22
BAB II DESKRIPSI INDUSTRI PROPERTI
2.1. Sejarah dan Perkembangan Industri Properti Definisi
property
menurut
SK
Menteri
Perumahan
Rakyat
no.05/KPTS/BKP4N/1995, Ps 1.a:4 property adalah tanah hak dan atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata lain, property adalah industri real estate ditambah dengan hukum-hukum seperti sewa dan kepemilikan. Industri ini berkembang di tanah air sejak diawali dengan Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia (REI) didirikan pada hari Jum’at bersejarah 11 Februari 1972 di Jakarta, REI dinyatakan sebagai salah satu wadah yang menghimpun pengusaha-pengusaha yang bergerak dalam bidang real estate di Indonesia” dengan Surat Rekomendasi No. 02/KTR/M/72 tertanggal 29 Maret 1972 yang isinya selain menjelaskan kedudukan REI, juga menerangkan bahwa, “Organisasi ini dianggap cukup mewakili pengusaha-pengusaha real estate Indonesia di forum internasional, antara lain Asia Pacific Real Estate Federation (APREF)” (www.rei.or.id). Menurut Kementerian Perindustrian (2014 : h. 1) pada tahun 2012, industri properti Tanah Air tumbuh mencapai 12,99 persen. Sementara pada 2013, naik 17-20 persen. Properti bersama sektor benchmark lainnya jangan sampai mengalami kemunduran. Terutama dalam kondisi
22
23
ekonomi saat ini yang mendorong tight money policy atau pengetatan likuiditas. "Keadaan ekonomi global sedang pasang surut. Tight money policy tak bisa dihindari dan mulai berlaku di Indonesia. Demi mengantisipasi masalah likuiditas, sebagai respons atas tapering di AS, oleh karena itu sektor properti sudah harus mengevaluasi dirinya sendiri. Industri properti sebaiknya berusaha meminimalisasi high cost economy (pungutan liar). Mulai dari proses perancangan, perizinan, pembebasan lahan, produksi dan tahap akhir, pemenuhan sebagian tax insentif, perpanjangan tenor lahan untuk high rise property, dan penggunaan 100 persen material lokal. Terjadinya banyak tekanan di sektor properti dan pemerintah ikut memperlambat sektor ini, khususnya di pembiayaan. Sejak kebijakan Bank Indonesia (BI) tentang pengetatan pengajuan KPR dijalankan ditambah kondisi perekonomian yang turun dan adanya kenaikan BI Rate, penjualan properti melorot hingga 30 persen. Dampak kebijakan tersebut cukup terasa pada pembangunan rumah menengah ke atas. Di beberapa negara, model pembiayaan seperti ini bahkan dibebaskan dari pajak penghasilan. Dana Investasi Real Estate (DIRE) diluncurkan pertama kali di Indonesia oleh perusahaan investasi PT Ciptadana Asset Management dalam produk DIRE Ciptadana pada November 2012 di Jakarta. Perusahaan tersebut mengatakan, menempatkan modal pada aset properti melalui DIRE menjanjikan keuntungan investasi secara langsung,
24
seperti potensi capital gain, potensi penghasilan sewa, dan rasa aman karena wujud asetnya terlihat. Faktor eksternal yang menantang properti bukan saja berupa kenaikan harga BBM, suku bunga bank, atau sejenisnya. Bencana alam juga dapat mencegah progresivitas properti. Bisnis properti di Kabupaten Sleman, Yogyakarta, dapat menjadi contoh liatnya inclustri ini. Tahun 2010 Gunung Merapi meletus. Tayangan televisi dan pemberitaan surat kabar
memperlihatkan
betapa
dahsyatnya
letusan
itu
sehingga
menyebabkan kerugian yang luar biasa besar. diri. Namun saat ini tanah Sleman yang kembali menghijau tampaknya masih menjadi magnet yang menarik setiap orang untuk bermimpi tinggal di sana. Rumah-rumah baru ditawarkan dengan harga yang beragam, mulai Rp 500 jutaan hingga di atas Rp 1 miliar. Hal itu membuktikan kelenturan bisnis properti cukup ampuh. Properti juga menjadi barometer pertumbuhan sektor riil terlihat sejarah saat krisis moneter menghantam Indonesia tahun 1998, properti menjadi sektor yang terpuruk dan diikuti kejatuhan sektor-sektor lainnya. pada 2000, saat sektor properti bangkit, sektor lain turut berakselerasi. Itu amat wajar, sebab industri properti memiliki begitu banyak roda usaha, mulai dari pembuat batu bata, pengumpul pasir dan batu gunung, hingga pabrik semen dan besi baja dan kebutuhan akan papan sangat dibutuhkan masyarakat.
