BAB 4 HASIL DAN BAHASAN. 4.1 Analisa Lahan Perencanaan Dalam Konteks Perkotaan

BAB 4 HASIL DAN BAHASAN

4.1

Analisa Lahan Perencanaan Dalam Konteks Perkotaan

4.1.1 Urban Texture Untuk Urban Texture, akan dianalisa fungsi bangunan yang ada disekitar tapak yang terkait dengan tata guna lahan sekitar untuk penentuan fungsi bangunan yang sesuai dengan lokasi tersebut. Analisa ini akan dilihat dengan skala yang lebih besar. Analisa ini membahas Pulomas dan daerah sekitarnya yang mencakup kecenderungan pencitraan dari sebuah kawasan dan kelengkapan fungsi bangunan yang tersedia.

Gambar 4.1 Land Use Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Dari analisa diatas dapat diklasifikasikan fungsi-fungsi bangunan sekitar. Fungsi-fungsi bangunan sekitar ini dilihat dari skala makro tapak yakni sebagai berikut:

50

51

Tabel 4.1 Fungsi Bangunan Sekitar No. 1

Fungsi Bangunan Perdagangan

2 3

Industri Perumahan

4

Pendidikan

5

Kesehatan

6 7 8

Perkantoran Hotel Apartment

9

Shopping Center

10 11

Rekreasi Taman

12

Tempat Ibadah

Lokasi Sepanjang Cempaka Putih,Senen, Jatinegara Tanjung Priuk, Pulo Gadung Cempaka Putih, Rawamangun, Kelapa gading Cempaka Putih, Kelapa Gading, Rawamangun, Cempaka Putih, Kelapa Gading Cempaka Putih Kelapa Gading, Cempaka Putih Pramuka, Cempaka Putih, Kelapa Gading Kelapa Gading, Rawamangun, Sunter Kelapa Gading Kelapa Gading, Sunter, Cempaka Putih

Contoh ITC Cempaka Mas PT Denso Perumahan Kelapa Gading Universitas Kalbis, IBII, YAI RS Islam, KTB, Gudang Garam Hotel Grand Cempaka Apartment Cempaka Mas Mall Kelapa Gading Taman Jogging Gereja Santo Yakobus

Sumber: Hasil Survei Pribadi, 2013

Gambar 4.2 Lingkungan Sekitar dan Dalam Tapak Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Keterangan:

Lingkungan 1 Lingkungan 2


Lingkungan 1

Gambar 4.3 Gambar Lingkungan 1 Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013


52

Lingkungan 1 merupakan lingkungan dalam tapak. Lingkungan dalam tapak masih berupa ruang hijau yang cenderung tidak terawat. Terdapat banyak ilalang yang tidak terawat, bebatuan, dan sampah di sekitar. Di sisi lain, selain memiliki ketinggian permukaan yang lebih tinggi dibanding Jakarta Utara, lokasi tapak ini memiliki daya serap tanah yang lebih baik. Bagian depan tapak juga ditemukan pedestrian dan selokan dibawahnya. Selokan kering dan tertumpuk sampah. Kebisingan pada wilayah ini ± 72 Db. Lingkungan 2


Lingkungan 2 merupakan lingkungan samping tapak. Tepatnya berada pada timur tapak. Bagian timur tapak ini tampak dihuni oleh pemukiman liar yang tidak tertata rapi. Bangunan-bangunan ini dibuat secara tidak permanen dan sampah ditumpuk dipinggir jalan. Untuk kebutuhan air bersih pada sekitar lingkungan ini mengharapkan air tanah. Fungsi bangunan pada lingkungan ini pemukiman. Dengan ketinggian bangunan sekitar rata-rata 1 lantai. Lingkungan 3


53

Lingkungan 3 ini terletak di depan tapak. Secara lebih spesifiknya berada di bagian utara tapak. Pada lingkungan ini terdapat rumah pompa air Pulomas. Selain itu pada depan lingkungan 3 terdapat ruang hijau yang ditata sepanjang jalan Pulomas. Namun, pedestrian pada lokasi ini masih kurang baik. Dimana tidak ada pembatas dengan jalan dan terputus di beberapa titik. Dengan demikian para pejalan kaki cenderung tidak nyaman untuk berjalan di pedestrian. Fungsi bangunan pada lingkungan ini cenderung ruang hijau. Dengan ketinggian bangunan sekitar rata-rata 1 lantai. Lingkungan 4


Lingkungan 4 ini terletak diperempatan jalan dekat tapak. Secara lebih spesifiknya berada di bagian barat laut dari tapak. Pada lingkungan ini sangat ramai dipadati kendaraan beroda 2 dan beroda 4. Pada perempatan ini biasanya diawasi oleh polisi. Para pejalan kaki sulit menyebrang jalan pada lingkungan ini karena tidak adanya pedestrian dan jembatan penyebrangan. Lingkungan ini juga berada dibawah jalan tol dan jalan layang. Lingkungan 5


54

Lingkungan 5 ini terletak di serong kiri tapak. Secara lebih spesifiknya berada di bagian barat daya tapak. Pada lingkungan ini terdapat pusat perbelanjaan Carrefour Cempaka Putih, Gedung Perkantoran Gudang Garam, dan Showroom Mobil Mitsubishi. Fungsi bangunan pada lingkungan ini adalah pusat perkantoran dan perbelanjaan. Dengan ketinggian bangunan sekitar maksimal 21 lantai + 2 basement. Gaya bangunan Perkantoran Gudang Garam baru modern menggunakan material kaca. Sedangkan untuk bangunan lainnya masih cenderung bangunan lama yang didominasi oleh material beton. Lingkungan 6


Lingkungan 6 ini terletak di belakang tapak. Secara lebih spesifiknya berada di bagian selatan tapak. Pada lingkungan ini terdapat Gedung Perkantoran Pulomas Satu. Bangunan ini tampak tua dan kecil jika dibandingkan

dengan

perkantoran-perkantoran

disampingnya.

Fungsi

bangunan pada lingkungan ini adalah pusat perkantoran. Dengan ketinggian bangunan sekitar maksimal 4 lantai. Dapat kita lihat bahwa tata guna wilayah sekitar didominasi oleh perkantoran, perdagangan, dan bangunan komersial lainnya. Gedung perkantoran pada lokasi ini cenderung milik pribadi sedangkan Office Tower tidak ditemukan pada lokasi ini.

55

Secara garis besar, fungsi bangunan sudah cukup lengkap. Namun dari ketersediannya, bangunan fungsi rekreasi dan taman masih sangat sulit dijumpai. Dari keadaan sekitar tapak, kita mengetahui proyeksi ketinggian bangunan sekitar serta kegiatan lingkungannya. Kita melihat bahwa tidak adanya bangunan yang dapat membayangi tapak. Pada bagian barat tapak lebih didominasi oleh bangunan-bangunan tinggi. Namun diantara tapak dan bangunan-bangunan tersebut terbentang jalan dengan ROW 139 m. Pada

timur

tapak,

terdapat

pemukiman

kumuh

yang

akan

direncanakan penggusurannya. Ketinggian maksimum bangunan sementara yang hanya 2 lantai ini jelas tidak mampu membayangi tapak. Pada bagian utara tapak, terbentang jalan 2 arah dengan ROW 39 m. Pada bagian selatan tapak, hanya terdapat gedung-gedung perkantoran dengan ketinggian 4 lantai bangunan. Selain itu karena sebagian besar masih merupakan bangunan lama, material utama yang digunakan adalah beton. Namun gedung baru Gudang Garam mulai menampilkan wajah baru dengan dominasi material kaca. Untuk view berdasarkan lingkungan sekitar, view terbaik berasal dari arah barat. Hal ini dikarenakan adanya jalan layang dan jalan tol yang mampu menjadi publikasi paling efektif.

