Analýza změn na trhu hypotečních úvěrů v ČR

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu firem a institucí

Analýza změn na trhu hypotečních úvěrů v ČR Bakalářská práce

Autor:

Petra Zachovalová Bankovnictví, Bankovní management

Vedoucí práce:

Ing. Mráček Karel, CSc.

Praha

duben 2010

1

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Jinočanech, 10.4.2010

Petra Zachovalová

2

Anotace Bakalářská práce se zabývá zmapováním problematiky hypotečního úvěrování v České republice. Je zde nastíněna situace na trhu s realitami a příčiny hypoteční krize ve Spojených státech amerických a jejich dopad na ekonomiky celého světa. Financování bydlení hypotečním úvěrem je pro mnoho lidí velký závazek jak z hlediska jeho dlouhodobosti tak i finanční náročnosti. Proto mnoho klientů pečlivě vybírá nejvýhodnější podmínky mezi nabídkami bank působících na hypotečním trhu. Nejčastěji je zajímá úroková sazba, ale také hledají co nejjednodušší proces poskytnutí a nadstandardní služby. V době ekonomické recese se snaží banky podpořit zájem o hypotéky zejména nabídkou pojištění rizika ztráty zaměstnání nebo specifickými možnostmi úročení zůstatku hypotéky. Soustředí se na udržení stávajících klientů s hypotékami a snaží se získat klienty nové při refixacích jejich stávajících úvěrů u jiných finančních ústavů. V závěru práce jsou uvedeny analýzy, které porovnávají mezi sebou různé kombinace produktů k zajištění finančních zdrojů na pořízení nemovitosti a to včetně alternativního řešení financování úvěrem ze stavebního spoření. Žadatel o hypotéku by měl vždy zvážit své konkrétní podmínky a možnosti, a sám nebo s pomocí hypotečního makléře vybrat pro sebe tu nejvýhodnější variantu.

Annotation My bachelor theses put mind to map questions mortgage loans in Czech Republic, situation of real estate and reasons of hypothecary crisis in United States and its impact to economics of whole world are also described there. Funding of living by mortgage is big liability for most of the people because of its long term character and personal or family budget impact. That is why many clients carefully choose the most advantageous conditions among the offers of banks occurring on hypothecary market. Most often they are interested in interest rate, but they are also looking for the simplest process of getting the mortgage and high-standard services. In time of economic recession banks try to give a support to mortgages offering insurance for losing a job or specific type of rate for the mortgage balance. They focus on keeping their existing clients and try to get the new clients from other financial institutions offering them a plan for mortgage re-fixation. At the close of theses are captured analyses comparing various combinations of the products for founding financial resources to buy a real property. The alternative solutions of funding by loan from building savings are also included. Applicants for mortgage should always consider the concrete conditions and possibilities and choose the best alternative for them individually or with help of hypothecary broker. 3

Obsah

Úvod................................................................................................................................... 5 1.Základní charakteristiky hypotečních úvěrů ................................................................... 6 1.1 Druhy hypotečních úvěrů ......................................................................................... 8 1.2 Podmínky poskytnutí ............................................................................................... 9 1.3 Proces poskytnutí ................................................................................................... 10 1.4 Zajištění hypotečního úvěru ................................................................................... 11 1.5 Pojištění .................................................................................................................. 15 1.6 Státní finanční podpora .......................................................................................... 16 1.7 Čerpání hypotečního úvěru .................................................................................... 18 1.8 Splatnost hypotečního úvěru .................................................................................. 19 1.9 Smluvní dokumentace ............................................................................................ 20 1.10 Úroková sazba ...................................................................................................... 21 1.11 Úvěrový registr ..................................................................................................... 23 2. Vývoj hypotečního trhu v ČR ...................................................................................... 25 2.1 K historii hypotečních úvěrů a situaci v ČR do roku 2008 .................................... 25 2.2 Krize na hypotečním trhu ....................................................................................... 28 3. Analýza změn současného hypotečního trhu v ČR ..................................................... 31 3.1. Změny v poptávce po hypotečních úvěrech .......................................................... 31 3.2 Subjekty na trhu ..................................................................................................... 34 3.3 Nabídka hypotečních produktů .............................................................................. 37 4. Možnosti kombinace produktů pro uspokojení bytových potřeb ................................ 40 Závěr ................................................................................................................................ 47 Seznam použité literatury ................................................................................................ 48 Seznam použitých grafů a tabulek ................................................................................... 50

4

Úvod Téma své bakalářské práce „Analýza změn na trhu hypotečních úvěrů v ČR“ jsem si vybrala především proto, že jsem se s problematikou hypotečních úvěrů setkávala v rámci své každodenní činnosti v zaměstnání. Cílem mé práce je analyzovat produkty poskytované na hypotečním trhu v České republice a porovnat mezi sebou různé varianty možností financování vlastního bydlení z hlediska finanční výhodnosti pro žadatele. Práce tvoří tři části. V té první je vysvětlena podstata hypotečního úvěrování, jsou charakterizovány druhy úvěrů a podmínky jejich poskytnutí a je popsán celý proces úvěrování od podání žádosti až k podpisu smluvní dokumentace a čerpání poskytnutých prostředků. Druhá část práce se zabývá nejprve stručným historickým vývojem poskytování hypoték od počátku až k současnosti, nevyjímaje krizi hypotečního trhu vzniklou ve Spojených státech amerických, která do značné míry ovlivnila ekonomiky celého světa a stále je aktuálním tématem. Tyto souvislosti se projevily i na trhu v České republice, kde se odehrála v poslední době celá řada změn. K financování pořízení bydlení je možné využít i jiné produkty než hypoteční úvěry, například produkty stavebního spoření. Říci která nabídka je pro klienta nejvýhodnější, nelze bez podrobného prostudování podmínek úvěru a analyzování souvisejících nákladů. Tím se zabývá část třetí. Z metodického hlediska mají první dvě části práce spíše popisný charakter. V její třetí části, která se zaměřuje především na analýzu hypotečního trhu v ČR, je použita komparativní metoda i statistické analýzy. Při řešení dané problematiky jsou využity i zkušenosti a znalosti bankovních produktů získané v průběhu zaměstnání.

5

1.Základní charakteristiky hypotečních úvěrů

„Úvěr je vztah mezi věřitelem a dlužníkem. Věřitel půjčuje dlužníkovi peněžní prostředky s vírou, že mu budou vráceny. Vždy však existuje určité nebezpečí, nazývané v bankovní terminologii rizikem, že k vrácení peněz nedojde, že dlužník nebude schopen splnit své závazky, které přijetím úvěru na sebe vzal. Proto se každý rozumný věřitel proti takovým rizikům zajišťuje.“1 V oblasti hypotečních úvěrů se jedná o zástavu nemovitostí. A to zejména proto, že hodnota nemovitostí časem klesá při dobré údržbě velmi pomalu, nebo naopak i roste. Hypoteční úvěr je střednědobý až dlouhodobý úvěr, jehož účelem je investice do nemovitosti a je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Právní úprava hypotečního úvěrování je řešena zejména v zákoně č. 190/2004 Sb. o dluhopisech. Rozlišujeme hypoteční úvěry pro fyzické osoby a pro právnické osoby. Hypoteční úvěry pro podnikatele se týkají většinou úvěrové podpory podnikání v bytové výstavbě nebo na úvěrovou podporu podnikání živnostenského nebo řemeslnického typu. Práce se dále zabývá pouze hypotečními úvěry poskytovanými fyzickým osobám. Hypoteční úvěr může být použit na: 

koupi nemovitosti (i spoluvlastnického podílu)



převod členských práv a povinností nebo splacení členského podílu (družstevního podílu)



získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu státní podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehož podmínkou bylo zejména užívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení a po uplynutí této lhůty převod do osobního vlastnictví

1

PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Hypoteční úvěry. 1. vydání. Praha: PP Agency ve spolupráci

s Českomoravskou hypoteční bankou a.s., 1996, str. 5

6



vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo s družstevním podílem



výstavbu nemovitostí



rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí



vyrovnání (konsolidace) dříve poskytnutých půjček (úvěrů) použitých na investice do nemovitostí nebo družstevního podílu



profinancování dříve zaplacených vlastních prostředků až do 100% úvěru



kombinace výše uvedených účelů

Objekty hypotéky jsou přesně vymezené: 

byt, dům v osobním vlastnictví



bytová jednotka v družstevním vlastnictví



nemovitost sloužící k individuální rekreaci (chaty, chalupy aj.)



nebytové jednotky



bytový dům



administrativní a polyfunkční budovy s převažující plochou k bydlení nebo administrativní



nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáž, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku atd.)



stavební pozemek určený ke stavbě rodinného domu, garáže nebo jiné nemovitosti sloužící k bydlení vč. příslušenství



projekt k nemovitosti, inženýrské činnosti a zařízení staveniště2

Hypoteční úvěry jsou pro poskytující banky dlouhodobě investované prostředky. Proti nim mají odpovídající dlouhodobé zdroje jejich financování. Není možné využít klasických bankovních vkladů, protože je klienti mohou kdykoliv vybrat a jsou často ukládány na kratší dobu, než jsou hypoteční úvěry poskytovány. Proto se využívá výnosů z emisí hypotečních zástavních listů. Jedná se o dlužné cenné papíry. Emitent se zavazuje, že po uplynutí dohodnuté doby vyplatí zpět kupcům částku, kterou do nich investovali a navíc 2

www.hypotecnibanka.cz

7

jim bude v pravidelných intervalech vyplácet i úroky. Jedná se o dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota včetně úroků musí být plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Hypoteční zástavní listy mohou vydávat pouze banky, které na to vlastní zvláštní oprávnění. Česká národní banka schvaluje každou emisi hypotečních zástavních listů zvlášť. Jedná se o velmi kvalitní cenné papíry, které jsou jištěny jednak zástavním právem k nemovitosti, dále poskytnutými hypotečními úvěry, bonitou emitující banky a státním a bankovním dozorem nad jejich vydáváním a obchodováním s nimi. Jsou vydávány na dobu určitou. Úrok je buď pevný, nebo pohyblivý u hypotečních zástavních listů delších než 5 let. Obchoduje se s nimi i před dobou jejich splatnosti na burze.3

1.1 Druhy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry můžeme rozlišit podle poměru hodnoty zajištění a poskytnutého úvěru. Nejčastěji poskytovaným typem hypotéky je hypotéka v objemu do 70% hodnoty objektu, který slouží jako zajištění. Dále je možné čerpat prostředky z hypotečního úvěru do 85% hodnoty zástavy, nebo využít takzvané stoprocentní hypotéky, kdy se objem poskytnutých prostředků rovná hodnotě zastavované nemovitosti. Pokud je výše úvěru vyšší než 70% z hodnoty zajištění, je úroková sazba vyšší. Je to jakási prémie za riziko, kdyby takovýto úvěr nebyl splácen, a hypoteční banka by musela nemovitost prodat při nepříznivých podmínkách na trhu. Dále rozlišujeme, zda žadatel uvádí při poskytování hypotéky účel použití prostředků či zda žádá o hypotéku bez udání účelu - takzvanou americkou hypotéku. Jedná se o úvěr proti zástavě nemovitosti, prostředky nemusí být použity na nákup nemovitosti ale na jakékoliv zboží či služby. Je poskytována podle zákona o spotřebitelském úvěru, lze tedy kdykoli učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru. Je opět výrazně výše úročena, je možné ji poskytnout v objemu maximálně do 70% z hodnoty zajištění, omezen je i výběr z možností fixace úrokové sazby. Přesto se jedná o poměrně výhodný způsob získání prostředků bez udání účelu čerpání - jednak z důvodu nižší úrokové sazby a také delší

3

PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Hypoteční úvěry. 1. vydání. Praha: PP Agency ve spolupráci s Českomoravskou hypoteční bankou a.s., 1996, str. 98-101

8

splatnosti než u klasických neúčelových spotřebitelských úvěrů. Nevýhodou je možnost přijít o nemovitost v případě nesplácení a také vyšší poplatky za poskytnutí a správu. Speciálním typem hypotečního financování je předhypoteční úvěr. Používá se v případech, kdy není dočasně možné dát nemovitost do zástavy. Například koupě družstevního bytu, který bude až po koupi převeden do osobního vlastnictví a poté bude moci být zastaven. Další možnosti použití jsou: privatizace bytového fondu, koupě pozemku od obce, financování započetí stavby kdy nelze ještě provést vklad zástavního práva do katastru a speciální stavby, které netvoří tzv. rozestavěnou stavbu, tudíž opět nelze vložit zástavní právo – například dřevostavby. Splatnost tohoto typu úvěru je maximálně jeden rok, splacen je prostředky z hypotečního úvěru, po dobu trvání úvěru platí klient pouze úroky. Pokud klient nechce, nebo z nějakého důvodu nemůže bance doložit výši svého příjmu, má možnost využít hypotečního úvěru bez dokládání příjmů. Banka v tomto případě nepožaduje ani potvrzení o příjmech ani daňové přiznání. Výše úvěru je vzhledem k vyššímu riziku omezena maximální částkou 5 milionů Kč a zároveň může dosahovat maximálně 50% z hodnoty zastavované nemovitosti. Je zde požadována minimální hodnota zástavy a to jeden milion Kč.

