Analýza realitního trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Analýza realitního trhu

Diplomová práce

Autor:

Bc. Michaela Stiller Kunštová Finance, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

Březen, 2009

1

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

Bc. Michaela Stiller Kunštová

V Teplicích dne 8. března 2009

2

Poděkování Ráda bych tímto poděkovala za odbornou pomoc a vedení práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D.

3

Anotace

Jméno a příjmení autora :

Bc. Michaela Stiller Kunštová

Instituce:

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s.

Název díla:

Analýza realitního trhu Diplomová práce

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Počet stran:

69

Počet příloh:

0

Počet titulů bibliografie:

33

Klíčová slova:

Realitní kanceláře a makléři Úloha oceňování v realitních obchodech Trh nemovitostí Segmenty trhu Subjekty trhu Tržní a regulované nájemné Nabídka, poptávka Pozemky, stavby, nájmy Prodej nemovitosti Problémy trhu s nemovitostmi Legislativa související s tématem Analýza okresu Teplice

4

Annotation

Name and surname Of author :

Bc. Michaela Stiller Kunštová

Institution:

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s.

Title of a work:

Analyse of real market Graduation theses

Supervisor:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Number of pages:

69

Number supplement:

0

Number bibliography:

33

Key words:

Estate agency and real estate broker Role of assessing in real estate trade Real market Part of real market – piece of land, building, rent Subject of real market – buyer, seller, developer, association, provider of real and financial services, state Open-market rate, controlled-market trade Offer, demand Sale of property Problems of real market Legislation Analyse of region Teplice

5

Obsah PROHLÁŠENÍ ............................................................................................................................... 2 PODĚKOVÁNÍ .............................................................................................................................. 3 ANOTACE ...................................................................................................................................... 4 ANNOTATION .............................................................................................................................. 5 OBSAH ............................................................................................................................................ 6

Úvod ................................................................................................................................... 9 1. Základní pravidla a principy trhu................................................ 10 1.1 1.2 1.3 1.4

Trh nemovitostí jako součást tržního systému .................................... 10 Charakteristické rysy zralého trhu........................................................... 11 Trh poptávky po nemovitostech ................................................................. 12 Nabídka po nemovitostech ........................................................................... 13

2. Segmenty trhu s nemovitostmi ......................................................... 15 2.1 Pozemky ................................................................................................................. 15 2.1.1 2.1.2 2.1.3

2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7

2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6 2.3.7 2.3.8

Stavební pozemky ................................................................................................... 16 Zemědělské pozemky .............................................................................................. 17 Ostatní pozemky ..................................................................................................... 17 Stavby...................................................................................................................... 17 Trh s byty ................................................................................................................ 19 Trh s rodinnými domy ............................................................................................ 19 Trh s rekreačními objekty ....................................................................................... 20 Trh s administrativními budovami ......................................................................... 21 Trh s objekty občanské vybavenosti ....................................................................... 21 Trh s výrobními a skladovými prostorami.............................................................. 22 Trh s ostatními objekty ........................................................................................... 23 Nájmy ...................................................................................................................... 23 Nájmy pozemků ...................................................................................................... 23 Nájmy staveb .......................................................................................................... 24 Nájmy bytových prostor ......................................................................................... 24 Nájmy skladových prostor ...................................................................................... 25 Nájmy nebytových prostor ...................................................................................... 25 Nájmy administrativních prostor ........................................................................... 26 Nájmy výrobních prostor ........................................................................................ 26 Nájmy ostatních prostor a ploch ............................................................................ 26

3. Subjekty trhu s nemovitostmi ............................................................ 27 3.1 Vztah kupujícího a prodávajícího............................................................. 27

6

3.2 3.3 3.4 3.5

Poskytovatelé realitních a finančních služeb ...................................... 27 Profesní sdružení a asociace ...................................................................... 28 Developerské firmy .......................................................................................... 30 Stát............................................................................................................................ 31

4. Realitní trh a realitní kanceláře na trhu působící ....... 32 4.1 Charakteristika současného realitního trhu........................................ 32 4.2 Činnost a praktiky realitních kanceláří ................................................. 34 4.3 Oceňování majetku v realitních obchodech ........................................ 35

5. Prodej nemovitosti....................................................................................... 37 5.1 5.2 5.3 5.4

Ukazatele ovlivňující cenu nemovitosti ................................................. 37 Prodej přes realitní kancelář ...................................................................... 38 Prodej s advokátem.......................................................................................... 41 Prodej svépomocí.............................................................................................. 42

6. Problémy trhu s nemovitostmi ......................................................... 43 6.1 Regulované a tržní nájemné ........................................................................ 43 6.2 Finanční krize - vliv na trh s nemovitostmi ......................................... 46

7. Legislativa související s tématem ................................................. 49 7.1 Současná legislativa a chystané změny ................................................. 49 7.1 Přehled souvisejících právních norem ................................................... 51

8. Analýza okresu Teplice – vlastní průzkum .......................... 53 8.1 8.2 8.3 8.4

Charakteristika oblasti................................................................................... 53 Situace na trhu v dané lokalitě................................................................... 53 Skutečnosti ovlivňující trh s nemovitostmi ........................................... 57 Dotazníkový průzkum...................................................................................... 60

Závěr ................................................................................................................................ 64 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ........................................................................................ 65 ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE ............................................................................................... 69

7

Cílem práce je analyzovat základní pravidla, principy a problémy realitního trhu.

8

Úvod V diplomové práci se zaměřím na analýzu trhu s nemovitostmi, základní pravidla a principy trhu s nemovitostmi a rozšířím tak svou bakalářskou práci. Dále pak provedu, s odstupem dvou let, analýzu trhu v okrese Teplice. Základní pravidla a principy trhu jako 1. kapitola, rozvedena na trh nemovitostí jako součást tržního systému, v kterém funguje nabídka a poptávka po nemovitostech. Zhodnocení trhu nemovitostí po stránce zralosti, transparentnosti a rozdělení trhu na jednotlivé segmenty a subjekty na trhu fungující. Mezi segmenty trhu patří tři hlavní skupiny. Trh pozemků, který se dále dělí na pozemky stavební, zemědělské a ostatní. Dále stavby, mezi které řadíme byty, rodinné domy, administrativní budovy, výrobní a skladové prostory, budovy občanské vybavenosti, rekreační objekty a ostatní stavby. Trh nájmů, který je třeba vést jako samostatnou část, přestože se dotýká jak pozemků tak staveb. Mezi subjekty trhu s nemovitostmi patří vztah kupujícího, prodávajícího a ostatních subjektů. Na trhu působí poskytovatelé realitních a finančních služeb, developerské společnosti a stát. Hlavní část diplomové práce je zaměřena na realitní kanceláře, prodej nemovitosti a související legislativu. Kapitola 4 charakterizuje realitní trh, činnost a praktiky realitních kanceláří a jakou úlohu hraje oceňování v realitních obchodech. Kapitola 5 řeší, jak prodat nemovitost, jaké výhody a nevýhody plynou z prodeje přes realitní kancelář, advokáta a nebo svépomocí. Co ovlivňuje cenu nemovitosti a co je nutné zvážit při koupi bytu či rodinného domu. V České republice po roce 1989 vzniklo velké množství realitních kanceláří a developerských společností a jejich kvalita nabízených služeb je značně rozdílná. Pro člověka, který se v této oblasti nepohybuje a řeší problém bydlení, je dnešní trh a to jak poznat kvalitní realitní kancelář problémem. Pro spousty realitních kanceláří, pracují nekvalifikovaní odborníci. Kapitola 6 reaguje na současný vývoj na trhu a na problémy s ním spojené v oblasti realit, tedy na deregulaci a finanční krizi. Kapitola 7 je zaměřena na legislativu, která se k tématu vztahuje a na chystané změny v této oblasti. Poslední částí diplomové práce je vlastní průzkum realitního trhu v okrese Teplice a jeho analýza.

9

1. Základní pravidla a principy trhu 1.1 Trh nemovitostí jako součást tržního systému Trh je mechanismus, jehož prostřednictvím se kupující a prodávají střetávají, aby určili cenu zboží a množství, jež se nakupí a prodá. V tržním systému má vše svou cenu, která vyjadřuje hodnotu zboží v penězích. Ceny vyjadřují podmínky, za jakých lidé a firmy dobrovolně směňují různé komodity. Ceny slouží také jako signály výrobcům a spotřebitelům, jestliže si spotřebitelé žádají větší množství statku jeho cena vzroste a ,,producenti“ zvyšují výrobu.1 Ekonomie dělí trhy z několika hledisek. Podle území na trhy místní, regionální, národní a světové. Podle množství druhů zboží na dílčí a agregátní trh. Z hlediska obchodovaného zboží na trh spotřebního zboží, peněz, kapitálu a trh práce. Trh nemovitostí je součástí tohoto tržního systému a proto také podléhá obecným tržním souvislostem, i když s určitými odlišnostmi, které plynou z jedinečnosti

a unikátnosti

nemovitostí, a proto je velmi těžké je srovnávat s jinou nemovitostí. Nejvíce homogennosti vykazují byty v panelových domech a pozemky. Trh nemovitostí se postupně začal rozvíjet až po roce 1989, před tímto rokem byly ceny stanovovány administrativním oceňovacím předpisem a prohlašovány za ceny tržní. Regulované ceny existují i nadále – regulované nájemné. Prvním mezníkem se stal rok 1996, kdy byla fyzickým osobám poskytnuta státní podpora hypotečních úvěrů a následný pokles úrokových sazeb. Trh nemovitostí nemá stejná specifika, jako trh jiných odvětví, kdy nedostatek lze pružně nahradit výrobou nebo dovozem. Z toho vyplývá, že reakce na změny na trhu nejsou pružné, vychází z dlouhodobých trendů a má dlouhodobé perspektivy. Málokterý účastník trhu je schopen platit nemovitost hotově a proto do tohoto ,,obchodu“ vstupují finanční instituce, které následně ovlivňují chování trhu. Na trh nemovitostí také působí obecný společenský vývoj a to v regionálním, národním i světovém měřítku. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva, pokud se ekonomika nachází v

období, kdy obyvatelstvo ztěží pokryje své základní potřeby, je

poptávka po nemovitostech nižší. V této době dochází i k prodejům nemovitostí pod cenou, protože prodávající potřebuje získat peněžní prostředky na uspokojení základních potřeb. 1

Paul A. Samuelson., William D. Nordhaus., Ekonomie 18. vydání, str. 27

10

V období s vyšší kupní silou a při vyšší inflaci je výhodné investovat volné finanční prostředky do nemovitosti, to zvyšuje poptávku a následně rostou ceny nemovitostí. Nemovitost je málo elastický statek, protože vlastnosti a množství již existujících nemovitostí lze měnit jen velmi obtížně. Z krátkodobého hlediska může být nabídka, bez ohledu na cenu, kterou jsou kupující ochotni zaplatit, dokonce fixní.

1.2 Charakteristické rysy zralého trhu Trh s nemovitostmi můžeme podle stupně rozvoje rozdělit na trhy – zralé (vyspělé), rozvíjející se a nezralé (vznikající). Pojem zralost se používá pro označení stupně dosáhnutého rozvoje na trhu. Cesty ke zralosti a tržní efektivitě ovlivňující tržní chování jsou podle Koegha spojené. Říká, že zralý trh by mohl zvýšit tržní efektivitu, i když není možné dosáhnout dokonalé efektivity. Mnoho charakteristických rysů zralosti má dopad na trh s nemovitostmi, jako například zvýšená nabídka realitních produktů, otevřenost trhu a lepší dostupnost informací. Charakteristické rysy zralého trhu popisuje následující tabulka.2

Tab. 1 - Přehled charakteristických rysů zralého trhu

Dokonalá nabídka a zdravá finanční struktura V plném rozsahu využívá uživatelské a informační cíle Poskytuje rozsáhlé realitní informace a realitní zprostředkovatelé mají vysokou profesionální úroveň Poskytuje liberální finanční tržní prostředí Rozsáhlá nabídka investičních příležitostí Nová a dobře vyvinutá veřejná infrastruktura Nízké riziko a návratnost Poskytuje vysoce kvalitní realitní produkty Normování (standardizace) vlastnických práv a tržní zkušenost Flexibilita trhu z krátkodobého i dlouhodobého hlediska Stabilita ekonomického prostředí 2

Ing. Jaromíra Krejčová, Analýza zralosti realitních trhů. Nehnutel´nosti a Bývanie, str. 113

11

Stabilita rozvojového prostředí Velké množství realitních odborníků Zdroj: Ing. Jaromíra Krejčová, Analýza zralosti realitních trhů. Nehnutel´nosti a Bývanie, str. 113

Při zjišťování aktuální úrovně vývoje dané země můžeme použít klíčové body, které uvádí následující tabulka 2. Tab.2 - Klíčové body k analýze zralosti realitního trhu

Podstata ekonomie

Ekonomický růst (růst HDP)

Charakteristické rysy

-

uživatelské a investiční příležitosti

realitních trhů

-

flexibilita investování a pohybu kapitálu

-

otevřenost trhu

-

dostupnost informací

-

relevance informací

-

funkce majetkové tržní kultury

-

kvalita realitních produktů

-

přítomnost realitních zprostředkovatelů

-

profesní úroveň

-

stabilita rozvoje a normování (standardizace)

-

stabilita hodnoty a reálnost

Tržní informace

Kvalita realitních produktů

Profesionalita služeb

Tržní stabilita

Zdroj: Ing. Jaromíra Krejčová, Analýza zralosti realitních trhů. Nehnutel´nosti a Bývanie, str. 114

1.3 Trh poptávky po nemovitostech Poptávka po nemovitostech je determinována demografickým vývojem, vnitřní migrací, volným časem a rozvojem ekonomiky. Subjekty trhu kupují nemovitosti pro vlastní potřebu, pro očekávaný příjem – investice, pro uchování, zvýšení hodnoty v čase. Specifická je poptávka státu a obcí.

12

Koupě za účelem vlastní potřeby je pro jednotlivce zajištění bydlení. Pro podnikatele zajištění prostor, kde může skladovat nebo vyrábět své zboží, kde bude mít kancelář nebo sídlo firmy. Základní otázkou pro poptávajícího těchto potřeb je obvykle to, zda si má nemovitost pořídit do svého vlastnictví nebo zda si jí má pronajmout a volné finanční prostředky investovat tam, kde přinesou vyšší zhodnocení v čase.3

Koupě nemovitosti pro očekávaný příjem, zde investor očekává dlouhodobý příjem. Pokud si představíme investiční trojúhelník, kde je zisk, riziko a likvidita u nemovitosti platí, že jsou málo rizikové, málo likvidní a málo výnosné, ale investicí do nemovitosti, oproti jiným investicím (např. do cenných papírů), nehrozí rychlé znehodnocení finančních prostředků. Riziko, které vyplývá z investice do nemovitostí je spojeno s její nepřemístitelností, tzn. rizika technická, politická, makroekonomická, právní.

