BAB 4 ANALISA DAN PEM BAHASAN
4.1
Gambaran Umum Lokasi Penelitian Objek pen elitian pada skr ipsi ini adalah Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta.
Gam bar 4.1 Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta
42
43
4.1.1
Data Penelitian Nama Ban gunan
: Rum ah Susun Sewa Rempoa Jakarta
Lokasi Ban gunan
: DKI Jakarta
Pemilik Bangunan
: KEMENTRI AN PEKERJAAN UMUM DIREKTORAT JENDRAL CIPTA KARYA
Konsultan Perencana
4.1.2
: PT. INDAH KARYA
Data Teknis Bangunan Luas lahan pada Rum ah Susun Sewa Rempoa Jakarta adalah 5.011,58 2
m , luas bangunan lantai dasar Rum ah Susun Sewa Rempoa Jakarta adalah 1.037,995 m2, dan luas bangunan total Rum ah Susun Sewa Rempoa Jakarta 2
adalah 12.835,92 m . Jum lah tower pada Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta adalah sebanyak 1 to wer dimana jumlah lantainya adalah 10 lantai, lantai dasar digunak an sebagai f asilitas um um dan so sial dan 2-10 sebagai tem pat hunian. Dimana jumlah un it pada Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta adalah 90 unit untuk tipe 24, dan 144 unit untuk tipe 36. Dim ana Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta memiliki um ur ban gunan selama 50 tahun. Sistem yang diterapkan dalam analisa gedun g ini menggunakan rangka terbuk a dengan material beton bertulang. Sistem strukt ur adalah sistem open fram e yang terdiri dari balok dan kolom ban gun an den gan struktur ran gka penah an momen (SRPM). Ban gun an Gedung Rumah Susun Sewa Rem poa Jak arta ini m erup akan bangunan yang beratur an dan persegi sehingga sangat baik dalam ketahanan terhadap gay a yan g ditimbulkan o leh gem pa. Selain komponen balok dan ko lom gedun g ini juga dipasang
44
komponen din din g geser y an g berfun gsi untuk m ember ikan ketahanan terhadap gaya gem pa. a. Dim ensi Komponen Kolom yang digunak an -
Lt. Dasar s/d Lt. 6
: K 400 x 600 mm
-
Lt. 7 s/d Lt. Top
: K 400 x 500 mm
b. Dim ensi Komponen Balok yang digunakan -
Lt. 2 s/d Lt. Top
: B 300 x 450, BA 200 x 400
c. Dim ensi Komponen Pelat -
Pelat Lantai
: tebal 120 mm
-
Pelat Roof Gar den
: tebal 150 mm
-
Pelat Rooftank
: tebal 150 mm
Untuk sarana dan utilitas yan g disediakan pada Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta m encak up : a. Sarana terdiri dar i : -
Tempat parkir kendaraan pengun jun g dan tamu, yaitu unt uk kapasitas 160 unit m otor dan 38 unit m obil
-
Tempat ibadah bagi m ayoritas agama pen gh uni (musholah)
-
Ruang ser ba guna / tempat pertem uan um um
-
Kio s, m inimarket, laundry, dan lain-lain
b. Sarana utilitas ter diri dari : -
Jaringan air bersih
-
Jaringan listrik
-
Pemadam kebakar an
-
Sistem keamanan
45
Untuk p en gelo laan Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta m emiliki staf badan pen gelola dan tenaga contract service, yaitu : a. Staf Badan Pen gelola -
14 orang badan pengelola
-
7 orang badan op ration
b. Tenaga Contra ct Service
4.2
-
25 orang p etugas kebersihan
-
10 orang p etugas keam anan
Perbandingan Pekerjaan Antara Metode Konvensional dan Metode Pracetak Hasil biaya kon struk si pada m etode kon struk si konven sional dan metode konstr uksi pracetak didapat dari hasil p erhitungan Ren cana An ggaran Biaya den gan mengacu p ada SNI Analisa Biaya Kon struksi (ABK) Bangunan Gedun g Dan Per umahan dan RSNI Tata Cara Perhit un gan Har ga Sat uan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstr uksi Bangunan Gedun g. Setiap pekerjaan pada komponen struktur yaitu kolom, balok dan pelat den gan metode konstr uksi konvensional dan m etode kon struksi pr acetak terdapat perbedaan. Di bawah ini adalah pek erjaan-peker jaan p ada kom ponen kolom, balok dan pelat pada kedua m etode :
46
Tabel 4.1 Pek erjaan Pada Komponen Kolom , Balok Dan Pelat Pada Metode Konstruksi Konv ensional Dan Meto de Konstr uksi Pracetak Jenis Komponen
P eke rjaan
Konvensional 1. Beton 2. Baja Tula ngan 3. Bekisting (u/ 3x pakai)
Kolom
1. Beton 2. Baja Tula ngan 3. Bekisting (u/ 3x pakai)
Balok
1. Beton 2. Baja Tula ngan 3. Bekisting (u/ 3x pakai) Pe lat
4.2.1
Pracetak I. PRODUKSI 1. Beton 2. Baja Tulangan 3. Buat Bekisting (u/ 10-12x pakai) 4. Bongkar Pasang Bekisting 5. Pipa Grouting II. ERECTION 1. Langsir Kolom 2. Erection III. JOINT 1. Grouting 2. Upah Grouting I. PRODUKSI 1. Be ton 2. Ba ja Tulangan 3. Buat Bekisting (u/ 10-12x pakai) 4. Bongkar Pasang Bekisting II. ERECTION 1. Langsir Balok 2. Erection III. JOINT 1. Grouting 2. Upah Mix Grouting 3. Be kisting Joint 4. Upah S ambungan Joint I. PRODUKSI 1. Be ton 2. Ba ja Tulangan 3. Bekisting (u/ 5x pakai) 4. Bongkar Pasang Bekisting II. ERECTION 1. Langsir Plat 2. Erection
Estimasi Biaya Konstruksi Metode Konvensional Biaya kon struksi pada m etode konven sion al didapat dari Rencana An ggaran Biaya ( RAB) (terlampir) den gan analisa har ga satuan kota Jakarta tahun anggaran 2011 dan m en gacu pada SNI Analisa Biaya Konstr uksi
47
(ABK) Bangunan Gedun g Dan Per um ahan, contoh analisa har ga satuan pekerjaan konven sional dapat dilihat pada tabel-tabel di bawah ini : 3
Tebal 4.2 Analisa Har ga Sat uan Beton Siap Pakai (readym ix), Volume 1 m , Mutu f′c = 31,2 Mpa ( ≈ K 350 ) Harga Bahan/ Upah
Macam Pekerjaan Satuan Koefisien Bahan Readymix Upah Pekerja Tukang batu Kepala tuk ang Mandor Total
Jumlah Harga Bahan
m³
1.000
Rp 787,405 .00 Rp 787,405.0 0
OH OH OH OH
1.000 0.117 0.140 0.064
Rp 55,798 .00 Rp 83,145 .00 Rp 95,726 .00 Rp 108,296 .00
Jumlah Harga Upah
Rp Rp Rp Rp Rp 787,405.0 0 Rp
5 5,798.00 9,700.25 1 3,401.64 6,967.04 8 5,866.93
Total
Rp 873,271.93
2
Tabel 4.3 Analisa Har ga Satuan Mem buat 1 m Bekisting Untuk Kolom Beton Konv ensional (3 kali p akai) Macam P ekerjaan
Satuan Koe fisien
Bahan Kayu terentang/Mera nti (MC) Paku bia sa 2" - 5" Minyak bekisting Balok kayu borne o Plywood tebal 9 mm Dolken kayu galam Ø 8-10 / 4 m Upah Peke rja Tukang kayu Kepala tukang Mandor Total
H arga Ba han/ U pah
Jumla h Harga Bahan Rp 103,880.00 Rp 5,200.00 Rp 1,700.00 Rp 36,825.00 Rp 42,262.50 Rp 50,000.00
m³ kg ltr m³ lbr btg
0.040 0.400 0.200 0.015 0.350 2.000
Rp 2,597,000.00 Rp 13,000.00 Rp 8,500.00 Rp 2,455,000.00 Rp 120,750.00 Rp 25,000.00
OH OH OH OH
0.300 0.330 0.033 0.006
Rp Rp Rp Rp
55,798.00 83,145.00 95,726.00 108,296.00 Rp
Jumla h Harga Upa h
Rp Rp Rp Rp 59,966.88 R p
16,739.40 27,437.85 3,158.96 649.78 47,985.98
Total
Rp 107,952.86
Tebal 4.4 Analisa Harga Sat uan Pembesian 1 k g Den gan Besi Ulir Macam Pekerjaan Bahan Besi beto n ( p olos/ulir ) Kawat beton Upah Pekerja Tukang besi Kepala tuk ang Mandor Total
Satuan Koefisien
Harga Bah an/ Upah
kg kg
1.05 0 0.01 5
Rp Rp
OH OH OH OH
0.00 7 0.00 7 0.00 07 0.00 03
Rp 55,79 8.00 Rp 83,14 5.00 Rp 95,72 6.00 Rp 108,29 6.00
Jumlah Harga Bahan
8,20 0.00 Rp 12,50 0.00 Rp
Rp
Jumlah Harga Upah
Total
8,610.0 0 187.5 0 Rp Rp Rp Rp 8,797.5 0 Rp
390 .59 582 .02 67 .01 32 .49 1,072 .10 Rp
9,869.6 0
Dari contoh analisa har ga sat uan pekerjaan konven sional di atas, maka dapat dihit ung Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Susun Sewa
48
Rempoa Jakarta untuk sistem konvensional den gan analisa har ga sat uan kota Jakarta tah un anggar an 2011, dapat dilihat pada tebel berik ut : Tabel 4.5 Perh itun gan RAB Metode Kon struksi Konven sion al NO. I. II.
URA IAN PEKERJAAN PEKERJAAN PERSIAPAN PEKERJAAN STRUKTUR II.1. PEKERJAAN STRUKTUR BAWAH A B C D E F G II.2. A. B. C. D. E. F. G. H. I. J. F. G. II. 3
III.
