Analýza realitního trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Analýza realitního trhu Bakalářská práce

Autor:

Hana Pavlíčková Makléř realitní

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

červen 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Jilemnici dne 27.6.2011

Hana Pavlíčková

Poděkování Mé poděkování patří vedoucímu bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za vedení práce, podmětné připomínky a rady.

Anotace Tato bakalářské práce se zabývá analýzou realitního trhu v České republice. Práce je rozdělena do tří částí. První část je teoretická, zabývá se základními pojmy a definicemi a dále rozdělením na segmenty trhu nemovitostí. V druhé části, praktické, jsem vypracovala ocenění rodinného domu. Ve třetí části, analytické, jsem vypracovala analýzu vybraného trhu s nemovitostmi okresu Semily.

Annotation This bachelor thesis deals with analysis of the real estate market in the Czech Republic. The thesis is divided into three parts. The first part is theoretical, deals with basic concepts and definitions and then split into segments of the real estate market. In the second part, practical, I have developed valuation of family house. In the third part, analytic, I have developed an analysis of selected real estate market district Semily.

Obsah Úvod ................................................................................................................................... 1

A Teoretická část – Analýza realitního trhu 1.

Základní pojmy a definice ................................................................... 2

1.1

Nemovitosti .......................................................................................................... 2

1.2

Vlastnické právo ................................................................................................... 4

1.3

Věcné právo k nemovitosti ................................................................................... 4

1.4

Katastr nemovitostí ............................................................................................... 4

2.

Segmenty trhu nemovitostí

2.1

Trh s pozemky .................................................................................................... 6

2.1.1

Stavební pozemky ................................................................................................ 7

2.1.2

Zemědělské pozemky ........................................................................................... 8

2.1.3

Ostatní pozemky ................................................................................................... 8

2.2

Trh se stavbami .................................................................................................. 8

2.2.1

Trh s byty .............................................................................................................. 9

2.2.2

Trh s rodinnými domy ...........................................................................................10

2.2.3

Trh s rekreačními objekty .....................................................................................11

2.2.4

Trh s administrativními budovami ........................................................................13

2.2.5

Trh s objekty občanské vybavenosti ....................................................................13

2.2.6

Trh s výrobními a skladovými prostory ...............................................................14

2.2.7

Trh s ostatními objekty .........................................................................................14

2.3

Trh s nájmy .........................................................................................................15

2.3.1

Nájmy pozemků ...................................................................................................15

2.3.2

Nájmy staveb ........................................................................................................15

................................................................. 6

2.3.2.1 Nájmy bytů ...........................................................................................................16 2.3.2.2 Nájmy rodinných domů ........................................................................................17 2.3.2.3 Nájmy prodejních prostor a prostor pro sluţby ....................................................17 2.3.2.4 Nájmy skladových prostor.....................................................................................17 2.3.2.5 Nájmy administrativních prostor ..........................................................................18 2.3.2.6 Nájmy výrobních prostor ......................................................................................18 2.3.2.7 Nájmy ostatních prostor .......................................................................................18

B Praktická část – Ocenění rodinného domu 3.

Stanovení aktuální trţní hodnoty majetku ......................................................19

C Analytická část – Analýza vybraného trhu nemovitostí okres Semily 4.1

Obecná charakteristika .........................................................................................42

4.2

Segmenty trhu nemovitostí ...................................................................................43

4.2.1

Pozemky ...............................................................................................................43

4.2.2

Byty .......................................................................................................................43

4.2.3

Rodinné domy .......................................................................................................44

4.2.4

Rekreační objekty ..................................................................................................44

4.2.5

Nájmy ...................................................................................................................44

Závěr ..................................................................................................................................47 Seznam pouţitých zdrojů .................................................................................................48

Úvod Cílem mé bakalářské práce „Analýza realitního trhu“ je popsat analýzu realitního trhu z hlediska teorie a aplikovat ji v analytické části na vybraný okres. Toto téma jsem si vybrala na základě jeho stálé aktuálnosti. V České republice, i ve světě, je trh nemovitostí důleţitou součástí celého hospodářství. Bakalářská práce je rozdělena do tří hlavních částí, které seznámí čtenáře této práce nejprve se základními pojmy a definicemi a dále budou následovat jednotlivé segmenty na trhu nemovitostí. V praktické části se zabývám stanovením trţní hodnoty majetku, rodinného domu v obci Benecko, metodou porovnávací a metodou nákladovou. Poslední část obsahuje analýzu vybraného okresu Semily.

1

A Teoretická část – Analýza realitního trhu 1.

Základní pojmy a definice

1.1

Nemovitosti

Za nemovitosti povaţujeme pozemky a stavby, které jsou pevně spojené se zemí pevným základem.1 Součást nemovitosti definuje §120 odst. 1 Občanského zákoníku: Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Důleţitou větou je pak: Stavba není součástí pozemku.2 Příslušenství nemovitosti najdeme v § 121 odst. 1 Občanského zákoníku, kde je definováno následovně: Příslušenstvím věci jsou věci, které náleţejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány.

Pozemek lze je část zemského povrchu, která je oddělená od ostatních částí hranicí, můţe se jednat o hranici územní správní jednotky, hranici katastrálního území, hranici vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Pozemky se dělí: dle účelu uţívání zemědělské pozemky nezemědělské pozemky dle zastavěnosti pozemky zastavěné pozemky nezastavěné Mezi zemědělské pozemky patří orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny. 1 2

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, § 119 odst. 2 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, § 120 odst. 2

2

Nezemědělské pozemky tvoří lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy, jako jsou silnice, ţeleznice, zeleň, apod.

Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.3 Jedná se o zobrazení daného pozemku na mapě.

Za stavbu se dle zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, § 2 odst. 3 povaţují veškerá stavební díla bez ohledu na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání.

Budova – je to stavba prostorově soustředěná a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Stavba vzniká (stává se věcí nemovitou), kdyţ jsou v terénu základy stavby (je patrné první nadzemní podlaţí). Naopak stavba zaniká (přestává být věcí nemovitou), nejsou-li patrné základy.. Byt - je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor - je místnost nebo soubor místností, které nejsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Rodinný dům - je stavba, která slouţí z více neţ poloviny k bydlení a můţe mít maximálně tři kolaudované byty, maximálně jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví. Obytný dům - je stavba, u které více jak dvě třetiny plochy slouţí k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení. Bytový dům - je stavba, která z více neţ poloviny slouţí k bydlení.

