april 2013 speciale uitgave In dialoog met provincies

april 2013 speciale uitgave

In dialoog met provincies

inhoud

april 2013 – naw dossier speciale uitgave

Colofon Dit dossier is samengesteld in opdracht van

04 Visie

Bouwfonds Ontwikkeling. U kunt er geen rechten aan ontlenen.

Met de decentralisatie van rijksbevoegdheden naar een lager niveau vervullen de provincies een andere rol in de ruimtelijke ontwikkeling. Ze nemen meer zelf het initiatief en sturen actiever op afstemming, samenhang en duurzame ruimtelijke kwaliteit. Reden voor Bouwfonds om een ronde door het land te maken en in dialoog te gaan met provinciale bestuurders en beleidsmedewerkers. Het leidde tot een waarde volle oogst aan constateringen, thema’s en ideeën.

Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling. Redactie: Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeving: Proof Studio, www.proof.nl Productiebegeleiding: Jansen&GO Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Jeanine Rademakers [email protected]

10 Meningen

www.naw.nl www.bouwfonds.nl

10 11 12 13

tel. 033 253 98 23

Johan Houwers, Tweede Kamerlid Govert Veldhuijzen, gedeputeerde Zuid-Holland Jaap Kuin, wethouder Assen Luuk Boelens, hoogleraar Universiteit Gent

Een woord vooraf

I

n een half jaar tijd heeft Bouwfonds Ontwikkeling in 2012 een inspirerende ronde door Nederland gemaakt, langs het merendeel van de provincies. Onderweg maakten we kennis met de verschillende thema’s die spelen in het provinciale ruimtelijke domein, met doorkijkjes naar economie en demografie. De reden voor Bouwfonds om specifiek in dialoog te gaan met de provincies heeft alles te maken met de nieuwe rol die de provincie de laatste jaren heeft gekregen. Binnen de wereld van de ruimtelijke ordening is het belang van de provincie aanmerkelijk toegenomen en de decentralisatie van rijkstaken heeft daar nog een schepje aan toegevoegd. Waar provincies voorheen alleen in beeld kwamen bij het opstellen van streekplannen en het al dan niet goedkeuren van gemeentelijke bouwinitiatieven, is anno 2013 het spectrum veel breder. Regisserend, programmerend en zelfs mede-investerend. Ook loopt de waardering van het acteren van de provincies uiteen. Overigens maakt niet iedere provincie daarin dezelfde keuzes en we zien in de praktijk dat er verschillende ‘snelheden’ zijn waarmee zij zich nieuwe

taken eigen maken. Niettemin is de provincie voor Bouwfonds een steeds belangrijkere partner, om te kijken naar gemeenschappelijke thema’s en doelstellingen. Het gesprek hierover hebben we in alle bezochte provincies in grote openheid kunnen voeren. Een tweede belangrijke reden om de Provinciebijeenkomsten te willen organiseren houdt verband met de eigen ambitie van Bouwfonds Ontwikkeling om te fungeren als initiatiefnemer en regisseur van het gebiedsontwikkelingsproces. Daarin komen we niet alleen de gemeenten – vanouds de ‘natuurlijke’ partner van Bouwfonds – maar ook de provincie tegen. Het is goed om over en weer van gedachten te wisselen hoe de onderlinge samenwerking kan worden verbeterd, mede in het licht van de nieuwe realiteit waarin publiek en privaat hun weg moeten vinden. De gesprekken met provinciale bestuurders en beleidsmedewerkers hebben daar nieuwe bouwstenen voor aangereikt. Prof. mr. Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling

4


naw dossier In dialoog met provincies

Vroeg om de tafel

Provincies en Bouwfonds trekken eerder samen op D Sinds enkele jaren vervullen de provincies een andere rol in de ruimtelijke ontwikkeling. Ze stonden voorheen op zekere afstand, in een vooral toetsende rol. Met de decentralisatie van rijksbevoegdheden naar het lagere niveau zijn de provincies naar voren geschoven in het proces. Ze nemen meer zelf het initiatief en sturen actiever op afstemming, samenhang en duurzame ruimtelijke kwaliteit. Het is een ontwikkeling die ook bij Bouwfonds Ontwikkeling niet onopgemerkt is gebleven. Provincies en Bouwfonds hebben steeds vaker met elkaar te maken. Reden voor Bouwfonds om een ronde door het land te maken en in dialoog te gaan met provinciale bestuurders en beleidsmedewerkers. Het leidde tot de volgende oogst aan constateringen, thema’s en ideeën.

e nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (2008) en de decentralisatie van rijkstaken maken het mogelijk dat provincies eerder zelf aan de knoppen van de ruimtelijke ordening kunnen draaien. Gemeenten zijn primair aan zet, provincies geven kaders aan en bewaken de (boven)regionale belangen. Zo maakt het Rijk geen landelijke woningbouwafspraken meer; provincies hebben op regionaal niveau de regie om over- dan wel onderaanbod te voorkomen, voor zover de markt daarin niet zichzelf reguleert. Hetzelfde geldt voor de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen: gemeenten moeten samenwerken c.q. afstem men, de provincie houdt de supervisie. Het landschapsbeleid is direct bij de provincies terechtgekomen en daarmee de verant woordelijkheid voor voldoende groen in en om de steden. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (maart 2012) is de toege nomen ruimte voor een ‘eigen’ ruimtelijk ordeningsbeleid voor provincies bekrachtigd. De afgelopen jaren hebben de twaalf provincies hun nieuwe rol op verschillende manieren ingevuld, zo bleek ook tijdens de rondgang van Bouwfonds door het land. We zetten de state of the art van de provincie nieuwe stijl op een rij.

