Analýza realitního trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha

Analýza realitního trhu Diplomová práce

Jan Mráz

Duben, 2010

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra oceňování majetku

Analýza realitního trhu Diplomová práce

Autor:

Bc. Jan Mráz

oceňování majetku vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, PhD.

duben 2010

Prohlášení:

Prohlašuji tímto, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze 15. duben 2010

Bc. Jan Mráz

Poděkování:

Rád bych poděkoval Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu diplomové práce, za jeho ochotu, vstřícnost a rady při zpracování diplomové práce. Dále děkuji Ing. Haně Kaiprové, znalci v oboru Ekonomika odvětví ceny a odhady specializace oceňování nemovitostí za konzultace v průběhu přípravy této práce a poskytnutí důležitých informací použitých v této diplomové práci.

Anotace práce

Cílem této diplomové práce byla analýza realitního trhu zaměřená na území Prahy 10 resp. z hlediska rezidenčních nemovitostí jejích nejzajímavějších lokalit, tedy Vršovic, Strašnic Záběhlic. Práce zachycuje základní nabídku nemovitostí vyskytujících se v daném okamžiku na realitním trhu a poskytuje přehled o dosažených tržních cenách rezidenčních nemovitostí ve sledované lokalitě.

The aim of this thesis was to analyze the real estate market, focusing on the territory of Prague 10, in terms of its most attractive residential locations, Vrsovice, Strasnice Zabehlice. Work captures the basic selection of properties occurring in a present time in the real estate market and provides an overview of the achievements market prices and residential properties in the reference locality.

Obsah Úvod .............................................................................................................................................. 6 1. Základní definice a pojmy ......................................................................................................... 7 1.1

Katastr nemovitostí ..................................................................................................... 14

2 Subjekty realitního trhu ............................................................................................................ 17 2.1 Definice, vývoj a charakteristika realitního trhu ............................................................... 17 2.2 Strana poptávky ................................................................................................................. 21 2.3 Strana nabídky ................................................................................................................... 24 2.4 Ostatní subjekty realitního trhu ......................................................................................... 25 3. Charakteristika vybraného území ............................................................................................ 27 3.1 Základní územní členění Prahy ......................................................................................... 27 3.2. Historie a analýza výstavby vybraných lokalit................................................................. 28 3.2.1. Katastrální území Vršovice ....................................................................................... 28 3.2.2. Katastrální území Strašnice ....................................................................................... 30 3.2.3. Katastrální území Záběhlice ...................................................................................... 32 3.3. Dopravní dostupnost a obslužnost.................................................................................... 33 4 Trh s byty vybraného území ..................................................................................................... 36 4.1 Historie bytové výstavby k.ú. Vršovice, Strašnice, Záběhlice .......................................... 36 4.2 Faktory ovlivňující tržní hodnotu bytů.............................................................................. 40 4.3 Přehled nabídky bytů ve vybraném území Prahy 10. ........................................................ 43 5 Trh s rodinnými domy .............................................................................................................. 50 5.1 Výstavba rodinných domů v k.ú. Vršovice, Strašnice, Záběhlice ..................................... 51 5.2 Trh s rodinnými domy sledované lokality......................................................................... 56 6. Trh s pozemky ......................................................................................................................... 58 6.1 Obecná charakteristika pozemků ...................................................................................... 58 6.2 Pozemky sledovaného území ............................................................................................ 60 Závěr ........................................................................................................................................... 61 Seznam použité a doporučené literatury ..................................................................................... 63

5

Úvod Nemovitostem je v dnešní době kladen značný význam a to především pro jejich mnohostranné využití a ekonomickou hodnotu. V první řadě však rezidenční nemovitosti uspokojují jednu z nejdůležitějších základních lidských potřeb a zároveň jedno ze základních práv člověka a tou je bydlení. K uspokojování této potřeby slouží byt nebo rodinný dům respektive stavební pozemek. Byt či dům by měl poskytovat lidem podmínky pro běžný chod domácnosti, místo k odpočinku, relaxaci či naopak podmínky k práci. Mimo uspokojení potřeby bydlení jsou nemovitosti též oblíbeným prostředkem pro zhodnocování volných peněžních prostředků. Investice do nemovitostí je totiž považována za jednu z nejstabilnějších a nejdůvěryhodnějších. Jestliže tedy existuje poptávka po nemovitostech, musí současně existovat i jejich nabídka. Místo, kde se nabídka a poptávka střetává, nazýváme realitním trhem. Realitní trh lze obecně definovat jako místo, kde se tvoří tržní cena a předmětem vzájemného obchodu jsou nemovitosti a další služby s nemovitostmi spojené. Realitní trh je nedílnou součásti systému tržní ekonomiky a proto se v České republice resp. v Československu znovu začal velmi prudce rozvíjet až po roce 1990. Spolu s rozvojem trhu docházelo k pozvolnému někdy i skokovému nárůstu cen nemovitostí, který se v důsledku finanční krize po několika letech neustálého růstu cen nemovitostí a realitních obchodů v průběhu roku 2008 zastavil. V následujícím roce 2009 objemy realitních obchodů začaly klesat a s tím i ceny nemovitostí. Pokles cen souvisel s poklesem poptávky po nemovitostech způsobeným jednak nechutí lidí se v období ekonomické krize zadlužovat, jednak zpřísněním podmínek pro udělování hypotečních úvěrů a zvýšením úrokových sazeb u těchto úvěrů. Cílem této práce bylo vytvořit analýzu realitního trhu s pozemky, rodinnými domy a byty v regionu Prahy 10 resp. jejích nejzajímavějších a největších částí, do kterých patří k. ú. Vršovice, Strašnice a Záběhlice. Analýza poskytuje základní přehled nabídky výše uvedených nemovitostí na sledovaném trhu, a současně tržní ceny jakých tyto nemovitosti v daném období dosáhly.

6

1. Základní definice a pojmy Třídění věcí 1 lze provádět podle různých kriterií avšak nejdůležitějším je třídění na věci movité a věci nemovité (v § 119 odst. 1 obč. zákoníku – zák. č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Nemovitosti pak chápeme jako zboží, které se v mnoha ekonomických i právních ohledech nijak neliší od jiných druhů ekonomických statků. V ustanovení § 119 odst. 2 obč. zákoníku se vymezují nemovitosti jako pozemky nebo stavby spojené se zemí pevným základem.

Definice pozemku Pozemkem se rozumí individualizovaná část zemského povrchu bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, vodní toky, zastavěná plocha aj.) Zák. č. 344/1992 Sb.2 v ustanovení § 27 charakterizuje pozemek jako část zemského povrchu oddělená od sousedních hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku. V obecném jazyku se též užívá pojem parcela. Parcela je, podle platných legislativních předpisů, pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří a pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou.

„Parcela je tedy zobrazení pozemku v mapě. Protože obchodujeme se skutečnými věcmi nikoliv s jejich nehmotným zobrazením, mluvíme o obchodu s pozemky, nikoliv s parcelami Z hlediska trhu s nemovitostmi by byla vhodnější např. definice:

1

Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková, V. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. LINDE PRAHA, 2007.

740s. ISBN 978-80-7201-679-2 2

. katastrální zákon Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky

7

Pozemek je nereprodukovatelný přírodní zdroj, jedinečný svojí polohou.“3

Definice stavby Pojem „stavba“ se běžně vyskytuje jak v legislativě (Občanský zákoník, Zákon o oceňování majetku, Stavební zákon, apod. včetně jednotlivých prováděcích vyhlášek), přesto se, podobně jako u pozemku, velmi obtížně hledá vhodná definice stavby. Komplikací je i to, že v právním systému je pojem „stavba“ někdy chápán jako věc (budova, hala, most), někdy jako výrobní proces vedoucí ke vzniku věci (výstavba, realizace). Podle zákona č. 183/06 – Stavebního zákona je stavbou každé stavební dílo bez ohledu na účel užívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Chybí přitom definice co to je stavební dílo.

Budova Budovou je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory.

Za vznik stavby je u budovy považován okamžik, kdy jsou patrné obrysy stavby respektive její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaží. V praxi se požaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží. Snížení stavby (budovy) pod tuto hranici jednoho metru znamená naopak zánik stavby. I tento fakt může být důležitý např., pokud nemovitost slouží jako zástava úvěru. Pokud investor stavbu sníží, až na úroveň kdy dojde z právního hlediska k zániku stavby, zaniká ji zástavní právo k této stavbě.

3

PETR ORT, Analýza realitního trhu, Praha 2008, 188 stran, sg.

8

U ostatních staveb – např. u venkovních úprav je životnost stavby rovna její schopnosti plnit funkci, ke které je svým stavebně technickým uspořádáním určena.

Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je považován okamžik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Obytný dům Obytný dům je taková stavba, u níž více jak dvě třetiny plochy slouží k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení. Bytový dům Bytový dům je taková stavba, která slouží převážně, tedy více než z 50 % k bydlení. Rodinný dům Rodinný dům je taková stavba, která slouží převážně, tedy více jak z 50 %, k bydlení. Rodinný dům může mít maximálně tři kolaudované byty. Rodinný dům může mít maximálně jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a podkroví. Součásti nemovitosti Podle § 120 Občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí) definovány takto: Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a konec konců i pro oceňování je podstatná věta: Stavba není součástí pozemku. Součásti pozemku rozdělujeme na nadpovrchové a podpovrchové. 9

Nadpovrchovými součástmi pozemku jsou nejčastěji porosty. Obecně platí, že součástí pozemku je všechno co se nachází nad i pod povrchem, pokud není dotčen jiný právní režim. Součástí pozemku např. není: •

stavba

•

ložiska tzv. vyhrazených surovin, tedy těch surovin, které jsou majetkem státu

•

archeologické a paleontologické nálezy

Součástí stavby jsou věci pevně spojené se stavbou např. přizděním, přišroubováním, přes potrubní vedení, apod. Naopak věci spojené se stavbou např. pouze zapojením do elektrické zástrčky (třeba mobilní klimatizační jednotka) nejsou součástí nemovitosti. Příslušenství nemovitosti Podle § 121 již zmiňovaného Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly a hlavní věcí trvale užívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem užívány. Přesnou definici nebo taxativní výčet toho, co je to příslušenství nemovitosti nikde nenajdeme. V praxi obvykle záleží na vlastníkovi věci hlavní (např. rodinného domu) jak příslušenství vymezí. Příslušenstvím nemovitosti jsou obvykle různé venkovní úpravy, jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí, ale může to být např. i stavební dokumentace. Dopravní dostupnost Dopravní dostupností nazýváme možnost individuální dopravy k nemovitosti a dále možnost zaparkovat (tzv. doprava v klidu) použitý dopravní prostředek v dochůdné vzdálenosti. Obvyklý požadavek kvalitativních parametrů dopravní dostupnosti je možnost dopravy běžným osobním automobilem (tedy nikoliv speciálním terénním automobilem) po zpevněné, bezprašné a celoročně sjízdné komunikaci.

10

Některé typy nemovitosti, zvláště výrobní a skladové areály mají specifické požadavky na dopravní dostupnost. Většina výrobních a skladových areálů nezbytně potřebuje dostupnost pro kamiony (nákladní automobily s nosností nad šest tun), některé specifické typy se neobejdou bez napojení na železnici vlečkou. Ve velkých městech (zejména v Praze a statutárních městech) obvykle není problém zajistit celoročně sjízdné silnice pro osobní automobil, velkým problémem je ale zajistit dostatečnou možnost parkování. Dopravní obslužnost Dopravní obslužností nazýváme dostupnost nemovitosti prostředky hromadné dopravy (letadlo, vlak, autobus, tramvaj, metro, v menší míře v podmínkách České republiky i osobní lodní doprava). Při konkrétní analýze lokace nebo nemovitosti posuzujeme v této souvislosti jednak četnost spojů, jednak tzv. dochůdnou vzdálenost mezi nemovitostí a stanicí hromadné dopravy. Z praxe je obvyklé považovat za mezní komfortní dochůdnou vzdálenost 600 m. Tržní hodnota Při popisu a analýze trhu nemovitostí se neustále setkáváme s pojmem tržní hodnota. Tento ekonomický pojem má vyjadřovat průměrnou (obvyklou) cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění a za předpokladu, že prodávaná nemovitost byla dostatečně dlouho veřejně nabízena k prodeji, že tržní podmínky dovolují řádný prodej za obvyklých tržních podmínek a že obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tržní cena Na rozdíl od výše uvedené tržní hodnoty, která je veličinou ekonomicky obecnou (průměrnou, obvyklou) je tržní cena veličinou ekonomicky konkrétní. Je to konkrétní přesný údaj o tom, že v určitý okamžik proběhl určitý konkrétní prodej určité nemovitosti. Pokud byla tržní hodnota správně indikována odhadcem majetku, znalcem nebo realitním makléřem, neměla by se příliš lišit od tržní ceny.

11

Obvyklá cena Obvyklá cena je právní pojem definovaný například v § 2 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Z ekonomického hlediska je to právní synonymum pojmu tržní hodnota. Definice obvyklé ceny také věcně odpovídá definici tržní hodnoty. Cena zvláštní obliby Tržní hodnota nemovitosti by měla být stejná pro všechny poptávající subjekty na trhu. Přesto se může vyskytnout nemovitost, která má svojí zvláštní cenu jen pro nějaký sektor trhu nebo dokonce pro jediný subjekt. Cena zvláštní obliby často přímo souvisí s dosažitelnými synergickými efekty při slučování nemovitostí. Reprodukční cena a reprodukční náklady Pojem reprodukční cena souvisí věcně pouze se stavbami, protože pozemky nejsou reprodukovatelné. Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných stavebních hmot a výrobků a současnými technologiemi pořídit stavbu shodných kvantitativních a kvalitativních parametrů. Při obchodech se stavbami se pojem reprodukční cena objevuje například ve variantních analýzách, zda je lepší danou stavbu opravit nebo postavit znova její kopii. Náhradová cena a náhradové náklady Pokud se na trhu nemovitostí vyskytne potřeba odstranit nějakou stavbu, třeba pro neopravitelné poškození požárem nebo povodní, jen výjimečně se tato odstraněná stavba nahrazuje její kopií. Většinou se na uvolněném pozemku postaví stavba mající lepší užitné vlastnosti (volnější vnitřní dispozici, lepší tepelně technické parametry obvodového pláště, apod.). Náklady na nahrazení původní stavby v nějakém směru jinou, obvykle kvalitnější, se nazývají náhradové náklady. Technická životnost Technickou životností rozumíme dobu, která uplyne od okamžiku vzniku stavby až do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně užívat. V praxi je technická životnost průměrem technické životnosti jejich jednotlivých prvků a celků. Prvky, díly a celky stavby rozdělujeme na: 12

Prvky dlouhodobé životnosti – základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce a další. Technická životnost těchto prvků může být až 200 let. Prvky krátkodobé životnosti – plynový kotel, elektrický ohřívač vody, kuchyňská linka, apod. Životnost těchto prvků je řádově nižší.