56

4.1.2 Urban Sirculation Sunter

Jalur 3

Jalur 2 Cempaka Putih

Kelapa Gading Rawamangun

Jalur 1

Jalur 4

Gambar 4.9 Urban Sirculation, Pedestrian, Transportation Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Untuk analisa Urban Sirculation akan dibahas terkait sirkulasi pedestrian, dan parkir. Untuk sirkulasi dalam skala makro, menghubungkan wilayah Sunter, Kelapa Gading, Rawamangun, dan Cempaka Putih. Terdapat 4 jalur alternatif pencapaian yang akan dijabarkan sebagai berikut: Tabel 4.2 Analisa Jalur Pencapaian Skala Wilayah Nama Jalur Jalur 1

Terdiri Atas Jalan arteri 2 arah, jalan tol dalam kota arah cawang

Jalur 2

Jalan arteri 2 arah

Jalur 3

Jalan arteri 2 arah, jalan tol dalam kota arah Tanjung Priok

Jalur 4

Jalan Arteri 2 arah

Arah Keterangan Arah wilayah Alternatif utama yang rawamangun. dipilih masyarakat karna Akses tol dalam kota berada di Jaktim. berasal dari Semanggi, Jalan arteri pun ramai berhubungan dengan Cawang, TMII, Pondok wilayah-wilayah lain Indah,dsb Arah Luar Kota dari Pengguna=Mayarakat Bogor, Depok, Bandung Jakarta dan Sekitarnya Arah wilayah Cempaka Jalan yang ramai akan Putih kendaraan yang berasal Dapat berasal dari dari daerah Pusat Kota. Jakpus, Senen, Monas, Pengguna=Mayarakat Kuitang,Tugu Tani, dsb Kota Jakarta Arah wilayah Sunter Alternatif lain yang hingga Tanjung Priok dipilih masyarakat karna Akses tol dalam kota berada di Jaktim. berasal dari Pluit, Jalan arteri tidak seramai Bandara,Kota, dsb jalur 1 karena berbatasan Arah Luar Kota dari dengan ujung wilayah Tanggerang, Serpong, Tanjung priok Cilegon, Serang, Merak, Pengguna=Mayarakat Karawaci, dsb Jakarta dan Sekitarnya Arah wilayah Kelapa Jalan yang cukup ramai Gading akan kendaraan yang berasal dari Pulo Gadung Namun jika ditarik lebih jauh bisa dari arah Pulo Pengguna= Mayarakat Gadung dan Bekasi Kota Jakarta dan Bekasi Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

57

Dari penjabaran sirkulasi sekitar tapak tersebut dapat kita lihat bahwa ada 4 pencapaian menuju ke dalam tapak yakni sebagai berikut:

Alternatif 1, melalui Jl Perintis Kemerdekaan arah dari Pulogadung, Kelapa Gading,dan Pulomas. Jika melalui jalan ini, tapak akan ada disebelah kiri jalan

Alternatif 2, dari Jl. Letjen Suprapto lurus melewati lampu merah kemudian putar balik

Alternatif 3, dari Jl Yos Sudarso kemudian melewati jalan Perintis kemerdekaan dan berputar arah. Selain itu, akses ini dapat melewati jalan layang kemudian masuk dari selatan tapak.

Alternatif 4, dari Jl Jendral Ahmad Yani menuju Jalan Yos Sudarso menuju Jalan Perintis Kemerdekaan kemudian berputar.Selain itu melakukan putar balik dan masuk dari selatan tapak.

Jalur 1

Jalur 2

Jalur 3

Jalur 4

Gambar 4.10 Pencapaian Tapak Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013

58

Selain pencapaian disebutkan pula area-area yang mengalami kemacetan dan kebisingan berdasarkan tingkatannya. Dapat diketahui jalur teramai berasal dari Jalur 1- Jalur 2- Jalur 4- Jalur 3. Peningkatan keramaian ini berbanding lurus dengan peningkatan kemacetan dan kebisingan. Dengan demikian area yang sering mengalami kemacetan dan kebisingan berasal dari jalur 1 dan Jalur 2. Kemacetan ini terjadi khususnya pada pagi hari ( mulai jam 7-9 pagi) dan sore hari ( jam 5-7 malam). Kemacetan ini tidak hanya disebabkan oleh peningkatan volume kendaraan pada jalan-jalan tersebut. Hal ini juga disebabkan oleh keberadaan terminal bayangan pada area dekat gerbang tol. Secara lebih tepatnya pada Jl. Ahmad Yani. Penumpukan kendaraan umum pada area tersebut sebagian besar oleh kendaraan umum yang akan menggunakan jalan tol. Diperlukan alokasi terminal bayangan selain pada lokasi tersebut. Dapat dibuat 2 alternatif terminal bayangan pada Jl. Yos Sudarso dan Jl. Perintis Kemerdekaan. Pemindahan terminal bayangan ini dapat mengurangi kemacetan pada titik tersebut.

Gambar 4.11 Terminal Bayangan Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013

Selain sirkulasi kendaraan, kita juga mengenal sirkulasi pejalan kaki. Pejalan kaki juga merupakan pengguna jalan yang perlu diperhatikan juga. Untuk pedestrian pada lokasi sekitar tapak ada yang sudah terpenuhi secara

59

kuantitas ada yang belum terpenuhi. Hal ini terlihat dari keempat jalur tersebut sudah dilengkapi dengan pedestrian. Namun

sebagian besar pedestrian yang ada disekitar tapak tidak

memiliki pembatas dengan jalan dan kurangnya pepohonan yang ada. Untuk bagian yang terdiri dari bagian pedestrian dan pepohonan memiliki lebar pedestrian 1 meter dengan bagian pepohonannya sebesar 38 cm.Untuk bagian yang tidak ada pepohonan, pedestrian hanya sebesar 40 cm. Dapat disimpulkan jalur pedestrian kurang aman dan tidak nyaman. Hal ini terlihat dari jalur pedestrian yang tidak berkesinambungan. Pada bagian perempatan jalan, tidak ditemui jembatan penyebrangan. Oleh karena itu diperlukan jembatan penyebrang dan penataan pedestrian dengan lebih baik karna pejalan kaki juga perlu diperhatikan. Desain pedestrian yang baik harus aman dan memiliki rute yang jelas, tidak bersinggungan langsung dengan jalan dengan lebar 1.5-2 m dan teduh.

Gambar 4.12 Jalur Pedestrian Sekitar Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013

Gambar 4.13 Desain Pedestrian Yang Baik Sumber : Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan,2008

60

Untuk kebutuhan area parkir sekitar diakomodasi oleh fungsi bangunan yang ada. Pada sepanjang jalan Letjen Suprapto dan JL. Perintis Kemerdekaan dibuatlah peraturan untuk tidak berhenti dan parkir di pinggir jalan. Hal ini dilakukan demi kelancaran jalan tersebut yang cenderung ramai. Namun terkadang masih dapat ditemukan kendaraan-kendaraan khususnya kendaraan umum yang berhenti pinggir jalan. Jadi, dapat disimpulkan bahwa:

Entrance termudah menuju tapak berasal dari Jl Perintis Kemerdekaan karena tapak berada pada kiri jalan

Pencapaian

termudah

dengan

menggunakan

alternatif

1dan

pencapaian tersulit menggunakan alternatif 4

Jika melihat dari akses menuju tapak, alternatif 3 dan 4 merupakan kecenderungan jalan yang dipergunakan masyarakat. Hal ini dikarenakan exit tol dalam kota berasal dari kedua jalan tersebut

Kemacetan dan kebisingan tertinggi berasal dari Jl Letjen Suprapto arah alternatif 2. Sumber polusi udara terbesar berasal dari alternatif 2

Sebuah pedestrian yang baik dari segi kualitas harus ditata pada kawasan ini. Sehingga masyarakat dapat dengan aman dan nyaman untuk berjalan pada samping-samping jalan

4.1.3 Urban Transportation Berdasarkan gambar 4.9 terdapat 4 alternatif jalur jalan yang dilalui oleh angkutan-angkutan umum. Angkutan-angkutan umum tersebut ada yang berasal dari wilayah lain dari Jakarta dan dari luar kota Jakarta. Angkutan umum ini terdiri dari bus transjakarta, metromini, kopaja,mayasari, mikrolet,

61

kowanbisata, KWK, dsb. Terdapat pula angkutan Damri yang beroperasi dari dan menuju Bandara Soekarno-Hatta. Tabel 4.3 Rute Angkutan Umum Jalan Jl. Jend A.Yani (Jalur 1) (Jalur terbanyak yang dilalui angkutan umum dari luar kota Jakarta)

Jl. Letjen Suprapto (Jalur 2) (Kemungki nan besar jalur yang dipilih masyarakat dengan kendaraan umum)

Jl. Yos Sudarso (Jalur 3)

