Analýza realitního trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha Finance a ekonomie

Analýza realitního trhu Diplomová práce

Autor:

Bc. Pavla Smětáková Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2014

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 1. dubna 2014

Bc. Pavla Smětáková

Poděkování Ráda bych vyjádřila poděkování Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D. za odborné vedení této diplomové práce.

Anotace Tato diplomová práce popisuje realitní trh z hlediska nabídky a poptávky. Poskytuje informace o vztahu realitního trhu s finančním sektorem a o specifikách realitního trhu v České republice a jeho budoucím vývoji. Dále analyzuje realitní trh Městské části Praha 13 a popisuje jeho budoucím vývoji. Klíčová slova: realitní trh, analýza trhu, nabídka, poptávka, nemovitost

Annotation This thesis describes the real estate market in terms of supply and demand. Provides information about the relationship of the real estate market in the financial sector and the specifics of the real estate market in the Czech Republic and its future development. It also analyzes the real estate market of Prague 13 and describes its future development. Key words: real estate market, market analyzes, supply, demand, real estate

Obsah Úvod ........................................................................................................................................................ 7 Zvolené metody zpracování .................................................................................................................... 8 1.

2.

3.

Úvod do Analýzy realitního trhu...................................................................................................... 9 1.1

Vymezení základních definic a pojmů ..................................................................................... 9

1.2

Katastr nemovitostí ............................................................................................................... 14

1.3

Cenové mapy ......................................................................................................................... 15

Definice a princip realitního trhu .................................................................................................. 17 2.1

Subjekty na realitním trhu ..................................................................................................... 18

2.2

Variace realitních trhů ........................................................................................................... 21

Analýza trhu z hlediska nabídky – pozemky, stavby, nájmy .......................................................... 22 3.1

3.1.1

Stavební pozemky.......................................................................................................... 23

3.1.2

Zemědělské pozemky .................................................................................................... 25

3.1.3

Ostatní pozemky ............................................................................................................ 25

3.2

5.

Trh se stavbami ..................................................................................................................... 26

3.2.1

Trh s byty ....................................................................................................................... 27

3.2.2

Trh s rodinnými domy ................................................................................................... 29

3.2.3

Trh s rekreačními objekty .............................................................................................. 31

3.2.4

Trh s výrobními a skladovými objekty ........................................................................... 32

3.2.5

Trh s objekty občanské vybavenosti .............................................................................. 33

3.2.6

Trh s administrativními budovami................................................................................. 34

3.2.7

Trh s ostatními stavbami ............................................................................................... 34

3.3

4.

Trh s pozemky........................................................................................................................ 22

Trh s nájmy ............................................................................................................................ 35

3.3.1

Nájmy pozemků ............................................................................................................. 35

3.3.2

Nájmy staveb ................................................................................................................. 35

Analýza trhu z hlediska poptávky .................................................................................................. 37 4.1

Pro vlastní potřebu ................................................................................................................ 37

4.2

Pro očekávaný příjem ............................................................................................................ 38

4.3

Pro zvýšení hodnoty v čase ................................................................................................... 38

4.4

Poptávka státu a obcí ............................................................................................................ 38

Vztah analýzy realitního trhu s finančním sektorem ..................................................................... 39 5.1

Financování pomocí vlastních zdrojů .................................................................................... 39

5.1.1

Vlastní úspory ................................................................................................................ 39

5

5.1.2

Vkladové bankovní produkty ......................................................................................... 39

5.1.3

Dědictví .......................................................................................................................... 41

5.1.4

Dar ................................................................................................................................. 41

5.2

6.

7.

Financování pomocí cizích zdrojů .......................................................................................... 41

5.2.1

Hypoteční úvěr .............................................................................................................. 42

5.2.2

Spotřebitelský úvěr........................................................................................................ 43

5.2.3

Americká hypotéka ........................................................................................................ 44

5.2.4

Leasing ........................................................................................................................... 44

Specifika realitního trhu v ČR ........................................................................................................ 46 6.1

Historie realitního trhu České republiky ............................................................................... 46

6.2

Finanční krize a její vliv na realitní trh České republiky ......................................................... 47

6.3

Současná situace na realitním trhu České republiky ............................................................. 51

6.4

Analýza realitního trhu Městské části Praha 13 .................................................................... 54

6.4.1

Obecná charakteristika trhu .......................................................................................... 55

6.4.2

Analýza trhu s nemovitostmi ......................................................................................... 56

6.4.3

Zhodnocení vývoje realitního trhu Městské části Praha 13 .......................................... 64

Modalizační analýza dalšího vývoje .............................................................................................. 66 7.1

Prognóza budoucího vývoje cen na realitním trhu v České republice .................................. 66

7.2

Prognóza budoucího vývoje realitního trhu v Městské části Praha 13 ................................. 68

7.2.1

SWOT analýza ................................................................................................................ 68

7.2.2

Závěr vývoje realitního trhu v Městské části Praha 13.................................................. 71

Závěr ...................................................................................................................................................... 73 Seznam použité literatury ..................................................................................................................... 74

6

Úvod Nemovitost je pro kaţdého člověka jedna z nejdůleţitějších statků, a to především proto, ţe plní jednu ze základních ţivotních potřeb – bydlení. Otázku uspokojivého bydlení řeší lidé napříč generacemi. Od mladých, kteří hledají své první samostatné bydlení aţ po starší ročníky. Ti hledají bydlení, které jim umoţní co nejkvalitnější ţivot s ohledem na jejich věk a moţnosti fyzické aktivity. Samozřejmě má kaţdý jiné nároky na ideální bydlení. Pro někoho můţe být splněným snem rodinný dům se zahradou. Pro jiného luxusně vybavený byt v atraktivní lokalitě. V uskutečnění těchto snů však většinou brání finanční moţnosti dotyčného. Právě proto jsou zde instituce finančního sektoru, které za úplatu pomáhají lidem v dosaţení jejich alespoň uspokojivého bydlení. Nemovitosti mají však i další funkce. Například mohou slouţit jako prostředek pro investování do nemovitostí, kde investoři vyuţijí své volné peněţní prostředky. Tyto investice se díky charakteristické stabilitě tohoto trhu stávají velmi důvěryhodnými a vyhledávanými. Mimo úvod bude tato práce obsahovat část zaměřenou na definici tohoto trhu, včetně popsání katastru nemovitostí, cenových map a jeho subjektů. Jako kaţdý trh je i tento závislý na existenci nabídky a poptávky. V samostatných kapitolách je proto podrobně popsaná jak nabídka, tak i poptávka toto trhu. V další kapitole je popsán, jiţ zmíněný důleţitý vztah k finančnímu sektoru a financování nemovitostí. V posledních dvou kapitolách jsou popsána specifika jak realitního trhu České republiky, tak i Městské části Praha 13 aţ po prognózu jeho budoucího vývoje. Je zde také zmíněna finanční krize, která zasáhla téměř celý svět a její působení na realitní trh. Cílem této práce je analyzovat vývoj a strukturu realitního trhu jak v České republice, tak i v konkrétní lokalitě Městské části Praha 13. Dále také zhodnocení jejich budoucího vývoje a popis vztahu dané problematiky k finančnímu sektoru.

7

Zvolené metody zpracování Na tuto diplomovou práci jsem se začala připravovat nejdříve sběrem dat o nemovitostech v tištěné i elektronické podobě. Některá data však také pocházejí z vlastního průzkumu trhu. Tento průzkum obsahoval zkoumání nabídky a poptávky po nemovitostech jak v celé České republice, tak i v Městské části Praha 13. Dále také obsahoval průzkum zkoumání cen nemovitostí a prozkoumání finančního sektoru z hlediska jeho vztahu k dané problematice. Kromě shromaţďování informaci o trhu z článků na internetu od odborných autorů jsem se také věnovala studiu odborné literatury. Ze všech těchto získaných dat jsem následně vše zpracovala do uceleného celku včetně prognózy budoucího vývoje tohoto trhu v České republice.

8

1. Úvod do Analýzy realitního trhu V této kapitole jsou popsány a vysvětleny základní definice a pojmy, které je nutné znát pro správné pochopení trhu s nemovitostmi. Dále je zde popsán katastr nemovitostí a cenové mapy.

1.1 Vymezení základních definic a pojmů Na začátku roku 2014 vstoupil do legislativy nový Občanský zákoník, který upravuje z právního hlediska dělení věcí na movité a nemovité. Nemovité věci jsou: a) „Pozemky b) Součásti pozemku – součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby a jiná zařízení zřízené na pozemku (s výjimkou staveb dočasných), včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech, podzemní stavba bez samostatného účelového určení, rostlinstvo na pozemku vzešlé, c) Podzemní stavby se samostatným účelovým určením, mimo jiné i inženýrské sítě (vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení) a stavba a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí, d) Věcná práva k pozemkům, součástem pozemku, podzemním stavbám se samostatným účelovým určením, e) Věc, o níž právní předpis stanoví, že není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, f) Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon, g) Stavba spojená se zemí pevným základem, která není součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku.“ 1 Z pozemku a stavby se tedy stává jedna nemovitost. Pokud pozemek a stavba má jednoho vlastníka, není moţné je prodat zvlášť. Nově tedy jiţ nehrozí, ţe jistí spekulanti zakoupí pozemek, na kterém stojí dům jiného majitele a tohoto majitele se pokusí vydírat zbouráním jejich domu, pokud pozemky nekoupí a vysokou cenu.

1

PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. – zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012,

ISBN 978-80-7365-338-5

9

Nemovitost se můţe povaţovat za zboţí, které se nijak neodlišuje od jiných ekonomických statků. Kupující chce tento druh statku koupit co nejlevněji, zatímco nabízející se snaţí prodávat za nejvyšší cenu. Působní zde také samozřejmě zákon nabídky a poptávky, která určuje postavení na trhu. Nemovitosti tedy také reagují na trţní prostředí, jeho cyklický vývoj, ale také na další ať uţ ekonomické či neekonomické hlediska, jako je například politické prostředí. Pozemek je definován“ jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků“ 2. Trh s pozemky je specifický především tím, ţe jeho nabídka je limitována. Je tedy omezen z důvodu, ţe pozemky nemohou nově vznikat a tedy nelze v případě vysoké poptávky zvětšit objem nabídky. Další specifika na tomto trhu spočívají v ţivotnosti pozemku, která je z ekonomického hlediska nekonečná. Pozemky jsou dále členěny podle druhů, které jsou dle katastru nemovitostí vedeny jako závazná charakteristika, která se zapisuje do knih a map. Dělí se na zemědělské pozemky (ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocní sady, trvalé travnaté plochy), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Účel uţívání pozemku je pak dán právě jeho druhem. Se souvislostí s pozemkem se můţeme také setkat s pojmem parcela. Parcelu lze charakterizovat jako zobrazení pozemku v mapě. Tento pozemek musí být geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Nově je v platném zákoně definovaná stavba jako „veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.

2

Zákon 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). © 1997 - 2014 by Dashöfer Holding. Dostupné

z: www.fulsost.cz

10

Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby“ 3. Stavba slouţící pro reklamní účel, je pak stavba pro reklamu. Pod pojmem stavba se můţe rozumět také její část nebo změna dokončené stavby. Změna nedokončené stavby pak znamená: 1. „nástavba, kterou se stavba zvyšuje, 2. přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, 3. stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby“ 4. Zákon také obsahuje pojem drobná stavba, která je vymezena jako „stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m“ 5. Drobnou stavbou tedy nemůţe být chápana stavba garáţe, stavba pro civilní ochranu, skladu hořlavin a výbušnin poţární ochranu, stavba jaderného zařízení a uranového průmyslu, sklad a skládka nebezpečných odpadů a stavba vodního díla. Nově se také vlastníkovi pozemku dává právo, ţe smí svému sousedovi zabránit zřízení stavby v těsné blízkosti společné hranice pozemku. Vlastník dále nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek, aniţ by učinil dostatečná opatření na upevnění stavby a pozemku. Jako podzemní stavby je moţné brát v úvahu stavby se samostatným hospodářským určením, či podzemní stavby, které jsou součástí určitého pozemku, které jsou jeho součástí celé, ačkoli zasahují pod cizí pozemek. Pro někoho můţe být pojem stavba a budova synonymem. Zákon však definuje budovu jako nadzemní stavbu spojenou se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a 3

Zákon 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění účinném k 1. 1. 2014.

© 1997 - 2014 by Dashöfer Holding. Dostupné z: www.fulsoft.cz 4

Zákon 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění účinném k 1. 1. 2014.


Zákon 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). © 1997 - 2014 by Dashöfer Holding. Dostupné

z: www.fulsost.cz

11

navenek převáţně uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s jedním nebo více prostorově uzavřenými uţitkovými prostory, s výjimkou hal. Rodinný dům je definován jako budova, v níţ je více neţ polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Můţe obsahovat nejvýše tři samostatné byty, dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. Velmi často skloňovaným pojmem na realitním trhu je byt. Zákon rozumí pod pojmem byt „místnost nebo soubor místností určených k bydlení. Soubor místností znamená, že jsou místnosti nějak spojeny („do souboru“), nejčastěji jsou pod společným uzamčením.“ 6 Společné uzamčení však není nejdůleţitější ani jednou podmínkou, ale je to nejčastější. Zásadním hlediskem je, ţe jsou místnosti (tvořící byt) účelově spojeny do jednoho nějak uceleného souboru. Určení místnosti či souboru místností k bydlení vymezuje majitel a zásadním právním hlediskem je tento soubor způsobilí zdravotně k bydlení. „Jednotka je nemovitá věc, která zahrnuje jednat byt, jedna podíl na společných částech domu. Byt a podíl na společných částech domu jsou vzájemně spojené a neoddělitelné.“ Nebytový prostor pak tvoří místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Úprava bydliště vychází ze zásady, ţe „ člověk má bydliště v místě, kde se zdržuje s úmyslem žít tam trvale. Tento úmysl zároveň počítá s možností výhrady změny okolností. Při určené bydliště rozhodují faktické aspekty, nikoli administrativní. Jedná se o soukromoprávní pojem pro účely občanskoprávních plnění, nikoli pro evidenční účely podle veřejného práva“ 7. Velmi důleţitý pojem na realitním trhu je nájem. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje „přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmou lze i část nemovité věci.“ 8

6


ISBN 978-80-7365-338-5 7

NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN:

978-80-7365-336-1 8


ISBN 978-80-7365-338-5

12

Strany si však mohou dohodnout dobu, na kterou se nájem poskytuje. Můţe se jednat o: a) přesné datum, do kterého je nájem dohodnut (do narozenin nájemce) b) přesná doba, do které je nájem dohodnut (přesný počet dnů) c) skutečnost, která způsobí ukončení nájmu (na dobu ţivota nájemce) d) doba nějaké činnosti (po dobu studia) V nájemní smlouvě si pak strany dohodou označí pronajímatele, nájemce, pronajímané věci či souboru věcí a dobu nájmu. Pronajímatel je povinen ze zákona (pokud si strany neujednají něco jiného) „pronajatou věc předat v takovém stavu, aby jí nájemce mohl užívat ke sjednanému (a není-li sjednán, pak k obvyklému) účelu, udržovat ji v tomto stavu, provádět veškerou jinou než běžnou údržbu, provádět veškeré opravy věci“ 9. Nájemce je „bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné“ 10. Hodnota je ekonomický pojem a také cílem odhadu majetku. Je základem pro jednání o ceně, nikoli tedy sama cena. „Vytváří se pomocí čtyř základních faktorů, kterými jsou užitečnost, touha, nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou) a efektivní koupěschopná poptávka“11. Jasná definice ceny není stanovena. Dalo by se ale říci, ţe se jedná o peněţní vyjádření hodnoty. Jde tedy o částku, které se musí člověk vzdát za účelem získání určité sluţby či statku a je dosaţená v určitém čase. Můţe jít o cenu smluvní (vzniká dohodou kupujícího a prodávajícího) a cenu regulovanou (ta je stanovena nebo usměrňována cenovými či místními orgány). Nový občanský zákoník také rozlišuje mezi pojmem majetek a jmění.„Souhrn věcí, práv a jiných majetkových hodnot, které náleží určité osobě, tvoří její majete.“ 12. Jedná se tedy o 9


ISBN 978-80-7365-338-5 10


ISBN 978-80-7365-338-5 11

HEŘMAN, Jan. Prezentace a přednášky k předmětu Oceňování podniku, studium na Bankovním institutu

vysoká škola, a.s. Praha, akademický rok 2012/2013 12

NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012,

ISBN: 978-80-7365-336-1

13

souhrn kladných hodnotných poloţek.„Jmění zahrnuje jak kladné položky, tak i záporné hodnotové položky, náležící určité osobě“13. Podle platné legislativy ustanovení o věcných břemenech respektují „klasická rozdělení věcných břemen na služebnosti a reálná břemena. Služebnost znamená zatížení věci, které postihuje vlastníka věci tak, že musí ve prospěch jiného něco strpět nebo se něčeho zdržet. Reálné břemeno je zatížení věci zapsané do veřejného seznamu tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco ji dávat nebo něco konat“ 14. Co je povaţováno za součást věci plyne jednak z její povahy, jedna k z rizika spojeného s oddělením součásti. Věc se tedy stává součástí věci hlavní nebo samostatnou podle vzájemné sounáleţitosti nebo podle míry oddělitelnosti K zajištění závazku slouţí zástavní právo. Dle platné legislativy se „zřizuje zástavní smlouvou.“ 15 V ní poté strany ujednají, co je zástavou a pro jaký dluh je zástavní právo vytvořeno. Zajišťuje dluh a jeho příslušenství, je-li zvlášť ujednáno, pak i smluvní pokutu. Zákon dále definuje rozhrady. „Má se za to, že ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné.“16