Právní životnost Právní životnost je doba od vzniku stavby jako věci až po její zánik jako věci. To kdy jednotlivé typy staveb (rodinný dům, byt a další) vznikají a zanikají, poměrně přesně definují právní předpisy. Právní životnost stavby závisí na množství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví. Ekonomická životnost Ekonomická životnost se počítá od doby možného komerčního využití stavby (obvykle od data kolaudace nebo od vydání rozhodnutí o užívání stavby před kolaudací), až do doby, kdy stavba z technických, právních nebo morálních příčin není schopna vytvářet výnos. Morální životnost Morální životnost poměrně úzce souvisí s ekonomickou životností. Začíná ve stejný okamžik jako ekonomická životnost, tedy od okamžiku kdy je stavba komerčně využitelná a končí ve chvíli, kdy je morálně zastaralá nebo dožilá. Jinými slovy, končí v okamžiku, kdy lze stavbu nahradit jinou s lepšími užitnými parametry. Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Nejvyšší a nejlepší využití

13

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

1.1Katastr nemovitostí Dnem 1. ledna 1993 nabyl účinnosti, mezi jinými právními předpisy, které se dotkly právních vztahů k nemovitostem, katastrální zákon. Ve smyslu § 1 katastrálního zákona představuje katastr nemovitostí soubor údajů o nemovitostech, tj. jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru je rovněž evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Rozdělení úkolů při správě katastru České republiky vyplývá ze zákona č. 359/1992 Sb., o zeměměřičských a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů. Z něho vyplývá, že jednotné provádění správy katastru nemovitostí České republiky zabezpečuje Český úřad zeměměřický a katastrální. Zeměměřické a katastrální inspektoráty pak kontrolují vlastní výkon státní správy katastru nemovitostí České republiky realizovaný jednotlivými katastrálními úřady. V katastru se evidují: a) pozemky v podobě parcel, b) budovy spojené se zemí pevným základem, a to 1. budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, 2. budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele, c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona2) v budovách (dále jen „byty a nebytové prostory),

14

d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná oprávněná osoba, e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim, f) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis. V katastru se neevidují drobné stavby. Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (dále jen „zemědělské pozemky“), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Obsahem katastru jsou pak konkrétní údaje o objektech a skutečnostech, které jsou předmětem katastru. Těmito údaji jsou: a) geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, b) druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, dále údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, c) údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem podle tohoto zákona, d) údaje o podrobných polohových bodových polích, e) místní a pomístní názvosloví. Katastrální zákon v § 20 výslovně upravuje, které údaje katastru jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. Jsou jimi parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území. Princip veřejnosti katastru vyplývá již z § 13 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Na jeho základě je každý oprávněn nahlédnout do katastru a učinit si o právních vztazích týkajících se evidovaných nemovitostí opisy nebo výpisy. Upřesnění této zásady pak obsahuje § 21 katastrálního

15

zákona, který výslovně uvádí, že katastr je veřejný a každý má právo do něj za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu nahlížet a pořizovat si z něho pro svoji potřebu opisy, výpisy nebo náčrty. V této souvislosti je třeba říci, že je nutné respektovat, že katastr nemovitostí obsahuje osobní údaje o fyzických osobách, a proto je třeba respektovat pravidla zajišťující ochranu osobních údajů ve smyslu zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. Katastrální mapa je polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem jejich hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků. Stavby se zobrazují průmětem svého vnějšího obvodu. Identifikace parcel je porovnání zápisu a zákresu téže nemovitosti v operátu katastru se zápisem, popř. zákresem v jiných operátech nebo pravomocných rozhodnutí státních orgánů. Jednotlivé druhy pozemků jsou charakterizovány následovně: Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy.

16

2 Subjekty realitního trhu 2.1 Definice, vývoj a charakteristika realitního trhu Realitní trh lze obecně definovat jako místo, kde se setkávají prodávající a kupující, tvoří se zde cena a předmětem vzájemného obchodu jsou nemovitosti a další služby s nemovitostmi spojené. Realitní trh je nedílnou součásti systému tržní ekonomiky, ale přesto má své specifické stránky: •

Na realitním trhu se obchoduje s nemovitostmi, tedy s typem majetku, který je zásadně nepřemístitelný a je tedy jednoznačně určen, ale i determinován svojí polohou.

•

Předmětem obchodu je majetek vysoké hodnoty. Pokud se jedná o portfolio majetku běžné domácnosti, tvoří nemovitosti obvykle největší složku hodnoty.

•

Malá četnost prodejů jednotlivým subjektům – na rozdíl od potravin, které jednotlivé subjekty kupují denně, i předmětů tzv. dlouhodobé spotřeby jako jsou automobily nebo elektrické spotřebiče, je četnost obchodů s nemovitostmi velmi malá. Většina domácností a spotřebitelů z řad občanů kupuje a prodává nemovitosti jen jednou nebo několikrát za život.

•

Nízká likvidita – na rozdíl od devizových obchodů nebo obchodů s cennými papíry, které jsou okamžitě likvidní, je likvidita realitních obchodů velmi malá. Je obvyklé, že nemovitost je na trhu nabízena i v řádu týdnů nebo měsíců.

•

Oproti obchodům s movitým majetkem jsou realitní obchody právně složitější. Je zapotřebí písemná smlouva, musí být proveden vklad do katastru nemovitostí, apod.

•

Na rozdíl od předmětů denní spotřeby i většiny předmětů dlouhodobé spotřeby jsou stavby velmi technicky složité a některé z nich (mrakodrapy) mohou patřit mezi nejsložitější lidská technická díla.

Realitní trh se u nás začal velmi prudce rozvíjet po roce 1990 a stal se jednou z nejdynamičtěji se rozvíjejících složek československé (zvláště české) ekonomiky.

17

Prakticky okamžitě vznikly tisíce nových realitních kanceláří, často jen se skromným vybavením a ještě skromnějšími znalostmi. Pro realitní trh první poloviny devadesátých let minulého století byly charakteristické tyto znaky: •

Nedokonalé zákony – do roku 1994 nebyl prakticky možný trh s byty, přežívaly některé zákony a vyhlášky z doby před rokem 1990

•

Vysoká míra ochrany nájemníků v bytech a minimální regulované nájemné

•

Snaha státu zabránit zahraničním subjektům ve „vykupování“ českých nemovitostí.

•

Progresivní daň z převodu nemovitostí v závislosti na objemu obchodu 5 – 40 %

•

Odlišný výpočet sazby daně, pokud byl kupujícím nemovitosti subjekt s cizí majetkovou účastí. V takovém případě byla za základ daně uvažována hypotetická cena stejné nemovitosti ve Spolkové republice Německo.

•

Do roku 1995 neexistovaly hypoteční úvěry

•

Pro české subjekty byly k dispozici pouze krátkodobé a střednědobé úvěry (s dobou splácení do čtyř let) a s úroky 23 – 25 % ročně.

•

Realitní trh nebyl nijak regulován, nebyla zkoumána kvalifikace žadatelů o provozování této živnosti.

•

Ocenění nemovitostí pro zajištění úvěrů i pro prodej bylo prováděno většinou velmi nekvalitně.

•

Nabídkové i skutečně realizované tržní ceny často neodpovídaly skutečné tržní hodnotě.

Na straně poptávky se objevili první zahraniční investoři, zejména z Itálie, kteří byli ochotni kupovat i bytové domy obsazené nájemníky s regulovaným nájemným jako dlouhodobou investici. Bytový dům z konce 19. století, pokud neměl nebytové prostory, stál v té době v prima rate lokaci (Korunní třída, náměstí Míru, pražské nábřeží) kolem čtyř milionů korun, v lokacích jako Anděl nebo Vršovické náměstí asi jeden milion. České subjekty kupovaly vzhledem k nedostatku vlastních prostředků a faktické nedostupnosti úvěrů ve většině případů starší byty, nebo rekreační objekty. Na straně nabídky se na trhu objevily nemovitosti, které byly vydány oprávněným osobám

18

v rámci restituce a dále nemovitosti prodávané státem v rámci procesu malé a velké privatizace. Od té doby se realitní trh rozvíjel stále dynamicky vyjma roku 1997-8, kdy došlo k určitému zpomalení. V posledních několika letech se realitní trh na rozdíl od devadesátých let minulého století značně zkvalitnil, i když se stále nejedná o standardní a stabilizovaný trh, jak jej známe například z původních států Evropské unie. Pokud bychom chtěli charakterizovat dnešní realitní trh, je třeba vyzdvihnout tyto znaky: •

Volná živnost – podle platných českých zákonů je prodej realit stále živnostní volnou. Může jí tedy vykonávat prakticky kdokoliv, bez jakékoliv kvalifikace, apod.

•

Vstup velkých mezinárodních realitních kanceláří na český trh. Tyto společnosti podnikají buď samostatně anebo jsou napojeny na banky, nemovitostní fondy a developery

•

Začíná se rozvíjet franšízový způsob vytváření obchodních sítí a řetězců

•

Stále existuje několik stovek malých realitních kanceláří s často rozdílnou úrovní

•

V rámci prosazení realitní činnosti jako uznávané profese se začíná rozvíjet vzdělávání realitních makléřů od krátkodobých školení až po ucelené vysokoškolské vzdělání.

Spolu s rozvojem trhu docházelo k pozvolnému někdy i skokovému nárůstu cen nemovitostí. Především pak v období před vstupem ČR do Evropské unie. Důvodem byl především očekávaný vstup České republiky do Evropské unie a s ním související snazší možnost nákupu nemovitostí občany stávajících zemí EU. Díky tomuto předpokládanému zvýšení poptávky mělo dojít k nárůstu cen nemovitostí v ČR, především ve větších městech. Po vstupu ČR do Evropské unie však ceny nemovitostí začaly na mnoha místech republiky klesat. To platilo i v případě hlavního města Prahy resp. jejích jednotlivých městských částí. Znovu ceny nemovitostí postupně začaly stoupat přibližně v polovině roku 2005 hlavně díky očekávanému zvýšení sazby DPH

19

na stavební práce. Poptávka po bydlení v Praze, Prahu 10 nevyjímaje, rekordně vzrostla v průběhu roků 2006 – 2007, a byla způsobena především: •

pokračujícím růstem příjmů a hospodářství

•

pozitivními demografickými faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky)

•

konkurenčním bojem mezi hypotečními bankami, a tedy levnými a dostupnými úvěry

•

státní intervencí – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma

•

nedostatečnou resp. opožděnou reakcí nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení

Cenové nadhodnocení rezidenčních nemovitostí, především bytů v Praze resp. v ČR do roku 2007 bylo pravděpodobně jen mírné, a pokud by české hospodářství pokračovalo v ekonomickém růstu, nebyl by důvod k poklesu cen. Jenže v polovině roku 2008 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začalo docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si pořizovaly početně slabší ročníky). To vše mělo za důsledek výrazný pokles poptávky po bydlení a následný pokles cen nemovitostí. Rok 2009 nemovitostnímu trhu nepřál. Rozdivočenou poptávku po nemovitostech (komerčních i nekomerčních) z uplynulých let zbrzdila ekonomická recese. Útlum realitního trhu v roce 2009 lze vypozorovat i z údajů na katastrálních úřadech. Ze statistik Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního vyplývá, že se do katastru nemovitostí v roce 2009 oproti roku 2008 zaneslo o deset procent méně vkladů, tj. téměř o 74 tisíc. Ubylo především vkladů zástavního práva, které souvisí s poklesem uzavíraných hypoték, ale také vkladů práva vlastnického. Nadto významně přibylo množství nařízených exekucí nemovitostí. Ve srovnání s rokem 2008 to bylo v roce 2009 o téměř 57 tisíc zápisů více (tj. o 14 procent).

20

Realitní trh, obdobně jako jiné ekonomické systémy, dělíme na objekty trhu a subjekty, které se tohoto trhu účastní, a na vzájemné vazby mezi nimi. Objektem trhu nemovitostí jsou přirozeně nemovitosti nebo lépe vlastnická práva k nim. Subjekty pohybující se na realitním trhu představují prodávající, kteří jsou vlastníky nemovitostí a chtějí je prodat, a na druhé straně kupující, kteří se naopak chtějí vlastníky nemovitostí stát a to za smluvně sjednaných podmínek, zejména pak za smluvně stanovenou kupní cenu. Tyto dvě kategorie subjektů zároveň zosobňují nabídku a poptávku na trhu nemovitostí. Ti spolu uzavírají kupní smlouvu a vytvářejí trh v úzkém smyslu slova. O trhu však můžeme hovořit pouze tehdy, vytváří-li ho nikoli ojedinělí prodávající resp. kupující, ale je-li vytvářen větším množstvím dobrovolně jednajících prodávajících a kupujících. Na základě střetu nabídky a poptávky, které prodávající a kupující vytvářejí, dochází k ustanovení tržních cen nemovitostí. Kromě koupě a prodeje ovšem na trhu nemovitostí existuje ještě další důležitý vztah, kterým je pronájem resp. nájem nemovitosti. Zde stojí na jedné straně pronajímatel, kterým je zpravidla vlastník nemovitosti, a na straně druhé nájemce, který chce danou nemovitost užívat. Nájemce platí pronajímateli nájemné. Nájemní vztah vzniká na základě smlouvy. Nájemné je pak placeno zpravidla periodicky (nejčastěji měsíčně, ale třeba i čtvrtletně, půlročně či ročně) a je stanovené v peněžních jednotkách buď za celou pronajímanou nemovitost nebo její část nebo v peněžních jednotkách za l m2. Peněžní jednotkou jsou v České republice zpravidla Kč, u některých segmentů trhu nemovitostí jako např. rezidenční bydlení, kanceláře v dobrém až velmi dobrém standardu pronajímané zahraničním nájemcům apod. potom v cizích měnách, nejčastěji pak v Eurech.

