

NAMA RUANG

1

RUANG KANTOR/ KARYAWAN

19,8 m2

2,3,4,5,6,7,8

2

LOBBY

16 m2

1,3,4,5,6,7,8

3

RUANG ADMINISTRASI

4,2 m2

1,2,4,5,6,7,8

4

RUANG KEUANGAN

4,2 m2

1,2,3,5,6,7,8

5

RUANG RAPAT

8,28 m2

1,2,3,4,6,7,8

6

RUANG ISTIRAHAT

7 m2

1,2,3,4,5,7,8

7

PANTRY

4,6 m2

1,2,3,4,5,6,8

8

KM/WC

3,8 m2

1,2,3,4,5,6,7

Gambar 4.6 Hubungan ruang mikro unit Kantor sewa



AKSES PUBLIK

PUBLIK

ERAT

SEMI

SEDANG

PRIVAT

TIDAK ERAT

Hubungan ruang mikro pada unit Pengelola

PENGELOLA NO

KEDEKATAN RUANG

LUAS M2

NAMA RUANG

1

RUANG DIREKTUR

4,2 m2

2,3,4,5

2

R. STAF ADMINISTRASI

4,2 m2

1,3,4,5

3

R. STAF KEUANGAN

4,2 m2

41,2,4,5

4

RUANG RAPAT

8,3 m2

1,2,3,5

5

KM/ WC

3,8 m2

1,2,3,4

Gambar 4.7 Hubungan ruang mikro unit Pengelola

4.4.4

AKSES PUBLIK

PUBLIK

ERAT

SEMI

SEDANG

PRIVAT

TIDAK ERAT

Pengelompokan Ruang

Unit Hunian Unit Hunian Unit Hunian

Peng elola

Unit Toko/ retail

Unit Toko/ retail

Unit Toko/ retail

Restaurant

Unit Hunian

Unit Toko/ retail

Unit Hunian

Lobby & lift

Unit Toko/ retail

Parkir Pengelola & Loading Dock

Koridor

Ruang Penghubung

Parkir

Unit Toko/ retail

Koridor

Pos keamanan

Entrance In & Out

Koridor

Unit Kantor Sewa

Unit Kantor Sewa

Unit Kantor Sewa

Unit Kantor Sewa

Tempat suci

Side Entrance

Ruang Servis

Gambar 4.8 Pengelompokan Ruang

Upper floor area Lower floor area


4.5 Program Tapak Program site merupakan analisa untuk mendapatkan luas tapak dan kondisi tapak yang ideal sehingga dapat memperlancar segala aktivitas pada Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu. 4.5.1

Kebutuhan Luas Tapak Dari total luasan ruang yang diperoleh pada program arsitektural,

maka dapat dihitung kebutuhan luas site pada Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu sebagai berikut: A. Fungsi bangunan merupakan fasilitas komersial dan hunian, dengan persyaratan : 

Luas lahan sesuai dengan ketersediaan lahan



KDB maksimum 60 %



Ketinggian Bangunan maksimal 15 meter



Garis sempadan bangunan (GSB) adalah : -

Tembok pekarangan depan sesuai dengan garis sempadan jalan/pantai

-

Tembok pekarangan samping minimum 2 meter

-

Tembok pekarangan belakang sesuai dengan garis sempadan jalan.

-

Tempat parkir minimum 20 % dari luas lahan.

B. Penentuan luasan site memperhatikan pengelompokkan dan hubungan fungsi ruang serta kegiatan yang diwadahi, persyaratan dan tuntutan kegiatan terkait. Unit hunian berada pada upper floor area atau pada lantai atas, sehingga luas lantai dasar menjadi Berdasarkan pertimbangan di atas maka ditetapkan bahwa luas lahan total yang diperlukan adalah sebagai berikut : -

Total luas lantai dasar adalah 3.176,88 m². Sirkulasi antar kelompok ruang sebesar 30% x 3.176.88 m2 = 953,064 m². Jumlah luasan ruang tertutup beserta sirkulasi adalah : 3.176,88 m2 + 953,064 m² = 4.129,944 m²= 4.130 m² KDB maksimal 50 % Maka luas site yang diperlukan ialah :


-

4.5.2

100/50 x 4.130 m² = 8.260 m² + 2.690 m² (kebutuhan parkir) = 109,5 are

Pemilihan Lokasi Tapak Pemilihan lokasi dilakukan pada Kabupaten Badung yang terdiri atas

enam kecamatan, yaitu Kuta Selatan, Kuta Utara, Kuta, Mengwi, Petang, Abiansemal. Pemilihan lokasi Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu dilakukan pada 3 kecamatan, yaitu Kecamatan Kuta Utara, Kecamatan Kuta dan Kecamatan Kuta Selatan, karena kecamatan – kecamatan tersebut berada pada lokasi yang strategis dan memiliki potensi dalam perencanaan Komplek Komersial dan Hunian Terpadu ini. Terdapat beberapa kriteria yang harus diperhatikan dalam pemilihan lokasi Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu ini, antara lain :  Persyaratan Lokasi dan tapak Adapun persyaratan lokasi pengadaan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung ini, antara lain : a. Lokasi terletak pada peruntukkan lahan perdagangan dan jasa b. Lokasi terletak pada area yang mempunyai potensi kemudahan pencapaian, berkaitan dengan jalur transportasi yang memadai serta jenis kendaraan yang akan ditampung. c. Lokasi mempunyai luas yang memadai serta kelengkapan sarana dan prasarana yang menunjang. d. Lokasi berada di jalur atau kawasan akomodasi perdagangan dan jasa yang cukup ramai. e. Mudah terjangkau dari pelabuhan yaitu pelabuhan Benoa, dan mudah terjangkau dari Bandara Ngurah Rai. f. Tersedianya sarana dan prasarana wilayah, seperti jaringan listrik, jaringan telefon, jaringan air bersih (PDAM), dll. g. Berada pda kontur tanah yang relative datar Selain persyaratan lokasi yang harus dipenuhi dalam pemilihan lokasi agar sesuai dengan fungsi bangunan yang direncanakan. Pemilihan lokasi dengan cara melakukan pembobotan atau mebandingkan lokasi yang satu Seminar Tugas Akhir | 79

dengan yang lainnya menggunakan tolak ukur / kriteria penilaian menjadi salah satu cara yang efektif untuk dilakukan. Hal tersebut diuraikan pada Tabel 4.7, sebagai berikut: Tabel 4.7 Kriteria dan Pembobotan Alternatif Lokasi No.

Kriteria

Bobot

1.

a

10 Alasan

2.

b

9 Alasan

3.

c

9 Alasan

4.

d

9 Alasan

5.

e

8 Alasan

5 40 Lokasi berada jauh dari pelabuhan, bandara dan lain-lain.

6.

f

8 Alasan

4 32 Perkembangan penduduk sedang dan perkembangan perusahaan sedang

7.

g

8 Alasan

4 32 Kontur tanah pada wilayah ini cukup tinggi kedatarannya

Kuta Utara Nilai Hasil 4 40 Persentase area perdagangan dan jasa 0,93% 4 36 Lokasi berada pada daerah yang cukup strategis namun masih sering terjadi kemacetan 5 45 Memiliki sarana dan prasarana yang lengkap 5 45 Masih banyak terdapat lahan kosong kebisingan cukup tinggi

JUMLAH

288

Alternatif Lokasi Kuta Nilai Hasil 5 50 Persentase area perdagangan dan jasa 9,23% 5 45 Lokasi berada pada pusat aktivitas/ kegiatan masyarakat dan dilenkapi sarana transpostasi umum 5 45 Memiliki sarana dan prasarana yang lengkap 4 36 Sebagian besar peruntukan lahan untuk akomodasi pariwisata, sehingga lahan kosong yang tersedia cukup terbatas 5 40 Infrastruktur sudah cukup memadai, seperti dekat dengan bandara dan pelabuhan 5 40 Perkembangan penduduk tinggi dan perkembangan perusahaan tinggi 5 40 Rata – rata sebagian besar area memiliki tanah datar

Kuta Selatan Nilai Hasil 5 50 Persentase area perdagangan dan jasa 1,44% 4 36 Berada pada lokasi yang cukup jauh dari pusat kota, namun sudah dilalu sarana transportasi massal 5 45 Memiliki sarana dan prasarana yang lengkap 4 36 Sudah cukup padat dengan bangunan sehingga kebisingan cukup tinggi

4 32 Lokasi tergolong ramai

4 32 Perkembangan penduduk sedang dan perkembangan perusahaan tinggi 5 40 Tanah bersifat berbukit – bukit

296

271

Dari peniliaian di atas, lokasi yang akan dipilih yaitu berada tengahtengah aktivitas atau pada dearah kondisi yang sudah memadai. 4.5.3

Pemilihan Tapak Setelah mendapatkan hasil dari seleksi pemilihan lokasi, dilanjutkan

dengan pemilihan lokasi Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu yang akan dibangun. Dipilih 3 buah alternatif tapak yang berada di kecamatan Kuta dan sekitarnya. Adapun beberapa kriteria pemilihan tapak antara lain :


1. Daya dukung tanah baik,yakni memiliki keadaan topografi yang relatif datar 2. Tidak termasuk ke dalam daerah rawan banjir 3. Mudah dalam pengolahan dan penataan tapak 4. Memiliki infrastruktur yang memadai 5. Luas tapak yang sesuai dengan hasil analisa 6. Akses menuju ke site cukup udah Berdasarkan kriteria diatas, maka dapat diperoleh tiga buah alternatif site yang dapat mendukung segala kegiatan dalam kompleks komersial dan hunian terpadu ini. Adapun alternatif dari lokasi site adalah sebagai berikut :