Pro zvýšení hodnoty v čase kupují nemovitosti (zemědělskou půdu v okolí velkých měst, dopravních koridorů, byty obsazené nájemníky, bytové domy s regulovanými nájmy) investoři ,,spekulanti“, kteří očekávají skokové zhodnocení investice (změna územního plánu, změny kvality dopravně-ekonomického systému).

Velmi důležitou roli na trhu nemovitostí hrají stát a obce, kteří nakupují investice ne za účelem zisku, nebo zhodnocení investice, ale pro potřeby veřejnosti, koupě nemovitosti vedoucí k zajištění veřejných služeb - školy , nemocnice, státní správa.

1.4 Nabídka po nemovitostech Nabídku na realitním trhu lze rozdělit na jednotlivé oblasti, které jsou si podobné v postavení na trhu z hlediska konkurenceschopnosti, stavu nabídky a podle užitných vlastností. Trh s nemovitostmi odlišuje trh s pozemky, trh se stavbami a jejich částmi a v neposlední řadě trh s nájmy.

3

Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu, skripta BIVS 2008, str. 18

13

Pozemek je přírodní zdroj, který je omezený, nereprodukovatelný a v ekonomicky dlouhé době se neopotřebovává, na rozdíl od staveb. Z těchto důvodů je chování trhu s pozemky jiné než ostatní segmenty trhu, přesto ostatní segmenty trhu mohou vyvolat poptávku po pozemcích.

Stavba je dle stavebního zákona každé stavební dílo, tento pojem lze použít ve chvíli, kdy je viditelné první nadzemní podlaží. Stavby lze nově vytvářet, jsou tedy reprodukovatelné. Lze měnit jejich kvalitativní a kvantitativní parametry, jsme omezeni pouze limity stavby (technické možnosti, volné pozemky atd.)

Trh s nájmy je úzce spojený s nemovitostmi. Jedná se o specifický sektor trhu, který se liší na straně nabídky i poptávky. Nabídka je součástí trhu s nemovitostmi (pozemky a stavby), protože část pozemků a staveb si kupují finální klienti pro svoji vlastní potřebu a dále ji nabízejí na trhu k nájmu. Nájmy také poptávají jiné subjekty než ty, které hledají nemovitost ke koupi.4 Proto je nabídka odlišná od chování zbytku trhu.

4

Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu, skripta BIVS 2008, str. 20

14

2. Segmenty trhu s nemovitostmi 2.1 Pozemky Pozemkem je část zemského povrchu oddělená od ostatních částí povrchu hranicí správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozšířenou způsobem využití.5 Tato definice je nepřesná a hodila by se spíše pro definici parcely. Parcela je pozemek, který je geometricky polohově určen, zobrazen na katastrální mapě a označen parcelním číslem. Pozemek je nereprodukovatelný přírodní zdroj, až na výjimky, není pozemek, který by byl trvale bezcenný. Z toho vyplývá, že pozemky jsou vzácné. Životnost pozemků je oproti stavbám nekonečná, nepodléhá technickému zhodnocení a jejich počet je omezený. Se stoupající nabídkou a snižující se poptávkou ceny pozemků klesají, se stoupající poptávkou a snižující se nabídkou, ceny stoupají. Změny nabídky a poptávky jsou důsledkem působení tržních sil posouvající ceny v závislosti na množství k rovnovážnému stavu. Na posuny v poptávce působí např. změny v kupní síle, populaci, oblibě, preferencích, hospodářské a úvěrové politice. Na změny v nabídce mohou ovlivnit změny technické, technologické a

organizační úrovni

stavebnictví, dále změny v územně plánovací dokumentaci, změny v infrastruktuře a nebo také v rozsahu ochrany půdního fondu. Základem hodnoty pozemků je jejich jedinečnost a neopakovatelnost polohy. V případě poptávky po pozemcích tedy nelze zvětšit jejich nabídku, nabídka je jednou provždy limitována. Nejdůležitějším hodnotícím kritériem je pro účastníky trhu poloha pozemku. Ceny stavebních pozemků většinou rostou směrem k centru měst. Jednou z podmínek definice tržní hodnoty je při oceňování analýza nejlepšího a nejvyššího využití. Možnost využití má úzkou souvislost s možnostmi zhodnocení pozemku. Pozemky lze tedy zhodnotit a zvýšit tak jejich hodnotu například synergickým efektem, technickým zhodnocením, rozdělením velkého pozemku na menší části a nebo změnou charakteru pozemku. Všechny tyto metody jsou vysvětleny níže v textu.

5

Zákon č. 183/2006 Sb. Stavební zákon, str. 5

15

Pozemky dělíme na:

a. pozemky stavební b. pozemky zemědělské c. pozemky ostatní 2.1.1 Stavební pozemky Investice do pozemků sebou nese politická (změna režimu, vyvlastnění bez náhrady, odchod zahraničních investorů, atd.), makroekonomická (změna úrokových a hypotečních sazeb bank, atd.), technická (kontaminace půdy atd.), přírodní rizika (povodeň, sesuvy půdy atd.), a nebo změna územního plánu. Tato rizika vyplývají z jedinečnosti a nepřemístitelnosti pozemků. Cílem každého investora je zisk. Zhodnocení pozemku však může trvat i několik let, na rozdíl od jiných investic. Obecně lze říci, že zisk z pozemku vyplývá ze změny hodnoty ne z kumulovaných příjmů z pronájmu.6 Pozemek lze zhodnotit několika následujícími způsoby: -

Synergický efekt se dá vysvětlit na jednoduchém synergickém vzorci 2+2=5. Matematicky nesmyslný vzorec znamená, že součet hodnot po spojení, tedy hodnota celku je vždy větší než samostatné části. U pozemků se tento efekt projevuje hlavně u zemědělských pozemků, při stavbě hypermarketů a nebo v centru města u zajímavých proluk.

-

Subdivision development – investorská metoda, neboli metoda ,,podrozdělení“. Jedná se o zhodnocení větší části majetku rozdělením na části menší, případně jejich technické zhodnocení a jejich následný prodej. Z toho vyplývá, že větší pozemek je levnější než jeho menší část.

-

Technické zhodnocení pozemku - jedná se o pozemky, které nejsou nijak technicky vybaveny. Aby byly tyto pozemky komerčně využity je třeba je vybavit inženýrskými sítěmi – voda, plyn, kanalizace, elektřina, popřípadě komunikací.

6

Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu, skripta BIVS 2008, str.24

16

-

Změna charakteru pozemku – tento způsob je založen na změně charakteru a využitelnosti pozemku. A to změnou dopravního a teritoriálního systému, nebo rozsáhlým rozvojem sídel.

2.1.2 Zemědělské pozemky Trh se zemědělskými pozemky je třeba dělit na období před vstupem do Evropské unie (dále EU) a po něm. Pro období před vstupem do EU je typické, že o zemědělské pozemky, které nebyly vyjmuty ze Zemědělského půdního fontu a nebyly přeměněny na pozemky stavební, nebyl zájem. V této době také nešlo použít zemědělský pozemek pro zajištění úvěru. Po vstupu do EU bylo možné čerpat na zemědělskou půdu unijní dotace. V součastné době je tato část trhu stabilizovaná a nese další znaky: -

rozvoj trhu v příhraničních oblastech, zejména v sousedství se SRN a Rakouskem, je evidován zájem zemědělců, kteří svými pozemky sousedí se zemědělskou půdou za hranicemi.

-

rozvoj ekozemědělství – dotace na ekopotraviny

-

volnočasové aktivity – pozemky využívané pro sportovní a rekreační aktivity (golf, cyklostezky atd.)

2.1.3 Ostatní pozemky Jedná se o rybníky, jezera, travnaté a lesní porosty, pozemky v chráněných krajinných oblastech, městskou zeleň atd.

2.2 Stavby Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.7 Budova je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými

7

Zákon 183/2006 Sb., Stavební zákon, § 2 odstavec 3

17

prostory.8 Stavba (budova) vzniká pokud je vidět první nadzemní podlaží (jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží). Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny k bydlení.9 Obytný dům je stavba, u které slouží k bydlení více než 2/3 plochy. Bytový dům je stavba, která slouží z více jak 50% k bydlení. Rodinný dům je stavba, která slouží z více jak 50% k bydlení a má maximálně 3 byty, jedno podzemní, jedno nadzemní podlaží a podkroví. Nebytový prostor je místnost (nebo místnosti), které slouží k jiným účelům než k bydlení.

Stavby jsou reprodukovatelné, lze měnit jejich kvantitativní i kvalitativní parametry. Nevýhodou je jejich technické, morální a ekonomické zastarávání.

Nabídka staveb je limitována: -

množstvím pozemků

-

technickými možnostmi

-

právními limity

-

mikroekonomickými a makroekonomickými vlivy

Poptávka po stavbách je determinována:

8 9

-

demografickým vývojem

-

vnitřní migrací

-

vnější migrací

-

volným čas

-

rozvojem průmyslu a obchodu

-

životní úrovní

Zákon 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky § 27 písmeno i Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, § 2 písmeno b

18

2.2.1 Trh s byty Trh s byty lze dělit podle několika následujících hledisek.

Teritoriální rozdělení v rámci ČR je důležité z hlediska ceny a prodejnosti. Nejdražší je Praha, pak následují statutární města, lázeňská a rekreační města, okresní města a nejlevnější byty jsou v ostatních městech a obcích.

V rámci města, obce lze trh dělit na historické centrum, jeho přilehlé okolí a rezidenční čtvrti města. Tzv. prima rate lokality (nové byty vznikají nástavbou, podkroví atd.). Následují byty v panelácích (zde je důležitá lokalita a sociální struktura domu, komfort bydlení a technický stav domu). Dále nové developerské projekty (byty v novostavbách bytových domů). Nevýhodou je, že se staví většinou na okraji velkých měst. Je zde minimální občanská vybavenost, minimální odstupové vzdálenosti sousedních domů, nevyřešená dopravní dostupnost a obslužnost. Hlavním problémem zůstává nízká kvalita projektů, materiálů i staveb.

Dělení bytů podle standardu vybavení se již nepoužívá. Dříve se byty dělily na kategorie. Posuzovalo se např. vytápění bytu, zda má byt koupelnu, umístění WC (v bytě nebo na pavlači atd.). 2.2.2

Trh s rodinnými domy

Trh s rodinnými domy uspokojuje podobné potřeby bydlení jako trh s byty, ale dá se říct, že je to komfortnější forma bydlení. Výhodou rodinných domů je vlastní volný pozemek u domu s možností provozovat volnočasové aktivity. Vlastníci mají větší soukromí, možnost rozvoje stavby a to nástavbou nebo přístavbou a v neposlední řadě možnost stavby doplňkových objektů jako je garáž atd. Nevýhodou rodinných domů je větší pořizovací cena. Byt stejných rozměrů bude levnější, větší provozní náklady, horší lokace, dopravní dostupnost (to nemusí být úplně pravda, jelikož např. město Teplice má lázeňskou vilovou část napojenou na střed města a jeho historickou část) a větší náklady na renovace. Trh s rodinnými domy se dělí podle standardu a to na: -

rodinné domy nízkého standardu – jedná se o domy vystavěné před rokem 1941, jsou to domy s nevyhovujícími technickými i sociálními parametry 19

-

rodinné domy středního standardu – většina domů, která vznikla po roce 1955, mají standardní vybavení městských bytů

-

rodinné domy vysokého standardu – luxusní vybavení domů, jako je bazén, sauna a jiná nadstandardní vybavení.

Dělení trhu rodinných domů podle data výstavby: -

rodinné domy z let 1880-1941, mezi charakteristické rysy těchto staveb patří velmi dobrá občanská vybavenost, kompletní inženýrská vybavenost, dobrá dopravní obslužnost, vysoká architektonická kvalita staveb, dobré lokality, dobrá sociální struktura a goodwill, nevýhodou je velmi vysoká cena pozemků a staveb

-

rodinné domy z let 1955 – 1990, jedná se období socialismu, charakteristickými znaky výstavby z tohoto období je nízká architektonická kvalita, nízká kvalita stavebních a řemeslných prací, základní občanská vybavenost, často stísněné a nevhodné dispozice, malé odstupové vzdálenosti, řadové umístění domů, výhodou je nižší pořizovací cena těchto nemovitostí

-

současné rodinné domy vystavěné po r. 1990, velká koncentrace domů na malé ploše, vznik satelitních měst bez občanské vybavenosti, odlehlá lokace, špatná dopravní obslužnost a dostupnost, nevhodné konstrukční systémy, nekvalitní stavební hmoty a materiály, špatné provedení, špatné dispozice a v neposlední řadě u těchto domů není vzrostlá zeleň.

Dělení trhu podle lokace: Praha, statutární města, příměstské regiony a ostatní regiony.

2.2.3

Trh s rekreačními objekty

Aby vznikl trh s rekreačními objekty musí být splněny následující podmínky: -

volné peněžní prostředky

-

volný čas obyvatel

-

nabídka – existence těchto objektů.

Současný trh s rekreačními objekty lze rozdělit na:

20

-

zahrádkářské chaty – chaty v zahrádkářských koloniích, s maximální zastavěnou plochou do 16 metrů čtverečních a jedním nadzemním podlaží, z hlediska ceny jsou nejlevnější, rozšířené byly před rokem 1990, nyní o ně není velký zájem

-

zahrádkářské chaty s domky – chatové oblasti, zděné s vlastní studnou a napojením na elektřinu, vytápění je lokální, maximálně 50 čtverečních metrů u chaty a u domku 80 metrů čtverečních. Tyto chaty bývají často modernizovány, často neslouží jen k individuální rekreaci, ale suplují náhradní bydlení, nebo se sezóně pronajímají

-

chalupy – mají lepší lokaci, než předešlé objekty, jsou větší, lépe vybaveny, stavebně jsou kvalitnější a lépe tak suplují náhradní bydlení.

2.2.4

Trh s administrativními budovami

Trh s administrativními budovami lze dělit podle standardu na: -

dočasné stavby ,,temporary business center“ – jedná se o dočasné administrativní stavby, většinou stojí na okrajích měst, na nestavebních často zemědělských pozemcích, konstrukce je volně ložená na základových deskách

-

administrativní budovy před rokem 1990 – tyto stavby jsou morálně zastaralé, mají nevhodné dispoziční řešení, neodpovídají požadavkům uživatelů.