3

Zákon č. 344/1993 Sb., o katastru nemovitostí, § 27 písm. b)

3

1.2

Vlastnické právo

Vlastnické právo je nejrozsáhlejší a nejsilnější věcné právo, které působí vůči všem osobám, je to tedy právo absolutní. Na základě vlastnického práva smíme věc drţet, uţívat ji, poţívat její plody a uţitky, smíme s věcí nakládat. Vlastnictví věci lze nabýt: převodem vlastnického práva – kupní, darovací nebo jinou smlouvou přechodem vlastnického práva – děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem

1.3

Věcná práva k nemovitostem

Mezi věcná práva patří: Věcné břemeno Zástavní právo Předkupní právo Věcné břemeno – omezuje vlastníka nemovitosti, který musí něco trpět, něčeho se zdrţet nebo něco konat a to ve prospěch jiné osoby. Jakékoli věcné břemeno sniţuje cenu nemovitosti. Zástavní právo – je absolutní právo, působící proti všem. Slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe by se nesplatil dluh a v tomto případě lze předmět zástavy zpeněţit. Předkupní právo – můţe vzniknout ze zákona nebo ze smlouvy. Je to právo oprávněné osoby poţadovat, aby jí byla věc nabídnuta jako první.

1.4

Katastr nemovitostí

Jde o soubor informací o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a jiných právních vztahů.

4

Je veden jako informační systém o území České republiky převáţně počítačovými prostředky, kde základní územní jednotkou je katastrální území a jeho operát mimo jiné tvoří: Soubor geodetických informací, zahrnuje katastrální mapu (včetně jejího číselného vyjádření ve stanovených katastrálních územích) Soubor popisných informací, jsou údaje o katastrálních územích, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích.4

Zápis do katastru nemovitostí Zápis lze provést třemi formami: vklad – vyvolává právní účinky vzniku, změny nebo zániku smluvně zaloţeného práva k nemovitostem záznam – tímto zápisem se evidují práva k nemovitostem vznikající ze zákona nebo rozhodnutím státního orgánu poznámka – smyslem je upozornit na skutečnost, ţe bylo vyneseno rozhodnutí související s danou nemovitostí

Zásady vedení katastru nemovitostí5 zásada intabulační – ke vkladu či záznamu dochází na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu zásada dispoziční – ke změně věcných práv dochází na základě návrhu na vklad zásada priority – katastr dodrţuje časové pořadí zápisů zásada legality – všechny zápisy v katastru jsou platné pokud jsou v souladu s danými zákony zásada speciality – zajišťuje jednoznačnost, určitost a nespornost zápisu zásada dobré víry – důvěra, ţe data v katastru jsou v souladu se skutečností (zápisy od 1. 1. 1993) zásada veřejnosti – kaţdý má přístup k obsahu katastru zásada oficiality – všechny změny se zapisují na základě úřední povinnosti

4 5

ČÚZK, Katastr nemovitostí České republiky WIKIPEDIE, Katastr nemovitostí ČR

5

2.

Segmenty trhu nemovitostí

Jednotlivé trţní segmenty dle typů nemovitostí se v celém trhu nemovitostí samy vytvářejí, často se prolínají a s vývojem se jejich hranice mění.6 Nabídku nemovitostí můţeme rozdělit na tři části: Trh s pozemky Trh se stavbami Trh s nájmy

2.1

Trh s pozemky

Pozemky jsou specifickým zboţím, které se v mnoha směrech odlišuje, neboť jsou základním výrobním faktorem, jsou nereprodukovatelné, neopotřebovávají se, mají nekonečnou ţivotnost, jsou nepřemístitelné a jejich nabídka je konečná.7 Změny trhu nijak neovlivňují kvantitativní stránku nabídky, která je fixní. Na druhé straně, kvalitativní stránka nabídky je proměnlivá a jsou zde určité moţnosti změny.

Pozemky dělíme na: stavební pozemky zemědělské pozemky ostatní pozemky

6 7

Zazvonil, Z., Oceňování nemovitostí na trţních principech Zazvonil, Z., Odhad hodnoty pozemků

6

2.1.1

Stavební pozemky

Pokud chceme investovat do stavebních pozemků, musíme mít na paměti, ţe také existují rizika, která mohou naši investici ohrozit. Mezi taková rizika patří8: Politická rizika – při změně politického reţimu můţe dojít k vyvlastnění bez náhrady, k odchodu zahraničních investorů a tím ke zmenšení poptávky. Makroekonomická rizika – změna devizového kurzu, změna úrokových sazeb komerčních bank. Technická rizika – kontaminace, změna únosnosti vlivem zvodnění nebo poddolování. Přírodní rizika – seismická činnost, povodeň, záplava, sesuv lavin. Změna širších vztahů Změna územního plánu – původně stavební pozemek se změní na chráněné krajinné území nebo veřejnou zeleň. Likvidita – nemovitosti jsou málo likvidní. Cílem investorů je zhodnocení jejich vloţených investic. U pozemku můţe jeho zhodnocení trvat i několik let. Proto je pro investory důleţitý poměr zisku a rizika. Zhodnocení pozemku lze dosáhnou těmito způsoby9: Synergický efekt – můţeme jej vysvětlit tímto vzorcem 2+2=5 Tento vzorec nám vyjadřuje, ţe hodnota spojeného celku je větší neţ součet hodnot samostatných částí. Subdivision development – zhodnocení dosáhneme rozdělením pozemku na menší části a ty se poté prodají. Technické zhodnocení pozemku – vybavení pozemku inţenýrskými sítěmi (voda, plyn, kanalizace, elektřina). Změna charakteru pozemku – je zaloţena na změnách hodnoty pozemku vlivem změny jeho charakteru a vyuţitelnosti.

8 9

Ort, P., Analýza realitního trhu Ort, P., Analýza realitního trhu

7

2.1.2

Zemědělské pozemky

Zájem o zemědělské pozemky, před rokem 2000, byl malý skoro aţ nulový. Tento nezájem způsobil rozpad tzv. Jednotných zemědělských druţstev, restituce a změny na agrárním trhu. Po roce 2000 došlo ke změně na trhu se zemědělskými pozemky tím, ţe Česká republika vstoupila do Evropské unie. Český trh se stabilizoval a začal se vyznačovat těmito charakteristikami: trh v příhraničních oblastech se začal rozvíjet, rozvoj ekozemědělství a ekoturistiky, zemědělské pozemky slouţí pro volnočasové aktivity, Evropská unie poskytuje dotace na rozvoj trhu

2.1.3

Ostatní pozemky

Mezi tyto pozemky řadíme rybníky, lesní pozemky, pozemky v chráněných krajinných oblastech, přírodní jezera, mokřady a baţiny. Poptávka a nabídka je velmi rozdílná. Velmi dobře prodejné jsou rybníky, naopak cena pozemků s lesy klesla, v souvislosti s poklesem ceny dřeva jak v českém tak i světovém trhu.

