APPARTEMENTSRECHT Roland TIMMERMANS Advocaat
2008
a Wolters Kluwer business
INHOUD TITEL I. Inlcidende bcschouwingen
1
Hoofdstuk 1. Beknople hisloriek
3
Hoofdsiuk 2. Enige rechtsxergelijkcndc lunities
10
Hoofdstuk 3. Bronncn
12
Hoofdstuk 4. Aard vaii liei rechi
15
Hoojdsluk 5. Goederenrechtelijke gexolgen van bel dualisli.sch slelsel § 1. De privò- en de gcmecnschappclijkc delen vormen een juridische eenheid § 2. De gemeenschappelijke gedeelten alsmede de daaraan aeccssoirc zakcn en rechten zijn niet vatbaar voor verdcling § 3. Het aandeel in de gemeenschappelijke delen volgt van rcchtswcge de lotgevallen van het privégedeelte § 4. De appartementseigenaar heeft geen onbeperkte bevoegdheid op de gemeenschappelijke delen § 5. De gemeenschappelijke delen worden collectief beheerd § 6. De onteigening van een privégedeelte slaat tegelijkertijd op het aandeel in de gemeenschappelijke delen
19 19
20
Hoofdstuk 6. Split.sing in appartementsvigendom door een rechishundeling
23
Hoofdstuk 7. Splitsingswijzen § 1. Algemeen § 2. Splitsing door testamentaire verdeling § 3. Splitsing door wettelijke erfopvolging § 4. Splitsing door ouderlijke boedelverdeling § 5. Splitsing door verdeling van een vennootschapsgebouu § 6. Splitsing door schenking § 7. Splitsing door wijziging van de materièle toestand van een gebouw . . . . § 8. Splitsing door omzetting van huurkoop in volle eigendom § 9. Splitsing door verkoop na uitvoerend beslag op onrocrend goed § 10. Splitsing door vermogensregeling bij echtscheiding door onderlinge toestemming of wegens duurzame onturichting $11. Splitsing door verkoop bij faillissemenl $ 12. Splitsing door gedeeltclijke inbreng \an een gebouw in ccn vcnnootschap § 13. Splitsing ingevolge onteigening $ 14. Splitsing door verjaring § 15. Splitsing door vestiging van een vruchtgebruik op een gcdecllc van een gebouw
25 25 25 26 29 30 31 31 31 32
Kluwer
Appartementsrechl
19
21 21 22
36 37 38 39 40 41
INHOUD TITEL II. Het dwingend wettelijk stelsel
43
Afdeling I. Toepassingsgebied
45
Inleiding
45
Hoofdstuk 1. Een gebouw of een groep van gebouwen § 1. Algemeen § 2. Gebouw § 3. Groep van gebouwen § 4. Functioneel samenhangende gebouwen § 5. Gebouwd zijn § 6. Gedeeltelijk gebouwd
46 46 47 48 49 51 53
Hoofdstuk 2. Verdeeld eigendomsrecht
55
Hoofdstuk 3. Ingericht met prive- en gemeenschappelijke delen § 1. Privégedeelte 1.1. Voorwerp 1.2. Duurzaam afgescheiden en duurzaam gemarkeerde ruimten 1.3. Over of buiten het gebouw verspreide privégedeelten 1.4. Privégedeelten in gemeenschappelijke delen of in andere privégedeelten 1.5. Toepassingen § 2. Gemeenschappelijke gedeelten 2.1. Voorwerp 2.2. Gedeelten bestemd voor gemeenschappelijk gebruik van alle of enkele mede-eigenaars 2.3. Grond 2.4. Nabijgelegen grond 2.5. Bouwkundige elementen en collectieve voorzieningen 2.6. Accessoire rechten 2.7. Op gemeenschappelijke delen rustende exclusieve gebruiksrechten. 2.8. Vlottende gebruiksrechten 2.9. Algemene en beperkt gemeenschappelijke delen 2.10. Toepassingen 2.10.1. Afsluitingen 2.10.2. Afvoerpijpen 2.10.3. Afvalbakken, -emmers en -containers en afvalkokers . . . 2.10.4. Antennes en schotelantennes 2.10.5. Asbest 2.10.6. Balkons, balustrades en borstweringen 2.10.7. Beplantingen en gazons 2.10.8. Bestratingen en verhardingen 2.10.9. Binnenmuren van de private gedeelten en binnenmuren die de privégedeelten afscheiden 2.10.10. Binnenplaatsen en binnenpleinen
58 58 58 59 60
VI
61 61 63 63 64 66 67 67 68 73 76 77 80 81 81 81 82 82 82 83 83 84 84
Apparlementsrecht - Kluwer
INHOUD 2.10.11. 2.10.12. 2.10.13. 2.10.14. 2.10.15. 2.10.16. 2.10.17. 2.10.18. 2.10.19. 2.10.20. 2.10.21. 2.10.22. 2.10.23. 2.10.24. 2.10.25. 2.10.26. 2.10.27. 2.10.28. 2.10.29. 2.10.30. 2.10.31. 2.10.32. 2.10.33. 2.10.34. 2.10.35. 2.10.36. 2.10.37. 2.10.38. 2.10.39. 2.10.40. 2.10.41. 2.10.42. 2.10.43. 2.10.44. 2.10.45. 2.10.46. 2.10.47. 2.10.48. 2.10.49. 2.10.50. 2.10.51. 2.10.52. 2.10.53. 2.10.54. Kluwer - Appartementsrecht