1.2 Katastr nemovitostí V katastru nemovitostí, jak je zřejmé z jeho názvu, nalezneme nemovitosti, tj. stavby (objekty) a pozemky, zástavní práva, věcná břemena a další práva. Přitom rozlišujeme domy s čísly popisnými a stavby s čísly evidenčními. V katastru nemovitostí dále nalezneme číslo bytu (bytové jednotky), nebytového prostoru s pojmenování nebytového prostoru. Tyto nemovitosti jsou zapsány na listech vlastnictví. Podle nového Občanského zákoníku, který vstoupil v platnost 1. 1. 2014 bude zápis v katastru nemovitostí nejdůleţitější a také dostačující důkaz o vlastnictví nemovitosti. Dále uvádí, ţe je 13


ISBN: 978-80-7365-336-1 14


ISBN: 978-80-7365-336-1 15


ISBN: 978-80-7365-336-1 16 16


ISBN: 978-80-7365-336-1

14

nově potřeba uzavřít písemnou smlouvu, která bude potvrzovat souhlas vlastníka pozemku s cizí stavbou na jeho pozemku. Nahlédneme-li do katastru nemovitostí, zjistíme, ţe kromě mnoha dalších údajů a informací obsahuje druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a vyuţití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů dále údaje pro daňové účely a údaje umoţňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem, údaje o podrobných polohových bodových polích, místní a pomístní názvosloví. Jako soubor popisných informací zpravidla chápeme komplex ucelených popisných informací a dat, obsahující např. údaje o katastrálním území, jednotlivých stavbách, o stavebních parcelách a zvláště pak informace o právních vztazích a vlastních či jiných oprávněných osobách, bez ohledu na to, zda jde o vlastníky – fyzické či právnické osoby. Na základě toho lze dovolit pro uţivatele určující výstupní informace, které zahrnují seznam a abecední rejstřík vlastníků, nájemci a dalších oprávněných osob, soupisku parcel podle parcelních čísel, evidenční list a dílčí vlastnictví. Údaje se dají průběţně v katastru měnit a to například při změnách na základě specifického zákona, vzniku digitálních či digitalizované mapy, změnách hranic pozemků, opravě chyby. Katastrální úřad uvádí opravy nahrazením dosavadních údajů novými údaji předanými mu příslušným orgánem, přizpůsobením údajů změnám výměr parcel, pouţitím údajů obsaţených v geometrickém plánu, z moci úřední.

1.3 Cenové mapy Cenové mapy mají za hlavní úkol zařadit ceny nějakého produktu do jeho příslušného prostoru. Nemusí se však jednat pouze o cenové mapy stavebních nebo zemědělských pozemků, ale dokáţí vyjádřit i ceny libovolného produktu, jako jsou například průměrné ceny pohonných hmot. Jejich tvorba je ekonomickou disciplínou zkoumající časoprostorové interakce různých ekonomických subjektů, jejich geografickou podmíněnost, a jiných například právních či politických faktorů.

15

V našem případě lze cenové mapy definovat jako nástroj pro rychlé získání představy o cenách na realitním trhu v určité oblasti. Jedná se zde však pouze o obecnou cenu. V realitním trhu se samozřejmě zkoumají především cenové mapy stavebních pozemků, staveb, nájmů a stavebních prací. Ekonomický statek, který je moţný nějakým způsobem definovat se zde nazývá objektem cenových map. V praxi jsou takto označovány hmotné ekonomické statky a to zejména nemovitosti, které jsou určeny jednoznačným geografickým umístěním. Jak se na ně můţeme dívat a proč je vytváříme, určuje předmět cenových map. Jedná se tedy o popis prostorové diferenciace zkoumaného statku a zkoumání ekonomických aspektu této diferenciace. Nemusí se však jednat pouze o jevy a faktory s tímto aspektem přímo související. Můţe se jednat o jeho cenu, chování a fungování trhu, který ho můţe ovlivnit jak přímo, tak i nepřímo. Například politická stabilita státu, která ceny nemovitostí zajisté ovlivňuje. Cenové mapy by měly být vytvořeny na základě podloţených dat a následně zdůvodněna potřebným teoretickým základem. Je zde nutnost znám pojmy jako pravdivost a úplnost dat společně se základními zákony trţního hospodářství.

16

2. Definice a princip realitního trhu „Trh je považován za komunikační prostředek, jehož prostřednictvím vstupují prodávající a kupující do vzájemného kontaktu, aby se dohodli na ceně a množství nakoupených a prodaných statků“17. Trh je tedy místo, kde se setkává nabídka s poptávkou. Dalšími základními prvky trhu z ekonomického hlediska jsou cena a trţní subjekty. Za trţní subjekty se zde povaţují domácnosti, firmy a stát. Tento zákon nabídky a poptávky platí i na trhu s nemovitostmi. Poptávka na tomto trhu je dána především dostupným mnoţstvím prostředků, které má kupující. Jedná se zde ať uţ o úspory kupujícího nebo ochotě bank jim zapůjčit finanční prostředky k financování nemovitosti. Nabídka je zde dána ochotou vlastníka nemovitosti k jejímu prodeji. Trh nemovitostí je brán jako velmi stabilní a ustálený trh. Jeho stabilitu dokazuje i jeho reakce na finanční krizi, která před několika lety ovládla téměř celý vyspělý svět. O vztahu finanční krize a realitním trhu budeme proto rozebírat podrobněji v kapitole 6. Dále je tento trh specifický ve své plošné působnosti. Aby analýza realitního trhu byla co nejpřesnější a její údaje byli co nejobjektivnější, musí se zde jednat o lokální analýzu. Samozřejmě se dá s jistou nadsázkou říci, ţe zakoupení nemovitosti v realitním trhu hlavního města Prahy bude draţší neţ zakoupení nemovitosti v realitním trhu blízkého Berouna. Aby se však dala cena nemovitosti určit s ohledem na její umístění, musí se zde prozkoumat, tedy analyzovat, trh daného nejbliţšího okolí. Konečná cena, tedy trţní cena, zde však určována právě střetem nabídky a poptávky, které jsou ovlivňovány nejen lokací ale dalšími různými faktory. Faktory, které určují úroveň poptávky a nabídky na trhu s nemovitostmi jsou:

17

-

Politická a ekonomická stabilita

-

Právní ochrana národního trhu nemovitostí

-

Právní a legislativní podmínky pro podnikání fyzických a právnických osob

-

Právní podmínky pro převod nemovitostí

PAČESOVÁ, Hana. Kapitoly z mikroekonomie a z dějin ekonomických studií. Praha: Vodnář, 2010, ISBN:

978-80-7439-005-0

17

-

Nedotknutelnost soukromého majetku a jeho právní ochrana

-

Úvěrová politika bank a peněţních ústavů

-

Daňové zatíţení nemovitostí

-

Míra inflace a stabilita měny

-

Vlastnosti umístění nemovitosti jako je například ruch z ulice, čas prodeje, dopravní obsluţnost a dostupnost a tak dále.

Všeobecně se dá říci, ţe neexistuje instituce, která by mohla, poskytnou celkový přehled o trhu nemovitostí vdané zemi. Dokonce ani realitní kanceláře nemají komplexní přehled, protoţe pokrývají jen určitou část trhu. Jeho další specifika: -

Předmětem je zde majetek s velmi vysokou hodnotou.

-

Četnost prodejů je zde velmi malá.

-

Obchody jsou zde sloţitější z právního hlediska. Musí se zde nejen sepsat písemná smlouva, ale musí proběhnout například i vklad do katastru nemovitostí atd.

-

Je zde velmi nízká likvidita realitních obchodů.

Kromě vztahu mezi kupujícím a prodávajícím je na realitním trhu další důleţitý vztah a to pronájem resp. nájem nemovitosti. Vlastník nemovitosti zde nevystupuje jako prodávající nýbrţ jako pronajímatel. Druhou stranu toho vztahu figurující v tomto vztahu je nájemce, který nemovitost, respektive část nemovitosti, za úplatu uţívá. Tento vztah je také uzavřen na základě smlouvy a nájemné je zde placeno zpravidla periodicky (měsíčně, čtvrtročně, půlročně či ročně).

2.1 Subjekty na realitním trhu Na realitním trhu se tedy do role subjektů řadí především jiţ zmiňovaní kupující a prodávající, kteří zde fungují jako „tvůrci“ trţní ceny. Další významnou roli na realitním trhu hrají realitní makléři a realitní kanceláře. Při prodeji či koupi nemovitosti není nutností vyuţívat jejich sluţby, avšak v dnešní uspěchané době je vyuţívají lidé především díky úspoře času, který by jinak museli sami všem úkonům prodeje věnovat. V České republice neexistuje právní norma, která by upravovala činnost realitních kanceláří. Tento fakt znamená, ţe nikde není pevně dáno, jaké sluţby by měla realitní kancelář či realitní makléři poskytovat. Vztah mezi realitními kancelářemi a klienty je tady dám pouze podle obecně platných právních norem a podle subjektivity těchto stran. 18

Navíc se zde jedná o volnou ţivnost a můţe ji tedy vykonávat kaţdý, kdo je právně způsobilá k získání ţivnostenského podnikání. Vzhledem k tomu, ţe legislativa neupravuje nároky na vzdělání, absolvování odborného kurzu či certifikaci realitního makléře, záleţí na kaţdé jednotlivé realitní kanceláři, kdo ji bude zastupovat. Realitní makléř by měl být pro klienta především dobrým rádcem, protoţe právě on můţe ovlivnit průběh celého realitního obchodu. Měl by tedy zvládat dobře doporučit nabídkovou cenu, způsob nabízení konkrétní nemovitosti a finální vyjednávání při realizaci obchodu. V České republice existuje Asociace realitních kanceláří. Právě zjištění, ţe je realitní kancelář, v této asociaci můţe být pro mnohé jedním z důvodů, proč se právě na ní obrátit. Její členové jsou zavázáni dodrţovat Etický kodex realitního makléře a také musejí absolvovat vzdělávací program. Tento Etický kodex obsahuje např. ţe realitní makléř musí při své činnosti jednat vţdy kvalifikovaným způsobem a čestně, nesmí zneuţívat svého postavení v neprospěch klienta, nesmí činit rozdíly mezi klienty z rasových či náboţenských důvodů, zveřejňovat důvěrné informace o klientovi nejsou –li veřejně dostupné, musejí zachovat mlčenlivost atd. Další výhody, které ARK ČR poskytuje: -

„mají sjednáno pojištění profesní odpovědnosti- průběžně se vzdělávají a procházejí pravidelnou certifikací - využívají systému vzájemného sdílení zakázek mezi členy ARK ČR, což urychluje proces nalézání zájemců o nabízené nemovitosti - zajišťují svým klientům kompletní servis - pomohou kupujícím zajistit nejvýhodnější právní servis, znalecký posudek, energetický audit, hypotéční úvěr apod. při prodeji nemovitostí pomohou určit optimální prodejní cenu na základě svých důkladných znalostí realitního trhu ve svém regionu a informací z cenové mapy ARK ČR - mají svou rozsáhlou databázi klientů (včetně zájemců o koupi nemovitostí), což urychluje prodej nabízených nemovitostí - prodávajícím a pronajímatelům nabízejí výhradní zastoupení při zprostředkování prodeje a pronájmu nemovitosti, tj. uzavření výhradní (exkluzivní) zprostředkovatelské smlouvy; posuďte výhody výhradního zastoupení i pro prodávající 19

- dostávají od ARK ČR rozsáhlý informační a konzultační servis (zejména v oblasti legislativy)“ 18. Realitní kanceláře inzerují nabídky nemovitostí jak na internetu, tak i v tištěné podobě v časopisech či speciálně tištěných broţurách. Jen na internetu je obrovské mnoţství stránek, které zobrazují nabídky od různých realitních kanceláří. Jsou to například: Sreality.cz Reality.cz Rajrealit.cz Reality.idnes.cz Realcity.cz Ceskereality.cz Netrealit.cz Pronajmy.cz Indexreality.cz Novereality.cz Domybytypozemky.cz Důleţitou roli zde hrají také banky. Ty díky tomu, ţe poskytují klientům úvěry určené k financování nemovitostí, spoluvytvářejí tento trh. Tento zvláštní typ úvěru se nazývá hypoteční úvěr a je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Společně s dalšími produkty poskytující banky bude probrán podrobněji v kapitole 6. Neopomenutý by neměl být ani stát, který vytváří právní prostředí. Určuje pravidla, chrání vlastnická práva, práva nájemců, apod. V současné době (tedy v roce 2014) byl vydán nový upravený jiţ zmíněný Občanský zákoník, který nově upravuje toto právní prostředí. Rovněţ stát ovlivňuje tento trh pomocí daňového systému. Při koupi nemovitosti je však dobré zajistit si ochranu svých peněz vyuţitím podmíněného účtu u třetí „osoby“. Za tuto „osobou“ můţe být povaţován speciálně vytvořený účet u 18

ASOCIACE REALITNÍCH KANCELÁŘÍ ČESKÉ REPUBLIKY [online]: Proč využívat služeb realitních

kanceláří – členů ARK ČR, 30. 11. 2012, Dostupné z: http://www.arkcr.cz/?c_id=2097

20

banky či notář. Tato třetí osoba přijme od kupujícího kupní cenu nemovitosti do úschovy a vyplatí ji prodávajícímu za splnění určitých podmínek, tedy po zapsání převodu nemovitosti v katastru. Právě po tomto úkonu se stává kupující majitelem nemovitosti. Pokud kupující tuto ochranu nevyuţije, riskuje ztrátu svých peněz, v momentě kdyţ katastr z nejrůznějšího důvodu návrh zamítne. Dále na tomto trhu působí také developerské firmy. Ty se zabývají činností, která by se dala popsat jako komplexní zajištění stavebních projektů. Tyto projekty zahrnují nejčastěji výstavbu určenou pro bydlení, administrativu a různá komerční centra. Mohou však slouţit i pro jiné účely. Tyto firmy nejdříve naleznou vhodnou příleţitost pro svůj projekt a vytvoří zde pro něj svůj záměr. Dále musí zajistit financování tohoto projektu a to svými zdroji či úvěrem. Poté přichází samotná realizace projektu včetně stavebního povolení, změn územního plánu, samotná výstavbu a samozřejmě kolaudace. Jako poslední fáze těchto projektů je prodej, či pronájem. V 90. letech minulého století vznikaly tyto firmy s myšlenkou okamţitého zisku. Bohuţel neměly architektonickou hodnotu. Domy stavené v těchto projektech byly v minimální vzdálenosti od sebe, byla zde minimální občanská vybavenost, špatná dopravní dostupnost i obsluţnost, špatné dispoziční řešení nemovitostí a díky snaze o maximalizaci zisku také nízká kvalita projektů. Nyní uţ firmy vědí, ţe ne všechny postavené projekty jsou také hned prodejné a jejich projekty se zlepšily. Mnoho firem se také v poslední době soustředí na nízkoenergetické projekty.

2.2 Variace realitních trhů Trh prodávajícího – tento trh existuje, pokud poptávka převyšuje nabídku. Na trhu vystupuje tedy více kupujících, neţ je dostupných nemovitostí. Tento fakt přispívá k růstu cen nemovitostí, ale přesto se však téměř všechny prodají. Trh kupujícího – zde naopak převyšuje nabídka poptávku. Na trhu je tedy více dostupných nemovitostí neţ je kupujících a ti si mohou vybírat z většího počtu nemovitostí. V tomto případě se sniţuje počet prodaných nemovitostí, coţ vede ke sníţení cen. Neutrální trh – Zde je nabídka a poptávka vyváţená. Je zde přijatelná úroková míra a přibliţně stejný počet prodávajících a kupujících. Cena zde není závislá na počtu prodejů či šířce nabídky, ale na inflaci. Ceny tedy stoupají či klesají rovnoměrně s inflací.

21

3. Analýza trhu z hlediska nabídky – pozemky, stavby, nájmy Jak jiţ bylo zmíněno, je realitní trh z hlediska nabídky ovlivněn především ochotou vlastníka k jejímu prodeji. Jinak řečeno prodávající uvolňuje nemovitost k prodeji a tím rozšiřuje nabídku. Nabídku zle rozdělit na 3 části – trh s pozemky, stavbami a nájmy.