2.2

Trh se stavbami

Na rozdíl od pozemků, stavby jsou reprodukovatelné a v průběhu času se opotřebovávají. Jejich kvalitativní a kvantitativní stránky mají větší a širší moţnosti změny. Nabídka staveb je limitována, a to kapacitou stavebních pozemků, technickými moţnostmi, legislativou, mikroekonomickými a makroekonomickými limity a ostatními limity (politická situace, kulturní vlivy). Poptávka po stavbách je také omezena různými faktory a činiteli jako jsou demografický vývoj, vnitřní a vnější migrace, volný čas, ţivotní úroveň, rozvoj průmyslu a obchodu.

8

2.2.1

Trh s byty

Lokalita, kde se daný byt nachází, je velice důleţitý faktor, který se podílí na výši trţní hodnoty bytu. Rozdělení bytů v rámci České republiky: Praha – hlavní město a jediné velkoměsto, trh je specifický trvalým převisem poptávky nad nabídkou Statutární města – velká města nad sto tisíc obyvatel Lázeňská a rekreační města a mikroregiony (Karlovy Vary, Český Krumlov, Špindlerův Mlýn, Lipenská přehrada, Poděbrady) Okresní a jím podobná města Ostatní města a obce Rozdělení bytů v rámci města: Týká se hlavně bytů v hlavním městě a ve statutárních městech. Byty v prima rate lokalitách – jsou to lokality v historických jádrech měst, v širších centrech a stabilizovaných rezidenčních čtvrtí měst, např. Praha 1, Praha 2. Nabídka bytů je omezená a nelze ji dále zvětšovat, zastavěnost je téměř sto procentní. Nové byty zde vznikají jen výjimečně a to v půdních vestavbách nebo jako loftové byty v brownfields. Ceny za byty

v těchto lokalitách jsou obvykle vysoké a stále se

zvyšují. Nové developerské projekty – jsou to byty, které se začaly stavět v bytových domech. Prvotní myšlenkou těchto projektů byl maximální zisk z prodeje. To přineslo mnoho záporných důsledků v podobě vysokého zahuštění zástavby, minimální odstupy mezi domy a minimum veřejné zeleně a parkovišť. Dalším důsledkem je nedostatečná občanská vybavenost, špatná dopravní dostupnost a obsluţnost, nízká kvalita projektů, materiálů. Byty v „panelácích“ – výstavba těchto bytových domů začala na konci 50. let 20. století a trvala do roku 1990. Ročně se postavilo aţ 30 tisíc bytů, které se stavěly ze ţelezobetonových plošných dílců. Tyto dílce se vyráběly v průmyslových závodech a

9

na místě stavby se pouze smontovaly. V dnešní době máme těchto bytů přes 30% a jejich ţivotnost se předpokládá aţ na dvě stě let. Řadu bytů si zakoupili sami nájemníci a to za zlomek trţní hodnoty. Po dokončení privatizace se trh s byty začal rozvíjet, mezi zájemce o byt patřili lidé stěhující se z vesnic do měst, lidé ze zahraničí (z Číny, Vietnamu, Ukrajiny a Ruska), mladí manţelé a svobodní mladí lidé.

Po roce 2004 dochází k revitalizacím panelových domů a to zateplením, výměnou oken a opravou střechy. V interiéru pak dochází k výměně výtahů a všech rozvodů technického zařízení budovy.

2.2.2

Trh s rodinnými domy

Výhody rodinného domu: vlastní pozemek, na kterém se můţe vybudovat drobný objekt - garáţ, skleník, větší soukromí a komfort bydlení, další rozvoj stavby – nástavba, přístavba, vestavba. Nevýhody rodinného domu: větší pořizovací cena, finanční a časové náklady na průběţnou údrţbu domu a zahrady špatná dopravní obsluţnost do měst Rodinné domy dělíme: Dle data výstavby: Výstavba z let 1880 – 1941 – domy postavené v těchto letech se vyznačují výbornou občanskou vybaveností a dopravní obsluţností, dobrou sociální strukturou obyvatel, vysokými cenami za stavby a pozemky. Výstavba z let 1955 – 1990 – při výstavbě rodinných domů se objevilo několik technických poruch spojené s nízkou kvalitou stavebních a řemeslných prací. Občanská vybavenost byla pouze základní. Stavěly se řadové rodinné domy, které měly malé pozemky a mezi sebou i malé odstupy.

10

Výstavba po roce 1990 – začaly se stavět nekvalitní rodinné domy, které měly špatné architektonické provedení, nekvalitní stavební materiály i provedení stavebních prací bylo špatné. Tyto rodinné domy se stavěly v odlehlých lokalitách a z toho vyplývá a nulová občanská vybavenost a špatná dopravní obsluţnost i dostupnost. Dle lokality: Praha – pozemky, kde by se daly postavit rodinné domy, téměř nejsou. Nabídka je limitována, poptávka roste. Statutární města – nabídka pozemků je téměř vyčerpána. Příměstské regiony – rozhodujícím faktorem je dojezdová vzdálenost pro dané místo. Ostatní regiony – výstavbu rodinných domů najdeme i v lokalitách, kde nejsou pracovní příleţitosti, ale jde spíše o typ rekreačního bydlení. Dle standardu: Rodinné domy nízkého standardu – jsou to domy vystavěné před rokem 1941, které mají nevyhovující technické parametry. Rodinné domy průměrného standardu – postavené po roce 1955, mají standardní vybavení městského bytu. Rodinné domy vyššího a luxusního standardu – mezi vybavení domu můţe patřit vnitřní bazén, sauna, výtah, apod. Z tohoto důvodu jsou provozní náklady vyšší.