2.2 Strana poptávky Kupující tvoří na trhu nemovitostí stranu poptávající. Tyto složky trhu (domácnosti, firmy, korporace, stát) si kupují nemovitosti ze tří základních důvodů (vedle nichž existují specifické poptávky státu a obcí, které musí zajistit veřejné služby). 1) Pro vlastní potřebu resp., aby jim přinášela užitek. Tento užitek je způsoben potřebou získat místo (např. byt, kancelář nebo sklad) pro vlastní využití

21

spočívající v bydlení nebo podnikatelské činnosti. V tomto případě je reálnou alternativou ke koupi nemovitosti její nájem spojený s platbou nájemného. Nájemné jakož i kupní cena představují pro potencionálního kupujícího náklad, který bude muset vynaložit na zajištění potřebných ploch. Takový kupující se pak bude zřejmě rozhodovat podle toho, aby při daném užitku minimalizoval náklady či při daných nákladech mohl maximalizovat svůj užitek. Výše nájemného se za předpokladu fungujícího trhu s nemovitostmi proto stává faktorem ovlivňujícím poptávku po nemovitostech.4 2) Jiným užitkem, který nemovitost může vlastníkovi přinášet, jsou příjmy resp. výnosy z pronájmu nemovitostí. Koupě nemovitosti pak má zpravidla charakter „investování” a nemovitost má podobu investičního instrumentu. Typickou vlastností takového instrumentu je jeho dlouhodobost a v porovnání s mnoha alternativními aktivy i menší míra rizika. A právě výnosnost spolu s rizikem alternativních investičních instrumentů mají vliv na poptávku po nemovitostech. 3) Zvýšení hodnoty v čase. Pokud by tento důvod neexistoval, asi by nikdo nekupoval zemědělskou půdu v okolí velkých měst nebo dopravních koridorů. Volný, ke dni prodeje komerčně nevyužitelný, pozemek si investoři nebo třeba pozemkoví makléři, kupují právě proto, aby dosáhli skokového zhodnocení investice ve chvíli změny územního plánu a tím změny charakteru pozemku nebo např. ve chvíli změny dopravní renty (změny kvality dopravně ekonomického teritoriálního systému). Podobné důvody vedou investory ke koupi třeba bytů obsazených nájemníky nebo bytových domů, které podléhají režimu regulovaného nájemného. Neopomenutelným subjektem trhu ze strany poptávky je poptávka státu a obcí. Především z hlediska objemu majetku velmi důležitým klientem na trhu nemovitostí je stát a obce. I když jsou stát, regionální správy a obce součástí systému tržního hospodářství, přesto jsou jako poptávající subjekty odlišné tím, že v řadě případů pro ně není důvodem ke koupi nemovitosti zisk z pronájmu nebo zhodnocení majetku v čase, ale zajištění veřejných služeb. Pokud by tento specifický požadavek orgánů státní 4

PETR ORT, Analýza realitního trhu, Praha 2008, 188 stran, sg.

22

správy a samosprávy neexistoval, nevznikly by takové objekty jako školy, nemocnice, objekty pro policii a armádu nebo domovy důchodců. Poptávku po nemovitostech však nemusí uspokojovat výlučně jejich koupě. Další možností nabytí vlastnického práva k nemovitosti je také její výstavba. Subjekt poptávající nemovitost se stává stavebníkem a náklady pro něj nepředstavuje kupní cena (s výjimkou kupní ceny pozemku) ale zejména stavební náklady. Z toho je vidět, že poptávka je rovněž závislá na výši stavebních nákladů resp. na vývoji cen stavebních prací. Možnost, jak získat užitek z nemovitosti, představuje rovněž leasing. I když leasing nemovitostí v podmínkách České republiky v porovnání s leasingem věcí movitých není příliš rozvinutý, jsou rovněž leasing a jeho podmínky faktorem, který ovlivňuje poptávku po nemovitostech. Obecně lze financovat koupi nemovitostí buď ze zdrojů vlastních, nebo cizích. V případě vlastních zdrojů kupující musí při svém rozhodování zohlednit náklady ve formě dividend resp. náklady emisní a i když v mnoha případech neplatí přímo žádné prostředky za získání zdrojů, implicitně přichází o náklady obětované příležitosti tím, že by tyto vlastní prostředky mohl použít jiným způsobem. U cizích zdrojů se jedná o již výše zmíněný leasing, mnohem častěji ale o bankovní úvěry poskytované zejména hypotečními bankami. Ve vztahu k poptávce po nemovitostech hraje velkou roli nejen výše úroků a jiných nákladů spojených se získáním úvěru (např. poplatky za zpracování či vedení účtu) ale také dostupnost úvěrových zdrojů resp. cizích zdrojů obecně. Shrneme-li

motivy

a

alternativy

kupujícího

motivy vlastnictví nemovitostí: •

Pro vlastní potřebu

•

Pro očekávaný příjem

•

Pro zvýšení hodnoty v čase

Tržní možnosti nabytí vlastnického práva: •

koupě

•

výstavba

23

do

několika

bodů,

dostaneme

•

leasing

Financování koupě nemovitostí: •

vlastní zdroje

•

cizí zdroje

2.3 Strana nabídky V případě vlastního využití vlastník nabízí nemovitost na trhu zpravidla tehdy, kdy již užitek z vlastnictví plynoucí neodpovídá jeho potřebám. Je to například tehdy, kdy stávající nemovitost již kapacitně nestačí (rodina roste, výrobní program se rozšiřuje) a danou nemovitost není možné rozšířit, nebo naopak, když náklady spojené s provozem nemovitosti přesahují možnosti vlastníka a ten vyhledává nemovitost menší. Někdy již poloha nemovitosti není vyhovující (stěhování za prací, přemístění výroby do lokality s levnější pracovní silou). Nabídku dále rozšiřují přesunutí prostředků investora do jiných alternativních aktiv. Významným faktorem podporujícím nabídku je také výstavba za účelem dosažení zisku. Vlastníkem nemovitosti se zpravidla stává developer, který projekt zrealizuje a celou nemovitost nebo její části prodá zájemcům. Děje se tak nejen v sektoru bydlení (např. výstavba nových bytů) ale i u nemovitostí s komerčním využitím jako kanceláře, výroba, sklady apod. Dalšími dvěma významnými subjekty na trhu nemovitostí jsou pronajímatel a nájemce. Zatímco pronajímatel nabízí k pronájmu jím nevyužívané nemovitosti (nemusí se jednat vždy jen o stavby ale mnohdy také o nezastavěné či zastavěné pozemky), nájemce představuje na daném segmentu trhu poptávku. Na rozdíl od prodeje a koupě zde předmětem obchodu není vlastnické právo ale pouze právo užívání dané nemovitosti. Také zde vzniká za předpokladu dostatečné nabídky a poptávky tržní cena – tržní nájemné.

24

2.4 Ostatní subjekty realitního trhu Realitní makléři

Významnou roli pro trh nemovitostí představují realitní makléři. Ti hrají na trhu nemovitostí roli prostředníka mezi prodávajícími a kupujícími resp. pronajímateli a nájemci, soustřeďují v daném čase na jednom místě poptávku a nabídku nemovitostí, často aktivně nabídku resp. poptávku vyhledávají a svůj zisk vytvářejí pomocí provizí, které jim smluvní strany platí.

Kromě této základní zprostředkovatelské úlohy zpravidla využívají svých znalostí a know how i k jiným činnostem souvisejícím s obchodem s nemovitostmi, jakými jsou např. poradenství při koupi či prodeji nemovitostí, převod vlastnických práv v katastru nemovitostí, správa nemovitostí a mnohdy i oceňování nemovitostí. V případě oceňování nemovitostí však vzhledem k hlavní náplni jejich činnosti a s tím spojené závislosti na uskutečnění obratů na trhu nemovitostí může docházet k přirozenému střetu zájmů.

Banky

Dalším subjektem, vytvářejícím trh nemovitostí, jsou banky. Ty mimo jiné poskytují úvěry určené k financování nemovitostí. V případě hypotečních bank, to jsou v České republice takové banky, kterým udělila Česká národní banka pro tuto činnost licenci, poskytují zpravidla tzv. hypoteční úvěry. Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu EU nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Oproti pohledávkám vzniklým poskytováním hypotečních úvěrů mohou banky emitovat hypoteční zástavní listy, které představují dluhopisy s poměrně malou mírou rizika.

25

Úvěry jsou v závislosti na měně úvěru, jeho výši, dlouhodobosti, sjednaném pevném úročení jakož i bonitě dlužníka zpoplatňovány úroky. Další náklad představují poplatky spojené s poskytnutím úvěru resp. vedením účtu klienta. Podobnou roli jako banky i když v daleko menší míře hrají na trhu nemovitostí leasingové společnosti.

Stát Důležitou roli na trhu nemovitostí hraje také stát, který vytváří právní prostředí, na jehož pozadí trh nemovitostí funguje. Role státu spočívá v nastavení pravidel ochrany vlastnických práv, práv nájemců apod. Stát také ovlivňuje trh nemovitostí prostřednictvím svého daňového systému, kdy nemovitosti vzhledem k relativně malé možnosti daňových úniků představují často oblíbený předmět zdanění. Stát mnohdy ovlivňuje ceny na trhu nemovitostí rovněž přímou regulací. V České republice je například regulována maximální výše nájemného pro určitou skupinu nájemců nemovitostí určených k bydlení.

Developeři Developer je podnikatelský subjekt, který vyhledává vhodné příležitosti, zabývá se investiční činností, výstavbou a projektováním tržně atraktivních nemovitostí, tedy zejména administrativních center, polyfunkčních budov a obytných objektů. Obecně lze činnost developera shrnout tak, že nemovitost postaví, zajistí nájemní smlouvy na několik let dopředu a poté prodá. V případě bytových objektů pak jde o výlučný prodej bytových jednotek třetím osobám, mnohdy již v průběhu stavby.

Spekulanti Spekulant je subjekt, který se snaží vydělat na správném odhadu vývoje trhu. Spekulant nakoupí nemovitost co možná nejlevněji s cílem ji v budoucnu prodat co možná nejdráž. Na rozdíl od developera spekulant nic nevytváří, pouze využívá dočasných tržních nerovnováh. V roli spekulanta mohou vystupovat specializované subjekty, ale spekulativní tendence mohou vznikat i na straně prodávajících

26

3. Charakteristika vybraného území 3.1 Základní územní členění Prahy Na území hlavního města Prahy je celkem 112 katastrálních území. Podle katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., jsou katastrální území základní jednotkou pro evidenci pozemků a staveb. Obec je vymezena výčtem katastrálních území – žádné katastrální území nemůže být rozděleno do více obcí. Může však zasahovat do více pražských obvodů nebo do více městských částí, což je v Praze z důvodů historického vývoje zcela běžné. Původně historicky bývalo správní a samosprávné členění totožné s katastrálním, od roku 1947 a ještě více od roku 1949 se však začínala dosud souvislá katastrální území dělit do více správních obvodů. V současné době je jejich odlišnost natolik zásadní, že se s jejich opětovným úplným sladěním nedá počítat. Katastrální členění musí mít trvalejší charakter, a proto se nepřizpůsobuje všem správně-organizačním změnám. Přesto ke změnám občas dochází a v některých oblastech došlo k mírným úpravám katastrálních hranic. Jednotlivá katastrální území nemají žádné své úřady a nejsou právnickými osobami. Praha 10 je situována v jihovýchodní části hlavního města a zahrnuje území o rozloze 1853 hektarů. Poprvé vznikl obvod Praha 10 v období 1.4.1949–30.6.1960. Tento obvod zahrnoval katastrální území Hostivař, Malešice, Strašnice a část Záběhlic. V současné době je území Prahy 10 složeno z katastrálních území Vinohrady, Michle, Vršovice, Strašnice, Záběhlice, Malešice a nepatrná neobydlená část Hrdlořez a Hloubětína. Je tedy možno konstatovat, že ačkoliv některé výše uvedené obce mají téměř tisíciletou historii - jako celek je městská část Praha 10 velmi mladá. Na území současné Prahy 10 najdeme přibližně 7 tisíc domů a 55 tisíc bytů, v nichž žije dnes přibližně 111 tisíc obyvatel. Z celkového počtu (34 867) ekonomických subjektů registrovaných v Praze 10 zaujímají: •

Obchod, služby, ubytování a stravování (22 446),

27

•

Průmysl a energetika (3134),

•

Stavebnictví (2 838)

•

Doprava, skladování a spoje (1 576).

Průmyslová zóna je soustředěna na rozhraní katastrálního území Strašnice – Hostivař do ulic Černokostelecká a Průmyslová. Území Prahy 10

3.2. Historie a analýza výstavby vybraných lokalit 3.2.1. Katastrální území Vršovice Nejzajímavější oblastí dnešní Prahy 10 jsou Vršovice, jejichž klasická architektura se velmi podobá té na Vinohradech v Praze 2.

28

Vršovice patří mezi nejstarší obce tvořící dnešní Prahu. První zmínka o Vršovicích pochází z roku 1088, kdy je český král Vratislav I. věnoval spolu s dalšími pozemky vyšehradské kapitule. Není proto vyloučeno, ale ani potvrzeno, že svůj název odvozují od mocného rodu Vršovců. Vršovice zažily rozkvět v době Karla IV., tehdy se nazývaly Údolí viničné, Botič pak Vinný potok. Vršovice v té době žily nejen z vinic, ale i ze sadů, zahrad, zeleninových polí a chmelnic.

Druhá polovina 19. století byla dobou prudkého rozvoje pro celé okolí Prahy, tedy i pro Vršovice. Vznikají tu průmyslové podniky, staví se činžovní domy, dláždí ulice.