Nama Angkutan TransJakarta Kor 10 TransJakarta APTB Metromini P03 Metromini AC PPD R41A PPD P68 Mayasari Bakti P17A Mayasari Bakti AC117 Mayasari Bakti AC42 Mayasari Bakti R57 Mayasari Bakti AC135 Mayasari Bakti AC PAC06 Mayasari Bakti AC PAC08 Mayasari Bakti AC PAC07 Kosub Bersama TransJakarta Kor 2 TransJakarta Express TransJakarta Express Mayasari Bakti P7 Mayasari Bakti P7A Mayasari Bakti R507 Mayasari Bakti P17A Mayasari Bakti P14 Mayasari Bakti AC PAC03 Mikrolet M53 Metromini P01 Metromini P03 Metromini P05 Metromini P07 Metromini AC Metromini AC PPD R41A PPD P20 PPD AC PAC 12 TransJakarta Kor 10 Mikrolet M30A Metromini P07 Metromini U23 Mayasari Bakti P14 Mayasari Bakti AC25 Mayasari Bakti AC42 Mayasari Bakti AC42 Mayasari Bakti AC49 Mayasari Bakti AC82 Mayasari Bakti AC135 Mayasari Bakti AC PAC03 Mayasari Bakti AC PAC07 Mayasari Bakti R51 Damri Maya Raya

Jurusan Tj.Priok-PGC Pulogadung-Bekasi Senen-Rawamangun Senen-Cibinong Senen-Cililitan Blok M-Pulo Gadung Senen-Kampung Rambutan Pulo Gadung-Poris Plawad Tj.Priok - Cileungsi Pulo Gadung-Blok M Tj.Priok – Ciputat Blok M-Tj.Priok Blok M-Tj.Priok Kampung Rambutan- Tj.Priok Tj. Priok - Cibinong Pulo Gadung-Harmoni Pulo Gadung-Bunderan Senayan Pulogadung-Grogol Pulogadung-Grogol Pulogadung-Kalideres Pulogadung-Tn Abang Senen-Kampung Rambutan Tn Abang-Tj Priok Kalideres –Pulo Gadung Pulogadung-Kota Senen-Taman Solo Senen-Rawamangun Senen-Johar Baru Senen-Semper Senen-Cibinong Senen-Cilengsi Senen-Cililitan Lebak Bulus-Pulo Gadung Lebak Bulus-Pulo Gadung Tj.Priok-PGC Pulogadung-Tj Priok Senen-Semper Tj.Priok-Cilincing Tn Abang-Tj Priok Tj.Priok - Bekasi Tj.Priok – Kampung Rambutan Tj.Priok - Cileungsi Tj.Priok – Blok M Tj.Priok – Depok Tj.Priok – Ciputat Kalideres –Pulo Gadung Kampung Rambutan- Tj.Priok Pulogadung-Tj Priok Tj.Priok - Bandara Tj.Priok-Cikarang

Ket

62 Jalan Jl. Perintis Kemerdekaa n (Jalur 4)

Nama Angkutan Jurusan TransJakarta Kor 2 Pulogadung-Harmoni TransJakarta Express Pulogadung-Bunderan Senayan TransJakarta Express Pulogadung-Grogol TransJakarta APTB Pulogadung-Bekasi AJA Pulogadung -Balaraja Kowanbisata T512 Pulogadung-Ciputat Kowanbisata T511 Pulogadung-Depok Kowanbisata T511A Pulogadung-Depok Mayasari Bakti P7 Pulogadung-Grogol Mayasari Bakti P7A Pulogadung-Kalideres Mayasari Bakti R51 Pulogadung-Tj Priok Mayasari Bakti R507 Pulogadung-Tn Abang Mayasari Bakti R57 Blok M-Pulogadung Mayasari Bakti AC PAC06 Blok M-Tj.Priok Mayasari Bakti AC PAC08 Blok M-Tj.Priok Mikrolet M53 Pulogadung-Kota PPD R41A Senen-Cililitan PPD P36 Blok M-Pulo Gadung PPD P68 Blok M-Pulo Gadung PPD P20 Lebak Bulus-Pulo Gadung PPD AC PAC 12 Lebak Bulus-Pulo Gadung Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Ket

Pada tabel diatas telah dijabarkan rute angkutan umum yang melewati ke empat jalur tersebut. Untuk yang memiliki bintang 1() berarti angkutan umum tersebut memiliki rute yang menghubungkan wilayah yang berbatasan atau berdekatan. Untuk yang memiliki bintang 2() berarti angkutan umum tersebut memiliki rute yang menghubungkan wilayah yang lebih jauh tetapi masih dalam 1 kota Jakarta. Untuk yang memiliki bintang 3() berarti angkutan umum tersebut memiliki rute yang menghubungkan wilayah luar kota Jakarta. Dari hasil penjabaran diatas dalam dilihat bahawa jalur ini sangat strategis karena dilewati oleh banyak angkutan umum dari berbagai wilayah. Dengan demikian para pengunjung dari dalam kota dan luar kota dapat mengakses tempat ini. Bahkan lokasi ini juga dilalui bus dari Bandara Soekarno Hatta. Jarak pencapaian menuju dan dari bandara juga tergolong mudah. Karena

63

berdekatan dengan gerbang tol. Secara keseluruhan dari segi sarana sudah cukup memenuhi. Namun yang perlu diperbaiki adalah dari segi prasana terkait dengan halte bus, jembatan penyebrangan, dan zebra cross untuk mempermudah pejalan kaki. 4.1.4 Urban Economy Untuk keadaan ekonomi masyarakat sekitar dari lokasi tersebut memiliki kecenderungan menengah ke atas. Jika dilihat dari wilayah-wilayah yang berbatasan dengan lokasi, wilayah tersebut terdiri dari Rawamangun, Senen, Sunter dan Kemayoran, Cempaka Putih dan Kelapa Gading. Rawangun, Senen, Sunter dan Cempaka Putih dihuni oleh masyarakat golongan menengah ke atas. Sedangkan untuk Kemayoran dan Kelapa Gading sebagian besar dihuni oleh golongan atas. Untuk kecenderungan pemenuhan kebutuhannya di shopping center terdekat dengan penjabarannya sebagai berikut:

Masyarakat Kelapa Gading kencenderungan memilih Mall Kelapa Gading, Mall Of Indonesia, dan Mall Artha Gading.

Masyarakat Sunter dan Kemayoran Superindo, Sunter Mall, Mall Of Indonesia, dan Mall Artha Gading.

Masyarakat Senen Pasar Senen, ITC Cempaka Mas, dan Carefour Cempaka Putih

Masyarakat Rawamangun dan Cempaka Putih ITC Cempaka Mas, Carefour Cempaka Putih, Mall Of Indonesia, dan Mall Artha Gading. Pemenuhan ini tidak sekedekar jauh dekatnya dengan pusat

perbelanjaan. Namun juga dipengaruhi oleh lifestyle dari masing-masing golongan. Untuk golongan menengah ke atas juga akan memperhatikan

64

suasana dari pusat perbelanjaan. Namun untuk golongan menengah mereka juga memperhatikan harga barang ( untuk kebutuhan utama) dan cenderung membelinya dalam jumlah banyak (stok barang) untuk mendapatkan harga termurah. Keadaan lingkungan sekitar memperlihatkan fungsi bangunan sekitar beserta dengan ekonomi lingkungan yang ada di dekat tapak. Hal ini diperlukan dalam penentuan target dari object desain yang akan dibuat. Berikut ini paparannya.

Gambar 4.14 Kegiatan Lingkungan dan Sosial Ekonomi Lingkungan Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Tabel 4.4 Kegiatan Lingkungan dan Sosial Ekonomi Lingkungan Kode

Kegiatan Lingkungan

A

B

C

D

E

Mixed use ( perdagangan,apart, ruko) Ketinggian Bangunan max 27 lantai (+)keramaian, pemenuhan kebutuhan mudah (-) kemacetan, Angkutan umum berhenti sembarangan tempat Rencana Mixed Use(hunian, kantor, RS, Sekolah) Ketinggian Bangunan max 35 lantai (+) keramaian, pemenuhan kebutuhan mudah (-) kemacetan Perbelanjaan dan perkantoran Ketinggian Bangunan max 21 lantai + 2 basement (+) keramaian (-) kemacetan Pemukiman Permanen Ketinggian Bangunan max 2 lantai (+) keramaian & menghidupkan kawasan (-) cenderung privat Pemukiman kumuh ( rencana penggusuran) Ketinggian Bangunan max 2 lantai (-) kumuh, kriminalitas, dan kotor Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Sosial Ekonomi Lingkungan Golongan menengah ke atas Golongan atas Golongan menengah ke atas Golongan menengah Golongan bawah