Gambar 4.9 Peta Provinsi Bali Sumber: gis.nuarsa.info

Gambar 4.10 Peta Wilayah Kecamatan Kuta. Kuta Selatan, Kuta Utara Sumber: www.bappeda.badungkab.go.id


Alternatif Tapak 1

Gambar 4.11 Alternatif Site 1 Sumber: googlemaps.com

1. Tapak terletak pada perpotongan Jalan Sunset Road dan Gg. Baik-Baik II 2. Peruntukkan ialah sebagai lahan perdagangan dan jasa 3. Batas-batas site berupa : 

Utara : Bangunan Gedung



Timur : Berbatasan dengan jalan Sunset Road



Selatan : SMPN 1 Kuta Utara



Barat : Berbatasan dengan jalan lingkungan serta Pertokoan

4. Lokasi tapak mudah dijangkau dari pusat kota dan berada pada jalur arteri dengan lebar jalan 8m. Lalu lintas jalan memiliki kepadatan sedang 5. Jaringan listrik, telepon, serta saluran air bersih dan air kotor tersedia 6. Vegetasi pada site yaitu semak dan rumput liar


Alternatif Tapak 2


1. Tapak terletak pada Jalan Merta Nadi 2. Peruntukkan sebagai lahan perdagangan dan jasa 3. Batas-batas site berupa : 

Utara : Pertokoan



Timur : Jalan Sunset Road



Selatan : Pertokoan



Barat : Berbatasan dengan Jalan Lingkungan dan Lahan Kosong

4. Lokasi tapak mudah dijangkau dari pusat kota dan berada pada jalur arteri primer dengan lebar jalan 8 m. Lalu lintas jalan memiliki kepadatan sedang. 5. Jaringan listrik, telepon, serta saluran air bersih dan air kotor tersedia 6. Vegetasi pada site yaitu semak dan rumput liar


Alternatif Tapak III


1. Tapak terletak pada Jalan Merta Nadi 2. Peruntukkan sebagai lahan perdagangan dan jasa 3. Batas-batas site berupa : 

Utara : Pertokoan



Timur : Jalan Sunset Road



Selatan : Pertokoan



Barat : Berbatasan dengan Jalan Lingkungan dan Lahan Kosong

4. Lokasi tapak mudah dijangkau dari pusat kota dan berada pada jalur arteri primer dengan lebar jalan 8 m. Lalu lintas jalan memiliki kepadatan sedang. 5. Jaringan listrik, telepon, serta saluran air bersih dan air kotor tersedia 6. Vegetasi pada site yaitu semak dan rumput liar Dari data alternative site, dilakukan pembobotan dalam pemilihan site yang akan dipilih. Uraian tersebut dapat dilihat pada Tabel 4.8


Tabel 4.8 Pembobotan Kriteria Pemilihan Tapak

No .

Kriteria

1. 2. 3. 4. 5 6

1 2 3 4 5 6

Nomor Kriteria 1 x 1 0 1 1 1

2 0 x 0 0 0 1

3 1 1 x 0 1 0

4 0 1 1 x 1 1

5 0 0 1 1 x 1

6 0 1 0 0 1 x

Total Nilai

Ranking

Bobot

1 3 2 2 4 4

4 2 3 3 1 1

7 9 8 8 10 10

Tabel 4.9 Pemilihan Tapak

Alternatif tapak No.

Kriteria

Bobot

1.

1

7 Alasan

2.

2

3.

3

4.

Alternatif 1 Nilai Hasil 4 28 Topografi relatif datar

Alternatif 2 Nilai Hasil 4 28 Topografi relatif datar

9 Alasan 8 Alasan

5 45 Bukan daerah banjir 5 40 Mudah dalam pengolahan tapak

4

8 Alasan

5.

5

6.

6

10 Alasan 10 Alasan

5 40 Jaringan utilitas dan infrastruktur lengkap 5 50 Luas tapak memadai 5 50 Akses jalan mudah dicapai

5 45 Bukan daerah banjir 3 24 Kurang mudah dalam pengolahan tapak karena adanya bangunan terbengkalai pada tapak 5 40 Jaringan utilitas dan infrastruktur lengkap 5 50 Luas tapak memadai 5 50 Akses jalan mudah dicapai

JUMLAH

253

Alternatif 3 Nilai Hasil 5 35 Topografi relatif datar 5 45 Bukan daerah banjir 5 40 Mudah dalam pengolahan tapak

5 40 Jaringan utilitas dan infrastruktur lengkap 5 50 Luas tapak memadai 5 50 Akses jalan mudah dicapai

237

265

1. Daya dukung tanah baik,yakni memiliki keadaan topografi yang relatif datar 2. Bukan termasuk dalam daerah banjir maupun daerah berbahaya lainnya 3. Mudah dalam pengolahan dan penataan tapak 4. Memiliki kelengkapan jaringan utilitas dan infrastruktur pada tapak 5. Luas tapak yang memadai 6. Akses menuju ke tapak Sehingga tapak yang terpilih yaitu alternatif tapak 3.


4.5.4

Eksisting Tapak

Gambar 4.14 Eksisting tapak

4.5.5

Analisis Site Setelah mendapatkan lokasi site dan situasi serta kondisi

lingkungan disekitar site terpilih, maka selanjutnya dilakukan analisis terhadap kondisi eksisting baik didalam maupun diluar site. Hasil dari analisis ini akan menentukan proses penentuan konsep dan perancangan pada tahap selanjutnya. Analisis tapak meliputi dua faktor utama, antara lain : a. Faktor alam, meliputi topografi, geologi, hidrologi, vegetasi, fauna dan iklim (orientasi matahari, curah hujan, kelembaban, arah angin, temperatur udara, tekanan udara dll) b. Faktor kultur (budaya) yang meliputi tata guna lahan, lalu lintas, kepadatan bangunan, sistem utilitas dan pandangan di sekitar tapak.


Bentuk, Dimensi Tapak dan Build Up Area

Gambar 4.15 Bentuk, Dimensi tapak, Build Up Area



Bentuk tapak merupakan bentuk memanjang kearah selatan



Luas lahan mencapai 1 Ha, sehingga mencukupi untuk Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu



KDB maksimal 60% dan yang dipakai ialah KDB 40 %



Sempadan jalan barat 6 m



Sempadan samping dan belakang 3 m


A. Faktor Alam 1. Iklim Arah angin dari tenggara dengan kecepatan rata-rata 7km / jam

Penyinaran matahari rata-rata mencapai 71,8 % dimana matahari bersinar antara pukul 08.00 – 18.00 WITA

SITE Angin Selatan dan Tenggara angin yang mendominasi pada kawasan pada bulan Desember – Maret dan AprilNopember

Curah hujan rata-rata / thn 893,4 - 2702,6 mm. Suhu rata-rata 250 – 300 C Kelembaban 79% Gambar 4.16 Kondisi iklim setempat pada tapak

Data Berdasarkan data yang diperoleh dari RDTR Kab. Badung, diketahui bahwa lokasi tapak mempunyai iklim tropis dengan curah rata-rata 893,4-2702,6 mm/tahun, dengan hari hujan rata-rata 35 hari/tahun. Musim hujan terbesar terjadi pada bulan Oktober sampai April, dan musim kemarau terjadi pada bulan April sampai Oktober. o Implikasi -

Data mengenai siklus matahari akan dimanfaatkan nantinya pada penempatan ruang-ruang dihindari terkena sinar matahari langsung dari arah barat, karena


pada arah tersebut intensitas cahaya dan radiasi matahari pada jam 13.00 s/d 16.00 cukup tinggi sehingga tidak baik untuk kesehatan -

Untuk bangunan yang terkena matahari langsung akan diberi sunscreen sehingga panas matahari dapat terhalang dan juga diberi tanaman sebagai barier agar hawa panas dari matahahari dapat disaring

-

Curah hujan menimbulkan kelembapan sebesar 79% , dengan demikian perlu untuk pengaplikasian bahan eksterior ataupun fasad bangunan yang mampu tahan terhadap kelembapan , seperti misalnya : keramik, batu alam, dsb.

-

Pembuatan bukaan kearah datangnya angin, dan bukaan tidak terlalu besar dan juga tidak terlalu kecil, karena jika terlalu besar akan meimbulkan ketidaknyamanan , sebaliknya jika terlalu kecil pertukaran udara tidak dapat terjadi secara maksimal dalam bangunan

2. Topografi, Geologi dan Hidrologi

Aliran air diarah ke saluran darinase di pinggir jalan

SITE

Muka air tanah ada pada kedalaman sekitar 1 meter dari permukaan tanah

Kemiringan pada tapak relatif datar yaitu sekitar 0,1%,

Gambar 4.17 Analisis Topografi, geologi dan hidrologi


Aliran air pada tapak

Gambar 4.18 Lapisan tanah pada site

Data Berdasarkan data yang diperoleh bahwa kondisi tapak relatif datar dan terdiri dari beberapa lapisan tanah. Arah drainase menuju got di pinggir jalan Merta Nadi yang memiliki lebar 0.7m. o Implikasi -

Sumber air pada tapak diperoleh dari air tanah dengan kedalaman sekitar 1 meter. Hal ter sebut berdampak pada pemilihan struktur dan sistem air bersih.

-

Kedalaman tanah keras pada tapak sekitar 2,5 meter, sehingga jenis pondasi yang digunakan yaitu pondasi telapak atau dengan tiang pancang.