V roce 1885 byly Vršovice povýšeny na městys, starostou byl tehdy JUDr. Josef Herold, kterého s úctou vzpomínají všechny historické prameny. V roce 1902 císař František Josef I. povýšil městys na město a tentýž rok povolil užívání městského znaku. Na začátku 20. století se původní centrum obce přesunulo od kostela sv. Mikuláše východněji na náměstí Svatopluka Čecha. Zde také postavila svou továrnu na výrobu patentek nejúspěšnější vršovická firma Waldes a spol. Dominanta náměstí, kostel sv. Václava, byl vybudován až v době první republiky, kdy už byly Vršovice součástí Velké Prahy. Konstruktivistickou stavbu na svažitém terénu projektoval architekt Josef Gočár a na její výzdobě se podíleli mnozí významní umělci té doby. Nejmladším centrem Vršovic je ve východní části položené Kubánské náměstí, kterému dominuje skleněná budova bývalého podniku IPS. Zatímco v roce 1840 ve Vršovicích sídlilo 900 obyvatel, o dvacet let později to bylo již 2400 a na přelomu století dokonce přes 14 tisíc obyvatel. Dnes žije ve Vršovicích přibližně 37 tisíc obyvatel.

29

Zajímavou stavbou ve Vršovicích je reprezentativní a citlivě rekonstruovaná secesní budova České spořitelny dříve občanské záložny od architekta Balšánka na Vršovickém náměstí z roku 1911 – dnešní Česká spořitelna, gotický kostel sv. Mikuláše z roku 1374, barokně rekonstruovaný v roce 1704 a dále ještě několikrát upravovaný, moderní železobetonový kostel sv. Václava na Čechově náměstí od architekta J. Gočára z let 1929-1930. Dnes jsou Vršovice zajímavou lokalitou, která nabízí širokou škálu rezidenčního bydlení v převážně klasické zástavbě především z počátku 20. století. Je zde velmi dobrá dopravní obslužnost, zásobování i občanská vybavenost. Nachází se zde několik parků a velké množství obchodů a restaurací. V nedávné době zde bylo otevřeno nové nákupní centrum Eden. Vršovice sousedí se čtyřmi čtvrtěmi, bývalými samostatnými obcemi či městy. Hranice mezi Vinohrady a Vršovicemi jde ulicí Rybalkovou, U vršovického nádraží, dále pak po zdi Havlíčkových sadů. Lomí se do části ulice Ctiradovy (ta už odděluje Vršovice a Nusle), pokračuje Bartoškovou, Nad vinným potokem, pak se několikrát lomí na úpatí Bohdalce, takže domy postavené podél ulice Plynární zůstávají vždy v Nuslích, sídlištěm Na Bohdalci prochází ulicemi Na Sychrově, Na pahorku a Osnickou, pokračuje dolů ulicí U vršovického hřbitova (hranice Vršovice - Záběhlice) a podle trati ulicí Pod altánem (tam začíná hranice mezi Vršovicemi a Strašnicemi), pokračuje ulicí Na vrších, Na hroudě, Na stezce a V olšinách. Ulice Ruská je pak opět hranicí mezi Vršovicemi a Vinohrady a to v celé své délce. Poslední úsek hranice jde po ulici Francouzské a to až opět k ulici Rybalkově.

3.2.2. Katastrální území Strašnice Zmínky o vsi Strašnice pocházejí již z roku 1185, kdy patřila vyšehradskému proboštství, v 15. století ji vlastnil Jan z Buštěvsi a po jeho smrti připadla královské komoře. Ta ves prodala Novému Městu pražskému, kterému ji zkonfiskoval Ferdinand I. v roce 1547, když omezoval práva měst a stavů. Krátce po konfiskaci koupilo Strašnice Staré Město pražské. V 18. století vznikla obec Nové Strašnice o čtrnácti domech. Koncem 19. století měly Staré Strašnice 50 domů a Nové Strašnice 14. V roce

30

1900 byly Nové Strašnice a Staré Strašnice vesnicemi žižkovského okresu. Roku 1910 měly již 4060 obyvatel, při sloučení s Prahou v roce 1922 měly celkem 4800 obyvatel. Od 17. ledna 1923 byly součástí samosprávného obvodu Praha XIII se sídlem ve Vršovicích. V roce 1934 měly Strašnice již 20 000 obyvatel. Od 24. listopadu 1990 jsou Strašnice součástí městských částí Praha 10 a Praha 3, které jsou jádrem stejnojmenných městských obvodů. Dnes mají Strašnice 37 tisíc obyvatel. Ve Strašnicích bychom těžko hledali nějaké původní centrum obce. V podstatě lze říci, že Staré a Nové Strašnice odděluje ulice Černokostelecká, která byla dlouhodobě důležitá pro vývoj obou obcí. Většina zástavby ve Strašnicích pochází z dvacátého století. Jedním z pozůstatků staršího osídlení je klasicistní usedlost v ulici Starostrašnické. Z devatenáctého století je i dům s restaurací, původně zájezdní hostinec Na Kovárně. Mezi architektonicky nejcennější domy patří Trmalova vila ve Vilové ulici. Architekt Kotěra se nechal inspirovat anglickou modernou a českou venkovskou architekturou, z čehož vznikla v roce 1903 stavba, kterou nezapomene zmínit žádná učebnice architektury. V roce 1922 po připojení Starých Strašnic k Praze se tu začal rozvíjet čilý stavební ruch a někdejší zemědělská obec se začala měnit v atraktivní rezidenční čtvrť. Vznikaly četné soubory rodinných domů, například Masarykova kolonie (Bylanská ulice), Skalka, Třebešín a také družstevní kolonie Zborov. Dále pak probíhala výstavba činžovních domů. V letech 1946-1949 byla postavena Solidarita (600 řadových rodinných domů s 1260 byty). Uprostřed sídliště Solidarita se nachází divadlo stejného jména. Na počátku šedesátých let sídliště Rybníčky a v letech 1967-1977 sídliště Skalka. V devadesátých letech se Strašnice zapsaly do obecného povědomí stavbou kostela Neposkvrněného početí Panny Marie. Stavbu ve tvaru jehlanu o základně 30 a výšce 25 metrů projektoval architekt Jindřich Synek. V současnosti patří území Strašnic z hlediska trhu s rezidenčními nemovitostmi mezi velmi atraktivní. Nacházejí se zde vilové čtvrti Třebešín, Zborov, Rybníčky, či malá sídliště s bytovými domy z první poloviny 20. století ve Starých Strašnicích, Solidaritě, Rybníčkách, ale najdeme zde i malá sídliště s panelovými domy ze 70. let min. století a to především mezi stanicemi metra Strašnická a Skalka. Dále jsou zde průmyslové a skladové oblasti nedaleko ulice V Korytech s někdejší továrnou na motocykly Jawa

31

a nákladovým nádražím, které čeká rozsáhlá revitalizace s výstavbou větve trasy A pražského metra. Hranice mezi Strašnicemi a Vinohrady je ohraničena ulicí Za strašnickou vozovnou, Krátkou, Nad olšinami, Mrštíkovou, V olšinách, Na stezce, Na vrších, dále pak ulicí Pod altánem podle trati, tu překračuje podjezdem v ulici U vršovického hřbitova a ihned za tratí se vrací. Dále vede mezi sídlištěm Jarov a Třebešínem v podstatě po vrcholu kopce, navazuje ulicí Nad kapličkou, Nad Třebešínem III, lomí se ulicemi K Červenému dvoru a Na Třebešíně, parkovou cestou kolem zdi židovského hřbitova, pokračuje ulicí Nad vodovodem až téměř k hotelu Don Giovanni, před ním ale zahýbá opět dolů ulicí Pod židovskými hřbitovy a Vinohradskou dolů až ke krematoriu.

3.2.3. Katastrální území Záběhlice Záběhlice jsou katastrální území při toku Botiče na jihovýchodě Prahy. Záběhlice byly od románské doby tradiční zemědělskou vsí. Od poloviny 19. století do druhé světové války měly charakter dělnického předměstí s chudinskými koloniemi. Od roku 1922 jsou Záběhlice součástí Prahy. Ve dvacátých a třicátých letech na okrajích území Záběhlic vznikly rozsáhlé čtvrti rodinných domků, Spořilov a Zahradní Město. Ty byly po druhé světové válce rozšířeny rozsáhlými panelovými sídlišti a začátkem 21. století ve východní části Novým Zahradním Městem. Staré Záběhlice a Zahradní Město patří do městské části i obvodu Praha 10, Spořilov do městské části a obvodu Praha 4. Dnes mají Záběhlice kolem 20 tisíc obyvatel. Zahradní Město je sídelní celek zaujímající severní a východní část katastrálního území Záběhlice a je součástí městské části Praha 10. Ještě počátkem 20. století bylo území Zahradního Města nezastavěné, pokryté poli. V okolí byly jen obce Záběhlice, Strašnice, Hostivař a statek Práče. Výstavba Zahradního Města započala koncem 30. let minulého století. To je tvořeno kolonií řadových a solitérních rodinných domků (takzvané staré Zahradní Město), a je obklopeno dvěma sídlišti - sídliště Zahradní Město západ a sídliště Zahradní Město východ.

32

V osmdesátých letech bylo na jih od Zahradního Města, poblíž staré záběhlické školy (později zvláštní školy) postaveno takzvané Sídliště Mládeže. To již nebývá považováno za součást Zahradního Města.

3.3. Dopravní dostupnost a obslužnost Hlavními dopravními tepnami v Prahy 10 jsou ulice Bohdalecká (navazuje na ul. Chodovská, kde je sjezd z jižní spojky), Vršovická, Vinohradská a na ni navazující Černokostelecká, souběžně od Vršovic vede ulice V Olšinách (kolem stanice metra Strašnická), z ní odbočuje Průběžná směrem k Zahradnímu Městu, která navazuje do ulice Švehlova, severojižním směrem Strašnice propojuje ulice Na Padesátém (kolem stanice metra Skalka) a na ni navazující Úvalská. Osou Starých Strašnic v severojižním směru bývala ulice Starostrašnická, která je dnes přerušená a jejíž jižní část se nyní jmenuje Ke Strašnické. Od ní pokračuje po křižovatce s Průběžnou ulice V korytech (dříve V korytách) kde je nájezd na jižní spojku dále vede do starých Záběhlic v trase prastaré obchodní cesty z Libně do Posázaví.

Černokostelecká ulice je tradiční výpadovkou nejen směrem do Říčan a ke Kostelci nad Černými lesy, podle nějž je pojmenovaná, ale i do Kutnohorska a do okolí města Sázavy. Zastávka Černokostelecká byla po mnoho desetiletí významnou zastávkou příměstských a meziměstských autobusových linek do těchto směrů, od 28. května 2006 byly městské i příměstské linky do těchto směrů zkráceny k nové stanici metra Depo Hostivař. Osou Zahradního Města pak je ulice Jabloňová, vedoucí od západního k východnímu okraji Zahradního Města, kolmá ulice k Jabloňové je v její východní části ulice Topolová, která spojuje severní okraj Zahradního Města s ulicí Švehlovou a na jižním okraji pak s ulicí Práčská.

33

Na území Prahy 10 jsou v současné době tři stanice metra: Strašnická, Skalka a Depo Hostivař. U stanic metra jsou významné terminály veřejné dopravy, zejména městské autobusové. V územním plánu obce je prodloužení trasy metra A podél západní a jižní části Zahradního Města se stanicemi poblíž polikliniky na západním sídlišti a u obchodního domu u Nového Zahradního Města na hranici s Hostivaří. Plánované nové stanice metra trasy A: Nádraží Strašnice – stanice je umístěna pod stávajícím seřaďovacím nádražím v prostoru mezi ulicemi V korytech a Průběžná. Stanice je považována za velmi významnou, zejména jako přestupní bod mezi železnicí a metrem i jako přestupní bod na povrchovou hromadnou dopravu, zejména navazující na nové využití ploch v rehabilitovaném území Slatin. Realizace stanice Nádraží Strašnice bude záviset na změně využití plochy seřaďovacího nádraží. Zahradní Město – stanice je umístěna v sousedství těžiště sídliště Zahradní Město – západ. Hlavní vestibul vyústí pod křižovatkou ulic V korytech a Jabloňová. Vedlejší vestibul (s výtahy) bude při ulici Blatouchové naproti záběhlickému hřbitovu. Praha 10 požaduje rozšíření možností vstupu do hlavního vestibulu o další dva významné pěší směry. Na Groši – stanice je umístěna pod ulicí Práčskou, bude mít dva vestibuly. Západní bude pod křižovatkou s ulicí Švehlovou a bude přímo navazovat na novou stanici tramvaje a nákupní centrum. Východní vestibul bude západně od křižovatky s ulicí Hledíkovou a bude sloužit obyvatelům sídlišť Zahradní Město – západ, jih a Nového Zahradního Města. S centrem Prahy spojuje Prahu 10 i elektrická dráha (tramvaj) a to z ulice Francouzská od náměstí Míru do Moskevské a dále po Vršovické do Strašnic, od stanice metra Želivského po ulicích Vinohradská, Černokostelecká, též do Starých Strašnic k vozovně, v roce 1935 byla tato trať propojena do Vršovic ulicí V Olšinách a v roce 1936 byla zprovozněna trať na Zahradní Město.

34

Dále také na Praze 10 nalezneme i železniční koridor. Zastávka Praha-Strašnice (do Benešova a Českých Budějovic). Trať přes Strašnice je v provozu od 14. prosince 1871. Název Praha-Strašnice nese nákladové nádraží, které navazuje na seřaďovací nádraží Praha-Vršovice. Nákladní trať Vršovice – Malešice – Libeň byla zprovozněna roku 1919, v letech 1949–1957 po její větvi z Hostivaře do Libně byla provozována i osobní doprava a plánuje se její opětovné využití.