65

Sebagian besar kegiatan sekitar tapak didominasi oleh kegiatan perdagangan, perkantoran dan hunian. Untuk kegiatan di lingkungan tapak ada yang memberi dampak postif dan dampak negatif. Dampak positifnya sebagian besar memberikan sebuah keramaian pada lokasi tersebut. Dengan menambahkan sebuah fungsi pada lokasi tersebut, akan menambah keramaian yang ada. Namun dampak negatif terbesarnya menimbulkan kemacetan. Dari segi sosial ekonomi lingkungan ini terlihat bahwa masyarakat terbagi atas 3 golongan ( golongan bawah, golongan menengah, dan golongan atas). Pada bagian E terdapat pemukiman liar yang akan digusur. Penghuni pada lokasi A dan D cenderung melakukan perbelanjaan di Carrefour Cempaka Putih atau ITC Cempaka Mas. Jadi,

Sosial Ekonomi pada lingkungan ini sebagian besar menengah ke atas

Target market dalam pengembangan kawasan mixed-use ini adalah golongan menengah ke atas. Namun tidak menutup kemungkinan para golongan ekspatriat dan golongan pekerja yang bekerja di sekitar Cempaka putih

4.1.5 Urban Greenery Untuk analisa Urban Greenry ini akan dibahas letak-letak ruang terbuka di daerah sekitar tapak. Dapat kita lihat pada daerah sekitar tapak ada beberapa lahan hijau. Namun ada diantaranya yang difungsinya menjadi bangunan seperti area hijau di Cempaka Putih yang akan menjadi Holland Village. Ataupun ada beberapa lokasi yang belum dilakukan pembangunan. Namun pada titik-titik tertentu seperti di pinggir sungai dan dibawah jalan layang merupakan salah satu bagian dari RTH.

66

Gambar 4.15 Area Hijau Sekitar Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Sebagian besar fungsi ruang terbuka hijau yang ada disekitar tapak tidak memiliki fungsi khusus. Hal ini dikarenakan letaknya yang beada di bawah jalan layang, dekat waduk, samping saluran riol kota dan sebagainya. Dari gambar tersebut dapat kita lihat bahwa area yang terbangun tidak seimbang dari segi kuantitas dengan ruang terbuka yang ada. Untuk pepohonan hanya terletak di pinggir-pinggir jalan dan dengan jumlah yang terbatas. Dari segi kualitas juga cenderung tidak terawat baik. Padahal fungsi pepohonan tersebut menjadi pembatas pedestrian dan jalan serta peneduhan bagi pejalan kaki. Jadi, diperlukan sebuah ruang terbuka hijau pada daerah tersebut. Dengan demikian lingkungan tersebut tidak akan terlihat sumpek dan meningkatkan kualitas lingkungan. Selain itu, pepohonan tersebut dapat dipelihara dan dirawat dengan baik karena fungsinya yang sangat mempengaruhi keamanan dan kenyaman dari pejalan kaki. Selain itu pepohonan juga mampu memperbaiki dan memperindah wajah suatu kawasan.

67

4.1.6 Urban Infrastructure Untuk urban infrastructure, akan dibahas mengenai infrastruktur kota yang ada di sekitar tapak. Pembahasan ini akan mencakup jalan, ada tidaknya sutet, kemiringan, kabel telepon dan sebagainya. Tabel 4.5 Infrastuktur Kota dan Keadaan Sekitar Tapak Elemen Waduk Riario

Keterangan pendangkalann dasar waduk, tertutup enceng gondok, air keruh ; 25 ha

Letak Dalam Tapak

Drainase

Air keruh, ada sampah saluran pembuangan. Kemiringan saluran menuju Jl Yos sudarso. Saluran ini menjadi saluran utama untuk pengendali genangan air Cenderung kering, banyak sampah, kedalaman ± 1 m dan lebar 120 cm

Barat Tapak

Pedestrian

Tidak ada pembatas dengan jalan, sedikit yang ditutupi tanaman ±1.02 m

Utara dan Barat Tapak

Jl Perintis Kemerdekaan

Jalan arteri. Jalan beraspal. Terdiri atas jalur cepat, jalur lambat, dan jalur bus transjakarta Row 39 m Jalan arteri yang lebih sempit dari Jl. Perintis Kemerdekaan, dilalui Jalan tol dalam kota Row 139m Jalan layang ini menambah jumlah jalan untuk mengurangi kemacetan

Utara Tapak

Area ini dilewati oleh 2 arah jalan tol dalam kota, menuju Tanjung Priuk dan Cawang Letak gerbang tol yang dekat dengan tapak membuat aksesibilitas menjadi lebih mudah Penampungan sampah ini di timur tapak dekat pemukiman liar

Barat Tapak

Selokan

Jl Ahmad Yani

Jalan Layang

Jalan Tol Dalam Kota

Gerbang Tol

Penampungan Sampah

Rumah Pompa Pulomas

Mengatur dibuka dan ditutupnya pintu air

Barat Tapak

Barat Tapak

Barat Tapak

Jl. Ahmad Yani dan Jl. Yos Sudarso Timur Tapak

Utara Tapak

Gambar

68 Elemen Halte Bus Transjakarta

Keterangan Di sekitar tapak terdapat beberapa halte bus transjakarta yang mempermudah akses ke dan dari tapak

Kabel telepon

Ada di beberapa titik kabel telepon

Signange

Tanda-tanda lalu lintas terdiri dari dilarang parkir dan dilarang berhenti

Air Bersih Listrik Kemiringan Keterangan

Letak Jl Perintis Kemerdekaan, Jl Ahmad Yani, Jl Yos Sudarso, dan Jl Letjen Suprapto Sepanjang jalan

Gambar

Sepanjang Jl. Perintis Kemerdekaan dan Letjen Suprapto Air bersih didapatkan dari pompa air tanah dan PAM. Untuk listrik di dapatkan dari PLN. Terdapat beberapa titik tiang listrik di dalam tapak dan sekitar tapak. Tidak ada Sutet. Semakin rendah ke arah Jl Yos Sudarso Pada tahun 2012 Kecamatan Pulo Gadung memiliki kelembaban rata-rata 76,8% ; Kecepatan Angin rata-rata 11,0 Knot ; Jumlah rata-rata hari hujan 12 hari ; Tekanan udara 1.011 mb Sumber: Hasil Survei Pribadi, 2013

Selokan Samping Tapak

Rumah Pompa Pulomas

Saluran Depan Tapak

Saluran Riol Kota

Gambar 4.16 Letak Utilitas Kota Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013

Waduk

Utilitas yang ada dalam dan sekitar tapak antara lain saluran waduk, saluran riol kota, saluran tertutup atas tanah, rumah pompa, dan tiang listrik. Pembuangan air kotor dialirkan menuju saluran samping tapak ke arah utara. Jalur dari saluran ini berbeda dengan saluran menuju waduk. Saluran riol kota pada samping tampak merupakan penyebab tergenangnya wilayah ini ketika hujan lebat terjadi. Hal ini dikarenakan

69

saluran ini adalah satu-satunya saluran untuk mengalirkan air dan tidak adanya media untuk peresapan air hujan. Pencemaran waduk disebabkan oleh pemukiman liar disampingnya. Saluran selokan juga cenderung dan tertimbun sampah. Hasil analisa:

Karena saluran pembuangan berbeda dengan saluran waduk, waduk dapat dipergunakan sebagai sarana rekreasi dan konservasi

Pada ujung-ujung saluran waduk ini jika diberi penyaringan dan dibersihkan dapat menjadi potensi alam yang sangat berpotensial

Mengaktifkan kembali selokan dapat membuat aliran air menjadi lebih menyebar dan merata di setiap wilayah

Diperlukan penambahan saluran riol kota atau memperdalam saluran tersebut agar air hujan dapat segera dialirkan menuju laut. Dengan demikian kemungkinan timbulnya genangan air dapat diminimalisasi. Untuk waduk situ Riario, berfungsi sebagai penampung air hujan.

Saluran waduk ini berbeda dengan saluran riol kota. Sehingga mempunyai potensi untuk dibersihkan dan dijadikan area rekreasi atau resapan. Untuk kemiringan jalan cenderung miring ke masing-masing sisi jalan. Ada saluran dibawah tanah pada pinggir jalan. Saluran ini berada dibawah pedestrian.