IV. V.
TOTAL HARGA
PEKE RJAAN STRUKTUR PEKE RJAAN STRUKTUR PEKE RJAAN STRUKTUR PEKE RJAAN STRUKTUR
PONDASI PILE CAP TIE BEAM PELAT LT .DASAR
PEKE RJAAN STRUKTUR PIT LIFT PEKE RJAAN TANAH SEWA TOWER CRANE PEKERJAAN STRUKTUR ATAS (UPPER STRUCTUR E) PEKE RJAAN STRUKTUR LT.DASAR PEKE RJAAN STRUKTUR LT. 2 PEKE RJAAN STRUKTUR PEKE RJAAN STRUKTUR PEKE RJAAN STRUKTUR PEKE RJAAN STRUKTUR PEKE RJAAN STRUKTUR
LT. LT. LT. LT. LT.
3 4 5 6 7
PEKE RJAAN STRUKTUR LT. 8 PEKE RJAAN STRUKTUR LT. 9 PEKE RJAAN STRUKTUR LT. 10 PEKE RJAAN STRUKTUR LT.DAK PEKE RJAAN STRUKTUR LT.TOP PEKERJAAN STRUKTUR GWT
A. PEKE RJAAN STRUKTUR GWT PEKERJAAN ARSITEKTUR A PEKE RJAAN DINDING B PEKE RJAAN FINISHIN G LAN TAI C PEKE RJAAN FINISHIN G T ANGGA D PEKE RJAAN PINTU DAN JENDE LA (Termsk Accessories & alat bantu) E PEKE RJAAN PLAFOND F PEKE RJAAN PENGE CE TAN G PEKE RJAAN SANIT AIR H. PEKE RJAAN LAIN-LAIN PEKERJAAN MEKANIKAL ,ELEKTRIKAL DAN PLUMBING PEKERJAAN GR OUNTANK DAN SEPTIKTANK
Rp Rp Rp Rp Rp
1,070,544,905.34 13,188,759,092.99 3,907,027,861.34 2,474,140,000.00 335,096,635.81
Rp Rp Rp Rp Rp
328,373,741.37 188,101,359.54 37,281,016.06 36,323,682.60 507,711,425.96
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
9,281,731,231.65 514,453,324.23 932,553,062.23 932,553,062.23 912,166,843.41 912,166,843.41
Rp Rp Rp Rp Rp
912,166,843.41 852,131,283.26 852,131,283.26 852,131,283.26 852,131,283.26
Rp Rp Rp
678,583,343.54 78,562,776.15 598,431,597.34
598,431,597.34 11,747,984,886.96 2,857,839,478.80 2,481,094,712.47 472,248,993.75 2,984,189,921.88 775,843,495.01 933,977,757.42 523,375,958.80 719,414,568.83 15,752,468,953.17 673,886,523.68 TOTAL : asuransi 0.2% dari total sebelum PPN yang dibulatkan : DIBULATKAN : Jasa 10 % dari total dibulatkan : PPN 10 % dari total dibulatkan : TOTAL + PPN 10% :
4.2.2
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Rp Rp
1,070,544,905.34 13,188,759,092.99
Rp
598,431,597.34
Rp
11,747,984,886.96
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
15,752,468,953.17 673,886,523.68 43,032,075,959.48 86,064,152.00 43,032,076,000.00 4,303,207,600.00 4,303,207,600.00 51,638,491,200.00
Estimasi Biaya Konstruksi Metode Pracetak Untuk biay a konstruksi pada metode Pracetak didapat dari Rencana An ggaran Biaya ( RAB) (terlampir) den gan analisa har ga satuan kota Jakarta tahun anggaran 2011 dan mengacu pada RSNI Tata Cara Perh itun gan Har ga Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstr uksi Bangunan Gedung
49
(terlam pir), contoh analisa har ga sat uan p ekerjaan pr acetak dapat dilihat pada tabel-tabel berikut ini : 3
Tebal 4.6 Analisa Har ga Sat uan Beton Siap Pakai (readym ix), Volume 1 m , Mutu f′c = 31,2 Mpa ( ≈ K 350 ) Macam Pekerjaan
Satuan Koefisien
Bahan Ready mix K350 Total
m3
Harga Bahan/ Upah
1.000
Jumlah Harga Bahan
Jumlah Harga Upah
Total
Rp516,171.62 Rp 516,171.62 Rp 516,171.62
Rp 516,171.62
Tabel 4.7 Analisa Harga Sat uan Upah Tuan g/Tebar Beton 1 bh Komponen Untuk Kolom Pracetak Macam Pekerjaan
Satuan Koefisien
Pekerja Tukang batu Kepala tukang Mandor Total
OH OH OH OH
0.198 0.033 0.003 0.010
Harga Bahan/upah Rp55,798.00 Rp83,145.00 Rp95,726.00 Rp108,296.00
Jumlah Harga Bahan
Jumlah Harga Upah Rp 11,048.00 Rp 2,743.79 Rp 287.18 Rp 1,082.96 Rp 15,161.93
Total
Rp
15,161.93
2
Tabel 4.8 Analisa Har ga Satuan Mem buat 1 m Bekisting Untuk Kolom Beton Pracetak (10 kali s. d. 12 kali) Macam Pekerjaan Bahan Kaso 5/7 Phenol film 12 mm Paku (5 s.d. 7) cm Dyn abolt Ø12 (10 s .d. 15) cm Minyak bekisting Upah Pekerja Tukan g kayu Kepala tukang Mandor Total
Satuan Koefisien
Harga Bahan/ Upah
Jumlah Harga Bahan
Jumlah Harga Upah
Total
m3 Lbr Kg Bh L
0.004 0.048 0.046 0.693 0.200
Rp3,573, 800.00 Rp23,000 .00 Rp10,500 .00 Rp2,000. 00 Rp8,500. 00
Rp 14,295.2 0 Rp 1,104.00 Rp 483.00 Rp 1,386.00 Rp 1,700.00
OH OH OH OH
0.004 0.038 0.004 0.001
Rp55,798 .00 Rp83,145 .00 Rp95,726 .00 Rp108,29 6.00
Rp 223.19 Rp 3,159.51 Rp 382.90 Rp 108.30 Rp 18,968.2 0 Rp 3,873.90 Rp 22,842.1 0
50
Tabel 4.9 Analisa Har ga Sat uan Upah Pemasan gan +Bongkar Bek istin g 1 bh Kom ponen Untuk Kolom Pracetak Harga Bahan/ Upah
Macam Pekerjaan Satuan Koefisien Upah Pekerja Tukang kayu Mandor Total
OH OH OH
0.071 0.024 0.005
Jumlah Harga Jumlah Harga Bahan Upah
Rp 55,798.00 Rp 83,145.00 Rp 108,296.00
Total
Rp 3,961.66 Rp 1,995.48 Rp 541.48 Rp 6,498.62 Rp 6,498.62
Tabel 4.10 Analisa Har ga Satuan Pembesian 1 kg Den gan Besi Polos Atau Besi Ulir Macam Pekerjaan Bahan Besi beton (polos/ulir) Kawat beton Upah Pekerja Tukang besi Kepala tukang Mandor Total
Harga Bahan/ Upah
Satuan Koefisien kg kg
1.050 0.015
Rp6,800.00 Rp12,500.00
OH OH OH OH
0.007 0.007 0.001 0.000
Rp55,798.00 Rp83,145.00 Rp95,726.00 Rp108,296.00
Jumlah Harga Bahan Rp Rp
Rp
Jumlah Harga Upah
Total
7,140.00 187.50
7,327.50
Rp 390.59 Rp 582.02 Rp 67.01 Rp 43.32 Rp 1,082.93
Rp 8,410.43
Tabel 4.11 Analisa Har ga Sat uan Lan gsir 1 bh Komponen Untuk Kolom Pracetak (± 20 m) Macam Pekerjaan
Satuan Koefisien
Bahan Sewa Crane Unit/hr 0.019 Solar L 1.897 Up ah Operator crane OH 0.019 Pembantu operator crane OH 0.019 Tukang batu OH 0.038 Pekerja OH 0.019 Total
Harga Bahan/ Jumlah Harga Jumlah Harga Upah Bahan Upah Rp Rp
-
Rp Rp
-
Rp Rp Rp 83,145.00 Rp 55,798.00 Rp
Total
-
Rp Rp R p 3,159.51 R p 1,060.16 Rp 4,219.67
Rp 4,219.67
51
Tabel 4.12 Analisa Har ga Sat uan Er eksi 1 bh Komponen Untuk Kolom Pracetak Macam Pekerjaan
SatuanKoefisien
Bahan Unit/hr 0.083 Sewa Crane Solar L 8.277 Sewa pipe support Bh/hr 2.200 Upah Operator crane pekerja OH 0.083 Pembantu operator crane OH 0.083 Tukang batu OH 0.038 Tukang ereksi OH 0.116 Kepala tukang OH 0.083 Mandor OH 0.083 Pekerja OH 0.019 Total
Harga Bahan/ Jumlah Harga Jumlah Harga Upah Bahan Upah Rp Rp Rp
378.33
Rp Rp Rp 83,145.00 Rp 83,145.00 Rp 95,726.00 Rp 108,296.00 Rp 55,798.00
Total
Rp Rp Rp 832.33 Rp Rp Rp 3,159.51 Rp 9,644.82 Rp 7,945.26 Rp 8,988.57 Rp 1,060.16 Rp 832.33 Rp 30,798.32
Rp 30,798.32
3
Tabel 4.13 Analisa Harga Sat uan Bah an 1m Gr uoting Macam Pekerjaan Satuan Koefisien Bahan Semen grout Air Total
kg L
Harga Bahan/ Upah
Jumlah Harga Bahan
Jumlah Harga Upah
1850.000 Rp 1,640.00 Rp 3,034,000.00 400.000 Rp 300.00 Rp 120,000.00 Rp 3,154,000.00
Total
Rp 3,154,000.00
Tabel 4.14 Analisa Harga Sat uan Upah 1 titik Pekerjaan Grouting Pada Joint Beton Pracetak Macam Pekerjaan Satuan Koefisien Upah Tukang batu Kepala tukang Mandor Total
OH OH OH
0.367 0.074 0.037
Harga Bahan/ Upah
Jumlah Harga Bahan
Rp 83,145.00 Rp 95,726.00 Rp 108,296.00
Jumlah Harga Upah Rp Rp Rp Rp
30,514.22 7,083.72 4,006.95 37,597.94
Total
Rp
37,597.94
Tabel 4.15 Analisa Harga Sat uan Bah an 1 m ³ Grout Campur an Macam Pekerjaan Satuan Koefisien Bahan Semen grout Screening Air Total
kg kg L
Harga Bahan/ Upah
Jumlah Harga Bahan
1200.000 Rp 1,640.00 Rp 1,968,000.00 650.000 Rp 190.00 Rp 123,500.00 350.000 Rp 300.00 Rp 105,000.00 Rp 2,196,500.00
Jumlah Harga Upah
Total
Rp 2,196,500.00
52
Tabel 4.16 Analisa Har ga Satuan Mem asan g 1 titik Bekisting Joint Macam Pekerjaan
Satuan Koefisien
Bahan Kayu kaso 5/7 (lebar 5 c m, tinggi 7 cm) m3 Papan cor m3 Paku (5 s.d. 7) cm kg Upah Pekerja OH Tukang kayu OH Kepa la tukang OH Mandor OH Total
H arga Bahan/ Upah
0.012 0.004 0.264
Rp 3,573,800.00 Rp 2,696,400.00 Rp 10,500.00
0.147 0.147 0.015 0.005
Rp Rp Rp Rp
Jumla h Harga Bahan Rp Rp Rp
Total
42,885.60 10,785.60 2,772.00
55,798.00 83,145.00 95,726.00 108,296.00 Rp
Jumlah Harga U pah
56,443.20
Rp 33,750.00 Rp 40,950.00 Rp 47,140.00 Rp 53,330.00 Rp 175,170.00
Rp 231,613.20
Dari contoh analisa har ga satuan pekerjaan pracetak di atas, m aka dap at dihitung Rencana Anggar an Biaya (RAB) Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta untuk sistem pracetak den gan analisa har ga sat uan kota Jakarta tahun anggaran 2011, dapat dilihat pada tebel berik ut : Tabel 4.17 Perh itungan RAB Metode Konstruk si Pracetak NO. URAI AN PEKERJAAN I. I I.