3.1 Trh s pozemky Pozemek je jedinečný druh nemovitosti, který není moţné reprodukovat. Mnoţstevní stránka nabídky je fixní. Nereaguje tedy na ţádné změny trhu. Ze strany nabídky se však můţe měnit pozemek z hlediska kvalitativního, tedy snahou o zvýšení jiţ existující hodnoty pozemku. Pozemek se dá zhodnotit různými způsoby, které se budou lišit jak svou lokací, či moţnostmi vyuţití pozemku z komerčního, právního, tak i technického hlediska. Například zemědělská půda se můţe zhodnotit hnojením a kypřením. Lesní pozemek rozumnou výsadbou porostů. Stavební pozemek vybavením inţenýrských sítí. Ţádný pozemek, aţ na výjimky, se nedá nazvat jako bezcenný. Dočasně neprodejným pozemkem se můţe být například kontaminovaný pozemek. Po dekontaminaci se dá tento pozemek opět prodávat za normální cenu a nedá se tedy říci, ţe by byl bezcenný, kdyţ je v současné době téměř neprodejný za běţnou cenu. Sám o sobě neprodejný můţe být i pozemek, jehoţ potenciální hodnota spočívá v tom, ţe právě on zvyšuje hodnotu jiného, například sousedního, pozemku. Tomuto efektu zhodnocení se jinak také říká kontribuční. Tímto druhem pozemku můţe být například jezero, veřejný park, či jiná veřejná zeleň, která zkvalitňuje prostředí okolních pozemku a pohledových horizontů. Tento fakt je především znatelný uvnitř měst, kde tyto pozemky jasně zvedají hodnotu nemovitostí, či bytů v bytovém domě, které mají minimálně výhled z okna na tento pozemek.

22

3.1.1 Stavební pozemky Analýza trhu z hlediska rizik S ohledem na fakt, ţe se ţádná investice nedá charakterizovat jako bezpečná, je nutné si i u investic do pozemků, či jiných nemovitostí, zváţit jistá rizika. Jeho největší rizika souvisí s jeho jedinečností a nepřemístitelností. Nejčastější rizika jsou: Makroekonomická rizika – ceny nemovitostí jsou povaţovány za relativně odolné a stálé i v době krize. Jejich ceny neklesají tak dramaticky jako například ceny cenných papírů, jako jsou akcie. Dále se za ekonomické riziko dají povaţovat změny úrokových sazeb, devizových kurzů a změny sazeb komerčních bank. Politická rizika – tímto rizikem můţe být změna dotační politiky státu, především v oblasti zemědělství, která můţe vyvolat sníţení zájmů investorů. Dále to můţe být změna zákona, či můţe dojít k vyvlastění. Technická rizika – tyto rizika jsou především spojovány se stavbami. U pozemků však můţe dojít k jiţ zmiňované kontaminaci či změně jeho únosnosti. Změna širších vztahů - toto riziko souvisí především s nepřemístitelností pozemků. Přírodní rizika - v České republice jsou největším přírodním rizikem povodně. Jako jiné tyto rizika jsou povaţovány například zemětřesení, sesuvy lavin, záplavy, tornáda, apod. Změna územního plánu – touto změnou se můţe jeho hodnota jak zvýšit tak i sníţit. Zvýšit se můţe, například pokud se zemědělská půda nově zařadí do územního plánu jako stavební pozemek. V současné době takto investoři skupují zemědělské pozemky v okolí větších měst s vidinou budoucího zvýšení jeho hodnoty. Jeho hodnota se dá ale také sníţit tím, ţe se původně stavební pozemek nově zařadí do územního plánu jako veřejná zeleň. Likvidita – nemovitosti patří mezi obecně málo likvidní. Jako nejméně likvidní se povaţují pozemky mimo prime rate lokality. Analýza trhu z hlediska zisků Obchodování na trhu pozemků je bráno, z hlediska investování, jako dlouhodobá investice. Zhodnocení pozemku můţe trvat i několik desítek let, oproti zhodnocení obchodu na trhu 23

s cennými papíry, kde můţe zhodnocení být téměř okamţité. Investor zde tedy musí zváţit a porovnat poměr rizika a zisku. Synergický efekt – tento efekt je dá popsat jako jak udělat z ničeho něco. Tento efekt popisuje i vzorec 2 + 2 = 5. Tento vzorec popisuje fakt, ţe součet hodnot jednotlivých hodnot majetků před sjednocením (fúzí, akvizicí, konsolidací, apod.) je niţší neţ hodnota spojeného celku. Tento efekt se pouţívá jak u nemovitostí tak například i u nákupu akcií, kdyţ větší a sloučený počet akcií můţe být brán jako kontrolní balík akcií a zaručuje významnou a větší hodnotu neţ by měli akcie u jednotlivých akcionářů. Pro synergický efekt, se mohou spojovat i firmy, které díky němu mohou dosáhnout vyšší pozici na trhu. Dá se však pouţívat i v mnoha jiných oborech. Jako příklad se zde dá pouţít proluka „Myšák“ ve Vodičkově ulici v Praze 1. „Investorovi v tomto případě trvalo více jak 10 let než se mu podařilo vykoupit všechny potřebné pozemky a získat tak možnost plně realizovat svůj podnikatelský plán“19. Subdivision development – v češtině by se tento pojem dal přeloţit jako „zhodnocení rozdělením na menší části“20. Základem je zde rozdělení velkého pozemku na řadu menších pozemků a poté jejich prodej. Toto zhodnocení se zakládá na faktu, ţe velký pozemek se prodávají levněji (okolo 20 %) neţ pozemek menší. Vychází se zde z údajů, které zaznamenávají, ţe sektor poptávajících se subjektů po velkých pozemcích je menší neţ sektor subjektů poptávajících se po menších pozemcích pro stavbu rodinných domů či rekreačních objektů. Technické zhodnocení pozemků – kaţdý pozemek, na kterém máme v plánu vybudovat například rodinný dům, musí splňovat určité technické poţadavky, které umoţní jeho budoucí uţití. Těmito poţadavky je míněno připojení na inţenýrské sítě, tj. vodovodní řád, elektrickou přípojku, kanalizaci či plynovou přípojku. Tato investice by však neměla přesáhnout hodnotu daného pozemku. Jako nejnáročnější investice se v České republice povaţuje rozvod kanalizací. Změna charakteru pozemku – tyto změny jsou zapříčiněny díky extenzivnímu rozvoji měst, změnou teritoriálního systému, apod. Při rozšiřování měst se mohou změnit i charaktery okolních pozemků, z důvodu výstavby nových sídlišť nákupních center, apod. V posledních letech se toto stalo trendem u velkých měst, jako je Praha či Karlovy Vary. Dá se ale 19

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s.

ISBN: 978-80-7265-101 20

ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha 2008.

24

očekávat, ţe se tento trend bude projevovat výrazněji a to díky hustému osídlení našeho relativně malého státu.

3.1.2 Zemědělské pozemky Trh se zemědělskou půdovou v České republice se dá popsat jako stabilizovaný. Tento trh však bude v budoucnu nejvíce poznamenávat politika Evropské unie, kde se dá předpokládat přechod ze zemědělství základních plodin, jako jsou obilniny či brambory, na produkty s vyšší přidanou hodnotou, jako je víno a sýry. Dále bude také důleţité, jak moc budou transformovány zemědělské pozemky na jiné účely. Především pro průmyslové zóny či novou bytovou výstavbu. Trh se zemědělskými pozemky je charakterizovaný následujícími charakteristikami: Rozvoj trhu v příhraničních oblastech – po otevření hranic, tedy po vstoupení České republiky do Schengenského prostoru, se do té doby ne příliš vyuţívané zemědělské pozemky podél hranic staly velmi ţádanými. Zájem o ně ze strany zahraničních, tedy sousedních, zemědělců se dal pozorovat především díky výhodně moţnosti rozšíření jejich produkce přes bývalé hranice. Rozvoj ekozemědělství a ekoturistiky – tento rozvoj se spojován s pouţíváním pozemků, díky dotacím (největší vliv mají dotace od Evropské unie) a dalším faktorům, pro produkci volnočasových činností spojených se zemědělstvím a produkcí ekopotravin. Pod pojmem volnočasové činnosti si můţeme představit aktivity jako je například golf, který je vykonáván na golfovém hřišti. Toto hřiště můţe být totiţ uvedeno v katastru nemovitostí jako nějaký typ zemědělského pozemku (louka, orná půda).

3.1.3 Ostatní pozemky Tento sektor zahrnuje rybníky, lesní pozemky, městskou zeleň, přírodní jezera, mokřady, baţiny apod. S ohledem na pestrý výběr těchto pozemků se nedá poptávka a nabídka určit jako stejná. Rybníky jsou v současnosti dobře prodejné, díky efektivitě zemědělské výroby v tomto sektoru. Prodejnost lesů naopak klesá díky velkému dovozu dřeva ze zahraničí.

25

3.2 Trh se stavbami Na rozdíl od pozemků jsou stavby reprodukovatelné a toho důvodu jsou zde větší moţnosti změny jejich kvantitativních kvalitativních parametrů. Jejich nevýhodou je to, ţe se opotřebovávají a zastarávají jak ekonomicky, technicky tak i morálně. Jejich hodnota tedy v průběhu let klesá, pokud majitel neinvestuje do jejich údrţby, případné modernizace a technických změn. Ačkoli by se mohlo zdát, ţe strana nabídky staveb je neomezená, je limitována těmito faktory: Mnoţství stavebních pozemků – jiţ bylo zmíněno, ţe nabídka pozemků je fixní. Od tohoto faktu se nadále odvíjí i to, ţe je limitovaný počet staveb. Všechny stavby musí stát na určitém pozemku. Právní limity – zde se jedná především o legislativu, tedy o vyhlášky, stavební zákon, poţární a hygienické předpisy, technické normy a další podmínky a předpoklady pro provedení staveb. Technické moţnosti – „objemové parametry stavby, např. počet podlaží je limitován únosností podloží, zvoleným konstrukčním systémem, technologií výroby, stavebními hmotami a materiály“21. Makroekonomické limity – fáze ekonomického cyklu, stav měny, stabilita kurzu, úroková míra, dostupnost úvěrů. Všechny tyto faktory mohou zásadně ovlivnit nabídku staveb. Mikroekonomické limity – tyto limity jsou dány faktem, ţe ani poptávka nemůţe být charakterizována jako nekonečná. „Stavby, které nemají svého finálního klienta, nemají na trhu své místo“22. Ostatní limity – politická situace, kulturní vlivy, sociální sloţení obyvatel atd. Jedná se tedy o jak trţní, tak i netrţní vlivy ovlivňující tento trh. Stejně jako nabídka je limitována, je omezena i poptávka po stavbách a to těmito faktory: Demografický vývoj – ačkoli se můţe zdát, ţe poptávka zde bude klesat úměrně s negativním demografickým vývojem, není to nepochybný fakt. Vztah demografického 21


22


26

vývoje a poptávky není přímo úměrný, vzhledem k tomu, ţe i menší populace můţe mít kvalitativní a kvantitativní nároky větší. Vnitřní migrace – zde se jedná o přesuny populace pouze uvnitř jednoho státu. Z důvodu pracovních, se v polovině 19. století objevil trend stěhování z obcí do větších měst. Vnější migrace – V tomto případě se jedná o přesuny populace mezi státy. Pokud lidí do dané země spíše přicházejí, neţ odcházejí, je moţné, ţe se zvýší poptávka po bydlení. Ţivotní úroveň – s jejím zvýšením jsou spojeny i vyšší nároky na kvalitu bydlení, občanskou vybavenost, tak i dostupnost a rozsah sluţeb, coţ s sebou nese i další poptávku po stavbách. Volný čas – čím více, mají obyvatelé volného času, tím více mohou provozovat volnočasové aktivity. Zvyšuje se tedy poptávka v rámci cestovního ruchu po hotelích, penzionech a rekreačních areálech. Dále také po rekreačních objektech jako jsou chaty a chalupy. A samozřejmě také po sportovních areálech či stadionech, kde se dá provozovat sportovní činnost. Rozvoj průmysl a obchodu – tento rozvoj s sebou nese poptávku ať uţ po výrobních halách, areálech, či nákupních centrech, tak i po posílení dopravního systému a dalších podobných sluţbách.

3.2.1 Trh s byty Trh s byty lze rozčlenit podle jeho umístění v rámci území ČR, coţ je jeden z nejdůleţitějších ukazatelů, který má vliv na trţní hodnotu bytů a jejich následnou prodejnost. Další členění je podle lokace v rámci města. Zde se jedná především o byty v hlavním městě a ve statutárních městech. Lokace neboli poloha, má obrovský význam pro stanovení ceny. Poptávající je ochoten, má-li o konkrétní byt velký zájem, zaplatit na dobré adrese vyšší cenu za m2 neţ by dal za stejný byt v méně atraktivní části města či republiky. Poslední dělení je podle jeho vybavení neboli standardu. Lokace na území ČR „Praha – na tomto trhu je specifický trvalý převis poptávky nad nabídkou Statutární města – za tyto města se považují města, kde je více jak sto tisíc obyvatel Lázeňská a rekreační města a mikroregiony - (Český Krumlov, Poděbrady, Špindlerův Mlýn, Karlovy Vary) 27

Okresní a jím podobná města Ostatní města a obce“23 Lokace v rámci města Byty v prima rate lokalitách - za tyto lokality se mohou stanovit historická jádra měst, širší centra a ustálené rezidenční čtvrti měst. Tato území bývají prakticky plně zastaveny a prostory pro postavení nových bytů se objevují pouze ojediněle a to pouze například v půdních vestavbách tento fakt jasně udává, ţe nabídka je zde limitována a není ji moţné nějak zásadně navýšit. Na poptávku bude tedy navazovat zákonitě zvyšování ceny. V těchto lokalitách nakupují skupiny finančně silných a většinou i zahraničních klientů. Očekávají zde kombinaci výnosů z nájmů a předpokládané zvýšení hodnoty v čase. Nové developerské projekty – Zde se jedná o byty v novostavbách v bytových domech. Tyto projekty jsou realizovány především na hranici Prahy a jiných velkých měst na volných pozemcích, které jsou v dosahu městské infrastruktury. Byty v „panelácích“ – tzv. paneláky „jsou bytové domy, které byly stavěné technologií na bázi železobetonových plošných dílců, které byly průmyslově vyráběny v průmyslových závodech (panelárnách) a na místě stavby pouze sestavovány (montovány)" 24. Podle standardu Toto dělení bytů bylo pouţívané ještě v druhé polovině dvacátého století. Byty se dělily na kategorie, kdy se hodnotily kritéria jako způsob vytápění bytu, zda má byt koupelnu a své WC a podobně. Tyto kategorie vymizely především z důvodu, ţe lidé, kteří poptávají nové byty, si jiţ zvykli na obvyklý standard vybavenosti. V současnosti jsou tedy byty zařízeny, či starší modernizovány a toto dělení se tedy jiţ nepouţívá. Luxusní byty na malých městech Tento sektor se začal rozvíjet teprve před několika lety. Tento způsob bydlení si na malých městech oblíbili sociální skupiny, jako jsou lidé, kteří většinou zatím neplánují zaloţení

23


24


28

rodiny a svůj čas věnují buď práci, nebo svým oblíbeným volnočasovým aktivitám, které s jejich prací souvisejí. Další cenotvorné faktory: Patro bytu Balkon či lodţie Společné části domu Technický stav Zajištění parkování Výtah Vlastnictví bytu Sklep

3.2.2 Trh s rodinnými domy Tento trh se dá charakterizovat podobně jako trh s byty. Jeho hlavním úkolem je spokojení potřeby bydlet. Rodinné domy se však, na rozdíl od bytů, liší především tím, ţe: Poskytují větší soukromí Umoţňují rozšíření uţitné plochy (přístavba, půdní vestavba) Jsou cenově nákladnější (vyšší pořizovací cen) Umoţňují majiteli postavit si garáţ, skleník, čí zahradní altán Převáţně zajišťují větší komfort bydlení neţ je v bytech Náklady na jejich provoz (vytápění) a průběţnou údrţbu (opravy a renovace) jsou vyšší Z pravidla se nenacházejí v prime rate lokalitách Rodinné domy se pronajímají ve větším měřítku spíše v rekreačních regionech či lázeňských městech. Pouţívají se tedy především pro potřeb samotného majitele neţ jiné osoby, která by zde byla v pronájmu. Jsou prostorově náročnější na pozemky, a proto se stavějí především tak, kde jsou pozemky levnější, či kde je tento typ staveb moţný, díky ne příliš komerčně zajímavému prostředí.