165 m

Gambar 4.17 Analisa View dari jalan layang Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

70

Dengan perkiraan tinggi layang 15 m dan jarak antara layang dan tapak 165 m maka dapat ditemukan sudut nya sebesar 84,80°. Sedangkan jarak pandangan mata manusia 27° untuk ke atas dan 10° kebawah. Mayarakat dari jalan layang cenderung melihat tapak dari atas. Sehingga desain site plan akan sangat diperhatikan. Massa bangunan dapat dibuat lebih tinggi dari jalan layang ataupun lebih rendah dari jalan layang. 4.1.7 Micro Climate

Bukaan Terbaik

Panas Lebih Dingin Bukaan Terbaik

Gambar 4.18 Analisa Micro Climate Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Analisa micro climate ini terdiri atas analisa matahari dan angin. Untuk angin berasal dari Barat Daya menuju ke Barat. Sehingga terasa lembab dan panas. Matahari bergerak dari kanan tapak menuju kiri tapak. Pada bagian Barat diberikan buffer untuk panas. Pada keliling tapak tidak ada bangunan yang mampu menutupi bagian tapak. Bangunan tinggi ada pada seberang jalan. Pada bagian tengah ada jarang layang yang juga tidak mampu membayangi tapak. Dengan demikian pengaturan letak bangunan harus diperhatikan. Peletakkan bangunan tidak

71

pada zona merah. Peletakkan bangunan pada zona ungu. Untuk area outdoor yang dipergunakan oleh penghuni diletakkan pada zona hijau atau ungu. Hal ini dimaksudkan agar area outdoor tetap nyaman dari segi temperatur. 4.2

Analisa Lahan Perencanaan Tapak

4.2.1 Data Tapak Lokasi penelitian ini terletak di daerah Pulomas, Jakarta Timur. Daerah Pulomas ini masuk pada kecamatan Pulogadung. Tidak hanya dekat dengan daerah Cempaka Putih, daerah ini juga dekat dengan kawasan Kelapa Gading yang menjadi jantung dari Jakarta Utara. Untuk harga tanah di daerah ini berkisar dari Rp. 8juta/m2 – Rp. 12 juta/m2 ( Nov 2012 oleh BeritaSatu). Pada kawasan ini juga akan dibangun Cloverleaf Bridge seperti layaknya di Semanggi Kawasan Pulomas dimiliki oleh PT. PULOMAS JAYA. Dikarenakan adanya perencanaan cloverleaf bridge, maka luasan site yang akan dipergunakan adalah 35.770 m2. GSB

: 15 m

Bangunan

: Tunggal

Luas Lantai Dasar

: 20% x 35.770 m2

= 7154 m2

Luas Total Lantai

: 4.5 x 35.770 m2

= 160.965 m2

Maksimum Lapis

: 32 Lantai

Peruntukkan menurut RTRW 2030

= Kawasan perdagangan, perkantoran &

jasa dengan KDB rendah Batas Wilayah : Utara Timur

= Rumah Pompa Pulomas = Pemukiman Liar

72

Selatan

= Waduk Ria-Rio

Barat

= Perencanaan Holland Village

Gambar 4.19 Lokasi Tapak di Jakarta Timur Sumber: RTRW 2030

Gambar 4.20 CAD Tapak Sumber: Dinas Tata Kota DKI Jakarta, 2008

Lokasi yang strategis ini memiliki peruntukkan infrastruktur hijau namun pada RTRW 2030 lahan ini berubah fungsi menjadi pusat perdagangan, perkantoran, dan jasa. Perubahan fungsi peruntukkan ini dikarenakan adanya perencanaan pembangunan cloverleaf bridge layaknya

73

seperti di Semanggi. Hal ini membuat lokasi ini semakin ekslusif dan dinobatkan menjadi daerah paling berpotensial di Jakarta menurut para pakar real estate. Akibat dari perencanaan pembangunan cloverleaf bridge ini adanay perubahan terkait jalan, luasan tapak, dan sebagainya. Namun pada sisi lain, perubahan ini menciptakan keteraturan letak massa bangunan sekitarnya dan pelebaran jalan-jalan serta penggolongannya. Sebagai contohnya pada Jl Yos Sudarso digolongkan menjadi Jalan Arteri. Perancangan dan penelitian ini berpatokan kepada rencana yang terbaru yang akan segera direalisasikan ini. Tapak yang tersedia berbatasan langsung dengan waduk penampungan air hujan dan saluran riol kota. Orientasi lahan yang menghadap Barat-Timur ini perlu diperhatikan agar penciptaan ruang-ruang vital menjadi baik, sehat, dan nyaman. Lahan tapak ini memiliki kontur yang lebih tinggi dari arah Jl. Ahmad Yani menuju Jl. Yos Sudarso. Kontur ini tidak memiliki kemiringan yang curam namun cenderung landai. Kontur ini diterapkan dalam saluran riol kota yang terletak disamping tapak. Karena saluran riol kota tidak menyatu dengan saluran waduk, waduk ini akan menjadi salah satu aset potensial tapak. 4.2.2 Potensi dan Constraints Penjabaran mengenai potensi dan constraints ini melalui analisa SWOT tapak. Hal ini dilakukan untuk melihat kondisi tapak jika dilihat dari kekuatannya, kelemahannya, kesempatan, dan ancamannya. Analisa ini akan membantu penggambaran lokasi sekitar tapak dalam penentuan fungsi bangunan yang cocok pada lokasi tersebut.

74

Tabel 4.6 Analisa SWOT Tapak Aspek

Opportunities

Pariwisata Jakarta sedang menanjak Kawasan Mixeduse merupakan sebuah peluang

Threaths

Memiliki banyak kompetitor di daerah sekitarnya

Strengths

Weakness

Berada di lahan strategis dan ramai Memiliki potensi alam waduk Berada dekat dengan gerbang tol dan halte bus transjakarta Membuat rancangan sebuah kawasan mixed-use dengan pemanfaatan potensi alam, dan aksesibilitas Target market, marketing mix, dan strategi posisi yang tepat

Jalan di sekitar tapak macet Terdapat polusi udara Mengalami kebisingan Tapak merupakan lahan yang terlantar

Mengembangkan rancangan untuk menyelesaikan masalah lingkungan dan strategi pola jalan yang tepat Merencanakan tahap pembangunan dan strategi desain dan yang terkait dengan openning proyek

Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Selain kondisi tapak yang sangat strategis dan memiliki banyak potensi alam, terdapat pula permasalahan lokasi yang terkait dengan lingkungan yakni sebagai berikut: Tabel 4.7 Permasalahan Lingkungan Tapak No 1

Permasalahan Kemacetan

Bobot

2

Polusi Udara

3

Banjir

Keterangan Ditimbulkan oleh tingginya arus kendaraan pada lokasi tersebut dan adanya terminal bayangan. Akibatnya polusi udara pada daerah sekitar dan kesulitan menuju tempat yang dituju. Ditimbulkan akibat kemacetan pada lokasi tersebut. Akibatnya Efek Rumah Kaca, Pemanasan Global, & Kenaikan Permukaan Laut Ditimbulkan oleh Kurangnya Peresapan Air Hujan. Akibatnya menimbulkan penyakit kulit, lumpuhnya kegiatan masyarakat & kehilangan harta benda. Banjir tidak terjadi setiap saat. Terjadi ketika memang daerah sekitarnya sudah mengalami banjir

Solusi Pemindahan terminal bayangan dan menertibkan angkutan umum.

Menciptakan ruang terbuka hijau berupa hutan kota dan desain hunian yang dekat dengan tempat kerja Menciptakan sebuah area resapan untuk pasokan air tanah dan pencegahan banjir. Memperdalam saluran riol kota atau menambah drainase. Seehingga air hujan dapat tersalurkan dengan cepat ke laut

75 No 4

Permasalahan Minimnya Ruang Terbuka Hijau

Bobot

Keterangan Ditimbulkan oleh pertumbuhan ekonomi yang tinggi, masyarakat melupakan peran RTH. Akibatnya kurangnya ruang komunal & interaksi masyarakat, dan timbulnya masalah lingkungan. Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Solusi Pemerintah, pihak swasta, dan masyarakat bersamasama menciptakan ruang-ruang hijau

Masalah-masalah tersebut telah diberikan skala besar keperluan dalam pewujudannya. Hal ini dilakukan karena terkait penyelesaian masalah yang lebih dahulu dijadikan sebuah fokusnya. Dari tabel tersebut dapat kita lihat bahwa masalah polusi udara menjadi masalah utama. Dampaknya yang terkait efek rumah kaca, masalah kesehatan, hingga menipisnya lapisan ozon memang harus segera diselesaikan. Dengan membantu mengurangi kadang polusi udara, kita juga mencoba mengurangi besar dari masalah tersebut. Masalah banjir juga perlu diperhitungkan walaupun masalah ini akan timbul ketika semua daerah sekitar telah mengalami genangan air. Hal ini dikarenakan waduk tersebut berfungsi sebagai penampungan air hujan. Jika waduk ini memiliki fungsi resapan secara maksimal, maka daerah ini tidak ditutupi genangan air. Selain faktor waduk, saluran riol kota yang berada disamping tapak juga mempengaruhi tergenang atau tidaknya pada lokasi ini. ±30-40 cm