Grote verschillen

Nederland is geen groot land, maar de sociaal-economische erschillen tussen de provincies zijn niettemin groot en daarmee v ook hun uitgangspositie waar het de ruimtelijke ontwikkeling betreft. Demografie en economie – de leidende factoren in het f unctioneren van de woningmarkt – laten een grote variatie op het Nederlandse gemiddelde zien. In de helft van de provincies die door Bouwfonds werden bezocht, is de bevolkingskrimp inmiddels tast bare realiteit geworden. De terugloop van de bevolking is in de noordelijke provincies, Limburg, Zeeland en het oosten van de IJssel in Gelderland en Overijssel aan de orde van de dag. Die ontwik keling gaat samen met ontgroening, vergrijzing en een selectieve uitmigratie van jonge gezinnen. De gevolgen zijn op tal van terreinenmerkbaar: woningbouwplannen kunnen op minder draagvlak rekenen, maar ook de leegstand bij winkels neemt toe. Het betekent overigens niet dat in krimpgebieden geen woning

vraag meer aanwezig is of geen ruimte voor nieuwe ontwikkelin gen. De ervaringen van Bouwfonds in Limburg laten bijvoorbeeld zien dat er wel degelijk nieuwe projecten kunnen worden ontwikkeld, mits deze heel nauw aansluiten bij de wensen van de consument en rekening houden met de context en kwalitatief echt iets toevoegen aan de bestaande voorraad. Hoe anders is de situatie in de provincies waar nog wel druk op de woningen arbeidsmarkt bestaat: de Randstad-provincies Noorden Zuid-Holland en Utrecht, met uitlopers naar de Brabantse stedenrij en naar Arnhem/Nijmegen en Zwolle. Hier bevindt zich het economische heartland van Nederland, waar bewoners en bedrijven zich graag vestigen. Voor de betrokken provincies is het hier zaak om de groei van de bevolking – het Planbureau voor de Leefomgeving voorspelt een toename van 700.000 inwoners – in goede banen te leiden. Een factor die hier doorheen speelt is de financiële positie van de provincies. Hoewel alle provincies in 2012 een positief saldo op hun begroting lieten zien, zijn er armere en rijkere provincies. Voor een deel heeft dat te maken met de inkomsten van de verkoop van energiebedrijven Essent en Nuon in 2009; een aantal provincies profiteerde hier meer dan evenredig van en kon desgewenst de opbrengsten investeren in nieuwe projecten. Een laatste opvallende waarneming uit de ronde door Nederland betreft de bestuurscultuur van de provincies. Ook hier significante verschillen: waar de ene provincie meer stuurt via overleg en draagvlak (‘aan de keukentafel’), wordt in andere provincies meer ‘top-down’ vanuit het provinciehuis geregeld, al dan niet met inzet van financiële incentives. De bestuurlijke traditie speelt hierbij een rol, maar ook de eventuele aanwezigheid van grote, sterke en invloedrijke steden in een provincie. Het bepaalt mede de speel ruimte voor provincies om een eigen beleidslijn uit te zetten.

Beleid voor woningbouw

De provincies hebben van het Rijk de taak gekregen om toe te zien op een evenwichtig woningbouwprogramma van de gemeenten op hun grondgebied. Ze zetten daar verschillende beleidsinstru

De bestuurscultuur verschilt per provincie menten voor in, al dan niet aangevuld met eigen ambities ten aanzien van bijvoorbeeld verstedelijking en binnenstedelijk ontwikkelen. Zuid-Holland en Utrecht kennen bijvoorbeeld structuurvisies waarin concrete percentages worden genoemd voor de binnenstedelijke bouwproductie. De provincie Noord- Holland stuurt met de gecombineerde Structuurvisie en Verordening (2010) op zorgvuldig ruimtegebruik en probeert het bebouwde gebied (de rode contour) voorop te stellen in de planontwikkeling door gemeenten. Een begeleidende Taskforce Ruimtewinst ondersteunt gemeenten bij concrete verdichtings opgaven. Het is in de Randstad dat de provincies een belangrijke taak h ebben in het begeleiden van de groei – door zorgvuldige programmering en afstemming en het bewaken van voldoende woonmilieudifferentiatie. De groei van het aantal huishoudens slaat de komende decennia vooral in deze gebieden neer, met een nadruk op grote steden als Amsterdam en Utrecht. Hier bevinden zich ook nog de nodige grote uitleglocaties, zoals Hoef en Haag bij Vianen, Rijnenburg bij Utrecht en IJburg II bij Amsterdam. In Limburg is juist het begeleiden van de krimp de belangrijkste opgave: hoe blijft de woningmarkt op gang en daarmee de bouw nijverheid? De provincie zet daar onder meer een investerings programma van 50 miljoen euro voor in. In de provincie Zeeland is sinds kort een verordening van kracht waarbij nieuwe locatie ontwikkeling alleen in de omgeving van stations wordt toegestaan. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt door provincies toegepast: herontwikkeling van bestaande gebieden krijgt hierbij voorrang boven het ontwikkelen ‘in de wei’. Maar de hardheid van de toepassing verschilt per provincie.

5

6



Voor gemeenten is de regisserende rol van de provincie wennen Mede onder invloed van de crisis komt de provinciale woning bouwprogrammering in een ander daglicht te staan. De tijd is voorbij, zo wordt ook aan de kant van de provincies onderkend, dat de markt van bovenaf kon worden gestuurd. Het is een observatie die door Bouwfonds Ontwikkeling wordt onderschreven: de beleidsnota’s met de grote getallen zijn passé. De wereld gaat snellerdan we in dichtgetimmerde langetermijnplannen kunnen vangen. In plaats daarvan moet heel precies worden gekeken welke locaties de komende jaren wel en niet ontwikkeld kunnen worden en hoe daar duurzame ruimtelijke kwaliteit kan worden gerealiseerd, die aansluit bij de wensen van de consument. De relatiemet de bestaande voorraad vraagt daarbij om toenemende aandacht, zo werd onder meer in Limburg duidelijk gemaakt. Nieuwbouwplannen kunnen niet meer los van bestaande buurten en wijken worden ontwikkeld. Het vraagt om nieuwe arrange menten die nieuwbouw en herstructurering weten te verbinden. Ook het belang van monitoring neemt toe: voortdurend alert zijn en indien nodig de programma’s aanpassen. Niet in de laatste plaats treedt de provincie steeds vaker ook als kennismakelaar op, door bijvoorbeeld externe deskundigen in te vliegen of provincieambte naren tijdelijk ter beschikking te stellen aan gemeenten. Het is een rol die weinig kost, maar die wel effect kan hebben.