I II .
I V. V.
TOTAL HARGA
PEKERJAAN PERSIAPAN PEKERJAAN ST RUKTUR I I. 1 PEKERJAAN STRUKTUR B AWAH A PEKER JAAN STRUKTUR PONDASI B PEKER JAAN STRUKTUR PILE CAP C PEKER JAAN STRUKTUR TIE BEAM D PEKER JAAN STRUKTUR PELAT LT.DASAR E PEKER JAAN STRUKTUR PIT LIFT F PEKER JAAN TANAH G SEWA TOWER CR ANE I I. 2 PEKERJAAN STRUKTUR A PEKER JAAN STRUKTUR LANTAI DASAR B PEKER JAAN STRUKTUR LT. 2 C PEKER JAAN STRUKTUR LT. 3 D PEKER JAAN STRUKTUR LT. 4 E PEKER JAAN STRUKTUR LT. 5 F PEKER JAAN STRUKTUR LT. 6 G PEKER JAAN STRUKTUR LT. 7 H PEKER JAAN STRUKTUR LT. 8 I PEKER JAAN STRUKTUR LT. 9 J PEKER JAAN STRUKTUR LT. 10 K PEKER JAAN STRUKTUR LT. DAK L PEKER JAAN STRUKTUR LT. TOP II. 3 PEKERJAAN STRUKTUR GWT A. PEKER JAAN STRUKTUR GWT PEKERJAAN ARSITEKTUR A PEKER JAAN DINDING B PEKER JAAN FINISHING LANTAI C PEKER JAAN FINISHING TANGGA D PEKER JAAN PINTU DAN JENDELA (Termsk Access ories & alat bantu) E PEKER JAAN PLAFOND F PEKER JAAN PENGEC ETAN G PEKER JAAN SANITAIR H PEKER JAAN LAIN-LAIN PEKERJAAN MEKANIKAL ,ELEKTRI KAL DAN PLUMBI NG PEKERJAAN GROUNTANK DAN SEPT IKTANK
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
1,070,544,905.34 11,775,187,483.29 3,907,027,861.34 2,474,140,000.00 335,096,635.81 328,373,741.37 188,101,359.54 37,281,016.06 36,323,682.60 507,711,425.96 7,868,159,621.95 429,584,517.87 797,357,231.23 790,520,713.04 770,134,494.22 770,134,494.22 757,222,669.25 722,315,844.61 722,315,844.61 722,315,844.61 722,315,844.61 610,833,326.53 53,108,797.16 598,431,597.34 598,431,597.34 11,747,984,886.96 2,857,839,478.80 2,481,094,712.47 472,248,993.75 2,984,189,921.88 775,843,495.01 933,977,757.42 523,375,958.80 719,414,568.83 15,752,468,953.17 673,886,523.68 TO TA L : as urans i 0.2% dari total s ebelum PPN ya ng dibulatkan : DIBULATKAN : Jas a 10 % dari total dibulatkan : PPN 10 % dari total dibulatkan : TOT AL + PPN 10 % + Jas a 10 % :
Rp Rp
1,0 70,544,905.34 11,7 75,187,483.29
Rp
59 8,431,597.34
Rp
11,7 47,984,886.96
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
15,7 52,468,953.17 67 3,886,523.68 41,6 18,504,349.78 8 3,237,008.60 41,6 18,504,300.00 4,1 61,850,430.00 4,1 61,850,430.00 49,9 42,205,160.00
53
Tabel 4.18 Per ban din gan RAB Metode Konvensional Dan Metode Pracetak Dengan asum si hanya strukt ur atas saja yan g berbeda URAIAN P EK ERJAAN PEKERJAAN PERSIAP AN PEKERJAAN STRUKTUR II.1. PEKERJAAN STRUKT UR BAW AH A PEKERJAAN STRUKT UR PONDASI B PEKERJAAN STRUKT UR PILE CAP PEKERJAAN STRUKT UR TIE BE AM C D PEKERJAAN STRUKT UR PELAT L T.DAS AR E PEKERJAAN STRUKT UR PIT L IFT PEKERJAAN TANAH F G SEWA TOWE R CRANE II.2. PEKERJAAN STRUKT UR ATAS (UP PER ST RUCT URE ) PEKERJAAN STRUKT UR LT. DASAR A. B. PEKERJAAN STRUKT UR LT. 2 C. PEKERJAAN STRUKT UR LT. 3 PEKERJAAN STRUKT UR LT. 4 D. E. PEKERJAAN STRUKT UR LT. 5 F. PEKERJAAN STRUKT UR LT. 6 PEKERJAAN STRUKT UR LT. 7 G. H. PEKERJAAN STRUKT UR LT. 8 I. PEKERJAAN STRUKT UR LT. 9 PEKERJAAN STRUKT UR LT. 10 J. F. PEKERJAAN STRUKT UR LT. DAK G. PEKERJAAN STRUKT UR LT. TOP II. 3 PEKERJAAN STRUKT UR GWT A. PEKERJAAN STRUKT UR GWT III. PEKERJAAN ARSITEKTUR IV. PEKERJAAN MEKANIK AL ,ELEK TRIKAL DAN PLUMBING IV. PEKERJAAN GRO UNTANK DAN SEP TI KTANK
TO TAL HARGA KONVENSIO NAL 1, 070, 544,905.34 Rp 1,070, 544,905.34 Rp 13,787, 190,690.33 Rp 3, 907, 027,861.34 Rp 2, 474, 140,000.00 Rp 335, 096,635.81 Rp 328, 373,741.37 Rp 188, 101,359.54 Rp 37, 281,016.06 Rp 36, 323,682.60 Rp 507, 711,425.96 Rp 9, 281, 731,231.65 Rp 514, 453,324.23 Rp 932, 553,062.23 Rp 932, 553,062.23 Rp 912, 166,843.41 Rp 912, 166,843.41 Rp 912, 166,843.41 Rp 852, 131,283.26 Rp 852, 131,283.26 Rp 852, 131,283.26 Rp 852, 131,283.26 Rp 678, 583,343.54 Rp 78, 562,776.15 Rp 598, 431,597.34 Rp 598, 431,597.34 Rp 11, 747, 984,886.96 Rp 11,747, 984,886.96 Rp 15, 752, 468,953.17 Rp 15,752, 468,953.17 Rp 673, 886,523.68 Rp 673, 886,523.68 T O T A L : Rp 43,032, 075,959.48 asuransi 0.2% dari total s ebelum PP N yang dibulatkan : Rp 86, 064,152.00 DIBUL ATKAN : Rp 43,032, 076,000.00 Jasa 10 % dari total dibulatkan : Rp 4,303, 207,600.00 PPN 10 % dari total dibulatkan : Rp 4,303, 207,600.00 TO TAL + P PN 10% + Jasa 10 % : Rp 51,638, 491,200.00
NO. I. II.