25
2.2. Kegiatan dan Perusahaan Properti Bisnis properti adalah jenis usaha yang secara langsung atau tidak langsung berkaitan dengan kepentingan rakyat banyak. Masyarakat membutuhkan produk properti, khususnya rumah tinggal, guna memenuhi kebutuhan dasar mereka. Pemerintah berkepentingan memajukan bisnis ini karena dapat membantu menyediakan perumahan rakyat, membuka lapangan kerja, menggerakkan sektor riil, dan menambah pemasukan pajak. Bisnis properti juga memiliki efek berganda karena tidak hanya bermanfaat bagi pengembang, kontraktor, dan konsumen, tetapi juga dapat menggerakkan sektor lain, seperti industri bahan bangunan, industri alat berat, jasa konsultan, jasa perbankan, jasa asuransi, jasa tenaga kerja, dan lain-lain. Masyarakat dapat turut berpartisipasi dalam bisnis properti dengan menjadi investor properti. Mereka dapat berinvestasi dengan membeli dan menjual produk properti baru dan bekas berbentuk rumah tapak (landed house) atau unit rumah susun (strata title). Mereka pun dapat menyewakan properti kepada orang lain, termasuk orang asing. Dengan cara demikian, investor properti akan mendapat keuntungan berupa uang sewa dan keuntungan dari hasil penjualan aset properti (capital gain). Masyarakat juga dapat berinvestasi dengan membeli tanah kaveling siap bangun atau membeli tanah mentah dari rakyat untuk kemudian diubah menjadi tanah kavling. Selain membeli aset properti berbentuk fisik, masyarakat pun dapat membeli surat berharga yang
26
diterbitkan oleh perusahaan properti (developer dan kontraktor). Surat berharga tersebut dapat bcrupa saham, obligasi, commercial paper (CP), efek beragun aset properti (EBA Properti), atau dana investasi real estate (DIRE). Investasi properti, sebagaimana investasi pada umumnya, pasti mengandung untung dan rugi. Dalam jangka panjang, investasi properti diyakini lebih menguntungkan dibandingkan dengan tabungan, deposito, saham, obligasi atau surat berharga lainnya serta lebih prospektif dibandingkan dengan emas atau perak. Kelemahannya, investasi properti sulit diuangkan (illiquid), namun hal itu dapat diatasi dengan membeli properti yang berlokasi di tempat strategis agar mudah dijual kembali. Kelemahan lain, investasi properti yang berlebihan dapat memicu krisis properti dan krisis ekonomi sehingga perlu diawasi pemerintah dan Bank Indonesia. Perusahaan yang menjadi obyek penelitian adalah industri properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia dengan di rinci sebagai berikut :
Tabel 2.1 Industri Properti yang Terdaftar Di Bursa Efek Indonesia No
Kode
Nama
Tanggal
Saham
Emiten
IPO
1.
APLN
Agung Podomoro Land Tbk
11-Nov-2010
2.
ASRI
Alam Sutera Reality Tbk
18-Dec-2007
3.
BEST
Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk
10-Apr-2012
27
4.
BIPP
Bhuawanatala Indah Permai Tbk
23-Oct-1995
5.
BKDP
Bukit Darmo Property Tbk
15-Jun-2007
6.
BKSL
Sentul City Tbk
28-Jul-1997
7.
BSDE
Bumi Serpong Damai Tbk
6-Jun-2008
8.
COWL
Cowell Development Tbk
19-Dec-2007
9.
CTRA
Ciputra Development Tbk
28-Mar-1994
10.
CTRP
Ciputra Property Tbk
11.