Afstemmen, prioriteren en snoeien

De provincie heeft als het goed is het overzicht over plannen die bij gemeenten in de ‘pijplijn’ zitten. Goed overleg met de gemeenten en korte lijnen tussen provinciehuis en gemeentehuizen dragen hieraan bij, zo laten bijvoorbeeld de ervaringen in Friesland zien. De houding van de Friezen is altijd: daar komen we uit. Niet voor niets komt hier de uitdrukking ‘op zijn elf en dertigst’ vandaan: in het verleden moesten bestuurders hier langs elf steden en dertig grietenijen om steun voor voorstellen binnen te halen. In zekere zin wordt er nog steeds zo gewerkt. Het laat onverlet dat veel provincies de komende tijd voor de pijnlijke taak staan om het overaanbod aan gemeentelijke plannen en projecten terug te brengen. Uit de gesprekken die Bouwfonds voerde met de provinciale vertegen woordigers blijkt dat hier verschillende strategieën voor worden

gekozen. De ene provincie, zoals Gelderland, kiest voor een ‘stevige’ aanpak, door bijvoorbeeld gemeenten die zich niet houden aan programmatische regioafspraken onder druk te zetten. Dat gebeurt onder meer door geldelijke steun aan projecten van die gemeente ter discussie te stellen. Ook gemeenten die in het verleden buiten sporig veel grond hebben gekocht, hoeven niet bij alle provincies op veel clementie te rekenen. In andere provincies wordt meer de lijn van het informele afstemmingsoverleg gevolgd. Een voorbeeld is de werkwijze in de regionale samenwerking Groningen-Assen, waarbij de betrokken gemeenten aan de gedeputeerden van Drenthe en Groningen hebben gevraagd om – hangend boven de partijen – een voorstel te doen voor het terugbrengen van de woningbouwproductie. Gemeenten die daarbij de grootste veer moesten laten, konden rekenen op financiële compensatie. Ook in Zuid-Limburg hebben de gemeenten de provincie gevraagd een arbitrerende en objecti verende rol te vervullen; zij kwamen daar zelf niet uit. In de visie van Bouwfonds is de provincie de geëigende partij om op regionaal niveau een realistisch planaanbod voor de komende jaren te faciliteren in relatie tot de huidige en verwachte markt vraag. Het zoveel mogelijk objectief verdelen van de pijn, dat is een belangrijke opgave – niet alleen richting de gemeenten, maar ook richting de marktpartijen die gronden in bezit hebben c.q. plannen in ontwikkeling hebben. De provincie moet zo nodig interveniëren als gemeenten elkaars bouwplannen ‘kannibaliseren’ door tegelijkertijd – in relatie tot de marktvraag - een overdosis bouw plannen te ontwikkelen voor dezelfde doelgroepen in hetzelfde woningmarktgebied. Wanneer de provincie zich uitspreekt over de ontwikkelingen die de komende jaren wél kansrijk zijn (de ‘parels’), geeft dat voor iedereen een helder investeringskader. Voorkomen moet worden dat gemeenten uitsluitend sturen op het ‘eigen grond eerst’- principe. Bouwfonds constateert dat bij gemeenten het realisme op dit punt toeneemt. Voor gemeenten is de regisserende en ‘snoei ende’ rol van de provincie ook wennen. In het verleden, toen er nog contingenten woningbouw door de provincies werden verdeeld, was het voor gemeenten zaak juist zoveel mogelijk plannen op te kunnen voeren. In de nieuwe realiteit werkt die strategie niet meer.

Partner in gebieden en projecten

Een duidelijke nieuwe activiteit waar de provincies zich de afgelo pen jaren mee hebben beziggehouden, is het optuigen van gebieds ontwikkelingen en zelfs het participeren daarin. Voorbeelden zijn het Wieringerrandmeer en de Bloemendalerpolder (Noord- Holland), Blauwestad (Groningen), Zuidplaspolder (Zuid-Holland)

en de Perkpolder (Zeeland). Bij sommige projecten was de provincie risicodragende partij in de grondexploitatie, bij andere projecten ging de betrokkenheid van publieke zijde minder ver. De crisis heeft ook bij deze rol van de provincie voor veranderde beleids opvattingen gezorgd, zeker waar projecten zijn gesneuveld of waar de marktsector is afgehaakt en de provincie met de brokken is achtergebleven. Zo heeft de provincie Noord-Holland geleerd van de ervaringen bij het Wieringerrandmeer en haar aanvankelijke voorkeur voor participatie in de publiek-private samenwerking voor de Bloemendalerpolder teruggedraaid. De risico’s voor de locatieontwikkeling zijn weer geheel bij de marktpartijen neer gelegd, maar daar staat tegenover dat de provincie bijvoorbeeld 100 hectare ingericht groengebied afneemt. Het zorgt ervoor dat de verhoudingen tussen partijen worden verhelderd en iedereen doet waar hij goed in is; naar de mening van Bouwfonds is dat een goede zaak. Een ‘lichtere’ variant van provinciale participatie heeft betrekking op het geven van financiële ondersteuning aan projecten. Hiermee worden bijvoorbeeld projecten gesteund die kampen met forse kostenposten, zoals sanering van vervuilde grond. Een voorbeeld van een stedelijk project met provinciaal belang is Waalfront in Nijmegen, dat door de provincie Gelderland als Sleutelproject is aangewezen en kan rekenen op financiële steun. Met die steun kan een duur binnenstedelijk project dat onder meer kampt met verwervingskosten, toch van start gaan. Ook worden soms specifieke doelgroepen gesteund, zoals starters. Met de genoemde opbrengsten uit de verkoop van Essent en Nuon wil en kan een aantal provincies de economie en woningmarkt in de eigen regio vooruithelpen. Bijvoorbeeld door bij te dragen aan grote stedelijke transitieprojecten, het participeren in starters leningen en het herbestemmen van monumentale complexen.

Samenwerking met de markt

In het verleden kwamen de medewerkers van Bouwfonds Ontwikkeling nauwelijks met de provincie in aanraking. Een van de weinigecontactmomenten bestond uit het ophalen van de provinciale goedkeuring voor een gemeentelijk bouwinitiatief. Na de toetsing aan het provinciale ruimtelijke beleid kon men weer verder aan de slag op lokaal niveau. Provincie en Bouwfonds komen elkaar nu steeds vaker en eerder tegen in het ontwikke lingsproces. De uitbreiding van het aantal provinciale rollen is hier met name debet aan. De provincies sturen meer op regionaal niveau en stemmen locatieontwikkelingen af. Ook oefenen zij invloed uit met verordeningen, structuurvisies en inpassings plannen. Daarnaast is de provincie soms partner in concrete projecten, al dan niet risicodragend. Ook beschikken provincies