35

4 Trh s byty vybraného území 4.1 Historie bytové výstavby k.ú. Vršovice, Strašnice, Záběhlice Bytová výstavba ve Vršovicích a Strašnicích probíhala v několika etapách. 1. etapa zahrnuje bytové domy postavené začátkem 20. století a je ukončena přibližně roku 1938. V uvedené době se rozvíjela nejprve tzv. měšťanská výstavba. Hlavní konstrukční prvky - obvodové zdivo bylo až 80cm široké a postupně se do dalších pater zužovalo až k 45cm, stropní konstrukce byly z dřevěných trámů se záklopem, střešní konstrukce sedlové s pálenou krytinou. V prvním patře býval obvykle byt pro majitele objektu („domácího“). Ten se vyznačoval tím, že byl větších rozměrů a měl vlastní sociální zařízení. Od roku 1902 měšťanskou výstavbu doplnily domy postavené v secesním slohu, konstrukční prvky byly shodné. Za hlavní znaky secesního slohu se považuje ornamentálnost, plošnost a záliba v neobyčejných barvách a estetickém využití rozličných materiálů. Ústředním znakem je stylizace. Secese se snaží překonat gravidní tematiku historických slohů a obrací se přímo k přírodním tvarům (listy, květy, lidské a zvířecí tělo). U bytových domů vystavěných v 30. letech jsou charakteristické tzv. ustupující patra – poslední podlaží bylo oproti spodnímu patru ustoupeno a střecha předposledního podlaží pak sloužila jako terasa bytu v posledním podlaží. V tomto období byla v Československé republice vysoká bytové kultura, některé bytové domy měly ústřední topení, teplou užitkovou vodu výtahy. Do této 1. etapy patří převážná většina zástavby ve Vršovicích. Území je vymezeno ulicemi Vršovická, Bělocerkevská, Ruská, Francouzská, Rybalkova, Rostovská zpět k Vršovické. Ve Strašnicích je to území vymezené ulicemi V olšinách, Pod Rapidem k Vinohradské, Černokostelecké zpět do ulice V olšinách. V Záběhlicích tato bytová výstavba nebyla realizována.

36

Další etapou byla výstavba v letech 1946 - 1990. Ve Vršovicích byla zahájena začátkem 50. let tzv. dvouletkovou výstavbou a to především v území mezi ulicemi Vršovická a Vladivostocká. V Záběhlicích byla dvouletková výstavba realizována v oblasti ulic Jabloňové a Malinové. Dvouletková výstavba z počátku navazovala na klasickou zděnou prvorepublikovou výstavbu. Později tuto výstavbu nahradila výstavba kombinovaná – skelet bytového domu byl z monolitického železobetonu v kombinaci se zděnými obvodovými stěnami a příčkami. Ve Strašnicích bylo postaveno v letech 19461949 sídliště Solidarita čítající přibližně 600 řadových rodinných domů a 1260 bytů. Podél ulice Ruská byla koncem padesátých let vybudovaná bloková výstavba s prvními prefabrikovanými příčkami. To již pomalu docházelo k přechodu ke zprůmyslnění stavebnictví. V letech 1958-1960 bylo vybudováno sídliště Rybníčky a v letech 19671977 sídliště Skalka. Na Zahradním Městě byla v šedesátých a sedmdesátých letech po obou stranách původní vilové zástavby postavena panelová sídliště Zahradní Město-východ, jehož přirozeným středem bylo okolí obchodního domu Cíl (dnes zastávka Centrum Zahradní Město) s kulatou stavbou restaurace Vesna a kulturním střediskem, a sídliště Zahradní Město-západ, jehož středem byl obchodní dům Květ a poliklinika. Poslední etapou výstavby bytových domů je období od roku 1990 až do současnosti. Nové developerské projekty byly v těchto několika letech realizovány v různých částech Prahy 10 na dosud volných pozemcích, které byly především v dosahu městské infrastruktury (městského inženýrství a dopravy), případně nabízely bydlení v zeleni či jinou přidanou hodnotu. Katastrální území Vršovice patří z hlediska developerských projektu k vyhledávaným lokalitám. Vzhledem ke své příznivé poloze k centru města, patří mezi dobře se rozvíjející městské části. Jeden z nejvýznamnějších realizovaných developerských projektů ve Vršovicích je obytný soubor Bohdalec, který je umístěn při ulici U plynárny na rozhraní Vršovic, Michle a Záběhlic. Lokalita nabízí hezké prostředí s výbornou dopravní a občanskou vybaveností. Vystavěny byly 3 bytové domy (A, B, C) s ustupujícími podlažími s následnou výstavbou Polyfunkčního domu D. Garážová stání a sklepní kóje jsou umístěna v suterénu objektu A navazuje na tzv. parkovací sokl, který

37

je umístěn mezi objekty A a B. Většina bytů má balkony nebo terasy, některé předzahrádky. Bytové domy jsou z monolitického železobetonu, obvodové zdivo a vnitřní příčky jsou zděné. Byty jsou vybaveny evropským standardem. K přednostem tohoto projektu vyjma výše uvedeného je výborná dopravní dostupnost do centra města a na jižní spojku, popř. dálnici. Dalším developerským projektem realizovaným ve Vršovicích byla výstavba bytového domu společnosti Central Group, a.s., dokončená v roce 2004 v ulici Přípotoční. Atypický moderně řešený šestipodlažní dům ve tvaru kříže stojí na rohu klidné ulice Přípotoční a Sportovní. Obytný dům tvoří 125 bytů s dispozicemi 1+kk až po luxusní prostorné byty 5+kk s terasami. Nejlevnější bytová jednotka se zde dala v roce 2004 pořídit již za 1,6 mil Kč včetně nadstandardní výbavy. Ve Vršovicích se dále realizovala nemalá část menších developerských projektů. Investor - developer koupil celý „činžovní“ dům, poté nabídl stávajícím nájemníkům „odstupné“ ve výši zlomku skutečné tržní ceny za uvolnění bytové jednotky. Současně bylo vypracováno prohlášení vlastníka budovy a následoval prodej volných bytových jednotek za tržní cenu, novým zájemcům. V jiném případně byl celý dům zrekonstruován a byty prodány po anebo v průběhu rekonstrukce. V každém takovém domě byly vybudovány nové bytové jednotky z půdních prostor, čímž se ve Vršovicích zvýšil počet nových bytů uvedených na realitní trh.

Nejvýznamnější projekty výstavby bytových domů na území Strašnic jsou především Vinice a Vinohradský palouk. Vinice – komerčně-administrativní centrum umisťuje všechny městské funkce obchody a kanceláře podél městského bulváru na Vinohradské ulici, s výškovou dominantou ve formě dvou 22-ti podlažních bytových objektů. Budovy navazují na vilovou čtvrť starých Strašnic. Nachází se zde 185 bytů a téměř 42 000 m2 nebytových prostor ve dvou administrativních budovách. Dokončeno bylo v roce 2000.

Na Palouku – výstavba obytného souboru Palouk – Vinohradská, nabídla celkem ve čtyřech etapách celkem 703 bytů s dispozičním řešením bytů od 1+kk – 5+kk s balkony či terasami a garážovými stáními v suterénu domů. Území, na kterém stojí 38

dnes obytný soubor Palouk je vymezeno trojúhelníkem komunikací Vinohradská, Na Palouku a Počernická. Základ obytného komplexu Palouk tvoří čtyř až desetipodlažní domy. Tato lokalita navíc nabízí vynikající dopravní obslužnost díky blízkosti stanic metra Želivského a Strašnická, nechybí ani dostatečné množství parkovacích míst. Palouk je velmi pěkným a poklidným místem k bydlení. V bytovém komplexu bylo vystavěno 628 bytových jednotek ve čtyřech etapách. Dokončeno bylo v roce 2004. Dalším významným projektem ve Strašnicích je bytový soubor Gutovka mezi Ulicemi Gutova a Na hroudě. Zde bylo postaveno 172 nových bytových jednotek s dispozicí 1+kk až 4+1, v suterénu jsou pak parkovací stání. Byty byly dokončeny v červnu 2007 a cena byla stanovena od 33 000 Kč/m2 .

Také na území Záběhlic se v posledních několika letech postavilo několik bytových domů v rámci developerských projektů. Jako jeden z prvních, firmou Central Group tzv. Nové Zahradní Město v jihovýchodní části Záběhlic v místě někdejšího rozsáhlého zahradnictví mezi potokem Botič a Práčskou ulicí. Výstavba probíhala v několika etapách v letech 2003 – 2007 a zahrnuje celkem sedm bytových domů A – G s celkovým počtem 805 nových bytů s balkony, terasami a garážovými stáními v suterénu domů. Pouze katastrální hranice jej odděluje od sousedícího obchodního a kulturního centra, Interspar Hostivař v městské části Praha 15. Další realizovaný developerský projekt vznikl v ulici Na vinobraní, v západní části Zahradního Města firmou Sekyra Group. Novostavba 4 bytových domů vznikla mezi ulicemi Na vinobraní - Ryšánkova - Ve Slatinách, mezi zástavbou nízkých bytových a rodinných domů. Architektonické řešení jednotlivých domů plně využívá jižního svahu pozemků. Celkem zde bylo vystavěno 223 bytů a 21 ubytovacích jednotek (ateliérů) s balkony, terasami, sklepními kójemi a podzemní garážová stání. Obytný soubor se nachází v klidové části Záběhlic. Velikosti bytů jsou od 1 + kk až po 5 + kk o výměře 28 m2 až 122 m2. Prodejní cena byla od 1 161 000 Kč. Projekt byl dokončen koncem roku 2005.

39

Jedním z posledních dokončených developerských projektů je výstavba bytového souboru Slatinka nacházející se v západní části Zahradního Města podél ulice V Korytech realizovaný firmou Amada, s.r.o., v nově vzniklé ulici Na Slatince. První etapa projektu se začala stavět v roce 2007. O rok později byly, v rámci této etapy, dostavěny dva bytové domy. V domě A je celkem osm nadzemních podlaží a 61 bytových jednotek. Dům B má celkem dvanáct nadzemních podlaží a najdeme v něm 119 bytových jednotek. Druhá etapa projektu představovala jeden bytový dům, který byl dostavěn na jaře roku 2009, má deset pater a 85 bytových jednotek. Originální architektura domu umožnila vytvoření rozlehlých atrií, které přispívají k přírodnímu osvětlení chodeb a společných prostor domu. Komunikační zóny v domech jsou řešeny velmi prostorně a vzdušně. Samotné byty charakterizuje prostorné a praktické dispoziční řešení interiéru, velké balkóny a terasy.

4.2 Faktory ovlivňující tržní hodnotu bytů Jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňujících tržní hodnotu a prodejnost bytů je jeho lokace. Podle tohoto kriteria můžeme byty sledovaného území rozdělit do dvou kategorií. Do této první kategorie, obecně ji můžeme nazvat jako prima rate lokace, patří původní historické centrum obcí. Tyto historická jádra jsou dnes stabilizované rezidenční čtvrti. V rámci Prahy 10 resp. touto prací sledovaných částí můžeme do této kategorie zařadit historické jádro Vršovic, které sousedí s k. ú. Vinohrady, vymezené ulicemi Rybalkovou, Francouzkou, Vršovickým náměstím, Ruskou, až k ulici Vršovická, ve Strašnicích je to pak okolí ulic Vinohradské a Starostrašnické. Pro tyto lokality je typické, že jsou prakticky plně zastavěny. Nové prostory pro vznik bytů se objevují jen ojediněle např. v prolukách, půdních vestavbách nebo při rekonstrukcích. V Záběhlicích tvoří historické jádro obce Zahradní Město, čtvrť s rodinnými domky z 30. let 20. století, bytové domy se proto v historickém jádru této obce nevyskytují.

40

Druhou kategorií jsou lokality, které k historickým jádrům bezprostředně přiléhají. Mezi tyto lokality patří ve Vršovicích část vymezená ulicemi U Slávie, Vladivostocká, Litevská, Ruská, Bělocerkevská, ve Strašnicích pak území vymezené ulicemi Černokostelecká, V olšinách, Průběžná. V Záběhlicích resp. Zahradním Městě je tímto územím okolí ulic Jabloňová a Malinová. Pro tyto lokality je charakteristické, že již nejsou v historickém jádru sledovaného území, ale těsně s nimi sousedí. Dalším prvkem zásadně ovlivňujícím tržní hodnotu bytu je konstrukční řešení budovy. Na realitním trhu se konstrukce bytového domu rozlišuje především na domy tzv. cihlové, panelové a novostavby. Cihlové byty jsou všeobecně chápany jako byty v domech postavené klasickou metodou, tedy ve zděných domech. Je nutné zde upozornit, že trh nemovitostí v podstatě nerozlišuje rozdíl mezi bytovým domem postaveným klasickým způsobem a bytovým domem, který je kombinací monolitického železobetonu a zděných obvodových a vnitřních stěn. Panelové bytové domy tedy byty v tzv. „panelácích“ jsou bytové domy stavěné technologií na bázi železobetonových plošných dílců, které byly průmyslově vyráběny v průmyslových závodech (panelárnách) a na místě stavby pouze sestavovány (montovány). Předpokládanými přínosy této technologie bylo zejména zvýšení produkce bytů a zlepšení jejich kvalitativních i kvantitativních standardů. V České republice se bytové domy z panelů začaly stavět na konci 50. let 20. století (systémy G 57, později typy T 01, T 02 a T 03) na které v 70. letech navázaly licenční systémy zakoupené z Francie (VVÚ – ETA) a Dánska (Larsen – Nielsen). Výstavba těchto bytových domů se vyznačovala především tím, že se stavělo v tehdy velmi okrajových částech Prahy, případně tam, kde došlo k demolici stávajících objektů. Toto je příklad bytových domů ve Vršovicích. Zde je touto technologií postaveno pouze několik bytových domů, které nahradily objekty dřívějších kasáren. Jsou situovány podél ulice Vršovická, mezi ulicemi Moskevská a U Slavie, dále ve spodní části ulice Kodaňská. Ve větším zastoupení nalezneme tuto výstavbu Ve Strašnicích a Záběhlicích. Ve Strašnicích je to především v lokalitě mezi stanicemi metra Strašnická a Skalka, která byla vystavěna v 70. letech minulého století.