1.2 Podmínky poskytnutí Hypoteční úvěry jsou poskytovány fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky, občanům ČR nebo držitelům průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. V době konečné splatnosti úvěru nesmí hlavní žadatel překročit věkovou hranici 70 let. O hypoteční úvěr je možné žádat současně s dalšími třemi žadateli (celkem čtyři žadatelé) z maximálně dvou domácností. Ženatý nebo vdaná žadatel/ka, který nemá speciálně upravené společné jmění manželů, musí žádat o hypoteční úvěr společně. Minimální výše hypotéky je 200 000 Kč, maximální výše hypotéky není omezena. „Důvodem stanovení minimální částky je skutečnost, že zpracování úvěru je poměrně nákladné a nezávisí na výši poskytnutého úvěru. Poskytnutí hypotéky v nízké hodnotě je pro banku neefektivní.“4 Výše hypotéky je limitována:

4

KALABIS, Zbyněk. Bankovní služby v praxi. 1. vydání. Brno: Computer Press, a.s., 2005, str. 77

9

schopností klienta splácet (výší jeho příjmů), hodnoty zástavy (zajištění úvěru) a doložením výše investičního záměru (např. kupní smlouvou).

1.3 Proces poskytnutí Proces poskytnutí hypotečního úvěru se sestává ze tří fází. Nejdříve se jedná o fázi přípravnou – klient se obrací na banku s dotazem na poskytnutí hypotéky. Tato etapa v sobě zahrnuje pro klienta výběr banky, která mu úvěr poskytne. Klient bývá při návštěvě banky seznámen se základními informacemi o hypotečních úvěrech a vypracovává se model – hledá se vhodná kombinace doby splácení, úrokové sazby, výše splátky, úroveň příjmů domácnosti klienta, maximální výše úvěru vzhledem k ceně nemovitosti, nebo se nachází maximální výše hypotéky vzhledem ke klientovým zdrojům ke splácení apod. Pro nalezení optimálního řešení pro klienta se obvykle zpracuje několik variant, mezi kterými klient vybírá. Dalším parametrem, který je potřeba zvolit je časová platnost úrokové sazby, takzvaná fixace. V nabídce je široká škála možností od 1 roku po dlouhodobé např. 20 let až po fixaci na celou dobu splácení hypotéky. Není výjimkou, že klient s poptávkou hypotečního úvěru osloví několik bank a vybírá si nevýhodnější variantu. Po akceptaci nabídky banky dostává klient poučení o tom, jaké dokumenty je potřeba bance dodat. Nutno říci, že v poslední době došlo k podstatnému zjednodušení a zrychlení jak celého procesu poskytnutí hypotéky, tak nutnosti doložení požadovaných dokladů. V současné době klient: prokazuje svoji totožnost předložením dvou dokladů totožnosti, předkládá potvrzení o příjmu (případně daňové přiznání a oprávnění k podnikání) a dokládá účel úvěru (např. kupní smlouvou). Také je možné žádat o poskytnutí hypotéky bez nutnosti doložení příjmů. Této možnosti využijí například začínající podnikatelé, kteří ještě nemají k dispozici daňové přiznání za předcházející kalendářní rok, nebo ženy vracející se po mateřské dovolené do zaměstnání. Místo dokladů o příjmu dokládají tito klienti čestné prohlášení o výši svých příjmů.

10

Odhad nemovitosti je buď zpracován přímo na pobočce dle oceňovacích tabulek (lze využít u dokončeného bytu, při hypotéce maximálně 8 mil. Kč a do 100% hodnoty zastavované nemovitosti), nebo je velmi často využíváno tzv. interního odhadu. Výpis z katastru nemovitostí a snímek z katastrální mapy mohou pracovníci pobočky zajistit vzdáleným přístupem do katastru nemovitostí. Ještě v nedávné minulosti bylo nutné doložit výpis z katastru nemovitostí spolu s nabývacími tituly, doklady prokazující výdaje žadatele (např. rozsudek určující výši výživného na děti, úvěrové smlouvy apod.) Banka s klientem sepisuje tzv. žádost o poskytnutí hypotečního úvěru, kde jsou uvedeny všechny parametry úvěru, předmět hypotéky, zajištění a údaje o žadatelích. Další fází je fáze schvalovací. Po podání žádosti si banka nechává určitý čas na zpracování žádosti. Podle výše úvěru je hypotéka schválena buď přímo na pobočce, nebo podléhá schválení schvalovatele s příslušnou schvalovací pravomocí. Schvalovací pravomoc bývá odstupňována formou limitu prostředků, do kterých mohou pracovníci úvěry schvalovat. Posuzována je správnost a úplnost všech údajů uvedených klientem v žádosti, soulad s předloženými dokumenty, bonita klienta, hodnota zajištění. Pokud je úvěr schválen, vyzve banka klienta k podpisu smluvní dokumentace. Poslední fází je realizace – k této fázi dochází po podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí. Po vyčerpání úvěru klient obdrží oznámení o ukončení čerpání a definitivní výši anuitní splátky (pokud je úvěr splácen tímto způsobem) a začne splácet úroky a umořovat jistinu.

1.4 Zajištění hypotečního úvěru Zástavní právo Zákonem je jednoznačně stanoveno, že věcným zabezpečením hypotečního úvěru je nemovitost. Evidenci nemovitostí vedou katastrální úřady. „V katastru se evidují pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory vymezené jako bytové jednotky, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory. Nemovitosti se evidují podle katastrálních území.“

11

Bydlení je nezbytnou životní potřebou a rozvinutý trh s byty, při trvalé poptávce po bytech, vytváří z rodinných, případně bytových domů nebo i jednotlivých bytů kvalitní nemovitostní zástavu, která je poměrně snadno realizovatelná. Zastaveným objektem může být jak kupovaná nemovitost, tak i jiná nemovitost, splňující kritéria banky, ve vlastnictví žadatele, nebo jiné osoby, která se zástavou své nemovitosti bude souhlasit. Do zástavy je možné dát i několik nemovitostí. V okamžiku podpisu úvěrové smlouvy by nemělo na zastavované nemovitosti váznout žádné jiné zástavní právo. Zástavní právo je závazek majitele nemovitosti, kterým dává právo věřiteli domáhat se uspokojení své pohledávky v případě řádného a včasného nesplnění závazků ze strany dlužníka z věci zastavené. Slouží k zajištění pohledávky z hypotečního úvěru a jejího příslušenství. Vztahuje se jak k zastavené nemovitosti, tak k jejímu příslušenství a případným přírůstkům. Za příslušenství se považuje u rodinného domu např. bazén, kůlna, garáž, u bytu např. sklep. Součástí nemovitosti je vše co k ní náleží a nemůže být od ní odděleno bez znehodnocení nemovitosti. Pokud je ale poskytnut jako zástava pozemek a později na něm vznikne stavba, není tato součástí zástavy. Jako zástavu může banka přijmout: -

stavební pozemky

-

bytové a nebytové domy

-

rodinné domky

-

chaty pro individuální rekreaci

-

rekreační domy a rekreační chalupy

-

stavby pro výrobu, dopravu a skladování

-

bytové jednotky

-

rozestavěné budovy nebo byty, jsou-li zapsány v katastru nemovitostí

Nejčastěji vzniká zástavní právo na základě zástavní smlouvy uzavřené mezi zástavním věřitelem (např. hypoteční bankou) a dlužníkem vkladem do katastru nemovitostí (může vzniknout také ze zákona nebo rozhodnutím soudu). V zástavní smlouvě vystupuje hypoteční banka jako zástavní věřitel a klient banky jako zástavní dlužník. V této smlouvě zastavuje majitel nemovitosti svou nemovitost jako jištění hypotečního úvěru. Je zde detailně popsána zastavovaná nemovitost (číslo popisné, katastrální území, parcelní číslo, číslo listu vlastnictví) a pohledávka, kterou zajišťuje (číslo úvěrové smlouvy, výše úvěru). 12

Dále obsahuje prohlášení zástavce, že si je vědom toho, že v případě nesplacení dluhu mohou být pohledávky banky uspokojeny prodejem zastavené nemovitosti. Zástavce se ve smlouvě obvykle zavazuje, že nebude vlastnictví nemovitosti převádět na jinou osobu bez souhlasu banky, nezastaví ji další osobě, nezřídí k ní věcné břemeno a že bude o zástavu řádně pečovat a udržovat její hodnotu. Pokud by se stalo, že by ztratila zastavená nemovitost hodnotu a zajištění pohledávky se stalo nedostatečné, může zástavní věřitel žádat od dlužníka přiměřené doplnění zajištění. Pokud by se tak nestalo, stává se nezajištěná část pohledávky splatnou. 5 K nabytí účinnosti zástavního práva je nutné podepsat zástavní smlouvu a podat návrh na vklad zástavního práva na katastr nemovitostí. Po povolení vkladu zástavního práva je toto vyznačeno na zástavní smlouvu a v části C listu vlastnictví s účinky ke dni doručení návrhu na katastr nemovitostí. Realizace zástavy se uskutečňuje nejčastěji prodejem. Je možné zastavenou nemovitost prodat dobrovolně. Tato možnost se využívá v případě, kdy dlužník není schopen dále hypotéku splácet, s bankou o tomto aktivně komunikuje a na prodeji se obě strany dohodnou. Výhodou je vyšší výtěžek prodeje, než při prodeji nedobrovolném. Kupce může najít sám dlužník, nebo využije služeb realitní kanceláře. Pokud dohoda s vlastníkem nemovitosti není možná, přichází na řadu nedobrovolné zpeněžení zastavené nemovitosti proti vůli vlastníka. Jedná se o akt vyvlastňování, proto je postup upraven zákonem. Nevýhodami tohoto postupu jsou časová náročnost, nižší prodejní cena, náklady na soudní řízení, exekuci nebo dražbu, případná přednost uspokojení jiné pohledávky – např. státu. Z kupní ceny zastavené nemovitosti se pokryjí dlužné pohledávky a případný přebytek náleží prodávajícímu. Po zaplacení kupní ceny dojde k zániku původního zástavního práva uhrazením zajištěné pohledávky. Zástavní právo zaniká zánikem zajištěné pohledávky, tedy okamžikem splacení tohoto úvěru včetně jeho příslušenství. Dále je také možné, aby zaniklo zánikem zástavy, vzdáním se zástavního práva zástavním věřitelem, uplynutím doby, na kterou bylo zástavní právo sjednáno, zpeněžením zástavy, splynutím osoby zástavního věřitele a dlužníka.

5

PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Hypoteční úvěry. 1. vydání. Praha: PP Agency ve spolupráci s Českomoravskou hypoteční bankou a.s., 1996, str.7, 36-54

13

Zástavní hodnota „Z pohledu kvality zajištění by nemovitosti měly být posuzovány s ohledem na jejich případnou prodejnost pro případ nesplácení zajištěného závazku. Z tohoto důvodu jsou nejvhodnějšími zástavami takové nemovitosti, které mohou být bez problémů využity novým vlastníkem. Problematické mohou být jednoúčelové budovy a celky o vysokých hodnotách, pro něž může být obtížné najít nového vlastníka.“6 Pro stanovení možné výše hypotečního úvěru je důležitá nejen schopnost klienta úvěr splácet, ale i hodnota nemovitosti, jež je dávána do zástavy.

Každá nemovitost je

jedinečná, proto se používá ke stanovení její hodnoty odhad. Výsledky odhadů se mohou různit, podle toho jaká byla použita metoda, nebo k jakému účelu se oceňování používá. Může se jednat o metody nákladové – tedy suma vynaložených nákladů na pořízení nemovitosti, nebo výnosové – vychází z toho, jaké výnosy z nemovitosti mohou plynout. Komparativní metoda se opírá o srovnání cen nemovitostí, které byly realizovány za srovnatelných podmínek. U rozestavěných nemovitostí se používá budoucí obvyklá cena. Pro potřeby hypotečního financování se vychází z tzv. zadlužitelné hodnoty, tedy z hodnoty nepravděpodobnějšího výnosu z realizace zástavy. Aby se banka přiblížila co nejobjektivnějšímu výsledku, využívá kombinace všech dostupných druhů a forem oceňování nemovitostí. Odhady se mohou mezi sebou lišit i při použití stejné oceňovací metody kvůli působení subjektivního faktoru.

7

V praxi se velmi

často využívá tzv. interního odhadu, kdy hodnotu nemovitosti stanoví odhadce – zaměstnanec banky. Dále je možné využít tzv. expresního odhadu – hodnotu stanovuje zaměstnanec pobočky využívající oceňovací tabulky (lze použít pouze při dokončené bytové jednotce, hypotečním úvěru do výše 8 mil Kč a do 100% hodnoty zastavované nemovitosti). Novinkou je varianta, kdy si klient vyplní na internetových stránkách banky údaje o své nemovitosti a doloží 2 fotografie. Odhad je v tomto případě také posuzován podle oceňovací tabulky a lze ho využít pouze v předem určených případech. Poslední možností je ocenění nezávislým odhadcem, se kterým má banka uzavřenou smlouvu o spolupráci a který odhady provádí na základě metod dohodnutých s bankou.

