Bankovní institut vysoká škola
Martin Dobyáš
ANALÝZA REALITNÍHO TRHU PRAHA – ZÁPAD
Vedoucí práce : Ing. Petr Ort Ph.D.
2009 -1-
OBSAH ANALÝZA REALITNÍHO TRHU ......................................................................... 1 OBSAH .............................................................................................................................. 2 OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU ....................................................... 3 POPIS OKRESU............................................................................................................ 3 TRH S NEMOVITOSTMI .......................................................................................... 3 REGIONÁLNÍ SEGMENTACE ............................................................................... 4 SEVERNÍ ČÁST ................................................................................................................ 5 POZEMKY...................................................................................................................... 5 BUDOVY ........................................................................................................................ 5 NÁJMY ............................................................................................................................ 7
JIŢNÍ ČÁST .................................................................................................................... 9 POZEMKY...................................................................................................................... 9 BUDOVY ........................................................................................................................ 9 NÁJMY .......................................................................................................................... 11
CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED................................................. 13
-2-
OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Okres Praha–západ je situován ve Středočeském kraji. Sídlo okresu není umístěno na jeho území, nachází se na území Hlavního města Prahy. Okres zahrnuje 79 obcí, z toho 9 měst a 2 městyse. Rozloha okresu je 580,63 km2. Počet obyvatel má téměř 110 000 a hustota zalidnění je 186 obyvatel na 1 km2, coţ je jedno z největších v daném kraji, větší neţ je republikový průměr. Vzhledem k blízké poloze okresu k Praze, zaměřuje se především na sluţby, dále následuje drobný průmysl a zemědělství. Při procentuálním rozloţení ekonomických subjektů podle členění na různá odvětví, tvoří z celkového počtu 12,7 % podniky zabývající se průmyslovou činností, 11,1 % tvoří stavební podniky, 2,8 % zemědělské podniky, ale nejvíce 73,4 % podniky zabývající se sluţbami. Z 59,6 % jej tvoří zemědělská půda (z toho 29,6 % zabírá orná půda a 2,8 % trvale zatravněné porosty). Lesy pokrývají 27,7 % plochy okresu. Z komerčního hlediska je důleţité, ţe na území okresu Praha-západ se nachází hlavní dopravní tah dálnice D5, která spojuje Prahu s hranicí s Německem. Dopravní dostupnost je také velmi ovlivněna rychlostními silnicemi R1 (Praţský okruh), R4 (Praha – Příbram), R6 (Praha – Karlovy Vary) a R7 (Praha – Slaný). U silnice Praţského okruhu je ve výstavbě její jihozápadní část Lahovec – Slivenec s předpokládaným termínem dostavby v první polovině roku 2010.
TRH S NEMOVITOSTMI Po vstupu do Evropské unie se ceny nemovitostí převáţně zvyšovaly. Tento trend byl způsoben nejen politickou a ekonomickou stabilitou, ale převáţně úvěrovou politikou bank s vysokou dostupností hypoték pro obyvatele. Nyní v roce 2009 je trh s nemovitostmi pod vlivem celosvětové ekonomické krize, ceny u většiny typů nemovitostí spíše stagnují, záleţí na jejich typu a lokalitě. Sniţují se ceny starých panelových bytů, ale z důvodů nedostatku poptávky dochází také ke sniţování cen bytů nových, kterých ještě z důvodů dokončování některých developerských projektů přibývá.
-3-
REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Praha–západ lze z hlediska trhu rozdělit na dvě části – severní a jiţní, které od sebe odděluje řeka Berounka. Černošice a Dobřichovice, leţící na jejím břehu jsou zahrnuty do jiţní části.
Mapa okresu Praha-západ :
PRAHA
-4-
SEVERNÍ ČÁST V severní části se nachází čtyři města (Hostivice, Libčice nad Vltavou, Rudná u Prahy a Roztoky u Prahy). Jedná se o lukrativní lokalitu s vysokou dopravní dostupností, leţící hned vedle Hl.m.Prahy a především u praţského letiště Ruzyně.