41

Novostavby. Při porovnání bytů v novostavbě se použitý stavební materiál na trhu nemovitostí také téměř nezohledňuje. Zde se klade důraz na kvalitu provedení a celkovou koncepci bytového domu. Pouze u „odlišných“ staveb, jako je například sendvičové zdivo s použitím dřevěných prvků, celoprosklených staveb a podobně, se cena mírně navyšuje. Naopak u monolitických betonových staveb je cena bytu nižší než u zděných, případně smíšených staveb. Velmi důležitým faktorem pro stanovení tržní hodnoty bytu je dále jeho dispozice, celková podlahová plocha, jeho technický stav nebo podlaží. Doplňujícími faktory jsou pohledové horizonty, umístění bytu v rámci domu nebo úroveň standardu bytu či orientace vůči světovým stranám. Do níže uvedených tabulek jsem uspořádal bytové jednotky, které jsem na základě vlastního šetření zaznamenal na realitním trhu v k.ú. Vršovice, Strašnice a Záběhlice. Na realitním trhu byly obchodovány v období od srpna roku 2009 do ledna roku 2010. Realizované obchody byly ještě doplněny o byty na trhu nabízené. V takovém případě jsem nabídkovou cenu ponížil o 5 až 10%, ve výjimečných případech až o procent 15. Stanovení těchto procent vychází z mé osobní profesní zkušenosti. Logika uspořádání vychází z logiky realitního trhu – tedy lokace, dispozičního uspořádání bytu, podlahové plochy, konstrukce budovy, patra, ve kterém se bytová jednotka nachází. Z hlediska podlahové plochy jsou byty rozděleny na malé do 40m2 plochy, střední od 40 do 60m2, větší od 60 do 100m2 a byty s plochou nad 100m2. Všechny sledované byty byly ve stavu nevyžadujícím zásadní rekonstrukci, tedy ve stavu dobrém nebo lepším. Do výběru nebyly zařazeny byty v družstevním vlastnictví.

42

4.3 Přehled nabídky bytů ve vybraném území Prahy 10. Přehled nabídky bytů v katastrálním území Vršovice, obec Praha. Byty Vršovice lokalita

dispozice

plocha (m2)

budova patro

cena

cena za m2

Francouzská

1+kk

28

cihla

5

2 490 000 Kč

88929

Orelská

gars.

26

cihla

4

1 620 000 Kč

62308

Tolstého

gars.

29

cihla

1

1 460 000 Kč

50345

Madridská

1+kk

27

cihla

2

1 700 000 Kč

62963

Košická

1+kk

29

cihla

3

1 750 000 Kč

60345

Ruská

1+kk

34

cihla

5

1 400 000 Kč

41176

Amurská

1+kk

33

cihla

2

1 420 000 Kč

43030

Minská

2+kk

50

cihla

4

2 900 000 Kč

58000

Slovinská

2+kk

42

cihla

2

2 650 000 Kč

63095

Žitomírská

2+1

52

cihla

4

3 500 000 Kč

67308

Sámova

2+kk

46

cihla

3

2 500 000 Kč

54348

Amurská

2+1

60

cihla

2

2 950 000 Kč

49167

Gruzínská

3+1

64

cihla

5

3 300 000 Kč

51563

Na louži

3+kk

92

cihla

2

4 500 000 Kč

48913

Žitomírská

3+1

75

cihla

3

4 800 000 Kč

64000

Rybalkova

3+1

90

cihla

2

5 800 000 Kč

64444

Charkovská

3+kk

73

cihla

3

4 450 000 Kč

60959

Kubánské nám.

3+1

63

cihla

3

3 400 000 Kč

53968

Lvovská

3+1

98

cihla

5

5 400 000 Kč

55102

Ukrajinská

4+1

150

cihla

3

8 300 000 Kč

55333

Rostovská

4+1

119

cihla

6

9 750 000 Kč

81933

Kodaňská

4+kk

111

cihla

5

8 750 000 Kč

78829

Karpatská

4+kk

165

cihla

7

6 500 000 Kč

39394

43

Žitomírská

5+kk

141

cihla

6

7 750 000 Kč

54965

Rybalkova

3+kk

141

cihla

5,6

11 500 000 Kč

81560

Tádžická

1+1

39

panel

10

1 625 000 Kč

41667

Tádžická

2+1

66

panel

5

2 600 000 Kč

39394

Tádžická

3+1

86

panel

86

3 050 000 Kč

35465

Z uvedené tabulky bytů ve Vršovicích vyplývá, že nabídka je v této analyzované části Prahy poměrně široká. Nalezneme zde byty s různým dispozičním řešením i různé podlahové plochy. Z hlediska konstrukčního řešení budovy se na trhu nejvíce objevují byty v domech vystavěných klasickou metodou, tedy cihlové resp. kombinované, nechybí ani byty v panelových domech, byť tato nabídka je spíše okrajová. Ve sledovaném období jsem nezaznamenal žádný uskutečněný obchod bytové jednotky v novostavbě. Dále je z tabulky patrné, že nejvyšších hodnot dosahují byty historického jádra Vršovic, které těsně sousedí s Vinohrady. Toto zjištění není nijak překvapující. Bytová výstavba ve Vršovicích je hodně podobná té na Vinohradech a proto se tržní ceny dosahované ve Vršovicích snaží přiblížit těm na Vinohradech, avšak respektují významnost a preference lokality Vinohrad. Nejdražšími byty v poměru podlahové plochy a dosažené ceny jsou byty s rozlohou do 40m2. Vršovice jsou dobře se rozvíjející území s výhodou polohou, dobrou dopravní dostupností, občanskou vybaveností a lze očekávat, že ceny bytů v této lokalitě nebudou klesat pod úroveň zjištěnou touto analýzou.

44

Přehled nabídky bytů z k. ú. Strašnice, obec Praha

Byty Strašnice lokalita

dispozice

plocha (m2)

budova patro

cena

Kč/m2

Dubečská

1+1

40

cihla

3

2 358 000 Kč

58950

Za poštou

1+kk

34

cihla

1

2 050 000 Kč

60294

Dvouletky

gars.

21

cihla

1

1 270 000 Kč

60476

Kralická

1+kk

25

cihla

2

1 450 000 Kč

58000

Vinice

1+kk

40

novost.

10

2 450 000 Kč

61250

Janýrova

1+kk

41

novost.

3

3 050 000 Kč

74390

V Olšinách

2+kk

48

cihla

2

2 380 000 Kč

49583

Třebešín

2+1

59

cihla

1

3 765 000 Kč

63814

Pod Rapidem

2+1

45

cihla

1

2 345 000 Kč

52111

Průběžná

2+kk

56

cihla

4

2 685 000 Kč

47946

Starostrašnická

2+1

56

cihla

4

2 950 000 Kč

52679

Vinice

2+kk

60

novost.

11

3 785 000 Kč

63083

Vinice

2+kk

60

novost.

20

4 115 000 Kč

68583

Černokostelecká

3+1

65

cihla

5

3 180 000 Kč

48923

V Olšinách

3+1

87

cihla

5

4 230 000 Kč

48621

Pod kapličkou

3+kk

78

cihla

4

3 715 000 Kč

47628

Na Třebešíně

3+1

83

cihla

1

4 315 000 Kč

51988

Nučická

3+1

84

cihla

1

3 300 000 Kč

39286

Vinice

3+kk

74

novost.

6

4 885 000 Kč

66014

Janýrova

3+kk

70

novost.

4

4 385 000 Kč

62643

Za poštou

3+kk

113

cihla

6

7 520 000 Kč

66549

Na hroudě

3+kk

116

novost.

2

5 620 000 Kč

48448

Královická

4+1

116

cihla

7

7 785 000 Kč

67112

U hranic

4+kk

131

novost.

3

7 410 000 Kč

56565

45

V Olšinách

4+kk

131

cihla

3

7 650 000 Kč

58397

Vinice

4+kk

176

novost.

16

11 450 000 Kč

65057

Nedvězská

2+kk

42

panel

3

1 800 000 Kč

42857

Křenická

2+kk

42

panel

3

1 750 000 Kč

41667

Nad úžlabinou

2+1

58

panel

5

2 470 000 Kč

42586

Křenická

2+1

59

panel

2

2 520 000 Kč

42712

Nad vodovodem

2+1

51

panel

3

2 095 000 Kč

41078

Pod altánem

3+1

85

panel

8

3 650 000 Kč

42941

Pod strání

3+1

65

panel

1

2 800 000 Kč

43077

Gutova

3+kk

82

panel

6

3 510 000 Kč

42805

Pod strání

3+1

72

panel

3

3 155 000 Kč

43819

Křenická

3+kk

62

panel

5

2 600 000 Kč

41935

Zhodnocení údajů výše uvedené tabulce je následující. Nabídka je v této analyzované části Prahy opět široká. I zde nalezneme byty s různým dispozičním řešením a různé podlahové plochy. Ovšem z hlediska konstrukčního řešení budovy se na tomto trhu objevují v obdobném zastoupení jak byty v domech vystavěných klasickou metodou, tedy cihlové resp. kombinované, tak i byty v panelových domech. To je dáno především tím, že výstavba panelových domů je ve Strašnicích podstatně rozšířenější, než tomu bylo v k.ú. Vršovice. Na tomto realitním trhu se již také objevují nabídky bytů v novostavbách realizovaných v uplynulých několika posledních letech. Zde se jedná především o bytové jednotky v projektech Vinohradská Vinice a Vinohradský palouk. Z uvedené tabulky dále patrné, že nejvyšších tržních cen dosahují byty právě ve zmíněných „novostavbách“. Vinohradský Palouk je významná lokalita situovaná na hranici Královských Vinohrad a Strašnic. Moderní architektura celého komplexu zajišťuje vysokou až luxusní kvalitu bydlení, lokalita nabízí dobré dopravní spojení, občanskou vybavenost a hodně zeleně. Byty, které se nacházejí v domech klasické konstrukce, jsou o poznání levnější, než byty ve srovnatelných domech ve Vršovicích. Zcela jednoznačně je trhem respektována

46

rozdílnost obou lokalit, i když i Strašnice sousedí s Vinohrady, ale vzdálenost od středu města je přeci jen již větší. Bytové jednotky v panelových domech jsou ve Strašicích dle poznatků z tabulky dobře ceněni. Do této skutečnosti se promítá fakt, že se nejedná o panelovou výstavbu na rozsáhlém území, jak je tomu třeba v Praze na Jižním městě nebo Proseku. Sídliště Skalka má velmi dobrou dopravní dostupnost a obslužnost, v okolí je spousta zeleně. Nejdražšími byty v poměru podlahové plochy a dosažené ceny jsou byty s rozlohou do 40m2 resp. do 60m2 které se nachází v komplexu Vinohradský palouk, resp. Vinice. I zde platí, že Strašnice jsou dobře rozvíjející se území s velmi dobrou polohou, dopravní dostupností, občanskou vybaveností a lze očekávat, že ani ceny bytů v této lokalitě nebudou klesat pod úroveň zjištěnou touto analýzou.

Přehled nabídky bytů z k. ú. Záběhlice, obec Praha

Byty Záběhlice lokalita

dispozice

plocha (m2)

budova

patro

cena

Kč/m2

Ve slatinách

1+kk

32

novost.

3

1 790 000 Kč

55938

Velenovského

1+kk

28

novost.

2

1 580 000 Kč

56429

Mikanova

1+kk

40

novost.

1

2 250 000 Kč

56250

Matioliho

1+kk

29

novost.

1

1 610 000 Kč

55517

Ve slatinách

1+kk

40

novost.

2

2 240 000 Kč

56000

Podle náhonu

1+kk

40

novost.

1

2 235 000 Kč

55875

Jabloňová

1+kk

27

cihla

1

1 485 000 Kč

55000

Záběhlická

2+kk

43

cihla

3

2 215 000 Kč

51512

Jabloňová

2+1

52

cihla

4

2 425 000 Kč

46635

Podle náhonu

2+kk

42

novost.

4

2 380 000 Kč

56667

Matioliho

2+kk

60

novost.

1

3 405 000 Kč

56750

Ve slatinách

2+kk

50

novost.

3

2 830 000 Kč

56600

47

Velenovského

2+kk

48

novost.

3

2 445 000 Kč

50938

Podle náhonu

3+kk

78

novost.

4

4 425 000 Kč

56731

Hyacintová

3+1

86

novost.

8

5 575 000 Kč

64826

Jabloňová

3+1

78

novost.

7

4 450 000 Kč

57051

Matioliho

3+kk

79

novost.

3

4 590 000 Kč

58101

K prádelně

3+kk

80

novost.

3

3 780 000 Kč

47250

Záběhlická

3+kk

66

novost.

2

3 350 000 Kč

50758

Matioliho

3+kk

108

novost.

4

6 350 000 Kč

58796

Záběhlická

5+kk

176

novost.

5

8 750 000 Kč

49716

Záběhlická

5+kk

135

novost.

4

5 850 000 Kč

43333

Za poštou

3+kk

113

cihla

6

7 520 000 Kč

66549

Jabloňová

1+kk

32

panel

5

1 400 000 Kč

43750

Ellnerové

1+1

44

panel

10

1 900 000 Kč

43182

Ostružinová

2+kk

52

panel

5

2 135 000 Kč

41058

Jahodová

2+1

55

panel

4

2 390 000 Kč

43455

Tulipánová

2+1

56

panel

2

2 310 000 Kč

41250

Sněženková

2+1

55

panel

1

2 285 000 Kč

41545

Práčská

2+1

53

panel

6

2 215 000 Kč

41792

Jasmínová

2+1

57

panel

2

2 385 000 Kč

41842

Jesenická

3+1

62

panel

3

2 300 000 Kč

37097

Mečíková

3+1

69

panel

8

2 570 000 Kč

37246

Jasmínová

3+1

75

panel

6

2 510 000 Kč

33467

Jahodová

3+1

78

panel

11

2 965 000 Kč

38013

Mládežnická

3+1

86

panel

1

3 320 000 Kč

38605

Z poslední uvedené tabulky, která analyzuje k.ú. Záběhlice je patrné, že na realitním trhu se ve sledovaném období nacházela nejširší nabídka bytových jednotek postavených v několika předešlých letech v rámci výstavby developerských projektů a bytů v panelových domech. Naopak na tomto trhu bylo velmi málo nabídek bytů v klasickém bytovém domě, například dvouletkové výstavby.