3. Flora dan Fauna

Tanah pada tapak merupakan tanah persawahan sehingga jenis vegetasi yang ada pada site berupa jenis tanaman air, seperti kangkung, juga terdapat semak belukar dan pepohan di sekitar tapak

Gambar 4.19 Vegetasi pada site


Data Vegetasi pada tapak berupa semak-semak, tanaman air, rumput liar dan juga terdapat beberapa pepohonan, sehingga perlu dilakukan pekerjaan pembersihan pada tapak. Dari segi fauna, pada site tidak nampak terdapat fauna yang ukurannya besar hanya saja terdapat binatang kecil berupa burung-burung, ikan dan beberapa jenis reptil. o Implikasi -

Pemberian vegetasi baru yang akan ditanam disesuaikan jenis tanah pada tapak dan juga memiliki bentuk dan estetika, selain dari fungsi lainnya yakni perindang dan barrier untuk penahan kebisingan.

B. Faktor Kultur (Budaya) a. Tata Guna Lahan di Sekitar Tapak

SITE

Perdagangan dan Jasa

Pertokoan

Pemukiman

Gambar 4.20 Tata guna lahan di sekitar tapak

Sebagian besar bangunan di sekitar tapak difungsikan sebagai bangunan komersial berupa perdagangan dan jasa. Fungsi bangunan di


sekitar tapak berupa pertokoan, hotel dan pemukiman penduduk. Peruntukkan lahan untuk site ini ialah perdagangan dan jasa. Peruntukkan tersebut telah sesuai dengan perda yakni RDTR Kecamatan Kuta b. Traffic dan Aksesibilitas

SITE

Alur Sirkulasi Jalan Arteri Jalan Kolektor

Gambar 4.21 Traffic dan Akses pada tapak

Jalan Lokal

Data Sirkulasi jalan dua arah dengan intensitas lalu lalang kendaraan sedang. Lebar jalan disekitar tapak 6 meter pada utara tapak dan 12 meter di sebelah barat tapak. Akses jalan menuju ke arah Kuta, Denpasar dan Nusa Dua. Disebelah timur terdapat akses jalan yang cukup ramai yaitu Jalan Sunset Road. o Implikasi -

Bagian utara, barat dan timur tapak terdapat jalan dua arah, sehingga penempatan entrance bisa dua atau tiga buah.


c. Utilitas

SITE

Jaringan listrik PLN Jaringan PDAM Jalur drainase

Gambar 4.22 Utilitas pada tapak

Data Dari analisa utilitas pada lokasi tapak, terdapat jalur atau jaringan utilitas pada site berada di sisi utara dan barat. Jaringan utilitas ini meliputi jaringan listrik, jaringan telepon, jaringan air bersih dan lampu penerangan jalan. o Implikasi -

Untuk sumber listrik pada arena ini menggunakan sumber listrik yang sudah tersedia yiatu dari PLN Kabupaten Badung, selain itu juga menggunakan mesin Genzet sebagai cadangan.

-

Kebutuhan terhadap air bersih didapatkan dari jaringan air bersih PDAM.

-

Pembuangan limbah cair akan diolah terlebih dahulu, lalu disalurkan ke saluran pembuangan kota.


d. Kebisingan (Noise)

Bising Sedang Tenang Arah Kebisingan

Gambar 4.23 Analisis kebisingan pada tapak

Data Sumber kebisingan sebagaian besar berasal dari aktivitas kendaraan bermotor pada jalan Merta Nadi dan disekitar tapak. o Implikasi -

Pemecahan masalah kebisingan pada tapak dilakukan dengan pemberian barrier berupa pepohonan.

-

Untuk bangunan atau fasilitas yang bersifat publik yang tidak memerlukan ketenangan akan diletakkan di bagian yang dekat dengan jalan raya.

-

Untuk bangunan atau fasilitas yang bersifat semi publik akan diletakkan di bagian transisi antara privat dan public.

-

Ruang yang bersifat privat akan diletakkan pada bagian dengan intensitas kebisingan rendah.


e. View

Potensi view mengarah ke dalam tapak

Gambar 4.24 Analisis view pada tapak

Data Berdasarkan analisis view pada Gambar 4.24 adalah berupa pemukiman, pertokoan dan fasilitas perdagangan dan jasa, karena lokasi tapak berada di areal yang diperuntukkan untuk kawasan perdagangan dan jasa. o Implikasi -

Pada bagian-bagian yang memiliki view yang kurang menarik diatasi dengan pemberian tanaman perindang atau hias dan pada bagian landscape tapak nantinya ditata untuk memberikan kesan visual yang estetis kepada pengunjung maupun penghuni.

-

Berdasarkan view yang ada, orientasi bangunan mengarah ke jalan atau ke arah ruang terbuka untuk memberikan kesan mengundang.


BAB V KONSEP PERANCANGAN Bab ini membahas mengenai Konsep Perancangan Site dan Konsep Perancangan Bangunan. Konsep Perancangan Site terdiri dari konsep: Enterance, Zoning Site, Bentuk Massa, Pola Massa, Sirkulasi Site, Tata Ruang Luar, dan Utilitas Site. Konsep Perancangan Bangunan terdiri dari konsep: Enterance Bangunan, Zoning Ruang, Sirkulasi Bangunan, Struktur, Tampilan, Ruang Dalam, dan Utilitas Bangunan. Setelah Konsep perancangan selesai dijabarkan maka desain siap ditransformasikan. 5.1 Konsep Perancangan Tapak Pada sub bab ini akan membahas menegenai konsep yang mendasari perancangan elemen-elemen arsitektural pada Tapak, khususnya ruang di luar bangunan yang akan ditata agar mmembentuk kesatuan dengan ruang dalam. 5.1.1 Konsep Entance Tapak Tujuan Menentukan letak-letak entrance untuk mempermudah akses sirkulasi ke dalam tapak

Dasar Pertimbangan Faktor Pengaruh Kriteria  Tema  Aksesibilitas  Mudah dicapai dan dilihat  Konsep  Arah sirkulasi  Memberikan  Alur sirkulasi & traffic  Keamanan kesan di sekitar dan di dalam mengundang tapak  Aman dan  Ukuran lebar entrance


 Posisi tapak pada jalan  Jenis/ tipe entrance

lancar

Analisis: 

Dalam menentukan letak entrance agar mudah dicapai, entrance utama diletakkan pada jalan utama pada site tersebut.



Untuk menjaga keamanan dalam area, antrance dilengkapi dengan sistem keamanan dan pos keamanan.



Jumlah entance dan exit dibedakan menjadi 2, yaitu entrance pada area hunian dan entrance pada area komersial, karena karakter dari kedua fungsi yang berbeda sehingga letak entrance dipisah agar sirkulasi dalam tapak lebih lancar dan nyaman.



Ukuran lebar entrance disesuaikan dengan jumlah kendaraan yang akan masuk dan keluar. Jumlah kendaraan yang masuk menuju entrance sekitar tiga buah kendaraan.

Kesimpulan: 

Perletakkan main entrance dan side entrance berdasarkan pencapaian menuju masing-masing fasilitas dapat dilihat pada Gambar 5.1.

Entrance In&out Fasilitas Komersial

Entrance In&out Fasilitas Hunian

Gambar 5.1 Letak main entrance dan side entrance




Bentuk entrance didesain sesuai dengan konsep dan tema. Sketsa desain main entrance area komersial dan area hunian dapat dilihat pada Gambar 5.2 dan 5.3

Gambar 5.2 Bentuk entrance pada area komersial

Gambar 5.3 Bentuk entrance pada fasilitas hunian



Penggunaan sistem keamanan pada entrance berupa pos keamanan dan dilengkapi dengan sistem CCTV.



Material yang digunakan untuk entrance berupa batu alam, kayu dan beberapa vegetasi untuk memberikan kesan yang sesuai dengan tema dan konsep.

5.1.2 Konsep Zoning Tapak Tujuan Menentukan zonasi pada tapak sesuai dengan fungsi, sifat ruang dan karakteristik ruang

Dasar Pertimbangan Faktor Pengaruh  Sirkulasi  Entrance pada tapak  Parkir  Build Up Area  Sempadan  Organisasi  Kebisingan ruang  View  Bentuk tapak

Kriteria  Pengaturan tata letak sesuai fungsi  Memudahkan terjadinya interaksi antar




fungsi Pembagian zoning sesuai peruntukan dari ruang dalam bangunan

Analisis: 

Karakter dari fasilitas komersial bersifat public, sehingga diletakkan pada area dengan tingkat kebisingan yang cukup tinggi. Sedangkan fasilitas hunian bersifat privat, sehingga ditempatkan pada area dengan tingkat kebisingan rendah.



Letak entrance mempengaruhi pengelompokan masing-masing ruang pada tapak.



Terdapat area penghubung antara fasilitas komersial dang fasilitas hunian.



Zoning dilakukan berdasarkan pengelompokan ruang pada analisa sebelumnya.

Kesimpulan: 

Berdasarkan sifat kegiatan, penzoningan pada tapak dibagi menjadi beberapa zona-zona. Diantaranya, zona publik, zona semi privat, dan zona privat. Pembagian zoning pada tapak berdasarkan sifat ruang dan kelompok ruang, dapat dilihat pada Gambar 5.4.