6

PAVELKA, František; BARDOVÁ, Dagmar; OPLTOVÁ, Radka. Úvěrové obchody. 2. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2001, str.179 7 PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Hypoteční úvěry. 1. vydání. Praha: PP Agency ve spolupráci s Českomoravskou hypoteční bankou a.s., 1996, str. 50-52

14

1.5 Pojištění Při poskytování hypotéky je nezbytné pojistit zastavovanou nemovitost. Objekt zástavy se pojišťuje proti všem rizikům, která mohou vést k jejímu zničení nebo znehodnocení. Pojistné plnění je vinkulováno ve prospěch banky. Výjimku tvoří jednotky ve vlastnictví vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb o vlastnictví bytů. V těchto případech je akceptována pojistná smlouva na celou budovu splňující požadavky banky, ale vinkulace není vyžadována. U bytových jednotek je možné akceptovat také pojištění domácnosti, které musí být sjednáno min. ve výši 300 000 Kč bez ohledu na objem hypotečního úvěru. V případě pojistné události je pojistné plnění poskytnuto buď přímo zástavnímu věřiteli, nebo se souhlasem věřitele zástavci k uvedení nemovitosti do původního stavu. I pokud chce zástavce provést větší úpravu nemovitosti, měl by o tom banku informovat, aby nedošlo k případnému znehodnocení zástavy. 8Pojištění trvá po celou dobu úvěrového vztahu. V rámci komplexního pojištění, které banka nabízí, je možné pojistit kromě samotné nemovitosti i odpovědnost za škodu z držby nemovitosti, připojistit proti krádeži a vandalizmu, pojistit domácnost a připojistit odpovědnost za škodu v občansko-právních vztazích. Pojištění se uzavírá buď v rámci sjednávání hypotečního úvěru, nebo je možné akceptovat v případě pojištění zástavy již dříve uzavřenou pojistnou smlouvu u jiné pojišťovny, a provede se pouze vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky poskytující hypoteční úvěr. Dalším druhem pojištění, který se váže k hypotečním úvěrům je pojištění schopnosti úvěr splácet. Je poskytováno v různých variantách, v té nejširší pokrývá riziko úmrtí, trvalé invalidity, ztráty zaměstnání (v důsledku zániku zaměstnavatele, nebo zrušení pracovní pozice dlužníka), dlouhodobou pracovní neschopnost. Sjednává se na dobu trvání úvěru. V pojistné smlouvě jsou stanoveny přesné podmínky, za jakých bude pojišťovna plnit. Například v případě klientova úmrtí nebo invalidity bývá určena přesná částka, do které pojišťovna provede úhradu nebo je pojistné plnění vyjádřeno procentem z celkové dlužné částky. Pro případy ztráty zaměstnání a pracovní neschopnosti je ve smlouvách uvedena 8

PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Hypoteční úvěry. 1. vydání. Praha: PP Agency ve spolupráci s Českomoravskou hypoteční bankou a.s., 1996, str. 37

15

určitá lhůta. Pojišťovna přebírá splátky teprve po výpadku příjmů trvajícím několik dní (v případě pracovní neschopnosti to bývá 40 – 60 dnů), a podobně u ztráty zaměstnání musí být klient nejprve několik dnů v evidenci úřadu práce a prokazatelně hledat práci, teprve pak má nárok na pojistné plnění. Určen je také počet splátek, které za klienta pojišťovna uhradí. Každý klient by se měl rozmyslet které pojištění z nabídky je pro něj vhodné, protože sazby se pohybují v řádu několika set korun měsíčně. Například mladý člověk bez rodiny nemusí mít ošetřeno riziko smrti, ale určitě by měl uvažovat o pojištění invalidity. Za to, že si klient k hypotečnímu úvěru sjedná některý typ pojištění schopnosti úvěr splácet, dávají banky obvykle slevu z úrokové sazby. Pokud si klient zvolí kombinaci více než jednoho pojištění, dostává za takzvanou propojištěnost slevu na pojistném.

1.6 Státní finanční podpora V roce 1995 byly stanoveny podmínky státní podpory hypotečních úvěrů. Pro fyzické osoby to znamenalo závazek příspěvku na úroky z hypotečního úvěru a právnickým osobám zabývajícím se bytovou výstavbou byly poskytovány dotace. Ale pouze v případě, že vyčleněné prostředky ve státním rozpočtu nebyly vyčerpány na příspěvky fyzickým osobám. Hypoteční zástavní listy byly osvobozeny od daně z příjmů. Zavedena byla možnost bezúročných půjček pro příjemce hypotečních úvěrů nebo úvěrů ze stavebního spoření ve výši maximálně 200 tisíc korun při financování minimálně 10% (100 tisíc korun) z vlastních zdrojů. Dále se jednalo o návratný příspěvek, který tvořil maximálně jednu třetinu anuitní splátky a splacen měl být nejpozději s hypotečním úvěrem. V současné době se poskytuje Ministerstvo pro místní rozvoj státní finanční podporu podle nařízení vlády č.249/2002 a č. 32/2004 Sb. Podpora má formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procent v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5 %, je výše podpory pro nově uzavřené smlouvy nebo v tomto termínu přepočítávané smlouvy nulová. V roce 1995 a v následujících letech se stalo příjemcem státní finanční podpory pouze několik desítek 16

žadatelů. V roce 1998 byla státní podpora poskytnuta již 5 415 fyzickým osobám v objemu více než 280 mil. Kč.9 Po několik posledních let úroková podpora nebyla vyplácena, od února 2009 je možné o ni znovu žádat a stejný stav trvá i v roce 2010. Banky si obvykle za správu úvěru s úrokovou dotací účtují speciální poplatek. Žadatelem může být osoba, která není v době podání žádosti starší 36 let (v případě manželů ani jeho partner), nesmí již mít ve vlastnictví ani spoluvlastnictví byt ani dům. Poskytuje se na koupi bytu nebo domu s jedním bytem, který je starší než 2 roky a je na území ČR. Omezená je i výše dotace – v případě koupě bytu je podporované maximum 800 000 Kč, u rodinného domu 1 500 000 Kč. Pokud je hypotéka vyšší než uvedené limity, část nad uvedené částky není dotována. Nemovitost musí být po celou dobu poskytování podpory ve vlastnictví žadatele (v případě manželů ve společném jmění) a sloužit k jeho trvalému bydlení. Poskytuje se na dobu splatnosti hypotečního úvěru maximálně však na 10 let. Žádost o poskytnutí podpory se předkládá hypoteční bance, u které žadatel čerpá hypoteční úvěr a která je ministerstvem zmocněna k přijímání žádostí a uzavírání smluv o poskytování podpory. To je většina větších hypotečních ústavů. O podporu lze požádat nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den započetí jeho čerpání. K úvěrům, kde již bylo započato čerpání, není možno dodatečně podporu poskytnout.10 Jako další forma podpory bydlení od státu je od roku 1998 zákonem umožněno fyzickým osobám, které řeší svou bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření, popř. jinými úvěry poskytnutými na financování

bytových

potřeb, uplatnit si zaplacené úroky jako nezdanitelnou částku ze základu daně z příjmů. Částku zaplacenou na úrocích sníženou o státní finanční příspěvek lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to až do výše 300.000,- Kč ročně. Odečet může provést osoba, jež je účastníkem úvěrové smlouvy, je-li účastníků více, odečet provádí jedna z nich, nebo každá z nich rovným dílem. Základ daně může být snížen pouze ve zdaňovacím období, kdy byl objekt ve vlastnictví poplatníka a užíval ho ke svému trvalému bydlení nebo bydlení svých nejbližších.

9

http://cds2005.mfcr.cz/ZpravaUFO1998/III2b.html http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Programy-Dotace/Podpora-hypotek/1

10

17

1.7 Čerpání hypotečního úvěru Čerpání hypotéky je účelové bezhotovostní převedení finančních prostředků z hypotečního úvěru a provádí se na účet osoby uskutečňující prodej nemovitosti, která je uvedena v kupní smlouvě, nebo na účet dodavatele. Provádí se buď po provedení vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí, nebo na základě originálu potvrzeného Návrhu na vklad vlastnického nebo zástavního práva a zároveň po vinkulaci pojištění zastavené nemovitosti ve prospěch banky, zaplacení všech příslušných poplatků a splnění individuálních podmínek, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Hypoteční úvěr lze použít až po proinvestování - vyčerpání vlastních zdrojů, příp. úvěru ze stavebního spoření, či dalších prostředků. Jeho čerpáním by se měla daná investice do nemovitosti již dokončit. „Jednorázové čerpání hypotečních úvěrů se obvykle užívá tehdy, jedná-li se o investici formou koupě již existující nemovitosti. Dále v případech, kdy je hypoteční úvěr použit ke splacení jiného úvěru použitého na financování investic do nemovitosti (refinancování) nebo k získání majetkového podílu na nemovitosti, například vyplacení dědického podílu.“11 Je nutné ho provést do 6 měsíců od data schválení úvěru. „K postupnému čerpání hypotečních úvěrů se přistupuje obvykle tehdy, dochází-li k vytváření nové nemovitosti formou její výstavby nebo ke zhodnocování již existující nemovitosti cestou její rekonstrukce, oprav apod.“ 11 Také v případě koupě nemovitosti pokud je dohodnutá platba za nemovitost rozložena do více splátek. Je nutné ho ukončit do 24 měsíců od data schválení úvěru.

11

PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Hypoteční úvěry. 1. vydání. Praha: PP Agency ve spolupráci s Českomoravskou hypoteční bankou a.s., 1996, str. 22

18

1.8 Splatnost hypotečního úvěru Dobu splatnosti hypotéky je možné zvolit v rozmezí 5 – 40 let (v případě úvěru do 70 % hodnoty nemovitosti). Doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměla přesahovat dobu životnosti objektu, který je z úvěru pořizován. Prodloužení doby splatnosti snižuje výši splátky a činí tak úvěr dostupnější více žadatelům. Nevýhodou jsou vyšší náklady na úvěr, tedy zaplacené úroky. Optimální doba splácení hypotečního úvěru je 15 - 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky preferují dobu splatnosti v násobcích pěti let, ale akceptují i jiné doby splatnosti. Z počátku úvěru je splácena jistina pouze malou částí splátky. S přibývajícím časem tím, jak klesá jistina úvěru, se podíl splátky zvyšuje a klesají placené úroky. Hypotéku je nutno splatit nejpozději do 70-ti let věku klienta, po celou dobu splácení by měl být klient v produktivním věku. Po dobu čerpání hypotéky klient hradí pouze úroky z aktuálně čerpané částky hypotečního úvěru. Po úplném vyčerpání hypotéky klient volí splácení: 

formou pravidelných měsíčních splátek (tzv. anuit) - konstantní platba zahrnující úrok a jistinu



formou progresivních splátek - snížení finančního zatížení v počátečním období splácení úvěru nižší splátkou než anuitní, která se pak postupně zvyšuje. Podstatou progresivního splácení je platba, která je po celý rok ve stejné výši a v následujícím období se zvyšuje o určitý koeficient růstu. Výši první progresivní splátky si klient volí, od té se pak odvíjí koeficient růstu. Minimální výše progresivní splátky je úrok z jistiny a maximální splátka je jakákoliv nižší platba, než je splátka anuitní.



formou degresivních splátek - umožňuje soustředit finanční zatížení na počáteční období splácení úvěru a naopak ke konci úvěrového vztahu splátky co nejvíce snížit. Při stejné době splatnosti klient celkově zaplatí na úrocích méně než při anuitním splácení. Podstatou degresivního splácení je splátka, která je po celý rok ve stejné výši a v následujícím období se splátka snižuje o určitý koeficient poklesu. Výši první degresivní splátky, od které se pak bude odvíjet koeficient poklesu si klient volí. Minimální výše degresivní splátky je jakákoliv vyšší platba,

19

než je splátka anuitní. Maximální splátka je dána jako dvojnásobek anuitní splátky.12 Den splatnosti jednotlivých splátek si může stanovit klient sám a je uveden v úvěrové smlouvě. Splátky hypotéky (včetně případných poplatků a splátek pojištění) si banka buď inkasuje z klientova účtu, který obvykle požaduje vést ve vlastní správě, nebo probíhají na základě trvalého příkazu z jiného peněžního ústavu. V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby (klient si volí dobu platnosti úrokové sazby), může dlužník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V případě mimořádné splátky ze strany klienta mimo tyto termíny si většina bank stanovuje vysoké sankce za předčasné splácení.