4.3
Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
TOTAL H ARGA P RACETAK 1,070, 544, 905.34 Rp 1,070,544, 905.34 Rp 12,373,619, 080.63 3,907, 027, 861.34 2,474, 140, 000.00 335, 096, 635.81 328, 373, 741.37 188, 101, 359.54 37, 281, 016.06 36, 323, 682.60 507, 711, 425.96 7,868, 159, 621.95 429, 584, 517.87 797, 357, 231.23 790, 520, 713.04 770, 134, 494.22 770, 134, 494.22 757, 222, 669.25 722, 315, 844.61 722, 315, 844.61 722, 315, 844.61 722, 315, 844.61 610, 833, 326.53 53, 108, 797.16 598, 431, 597.34 598, 431, 597.34 11,747, 984, 886.96 Rp 11,747,984, 886.96 15,752, 468, 953.17 Rp 15,752,468, 953.17 673, 886, 523.68 Rp 673,886, 523.68 Rp 41,618,504, 349.78 Rp 83,237, 008.60 Rp 41,618,504, 300.00 Rp 4,161,850, 430.00 Rp 4,161,850, 430.00 Rp 49,942,205, 160.00
Efisiensi Harga Pada Pekerjaan Konstruksi (Investasi Awal) dan Efisiensi H arga Pada Pekerjaan Sturktur Dari Tabel 4.5 dan 4.17, yaitu perhit un gan RAB Kon struk si Metode Konven sional dan Konstr uksi Metode Pracetak pada bangunan Rumah Susun Sewa Rem poa Jak arta, dapat dilihat bah wa biay a konstruk si yan g palin g kecil adalah terdapat pada peker jaan str uktur yan g dikerjakan den gan sistem pracetak yait u den gan har ga Rp. 49.942.205.160,00. Sedan gkan untuk biaya kontruksi yan g p alin g besar adalah pada pekerjaan struktur yang dikerjakan den gan sistem konvensional Rp. 51.638.491.200,00. Dari kedua perhitun gan tersebut efisien si yan g didapat, adalah : =
=
harga biaya konstruksi sistem konvension al − harga biaya konstruksi sistem pracetak × 100% harga biaya konstruksi sistem konvension al
Rp. 51 .638.491.200,00 − Rp. 49 .942.205.160,00 Rp. 51.638.491.200,00
× 100% = 3,28 %
54
Maka efisiensi harga biaya konstr uksi m etode pracetak terhadap metode konvensional adalah sebesar 3.28 %.
Gam bar 4.2 Gr afik Per ban dingan Biaya Kontruksi Dengan Men ggun akan Metode Konv ensional Dan Metode Pracetak Tabel 4.19 Perhitungan RAB Pada Pek erjaan Struktur Pem ban gunan Rum ah Susun Sewa Rempoa Jakarta U RAI AN PEKERJAAN NO. I P EKERJA AN STRUKTUR BA WAH A P EKERJA AN STRUKTUR P OND ASI B P EKERJA AN STRUKTUR P ILE CAP C P EKERJA AN STRUKTUR TIE BEAM D P EKERJA AN STRUKTUR P ELAT LT.DAS AR E P EKERJA AN STRUKTUR P IT LIFT F P EKERJA AN TA NAH G S EWA TOWER CRAN E II
P EKERJA AN STRUKTUR A P EKERJA AN STRUKTUR LANTAI DAS AR B P EKERJA AN STRUKTUR LT. 2 C P EKERJA AN STRUKTUR LT. 3 D P EKERJA AN STRUKTUR LT. 4 E P EKERJA AN STRUKTUR LT. 5 F P EKERJA AN STRUKTUR LT. 6 G P EKERJA AN STRUKTUR LT. 7 H P EKERJA AN STRUKTUR LT. 8 I P EKERJA AN STRUKTUR LT. 9 J P EKERJA AN STRUKTUR LT. 10 K P EKERJA AN STRUKTUR LT. DAK L P EKERJA AN STRUKTUR LT. TOP
III. P EKERJA AN STRUKTUR G WT A. P EKERJA AN STRUKTUR G WT
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
KON VENSI ON AL Rp 3,907,027,861.34 2,474,140,000.00 335,096,635.81 328,373,741.37 188,101,359.54 37,281,016.06 36,323,682.60 507,711,425.96 Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
514,453,324.23 932,553,062.23 932,553,062.23 912,166,843.41 912,166,843.41 912,166,843.41 852,131,283.26 852,131,283.26 852,131,283.26 852,131,283.26 678,583,343.54 78,562,776.15
Rp
598,431,597.34
Rp
TOTAL : Asu ran si 0.2% dari total sebelu m PPN yang dibulat : DIBU LA TKA N : Jasa 10% dari total dibu latk an : PPN 10% dari total dibu latk an : TOTAL + PPN 10% + Jasa10% :
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
PRAC ETAK Rp 3,907,027,861.34 2,474,140,000.00 335,096,635.81 328,373,741.37 188,101,359.54 37,281,016.06 36,323,682.60 507,711,425.96
9,281,731,231.65 Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
429,584,517.87 797,357,231.23 790,520,713.04 770,134,494.22 770,134,494.22 757,222,669.25 722,315,844.61 722,315,844.61 722,315,844.61 722,315,844.61 610,833,326.53 53,108,797.16
Rp
598,431,597.34
598,431,597.34
Rp 13,787,190,690.33 Rp 27,574,381.40 Rp 13,787,190,700.00 Rp 1,378,719,070.00 Rp 1,378,719,070.00 Rp 16,544,628,840.00
Rp
7,868,159,621.95
Rp
598,431,597.34
R p 12,373,619,080.63 Rp 24,747,238.20 R p 12,373,619,100.00 R p 1,237,361,910.00 R p 1,237,361,910.00 R p 14,848,342,920.00
55
Dari Tabel diatas, yaitu Perh itun gan RAB Peker jaan Struktur Pemban gunan Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta 10 lantai den gan menggunakan
sistem
konvensional
m enunjukkan
har ga
Rp.
15.165.909.759,37 dan dengan menggun akan sistem pracetak menun jukkan harga Rp. 13.610.980.990,63. Dari kedua perh itun gan tersebut efisiesi yang didapat, adalah : =
=
harga struktur sistem konvensional − harga struktur sistem pracetak harga struktur sistem konvensional
× 100%
Rp. 16.544.628.840,00 − Rp.14.848.342.920,00 × 100% = 10,25 % Rp. 16.544.628.840,00 Maka efisiensi har ga struktur beton pracetak terhadap str uktur beton
konvension al adalah sebesar 10,25 %.
Gam bar 4.3 Gr afik Per ban din gan Har ga Struktur Den gan Menggunakan Metode Konv ensional Dan Metode Pracetak
56
4.4
Analisa H arga Sewa Berdasarkan Biaya Konstruksi (Ivestasi Awal) Dari hasil perhitun gan RAB metode konvensional dan metode pracetak ( biaya investasi awal) dapat dih itun g h arga sewa untuk Rum ah Susun Sewa Rempoa Jak arta, dan hasil p erhitun gan tersebut adalah : Tabel 4.20 Perh itungan Harga Sewa Dari Biaya Investasi Awal
NO. I. II. III. IV. IV.
URAIAN PEKERJAAN PEK ERJAAN PEK ERJAAN PEK ERJAAN PEK ERJAAN PEK ERJAAN
PERSIAPAN STRUKTUR ARSITEKTUR MEKANIKAL ,ELEKTRIKAL DAN PLUMBING GROUNTANK DAN SEPTIKTANK T O T AL : asuransi 0.2% dari total sebelum PPN yang dibulatkan : DIBULATKAN : Jasa 10 % dari total dibulatkan : PPN 10 % dari total dibulatkan : TOTAL + PPN 10% + Jasa 10 % : Nilai A : Biaya sewa tipe 24 /tahun : Biaya sewa tipe 24 /bulan : Biaya sewa t ipe 36/tahun : Biaya sewa tipe 36/bulan :
TOTAL HARGA KONVENSIONAL Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
1,070,544,905.34 13,787,190,690.33 11,747,984,886.96 15,752,468,953.17 673,886,523.68 43,032,075,959.48 86,064,152.00 43,032,076,000.00 4,303,207,600.00 4,303,207,600.00 51,638,491,200.00 4,042,338,077.13 13,210,255.15 1,100,854.60 19,815,382.73 1,651,281.89
TOTAL HARGA PRACETAK Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Keteran gan :
-
Menghitun g Annual pada biay a konstruksi :
A= P
i(1 + i )n
(1 + i )n − 1
Dim ana : A = Annual P = Biaya konstr uksi (P = Rp. 51.638.491.200,00 ; P = Rp. 49.942.205.160,00) i = Nilai inflasi (i = 7,63%) n = Masa ban gunan (n = 50 tah un)
-
Menghitun ga har ga sewa : Tipe 24 (a) : 90 unit
Tipe 36 (b) : 144 unit
a : 24 m ²
b : 36 m ²
1,070,544,905.34 12,373,619,080.63 11,747,984,886.96 15,752,468,953.17 673,886,523.68 41,618,504,349.78 83,237,008.60 41,618,504,300.00 4,161,850,430.00 4,161,850,430.00 49,942,205,160.00 3,909,550,276.98 12,776,308.09 1,064,692.34 19,164,462.14 1,597,038.51
57
a=
24 ×b 36
b=
36 ×a 24
Ann ual (Biaya kon struksi pertahun)
= 90a + 144b
Ann ual (Biaya kon struksi pertahun)
⎛ 36 ⎞ = 90a + 144⎜ × a ⎟ ⎝ 24 ⎠
Ann ual (Biaya kon struksi pertahun)
= 360 a
a
=
Annual(Biaya konstruksipertahun) 360
Untuk mencari h arga sewa b y aitu tipe 36 adalah den gan cara subsitusi nilai a (tipe 24) k edalam persamaan b =
36 × a , maka akan didap at nilla b yaitu 24
harga sewa untuk tipe 36. Maka harga sewa dari masin g-masin g tipe unt uk Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta adalah sebesar : a. Harga sewa rumah susun p er bulan metode konven sional : -
Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.100.854,60
-
Tipe 36 adalah sebesar Rp. 1.651.281,89
b. Harga sewa rumah susun p er bulan metode pracetak : -
Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.064.692,34
-
Tipe 36 adalah sebesar Rp. 1.597.038,51
58
Gambar 4.4 Grafik Harga Sewa Dari Biay a Investasi Awal
4.5
Analisa H arga Sewa Berdasarkan Biaya Pengelolaan
Dalam
menetapkan
harga
sewa
rumah
susun
sewa
harus
dip erhitun gkan untuk dapat men utup biaya operasi dan pemeliharaan rumah susun sewa. Harga sewa y an g didasark an pada biaya operasional dan pemeliharaan merupakan harga sewa minimum. Periode
analisa
dalam
perhitun gan
biaya
op erasional
dan
pemeliharaan rumah susun sewa adalah untuk 50 tahun. Perio de analisa yang direkomendasikan
dalam
menganalisa
biaya-biaya
pergantian
yang
dip erlukan selama siklus hidup suatu gedun g adalah 6 - 50 tahun.