Bliksembeveiliging Brandbestrijding Brievenbussen Buitenmuren die privégedeelten afscheiden van gemeenschappelijke ruimten Buizennet en riolering Centrale verwarmingsinstallatie Daken, dakbedekking, dakkapellen en kroonlijsten . . . Dakterrassen Dakverdieping, dakkappen, mansarde-, meiden- en zolderkamers Deuren en deurkozijnen Dienstleidingen voor transport van gas, water, elektriciteit, telefoon en internet Dragende en zware muren Elektrische uitrusting Energieruimten Entree, hallen en atrium Funderingen, kolommen en steunbalken Galerijen, gaanderijen en loggia's Gangen, trappenhuizen en trappen Garages Geraamte gebouw Gevels en gevelbeplatingen Goederenlift Hek- en traliewerk Hoogspanningscabine Huisbel en deuropenerinstallatie Hydrofoorinstallatie Kelderruimten Leidingen Liften en liftschachten Luchtbehandeling en ventilane Meterkasten Meubilair Muur- en vloerbekleding Parkeerterrein Plafonds, zolderingen en vloeren Putten Promenade Ramen en vensters Rolluik Schouwen en schoorstenen Speelplein Sportterrein Terrassen Tuinen
84 84 84 85 85 85 85 85 87 87 88 88 88 88 89 89 89 89 89 90 90 90 91 91 91 91 91 92 92 92 92 92 92 93 93 93 93 93 93 94 94 94 94 95 VII
INHOUD 2.10.55. 2.10.56. 2.10.57. 2.10.58. 2.10.59. 2.10.60. 2.10.61. 2.10.62. 2.10.63.
Tuingerief Veranda Vergaderzaal Verlichting Videofoon Vluchttrappen Wegen Windscherm Woning huisbewaarder
95 95 95 95 95 95 96 96 96
Afdeling II. Notartele splitsingsakte
97
Hoofdstuk 1. Doel
97
Hoofdstuk 2. Overschrijving notariale splitsingsakte in de openbare registers van de hypotheekbewaring
98
Hoofdstuk 3. Sancties bij het ontbreken van een splitsingsakte Hoofdstuk 4. Rol notaris
99 101
Hoofdstuk 5. Aansprakelijkheid notaris
102
Hoofdstuk 6. Voorafgaande controle splitsìngsvergunning
104
Hoofdstuk 7. Controle bij de splitsing horend grondperceel
106
Hoofdstuk 8. Onpartijdige opstelling splitsingsakte
107
Hoofdstuk 9. Beschikkingsbevoegdheid stichter appartementseigendom
109
Hoofdstuk 10. Basisakte 110 § 1. Beschrijving van het onroerend geheel 110 § 2. Beschrijving van de privatieve delen Ili § 3. Beschrijving van de gemeenschappelijke gedeelten 115 § 4. Bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief is verbonden 116 4.1. Inleiding 116 4.2. Belang 117 4.3. Maatstaven 117 4.4. Leidende beginselen bij de waardebepaling 119 4.4.1. Objectieve waarde 120 4.4.2. Ongeacht de bestemming 120 4.4.3. Originair 121 4.4.4. Vast 122 4.5. In aanmerking te nemen waarden 124 4.5.1. Algemeen 124 Vili
Appartementsrecht - Kluwer
INHOUD 4.5.2. Originele intrinsieke of kale waarde 4.5.3. Constructiewaarde 4.5.4. Verkoopwaarde 4.5.5. Huurwaarde 4.5.6. Kadastrale waarde 4.5.7. Vloeroppervlakte § 5. Eenzijdige wijziging inrichting gebouw of groep van gebouwen § 6. Controle op de conformiteit tussen de splitsingsvergunning en de beschrijving van het gebouw in de basisakte § 7. Plaatselijk bezoek notaris Hoofdstuk 11. Reglement van mede-eigendom § 1. Inleiding § 2. De beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten 2.1. Privatieve delen 2.1.1. Algemeen 2.1.2. Beschikking 2.1.3. Aanwending overeenkomstig de contractuele bestemming § 3. Gemeenschappelijke delen 3.1. Algemeen 3.2. Beschikking 3.3. Aanwending overeenkomstig de contractuele bestemming 3.4. Materieel gebruik 3.5. Genotsrecht 3.6. Vrijwaring in rechte § 4. Onrechtmatige bedingen 4.1. Bedingen strijdig met de Appartementswet 4.2. Bedingen strijdig met grondrechten 4.2.1. Gelijke behandeling 4.2.2. Privacy 4.2.3. Gezinsleven 4.2.4. Gezondheid 4.2.5. Religieuze vrijheid 4.3. Gebruiksbeperkende bedingen 4.4. Hoofdelijkheidsbedingen 4.5. Kennisgevingsbedingen 4.6. Kostenverhogingsbedingen 4.7. Kostenvrijstellingsbedingen 4.8. Niet-concurrentiebedingen 4.9. Solidariteitsbedingen 4.10. Delegatiebedingen 4.11. Arbitragebedingen 4.12. Kostenoverdrachtbedingen 4.13. Publiciteitsbedingen 4.14. Exclusiviteitsbedingen § 5. De criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten Kluwer - Appartementsrecht
124 126 126 127 127 128 129 131 132 133 133 135 135 135 135 146 158 158 159 160 160 164 164 165 165 166 166 166 167 167 168 168 169 169 169 170 170 171 173 176 176 177 177 178
IX