Publik Semi Publik Privat Pengelola & servis Gambar 5.4 Penzoningan Pada Tapak




Berdasarkan pada zoning-zoning yang dilakukan pada Gambar 5.4, dapat ditentukan zoning-zoning yang lebih rinci lagi, seperti yang ditampilkan pada Gambar 5.5

Restaurant Perkantoran Apartment Toko/ retail Hall

Gambar 5.5 Rekomendasi Zoning Pada Tapak



Kelompok fasilitas komersial diletakkan pada area publik. Kelompok ruang ini tidak berada pada area bising.



Kelompok ruang fasilitas hunian diletakkan pada area privat. Kelompok ruang ini memerlukan suasana tenang dan nyaman



Kelompok ruang pengelola di letakkan dekat dengan side entrance untuk kemudahan pencapaian dan sirkulasi pengelola.



Kelompok ruang servis berada di area bising namun dekat dengan area pengelola

5.1.3 Konsep Bentuk Massa Tujuan Menentukan bentuk massa yang sesuai dengan tuntutan fungsi bangunan, memilliki nilai estetika, efisien serta sesuai dengan tema.

Dasar Pertimbangan  Sesuai dengan tema  Massa yang berkesan dan inovatif  Bentuk massa yang harmonis dengan lingkungan sekitar  Mudah dalam pengaturan ruang dalam

Faktor Pengaruh  Fungsi bangunan  Orientasi bangunan  Organisasi ruang  Perda  View

Kriteria  Harmonis dengan lingkungan sekitar


Analisis: 

Bentuk massa menyesuaikan dengan bentuk tapak



Menggunakan bentuk massa yang disesuaikan dengan tema,



Seluruh massa bangunan dikombinasikan dengan penataan lansekap dan pemberian vegetasi pada bangunan

Kesimpulan: 

Pembedaan tampilan bangunan berdasarkan kelompok ruang sehingga dapat menjadi ciri dan identitas bagi setiap massa bangunan. Ilustrasi bentuk dasar massa bangunan dilihat pada Gambar 5.6

Gambar 5.6 Bentuk dasar Massa Bangunan



Bentuk dasar bangunan kompak atau gabungan dari beberapa bentuk dasar bangunan mengingat bentuk tapak yang memanjang. Massa bangunan dibuat berbuat berbeda sesuai dengan fungsinya yang bertujuan untuk memperjelas fungsinya. Bentuk dasar kompak tersebut dapat dilihat pada Gambar 5.7

Gambar 5.7 Bentuk Massa Bangunan Kompak



Pemberian ornamen-ornamen dan dekorasi Bali di beberapa sudut massa banguanan.


5.1.4 Konsep Orientasi dan Pola Massa Tujuan Bertujuan untuk memanfaatkan potensi yang ada disekitar/pada tapak untuk mengintegrasik annya pada rancangan

Dasar Pertimbangan  Kemudahan dalam beraktifitas  Hubungan ruang  Organisasi ruang  Tuntutan dan persyaratan ruang

Faktor Pengaruh Kriteria  Zoning  Bentuk masa yang harmonis  Sirkulasi dalam  Ketinggian site bangunan  Aktivitas yang diwadahi  Memprioritaskan view

Analisis: 

Massa bangunan terpisah antara fungsi hunian dengan komersial, ruang terbuka dan skybridge sebagai penghubung dari kedua fungsi tersebut.



Orientasi menghadap ke arah view yang bagus dan jalan utama, dengan pertimbangan mengundang pengunjung



Terdapat dua alternatif pola massa bangunan dalam kompleks komersial dan hunian terpadu, yaitu pola massa mejemuk dan tunggal.

Kesimpulan: 

Konsep pola massa yang digunakan adalah pola massa monolit untuk fasilitas komersial dan pola massa jamak untuk fasilitas hunian

Gambar 5.8 Orientasi dan Pola Massa



Orientasi bangunan komersial lebih cenderung dibuat ke arah jalan utama karena menjadi titik tangkap utama, sedangkan bangunan hunian mengarah kedalam tapak dan keluar tapak. Seminar Tugas Akhir | 102

5.1.5 Konsep Sirkulasi dan Parkir Tujuan Untuk mendapatkan pola sirkulasi yang baik dan lancar di dalam tapak, diperlukan suatu pola yang tepat sehingga dapat mendukung proses kegiatan sesuai dengan fungsi proyek.

Dasar Pertimbangan  Kemudahan dalam pencapaian tujuan  Pola sirkulasi  Dapat memberikan keamanan, kelancaran dan kenyamanan  Pergerakan dalam tapak bagi masingmasing civitas

Faktor Pengaruh  Zoning  Komposisi massa bangunan  Elemen penataan sirkulasi

Kriteria  Aman dan nyaman  Sesuai fungsi  Sesuai dengan proses kegiatan  Sirkulasi dalam bangunan

Analisis: 

Sirkulasi pada tapak terdiri dari 2 jenis, yaitu sirkulasi untuk kendaraan dan sirkulasi untuk pejalan kaki.



Sirkulasi untuk pejalan kaki disediakan jalur pedestrian dan beberapa fasilitas tambahan, seperti penerangan, kursi duduk dan tempat sampah.



Pola parkir kendaraan yaiut parkir 45o dan 90o .



Pola kedatangan kendaraan harus diperhitungkan, sehingga pola sirkulasi dan pola parkir disesuaikan dengan arah kedatangan kendaraan. dan dipisahkan antara parkir motor dan parkir mobil demi kenyamanan dan kelancaran sirkulasi.



Parkir pengunjung dibagi menjadi 2 yaitu parkir mobil dan motor



Parkir pengelola di bagi menjadi 2 yaitu parkir mobil, motor



Parkir pengelola seluruhnya dipisahkan dengan parkir pengunjung tetapi parkir pengelola berada pada area yang sama dengan parkir penghuni fasilitas hunian.

Kesimpulan: 

Pola parkir mobil yang digunakan disesuaikan dengan bentuk site



Untuk parkir sepeda motor digunakan pola parkir 900, untuk menghemat lahan. Untuk parkir ditanami pohon peneduh sebagai pelindung bagi kendaraan dari panas sinar matahari. Lihat Gambar 5.10


Gambar 5.10 Parkir Motor

Gambar 5.11 Parkir Mobil 90o



Pada daerah parkir meminimalisir perkerasan aspal agar efek panas yang ditimbulkan dapat dikurangi. Material yang dapat digunakan ialah paving dengan pola sarang lebah dan berlubang sebagai tempat ditanami rumput.



Parkir pengunjung diletakkan dekat dengan main entrance building sehingga memudahkan pencapaian. Namun daerah parkir diberi barrier berupa pepohonan sebagai peneduh

5.1.6 Konsep Tata hijau dan Ruang Terbuka Tujuan menentukan penataan ruang luar dan tata hijau(landscape ) pada tapak

Dasar Pertimbangan Faktor Pengaruh Kriteria  Fungsi yang  Pendaerahan di  Memberikan diwadahi, dalam tapak kesan pada visual yang indah pada  Kesan yang  Kondisi tapak ditimbulkan, lingkungan di sekitar tapak,  Memberikan  keamanan, dan dan sirkulasi kenyamanan kenyamanan pada tapak. (keteduhan) saat  aktifitas dalam berkegiatan tapak


Analisis: 

Elemen landscape terdiri dari softscape, hardscape dan landscape funiture, ini disesuaikan dengan konsep, agar tercipta kesan visual ruang luar yang alami dan indah.



Softscape dapat memberi nilai estetis yaitu dari segi warna, bentuk dan tekstur.

Hardscape yaitu berupa perkerasan seperti pavingisasi untuk

sikulasi. Patung-patung, lampu taman sebagai elemen landscape furniture. 

Elemen pencahayaan ruang luar dibutuhkan untuk menambah kesan menarik pada site.



Dibutuhkan pohon peneduh untuk parkir kendaraan dan pejalan kaki agar tercipta kenyamaan.



Perancangan

penghubung/jalur

pedestrian

antara

ruang

untuk

memudahkan aktivitas pejalan kaki. Kesimpulan: 

Penataan tata hijau dilakukan pada area public dan ruang terbuka untuk memberikan kesan visual ruang luar yang alami dan menjadikan bangunan dalam tapak terlihat lebih serasi dengan lingkungan sekitar.



Pada area-area yang tidak berguna (ruang negatif) pada tapak dilakukan penataan agar area tersebut menjadi lebih bermanfaat berupa taman-taman.



Pada ruang luar disediakan juga kursi taman untuk tempat istirahat

Gambar 5.12 Konsep Tata Hijau Sumber: Time-saver standards for landscape Architecture.pdf


Gambar 5.13 Elemen softscape dan hardscape

5.1.7 Konsep Utilitas Tapak Tujuan Dasar Pertimbangan Menentukan  Kemudahan secara umum pemeliharaan utilitas yang  Pengadaannya berkaitan sesuai dengan dengan fungsikebutuhan, fungsi yang efektifitas dan ada dalam efisiensi tapak dengan pengadaan sistem utilitas jaringan yang tersedia prasarana/utilitas, di luar tapak. dan keamanan bagi civitas/pelaku kegiatan

Faktor Pengaruh  Prasarana/utilita s dalam tapak  Topografi dan bentuk tapak  Konsep zoning pada tapak  Konsep sirkulasi dalam tapak.