2.2.3

Trh s rekreačními objekty

Pro nákup rekreačních objektů musí být splněny minimálně tyto podmínky: Volné peněţní prostředky Volný čas Nabídka existujících rekreačních objektů V České republice se rekreační objekty nachází ve všech lokalitách, mimo centra velkých měst a národních parků. Před rokem 1990 došlo ke vzrůstu ţivotní úrovně a trh s rekreačními objekty se začal rozvíjet. K útlumu tohoto trhu docházelo po roce 1990, kdy lidé začali volně jezdit do zahraničí a jejich volný čas se zmenšil.

11

Po roce 2000 opět vzrostla ţivotní úroveň a trh s rekreačními objekty zaznamenal oţivení a to nejen u občanů České republiky, ale i u cizinců. Trh s rekreačními objekty dělíme na: Zahrádkářské chaty Jsou to malé objekty, které mají maximální zastavěnou plochu 16 m2 a jedno nadzemní podlaţí. Lidé pocházející z města tak měli místo, kde si vypěstovat vlastní ovoce a zeleninu. Pro nedostatečnou nabídku komfortu, zájem o zahrádkářské chaty klesá. Rekreační chaty a domky Rekreační chaty mohly mít maximálně 50 m2 zastavěné plochy a rekreační domky 80 m2 zastavěné plochy. V dnešní době mnoho chat nevzniká, starší chaty jsou

převáţně přestavovány a

modernizovány. Rekreační chaty a domy jsou vyuţívány jako náhradní bydlení, převáţně mladými lidmi, kteří nemají dostatek financí na vlastní byt či rodinný dům. Dále pak důchodci, kteří se přestěhují do rekreační chaty nebo domu a svůj městský byt pronajímají. Sezónní pronájmy se vyuţívají hlavně pro cizince, dobré je, pokud se v okolí objektů nachází nějaká volno časová aktivita. Rostoucí poptávka je po objektech, které se vyuţívají pro individuální rekreaci. Jsou zde kladeny nároky na komfort uţívání stavby a také na dostupnost místa. Rekreační chalupy Původně byly postaveny jako obytné části zemědělských farem, hájovny, mlýny a výletní hostince. Rekreační chalupy jsou situovány v lépe dostupných lokalitách. Chalupy (selské baroko, roubené sruby) jsou velmi ceněné. Hrady, zámky, tvrze a podobné objekty V České republice je evidováno více neţ 40 000 památkově chráněných nemovitostí. Pořizovací cena těchto objektů je velni nízká. Horší stránkou jsou vysoké náklady na rekonstrukci, provoz, údrţbu a opravy.

12

Ostatní rekreační objekty Vyuţívány jsou např. odpojené trafostanice, bývalé vojenské objekty, pily, apod. Jejich pořizovací cena je také nízká a vyskytují se v dobré lokalitě.

2.2.4

Trh s administrativními budovami

Tyto budovy patří mezi stavby občanské vybavenosti a dělíme je dle standardu na: Dočasné stavby – Temporary business center - tyto stavby jsou v oblibě mezi investory, protoţe mají nízké stavební náklady a výhodnější daňové odpisy. Najdeme je na okrajích měst často postavené na nestavebních (zemědělských) pozemcích. Administrativní budovy postavené před rokem 1990 - v dnešní době mají uţivatelé těchto budov větší poţadavky a proto jsou tyto administrativní budovy nevyhovující a to z hlediska technického vybavení a špatně řešené vnitřní dispozice. Administrativní budovy vzniklé přestavbou jiných objektů - přestavba se týká bytových domů nebo výrobních objektů. Moderní administrativní budovy postavené po roce 1990 – díky variabilní vnitřní dispozici, výbavě technickými rozvody a málo náročnému provozu, je o tyto administrativní budovy veliký zájem.

2.2.5

Trh s objekty občanské vybavenosti

Jedná se o hotely, penziony, restaurace, školy, prodejny, divadla, kina, objekty pro armádu a policii, apod. Dle jejich uplatnění na trhu je dělíme na: Komerčně přímo využitelné stavby – hotely, penziony, ubytovny, obchodní domy. Mají jasně danou pozici na trhu a proto jsou nejlépe prodejné. Ubytovny jsou velice atraktivní a jejich poptávka stále roste. Stavby s částečně komerčním využitím – kulturní domy, sokolovny. Jejich vyuţití je sezónní nebo se vyuţije jen jejich část. Nekomerční stavby – školy, nemocnice, kostely, věznice. Investory jsou orgány státní správy a samosprávy, stát a církev.

13

2.2.6

Trh s výrobními a skladovými prostory

Na rozdíl od bytů nebo rodinných domů, nelze tyto objekty tak snadno standardizovat. Podle uplatnění na trhu, dělíme tyto objekty na tři základní typy: Univerzálně vyuţitelné objekty – se vyuţívají pro průmyslovou výrobu nebo pro skladování zboţí a výrobků. Jedná se např. o skladové přístřešky, lehké a těţké skladové haly, chladírny a mrazírny, lehké a těţké výrobní haly. Aby průmyslové objekty a areály byly dobře prodejné, měly by mít v pořádku právní vztahy k majetku, odstranit ekologické zátěţe, nemít břemena a zástavní práva, být dobře dostupné z hlediska dopravy a být v dobrém technickém stavu. Jednoúčelové objekty – jsou to elektrárny, čističky odpadních vod, benzínové čerpací stanice, pivovary, cukrovary, apod. Prodejnost je přímo úměrná schopnosti produkovat zisk z výroby. Brownfields a Greenfields Brownfields – jsou zastavěné stavební pozemky, na kterých se nachází morálně opotřebované nebo morálně doţilé stavby. Jedná se o opuštěné objekty městského inţenýrství (vodárny, elektrárny, čističky odpadních vod) nebo o objekty občanské vybavenosti (kasárna, věznice). Greenfields – realizace výstavby probíhá na pozemcích, které nejsou zastavěné a jsou vyuţívány jako pastviny a louky.

2.2.7

Trh s ostatními objekty

Mezi ostatní objekty patří garáţe, inţenýrské stavby (komunikace, mosty), drobná architektura (pomníky), apod. Nejvíce vyhledávané a prodejné jsou samostatné garáţe, které netvoří funkční celek s jiným objektem, řadové garáţe a garáţová stání nadzemí nebo podzemí. Poptávka, u lidí ţijících ve městě, je veliká a stále stoupá. Důleţitým faktorem je vzdálenost mezi bytem a garáţí, která by neměla přesáhnout více jak 30 minut.