INHOUD § 6. De regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering 178 § 7. De wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn mandaat 178 Hoofdstuk 12. Kwalitatieve tegenstelbaarheid statuten
179
Hoofdstuk 13. Derdenbedingen
181
Hoofdstuk 14. Bouwplannen
183
Hoofdstuk 15. Bodemsanering
184
Hoofdstuk 16. Postinterventiedossier
187
Hoofdstuk 17. Taalgebruik
189
Hoofdstuk 18. Interpretatie statuten
190
Hoofdstuk 19. Wijzigìng zakelijke gegevens na de overschrijving van de splitsingsakte 192 § 1. Wijzigingen bij verkoop op pian van appartementen onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een bouwvergunning 192 § 2. Wijzigingen in de bouwwerken eenzijdig doorgevoerd door de bouwpromotor 194 § 3. Wijzigingen door eenzijdig abandon 195 § 4. Wijzigingen door onbewoonbaarverklaring 195 § 5. Wijzigingen door wederrechtelijke innamen: bezits- en eigendomsvorderingen 196 § 6. Wijzigingen ten gevolge van verkrijgende verjaring 197 6.1. Onroerend goed buiten het appartementsgebouw 198 6.2. Privégedeelte binnen het appartementsgebouw 199 6.3. Gemeenschappelijk gedeelte binnen het appartementsgebouw . . . . 199 6.4. Privatief gebruiksrecht op een gemeenschappelijk gedeelte 201 § 7. Wijzigingen door niet-levering van ruimten 201 § 8. Wijzigingen door de aankoop van nieuwe onroerende goederen, bestemd om gemeenschappelijk te worden, of verkoop van gemeenschappelijke delen 202 § 9. Wijzigingen door onteigening 202 § 10. Wijzigingen ingevolge ruil van prive- en/of gemeenschappelijke gedeelten 203 §11. Wijzigingen door uitbreiding van een privégedeelte of verhoging van een appartementsgebouw 203 § 12. Verbeterende en nieuwe vervangende splitsingsakte op initiatief van de stichter van appartementseigendom 204 § 13. Aanvullende splitsingsakte op initiatief van de vereniging van medeeigenaars 205 § 14. Aanvullende splitsingsakte op initiatief van een mede-eigenaar 206
X
Appartementsrecht - Kluwer
1NHOUD § 15. Aanvullende splitsingsakte op initiatief van de rechtbank § 16. Nietigverklaring splitsingsakte op initiatief van een of meer appartementseigenaars
207 209
Hoofdstuk 20. Kosten splitsìngsakle
212
Hoofdstuk 21. Gelding oude splitsingsakten
213
Afdeling HI. Reglement van orde § 1. Inleiding § 2. Verplichting § 3 . Nut §4. Vorm § 5. Opstelling § 6. Bekendmaking § 7. Werking § 8. Aanvulling of wijziging § 9. Inzage § 10. Uitwerking en rangorde
217 217 217 217 218 218 219 219 220 220 221
Afdeling IV. Vereniging van mede-eigenaars
222
Hoofdstuk 1. Inleiding
222
Hoofdstuk 2. Van rechtswege verkrijging van de reehtspersoonlijkheid
224
Hoofdstuk 3. Effectieve ontstaanswijze
225
Hoofdstuk 4. Kenmerken van de rechtspersoon § 1. Naam § 2. Zetel § 3. Maatschappelijk doel § 4. Maatschappelijk vermogen § 5. Ondernemingsnummer § 6. Lidmaatschap § 7. Aansprakelijkheid leden
227 227 227 228 229 231 231 232
Afdeling V. Bestuur vereniging van mede-eigenaars Inleiding
233 233
/. Algemene vergadering Inleiding
234 234
Hoofdstuk 1. Categorice'!! algemene vergadering § 1. Inleiding § 2. Plenaire algemene vergadering § 3. Deelvergadering
235 235 235 236
Kiuwer - Appartementsrecht
XI
INHOUD Hoofdstuk 2. Besluitvorming buiten vergadering § 1. Inleiding § 2. Slapende vereniging van mede-eigenaars § 3. Voordeel van het vergaderen in persoon § 4. Nadeel van het vergaderen in persoon § 5. Nadeel van schriftelijke besluitvorming § 6. Voordeel van schriftelijke besluitvorming
237 237 237 238 239 240 240
Hoofdstuk 3. Besluitvorming in de vereniging van mede-eigenaars § 1. Inleiding
241 241