1.9 Smluvní dokumentace Smluvní dokumentaci související s poskytnutím hypotečního úvěru podepisují všichni žadatelé o hypotéku a za banku podepisují dva pracovníci, kteří mají oprávnění k podpisu takového druhu dokumentů dle podpisového řádu banky. Klienti podepisují osobně před zaměstnancem banky, který je identifikuje dle platných dokladů totožnosti. Mimo zástavních smluv, které často podepisují zástupci developerské společnosti jako zástavce, nelze při podepisování smluvní dokumentace využít plnou moc. V uvedeném případě tvoří plná moc přílohu smlouvy. Pokud dokument obsahuje více než jeden list, je celý svazek opatřen bezpečnostními prvky proti výměně stran. Dokumentaci hypotečního úvěru tvoří podpisový vzor k tzv. čerpacímu účtu – na základě tohoto dokumentu jsou ověřovány podpisy klientů při pokynech k čerpání prostředků z úvěru. Klient podepisuje příkaz k úhradě nebo oznámení o inkasu poplatků spojených s vyřízením hypotečního úvěru. Dále je pak součástí dokumentace smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru a smlouva o vedení účtu pro čerpání a splácení, informace pro klienta a obchodní podmínky.

12

www.hypotecnibanka.cz

20

Smluvními dokumenty vztahujícími se k nemovitostem jsou zástavní smlouva a návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Zástavní smlouva k nemovitosti se vyhotovuje v počtu o 2 větším, než je počet účastníků řízení. Je-li na smlouvě uveden dlužník jako vedlejší účastník (odlišný od zástavce), vyhotovuje se stejnopis smlouvy navíc i pro vedlejšího účastníka. Tento stejnopis není zasílán na katastr nemovitostí, ale po podpisu všech smluvních stran zůstává vedlejšímu účastníku. Návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti se vyhotovuje ve 2 stejnopisech (1x pro potřeby katastrálního úřadu, 1x za účelem vyznačení podacího razítka příslušného katastrálního úřadu pro potřeby banky). Podpis zástavce na stejnopisu návrhu určeném pro katastrální úřad musí být úředně ověřen.

1.10 Úroková sazba

Úrok je cena peněz vyjádřená v procentech, skutečné množství peněz zaplacené za možnost disponovat obchodovanou částkou peněz po určitou dobu. Obecně se dá říci, že čím delší je úvěrový vztah, tím větší je riziko a vyšší i výsledná úroková sazba. 13 Úroková sazba představuje jeden z parametrů, ke kterému přihlíží nejeden klient – žadatel o hypotéku. Dá se velmi snadno porovnat mezi nabídkami peněžních ústavů a významně ovlivňuje celkové finanční zatížení dlužníka. Právě proto, aby mohly být jednotlivé nabídky úvěrů srovnatelné, je od roku 2002 povinné uvádět kromě úrokové sazby i tzv. RPSN. Jedná se o roční procentní sazbu nákladů spojených s úvěrem, obsahuje mimo úrokové sazby i poplatky za poskytnutí hypotéky, její vedení, případné pojištění apod. Vyjadřuje tedy veškeré náklady spojené s půjčkou za období jednoho roku. Při sestavování parametrů hypotečního úvěru klient volí platnost úrokové sazby neboli její fixaci. V nabídce jsou možnosti od 1 roku, přes nejčastěji využívaných 5 let až po dlouhodobé fixace např. na 30 let. Dále je také možné si sjednat fixaci na celou dobu splatnosti hypotéky. Jsou-li úrokové sazby nízké, je vhodnější volit dlouhodobější fixaci, protože další pokles očekávat nelze a je vhodné si zajistit delší splácení s nižšími sazbami. Při delších fixacích má klient jednoznačnou jistotu, jaké platby ho v následujících letech 13

PAVELKA, František; BARDOVÁ, Dagmar; OPLTOVÁ, Radka. Úvěrové obchody. 2. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2001, str.93

21

čekají, což mu umožňuje práci s rodinným rozpočtem. Při konci fixace má klient možnost částečně nebo úplně úvěr splatit bez sankce za předčasné splacení. Zároveň klientovi banka nabídne úrokovou sazbu pro další fixační období. Tento proces se nazývá refixace14. Klientům se nabízejí dvě možnosti: buď pokračovat ve splácení hypotéky u stávající banky, avšak s aktuální úrokovou sazbou, která bude vyšší než fixní, anebo se poohlédnout po lepších podmínkách u jiné banky. Banka oznamuje klientovi novou výši jeho sazby zpravidla měsíc před skončením fixace a tím má klient poměrně málo času vyřídit vše potřebné pro převod hypotéky do jiné banky. Banka získává zdroje nikoliv na celou délku úvěru, nýbrž pouze na dobu fixního úrokového období – roční, tříleté nebo pětileté fixace. Při skončení tohoto období banka na další úrokové období získává zdroje „nové.“ Jejich cena se přitom řídí aktuálními podmínkami na trhu. Pokud cena zdrojů roste, rostou i úrokové sazby nabízené bankami klientům a naopak, při zlevňování zdrojů dochází ke snižování sazeb. Úrokovou sazbu neurčuje jen cena zdrojů ale i riziková přirážka a zisková marže. Riziková přirážka se odvíjí od poměru výše úvěru k hodnotě zástavy. Výsledná nabídka klientovi je pak ovlivněna obchodní politikou a taktikou banky. Jednoletá sazba je vázaná na vývoj sazeb na mezibankovním peněžním trhu PRIBOR. V současné době banky do úrokové sazby výrazně více započítávají riziko, takže i přes nízkou cenu peněz nastavenou centrální bankou jsou sazby poměrně vysoké. Úročení úvěru může být předlhůtní nebo polhůtní. Při úročení předlhůtním se úroky vybírají a počítají předem, při úročení polhůtním se úroky počítají a vybírají po uplynutí dohodnuté splátky. Hypoteční úvěrování využívá úročení polhůtní a úroky se při anuitním systému splácení vybírají současně se splátkami jistiny. Hypoindex je vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Údaje poskytuje jedenáct nejvýznamnějších bank, poskytujících hypotéky. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Výpočet tedy bere v potaz podíl banky na hypotečním trhu s tím, že čím větší tento podíl je, tím více banka ovlivňuje celkovou hodnotu FINCENTRUM HYPOINDEXu. Jsou zde zahrnuty všechny hypoteční úvěry bez rozlišení doby fixace úrokové sazby. Cílem Hypoindexu je mapovat český 14

Pozn.: Refinancování hypotéky je splacení existujícího úvěru novým úvěrem poskytnutým témuž subjektu, resp. splacení předchozího úvěrového závazku od jiných bank, jehož účelem byla investice do nemovitosti. Zdroj: http://www.mesec.cz/clanky/jak-a-proc-refinancovat-hypotecni-uver/ 24.4.2009

22

hypoteční trh a pomoc veřejnosti orientovat se na hypotečním trhu a přinášet na pravidelné bázi praktické informace.15

Graf č. 1 Vývoj průměrných úrokových sazeb nových úvěrů

Zdroj: www.hypoindex.cz

1.11 Úvěrový registr Pro banku představují problémové úvěry významné riziko. Může se jednat o opožděné splátky úvěru nebo úplné zastavení splácení úvěru. Proto se poskytující banka snaží rozpoznat problémového klienta již v průběhu schvalování úvěrového případu. Úvěrový registr je databáze klientů, kteří jsou spojeni s poskytnutým úvěrem. Jeho účelem je poskytovat obchodním bankám údaje o klientech, kteří potřebují pro poskytování úvěrů a zamezit tak poskytování úvěrů nebonitním klientům. Obsahuje identifikační údaje, údaje o bonitě a úvěrovou historii klienta (informace o tom, jaké úvěry a ve které bance, případně splátkové společnosti klient čerpal nebo dosud čerpá, jak je splácí a zda není nebo

15

http://finance.idnes.cz/co-je-fincentrum-hypoindex-ddc-/uver.asp?c=A051121_165333_viteze_jjj 19.11.2005

23

nebyl ve skluzu se splácením). Pokud klient nemá ve své úvěrové historii negativní skutečnosti je zvýhodněn při posuzování své žádosti o úvěru. Díky využívání úvěrových registrů se urychluje proces posuzování žádostí o úvěry a je možné snižování úrokových sazeb poskytovaných úvěrů. Údaje do úvěrového registru jsou získávané od bank nebo jiných finančních institucí. Obsahují i informace o ručitelích. Úvěrový registr spravuje Česká národní banka. Jeho účastníky jsou všechny banky a pobočky zahraničních bank působících na území České republiky a další osoby oprávněné k tomu zákonem. Předmětem registrace v Centrálním registru úvěrů jsou současné a potencionální závazky klientů, které zahrnují úvěrové riziko. Jsou to čerpané úvěry včetně kontokorentních, debety na běžných účtech nad 2000 Kč, vydané záruky apod. Evidovány jsou pohledávky rezidentů i nerezidentů. Informace o klientovi si banky vyměňují mezi sebou bez souhlasu klienta. Údaje o úvěrovém zatížení jsou aktualizovány vždy jednou měsíčně. Klient má právo se informovat o údajích o něm v databázi vedených (za poplatek), v případě nesrovnalostí reklamuje u banky, která o něm tyto údaje do registru vložila a odpovídá za jejich správnost. Kromě Centrálního registru úvěrů existují ještě další úvěrové registry. Pro poskytnutí informací je nutný souhlas klienta. Jedná se například o Czech Credit Bureau (CCB), a Solus, které provozují bankovní i nebankovní registr klientských informací. V bankovním registru jsou uvedené informace pouze o úvěrových případech a po čtyřech letech od jejich splacení jsou vymazány. Členy nebankovního registru klientských informací jsou např. leasingové nebo splátkové společnosti. 16

16

KALABIS, Zbyněk. Bankovní služby v praxi. 1. vydání. Brno: Computer Press, a.s., 2005, str. 84 - 87

24

2. Vývoj hypotečního trhu v ČR 2.1 K historii hypotečních úvěrů a situaci v ČR do roku 2008 Úvěry se zástavou nemovitosti se objevily již ve starověku a středověku, kdy zástavou byla zemědělská půda. Ta tehdy byla zdrojem bohatství a obživy pro svého vlastníka. „Nemovitosti patří již od starověku k nejoblíbenějším zárukám, které poskytují ti, kdož potřebují peníze, těm, kteří jsou schopni peníze zapůjčit.“ Hlavní důvod je ten, že s touto zástavou nelze místně manipulovat, to znamená, že nemůže být fyzicky přesunuta mimo dosah věřitele. S rozvojem živnostenské a řemeslné výroby a růstem životní úrovně se stávaly zástavou i budovy sloužící buď k bydlení, nebo provozování živnosti. „První hypoteční banky vznikaly v Anglii koncem 17. století, ve střední Evropě v 18. století.“ V Čechách vznikla první hypoteční banka ve druhé polovině 19. století. (Hypoteční banka Království českého v Praze, založená v roce 1865 jako banka pro získání úvěru na domovní a pozemkový majetek.) V Československu v období mezi světovými válkami fungovalo hypoteční bankovnictví po vzoru rakouských a německých zemských bank. Zemské banky vydávaly na hypoteční úvěry hypoteční zástavní listy, které dlužník nabízel tomu, kdo měl zájem takto uložit a zúročit své peníze. Zajímavý je i historický vývoj evidence nemovitostí. Moderní evidenci vlastnictví nemovitostí zavedl Josef II, který nechal rozdělit celé území monarchie na katastrální území. Toto rozdělení platí na našem území dodnes. Ke každému pozemku se vedly od roku 1874 v pozemkových knihách v časových posloupnostech všechny změny vlastnictví. V rozmezí let 1950 a 1964 nebyly zápisy prováděny vůbec nebo nekvalifikovaně. I když v této době oficiálně existovalo soukromé vlastnictví, systém evidence vlastníků ztratil pro stát význam. To souviselo se změnou státního zřízení a přechodu k centrálně plánované ekonomice. Vlastníci půdy s ní nemohli až na výjimky disponovat. K zásadním změnám došlo po roce 1989, kdy se začalo znovu s evidencí vlastnických vztahů, které opět nabyly na významu. 17

17

PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Hypoteční úvěry. 1. vydání. Praha: PP Agency ve spolupráci s Českomoravskou hypoteční bankou a.s., 1996, str.5-6, 38-39

25

V roce 1990 vyšel zákon č. 530/1990 o dluhopisech, který definuje hypoteční zástavní listy a hypoteční úvěr. Pro poskytování hypoték ale nebyly připraveny právní podmínky, zvláště pak ty, které se týkaly zástavního práva a jeho realizace, neexistovala státní podpora, která by zvýšila dosažitelnost úvěrů domácnostem při tehdejších úrokových sazbách, a chyběl kapitálový trh. Skutečným počátkem poskytování hypoték byl až rok 1995, kdy novelou pěti zákonů vznikl právní rámec pro poskytování hypoték. Současně s přijetím právní úpravy hypotečního bankovnictví byly stanoveny i podmínky státní podpory. Základ státní podpory spočíval v dotování úroků z hypotečních úvěrů. Od vytvoření podmínek pro poskytování hypotečních úvěrů získalo licenci k emisi hypotečních zástavních listů mnoho bank i stavebních spořitelen.18 Dále s postupným rozvojem bankovnictví vznikalo a rozvíjelo se i hypoteční bankovnictví. Stávalo se stále běžnější formou financování nemovitostí v souvislosti s rozvojem trhu s nemovitostmi. V roce 1998 se poskytovaly hypotéky s úrokovou sazbou 12%. V letech 2004 až 2006 se začaly masově nabízet jednoleté úrokové fixace s dumpingovými sazbami a na trh se zavedly hypotéky až do 100% hodnoty zástavy. Rozšířila se produktová nabídka. Významně se projevilo očekávané zvýšení cen nemovitostí v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie. Od 1.5.2004 mohou banky působící na území České republiky poskytnout hypoteční úvěry na nemovitost v zemích Evropské unie a Evropském hospodářském prostoru. Tato možnost není v současné době moc využívaná, protože zahraniční nemovitost jako záruka je problematická z důvodů různých národních legislativ včetně odlišných druhů zástavních práv.19 V druhé polovině roku 2005 dosahovala průměrná úroková sazba hodnoty 3,6%, ekonomika zažívala velký růst a trh s bydlením také. Nízké úrokové sazby otevřely cestu k hypotékám i lidem s nižšími příjmy a ti kupovali hlavně starší panelové byty, jejichž cena díky zvyšující se poptávce rostla. Chystané daňové reformy a postupně rostoucí úrokové sazby způsobily rekordní poptávku po úvěrech na bydlení ve druhé polovině roku 2007, kdy všichni chtěli využít příznivé situace. Zjednodušila se hypoteční administrativa a na trh přicházely nové produkty pro méně bonitní klienty. Došlo i k výraznému změkčení 18

PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Hypoteční úvěry. 1. vydání. Praha: PP Agency ve spolupráci s Českomoravskou hypoteční bankou a.s., 1996, str.7 19 KALABIS, Zbyněk. Bankovní služby v praxi. 1. vydání. Brno: Computer Press, a.s., 2005, str. 77

26

požadavků bank na klienta. Rovněž nastoupil trend refinancování starých hypoték hypotékami novými.