7

8



Het aanbod denken is vervangen door een vraaggerichte benadering

over grondposities. Op al deze terreinen hebbende provinciale medewerkers en bestuurders overleg met Bouwfonds. Andersom treedt Bouwfonds de laatste tijd steeds vaker op als adviseur van gemeenten inzake de ontwikkeling en procedures van nieuwe projecten; de verbinding naar de provincie wordt dan snel gelegd. Een goed voorbeeld van een succesvolle samenwerking tussen een provincie en Bouwfonds is het project Ruimte voor Ruimte Noorden Midden-Limburg, waarmee een ruimtelijke kwaliteitsverbete ring van het landelijke gebied in de provincie Limburg wordt beoogd. Met een landelijke subsidieregeling worden intensieve veehouderijbedrijven in de gelegenheid gesteld hun bedrijf te beëindigen, de mestrechten te verkopen en de agrarische bedrijfs bebouwing te slopen. Om de gemaakte sloopkosten terug te verdienen, worden woningen op beschikbare bouwkavels gebouwd. De provincie Limburg en Bouwfonds nemen beide deel voor 50 procent in deze PPS, die inmiddels meer dan de helft van de geplande 785 kavels heeft verkocht. De serie Provinciebijeenkomsten door Nederland heeft duidelijk gemaakt dat in de samenwerking nog een verdiepingsslag moge lijk is, zowel projectgebonden als -ongebonden. Zo bestond aan de zijde van de provincies veel belangstelling voor hoe Bouwfonds bijvoorbeeld aankijkt tegen de kansen van bepaalde binnenstede lijke en binnendorpse ontwikkelingen. Het realisme en de know how van de marktsector kan de provincie goed gebruiken om te hoge verwachtingen aan gemeentelijke kant te temperen. Ook was er veel belangstelling van provinciale kant voor de gecombineerde ‘inschattingskaart’ waarmee Bouwfonds alle gemeenten in Nederland in beeld brengt voor wat betreft de ruimtelijke en markttechnische ontwikkelingspotentie. Aan de hand van deze kaart en de overzichten van ieders grondposities moet het de komende jaren mogelijk zijn om publieke en private initiatieven over elkaar heen te leggen. Daarmee wordt de slagingskans van projecten aanmerkelijk vergroot, door in de vroegste fase van ont wikkeling zaken af te stemmen. Bij goed programmeren en regis seren gaat het namelijk niet alleen om de beschikbare ruimte; vooral de markttechnische haalbaarheid is essentieel. Die know how is bij Bouwfonds volop aanwezig en wordt de laatste tijd steeds vaker ingezet door provincies om tot nieuwe, realistische woningbouwprogramma’s te komen.

Blik op de toekomst

Tijdens de dialoogronde met de provincies heeft Bouwfonds aange geven hoe zij nu en in de komende jaren als gebieds- en project ontwikkelaar opereert. Op basis van de strategische agenda voor de toekomst zijn vier prioritaire aandachtsvelden benoemd: klant- en

Bouwfonds over de provincies nieuwe stijl

marktgerichtheid, duurzaamheid, binnenstedelijk ontwikkelen en voorwaartse integratie. De projecten die in de verschillende provincies als casestudy de revue passeerden, maken duidelijk dat er op al deze terreinen voortgang wordt geboekt. Zo is het in aan bod denken vervangen door een nuchtere vraaggerichte benade ring. Ook wordt een brede duurzaamheidsbenadering in gebiedsontwikkeling gehanteerd (milieu, ruimte en economie, de zogenaamde MRE-benadering), die het mogelijk maakt het overleg met betrokkenen op een gestructureerde manier te voeren. Ten aanzien van de voorwaartse integratie geldt dat Bouwfonds als gebiedsontwikkelaar en locatiemanager nog verder in het ontwikkelingsproces naar voren zal schuiven. De kracht van Bouwfonds schuilt met name in het scherp krijgen van de locatie kwaliteit, het als master developer regisseren van het proces en het aansturen van de grondexploitatie. Daarmee wordt Bouwfonds steeds meer ‘publiek’. Daarentegen wordt de realisatie van woningprojecten steeds vaker overgelaten aan bouwbedrijven die daar goed in zijn. Anders gezegd: de Bouwfonds-medewerker moet meer van de Wro weten en minder van het Bouwbesluit. Daarmee krijgt de verbinding tussen Bouwfonds en provincies de komende jaren naar verwachting meer betekenis. Thema’s die voor beide van belang zijn, krijgen meer reliëf. Tijdens de Provinciebijeen komsten zijn daar al de nodige voorbeelden van genoemd, zoals de behoefte bij Bouwfonds aan flexibele, ruimtelijke plannen waarin tot op het laatst nog planconcepten kunnen worden aangepast – om ze vervolgens zo snel mogelijk op de markt te kunnen brengen (time to market). Voor de provincie, die waakt over het realiteits gehalte van gemeentelijke initiatieven, ligt hier ook een belang. Zo zijn er meer thema’s die vragen om een gezamenlijke verdie pingsslag. De open debatronde door Nederland heeft daar een uitstekende basis voor gelegd.

De rondgang door Nederland heeft Bouwfonds Ontwikkeling een goede indruk opgeleverd van hoe provincies momenteel met ruimtelijke ordening omgaan en hoe zij hun rol in het ruimtelijke domein zien. Hoe klein Nederland ook is, er blijken toch forse verschillen tussen de provincies te bestaan in termen van financiële positie, sturingskracht en de wens om op gemeentelijk niveau interveniërend op te treden als gebiedsregisseur/programmeur. De specifieke kenmerken van een provincie en haar geschiedenis spelen hierbij een belangrijke rol, zoals de aanwezigheid van ‘sterke steden’ die dominant zijn in de ruimtelijke ontwikkeling. Er is daarmee ook niet één standaardmodel voor dé provincie nieuwe stijl. Wel formuleert Bouwfonds vanuit haar eigen expertise als gebiedsontwikkelaar drie kernthema’s in relatie tot de toekomstige samenwerking met de provincies:

1

Gemeenteoverstijgend ruimtelijk beleid

Door de decentralisatie mag de verantwoordelijkheid voor ruimtelijke ordening primair op het lokale niveau gelegd zijn, in de visie van Bouwfonds blijft er behoefte bestaan aan een geïntegreerd ruimtelijk beleid op een hoger, regionaal schaalniveau. Dat beleid moet voor de langere termijn de ‘stip op de horizon’ zijn en de randvoorwaarden beschrijven waarbinnen gemeenten vervolgens hun eigen plannen en programma’s kunnen ontwikkelen. Het gaat hierbij niet om de structuurvisies en streekplannen in de klassieke zin van het woord – deze waren vaak te kwantitatief van aard – maar om een op moderne leest geschoeide variant. Hierin wordt op hoofdlijnen aangegeven wat de provinciale ambities zijn op diverse terreinen (rood, groen, blauw en grijs), welke bijdrage overheden en marktpartijen daaraan kunnen leveren, welke grenzen zij stellen en welke instrumenten de provincie zelf inzet. Belangrijk is volgens Bouwfonds dat de provinciale ambitie correspondeert met de feitelijke ruimtelijk-economische ontwikkeling binnen de regio en daarop inspeelt. De principes moeten zijn ‘go with the flow’ en ‘maak het sterke sterker’, oftewel het zo goed mogelijk begeleiden van de langetermijntrends die zich regionaal voordoen.

2

turende rol in de S programmering

Deze taak van de provincie is urgent in de situatie van ‘overcapaciteit’ aan ruimtelijke plannen waarin we ons nu bevinden. Althans voor zover gemeenten en marktpartijen er in onderlinge samenwerking niet in slagen om tot een passende reductie te komen. Volgens Bouwfonds gaat het hier om een tijdelijke taak –

totdat het stuwmeer aan plannen is weggewerkt en een nieuw evenwicht tussen vraag en aanbod is bereikt. Op gemeentelijk niveau, zo wijzen de gesprekken in de regio’s ook uit, is het namelijk lastig om te bepalen welke plannen wel en niet door mogen gaan. In die afweging kan de provincie een objectiverende en arbitrerende rol spelen. Zeker in situaties waarin gemeenten zich louter vasthouden aan het principe van ‘eigen grond eerst’. Of een plan echt marktkansen heeft en dus afzetbaar is, dat behoort de doorslag te geven. Marktpartijen moeten erkennen dat zij bij zo’n benadering ook pijn moeten lijden. Inschakeling van (provinciale) aanjaag kan die knelpunten uit de weg ruimen die de realisering van kansrijke plannen in de weg staan. Voorwaarde is dat doorgewinterde professionals deze teams bemensen.

3

Kennis ophalen bij de markt

De ene provincie doet het actiever dan de andere: het ophalen van kennis uit de marktsector. Door een aantal gemeenten wordt Bouwfonds de laatste tijd ingeschakeld als adviseur om ruimtelijke plannen door te lichten, onder meer op markttechnische en financiële haalbaarheid. Een dergelijke samenwerking, op een hoger abstractie- en schaalniveau, is in de visie van Bouwfonds ook met de provincies mogelijk. Zo bleek tijdens de gesprekken bijvoorbeeld dat het nuttig kan zijn om de grondposities van provincie en Bouwfonds over elkaar heen te leggen, om daarmee kansen voor een gebundelde gebieds inzet in beeld te brengen. Van de gedetailleerde kennis en inzicht in de regionale woningmarkten maken provincies nu nog te weinig gebruik. Vanuit Bouwfonds Ontwikkeling wordt de komende jaren deze dialoog in ieder geval actief gezocht.

9

10



Johan Houwers, Tweede Kamerlid

‘Niet zelf ontwikkelaar gaan spelen’

Govert Veldhuijzen, gedeputeerde Zuid-Holland

‘Nieuw instrumen tarium ontwikkelen’

Laat de grondexploitatie en planuitvoering vooral aan de markt over Winterswijker Johan Houwers maakte de provincie op uiteenlopende niveaus mee: als raadslid, wethouder, Statenlid en nu als Tweede Kamerlid voor de VVD. Een partij die de decentralisatie van rijkstaken naar het lagere niveau hoog in het vaandel heeft staan. Hoe kijkt hij aan tegen de provinciale betrokkenheid bij ruimtelijke ontwikkelingen?

D

e decentralisatie is een heel eind op streek, maar volgens Johan Houwers zijn er nog wel wat slagen in te maken. ‘Met de Omgevingswet wordt er bijvoorbeeld weer het nodige overgeheveld naar provincies en gemeenten. Mogelijk nog belangrijker is het vertrouwen dat wij vanuit het landelijke niveau aan provinciale en gemeentelijke bestuurders meegeven. Zij moeten dat op hun beurt doorgeven aan ondernemers en bewoners. Het is jammer dat wanneer wij bewust ruimte laten voor globaliteit en flexibilisering – om daarmee aan te kunnen sluiten bij de eigen kracht van een gebied – dit vervolgens weer op lokaal niveau wordt dichtgeregeld. Daar kan een stuk koudwatervrees bij zitten, maar ook de angst van bestuurders om zaken los te laten. Er zijn nu eenmaal bestuurders die niet alleen willen begeleiden wat er in de samenleving gebeurt, maar daarin ook zelf willen sturen.’ Kijkend naar de praktijk in de twaalf provincies op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling, constateert Houwers dat zij bewuster bezig zijn met hun regisseursrol: ‘We zien dat bij de afstemming van bedrijventerreinen, maar ook bij de aantallen woningen die in een provincie gebouwd kunnen worden. Ook zijn er provincies die actief nieuwe ontwikkelingen en projecten in gang helpen zetten. Dat is positief, maar met één kanttekening: we moeten ervoor waken dat provincies zelf voor ontwikkelaar gaan spelen.’

Meerdere petten

Houwers pleit er daarmee voor dat provincies zich concentreren op hun kerntaak: het opstellen van deugdelijk ruimtelijk ordeningsbeleid. ‘De invulling van dat beleid moeten ze aan anderen overlaten.

Dat voorkomt tegelijkertijd dat provincies met meerdere petten komen te zitten: aan de ene kant ondernemen met je grondposities en aan de andere kant je toetsende en afstemmende rol. Naar mijn idee moet een provincie zich dat risico niet laten aanleunen. Laat de grondexploitatie en planuitvoering vooral aan de markt over; daar zit de expertise.’ Overigens is het wel begrijpelijk dat sommige provincies het pad van de risicodragende participatie op zijn gegaan, aldus het VVD-Tweede Kamerlid: ‘Er zijn natuurlijk jaren geweest dat er volop aan grondbeleid te verdienen viel. Maar die tijd ligt achter ons. Het is voor provincies nu veel belangrijker dat zij projecten van anderen mogelijk maken. Vooral dus in een regisserende en faciliterende rol.’ Doel en middel moeten daarbij helder uit elkaar worden gehouden, zo meent Houwers. ‘Het is prima wanneer provincies een verordening opstellen om gemeenten daarmee een kader te bieden, maar dat mag er niet toe leiden dat gemeenten allerlei zaken onmogelijk worden gemaakt. Regisseren mag dus niet ontaarden in dwingend opleggen.’