Deel I. Voorbereiding algemene vergadering § 1. Tijdstip algemene vergadering 1.1. Eerste algemene vergadering 1.2. Jaarvergadering 1.3. Buitengewone algemene vergadering § 2. Oproeping personen die aan de vergadering mogen deelnemen § 3. Personen die uitgenodigd worden 3.1. Onvoorwaardelijk deelnamerecht: de alleeneigenaar 3.2. Voorwaardelijk deelnamerecht in geval van onverdeeldheid of een verdeeld eigendomsrecht 3.2.1. Algemeen 3.2.2. Onverdeelde mede-eigenaars 3.2.3. Bloot eigenaar en vruchtgebruiker 3.2.4. Erfpachter 3.2.5. Houder van een zakelijk recht van gebruik en bewoning . . . 3.2.6. Gehuwden 3.2.7. Mede-eigenaar-syndicus 3.2.8. Mede-eigenaar-huisbewaarder 3.2.9. Projectontwikkelaar-eigenaar 3.2.10. Vennootschap 3.2.11. Quasi-eigenaars in de gevallen van koop met uitgestelde eigendomsoverdracht 3.2.12. Lijfrenteplichtige 3.2.13. Uittredende mede-eigenaar § 4. Personen die geinformeerd worden § 5. Personen die toegelaten worden § 6. Recht op vertegenwoordiging op de algemene vergadering 6.1. Conventionele vertegenwoordiging 6.1.1. Algemeen 6.1.2. Personen die volmacht kunnen geven 6.1.3. Personen die volmacht kunnen ontvangen 6.1.4. Beperkingen aan het vrije vertegenwoordigingsrecht 6.1.5. Vorm van het mandaat 6.1.6. Draagwijdte van het mandaat 6.1.7. Verificatie van de mandaten 6.1.8. Voorwerp van de verificatie
241 242 242 243 243 243 246 246
XII
246 246 248 248 250 251 252 254 255 255 256 256 258 258 259 260 261 262 262 262 263 264 268 268 271 272
Appartementsrecht - Kluwer
1NH0UD 6.2. Wettelijke vertegenwoordiging 6.2.1. Preventieve controle § 7. Recht op bijstand op de algemene vergadering § 8. Formele bijeenroeping van de algemene vergadering § 9. Pleegvormen bij de convocatie tot algemene vergadering § 10. Plaats van de algemene vergadering §11. Lokaal van de algemene vergadering § 12. Maand, dag en uur van de algemene vergadering § 13. Wijziging van plaats, lokaal, maand, dag of uur van de algemene vergadering § 14. Dagorde van de algemene vergadering 14.1. Opgave onderwerpen 14.2. Beperking en uitbreiding 14.3. Formulering en indeling 14.4. Diversen 14.5. Aanvulling 14.6. Opstelling door de mede-eigenaars of door de vrederechter . . . . § 15. Oproeptermijn algemene vergadering § 16. Wijze van convocatie algemene vergadering § 17. Ondertekening convocatie § 18. Toe te voegen stukken § 19. Taalgebruik convocatie § 20. Bevoegdheid tot convocatie 20.1. Syndicus 20.2. Verzoek van één vijfde 20.3. Rechter 20.4. Vereffenaar § 21. Verdaging en intrekking van de algemene vergadering Deel II. Verloop van de algemene vergadering § 1. Aanvangsuur § 2. Presentielijst § 3. Aanwezigheidsquorum § 4. Gedeeltelijke aanwezigheid § 5. Verstrenging aanwezigheidsquorum § 6. Onvoltalligheid algemene vergadering § 7. Nieuwe convocatie na onvoltallige eerste algemene vergadering § 8. Bureau algemene vergadering § 9. Voorzitter algemene vergadering § 10. Onderscheid beraadslaging en stemming §11. Berekening stemmen § 12. Stemkrachtbeperking § 13. Stemverlies in geval van belangenconflict
272 273 274 276 277 278 278 279 281 281 281 281 282 283 284 285 286 287 288 288 289 290 290 293 295 296 297 298 298 298 299 302 304 304 305 305 306 307 309 310 312
Deel III. Bevoegdheden algemene vergadering 313 § 1. Inleiding 313 § 2. Wezenskenmerken van de bevoegdheden van de algemene vergadering . 314 Kluwer - Appartementsrecht
XIII
INHOUD 2.1. Beperkt tot de gemeenschappelijke delen 2.2. Zin voor verantwoordelijkheid bij de besluitvorming 2.2.1. Individuele opinies leden, collectief besluit, meerderheidsbesluitvorming 2.2.2. Materièle eigenbelangen en profijt leden 2.2.3. Beperkte participatiegraad, onvoorbereide besluitvorming leden 2.2.4. Minder verantwoordelijkheid, meer aansprakelijkheid . . . 2.3. Niet gedreven door rechtsmisbruik bij de besluitvorming § 3. Wettelijke bevoegdheden § 4. Statutaire bevoegdheden § 5. Residuaire bevoegdheden
314 315 315 316 317 317 318 318 319 320
Deel IV. Verder verloop van de algemene vergadering 322 § 1. Voorlezing notulen vorige algemene vergadering 322 § 2. Behandeling dagorde, debat, eenduidige formulering, in stemming te brengen voorstel 322 § 3. Besluitvorming, individuele stemming, formele beslissingen en moties . . 324 § 4. Besluit met de vereiste meerderheid en bepaling stemuitslag 326 § 5. Onthoudingen 327 § 6. Stemverbod 329 § 7. Staking van stemmen 331 § 8. Verandering van stemming 332 § 9. Stemming met voorwaarden 333 § 10. Notulen 334 §11. Tijdstip redactie notulen 335 § 12. Redacteur notulen 336 § 13. Inhoud notulen 337 § 14. Identiteit minderheidseigenaars 338 § 15. Ondertekening notulen 339 § 16. Bewijswaarde notulen 340 § 17. Onwijzigbaarheid notulen 341 § 18. Notificatie notulen 341 18.1. Mede-eigenaars 341 18.2. Bewoners 342 § 19. Gezag van gewijsde van de genotuleerde beslissingen 342 § 20. Recht van antwoord en privacybescherming 345 Deel V. Contentieux van de algemene vergadering
