Analýza realitního trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha

Analýza realitního trhu Bakalářská práce

Romana Balomenu

Duben 2009

1

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Analýza realitního trhu Bakalářská práce

Autor:

Romana Balomenu

Oceňování majetku

Vedoucí Práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

Duben 2009

2

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 15. dubna 2009

Romana Balomenu

3

Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat za pomoc a vedení mé bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D.

4

Anotace:

Teoretická část této bakalářské práce je zaměřena na analýzu realitního trhu v České republice, rozdělení na segmenty trhu, základní pravidla a principy. Dále na dopady finanční krize na trh s nemovitostmi. V praktické části jsem vypracovala dvě ocenění na trţních principech. Ocenění rodinného domu v obci Palkovice u Frýdku-Místku a bytového domu v Praze 7 Holešovicích. V poslední části jsem zpracovala analýzu trhu s nemovitostmi na území městské části Praha 1.

Annotation:

Theoretic part of this Bachelor theses targets the Analyse of real estate market in the Czech republic, parting of the segments of the market, basic rules and principles. In the working part I have drawn up two valuations reports, valuation of family house in Palkovice by Frydek – Mistek and tenement house in Prague 7 Holesovice. The final part includes Analyse of the real estate market in Prague 1.

5

Obsah Prohlášení………………………………………………………………………………........3 Poděkování…………………………………………………………………………………..4 Anotace……………………………………………………………………………….……..5 Obsah…………………………………………………………………………………….….6 Úvod……………………………………………………………………………………….. 8

A. Teoretická část – Analýza realitního trhu 1.

Základní definice a pojmy………………………………………………...9

1.1 Katastr nemovitostí…………………………………………………………………….11 1.2 Stavební právo a územní plánování……………………………………………………12 2. 2.1

Segmenty trhu s nemovitostmi…………………………...................14 Pozemky………………………………………………………….…………………14

2.1.1 Stavební pozemky……………………………………………………………….......14 2.1.2 Zemědělské pozemky………………………………………………………………..15 2.1.3 Ostatní pozemky………………………………………………………………...…..16 2.2

Rezidenční bydlení…………………………………………………………...…….16

2.2.1 Trh s rodinnými domy……………………………………………………...……….17 2.2.2 Trh s byty………………………………………………………………………...….18 2.2.3 Trh s rekreačními objekty……………………………………………...……………18 2.2.4 Trh s administrativními budovami…………………………………...……………...19 2.2.5 Trh s objekty občanské vybavenosti……………………………………………...…19 2.2.6 Trh s výrobními a skladovými prostorami………………………………..................19 2.2.7 Trh s ostatními objekty………………………………………………………..…… 20 2.3

Nájmy………………………………………………………………………..……...20

2.3.1 Nájmy pozemků…………………………………………………………………......21 2.3.2 Nájmy staveb……………………………………………………………..………....22 2.3.3 Nájmy bytů……………………………………………………………………….....22 2.3.4 Nájmy nebytových prostor………………………………………………………….22 2.3.5 Nájmy administrativních prostor…………………………………………………....22 2.3.6 Nájmy výrobních prostor…………………………………………………………....23 2.3.7 Nájmy ostatních ploch a prostor a ploch………………………………………….....23

6

3.

Finanční krize - sektorová analýza……………………………..........23

3.1

Počínající globální ekonomická krize…………………………………….……….....23

3.2

Česká republika – ekonomický přehled……………………………….………..……23

3.3

Dopady finanční krize na trh s nemovitostmi………………………………………..24

3.4

Vývoj na trhu nemovitostí……………………………………………….…………..24

3.5

Developerské firmy……………………………………………………….……….....25

3.6

Realitní kanceláře………………………………………………………….................25

3.7

Asociace realitních kanceláří………………………………………………...............26

B. Praktická část 4.1

Ocenění rodinného domu……………………………………………………………31

4.2

Ocenění bytového domu…………………………………………………………….53

C. Analýza trhu nemovitostí v Praze 1 5.1

Obecná charakteristika………………………………………………………………73

5.2

Památky……………………………………………………………………………..74

5.3

Trh s nemovitostmi………………………………………………………………….74

5.4

Segmenty trhu s nemovitostmi……………………………………………………...77

5.5.1 Pozemky…………………………………………………………………………….77 5.5.2 Domy byty…………………………………………………………………………..77 5.5.3 Nájmy……………………………………………………………………………….78 5.5.4 Kancelářské a skladové prostory……………………………………………….…...78 5.5.5 Závěr………………………………………………………………………………...80

7

Úvod Téma této bakalářské práce Analýza realitního trhu jsem si vybrala v důsledku pokračující globální krize, která zasáhla jiţ skoro všechny odvětví a především postihla trh s nemovitostmi. Toto téma je dnes mimořádně aktuální, jelikoţ po několika letech ceny nemovitostí klesají a lidé mají obavy z dalšího vývoje. Také banky a ostatní finanční instituce sniţují odhadní ceny nemovitostí. Důsledkem je sniţování počtu klientů, a tím i propad poptávky po novém bydlení. V médiích se kaţdodenně objevují různé články a prognózy, které se diametrálně liší. Někteří tvrdí, ţe je nejlepší doba na nákup, jiní předpovídají další poklesy cen nemovitostí. Takţe dnes říkat, co bude dál na trhu s nemovitostmi, je tak trochu jako věštit z křišťálové koule. Nikdo určitě nepředpokládal před rokem, ţe tato krize, zasáhne tak silně i Českou republiku.