Kriteria  Daur ulang energy  Penyimpanan energy  Memaksimalkan energi (efisiensi

Analisis: 

Jaringan utilitas yand tersedia disekitar tapak, yaitu saluran pipa air bersih dan jaringan listrik



Pengolahan sampah sekitar tapak hanya sebatas penampunga sementara saja, tidak langsung diolah ditempat



Konsep utilitas akan terbagi menjadi utilitas listrik, telepon, air, dan limbah

Kesimpulan: 

Konsep jaringan listrik pada tapak o Listrik utama berasal dari PLN yang dibantu dengan Genset fasilitas yang dilengkapi dengan Automatic Change Over Switch (ACOS) yang


berfungsi untuk memindahkan beban aliran listrik ke genset secara otomatis apabila aliran listrik dari PLN putus. o Setiap fasilitas dilengkapi dengan MDP (Main Distribution Panel) yang berfungsi mengatur aliran listrik ke masing-masing ruang dan beberapa fasilitas penunjang. Gambar skema jaringan listrik pada tapak dapat dlihat pada Gambar 5.14. GARDU

PLN

GENZET

ACOS

FASILITASFASILITAS YANG MEMBUTUHKAN LISTRIK

FASILITASFASILITAS YANG MEMBUTUHKAN

MDP

SDP

LISTRIK

SDP

Gambar 5.14 Skema jaringan listrik pada tapak

o instalasi listrik di komplek komersial dan hunian dibuat dengan instalasi bawah tanah dengan pipa. Masing-masing bangunan memiliki sistem pembangkit listrik matahari (photovoltaic power generator), penyimpan daya (power bank) yang berfungsi memanfaatkan intensitas cahaya yang cukup tinggi pada site 

Konsep Utilitas Air Bersih PDAM

KATUP PENUTU P

METERA N AIR

ROOF TANK

PEMADAM KEBAKARAN

GROUND TANK

TANGKI TEKAN

AC

KATUP CABANG

POMPA TEKANAN TINGGI

POMPA

KEBUTUHAN MCK DAN AIR BERSIH LAINNYA

Gambar 5.15 Skema utilitas air bersih dalam tapak




Konsep Sistem Pengelolaan Sampah Organik

Biopori

Pupuk untuk tanaman

Kompos

Sampah Non organik

Sampah

Bak sampah

Gambar 5.16 Skema pengelolaan sampah dalam tapak

TPA

5.2 Konsep Perancangan Bangunan Pada sub bab ini akan membahas menegenai konsep yang mendasari perancangan elemen-elemen arsitektural pada Bangunan, khususnya ruang di dalam bangunan yang akan ditata agar memberikan kesan yang menarik. 5.2.1 Konsep Entance Bangunan Tujuan Menentukan letak entrance pada bangunan agar dapat berfungsi secara optimal, memudahkan sirkulasi, mudah dikenali dan sesuai tuntutan ruang.

Dasar Pertimbangan  Mudah dikenali dan dicapai  Nyaman dan aman  Tidak membingungkan  Memudahkan sirkulasi  Atraktif  Sesuai dengan tema

Faktor Pengaruh  Tema perancangan  Massa bangunan (bentuk)  Pola massa  Sirkulasi dalam tapak  Entrance tapak  Orientasi massa

Kriteria  Memberi kesan menyambut  Dimensi entrance bangunan sesuai tuntutan ruang

Analisis: 

Pola massa untuk fasilitas komersial dan fasilitas hunian terdiri dari dua massa yang berbeda dan dihubungkan dengan skybridge.



Entrance yang terletak di tengah-tengah bangunan dapat menjadi pilihan karena dengan begitu entrance bisa menjadi focal point disetiap bangunan.

Kesimpulan: 

Entrance bangunan terletak di bagian yang mudah dilihat dan dapat diakses dengan mudah dari luar.




Entrance bangunan pada fasilitas komersial dibuat menghadap ke tempat mudah ditangkap oleh pengunjung, seperti area parkir.



Tampilan entrance bangunan dibuat menarik dan menonjol yang mencerminkan fungsi di dalamnya. Seperti yang diilutrasikan pada Gambar 5.17:

Gambar 5.17 Main entrance bangunan

5.2.2 Konsep Zoning Bangunan Tujuan Menentukan pendaerahan ruang sehingga tercapai organisasi ruang yang baik dan efektif serta memberikan kenyamanan bagi civitas di dalamnya.

Dasar Pertimbangan  Kelancaran sirkulasi dalam beraktifitas kesatuan fungsi di dalam bangunan  Mudah dalam pencapaian antar ruang  Komposisi ruang yang seimbang

Faktor Pengaruh  Organisasi ruang  Sirkulasi ruang  Hubungan ruang  Entrance bangunan  Bentuk bangunan

Kriteria  Memberi kenyamanan sirkulasi di dalam bangunan

Analisis: 

Pengelompokkan ruang berdasarkan jenis kegiatan. Untuk kemudahan civitas melakukan kegiatan maka bebrapa fasilitas bisa mewadahi beberapa kegiatan didalamnya.



Zoning dilakukan berdasarkan karateristik dari masing- masing kegiatan, efisiensi, waktu dan kemudahan hubungan dalam hal hubungan antar zone dalam site. Seminar Tugas Akhir | 109

Kesimpulan: 

Terdapat 2 penzoningan bangunan yaitu secara vertikal dan horizontal.



Zoning secara vertikal yakni bangunan direncanakan berlantai 3 atau 4, dan direncanakan dibuatkan basement untuk parkir dan MEP.



Zoning secara horizontal akan menempatkan lebih spesifik ruang-ruang berdasarkan fungsi dan sifat ruang.

Kantor sewa Pertokoan dan restaurant Apartment Pengelola & servis Gambar 5.18 Zoning ruang vertikal & horizontal

5.2.3 Konsep Sirkulasi dalam Bangunan Tujuan Menentukan pola sirkulasi di dalam bangunan yang sesuai dengan zoning dalam bangunan dan proses kegiatannya

Dasar Pertimbangan  Keamanan dan kenyamanan dalam bangunan  Sirkulasi yang jelas  Keterkaitan antar fungsi bangunan  Keterkaitan antar ruang

Faktor Pengaruh Kriteria  Zoning tapak  Masing-masing fungsi bangunan  Letak entrance memiliki bentuk bangunan pola sirkulasi  Proses kegiatan yang berbeda, civitas untuk  Zoning dalam kenyamanan bangunan serta pencapaian  Jenis civitas tujuan.

Analisis: 

Sirkulasi civitas dalam ruangan maupun ke luar ruang dibuat seefisien mungkin dan diatur agar tidak terjadi suatu kebingungan bagi civitas dalam berkegiatan




Sirkulasi pengunjung pada area fasilitas utama dan pendukung, sirkulasi pengelola pada area fasilitas utama, pendukung, dan pengelola dan sirkuasi servis mencakup keseluruhan tapak.



Pola linear dan double side memudahkan civitas bersirkulasi.



Terdapat 2 jenis sirkulasi, sirkulasi linear yaitu civitas melewati beberapa ruang terlebih dahulu sebelum mencapai ruang yang dimaksud dan sirkulasi double side merupakan pola sirkulasi yang menyebar dan bisa dikatakan sebagai pola bebas dimana civitas dapat langsung menuju tempat yang dituju.

Kesimpulan: 

Sirkulasi linear akan terlihat pada bangunan komersial karena bangunan ini cenderung bersifat tertata dan membentuk suatu koridor.


Gambar 5.19 Alur sirkulasi 1

2

Gambar 5.20 Pola sirkulasi


5.2.4 Konsep Tampilan Banguan Tujuan Menentukan tampilan bangunan yang selaras dengan lingkungan sekitar dan beradaptasi dengan konsdsi iklim setempat, agar sesuai dengan tema perancangan, yaitu Arsitektur Bioklimatik

Dasar Pertimbangan

Faktor Pengaruh Kriteria  Mencirikan fungsi  Tema  Tampilan bangunan/fasilitas bangunan  Bentuk massa  Keselarasan dengan merupakan bangunan lingkungan sekitar terapan dari tema  Struktur dan  Kaidah estetika yang diangkat material  Terdapat unsur  Orientasi local didalamnya bangunan  Karakteristik tapak

Analisis: 

Konsep yang diterapkan pada bangunan yaitu arsitektur bioklimatik dengan sentuhan arsitektur lokal.



Bangunan memprioritaskan pencahayaan dan penghawaan alami.



Kecepatan angin dan iklim tropis menjadi pertimbangan di setiap fasilitas.



Sentuhan arsitektur Bali juga menjadi pertimbangan karena sesuai peraturan setiap bangunan harus mencerminkan arsitektur Bali ataupun memiliki sentuhan Bali

Kesimpulan: 

Konsep tampilan bangunan mengambil langgam atau ciri khas bangunan yang bernuansakan arsitektur Bali dan dikombinasikan dengan unsurunsur modern, seperti menggunakan bahan pabrikasi dan alami.



Bukaan-bukaan cukup lebar untuk memaksimalkan aliran udara dan pencahayaan alami semaksimal mungkin pada siang hari.



Tampilan bangunan bergaya modern dan dikombinasikan unsur arsitektur bali, baik dari segi filosofi maupun tata bangunannya.