346
A. Algemeenheden § 1. Inleiding § 2. Gelding en uitvoerbaarheid bij voorraad van besluiten § 3. Schorsing besluiten door de bodemrechter § 4. Voorwaarden ontvankelijkheid verhaal 4.1. Hoedanigheid eiser 4.2. Hoedanigheid verweerder
346 346 346 348 349 349 349
XIV
Appartementsrecht - KJuwer
INHOUD 4.3. Oppositioneel belang eiser 352 4.4. Uitgesloten personen 354 § 5. Aan te vechten besluiten 355 § 6. Grondslag voor de rechtsvorderingen 356 6.1. Algemene motieven voor beroep op de rechter 356 6.2. Controle op de legaliteit en op de opportuniteit van de beslissing . 357 6.3. Persoonlijk en rechtstreeks, geen algemeen belang 359 B. Rechtsvorderingen van de mede-eigenaar m.b.t. besluiten of te nemen besluiten van de algemene vergadering 361 § 1. Vordering tot vernietiging of wijziging van onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissingen van de algemene vergadering 361 1.1. Inleiding 361 § 2. Onregelmatige beslissing 362 2.1. Algemeen 362 2.2. Concrete grieven 363 2.2.1. Convocatie algemene vergadering 363 2.2.2. Samenstelling algemene vergadering 364 2.2.3. Vertegenwoordiging algemene vergadering 364 2.2.4. Stemming niet-geagendeerd punt 365 2.2.5. Organisatie algemene vergadering 365 2.2.6. Vormgebreken notulen 366 2.2.7. Schending meerderheidsregels 367 2.2.8. Overschrijding bevoegdheid 367 § 3. Bedrieglijke beslissing 368 § 4. Onrechtmatige beslissing 369 § 5. Termijn voor verhaal 375 § 6. Procedure 376 § 7. Termijn van verhaal en de Wet van 26 aprii 2007 tot bestrijding van de gerechtelijke achterstand 377 § 8. Vordering wegens misbruik van minderheid 379 8.1. Algemeen 379 8.2. Grondvoorwaarden 380 8.3. Procedure 383 § 9. Vervangende machtiging tot bijeenroeping van de algemene vergadering 384 9.1. Inleiding 384 9.2. Grondvoorwaarden 384 9.3. Procedure 385 § 10. Vervangende machtiging tot uitvoering werken aan gemeenschappelijke delen 387 10.1. Inleiding 387 10.2. Grondvoorwaarden 387 10.3. Procedure 388 §11. Wijziging van de aandelen na of buiten een beslissing van de algemene vergadering 389 11.1. Inleiding 389 11.2. Grondvoorwaarden 390 Kluwer - Appartementsrecht
XV
INHOUD 11.3. Procedure 393 § 12. Wijziging van de verdeling van de lasten na of buiten een beslissing van de algemene vergadering 394 12.1. Inleiding 394 12.2. Grondvoorwaarden 395 12.3. Procedure 396 Deel VI. Andere rechtsvorderingen van de mede-eigenaar buiten besluiten van de algemene vergadering Inleiding § 1. § 2. § 3. § 4.
397
397 Vordering tot aanwijzing van een syndicus 397 Vordering tot vervanging van een syndicus door een voorlopig syndicus 398 Vordering betreffende de kavel 402 Vorderingen betreffende de opheffing van de splitsing 405
Deel VII. Aansprakelijkheid vereniging van mede-eigenaars
406
Inleidende beschouwingen 406 § 1. Aansprakelijkheid voor de aangegane verbintenissen 408 § 2. Aansprakelijkheid voor bestuursverzuim 409 2.1. Gebrek aan toezicht op de reglementen van mede-eigendom en van orde 409 2.2. Beleidsfouten 410 2.2.1. Verzuim uitvoering van werken 411 2.2.2. Verzuim aansluiting nutsvoorzieningen 412 2.2.3. Misbruik stemrecht 413 § 3. Fouten van organen en van aangestelden 413 3.1. Syndicus 413 3.2. Raad van beheer 415 3.3. Huisbewaarder en onderhoudspersoneel 415 3.4. Bewakingspersoneel 415 § 4. Aansprakelijkheid voor de staat van het gebouw 416 4.1. Inleiding 416 //. SYNDICUS § 1. Inleiding § 2. Verplicht orgaan § 3. Eenhoofdig orgaan § 4. Juridische aard van de opdracht 4.1. Oud recht 4.2. Nieuw recht § 5. Juridische kwalificatie van de activiteit § 6. Benoemingsvoorwaarden § 7. Wijze van uitoefening 7.1. Als natuurlijke persoon of als rechtspersoon 7.2. Juridische gevolgen van de primaire keuze
XVI
438 438 439 440 440 440 441 443 444 445 445 445
Appartementsrecht - Kluwer