Citát: „ Největší hodnotu na celém světě má relevantní a spolehlivá informace“. Bill Gates

8

A. Teoretická část 1.

Základní definice a pojmy

Pod vším je půda, která představuje zemský povrch a hlavní zdroj nerostů, je základem sociálních a ekonomických aktivit lidí, je komoditou a současně základem lidského bohatství.1 • Kaţdý pozemek je unikátní svoji polohou a skladbou • Půda je nemovitá • Půda je trvanlivá • Nabídky půdy je omezená • Půda je lidstvu uţitečná Nemovitostí se v právním smyslu rozumí pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou movité. Pozemek je individuální část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta. Pozemek je charakterizován jako část zemského povrchu oddělený od sousedního hranicí. Pozemky dělíme podle účelu na: • podle účelu uţívání ( zemědělské pozemky a nezemědělské pozemky) • podle zastavěnosti Zemědělské pozemky tvoří 54 % celkové výměry České republiky. Tvoří ji: • orná půda • chmelnice • vinice • zahrady • ovocné sady • louky • pastviny

1

Oceňování podniku, Jan Heřman

9

Nezemědělské pozemky tvoří: • lesní pozemky • vodní plochy • zastavěné plochy a nádvoří • ostatní plochy (silnice, ţeleznice, letištní plochy, přístavy, manipulační plochy, zeleň, apod.) Členění podle zastavěnosti – rozlišujeme: • pozemky zastavěné • pozemky nezastavěné Pozemky zastavěné stavbou trvalou – účel užívání stavby rozlišujeme: Rodinný dům – slouţí převáţně k bydlení a to více jak z 50 %. Rodinný dům můţe mít maximálně tři kolaudované byty. Můţe mít maximálně jedno podzemní a dvě nadzemní podlaţí a podkroví. Bytový dům – je stavba, která slouţí k bydlení z více neţ 50 %. Budova -

je stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými

stěnami a střešní konstrukcí. Za vznik stavby je u budovy povaţován okamţik, kdy jsou patrné obrysy stavby. Nebytový prostor – je místnost nebo soubor místností, které nejsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení. Obytný dům – je stavba, která je více neţ ze dvou třetin plochy určena k bydlení. Byt – je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny k bydlení. Vlastnické právo Vlastnické právo je jedním z nejdůleţitějších druhů majetkových práv, má absolutní povahu a vyznačuje se elasticitou (pokud je vlastnické právo omezeno, např. věcným břemenem, po odpadnutí omezení se obnovuje v původním rozsahu). Obsah vlastnického práva je vyjádřen: • právo věci uţívat a poţívat její plody • právo s věcí disponovat • právo věc drţet 10

Zástavní právo Zástavní právo je spojené s určitou pohledávkou. V případě zániku pohledávky zaniká automaticky i zástavní právo. Předmět zatíţený zástavním právem můţe být pouţit pro uhrazení pohledávky po lhůtě splatnosti, pokud není uhrazena jinak. Zástavní právo je právně vymezeno v občanském zákoníku, § 152.2 Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí představuje veřejný soubor údajů o nemovitostech tj., jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Evidovány jsou tam tyto nemovitosti: • pozemky v podobě parcel • budovy spojené se zemí pevným základem • byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky • stavby, o nichţ to stanoví zvláštní zákon Vedení katastru je založeno na několika hlavních zásadách: Zásada konstitutivní (intabulační) – mění se či zanikají dnem provedení vkladu práva či výmazu vkladu v KN s účinky ke dni podání návrhu. Zásada dispoziční – z vlastní vůle, tj. bez návrhu, není katastrální úřad oprávněn zahajovat řízení o vkladu. Zásada legislativy – KN je povinen zkoumat, zda určité, pro zápis do KN

podstatné

náleţitosti listin doručených s návrhem na vklad nejsou v rozporu s platnými obecně závaznými předpisy. Zásada priority – pořadí zápisu se řídí dobou, ve které byl návrh na zápis do KN doručen katastrálnímu úřadu. Zásada veřejné víry Zásada oficiality Zásada formální publicity Zápis do katastru se provádí: vkladem, kterým se provádí většina zápisů do katastru • převod vlastnického práva k nemovitostem • zřízení zástavního práva 2

Katastr nemovitostí, Rendlová, Leks, Komputer Press,

11

• věcná břemena • předkupní právo • převod bytu a nebytových prostor • vydání věci v rámci restituce • vklad nemovitostí do základního jmění manţelů • vypořádání podílového vlastnictví • prohlášení vlastníka budovy • smlouva o výstavbě záznamem poznámkou Stavební právo a územní plánování Územní plánování zahrnuje podle stavebního zákona tyto úkoly a činnosti: • stanoví limity vyuţití území • reguluje funkční a prostorové území • určuje nutné asanační, rekonstrukční nebo rekultivační zásahy do území • vymezuje chráněné území, chráněné objekty, oblasti klidu a ochranná pásma • určuje zásady a podmínky pro věcnou a časovou koordinaci místně soustředěné výstavby • posuzuje a hodnotí územně technické důsledky připravovaných staveb a jiných opatření v území a navrhuje nezbytný rozsah a opatření, které podmiňují jejich vyuţití •

řeší umístění staveb, stanoví územně technické, urbanistické a

architektonické zásady pro jejich projektové řešení a realizace •

navrhuje vyuţití zdrojů a rezerv území pro jeho společensky

nejefektivnější urbanistický rozvoj • vytváří podklady pro tvorbu koncepcí výstavby a technického vybavení území • navrhuje pořadí výstavby a vyuţití území • vymezuje území dotčená poţadavky ochrany obyvatelstva