29

Rodinné domy jsou jak jiţ z názvu jasné vyhledávané především rodinami. V minulosti bylo téměř samozřejmostí, ţe ho obývalo i více generací společně. Jednalo se o rodinný dům s více bytovými jednotkami, které v současnosti však jiţ nejsou příliš ţádané. V současnosti mají zájem o toto bydlení úplné jednogenerační rodiny s dětmi. Singles k bydlení upřednostňují spíše byty. Dělení trhu podle lokace Praha – na území Prahy nejsou volné pozemky k dispozici a trh je zde tedy omezen a závislý především na straně nabídky. Mění se zde především kvalitativní parametry těchto staveb. Cenu zde ovlivňuje především poptávka, která má spíše rostoucí tendence a ceny tedy spíše vstoupají. Statutární města – i tento trh je zde závislý především na straně nabídky. Ta je zde téměř vyčerpaná a pozemky jsou zde spíše vyuţívány pro lukrativnější účely neţ pro výstavbu rodinných domů. Příměstské regiony – v této části trhu je důleţitá dojízdná vzdálenost do pracoviště majitele těchto domů. Ostatní regiony – v současnosti jiţ není v ţádném regionu situace, kdy by nabídka převyšovala nad poprávkou. V posledních letech se začaly rodinné domy stavět v lokacích kde je velmi málo pracovních příleţitostí a však, jsou zde v hodné pozemky. Tyto rodinné domy pak slouţí pro rekreační bydlení. Dělení trhu rodinných domů podle standardu Většina rodinných domů, které byly postaveny po roce 1955, se z hlediska standardu dají přirovnat ke standardu městského bytu. Náklady na provoz jako je elektřina, voda, plyn a další se tedy dají povaţovat za srovnatelné. Mají-li rodinné domy jako součást svého vybavení například vnitřní bazény, klimatizace, zabezpečovací zařízení, umělecko-řemeslné prvky, jako jsou například kovářské, jedná se jiţ o vyšší standard. Ten je jiţ spojen s vyššími náklady na provoz a není povaţován za vyhovující pro většinu českých klientů. I v České republice se také najdou objekty nízkého standardu. Tyto nemovitosti jsou charakteristické nevyhovující tepelně technickými parametry či způsobem vytápění. Jediné, co mají jiţ téměř všechny rodinné domy zavedeno je napojení na elektřinu. Tyto objekty bývají kupovány za účelem rekonstrukce, aby dosáhly alespoň průměrného standardu. Ceny těchto objektů bývají nejvíce závislé na moţnostech napojení na rozvody inţenýrských sítí a stavu nosných konstrukcí. 30

Další cenotvorné faktory: Dispoziční řešení rodinného domu Velikost pozemku Moţnosti parkování Dostupnost do měst

3.2.3 Trh s rekreačními objekty Rekreační objekty se dají nalézt mimo centra velkým měst a národní parky téměř ve všech regionech České republiky. Důvody jejich oblíbenosti: •

„způsob zhodnocení celoživotních úspor (možnost pronájmu chalupy v letních měsících nebo využití celoročního bydlení a následného pronájmu bytové jednotky ve městě)

•

v době krize představuje nejlacinější způsob, jak trávit víkend nebo rodinnou dovolenou

•

v době vysokého pracovního nasazení a náročnosti moderního života představuje způsob relaxace a odpočinku.

•

chalupa či chata je i zdrojem ovoce a zeleniny“ 25

I tento trh je však ovlivněn různými faktory, bez kterých by nemohl fungovat. Lidé musejí mít například volné peněţní prostředky, které jim umoţní si tento téměř nadstandardní objekt pořídit. Samozřejmě musí také existovat nabídka těchto rekreačních objektů. Tyto objekty jsou pořizovány především pro volnočasové aktivity a odpočinek. Z toho vyplývá, ţe obyvatelé musejí mít také dostatek volného času. Právě tento faktor společně s rozvíjející se motorizací způsobil dynamické rozvíjení tohoto trhu na konci 60. let, kdy se zavedli volné soboty.

25

VAVROŇ Jiří. Češi zůstali národem chatařů a chalupářů, nově i kvůli byznysu. Praha: 7. 7. 2013. Dostupné

z: http://www.novinky.cz/finance/272586-cesi-zustali-narodem-chataru-a-chaluparu-nove-i-kvuli-byznysu.html

31

Tento trh lze rozdělit na: Trh s rekreačními chatami a domky – tento druh rekreačních objektů byl stavěn především na bázi dřeva s minimálním technickým vybavením a později jiţ zděné s napojením na elektřinu a vytápěním na tuhá paliva. Vznikaly především na nevyuţitelných pozemcích, jako byly srázné břehy řek. Dále pak vznikaly také na březích vodních nádrţí, jako jsou například Slapy. V současnosti se vyuţívají například jako chaty pro sezonní pronájmy, či jako náhradní bydlení pro mladé lidi, kteří nemají dostatek finančních prostředků na jiné samostatné bydlení. Trh s rekreačními chalupami – tyto objekty byly postaveny původně k jinému účelu, avšak dnes jiţ plní funkce rekreačních objektů. Jsou to bývalé například bývalé zemědělské farmy či hájovny. Mají kvalitnější konstrukční systém neţ a lepší moţnosti napojení na inţenýrské sítě. Jako problém zde však mohou být morálně doţité části staveb jako sýpky, chlévy či drůbeţníky, které musí majitel nákladně renovovat či demolovat. Trh se zahrádkářskými chatami - tyto objekty byly původně postaveny za účelem poskytovat obyvatelům měst moţnost jak si zajistit vlastní ovoce a zeleninu. Kdyţ se však po roce 1990 začalo na trhu objevovat dostatečné mnoţství ovoce a zeleniny o tento typ nemovitostí klesl zájem. V současnosti jsou tyto objekty, díky nedostačující poptávce po nich, vykupovány spíše realitními investory z důvodu nedostatku stavebních pozemků. Další cenotvorné faktory: •

Stav a vlastnické právo příjezdové cesty

•

Moţnost přihlášení k trvalému pobytu

•

Okolní zástavba

3.2.4 Trh s výrobními a skladovými objekty U tohoto typu budov není kladen poţadavek na atraktivní lokalitu jako u předchozích objektů. Zde je z pohledu umístění nejdůleţitější dopravní dostupnost ať uţ nákladní či ţelezniční dopravou.

32

Tyto objekty lze rozdělit na: •

Univerzálně vyuţitelné objekty – tyto objekty jsou vyuţitelné pro průmyslovou výrobu nebo pro skladování zboţí, či výrobků. Jedná o samostatné objekty, objekty s vedlejšími budovami, výrobní závody a skladové areály.

•

Jednoúčelové objekty – tento typ nemovitostí tvoří jakýsi „deštník nad technologií“ 26

. Mohou to být elektrárny, benzinové čerpací stanice, pivovary, cukrovary,

cementárny •

Morálně doţité objekty – tyto objekty jsou také jinak zvané jako brownfieldy. Jedná se o stavby morálně opotřebené, či dokonce morálně doţité. Mohou jimi být staré průmyslové areály, čističky odpadních vod, či vojenské kasárny.

Další cenotvorné faktory: •

Bezproblémový vztah k majetku

•

Odstranění starých ekologických zátěţí

•

Existence břemena či zástavního práva

•

Konstrukce (výška) a nosnost podlah

•

Moţnost oddělení kancelářských a skaldových prostor

•

Morální a technické opotřebení

•

Ekologická zátěţ

3.2.5 Trh s objekty občanské vybavenosti Pod tímto pojem si můţeme představit hotely, penziony, restaurace, školy, divadla, kina, nemocnice, obchodní domy, atd. Tyto stavby se dělí na: •

Komerčně přímo vyuţitelné – Mezi tyto stavby se řadí hotely a obchodní domy. Jsou z objektů občanské vybavenosti nejlépe prodejné.

•

Stavby s částečným komerčním vyuţitím – Tyto objekty jsou navrhovány jako nekomerční (sokolovny, kulturní domy), ale sezonně mohou být pouţívány komerčně

26


33

(výstavní hala, prodejní hala). Jejich prodejnost je však závislá právě na správném vyuţití a propojení komerčních a nekomerčních aktivit. •

Nekomerční stavby – tyto stavby svým technickým provedením neumoţňují komerční vyuţití. Investorem proto bývá většinou stát, orgány státní správy a církev. Jedná se o školy, nemocnice, kostely, kláštery, věznice.

3.2.6 Trh s administrativními budovami Tyto nemovitosti jsou charakteristické tím, ţe vlastník těchto nemovitostí je investor. Ten pronajímá kancelářské prostory těchto nemovitostí za účelem zisku. Můţeme je dělit podle: •

Účelu (soudy, pošty a jiné)

•

Provozu (univerzální budovy bez určeného vyuţití, na technický provoz, administrativní provoz)

•

Lokace o Praha – jsou zde soustředěné centrální úřady státní správy a vedení firem, coţ napovídá faktu vysoké poptávky v tomto městě. o Statutární města – zde je trh podobný tomu v Praze. Pouze cenová hladina je zde niţší. o Okresní a ostatní města – Zde se trh výrazně odlišuje. V těchto městech není téměř ţádná poptávka po těchto nemovitostech. o Obce – ani zde není poptávka a administrativní budovy zde spíše chátrají

Další cenotvorné faktory: Rozvod počítačových sítí Napojení na vysokorychlostní internet Klimatizace Centrální recepce Stáří a typ konstrukce

3.2.7 Trh s ostatními stavbami Mezi tyto objekty se mohou zařadit různé inţenýrské stavby (mosty, silnice) drobná architektura (pomníky), ale především garáţe. 34

Garáţe pak můţe dělit na: Samostatně stojící garáţe Řadové garáţe Vícepodlaţní garáţe

3.3 Trh s nájmy I tento trh má své místo na trhu s nemovitostmi. Nájemní vztah leze vyuţít na všechny segmenty trhu s nemovitostmi, tedy na pozemky i stavby.

3.3.1 Nájmy pozemků Nájmy pozemků jsou opět velmi omezeny stranou nabídky. Tento trh není tedy příliš aktivní četností obchodu a jeho objemem.

3.3.2 Nájmy staveb Mezi nejčastější nájmy u staveb patří nájem bytu. Ty mohou být jak dlouhodobé, sezonní či krátkodobé. Dále se dělí na zařízené a nezařízené byty. Rodinné domy mají sice stejnou funkci jako byty avšak frekvence jejich pronájmu je niţší. Nejčastěji tak bývají rodinné domy pronajímány zahraničními zájemci. Poptávka po prodejních prostorech určených k nájmu má ve větších městech stále zvyšující se tendenci. Tyto prodejní prostory bývají umístěné v prvním nadzemním podlaţí bytových objektů či administrativních budov, například v prima rate lokalitách. V prima rate lokalitách dále bývají k nájmu situovány kosmetické salony, luxusní restaurace a další sluţby s vysokou marţí. Mimo prima rate lokality jsou k nájmu pouţívány sklady, které naopak poţadují dopravní dostupnost neţ atraktivní lokalitu. Specifické v oblasti nájmu jsou pak administrativní prostory. Ve velkých městech, jako je Praha a jiných statutárních městech, je o ně zájem velmi vysoký. Naopak v okresních městech a menších obcích je poptávka téměř nulová. Vztah mezi nájemníkem a pronajímatelem je určen těmito kritérii: Doba, na kterou je nájemní smlouva uzavřena Jaké sluţby jsou s nájmem spojeny Jaké jsou sankce při vypovězení smlouvy Podle jakého práva je smlouva uzavřena 35

Způsob placení nájemného Povinnosti nájemníka Opravy a údrţba Změny a dodatky smlouvy Důleţité faktory pro stanovení ceny nájmu: Lokalita Stáří a typ konstrukce Stav nemovitosti Velikost a vybarvení bytu Podmínky mezi nájemníkem a pronajímatelem Dostupnost hypoték a jejich parametry Sociální struktura v nemovitosti a okolí. Moţnost parkování

36

4. Analýza trhu z hlediska poptávky Jak jiţ bylo zmíněno, poptávka se odvíjí především od mnoţství dostupných prostředků kupujících. Koupit si nemovitost můţe přeci jen ten, kdo peníze má či je dokáţe někde sehnat. Trh z hlediska poptávky má za úkol popsat hlavní důvody, proč mají domácnosti, firmy, korporace, či stát potřebu nemovitost kupovat.

4.1 Pro vlastní potřebu Tento důvod můţe být brán jako způsob zajištění bydlení pro rodiny, či jednotlivce, ale také pro firmy jako vytvoření způsobu zastřešení nad jejich výrobnami, sklady, prodejnami, či administrativními prostory. Kupující neboli poptávající, zde musí brát v úvahu, zda nemovitost koupit za své současné finanční prostředky a tím si je dlouhodobě blokovat, či koupí přes úvěr, kdy musí brát ohled na své budoucí finanční náklady s ním spojené. Dále má moţnost si nemovitost pouze pronajmout a své finanční prostředky investovat jinde, kde je větší pravděpodobnost, ţe přinesou časem vyšší zhodnocení. Nejčastější důvody proč mají lidé potřebu se stěhovat: -

současná nemovitost je příliš malá

-

touha polepšit si

-

špatná původní koupě

-

změna místa práce (prodeje)

-

osobní vztahy

-

změny v sousedství

-

odchod dětí

-

potřeba vidět rodinu častěji či méně

-

zanedbaná údrţba

-

odchod do důchodu

-

zdravotní problémy

-

změna ţivotního stylu

37

4.2 Pro očekávaný příjem Kupující se zde nachází v pozici investora. Nemovitost je zde kupovaná jako zdroj stabilních a dlouhodobých příjmů, které komparuje s dalšími investicemi, jako jsou například cenné papíry či zlato.

4.3 Pro zvýšení hodnoty v čase Zde je kupující opět v pozici investora. Předmětem koupě je zde například komerčně nevyuţitelný volný pozemek, který investor koupí, protoţe očekává jeho zhodnocení ať uţ změnou územního plánu a tím jeho charakterem nebo očekávanými pozitivními změnami jeho kvality. V současnosti se takto obchoduje nejčastěji s půdou v okolí dopravních koridorů či zemědělskou půjdou v okolí velkých měst.

4.4 Poptávka státu a obcí Pro stát a obce je hlavním důvodem koupi nemovitosti zajištění veřejných sluţeb. Jedná se o nemocnice, školy, policejní stanice, objekty pro armádu, domovy důchodců a další podobné instituce. Nemají tedy za primární účel generovat zisk z pronájmu či jeho zhodnocení v čase.

38

5. Vztah

analýzy

realitního

trhu

s finančním

sektorem K pořízení vlastního bydlení je vázán základní předpoklad, ţe kupující má dostatek peněţních prostředků. Pro mnoho obyvatel však můţe být z hlediska realizace velmi sloţité a těţko dostupné jich dosáhnout. Tento fakt je jeden z nejdůleţitějších faktorů pro výběr nemovitosti a proto ovlivňuje jak stranu nabídky, tak i stranu poptávky po nemovitostech. Pro financování nemovitostí máme tedy dvě hlavní moţnosti provedení. První moţností je samofinancování. Jinak řečeno financování pomocí vlastních zdrojů. Jako druhá moţnost zůstává vyuţití cizích zdrojů. Tato varianta dostává kupujícího do pozice dluţníka vůči bankovní či nebankovní instituci, která zde bude mít roli věřitele.

5.1

Financování pomocí vlastních zdrojů

Toto financování nemovitostí je pro osoby, které jsou v situaci, kdy nemusejí pro koupi nemovitosti pouţit cizí zdroje. Je zde výhoda ať uţ z hlediska časového tak i z finančního. Díky samofinancování nemusí kupující projít zdlouhavými administrativními procesy, které s pořízením nemovitosti souvisejí. Můţe se jednat například o jednání s finančními institucemi a zajištění úvěru.

5.1.1 Vlastní úspory Většinu sluţeb a zboţí si pořizujeme z vlastních zdrojů, které máme naspořené. Pořizujeme-li si nemovitost, jedná se zde však o řádově menší částky neţ při koupi nemovitosti, kde cena dosahuje aţ několik milionů. V dnešní době je samozřejmě velmi sloţité si naspořit takový finanční obnos, který by odpovídal trţní ceně nemovitosti, která je pro daného kupujícího vhodná. Pro někoho tato částka můţe být aţ tak vysoká, ţe by musel šetřit celý ţivot. Právě mladí lidé, kteří nemají z vlastních úspor jak čerpat, by měli zváţit, zda čekat neţ naspoří dostatek peněz. Toto spoření můţe trvat i více jak 15 let. Celou tuto dobu musejí však někde bydlet a hlavně musejí i toto bydlení platit, coţ znamená další neţádoucí výdaje. V tomto případě je pak nejvýhodnější řešit tuto bytovou situaci pomocí úvěru.

5.1.2 Vkladové bankovní produkty Tento způsob vlastního financování nemovitostí patří do kategorie dlouhodobých. Současné úrokové sazby, které jsou velmi malé, nedovolí finančním prostředkům zhodnotit se natolik,

39

aby postačovaly na koupi nemovitosti. Tyto vkladové produkty můţeme dělit na spořicí účty, stavební spoření a termínované vklady.

5.1.2.1

Spořicí účty

Tento produkt je jistou obdobou běţného účtu. Má však lepší úročení. Majitel tohoto účtu můţe své finanční prostředky ukládat průběţně a také je můţe z tohoto účtu kdykoliv opět vybrat. Při dostatečně vysokých vkladech se z tohoto účtu můţe stát dobrý vlastní zdroj k financování bydlení. Například Skupina Wüstenrot, která tento produkt poskytuje udává jako nevyšší úrokovou sazbu aţ „1,4 % p.a. a to na celý zůstatek ve výši od 30 000 Kč do 1,5 mil. Kč“ 27.

5.1.2.2

Stavební spoření

Tento produkt tvořil a nadále také tvoří jeden z nejvyšších podílů spořících produktů na území České republiky a to i přes fakt, ţe jeho oblíbenost jiţ klesá. V loňském roce tento druh spoření „slavil“ své 20. výročí od svého vzniku. V posledních několika letech je však toto spoření bráno z pohledu vlády, přesněji z ministerstva financí, bráno jako obrovská zátěţ pro státní rozpočet. Stát k tomuto spoření přispívá státním příspěvkem, avšak jiţ několik let vláda uvaţuje nad jeho zrušením. Raiffeisen stavební spořitelna nabízí tyto výhody stavebního spoření: -

„garantovaný úrok z vkladů až 2 % ročně

-

průměrný celkový roční výnos až 5 %

-

pojištění vkladů do výše 100 000 EUR

-

možnost čerpání výhodného úvěru s pevným úrokem od 3,5 % ročně

-

státní podpora až 2 000 Kč ročně“ 28.