INHOUD 7.3. Noodzakelijke controle op de erkenning van het orgaan van de vennootschap § 8. Benoeming 8.1. Wijze van benoeming 8.1.1. Reglement van mede-eigendom 8.1.2. Algemene vergadering 8.2. Stilzwijgende verlenging 8.3. Vrederechter § 9. Aanvaarding benoeming § 10. Tijdstip infunctietreding §11. Impedimenta § 12. Geen overdracht bevoegdheid § 13. Benoemingsduur § 14. Beperking bevoegdheden in de tijd door de benoemingsduur § 15. Voorafgaande prijsopgave § 16. Syndicuscontract 16.1. Doelstelling 16.2. Tijdstip opstelling 16.3. Vorm 16.4. Ondertekening 16.5. Gevolgen 16.6. Inhoud 16.6.1. Algemeen 16.6.2. Beperking § 17. Vergoeding 17.1. Eisbaarheid 17.2. Gelijk recht § 18. Bekendmaking benoeming 18.1. Algemeen 18.2. Inhoud akte van benoeming 18.3. Opgave aanstelling 18.4. Vorm 18.5. Plaats 18.6. Betekening benoeming door de vrederechter 18.7. Gevolgen § 19. Aanvang ambtsbediening 19.1. Register van eigenaars en gebruikers 19.2. Gehele zakenrechtelijk statuut 19.3. Bouwplannen 19.4. Technische dossiers 19.5. Verzekeringspolissen 19.6. Overeenkomsten 19.7. Bank- en exploitatierekening 19.8. Postinterventiedossier 19.9. Rechtsgedingen § 20. Opening en beheer bankrekening 20.1. Kwaliteitsrekening Kluwer - Appartementsrecht
445 447 447 447 449 454 454 455 456 456 457 459 460 461 461 461 462 462 463 463 463 463 464 464 464 465 466 466 467 467 468 468 468 469 469 470 470 470 471 471 471 471 472 472 473 473 XVII
INHOUD 20.2. Afzonderlijke rekening ten naam gesteld van de vereniging van medeeigenaars 474 20.3. Beheer rekening en handtekeningbevoegdheid 474 20.4. Keuze rekening 475 § 21. Bevoegdheden 475 § 22. Het bijeenroepen van de algemene vergadering 477 22.1. Gewone algemene vergadering 477 22.2. Buitengewone algemene vergadering 478 § 23. De algemene vergadering organiseren 478 23.1. Presentielijst 478 23.2. Onvoltallige algemene vergadering 480 23.3. Onafgewerkte dagorde 480 23.4. Taalgebruik 481 § 24. De beslissingen van de algemene vergadering notuleren en bewaren . . 481 24.1. Notuleren 481 24.2. Notulen bewaren 482 24.3. Betekening notulen 482 § 25. Beslissingen uitvoeren en doen uitvoeren 482 25.1. Algemeen 482 25.2. Uitvoeren of laten uitvoeren 483 25.3. Beoordeling opportuniteit uitvoering 483 § 26. Uitvoering van werken 484 § 27. Handhaving reglementen van mede-eigendom en van orde 485 § 28. Bewarende maatregelen treffen en alle daden van voorlopig beheer stellen 486 28.1. Algemeen 486 28.2. Grensbepaling 486 28.3. Staalkaart van zelfstandige bedrijfsvoering 486 28.3.1. Bewarende maatregelen 487 28.3.2. Daden van voorlopig beheer 491 § 29. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars beheren 492 29.1. Algemeen 492 29.2. Inkomsten van de vereniging van mede-eigenaars 492 29.2.1. Voorschotbijdragen 492 29.2.2. Gemeenschappelijke baten 493 29.3. Uitgaven van de vereniging van mede-eigenaars 493 29.4. Berekening van de bijdragen 494 29.5. Plaatsing van de kasmiddelen van de vereniging van mede-eigenaars 495 29.6. Jaarlijkse exploitatierekening 496 § 30. Verrekening van toekomstige bijdragen en lasten uit het verleden bij overdracht van een privégedeelte 498 § 31. Invordering bijdragen 499 § 32. Behandeling insolventievraagstukken 499 § 33. De vereniging van mede-eigenaars vertegenwoordigen 500 33.1. Algemeen 500 33.2. Vertegenwoordiging buiten rechte 500 XVIII
Appartementsrecht - Kluwer
INHOUD 33.2.1. Onderhandse overeenkomsten 33.2.2. Authentieke akten 33.2.3. Bewijs hoedanigheid vertegenwoordiger 33.2.4. Aanrekening verbintenissen 33.3. Vertegenwoordiging in rechte 33.3.1. Algemeen 33.3.2. De vereniging van mede-eigenaars als eiser 33.3.3. Het monopolie van vertegenwoordiging voor de syndicus 33.3.4. Bewijs hoedanigheid vertegenwoordiger 33.3.5. Exclusieve vertegenwoordiging door de syndicus in functie 33.3.6. Potentieel dubbele hoedanigheid van de syndicus in de procedure 33.3.7. Beslissing in rechte te treden 33.3.8. Incidenten na de inleiding van het geschil 33.3.9. Vertegenwoordiging bij administratiefrechtelijke procedures 33.3.10. De vereniging van