12

Základními nástroji územního plánování jsou územně plánovací podklady, územně plánovací dokumentace a územní rozhodnutí. Územně plánovací dokumentaci tvoří: Územní plán velkého územního celku - stanoví uspořádání a limity řešeného území, vymezí významné rozvojové plochy, hlavní koridory dopravy a technické infrastruktury, územní systémy ekologické stability. Územní plán obce – stanoví urbanistickou koncepci, řeší přípustné, nepřípustné, případně podmíněné funkční vyuţití ploch, jejich uspořádání, určuje základní regulaci území a vymezuje hranice zastavitelného území obce. Územní plán se zpracovává pro celé území obce nebo po dohodě schvalujících orgánů společně pro území více obcí. Můţe být zpracován pro vymezenou část území hlavního města Prahy a územně členěných statutárních měst. Regulační plán – stanoví vyuţití jednotlivých pozemků a určuje regulační prvky plošného a prostorového uspořádání. Zpracovává se pro část území s jednotlivými územně technickými a urbanistickými podmínkami. Územní rozhodnutí – umísťování konkrétních staveb. Před zahájením stavby je povinen stavebník vyţádat se u většiny staveb stavební povolení nebo ohlásit záměr provádět stavební práce příslušnému stavebním úřadu. Vydání stavebního povolení předchází stavební řízení, které přezkoumá zejména zda: • zda dokumentace splňuje podmínky územního rozhodnutí •

zda dokumentace splňuje poţadavky týkající se veřejných zájmů, především

ochrany ţivotního prostředí, ochrany zdraví a ţivota a odpovídá technickým poţadavkům na výstavbu a zvláštním předpisům • zajištění komplexnosti a plynulosti výstavby • zda bude stavba prováděna oprávněnou osobou nebo fyzickou osobou podnikající podle zvláštních předpisů nebo zda budou práce provádět právnické nebo fyzické osoby podnikající podle zvláštních předpisů samy pro sebe nebo které budou prováděny svépomocí, zajištěno odborné vedení nebo odborný dozor

13

Dokončenou stavbu, popřípadě její část schopnou samostatného uţívání nebo tu část stavby, na které byla provedena změna nebo udrţovací práce, pokud tyto stavby vyţadovaly stavební povolení, lze uţívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí.3

2.

Segmenty na trhu s nemovitostmi

2.1

Trh s pozemky

Pozemkem je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku, popřípadě rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemků4. Pozemek nejde jednotlivě zničit. Můţou se změnit jeho hranice (výměra) a parcelní čísla. Parcela je obraz pozemku, který je geometricky určen, zobrazen svislým průmětem hranic do vodorovné roviny, vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 5 Pozemek je jedinečný svou polohou, jeho ţivotnost je nekonečná, není potřeba pozemek nijak technicky zhodnocovat a nedá se říct, ţe pozemek je bezcenný. Hlavní dělení pozemků je na: • stavební pozemky • zemědělské pozemky • ostatní pozemky 2.1.1

Stavební pozemky

Investice do pozemků se jevila ještě do nedávna jako nejbezpečnější investice do budoucna. Ekonomická krize nám ale ukázala, ţe ani tento druh investice není nejbezpečnější. Rizika, která s sebou přináší investice do stavebních pozemků můţeme shrnout do těchto bodů: •

politické změny (změna reţimu, vyvlastnění bez náhrady, odchod

investorů, apod.) • makroekonomická (změna devizového kurzu, změna úrokových a hypotečních sazeb, apod.) • technická rizika (kontaminace půdy, poddolování, apod.) 3

Oceňování nemovitostí, Štefan, Rudolf, Vysoká škola ekonomická v Praze 2003

5

www.wikipedia.cz

14

zahraničních

• přírodní rizika (povodeň, sesuvy půdy, seismická činnost) • změna územního plánu, stavební pozemek se můţe změnit na chráněné krajinné území • malá likvidita – nízké zhodnocení investic Cena pozemku vyplývá z toho, co se na něm dá postavit. Kaţdý investor má základní cíl a to jak nejefektněji zhodnotit své investice. Zhodnocení pozemku můţe ale trvat i několik let na rozdíl od cenných papírů. Pozemek lze zhodnotit: synergickým efektem – můţeme jej vysvětlit jednoduchým vzorcem a to: 2 + 2 = 5 Tato rovnice nám vyjadřuje, ţe součet hodnot po spojení je větší neţ samotné části. Subdivision development – zhodnocení rozdělením na menší části pozemků, zasíťování těchto pozemků a následně prodej. Technické zhodnocení pozemku – vybavení pozemku inţenýrskými sítěmi (voda, plyn, kanalizace, elektřina). Změna charakteru pozemku – je zaloţena na změně hodnoty pozemku vlivem změny jeho vyuţitelnosti (rozvoj sídel, změna dopravního sytému, teritoriální změna).6 2.1.2

Zemědělské pozemky

O zemědělské pozemky nebyl v minulosti zájem. Změna nastala aţ v době, kdy měla Česká republika vstoupit do Evropské unie a v souvislosti s tím měla začít čerpat na tyto pozemky dotace. Zájem o zemědělskou půdu bude tedy kopírovat dotační politiku Evropské unie a pokud se tyto dotace sníţí, poklesne i poptávky po tomto sektoru realitního trhu.7 V současné době je tato část trhu stabilizovaná a vyznačuje se těmito charakteristikami: • rozvoj trhu v příhraničních oblastech – pozemky jsou v těsné blízkosti státních hranic, díky Schengenskému prostoru lze pozorovat větší zájem o tyto pozemky • rozvoj ekozemědělství – dotace na ekopotraviny • volnočasové aktivity – pozemky vyuţívané ke sportovním účelům (golf, cykloztesky) • dotace – jsou přímo závislé na bonitě půdy, čím vyšší bonita, tím niţší cena

6 7

Oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D. Ing. Petr Ort, PhD., Poznámky k aktuálnímu vývoji na trhu nemovitostí v České republice

15

2.1.3

Ostatní pozemky

Jedná se o pozemky jako jsou rybníky, lesní pozemky, pozemky v chráněných krajinných oblastech, přírodní jezera, mokřady, baţiny. Nejlukrativnější jsou rybníky, které jsou dobře prodejné. Díky dramatickému poklesu produkce dřeva klesla velmi cena lesních pozemků.