Desain fasad bangunan dirancang untuk dapat beradaptasi dengan kondisi lingkungan sekitar, seperti pemberian sun-shading pada fasad bangunan untuk mengurangi intensitas sinar matahari langsung masuk kedalam


ruangan. Penggunaan sun-shading pada bangunan dapat dilihat pada Gambar 5.21:

Gambar 5.21 Tampilan bangunan dengan sun-shading

5.2.5 Konsep Ruang Dalam Tujuan Membuat ruangan yang ada di dalam bangunan dapat berfungsi secara optimal.

Dasar Pertimbangan  Ruang yang mencerminkan fungsi  Ruang yang efisien  Sesuai dengan konsep bangunan  Nyaman  Tidak Menimbulkan kesan ruwet

Faktor Pengaruh Kriteria  Jenis ruang  Tampilan bangunan  Sifat dan fungsi merupakan ruang terapan dari tema  Penggunaan yang diangkat bahan  Terdapat unsur  Tuntutan ruang local didalamnya  Estetika  Tampilan bangunan

Analisis: 

Masing-masing ruang akan mengungkapkan spesifikasi keadaan ruang dalam yang akan tercipta nantinya. Kualitas ruang dipengaruhi oleh beberapa hal dinding, lantai, plafon, dan furnitur dalam hal ini dipengaruhi oleh beberapa unsur seperti warna, bahan, tekstur, dimensi, penghawaan dan pencahayaan.



Untuk mendapatkan kesan yang luas yakni seperti pada lobby ,dapat didukung oleh perencanaan langit-langit yang tinggi dan pemilihan warna terang atau monochrome




Penggunaan furnitur dengan menggunakan warna bentuk simple ataupun tekstur alami sehingga kesan modern dan alami di dalam ruangan dapat terasa

Kesimpulan: 

Warna-warna yang ditampilkan dalam ruangan menggunakan kombinasi warna monochrome seperti putih ,abu, dikombinasikan dengan warna – warna alami seperti coklat kayu, pada beberapa ruang yang.



Sketsa suasana ruang dalam dapat dilihat pada gambar 5.22 dan 5.23

Gambar 5.22 Sketsa suasana interior lobby apartment

Gambar 5.23 Sketsa suasana interior kantor sewa


5.2.6 Konsep Struktur Bangunan Tujuan Menentukan struktur yang akan dipergunakan pada bangunan baik itu sub struktur, super struktur dan upper struktur .

Dasar Pertimbangan  Kuat dan kokoh  Tahan lama  Praktis dalam pelaksanaan  Tidak mudah dipengaruhi oleh kondisi lingkungan

Faktor Pengaruh Kriteria  Jenis dan sifat  Pemilihan bahan yang struktur digunakan bangunan disesuaikan  Bentang dengan jumlah bangunan lantai dan konsep  Kondisi tanah tampilan  Tinggi bangunan bangunan

Analisis: 

Kondisi tanah pada tapak dengan kedalaman tanah keras yang cukup dalam, memerlukan sistem sub struktur yang dapat menopang beban bangunan dan tahan gempa.



Bangunan terdiri dari 3 atau 4 lantai.



Super-struktur disesuaikan dengan bentuk bangunan, jumlah lantai, bentang dan tampilan bangunan.



Upper-struktur menyesuaikan dengan bentuk atap dan bentang atap.

Kesimpulan: 

Upper struktur menggunakan struktur pelat beton, struktur kuda-kuda dan struktur bentang lebar. Gambar 5.24 merupakan konsep upper struktur pada kompleks komersial dan hunian terpadu.

Gambar 5.24 Upper struktur menggunakan rangka baja




Super struktur bangunan menggunakan struktur rangka dari beton bertulang dengan dimensi menyesuaikan dengan pembebanan, lihat pada Gambar 5.25;

Gambar 5.25 Super struktur menggunakan beton bertulang



Sub struktur menggunakan pondasi tiang pancang karena ukuran bangunan dan jumlah lantai yang lebih dari 3 lantai menyebabkan masa bangunan cukup besar, sehingga memerlukan sistem pondasi untuk mencapai tanah keras lebih dalam untuk menopang beban bangunan tersebut. Selain itu juga menggunakan pondasi menerus.

5.2.7 Konsep Utilitas Bangunan Tujuan Menentukan sistem utilitas yang baik pada bangunan fasilitas yang memenuhi tuntutan keamanan dan kenyamanan

Dasar Pertimbangan  Aman  Nyaman  Ekologis  Biaya operasional  Kebutuhan tenaga listrik

Faktor Pengaruh Kriteria  Jenis dan sifat  Konsep utilitas pada bangunan  Jaringan listrik menekankan yang ada di sistem sekitar site keterpaduan dari  Sistem distribusi instalasi paralel ke bangunan dari sistem utilitas site ke masing-masing unit bangunan

Analisis: 

Jaringan utilitas tapak yang tersedia yaitu jaringan pipa PDAM dan jaringan listrik PLN.


Kesimpulan: 

Konsep Kelistrikan, sumber tenaga listrik yang digunakan adalah melalui sumber tenaga PLN sebagai sumber utama dan genset sebagai sumber tenaga cadangan apabila sumber dari PLN terputus. GENSET

PANEL

BANGUNAN MASING-MASING

PLN Gambar 5.26 Diagram sumber tenaga listrik



Sistem penangkal petir pada bangunan menggunakan sistem Franklin Rod, sistem ini dipilih karena cukup efisien dan sederhana. Rod / tiang elektroda diletakkan pada atap bangunan dengan tinggi tiang elektroda 1 meter dan dapat menjangkau sampai 20 meter.



Konsep sistem pemadam kebakaran pada bangunan dibagi menjadi dua tipe pemadaman, yaitu manual dan otomatis. Sistem manual berupa tabung fire extinguisher dan ditempatkan pada area yang mudah dilihat dan mudah dijangkau. Sedangkan sistem otomatis menggunakan alat water sprinkler sebagai alat pemadaman dan ditempatkan pada masing-masing ruangan. Pada Gambar 5.28 merupakan diagram jalur pipa pemadam kebakaran pada bangunan.

LIFT

LIFT

Menuju masing-masing ruangan

Jalur pipa pemadam kebakaran Posisi Shaft

Gambar 5.27 Jalur pipa pemadam kebakaran pada bangunan




Konsep sistem keamanan pada kompleks komersial dan hunian terpadu ini akan berlangsung selama 24 jam penuh untuk mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan, seperti tindak kriminal serta pengawasan terhadap aktivitas civitas. Sistem keamanan terdiri dari 2, yaitu sistem manual oleh manusia dan sistem otomatis oleh CCTV. CCTV diletakkan disudut-sudut area yang padat aktivitas seperti parkir, entrance, lobby, plaza, koridor dan ruang pengelola.



Konsep sistem penghawaan pada dasarnya berorientasi pada penghawaan alami, mengingat tema perancangan yang diterapkan yaitu arsitektur bioklimatik.

Namun

untuk

beberapa

ruangan

dalam

bangunan

membutuhkan pengkondisian yang sesuai dengan performansi ruangan. Sehingga penghawaan buatan juga diterapkan pada perancangan. Konsep penghawaan buatan yang digunakan yaitu sistem AC VRV (Variable Refrigrant Volume). Sistem AC VRV lebih efisien dari AC sentral, karena kerja kompresor yang secara otomatis menyesuaikan dengan beban output AC.

Gambar 5.28 Penghawaan buatan dalam bangunan Sumber: st301382.sitekno.com



Konsep sistem plumbing yang digunakan pada bangunan terbagi atas sistem pemipaan untuk air bersih, air panas, hydrant, air hujan, air kotor dan air bekas. Air bersih dari PDAM ditampung di roof tank, lalu dialirkan


ke masing-masing ruangan. Air panas dialirkan melalui mesin boiler pada ruang MEP. Air kotor dan air bekas dialirkan dari shaft melalui pipa ke STP (Sewage Treatment Plan), kemudian disalurkan saluran kota. Air hujan ditangkap oleh Rainwater Harvest System (RHS) lalu ditampung pada water tank dibasement, selanjutnya air dipurifikasi sebelum dialirkan ke bangunan dan untuk keperluan air pada tapak. Secara skematis dapat dilihat dari Gambar 5.29: Air hujan dari roof top dialiarkan ke ground water tank, lalu dipompa ke atas melewati sand filter, air tersebut didistribusikan untuk keperluan, cuci, pemadam kebakaranmenyiram toilet dan menyiram tanaman

Roof Tank

Penghawaan alami, menggunakan sistem pasif dimana udara mengalir melalui ruang-ruang void

Ground Tank

Ground Tank

Gambar 5.29 Skema sistem pengolahan air hujan dan penghawaan alami pada bangunan



Pada gambar 5.30 merupakan skema sistem plumbing air kotor dan air bekas pada bangunan.