-

administrativní budovy vzniklé přestavbou jiných objektů – například bytových domů nebo výrobních objektů. Mají špatné dispozice.

-

moderní administrativní budovy postavené po r. 1990 – o tento druh budov je největší zájem, mají variabilní vnitřní dispozice, mají rozvody datových sítí, klimatizaci a jsou provozně méně náročné.

Trh administrativních budov podle lokace lze dělit na Prahu a statutární města, zde je potřeba zdůraznit hlavně Brno. Okresní a ostatní města a obce, zde poptávka po budovách tohoto typu neexistuje a jsou využívány jako ubytovny.

2.2.5

Trh s objekty občanské vybavenosti

Mezi tyto objekty patří hotely, penziony, ubytovny, školy, nemocnice, obchodní domy, divadla, kina, kulturní domy, sakrální stavby.

21

Objekty lze dělit z hlediska uplatnění na: -

objekty komerčně přímo využitelné, tento typ staveb je lépe prodejný než níže uvedené typy. Přesto jsou tyto objekty většinou morálně opotřebené a potřebují rekonstrukci, jako např. obchodní domy Prior, zájem je o ubytovny pro dělníky

-

objekty využitelné komerčně jen částečně – objekty jako jsou kina, kulturní domy, sokolovny. Prodejnost těchto objektů závisí na schopnosti vytvářet zisk, možnost přeměny na jiné využití.

-

objekty nekomerčně využitelné – sakrální stavby, věznice, kasárna, nemocnice a jiné. Pokud se dá změnit využití těchto objektů jsou komerčně zajímavé.

2.2.6

Trh s výrobními a skladovými prostorami

Tento segment trhu nelze až tak jednoduše standardizovat. Z hlediska uplatnění lze prostory rozdělit podle možného uplatnění na: -

objekty univerzálně využitelné – mohou být využitelné pro různou průmyslovou výrobu a nebo pro skladování výrobků a zboží, může se jednat o samostatné budovy, nebo celé výrobní areály. Mezi nejrozšířenější typy těchto objektů se řadí např. skladové přístřešky, haly vytápěné, nevytápěné, klimatizované, chladírny, mrazírny, garáže, vícepodlažní skladové budovy a další. Aby byl takový objekt na trhu uplatnitelný musí mít bezproblémové právní vztahy k majetku, nesmí mít ekologické zátěže, břemena a zástavní práva, dobrou dopravní dostupnost, musí být alespoň v průměrném technickém stavu.

-

objekty jednoúčelové – jsou to například čističky odpadních vod, elektrárny, benzínové čerpací stanice, pivovary, cukrovary, důlní zařízení, provozy a jiné. Jedná se tedy spíše o trh s podniky. Důvodem koupě těchto objektů je schopnost produkovat zisk.

-

objekty morálně dožilé - greenfields - nová investiční výstavba volných, nezastavěných pozemků - brownfields - pozemky zastavěné již nějakými objekty, například kasárna, vodárny, plynojemy, věznice, kláštery. Aby došlo k využití těchto objektů musí být v zajímavé lokalitě, nebo stavební konstrukce musí být k použití pro novou investici, objekty musí být bez ekologické zátěže.

22

2.2.7

Trh s ostatními objekty

Zde bych zmínila hlavně garáže, které jsou jedním z nejvíce obchodovatelných staveb. Cena garáže závisí na dochůdné vzdálenosti, která by neměla být dále než 30minut Nepatří sem garáže, které tvoří funkční celek s rodinnými domy.

Garáže lze dělit na: -

samostatně stojící garáže

-

řadové garáže

-

garážová stání nadzemní a podzemní

-

velkokapacitní garáže

-

vícepodlažní garáže

2.3 Nájmy Nabídka na trhu s nájmy je menší než celková nabídka prodejů nemovitostí, důvodem je, že ne všechny nemovitosti jsou koupeny za účelem pronájmu, ale z jiných důvodů jako je např. potřeba vlastního bydlení. Trh s nájmy lze rozdělit na jednotlivé části: 2.3.1

Nájmy pozemků

Trh s nájmy pozemků je omezený a lze ho rozdělit na jednotlivé typy:

-

pozemky zastavěné stavbami cizích vlastníků, jedná se o pozemky, které jsou zastavěny stavbami, kdy vlastník pozemku a stavby je někdo jiný. Nájemcem je tedy majitel stavby, často se vykytuje případ, kdy majitelem pozemku je město, obec

-

nájmy komerčně přímo využitelných pozemků, jedná se o parkoviště, tržnice, autocampy, výstavní prostory, koupaliště a jiné. Tento typ nájmu je z hlediska dosažitelných příjmů z nájmu nejlukrativnější.

23

-

nájmy pozemků pro dočasné stavby, jedná se o dočasně umístitelné administrativní budovy, duty free shopy na hranicích, výstavní pavilony a jiné. O tento typ nájmu je velký zájem.

-

nájmy zemědělské půdy, pronajímají ji hlavně zemědělci, kteří půdu berou jako výrobní faktor a dále pak provozovatelé golfových hřišť, tedy volnočasových aktivit.

2.3.2

Nájmy staveb

Z hlediska trhu je důležité dělení nájemních smluv na smlouvy s tržním a regulovaným nájemným.

Tržní nájemné vzniká na základě dohody mezi nájemcem a pronajímatelem. U tohoto typu nájmu je třeba uvažovat následující kriteria. Např. jaké služby jsou s nájmem spojeny (,,teplé“ a ,,studené“ nájemné), na jakou dobu je smlouva uzavřena, sankce při porušení smlouvy, inflační zhodnocení nájmu, problematika podnájmu, povinnosti nájemníka a nájemce, způsob placení nájemného, technické zhodnocení atd.

Regulované nájemné je pozůstatek doby, kdy stát centrálně reguloval nařizoval ceny. Stavby s regulovaným nájemným jsou chápány na trhu jako stavby s břemenem a proto dochází k snížení tržní hodnoty těchto staveb.

O tržním i regulovaném nájemném bude v této diplomové práci níže informováno v souvislosti s problémy trhu.

2.3.3 Nájmy bytových prostor Nájmy bytů slouží k bydlení lidem, kteří nemají finanční prostředky na zakoupení bytu vlastního, popřípadě si je pronajímají firmy pro manažery, zaměstnance atd. Jedná se o nejvíce frekventovanou část pronájmů, preferovanou hlavně v Praze, statutárních, lázeňských, rekreačních a okresních městech. Nájmy mohou být dlouhodobé a nebo krátkodobé, sezónní. Největší ,,boom“ zažil trh s nájmy bytů v letech 1990-1997, od tohoto roku ceny nájmů klesají a naopak ceny prodeje bytů stoupají.

24

Na snížení poptávky po nájmech má vliv snížení počtu zahraničních managerů, dostupnost hypoték i pro nižší příjmové skupiny, deregulace nájemného. Aby byl „byt“ dobře uplatnitelný na trhu nájmů, měl by být v dobré lokaci, měl by mít dobrou sociální strukturu v bytovém domě, kvalitní technické vybavení bytu, dobrou dopravní dostupnost a obslužnost, v blízkosti školu, školku, kino, obchody a být kvalitně zařízený.

Nájmy rodinných domů poptávají většinou pro možnost provozovat volnočasové aktivity na zahradě nebo kteří potřebují mít reprezentativní bydlení. Nájmy rodinných domů zajišťují stejné potřeby jako nájmy bytů tím rozdílem, že komfort je nesrovnatelně u tohoto typu bydlení vyšší. Pokud srovnáme trh s rodinnými domy v roce 1994 a roku 2007 zjistíme, že pokles cen nájmů je zhruba o polovinu. Důvodem je pokles poptávky zahraničních manažerů a velkých společností pro ředitele bank, hypermarketů atd.

2.3.4

Nájmy skladových prostor

Poptávka po nájmech skladových prostor odpovídá konjunkturálnímu vývoji ekonomiky, v případě krize poptávka stoupá. Největší zájem je na trhu o prostory u dálnic, letišť, železnic. Tyto prostory mohou mít různý standard, od přístřešků až po vysoce klimatizované.

2.3.5

Nájmy nebytových prostor

Nájmy prodejních prostor, kamenné obchody. Poptávka po kamenných obchodech je i v okresních a menších městech hlavně ze strany asijských obchodníků. Ve velkých městech jsou pro obchodníky zajímavé prima rate lokality, velká koncentrace obchodů je v nákupních centrech na okraji měst. Struktura nájemců se liší také podle lokality, v centru turisticky zajímavých měst jsou obchody spíše jako klenotnictví, starožitnosti, parfumérie, luxusní oděvy. Nájmy prostor pro služby, pod tímto pojmem si lze představit například autoservis, pneuservis, casino, diskotéku, kosmetické a jiné salony, ale také restaurace. Každá z výše zmíněných služeb má jiné nároky na prostory, zásobování, hygienu a podobně. Zájem o pronájmy prostor na trhu je ve všech lokalitách.

25

2.3.6

Nájmy administrativních prostor

Zde je velký rozdíl v lokalitě, velmi vysoký je zájem o nájmy v hlavním a statutárních městech, v okresních městech je téměř nulový. Velké firmy si administrativní budovy často staví pro sebe.

2.3.7

Nájmy výrobních prostor

O nájmy výrobních prostor v současné době není moc velký zájem, výjimku tvoří haly s jeřábovými drahami. Investor si radši postaví nové prostory ,,na zelené louce“.

2.3.8

Nájmy ostatních prostor a ploch

Garáže, segment trhu o který je velký zájem a to jak na malých tak velkých městech, důležitou roli zde hraje dochůdná vzdálenost, která by neměla být delší jak 30minut od bydliště. Tento segment trhu byl již zmíněn výše v textu. Nájem inženýrských staveb je většinou součástí areálu k pronájmu. Nájem formou franchisingu – čerpací stanice, Mc Donalds. Nájem ploch a ostatních stavebních částí je úzce spjat s reklamou a marketingem, jedná se o reklamní poutače, antény atd.

26

3. Subjekty trhu s nemovitostmi 3.1 Vztah kupujícího a prodávajícího Základní subjekty na trhu nemovitostí jsou vlastníci nemovitostí, kteří ji chtějí prodat a kupující, kteří nemovitost chtějí koupit. Základní vztah těchto subjektů spočívá ve střetu nabídky a poptávky a to za mluvně sjednaných podmínek a za smluvně stanovenou cenu.

Za zmínku stojí vysvětlit pojem tržní hodnota, podle komunitárního práva má tržní hodnota vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého aktu mezi ochotným kupujícím a nestranným prodávajícím v den ocenění. V den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, tržní podmínky dovolují řádný prodej a obvyklá lhůta zohledňující povahu majetku je dosažitelná při jednáních o prodeji.

Subjekty trhu kupují nemovitosti pro vlastní potřebu, pro očekávaný příjem – investice, pro uchování, zvýšení hodnoty v čase a specifická je poptávka státu a obcí. Tržní možnosti nabytí vlastnictví nemovitosti jsou koupí a nebo výstavbou, kupující financují koupi nemovitosti z vlastních a nebo cizích zdrojů.

Vlastník nemovitosti nabízí nemovitost k prodeji zpravidla tehdy, pokud užitek plynoucí z vlastnictví neodpovídá jeho potřebám, nebo když provozní náklady přesahují jeho finanční možnosti, pokud nevyhovuje kupujícímu lokalita (dojíždění za prací) a nebo pokud chce dosáhnou zisku např. výstavbou.

3.2 Poskytovatelé realitních a finančních služeb Významnou roli pro trh nemovitostí představují realitní makléři a banky. Realitní makléři slouží jako zprostředkovatelé mezi prodávajícím a kupujícím. Prací realitních kanceláří je soustřeďovat nabídku a poptávku po nemovitostech a jejich zisk plyne z prodeje nemovitosti, které jim smluvní strany platí. Více o tomto subjektu trhu je zmíněno v následující kapitole. 27

Banky poskytují úvěry určené k financování nemovitostí, poskytují hypoteční úvěry. Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr, který musí být použit na investice do nemovitosti a zároveň musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Hypoteční úvěr lze použít na koupi nemovitosti, na výstavbu nemovitosti, dostavbu nebo přístavbu, na rekonstrukci, modernizaci a opravy nemovitosti, vypořádání spoluvlastnického podílu nemovitosti, splacení dřívějších úvěrů, které byly prokazatelně použity na investici do nemovitosti, také i koupi družstevního bytu a to v případě, že je zaručena jinou nemovitostí. Mezi výhody hypotečního úvěru patří rychlé řešení bytové situace, minimální nárok na vlastní kapitál, možnost rozložení splátek na delší časové období, státní podpora a odečet úroků z daňového základu, nízká úroková sazba, možnost kombinace se stavebním spořením.

3.3 Profesní sdružení a asociace Mezi nejvýznamnější sdružení realitních kanceláří patří Asociace realitních kanceláří České republiky. Je největším profesním sdružení odborníků, obchodníků a dalších profesionálů působících na trhu s nemovitostmi v České republice. Asociace byla založena v roce 1991 několika realitními kancelářemi z různých míst České republiky a v dnešní době je členy kolem 200 realitních kanceláří.

Důvody, které vedly k založení asociace v roce 1991 byly tyto: -

sdružit podnikatele zabývající se stejnou profesí, prosazovat a ochraňovat zájmy realitních

kanceláří -

zajišťovat průběžné vzdělávání v oborech souvisejících s oblastí nemovitostí

-

vytvořit sdružení, které by postupně svou činností získávalo autoritu v rámci republiky,

včetně potřebných kontaktů na obdobné organizace v zahraničí.

Cíl existence asociace, spočívá ve vypracování a schválení právních předpisů upravujících realitní činnost na obdobných principech jako v ekonomicky vyspělých zemích. Za tímto účelem byl například zpracován Návrh zákona o činnosti realitních kanceláří a návrh novely zákona č. 455/1991 Sb. O živnostenském podnikání. Prakticky tento úkol směřuje k tomu, aby byly dány 28

stimuly k novelizaci živnostenského zákona případně k jiné právní úpravě, která zajistí vstup nových subjektů na realitní trh pod podmínkou prokázání profesní způsobilosti a morální bezúhonnosti. Stručně řečeno, tento úkol směřuje k zavedení licencí v realitní činnosti, čímž přispěje k celkovému zlepšení situace na realitním trhu nejen z hlediska obchodního, ale i etického.10 Asociace vydává realitní zpravodaj, pořádá profesní semináře, navazuje styky se zahraničními asociacemi obdobného zaměření.