2.2

Rezidenční bydlení

2.1.1

Rodinné domy

Rodinné domy se dělí podle standardu na: rodinné domy nízkého standardu - jedná se o domy vystavěné před rokem 1941 jsou to domy nevyhovující technickým a sociálním parametrům rodinné domy středního standardu – většinou postavených po roce 1955 – mají standardní vybavení městských bytů rodinné domy vyššího a luxusního standardu – luxusní vybavení domy jako je bazén, sauna, klimatizace, mramorové obklady, apod. Toto je spojené také s vysokými náklady na provoz Podle data výstavby: rodinné domy postavené v letech 1880 až 1941 – ve většině případů velmi kvalitní domy s dobrou dostupností a postavené v dobré lokalitě architektonicky kvalitní, vyšší pořizovací cena rodinné domy postavené v letech 1955 až 1990 – nízká kvalita stavebních materiálů, nevhodné dispoziční uspořádání, niţší pořizovací cena rodinné domy postavené po roce 1990 – vznik satelitních měst bez občanské vybavenosti Rodinné domy jsou charakteristické větším soukromím a vlastním pozemkem, který můţe slouţit k různým aktivitám a koníčkům. Další velkou výhodou bydlení v rodinném domku oproti bydlení v bytě je moţnost přístavby jak podkroví či dalšího patra, ale také přístavby vedlejších staveb jako např. altán, garáţ, kůlna, apod. Nevýhodou rodinných domků je vyšší pořizovací cena, nutnost větších oprav a také údrţba jak pozemku, tak i domu. Další nevýhodou je většinou horší dostupnost do města.

16

Díky srovnání cen stavebních prací a stavebních materiálů skoro na původní úroveň jako v roce 2006, vedl k mírnému oţivení trhu. Nyní jsou atraktivní řadové rodinné domy, které mají skoro srovnatelnou cenu s bytem a přitom poskytují majitelům větší komfort bydlení. Dále jsou předmětem zájmu nadstandardní projekty v ceně přes 10 mil. Kč a projekty blízko velkých měst v dostupné vzdálenosti. 2.2.2

Byty

Trh s byty můžeme podle regionů rozdělit na: • Praha – hlavní město je specifické převisem trvalé poptávky nad nabídkou • Statutární města – velká města nad sto tisíc obyvatel • Lázeňská a rekreační města a malé regiony (Český Krumlov, Karlovy Vary, Poděbrady, Mariánské Lázně) • Okresní a jím podobná města • Ostatní města a obce V rámci města byty dělíme do těchto kategorií: •

Byty v prima rate lokalitách – jsou charakteristické tím, ţe trţní cena v těchto

lokalitách stále stoupá a i v době krize není zaznamenán sebemenší pokles cen. Jsou to především byty v historickém centru Prahy 1, dále byty na Praze 2 – Vinohradech a v části Prahy 6 a Prahy 10. Je to způsobeno nedostatkem volných prostor k další výstavbě a také z vysokého výnosu z nájmů těchto bytů. Nové prostory pro bydlení v těchto lokalitách se objevuje pouze ojediněle a to pouze v půdních vestavbách nebo při rekonstrukci brownfields. •

Nové developerské projekty – jsou to byty, které se začaly stavět po roce 1990

v bytových domech. Tyto novostavby jsou většinou charakteristické vysokým zahuštěním zástavby, minimální odstupovou vzdáleností domů, nedostatkem veřejné zeleně.

U

některých projektů, které jsou v dosahu městské infrastruktury chybí občanská vybavenost, špatná dopravní dostupnost. V neposlední řadě jsou charakteristické nízkou kvalitou projektů i stavebních materiálů.

17

Některé nové developerské

projekty jsou ovšem mimořádně zdařilé, architektonicky

kvalitní, tomu také odpovídá cena za m2. V poslední době developerské firmy narazily na extrémní ceny pozemků a rovněţ nedostatek vhodných pozemků a v neposlední řadě na nepředpokládaný růst cen stavebních prací. •

Byty v panelových domech – „panelácích“

Tyto byty jsou charakteristické tím, ţe byly sestavovány z ţelezobetonových plošných dílců a na místě montovány. Bylo to kvůli zvýšené produkci těchto bytů. Tyto byty se začaly stavět v 50. letech 20 st. a stavěly se v poupravených technologiích aţ do roku 1990. V některých letech se postavilo aţ 30 tisíc těchto bytů, coţ dnes činí aţ 33,6 % postavených bytů u nás. Vznikaly obrovská panelová sídliště, která dodnes působí anonymně a šedě. Naštěstí převáţná část těchto bytů byla zakoupena stávajícími nájemníky za zlomek trţní hodnoty a většina z nich byla zrekonstruována. Také další forma vlastnictví a to v Bytových druţstev umoţnila stávajícím vlastníkům se stát členem druţstva a splácet postupně podíl na byt. Většina lidí se v těchto panelových domech vyměnila, dnes v nich většinou bydlí lidé, kteří přišli z menších měst za prací, imigranti ze zemí bývalého Sovětského svazu a jihovýchodní Asie nebo sociálně slabší rodiny z České republiky. 2.2.3