48

I zde nalezneme byty s různým dispozičním řešením a různé podlahové plochy. Byty v novostavbách zde již nedosahují takových tržních cen jako je tomu v k.ú. Strašnice. Je to dáno především tím, že umístění developerských projektů v lokalitě Záběhlic již není zdaleka tak atraktivní jako je tomu u Vinohradského palouku resp. Vinici. Porovnání bytové výstavby v panelových domech vychází lépe pro k.ú. Strašnice, byť i na Zahradním Městě jsou dosahované tržní ceny zajímavé. To je dáno především tím, že výstavba panelových domů ve Strašnicích má lepší dopravní obslužnost vzhledem ke své poloze mezi stanicemi metra Strašnická a želivského. Tato situace se však může změnit, poté, co bude realizována dostavba metra větve trasy A dle územního plánu. Katastrální území Záběhlice velmi dobrou dopravní dostupnost a dobrou obslužnost, v okolí je množství zeleně, která nabízí svým obyvatelům příjemnou relaxaci. Nejdražšími byty v poměru podlahové plochy a dosažené tržní ceny jsou byty s rozlohou do 60m2 které se nachází v novostavbách projektů Nové Zahradní Město, Na Vinobraní, Slatinka a Hamr. Platí, že Záběhlice jsou stabilizovaným územím dobrou polohou, dopravní dostupností, občanskou vybaveností a lze očekávat, že ani ceny bytů v této lokalitě nebudou klesat pod úroveň zjištěnou touto analýzou.

49

5 Trh s rodinnými domy Trh s rodinnými domy se v mnohém podobá trhu s byty, protože uspokojuje stejné základní potřeby – bydlení. Oproti bytům a bytovým domům je ale jen velmi málo rodinných domů stavěno primárně na pronájem (tento jev existuje ve větším měřítku jen ve velkých a lázeňských městech nebo v rekreačních regionech). Vzhledem k větším nárokům na rozlohu pozemku pro zástavbu rodinnými domy se tento typ staveb realizuje tam, kde jsou levnější pozemky nebo tam, kde není jiný, komerčně zajímavější, typ výstavby možný. Výhody rodinných domů •

Vlastní volný pozemek u domu s možným využitím jako okrasná zahrada, apod.

•

Větší soukromí uživatelů

•

Obvykle větší komfort bydlení oproti bytu

•

Možnost extenzivního rozvoje stavby – přístavby, půdní vestavby, apod.

•

Prostor pro stavbu vedlejších objektů – garáž atp.

Nevýhody rodinných domů •

Obvykle větší cena než u bytu s porovnatelnou užitnou plochou

•

Umístění mimo prima rate lokace měst

•

Větší provozní náklady (např. vytápění)

•

Větší náklady na renovace a průběžnou údržbu

•

Finanční nebo časové náklady na údržbu domu a okrasné zahrady

•

Obvykle horší dopravní obslužnost v místě

Většina zájemců o rodinné domy jsou především úplné jednogenerační rodiny s neplnoletými dětmi a dále lidé důchodového a před důchodového věku. Jednočlenné domácnosti si pořizují spíše byty. Oproti minulosti také poklesl počet rodinných domů s více bytovými jednotkami, které byly obvykle pořizovány pro společné soužití dvou generací.

50

Na rozdíl od bytů, kde se členění podle standardu bytu již opustilo, u rodinného domu má stále svůj jistý význam. Podobně jako u jiných druhů nemovitostí i zde je ale obvykle hlavním cenotvorným prvkem lokace rodinného domu.

5.1 Výstavba rodinných domů v k.ú. Vršovice, Strašnice, Záběhlice Na rozdíl od bytů, se v top lokalitách stavby, které splňují charakter rodinných domů, prakticky nevyskytují. Pro investory představují příliš malé zhodnocení lukrativního pozemku. Rodinný dům se v našich městech obdobně jako v Praze objevuje ve větší míře až po roce 1900. Na konci 19. století sice ve městech stavby podobného charakteru ojediněle vznikaly, ale většina z nich patřila ke dvěma extrémním okrajům trhu – jednak milionářské vily (například v Praze – Bubenči), které svým architektonickým výrazem i dispozičním uspořádáním chtěly napodobit životní styl pozemkové šlechty, jednak drobné dělnické stavby lidí, kteří přicházeli do měst z vesnic a kterým jejich prostředky nedovolovaly platit nájem v bytovém domě. Pro nově vznikající střední vrstvy bylo dlouho typické bydlení v bytových (podle tehdejší terminologie „činžovních“) domech tzv. palácového typu ve čtvrtích jako jsou Královské vinohrady nebo Letná. Preference tohoto typu bydlení je logická vzhledem k tomu, že na konci 19. století neexistovala mimo koněspřežné tramvaje a koňmi tažených omnibusů žádná městská hromadná doprava, která by obyvatelům předměstí umožnila se komfortně a bez časových nároků dostat do středu města.

RD v k.ú. Vršovice První parcelace pozemků pro stavbu tehdy zemědělských domků ve Vršovicích proběhla již 18. století. Začátkem 20. století začaly Vršovice rychle měnit svou podobu výstavbou činžovních domů, která byla přerušena dvěma světovými válkami. V druhé polovině 40. let a v 50. letech 20. století probíhala další intenzivní výstavba bytových domů především ve východní části Vršovic, kde vznikla nová bytová výstavba. V letech

51

1972-1977 bylo na pozemcích někdejších vozatajských kasáren naproti Waldesově továrně postaveno nové sídliště Vlasta. Dnes jsou ve Vršovicích pozemky určené k výstavbě rodinných domů téměř nedostupné. Jedna z mála možností, kde se rodinné domy vyskytují, je menší území západně od ulice Bohdalecká. Ovšem trh s těmito rodinnými domy téměř neexistuje. Výjimku by v budoucnu mohlo tvořit území situované východně od ulice U vršovického hřbitova a severně od ulice Nad Vršovskou horou. Jedná se o nouzovou kolonii vzniklou po roce 1924 v údolí Slatinského potoka. Město Praha umožnilo legionářům postavit si zde na městských pozemcích domky. První domek na Slatinách vyrostl za mostem z ulice Nad Vršovskou horou v roce 1924. V roce 1927 jich už bylo přes 300 a v následujících letech zaplnily údolí Slatinského potoka. Kromě legionářů se zde usidlovali i dělníci, kteří stavěli Spořilov a michelskou plynárnu, ale i nezaměstnaní. Mnohé domky vznikaly načerno, bez povolení. Mnohé z domků jsou stavěny velmi improvizovaně, nejen z cihel, ale i z prken a nejrůznějších materiálů. Západní část kolonie, dnes od samotných Slatin oddělená, je v blízkosti ulice U vršovického hřbitova, kolem ulic Pod Bohdalcem I a Pod Bohdalcem II. Kolem roku 1928 vzniklo na západním okraji této kolonie několik řad malých patrových domků s elektřinou, vodou i kanalizací, tzv. Sedmidomky. Od 70. let byly lidem, kteří zde mají hlášený trvalý pobyt, nabízeny náhradní byty, což využili jen někteří. Kolonie Na Slatinách slouží zčásti stále jako nouzová kolonie, nepřetržitě od svého vzniku, a zčásti jako zahrádkářská kolonie. Voda a elektřina je do této oblasti již zavedena, plyn a kanalizace nikoliv. Uličky v hlavní části kolonie nejsou pojmenované, celá oblast má souhrnný název Na Slatinách. V plánech Prahy jsou tyto nouzové kolonie cudně popsány jako zahrádkářské osady. 5 Na toto rozsáhlé území, které je dnes charakterizováno komplikovanými vlastnickými vztahy, plánuje hlavní město Praha ve spolupráci s městskými částmi Praha 10 a Praha 4 urbanistickou studii Bohdalec – Slatiny. Cílem této studie je připravit realizovatelnou vizi transformace zanedbaného a nevyužívaného území o rozloze cca 150 - 200 ha. Snahou je proměnit toto obtížně přístupné území na moderní, dobře dostupnou novou městskou čtvrť pro bydlení, obchod, služby, pracovní příležitosti, sport a rekreaci. 5

http://cs.wikipedia.org/wiki/Na_Slatin%C3%A1ch_%28Michle_a_Stra%C5%A1nice%29#cite_note-

kronika-0

52

Z výše uvedených důvodů a vzhledem k velmi malému trhu s rodinnými domy ve Vršovicích se ve sledovaném období na realitním trhu žádné rodinné domy ve Vršovicích nevyskytly.

RD v k. ú. Strašnice a Záběhlice Ve 20. a 30. letech minulého století se masově rozvíjela státní a municipální podpora výstavby rodinných domů, formou např. bezplatného poskytnutí obecních pozemků, záruky na hypotéky nebo investic do městského inženýrství a dopravy (tramvajová linka na Spořilov). Tato podpora měla za následek rozvoj výstavby rodinných domů. Vznikají první typové projekty celých tzv. „vilových čtvrtí“ – obytných domků se zahrádkami. V části Letné, v jižní části Vinohrad, na Rokosce, v Kobylisích, Malvazinkách, Košířích, na Břevnově, Barrandově, Smíchově, Hanspaulce, na Ořechovce či na dejvické Babě, Spořilově, Zahradním Městě. Většina rodinných domů v k.ú. Strašnice byla vybudována po roce 1922, kdy došlo jednak k výše uvedené podpoře výstavby a též k připojení Starých Strašnic ku Praze. V této době se zde začal rozvíjet čilý stavební ruch a někdejší zemědělská obec se začala měnit v atraktivní rezidenční čtvrť. Vznikaly četné soubory rodinných domů, například Masarykova kolonie (Bylanská ulice), Skalka, Třebešín, Solidarita a také družstevní kolonie Zborov. Výstavba Zahradního Města, které je tvořeno kolonií řadových rodinných domků a solitérních funkcionalistických vil (takzvané staré Zahradní Město) započala kolem roku 1930 a byla ovlivněna teorií zahradních měst. Myšlenka a ústřední motiv zahradního města byly založeny z valné části na sociálním náboji, tj. byly vedeny snahou zajistit všem a hlavně nižším vrstvám přijatelné a zdravé bydlení i prostředí a harmonizovat je i s nároky vyšších vrstev buržoazie, nikoli ovšem, jak se později často stávalo vytvářet luxusní zahradní čtvrti pro vyšší střední třídu. Rozsáhlá výstavba zahradních měst byla dotována velkoryse ze státního rozpočtu s cílem získat obyvatele těchto čtvrtí pro politické cíle státu. Právě zde však narážíme na problém zahradního města, které se stává spíše než sociálním bydlením spíše záležitostí 53

majetnějších vrstev obyvatelstva, což je ovšem v příkrém rozporu s jeho cíli a myšlenkami. Nejznámějším pražským zahradním městem je Ořechovka v katastru Střešovic stavěná od r. 1919 podle projektu Jaroslava Vondráka a Jana Šenkýře. Středem kompozice je malé náměstí s obchodní a restaurační budovou, od něhož se roštovitě i radiálně vybíhá síť ulic rovných i lomených, kolem nichž jsou rozmístěny volné i řadové patrové rodinné domky s malými zahrádkami. Domky jsou často typizované jak dispozičně, tak i ve vnějším designu a střídají se v určitých skupinách. Na jejich projektech se podíleli kromě Vondráka a Šenkýře i Jindřich Freiwald, František Vahala, Pavel Janák a další. Kromě Ořechovky vznikají i další zahradní čtvrti na Smíchově, v Břevnově, ve Strašnicích a na Vinohradech. Druhým nejkvalitnějším návrhem pak je čtvrť Ve Stromkách budovaná v letech 1923 - 28 na Vinohradech pro družstvo městských úředníků, novinářů a spisovatelů dle projektu Tomáše Pražáka, Pavla Moravce a Ladislava Machoně. Zde stavěné typizované domky sestavované z jednoduchých geometrických tvarů do červenošedých kompozic jsou prací Pražáka a Moravce. Druhá polovina 20. let je ve znamení doznívání zahradního města a založení posledních čtvrtí tohoto typu, Spořilova a Záběhlic. Spořilov navrhl v r. 1924 profesor české techniky Josef Barek, osm typů jeho rodinných domů navrhli a postavili v letech 1925 30 Karel Polívka a Vlastimil Brožek. Celkově je možno konstatovat, že ohlas zahradního města v českém prostředí je značný, nedošla zde však naplnění jedna z hlavních tezí, že má zahradní město poskytnout zdravé a přijatelné bydlení všem a hlavně nižším vrstvám obyvatelstva. 6 Zahradní Město získalo svůj název nejen kvůli tehdy běžnému typu zástavby, ale také proto, že byl zvolen specifický způsob pojmenovávání ulic – jeden z největších a nejucelenějších systémů ulic pojmenovaných podobným způsobem. Hlavními třídami Zahradního Města jsou ulice Jabloňová a Topolová, pošta je v Malinové, jedna ze základních škol v Jahodové a další v ulici Břečťanové. Původní přirozené centrum u

6

http://www.archinet.cz/index.php?mode=article&art=10641&sec=10019&lang=cz

54

tramvajové smyčky bylo nazváno náměstí Mezi zahrádkami. Podobná čtvrť, Spořilov, vyrůstala i na druhém konci Záběhlic. Velkoryse plánovaná výstavba Zahradního Města byla přerušena druhou světovou válkou. Další výstavba podobného rozsahu se v k.ú. Záběhlice již nerealizovala. Docházelo již pouze k individuální výstavbě. Charakteristické znaky „vilových čtvrtí“ v k.ú. Strašnice a Záběhlice: •

Urbánním vývojem se tyto čtvrti původně situované na okraji měst dostaly spíše do jejich širšího středu.