V květnu minulého roku vznikla další asociace sdružující velké realitní společnosti, její název je Česká komora realitních kanceláří. Hlavním cílem je zřízení garančního fondu, který by sloužil k zajištění klientských záloh u realitních kanceláří, snaha o zprůhlednění a zprofesionalizování realitního trhu a změna pravidel pro podnikání jak v ekonomické, tak v legislativní oblasti. A zde jsou uvedeny nástroje, pomocí kterých chce Česká komora realitních kanceláří některých svých záměrů dosáhnout: -

garanční fond by měl mít speciální bankovní účet, tedy účet Garančního fondu kam všichni členové Komory deponují určitou částku. Tyto prostředky nebudou sloužit k provozním účelům, ale jako záruka klientovi v těch případech, kdy by makléř hrubým způsobem porušil pravidla a například „zpronevěřil" rezervační zálohu. V takovém případě dostane poškozený klient své peníze okamžitě zpět. Tento princip by měl fungovat do té doby, než bude činnost realitních makléřů podléhat přísnějším právním předpisům

-

kodex makléře bude zaměřen na výkon realitních obchodů tak, aby klient měl k dispozici jednoduché a jednoznačné „desatero normalizovaných služeb“. To by mělo být závazné pro všechny makléře, výsledkem bude standardizace služeb.

-

Certifikace bude ucelený systém zkoušek. Certifikát získá buď jednotlivý makléř, nebo realitní kancelář jako celek, která ale za výkon svých pracovníků bude odpovědná.

Se snahou o zprůhlednění také souvisí pojem transparentnosti realitního trhu, tedy dostupnost informací a přehlednost obchodních transakcí. Podle nejnovějšího průzkumu společností Jones

10

http://www.arkcr.cz/

29

Lang LaSalle (JLL) se transparentnost globálně zvyšuje. Realitní trh České republiky se posunul z kategorie „polotransparentních“ do skupiny „transparentní“. Transparentnost trhu hodnotí poradenská firma JLL na základě souboru otázek, které se týkají všech aspektů fungování realitních trhů. Podle odpovědí jsou jednotlivé země bodově ohodnoceny a zařazeny do kategorií, - „velmi transparentní“, „transparentní“, polotransparentní“ apod.. V celkovém pořadí pro rok 2008 se podle indexu transparentnosti Česká republika umístila na 24. místě s indexem 2,32.

3.4 Developerské firmy Slovo ,,developer“ se stále častěji vyskytuje v odborných časopisech, v reklamě a v běžném životě. „Developer“ je slovo přejaté z angličtiny a v překladu znamená vývojář, stavitel. Developerské firmy jsou firmy, které se zabývají výstavbou a prodejem rodinných domů, bytů, ale také administrativních budov, hal a polyfunkčních budov, nebo jen zhodnocením pozemků inženýrskými sítěmi a následným prodejem. V České Republice dnes působí kolem stovky developerských společností, zahrnují nadnárodní koncerny, které ovládají trh ve velkých městech jako je Praha, Brno a Ostrava. Fungují zde ale i menší regionální firmy, jejichž portfolio tvoří jen pár bytů či domů. Stránky developerských společností nabízí kvalitu, atraktivní lokality, spolupráci s architekty a kvalitní materiály. Realita je ale často jiná. Stavby jsou koncentrovány na malé ploše, vznikají satelitní města bez občanské vybavenosti, v odlehlých lokacích, kde je špatná dopravní obslužnost a dostupnost, na stavbu jsou použity nevhodné konstrukční systémy, nekvalitní stavební hmoty a materiály, domy mají špatné dispozice a v neposlední řadě u těchto domů není vzrostlá zeleň. Oblíbenou praktikou developerských firem jsou také jednostranné smlouvy, které znevýhodňují klienty. Developerské firmy mohou zvolit jeden z těchto výše uvedených směrů, buď rychlý zisk a nebo kvalitu a přízeň klientů i v budoucnu. Mezi současné trendy developmentu patří například úspora energie, respekt k ekologickým požadavkům, přírodní materiály, kvalita a funkčnost. Pouze taková díla mají šanci dobře fungovat a plnit nároky uživatelů i v budoucnosti.

30

3.5 Stát Stát vytváří právní prostředí pro fungování trhu s nemovitostmi. Role státu je v natavení vlastnických práv, práv nájemců, schvalování územních plánů, vydáváním stavebních povolení, regulací a podobně.

Např. význam stavebního zákona spočívá v tom, že je normou upravující povinnosti a podmínky, které určují chování všech subjektů, které vstupují na trh nemovitostí. Tyto podmínky a povinnosti představují veřejný zájem společnosti a jejich dodržování je zabezpečeno administrativními nástroji státu.11

Prostřednictvím svého daňového systému stát také ovlivňuje trh a zabraňuje daňovým únikům. Velmi důležitou roli na trhu nemovitostí hraje stát a obce v roli kupujícího, kteří nakupují investice ne za účelem zisku, nebo zhodnocení investice, ale pro potřeby veřejnosti, koupě nemovitosti vedoucí k zajištění veřejných služeb - školy , nemocnice, státní správa.

11

J. Císař, Vybrané otázky z trhu nemovitostí, VŠE Praha 1996

31

4. Realitní trh a realitní kanceláře na trhu působící 4.1 Charakteristika současného realitního trhu Realitní trh lze definovat jako místo, kde se střetává nabídka nemovitostí s poptávkou po nemovitostech a tvoří se zde cena. Na jedné straně stojí kupující, který chce nemovitost koupit a na straně druhé prodávající, který se snaží nemovitost prodat. Mezi nimi je, nebo není, nějaký zprostředkovatel. Minimum nemovitostí prodávají přímo majitelé, většina inzerátů patří realitním kancelářím. Podle údajů z živnostenského registru má oprávnění na zprostředkování obchodu s nemovitostmi cca 400 tisíc fyzických osob.

Český Živnostenský zákon řadí tento druh podnikání v realitách mezi živnosti ohlašovací – volné, což jsou živnosti, pro jejichž provozování nemusí žadatel prokazovat odborné ani jiné způsobilosti. K získání živnostenského oprávnění musí být splněny všeobecné podmínky provozování živnosti, které jsou uvedeny v § 6 odstavec 1. Všeobecnými podmínkami provozování živnosti fyzickými osobami jsou: a)

dosažení věku 18 let,

b)

způsobilost k právním úkonům,

c)

bezúhonnost,

d)

předložení dokladu o tom, že fyzická osoba, pokud na území České republiky podniká

nebo podnikala, nemá daňové nedoplatky. Doklad vyhotoví místně příslušný úřad, e)

předložení dokladu o tom, že fyzická osoba, pokud na území České republiky podniká

nebo podnikala, nemá nedoplatky na platbách pojistného na sociální zabezpečení a příspěvku na státní politiku zaměstnanosti.12

A právě z tohoto ,,legislativního selhání státu na trhu realit“ dochází k nekvalitnímu jednání realitních makléřů a kanceláří jako je zcizení nabídky, pokud realitní kancelář získá od vlastníka nemovitosti svolení o zastupování měl by se realitní makléř na byt přijít podívat. Podle zveřejněných údajů z časopisu Ekonom č.3/07 ze 12

Zákon č. 455/1991Sb., o živnostenském podnikání, §6 a §25

32

45 realitních kanceláří, které projevili o

zastupování majitele nemovitosti při prodeji jen 5 z nich si chtělo byt prohlédnout a 4 požadovali osobní jednání a písemný souhlas o zastupování. Ostatní realitní makléři ani nemovitost nenavštívili. Žádný z realitních makléřů si neověřil zda danou nemovitost nabízející vlastní. Odlišné informace jednotlivé kanceláře uváděli v typu stavby, vlastnictví

a ceně. Rozdílné

informace podávali také zájemcům o financování koupě. Žádného s makléřů nezajímalo zda má majitel nemovitosti řádně vypořádané právní vztahy. Tento průzkum ukázal na obecně nízkou úroveň obchodů na trhu s nemovitostmi.13 Po dvou letech je situace na trhu obdobná, selhání trhu neumožňuje správnou hospodářskou soutěž a z jejího chaosu profitují ,,nepoctivé realitní kanceláře“. Pozitivní roli hraje větší informovanost lidí, kteří mají možnost díky informačním technologiím zjistit o dané realitní kanceláři nebo nemovitosti více.

Graf 1 – Závislost vývoje tržní provize na stupni regulace

Zdroj: http://jakprodat.cz/problemy-trhu/

Křivka nákladů nekalé soutěže a dalších nežádoucích ztrát má tyto podsložky: a. systémová neefektivita b. ztráty z nekalé soutěže (z nich kořistí nepoctiví zprostředkovatelé) 13

Michaela Kunštová, DiS., bakalářská práce Analýza realitního trhu 2007

33

c. bezdůvodné obohacení nepoctivého klienta (z nich kořistí nepoctiví klienti) ad a) Systémová neefektivita (ztráty vlivem nevhodného prostředí) obsahuje zejména vysoký poměr práce marně vynaložené na obchodní případy, které realizuje nakonec jiná RK, množství návštěv makléřů, kterých je zbytečně mnoho na prohlídkách, kde často hlavně hlídají, aby se majitel a zájemce nedomluvili a RK neobešli a příliš vysoké relativní náklady na akvizici obchodního případu vlivem prostředí. Nábor sil „z ulice“, lákání na přemrštěně vysoké podíly z obchodů a vysoká fluktuace makléřů hovoří samy za sebe. Jaká je asi struktura nákladů zprostředkovatele, jestliže RK shání inzerátem makléře slibem 50 % a vyššího podílu z obchodů, na internetu lze najít i nabídku jisté známé RK ve výši 73 %. ad b) praktikami nekalé soutěže a dalším nezákonným jednáním kořistí ze stávajícího prostředí nepoctivě jednající zprostředkovatelé - vykrádání nabídek mezi zprostředkovateli, zavádějící informace o nemovitosti (podvodné jednání vůči klientovi), slibování nereálných cen, termínů a dalších podmínek, které nejsou schopni zajistit atd. ad c) nepoctiví klienti, kteří využijí celou nebo část činnosti zprostředkovatele a přivlastní si její výsledek se dopouštějí obohacení v rozporu s Občanským zákoníkem, náklady nese poctivý klient. Z výše uvedeného orientačního grafu číslo 1 je zřejmé, že tržní hladina průměrné provize by mohla být poloviční a nižší oproti současné, pokud by byly zajištěny vhodné podmínky pro hospodářskou soutěž, která je nyní zdeformována. Obdobně např. v případě bytu v Praze místo provize kolem 3 % by byla odměna 1,5 % či nižší apod. Za předpokladu optimální míry regulace, která obsahuje efektivní zákony a další právní předpisy a přiměřené kontrolní a sankční mechanismy.14

4.2 Činnost a praktiky realitních kanceláří Náplní činnosti realitních kanceláří dnes již většinou není pouze zprostředkování prodeje či pronájmu nemovitostí se zajištěním administrativních záležitostí. Větší realitní kanceláře poskytují komplexní profesionální servis v oblasti nemovitostí založený na dokonalé znalosti trhu. Klienti se mohou na realitní kancelář obrátit v otázce ekonomického poradenství, oceňování 14

http://jakprodat.cz/problemy-trhu/

34

nemovitostí, vyhledávání prostorů, posouzení záměru a doporučení optimálního využití nemovitosti. Pro investory se provádí průzkum trhu a rozbor obchodních možností, posuzování podnikatelských záměrů, právní poradenství, ověření majetkoprávních vztahů, prověření technického stavu nemovitosti. Znamená to, že kromě samotné agenturní činnosti má velice důležitou úlohu také činnost poradenská a konzultační.15 Minimální služby realitní kanceláře by se tedy měly sestávat ze vstupní prohlídky nemovitosti a převzetí podkladů potřebných k prodeji, sepsání zprostředkovatelské smlouvy, posouzení tržní hodnoty. Následujícím krokem by mělo být prověření podkladů dodaných klientem a nabídka nemovitosti na trh, zprostředkování prohlídky nemovitosti, příprava pro kupní smlouvu, vypořádání kupní ceny. Mezi nadstandardní služby a známku kvality realitní kanceláře se řadí kvalitní podpora prodeje (web, rádio, denní tisk, realitní časopisy) a následné služby (podání smlouvy na Katastrální úřad atd.). Rozsah poskytovaných služeb realitních kanceláří nelze přesně definovat, jelikož každá kancelář nabízí jiné služby, obecně lze realitní kanceláře dělit podle: - teritoriálního hlediska na realitní kanceláře působící globálně, v rámci státu, lokálně v rámci jednoho města - působení v segmentu trhu, tedy na kanceláře zabývající se realitami kompletně (prodejem pozemků, bytů, rodinných domů, administrativních budov, nájmů) a nebo na realitní kanceláře zabývající se jen jednou složkou trhu - specializace, např. kancelář zřízená bankou pro realizaci propadlých zástav.