POZEMKY Poptávka po pozemkách převyšuje jejich nabídku. Vyhledávány jsou především pozemky pro stavby s komerčním vyuţitím (sklady, obchody) a pro stavbu rodinných, nebo bytových domů. V komerčně nejzajímavějších lokalitách (převáţně města) se ceny pohybují přibliţně mezi 3,000 - 4,500 Kč/m2. Ceny pozemků v ostatních lokalitách se pohybují přibliţně mezi 1,800 - 3,000 Kč/m2. V atraktivních lokalitách rezidenčních vil mohou dosahovat aţ 3,750 Kč/m2. Ceny nestavebních pozemků - zemědělské půdy se pohybují podle lokality a typu přibliţně mezi 150 - 500 Kč/m2. Zájem o zemědělskou půdu po vstupu České republiky do Evropské unie prudce stoupnul, zejména díky moţnosti čerpání dotací na zemědělskou půdu.
BUDOVY Byty Byty v dané lokalitě lze rozdělit do tří typů. Nejméně bytů je ve zděných bytových domech postavených v předválečném období. Dále to jsou byty situovány v rozměrově menších, většinou panelových domech, postavených před rokem 1990, vyskytující se ve většině obcí. Poslední typ jsou byty v nově postavených bytových domech realizovaných průběţně od konce 90.let. Jejich nabídka převládá nad ostatními typy. Převládá společné vlastnictví domu několika vlastníků.
-5-
Nejatraktivnější lokality, s nejvyššími cenami se ve většině případů nachází ve městech. Ceny se zde pohybují mezi 30 000 - 50 000 Kč/m2. V méně atraktivních lokalitách mohou ceny klesnout aţ k hodnotě 17 000 Kč/m2. V posledních několika letech došlo k vysokému nárustu výstavby bytových domů, důvodem je jak zvýšená poptávka po bytech nacházejících se v těsné blízkosti hranice Prahy, tak větší výnos ze stavby při dílčím prodeji.
Rodinné domy V nabídce se na trhu objevují jak domy z období starší výstavby, tak novostavby. Ceny se pohybují v závislosti na lokaci a stavu staveb. Cena rodinného domu před rekonstrukcí, situovaného v méně atraktivní lokalitě se můţe pohybovat i kolem hodnoty 2 milionů korun . Ceny klasických rodinných domů se pohybují mezi 3,5 - 7 miliony korun. Běţně se vyskytují i prostorné vily s nadstandardním vybavením a ceny dosahujícími i 15 milionů korun. Dá se předpokládat, ţe výstavba rodinných domů bude v dlouhodobém horizontu nadále pokračovat. V územních plánech většiny obcí je další výstavba předpokládána.
Bytové domy Nabídka bytových domů se objevuje spíše ojediněle, nové domy jsou prodávány po jednotlivých bytových jednotkách a i domy starší výstavby jsou většinou ve společném vlastnictví nájemníků. Ceny ostatních domů se pohybují pro menší domy před rekonstrukcí kolem 4 milionů korun, větší objekty po rekonstrukci, kolem 20 milionů korun.
Administrativní budovy V nabídce se objevují jen zřídka, spíše se jedná o trh s s pronájmem menších administrativních prostor.
-6-
Průmyslové objekty V dané lokalitě probíhá v posledních letech průběţná výstavba nových prostorných skladovacích a výrobních areálů, které se v nabídce vyskytují jen ojediněle - obchoduje se jen s několika nemovitostmi tohoto druhu ročně. V nabídce se spíše vyskytují areály menší, starší doby výstavby, často i před rekonstrukcí. Ceny se pohybují pro menší areály po rekonstrukci kolem 6 milionů korun, pro větší areály po rekonstrukci kolem 20 milionů korun.Cena nových prostorných skladovacích prostor se pohybuje řádově v desítkách milionů korun v závislosti na velikosti a dané lokalitě. Relativně více se obchodují menší, spíše ţivnostenské, provozovny typu autoopraven, malých prodejen. Ceny se pohybují u malých provozoven před rekonstrukcí kolem 3 milionů korun, u větších po rekonstrukci kolem 10 milionů.
NÁJMY Byty
V dané lokalitě se pronajímají jak byty z novostaveb, tak ze staré zástavby. V nabídce se také objevují jak pronájmy části rodinných domů, např. dvojdomku, trojdomku, nebo i byty v domech rozdělených na více částí. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech : Byt 1+1
7 000 - 9 000 Kč / byt / p.m.
Byt 2+1
9 000 - 12 000 Kč / byt / p.m.