5.1.2.3

Termínované vklady

Tento produkt je výhodný pro klienty, kteří své peněţní prostředky chtějí zhodnotit a přitom nechtějí riskovat například na burze. Klienti zde své peněţní prostředky uloţí do banky a ta je 27

WÜSTENROT [online]: Bankovní služby – spořicí účet. © Wüstenrot 2014. Dostupné z:

http://www.wuestenrot.cz/bankovni-sluzby/sporici-ucet/ 28

RAIFFEISEN STAVEBNÍ SPOŘITELNA [online]: Výhodné spoření. © Raiffeisen stavební spořitelna a.s.

Dostupné z: http://www.rsts.cz/stavebni-sporeni/

40

na předem sjednanou dobu blokuje. Mají však výhodu vysoké úrokové sazby. Majitel těchto peněţních prostředků se tedy oproti spořicímu účtu ke svým penězům můţe dostat v případě potřeby a před uplynutím sjednané doby pouze pod sankcí, jako je například sníţení úrokové sazby na úroveň hodnoty pro běţný účet.

5.1.3 Dědictví S ohledem na finance se jedná opět o jeden ze snadnějších způsobů samofinancování. Předmětem dědictví můţe být nemovitost, nějaký majetek, či finanční obnos. Ačkoli je tento způsob samofinancování spojen s velmi nepříjemnou ţivotní situací a můţe působit aţ cynicky, nelze ho však vyloučit z moţností jak pořídit nemovitost či financovat bydlení. Občanský zákoník popisuje dědictví takto: „Dědické právo je právo na pozůstalost nebo na poměrný podíl z ní. Dědí se na základě dědické smlouvy, ze závěti nebo ze zákona. Tyto důvody mohou působit i vedle sebe“ 29.

5.1.4 Dar Jen ze snadnějších způsobů jak financovat bydlení. V tomto případě se jedná o dar např. ze strany rodičů, který můţe být v podobě nemalých finančních prostředků na výstavbu nemovitosti, či darování samotné nemovitosti. Vyuţijí se zde úspory „druhé“ osoby, která dar poskytla. Občanský zákoník darování popisuje takto: „Darovat lez vždy jen smlouvou. Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést do vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá.“ 30.

5.2 Financování pomocí cizích zdrojů V současné době, kdy „obecná míra nezaměstnanosti ve věkové skupině 15-64letých (podíl nezaměstnaných k pracovní síle tj. součtu zaměstnaných a nezaměstnaných) dosáhla ve 4.

29


ISBN: 978-80-7365-336-1 30


ISBN 978-80-7365-338-5

41

čtvrtletí 2013 6,8 %,“31 se jeví zvolení způsobu řešení vlastního bydlení jako velmi důleţité ţivotní rozhodnutí. Jako pozitivní se u financování cizími zdroji v současnosti jeví nízká úroková sazba. Nejrozšířenější bankovní produkty jsou v této oblasti zdrojů hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření.

5.2.1 Hypoteční úvěr Smlouvu o úvěru lze podle občanského zákoníku definován jako „závazek úvěrujícího, že úvěrovanému poskytne na jeho pořádání a v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky, a úvěrovaný se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky“ 32. Hypoteční úvěr se v současnosti dá povaţovat za nejvyuţívanější zdroj financování bydlení na českém finančním trhu. Po celém světě je tento úvěr povaţován za investici do nemovitostí, jehoţ splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti a patří k nejstarším druhům úvěrů. Tento úvěr je upraven také zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Dluhopis je zde vymezen jako „zastupitelný cenný papír vydaný podle českého práva, s nímž je spojeno právo na splacení určité dlužné částky jeho emitentem a popřípadě i další práva plynoucí ze zákona nebo z emisních podmínek dluhopisu“ 33. Zároveň tento zákon definuje emisi dluhopisů, vymezuje náleţitosti dluhopisu a emisní podmínky. Hypoteční zástavní listy jsou podle toho zákona „dluhopisy, jakož i obdobné cenné papíry představující právo na splacení dlužné částky vydávané podle práva cizího státu, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí)“ 34. Součástí názvu tohoto cenného papíru je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat.

31

ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD [online]: Zaměstnanost a nezaměstnanost podle výsledků VŠPS - 4. čtvrtletí

2013. 3. 2. 2014 Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/informace/czam020314.docx 32


ISBN 978-80-7365-338-5 33

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění účinném k 1. 1. 2014. © 1997 - 2014 by Dashöfer Holding.

Dostupné z: www.fulsoft.cz 34

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění účinném k 1. 1. 2014. © 1997 - 2014 by Dashöfer Holding.

Dostupné z: www.fulsoft.cz

42

Zákon stanovuje, ţe tyto dluhopisy smí vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravující činnost bank. „Hypotéka“ je účelový druh úvěru. Vyuţívá se na výstavbu, rekonstrukci nebo koupi nemovitosti a na vypořádání spoluvlastnických podílů u nemovitostí, čímţ je myšlena například koupě pozemku. Subjekty, jejichţ základním předmětem je poskytovat úvěry a zároveň přijímat vklady nebo jiné fondy od veřejnosti, jsou komerční banky. Můţe se jednat ať uţ o banku univerzální, či specializovanou.

5.2.2 Spotřebitelský úvěr Tento typ úvěru mohou zajišťovat jak obchodní banky, tak i nebankovní subjekty. Podmínky zde pro aba dva druhy poskytovatelů řídí zákon č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru a změně některých zákonů. Ten tento úvěr vymezuje jako „odložená platba, půjčka, úvěr nebo jiná obdobná finanční služba poskytovaná nebo přislíbená spotřebiteli věřitelem, nebo zprostředkovatelem“35. Tento druh úvěru můţe být poskytnut pouze pokud je spotřebitelem fyzická osoba, která nehodlá tímto úvěrem nabité finanční prostředky pouţít k financování svých podnikatelských potřeb. Tento úvěr můţe být zřízen k financování např. rekonstrukce domácnosti, pořízení automobilu, dovolenou a na různé spotřební sluţby a zboţí. Výhodou těchto úvěrů oproti hypotečním úvěrům je, ţe není vţdy vyţadováno zástavní právo. Spotřebitelský úvěr lze rozdělit na účelový a neúčelový. Účelový spotřebitelský úvěr se poskytuje na základě předloţení poţadovaných dokladů, které udávají vyuţití finančních prostředků. U neúčelového úvěru není potřeba dokazovat vynaloţení finančních prostředků, ale s touto výhodou se váţe zpravidla vyšší úroková sazba. Spotřebitelský úvěr poskytuje například Česká spořitelna, která u neúčelového úvěru „požaduje jeho minimální výši 30 000,- Kč a u účelového 100 000,-. Horní hranici úvěru dopředu nijak neomezuje“ 36

35

Zákon 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů. Ve znění účinném k 1. 1. 2014.


ČESKÁ SPOŘITELNA [online]: Spotřebitelský úvěr – o produktu. © Česká spořitelna, a. s. Dostupné z:

http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/spotrebitelsky-uver/o-produktu-d00018719

43

5.2.3 Americká hypotéka Americká hypotéka je neúčelový druh úvěru, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Finance získané pomocí tohoto úvěru lze tedy vynaloţit nejen na koupi nemovitosti, ale také na nákup automobilu, studium v zahraničí, vybavení domácnosti či na dovolenou. Tento produkt má však jako většina neúčelových úvěrů nevýhodu ve zpravidla vyšší úrokové sazbě neţ je u hypotečních úvěrů. Základní parametry pro Americkou hypotéku podle České spořitelny jsou: „minimální výše úvěru 150 tis. Kč maximální výše úvěru je omezena hodnotou nemovitosti a schopností klienta splatit bance úvěr za sjednaných podmínek úvěr se poskytuje maximálně do 70 % hodnoty nemovitosti stanovené bankou na základě ocenění smluvního znalce České spořitelny maximální doba splatnosti úvěru 15 let“ 37.

5.2.4 Leasing Leasing je všeobecně charakterizován jako „pronájem movitých věci (investičního zařízení, předmětů dlouhodobé potřeby a jiných předmětů) i nemovitostí uživateli za sjednané nájemné na určitou dobu. Pronajímatel dává nájemci (uživateli) právo užívat předmět náhradou za platbu stanovených leasingových splátek po sjednané časové období“ 38. Jedná se tedy o způsob financování. Mezi výrobce poţadovaného zboţí a subjekt, který toto zboţí potřebuje, vstupuje leasingová společnost. Tato společnost dané zboţí získá a poté ho pronajímá klientovi. Pronajímatel zde zůstává v pozici vlastníkem předmětu a má za povinnost udrţovat pronajatý předmět, tj. provádět běţné opravy a servis.

37

ČESKÁ SPOŘITELNA [online]: Americká hypotéka – o produktu. © Česká spořitelna, a. s. Dostupné z:

http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/americka-hypoteka/o-produktu-d00020169 38

ORT, Petr a kolektiv autorů. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer, 2008, ISBN:

1803-5159

44

Leasingové splátky obsahují jak amortizaci daného předmětu, dle úrokové sazby vypočítané úroky (většinou bývá po celou dobu splácení neměnná, ale je vyšší oproti úrokové sazbě u bankovního úroku), náklady na servis, odměnu za zprostředkování a ziskovou přiráţku. Některé leasingové společnosti nabízejí profinancování jiţ postavených budov včetně přefinancování dosavadních úvěrů, první splátku po zkolaudování díla, v důsledku inflace nedojde k navýšení splátek, právní a daňové poradenství, financování nemovitostí s pozemkem i bez pozemku, pojištění nemovitosti a dlouhodobé financování s konstantní splátkou. Financování pomocí leasingu poskytuje Skupina Raiffeisen: „Pro podnikatele nabízí financování: Výrobních a průmyslových objektů Logistických center (skladových areálů) Obchodních budov a nákupních center Provozních a administrativních budov Pro komunální sektor nabízí financování: Veřejných budov – školy, školky, nemocnice, radnice, univerzitní budovy, domovy pro seniory, infrastruktury apod. Pozemky Bytová výstavba Projekty infrastruktury“ 39

39

BANKOVNÍ SKUPINA RAIFFEISEN [online]: Leasing nemovitostí. Dostupné z:

http://www.ilaustria.cz/leasing-nemovitosti.php

45

6. Specifika realitního trhu v ČR „Je to hádání z křišťálové koule, neboť Evropa je ve velmi hluboké krizi a my jsme s ní spojeni pupeční šňůrou. Pokles bude pokračovat a chybu dělají ti majitelé, kteří nereagují na stanovené reálné prodejní ceny a trvají mnohdy na přemrštěných cenách z doby před krizí. Každé váhání je pak spojeno s další výraznou ztrátou." O vývoji cen na trhu s nemovitostmi ředitel Reality GAIA, František Zapletal

V této kapitole se zaměříme nejdříve na historii realitního trhu České republiky, abychom pochopili jeho chování i v současnosti. Změříme se také na reakci tohoto realitního trhu na téměř celosvětovou finanční krizi a její účinky na trh aţ do současnosti. Na závěr se pokusíme aplikovat všechny doposud získané poznatky na Analýze realitního trhu Městské části Praha 13. Závěry této analýzy nakonec porovnáme s analýzou provedenou před 2 lety v bakalářské práci, kterou vypracovávala autorka této diplomové práce.

6.1 Historie realitního trhu České republiky Pro českou ekonomiku byl zásadní rok 1989, tedy ještě za času Československa. Do té doby byla ekonomika na tomto území izolovaná od světových trhů a zaměřovala se především na Sovětský svaz. Po roce 1989 však Československá republika zaznamenala důleţité změny. Tyto změny zapříčinil přechod na trţní hospodářství. Díky tomuto systému se začal rozvíjet celý ekonomický trh a realitní trh nebyl výjimkou. Jeho rozvoj byl však omezen tím, ţe před rokem 1989 se soukromě téměř nepodnikalo a podíl soukromého vlastnictví nemovitostí byl zanedbatelný. Pokud se podnikalo, jednalo se spíše o tzv. černý trh. V tehdejším právním reţimu mohli mít lidé v osobním vlastnictví rodinný dům, chatu a garáţ. Jako důleţitý posun vpřed se pro realitní trh ukázal vývoj české legislativy. Realitní činnost se stala volnou ţivností. Obchodníkem s realitami se tak mohl stát téměř kaţdý, kdo vyplnit ţivnostenské oprávnění a splnil všeobecné podmínky. Díky těmto moţnostem začali lidé v tomto oboru podnikat a ve vysoké rychlosti začali vznikat realitní kanceláře. Jak jiţ bylo zmíněno, trh byl v předchozích letech omezen a soukromě se na něm nepodnikalo. Realitní makléři tak byli bez zkušeností a neměly profesní předpoklady k výkonu této profese. Dále bylo pro tento trh charakteristické: do roku 1995 nebyly hypoteční úvěry (existovaly pouze úvěry na maximálně 4 roky s vysokými úroky do 25%) a nekvalitně oceněné nemovitosti. 46

Také díky nedostupnosti úvěrů a vlastních finančních prostředků byly objektem obchodů především malé nemovitosti a to ať uţ chalupy pro rekreační účely, či malé rodinné domy. V nabídce se začaly objevovat nemovitosti, které stát prodával v rámci privatizace a nemovitosti vydané oprávněným osobám v rámci restituce. Realitní makléři získávaly praxi v oboru, ocenění se staly kvalitnějšími a realitní trh se od té doby dynamicky rozvíjel. Tento trh má však negativum, které se doposud nepodařilo vyřešit. Neexistuje ţádný zákon, který upravoval realitní podnikání. Není tedy ţádným překvapením, kdyţ se na trhu objeví nepoctivý realitní makléři, či odborně nevzdělaní. Tento problém se snaţí alespoň částečně vyřešit Asociace realitních kanceláří České republiky, která byla rozebrána ve 2. kapitole této práce.

6.2 Finanční krize a její vliv na realitní trh České republiky Tato krize započala ve Spojených státech amerických na hypotečním trhu, odkud se později začala šířit po téměř celém světě. Základem této krize byly tzv. subprime hypotéky společně s nezodpovědnými a také neopatrnými institucemi. Amerika se v roce 2001 propadla do recese. Na tento fakt chtěla reagovat americká centrální banka Fed, tím, ţe se sníţili úrokové sazby aţ na 1 %. Americký trh zaţíval vzestup a hypotéky byly zřizovány i méně bonitním klientům. Ti nemuseli dokládat jinak potřebné dokumenty a samy ţadatelé také objevili různé způsoby jak obejít dokazování příjmů. Lehce dostupné hypoteční úvěry tak způsobily i zdvojnásobení cen nemovitostí ve větších městech. Nastal tak efekt tzv. „bubliny cen“ daného aktiva. Ta je obecně povaţována „explozivně a symetricky tvořená odchylka tržní ceny aktiva od jejího fundamentální hodnoty s možností její náhlé a výrazné korekce. Může za ní být také považován excesivní vývoj ceny daného aktiva ve srovnání s cenovým vývojem jiných typů aktiv“ 40. Jinak řečeno se významně odlišuje cena a hodnota zboţí. Banky kvůli potřebě likvidity převedli hypotéky do tzv. balíčků, tedy derivátů, které prodávaly na sekundárním trhu. Tempo, jakým však ceny nemovitostí rostly, bylo neudrţitelné a po nějaké době přišlo oslabení a jejich následný propad. Tato „cenová bublina“ tedy splaskla. Následovalo zvýšení úrokových sazeb a díky nejen jim docházelo k opoţďování plateb z těchto uzavřených subprime hypotečních úvěrů. Tato opoţďované platby došli aţ tak daleko, ţe docházelo

40

ČSÚ, Realitní trh České republiky: cenová bublina ano či ne? Kód publikace 1149/2008

47

k propadnutí zástavy – tedy nemovitostí. Tyto zástavy však většinou nestačily na pokrytí dluhů. Toto selhání se pomocí derivátů dostalo i do ostatních institucí a některé z nich skočily krachem. Díky propojenosti finančních trhů se tak tato krize přenesla do téměř celého světa. Český realitní trh tuto krizi přestál velmi dobře. Ceny nemovitostí v České republice měly aţ do druhé poloviny roku 2008 rostoucí tendenci. Trh nemovitostí tak byl velmi blízký řadě vyspělých ekonomik. Zlomový okamţik však přišel v druhé polovině roku 2008, kdy nastal jiţ zmiňovaný kolaps na americkém trhu. Tato krize se šířila především po finančním trhu. Realitní trh jistou dobu odolával. Její účinky pocítil spíše nepřímo a to díky „zamrznutí“ úvěru a následnému splasknutí cenové bubliny. Hypoteční banky přestaly poskytovat některé nejvíce rizikové produkty, zkrátily na polovinu úvěry pro developerské firmy a zdraţily půjčované peníze pro všechny sektory. Po nepotvrzení růstu zrychlení ekonomiky, který předpovídal Český statistický úřad, navýšily na důrazu při hodnocení rizik. Všechny tyto události tak ovlivnily na realitním trhu především stranu poptávky. Investoři začali projevovat obavy a začali odkládat své rozhodnutí investovat. Své rozhodnutí do investice museli přehodnotit i „malý“ investoři – hypoteční klienti. A to i navzdory faktu, ţe i v České republice došlo k splasknutí „cenové bubliny“ a před touto krizí vysoce předraţené například byty se dostaly na úroveň jiţ reálné ceny. Byty v prima rate lokalitách nepocítili ztrátu poptávky, a to především v Praze. Ta jako hlavní město České republiky zastává své ekonomické místo a i přes probíhající krizi se do ní lidé stěhovali za prací. Jednalo se hlavně o mladé ve věku 20 – 32 lety věku. Trh s nemovitostmi se tedy nezhroutil, ale pouze zpomalil a sníţil se počet uskutečněných obchodů.