Heldere doelen

Goed provinciaal beleid moet wat Houwers betreft vooral ruimte laten: ‘De verordening in Gelderland vind ik daar een goed voorbeeld van. We hebben in de ruimtelijke ordening flexibiliteit heel hard nodig, om snel op nieuwe vraagstukken in te kunnen spelen. Dan moet je niet gehinderd worden door allerlei regels. Een provincie moet vooral heldere doelen formuleren, waarmee marktpartijen in staat gesteld worden om de vraag vanuit de markt te bedienen. Doe je dat niet, dan vervliegt het momentum. Snelle, korte klappen: daar gaat het om. Geef als provincie ook duidelijk aan als een bepaald initiatief niet gewenst is, ook met die duidelijkheid van een helder ‘nee’ is de markt gebaat. Niet alles kan overal en we moeten ons vooral richten op de kansrijke projecten, om daarmee de bouwsector aan de praat te houden. Dat is heel hard nodig.’

We gaan aan de slag met een nieuwe structuurvisie en een bijpassende verordening De provincie Zuid-Holland staat voor de taak om de ruimtelijke ontwikkeling op een nieuwe leest te schoeien. In overleg met gemeenten worden programma’s voor wonen, werken en voorzieningen kritisch tegen het licht gehouden. Een proces dat met pijn gepaard gaat, maar onontkoombaar is om de markt weer gezond te krijgen.

G

edeputeerde Govert Veldhuijzen (CDA) geeft aan dat ze volop in gesprek zijn met gemeenten. ‘Dat gebeurt over allerlei bouwprogramma’s: wonen, bedrijfsterreinen, kantoren en detailhandel. Zo hebben we bijvoorbeeld in het overleg met Zuid-Holland Zuid afscheid genomen van vier van de zeven PDV-locaties. Dat is een ingewikkeld proces, vooral ook voor gemeenten die er nog niet aan toe waren. Daar moest eerst bewustwording optreden. Er is en was veel ontkenning. Maar inmiddels ziet men – ook door de aandacht in de media – dat er iets structureels aan de gang is en dat het om meer gaat dan de conjuncturele effecten van de crisis alleen. We kunnen nu sneller doorpakken; de pijn moet nu genomen worden.’ Bij de provincie is er ook pijn, maar het valt te overzien: ‘In tegenstelling tot sommige andere provincies zit Zuid-Holland nauwelijks risicodragend in grote projecten. Bij de Zuidplaspolder participeren we met grondposities in de grondbank, maar verder is het allemaal vrij bescheiden. We hebben behalve investeringen in groen weinig geld te besteden, dus onze rol in de ruimtelijke ontwikkeling is behoorlijk helder.’

Ruime contouren

De aandacht kan daarmee volop uitgaan naar andere zaken. Zo bouwt de provincie onder meer haar eigen ruimtelijk beleid om. Veldhuijzen: ‘We gaan aan de slag met een nieuwe structuurvisie en een bijpassende verordening. Een van de redenen daarvoor is dat ons oude instrumentarium niet geschikt is om programma’s naar beneden bij te stellen. We doen zoveel mogelijk in goed overleg – per slot van rekening voeren wij beleid waarvan de

gemeenten de kosten dragen – maar soms moet je als provincie ook dingen opleggen.’ Een van de problemen waar de provincie in deze tijd tegenaan loopt, is dat de rode contouren waarbinnen gemeenten mogen bouwen te ruim zijn. ‘Dat speelt met name in het landelijke gebied. Hoe moeten we daarmee omgaan, aan welke knoppen kunnen we draaien? Helpt het om de contouren terug te brengen? Of zijn er andere mogelijkheden? Daar studeren we nu op.’ Los van de procesmatige aspecten is er volgens Veldhuijzen een belangrijk inhoudelijk vraagstuk: ‘Waar is de komende jaren nog behoefte aan en op welke plek? Die vraag proberen we zo goed mogelijk in beeld te krijgen. Tot 2020 loopt de woningbouwpro ductie met 40 procent terug. Gemeenten moeten ieder voor zich kijken wat dat voor gevolgen heeft, ook in financieel opzicht: hoe worden hun grondexploitaties daardoor geraakt? Zij merken het direct in de portemonnee.’

Rol markt

Om de pijn te verzachten, kan de provincie gemeenten niet met geld helpen, aldus de gedeputeerde: ‘Maar we kunnen wel voor de regionale afstemming zorgen. Zeker daar waar samenhangende woningmarkten de regiogrenzen overschrijden. Gemeenten zitten het liefst zelf aan het stuur, maar onderling kunnen ze het niet bij elkaar afdwingen. Daar ligt een aanvullende rol voor ons. En dat begrijpt men ook.’ Ook voor de markt ziet Veldhuijzen daar een toegevoegde waarde: ‘Het is goed om, zoals Bouwfonds nu gedaan heeft, met elkaar te spreken over de actuele situatie op de markt en hoe die zich gaat ontwikkelen. Zo trekken we de discussie op een niveau hoger: hoe werken mechanismen in de markt op elkaar in en waar liggen kansen? In het kader van de nieuwe structuurvisie nemen we dat aspect ook zeker mee.’

11

12



Jaap Kuin, wethouder Assen

Luuk Boelens, hoogleraar Universiteit Gent

‘Meer samen investeren’

‘Grote verschillen in slagkracht’

Als we gezamenlijk anticyclisch investeren, kunnen we de bouw een impuls geven De lijnen tussen de gemeente Assen en de provincie zijn kort. Wethouder Jaap Kuin is tevreden over de samenwerking, maar vindt wel dat er een tandje mag worden bijgezet. Juist in deze tijd met een moeizaam draaiende woningmarkt ligt er voor beide overheden een taak om samen anticyclisch te investeren. ‘Binnenstedelijk is er nog genoeg te doen.’