4.3 Oceňování majetku v realitních obchodech Jedním z předpokladů úspěšné činnosti realitní kanceláře je znalost oceňovacích předpisů, tak aby klientovi mohly být podány úplné informace, který má zájem uzavřít smlouvu o zprostředkování prodeje své nemovitosti i pro klienta, který nemovitost v realitní kanceláři nabývá koupí.16 Důležité pro každého realitního makléře je znát význam tržní hodnoty obchodovaného majetku a správné kupní ceny, k tomu napomáhá cenová dokumentace a argumentace. 15 16

Michaela Kunštová, DiS., bakalářská práce Analýza realitního trhu 2007 Michaela Kunštová, DiS., bakalářská práce Analýza realitního trhu 2007

35

Nástroje cenové dokumentace jsou argumenty, databáze, informační systémy, statistiky, katastry atd., které dokazují výši a zejména pravdivost nějaké ceny, která byla v minulosti za určitý majetek zaplacena.17 Nástroje cenové argumentace jsou odhady, tržní ocenění, expertní posudky o hodnotě, nebo i znalecké posudky. Účelem cenové argumentace je dokázat správnost a pravdivost zjištěné tržní hodnoty, resp. přesvědčit někoho o této pravdivosti.18

Jak bylo zmíněno výše, znalost situace na trhu s nemovitostmi je základním předpokladem, který je nezbytný k odhadu tržní hodnoty nemovitosti. Kupující chce nemovitost koupit co nejlevněji a prodávající má na prodej a cenu nemovitosti zcela jiný úhel pohledu. Každá nemovitost má svého kupce, aby tržní hodnota měla smysl, musí být splněny základní podmínky, tj. musí jít o nemovitost, která přináší užitek, musí být převoditelná, dostupná a musí být předpokládaná alespoň minimální poptávka. Tržní hodnota se zjistí jednak na bázi porovnávací - založenou na porovnání hodnoty oceňované nemovitosti s hodnotou podobných, nedávno obchodovaných nemovitostí a dále na metodě výnosové, založené na bázi kapitalizace výnosu. Užitek je měřen čistým výnosem, který lze od nemovitosti očekávat a dobou po kterou tento výnos potrvá.19

17

Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu, skripta BIVS 2008, str. 165 Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu, skripta BIVS 2008, str. 166 19 Michaela Kunštová, DiS., bakalářská práce Analýza realitního trhu 2007 18

36

5. Prodej nemovitosti 5.1 Ukazatele ovlivňující cenu nemovitosti Mezi nejdůležitější ukazatele ovlivňující cenu nemovitosti patří: Lokalita souvisí s nepřemístitelností nemovitostí. Při ocenění porovnávací metodou bereme v úvahu podobnou lokalitu, v jaké se nachází oceňovaná nemovitost. Nelze srovnávat nemovitost ve dvacetitisícovém městě s nemovitostí nacházející se ve statutárním městě. V každém městě existují lepší a horší lokality, např. byt stejných rozměrů, stejného standardu na velkém panelovém sídlišti bude mít nižší hodnotu než jeden panelový dům posazený do vilové čtvrti. Dalším důležitým ukazatelem je u majetku jako celku technický stav objektu, technická vybavenost objektu (např. zda má administrativní budova rozvody datových sítí, klimatizaci apod.), stáří tavby. Mezi ukazatele ovlivňující cenu patří i atraktivita objektu, zda je nemovitost v něčem výjimečná, tzn. že se na trhu nevyskytuje běžně. Důležitým ukazatelem je také dopravní dostupnost (včetně parkování), dopravní obslužnost a poskytované služby v okolí nemovitosti. Dopravní dostupnost, je pojem, který v sobě skrývá dostupnost hromadnou dopravou a možnost zaparkovat dopravní prostředek v dochůdné vzdálenosti. Dopravní obslužnost znamená blízkost (obvykle do 600 m) a četnost spojů městské hromadné dopravy. Za zmínku jistě stojí orientace nemovitosti, lépe se prodává jižní svah, byt situovaný na jih nebo západ a okolí domu a výhled, pokud má např. byt balkon nebo terasu s výhledem do parku nebo na les, bude jistě pro kupujícího zajímavější než pohled na protější panelový dům. U pozemků hraje také velkou roli tvar a svažitost pozemku (pozemek pravidelného tvaru je dražší), svažitost, velikost pozemku (velký pozemek se prodá levněji), dostupnost a kapacita inženýrských sítí a zastavitelnost. U bytů za zmínku stojí umístění bytu v domě a sociální struktura obyvatel domu.

37

5.2 Prodej přes realitní kancelář Prodat nemovitost lze několika způsoby, prvním z nich je prodej pomocí realitní kanceláře. Plusem tohoto rozhodnutí je, že veškeré ,,starosti“ s prodejem a ostatními formalitami přebírá realitní kancelář. Vzhledem k různé úrovni realitních kanceláří (zmíněno výše v textu) však toto rozhodnutí nemusí být výhrou. Za zprostředkování zaplatíte podle Asociace realitních kanceláří ČR provizi nejčastěji ve výši 3-6 %, asociace striktně doporučuje exkluzivitu. Slovo exkluzivita znamená, že nemovitost nabízí výhradně jedna realitní kancelář a ta realizuje celý obchodní případ. Zakázek tohoto typu je podstatně méně, než těch neexkluzivních. Mezi výhody exkluzivního zastoupení patří větší kvalitativní úroveň péče o zakázku, uzavření exkluzivní smlouvy, ve které jsou stanoveny podmínky prodeje. Klient jedná s jedním makléřem a nemusí být přítomen prohlídky nemovitosti, to na základě protokolu může obstarat právě onen realitní makléř, který také klienta informuje o průběhu zakázky a v ceně je také zajištění odhadu nemovitosti pro účely převodu. Nevýhodou je, že exkluzivita se sjednává na dobu určitou (většinou 3 měsíce) a v této době je problematické smlouvu vypovědět. Neexkluzivní zakázka je založena na smlouvě, ale realitní kancelář zde nepožaduje výsadní postavení a klient může nemovitost nabízet dál sám či prostřednictvím jiné kanceláře. Mezi výhody tohoto vztahu patří nevázanost na jednu realitní kancelář a u určitých typů nemovitostí lze oslovením více kanceláří rychleji nemovitost (hlavně byty ve velkých městech) prodat. Nevýhodou může být dojem ,,zájemce“, že o nemovitost není zájem, pokud ji nabízí více kanceláří. Zda se ,,vyplatí“ prodávat nemovitost přes realitní kancelář závisí hlavně na přidané hodnotě zprostředkovatele versus výši jeho provize (velikost provize je parametrem jednotlivých křivek), jak je patrné z níže uvedeného grafu.20

20

http://jakprodat.cz/prinos-zprostredkovatele/

38

Graf 2 – Posouzení rizika zájemce v závislosti na parametru výše provize 0-6 %

Zdroj: http://jakprodat.cz/prinos-zprostredkovatele/

Zde je odhadovanou veličinou míra přínosu zprostředkovatele (přidaná hodnota), která vyjadřuje, jak je konkrétní zprostředkovatel „dobrý“ a kolik obvykle dokáže přinést, myšleno přínos nad obvyklou hodnotu, kterou by dosáhl sám majitel, eventuelně včetně úspor jeho nákladů a času.21 Přidaná hodnota zprostředkovatele (vyjádřitelná v penězích) může zahrnovat: 1. Zprostředkovatel může dosáhnout lepší prodejní cenu, přínos realitní kanceláře může být např. mezi 0 a 6 % i více. 2. Zprostředkovatel může zkrátit čas získání zájemce. Ušetřený čas lze ocenit, neboť zdroje financování mají svoji cenu – cenu peněz, fakultativně přistupují možné smluvní sankce

21

http://jakprodat.cz/prinos-zprostredkovatele/ - Ing. Petr Štěrba

39

k tíži majitele (typicky se např. smluvně zavázal financovat nové bydlení) nebo utrpěná škoda. Každý měsíc zkrácení tak může mít cenu např. 1 %.22 3. Zprostředkovatel je důraznější ve smluvním a sankcionovaném podchycení zájemce. Přínos pro klienta např. zmíněných 1 % každý měsíc úspory. 4. Úspora času klienta a pocit, že za majitele nemovitosti vše vyřídí makléř. Závislost na absolutní ceně nemovitosti. Přínos např. 0,5 %. 5. Zkušenosti zprostředkovatele někdy mohou výrazně pomoci vhodnou strukturou obchodu (např. užití směnné smlouvy), upozorněním na daňové záležitost (typicky problematika hrozby závratně vysoké daně z příjmu) nebo může vnést podstatný nápad nebo důležitou informaci ve prospěch klienta. Přínos značně kolísá.23 6. Snížení rizika selhání transakce, např. sníží se riziko selhání z 1/50 na 1/200, tj. přínos 1,5 %. 7. Snížení rizika vzniku zvlášť nevýhodných závazků majitele, přínos je kolísavý, průměrně např. 1 % . Graf číslo 2 (sestrojený pro směrodatnou odchylku σ=0,03) tedy ukazuje, kolika je procentní pravděpodobnost, že se v konkrétním případě zprostředkovatel vyplatí, a to v závislosti na obvyklé přidané hodnotě (jak je obecně zprostředkovatel „dobrý“) a výši jeho provize (velikost provize je parametrem jednotlivých křivek). Zda se vyplatí využít zprostředkovatele nebo ne, ukazuje Graf 1 a jeho „zakázaná oblast“ - vyjadřuje stav, kdy zprostředkovatel výhodný není, oblast pod linií 50 % situaci, kdy výhodný je a směrem dolů se výhodnost zvyšuje tak, jak klesá riziko, že využití zprostředkovatele nebude efektivní. Šance klienta na zisk přinesený zprostředkovatelem v závislosti na jím přidané hodnotě ve výši např. 8, 6 nebo 4 %, podle tohoto grafu je při provizi zprostředkovatele ve výši 3 % pravděpodobnost profitu zákazníka 95,2 %, resp. 84,1 %, resp. 63 %. Při provizi 6 % však za jinak stejných podmínek klesá zákazníkova šance na konečnou kladnou bilanci využití zprostředkování na 74,8 %, resp. 50 %, resp. na 25,2 %. V posledních dvou případech se tedy již zprostředkovatel nevyplatí.24 Každý klient, který chce prodat nemovitost by si ji měl dobře prověřit. Mezi zásadní ukazatele patří odbornost zprostředkovatele, délka jeho působení v oboru, adresa na jaké se nachází, zda 22

http://jakprodat.cz/prinos-zprostredkovatele/ - Ing. Petr Štěrba http://jakprodat.cz/prinos-zprostredkovatele/ - Ing. Petr Štěrba 24 http://jakprodat.cz/prinos-zprostredkovatele/ - Ing. Petr Štěrba 23

40

nemění adresu často, přiměřené zázemí a technické vybavení, reference, rozsah nabízených služeb, zda má kancelář certifikaci ISO 9001, zda je členem Asociace realitních kanceláří České republiky a nebo to, zda realitní makléř dokáže na klientův dotaz odpovědět či nikoli. S otázkou volby zprostředkovatele souvisí i smluvní vztah, tedy zprostředkovatelská smlouva, kterou by měl klient s kanceláří sepsat. V praxi však existuje velké množství obchodů na tzv. ,,dobré slovo“, aby daný obchod proběhl co nejrychleji. Většinu nemovitostí nelze bez smluvně vymezených podmínek nabízet.

5.3 Prodej s advokátem Dalším ze způsobů jak prodat nemovitost je prodej svépomocí, ale s pomocí advokáta. Výhodou jsou ušetřené peníze za provizi realitní kanceláři a díky právní pomoci se sníží riziko formálních vad smlouvy o prodeji, převodu atd. Advokát nebo notář může rovněž provést spolehlivě úschovu kupní ceny, ať ji bude hradit kterákoli strana. Informace o spolehlivosti advokáta lze získat na stránkách České advokátní komory a Notářské komory. Nevýhodou prodeje nemovitosti s advokátem je, že advokát většinou řeší pouze otázku právní jistoty a nestará se o obchodní záležitosti a tržní hodnotu nemovitosti, která zahrnuje množství specifických faktorů. Nezabývá se vyjednáváním pro dosažení optima ve prospěch svého klienta. Finanční ohodnocení advokáta záleží na volbě druhu odměny. Proto je vhodné si předem dohodnout odměnu, kterou za své služby bude advokát požadovat. Advokáti mohou požadovat vedle palmárních poplatků také předepsané náhrady:

-

náhradu hotových (účelně vynaložených výdajů - poplatky, cestovné apod.)

-

náhradu za promeškaný čas (za ztrátu času, např. za cestu do místa jednání apod.).

Podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., může být odměna stanovena jako smluvní (časovou nebo paušální) nebo mimosmluvní (advokátní tarif). U smluvní odměny záleží pouze na dohodě advokáta a klienta a její výše není nijak limitována, je také možné místo konkrétní částky sjednat způsob určení odměny advokáta. Smluvní odměna může mít 2 podoby - časová odměna, zde se klient a advokát mohou dohodnout na sazbě za časovou jednotku (např. hodinu), anebo

41

sjednat celkovou odměnu za vyřešení celého případu paušální resp. podílovou odměnu (např. podíl v % na hodnotě věci). Další možností je mimosmluvní odměna, která se řídí ustanoveními advokátního tarifu a podle kterého náleží advokátovi odměna za každý jednotlivý vykonaný úkon. Advokátní tarif je pro klienta také vodítkem pro sjednání smluvní odměny.

5.4 Prodej svépomocí Dalším způsobem, jak prodat nemovitost, je prodej svépomocí bez realitní kanceláře a také bez advokáta. Tento způsob lze doporučit lidem s určitou znalostí trhu. Výhodou jsou sice ušetřené peníze za odměnu realitní kanceláři nebo advokátovi. Je zde ale daleko více nevýhod, ať už v podobě určení špatné prodejní ceny, nevhodná prezentace nemovitosti, chyby v kupní smlouvě nebo ve smlouvě o převodu a zajištění úhrady a výplaty kupní ceny. Dalším problémem může být schopnost prodávajícího odhadnout reálnou schopnost zájemce

bydlení financovat. Jednou

z dalších nástrah prodeje svépomocí je, pokud prodávající inzeruje v nějakém tisku zdarma (např. Anonce), že tzv. přímý zájemce je realitní společnost, zastoupená brigádníkem atd. Prodat nemovitost rychleji, se ziskem a menším rizikem lze pokud prodávající zná tržní hodnotu nemovitosti (odborné ocenění na tržních principech), provede si průzkum tru o jaké typy nemovitostí je zájem a jak se podobná nemovitost na trhu obchoduje. Dalším aspektem je příprava na samotný prodej – drobné opravy popřípadě rekonstrukce zvyšující cenu nemovitosti, provzdušněný a uklizený byt, u rodinných domů hraje důležitou roli také pohled z venku (fasáda, okolí). Nejdůležitějším bodem přípravy na samostatný prodej je smlouva bez formálních chyb. Existuje velké množství formulářů smluv, které se ,,tváří“ jako správné. A v neposlední řadě nemovitost prodávají marketingové a propagační metody.

42

6. Problémy trhu s nemovitostmi 6.1 Regulované a tržní nájemné Tržní nájemné vzniká na základě dohody mezi nájemcem a pronajímatelem. U tohoto typu nájmu

je třeba uvažovat následující kriteria, např. jaké služby jsou s nájmem spojeny (,,teplé“ a ,,studené“ nájemné), na jakou dobu je smlouva uzavřena, sankce při porušení smlouvy, inflační zhodnocení v nájmu, problematika podnájmu, povinnosti nájemníka a nájemce, způsob placení nájemného, technické zhodnocení atd. Tržní nájemné odráží stav nabídky a efektivní poptávky na trhu s byty.

Regulované nájemné je pozůstatek doby, kdy stát centrálně reguloval, nařizoval ceny. Stavby

s regulovaným nájemným jsou chápány na trhu jako stavby s břemenem a proto dochází k snížení tržní hodnoty těchto staveb.