Black Water

Septic Tank Pipa Plumbing

Gray Water

Peresapan

Bak penangkap lemak

Saluran Pembuangan

Strom Water

Gambar 5.30 Sistem air kotor dan air bekas


Daftar Pustaka Badung Dalam Angka 2014.pdf Budihardjo, E dan Sudjarto,DJ.(2009). “Kota Berkelanjutann (Sustainable City)”. Bandung: PT.Alumni. Budihardjo, E., 2009. Perumahan & Pemuki-man di Indonesia. Penerbit PT Alumni, Bandung. Depdikbud.. Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta : Balai Pustaka, 1996 Frick, H., 2003. Rumah Sederhana. Kebijak-sanaan Perencanaan dan Konstruksi, Penerbit Kanisius, Yogyakarta. Juhana. 2000. "Arsitektur dalam Kehidupan Masyarakat". Semarang : Bendera kepmen no.10/KPTS/2000 Marlina, Endi (2008), Panduan Perancangan Bangunan Komersial. Jakarta : Andi Publisher. Mustofa Bisri, Kamus Sosiologi, Yogyakarta: Panji Pustaka 2008 Perda 26 tahun 2013 tentang RTRW kabupaten Badung Shirvani, Hamid, (1985), The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold Company, New York. Sugiyono, Metodelogi Penelitian Kuantitatif dan Kualitatif, Bandung: Alfabeta, 2007 Unterman R.& Robert Small,1986. Perencanaan Tapak Perumahan. Bandung : Intermata. UU No. 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman Statistik Daerah Kab. Badung tahun 2014.pdf Metric Handbook Planning and Design Data - 3rd ed Architects' Data 3rd Edition - Neufert – 2000 Time-Saver Standards for Landscape Architecture http://tonnys-arch.blogspot.co.id/2011/10/proyek-proyek-komersial.html, diakases pada tanggal 9 Oktober 2015 http://www.casasima.com/id http://www.seminyaksquare.com http://ciptakarya.badungkab.go.id/bidang-tataruang-detail-197.html


ENTRANCE & ZONING TAPAK OUTPUT

INPUT Tujuan dari transformasi konsep entrance dan zoning tapak yaitu, untuk menentukan letak entrance yang tepat dan mempermudah akses sirkulasi ke dalam tapak berdasarkan penzoningan pada tapak

Entrance In&out Fasilitas Komersial

Entrance In Fasilitas Komersial

Entrance Out Fasilitas Komersial

Entrance In&out Fasilitas Hunian

Publik Semi Publik Privat Pengelola & servis

Di ketiga sisi pada site dikelilingi oleh jalan, dengan intensitas kendaran yang berlalu lalang cukup padat. Lalu lalang kendaran tersebut menjadi fator penyebab kebisingan pada site, sehingga penempatan entrance dan zoning pada tapak disesuaikan dengan alur sirkulasi kendaraan di sekeliling site dan penzoningan berdasarkan karakter dan sifat masing-masing fungsi

PROSES Restaurant Perkantoran Apartment Toko/ retail Hall

400

400

Entrance pada area hunian terdiri dari dua arah, yaitu in and out. Lebar entrance hanya dapat di lalui satu kendaraan. Entrance pada area komersial mengambil bentuk candi bentar dengan motif dedaunan, dan dapat dilalui oleh beberapa kendaraan bermotor

MATA KULIAH

UNIVERSITAS UDAYANA FAKULTAS TEKNIK JURUSAN ARSITEKTUR

STUDIO TUGAS AKHIR PERIODE: Pebruari 2016 Judul Tugas Akhir Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung

MAHASISWA I Kadek Saka Anggarika Suwirna B

DOSEN PEMBIMBING

KETERANGAN GAMBAR

Dr. Ir. Syamsul Alam Paturusi, MSP I Gusti Agung Bagus Suryada, ST.,MT.

TANDA TANGAN MAHASISWA

PENGESAHAN

DOSEN PENGUJI 1204205108

Ir. I Gusti Bagus Budjana,MT. I Ketut Mudra, ST.,MT. I Nyoman Widya Paramadhyaksa,ST.,MT.,PhD.

NO. LBR.

JML. LBR.

PENGUMPULAN

POLA, ORIENTASI & BENTUK MASA INPUT

OUTPUT

Bentuk dasar bangunan ada beberapa jenis, seperti segi empat, lingkaran, segitiga, banyak segia dan lain sebagainya. Konsep bentuk massa pada Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu ini menggabungkan beberapa macam bentuk dasar bangunan dan terdiri dari dua buah massa bangunan, karena terdiri dari dua fungsi yang berbeda. Selain itu juga untuk mempermudah sirkulasi dan sistem utilitas bangunan.


INPUT

Bentuk dasar bangunan komersial yaitu yang berwarna biru adalah kombinasi antara bentuk kotak dan lingkaran

Bentuk dasar bangunan komersial yaitu yang berwarna kuning adalah kombinasi bentuk segi empat dan segi enam

MATA KULIAH



Sistem massa bangunan pada site yaitu massa jamak, yang terdiri dari dua massa bangunan dengan fungsi yang berbeda. Untuk menghubungkan kedua massa tersebut, digunakan jembatan penghubung. Bentuk massa bangunan yang digunakan yaitu bentuk massa kompak, karena memberi kesan informal dan juga fungsi dari bangunan yaitu komersial dan hunian

Orientasi massa bangunan komersial menghadap ke jalan, dan untuk memberi kesan mengundang, bentuk bangunan diberikan area terbuka pada bagian depan bangunan. Orientasi massa pada fasilitas hunian yaitu menghadap ke luar dank e dalam, agar mendapatkan view dari kedua arah.


DOSEN PEMBIMBING

KETERANGAN GAMBAR



PENGESAHAN



NO. LBR.

JML. LBR.

PENGUMPULAN

RUANG TERBUKA & TATA HIJAU PROSES

INPUT Konsep tata hijau dan ruang terbuka pada perancangan bertujuan untuk menentukan penataan ruang luar pada tapak dan mengubah ruang luar negative menjadi menjadi positif dengan cara membuat ruang terbuka yang dapat digunakan oleh semua orang. Penataan taman di sekeliling bangunan dan pada bangunan itu sendiri, bertujuan untuk mendukung tema perancangan yang menerapkan green architecture



1

Pada area penhijaua pada tapak, ditanam tanaman hias untuk memberikan kesan seni dan memperindah tampilan bangunan

2



Pada area open space plaza perkerasan menggunakan material paving dan ditanami vegetasi rerumputan.

3



Pada area parkir ditanam pohon peneduh agar dapat menurunkan suhu pada siang hari dan sekaligus menyerap polusi udara dari kendaraan bermotor.

4



Pada area jalur pedestrian disediakan beberapa tempat duduk dan lampu penerangan jalan, untk memberi kenyamanan bagi pejalan kaki

OUTPUT Pada jalur pedestrian dan area parkir kendaraan diberi pohon peneduh dengan tujuan memberikan suasana yang lebih sejuk dan juga menyerak polusi dari asap kendaraan bermotor. Jenis pohon peneduh berupa pohon ketapang kencana dan sejensnya. Selain pohon peneduh, tanaman hias juga menjadi elemen penting dalam penataan ruang terbuka hijau.

MATA KULIAH




DOSEN PEMBIMBING

KETERANGAN GAMBAR



PENGESAHAN



NO. LBR.

JML. LBR.

PENGUMPULAN

SIRKULASI & PARKIR OUTPUT

INPUT Untuk mendapatkan pola sirkulasi yang baik dan lancar di dalam tapak, diperlukan suatu pola yang tepat sehingga dapat mendukung proses kegiatan sesuai dengan fungsi proyek. Sirkulasi pada tapak terdiri dari beberapa jenis, yaitu sirkulasi pengunjung, kendaraan, pengelola dan penghuni.

Restaurant Alur Sirkulasi

Perkantoran

Jalan Arteri

Apartment

Jalan Kolektor

Toko/ retail

Jalan Lokal

Hall

PROSES 2



Untuk

parkir

sepeda

motor

digunakan pola parkir 900, untuk menghemat lahan.

1

Pola parkir mobil yang digunakan disesuaikan dengan

Sirkulasi kendaraan area hunian Sirkulasi kendaraan area komersial

Dari dan menuju basement

Sirkulasi manusia

Arah sirkulasi

bentuk site

Arah sirkulasi

Untuk parkir

ditanami pohon peneduh sebagai pelindung bagi kendaraan dari panas sinar matahari.

3



Pada daerah parkir meminimalisir perkerasan aspal agar efek panas yang ditimbulkan dapat dikurangi. Material yang dapat digunakan ialah paving dengan pola sarang lebah dan berlubang sebagai tempat ditanami rumput.

4



Parkir pengunjung diletakkan dekat dengan

main

entrance

building



sehingga memudahkan pencapaian. Namun daerah parkir diberi barrier berupa pepohonan sebagai peneduh

MATA KULIAH



Dimensi parkir kendaraan untuk mobil, sesuai standar yaitu 2,5



Parkir kendaraan pada tapak menggunakan parkir otomatis,

meter x 5 meter. Sedangkan dimensi parkir sepeda motor yaitu

yang digerakkan oleh sistem robotic, dan dapat menampung

2 meter x 1 meter. Dimensi parkir otomatis, yaitu 2,7 meter

jumlah kendaraan lebih banyak dengan area yang tidak terlalu

untuk setiap level.

luas.


DOSEN PEMBIMBING

KETERANGAN GAMBAR



PENGESAHAN



NO. LBR.

JML. LBR.

PENGUMPULAN

UTILITAS TAPAK OUTPUT

INPUT Tujuan dari transformasi utilitas tapak, yaitu untuk dapat menentukan secara umum utilitas yang berkaitan dengan fungsi-fungsi yang ada dalam tapak dengan sistem utilitas yang tersedia di luar tapak.

Jaringan listrik PLN Jaringan PDAM Jalur drainase

Dasar pertimbangan dari transformasi konsep utilitas tapak yaitu, kemudahan pemeliharaan dan pengadaannya sesuai dengan kebutuhan, efektifitas dan efisiensi pengadaan jaringan prasarana/utilitas, dan keamanan bagi civitas/pelaku kegiatan

INPUT

Organik

Biopor i

Pupuk untuk tanaman

Kompo s

PLN

GARD U

GENZET

ACOS

Sampah

Sampah

Non organi k

Bak sampah


MDP

SDP

SDP


TPA

o

Listrik utama berasal dari PLN yang dibantu dengan Genset fasilitas yang dilengkapi dengan Automatic Change Over Switch (ACOS) yang berfungsi untuk memindahkan beban aliran listrik ke genset secara

PDAM

otomatis apabila aliran listrik dari PLN putus. o

KATUP PENUT

METER AN AIR

ROOF TANK

PEMADAM KEBAKARA

Setiap fasilitas dilengkapi dengan MDP (Main Distribution Panel) yang berfungsi mengatur aliran listrik ke masing-masing ruang dan beberapa

GROUND TANK

fasilitas penunjang. o

instalasi listrik di komplek komersial dan hunian dibuat dengan instalasi TANGKI TEKAN

bawah tanah dengan pipa. Masing-masing bangunan memiliki sistem

POMPA

POMPA TEKANAN TINGGI

TPS

pembangkit listrik matahari (photovoltaic power generator), penyimpan daya (power bank) yang berfungsi memanfaatkan intensitas cahaya yang cukup tinggi pada site

AC

KATUP CABAN

Pompa Hydrant

KEBUTUHAN MCK DAN AIR BERSIH LAINNYA

yang mudah dijangkau dan jarak setiap hydrant yaitu setiap

Jalur Pipa PDAM

MATA KULIAH



Hydrant pemdamkebarkan pada site, ditempatkan pada area


Gardu Listrik

50 meter.