±100 cm ±50 cm

±35 cm Gambar 4.21 Lokasi Banjir Sumber: Detik News, 2013

76

Banjir pada daerah ini terjadi dan semakin buruk ketika terjadi pembangunan di daerah Kelapa Gading. Daerah terparah pada Jl. Letjen Suprapto yang tergenang hampir setinggi pinggang orang dewasa. Genangan air ini juga menyebabkan terjadinya kemacetan. Genangan air ini muncul karena tidak adanya saluran yang cukup untuk mengalirkan air tersebut. Masalah yang terakhir terkait dengan minimnya ruang terbuka hijau. Sesungguhnya, ruang terbuka hijau ini memiliki banyak fungsi-fungsi yang membawa dampak baik untuk masyarakat misalnya mampu menghasilkan oksigen,ruang interaksi, ruang pembelajaran dsb. Oleh karena itu fungsi dari ruang terbuka hijau ini mejadi penting bagi masyarakat. 4.2.3 Status Tanah Lokasi ini merupakan suatu bagian dari sebuah kawasan yang akan difungsikan sebagai infrastruktur hijau. Status tanah ini milik dari PT. PULOMAS JAYA. Pemda DKI Jakarta berniat untuk membeli kawasan ini karena letaknya yang strategis dan memiliki potensi yang sangat besar untuk dijadikan ruang terbuka hijau. Namun hingga kini, kawasan ini masih dimiliki oleh PT. PULOMAS JAYA selaku developer swasta. Proses pembelian tanah ini cenderung panjang dikarenakan sertifikat dan surat-surat yang masih perlu diselesaikan. Di lain sisi pada bagian timur tapak, masih dihuni oleh pemukiman liar. 4.3

Proyeksi Kebutuhan Terkait Pembangunan Di Lahan Perencanaan

4.3.1 Proyeksi Kebutuhan Bangunan di Sekitar Tapak

77

Dari paparan fakta-fakta diatas, terdapat sebuah kekurangan fungsifungsi bangunan tertentu dalam kawasan tersebut. Namun jika fungsi-fungsi bangunan tersebut disesuaikan dengan objek desain penelitian yang terkait dengan hunian, maka akan dijabarkan menjadi 7 objek desain yakni sebagai berikut: Tabel 4.8 Analisa Fungsi Bangunan Pendamping

Fungsi Bangunan

Peringkat

Alasan

Jumlah Keterse dian

Nama dan Lokasi

Hotel

Memiliki okupensi tertentu, perilaku pengguna untuk memanfaatkan secara maksimal, lama dalam pembalikan modal namun lebih menguntungkan

3

Hotel Harris – Kelapa GADING ; Hotel Grand Cempaka Putih - Cempaka Putih ; Maven Moi Suite – Kelapa Gading

Kondotel

Memiliki okupensi tertentu, perilaku pengguna untuk memanfaatkan secara maksimal, cepat dalam pembalikan modal, cenderung tidak semewah Hotel

1

Grand Whiz Condotel Kelapa Gading – Kelapa Gading

Rumah Sakit Kelas C

Ketersediaan Rumah Sakit sudah memadahi pada lokasi tersebut dan kebutuhannya tidak melebihi ketersediannya namun sangat menguntungkan untuk dijadikan sebuah bisnis

4

RS Mitra KeluargaKelapa Gading; RS Gading Pluit – Kelapa Gading ; RS Mediros – Pulomas ; RS Islam Jakarta – Cempaka Putih

Hunian Vertikal

Tidak memiliki okupensi tertentu, perilaku penggunannya cenderung menggunakan fasilitas pada weekend, pembebanan di biaya maintance setiap bulan terlalu besar. Kebutuhan akan sebuah hunian vertikal semakin tinggi dan cenderung lebih diminati oleh masyarakat khususnya ekspatriat.

4+1 (Pemba ngunan )

Sheerwood- Kelapa Gading ; The Green Pramuka ApartmentPramuka ; Apartment Calia & Tifolia (Pembangunan) – Pulomas ; Gading Icon – Kelapa Gading

Mix Used

Cukup rumit mengingat KDB yang rendah, sangat cocok untuk lokasi yang stategis, dapat menciptakan suatu pembangunan yang compact dan mendorong penerapan walkable kawasan karena

3+1( rencana )

ITC Cempaka MasCempaka Putih ; Perencanaan Holland Village-Cempaka Putih ; Mal Kelapa Gading ; Kelapa Gading ; Mall Of Indonesia – Kelapa

78 pemenuhan kebutuhan yang mudah dan dekat

Gading

Fungsi Bangunan

Peringkat

Alasan

Jumlah Keterse dian

Nama dan Lokasi

Kawasan Pemukima n

Ketersedian lahan yang terbatas. Harga tanah yang mahal, sehingga lokasi tersebut tidak cocok

Sebagia n besar landed house

Kawasan Pemukiman di Pulomas ,Kelapa Gading, dll


Dari tabel analisa diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa fungsi yang jarang ditemukan pada lokasi ini Mixed-use building. Jadi fungsi yang sesuai dengan lokasi ini adalah berupa Kondotel (hotel dan apartement) serta Ruang Terbuka Hijau. Rencana fungsi bangunan kondotel ini mengikuti karakteristik hotel yang ada berbintang 4sesuai kebutuhannya. Tabel 4.9 Alasan Pemilihan Fungsi Bangunan Fungsi Bangunan yang dipilih Hotel

Apartemen

Ruang Terbuka Hijau

Kesimpulan

Alasan Kurangnya jumlah hotel pada daerah sekitar Kurangnya hotel yang dapat memenuhi kebutuhan bisnis pada kawasan tersebut ( sumber: Kompas) Okupansi hotel berbintang pada kawasan tersebut 80%-100% cth: Maven Moi dan Hotel Harris (sumber: Kompas dan Travel Text) Jakarta menjadi tujuan wisata yang cukup banyak diminati wisatawan ( Sumber: Tip Advisor dan MasterCard Global Destination Cities Index) Pertumbuhan penduduk di Jakarta 1,49% (target 1,30%) (Sumber: Detik Finance) Tahun 2010-2012, untuk apartemen sewa terdapat excess demand 227 unit dan kondominium mencatat excess demand 138 unit. ( sumber : situs Jakarta Property) Pada akhir tahun 2012 peningkatan tingkat hunian menjadi 78,13% ( Sumber: Jakarta Property) Semakin maraknya pengadaan pelatihan karyawan di apartemen Mereduksi polusi udara akibat kemacetan pada lokasi tersebut Mencegah terjadinya banjir Sulitnya mencari area rekreasi dan olahraga Jakarta Timur hanya memiliki 6 taman kota yang melayani 10 kecamatan Fungsi yang cocok adalah perpaduan hotel dan apartemen dalam satu kesatuan yakni kondotel. Kondotel akan mampu memenuhi kebutuhan akan hunian sewa ataupun hunian milik dalam jangka waktu short stay hingga long stay. Untuk okupansi kondotel di daerah sekitar 70% (

79 Sumber: BeritaSatu.com) Kondotel yang ada di daerah sekitar hanya berjumlah 1 yang terletak di Kelapa Gading. Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

4.4

Perencanaan

4.4.1 Building Envelope Pintu Masuk

Gambar 4.22 Pintu Masuk Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Keterangan :

: Pintu masuk dan keluar utama

Berdasarkan sirkulasi dan pencapaian menuju tapak, terdapat 2 pintu masuk utama dan 1 pintu keluar utama. Pintu masuk utama sebaiknya berasal dari Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Ahmad Yani. Untuk service masuk dari Jalan Perintis Kemerdekaan dan langsung masuk ke area service Untuk pintu keluar mengarah pada sisi barat tapak ( Jl. Perintis Kemerdekaan).

Pintu keluar dibuat 1 untuk memaksimalkan keamanan

yanga ada. Hasil analisa: •

Pintu masuk utama diakses dari Jl Perintis Kemerdekaan karena kemacetan cenderung lebih rendah dengan akses yang lebih mudah.