14

2.3

Trh s nájmy

Nabídka na trhu s nájmy nemovitostí je vţdy zásadně menší neţ na celkovém trhu s nemovitostmi, protoţe část nemovitostí je zakoupena za jinými účely – pro vlastní potřebu a pro zhodnocení v čase a není dále na trhu nájmů nabízena.10

2.3.1

Nájmy pozemků

V České republice jsou nájmy pozemků velmi omezené a téměř nejsou aktivní. Rozdělení nájmů pozemků je následující: Nájmy pozemků zastavěných stavbami jiných vlastníků – v právním systému České republiky je umoţněna existence stavby na cizím pozemku. Pokud majitel stavby odmítá platit majiteli pozemku nájemné, pak soud stanoví cenu nájmu a majitel stavby musí nájem platit. Nájmy přímo komerčně využitelných pozemků – koupaliště, parkoviště, trţiště, apod. Pronajímají se celoročně, sezónně nebo krátkodobě. Nájmy pozemků pro umístění dočasných staveb – po umístění dočasné stavby, se pozemky, které nejsou komerčně vyuţitelné, rychle zhodnotí. Jedná se o různé pavilony, které se staví na určitou dobu nebo zařízení staveniště, apod. Nájmy zemědělské půdy – se pronajímají jako výrobní faktor pro zemědělskou výrobu nebo i pro jiné účely (golfové hřiště).

2.3.2

Nájmy staveb

Dělíme dle nájemních smluv: Nájemní smlouvy s tržním nájemným vznikají mezi nájemcem a pronajímatelem, smlouva se uzavírá na dobu určitou (jeden rok) nebo na dobu neurčitou (výpovědní lhůta je tři měsíce), ve smlouvě by se mělo uvést, které sluţby jsou obsaţeny v nájmu, 10

Ort, P., Analýza realitního trhu

15

dále pak sankce za jakékoli porušení nájemní smlouvy a inflační doloţka, způsob, jakým se bude platit nájemné (v jakých intervalech), povinnosti nájemníka. Nájemní smlouvy s regulovaným nájemným – jsou pozůstatkem, kdy stát centrálně reguloval ceny. Stavby, s tímto typem nájemní smlouvy, jsou brány jako stavby s břemenem a proto je jejich trţní hodnota podstatně niţší.

2.3.2.1 Nájmy bytů Byty patří mezi nejvíce

pronajímané nemovitosti na českém trhu s nemovitostmi. Lze

pronajímat zařízené i nezařízené byty. Pronájem můţe být: dlouhodobý (více neţ na jeden rok) sezónní krátkodobý (i na jeden den) V letech 1990 – 1994 nastal největší rozvoj trhu s nájmy bytů. Hlavně v Praze, kde nebyla velká nabídka ubytování hotelového typu, kam jezdilo mnoho cizinců a hledali bydlení. V roce 1994 vstoupil v platnost zákon č. 72/1994 Sb. o bytech a posílil tak trh s prodeji bytů tím, ţe řada zájemců o bydlení se rozhodla pro koupi bytu, místo aby si jej pouze pronajala. Poptávku po nájmech sniţují tyto faktory: dostupnost hypotéky i pro sociální skupiny, výše splátek hypotéky, vlastnit byt je povaţováno za výhodnou investici, deregulace nájemného. Pro dobré uplatnění bytu na trhu, by měl mít tyto parametry: dobrá lokace dobré sociální vztahy technické vybavení bytu (na obvyklé evropské úrovni)

16

dostupné a kvalitní sluţby volnočasové aktivity (kultura, příroda) dopravní dostupnost a dopravní obsluţnost moţnost parkování

2.3.2.2 Nájmy rodinných domů Nájem rodinného domu slouţí především nájemcům, kteří potřebují zkombinovat bydlení a práci (např. v domě se nachází kancelář nebo dílna) a dále můţe slouţit rodinám s dětmi (vyuţití zahrady, bazénu). Oproti bytům, které se mohou nacházet přímo v centru města, se zde musí řešit dojezdová vzdálenost např. za zaměstnáním do města. Nájmy rodinných domů bývají dlouhodobé. V nedávné době byl zaznamenán výrazný pokles zájmu o tyto nájmy, důvodem je vysoká cena nájmu a proto také malá poptávka.

2.3.2.3 Nájmy prodejních prostor a prostor pro sluţby Nájmy prodejních prostor – ve velkých městech poptávka stále roste, naopak v malých městech téměř není, lidé si raději zajedou nakoupit do supermarketů. Nájmy prostor pro služby – záleţí na druhu sluţby, kterou bude nájemce chtít provozovat. Kaţdá sluţba má jiné poţadavky, které musí splňovat, např. dostatečné poţadavky na prostor nebo hygienické a statické předpisy. Důleţité je udělat si průzkum trhu.

2.3.2.4 Nájmy skladových prostor Veliká poptávka je po prostorech, které se nachází v blízkosti dálnic, ţelezničních sítí a letišť. Můţe se jednat o otevřené přístřešky nebo také o sklady s řízenou atmosférou. Ke skladování se vyuţívají i průmyslové a zemědělské objekty, pokud mají vhodnou dispozici. V České republice se tyto nájmy velmi rozvíjí.

17

2.3.2.5 Nájmy administrativních prostor Lokalita je důleţitý faktor, který ovlivňuje zájem o administrativní prostory. V malých městech a obcích je zájem velice nízký, ale pokud se jedná o Prahu a o moderní budovy s dobrou dopravní dostupností, zájem je vysoký.

2.3.2.6 Nájmy výrobních prostor Pokud jsou tyto výrobní prostory dobře napojeny na dopravní systém a jsou technicky vybaveny, dají se dobře pronajmout. Jinak o nájmy výrobních prostor není velký zájem.

2.3.2.7 Nájmy ostatních prostor Garáže – ve velkých městech je veliký zájem o garáţová stání. Inženýrské stavby – jen výjimečné pronájmy. Benzínové čerpací stanice – pronájem formou franšízy. Nájmy ploch a dalších částí staveb – vyuţití je z velké části na umístění reklamy.