CTRS
Ciputra Surya Tbk
15-Jan-1999
12.
DART
Duta Anggada Realty Tbk
8-May-1990
13.
DILD
Intiland Development Tbk
4-Sep-1991
14.
DUTI
Duta Pertiwi Tbk
2-Nov-1994
15.
ELTY
Bakrieland Development Tbk
30-Oct-1995
16.
EMDE
Megapolitan Development Tbk
12-Jan-2011
17.
FMII
Fortune Mate Indonesia Tbk
30-Jun-2000
18.
GAMA
Gading Development Tbk
19.
GMTD
Goa Makassar Tourism Development Tbk
11-Dec-2000
20.
GPRA
Perdana Gapura Prima Tbk
10-Oct-2007
21.
GWSA
Greenwood Sejahtera Tbk
23-Des-2011
22.
JRPT
Jaya Real Property Tbk
29-Jun-1994
23.
KIJA
Kawasan Industri Jababeka Tbk
10-Jan-1995
24.
KPIG
Global Land and Development Tbk
30-Mar-2000
25.
LCGP
Laguna Cipta Griya Tbk
13-Jul-2007
26.
LPCK
Lippo Cikarang Tbk
24-Jul-1997
27.
MDLN
Modernland Realty Tbk
28.
MKPI
Metropolitan Kentjana Tbk
29.
MTLA
Metropolitan Land Tbk
30.
MTSM
Metro Realty Tbk
31.
NIRO
Nirvana Development Tbk
13-Sep-2012
32.
OMRE
Indonesia Prima Property Tbk
22-Aug-1994
33.
PLIN
Plaza Indonesia Realty Tbk
15-Jun-1992
7-Nov-2007
11-Jul-2012
18-Jan-1993 10-Jul-2009 20-Jun-2011 8-Jan-1992
28
34.
PUDP
Pudjiati Prestige Tbk
18-Nov-1994
35.
PWON
Pakuwon Jati Tbk
19-Oct-1989
36.
RODA
Pikko Land Development Tbk
22-Oct-2001
37.
SCBD
Dadanayasa Arthatama Tbk
19-Apr-2002
38.
SMDM
Suryamas Dutamakmur Tbk
12-Oct-1995
39.
SMRA
Summarecon Agung Tbk
7-May-1990
40.
TARA
Sitara Propertindo Tbk
11-Jul-2014
Sumber : Bursa Efek Indonesia
2.3. Tantangan Bisnis Properti Bisnis Properti Indonesia menjadi salah satu investasi favorit saat ini. Tidak hanya investor dari domestik, tetapi investor asing juga sedang membidik beberapa daerah di Indonesia. Dibalik itu, ada beberapa tantangan juga secara makro yang harus dihadapi oleh para investor ini. Menurut Direktur Utama BEI, Ito Warsito (2014 : h. 1) menjelaskan bahwa ada tiga tantangan yang saat ini dihadapi dalam bisnis properti saat ini di Indonesia. Ketiga tantangan itu adalah sebagai berikut : a. Tantangan pertama, yaitu kebijakan Moneter Bank Indonesia dalam memperketat suku bunga acuan dilakukan untuk mengantisipasi laju inflasi pada 2015, selain itu BI juga memperketat fasilitas KPR. Pertama, dengan melarang penggunaan Fasilitas KPR inden untuk rumah kedua. Yang kedua adalah meningkatkan jumlah Uang muka untuk KPR, yakni 30 persen untuk rumah pertama, 40 persen untuk rumah kedua dan uang muka minimal 50 persen untuk rumah ketiga.
29
b. Tantangan kedua adalah pelemahan kondisi perekonomian Indonesia sejak pertengahan 2013 yang lalu. Salah satu indikatornya adalah nilai tukar rupiah yang menembus Rp 12 ribu per US dolar, sehingga investor menahan diri untuk membeli rumah. c. Tantangan ketiga adalah kondisi politik seperti pelaksanaan pemilu, Sebab investor lebih memilih menunggu sampai pemerintahan baru membawa kebijakan-kebijakan baru, sehingga bisa menentukan keputusan
yang
(www.tempo.com).
tepat
dalam
bisnis
perusahaan
property