Trh s rekreačními objekty

Aby lidé nakupovali rekreační objekty musí k tomu být splněny tyto podmínky: • volné peněţní prostředky • volný čas pro tyto aktivity • nabídka existujících rekreačních objektů Dále tento trh můžeme rozdělit na následující segmenty: zahrádkářské chaty – malé objekty s maximální zastavěnou plochou do 16 m2 a s jedním nadzemním podlaţím rekreační chaty a domky – chatové oblasti s maximálně do 50 m2 zastavěné plochy, rekreační domek do 80 m2 zastavěné plochy rekreační chalupy – původně postaveny jako obytné části zemědělských farem, hájovny, mlýny, výletní hostince; velmi ceněné jsou chalupy – selské bavorsko, roubené sruby

18

hrady, zámky, tvrze – v České republice je evidováno přibliţně 40 000 památkově chráněných objektů. Jejich pořizovací cena v současnosti je velmi nízká, protoţe náklady na rekonstrukci a provoz jsou největším problémem. 2.2.4

Trh s administrativními budovami

Administrativní budovy řadíme mezi stavby občanské vybavenosti a dělíme je podle několika kritérií na: dočasné stavby – „temporary business center“ – jedná se o dočasné administrativní stavby, většinou stojících na okrajích měst, postavené na nestavebních často zemědělských pozemcích administrativní budovy postavené před rokem 1990 – tyto stavby jsou jiţ zastarale nevyhovující novým moderním trendům administrativní budovy vzniklé přestavbou jiných objektů – tyto budovy mají většinou špatnou dispozici, jelikoţ byly přestavěny z výrobních objektů nebo bytových domů moderní administrativní budovy postavené po roce 1990 – o tyto budovy je největší zájem, mají variabilní dispoziční řešení, rozvody datových sítí, klimatizaci a jsou rovněţ provozně méně náročné 2.2.5

Trh s objekty občanské vybavenosti

Mezi tyto objekty můţeme zařadit hotely, penziony, ubytovny, restaurace, školy, nemocnice, divadla, kina, kasárna, sakrální stavby, apod. Z hlediska uplatnění na trhu je dělíme na: • komerčně přímo vyuţitelné stavby – hotely, penziony, obchodní domy • stavby s částečně komerčním vyuţitím – kulturní domy, kina, divadla • nekomerční stavby – školy, nemocnice, sakrální stavby V případě změny vyuţití nekomerčních nemovitostí na komerční dokáţou si tyto nemovitosti najít kupce. 2.2.6

Trh s výrobními a skladovými prostorami

Tyto objekty nelze tak jednoduše standardizovat. Lze je rozdělit podle několika moţného uplatnění na trhu na tři základní typy: 19

univerzálně využitelné objekty – jsou vyuţitelné pro průmyslovou výrobu nebo pro skladování různých výrobků; můţe se jednat o samostatné areály nebo o celé soubory výrobních nebo skladových areálů (skladové přístřešky, chladírny, mrazírny, garáţe, lehké výrobní haly, těţké výrobní haly, apod.); z hlediska uplatnění na trhu tento objekt musí být alespoň částečně v dobrém technickém stavu, bez ekologické zátěţe a bez právních závad jednoúčelové objekty – například elektrárny, čističky odpadních vod, benzinové čerpací stanice, pivovary, cukrovary, cementárny, důlní provozy, apod.; prodejnost těchto objektů je přímo úměrná schopnosti produkovat zisk; greenfields – pastviny, louky – v dnešní době převáţně vyuţívané ke stavbě golfových hřišť; brownfields – jsou stavební pozemky jiţ zastavěné nějakými stavbami, jedná se o stavby morálně opotřebované nebo morálně doţité, opuštěné objekty

městského inţenýrství

(vodárny, ledárny, elektrárny, apod.), nebo objekty občanské vybavenosti (kasárna, věznice, apod.); 2.2.7

Trh s ostatními objekty

Mezi ostatní objekty patří především garáţe, které můţeme dělit na: • samostatně stojící • řadové garáţe • garáţová státní nadzemní a podzemní • velkokapacitní garáţe • vícepodlaţní garáţe Garáţe jsou v současnosti jednou z nejvíce obchodovatelných komodit trhu, především záleţí na lokalitě a dojezdovou vzdáleností od bytu, akceptovatelná je dojezdová vzdálenost do 30 minut.

2.3

Nájmy

Nájmy nemovitostí je další důleţitý sektor realitního trhu, i kdyţ můţeme říct, ţe je vţdy zásadně menší neţ celkový trh s nemovitostmi, jelikoţ nemovitosti jsou zakoupené i za jinými účely neţ k nájmu. 2.3.1

Nájmy pozemků

V České republice je trh s nájmy pozemků dosti omezený a málo aktivní. Můţeme jej rozdělit na následující typy: 20

• pozemky zastavěné stavbami • nájmy přímo komerčně vyuţitelných pozemků – parkoviště, trţiště, Autocampy • nájmy pozemků pro umístění dočasných staveb • nájmy zemědělské půdy 2.3.2

Nájmy staveb

Z hlediska trhu je důleţité dělení nájemních smluv na smlouvy s trţním a regulovaným nájemným. Tržní nájemné – vzniká dohodou dvou stran, nájemce a pronajímatele na trţních principech. Nájemní smlouva se můţe uzavřít na dobu určitou – zpravidla na 1 rok. Dále je důleţité, aby ve smlouvě byly uvedeny sluţby, které jsou s nájmem spojené („studené“ nebo „teplé“ nájemné), dále inflační doloţka, sankce za porušení smlouvy, povinnosti nájemce a nájemníka, způsob placení a technické zhodnocení. V případě, ţe smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, tak při prodeji tohoto majetku nastává problém, jelikoţ tento majetek ztrácí na hodnotě a musí se prodat s břemenem nájemních smluv. Regulované nájemné – pozůstatek z doby, kdy stát centrálně reguloval ekonomiku, tudíţ i ceny nájemních bytů. Tyto nemovitosti je s regulovaným nájemným je potřeba brát jako nemovitosti s břemenem a tím pádem dochází ke sníţení trţní hodnoty této nemovitosti. 2.3.3

Nájmy bytů

Nájmy bytů patří mezi nejvíce frekventované nájmy nemovitostí. Byty se mohou pronajímat buď zařízené nebo nezařízené. Nezařízené byty se většinou pronajímají na delší dobu neţ zařízené byty. Byty se mohou pronajímat dlouhodobě, na několik let s výpovědní lhůtou (pokud není ve smlouvě stanoveno jinak) tři měsíce nebo krátkodobě i na jeden den. Největší rozvoj nájmů bytů zaţívala Česká republika v letech 1990 aţ 1994, kdy byla velmi malá nabídka kvalitních nájemních bytů.