DOSEN PEMBIMBING

KETERANGAN GAMBAR



PENGESAHAN



NO. LBR.

JML. LBR.

PENGUMPULAN

ENTRANCE, ZONING BANGUNAN PROSES

INPUT

Drop Off

Mendapatkan entry ke dalam bangunan yang mudah dikenal dan mudah dicapai sehingga

Drop Off

sirkulasi antar ruang menjadi lebih efektif dan sekaligus berfungsi untuk menunjang sirkulasi ruang luar. Dan seuai dengan zoning bangunan

Restaurant Seating Area Perkantoran Apartment Lobby Apartment Toko/ retail Hall


Entrace pada bangunan diibuat terpisah untuk menjaga pirvasi penghuni apartment dari pengunjung fasilitas komersial.

Desain entrance bangunan di buat berbeda sesuai dengan fungsinya namun ada kesan unity pada desain entrance yang berbeda fungsi.



Entrance pada main entry building dibuat menghadap ke tempat parkir pengunjung sehingga mudah dilihat oleh pengunjung.



Entrance masuk dan keluar bangunan dibedakan, agar pengunjung dapat mengunjungi fasilitas yang lainnya. Entrance bangunan disesuaikan dengan fungsi masing-masing.



Tampilan entrance bangunan baik main entrance maupun entrance pada masing – masing ruangan yang ada dibuat agar menarik dan mencerminkan fungsi di dalamnya

INPUT

Konsep entrance bangunan pada area komersial

Konsep entrance bangunan pada area komersial

MATA KULIAH




DOSEN PEMBIMBING

KETERANGAN GAMBAR



PENGESAHAN



NO. LBR.

JML. LBR.

PENGUMPULAN

RUANG DALAM OUTPUT

INPUT  Warna-warna

yang

ditampilkan

dalam

ruangan menggunakan kombinasi

warna

monochrome

seperti

putih

,abu,

dikombinasikan dengan warna – warna alami seperti coklat kayu

Membuat ruangan yang ada di dalam bangunan dapat berfungsi secara optimal. Dasar pertimbangan dalam menentukan konsep ruang dalam adalah fungsi bangunan, ketenangan, keamanan dan kenyamanan

 Penggunaan dengan

furnitur

menggunakan

warna bentuk simple

PROSES

ataupun tekstur alami sehingga kesan modern dan alami di dalam ruangan dapat terasa



Desain ruang dalam disesuaikan dengan desain tampilan bangunan, agar tercipta kesan serasi.



Material yang digunakan pada ruang dalam sebagian besar menggunakan material fabrikasi, namun memperlihatkan kesan natural untuk mendukung suasana alami dan tema perancangan.



Penataan ruang dalam ditata sedemikian rupa agar sirkulasi udara dapat mengalir dengan lancar dan memaksimalkan pencahayaan alami pada siang hari. MATA KULIAH




DOSEN PEMBIMBING

KETERANGAN GAMBAR



PENGESAHAN



NO. LBR.

JML. LBR.

PENGUMPULAN

TAMPILAN & STRUKTUR BANGUNAN PROSES

INPUT Transformasi konsep tampilan dan struktur bangunan bertujuan untuk menghasilkan system struktur yang baik pada bangunan baik upper, supper dan sub struktur bangunan yang disesuaikan dengan bentuk tampilan bangunan.

TAMPILAN

Tampilan bangunan menerapkan arsitektur Bali yang ditransformasikan pada arsitektur kekinian. Pada arsitektur Bali, bangunan di ibaratkan sebagai seorang manusia yang memiliki tiga bagian, yaitu kaki, badan dan kepala. Disisi lain, arsitektur Bali juga diibaratkan seperti sebuah pohon, dimana kesamaan unsur yang membentuknya. Seperti pada bagian dasarnya memiliki kesamaan tersusun dari material tanah dan bebatuan. Pada bagian super strukturnya disusun oleh material yang sama yaitu dari bahan kayu, dan pada bagian atap tersusun dari material alami dari dedaunan atau bahan yang lebih ringan.

PROSES Konsep tampilan bangunan mengambil langgam atau ciri khas bangunan yang bernuansakan arsitektur Bali dan dikombinasikan dengan unsur-unsur modern. Seperti menggunakan bahan pabrikasi dan alami.

STRUKTUR

175

105

50

175

50

PLAT BETON TANAH URUG

Upper Struktur

PONDASI TELAPAK

60

TANAH ASAL BORE PILE d=30cm 175

Struktur bangunan merupakan struktur bangunan dengan jumlah lantai atara tiga dan empat. Pola struktur yang digunakan yaitu bervariasi, seperti modul struktur grid dan juring, dengan tujuan memnciptakan desain bangunan yang lebih dinamis dan efisien.

MATA KULIAH



Sub Struktur MAHASISWA

I Kadek Saka Anggarika Suwirna B

Super Struktur DOSEN PEMBIMBING

KETERANGAN GAMBAR



PENGESAHAN



NO. LBR.

JML. LBR.

PENGUMPULAN

UTILITAS BANGUNAN OUTPUT

INPUT Menentukan sistem utilitas yang baik pada bangunan fasilitas yang memenuhi tuntutan keamanan dan kenyamanan

Solar Panel Saluran utilitas plumbing dibuatkan saluran shaft dan ditempatkan pada area yang mudah dijangkau untuk melakukan perawatan, seperti pada area koridor

Air hujan dari roof top dialiarkan ke groundtank, lalu dipompa ke atas melewati sand filter, air tersebut didistribusikan untuk keperluan, cuci, menyiram toilet dan menyiram tanaman

Roof Tank

Penghawaan alami, menggunakan sistem pasif dimana udara mengalir melalui ruangruang void

PROSES MEP ditempatkan pada area basement, agr tidak menggangu sirkulasi dan aktivitas penghuni maupun pengunjung.

Genset ditempatkan pada ruangan khusus di area basement dengan diberi peredam suara dan pondasi yang terpisah dari bangunan agar tidak menggangu struktur bangunan akibat getaran dari genset

Ground Tank

 Sistem pemadam kebakaran pada bangunan dibagi menjadi dua tipe pemadaman, yaitu manual dan otomatis. Sistem manual berupa tabung fire extinguisher dan ditempatkan pada area yang mudah dilihat dan mudah dijangkau. Sedangkan sistem otomatis menggunakan alat water sprinkler sebagai alat pemadaman dan ditempatkan pada masing-masing ruangan

 Sistem penghawaan pada dasarnya berorientasi pada penghawaan alami, namun untuk beberapa ruangan dalam bangunan membutuhkan pengkondisian yang sesuai dengan performansi ruangan. Sehingga penghawaan buatan juga diterapkan pada perancangan. Konsep penghawaan buatan yang digunakan yaitu sistem AC VRV (Variable Refrigrant Volume). Sistem AC VRV lebih efisien dari AC sentral, karena kerja kompresor yang secara otomatis menyesuaikan dengan beban output AC.

MATA KULIAH



LIFT

LIFT

Jalur pipa pemadam kebakaran Posisi Shaft


DOSEN PEMBIMBING

KETERANGAN GAMBAR



PENGESAHAN



NO. LBR.

JML. LBR.

PENGUMPULAN

ZONING & SIRKULASI BANGUNAN INPUT

OUTPUT

Untuk menentukan sirkulasi dalam bangunan berdasarkan zoning ruang dan aktivitas. Sehingga bisa ditentukan alur sirkulasi yang baik dan tidak menggangu aktivitas yang berbeda pada masing-masing fungsi

Sky bridge


Top floor

PROSES Restaurant

Apartment

Seating Area

Lobby Apartment

Perkantoran

Toko/ retail

Hall

1 Sirkulasi vertikal Sirkulasi vertikal Tangga darurat

Typical floor 2

Sirkulasi vertikal

Entrance

Entrance

Sirkulasi vertikal

2

1 Sirkulasi pada area hunian memiliki pola linear, yaitu pola sirkulasi yang terdiri dari satu arah. Pola sirkulasi linear merupakan pola sirkulasi yang cocok diterapkan pada area hunian (apartment) karena lebih efisien dan efektif.

Sirkulasi pada area komersial berpola radial ke arah area open space plaza. Pola sirkulasi radial digunakan pada area komersial karena aktivitas dan pergerakan pengunjung di dalamnya yang dinamis.

Ground floor MATA KULIAH


Tangga darurat



DOSEN PEMBIMBING

KETERANGAN GAMBAR



PENGESAHAN



NO. LBR.

JML. LBR.

PENGUMPULAN

KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU DI BADUNG, BALI

Recommend Documents