D

e samenwerking tussen de gemeente Assen en de provincie Drenthe krijgt in de dagelijkse praktijk op allerlei manieren vorm, zo geeft Jaap Kuin aan. ‘De provincie waakt er bijvoorbeeld voor dat het bijzondere buitengebied van Assen – we zitten hier dicht tegen het Nationaal Landschap Drentsche AA aan – wordt opengehouden en de natuurwaarde wordt versterkt. Dat is ook in ons belang, dat die kwaliteit overeind blijft. Andersom worden wij er ook terecht op aangesproken dat we binnen onze eigen rode contour blijven. De provincie is de hoeder van dat algemene belang.’ Maar ook beleidsmatig weet men elkaar te vinden: ‘Onze nieuwe structuurvisie-plus wordt bijvoorbeeld in nauw overleg met de provincie opgesteld. Voor de begeleiding van de Crisis- en herstelwet worden zelfs provinciale ambtenaren bij de gemeente neergezet; dat contact is innig.’

Stevig aanpakken

Dat alles pais en vree is, is echter te veel gezegd. Kuin: ‘We werken intensief samen binnen het regioverband Groningen-Assen; daar komen nu de eerste haarscheurtjes in. In goede harmonie, maar wel heel zakelijk, moeten er nieuwe afspraken gemaakt worden. Wij zetten bijvoorbeeld buitenstedelijke ontwikkelingen als Kloosterveen op slot, maar verwachten dan wel steun van de provincie voor ons binnenstedelijke programma. Een project als Havenkade, dat kunnen we niet alleen. En die steun komt dan ook.’ In het verlengde van de focus op Assen als binnenstedelijke groeikern verwacht Kuin van de provincie dat de omliggende gemeenten kort worden gehouden in termen van bouwproductie.

‘Met de noordelijke gemeenten boven Assen zijn daar nu afspraken over gemaakt, aan de zuidkant moet dat nog gebeuren. De provincie claimt hier een regisseursrol, dan moet je ook met de vuist op tafel durven slaan. Ik weet dat Drenthe graag het gesprek aan de keukentafel voert – en daar is ook niets mis mee – maar afspraak is op een gegeven moment afspraak. Wij geen uitbrei dingsproductie, dan de dorpen ook niet. De provincie is op som mige momenten nog iets te veel van het compromis, is mijn indruk. Ik ben wel gecharmeerd van het Groningse model: eerst kijken of je er samen uit kunt komen en als dat niet lukt: stevig aanpakken.’

Te voorzichtig

Waar de provincie wat Kuin betreft ook meer op mag inzetten, is het gezamenlijk stimuleren van de bouwproductie. ‘Ik weet: Drenthe is geen rijke provincie, maar er zijn wel degelijk manieren om toch met een geldkraantje te werken. Het verkennen van mogelijkheden mag heel out of the box, dat doen wij zelf ook. Geen plan kan gek genoeg zijn. Als gemeente bijvoorbeeld zelf woningen ontwikkelen? We onderzoeken het gewoon. De provincie is daar nog wat te voorzichtig in.’ Gemeente en provincie hebben elkaar hier heel hard in nodig, zo vindt de wethouder: ‘Vooral binnenste delijk is er nog genoeg te doen. Zeker nu de inzet van de corporaties afkalft, moeten we in actie komen. Als we dan gezamenlijk anticyclisch investeren, kunnen we de bouw een impuls geven. De provincie kan bijvoorbeeld projecten naar voren halen in de tijd of voorfinancieren, daar zijn wij als gemeente enorm mee gebaat. In deze crisistijd moet de kwaliteit van de stad – die de laatste jaren zorgvuldig is opgebouwd – overeind worden gehouden. De provincie heeft daar ook een rol in.’

Ook provincies moeten zich bezinnen op de eisen van de nieuwe tijd Luuk Boelens, sinds kort hoogleraar aan de universiteit van Gent, kijkt van een wat grotere afstand tegen het fenomeen provincies aan. Hij werkte zelf bij een provincie – Zuid-Holland – en volgt ze nu binnen het grotere kader van de Hollandse Delta. Hoe kijkt een wetenschapper met expertise op het gebied van netwerken en stedelijke agglomeraties aan tegen het functioneren van de provincies?

N

aar eigen zeggen volgt Luuk Boelens, wonend in Antwerpen en werkend in Nederland en België, de provincies van een zekere afstand. ‘In mijn eigen praktijk, zowel aan de Universiteit Utrecht als bij mijn bureau Urban Unlimited, heb ik regelmatig met provincies van doen gehad. Ik heb ook nog een tijd bij de provincie Zuid-Holland gewerkt. Ook toen al zag je onderlinge grote verschillen. In de Randstad hebben provincies, door de aanwezigheid van sterke steden, van oudsher weinig in te brengen. Zelfs Leiden en Dordrecht doen hun eigen ding. Voor Amsterdam geldt uiteraard hetzelfde; de provincie Noord-Holland mag nog iets zeggen over het gebied van Zaanstad tot Den Helder en in ‘t Gooi.’ Buiten de Randstad daarentegen is de situatie heel anders, aldus Boelens. ‘In Brabant bijvoorbeeld – waar de dorpen aan elkaar gegroeid zijn – is de provincie vrij zwaar aanwezig. Die afkomst moet je dus zeker niet uitvlakken. Voeg daar de cultuurhistorie als belangrijke variabele aan toe. In de Hollandse Delta meer het ondernemerschap, met een cultuur van samenwerken waar het moet en concurreren waar het kan. In de hogere en minder verstedelijkte zandgronden, zoals de Veluwe en de Kempen, meer een cultuur van overleven en gebondenheid aan God, gemeenschap, bedrijf en overheid. Dat verklaart mede de verschillen zoals we die vandaag de dag ervaren.’