V roce 1994 vstoupil v platnost dlouho

očekávaný zákon o bytech (č. 72/1994 Sb.), který pomohl posílit trh s prodeji bytů. Pro uplatnění na trhu by měl byt splňovat tyto parametry: • dobrá lokace • dobrá sociální struktura lidí v okolí 21

• technické vybavení bytu alespoň na obvyklé evropské úrovni • dobrá dopravní dostupnost a obsluţnost • moţnost parkování • sluţby a volnočasové aktivity v dochůdné vzdálenosti Nájmy rodinných domů – slouţí především pro majetnější klientelu nebo rodinu s malými dětmi. Nevýhodou můţe někdy být delší vzdálenost od centra města a tím spojené dojíţdění. Tato nevýhoda však bývá vyváţena větším komfortem bydlení. Nájem v rodinných domech bývá zpravidla delší neţ u nájmu v bytech. V současnosti je zaznamenán razantní pokles zájmu o pronájem v rodinných domech, je to spojeno jednak s odchodem zahraničních klientů a také s výší tohoto nájmu, protoţe tato nabídka oslovuje je menší část poptávajících. 2.3.4

Nájmy skladových prostor

Nájmy skladových prostor se v poslední době v České republice rozvíjí velmi intenzivně. Největší zájem je o skladové prostory kolem hlavních dopravních systémů jako jsou dálnice, ţelezniční tratě, letiště. Nyní poptávka po skladových prostorech výrazně klesá. 2.3.5

Nájmy nebytových prostor

Nájmy prodejních prostor ses stále zvyšuje a to nejen v Praze a ve statutárních městech, ale i v městech okresních. Naopak ke sníţení poptávky došlo v malých obcích typu venkovských prodejen, protoţe lidé dávají přednost nákupu v supermarketech. Velký zájem je o takzvané „kamenné obchody“, které jsou situované v prima rate lokalitách. Bohuţel většinu těchto kamenných prostor si pronajímají imigranti z Vietnamu a Číny a prodávají tam levné zboţí. 2.3.6

Nájmy administrativních prostor

U nájmů administrativních prostor velmi záleţí na lokaci, velmi vysoký zájem je o hlavní město u menších okresních měst je zájem nízký. Dalším důleţitým kriteriem pro nájem je modernost budovy, vnitřní dispozici a vybavení. V neposlední řadě je důleţitá dobrá dopravní dostupnost a obsluţnost. Nájmy administrativních prostor v prima rate lokalitách

22

klienti vyţadují variabilnost kanceláří např. otevřený prostor – open space, vybavenost sítěmi, klimatizaci, ostrahu, atd. 2.3.7

Nájmy výrobních prostor

O tyto nájmy není velký zájem, výjimku tvoří haly s jeřábovými drahami, pokud jsou dobře napojeny na dopravní systém. 2.3.8

Nájmy ostatních prostor • garáţe o tento segment trhu je velký zájem, záleţí na dochůdné vzdálenosti • inţenýrské stavby – bývají součástí nějakého areálu • benzínové čerpací stanice – pronájem formou franchisingu • nájem ploch a ostatních stavebních částí – spojeno s reklamou a marketingem 8

3. Finanční krize 3.1 Počínající globální ekonomická krize Ekonomická krize začala tradičně ve Spojených státech amerických a začala se postupně šířit i do Evropské unie. Tím začíná podobnost s krizí ve dvacátých a třicátých letech minulého století, jejíţ prvopočátky také začaly v USA. Mezi oběma krizemi lze pochopitelně nalézt podobné rysy, ale i rozdíly. Krize ve třicátých letech měla původ v extrémním nadhodnocení akciových trhů, současná krize má prvopočátek na hypotéčním trhu. Rozdíly jsou také patrné v chování centrální banky (FED) a ostatních centrálních bank. Zatímco v minulém roce (2008) na pomoc s úvěrovou krizí věnují miliardy dolarů a sniţují úrokové sazby, v době počínající krize na začátku třicátých let FED aplikoval restriktivní měnovou politiku a zvyšoval9 úrokové sazby. Obě krize zasáhly kapitálový trh celosvětově.10 3.2 Česká republika – ekonomický přehled Ceny nemovitostí v České republice neustále rostly aţ do druhé poloviny roku 2008 a tím se přiblíţila řadě vyspělých ekonomik. Vedle příznivé makroekonomické situace, kdy 8

Analýza realitního trhu, Ing.Petr Ort, Ph.D. www.hospodářská krize 10 www.idnes.cz/pohled-do-historie-hospodářská krize 9

23

česká ekonomika jiţ delší dobu rostla poměrně sviţným tempem přesahujícím 5%, se začal projevovat pokles zájmu investorů. Částečně to způsobil nevýhodný kurz koruny vůči euru a dolaru a také nedostatek finálních klientů v sektoru prodejů i pronájmů. Zlom nastal v druhé polovině září 2008 po pádu americké banky Lehman Brother. Prognózy vývoje ekonomiky se začaly zhoršovat, hypoteční banky zmrazily některé nejrizikovější produkty, úvěry pro developerské firmy se zkrátily na polovinu a pro všechny sektory se půjčované peníze velmi zdraţily. Ve 3. čtvrtletí 2008 ekonomika nezrychlila svůj růst, jak původně ohlásil Český statistický úřad o 4,7 %, ale naopak zpomalila na 4,2 %. Tato skutečnost naprosto neodpovídala prognózám, ale vypovídala o naprostém zmatku. Banky proto přitvrdily v hodnocení rizik. Co bylo ještě v srpnu 2008 bezpečné, v září 2008 uţ profinancovat nešlo.