Leadry na trhu se na dlouhou dobu staly Česká spořitelna a

Hypoteční banka. Graf 2 Objem poskytnutých hypoték v letech

Objem poskytnutých hypoték 160 140

146,1

mld Kč

120

118,4

100 102,2

80 60 40

52

20 0

73,8

72 36,2 14,7 2001

23,3 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj

„Evropská komise se již několik let snaží o postupné sjednocování evropského hypotečního trhu, o čemž pojednává tzv. Bílá kniha. Požaduje větší cenovou transparentnost a srovnatelnost informací. Podporuje využití standardizovaného formuláře, tzv. Code of Conduct, díky kterému může klient jednoduše porovnat podmínky úvěru ve všech bankách v EU, které se již k využívání Code of Conduct přihlásili (většina českých bank už tak učinila). Evropská komise spolu s Evropskou hypoteční federací podporuje také úpravy jednotlivých národních legislativ umožňující rychlejší vymáhání nesplácených úvěrů a přístup do národních klientských úvěrových databází. Společně také podporují vytvoření nadnárodního katastru nemovitostí (tzv. EULIS), který by využívaly všechny evropské banky. V České republice na něm již pracuje přípravná skupina. Podle průzkumů Evropské hypoteční federace si však chtějí obyvatelé EU pořizovat hypotéky spíše lokálně, především kvůli celé řadě právních, administrativních a jazykových bariér. Sjednocování evropského hypotečního trhu administrativní cestou představuje dlouhodobou záležitost a

27

lze očekávat, že v dohledné době bude docházet ke sjednocování spíše v dílčích oblastech.“20

2.2 Krize na hypotečním trhu „Současná krize na hypotečním trhu má své počátky v Americe, a bývá označována jako krize sub-prime hypoték21. Vše začalo již počátkem nového tisíciletí, kdy se Spojené státy musely vyrovnat s následky 11.září a splasknutím technologické bubliny. Americká centrální banka (Fed) v té době reagovala na vývoj rychlým snižováním úrokových sazeb, které se od poloviny roku 2001 v průběhu dalších dvou let dostaly z 6,50 na rovné 1%, což znamenalo pro firmy a domácnosti levnější peníze a dodalo potřebný impuls k povzbuzení americké ekonomiky. Zároveň s tím cena hypoték klesla na historicky nejnižší úroveň. Téměř každý proto chtěl využít tento způsob financování vlastního bydlení a tak se obzvláště oblíbené staly rizikovější hypotéky. Ještě do roku 2006 procházel trh s bydlením nebývalou expanzí, stavěly se nové domy, jejichž ceny letěly strmě vzhůru. S jejich růstem stoupal také majetek Američanů, kteří si tak mohli brát další půjčky na auta či na běžné spotřební zboží.“22 Rychle rostoucí dostupnost hypotečních a spotřebitelských úvěrů posílila pak u obyvatelstva USA trend žití na dluh. Působily zde i tlaky americké vlády na pořízení vlastního bydlení pro nízkopříjmové skupiny obyvatelstva. Úvěrové společnosti nabízely hypotéky i těm, kteří by na ně za normálních okolností nedosáhli. Jednalo se o méně bonitní klienty s předpokládanou horší platební morálkou a mnohdy i málo finančně gramotné, kteří často nerozlišovali rozdíl mezi fixní a pohyblivou úrokovou sazbou. Makléři zákazníky lákali příznivými podmínkami -zájemci o úvěr se nabídlo pro první dva roky splácení velmi nízké, ne-li přímo nulové zúročení. Teprve po dvou letech se úroky zvedly na obvyklou míru. Úvěrové společnosti vycházely z toho, že ceny nemovitostí dále porostou a jejich hodnota bude dostatečnou zárukou při případném osobním bankrotu.

20

http://www.finance.cz/zpravy/finance/166689-cesky-versus-evropsky-hypotecni-trh/ 15.8.2007 Pozn.: Sub- prime hypotéka - hypotéka pro klienty, kteří nevykazují příjmy nebo mají nedostatečnou úvěrovou historii 22 http://www.finance.cz/zpravy/finance/154527-hypotecni-krize-a-jeji-dopad-na-americky-dolar/ 28.1.2009 21

28

V době vysoké likvidity a nízkých výnosů z úvěrů hledali investoři nové příležitosti pro vyšší výnosy a podcenili riziko. Hypoteční banky začaly prodávat balíky poskytnutých úvěrů nebankovním institucím, které je nechaly ohodnotit ratingovými agenturami a vydaly na ně cenné papíry. Ty dále prodávaly finančním zprostředkovatelům, kteří je nabízeli svým klientům s určitým ziskem. Problém nastal, když začala americká centrální banka mírně zvyšovat úrokové sazby proto, aby zabránila růstu inflace. Mnoho Američanů přestalo své hypotéky splácet, klesaly ceny nemovitostí, ratingy úvěrových balíků se ukázaly nadsazenými a bublina vytvořená sekuritizací úvěrů splaskla.23 V srpnu zkrachovaly dvě velké hypoteční banky, které se příliš angažovaly v těchto rizikových úvěrech. Právě v letech 2007 a 2008 se začali klienti dostávat do problémů, kdy na ně dolehly po dvou letech placení hypotéky plné úroky. Rostl počet domů na prodej a banky si přestaly navzájem půjčovat peníze v obavách, že by se mohly dostat ještě do větších potíží. Zpočátku se mohlo zdát, že problém bude jen v Americe, ale díky propojenosti a globalizaci trhu se problém brzy přesunul i do ostatního světa i díky tomu, že na americkém hypotečním trhu působí mnoho evropských bank a fondů. Po dvou letech jen odpisy a ztráty finančních institucí dosáhly 4,1 biliónů dolarů. Trhy postupně propadaly a nastal nedostatek likvidity na trzích. Mnoho bank oznámilo vysoké odpisy. V řadě zemí dramaticky propadly ceny nemovitostí, a to dále poškozovalo financující banky. Pro uklidnění situace centrální banky pumpovaly na trhy miliardy dolarů, aby podpořily likviditu, a zároveň rychle snižovaly úrokové sazby. Ceny komodit začaly prudce klesat. V létě 2008 se situace ještě vyostřila. Americké hypoteční agentury Freddie Mac a Fannie Mae dostaly státní pomoc jinak by zkrachovaly. Další pomoc následovala pojišťovně AIG a nucené převzetí investičních bank Bear Stearns a Merill Lynch. 15.9.2008 zkrachovala Lehman Brothers. Hodnota indexu Dow Jones během následujícího měsíce klesla o dvacet procent. Na podzim se vyhrotila situace v Evropě – byla poskytnuta pomoc bance Fortis, Royal Bank of Scotland a Lloyds. Na Islandu byly zestátněny dvě největší banky – Glitnir a Landsbanki. Irsko jako první země rozšířilo státní garanci bankovních vkladů. Podobně poté reagovala řada dalších států. Jednotlivé vlády začaly přicházet se záchrannými balíčky na podporu ekonomiky a začaly samy sebe výrazně zadlužovat. Hypoteční krize se změnila v krizi ekonomickou a ve svých

23

Viz blíže: Mráček, Karel. Přičiny a projevy současné krize ve finančním sektoru. Scientia et Societas. 2009, roč. V., č. 3, s 6-21

29

důsledcích se projevila v globálním měřítku. Charakteristickým rysem se stala její dynamika a lokální vznik spojený s jejím rychlým celosvětovým šířením. Do Česka se ekonomická krize rozšířila po pádu Lehman Brothers. Poprvé se objevily odhady, že globální ekonomika v dalším roce poklesne. Koncem roku 2008 začaly velké problémy v průmyslové výrobě. Recese se prohlubovala.24 Banky výrazně zpřísnily podmínky pro poskytnutí úvěru a projevila se i větší obezřetnost k zadlužování se na straně občanů. Americký hypoteční trh má s tím českým společné asi jen to, že v obou případech jde o úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Nesrovnatelný je nejen objem poskytnutých úvěrů a zadluženost obyvatel, ale i šíře nabízených produktů a způsob jejich prodeje. Zatímco v USA je získání hypotéky rutinní záležitostí, v Česku je podpis smlouvy o hypotečním úvěru pro většinu lidí životní událostí. Český hypoteční trh je také neskonale konzervativnější. Přes veškerou reklamu, přesvědčující veřejnost o snadné dostupnosti hypotečních úvěrů, zůstaly banky při jejich poskytování hodně zdrženlivé. Rozhodně úvěr neposkytnou každému, kdo o něj požádá. Možnost, že by hypotéku snadno a rychle získal klient bez prokazatelných příjmů a s nepříliš dobrou úvěrovou minulostí, zůstává prakticky vyloučena. Podíl nesplácených nebo jinak problematických hypotečních úvěrů se v Česku dosud pohyboval mezi 1 až 2 %. Otázkou je, co udělá se schopností českých domácností splácet úvěry růst úrokových sazeb. Marketingové kampaně donedávna nabízející akční superlevné hypotéky splnily svůj účel a přilákaly zástupy nových klientů. Přinejmenším část z nich ale teď bude mít se splácením hypotéky problémy. Zdejší hypoteční banky si mohou gratulovat, že jim zatím nehrozí soudní žaloby nespokojených klientů tak, jako bankám v USA. Lidé neschopní hypotéky splácet dávají tamním bankám za vinu, že je při prodeji hypoték na toto nebezpečí dostatečně neupozornily. K žalobě se připojují i některá americká města, která musí kvůli hypoteční krizi bojovat se zvýšenou nezaměstnaností a kriminalitou.25

24

Zavadilová, Tereza. Rok krize: od pádu Lehman Brothers k regulaci odměn manažerů bank. Mladá Fronta, E15, č. 458, 11.9.2009 25

http://www.mesec.cz/clanky/hodnoti-hypotecni-banky-spravne-bonitu-klientu/ 31.1.2008

30

3. Analýza změn současného hypotečního trhu v ČR 3.1. Změny v poptávce po hypotečních úvěrech Hypoteční trh v roce 2009 čelil výraznému poklesu poptávky v souvislosti s ekonomickou recesí. Část potenciálních zájemců o hypotéky odkládá koupi nemovitosti s předpokladem dalšího poklesu cen a projevují se také demografické vlivy, kdy již byly uspokojeny bytové potřeby u silných populačních ročníků. Trh je nasycen po velkém boomu výstavby v minulých letech. Objem poskytnutých hypoték poklesl oproti roku 2008 o 40%. Propad u úvěrů ze stavebního spoření byl menší - 11,3%. Je to dáno tím, že hypotéky jsou citlivější na ekonomické výkyvy. Dalším důvodem je, že část klientů využívá více v období hospodářské recese úvěry ze stavebního spoření místo hypoték. Krize vedla banky k omezení poskytování rizikovějších typů produktů, jako jsou například stoprocentní nebo bezpříjmové hypotéky. Problémy se splácením úvěru nyní banky intenzivněji řeší. Některé z nich kvůli tomu upravují svoji strategii. Například největší poskytovatel hypotečních úvěrů na českém trhu posílil tým na vyjednávání s klienty, kteří se dostali do problémů. Doposud banka naprostou většinu nesplácených úvěrů prodávala vymahačům, nyní často přistupuje na odklad splácení hypotéky. Banky se více zaměřují na řešení začínajících problémů, a častěji postupují cestou návrhu insolvenčních řízení a žalob. Nabízejí například snížení splátek, prodloužení splatnosti nebo konsolidaci úvěru. Pokud se s klienty nedohodnou, prodávají hypotéky na trhu nesplácených úvěrů. Nárůst nabídky úvěrů na tomto trhu však sráží ceny a některé nabídky od obchodníků s pohledávkami již banky nejsou ochotné akceptovat. 26