Euforie relativeren

Dat enkele jaren geleden met de bestuurlijke decentralisatie meer taken op het bordje van de provincies zijn gelegd, vindt Boelens een twijfelachtige eer. ‘Het Rijk heeft verzuimd om het bijbehorende

budget door te schuiven. Het rijksbudget voor ruimtelijke ordening was al enorm ingekrompen en de belastingheffing is alleen maar centralistischer geworden. Allerlei decentrale heffingen zijn geschrapt. Weliswaar hebben sommige provincies additionele inkomsten gekregen uit de verkoop van bijvoorbeeld energiebedrij ven, maar daar is ook alweer veel van uitgegeven. De euforie over de slagkracht van provincies moeten we daarom stevig relativeren. Men heeft op papier meer macht, maar heeft men ook de goede instrumenten en het geld?’ Dat sommige provincies actief in de gebiedsontwikkeling zijn gestapt, beoordeelt Boelens achteraf gezien als een te risicovolle onderneming: ‘Eigenlijk is geen van die projecten een succes – Zuidplaspolder, Wieringerrandmeer, Blauwestad, Perkpolder – overal loopt het spaak. Het grondbezit en de schuldenberg die daarmee gepaard zijn gegaan en soms ook de bestuurlijk-financiële constructies hangen ook provincies als een loden steen om de nek; de provincies hadden hier duidelijk onvol doende ervaring en expertise om als ontwikkelaar op te treden.’

Allianties smeden

Ook provincies moeten zich bezinnen op de eisen van de nieuwe tijd. Voor de toekomst gelooft Boelens niet meer in de aanbodgerichte top-down benadering: ‘De tijd dat een overheid eerst intern een plan kon maken, om daar vervolgens mee naar buiten te gaan, die is voorbij. We gaan toe naar een actorgerichte benadering, waarin partijen binnen een netwerkverband samenwerken. De overheid – ook de provincie – moet dat beter begrijpen. Drie gremia komen er bij elkaar: de civic society, de business society en de public society. Oftewel de burgers, het geld en de weten regelgeving. Zij gaan op een gelijkwaardig niveau allianties smeden, waarbij het belang van de een niet ten koste gaat van de ander. Dat vraagt niet meer om vage structuurvisies, maar heel gerichte en concrete acties: jij doet dit, ik doe dat. In die afstemming kunnen provincies een rol spelen, maar dan moeten ze daar bestuurlijk en ambtelijk wel geëquipeerd voor zijn. Dat zijn ze op dit moment lang niet allemaal. Er moet een grote cultuurslag plaatsvinden en dat heb je niet een-twee-drie gerealiseerd.’

13


overzicht

februari 2013 #46

FEITE EN N | OMS OMSC CHR HRI

JVING JVIN G | FO FOTO

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E [email protected]

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E [email protected]

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E [email protected]

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E [email protected]


• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

GEBIEDSONTWIKKELING IN INTERNATIONAAL PERSPECTIEF

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E [email protected]

DOSSIER # 24

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E [email protected]

Dossier Mixed-use in kleine kernen

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING


MIXED-USE IN KLEINE KERNEN

september 2011 #41

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E [email protected]

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E [email protected]

DOSSIER # 26

: Leer looie NIEU rij Drie en 4 W: 4 mais sen appa rtem onnettes ente n

februari 2013

december 2011 #42

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E [email protected]

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E [email protected]


OUD

Herbestemmen

juni 2012 #44

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E [email protected]

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E [email protected]

'S S

Herbestemmen

oktober 2012 #45

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E [email protected]


Dit is de nieuwste editie in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW magazine wilt ontvangen.

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief • Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

Gebiedsontwikkeling Sterk in grondexploitatie in internationaal perspectief zomer 2007 juni 2007

Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

Infra knooppunten winter 2004

Winkelen zomer 2003

Integrale projecten voorjaar 2003

Stadsreparatie voorjaar 2007

Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

Grondbeleid in discussie najaar 2006

Senioren en wonen zomer 2006

Starters op de woningmarkt winter 2005

Woonwijk van de toekomst najaar 2005

Niet polderen maar rekenen zomer 2005

Gemengde projecten in de stad zomer 2005

maart 2011 #39

juni 2011 #40

www.naw.nl

Onderzoeksdossier:

Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

65 jaar Bouwfonds

Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Klantparticipatie

Sturen op grond

Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Woningplattegronden DEF-NAW_dossier_39_2011_OMSLAG.indd 1-2

65 jaar Bouwfonds oktober 2012

Duurzaamheid in een nieuwe realiteit juni 2012

Klantparticipatie maart 2012

Onderzoek woningmarkten DuNeFra december 2011

1

Bouwfonds Ontwikkeling dossier #38

december 2010 #38

september 2010 #37

juni 2010 #36

naw dossier Consument en duurzaamheid

April 2010, speciale uitgave

22 jaar Bouwfonds Cultuurfonds

naw.nl


14

Sturen op grond september 2011

dossier

maart 2010 #35

11-3-11 10:00

Woningplattegronden juni 2011

Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus maart 2011

Betaalbare woningen winter 2005

december 2009 #34

RE G I E

Consument en duurzaamheid

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds december 2010

1

De nieuwe ontwikkelaar

De nieuwe ontwikkelaar september 2010

1

naw dossier over wonen in de Randstad

april 2009 #31

dossier

Wonen en senioren juni 2010

1

naw dossier over betaalbare woningen

Verslag van het grootschalig landelijk

niet, dan gaat het niet' naar markten prijsacceptatie van energiezuinige nieuwbouwwoningen.

Consument en duurzaamheid april 2010

1

Duurzame gebiedsontwikkeling

Binnenstedelijk ontwikkelen

woonconsumentenonderzoek 'Baat het

Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

september 2008 – naw dossier

2

december 2008

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

september 2008

1

Kust en kade september 2009

Waterfront ontwikkeling najaar 2004

Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

Kantorenmarkt winter 2003

Woningmarkt najaar 2003

naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E [email protected] MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E [email protected]

Gebiedsontwikkeling en voorzieningen

www.naw.nl

Kust en kade

Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

Bouwfonds Property Development

juni 2009 #32

Wonen en senioren

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E [email protected] REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E [email protected] REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E [email protected]

gebieds ontwikkeling en voorzieningen

Betaalbare woningen


Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

Bouwfonds als partner in grondexploitatie juni 2009

Wonen in de Randstad april 2009

Betaalbare woningen december 2008

Leren van gebieds ontwikkeling in Engeland november 2008

Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

INNOVATIE IN DUURZAAMHEID

Wonen in de Randstad


DOSSIER # 27

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

gebieds ontwikkeling en openbaar vervoer



Dossier Innovatie in duurzaamheid • Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

Innovatie in duurzaamheid winter 2007

Grondbeleid winter 2002

Appartementenmarkt najaar 2002

Concept- en gebieds ontwikkeling zomer 2002

Wonen & Werken voorjaar 2002

Stedelijke vernieuwing winter 2001

15

www.naw.nl

april 2013 speciale uitgave In dialoog met provincies

Recommend Documents