3.3 Dopady finanční krize na trh s nemovitostmi Současná situace na realitním trhu je velmi komplikovaná, jelikoţ se změnila ve velmi krátké době. Na tuto skutečnost negativně reagují investoři, kteří odkládají své rozhodnutí investovat. To se nyní projevilo na sníţené poptávce, jak v segmentu „velkých“ investorů, např. fondů, tak „malých“ investorů, hypotečních klientů. Také odchod investorů způsobil nedostatek likvidity a tím značné riziko, zvláště pro developery. Další riziko způsobily také banky samotné, kdyţ stáhly volné peníze do depozit u státní banky. Svoji neochotu půjčovat peníze na podnikatelské záměry, vyjadřují vysokou cenou úvěrů , na kterých zatím trvají, i kdyţ Česká národní banka opakovaně sníţila svou úrokovou sazbu. 3.4

Vývoj na trhu nemovitosti

Vývoj na realitním trhu je v tuto dobu velmi nejistý. Podle dostupných informací a prognóz lze k oţivení trhu očekávat aţ po roce 2011. Tato situace bude velmi komplikovaná, jelikoţ takovou turbulenci český trh s nemovitostmi ještě nezaţil. Finanční krize se jako první promítla do oblasti průmyslových nemovitostí, jejíţ růst se zpomalil a to především v důsledku omezení zahraničních investic. Zastavily se také spekulativní projekty, které představovaly hlavní část nové výstavby. Poptávka po nových bytech klesla v průběhu celého roku 2008. Zatímco aţ do září průměrné ceny bytů v celé České republice rostly, od 3. čtvrtletí začaly ceny klesat. 24

Trh s byty se nezhroutil, ale pouze se relativně zpomalil a poklesla četnost realizovaných obchodů. Pozitivním jevem je i to, ţe vývoj trhu odstranil i neodůvodněné cenové extrémy, ke kterým v minulém roce docházelo. V současné době můţeme pozorovat výrazný pokles zájmu investorů ze zemí Evropské unie a jiných vyspělých zemí, které rovněţ byly zasaţeny recesí. Naopak setrvalý zájem o koupi můţeme pozorovat u imigrantů ze zemí bývalého Sovětského svazu, Číny a Vietnamu. U českých investorů došlo k omezení vzhledem k úvěrové politice bank a také vlivem médií, které někdy mylně uvádí začátek poklesu cen nemovitostí. Dalo by se říct, ţe v současnosti byty kupují jen ti, pro které je koupě nezbytně nutná z rodinných důvodů nebo jiných důvodů. Stálý zájem je pouze o byty v prima rate lokalitách, které se stávají stále více a více „nedostatkovým zboţím“ oproti jiným sektorům trhu, jelikoţ poptávající solventní zájemci v nich správně vidí nástroj uchování a zvýšení hodnoty investice v čase. Další pokles zájmů se můţe pozorovat u panelových bytů, tento pokles je však mírnější neţ by se mohl očekávat, jelikoţ mnohdy je jedinou moţností jak mít dostupné vlastní bydlení. Asi největší pokles je zaznamenán u nových developerských projektů v horských oblastech tzv. Horských apartmánech. Ekonomická krize můţe mít několik pozitivních dopadů a to tzv. „vyčištění“ realitním trhu a větší důraz na kvalitu projektů, která byla doposud trochu opomíjená. Z nynější krize by mohli také mít profit budoucí kupující, případně nájemci, kteří si budou moci vybírat z většího počtu nemovitostí a také budou mít lepší pozici při vyjednávání o ceně či výši nájmu.

3.5

Developerské firmy

Developerské společnosti začaly vznikat během velmi krátké doby díky velké poptávce po novém bydlení. Bohuţel především v 90. letech minulého století a na přelomu tohoto století vznikaly tyto firmy se základní myšlenkou maximalizace okamţitých zisků z prodeje. Tyto projekty neměly valnou architektonickou hodnotu a dodnes nese různé negativní znaky jako: Negativní znaky hlavně po roce 1990: 25