4.6
Estimasi Biaya O perasional dan Pemeliharaan Rum ah Susun Sewa Rempoa Jakarta
Penentuan harga sewa rumah susun sewa minimum, harus didasarkan pada harapan terjadinya keseimbangan antara pendapatan sewa dengan biaya
59
operasional dan pemelih araan rumah susun sewa. Langkah pertama yang harus dilak ukan adalah men gestimasi biaya operasional dan pemeliharaan Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. Besarny a harga sewa Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta tidak termasuk biaya pemakaian listrik, air, dan biaya lain-lain. Maka dari it u biaya operasional dan pemelih araan Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta dapat dik elompokkan menjadi : a. Biaya Energi (energy co st), yan g termasuk biaya energi melputi biaya penggunaan energi listrik untuk pengelo la dan kep entingan bersama (fasilitas umum) seperti pen ggunaan daya listrik untuk lamp u ruan gan umum, penerangan luar, pen goprasian pompa air, dan biaya pemakaian air staf pen gelola. b. Biaya operasional, yan g termasuk biaya operasional melip uti biaya untuk kegiatan administrasi dan ketatausahaan seperti biaya gaji dan upah, contra ct service, p en ggunaan telepon kantor dan p en gadaan bahan dan
peralatan unt uk pemelih araan komponen, ATK dan lainnya, serta pembayaran pajak dan asuran si. c. Biaya p emeliharaan dan perbaikkan komponen gedung (Maintenance and Repair Co st), dimana biaya pemeliharaan dan perbaikkan suatu
komponen gedun g memiliki jangk a waktu yan g berbeda-beda usia komponen gedun g. d. Biaya pergantian komponen gedun g ( Replacement Cost) adalah biaya yang diperluk an untuk pen ggantian komponen yang sudah habis usiany a. Biaya
yang
termasuk
biay a
pemeliharaan
dan
perbaikkan
(Maintenance and Repa ir Cost), dibedakan menjadi dua jenis biaya. Yang
60
pertama adalah biaya yan g diperlukan untuk pemeliharaan setiap tah un atau biaya rutin. Yan g k edua adalah biaya-biaya yan g harus dikeluarkan p ada waktu tertentu untuk dapat melakukan kegiatan pemeliharaan /perawatan komponen gedun g secara berkala atau biay a berkala. Sedangkan biaya-biaya yang termasuk biaya pergantian komponen gedung (Repla cem ent Co st) merupakan biaya untuk mengganti komponen pada saat komponen tersebut sudah rusak/h abis usianya. Biaya-biaya yang termasuk biaya energi (En erg y Co st) maupun biaya operasional (Oprational Cost) dih itun g sebagai biaya tahunan atau biasa disebut den gan biaya rutin, karena harus tersedia setiap wakt u. Untuk dapat menjumlahkan semua biaya yan g diperlukan dapat dilak ukan p en dekatan Presen t Worth (PW) yaitu pen dekatan untuk menjumlahkan semua biaya
yang dip erlukan den gan wakt u pen geluaran biaya yang berbeda-beda. Pendek atan Present Worth (PW) dilakukan, den gan : a. Periode analisa (n) = 50 tahun, merupakan usia ekonomis gedung Rumah Susun Sewa Rempoa Jak arta. b. Present Time (tahun ke-0) adalah tahun 2011, sebagai awal mula masa operasional Rumah Susun Sewa Rempoa Jak arta. c. Inflasi umum ( i ) = 7,63 % p er tahun, y ang akan mempengaruh i kenaikan harga komponen gedung, bahan atau peralatan untuk p emeliharaan rumah susun. Nilai infalsi ini diambil dari rata-rata nilai inflasi um um dari tah un 2003 sampai den gan 2011 yang di keluark an oleh Bank Indon esia (terlampir).
61
4.6.1
Estimasi Biaya Energi (Energy Co st)
Biaya energi adalah biaya keseluruh an p emakain listrik sesuai den gan kebut uhan per kwh. Yang termasuk biaya en ergi adalah : a. Biaya pen ggunaan energi listrik unt uk pen goprasian peralatan elektrikal yaitu lampu pada ruang fasilitas umum, lampu pen eran gan luar, dan penggunaan en ergi listrik untuk p en goprasian pompa air. b. Biaya pemakaian air untuk keperluan staf pengelola. Data-data pen duk ung yan g diperlukan untuk menghitun g biaya- biaya tersebut, adalah : -
Data jumlah lampu yang berasal dari RAB Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta
-
Data tarif listrik
-
Data tarif air
4.6.1.1 Estimasi Biaya Listrik Untuk Pengoperasian Lampu dan Pompa Air
Menghitun g biaya listrik berdasark an atas pemakaian daya listrik pengoprasian lampu dan pompa air, data jumlah lamp u dan pompa air masin g-masin g blok rumah susun den gan asumsi waktu (terlampir) adalah sebagai berikut : a.
Lampu penerangan p ada lantai dasar untuk ruang unit pen gelola, lampu lobby, lampu lo bby lift, lampu ruan g satpam, lampu toilet, lampu musholah, lampu ruan g ME, lampu jalan dan lampu taman terdiri dari : -
31 buah lampu taman Mercury 80 w
-
7 buah lampu Mercury 250 w
-
1 buah lampu Mercury 2 x 250 w
-
14 buah lampu TL 1 x 36 w, TL TKO Type
62
-
50 buah lampu TL 1 x 36 w, TL Balk Type
-
3 buah lampu TL 1 x 36 w Wall Mounted With Acrilic Cover c/w battery charger
b.
-
74 buah lampu Do wn Light PLC 18 w
-
12 buah lampu Do wn Light PLC 18 Watt c/w battery charger
-
6 buah lampu baret isi TL Bulat-1 x 18 watt c/w battery charger
-
1 buah lampu exit 10 w c/w battery charger
Lampu penerangan p ada lantai 2-10 untuk koridor, lo bby lift dan ruang pembuangan sampah. -
27 buah lampu TL 1 x 36 w Wall Mounted With Acrilic Cover c/w battery charger
c.
-
8 buah lampu sorot HPI-T 1000 W
-
27 buah lampu exit 10 watt c/w battery charger
Lima buah pompa air Setelah didap atkan data-data jumlah lampu dan pompa air kemudian
dih itun g daya listrik yan g terpakai dari semua peralatan tersebut den gan asumsi waktu (terlampir), seh in gga dap at diketahui besarnya biaya rekening listrik yan g harus dibay arkan tiap tahunnya. Besarnya daya listrik yang digunakan dap at dihitun g p erlantai pada rumah susun, k emudian dari total day a listrik dikalikan den gan safety factor sebesar (1,5 – 2,0). Safety factor ini digunakan untuk mengantisipasi apabila sewakt u-waktu ada kenaikan biaya. Dan pada penelitian ini unt uk menghitung besarny a total daya safty factor yan g digun akan sebesar 2. Perhitun gan daya listrik dapat dijelaskan
pada tabel 4.21 den gan asumsi waktu terlampir :
63
Tabel 4.21 Perh itun gan Pemakaian Daya Listrik Pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta Rincian a A. PEMAKAIAN PENGELOLA 1 . Lampu Ru an gan Lampu Taman Mercury 80 watt, c/w tiang 2.5 m Lampu Taman Mercury 250 watt c/w tiang 9 m Lampu Mercury 2 x 250 W c/w tiang 9 M TL 1 x 36 W, TL TKO Type TL 1 x 36 W, TL Balk Typ e Lampu TL 1 x 36 w Wall Mounted With Acrilic Co ver c/w battrey & ch arg er Lampu Do wn Lig ht PLC 1 8 Watt Lampu Do wn Lig ht PLC 1 8 Watt c/w Battery Ch ar ger Lampu baret isi TL Bulat-1 x 1 8 watt c/w battery charger Lampu Exit 10 watt c/w b attery charger Lampu So rot HPI-T 100 0 watt Lift Komputer 2 . Pomp a Air Pomp a kap. 3 00 liter/meter, 2.5 kw Pomp a kap. 5 00 liter/meter, 4.5 kw Pomp a kap. 1 50 liter/meter, 1.5 kw
J umlah Daya Jumla h Waktu (B uah) (Watt) Daya (Wa tt) ( jam)
Tota l Daya x Safety Factor ( 2) ( Kwh)
b
c
d=bx c
e
f = (( d x e ) / 1.000 ) x 2
31 7 1 14 50 30 73 12 6 28 80 1 4
80 250 500 36 36 36 18 18 18 10 1,000 2,500 450
2,480 1,750 5 00 5 04 1,800 1,080 1,314 2 16 1 08 2 80 8 0,0 00 2,500 1,800
10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
2 2 1
2,500 4,500 1,500
5,000 9,000 1,500
5.6 4.2 3.4
49.60 35.00 10.00 10.08 36.00 21.60 26.28 4 .32 2 .16 5 .60 1,600.00 50.00 36.00 0 .00 56.00 75.60 10.20
Total Jumlah Daya / Hari Total Jumlah Daya / Bulan Total Pemakaian Daya Listr ik per tah un
2,028.44 60 ,85 3.2 0 730,238.40
Total daya pemakaian listrik perh ari
: 2.028,44 kwh
Total daya pemakaian listrik perbulan
: 60.853,20 kwh
Keteran gan : 1 kilowatt : 1000 watt 1 bulan -
: 30 hari
Jumlah pen ggunaan daya listrik perhari : =
jumlah lampu (b) × daya lampu (c) × waktu pakai (e) ×2 1000 Dari perh itun gan, total pemakaian daya listrik perbulannya untuk
Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berjumlah 60.853,20 k wh/bulan. Setelah dik etahui jumlah day a listrik yang digunak an perbulannya dap at dihitung berapa besarnya biaya rekenin g listrik yan g h arus dibayark an setiap
64
bulannya. Diketahui Tarif Dasar Listrik (TDL) (terlampir) menggunakan I3 sebesar Rp. 839,- unt uk 1 kwh. -
Biaya listrik yang harus dibayar p erbulanny a : = Total daya listrik yang digunakan perbulannya × h arg a 1 kwh
= 60.853,20 kwh× Rp. 839,− = Rp. 51 .055.834,08 Dari perh itun gan di atas total biaya pemakain listrik per bulannya untuk Rumah Susun Sewa Rempoa Jak arta sebesar Rp. 51.055.834,08 dan pertahunnya sebesar Rp. 612,670,017.60.