Cílem deregulace nájemného je přiblížit se ke stavu, kdy roční nájemné bude plnit 5 % z ceny tržního bytu.

Jednostranné zvyšování nájemného z bytu upravuje zákon č. 107/2006 Sb. a mění tak zákon č. 40/1964 Sb.. Tento zákon nabyl účinnost v březnu 2006 a vztahuje se zhruba na 760 000 bytů, které podléhají regulovanému nájemnému. K prvnímu zvýšení došlo v lednu 2007 a konec deregulace nájemného byl stanoven na rok 2010. V loňském roce uvažoval ministr pro místní rozvoj o prodloužení tohoto termínu o 2 roky. V lednu letošního roku jsem však na webových stránkách nenašla žádnou informaci, která by tento krok měla potvrdit. Zákon 107/2006 Sb. umožňuje pronajímateli zvýšit nájemci nájemné, ale pouze podle stanovené hranice, která je uvedena v zákoně a to ve čtyřletém období. Po skončení nebude již možné ze strany pronajímatelů jednostranně zvyšovat nájemné. To by mělo být zvyšováno na základě smluvního aktu mezi nájemcem a pronajímatelem. Ale i v tomto čtyřletém období zákon preferuje dohodu mezi stranami. Zvyšování probíhá vždy k 1. lednu. Zvyšování nelze uplatnit u družstev založených po roce 1958, byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí pro družstevní bytovou výstavbu, lidová bytová družstva, u bytů jejichž

43

dostavba nebo výstavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování byla poskytnuta obcím dotace.

Změny související s jednostranným zvyšováním nájemného jsou uvedeny ve Sdělení č. 214/2008 Sb. Ministerstva pro místní rozvoj – o roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel, o územním rozčlenění obcí seskupením katastrálních území, o výši základních cen za 1 m2 podlahové plochy bytů, o cílových hodnotách měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu, o maximálních přírůstcích měsíčního nájemného a o postupu při vyhledání maximálního přírůstku nájemného pro konkrétní byt. Vydané v souladu s § 4 zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., podle kterého mohou pronajímatelé postupovat při jednostranném zvyšování nájemného z bytu v období od 1. 1. 2009. Kalkulačka pro jednostranné zvýšení nájemného v roce 2009, vycházející ze vzorců uvedených v zákoně č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů a je přístupná na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj. Jako ukázkový příklad jsem vybrala město Teplice a Prahu (Malá Strana). Oba byty mají stejnou rozlohu a stejnou počáteční cenu. Přírůstek v Teplicích je 22,7 % a v Praze tento přírůstek dle kalkulačky činní 170,4 %. Příklad - Výpočet možného jednostranného zvýšení nájemného

Kraj: Ústecký Obec: Teplice (50000 a více obyvatel) Současné měsíční nájemné za byt: 1 500,00 Kč Plocha bytu: 89,00 m2 Možné jednostranné zvýšení Vašeho nájemného v roce 2009 Aktuální měsíční nájemné za byt v Kč za 1 m2 *): 16,85 Kč Maximální přírůstek nájemného v procentech: 22,7 % Jednostranně zvýšené měsíční nájemné za daný byt v Kč za 1 m2:20,67 Kč 1 839,63 Kč Jednostranně zvýšené měsíční nájemné za daný byt v Kč:

Obec:

Praha

44

Malá Strana (oblast č. 1, k. ú. 727091) 1 500,00 Kč 89,00 m2

Katastrální území:

Současné měsíční nájemné za byt: Plocha bytu: Možné jednostranné zvýšení Vašeho nájemného v roce 2009 16,85 Kč Aktuální měsíční nájemné za byt v Kč za 1 m2 *): Maximální přírůstek nájemného v procentech: 170,4 % 2 Jednostranně zvýšené měsíční nájemné za daný byt v Kč za 1 m :45,56 Kč Jednostranně zvýšené měsíční nájemné za daný byt v Kč: 4 054,84 Kč

*) Výpočet je prováděn na základě sazeb hodnot aktuálního měsíčního nájemného v Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu, které byly zaokrouhleny na dvě desetinná místa.

Jednostranné zvyšování nájemného umožňuje zvýšení nájmu jedenkrát ročně a to vždy k 1. lednu, jak již bylo zmíněno, oznámení pronajímatele o zvýšení nájmu musí mít písemnou podobu a musí být nájemci doručeno nejpozději tři měsíce před plánovaným zvýšením nájmu a dále musí obsahovat zdůvodnění a ubezpečení, že nepřesáhlo maximální možný roční přírůstek nájemného. Ten by mohl činit více než se původně přepokládalo, dvojnásobné zvýšení regulovaných nájmů, bude mít dopad na sociálně slabé. Na období po deregulaci by měly být připraveny obce, které by měly mít povinnost držet bytový sociální fond, protože bez něj nebudou schopny plnit svou sociální funkci. Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje dvě formy pomoci. První tzv. provozní spočívá v poskytnutí peněz pronajímatelům, tyto peníze by měly dorovnávat tržní nájemné sociálně potřebným. Druhá forma pomoci má mít investiční charakter a má motivovat investory k výstavbě nových nájemních bytů pro sociálně slabší obyvatele. Ani jedna z forem pomoci však není schválená.

Pronajímatelem může být fyzická nebo právnická osoba a podle legislativy patří mezi práva

pronajímatele požadovat včasné a řádné placení nájemného, požadovat doplatek z prodlení za opožděné plnění, požadovat, aby nájemce prováděl opravy a běžnou údržbu bytu, dát nájemci výpověď ze zákonem stanovených důvodů. Mezi povinnosti pronajímatele patří předat byt ve stavu způsobilém k užívání, zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu.

Mezi práva nájemce patří užívat byt a společné prostory patřící k domu, požadovat od pronajímatele provedení oprav bytu, uzavřít smlouvu o podnájmu či výměně bytu. Mezi 45

povinnosti nájemce patří platit nájemné řádně a včas, provádět a hradit drobné opravy a běžnou údržbu, odstranit závady a poškození, které nájemce způsobil, nést odpovědnost za škodu, zdržet se stavebních úprav a změn v bytě bez souhlasu pronajímatele.

Zákon 107/2006 Sb. a změna Občanského zákoníku přinesly určité změny do oblasti nájemních vztahů jako je například: -

v případě nájmu sjednaného v souvislosti s výkonem práce je možné dobu nájmu sjednat na dobu, po kterou bude takový výkon práce probíhat

-

pronajímatel může při sjednávání nájemné smlouvy požadovat ložení kauce za účelem zajištění nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu.25

6.2 Finanční krize - vliv na trh s nemovitostmi Nemovitostní trh v České republice zažíval v uplynulých letech bezprecedentní růst. Každý další rok přinesl nové rekordy, ať už v počtu nových projektů či ploch uvedených na trh, nebo co do částek, za které se jednotlivé nemovitosti obchodovaly. Americká hypoteční krize, která odstartovala a postupně přerostla v globální finanční krizi, se se zpožděním projevila také v reálné ekonomice. Firmám výrazně ubylo zakázek, omezují výrobu a propouštějí zaměstnance. Propadl se zahraniční obchod i průmysl, HDP se z 6,0 % (v roce 2007) propadl na 4 % v roce 2008 a odhad analytiků renomovaných bank pro Bloomberg je pro rok 2009 – 0,1 %. Krize nezanechává stopy jen v hospodářství, ale vede taky k destabilizaci politických poměrů, roste také hrozba sociálních nepokojů. Také na realitním trhu se po letech boomu začalo mluvit o stagnaci. Finanční krize bezprostředně ovlivnila investiční aktivity, které jsou hnacím motorem (nejen českého) realitního trhu. V důsledku finanční krize opustila český realitní trh většina zahraničních investičních fondů, především z USA, Velké Británie a Irska. Zároveň banky působící v České republice zpřísnily podmínky pro udílení úvěrů určených jak na akvizice, tak realizace

nových

developerských

projektů.

Zatímco

v prvních devíti

měsících

roku

2008 mluvíme o výrazném propadu investičních aktivit (meziroční propad o 64 procent), od poloviny září se obchodování s komerčními nemovitostmi víceméně zastavilo. Důvodem je

25

http://www.sfinance.cz/osobni-finance/informace/najemni-bydleni/legislativni-uprava/

46

nedostatek finančních prostředků, nedostupnost financování a malý počet kupujících. V druhé polovině roku byly na českém realitním trhu aktivní v zásadě již jen velké německé nemovitostní fondy (typu DEGI, DEKA, SEB Immobilien či Hannover Leasing). Vzhledem ke zhoršující se hospodářské situaci v Německu a v Rakousku však i ony koncem roku poněkud omezily své aktivity v České republice.26 Někteří odborníci však tvrdí, že krize může mít i pozitivní dopady na trh a dojde k jeho pročistění a zvýšení kvality služeb realitních kanceláří.

Nejvíce se krize dotkla developerských společností. Jak již bylo zmíněno výše, na trhu realitních investic se krize projevila již v roce 2008 omezením obchodních transakcí, později banky prakticky přestaly poskytovat úvěry na náročnější projekty. Podmínky poskytnutí úvěru jsou pro žadatele o půjčku podstatně horší než v minulosti – banky trvají na krytí nemalé části investice z vlastních zdrojů developera, stejně tak požadují vysoký podíl předprodeje (předpronájmu u každého projektu).

Zpřístupněním hypotečních úvěrů širším vrstvám obyvatelstva v předchozích letech se vytvořil vytvořil tlak na zvýšení poptávky na realitním trhu, což následně vedlo ke zvýšení cen bytů. Díky finanční krizi banky zavedly přísnější kontrolní mechanismy. Hypotéky však představují pouze jeden segment úvěrového zatížení. Zadluženost všeobecně roste a často dochází k tomu, že ,,dlužníci“ přestanou splácet své závazky. To má za následek podání žalob k soudu a následně na základě soudního rozhodnutí se věc předá exekutorovi a na nemovitost je uvalena exekuce. Od okamžiku uvalení exekuce nesmí vlastník nemovitosti s nemovitostí nakládat jakýmkoli způsobem, dokud nevyrovná své závazky navýšené o úroky a odměnu exekutorovi. V případě, že dlužník svůj dluh neuhradí z jiných prostředků, dochází k dražebnímu prodeji nemovitosti, kde vyvolávací cena může klesnout až na 60 % odhadní ceny. Z výsledků dražby se pak uspokojí jednotlivé pohledávky. V souvislosti s růstem počtu exekucí vzniká problém aktuální pravdivosti zápisů v katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že katastrální úřady v řadě velkých měst, zejména v Praze, přes veškerá zlepšení, k nimž bezesporu došlo, fungují stále pomalu, nechtějí lidé při obchodu s nemovitostmi čekat jeden, dva nebo tři měsíce, než katastr provede zápis, a předávají si nemovitosti i finance už v okamžiku podání návrhu na vklad. V poslední době ale 26

http://www.realit.cz/clanek/realitni-trh-uz-nebude-stejny-jako-driv

47

dochází k tomu, že se do prodeje dostávají nemovitosti, u nichž v katastru nenajdeme žádná omezení vlastnických práv, ale ve skutečnosti už jsou zatíženy rozhodnutím soudu. Soudní exekuce nebo rozhodnutí o dražbě jsou totiž platné od okamžiku rozhodnutí soudu, byť se do listu vlastnictví zapisují se zpožděním až po vyhotovení a doručení rozsudku na katastrální úřad. Ten pak vyznačí se zpětnou platností i jednoho měsíce tzv. plombu, která znamená, že na danou nemovitost bylo uvaleno zástavní právo nebo na ni byla vydána dražební vyhláška. Pokud prodávající na tuto skutečnost sám neupozorní, kupující nemá šanci to zjistit. Prodej se uskutečnil, došlo k předání peněz, ale nabyvatel o nemovitost přijde, protože ji koupil od člověka, který neměl právo s ní nakládat. Velmi efektivním způsobem, který minimalizuje potenciální riziko ztráty peněz, je řešit úhradu nemovitosti z úschovy. Tedy pozdržet výplatu alespoň o 30 dnů po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Nejpozději do 30 dnů by měl orgán, který záznamovou listinu zhotovuje, zaslat tuto listinu na katastr nemovitostí k provedení záznamu. 27 K eliminaci těchto stále častějších problémů při prodeji je, aby prodávající předložil ke smlouvě potvrzení o bezdlužnosti a to:

-

potvrzení od příslušného finančního úřadu

-

potvrzení od správy sociálního zabezpečení

-

potvrzení od místně příslušného soudu podle bydliště a u podnikatelů i od soudu v místě podnikání.