mede-eigenaars als verweerder 33.3.11. Mede-eigenaars inlichten over individuele rechtsvorderingen 33.3.12. Formele procespartij in sociaalrechtelijke geschillen . . . § 34. Bewoners niet-eigenaars inlichten over de geplande algemene vergaderingen § 35. Personeelsbeleid 35.1. Algemeen 35.2. Werkgever 35.3. Aanwerving, leiding en ontslag 35.4. Huisbewaarder 35.5. Huisbewaarder en functielogement § 36. Bijwonen van en samenwerken met de raad van beheer § 37. Rekening en kwijting 37.1. Algemeen 37.2. Rekenschap 37.2.1. Algemeen 37'.2.2. Elementen van rekenschap 37.2.3. Concrete uitvoering 37.2.4. Besluit tot goedkeuring van de rekeningen 37.2.5. Generaal onderzoek van het gevoerde beleid 37.3. Kwijting 37.3.1. Algemeen 37.3.2. Besluit tot kwijting 37.3.3. Individuele eigenaar 37.3.4. Derden
501 501 502 502 503 503 503 504 504 505 505 506 506 507 507 508 508 509 511 511 512 512 512 514 515 516 516 516 516 517 518 518 519 519 519 519 521 521
Afdeling VI. Bijdrage mede-eigenaars in de gemeenschappelijk lasten
522
Hoofdstuk 1. Noodzakelijke regeling van de verdeling van de lasien § 1. Inleiding
523 524
Kluwer - Appartementsrecht
XIX
INHOUD § 2. Kenmerken 2.1. Van keuzevrijheid naar dwingend hiérarchisch concept 2.2. Beperkte draagwijdte van artikel 577-2 § 9 B.W 2.3. Van suppletief naar dwingend recht 2.4. Bijkomend onderscheid tussen interne bijdrageverplichting en externe aansprakelijkheid Hoofdstuk 2. Catalogìserìng van de gemeenschappelijke lasten § 1. Inleiding § 2. Aanknopingspunten in de appartementswet § 3. Bijzondere bepalingen in het reglement van mede-eigendom
524 524 526 526 526 528 528 528 530
Hoofdstuk 3. Verplichte statutaire regeling van de criterio en de berekeningswijze van de lasten 531 Hoofdstuk 4. Waardecriterium § 1. Situering 1.1. De kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing van gemeenschappelijke delen (art. 577-2 § 9, derde Hd, B.W.) 1.2. De kosten van behoud en beheer van de vereniging van mede-eigenaars (art. 577-5 § 3 B.W.)
532 532
Hoofdstuk 5. Nuttigheidscriterìum § 1. Wettelijke grondslag § 2. Subsidiair karakter § 3. Doel § 4. Toepassingen 4.1. Lasten verbonden aan het objectief potentieel gebruik van gemeenschappelijke installaties 4.2. Lasten verbonden aan het registreerbaar gebruik van gemeenschappelijke installaties 4.2.1. Verwarming 4.2.2. Koud water 4.3. Lift 4.3.1. Toepasselijke beginselen 4.3.2. Gelijke en ongelijke verdeling 4.4. Gemeenschappelijke televisieantenne 4.5. Bewaking 4.6. Gevelreiniging 4.7. Huisvuilkokers 4.8. Trap 4.9. Noodtrap 4.10. Huisbewaarder 4.11. Sportinfrastructuur 4.12. Balkon en balustrade 4.13. Daken, dakterrassen en terrassen 4.14. Asbest
535 535 535 535 536
XX
532 533
536 537 537 551 555 556 557 558 559 559 561 562 562 563 563 564 564 566
Appartementsrecht - Kluwer
INHOUD 4.15. 4.16. 4.17. 4.18. 4.19.
Tuin en groenpartijen Administratie Lening Vertaling Speciale lasten 4.19.1. Lijfrente 4.19.2. Voorlopig bewindvoerder 4.19.3. Eerbetoon 4.19.4. Slotenmaker 4.20. Lasten verbonden aan exclusieve gebruiksrechten 4.21. Lasten verbonden aan het bijzonder gebruik van deelgebouwen . 4.22. Lasten verbonden aan gerechtskosten waarbij mede-eigenaars oppositionele belangen hebben
567 567 568 568 569 569 569 569 569 570 570 571
Hoofdstuk 6. Debiteur van de lasten § 1. Algemene principes 1.1. Alleen mede-eigenaars dragen bij 1.2. ledere mede-eigenaar draagt bij 1.3. ledere mede-eigenaar draagt uitsluitend bij in de lasten verbonden aan het voltooide gebouw 1.4. Ook de appartementseigenaar van een immateriéle kavel draagt bij § 2. Toepassingen 2.1. Eigenaar 2.2. Overleden eigenaar 2.3. Precaire eigenaar 2.4. Echtpaar 2.5. Wettelijk en feitelijk samenwonenden 2.6. Onverdeelde mede-eigenaars 2.7. Gefailleerde eigenaar 2.8. Vruchtgebruiker 2.9. Houder van een zakelijk recht van gebruik en bewoning 2.10. Lijfrentegenieter 2.11. Belgische openbare rechtspersoon 2.12. Vreemde Staat en internationale organisatie 2.13. Onteigenaar
573 574 575 575 576 577 578 579 579 581 582 585 585 586 586 587
Hoofdstuk
588
Hoofdstuk § 1. § 2. § 3. § 4.