Byt 3+1
12 000 - 15 000 Kč / byt / p.m.
Byt 4+1
15 000 - 20 000 Kč / byt / p.m.
-7-
Rodinné domy
V dané lokalitě převaţuje bydlení v rodinných domech a v nabídce se občas vyskytne i jejich pronájem. Cena za pronájem záleţí na konkrétní nemovitosti, její lokalitě, velikosti a technickým vybavením. Cena pronájmu klasických rodinných domů se pohybuje přibliţně mezi 25 - 40 tisíci korun za měsíc.
Prodejní prostory
Obchodní prostory se objevují ve všech lokalitách daného trhu. Cena pronajímaných prostor se pohybuje od 180 Kč/m2/p.m. pro méně atraktivní lokality, pro atraktivní lokality většinou v centrech měst aţ 400 Kč/m2/p.m..
Kanceláře
Většinou se v nabídce obvykle objevují prostory ve městech, a jejich cena za pronájem se obvykle pohybuje okolo 300 Kč/m2/p.m. Pro méně atraktivní lokality se cena pohybuje kolem 200 Kč/m2/p.m..
Průmyslové objekty
V nabídce se objevují skladovací a výrobní haly jak s menší, tak i větší velikostí uţitné plochy. Ceny pronájmů se pohybují mezi 80 - 120 Kč/m2/p.m..
-8-
JIŽNÍ ČÁST V jiţní části se nachází pět měst (Černošice, Dobřichovice, Jílové u Prahy, Mníšek pod Brdy a Řevnice) a dva městyse - Davle a Štěchovice. Na rozdíl od severní části se na tomto území nachází výrazně více zalesněné plochy, protékají zde tři řeky (Berounka, Vltava a Sázava). Díky krásné přírodě nedaleko Prahy bývá vyhledávanou lokalitou jak pro rezidentní bydlení vysokého standardu, tak i pro rekreaci.
POZEMKY
Poptávka po pozemcích výrazně převyšuje jejich nabídku. Vyhledávány jsou především pozemky pro stavbu rodinných domů a rekreačních objektů. V komerčně nejzajímavějších lokalitách (převáţně města) se ceny pohybují přibliţně mezi 3 000 - 4 500 Kč/m2. Ceny pozemků v méně atraktivních lokalitách se pohybují přibliţně mezi 1 800 - 3 000 Kč/m2. V nabídce se objevují i zalesněné pozemky, které se mohou pohybovat v cenách mezi 70 - 300 Kč/m2 dle jejich lokality.
BUDOVY Byty Trh jiţní části se při porovnání se severní častí okresu jeví jako velice podobný a to jak ve výstavbě, tak i v trţních cenách. Rozdíl je snad jen v mnoţství bytů ve více atraktivních lokalitách, jichţ je v jiţní části okresu více.
Nejatraktivnější lokality, s nejvyššími cenami se ve většině případů nachází ve městech. Ceny se zde pohybují mezi 30 000 - 50 000 Kč/m2. V méně atraktivních lokalitách mohou ceny klesnout aţ k hodnotě 17 000 Kč/m2.
-9-
Rodinné domy
Nabídka je obdobná jak v severní části, jen se zde vyskytuje větší počet atraktivních lokalit. Ceny se pohybují v závislosti na lokaci a stavu staveb. Cena rodinného domu před rekonstrukcí, situovaného v méně atraktivní lokalitě se můţe pohybovat i kolem hodnoty 2 milionů korun . Ceny klasických rodinných domů se pohybují mezi 3,5 - 7 miliony korun. Běţně se vyskytují i prostorné vily s nadstandardním vybavením a ceny dosahujícími i 15 milionů korun. Dá se předpokládat, ţe výstavba rodinných domů bude v dlouhodobém horizontu nadále pokračovat a poptávka bude nadále převyšovat nabídku. V územních plánech většiny obcí je další výstavba předpokládána.
Rekreační objekty
V jiţní části se v nabídce realitních kanceláří objevují velmi často chaty z velkého počtu rekreačních oblastí, jako lokality u břehu řeky Berounky, nebo u vodní přehrady Slapy. Ceny těchto nemovitostí se pohybují v hodnotách ve většině případů nepřesahující 1 milion korun.