80

•

Pintu masuk dari Jl. Ahmad Yani juga perlu disiapkan untuk mengantisipasi pengunjung dari arah berbeda. Untuk menggunakan akses ini diperlukan jembatan untuk melintasi area waduk.

•

Peletakkan pintu keluar di Jalan Perintis Kemerdekaan adalah mencegah ramainya arus keluar dari tapak dan dapat langsung mengakses gerbang tol terdekat

Orientasi dan Gubahan Massa

Gambar 4.23 Orientasi Massa Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Untuk orientasi massa terbaik menghadap ke tenggara. Hal ini dikarenakan adanya waduk yang menjadi point of view wilayah ini. Namun dari arah barat daya juga berpotensi menjadi orientasi yang baik mengingat adanya jalan layang dan jalan tol dalam kota karena dapat menjadi publikasi yang sangat efisien mengingat banyaknya pengguna jalan-jalan tersebut. Dengan peletakan bangunan Timur-Barat, kita mendapatkan 2 view terbaik namun cenderung panas dan memiliki intensitas cahaya yang berlebih. Untuk gubahan massa, dipengaruhi oleh peraturan bangunan yang telah dibahas pada lokasi penelitian. Gubahan massa yang direncanakan

81

berupa 3 massa bangunan yang didilatasi karena bentuknya yang memanjang. Gubahan massa bangunan akan dibangun lebih tinggi dari jalan untuk melanjutkan citra skyline bangunan sekitar. Karena bentuknya yang dinamis, bangunan ini juga akan memiliki bentuk dasar lengkung untuk menanggapi letak tapaknya. Hubungan antara kondotel dan ruang terbuka hijau dihubungkan dengan pedestrian.

Semi Privat Buffering -Publik Kondotel Service

Privat

Pu bli k

Gambar 4.24 Alternatif Zonning Horizontal 1 Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Alternatif 1: Untuk Zonning terbagi antara privat, publik, dan semi privat. Untuk privat terdiri di bagian kondotel dan ruang terbuka privat yang terletak dibelakang area hotel dan apartemen. Untuk area semi privat ini dapat diakses oleh tamu kondotel dengan masyarakat ( terbatas kegiatannya). Untuk area publik berada di bagian depan dan samping. Area publik ini terdiri atas RTH dan sirkulasi. RTH ini akan mencakup taman kota, area rekreasi publik, dsb. Untuk service berada di samping area kondotel untuk kemudahan mobilisasinya. Dengan tata letak ini diharapkan potensi alam waduk juga dapat dinikmati oleh publik dan privat.

82

Semi Privat Buffering -Publik Kondotel Privat Pu bli k

Gambar 4.25 Alternatif Zonning Horizontal 2 Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Alternatif 2: Perbedaannya dengan alternatif satu adalah service yang menyatu dalam bangunan. Namun sisi buruknya, waduk menjadi kurang privat. Dengan

penambahan ruang semi privat yang dapat diakses

masyarakat, privasi dari penghuni kondotel menjadi lebih berkurang. Ekslusifitas dari hunian ini menjadi berkurang. Untuk area service berada di pada lantai lobby dan lantai parkir. Hal ini dilakukan agar mobilisasi menjadi lebih mudah. Untuk sifat-sifat ruang yang dikaitkan dengan ketinggian dapat dilihat dari zonning vertikal sebagai berikut: Kondotel

Kondotel

Private

Private

Private

Private

Private

Semi Private

Private

Publik dan Service Utilitas, Service, dan Parkir Gambar 4.26 Zonning Vertikal Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Ketinggian dari bangunan tersebut dapat lebih dari ilustrasi diatas. Perencanaan ini tidak menggunakan basement karena biaya yang mahal dan pembuatannya menciptakan konservasi ruang terbuka secara minim.

83

Kontur pada tapak hampir rata, namun cenderung miring ke arah utara ( menuju Tanjung Priuk). Dengan tujuan mempercepat aliran dan penyerapan air hujan. Konturnya menurun ke arah jalan raya dan arah waduk. Dengan membuat kontur bentuk terasering, maka dapat meresapkan air lebih cepat, mencegah erosi, mengalirkan air dengan lebih cepat, dan memiliki nilai estetika. Penerapan ini diharapkan mampu mengurangi kemungkinan permasalahan banjir di lokasi tapak.

Kondotel

Gambar 4.27 Zonning Perencanaan Kontur Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

4.4.2 Street Pattern, Circulation, and Infrastructure

kondotel

Gambar 4.28 Sirkulasi dan Pola Jalan Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

84

Untuk sirkulasi akan dibuat terpisah antara sirkulasi kendaraan dan pejalan kaki. Untuk pola jalan akan dibuat campuran antara linier dan pola spine. Untuk jalan-jalan utama dalam tapak akan digunakan linier, sedangkan untuk jalan-jalan kecil menggunakan pola spine. Hal ini untuk menghindari kesan monoton dan statis. Untuk sirkulasi service diakses dari Jalan Perintis Kemerdekaan. Kemudian masuk ke area service untuk diditribusikan ke area dapur, area laundry, dan sebagainya. Untuk area parkir penghuni, karyawan dan ballroom diletakkan pada lantai satu hingga lantai tiga dengan konsep mezzanine serta parkir outdoor. Hal ini untuk mengantisipasi banjir yang ada pada site. Lobby berada pada lantai 1 yang tergabung dengan fasilitas lainnya pada massa bangunan yang sama. Hal ini dimaksudkan agar penghuni dapat mengakses fasilitas dengan mudah. Untuk area ballroom hanya bisa diakses dari lobby dan dibuat terpisah dari jalur-jalur pedestrian bagian interaksi. 4.4.3 Building Layout and Design Untuk analisa ini akan dijabarkan mengenai fakta dan rencana perancangannya bangunan kondotel. Kondotel yang memiliki fungsi bangunan hotel dan apartemen ini akan berpatokan pada hotel dan apartemen yang ada disekitar. Total KDB lahan ini adalah = 7154 m2. Untuk studi kasus kondotel bertolak pada Grand Whiz Condotel Kelapa Gading.

85

Gambar 4.29 Grand Whiz Condotel Kelapa Gading Sumber: Brosur Grand Whiz Condotel Kelapa Gading,2013

Terdiri atas 2 tower dimana pada 1 tower diperuntukkan apartemen dan 1 towernya diperuntukkan kondotel. Untuk kondotel ini terdiri atas 2BR dan 3BR dengan luasan 64 m2 dan 87 m2 ( 2 BR ) dan 101 m2 ( 3BR ). Untuk hotelnya, terdiri atas beberapa tipe yakni: Superior (18 sqm), Deluxe (23-24 sqm), Premiere (32-34sqm), Junior Suite (64 sqm), Executive Suite (85-87 sqm), dan Family Suite (101 sqm). Karena kondotel ini direncanakan berbintang 4, maka diperlukan standar hotel berbintang 4 beserta dengan perencanaanya. Diperlukan pula penjabaran tentang apartemen untuk mendapatkan komposisi unit yang cocok untuk daerah tersebut.

Tabel 4.10 Analisa Studi Banding Hotel dan Apartemen Standar Perancangan Hotel bintang 4 mencakup: • Jumlah kamar standar minimum 50 kamar dengan luasan min 24 m2 • Jumlah kamar suite min 3 kamar dengan luasan minimum 48 m2 • Min 2 fasilitas : Lapangan tennis, fasilitas olahraga di dalam ruangan, fitness centre, sauna, bowling, kolam renang • Memiliki meeting room dan ballroom (hotel bisnis) • Twin Bed

Hotel Perhitungan & Keterangan Permintaan okupansi hotel bintang 4 yang tinggi dalam kategori hotel bisnis Jumlah kamar yang dipilih 150 kamar 140 standar dan 10 suite Rasio 1 mobil = 5 kamar jadi butuh 30 mobil Untuk ballroom = 1000 orang

Hasil

156 x 39.5 m2 = 6162 m2 Ditambah sirkulasi 30% = 8.010,6 m2 Gedung parkir 32 mobil x 35 m2 = 1.120 m2 1000÷ 6 org= 167 mobil Gedung parkir 167 mobil x 35 m2 = 5845 m2 Total 14.975,6 m2