18

B. Praktická část – Ocenění rodinného domu

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Rodinný dům č.p. 26 Mrklov 26 Benecko

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Datum ocenění: 21. 6. 2011

19

OBSAH Úvodní zpráva Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy č.1 Výpis z katastru nemovitostí č. 2 Snímek katastrální mapy č. 3 Fotodokumentace objektu

20

ÚVODNÍ ZPRÁVA Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 21. června 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný , účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Jilemnici, listu vlastnictví 421, pro katastrální území Mrklov, obec Benecko, okres Semily. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20. červa 2011 je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (21.červa 2011) uţíván výhradně k bydlení majitele objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle majitele objektu nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající stavby a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

21

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Předmětem ocenění jsou pouze stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, byl z ocenění vyloučen. Výměry stavby byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem objektu a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 26 se nachází v obci Benecko – část Mrklov. Benecko je obcí významnou jelikoţ jde o horské – krkonošské středisko. Je zde k dispozici několik obchodů včetně prodejen s potravinami, dále pohostinství, sluţby, kulturní a sportovní zařízení, mateřská a základní škola prvního stupně. Zdravotnické zařízení v obci není. Dopravní spojení z Mrklova je špatné, zastávka hromadné dopravy je ve větší vzdálenosti neţ 1 km. Parkování je moţné zcela bez problémů na vlastním přilehlém pozemku.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem objektu je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení majitele. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších částech zprávy. Pozemek Předmětem ocenění jsou čtyři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Benecko – část Mrklov. Jako celek mají nepravidelný tvar. Pozemek p.č. 5 o rozloze 111 m2 je zastavěn budovou č.p. 26 a nádvořím. Pozemky p.č. 103/2 o rozloze 277 m2, p.č. 104 o rozloze 1273 m2, p.č. 106 o rozloze 147 m2 jsou nezastavěné

22

s trvalým travním porostem a slouţí jako zahrada. Pozemek je mírně svaţitý a je orientovaný severním směrem. Je zde moţnost napojení na rozvod plynu, ale není zde moţnost napojení na veřejnou kanalizaci. Tyto čtyři pozemky budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1808 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je garáţ. Jedná se o jednoduchou garáţ nacházející se pod objektem rodinného domu směrem k hlavní silnici. Jde o stavbu z ocelových profilů s plechovými výplněmi. Objekt nemá základy, střecha je sedlová, vrata jsou plechová. Povrchy stěn i střechy jsou opatřeny nátěrem. Venkovní úpravy: Jedná se o drobné objekty, které doplňují hlavní stavbu a zajišťují její funkčnost: 1. přípojka vody 2. kanalizační přípojka 3. septik 4. zpevněné plochy 5. vstupní schody Trvalé porosty Na pozemku se nacházejí ovocné dřeviny – jabloně, třešně a okrasné dřeviny – tuje. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o stavbu obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, delší půdorysnou stranou a hřebenem je orientována směrem východ – západ. Stavba má jedno podzemní podlaţí, jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Dispozičně je v podzemním podlaţí sklep. V prvním nadzemním podlaţí se nachází veranda, chodba, předsíň, kotelna, prádelna, WC, koupelna, kuchyň, spíţ, obývací pokoj, dva pokoje. V podkroví se nachází chodba, kuchyň, spíţ, koupelna, obývací pokoj, loţnice a dva pokoje. Dále je zde terasa nad vstupní verandou a půda.

23

Celkově oceňovaná stavba neobsahuje ţádné provozní místnosti. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení. Konstrukční řešení a vybavenost Stavba je zaloţena na základových pasech izolovaných proti vodě a zemní vlhkosti, nerovnosti terénu vyrovnává podezdívka. Svislé nosné konstrukce jsou vyzděny z cihel a tvárnic, stropy jsou rovné, schody betonové a dřevěné. Střecha je sedlová, krytina je ze šablon z ocelového pozinkovaného plechu, z tohoto materiálu jsou i klempířské prvky a materiály. Vnější omítka je ze škrábaného břízolitu, vnitřní jsou hladké. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře hladké, podlahy z vlýsků, keramické dlaţby, prken a betonu. V objektu je rozvod elektrického proudu, plynu, studené a teplé vody, která je připravována v plynovém zásobníkovém ohřívači, objekt je odkanalizován, vytápění je ústřední. Koupelny jsou vybaveny vanou a umyvadlem, v kuchyni je elektrický (kombinovaný) sporák.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po celkové rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna.

24

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci dvou z těchto metod. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsem pouţila metodu porovnávací a metodu nákladovou.

25

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 682 000 Kč a je kalkulována následně: 1 808 * 377 = 682 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Tabulka č. 1 POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

Mrklov

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

5, 103/2, 104, 106

N/A

N/A

N/A

Mrklov

Benecko

Horní Branná

Dolní Štěpanice

Obec

Benecko

Benecko

Horní Branná

Benecko

Okres

Semily

Semily

Semily

Semily

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m v tisících Kč

26

Prodejní cena celkem

X

1 700 000

807 075

825 000

1 808

1 427

1 899

1 500

X

1 191

425

550

2.5.2011

6.4.2011

19.5.2011

1

1

1

1 191

425

550

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,8

0,8

0,9

Upravená hodnota

953

340

495

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

Rozloha pozemku v m Cena za 1 m

2

2

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

953

340

495

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce

1

1

1

953

340

495

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

953

340

495

Ano

Ano

Ano

1

1

1

953

340

495

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

953

340

495

Lepší

Dobrá

Dobrá

0,8

1

1

Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

762

340

495

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

0,9

0,8

0,9

Upravená hodnota

686

272

446

Mírně svažitý

Mírně svažitý

Mírně svažitý

Tvar pozemku

Svažitost

Nepravidelný

Mírně svažitý

Korekce

1

1

1

686

272

446

Kompletní

Kompletní

Kompletní

0,9

0,8

0,9

Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

Bez kanalizace

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

617

218

401

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

617

218

401

Dobrá

Dobrá

Špatná

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Špatná

Korekce

0,9

0,8

1

Upravená hodnota

555

174

401

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

27

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce

1

1

1

555

174

401

Ne

Ne

Ne

1

1

1

555

174

401

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

555

174

401

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

Upravená hodnota

555

174

401

Možná zastavitelnost

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

555

174

401

555

174

401

0

0

0

Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m

2

Rozloha pozemku

377 1 808

Celková porovnávací hodnota

681 616

Výpis oceňovaných parcel číslo parcely

výměra v m

jednotková hodnota 2 v Kč/m

tržní hodnota

1

5

111

377

41 847

2

103/2

277

377

104 429

3

104

1273

377

479 921

4

106

147

377

55 419

poř. číslo

Celkem

2

1808

681 616

zaokrouhleno

682 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Semily v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. 28

Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názorům, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 2 220 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Tabulka č. 2 MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Rodinný dům Benecko