26

http://www.e15.cz/byznys/finance-a-bankovnictvi/hypoteku-pujde-zmrazit 2.10.2009

31

Graf 3 Objem pohledávek z hypotečních úvěrů se 3 nebo více splátkami po splatnosti

Zdroj: www.hypoindex.cz, BRKI

Na trhu se také projevil výrazný pokles zájmu o nové byty. Developerské společnosti nabízejí různé slevy z kupní ceny a bonusy ke koupi. Lidé se naučili vyjednávat o cenách bytů a dokáží si vyjednat slevu z ceny i 20%. V současné době se doprodávají byty již dokončené nebo rozestavěné, nová výstavba se začíná jen výjimečně. Lidé dávají spíše přednost individuální výstavbě rodinných domků, která je z celé České republiky nejvyšší ve středních Čechách, nebo nemovitostem již postaveným. Poptávka zákazníků developerů klesla meziročně až o 40%, ti pak často využívají prodej přes realitní kanceláře. Již se nekupují tolika byty na pronájem a nespekuluje se na růst cen. Ceny nových bytů naopak klesly oproti roku 2008 o 8%. Počet kupujících na úvěr se vyrovnal počtu kupujících za hotové. Některé developerské společnosti jsou pod tlakem svých věřitelů a hledají investory, aby předešly nuceným odprodejům problematických projektů. Banky se drží restriktivních pravidel pro financování nových projektů. Od roku 2010 se také mění výše daně z přidané hodnoty o jeden procentní bod, kterou prodejci promítnou do cen nemovitostí. Jinak platí stávající zásady uplatňování DPH. Nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor je nadále osvobozen. Převod staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo zahájeno první užívání stavby. Ve snížené sazbě nadále zůstávají novostavby, 32

rekonstrukce, opravy a převody bytových domů (všechny jednotky musí být maximálně do 120 m2), bytů (do 120 m2) a rodinných domů (do 350 m2). Graf 4 Vývoj cen bytů v ČR Ceny bytů - ČR (index, 2005 = 100) 175

165

155

index (2005 = 100)

145

135

125

115

105

95 1Q/05 2Q

3Q

4Q 1Q/06 2Q

3Q

4Q 1Q/07 2Q

3Q

4Q 1Q/08 2Q

3Q

4Q 1Q/09 2Q

čtvrtletí/rok ČR - realizované ceny

Zdroj: Český statistický úřad Odhad budoucího vývoje pro rok 2010 se opírá o klíčové faktory, které mají zásadní vliv na poptávku po úvěrech v oblasti financování bydlení. V minulém roce došlo k přerušení kontinuity ve výstavbě nových bytových projektů. Toto přerušení se dříve nebo později projeví menší nabídkou nových bytů a pravděpodobně i tím, že odhadem za rok téměř nebudou na trhu nové, dokončené byty. Někteří silní developeři, nezávisle na omezeném financování bank, své projekty opět aktivují a přicházejí s nimi postupně na trh. Vzhledem k tomu, že banky doposud nezměnily svůj přístup k financování bytových projektů a více méně na bytové projekty developerům peníze nepůjčují, můžeme očekávat dočasnou změnu v nastavování splátkových kalendářů kupních cen. Na nějaký čas se zřejmě trh vrátí k postupné úhradě kupních cen podle výstavby projektu. Jméno developera, jeho stabilita, pozice na trhu a reference, budou hrát v tomto roce významnější roli než v letech předcházejících. Pokles ceny nových bytů by se měl v roce 2010 zastavit.

33

Na druhé straně je předpoklad, že se znovu vrátí na trh vyšší hypotéky (v poměru k hodnotě zástavy). Banky budou určitě více klást důraz na zajištění schopnosti klientů splácet hypotéku např. při ztrátě zaměstnání. Sazby v prvním pololetí 2010 budou na přibližně stejné hranici, jako nyní.27 Cena dlouhodobých peněz na trhu zůstane vysoká, především kvůli rostoucím státním deficitům a přetrvávajícím ekonomickým problémům, navíc růst nezaměstnanosti bude udržovat rizikové přirážky na vysokých úrovních. Vzhledem k očekávanému vývoji nezaměstnanosti roste i riziko nesplácených úvěrů, proto budou banky pravděpodobně ještě obezřetnější ve výběru klientů, než v minulém roce. Platební morálka bude i nadále klíčové kritérium při hodnocení bonity klienta.

3.2 Subjekty na trhu

Poskytování hypotečních úvěrů je licencovanou činností podle zákona o bankách. Hypotéky poskytují banky, které vydávají hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použijí na financování hypotečních úvěrů. V současné době jsou to tyto banky: Citibank Europe plc., Česká spořitelna, Československá obchodní banka, Ge Money Bank, Hypoteční banka, ING Bank, mBank, Komerční banka, LBBW Bank CZ, Oberbank AG, Poštovní spořitelna, Raiffeisenbank, Volksbank CZ, UniCredit Bank, Waldviertler Sparkasse von 1842,

Wüstenrot hypoteční banka. Hypoteční banka je jedinou bankou, která se

specializuje pouze na poskytování hypoték. Hypotéku je možné si sjednat i s externími spolupracovníky bank, kteří přináší hypotečním ústavům stále více obchodů. V některých případech padesát i šedesát procent objemu, což odpovídá trendu ve státech s vyspělými hypotečními trhy. Externisty mohou být prodejci finančních a pojistných produktů, finanční poradci nebo přímo specializovaní hypoteční makléři. Banky je využívají v případech, kdy nemají rozvětvenou vlastní pobočkovou síť, a nemohou tak uspokojit zájemce všude a dále proto, že externí prodejci uplatňují aktivní formy prodeje - nabízejí hypotéky v realitních kancelářích, na prodejních místech developerů, v obchodních domech nebo nákupních centrech a na dalších místech. Prodejci

27

http://www.hyposervis.cz/hyposervis/aktuality/trh-v-roce-2010.html 28.1.2010

34

hypoték si účtují za své služby víc, čím je jejich pozice v prodeji silnější. Do jednoho procenta požadují takzvaní tipaři, kteří pouze doporučují bance klienty. Prodejci a makléři, kteří přinášejí prakticky hotové obchody, inkasují kolem 1,3 až 1,9 procenta z objemu hypotéky. Provize externistům často stojí víc, než kolik banky vyberou od klientů na poplatcích za zpracování úvěrové smlouvy. Spolupráce s externími prodejci má však i kolísavou kvalitu obchodů. V touze po zisku totiž někteří přivádějí bance i klienty, kteří by po podrobnějším prověření bonity hypotéku získat nemohli nebo určitě ne v té výši, jakou s pomocí externisty dostanou. Často výše provize roste v závislosti na objemu půjčených peněz. O tom, že s potvrzeními o výši příjmu konkrétního klienta a s odhady hodnoty nemovitostí se dají za úplatu dělat kouzla, asi není třeba dlouze mluvit. Některé banky s prodejci od počátku pečlivě pracují, sledují kvalitu jejich obchodů a vybírají si mezi nimi takové, kteří mají rozumné provizní požadavky. Například Česká spořitelna se na konci roku 2008 při obnovování smluv s externisty pokusila prosadit, aby přijali část odpovědnosti za kvalitu sjednávaných obchodů, a chtěla to zohlednit v nové provizní politice. Prodejci to odmítli a zaujali vyčkávací taktiku. Spořitelně to přineslo v prvním čtvrtletí značný propad obchodů. Některé hypoteční banky využívají multibrandový prodej, což znamená, že ve své prodejní strategii hledají spojence, aby jejich prostřednictvím oslovily co nejvíce klientů a prodaly jim své úvěrové produkty. Mohou jimi být pojišťovny, realitní kanceláře, developerské firmy nebo jiné finanční instituce. Partnerství mezi bankami a jejich obchodními spojenci je někdy zjevné a jindy skryté. Například pojišťovna Kooperativa sjednává na svých pobočkách hypotéky České spořitelny, což klient vidí na první pohled. Jindy však smluvní partner dává hypotéce vlastní název a nezdůrazňuje, u koho pro svého klienta vlastně hypotéku kupuje. ING prodává například Oranžovou hypotéku, která je ve skutečnosti produktem Raiffeisenbank. RE/MAX hypotéka je jiným typem - významná franšízová síť realitních kanceláří zprostředkovává hypotéky čtyř bank, k tomu pojištění jedné pojišťovny a ještě služby jedné makléřské společnosti.

Smluvním partnerům hypotečních bank slouží spojení značek k posílení pozice na trhu a často i k synergickému efektu, když s hypotékou prodávají své produkty nebo služby (pojištění, nemovitost, bankovní služby apod.). Klienti mají v některých případech více komfortu, když si například mohou koupit byt a zároveň vyjednat úvěr na jeho zaplacení 35

přímo na jednom místě - u developera nebo v realitní kanceláři. Někdy mohou získat slevy nebo drobné výhody. 28 Český hypoteční trh se vlivem mnoha faktorů stal značně nečitelný. Proto mnozí klienti využívají hypotečních makléřů. Předností makléřů je detailní znalost metodik bank, jejich produktů a podmínek pro získání hypotéky. Na jednom místě makléři klientovi předloží konkrétní nabídky jednotlivých hypotečních bank a pomohou vybrat nejvhodnější variantu s ohledem na své zkušenosti s postupem jednotlivých ústavů. Hypoteční makléř je placen bankou, pro kterou hypotéku zprostředkuje. Jedná se například o firmy Gepard Finance a.s. nebo Hyposervis a.s.. K financování pořízení nemovitosti je možno využít kromě hypoték také výhodného úvěrování od Státního fondu rozvoje bydlení, které je k dispozici od roku 2004. Poskytuje mladým lidem nízko úročené úvěry na pořízení bydlení. Úvěr je poskytován lidem žijícím v manželství, jestliže alespoň jeden z manželů v roce podání žádosti nedosáhne ještě 36 roku věku nebo samostatným osobám, které v roce podání žádosti nedosáhnou 36 roku věku, pokud trvale pečují nejméně o jedno nezletilé dítě. Může být poskytnut do výše 300 tisíc Kč, je splatný nejdéle do 20 let a úročí se dvěma procenty ročně. Na žádost příjemce úvěru může být počátek splácení jistiny úvěru odložen nejdéle na dobu deseti let ode dne, kdy bylo s čerpáním úvěru započato. Po dobu tohoto odkladu příjemce splácí pouze úrok. Celková doba splatnosti však nesmí překročit 20 let. V případě, že byt je pořizován výstavbou, bude v případě narození dítěte v době po uzavření úvěrové smlouvy nesplacená část jistiny úvěru snížena o 30 tis. Kč za každé narozené dítě. Úvěr je možno využít k financování výstavby bytu, koupě bytu, koupě rodinného domu s jedním bytem nebo úhrady za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, stane-li se příjemce úvěru nájemcem družstevního bytu. Velikost bytu nebo rodinného domu není limitována.

28

http://ekonomika.ihned.cz/c1-24850490 22.5.2008

36

3.3 Nabídka hypotečních produktů Česká spořitelna chce v roce 2010 oživit hypoteční trh. Její nová zvýhodněná hypotéka má podobnou konstrukci jako v roce 2001, kdy se jí podařilo výrazně rozhýbat trh s hypotékami. Klient získá slevu jednoho procenta z úrokové sazby u poloviny částky hypotečního úvěru, který nesmí být vyšší než tři miliony korun. Zvýhodnění trvá po celou dobu splácení hypotéky, ale je nutné ho bance vrátit v případě přestupu k jiné bance. Úvěr musí mít splatnost minimálně 20 let, pětiletou fixaci úrokové sazby a sjednané pojištění schopnosti splácet. K oživení hypotečního i developerského trhu se rozhodla přispět i společnost Hyposervis. Firma si nechala provést průzkum, který prokázal, že lidé v současnosti odkládají koupi bytů především z obav před ztrátou zaměstnání. Proto navázali spolupráci s pojišťovnou Uniqa, která na trh uvádí specifický druh pojištění - SichrJob. Ztratí-li klient v následujících třech letech zaměstnání, hypoteční splátky bude plně hradit pojišťovna, a to po dobu až osmnácti měsíců. Pro klienta pojištění není zátěží, platí je developeři. Pojištění může uzavřít každý, kdo pracuje po dobu šesti měsíců. Hypoteční splátky pak bude Uniqa hradit za každého, kdo přišel o práci nedobrovolně, i v případě, že pracovní poměr byl rozvázán dohodou. Hyposervis se zatím dohodl se šesti developery, jejichž projekty prodává. Ti za každého klienta zaplatí zhruba 100 tisíc korun. Jde o jakýsi benefit namísto málo atraktivní kuchyňské linky nebo auta zdarma. SichrJob se nyní vztahuje na zhruba 400 nových bytů, Hyposervis ale jedná i s dalšími společnostmi.29 Komerční banka nabízí možnost schválení hypotečního úvěru ještě před vybráním konkrétní nemovitosti a možnost snížit výši splátky až o 50% nebo naopak ji zvýšit až o 100%. Díky tomu mohou klienti pružně reagovat na změny jejich finanční situace v průběhu doby splácení – například v případě odchodu na mateřskou dovolenou nebo naopak zvýšení příjmu, kdy navýšení splátky pomůže hypotéku rychleji splatit. Dále je také možné vynechat až tři po sobě jdoucí splátky hypotéky. V rámci hypotéky je možné získat za stejnou úrokovou sazbu i neúčelový úvěr do výše 400.000 Kč.