4.6.1.2 Estimasi Biaya Penggunaan Air
Perhitungan yan g melip uti biaya pen ggunaan air adalah biaya pemakaian air unt uk keperluan staf pengelola. Berdasark an pada estimasi pemakaian air rata-rata per oran g setiap hariny a (terlampir) besarnya volume air yan g diperluk an bagi staf pengelola setiap hariny a adalah sebesar 90 liter/hari. Dikaren akan k ebutuhan air hanya untuk staf saja maka kebutuh an air yan g digun akan adalah 90 liter/hari den gan jenis fungsi ban gunan adalah kantor. Berdasarkan data pemakai air perhari yang dibuat oleh Juwana (2005) (terlampir), dapat dihitun g total volume pemakain air oleh staf pengelola rumah susun dan tenaga kontrak serfis setiap bulanny a, kemudian dari total pemakain air dikalikan dengan safety factor sebesar (1,5 – 2,0). Safety factor ini digunakan untuk men gantisipasi apabila sewaktu-waktu ada kenaikkan biaya. Dan pada penelitian ini unt uk menghitung besarny a total daya safty
65
factor yan g digunakan sebesar 2. Perhit ungan total pemakain air dapat
dijelask an pada tabel 4.22. Adapun staf pengelola rumah susun dan tenaga kontrak serfis Rumah Susun Sewa Rempoa Jak arta berjumlah 56 oran g, terdiri dari : a. Staf Badan Pen gelola : -
14 orang badan pengelola
-
7 orang badan op ration
b. Tenaga Contra ct Service -
25 orang p etugas kebersihan
-
10 orang p etugas keamanan Tabel 4.22 Perhitungan Pemakain Air Perbulan
Uraian Volume Pemakaian Pemakaian Per hari Pemakaian x safety factor (2) perbulan Pemakain air untuk : - Staf Pengelola 56 orang 90 liter / orang = 90 liter x 56 orang = 5.040 liter x 25 hari x 2 = 252.000 liter = 5.040 liter/hari = 252 m3
Ket erangan : 1 m3
: 1000 lit er
1 bulan : 25 hari kerja
-
Juml ah pemakain ai r perbul an
= Pemakaian perhari × 25 hari kerja × safety factor Dari perhit un gan, total pemakaian air per bulannya untuk Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berjumlah 252 liter/bulan. Setelah diketahui jumlah pemakaian air yang digunaka perbulannya dap at dihitung berapa besarny a biaya rek enin g air yan g harus dibayarkan setiap bulannya. 3
Diketah ui h arga air per m Rp. 12.250,-.
66
-
Biaya air yang harus dibayar perbulannya = Total pemakain air yang digunakan perbulannya × h arg a air / m 3 = 252 m3 × Rp. 12 .250,− = Rp. 308.700,−
Dari perhit un gan di atas total biaya pemakain air perbulannya untuk Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta sebesar Rp. 308.700,- dan pertahunnya sebesar Rp. 3.704.400,-.
4.6.2
Estimasi Biaya O perasional
Yan g termasuk dalam biaya operasional rumah susun meliputi biaya gaji karyawan, penggunaan telepon kantor, biaya kontrak serfis dan biaya pengadaan peralatan/bahan p emeliharaan, ATK dan lain-lain. Di bawah in i adalah p erhitun gan biaya operasional : Tabel 4.23 Estimasi Biaya Op erasional Pengelolaan Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta Pertah un NO
URAIAN
1 2
Biaya penggunaan tel epon kantor Upah/Gaji Karyawan 14 orang badan pengelola @ Rp. 2.500.000,7 orang badan operation x @ Rp. 2.000.000,Kontrak Servi ce 25 orang pet ugas kebersihan @ Rp. 1.200.000,10 orang pet ugas keamanan @ Rp. 2.000.000,Pengadaan alat/ bahan pemeliharaan, ATK, sampah, dll TOTAL
3
4
BIAYA PER BULAN
BIAYA PERTAHUN
Rp
1,200,000.00
Rp
14,400,000.00
Rp Rp
35,000,000.00 14,000,000.00
Rp Rp
420,000,000.00 168,000,000.00
Rp Rp Rp Rp
30,000,000.00 20,000,000.00 1,000,000.00 101,200,000.00
Rp Rp Rp Rp
360,000,000.00 240,000,000.00 12,000,000.00 1,214,400,000.00
67
4.6.3
Estimasi Biaya Pem eliharaan dan Perbaikkan (Maintenance and Repair Co st)
Kegiatan penjagaan bangunan agar kondisi fun gsi dan penampilannya tetap
terjaga
maka
peemeliharaan
dan
perbaikkan
komponen
ban gun an/gedung san gat dip erlukan. Oleh karena itu, sebelum melakuk an perhitun gan estimasi biay a pemeliharaan dan perbaikkan komponen gedung, harus terlebih dah ulu mengetahui komponen-komponen apa saja dari gedung Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta yan g memerlukan pemelih araan dan perbaikkan. Data komponen gedun g didasark an pada RAB Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. Sedan gkan untuk men getahui gambaran umum tentang pemeliharaan dan perbaikkan komponen gedung serta usia masin g masing komponen digunakan data perkiraan pemeliharaan dan pen ggantian komponen gedung yang dibuat oleh Krik (1995) (terlampir). Komponen gedun g merupak an pemeliharaan dan perbaikkan yan g sifatnya berkala. Tabel 4.24 berik ut ini merupakan gambaran p emeliharaan dan penggantian setiap komponen gedun g rumah susun sewa dengan berpedoman pada data perkiraan dan pemelih araan komponen gedung yan g dibuat oleh Kirk (1995).
68
Tabel 4.24 Jenis komponen, Gambaran Pemeliharaan Dan Usia Pergantian Jenis Komponen a St rukt ur dan Arsitektur Bangunan At as a. Lantai Keramik b. Dinding Di cat Di keramik c. Atap Rangka baja & komp. atap lain Penutup atap zincalume d. Pintu Kusen aluminium daun pintu Triplek rangka kayu e. Plafond Multipleks f. Tangga Rangka beton Railing besi g. Jendela Kosen alumunium, kaca polos Mekani kal pl umbi ng a. Sistem penyediaan air Pipa PVC Pompa air b. Sist em drainase air Pipa pvc Roo f drain c. Pemipaan air kot or dan sanitary Pipa PVC Floo r drains d. Peralat an Plumbing Kloset jongkok Showers kran air Elektrical Service dan dist ribusi daya listri k a. kabel b. Peralat an lampu int erior Prasarana Luar a. Halaman
Usia Perganti an (Thn) c
Presentasi Penggantian (%) d
50 25 N/A
100 100 N/A
25
100
Pemeriksaan umum, minim perbaikkan Pemeriksaan umum, minim perbaikkan
50 30
100 100
Perbaikan pint u, rangka, & komponenya Pengecatan t iap 6 t ahun Minim perbaikan Pengecatan t iap 6 t ahun
20
100
25 25
100 100
Minim perbaikan Pengecatan t iap 6 t ahun
50 30
100 100
Perbaikkan kaca, rangka dan komponennya
40
100
Pemeliharaan dan perbaikan yang rusak Pencegahan kerusakan dan perbaikan
35 15
30 50
Pemeliharaan dan perbaikan yang rusak Pencegahan kerusakan dan perbaikan
35 40
30 100
Pemeliharaan dan perbaikan yang rusak Pemeliharaan dan perbaikan yang rusak
35 40
30 100
Pemeliharaan dan perbaikan Pemeliharaan dan perbaikan Pemeliharaan dan perbaikan
35 20 20
100 100 100
Life 20
N/A 100
30
100
G ambaran Pemeliharaan b
Pemeriksaan umum, minim perbaikan Minim perbaikan Area tidak s ering digunakan dicat 7 thn minim perbaikan
Perbaikan dan pergant ian komponen Perbaikan peralatan Pemeliharaan dan perbaikan
Gambaran umum tentang pemeliharaan dan perbaikkan komponen gedun g yan g telah dijelaskan pada tabel di atas, dapat dirinci sesuai den gan komponen gedun g yan g membut uhkan p emeliharaan dan p erbaikk an. Rincian pemeliharaan dan perbaikkan komponen gedun g dibedak an dalam dua jenis pemeliharaan, yaitu pemeliharaan secara rutin dan pemeliharaan secara berk ala.
69
Biaya rutin merupakan biaya yan g harus tersedia setiap tahun dimana biaya-biaya tersebut diperlukan untuk kegiatan pemeliharaan yan g dilakukan secara rutin. Sedan gkan biaya berkala merup akan biaya yang harus dik eluarkan n tahun dimana biaya-biaya tersebut diperluk an unt uk kegiatan pemeliharaan yan g dilakukan secara berkala. Kegiatan pemeliharaan dan perbaikkan komponen gedung, harus diberlak uk an asumsi terhadap tingkat kerusak annya. Apabila perbaikkan yang dilak ukan merupak an perawatan rin gan asumsi kerusak annya adalah <30 % pertimban gan dari asumsi tersebut adalah apabila rumah susun ini dip elih ara den gan baik, seh ingga diharapk an tidak memerlukan perawatan yang lebih berat yaitu den gan kerusakkan >30 %. Estimasi biay a masin g-masin g k egiatan pemeliharaan dan pergantian bersumber dari RAB Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. Rin cian biaya pemeliharaan dan pergantian komponen dapat dilih at pada tabel 4.25.