Rodinný dům Benecko

Rodinný dům Benecko

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Rodinný dům Mrklov

Název nemovitosti Parcelní číslo

5, 103/2, 104, 106

Adresa nemovitosti

Mrklov 26

Katastrální území

Mrklov

Dolní Štěpanice

Dolní Štěpanice

Dolní Štěpanice

Obec

Benecko

Benecko

Benecko

Benecko

Okres

Semily

Semily

Semily

Semily

1808

800

690

784

377

377

377

377

681 616

301 600

260 130

295 568

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky č. 1 Plocha pozemku 2

Hodnota za 1 m pozemku Hodnota pozemku celkem 2

C. Základní údaj pro porovnání – m celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

111

150

140

128

X

1 885 000

2 750 000

1 990 000

1 583 400

2 489 870

1 694 432

10 556

17 785

13 238

13.6.2011

8.4.2011

5.5.2011

1

1

1

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce

29

Upravená hodnota

10 556

17 785

13 238

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

10 556

17 785

13 238

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Ne

Ne

Ne

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Ano

Ano

Ano

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Ne

Ne

Ne

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Špatná

Špatná

Špatná

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Špatná

30

Korekce

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

10 556

17 785

13 238

N/A

N/A

N/A

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

10 556

17 785

13 238

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

10 556

17 785

13 238

10 556

17 785

13 238

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

13 860 1 538 460 681 616 2 220 076

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

31

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikovat technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňuje také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z mojí průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

32

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 2 542 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavený prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

-49% 0% 0%

Vedlejší stavba – garáž Venkovní úpravy

Rodinný dům, Mrklov 26, Benecko 5, 103/2, 104, 106 Zděná 65 let 50 let 47 let 111 m2 1 podzemní, 1 nadzemní, podkroví 320 m2 0,80 200 m2 1 036 m3 3 440 Kč/m3 3 563 840 1 817 558 1 817 558 1 817 558 16 437 26 843

Pozemek

681 616

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

2 542 454 2 542 000

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 21. června 2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

33

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 220 000

90

1 998 000

Nákladová metoda

2 542 000

10

254 200

Výsledná cena

2 252 200

Zaokrouhleno

2 252 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 21. června 2011 reprezentována částkou: =2 252 000 Kč (slovy: Dvamilionydvěstěpadesátdvatisíckorunčeských) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

34

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní

35

oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

36

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Jilemnici, dne 21. června 2011

Hana Pavlíčková

Přílohy: č. 1 Výpis z katastru nemovitostí č. 2 Snímek katastrální mapy č. 3 Fotodokumentace objektu

37

Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí

38

39

Příloha č. 2 Snímek katastrální mapy

Zdroj: nahlizenidokn.cuzk.cz

40

Příloha č. 3 Fotodokumentace objektu

Zdroj: vlastní

Zdroj: vlastní

41

C Analytická část – Analýza vybraného trhu nemovitostí okres Semily 4.1

Obecná charakteristika trhu11

Popis okresu Okres Semily se rozkládá na severovýchodě České republiky v Libereckém kraji. V okrese Semily se nachází 65 obcí, z toho 9 měst, sídlem okresu jsou Semily. Rozloha okresu je 699 km2, tím zaujímá 22,1 % území Libereckého kraje. Počet obyvatel je 74 685, průměrná lidnatost je 106,9 obyvatel na 1 km2 a okres se tak se svou hustotou zalidnění řadí na třetí místo v kraji. V okrese je zaregistrováno přes 19 000 ekonomických subjektů, mezi nimiţ zaujímají důleţité postavení firmy zaměřené na velkoobchod, maloobchod; opravy a údrţbu motorových vozidel, zpracovatelský průmysl, stavebnictví, ubytování a stravování, ale i zemědělství. Významným silničním a ţelezničním uzlem je město Turnov.

Trh s nemovitostmi Nejvíce osídlenými městy jsou Turnov, Semily, Lomnice nad Popelkou a Jilemnice. Český ráj byl jiţ v roce 1955 vyhlášen první chráněnou krajinnou oblastí naší republiky, od roku 2005 se stal součástí evropské sítě geoparků a zároveň geoparkem UNESCO. O širokém rekreačním vyuţití okresu Semily svědčí vysoký počet rekreačních zařízení hromadného i individuálního charakteru. Z celkové plochy okresu připadá 53,4 % na zemědělskou půdu a 37,3 % zaujímá lesní půda. V jiţní části Českého ráje nalezneme i několik rybníků. Okres Semily tvoří tři základní pásma. Pásmo čistě horské představuje západní část Krkonoš, pásmo podhorské zaujímá území Semilska a Jilemnicka (Podkrkonoší) a pásmo mírně zvlněné aţ níţinaté v okolí Turnova (Český ráj). Horská oblast Krkonoš je známa svými středisky Harrachov, Benecko, Rokytnice nad Jizerou, Vysoké nad Jizerou, Vítkovice.

11

Vytvořeno pomocí http://www.czso.cz/xl/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_sm

42

4.2

Segmenty trhu nemovitostí

4.2.1

Pozemky

Stavební pozemky U stavebních pozemků velmi záleţí na lokalitě, můţeme říci, ţe nejdraţší pozemky jsou v Krkonoších. Prodeje v Krkonoších se pohybují v rozmezí 500 – 1 348 Kč/m2, v Podkrkonoší v rozmezí 350 – 890 Kč/m2, v okolí Turnova v rozmezí 495 – 790 Kč/m2. Pozemky pro komerční výstavbu V Krkonoších se tyto pozemky prodávají za 999 – 6 535 Kč/m2, nacházejí se tam velmi lukrativní pozemky, které se dají vyuţít pro stavbu penzionu nebo se na nich nachází lyţařský vlek, popřípadě v jeho nedalekém okolí. V Podkrkonoší se pak prodávají za 160 – 1 685 Kč/m2. Zemědělská půda Tyto pozemky jsou nabízeny hlavně v oblasti Podkrkonoší a jejich cena je 7 – 89 Kč/m2. Dají se vyuţít jak k zemědělské výrobě, tak i k ţivočišné výrobě.