29

http://ekonom.ihned.cz/c1-38574720-pokus-o-oziveni-hypotek 8.10.2009

37

ČSOB umožňuje svým klientům použít až 20% z objemu hypotéky využít bezúčelně, například na pořízení vybavení bytu či domu. Při výstavě či rekonstrukci nemovitosti banka nevyžaduje předkládání faktur prokazujících účelné vynaložení finančních prostředků. Kdykoliv během trvání hypotéky je možné nemovitost i s hypotékou prodat. U nových majitelů je provedeno pouze prověření totožnosti a bonity a je přepracována dokumentace související s úvěrem. Raiffeisenbank bank nabízí speciální typ hypotéky, který je možno využít při koupi nemovitosti v dražbě. Dále nezpoplatňují mimořádnou splátku hypotéky, při výstavbě nepožadují překládání faktur. I zde je možné si nechat schválit úvěr před definitivním výběrem nemovitosti. mBank poskytuje podmínky hypotečního financování velmi odlišné od konkurence. Klientům úročí hypotéku variabilní úrokovou sazbou, která se vypočítává z PRIBORu a marže banky. Obvykle tedy bývá nižší než fixní sazby. Dále nabízí tzv. bilanční mechanizmus. Je to speciálně zřízený účet vedle účtu hypotečního a běžného. Na bilanční účet si může klient kdykoliv poslat jakoukoliv sumu. Hypotéka se úročí pouze z rozdílu zůstatků mezi hypotečním účtem a průměrným měsíčním zůstatkem bilančního účtu. Peníze z bilančního účtu jsou ale klientovi k dispozici. Navíc si mBanka neúčtuje poplatky za poskytnutí, vedení a mimořádnou splátku hypotéky. Jiné banky se v době, kdy není tolik nových zájemců o hypotéku, snaží o přetahování stávajících klientů konkurence. V letošním roce je na trhu 50 tisíc klientů, kterým bude končit fixace jejich úrokové sazby s hypotékami v objemu 80 mld Kč. Při refixaci může dojít ke zvýšení úrokové sazby až o 2% a tím zvýšení měsíční splátky až v řádu tisíců. Proto se banky soustřeďují na nabídku refinancování. Oslovují majitele hypoték zjednodušeným schvalovacím procesem, požadují méně dokladů, uznávají původní odhad nemovitosti a odpouštějí poplatek za zpracování úvěru. Často nabízejí i o trochu nižší úrokovou sazbu, než je na trhu obvyklé. Do konkurenčního boje o refinancování hypoték razantně vstoupily i stavební spořitelny. Chtějí využít období růstu, respektive kolísání úrokových sazeb v hypotečních bankách, a stavějí proti tomu tři jistoty stavebního spoření - záruku dlouhodobě fixních sazeb, možnost kdykoli úvěr předčasně splatit a nižší poplatky. I když stavební spoření není primárně určeno k poskytování úvěrů hypotečního typu bez předchozího spoření, jejich taktika může být úspěšná. Úroky pod pět procent jsou velkým lákadlem. 38

Od roku 2009 může žadatelům při financování výstavby nemovitosti pomoci i Ministerstvo životního prostředí dotací z programu Zelená úsporám. Jedná se o program na podporu obnovitelných zdrojů energie a také investic do energetických úspor v novostavbách nebo při rekonstrukcích. Je tedy možné dotace využít na výstavbu nových rodinných domů splňujících pasivní energetický standard. Žadateli o podporu mohou být vlastníci a stavebníci rodinných a bytových domů, kteří dům využívají k bydlení nebo k poskytování bydlení třetím osobám. Výše dotace činí 250.000 Kč na jeden rodinný dům. Žádosti nepodnikajících fyzických osob přijímají pobočky některých obchodních bank, které jsou pověřeny administrací žádostí.

39

4. Možnosti kombinace produktů pro uspokojení bytových potřeb Osobní vlastnictví bylo a vždy bude nejvyhledávanější a nejprestižnější formou bydlení. Zatímco při upřednostnění koupě vlastního bydlení před nájem nájemní náklady odpadnou, do hry vstupují vysoké náklady na pořízení nemovitosti navýšené o úroky a poplatky za úvěr od hypoteční banky nebo stavební spořitelny. Úvěr vynaloženou částku navýší o 30 až o více jak 100 % podle doby splatnosti. Nižší doba splatnosti úvěru zase utlumí celkové přeplacení, ale měsíční splátky jsou vysoko nad tržním nájemným. Čím dříve se začne splácet úvěr, tím je možné déle užívat výhod neplacení nájmu ve stáří. S přibývajícím věkem se zužují možnosti úvěrů a zároveň roste částka, kterou lidé nenávratně utratí za nájem. Na druhou stranu – pro mladé lidi je často doporučováno právě nájemní bydlení kvůli menším nákladům a flexibilitě. Ta je výhodná zejména pro ty, u kterých je možná změna místa práce, nebo neví, jak velký byt budou jednou potřebovat. Existuje samozřejmě i varianta použití naspořených prostředků, která jasně hovoří pro investici do vlastní nemovitosti. Ale při průměrné mzdě za třetí čtvrtletí roku 2009, která činí 23.350 Kč a průměrných cenách bytů (obzvláště ve velkých městech) by naspoření celé částky znamenalo mnoho let odříkání. Vždy se však vyplatí mít připravenu alespoň část vlastních prostředků. Zatímco úrokové sazby u hypoték nebo úvěrů ze stavebního spoření jsou stejné pro celou Českou republiku, ceny nemovitostí a výše nájmu se liší podle lokality. Vzít si úvěr se obecně vyplatí v místech, kde se výše nájmu přibližuje splátkám úvěru. Zatímco se peníze za nájem již nikdy nevrátí, vlastní nemovitost cenu nikdy neztratí, ba naopak. Je možné ji prodat nebo předat dětem. Tedy i z nefinančního pohledu znamená pořízení vlastní nemovitosti obrovskou a podstatnou výhodu: další generace už budou bydlet ve vlastním a platit méně.

40

Tabulka 1 Průměrné ceny bytů 60m2 v Kč, leden 2010

zdroj: www.realitymix.cz

Kromě bank je možné využít k financování bydlení i úvěrů od stavebních spořitelen. Stavební spoření je účelový druh spoření, při kterém vkladatel dlouhodobě ukládá prostředky u specializované banky. V průběhu spoření může čerpat státní podporu a po jeho skončení získává, při splnění dalších podmínek, nárok na úvěr ze stavebního spoření. Jedná se o státem podporovaný produkt více než hypoteční úvěry. Proto také vymezuje mnohem přísněji účel, na který mohou být úvěry ze stavebního spoření použity. Je to uzavřený systém, nezávislý na negativních vlivech peněžního trhu. Stavební spoření je založeno na principu podílu klientů na tvorbě společných zdrojů, které lze použít na poskytování úrokově zvýhodněných úvěrů na pořízení bytu, jeho rekonstrukci, obecně na řešení bytových potřeb klientů. Každý klient určitou dobu (ze zákona minimálně 24 měsíců) spoří a po splnění stanovených podmínek může získat úvěr ze stavebního spoření. Pokud mají stavební spořitelny dostatek finančních zdrojů, mohou poskytovat klientům tzv. překlenovací úvěry (meziúvěry), které slouží k dřívějšímu financování bytových potřeb do doby, než klient získá nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tato forma financování bytových potřeb je mezi klienty stále více oblíbená a využívaná. Jejich 41

nabídka se v situaci, kdy jdou úrokové sazby nahoru, stává zajímavější. Možnost využití tzv. překlenovacího úvěru zvyšuje flexibilitu stavebního spoření.30 Úvěry ze stavebního spoření umožňují koupit, postavit, či rekonstruovat nemovitost, vypořádat majetkové podíly i refinancovat staré půjčky. Řádný úvěr je původní produkt spořitelen, pevně spjatý se samotným stavebním spořením. Vzhledem ke státní podpoře stavebního spoření je tento úvěr omezen několika podmínkami. Je to alespoň dvouletá existence spoření, naspoření určitého procenta cílové částky (obvykle 35 až 50%) a dosažení stanovené výše tzv. hodnotícího čísla. Kvůli těmto restrikcím znamenajícím značnou nepružnost a neschopnost reagovat na aktuální potřeby klientů přišly spořitelny na trh s překlenovacími úvěry. Právě ty tvoří konkurenci hypotečním úvěrům. Jsou nabízeny ihned po uzavření smlouvy bez nutnosti naspoření určité částky. Úroková sazba je garantována po celou dobu splatnosti meziúvěru a částečné nebo předčasné splacení je bez sankce. U nižších částek úvěrů ale není nutná zástava nemovitosti - buď je poskytnut úvěr zcela bez zajištění, nebo jsou přizváni ručitelé. Spořitelnám postačuje čistý příjem průměrně o několik tisíc nižší, než jaký požadují hypoteční banky. Dále je také vhodné využít úvěr ze stavebního spoření v případě koupě družstevního bytu, který nebude do jednoho roku privatizován. V případě financování hypotékou by nemohl takový byt sloužit jako zástava. Poslední výhodou, je často aplikovaná možnost sloučit více smluv stavebního spoření v jedné rodině, a díky tomu si zajistit příznivé podmínky poskytnutí a splácení v budoucích letech. Velké množství lidí si v očekávání růstu sazeb uzavřelo smlouvu o stavebním spoření na nadměrnou cílovou částku, třeba tři miliony korun. Nabízená sazba 3,7 % p.a. bude platit i pro úvěr, který si vezme za několik let. Sazba by se změnila na aktuální pouze v případě, že by klient chtěl změnit cílovou částku. Většina úvěrů ze smluv o stavebním spoření v ČR je nejčastěji úročena sazbou 4,75 až 4,8 %. Menší část klientů stavebních spořitelen volí variantu s levnějším úvěrem (3,7-3,9 %) a hůře úročenými úsporami (1 %). Zdražování úvěrů se ale dotkne i stavebních spořitelen a jejich produktů. Analytici si myslí, že vliv bude menší než u hypotečních bank. Hlavně díky existenci klientů, kteří spoří, ale úvěr si neberou. Jejich prostředky tvoří rezervoár peněz na úvěry. Stavební spoření je produkt velmi stabilní, který obvykle nereaguje na krátkodobé výkyvy.

30

http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/stavebni-sporeni-preklenovaci-uvery/

42

Graf 5 Objem aktuálně poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření (mld Kč)

Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen

Základem financování vlastního bydlení by mělo být stavební spoření a úvěr ze stavebního spoření nebo hypotéka, popřípadě kombinace obou produktů. Je však možné využít i levných úvěrů od státního fondu rozvoje bydlení a jiných finančních produktů. Otázkou je jak co nejefektivněji zvolit způsob financování. Pokusme se porovnat tři varianty: uplatnění úvěru ze stavebního spoření, hypotéku a kombinaci hypotečního úvěru a mimořádných splátek z úspor na stavebním spoření. Zvolme si příklad koupě hotové nemovitosti za kupní cenu 3 mil Kč a vycházejme z veřejně přístupných všeobecných propočtů, které finanční instituce prezentují na svých internetových stránkách. V úvahu berme pouze náklady spojené se samotným úvěrem, nikoli poplatky týkající se pojištění, odhadů nemovitostí ani výhody ve formě jednoduššího vyřízení, rozdílnosti postupu při ručení apod. Nejdříve se zabývejme možností využití stavebního spoření. Zde můžeme využít kromě daňových odpočtů i státní podpory ve fázi spoření. Nejprve je potřeba stanovit výši cílové částky. Ta určuje celkový objem úvěru. Náklady na uzavření takovéto smlouvy by činily 15.000, roční poplatek za správu 310 Kč. Pro úvěry ze stavebního spoření je typické, že 43