70
Tabel 4.25 Uraian Pemeliharaan Dan Perbaikkan Komponen Gedung Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta Uraian Pemeliharaan dan perbaikan A. Pemeliharaan Rutin Tahunan a. Pembersihan 1. Pembersihan lantai dan ruangan 2. Pembersihan kaca bagian luar dan bangunan bagian luar 3. Pembersihan langit-langit interior 4. Pembersihan ventilasi dan saluran tata udara 5. Pembersihan halaman dan salurankeliling bangunan 6. Pembersihan peralatan plumbing (kloset, keran, dll) 7. Pembersihan tangki air bawah dan atas b. Pemeliharaan peralatan 1. Pelumasan pada sistem motor peralatan mekanikal 2. Pengecekan, pengencangan sekrup pada peralatan mekanikal 3. Pengecekan sistem hubungan pada peralatan meanikal 4. Pengecekan sistem perpipaan air bersih dan air kotor/sanitair 5. Pembrsihan perpipaan sistem air bersih 6. Pembersihan tangki air bawah dan atas 7. Pemeriksaan tangki septic tank 8. Penyedotan septic tank c. Pemeliharaan taman 1. Penyiraman tanaman, pemangkasan, pemupukan, dll B. Pemeliharaan Berkala a. Pengecatan interior dan eksterior Pengecatan dinding Pengecatan plafond Pengecatan railing tangga b. Penggantian komponen mekanikal (plumbing) (kerusakkan 10%) c. Penggantian Keramik Lantai dasar 30 x 30 d. Elektikal service & distribusi daya listrik (kerusakkan 10%) e. Pemolesan/Plesteran/aci (kerusakkan 10%) f. Penggantian pintu g. Penggantian jendela
Pelaksanaan Tiap hari Tiap hari Tiap hari Tiap hari Tiap hari Tiap hari Tiap hari Tiap minggu Tiap 6 bulan
Tenaga kerja Petugas CS Petugas CS Petugas CS Petugas CS Petugas CS Petugas CS Petugas CS Petugas CS Petugas CS
Estimasi Biaya
Min. tiap 6 bulan Min. tiap 6 bulan Min. tiap 6 bulan Min. tiap 6 bulan Min. tiap 6 bulan Min. tiap 6 bulan Min. tiap 6 bulan Min. tiap 6 bulan
Petugas teknisi Petugas teknisi Petugas teknisi Petugas teknisi Petugas teknisi Petugas teknisi Petugas teknisi Pihak ketiga
Termasuk biaya gaji teknisi Termasuk biaya gaji teknisi Termasuk biaya gaji teknisi Termasuk biaya gaji teknisi Termasuk biaya gaji teknisi Termasuk biaya gaji teknisi Termasuk biaya gaji teknisi 1 bh x Rp. 2000.000,00
Tiap hari
Petugas CS
Tiap 7 tahun Tiap 6 tahun Tiap 6 tahun Tiap 25 tahun
Pihak ketiga Pihak ketiga Pihak ketiga Petugas teknisi
Rp Rp Rp Rp
23,600.00 27,599.10 30,861.50 4,622,849,140.00
25 Tahun 20 Tahun Tiap 5 tahun Tiap 20 tahun Tiap 40 tahun
Pihak ketiga Petugas teknisi Pihak ketiga Pihak ketiga Pihak ketiga
Rp Rp Rp Rp Rp
77,330.50 635,121,980.05 622,550,279.79 50,719,342.81 40,544,987.55
Tabel 4.26 Uraian Besarnya Biaya Satu Kali Pemeliharaan Dan Perbaikkan Komponen Berkala Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta Uraian Kegiata n Pemeliharaan Berkala a. Pengecatan interior d an eksterior Pengecatan d inding Pengecatan p lafond Pengecatan railing tangga b. Penggantian komponen mekanikal (palumbing) (kerusakan 10%) c. Penggantian Keramik Lantai dasar 30 x 30 d. Elektikal service & distribusi daya listrik (kerusakkan 10%) e. Pemolesan/Plesteran/aci (kerusakkan 10%) f. Pemeliharaan pintu g. Pemeliharaan jendela
Wa ktu
Sat
Volume
% kerusakan
Harga satuan Rp.
T otal Biaya Rp.
Tiap 7 tahun m2 Tiap 6 tahun m2 Tiap 6 tahun m2 Tiap 25 tahun
11,712.11 5,167.58 67.26
100 100 100 10
Rp Rp Rp Rp
19,226.60 27,599.10 30,861.50 4,622,849,140.00
Rp Rp Rp Rp
225,183 ,914.07 142,620 ,667.57 2,075 ,744.49 462,284 ,914.00
25 Tahun m2 20 Tahun Tiap 5 tahun m2 Tiap 20 tahun Tiap 40 tahun
5,168
100 10 10 100 100
Rp Rp Rp Rp Rp
77,330.50 635,121,980.05 622,550,279.79 50,719,342.81 40,544,987.55
Rp Rp Rp Rp Rp
399,611 ,854.51 63,51 2,198.01 62,25 5,027.98 50,71 9,342.81 40,54 4,987.55
71
4.6.4
Estimasi Biaya Pergantian Kom ponen Gedung (Replacement Co st)
Komponen-komponen gedun g y ang memerlukan p en ggantian, dapat dik etahui den gan mengun akan data perkiraan pemeliharaan dan pergantian komponen gedun g yan g dibuat oleh Kirk, 1995 (Tabel 4.24). Den gan melihat kolom usia pen ggantian, persentase pen ggantian. Item komponen yang terpilih adalah komponen yan g memiliki usia k uran g dari 40 tahun, yaitu : -
Komponen pintu (memiliki usia 20 tahun)
-
Pemolesan/Plesteran/aci (kerusakkan 10%) (memilik i usia 5 tah un)
-
Elektikal serfis & distribusi daya listrik (kerusakkan 10%) (memiliki usia 20 tahun)
-
Penggantian Keramik Lantai dasar 30 x 30 (memiliki usia 25 tahun)
-
Penggantian komponen mekanikal (palumbin g) (kerusakan 10%) (memiliki usia 25 tahun)
-
Pengecatan interior dan eksterior Pengecatan din din g (memilik i usia 7 tah un) Pengecatan plafon d (memilik i usia 6 tah un) Pengecatan railin g tan gga (memiliki usia 6 tahun) Pada tabel 4.27 berikut, menun jukan perh itungan besarnya biaya
penggantian komponen gedung Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta yang akan dioperasion alkan. Jumlah volume komponen-komponen gedun g serta harga satuan masing-masing komponen bersumber dari RAB Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. Untuk
men ghit ung
estimasi
biaya
pen ggantian
komponen
menggunakan tin gkat inflasi rata-rata pertahun (i) sebesar 7,63 %. Present
72
Wo rth yan g termasuk biaya-biay a pemelih araan dan perbaikkan komponen
gedun g yan g dilak ukan secara berkala setiap n tahun. Perhitun gannya adalah sebagai berikut : Tabel 4.27 Rincian Perhitungan Estimasi Biaya Pemelih araan Berkala NO
Rincia n Pekerjaan
1 Pemeliharaan setiap 7 ta hun a. Pengecatan Dind ing Biaya tahun ke - 7 Biaya tahun ke - 14 Biaya tahun ke - 21 Biaya tahun ke - 28 Biaya tahun ke - 35 Biaya tahun ke - 42 2 Pemeliharaan setiap 6 ta hun a. Pengecatan Plafond Biaya tahun ke - 6 Biaya tahun ke - 12 Biaya tahun ke - 18 Biaya tahun ke - 24 Biaya tahun ke - 30 Biaya tahun ke - 36 Biaya tahun ke - 42 b. Pengecatan Railing Tangga Biaya tahun ke - 6 Biaya tahun ke - 12 Biaya tahun ke - 18 Biaya tahun ke - 24 Biaya tahun ke - 30 Biaya tahun ke - 36 Biaya tahun ke - 42 3 Pemeliharaan setiap 5 ta hun a. Pemolesan /Plesteran/aci Biaya tahun ke - 5 Biaya tahun ke - 10 Biaya tahun ke - 15 Biaya tahun ke - 20 Biaya tahun ke - 25 Biaya tahun ke - 30 Biaya tahun ke - 35 Biaya tahun ke - 40 Biaya tahun ke - 45 4 Pemeliharaan setiap 20 tahun a. Elektikal service & distribusi daya listrik Biaya tahun ke - 20 Biaya tahun ke - 40 b. Pemeliharaan pintu Biaya tahun ke - 20 Biaya tahun ke - 40
Biay a tahun ke-0 (Rp)
6 Pemeliharaan setiap 40 tahun a. Pemeliharaan jendela
(A/P,r,n) r = 7,63%, n = 50 thn
Biaya Annua l (Rp)
Rp 225,183,914.07 0.598 0.357 0.128 0.076 0.046 0.046
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
134 ,587,269.3 2 80 ,439,729.1 8 28 ,734,512.6 6 17 ,173,960.2 7 10 ,264,482.8 2 10 ,264,482.8 2 281 ,464,437.0 7
0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
10,535,692.09 6,296,941.92 2,249,380.49 1,344,403.21 803,519.02 803,519.02 22,033,455.76
0.643 0.414 0.266 0.171 0.110 0.071 0.046
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
91 ,745,003.8 6 59 ,017,713.7 5 37 ,964,906.9 7 24 ,422,060.2 5 15 ,710,219.6 3 10 ,106,067.9 7 6 ,501,030.0 5 238 ,965,972.4 4
0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
7,181,935.68 4,619,994.62 2,971,949.52 1,911,795.29 1,229,819.41 791,118.07 508,910.32 19,215,522.91
0.643 0.414 0.266 0.171 0.110 0.071 0.046
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
1 ,335,284.6 4 858,961.72 552,552.78 355,446.08 228,651.31 147,086.78 94,617.96 3 ,572,601.2 7
0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
104,528.07 67,240.80 43,254.66 27,824.85 17,899.17 11,514.17 7,406.84 279,668.55
0.692 0.479 0.332 0.230 0.159 0.110 0.076 0.053 0.037
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
43 ,103,023.1 1 29 ,842,900.4 3 20 ,662,093.7 9 14 ,305,651.0 4 9 ,904,690.8 7 6 ,857,632.7 6 4 ,747,965.1 5 3 ,287,311.2 2 2 ,276,009.7 6 134 ,987,278.1 4
0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8 0.07 8