4.2.2

Byty

V okrese Semily je evidováno 37 233 bytů z toho 27 845 trvale obydlených a 9 388 trvale neobydlených. Průměrné stáří bytů činí 41,8 roků. Prodej bytů se pohybuje přibližně v těchto intervalech: Krkonoše

Podkrkonoší

Turnov

1+1

490 000 Kč

495 000 – 1 300 000 Kč

900 000 – 1 100 000 Kč

2+1

700 000 – 2 800 000 Kč

550 000 – 1 532 000 Kč

900 000 – 1 250 000 Kč

3+1

1 300 000 – 3 290 000 Kč

900 000 – 1 490 000 Kč

1 000 000 – 1 840 000 Kč

4+1

-

1 050 000 – 2 000 000 Kč

1 170 000 – 2 300 000 Kč

43

4.2.3

Rodinné domy

Rodinných 23 570 domů z toho trvale obydlených 15 936 a trvale neobydlených je 7 634. Průměrné stáří domů činí 46,2 let. Prodeje v Krkonoších se ohybují v rozmezí 1 240 000 – 6 490 000 Kč, v Podkrkonoší v rozmezí 850 000 – 3 500 000 Kč, v Turnově a okolí v rozmezí 1 750 000 – 3 800 000 Kč.

4.2.4

Rekreační objekty

Chalupy Tyto objekty se nacházejí hlavně v Krkonoších a Podkrkonoší, ale najdeme je i v některých menších obcích v okolí Turnova. Tyto chalupy jsou roubené, cihlové nebo smíšené. Mohou slouţit jak pro rekreaci tak i k trvalému pobytu. U všech nabídek záleţí, v jakém stavu se daný objekt nachází a zda je zapotřebí rekonstrukce či ne. V Krkonoších můţeme chalupu pořídit v rozmezí 1 550 000 – 4 900 000 Kč, v Podkrkonoší v rozmezí 695 000 – 3 500 000 Kč a v okolí Turnova v rozmezí 650 000 – 2 770 000 Kč. Chaty Jedná se o chaty cihlové, dřevěné či smíšené. Opět záleţí v jaké lokalitě se daný objekt nachází a kolik metrů čtverečních má. Cenové intervaly prodeje chat: do 100 m

2

nad 100 m

4.2.5

2

Krkonoše

Podkrkonoší

Turnov

1 800 000 – 3 290 000 Kč

750 000 – 1 975 000 Kč

400 000 – 1 690 000 Kč

1 200 000 – 5 900 000 Kč

1 150 000 – 2 300 000 Kč

2 800 000 – 7 000 000 Kč

Nájmy

Byty Byty se pronajímají hlavně v lokalitách Harrachov, Rokytnice nad Jizerou, Benecko, Vítkovice, Jilemnice, Semily, Lomnice nad Popelkou, Turnov. V Krkonoších se jedná spíše o apartmány, v Turnově o panelové domy.

44

Pronájem bytů se pohybuje přibližně následovně: Krkonoše

Podkrkonoší

Turnov

Kč/měsíc

Kč/měsíc

Kč/měsíc

1+1

-

5 000

6 000 - 7 000

1+kk

6 000 - 40 000

-

-

2+1

6 000 - 20 000

-

4 500 -10 000

2+kk

-

5 000 - 6 000

6 000 - 9 000

3+1

10 500

-

9 000

3+kk

-

-

-

Kanceláře, obchodní prostory V nabídce nalezneme kanceláře hlavně v Turnově a také v Semilech, kde se cena pronájmu kanceláří pohybuje v rozmezí 1 400 – 25 000 Kč/měsíc. V centru města Turnov jsou v rozmezí 11 000 – 45 000 Kč/měsíc. Cena nájmu za obchodní prostory je od 4 800 – 15 000 Kč/měsíc a to v centru města Turnov. Jiné nabídky se zde nevyskytují.

Přílohy: č. 1 Mapa okresu Semily

45

Příloha č. 1 Mapa okres Semily

Zdroj: Města a obce online, c1996-2011

46

Závěr Cílem mé bakalářské práce bylo popsat analýzu realitního trhu po teoretické stránce, seznámit čtenáře se základními pojmy, které se běţně vyskytují v oblasti realitního trhu. Dále mým cílem bylo, rozebrat jednotlivé segmenty trhu nemovitostí. Při analýze vybraného trhu nemovitostí jsem vycházela z aktuálních nabídek několika realitních kanceláří, které byly uvedeny na společném portálu sreality.cz. Analýza, kterou jsem provedla na základě těchto informací, můţe být zkreslena nedostačujícími informacemi. Ke zkreslení také došlo uvedenými cenami za dané nemovitosti, jelikoţ k některým jsou připočteny i provize realitních makléřů, k jiným nikoli. Situace na trhu nemovitostí se kaţdým rokem mění, ať uţ ceny nemovitostí klesají, rostou či stagnují, mým názorem je, jak se říká, kaţdá nemovitost má svého kupce.

47

Seznam pouţitých zdrojů Monografie [1]

DROZDEN František; RYSKA Jaromír; VACEK Alexandr a kol. Oceňování majetku. 1. vyd.VŠE. 1997. ISBN 80-7079-932-3

[2]

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha. BIVŠ. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9.

[3]

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha. BIVŠ. 2007. ISBN 978-80-7265-101.

[4]

ORT, Petr. Analýza realitního trhu. 2008

[5]

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. 1. vyd. Praha. BIVŠ. 2008. ISBN 978-80-7265-128-3

[6]

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha. CEDUK. 1996. ISBN 80-902109-0-2

[7]

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. 1.vyd. VŠE. 2007. ISBN 978-80-2451211-2

Zákony [8]

Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník

[9]

Zákon č. 151/1997 Sb., O oceňování majetku

[10] Zákon č. 183/2006 Sb., Stavební zákon [11] Zákon č. 344/1992 Sb., O katastru nemovitostí České republiky Internetové zdroje: [12] ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD, Liberecký kraj, Charakteristika okresu Semily [online]. 2011 [cit. 2011-05-04]. Dostupné z WWW: . [13] ČÚZK, Katastr nemovitostí České republiky [online]. Poslední úpravy 1.4.2011[cit. 2011-05-04]. Dostupné z WWW: . [14] MĚSTA A OBCE ONLINE, Okres Semily [online]. c1996-2011 [cit. 2011-05-04]. Dostupné z WWW: .

48

[15] WIKIPEDIE, Katastr nemovitostí ČR [online].Poslední úpravy 15.4.2011 [cit. 2011-0504]. Dostupné z WWW: [16] WIKIPEDIE, Okres Semily [online]. Poslední úpravy 6.4.2011 [cit. 2011-05-04]. Dostupné z WWW: . Webové stránky: [17] sreality.cz [18] nahlizenidokn.cuzk.cz

49