48

Obrázek 1 – Meziroční vývoj nabídkových cen bytů v České republice

Zdroj: http://www.realitycechy.cz/realitni-zpravodaj/927-cena-prumerneho-ceskeho-bytu-jevyssi-nez-pred-rokem Podle serveru www.realitycechy.cz se dal průměrný byt v České republice před rokem pořídit za jiţ 1 720 446 Kč. V této tabulce je vidět následný efekt splasknutí jiţ popsané cenové bubliny a meziroční vývoj nabídkových cen průměrných bytů v České republice. Dále tato tabulka potvrzuje, ţe k největšímu poklesu došlo mezi roky 2008 - 2010. Tato krize se dále také projevila na průmyslových a skladových nemovitostech. Díky finanční krizi se tyto nemovitosti a především sklady začali uvolňovat a být nepotřebné. To vše díky zpomalení výroby a následné nepotřebě skladovat výrobky. Administrativní budovy pocítili následky krize především z toho důvodu, ţe v průběhu ekonomického boomu se tyto objekty stavěly, aniţ by byl dopředu známí majoritní nájemce.

49

V roce 2008 nabídka kancelářských ploch dosáhla rekordní úrovně, která v průběhu další let, pozvolně klesala. V dnešní době se jiţ tyto objekty staví, pokud je majoritní nájemce znám Dalo se tedy říci, ţe tato krize pomohla očistit realitní trh od předraţených nemovitostí a pomohla zdůraznit kvalitu opomíjených projektů. V roce 2011 začaly banky uvolňovat podmínky pro získání hypotečních úvěrů a sníţily úrokové míry. Tento krok vedl k navýšení poptávky a zároveň zvýšení uskutečněných obchodů. Oproti ostatním zemím Evropy si Česká republika vedla velmi dobře. „Zatímco v ostatních zemí Evropy padaly ceny realit o desítky procent, podle údajů Eurostatu české nemovitosti ztratily reálně jen 10 % za poslední čtyři roky.“ 41 Obrázek 2 – Index reálných cen bytových nemovitostí Reálná cena nemovitostí

Země

2009

2010

2011

2012

Rumunsko

–26,3

–14,4

–17,7

–9,2

47%

Irsko

–12,7

–10,5

–15,4

–11,7

58%

Bulharsko

–21,6

–12,3

–9,7

–5,3

59%

Španělsko

–5,6

–3,6

–9,9

–16,9

68%

Maďarsko

–8,8

–6,2

–7,4

–9,1

72%

Slovensko

–12,8

–5

–5,2

–5,9

74%

Řecko

0,4

–6,5

–8,6

–12,4

75%

Kypr

–7,2

–7,7

–9,6

–2,2

76%

Chorvatsko

–6,7

–9,5

–6,1

–2,3

77%

Dánsko

–13,3

0,2

–4,1

–5,1

79%

Polsko

–5,2

–6,1

–5,4

–5,9

79%

Nizozemsko

–3,9

–3

–4,2

–8,7

82%

Slovinsko

–10

–1,4

1

–8,4

82%

41

(k roku 2008)

HYPOINDEX [online]: Realitní trh v Česku: Krize se nekonala. © 2008 – 2014 Fincentrum a. s., 21. 10. 2013.

Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/realitni-trh-v-cesku-krize-se-nekonala

50

Malta

–6,9

–1,8

–2,4

0,3

89%

Česká republika

–4,6

–1,7

–0,5

–3,9

90%

Itálie

–0,4

–2,2

–2,1

–5,4

90%

Zdroj: http://www.hypoindex.cz/realitni-trh-v-cesku-krize-se-nekonala/ (vydáno 21.10.2013)

6.3 Současná situace na realitním trhu České republiky Současný realitní trh se můţe jevit z pohledu nabídky jako variabilnější, neţ to bylo před pár lety. Na trhu se objevují movití klienti, kteří mají dostatek finančních prostředků a nebojí se je investovat. Také se zde začínají opět zapojovat do trhu nemovitostí klienti, kteří musejí řešit svou bytovou situace, ale nedostatek svých finančních prostředků zvládnou nahradit cizími zdroji – úvěry. Trh s pozemky Pozemky jsou brány jako objekt, který majiteli můţe přinést časem zhodnocení a proto kdyţ ceny u ostatních nemovitostí padaly, u pozemků k zásadním změnám nedocházelo. Nejoblíbenější jsou v současnosti pozemky podél velkých měst, u kterých se dá předpokládat, ţe jejich cena se můţe v několika následujících letech podraţit o několik desítek tisíc. Právě proto jsou velmi často objektem obchodu a jejich ceny mají vzrůstovou tendenci i díky omezené nabídce. Poptávka je zde tedy rostoucí. Byty Trh s byty je v současnosti pozitivní pro kupující, protoţe jejich ceny mají stále nízkou hodnotu a to i přes nepatrné zvýšení. Největší zájem je pak o byty kategorie 2+1 a 2+KK. Tyto byty však vyhledávají jak zájemci, kteří zde chtějí uspokojit svou potřebu bydlení, tak i investoři, kteří je chtějí po koupi dále pronajímat. Ceny se samozřejmě liší podle lokality. Praha si zde opět drţí své zvláštní postavení na trhu a byt 2+KK je zde moţné koupit o polovinu dráţ neţ například v Liberci. Na dalších místech v oblíbenosti jsou pak v kategorii bytů třípokojové a za nimi garsonky. V kategorii bytů měl také pozitivní vývoj jejich pronájem. Zájem o ně je především ve velkých městech s většími pracovními příleţitostmi či studijními moţnostmi. Právě největší poptávka po pronájmu bytů je očekávaná právě na začátku školní docházky.

51

Rodinné domy Rodinné domy patří stále mezi nejoblíbenější typ bydlení v České republice. Počet transakcí je však oproti bytům menší a to především k vyšším cenovým kategoriím. Největší zájem o ten to typ bydlení představují levnější objekty, které mají hodnotu přibliţně 2,5 mil. Kč. U těchto domů však bývá nutnost modernizace a rekonstrukce. I zde hraje velkou roli lokalita. Nejoblíbenější jsou rodinné domy poblíţ velkých měst a do 15 kilometru vzdálenosti od nich. Samozřejmě, ţe čím blíţe městu tím jejich cena stoupá. Nejoblíbenější lokalitou je zde okolí Prahy. Méně uskutečněných transakcí v současnosti probíhá však u rodinných domů, jejich cena přesahuje 3,5 mil. Kč. Skladové a výrobní prostory V současnosti bojují tyto prostory s neobsazeností a jejich nová výstavba vzniká pouze na základě konkrétní poptávky. „Největší podíl na poptávce v tomto odvětví plní automobilky a jejich subdodavatelé. Dá se téměř říci, že na jejich poptávce je tento trh téměř závislý“ 42. Obrázek 3 - Podíl automobilového sektoru na hrubé realizované poptávce v roce 2012

Zdroj: http://www.ecpm.cz/cz/clanky/3846-prodeje-automobilu-v-evrope-sleduje-i-ceskyrealitni-trh-prumyslovych-nemovitosti 42

CZECH PROPERTY MARKET [online]: Prodeje automobilů v Evropě sleduje i český realitní trh

průmyslových nemovitostí. © 2014 AVÍZO, a.s. Dostupné z: http://www.ecpm.cz/cz/clanky/3846-prodejeautomobilu-v-evrope-sleduje-i-cesky-realitni-trh-prumyslovych-nemovitosti

52

Administrativní budovy Nabídka těchto prostor je po celém území České republiky široká a pestrá. Nejvíce takovýchto prostor se však nachází v Praze a dále pak ve větších městech jako je Brno, Ostrava a Plzeň. V menších městech se nachází nezrekonstruované či jiţ ne příliš moderní administrativní budovy, které nesplňují poţadavky klientů. Dále pak tito větší klienti poţadují také atraktivní lokalitu i kvůli případnému styku s jejich dalšími klienty. Ve většině případů se zde jedná o pronájem. Nejvyhledávanější kancelářské prostory jsou v administrativních budovách v Praze. Firmy zde pro své ať uţ větší pohodlí či soukromí, vyhledávají spíše ucelený komplex, jako jsou celá patra či celá budova. Rekreační objekty U rekreačních objektů jsou dále upřednostňovány poţadavky na dojezdovou vzdálenost do města, voda a plyn. Začínají především u těchto objektů poţadovat své soukromí a klid. Nejlépe s vraty a zdí přes kterou není vidět. V současnosti klesá na oblibě doposud oblíbená lokalita v okolí Lipna, kde jsou tyto objekty stále povaţovány za předraţené. Nejvíce jsou ţádané v cenovém rozmezí 500 tisíc aţ jeden milion korun.

53

6.4 Analýza realitního trhu Městské části Praha 13 Na analýzu lokálního trhu má kromě ekonomické kondice státu a jeho politické stability, vliv také jeho umístění a atraktivita. V této kapitole budeme analyzovat lokalitu Městské části Praha 13, která se nachází na západním okraji hlavního města Prahy. Obrázek 4 – Městské části Praha 13

Zdroj: http://commons.wikimedia.org/wiki/File:M%C4%9Bstsk%C3%A9_%C4%8D%C3%A1sti_P rahy.PNG

54

6.4.1 Obecná charakteristika trhu Obrázek 5 - Katastrální území v oblasti Městské části Praha 13

Zdroj: http://www.praha13.cz/Mestska-cast/O-Praze-13 Tato městská část je situovaná v jihozápadní části hlavního města. Leţí na vyvýšenině mezi Prokopským, Motolským a Dalejským údolím. Její rozloha činí přibliţně 1300 hektarů a nachází se zde téměř 60 tisíc obyvatel. MČ Praha 13 je dynamicky se rozvíjející území s novou bytovou zástavbou a s rostoucím počtem obyvatel. O tomto faktu svědčí navýšení populace od roku 1991 o 50 %. Dopravní obsluţnost zde zajišťuje především trasa metra (konkrétně linka B). Na jejím území se nachází vyústění dálnice D5 ve směru na Plzeň dále do Německa. I přes ne velkou vzdálenost od letiště Praha-Ruzyně není tato část Prahy celoročně poznamenaná leteckou dopravou. Pouze v době, kdy probíhá údrţba či opravy na hlavní vzletové dráze jsou lety odkloněny právě nad Prahu 13. Další, a určitě důleţitější stavbou v blízkém okolí, je Fakultní nemocnice Motol, která je známá pro svou kvalitní a precizní zdravotní péči. Nachází se zde také nákupní centrum Galerie Butovice, které nabízí sluţby a produkty. V blízkosti se nachází nákupní centrum Avion Shopping Park, Metropole Zličín a obchodní dům Globus. Je zde i dobré zastoupení vzdělávacích institucí. Nachází se zde 25 mateřských škol, 10 základních škol a některé s rozšířenou výukou jazyků, 4 střední školy ale i 2 vysoké školy. Dále tu jsou také dvě pobočky Městské knihovny. Zajímavostí je, ţe zde také začíná cyklostezka Praha-Vídeň. Pro milovníky zvířat je zde i veterinární pohotovost s nonstop provozem.

55

Vzhledem ke klidnější povaze okolí, neţ je v centru Prahy, je městská část Praha 13 vyhledávaným útočištěm především pro rodiny s dětmi. Ty se zde mohou účastnit kulturních akcí jako je například Koncert pro park, Třebonické hry, či vánoční soutěţ Běh za jeţíškem. Najde se zde i sportovní vyţití. Nachází se zde fotbalový oddíl, atletický oddíl, tenisová škola, hokejbalový tým, speciální dráhy na kolečkové bruslení, minigolf, zimní hala na bruslení a moţnost rybaření. Velké plus je zde i Centrální park, kde ne nachází hned několik dětských hřišť, dvě hřiště s umělou trávou, minigolf a také budova s volně přístupným sociálním zařízením. Své vyţití zde však najdou i senioři. Fungují zde kluby seniorů a nachází se zde dům pro seniory Lukáš s pečovatelskou sluţbou či sluţbou denní stacionář.

6.4.2 Analýza trhu s nemovitostmi Pro kompletní a úplnou analýzu realitního trhu rozdělíme tuto Městskou část na 3 celky Stodůlky aţ Nové Butovice, Třebonice a Velká Ohrada. V tomto trhu se nevyskytují rekreační ani průmyslové objekty.

6.4.2.1

Stodůlky aţ Nové Butovice

Staré Stodůlky byly dříve typické zástavbou s typickými vesnickými prvky. Poté do ní však byly vestavěny rodinné a vícepodlaţní bytové domy. V této části analýzy budeme tedy hodnotit zástavbu, která se nachází v oblasti, která je situovaná podél stanic metra a jejich blízkého okolí. Jak jiţ bylo zmíněno MČ Praha 13 se nachází na trase metra B. Jsou zde stanice Stodůlky, Luka, Luţiny, Hůrka a Nové Butovice. Právě po postavení této dopravní „tepny“ se začal tento trh rozvíjet z vesnické zástavby rodinných domů do panelové zástavby bez historických budov. V nejbliţším okolí stanic metra se nacházejí ty nejlukrativnější nemovitosti a právě ty budou zahrnovat spíše vyšší hranice cen v uváděném rozmezí.

56

POZEMKY Proluky S těmito druhy pozemků se v této Městské části neobchoduje, protoţe se zde proluky určené k prodeji nevyskytují. Nedá ze dne ani ve střednědobém časovém horizontu předpokládat, ţe by zde vznikly nové proluky např. demolicí nějakého stávajícího objektů. Stavební pozemky Pozemky jsou v této lokalitě ţádané. Ať uţ díky současné dostupnosti hypoték či stále stoupající oblibě této oblasti. Nejvíce poptávané pak jsou ty, které jsou vybaveny inţenýrskými sítěmi. Právě v závislosti na vybavení inţenýrskými sítěmi a umístěním se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 6 300 – 8 000 Kč za m2. BUDOVY Rodinné domy Rodinné domy se zde nacházejí především v lokalitě nazývané „Staré Stodůlky“. Tato část Prahy 13 by se dala charakterizovat jako historické jádro vsí, které zde zůstaly zachovány v jinak panelově zastavěných blocích. Stodůlky byly aţ do šedesátých let 20. století zemědělskou obcí. Jejich připojení k hlavnímu městu bylo vyhověno aţ v roce 1974, kdy zde bylo jiţ přes 3000 obyvatel. Této části dominuje, jak bylo na vesnicích zvykem, kostel sv. Jakuba Staršího. V současnosti je jiţ většina těchto rodinných domů však přestavěna či zrekonstruována. Starší rodinné domy se prodávají v rozmezí 6 500 000,- aţ 10 000 000,- Kč a nové rodinné domy v rozmezí 9 000 000,- aţ 13 500 000,- Kč. Více poptávané jsou potom spíše kategorie nových rodinných domů, které jsou jiţ moderně vybaveny i po technické stránce domu. Byty Tento druh nemovitostí je v této lokalitě velmi oblíbený. V současnosti je zde citelný nárůst poptávky. Mezi nejvyhledávanější byty zde patří především kategorie 2 + KK. Právě v této kategorii bytů je zde viditelná poptávka i na realitních serverech, kde se v této lokalitě byt těchto rozměrů dokáţe prodat i během několika málo dní aţ týdnů. Velký podíl na tomto faktu má současný stav sídlišť a okolí této části Prahy 13. V několika posledních letech zde byly provedeny rekonstrukce téměř všech sídlištních komplexů a tím tedy zlepšeny podmínky 57

pro bydlení. Vznikla zde moderní dětská hřiště, která jsou řešena, aby uspokojovala potřeby malých dětí předškolního věku, tak i školních druţin. Atraktivitu zde přidává i vnitřní zeleň těchto hřišť, která během téměř 25 let od svého vzniku dosáhla jiţ kvalitního a udrţovaného vzhledu. Především v okolí stanic Luka a Luţiny se naskýtá krásný pohled na Centrální park této Městské části. Největší výskyt nabídky bytů se nachází v Západním městě, v Britských čtvrtích. V současnosti zde probíhá prodej jiţ VI. etapy této výstavby bytů. Jsou zde byty kategorií 1+kk aţ 4+kk. Prodej nových bytů se pohybuje v cenových intervalech: Typ bytu

Cena od – do (v Kč)