Bytové domy Nabídka bytových domů se objevuje spíše ojediněle, nové domy jsou prodávány po jednotlivých bytových jednotkách a i domy starší výstavby jsou většinou ve společném vlastnictví nájemníků. Ceny ostatních domů se pohybují pro menší domy před rekonstrukcí kolem 4 milionů korun, větší objekty po rekonstrukci, kolem 20 milionů korun.
- 10 -
Administrativní budovy
V nabídce se objevují jen zřídka, spíše se jedná o trh s s pronájmem menších administrativních prostor.
Průmyslové objekty Jiţní část okresu se nikdy nijak významně nespecializovala na průmyslové odvětví a proto nabídka těchto objektů je velmi ojedinělá. Výjimku tvoří areál ÚVK (Ústav pro výzkum rud), jehoţ dílčí části jsou k prodeji nabízeny. Další objekty jsou nabízeny přibliţně za stejných podmínkách jako v severní části. Relativně více se obchodují menší, spíše ţivnostenské, provozovny typu autoopraven, malých prodejen. Ceny se pohybují u malých provozoven před rekonstrukcí kolem 3 milionů korun, u větších po rekonstrukci kolem 10 milionů.
NÁJMY Ceny pronájmů i jejich nabídka jsou velmi podobné severní části.
Byty V dané lokalitě se pronajímají především byty z novostaveb. V nabídce se také objevují jak pronájmy části rodinných domů, např. dvojdomku, trojdomku, nebo i byty v domech rozdělených na více částí. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech : Byt 1+1
7 000 - 9 000 Kč / byt / p.m.
Byt 2+1
9 000 - 12 000 Kč / byt / p.m.
Byt 3+1
12 000 - 15 000 Kč / byt / p.m.
Byt 4+1
15 000 - 20 000 Kč / byt / p.m. - 11 -
Rodinné domy V dané lokalitě převaţuje bydlení v rodinných domech a v nabídce se občas vyskytne i jejich pronájem. Cena za pronájem záleţí na konkrétní nemovitosti, její lokalitě, velikosti a technickým vybavením. Cena pronájmu klasických rodinných domů se pohybuje přibliţně mezi 25 - 40 tisíci korun za měsíc
Prodejní prostory
Obchodní prostory se objevují ve všech lokalitách daného trhu. Cena pronajímaných prostor se pohybuje od 180 Kč/m2/p.m. pro méně atraktivní lokality, pro atraktivní lokality většinou v centrech měst aţ 550 Kč/m2/p.m..
Kanceláře
Většinou se v nabídce obvykle objevují prostory ve městech, a jejich cena za pronájem se obvykle pohybuje okolo 350 Kč/m2/p.m. Pro méně atraktivní lokality se cena pohybuje kolem 200 Kč/m2/p.m..
Průmyslové objekty
V nabídce se objevují skladovací a výrobní haly jak s menší, tak i větší velikostí uţitné plochy. Ceny pronájmů se pohybují mezi 80 - 120 Kč/m2/p.m..
- 12 -
CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED
Je těţké přesně určit, jak se bude vyvíjet trh s nemovitostmi na Praze-západ. Velmi bude záleţet na dalším vývoji celosvětové ekonomické krize. Zatím byl cítit její dopad především na cenách bytů, které stejně byly vlivem velké dostupnosti hypoték předraţovány. Nyní se podmínky pro získání hypotéky zhoršují a tak se dá očekávat, ţe po dokončení několika developerských projektů bude v okrese zvýšena nabídka bytů nad poptávkou. Pokud nebudeme předpokládat ţádné další výrazné dopady finanční krize a ekonomika ČR bude růst, ceny nemovitostí také. Kdyţ ekonomika neporoste, dá se očekávat, ţe ceny nemovitostí v méně atraktivních lokalitách mírně poklesnou, v atraktivních pokles neočekávám, poptávka po atraktivních nemovitostí by totiţ mohla i vzrůst. Další faktor, který by mohl ovlivnit ceny nemovitostí je dokončení praţského obchvatu. Některé lokality se pak stanou více doravně dostupné, coţ by mohlo vést ke zvýšení cen, především u pozemků. V lokalitě Brdy se jedná o postavení amerického radaru v České republice, pokud by tento projekt byl uskutečněn, u cen nemovitostí v jeho okolí bych také očekával zvýšení.
- 13 -