86

Jumlah tower Jumlah lantai Jumlah unit

Apartemen Summit, Kelapa Gading 6 tower

Apartemen Holland Village, The Calia, Cempaka Putih Pulomas

The Sherwood, Kelapa Gading

2 tower

1 tower

3 tower

24 lantai

20-35 lantai

38 lantai

24 lantai

6 tower 386 unit ; 1 lantai 4 unit ; 2 lift

1 tower 250 unit ; 1 lantai 10 unit 4 lift ; C-F 2,8 m,

612 unit; 1 lantai 17 unit 3 Lift;

3 lift per tower; 5-6 unit per lantai; total unit 351

1BR:2BR:3B R= 8:6:3

1BR:2BR:3BR=4:198: 149

Komposi si unit

Lebih banyak 2 BR

Ukuran unit

Apartemen Summit, Kelapa Gading 2BR = 88 m2; 2BR Loft =121 m2; 3BR =125 m2; 3BR Loft =171 m2

Holland Village, Cempaka Putih

The Calia, Pulomas

The Sherwood, Kelapa Gading

2 BR= 70 m2 dan 3 BR= 120 m2

1BR = 43 m2 , 2 BR = 69 m2 , 3BR= 86 m2

1BR = 54 m2 , 2BR = 109 m2 , 3BR = 188 m2


Jika untuk kondotel yang berfungsi sebagai hotel berjumlah 156 kamar standar. Jumlah unit apartemen akan direncana sebanyak 162 unit. Sebagian besar menyediakan 2BR. Hampir setiap apartemen di sekitar tidak menyediakan untuk 1BR karena berada lebih ditargetkan untuk keluarga. Oleh karena itu perbandingan unitnya diperkirakan 2BR:3BR = 19:4 . Komposisinya menjadi 114 unit: 48 unit. Untuk ukuran unit tipe 2BR = 78.9 m2 sedangkan untuk 3BR = 98.7 m2 .Kebutuhan parkir untuk apartemen 2BR = 1 Mobil untuk 3BR = 1 Mobil. Jadi dibutuhkan 114+48 = 162 mobil . Luasan untuk parkir mobil yang dibutuhkan 162 mobil x 35 m2 = 5.670 m2 . Untuk bangunan kondotel ini akan dilengkapi dengan balkon setiap unitnya dan menggunakan atap dak beton yang nantinya air tersebut akan dialirkan ke bak penampungan dan sumur resapan. Penggunaan roof garden dapat memaksimalkan ruang hijau yang tercipta. Berikut ini adalah contoh struktur lapisan untuk green roof.

87

Gambar 4.30 Contoh Struktur Lapisan Untuk Green Roof Sumber: Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan

Penciptaan sebuah taman terbuka diatas atap merupakan salah satu penerapan ruang terbuka hijau pada sebuah bangunan. Tanaman yang digunakan adalah tanaman yang tidak terlalu besar dan akarnya mampu tumbuh dengan baik pada media tanam yang terbatas. Selain itu tanaman tersebut juga tahan terhadap angin dan relatif memerlukan sedikit air. Modul dan Struktur Perencanaan modul dan struktur ini akan dipengaruhi oleh dimensi dari bangunan tersebut. Bangunan menggunakan sistem double loded.

Gambar 4.31 Guest-Room Floor Analysis Sumber: Buku Time-Saver Standards For Building Types

88

Gambar 4.32 Contoh Guest room Pada Kondo Sumber: Buku Architect’s Data Neufert, Edisi 3

Gambar 4.33 Contoh Guest room Pada Hotel Sumber: http://www.lagomarpanama.com, tanggal akses 18 April 2013

Dari contoh-contoh diatas dapat diperkirakan memiliki modul yang disesuaikan dengan modul kamar dan parkir. Modul ini juga disesuaikan dengan perencanaan parkiran yang terletak dibawah podium. Modul kamar harus disesuaikan dengan modul parkir kendaraan. 4.4.4 Open Space Lokasi tapak memiliki peruntukkan infrastruktur hijau yang akan berubah fungsi pada RTRW 2030 menjadi perdagangan, perkantoran , dan jasa. Oleh karena itu, Peneliti ingin menggabungkan kedua fungsi diatas dengan menciptakan sebuah bangunan yang bergerak di bidang jasa namun memperhatikan ruang terbuka. Selain itu Ruang terbuka erat terkait dengan tema yang ada. Untuk menentukan luasan dari ruang terbuka hijau ini didasarkan pada perhitungan jumlah penduduk tahun 2011 pada kelurahan Kayu Putih yakni mencapai

89

48.633 jiwa dengan pertumbuhan penduduk pada kecamatan Pulo Gadung sebesar 0,28%. Jadi pada tahun 2013 pertumbuhannya akan mencapai:

48.633 x 0,28% = 136,18 jiwa ( kenaikan jumlah penduduk pada tahun 2012) 48.633 + 136,18 = 48769,18 x 0,28% = 136,56 jiwa ( Perkiraan kenaikan jumlah penduduk pada tahun 2013)

48.769 +136,56 jiwa = 48.906 jiwa( Perkiraan Jumlah Penduduk tahun 2013) Tabel 4.11 Analisa RTH Standar

Perhitungan

Menciptakan RTH Kelurahan Ditujukan untuk masyarakat satu kelurahan. Luas taman ini minimal 0,30 m2 per penduduk kelurahan Luas minimal taman 9.000 m2.

Luasan RTH yang dibutuhkan= 48.906 X 0,30 = 14.671,8 m2 Luasan RTH akan dimaksimalkan yakni: Luas Lahan – 30% ( untuk sirkulasi) - KDB = 25.039 m2 – 7154 m2 = 17.885 m2


Hasil rencana RTH dibagi menjadi 4 bagian yakni:

Hutan kota , menjadi buffer polusi udara, mencakup pepohonan peredam polusi udara contoh tanaman bugenvil, akasia, dll. Luasannya sebesar 7414 m2.

Area Reservasi, meningkatan peresapan air hujan dan cadangan air tanah. Area ini dapat berupa keseluruhan taman yang ada dapat digunakan sebagai area reservasi. Menggunakan tanaman asli setempat. Luasannya sebesar 17718 m2.

Taman dan rekreasi, mencakup area danau. Luasannya sebesar 5183 m2.

Taman dan ruang interaksi, mencakup jogging track, area dudukduduk, dsb. Luasannya sebesar 5121 m2.

90

A KONDOTEL

A

D C C

` Gambar 4.34 Analisa Letak RTH Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Tabel 4.12 Diagram Komposisi RTH


Menurut buku RTH 30% Resolusi (Kota) Hijau wilayah Jakarta Timur ditargetkan memiliki RTH 3.232,58 ha(4,72 %) dengan menyediakan 17.718 m2 maka target RTH Jakarta Timur menjadi 4,71% atau setara dengan 3.230,79 ha. Dengan menciptakan hutan kota sebesar 7414 m2 mengurangi SO2 51,8% dan NO2 – 49,7%. Selain itu dengan menciptakan area reservasi sebesar 17718 m2 maka akan menghasilkan resapan air tanah sebanyak 1594,62 m3/ thn. Kedua fakta tersebut belum ditambah luasan taman sebagai rekreasi dan

91

interaksi. Kemungkinan besar pengaruhnya akan lebih besar dibanding perkiraan diatas. Menurut buku Jakarta Menuju RTH 30%, RTH seluas 10.000 m2 akan menghasilkan oksigen untuk 1500 orang / hari. Dengan menciptakan ruang hijau seluas 17.718 m2 (1,8 ha) maka diperkirakan akan menghasilkan oksigen untuk 2683 orang/hari. 4.5

Tahap Pembangunan Fungsi bangunan yang sesuai dengan lokasi ini adalah kondotel dan ruang terbuka hijau. Kondotel ini terdiri atas kondominium / apartemen dan hotel. Kedua fungsi ini akan disatukan dalam sebuah massa bangunan yang merupakan dilatasi dari beberapa massa bangunan. Bangunan ini akan memiliki 3 massa bangunan yang dibuat memanjang sesuai dengan tapaknya yang dinamis. Bangunan kondotel ini juga akan dilengkapi dengan ballroom dan berbagai fasilitas mendukung seperti kolam renang, function room, sauna dan fitness center, dsb. Untuk tahap pembangunannya di mulai dari pembersihan dan penggalian tanah. Tidak lupa memberikan jalan untuk mobil angkutan material. Setelah itu mulai dilakukan pembangunan podium kemudian towernya. Setelah bangunan jadi atau sedang selesai pemasukkan interior, area taman baru dikerjakan.

BAB 4 HASIL DAN BAHASAN. 4.1 Analisa Lahan Perencanaan Dalam Konteks Perkotaan

Recommend Documents