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
3,374,168.91 2,336,146.74 1,617,459.51 1,119,867.69 775,353.97 536,825.72 371,677.79 257,335.62 178,169.44 10,567,005.38
0.230 0.053
Rp 14 ,594,537.5 2 Rp 3 ,353,694.7 6 Rp 17 ,948,232.2 8
0.07 8 0.07 8 0.07 8
Rp Rp Rp
1,142,482.16 262,532.23 1,405,014.38
0.230 0.053
Rp 11 ,654,853.3 2 Rp 2 ,678,181.5 1 Rp 14 ,333,034.8 2
0.07 8 0.07 8 0.07 8
Rp Rp Rp
912,359.29 209,652.04 1,122,011.33
0.025
Rp 11 ,701,531.5 3 Rp 11 ,701,531.5 3
0.07 8 0.07 8
Rp Rp
916,013.33 916,013.33
0.025
Rp 10 ,115,127.2 2 Rp 10 ,115,127.2 2
0.07 8 0.07 8
Rp Rp
791,827.24 791,827.24
0.053
Rp Rp
0.07 8
Rp Rp Rp
167,595.61 167,595.61 56,498,114.51
Rp 142,620,667.57
Rp
Rp
Rp
Rp
2,075,744.49
62,255,027.98
63,512,198.01
50,719,342.81
5 Pemeliharaan setiap 25 tahun a. Penggantian komponen mek anikal (palu mbing) Rp 462,284,914.00 Biaya tahun ke - 25 b. Lantai dasar 30 x 30 Biaya tahun ke - 25
(P/F,r,n) Biaya tahun ke-n r = 7,63 % (Rp)
Rp 399,611,854.51
Rp
40,544,987.55 2 ,140,935.3 9 2 ,140,935.3 9 TOTAL
73
4.7
Rekapitulasi Biaya O perasional dan Pem eliharaan Rutin Rumah Susun Sewa Rem poa Jakarta
Rek apitulasi atau total biaya operasional dan p emeliharaan rutin Rumah Susun Sewa Rempoa Jak arta yaitu meliputi biay a pemakain listrik, pemakain air dan biaya gaji dan kebutuhan pen gelola kantor Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta dap at dilihat pada tabel berik ut ini : Tabel 4.28 Rekapitulasi Biaya Operasional dan Pemeliharaan Rutin Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta NO. Uraian Biaya 1 Biaya Pemakaian Liatrik Untuk Pengelolaan 2 Biaya Pemakaian Air Untuk Pengelolaan 3 Biaya Oprasional Pengelola Rumah Susun Sewa Total
4.8
Rp Rp Rp Rp
Biaya Pertahun 612,670,017.60 3,704,400.00 1,214,400,000.00 1,830,774,417.60
Rekapitulasi Biaya Pemeliharaan dan Perbaikkan Berkala Rum ah Susun Sewa Rem poa Jakarta
Rek apitulasi atau total biaya pemeliharaan dan perbaikk an berkala Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta yaitu melip uti pemeliharaan dan perbaikkan dindin g, pintu, jen dela, elektrikal, keramik dan komponen mekanikal dap at dilihat pada tabel berik ut ini :
74
Tabel 4.29 Rekapitulasi Biaya Pemeliharaan dan Perbaikkan Berk ala Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta NO . 1
2 3 4 5 6 7
4.9
Uraian Kegiatan Peme lihar aan Berkala a. Pe ngeca tan interior dan eksterior Penge catan dinding Penge catan pla fond Penge catan railing tangga Pe ngga ntian komponen me kanikal (palumbing) (tingkat ke rusa ka n 10%) Pe ngga ntian Keramik Lantai dasar 30 x 30 Elektika l service & distribusi daya listrik (kerusakkan 10%) Pe molesan/Plesteran/aci (kerusakkan 10%) Pe meli haraan pintu Pe meli haraan jendel a TOTAL
Bi aya Tota l P ergantian
Biaya A nnual (Rp.)
Tia p 7 tahun Tia p 6 tahun Tia p 6 tahun
Rp Rp Rp
225,183,914.07 142,620,667.57 2,075,744.49
Rp Rp Rp
22,033,455.76 19,215,522.91 279,668.55
Tia p 25 ta hun
Rp
462,284,914.00
Rp
916,013.33
25 Tahun 20 Tahun Tia p 5 tahun Tia p 20 ta hun Tia p 40 ta hun
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
399,611,854.51 63,512,198.01 62,255,027.98 50,719,342.81 40,544,987.55 1,448,808,650.99
Wak tu
Rp 791,827.24 Rp 1,405,014.38 Rp 10,567,005.38 Rp 1,122,011.33 Rp 167,595.61 Rp 56,498,114.51
Menghitung Biaya Sewa Berdasarkan Biaya Pengelolaan
Hasil p erhitun gan total biay a pen gelolaan (biay a operasional dan pemeliharaan rutin Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta dan biaya pemeliharaan dan perbaikkan berkala Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta) diatas dap at dijelaskan pada tabel berikut : Tabel 4.30 Rekapit ulasi Total Biaya Pen gelo laan No. Jenis Kegiatan I Biaya Operasional Dan Pemeliharaan Rutin II Biaya Pemeliharaan Dan Perbaikkan Berkala Total Nilai A Biaya sewa tipe 24 /tahun Biaya sewa tipe 24 /bulan Biaya sewa tipe 36/tahun Biaya sewa tipe 36/bulan
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Keteran gan : Dimana : A = Ann ual -
Menghitun g harga sewa : Tipe 24 (a) : 90 unit
Tipe 36 (b) : 144 unit
a : 24 m²
b : 36 m²
Biaya Annual 1,830,774,418 56,498,115 1,887,272,532 1,887,272,532.11 6,167,557.29 513,963.11 9,251,335.94 770,944.66
75
a=
24 ×b 36
b=
36 ×a 24
Ann ual (Biaya kon struksi pertahun)
= 90a + 144b
Ann ual (Biaya kon struksi pertahun)
⎛ 36 ⎞ = 90a + 144⎜ × a ⎟ ⎝ 24 ⎠
Ann ual (Biaya kon struksi pertahun)
= 360 a
a Untuk mencari harga sewa
=
Annual(Biaya konstruksipertahun) 360
berdasark an biay a operasional yaitu
menghitun g nilai b ( tipe 36) adalah den gan cara subsitusi nilai a (tipe 24) kedalam persamaan b =
36 × a , maka akan didapat nilla b yaitu h arga sewa untuk 24
tipe 36.
Gambar 4.5 Grafik Harga Sewa Rumah Susun Sewa Rempoa Jak arta Berdasarkan Biaya Pengelolaan
4.10
Perhitungan Harga Sewa
Perhitungan h arga sewa dilak ukan den gan mempertimbangkan terjadinya keseimban gan antara pen dapatan dengan pengeluaran. Selain itu
76
perlu diperhatikan tingk at kekoson gan gedun g. Menurut Purbo (1998), besarny a faktor k ekosongan gedung setidaknya sebesar 5 %. Sehin gga dalam perhitungan h arga sewa Rumah Susun Sewa Rempoa tidak ak an mengalami kekosongan gedung sampai >5 %. Karen a diharapkan pen dap atan sama den gan pen geluaran maka total pendapatan dari sewa rumah susun pertah un harus dapat menutupi biaya OP pertahun. Perban din gan harga sewa minimum antara biaya konstruksi metode konvension al den gan biaya kon struksi metode pracetak ditambah den gan biaya p en gelo laan tanpa memperhitungk an faktor kekoson gan adalah sebagai berikut : Tabel 4.31 Perhitungan Harga Sewa Minimum Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta No 1 2
Harga Se wa Biaya investasi awa l Biaya pengelolaan TOTAL
Rp Rp Rp
Konvensional Konve T 24 Konve T 36 1,100,854.60 Rp 1,651,281.89 770,944.66 513,963.11 Rp 1,614,817.70 Rp 2,422,226.56
Pracetak Pracetak T 24 Pracetak T 36 Rp 1,064,692.34 Rp 1,597,038.51 770,944.66 Rp 513,963.11 Rp Rp 1,578,655.45 Rp 2,367,983.17
Dari tabel perhit ungan harga sewa Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta di atas menun jukkan bah wa metode konstruksi pracetak adalah harga sewa y ang paling minimum yaitu sebesar Rp. 1.578.655,45 unt uk tipe 24 dan Rp. 2.367.983,17 untuk tipe 36.
77
Gambar 4.6 Harga Sewa Minimum Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta
4.11
Penetapan Harga Sewa
Besarny a harga sewa ditetapkan untuk rumah susun sewa, baik yang berada di pusat maupun di daerah baik yan g dikelola o leh pemerintah maupun pihak lainnya, sebagai dasar penetapannya telah diatur o leh Mentri Perumahan Dan Permukiman Rakyat adalah : a. Besarny a harga sewa rumah susun diperhitungkan unt uk menutupi biaya operasional dan pemeliharaan rumah susun. b. Besarny a harga sewa tidak boleh melebih i sepertiga dari pen dapatan pengh uni. Klasifikasi
untuk kriteria-kriteria kelompok masyarakat
yang
tergolong menen gah ke atas atau masyarak at menengah ke bawah men urut studi yang dilakuk an Bank Dunia yaitu den gan cara mengk lasifikasikan k elas menengah berdasarkan pengeluaran perkap ita yang diambil dari survei so sial ekonomi nasional/Susenas yang dilak ukan Badan Pusat Statistik (BP S) yaitu
78
den gan membedakan pen geluaran in div idu perhari antara kelompok miskin dan kelas menengah. Yan g dimaksud k elompok miskin adalah jika pen geluaran in dividu perbulan k uran g dari Rp. 600.000,-. Sedangk an kelompok kelas menen gah ke bawah yaitu jika pen geluaran perbulannya sebesar Rp. 1.000.000,- s.d. Rp. 1.500.000,-. Untuk kelompok kelas menen gah ten gah y aitu jika p engeluaran perbulannya sebesar Rp. 2.600.000,- s.d. Rp. 5.200.000,-. Dan untuk kelompok berkecukupan yait u jika p en geluaran perbulannya adalah sebesar Rp. 5.200.000,- s.d. Rp. 6.000.000,-.