Jak již bylo zmíněno výše v textu, nejvíce se dotkla globální finanční krize developerských společností, které aby si udrželi zájem kupujících zlevňují a nebo dávají k novému bydlení ,,dárky“ jako například bazén, vůz a jiné. Jednou z hlavních příčin stagnace v tomto sektoru je nedostatek finančních prostředků. Vzhledem k tomu, že některé projekty se začínají zpožďovat a chybí finance, tak se společnosti nebrání spolupráci s jinými developerskými firmami. V roce 2007 se do nemovitostí v ČR investovalo 2,69 miliardy Euro, v roce 2008 to bylo o 60,6 % méně, tedy pouze 1,06 miliardy Euro.28

27

Právo http://www.novinky.cz/clanek/145635-realitni-trh-ohrozuje-rust-zadluzenosti.html

28

Zdroj – King Stutge

48

7. Legislativa související s tématem 7.1 Současná legislativa a chystané změny Jak již bylo zmíněno výše v textu, realitní činnost je živnost volná, snahou Asociace realitních kanceláří je změna živnosti na živnost vázanou, podmíněnou prokázáním sumy profesních znalostí. Změna právního rámce je však nutná i z důvodu, že v době kdy stát ručí za bankovní vklady, mohou realitní firmy hospodařit s finančními prostředky svých klientů bez dozoru státu a bez pojištění nebo složené jistiny. Změna legislativy na realitním trhu je třeba, stejně jako u cestovních kanceláří, kdy si až jejich hromadné ,,krachy“ vynutily změnu legislativy. V září 2008 nabyla účinnosti nová právní úprava - zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Nová právní úprava představuje implementaci tzv. AML směrnice, neboli směrnice Evropského parlamentu a Rady 2005/60/ES ze dne 26. října 2005 o předcházení zneužití finančního systému k praní peněz a financování terorismu. Tato právní úprava opatření proti legalizaci výnosů z trestní činnosti ukládá tzv. povinným osobám celou řadu povinností a za porušení povinností sankce. Mezi povinné osoby jsou mimo jiné zařazeny i osoby oprávněné k obchodování s nemovitostmi nebo ke zprostředkování obchodu s nimi, tedy realitní kanceláře. Aktuální situace v podnikání na trhu realit v České republice odlišuje od situace v ostatních členských zemích Evropské unie. Zatímco citovaná AML směrnice evidentně předpokládá, že v případě realitních kanceláří se jedná o subjekty se zvláštním postavením, povinně sdružené v profesní samosprávné organizaci, oprávněné přijímat v rámci realitní činnosti např. úschovy, v České republice tomu tak není. Jedním z důsledků extrémně benevolentního přístupu ze strany státu ohledně realitního trhu, projevujícího se mj. v tom, že realitní činnost je živností volnou, je to, že pro realitní kanceláře neplatí žádné zvláštní výjimky, takže nemohou přijímat v souvislosti se svou činností úschovy za jiných podmínek než jakýkoli dohodou stran smlouvy určený schovatel, neplatí pro ně žádná výjimka např. z omezení daných zákonem o omezení plateb v hotovosti, nejsou oprávněny sepisovat za úplatu smlouvy, apod.29

29

http://www.arkcr.cz/?c_id=814

49

Tato právní úprava obsahuje i další povinnosti jako je např. vytvořit systém vnitřních zásad a zajistit školení zaměstnanců. Za zmínku také stojí změny legislativy, které sebou přináší rok 2009. Nová legislativa s sebou přináší řadu novinek, např. zjednodušení některých dříve komplikovaných a někdy nejasně definovaných částí katastrálního zákona, nebo změny v daňových zákonech a to v některých případech úlevy a jinde naopak jejich ukončení. Ke změně právní úpravy, jak již bylo řečeno, došlo v zákoně 344/1992 Sb. O katastru nemovitostí a to novelou 8/2009 Sb.. Zavádí se například pravidlo o zápisu vlastnictví nových staveb, dále se zvyšuje kontrola nad poskytováním některých údajů z katastru nemovitostí. K rozvoji trhu s nemovitostmi přispěje i možnost oddělení pozemku ,,hranicí rozsahu zástavního práva“, to umožní parcelaci pro účely poskytnutí zajištění zástavním právem pouze k části původního pozemku, aniž by současně bylo ke vzniku nové parcely zapotřebí převodu. Do této doby nebylo možné pozemek v souvislosti ze zástavním právem rozdělit.

Dalším předpisem, s dopadem na oblast nemovitostí, je novela zákona 338/1992 Sb. O dani z nemovitostí provedená zákonem 1/2009 Sb., touto novelou dochází ke změně osvobození novostaveb od daně z příjmu.

Další změna s účinností od 1. ledna je novela zákona 357/1992 Sb. O dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti provedenou zákonem 476/2008 Sb.. Podstatou je jednotnější úprava režimu od jednotlivých daní.

Další změny přináší také novela zákona 235/2004 Sb. O DPH provedená zákonem 302/2008.

Mezi další navrhované (připravované) změny v legislativě patří: -

změny devizového zákona 219/1995 Sb., liberalizace trhu s vedlejším bydlením

-

novelizace zákona 334/1992 Sb. O ochraně zemědělského půdního fondu, úprava záboru zemědělských pozemků

-

novela zákona 569/1991 Sb. O Pozemkovém fondu České republiky

-

novela zákona 100/2001 Sb. O posuzovaní vlivů na životní prostředí

50

-

novela 72/1994 Sb., kterou se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům, tedy zákon O vlastnictví bytů

-

novela zákona 183/2006 Sb. O územním plánování a stavebním řádu, další novelou v přípravné fázi je návrh vyhlášky O technických požadavcích na stavby, která by měla nahradit vyhlášku Ministerstva pro místní rozvoj 137/1998.

7.1 Přehled souvisejících právních norem Zde je uveden přehled právních norem souvisejících s tématem: Zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon, poslední změny zák. č. 270/2007 Sb., 296/2007 Sb. a 130/2008/ Sb. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (úplné znění zák. č. 63/2001 Sb.), poslední změny zák. č. 36,104,126,130/2008 Sb. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, poslední změny zák. č. 315/2006 Sb. a 296/2007 Sb. Zákon č. 262/2006 Sb., zákoník práce (účinnost 1.1. 2007), poslední změna z. č. 234/2008 Sb. Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, úplné znění zák. č. 65/2002 Sb., ve znění z. č. 320/2002 Sb., 437/2003 Sb., 171/2005 Sb., 179/2005 Sb. a 296/2007 Sb. Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, ve znění n.vl. č. 151/2006 Sb. Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, poslední změna z. č. 59/2005 Sb., 186/2006 Sb. a 296/2007 Sb. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), poslední změna z. č. 53/2004 Sb., 186/2006 Sb., 342/2006 Sb., 269/2007 Sb. a 8/2009 Sb. Vyhláška č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí, poslední změna vyhl. č. 44/2005 Sb., 457/2006 Sb. a 50/2008 Sb. Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku. Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, úplné znění z. č. 440/2005 Sb.

51

Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) (účinnost od 1. ledna 2008), úplné znění zák. č. 56/2008 Sb. a 458/2008 Sb. Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád (účinnost 1.1. 2006). Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) (účinnost 1.1.2007), změna z. č. 68/2007 Sb. a 191/2008 Sb. Vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu. 163/2006 Sb. prováděcí vyhlášky ke stavebnímu zákonu: č. 498 až 503/2006 Sb. Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), účinnost 1.1. 2007. Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, nález US 272/2005, 531/2005 Sb. Zákon č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu ČR, úplné znění zák. č. 396/2000 Sb., ve znění zák. č. 94/2005 Sb., 118/2008 Sb. a 119/2008 Sb. Zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, poslední změna z.č. 444/2005 Sb. a 186/2006 Sb. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, poslední změna z. č. 484/2004 Sb. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, poslední změna z. č. 257/2004 Sb. a 296/2007 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., oceňovací vyhláška (účinnost od 1.2. 2008) a vyhl. č. 456/2008 Sb. Vyhláška č. 412/2008 Sb., o stanovení katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami zemědělských pozemků. Přehled cenových map stavebních pozemků obcí – stav k 30.9. 2008 (Cen. věstník 12/2008). Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, úplné znění zák. č. 193/2008 Sb.,zák. č. 482/2008 Sb.a 2/2009 Sb. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, poslední změna z. č. 302/2008 Sb. Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti, poslední změna z. č. 186/2006 Sb., 261/2007 Sb. a 1/2009 Sb. Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací, dani z převodu nemovitostí, úplné znění z. č. 58/2004 Sb. poslední změny 261/2007 Sb.,118/2008 Sb. a 476/2008 Sb. Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, poslední změna z. č. 304/2008 Sb.30 30

http://www.arkcr.cz/?c_id=198

52

8. Analýza okresu Teplice – vlastní průzkum 8.1 Charakteristika oblasti Statutární a zároveň lázeňské město Teplice leží v v Ústeckém kraji blízko hranice se SRN. Město se rozkládá na 469 km2, s celkovým počtem obyvatel v okrese 127 599, hustota zalidnění je 272 obyvatelé na 1 km² a mírou nezaměstnanosti 10,6 % (údaj leden 2009). To je 6.249 obyvatel a předpokládá se další nárůst nezaměstnaných, pobočka sklárny Crystalex v Hostomicích na konci března propustí 136 lidí. Město má 7 částí a do okresu spadá 34 obcí. Důležité je k

posouzení trhu začlenit do analýzy i navazující obce na Teplice, které jsou

propojeny s městem místní dopravou a jsou s ním stavebně srostlé. Jedná se o Proboštov, Novosedlice, Dubí, Modlany, Drahkov a Oldřichov. Teplice je město s bohatou historií. Trvalé osídlení prostoru má svůj počátek v 5. století.

8.2 Situace na trhu v dané lokalitě Cena bytů i rodinných domů se během roku 2008 celorepublikově zvedala o 5 %, v případě menších měst jen o 2 %. Situace na trhu byla, i přes začátek krize, bez výrazných cenových výkyv. Největší poptávka a nárůst cen lze zaznamenat za minulý rok po pozemcích, rodinných domech a naopak nejmenší růst cen zaznamenal trh s byty na velkých panelových sídlištích. Ve velkých městech z hlediska poptávky je komerční (administrativní budovy, kanceláře) segment velmi silný. V celé republice zapsaly katastrální úřady na realitním trhu 778 364 vkladů, z toho katastrální úřad v Teplicích zaznamenal 6 136 vkladů. Jak je vidět v tabulce č. 3 níže. Tabulka 3 – počet předmětů řízení v roce 2008 Katastrální pracoviště

Počet řízení

Počet předmětů řízení rok 2008

celkem ČR Ústecký kraj Teplice

722123 51039 5799

778364 53439 6136

zástavní věcné předkupn ostatní právo břemeno í právo

vlastnické právo

celkem

514006 37874 4009

k ke k k rozest. k k rozest. k vodním pozemk. staveb. jednotká jednotká celkem celkem celkem celkem budovám budovám dílům parcelám parcelám m m 672856 45612 3902

103862 8150 1020

69191 4847 544

Zdroj: Katastrální úřad

53

2660 71 13

182714 14052 862

23041 169 0

36 0 0

175443 10441 1131

77455 4036 782

11464 1088 214

6 0 0

Jak uvádí následující graf číslo 3, nejvíce transakcí s nemovitostmi zaznamenal Středočeský kraj, Jihomoravský kraj a Praha. Naopak nejméně Karlovarský kraj, Liberecký kraj a Pardubický kraj. Graf 3 – Počet vkladů v jednotlivých krajích 2008

Počty VKLADŮ v jednotlivých krajích za rok 2008 0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

Hlavní město Praha Středočeský kraj Jihočeský kraj Plzeňský kraj Karlovarský kraj Liberecký kraj Ústecký kraj Pardubický kraj Královéhradecký kraj Jihomoravský kraj Vysočina Zlínský kraj Moravskoslezský kraj Olomoucký kraj

Zdroj: Český katastrální úřad

54

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000

110 000

Graf 4 - Počet práv zapisovaných vkladem 08 P odíl práv z apisovaných V K LAD E M - rok 2008 - celkový počet předmětů říz ení: 778 364

předkupní právo 1%

vla s tnické právo zás ta vn í prá vo

věcné břem eno 10%

věcn é bře m en o p řed kup ní p rá vo

ostatní 0.0%

o s tatní

zástavní právo 23% vlastnické právo 66%

Zdroj: Katastrální úřad

Graf 5 – Struktura předmětů řízení u vlastnického práva – r.2008 Struktura u předmětů řízení u vlastnického práva - VKLAD - v roce 2008 k pozemk. parcelám ke staveb. parcelám k budovám k rozest. budovám

k rozest. jednotkám 2,2% k jednotkám 17,3%

k jednotkám

k vodním dílům 0,0%

k rozest. budovám 0,3%

k rozest. jednotkám k vodním dílům

k pozemk. parcelám 63,8%

k budovám 6,6%

ke staveb. parcelám 9,9%

Zdroj: Katastrální úřad

55

Jak uvádí tabulka č. 4 v meziročním srovnání se i přes začátek ekonomické krize počet řízení zvýšil celorepublikově o 82 765 zápisů. V Ústeckém kraji o 5 286 a v Teplicích o 520 předmětů řízení.

Tabulka 4 – Počet předmětů řízení - rozdíl v letech 2007 a 2008 Katastrální pracoviště

Počet řízení

Počet předmětůřízení vletech2007a2008(rozdíl)

celkem ČR Ústeckýkraj Teplice

26524 4711 343

82765 5286 520

zástavní věcné předkupn ostatní právo břemeno í právo

vlastnicképrávo

celkem

k ke k krozest. k krozest. kvodním pozemk. staveb. jednotká jednotká celkem celkem celkem celkem budovám budovám dílům m m parcelám parcelám

65921 615996 4424 4587 131 -482

7394 -618 -219

8444 -404 -96

112 34 11

18336 2544 361

-2820 119 0

27 0 0

-8815 -576 -172

24530 1332 427

1151 107 134

-12 -1 0

Zdroj: Katastrální úřad

V Ústeckém kraji ceny nemovitostí vzrostly v průměru o desetinu, o 5 % stouply ceny pozemků a rodinných domů. Nabídka komerčních prostor převyšuje nabídku

Oproti roku 2007 lze

zaznamenat menší poptávku po objektech určených pro rekreaci. Ceny nemovitostí na volném trhu se stále udržují na třetí nejnižší úrovni v ČR a to za Mostem a Chomutovem. Z hlediska obchodovatelnosti nemovitostí v Teplicích jsou nejdražší domy v centru města a na hlavních obchodních třídách s komerčními prostory, pozemky do 1 000 m2 pro výstavbu rodinných domů, rodinné domy v ceně do 2 mil. Kč a byty v osobním vlastnictví. Nemovitosti špatně obchodovatelné jsou bytové domy s obsazenými byty (s nájemním smluvním vztahem na dobu neurčitou), administrativní budovy, větší a velké provozní objekty. Mezi nemovitosti neprodejné bych zařadila velké a jednoúčelové areály, provozní objekty a areály ve špatném stavu dlouho nepoužívané, obytné domy obsazené problémovými, sociálně slabými a nepřizpůsobivými nájemníky.

56

8.3 Skutečnosti ovlivňující trh s nemovitostmi Mezi skutečnosti ovlivňující trh s nemovitostmi, které mají na volném trhu největší vliv řadíme následující faktory:

-

poloha

V popisované lokalitě je rozhodující poloha zejména u bytů a s tím souvisí tzv. dobrá a špatná adresa. Teplice lze rozdělit na pomyslné zóny:

-

centrum a hlavní obchodní ulice

Teplice mají dvě obchodní centra, náměstí Edwarda Beneše, náměstí Svobody a navazující ulice - Masarykova, 28. října, Krupská (jedna z nejdražších ulic), U Císařských lázní, Školní ulice. Nově zaznamenala rozvoj ulice Nádražní. Druhé ,,centrum“ je kolem pokračující Masarykovy ulice - Trnovany. V centru města jsou obchody a možnosti kulturního vyžití. Díky návštěvám zahraničních lázeňských hostí, kteří přijíždí do Teplic začátkem května a město opouští koncem října, lze mluvit o živém dění města, které si zachovalo obchodní a kulturní ráz. Po roce 2004 došlo ke změně využití obchodních ploch, nejčastěji se v centru objevují kavárny a restaurace, ubylo luxusních obchodů a nahradily je obchody asijských obchodníků, zvlášť patrné je to od minulého roku, kdy byla na Tržním náměstí zrušena asijská tržnice a nahrazena tržnicí klasikou – ovoce, zelenina. Celkový stav nemovitostí se i díky politice magistrátu města zlepšil. Poptávka po nemovitostech v centru města převyšuje nabídku. - lázeňská zóna Lázeňská zóna má své oficiální hranice, které však nekorespondují s podvědomím obyvatel. Obecně do lázeňské zóny patří Zámecké náměstí, Šanov, celá oblast lázeňských domů a prostor kolem nich a okolí Botanické zahrady. Tato část města je nejžádanější a nejdražší z hlediska bydlení. Nacházejí se zde atraktivní vilové domy, velké řadové secesní domy. Specifikem je nahrazení některých řadových domů cihlovými a nebo panelovými domy, které výškově nepřesahují své okolí.