7. Tijdstip waarop de bijdragen voor het eerst verschuldigd zijn 8. Voorwaarden gesteld aan de eisbaarhcid van de bijdragen Formele beslissing van de algemene vergadering In een begroting geconcretiseerde schuldvordering Bestemd voor de vorming van werkkapitaal en van r e s e r v e k a p i t a a l . . . . Aanvulbaar met buitengewoon kapitaal
572 572 572 572
590 590 590 591 591
Hoofdstuk 9. Wijze van vereffening van de bijdragen
592
Hoofdstuk 10. Berekening en inning van de individuele hijdragen
593
Kluwer Appartementsrecht
XXI
INHOUD § 1. Inleiding § 2. Toepasselijke beginselen 2.1. Respect beslissing algemene vergadering en statuten 2.2. Voorschotbijdragen op het werkkapitaal 2.3. Bijdragen in het reservekapitaal 2.4. Saldibijdragen
593 593 593 594 595 595
Hoofdstuk 11. Betalingexcepties § 1. Verworpen excepties 1.1. Het appartement, door de bouwpromotor geleverd, vertoont bouwdefecten 1.2. In de afrekening staan privékosten 1.3. Ik heb schade geleden in mijn appartement 1.4. De werken aan de gemeenschappelijke delen zijn slecht uitgevoerd 1.5. De lasten, die de syndicus vordert, hebben betrekking op de periode voor zijn aanstelling 1.6. De verdeling van de lasten in de statuten is onjuist 1.7. Ik heb het privégedeelte verkocht 1.8. Ik heb het geld voor de bijdrage bij mijn advocaat geconsigneerd . 1.9. De vereniging van mede-eigenaars onderneemt niets tegen water in de kelder § 2. Aangenomen excepties 2.1. Er werden nutteloze werken uitgevoerd die geen enkele besparing opleverden 2.2. De subsidies die van overheidswege in het vooruitzicht werden gesteld, rusten op drijfzand 2.3. De syndicus legt geen sluitende boekhouding voor
597 597
Hoofdstuk 12. Schuldvergelijking
601
Hoofdstuk 13. Gemak van betaling
602
Hoofdstuk 14. Individuele controlerechten § 1. Niet wettelijk geregeld § 2. Wel toegestaan § 3. Uit te oefenen naar redelijkheid § 4. Eventueel mits vergoeding
604 604 604 605 605
Hoofdstuk 15. Incasso van de lasten § 1. Aanmaning § 2. Minnelijke schikking § 3. Arbitrage § 4. Gerechtelijke invordering 4.1. Aard 4.2. Aanvechtbaarheid 4.3. Gemak van betaling 4.4. Provisionele veroordeling
606 606 606 606 607 607 607 607 607
XXII
597 597 597 598 598 598 598 598 598 599 599 599 600
Appartementsrecht - Kluwer
INHOUD 4.5. Hoofdsom 4.6. Schadevergoeding 4.7. Interesten 4.8. Kosten van rechtsbijstand § 5. Verjaring § 6. Vernietiging
608 608 608 608 608 609
Hoofdstuk 16. Verdeelsleutel gemeenschappelijke schulden
610
Hoofdstuk 17. Wijziging van de verdeling van de lasten § 1. Door een beslissing van de algemene vergadering § 2. Door een rechterlijke beslissing 2.1. Geen tijdsbeperking 2.2. Kantmelding van de vordering 2.3. Toepassingsgevallen 2.3.1. Conformering statutaire verdeelsleutel(s) met de Appartementswet 2.3.2. Wijziging onjuiste berekening of onrechtvaardige verdeling 2.3.3. Wijziging onjuist geworden berekening 2.4. Kantmelding van de uitspraak 2.5. Gevolgen
612 612 612 612 613 613 613 613 614 614 614
Hoofdstuk 18. Vereffening bijdrage bij de overdracht van een kavel
616
Afdeling VII. ONTBINDING EN VEREFFENING VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS
618
Hoofdstuk 1. Ontbinding § 1. Artikel 577-12 B.W § 2. Ontbinding van rechtswege 2.1. Beginselen 2.2. Verstrijken van de termijn 2.3. Vermenging 2.4. Volledige onteigening en volledige en definitieve onbewoonbaarverklaring 2.5. Gedeeltelijke onteigening § 3. Ontbinding ingevolge beslissing van de algemene vergadering 3.1. Beginsel 3.2. Eenparigheid }3. Vormvoorschriften § 4. Ontbinding ingevolge rechterlijke beschikking
620 620 620 620 621 621 622
Hoofdstuk 2. Vereffening § 1. Principes van artikel 577-13 B.W § 2. In vereffeningstelling § 3. Van toepassing zijnde artikelen § 4. Wijze van vereffening - Vereffenaar
624 624 624 624 625
Kluwer - Appartementsrecht
618 618 619 619 619 619
XXIII
INHOUD § 5. Afsluiting van de vereffening § 6. Verjaring van de rechtsvorderingen TITEL III. Verkorte bibliografie § 1. Belgie 1.1. Doctrine 1.2. Overzichten van rechtspraak
627 627 629 631 631 656
Appartementsrecht - Kluwer