•

Velmi dobrá občanská vybavenost – školy, obchody

•

Kompletní rozvody městského inženýrství

•

Velmi dobrá dopravní obslužnost a dostupnost

•

Velmi dobrá architektonická kvalita staveb

•

Dobrá sociální struktura obyvatel

•

Vysoký goodwill

•

Volné pozemky nejsou k dispozici – nové stavby vznikají pouze na místě demolovaných starších objektů

•

Vyšší cena pozemků i staveb

Pokud chceme tento sektor trhu shrnout, můžeme poměrně jednoznačně konstatovat, že se jedná o sektor s limitovanou nabídkou (volné pozemky v těchto vilových čtvrtích z I. republiky nejsou k dispozici) a s jedním z nejvyšších goodwillů a dosahovanými tržními cenami. Rodinné domy sledovaného území z let 1955 – 1990 V letech 1941 – 1945 výstavba rodinných domů na našem území tedy ani v k.ú. Strašnice a Záběhlice, neprobíhala, protože celá ekonomika byla orientována na válečnou produkci. V letech 1946-1949 byla postavena Solidarita (600 řadových rodinných domů s 1260 byty). Tato výstavba byla inspirovaná Baťovou dělnickou kolonií ve Zlíně jako kolonie levného dělnického bydlení. V dnešní době díky vzrostlé zeleni a dobré dopravní 55

dostupnosti a obslužnosti, občanské vybavenosti se stalo vyhledávaným místem pro bydlení i těch společenských vrstev, pro které původně vůbec nebylo plánováno. Velmi pozitivním faktorem je jeho dnešní dopravní dostupnost a obslužnost, nechybí ani občanská vybavenost. „V letech 1955 - 1990 nebyla právně možná dodavatelská výstavba rodinných domů pro individuální zájemce. Tehdejší státní (národní) stavební podniky měly ze zákona povinnost plnit plán státních zakázek – převážně výstavbu bytových domů, staveb občanské vybavenosti, inženýrských staveb apod. Pokud tedy někdo chtěl mít rodinný dům, musel si jej postavit svépomocně buď sám, nebo spolu s dalšími zájemci v rámci družstva stavebníků rodinných domů. Vzhledem k tomu, že si individuální stavebníci nemohli legálně objednat ani dodávku jednotlivých stavebních profesí (elektrikáři, instalatéři, klempíři) musela být řada prací prováděna amatérsky. Platné stavební předpisy

také

výrazně

omezovaly

kvantitativní

parametry

rodinného

domu

7

a pozemku.“

Vzhledem k uvedeným skutečnostem se ve Strašnicích resp. Záběhlicích další rozsáhlá výstavba rodinných domů již nekonala.

5.2 Trh s rodinnými domy sledované lokality Jak jsem již uvedl, rodinné domy ve Vršovicích jsou obchodovány zcela výjimečně, neboť v této části Prahy byly vystaveny především bytové domy. Výjimkou je vrch Bohdalec, kde se nachází menší vilová čtvrť s rodinnými domy či prvorepublikovými činžovními vilkami. Realizované obchody ani nabídky se na trhu nemovitostí ve sledovaném období vůbec nevyskytly. Rodinné domy ve Strašnicích a Záběhlicích se již na realitním trhu vyskytují. Ve Strašnicích realizují obchody s rodinnými domy především v lokalitách Solidarita, Skalka, Rybníčky a Třebešín, kde se nacházejí buď činžovní vily, samostatně stojící rodinné domy nebo řadové rodinné domky. V Záběhlicích je situace obdobná. Zde se 7

PETR ORT, Analýza realitního trhu, Praha 2008, 188 stran, sg.

56

obchoduje především s řadovými rodinnými domky a s rodinnými domy samostatně stojícími, které se nacházejí především v lokalitě starého Zahradního Města. Nabídka rodinných domů na realitním trhu ve sledovaném období od srpna roku 2009 do ledna roku 2010 byla poněkud omezená, a také četnost uskutečněných obchodů byla v tomto období jen minimální. Přehled nabízených rodinných domů a jejich nabídkové ceny zachycuje následující tabulka. Přehled nabídky RD z k. ú. Strašnice, Záběhlice obec Praha

Nabídka RD v k.ú. Strašnice, Záběhlice Lokalita

typ zast. pl.

pozemek

podl. plocha

IS

Cena

Zahradní Město

ŘRD

80

170

140

všechny

6850000

Zahradní Město

ŘRD

80

160

180

všechny

7150000

Zahradní Město

ŘRD

80

160

140

všechny

6840000

Strašnice

ŘRD

70

190

110

všechny

5200000

Strašnice

ŘRD

70

200

140

všechny

5380000

Strašnice

RD

95

340

155

všechny

7480000

Strašnice

RD

98

620

180

všechny

8200000

Strašnice

RD

90

390

190

všechny 11300000

Strašnice

vila

200

1085

280

všechny 24300000

57

6. Trh s pozemky 6.1 Obecná charakteristika pozemků Pozemky mají oproti jinému jiným druhům nemovitostí, výjimečné kvality: •

Jsou technicky nepřemístitelné

•

Životnost pozemku je z ekonomického hlediska nekonečná

•

Pozemky nepodléhají technickému opotřebení

•

Nabídka pozemků je vymezena a nové pozemky nemohou vznikat

Základem hodnoty pozemku je tedy jeho jedinečnost a neopakovatelnost polohy. Prakticky u všech jiných druhů zboží (s výjimkou např. uměleckých děl vytvořených mrtvými tvůrci nebo nerostů s prokazatelně omezenými ložisky), lze v případě poptávky zvětšit nabídku a tím dosáhnout nové rovnovážné polohy na trhu. U pozemku je jeho nabídka jednou provždy limitována. Pozemky jsou jediným druhem nemovitostí, který nelze reprodukovat. Kvantitativní stránka nabídky je tedy fixní a nereaguje na žádné změny trhu. To co se může měnit je kvalitativní stránka nabídky, tedy snaha o zvýšení (přidání) hodnoty k existujícímu pozemku. Způsoby jak pozemek zhodnotit jsou různé a liší se jak lokací, tak možností využití pozemku z technického, právního a komerčního hlediska. Kvalitativní stránka pozemku se může změnit i bez přímé investice do vlastního pozemku právě změnou jeho širších vztahů. I když investor nechá svůj pozemek ležet ladem, může se jeho kvalita změnit vlivem nově vybudované komunikace, změnou územního plánu, kvalitní zástavbou v sousedství pozemku a dalšími vlivy.8 I investice do pozemku je ohrožena riziky, která většinou vyplývají z jeho nepřemístitelnosti a jedinečnosti. Mezi nejčastější rizika patří:

8

PETR ORT, Analýza realitního trhu, Praha 2008, 188 stran, sg.

58

•

Politická rizika – při změně politického režimu ve státě, v němž se pozemek nachází, může dojít k vyvlastnění bez náhrady nebo za nedostatečnou náhradu, k odchodu zahraničních investorů a tím ke zmenšení poptávky, apod. Příkladem může být Rusko v roce 1917 (Dekret o půdě, který vedl k zestátnění půdy bez náhrady). Politickým rizikem, i když s menšími dopady na hodnotu pozemku může být i změna dotační politiky státu třeba v oblasti zemědělství, která vyvolá pokles zájmu investorů o nákup. Politickým rizikem může být i změna zákona.

•

Makroekonomická rizika – v době ekonomické deprese nebo krize dochází často k paradoxnímu jevu. Investoři se zbavují cenných papírů a kupují do svého portfolia nemovitosti, aby snížili celkové riziko i za cenu snížení zisku a zmenšení likvidity investice. Pokles cen nemovitostí je tedy v době krize obvykle méně dramatický než např. u akcií, ale přesto k němu může dojít. Jiným makroekonomickým rizikem může být změna devizového kurzu, změna úrokových sazeb komerčních bank, apod.

•

Technická rizika – na rozdíl od staveb jsou pozemky méně ohroženy technickými riziky. Technickým rizikem může být již zmíněná kontaminace, změna únosnosti vlivem zvodnění nebo poddolování.

•

Přírodní rizika – v seismicky aktivních oblastech (Japonsko, Kalifornie, některé oblasti Balkánu) jsou pozemky ohroženy seismickou činností. Jinými přírodními riziky může být povodeň, záplava, sesuv lavin, apod.

•

Změna širších vztahů – zásadně nepřemístitelné pozemky mohou být silně ohroženy změnou širších vztahů (okolí) pozemku.

•

Změna územního plánu – změnou územního plánu, např. tím, že původně stavební pozemek je nově zařazen do územního plánu jako chráněné krajinné území nebo veřejná zeleň se skokově snižuje jeho hodnota.

59

•

Likvidita – nemovitosti jsou obecně málo likvidní, pozemky mimo prima rate lokality patří mezi nejméně likvidní nemovitosti. Reálná blokace prostředků v promptně neprodejném pozemku může být pro investora rizikem vzhledem např. ke ztrátě možnosti alternativní investice nebo vzhledem k nabíhajícím finančním nákladům.

6.2 Pozemky sledovaného území V období, ve kterém jsem analyzoval realitní trh v uvedených katastrálních územích, se neobjevili žádné nabídkové ceny, natož ceny realizované v k.ú. Vršovice. Mohu proto jen spekulovat, zda je to tím, že se na trhu skutečně žádný obchod nerealizoval, nebo mohlo k realizaci dojít dříve, než se na trhu objevil. Spíše se však přikláním k teorii, že je to kombinace několika faktorů. Obecně je pozemků pro výstavbu rodinných či bytových domů ve Vršovicích nedostatek. Proto v období hospodářské recese není ze strany nabídky zájem lukrativní pozemky prodávat. Toto platí i pro další katastrální území Strašnice i Záběhlice. Prodej pozemků připravovaných pro novou výstavu byl zrealizovaný ještě před vypuknutím finanční krize a nové nabídky z uvedených důvodů se neobjevují ani zde, stejně jako tomu je u Vršovic. Tato situace se může změnit v okamžiku, kdy dojde k oživení naší ekonomiky a vzroste zájem o výstavu nových rezidenčních nemovitostí.

60

Závěr Mezi laickou i odbornou veřejností se pravidelně hovoří o tom, jak se propad ekonomiky v ČR projevuje v cenové nabídce nových a starších bytů a na trhu s nemovitostmi vůbec. Obecně lze konstatovat, že poklesu cen došlo. Ekonomické oslabení však více ovlivnilo četnost obchodů než dosahované ceny. Současná situace na realitním trhu je intenzivně vnímána jak v sektoru na straně poptávky mezi zájemci o bydlení, kteří zvažují, zda koupit potřebnou nemovitost nebo zda raději počkat, a pokud ano, zda bude možné na ni získat úvěr, tak snad ještě více na straně nabídky, tedy mezi developery, stavebními firmami, realitními kancelářemi a v neposlední řadě i v řadách úvěrujících bank a spořitelen. Rok 2009 byl obdobím, kdy definitivně skončila relativně pozitivní dekáda rozvoje realitního trhu. Vývoj cen, který měl obecně stoupající tendenci a v období po roce 2003 dokonce překračoval i průměrnou inflaci, se náhle stal značně rozkolísaným až v některých sektorech (nové developerské projekty) turbulentním. Realitní trh se začal měnit. Doby, kdy se nemovitosti prodávaly ještě dřív, než byly postaveny nebo inzerovány, jsou pryč. Konkurenční boje se začínají vyostřovat a více než rychlost, s níž dokáže obchodník nemovitost prodat, se začíná uplatňovat profesionální přístup a kvalitní servis. Tím se realitní trh v Česku přibližuje tomu, jak se s realitami obchoduje ve vyspělých zemích západní Evropy. Ekonomická recese umocnila informovanost klientů realitních kanceláří o podmínkách na realitním trhu a o fungování realitního byznysu. Klienti začali vyžadovat vyšší úroveň poskytovaného servisu a více než dříve kladou velký důraz na výběr nemovitosti. Trh s rezidenčními nemovitostmi v Česku rozhodně není v současnosti zrovna dynamický. Spíše naopak. Počet vkladů do katastru nemovitostí v České republice byl roce 2009 něco málo přes 648 tisíc řízení, což bylo téměř o 74 tisíc případů méně než v roce 2008 a zhruba o sedm a půl tisíce nižší než v roce 2007. Vyplývá to z nejnovějších statistik Českého úřadu zeměměřičského. Došlo tedy k určitému poklesu, nicméně trh se nezastavil.

61

„V období od ledna do konce září roku 2008 poskytly tuzemské banky hypotéky (bez podílu refinancovaných hypoték) pro fyzické osoby ve výši 90, 4 miliardy Kč (relativně 1,44 milionu Kč na 1 hypotéku). Tento objem obchodu sice představoval pokles o 15 % za shodné časové období roku 2007, ale je třeba říci, že rok 2007 byl v mnoha ohledech výjimečný a mimořádný. V tomto roce se totiž naplno projevilo očekávání zvýšení cen nemovitostí vlivem zvýšení daně z přidané hodnoty a předpokládaného zvýšení úrokových sazeb. Od října 2008 se prakticky u všech bank začala projevovat jiná, obezřetnější, úvěrová politika spojená např. s požadavky na podíl vlastních prostředků klienta na investičním záměru nebo v omezení a uzavření úvěrů do některých sektorů investic, jako jsou hotely a penziony.“ 9 Finanční krize nepochybně ovlivňuje řadu odvětví. Obchod s nemovitostmi se na celém realitním trhu v ČR stejně jako ve sledované lokalitě, nezastavil. Trh se pouze oproti posledním letům dostává do klidnějších kolejí. Postupně se odstraňují cenové extrémy a výkyvy, které byly způsobeny nestandardními tržními vlivy. K jistému oslabení by v budoucnu nepochybně došlo i bez ohledu na finanční krizi, neboť žádný strom neroste do nebe. Je třeba být oběma nohama pevně na zemi a realisticky, s rozumem, přistupovat k hodnocení nemovitostních transakcí. To platí pro realitní trh jako celek, tak i pro analyzované území. Kvalitní nemovitosti a projekty se prodávají, ale dnes více než kdy jindy, nakupují jen ti opravdu bonitní klienti.

9

Ort, Petr Co teď a co dál na trhu nemovitostí Ihned. Cz 30. 10. 2009

62

Seznam použité a doporučené literatury Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková, V. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. LINDE PRAHA, 2007. 740s. ISBN 978-80-7201-679-2 Štefan, Rudolf. Oceňování nemovitostí. Vysoká škole ekonomická v Praze, 2003. 195s. ISBN 80-245-0547-9 Ort, Petr. Analýza realitního trhu. Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2008. 188s. sg. Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007. 76s. ISBN 80-7265-085-8 Rendulová, E., Leks, J. Katastr nemovitostí. Computer Prress, 2003, 126s. ISBN 80251-0025-1 Zákony Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky

Elektronické zdroje: www.reality.cz www.sreality.cz www.cuzk.cz www.czso.cz (internetové stránky ČSÚ)

63