1 + kk

1 800 000 – 2 300 000

2 + kk

2 500 000 – 3 800 000

3 + kk

4 000 000 – 5 200 000

4 + kk

5 000 000 – 6 000 000

Prodej starých bytů se pohybuje v cenových intervalech: Typ bytu


1 + kk

1 700 000 – 2 000 000

2 + kk

2 000 000 – 2 800 000

3 + kk

3 800 000 – 4 800 000

4 + kk

3 900 000 – 5 000 000

58

Administrativní budovy Tento typ nemovitostí je na tomto trhu jako celek typický téměř ţádným výskytem obchodů. Administrativní budovy v této lokalitě na trhu vystupují jako pronajímatelné jednotlivé menší prostory. Objekty občanské vybavenosti Tento typ nemovitostí je opět spíše objektem pronájmů. Jako téměř jediný zástupce na tomto trhu byl k prodeji téměř přes 20 let komplex zvaný „Paprsek“. Tento komplex zahrnuje několik menších prostorů, které jsou pronajímaný. Jsou zde umístěny malé prodejny, jako je bazar elektroniky, malé restaurace i obchod s potravinami. Struktura nájemníků se zde však velmi často mění, především z důvodu vysokého nájmu. Jeho cena však není veřejně dostupná, jedná se zde o obchodní tajemství. Výrobní a skladové objekty V této lokalitě se skladové objekty objevují především v areálu Mototechna a jeho okolí. Dříve zde měl své skladové prostory také obchodní dům IKEA, který má nově své sklady situovány v Hostivicích. V současnosti zde však nabídka převyšuje poptávku. Více se zde tento trh soustředí opět na pronájem. NÁJEM Pozemky Pronájmy pozemků se zde téměř nevyskytují. Nejčastěji bývají pozemky pronajímány především pro dočasnou potřebu majitele sousedních pozemků. Jedná se především při potřebě stavby lešení při stavebních pracích či úpravě fasády. Cenu tohoto pronájmu poté stanovuje sám úřad. Rodinné domy Rodinné domy se zde objevují k pronájmu jen zřídka kdy. Byty Trh s nájmy je zde rozvinut především s byty. Mezi nejoblíbenější zde patří opět 2 + kk. Nejčastěji však zde bývají pronajímány právě menší typy bytů. Právě ty si zde oblíbili mladé

59

páry jako své tzv. startovací bydlení. Poptávka nájmů bytů převyšuje nabídku, stejně jako v případě prodeje. Nové byty se pronajímají přibliţně v intervalech: Typ bytu

Cena od – do (v Kč, za měsíc)

1 + kk

8 000 – 10 000

2 + kk

9 500 – 12 000

3 + kk

11 500 – 14 000

4 + kk

14 000 – 25 000

Starší byty se pronajímají přibliţně v intervalech: Typ bytu


1 + kk

6 500 – 9 000

2 + kk

8 500 – 11 000

3 + kk

10 500 – 12 000

4 + kk

15 000 (malá nabídka)

Kanceláře Největší koncentraci moţností pronájmu kanceláří poskytují budovy v Office Parku u stanice metra Nové Butovice a dále pak před pár lety nově postavené administrativní budovy na Západním městě. V těchto objektech se pohybují ceny nájmů od 300 – 390 Kč/m2/měsíc. Dále se tu objevují také kanceláře v menších objektech. Zde se pak ceny nájmů pohybují v rozmezí 190 - 300 Kč/m2/měsíc.

60

Prodejní prostory Početnou část prodejců v nájmu zde představují asijští obchodníci. Ty ještě před deseti lety měly velké trţiště například u stanice metra Luka. Dnes se jiţ přesouvají spíše do kamenných obchodů. Ceny se zde pohybují mezi 190 – 350 Kč/m2/měsíc. Výrobní a skladové objekty Jak jiţ bylo zmíněno, jsou tyto prostory situovány především v areálu Mototechna a jeho okolí. Ceny těchto skladových prostorů se pak pohybují v rozmezí 100 – 200 Kč/m2/měsíc.

6.4.2.2

Velká a Malá Ohrada

Velká i Malá Ohrada jsou poněkud odděleny od předešlých lokalit. Nacházejí se sice v dojízdné vzdálenosti od metra Luka, kde místní obyvatelé mohou přesednou na autobus, který je doveze aţ na Ohradu. Jsou však svou polohou oddělené od zbytku toho trhu, coţ ovlivňuje i cenu místních nemovitostí. Malá Ohrada je tvořena převáţně rodinnými domky. Výhodou zde je sousedství s Prokopským a Dalejským údolím. Velká Ohrada je pak tvořena bytovými domy a tvoří tak jedno velké sídliště. Největší problém na Velké Ohradě tvoří především parkování osobních aut. Toto sídliště bylo projektováno za minulého reţimu, kdy bylo zvykem, ţe rodina měla nejvýše jedno auto. Tento fakt vedl tedy k podcenění parkovací situace. Situace je o to horší, ţe oproti původnímu projektu si tehdejší funkcionáři vynutili zvýšení pater, coţ ještě navýšilo počet obyvatel a s tím i vytíţenost parkovacích míst. Tato situace je v současnosti řešena pomocí veřejných zakázek, díky kterým zde vznikají nové parkovací plochy, a tedy se zkvalitňuje prostředí pro bydlení. Na tomto trhu nemají zastoupení jak rekreační objekty, tak ani administrativní. POZEMKY V této lokalitě se s pozemky příliš neobchoduje. Volné pozemky se zde pohybují nejvíce v okolí Malé Ohrady. Cena se zde pohybují okolo 6 000,- Kč/m2.

61

BUDOVY Rodinné domy Rodinné domy se zde nacházejí na Malé Ohradě. Tento trh je tvořen spíše starousedlíky a je zde proto malý výskyt prodeje. Ceny zde pohybují v rozmezí 6 000 000 aţ 9 000 000,- Kč. Byty Cenové nabídky těchto bytů se příliš neliší od zbytku nabídek, ale ne vţdy se za ní prodají. Ve většině případů jsou ceny velice nadhodnoceny neţ poté ceny skutečně realizované. Na rozdíl od ostatních bytů v Městské části Praha 13 je zde poptávka menší. Tato lokalita nemá tak dobrou pověst jako zbytek Prahy 13, a to především díky kvalitě parkování, špatná dostupnosti. Tyto byty se proto také dlouho prodávají. Prodej nových bytů se pohybuje v cenových intervalech: Typ bytu


1 + kk

1 600 000 – 2 000 000 Kč

2 + kk

1 900 000 – 3 000 000 Kč

3 + kk

3 200 000 – 5 000 000 Kč

4 + kk

5 000 000 – 5 800 000 Kč

Prodej starých bytů se pohybuje v cenových intervalech: Typ bytu


1 + kk

1 500 000 – 1 900 000 Kč

2 + kk

2 000 000 – 2 800 000 Kč

3 + kk

3 200 000 – 4 000 000 Kč

4 + kk

3 700 000 – 4 200 000 Kč

62

NÁJEM Rodinné domy Rodinné domy se v této lokalitě nepronajímají. Byty Byty se zde pronajímají. Opět zde však působí stejné faktory jako na prodej bytů. Nájmy jsou zde pak o něco málo levnější neţ ve zbytku Prahy 13. Nové byty se pronajímají přibliţně v intervalech: Typ bytu


1 + kk

8 000 – 9 500

2 + kk

9 500 – 11 500

3 + kk

11 000 – 15 000

4 + kk

13 000 – 25 000

Starší byty se pronajímají přibliţně v intervalech: Typ bytu


1 + kk

6 500 – 8 000

2 + kk

7 500 – 10 000

3 + kk

9 500 – 12 000

Prodejní prostory Těchto prostor je zde pouze minimum. Jedná se o především o prodejny s potravinami. Ceny nájmů nejsou však dohledatelné, neboť jde o obchodní tajemství.

63

6.4.2.3

Třebonice

Odlišným územím, které spadá také pod městskou část Praha 13, jsou Třebonice. Tato lokalita se dá popsat spíše jako území vesnického charakteru a není zde panelová zástavba. Obyvatelstvo je zde tvořeno především tzv. starousedlíky a není tu tedy příliš rozvinut realitní trh. V nabídce se z této lokality objevují pouze výjimečně rodinné domy, či pozemky. Tato lokalita je ne příliš dobře dopravně dostupná a to pouze autobusovou dopravou. Stanice metra Stodůlky je sice cca 10 – 15 minut pěší chůze, avšak neupravenou cestou, kterou lidé nevyuţívají i díky její opuštěnosti a neupravenosti. Proto jsou zde částečně niţší cenová pásma neţ ve zbytku této městské části. POZEMKY K obchodům s pozemky v této lokalitě v současnosti nedochází. V budoucnosti se však dá předpokládat zvýšení poptávky. Toto zvýšení se předpokládá především díky v současnosti vypracovávané studii územního plánu Třebonic a okolí. Díky této studii by v budoucnosti měly být pozemky dovybaveny inţenýrskými sítěmi a měla by se zde zlepšit také dopravní dostupnost. Tyto pozemky by pak měli být určeny pro zástavbu rodinných domů. BUDOVY Rodinné domy Jak jiţ bylo zmíněno se v této lokalitě, jako zastoupení budov objevují pouze rodinné domy. Obchody s nimi jsou však pouze ojedinělé. Realizované ceny se zde pohybují v rozmezí 4 000 000 – 5 000 000 Kč. NÁJEM V této lokalitě je jak nabídka, tak i poptávka po nájmech téměř nulová.

6.4.3 Zhodnocení vývoje realitního trhu Městské části Praha 13 Za poslední dva roky tento trh zaznamenal zvýšení poptávky po bydlení, kromě jiţ zmiňované Velké a Malé Ohrady. Poptávka je zde především po bytech střední velikosti jako je 2 + kk. Tyto byty se před 2 lety prodávaly ve výrazně delším časovém horizontu neţ v současnosti. Dnes se zde nacházejí i byty, které se prodají do téměř 4 týdnů. Právě díky zvýšené poptávce se zde ceny nemovitostí udrţely na téměř stejné cenové hladině, jako tomu bylo před dvěma lety. 64

Na zdejším nárůstu populace má také zásluhu dokončení další etapy výstavby Britských čtvrtí. V těchto developerských stavbách nacházejí bydlení nejčastěji rusky mluvící obyvatelé, coţ se projevilo i v v nově otevřených ruských potravinách, které nabízejí všechny produkty popsané pouze azbukou. Další součástí vývoje tohoto trhu bylo zaplnění kancelářských prostor v administrativních budovách na Západním městě. Tyto budovy jsou v současnosti obsazeny několika i významnými firmami, které zde zvýšili nabídku pracovních míst.

65

7. Modalizační analýza dalšího vývoje Aţ doposud jsme se zabývaly analýzou realitního trhu do jeho současné podoby. V této kapitole se pokusíme o analýzu dalšího vývoje tohoto trhu v budoucnosti. Tato analýza je povaţována za sloţitou s ohledem na ne příliš jistě určitý vývoj finančního sektoru, se kterým souvisí. Je však důleţitý především pro odhadnutí budoucích zisků, či případných ztrát, v oblasti investicí do nemovitostí.

7.1 Prognóza budoucího vývoje cen na realitním trhu v České republice Pro sestavení prognózy budoucího vývoje cen na realitním trhu představuje hlavní východiska, jaký vliv bude mít na obyvatelstvo České republiky ekonomický stav státu a jeho politická stabilita. Ačkoli se dají v nejbliţší budoucnosti předpokládat spíše pozitivní impulsy, jsou zde i faktory, které působí na tento trh negativně. Vláda, která vzešla z mimořádných voleb, se zatím jeví jako poměrně nesourodá. Dá se tedy předpokládat, ţe zvláště ze začátku roku (2014), budou lidé velmi opatrní a citliví na investování svých peněz, a to v ne malé částce, do nemovitostí. Politická situace v nedávné době byla velice nestabilní, coţ mohlo obyvatele odradit od investování a to nejen do nemovitostí. Další faktor, který se především ze začátku roku dá pokládat jako negativní je přijetí jiţ zmiňovaného nového občanského zákoníku platného od 1. 1. 2014. Tento fakt však není sám o sobě povaţován za špatný. Jedná se zde spíše o zmatky, které svým zavedením mezi lidmi způsobí. Tuto skutečnost pocítili zatím nejvíce na katastrech nemovitostí. Katastry byly jiţ koncem roku 2013 zavaleny nárůstem smluv, coţ se projevilo také v rychlosti, v které poté vklady povolovaly. „Běžně katastry vyřizují v průměru 55 tisíc návrhů měsíčně. Loni v prosinci jich byl takřka dvojnásobek: 102 tisíc. Jen v Praze bylo v prosinci podáno 12 689 návrhů, což je o 130 procent více. Další zdržení zde způsobily nedostatky, způsobené novou právní úpravou, od exekutorů k zápisu či výmazu exekutorských zástavních práv“43.

43

Metro, Zápisy na katastrech brzdí chyby i hysterie, Praha, 17. 2. 2014

66

Další faktor, negativně působící na chování potenciálních investorů, je manipulace s daňovou sazbou a úprava kursu k euru ze strany ČNB. Oba tyto fakty podkopávají důvěryhodnost ve stabilitu a dlouhodobost. Jako klíčový faktor pro realitní trh se jeví ochota bank půjčovat občanům a samozřejmě také úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Úrokové sazby v roce 2013 klesaly a dostaly se na další historická minima. Tento fakt způsobil konkurenční boj bank. Nyní se samozřejmě nedá vyloučit, ţe bankovní sektor nepostihne nějaká závaţná situace, avšak dá se předpokládat, ţe sazby jiţ klesat nebudou. Dá se tedy říci, ţe by mělo být v příštím roce výhodné si půjčit od bank na koupi nemovitosti. Trh s pozemky se dá jiţ delší dobu charakterizovat především stoupajícími cenami. Je to zapříčiněno jiţ zmíněným faktem, ţe pozemek je omezen na straně nabídky, která je limitována a svou nekonečnou ţivotností. Záleţí samozřejmě na druhu pozemku a vybaveností pozemku inţenýrskými sítěmi. Jako u všech nemovitostí se dá předpokládat, ţe nejvyšší cena se dá čekat v atraktivních lokalitách či v případě pozemků navíc v nejbliţším okolí velkých či větších měst, z důvodu další výstavby. Pro především rodinné domy bude v budoucnosti velmi důleţitá energetická náročnost provozu domu. Dle rostoucího vývoje cen energií bude pozornost soustředěna především na energeticky úsporné stavby, menší domy a tepelně dobře vybaveným stavbám. Dá se tedy očekávat nárůst poţadavků k energetickým štítkům. Pro přesnost energetické náročnosti je však pro potenciální majitele lepší vyţadovat předchozí účty za energie nebo u novostaveb poţadovat prozkoumání objektu termovizní. Energeticky úsporné domy zatím nevyjadřují zvýšení cen oproti ostatním rodinným domům, avšak jsou rychleji prodané a tedy se dá říci, ţe více ţádané. Na trhu s byty se dá předpokládat, ţe ceny zde budou spíše stagnovat, popřípadě se dá čekat mírné zvýšení. Zvýšení se dá čekat především v atraktivních a ţádaných lokalitách. Dá se předpokládat, ţe lidí budou opět poţadovat spíše byty v zatepleném bytovém domě s menší energetickou náročností, jako tomu bude i u rodinných domů. V minulosti oblíbené rekreační chaty a chalupy v posledních několika letech zaznamenaly sniţující se cenu. Nyní se však začal na veřejnosti objevovat nový trend upravit tyto objekty pro celoroční bydlení. Jedná se tak zejména o obyvatele přibliţující se důchodovému věku. Tyto objekty se spíše převádějí v rodinách nebo širším příbuzenstvu neţ díky koupi. Tento 67

trend není dlouhého trvání, proto jsou tyto objekty zatím relativné levné, ale dá se čekat, ţe časem se jejich cena zvýší. Nejhůře se dá odhadovat trh s nájmy. Dalo by se říci, ţe by ceny na tomto trhu měly stagnovat. Nedá se však s jistotou předpovědět, jak budou lidé v tomto trhu reagovat na změny v Občanském zákoníku, který upravuje vztahy nájemníka a pronajímatele jinak neţ tomu bylo doposud.

7.2 Prognóza budoucího vývoje realitního trhu v Městské části Praha 13 Vývoj realitního trhu Městské části Praha 13 se bude vyvíjet samozřejmě jak podle vývoje realitního trhu celé České republiky, tak i podle svých specifických charakteristik.

7.2.1 SWOT analýza44 Tabulka 1 – SWOT analýza Silné stránky

44

Slabé stránky

Vrstevnaté osídlení s různorodou

Nedořešené rozhraní mezi městem a

identitou (historická sídla, rodinné

krajinou

domy, sídliště JZM45)

Nedořešené centrum města

Zeleň prostupující osídlením

Hypermarkety

(přírodní lokality Centrální park,

Kasina a herny

Panská zahrada, Pod Sopkou)

Kapacitní deficit MŠ, SŠ

Koncepčně vyřešené JZM jako

Nesjednocené záměry v rozvojových

moderní město v zeleni s kvalitním

územích

dopravním napojením na centrum

Prostorové bariéry v území –

města

Rozvadovská spojka, Jeremiášova

Přítomnost historické vrstvy osídlení

ulice, Jinočanská spojka, průmyslový

Poměrně stabilizované a v celku

areál (Skanska, Konstruktiva,

neproblémové obyvatelstvo a

Mototechna) a většina nových

relativně dobré sociální klima JZM

urbanizovaných území

MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 13 [online]: Městská část – SWOT analýza. © 2009 Městská část Praha 13, 1. 11.