57

-

sídliště

Bytů tohoto typu je dostatek, např. sídliště Prosetice, Luna, Šanov II., Nová Ves, Bílá cesta. Důležité je znát regionální sociálně- společenské souvislosti. Například v Proseticích je na rozdíl od Nové Vsi (kde je nová bytová výstavba, byty luxusnější a dobrá sociální struktura) nabídka vysoká a několikanásobně převyšuje poptávku, právě díky sociálním problémům v této lokalitě. -

rodinné a bytové domy

Rodinné a bytové domy – Šanov, Valy, Letná. Atraktivní a z hlediska trhu stabilní poloha. -

nová bytová výstavba

V okolí Teplic vznikají další lokality s novou bytovou výstavou rodinných domů – Drahkov, Proboštov , Oldřichov. Zájem o tyto typy domů je poměrně velký. V samotných Teplicích je parcel pro rodinné domy už minimum, proto se zájem přesouvá do výše zmíněných sousedících obcí. Ceny pozemků se pohybují od 700 – 1 000 Kč, někdy i 1 200 Kč za m2. -

obchodní a průmyslové zóny

Průmyslové a obchodní zóny jsou situovány v severním, severozápadním a severovýchodním okraji města. Přetrvává zde dlouhodobě převis nabídky nad poptávkou. Příčinou jsou i nové rychle rostoucí průmyslové zóny, které lépe vyhovují záměru investorů než morálně zastaralé objekty.

-

způsob využití

Další významný faktor, který ovlivňuje postavení nemovitosti na trhu je možnost využití, nebo stavebně technický způsob provedení. Dle této kategorie dělíme nemovitosti na: -

byty

V analyzované lokalitě je minimum bytů v osobním vlastnictví, odhad z dostupných informací je mezi 10 – 20 %. Nedošlo k privatizaci jednotlivých bytových jednotek, celé domy byly převedeny na bytová družstva, proto je většina bytů družstevních. Největším bytovým družstvem je SBD Mír a Krušnohor Družstvo a pak menší družstva jako např. OPBD Teplice a OSBD Teplice. Je zde minimum nové bytové výstavby. Nabídka družstevních bytů převyšuje poptávku, u bytů v osobním vlastnictví, kterých je nedostatek, je

58

to naopak. Rovněž o byty v tradiční cihlové zástavbě je vyšší zájem než o byty v panelové zástavbě. Obvykle je cena těchto bytů cca o 20 % vyšší. Důvodů je několik: -

cihlové domy jsou menší, není zde tolik nájemníků a proto je větší přehled o pohybu

osob -

cihlové domy jsou stabilnější, mají převážně spádové střechy bez zatékání střešní

krytinou, je zde možnost půdní vestavby, lépe se rekonstruují -

cihlové domy nejsou většinou napojeny na centrální vytápění, ale mají vlastní lokální

zdroj vytápění. Bytové cihlové domy v lázeňské části jsou dražší několikanásobně, jelikož se většinou majitel bytu stává i podílníkem nemovitosti. Zvláštností trhu je prodej družstevních bytů. Přestože je ve své podstatě protiprávní, je obchod s družstevními byty na denním pořádku a na webových stránkách realitních kanceláří se s nimi hojně obchoduje.31 -

rodinné domy

V tomto segmentu trhu nabídka existuje, ovšem zájem je o domy kolem 2 milionů, nebo o novostavby v hodnotě cca 3 mil. O dražší domy není až tak velký zájem. Postupně se snižující nabídka starších rodinných domů vede ke zvyšování jejich cen. -

administrativní budovy a plochy

Zde je nadbytek nabídky a minimální poptávka. -

objekty pro obchod a obchodní plochy

Poptávka je hlavně o zajímavé lokality. Ceny pronajímaných ploch se v závislosti na poloze a standardu pohybují od 1 500 – 7 000 Kč za m2 plochy. Komerčních prostor na prodej je minimum. -

provozní areály

Provozních areálů je nadbytek, nabízeny jsou celé areály i části. Špatně prodejné jsou velké morálně zastaralé areály, tedy areály ve špatném technickém stavu. poptávku.

31

Michaela Kunštová, Analýza realitního trhu, bakalářská práce 2007

59

Nabídka převyšuje

-

stavební pozemky

Stavební pozemky jsou v této lokalitě dobře obchodovatelné, nabídka i poptávka je vyrovnaná, ale i zde záleží na poloze a rozloze pozemku. Pozemky se pohybují v rozmezí od 650 - 1200,- Kč za m2. -

zemědělské pozemky

Poptávka po zemědělských pozemcích je minimální.

8.4 Dotazníkový průzkum Během měsíce ledna 2009 bylo osloveno 100 respondentů ve věku 25 – 50 let, respondenti měli trvalé bydliště v Teplicích a odpovídali na následující otázky:

a. V jakém typu nemovitosti bydlíte? Průzkum ukázal, jak ukazuje graf číslo 6, že ze sta oslovených respondentů bydlí 32 % v družstevním bytě, 29 % má vlastní byt, 27 % respondentů bydlí v rodinném domě, nebo má spoluvlastnický podíl na rodinném domě a 12 % respondentů využívá pronájmu bytu. Zde se opět potvrdila anomálie o které bylo psáno výše v analýze, že Teplice mají velký počet družstevních bytů. Graf 6 – Typ vlastnictví nemovitosti u vybraného vzorku respondentů v Teplicích Typ vlastnictví nemovitosti u vybraného vzorku respondentů v Teplicích

12%

27% vlastní dům byt ve vlastnictví družstevní byt

32%

nájemné 29%

Zdroj: Vlastní průzkum

60

b. Máte na ,,bydlení“ hypotéku nebo stavební spoření? Z níže uvedeného grafu je patrné, že více než 2/3 obyvatel použilo na koupi nemovitosti hypotéku nebo stavební spoření.

Graf 7 – Financování koupě nemovitosti (vlastní x cizí kapitál) Financování koupě nemovitosti vlastní x cizí kapitál

24% hypotéka/stavební spoření vlastní kapitíl 76%

Zdroj: Vlastní průzkum

Dále bylo osloveno 5 teplických realitních kanceláří, které mi byly ochotné poskytnout informace o prodeji rodinných domů, bytů a pozemků v roce 2008. Podle získaných informací je stále největší zájem o byty 2+1 a nebo 2kk do 50 m2, které podle následujícího grafu tvoří z celkového počtu prodejů 44 %. Nejmenší zájem je podle oslovených realitních kancelářích o byty větší než 5+1.

61

Graf 8 – Byty – počet prodejů v roce 2008 dle dispozičního řešení Byty - počet prodejů v roce 2008 dle dispozičního řešení v Teplicích

5%

9%

1%

Byty - počet prodejů 2008

16%

1+1 2+1, 2kk 3+1, 3kk

25%

4+1 5+1

44%

větší

Zdroj: Vlastní průzkum – data od pěti RK v Teplicích

Jak ukazuje níže uvedený graf v roce 2008 byly nejvíce obchodovatelné rodinné domy velikosti 100 – 200 m2. Z celkového prodeje se jednalo o 52 % a nejmenší zájem byl o rodinné domy 500 m2 a více. Graf 9 - Rodinné domy - prodej v roce 2008 dle m2 Rodinné domy- počet prodejů 2008 dle m 2 v Teplicích

1%

20%

27% do 100m2 100-200m2 200- 500m2 500 m2 a více 52%

Zdroj: Zdroj: Vlastní průzkum – data od pěti RK v Teplicích

62

Podle níže uvedeného grafu byl největší zájem o pozemky mezi 500- 1000 m2, z celkového počtu prodejů se jednalo o 72 %, což poukazuje finanční situaci obyvatel města Teplic, většinou se jednalo o mladé páry, popř. rodiny, které chtějí bydlet v novém vlastním rodinném domě a tzv. startovací byt 2+1 již nevyhovovaly.

Graf 10 – Prodeje pozemků v roce 2008 podle rozlohy pozemku Prodeje pozemků v roce 2008 dle rozlohy

16%

3%

9% do 500m2 500-1000m2 1000 - 1500m2 2000 a více m2 72%

Zdroj: Vlastní průzkum – data od pěti RK v Teplicích

63

Závěr Cílem diplomové práce bylo alespoň s části analyzovat základní pravidla, principy a problémy realitního trhu. Trh s nemovitostmi má velký význam pro každou ekonomiku a je zdrojem neustále se točících financí. Práce měla za úkol stručně charakterizovat nabídku a poptávku na trhu, rysy zralého trhu a zhodnocení trhu nemovitostí v České republice z hlediska transparentnosti. Jak již bylo zmíněno výše v textu, trh se změnil na trh ,,polotransparentní“ a zařadil se tak s indexem 2,32 na 24 místo. Důležité je také správně rozdělit trh na jednotlivé segmenty a subjekty trhu, protože každá část má svá specifika a každý subjekt určité postavení na trhu, které je třeba při analýze brát v úvahu a neslučovat tyto části. V textu je také upozorněno na legislativu související s tématem, která má svá úskalí a nedokonalosti jako např. přísnější podmínky pro udělení živnostenského oprávnění, dořešení doby po dokončení deregulace nájmů atd. A protože trh s nemovitostmi je velmi mladým a nedokonalým trhem, důvodem je nedostatek přesných informací jeho účastníků, jelikož každá nemovitost je jedinečná, bylo třeba také upozornit na současné problémy trhu, jako je globální finanční krize a s ní spojená stagnace trhu, omezení hypoték a s tím spojený ,,propad“ ve stavbě nových rodinných a bytových domů, které zaznamenaly developerské společnosti.

64

Seznam použité literatury Tištěná monografie

Císař, J.,Vybrané otázky z trhu nemovitostí, VŠE Praha 1996

Keogh, G. And D´ Arcy E. Property Market Efficiency: An Institutional Economics Perspectiv, Urban Studies, 1999. s. 2401-2414

D'Arcy Territorial Competition and Property Market Process: An Exploratory Analysis. Urban Studies, 1998. s. 1215-1230 Kunštová, Michaela. Analýza realitního trhu, bakalářská práce BIVS, 2007

Ort, Petr. Analýza realitního trhu, skripta BIVS 2008

Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVS Praha 2005

Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVS Praha 2006

Samuelson, Paul A. ; Nordhaus, William D., Ekonomie 18. vydání, Praha 2007. ISBN 978-80205-0590-3

Zazvonil, Zbyněk Porovnávací hodnota nemovitostí, Praha 2006. ISBN 80-86929-14-0

Zazvonil, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků, VŠE Praha 2007. ISBN 978-80-245-1211-2

Zazvonil, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha 1996 ISBN: 80-7265-085-8

Zákon 183/2006 Sb., Stavební zákon. ÚZ číslo 593. ISBN 978-80-7208-600-9

65

Zákon 151/1997 Sb., O oceňování majetku a o změně některých zákonů, ÚZ číslo 711. ISBN 978-80-7208-726-6

Zákon 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ÚZ číslo 637. ISBN 978-80-7208-650-4

Tištěné seriály

Krejčová, Jaromíra. Analýza zralosti realitních trhů. Nehnutel´nosti a Bývanie, str.110 –117 Články v tištěných seriálech

Rysková S., článek Reality show, Ekonom 3/2007

Elektronické monografie, webovská sídla, databáze a počítačový program

Asociace realitních kanceláří České republiky, Dostupný z WWW: < http://www.arkcr.cz/?c_id=1 >

Bydlení 360°, článek Prodej nemovitosti bez realitní kanceláře. Jak na to? Dostupný z WWW:

Český

úřad

zeměměřičský

a

katastrální,

Dostupný

z

WWW:



Developeři:

padouši

nebo

podnikatelé?,

Dostupný

z

WWW:


forum.cz/cs/article/10372/developeri-padousi-nebo-podnikatele/>

iDNES,

Bydlení,

článek

Jak

nenaletět

realitní

kanceláři.



66

Dostupný

z

WWW:

Jak

prodat

nemovitost,

článek

Prodej

výlučně

svépomocí,

Dostupný

z

WWW:

z

WWW:



Jak

prodat

nemovitost,

článek

Prodej

přes

realitku,

Dostupný



Jak

prodat

nemovitost,

článek

Prodej

s právníkem,

Dostupný

z

WWW:

Dostupný

z

WWW:



Ministerstvo

pro

místní

rozvoj,

Bytová

politika,



Rysková S., článek Realitní trh: Jak poznat dobrého makléře, dostupný z WWW: http://reality.ihned.cz/c4-10000935-20440100-K05000_d-jak-obstat-mezi-zraloky

Stavební fórum, článek Legislativa: co nás nemine a čeká v roce 2009 (1), Dostupný z WWW:

Stavební fórum, článek Legislativa: co nás nemine a čeká v roce 2009 (2), Dostupný z WWW:

Stavební fórum, článek Nástrahy trhu nemovitostí v době recese, Dostupný z WWW: http://www.stavebni-forum.cz/cs/article/12660/nastrahy-trhu-nemovitosti-v-dobe-recese/

Stavební fórum, článek Transparentnost realitních trhů roste. Dostupný z

67

WWW:

sFinance, Osobní finance, Nájemní bydlení, článek Jaká legislativa nájemné upravuje?, Dostupný z

WWW:


uprava/> Sdělení č. 214/2008 Sb. Ministerstva http://www.mmr.cz/sdeleni-c-214-2008-sb-2

pro

místní

rozvoj.

Dostupný

z

WWW:

Zákon 107/2006Sb., Jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb.,

občanský

zákoník,

ve

znění

pozdějších

předpisů.

http://www.sagit.cz/pages/sbirkatxt.asp?zdroj=sb06107&cd=76&typ=r

68

Dostupný

z WWW:

Zadání diplomové práce

69