klient platí jak splátku úvěru, tak i „dospořuje“ do té doby, pokud nedosáhne cca 40% cílové částky (záleží na zvoleném tarifu). Spořili bychom tedy 80 měsíců částku 15.000 Kč s dvouprocentním úrokem. To by nám díky úročení (84.658 Kč) a státní podpoře (21.000 Kč) za uvedenou dobu přineslo sumu 1.298.318 Kč. Do této doby bychom čerpali tzv. meziúvěr. Meziúvěr má vždy o něco vyšší úrokovou sazbu než řádný úvěr. V našem případě se jedná o sazbu 5,1% p.a. Částka úroků z meziúvěru měsíčně činí 12.750 Kč. Za celé období čerpání meziúvěru na úrocích zaplatíme 1.019.575 Kč. Úhrada za zpracování žádosti o meziúvěr je 15.000 Kč, roční vedení meziúvěrového účtu 310 Kč. V roce 2016 by nám byl poskytnut řádný úvěr ze stavebního spoření ve výši 1.701.684 Kč. Splátka řádného úvěru je ve výši 17.010 Kč, úročen je 4,8% p.a. Úhrada za vedení úvěrového účtu tvoří ročně 310 Kč. Ve fázi úvěru jsme na úrocích zaplatili 450.571. Celkové náklady této varianty tedy tvoří: 4.436.235 Kč. Splatnost úvěru je 17 let. Dále se pokusme spočítat náklady spojené s využitím hypotéky. Pro srovnatelnost berme v úvahu úvěr se splatností 17 let a fixací úrokové sazby po celou dobu splácení. Vycházíme ze situace, kdy nemáme naspořené vlastní finanční prostředky, nebo je chceme použít na vybavení. Úroková sazba takové hypotéky je 6,99% p.a. výše měsíční splátky je velmi podobná stavebnímu spoření ve fázi čerpání meziúvěru. Zde činí 25.173. Poplatky spojené s vyřízením hypotéky jsou 24.000 a vedení hypotečního účtu stojí 150 Kč měsíčně. Celkové náklady 5.189.892 Kč. Pokud srovnáme tyto dvě varianty, vidíme, že na poplatcích zaplatíme více stavební spořitelně. Celkové finanční zatížení je ale výrazně vyšší u hypotéky nabízené bankou a to zejména proto, že nebudeme do úvěrového vztahu přinášet žádné vlastní zdroje, čímž se náš úvěr stává pro banku rizikovější a ocení ho tedy vyšší úrokovou sazbou. Dále zde hraje velkou úlohu způsob konstrukce úrokové sazby, kdy stavební spořitelna předem garantuje výši úrokové sazby na celé úvěrové období bez jakéhokoliv „příplatku“. Banka nabízí tím vyšší úrokovou sazbu, čím delší je doba fixace. Díky výhodám stavebního spoření v podobě státní podpory a relativně dobře úročených vkladů (úroky z vkladů na stavební spoření nejsou zdaňovány) a příznivé úrokové sazbě úvěru i meziúvěru vychází jednoznačně lépe varianta úvěru ze stavebního spoření i při takto vysoké částce. Splátkové zatížení je prvních 6 let zhruba stejné, po zbytek splatnosti u stavebního spoření nižší.

44

Nyní spočítejme variantu souběžného spoření a placení hypotéky. Po 6 letech placení vkladů na stavební spoření budeme mít k dispozici částku 138.360 Kč (za předpokladu nároku na státní podporu, při optimální výši vkladu 1.667 Kč). U hypotéky bychom volili fixaci úrokové sazby na 3 roky, aby byla možné mimořádnou splátku provést v souladu s cyklem stavebního spoření. Úroková sazba se kratší fixací snížila na 24.743 Kč. Náklady na hypotéku by činily 4.750.203 Kč, je ale potřeba připočítat náklady spojené s dvěma cykly stavebního spoření, tedy 240.000 Kč. Celkově tedy takováto kombinace obnáší náklady 4.990.203 Kč. Z uvedených výpočtů vidíme, že za daných parametrů vychází nejvýhodněji využití úvěru ze stavebního spoření, byť je zažito, že jsou tyto úvěry výhodné pouze při nižších objemech požadovaného financování. Ani kombinace obou produktů nepřinesla větší úsporu, naopak by přinesla větší měsíční finanční zatížení rozpočtu domácnosti a administrativní náročnost jednak při zakládání příslušných produktů, ale také i při provádění mimořádných splátek. Jak bylo uvedeno výše, většina bank zpoplatňuje mimořádné vklady mimo období fixace procentem z objemu mimořádné splátky a to by v případě nedodržení termínu významně ovlivnilo nákladovost úvěru. U stavebního spoření je potřeba dodržet stanovené lhůty pro podání výpovědi a převod prostředků, které jsou většinou v řádu měsíců. Při mimořádné splátce hypotečního úvěru se můžeme s bankou dohodnout, zda chceme splátku snížit nebo zachovat stejnou výši splátky úvěru a zkrátit dobu splatnosti. Pokud se rozhodneme pro variantu snížení splátky, sníží se nám měsíční finanční zatížení a rozdíl platby je možné kupříkladu spořit a využít k další mimořádné splátce hypotéky. Vzhledem k tomu, že většina hypoték má rozumnou výši úrokové sazby, jedná se o levný zdroj peněz. Obecně se tedy dá říci, že výhodnější než provádět mimořádné vklady na hypotéku je peníze si ponechat buď na financování, které bychom jinak řešili mnohem dražšími spotřebitelskými úvěry nebo investovat tak, aby v ideálním případě vydělaly více, než jsou naše náklady na hypotéku. Kombinace hypotéky s kapitálovou životní pojistkou je další možností kombinace finančních produktů. Je často prezentována jako možnost získat peníze navíc. Jinak ani být nabízena nemůže, neboť často vyžaduje vyšší každoměsíční platby, než by byly splátky hypotéky s rizikovou pojistkou. Dlužník hradí po celou dobu pouze úrok, dlužná částka neklesá. Na konci doby splácení je uhrazena společně s úrokem i celá dlužná částka jednou 45

splátkou. K tomuto účelu má dlužník založené kapitálové životní pojištění s pojistnou částkou nejméně ve výši dlužné částky a s koncem pojištění ve stejné době jako konec hypotéky. V okamžiku smrti nebo dožití je pojistné plnění vyplaceno bance a celý dluh je umořen. Nevýhodou tohoto postupu je konstantní výše placených úroků (jistina je spořena na pojistku a proto neklesá základ pro výpočet úroků), v průběhu hypotéky tak bude zaplaceno více na úrocích. Kromě rizika změny daňové legislativy je zde i riziko růstu úrokové sazby. Tím, že jistina neklesá, by se navýšily měsíční splátky proti standardní hypotéce, kde je již část úvěru splacena. Kombinovaná hypotéka nebývá tak flexibilní, aby umožňovala bez problémů provedení částečného nebo úplného splacení případně prodej nemovitosti. Aby byl tento produkt skutečně ziskový, mělo by v okamžiku, kdy končí hypotéka, být na životní pojistce více, než je částka, kterou je potřeba splatit. V opačném případě, když pojišťovna dosáhne nízkého zhodnocení vložených peněz, se může stát, že tato kombinace vyjde draho. Ti, kteří tuto kombinaci nabízejí, totiž často používají k výpočtům míry zhodnocení rezerv okolo šesti až osmi procent (na pojistce pak vychází přebytek). Ovšem pojišťovny je garantují ve výši okolo dvou procent (pojistka stačí přesně na splacení dluhu), vzhledem ke konzervativnímu stylu investování pojišťoven není ani možné očekávat o moc více. Klient si kromě odpočtu úroků z úvěru uplatňuje i zaplacené pojistné (až 12 tisíc korun ročně) ale pouze v případě, že na konci pojistky (a hypotéky) bude starší šedesáti let. Tento produkt dnes nabízí ve spolupráci s pojišťovnami většina hypotečních bank. Zisk ze dvou kombinovaných produktů je vyšší než z jednoho. Klientovi však přináší spíše nejistotu, zdali nakonec dostane nějaký přebytek z pojistky, nebo si jen pořídil zbytečně drahou hypotéku. Výhodnější je snižovat svůj dluh v čase a tím eliminovat všechna budoucí rizika. Čím složitější je konstrukce hypotečního úvěru, tím se stává úvěr dražším.31

31

http://www.penize.cz/15125-vyplati-se-kombinovat-hypoteku 15.10.2002

46

Závěr

Pro mnoho lidí je uzavření smlouvy o hypotéce významnou událostí často na celý život. U nás ještě není příliš rozšířeno stěhování za prací s následným prodáváním nemovitostí a přenechávání hypoték. Vzhledem k finančně významnému a dlouhodobému závazku je potřeba dobře zvážit jaký způsob financování nemovitosti bude zvolen. Mladé rodiny se při výběru možností financování mohou pokusit využít výhod, jimiž je podporuje stát. Veškeré státem poskytované podpory bydlení jsou financovány ze státního rozpočtu a není tedy zcela jisté, že budou zachovány i v následujících letech, vzhledem k probíhajícímu ekonomickému útlumu a vysokému schodku veřejných financí. Stavební spoření je často vnímáno spíše jako výhodné a konzervativní zhodnocení volných finančních prostředků. V oblasti úvěrů oslovuje především segment méně movitějších klientů a to hlavně díky nižším objemům poskytovaných úvěrů, menšímu splátkovému zatížení při splácení a také možnosti využít „spojení smluv“ při žádosti o větší sumu půjčovaných prostředků. Z provedené analýzy ve čtvrté kapitole ale vyplývá, že i při úvěru na vyšší částku je tato varianta financování přibližně o 25% levnější než použití hypotečního úvěru se stejnými parametry. Proto by mělo být uvažováno jako jedna z variant při výběru možností jak získat peněžní prostředky na pořízení nemovitosti. V současné době, kdy je obtížnější získávat nové obchody, se banky zaměřují na nový segment klientů. Jedná se o hypotéky, kterým končí fixační období a lidé je mají možnost bez sankce refinancovat hypotékou od jiného finančního ústavu. Hypoteční banky se tedy jednak soustředí na udržení svých stávajících klientů (a odchod jim rozhodně neusnadňují), ale zároveň mají pečlivě zmapovaný trh a snaží se svojí nabídkou oslovit i klienty konkurence a získat je na svou stranu. Přicházejí s různými kampaněmi na podporu prodeje hypoték, poskytují slevy z úrokové sazby nebo lákají na specifický způsob úročení hypotečního úvěru. Snaží se, stejně jako developerské společnosti, překonávat obavy klientů ze ztráty zaměstnání. K tomu využívají různé druhy pojištění rizika ztráty zaměstnání a v některých případech i hradí pojistné za klienta. Jedině tak je možné posílit poptávku po úvěrech, která je oslabená nejen díky ekonomické recesi a demografické situaci, ale i z důvodu nasycenosti trhu. Podrobně se tomu věnuje kapitola třetí.

47

Seznam použité literatury Bibliografie: 1) KALABIS, Zbyněk. Bankovní služby v praxi. 1. vydání. Brno: Computer Press, a.s., 2005. ISBN 80-251-0882-1 2) PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Hypoteční úvěry. 1. vydání. Praha: PP Agency ve spolupráci s Českomoravskou hypoteční bankou a.s., 1996. ISBN 430380001784 3) PAVELKA, František; BARDOVÁ, Dagmar; OPLTOVÁ, Radka. Úvěrové obchody. 2. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2001. ISBN 978-807265-140-5

Periodika 1) Zavadilová, Tereza. Rok krize: od pádu Lehman Brothers k regulaci odměn manažerů bank. Mladá Fronta, deník E 15. číslo 458. 11.9.2009. 2) Mráček, Karel. Přičiny a projevy současné krize ve finančním sektoru. Scientia et Societas. 2009, roč. V., č. 3, s 6-21. ISSN 1801-7118. Internetové články 1) www.hypotecnibanka.cz 2) http://cds2005.mfcr.cz/ZpravaUFO1998/III2b.html 3) http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Programy-Dotace/Podpora-hypotek/1 4) http://finance.idnes.cz/co-je-fincentrum-hypoindex-ddc/uver.asp?c=A051121_165333_viteze_jjj 19.11.2005 5) : http://www.finance.cz/zpravy/finance/166689-cesky-versus-evropsky-hypotecnitrh/ 15.8.2007 6) http://www.finance.cz/zpravy/finance/154527-hypotecni-krize-a-jeji-dopad-naamericky-dolar/ 28.1.209 7) : http://ekonom.ihned.cz/c4-20106075-33176690-400000_d-krize-podle-sablony 22.1.2009 8) http://www.mesec.cz/clanky/hodnoti-hypotecni-banky-spravne-bonitu-klientu/ 31.1.2008 9) http://www.e15.cz/byznys/finance-a-bankovnictvi/hypoteku-pujde-zmrazit 2.10.2009 10) http://www.hyposervis.cz/hyposervis/aktuality/trh-v-roce-2010.html 28.1.2010

48

11) http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/stavebni-sporenipreklenovaci-uvery/ 12) http://ekonomika.ihned.cz/c1-24850490 22.5.2008 13) http://ekonom.ihned.cz/c1-38574720-pokus-o-oziveni-hypotek 8.10.2009 14) http://www.penize.cz/15125-vyplati-se-kombinovat-hypoteku 15.10.2002

49

Seznam použitých grafů a tabulek Graf 1 Vývoj průměrných úrokových sazeb nových úvěrů, Zdroj: www.hypoindex.cz Graf 2 Objem poskytnutých hypoték v letech, Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj Graf 3 Objem pohledávek z hypotečních úvěrů se 3 nebo více splátkami po splatnosti, Zdroj: www.hypoindex.cz, BRKI Graf 4 Vývoj cen bytů v ČR, Zdroj: Český statistický úřad Graf 5 Objem aktuálně poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření (mld Kč) Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen Tabulka 1 Průměrné ceny bytů 60m2 v Kč, leden 2010, zdroj: www.realitymix.cz

50