2012. Dostupné z: http://www.praha13.cz/13806_Analyza-SWOT 45

JZM – Jihozápadní Město

68

Institucionálně zajištěná ochrana

Velká plocha veřejného prostranství

území (přírodní rezervace, památková

pojaté jako zbytkové plochy

rezervace Stodůlky)

Řeporyje – lokální topeniště

Topografie – výrazná modelace

Nevyřešené majetkoprávní vztahy

terénu sloţeného z plošin a údolí

Zastaralý systém centrálního

Moţnost rekreace a sportovních

zásobování teplem na sídlištích

aktivit na sídlišti i v blízkém okolí

Třebonice – chybějící občanská a

(běh, kolo, brusle,…)

technická vybavenost (plyn,

Přírodní prostředí v těsné blízkosti

kanalizace, dopravní napojení, MHD)

P13 – Dalejské a Prokopské údolí,

Problémy související s radlickou

Hemrovy skály, Dívčí hrady, PP

radiálou a její plánovanou dostavbou

Vidoule, Motolské údolí, PP Háje)

Posílení kříţení dálnice a příčné

Poloha na návětrné straně města –

spojnice u obchodního centra ve

kvalitní ovzduší

Zličíně pro zlepšení průjezdnosti

MHD - dobré spojení s centrem města

Zatíţení projíţdějící tranzitní

Okrajová poloha ve městě – výborná

dopravou

dostupnost do příměstské krajiny

Úzká hrdla pro MHD – nedostatečná

(Český kras, Křivoklátské lesy a

tangenciální propojení

Brdy)

Nedostatečné napojení Velké Ohrady

Dobré silniční napojení na západní a

Poničená a zanedbaná stará cestní síť

severní Čechy, Německo

Nedostatečná kapacita parkovacích míst pro místní a mimopraţské obyvatele Nedostatečná péče o plochy sadů, luk a stepí způsobující sociální problémy

Příleţitosti

Hrozby

Masivní vyuţívání cyklistické

Zastavování hran v sousedství

dopravy k přepravním i rekreačním

přírodních lokalit (Dalejské a

účelům

Prokopské údolí, Vidoule)

Západní město – zajistit průchodnost

Zpustnutí centra města

do krajiny

Zastavění hodnotných pozemků

Zelená spojka (biokoridor) Třebonice

určených převáţně pro občanskou 69

– Řeporyje

vybavenost monofunkčními bytovými

Přítomnost vzdělaných mladých lidí –

domy

pracovní příleţitosti

Pokračování trendu „rozdrobování“

Prostory brownfieldů – rozvojové

území

plochy pro podnikání

Výstavba tzv. gated communities46

Výborné dopravní napojení na

Gentrifikace města – sociální rozdíly

centrum Prahy prostředky MHD

mezi oblastmi

Výborní automobilové napojení na

Ekonomické problémy města

západní Čechy a Německo)

související s vysokou náročností

Vyuţití/aktivace příměstské krajiny

udrţování rozlehlé sídlištní zeleně

(lokální farmy, chov koní,

Ztráta atraktivity sídlišť vlivem

pohostinství, ekologické vzdělávací

ubývání zeleně

centrum)

Ztráta atraktivity sídlišť vlivem

Zachování zeleného pásu Stodůlky –

nedostatečné občanské vybavenosti,

Řepora

špatného dopravního spojení (Velká

Vyuţití původních historických cest

Ohrada)

Výstavba veřejně prospěšných staveb

Vylidňování stávajících vesnic a

(HUB, knihovna, podnikatelské

jejich morální degradace

aktivity, centrum volného času pro

Sniţování propustnosti území jak

mládeţ) v blízkosti Slunečného

v rámci města, tak mezi městem a

náměstí

krajinou

Posilování lokálních center na stanici

Vzrůst sociálních problémů na

metra

sídlištích

Výstavba domů mnoha funkcí

Zpustnutí krajiny v místě Západního města kvůli nevyjasněnému záměru výstavby

Zdroj: Městská část 13

46

Gated communities – uzavřené bytové soubory

70

7.2.2 Závěr vývoje realitního trhu v Městské části Praha 13 V posledních letech si lidé oblíbili ţivot spíše v krajních částech Prahy či okolních obcích Středočeského kraje, jako jsou například Hostivice, neţli v centru města. Ačkoli je centrum Prahy velmi oblíbené místo pro kulturní ţivot, lidé začínají dávat spíše přednost méně hektickému ţivotu v těchto klidnějších oblastech, kde si lidé rádi odpočinou. Tento fakt pocítila i Městská část Praha 13, která je návštěvníky vnímána jako výhodně situovaná, klidná a bezpečná část Prahy. Právě těchto svých vlastností bude chtít tato městská část vyuţít ve svůj prospěch. Také díky tzv. Západnímu městu, jinak také nazvanému jako komplex Britských čtvrtí. Tento developerský projekt v současnosti vstupuje jiţ do 6 etapy výstavby. Nově tak zde vznikly i luxusní byty, které tak rozšířily nabídku ubytování. Dá se tedy předpokládat, ţe zde své potřeby bydlení začnou uspokojovat i lidé, kteří preferují spíše luxusnější byty před rodinnými podmínkami. Vzhledem k tomu, ţe se okolí stranice metra Hůrka stalo velmi oblíbené pro zejména obyvatele s ruskou národností, dá se předpokládat, ţe i v zde na Západním městě se tato klientela nebude příliš lišit. Jak dále vyplývá ze SWOT analýzy dá se předpokládat, ţe i nadále se bude tato městská část zaměřovat především na mladé rodiny, které zde chtějí ţít svůj aktivní, sportovní a harmonický ţivot. I nadále se bude snaţit do těchto lokalit přilákat své potenciální obyvatele na přírodní prostředí jak v místech této lokality, tak i v okolí, kvalitní ovzduší díky návětrné poloze, moţnosti rekreace a sportovních aktivit, neproblémové obyvatelstvo, dobré studijní podmínky (základní školy s různým zaměřením, střední i vysoké školy) tak i na pracovní moţnosti, které zde vznikají v nově postavených administrativních budovách Západního města. Svou pobočku zde mají firmy jako je například Hyundai Motor Czech, s.r.o., CEMEX Czech Republic, či Siemens, s.r.o. Jako problémové by zde mohli především působit nedostatečná kapacita mateřských školek, moţný nárůst sociálních problémů na sídlištích či kapacitní nárůst rusky mluvícího obyvatelstva. Dalším problémem je nedostatečné napojení a parkovací situace především na Velké Ohradě. Tuto situaci se však Městská část snaţí jiţ několik let řešit pomocí veřejných zakázek. V blízkosti Velké Ohrady tak vznikají parkovací místa nejen pro její obyvatele. Během několika let je zde plánována další etapa výstavby parkovišť, která by měla slouţit i pro přechodné stání obyvatel středočeského kraje. 71

Dále se zde jako neţádoucí, v rámci zaměření na mladé rodiny, jeví relativně vysoký počet kasin a heren. Za poslední 3 roky se tu vyskytly 4 nové provozovny, coţ není samo o sobě rizikové, avšak podvědomí o těchto provozovnách není bráno jako bezproblémové. Odlišným územím, které spadá také pod městskou část Praha 13, jsou Třebonice. Tato lokalita se dá popsat spíše jako území vesnického charakteru. Obyvatelstvo je zde, jak jiţ bylo zmíněno, tvořeno především tzv. starousedlíky a není tu tedy příliš rozvinut realitní trh. V současnosti zde však probíhají průzkumy, na jejichţ základě by zde mohli být pozemky nově zhodnoceny zavedením inţenýrských sítí a také by zde vznikly nové dopravní i pěší cesty, které by ulehčili obyvatelům jejich zdlouhavou cestu ke stanici metra. Pokud by k tomuto kroku opravdu došlo, dá se předpokládat pozitivní vývoj této části trhu. V několika posledních letech se zde objevil plán na realizaci lanové dráhy, která by měla spojit Nové Butovice a Barrandov. Toto spojení by značně ulehčilo dopravu právě na Barrandov, který spadá pod městskou část Praha 5 a je dostupný pouze autobusovou dopravou. Tato lanovka by měla být zahrnuta v rámci městské hromadné dopravy a právě pro obyvatele Barrandova by měla slouţit jako rychlí spoj na metro. Dá se však předpokládat, ţe výstavba této dráhy by byla značně nákladná a právě proto tento projekt nebyl nejspíše doposud akceptován za reálný. Jako poslední novinka, je zde plánovaná výstavba bobové dráhy, která by zde měla vzniknout na kopci „Makču Pikču“. Ten doposud slouţil jen na občasné BMX závody na kolech a podzimní Drakiádu. Tento projekt je však v současnosti opět pouze v přípravné fázi.

72

Závěr Cílem této práce bylo analyzovat vývoj a strukturu realitního trhu jak v celé České republice, tak i v konkrétní lokalitě Městské části Praha 13, zhodnocení jejich budoucího vývoje a popis vztahu dané problematiky k finančnímu sektoru. Nejdříve jsem se věnovala charakteristice realitního trhu z hlediska pouţívaných pojmů a definic na tomto trhu, popsání katastru nemovitostí, cenových map a subjekty vystupující na tomto trhu. Dále jsem se snaţila tento trh popsat z hlediska nabídky, tady podle druhů pozemků, budov a nájmů objevující se na trhu a také z hlediska poptávky. Jako podstatné téma je také moţnost financování samotného obchodu na realitním trhu. Zde jsem věnovala moţnostem financování nemovitostí z vlastních zdrojů a pomocí cizích zdrojů. V kapitole „Specifika realitního trhu V ČR“ jsem se věnovala aktuálním zajímavým trendům v této oblasti, které jsem vypozorovala během vypracování této práce, tak i ne příliš vzdálené minulosti, ve které proběhla finanční krize a její vliv na tento trh. Protoţe je nutné brát realitní trh, jako trh lokální provedla jsem zde také analýzu trhu Městské části Praha 13, který je mi velmi blízký a jeho aktuální podobu mám moţnost znát jako obyvatel, tak i jako poptávající se po nemovitosti. Konkrétně po bytové jednotce, kterou zde kupovala má sestra tak i po stavebním pozemku, který zde poptávali moji rodiče. V poslední kapitole jsem se zaměřila na prognózu budoucího vývoje realitního trhu v České republice, tak opět i v Městské části Praha 13. Realitní trh v České republice je velmi stabilní a ustálený trh. Tato jeho pozice byla patrná i při finanční krizi. Ta ho sice ovlivnila, avšak ne na tolik aby způsobila zásadní změny v jeho struktuře či budoucím vývoji. Pouze dokázala sníţit a zpomalit počet uskutečněných obchodů. Během této krize došlo k splasknutí „cenové bubliny“, kdy se ceny kdysi předraţených nemovitostí dostaly na reálné. Tyto ceny se i přes mírné zvýšení udrţely aţ do současnosti. Na trh se opět začínají vracet jak movití tak i nemovití klienti, pomocí úvěrů. Realitní trh je tedy v současnosti v takové fázi, při které je investování do něj pro poptávajícího velmi příznivé, aniţ by poškozovalo prodávajícího.

73

Seznam pouţité literatury Odborné publikace: 1.

DOBEŠOVÁ, L., M. Hrdlička, F. Menzel a K. Ronovská. Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt. Praha: GRADA Publishing, 2012, ISBN: 978-80-2474204-5

2.

KESSLEROVÁ, Petra a Štěpán KLEIN. Jak prodat nemovitost v době krize. Praha: GRADA Publishing, 2009, ISBN: 978-80-247-3200-8

3.

KOHOUT, Pavel. Finance po krizi Praha: GRADA Publishing, 2011, ISBN: 978-80247-4019-5

4.

NOVÁKOVÁ, Jolana a Lenka VICHNAROVÁ. Financování bydlení Brno: ERA, 2007, ISBN: 978-807366-079-6

5.


6.

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I., Oceňování na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, únor 2008, 143 s. ISBN: 978-807265-128-3

7.

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 76 s. ISBN: 978-80-7265-113-9.

8.

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN: 978-80-7265-101

9.

ORT, Petr a kolektiv autorů. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer, 2008, ISBN: 1803-5159

10. PAČESOVÁ, Hana. Kapitoly z mikroekonomie a z dějin ekonomických studií. Praha: Vodnář, 2010, ISBN: 978-80-7439-005-0 11. ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví – dodatek. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006, ISBN: 80-7265-097-1 Legislativní zdroje: 1.

NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN: 978-80-7365-336-1

2.

PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. – zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN 978-80-7365-338-5

74

3.

Zákon 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů. Ve znění účinném k 1. 1. 2014. © 1997 - 2014 by Dashöfer Holding. Dostupné z: www.fulsoft.cz

4.

Zákon 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění účinném k 1. 1. 2014. © 1997 - 2014 by Dashöfer Holding. Dostupné z: www.fulsoft.cz

5.

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění účinném k 1. 1. 2014. © 1997 - 2014 by Dashöfer Holding. Dostupné z: www.fulsoft.cz

6.

Zákon 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). © 1997 - 2014 by Dashöfer Holding. Dostupné z: www.fulsost.cz

Internetové a ostatní zdroje: 1. ASOCIACE REALITNÍCH KANCELÁŘÍ ČESKÉ REPUBLIKY [online]: Proč využívat služeb realitních kanceláří – členů ARK ČR, 30. 11. 2012, [cit. 2013-12-07]. Dostupné z: http://www.arkcr.cz/?c_id=2097 2. BANKOVNÍ SKUPINA RAIFFEISEN [online]: Leasing nemovitostí. [cit. 2014-0221]. Dostupné z: http://www.ilaustria.cz/leasing-nemovitosti.php 3. ČESKÁ SPOŘITELNA [online]: Spotřebitelský úvěr – o produktu. © Česká spořitelna, a. s. [cit. 2014-02-24]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobnifinance/spotrebitelsky-uver/o-produktu-d00018719 4. ČESKÁ SPOŘITELNA [online]: Americká hypotéka – o produktu. © Česká spořitelna, a. s. [cit. 2014-02-21]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobnifinance/americka-hypoteka/o-produktu-d00020169 5. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD [online]: Zaměstnanost a nezaměstnanost podle výsledků VŠPS - 4. čtvrtletí 2013. 3. 2. 2014 [cit. 2014-03-28]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/informace/czam020314.docx 6. CZECH PROPERTY MARKET [online]: Prodeje automobilů v Evropě sleduje i český realitní trh průmyslových nemovitostí. © 2014 AVÍZO, a.s., [cit. 2014-01-15]. Dostupné z: http://www.ecpm.cz/cz/clanky/3846-prodeje-automobilu-v-evropesleduje-i-cesky-realitni-trh-prumyslovych-nemovitosti 7. HYPOINDEX [online]: Realitní trh v Česku: Krize se nekonala. © 2008 – 2014 Fincentrum a. s., 21. 10. 2013. [cit. 2014-01-07]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/realitni-trh-v-cesku-krize-se-nekonala

75

8. MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 13 [online]: Městská část – SWOT analýza. © 2009 Městská část Praha 13, 1. 11. 2012. [cit. 2014-01-17]. Dostupné z: http://www.praha13.cz/13806_Analyza-SWOT 9. RAIFFEISEN STAVEBNÍ SPOŘITELNA [online]: Výhodné spoření. © Raiffeisen stavební spořitelna a.s. [cit. 2014-02-22]. Dostupné z: http://www.rsts.cz/stavebnisporeni/ 10. REALITY ČECHY [online]: Cena průměrného českého bytu je vyšší než před rokem. © 2005 – 2014 EuroNet Media s.r.o. 8. 1. 2013, [cit. 2013-12-07]. Dostupné z: http://www.realitycechy.cz/realitni-zpravodaj/927-cena-prumerneho-ceskeho-bytu-jevyssi-nez-pred-rokem 11. VAVROŇ Jiří. Češi zůstali národem chatařů a chalupářů, nově i kvůli byznysu. Praha: 7. 7. 2013. [cit. 2013-12-13]. Dostupné z: http://www.novinky.cz/finance/272586-cesi-zustali-narodem-chataru-a-chaluparunove-i-kvuli-byznysu.html 12. WÜSTENROT [online]: Bankovní služby – spořicí účet. © Wüstenrot 2014. [cit. 2014-02-22]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/bankovni-sluzby/sporici-ucet/ Šedé zdroje 1. ČSÚ, Realitní trh České republiky: cenová bublina ano či ne? Kód publikace 1149/2008 2. HEŘMAN, Jan. Prezentace a přednášky k předmětu Oceňování podniku, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s. Praha, akademický rok 2012/2013 3. Metro, Zápisy na katastrech brzdí chyby i hysterie, Praha, 17. 2. 2014 4. SMĚTÁKOVÁ, Pavla. Oceňování při likvidaci pojistné události, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2012

76

Seznam obrázků, tabulek a grafů Obrázek 1 Meziroční vývoj nabídkových cen bytů v České republice

- 49 -

Obrázek 2 Index reálných cen bytových nemovitostí

- 50 -

Obrázek 3 Podíl automobilového sektoru na hrubé realizované poptávce v roce 2012

- 52 -

Obrázek 4 Městské části Praha 13

- 54 -

Obrázek 5 Katastrální území v oblasti Městské části Praha 13

- 55 –

Tabulka 1 SWOT analýza

- 66 -

77

78

79

Analýza realitního trhu

Recommend Documents