•

Maximální zahuštění zástavby – minimální vzdálenosti domů

•

Minimální občanská vybavenost

•

Nevyhovující dopravní dostupnost a obsluţnost

•

Snaha o maximalizaci zisků – nízká kvalita projektů

•

Rodinné domy nebo byty mají nevhodné dispoziční řešení

V České republice jsou stovky developerských společností, nadnárodních koncernů, které ovládají trh ve velkých městech jako je Praha, Brno, Ostrava. V menších městech funguji menší stavební-developerské firmy, které můţou být zakládány jednorázově pro určitý projekt, nemusí si budovat vlastní goodwill a tím také můţou zmizet bezestopy.11 Postupem času se situace poněkud zlepšila. Developerské firmy staví daleko kvalitněji, uvědomují si, ţe ne vše, co postaví se prodá. Začaly více dbát na kvalitní projekty, lepší materiály a v neposlední míře na celkovou funkčnost a ekologické poţadavky. Také mnoho firem se přeorientovalo na nízkoenergetické projekty. Mnoho firem si jiţ uvědomila, ţe ne oni, ale klient si bude vybírat a bude stále náročnější, proto je důleţité se přizpůsobit jeho poţadavkům. Nejvýznamnější roli při úspěchu projektu hraje lokalita – pozemek. Majitelé těchto pozemků si uţ v minulosti uvědomovali, ţe mají cenný majetek a proto někdy za tento pozemek ţádali nesmyslné částky, které při realizaci projektu neměly ekonomickou návratnost. Takové excesy se nyní stávají jen zřídka, volných pozemků přibylo, jelikoţ většina developerů pozastavila nové nakupování pozemků a vyčkává se, co bude dále. V současné době, kdy finanční krize rozdělila developery do dvou pomyslných dvou skupin, na ty, kteří mají dostatek finančních prostředků k zajištění realizace rozpracovaného projektu, či pro nové akvizice na straně jedné a ty, kteří se společně se zpřísněnými podmínkami bank potýkají s financováním. Schopnost dostat se k penězům bude rozhodujícím faktorem pro úspěch v tomto roce.

3.6

Realitní kanceláře

Investice do koupě vlastní nemovitosti je pro většinu lidí velmi závaţný krok, mnohdy jde o celoţivotní úspory nebo dlouhodobé zadluţení rodiny. 11

Analýza realitního trhu, Ing. Petr Ort, PhD.

26

V České republice neexistuje právní normy, která by se zaobírala činností realitních kanceláří. Není ani nikde definováno, jaké sluţby by měla realitní kancelář poskytovat. Vztahy mezi klientem a realitní kanceláří se tedy upravují podle obecně platných právních norem a to podle subjektivity stran a předmětu sluţby. Tento druh podnikání v realitách patří mezi ţivnosti volné – ohlašovací a tudíţ je můţe vykonávat kaţdý, kdo je právně způsobilý k získání ţivnostenského oprávnění, podle § 6 odstavce 1. V České republice je přes 400 tisíc registrovaných zprostředkovatelů, kteří podle ţivnostenského oprávnění se zabývají zprostředkováním a prodejem. Úroveň realitních kanceláří je velmi rozdílná. Na našem trhu jiţ fungují mezinárodní realitní kanceláře, které pracují buď samostatně nebo jsou napojené na banky, nemovitostní fondy a developerské firmy. Také stále existuje několik set malých realitních kanceláří, které často pracují z domova a nemají ani vlastní kanceláře a vybavení. Velikost a renomé realitní kanceláře nemusí být vždy přímo úměrné kvalitě poskytovaných služeb. Zejména velikost nijak neovlivňuje kvalitu. Všeobecné podmínky pro získání živnostenského oprávnění jsou: • dosaţení věku 18 let • způsobilost k právním úkonům • trestní bezúhonnost • doklad o tom, ţe fyzická osoba, pokud na území České republiky

podniká nebo

podnikala, nemá daňové nedoplatky • doklad o tom, ţe fyzická osoba, pokud na území České republiky podniká nebo podnikala, nemá nedoplatky na platbách pojistného na sociální zabezpečení a příspěvku na státní politiku zaměstnanosti.12 Z těchto podmínek pro získání ţivnostenského oprávnění vyplývá, ţe z hlediska právního můţe činnost realitního makléře vykonávat prakticky kaţdý. Hodně lidí předpokládá, ţe je to snadná cesta k rychlému výdělku a zbohatnutí Dobrá realitní kancelář nenabírá „kde koho z ulice“ a neláká lidi na nesmyslné odměny, ale pečlivě si vybírá do svého týmu pracovníky, kteří by měli splňovat určité morální, odborné 12

Zákon č. 455/1991 Sb., o ţivnostenském podnikání

27

a kvalifikační předpoklady. Profese realitních makléřů utrpěla na pověsti především v 90. letech minulého století, kdy za neprofesionální a prakticky ţádnou práci inkasovali makléři horentní provize. I dnes se můţeme setkat s nepoctivými makléři, kteří z Internetu stahují nabídky jiných kanceláří, o nemovitosti mají jen kusé a zprostředkované informace a prakticky o ní nic neví. Náplní činností kvalitních realitních kanceláří většinou uţ není jen zprostředkování prodeje nebo pronájmu, ale uţ poskytují komplexní profesionální servis. Klienti se tak mohou na realitní kancelář obrátit v otázce ekonomického poradenství, oceňování nemovitostí, vyhledávání nemovitostí „na míru“, posouzení záměru a doporučení optimálního vyuţití. Dobrá realitní kancelář by měla být schopna nabídnout tyto služby: 1. v oblasti náboru zakázky např.: • vstupní prohlídka nemovitosti • sepsání zprostředkovatelské smlouvy • posouzení reálné trţní ceny • zajištění podkladů potřebných k prodeji od klienta 2. v oblasti přípravy zakázky • prověření podkladů předaných klientem z běţně dostupných zdrojů • zpracování textových a grafických výstupů (expozé, podklady pro inzerci 3. v oblasti realizace zakázky • organizaci prohlídek nemovitosti • pravidelnou komunikaci s klientem • blokaci nabídky nemovitosti • přípravu podkladů pro kupní smlouvu • asistenci u sepisu a podpisu kupní smlouvy • asistenci při vypořádání kupní ceny • další sluţby související s podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí 4. smlouva o zastupování realitní kanceláře při prodeji nemovitosti by 28

měla obsahovat: • smluvní strany (identifikaci oprávněné osoby prodávajícího a identifikaci realitní kanceláře) • přesný popis nemovitosti včetně jejího technického stavu a všech okolností, které se prodeje týkají (závazky, zástavní právo, věcná břemena, apod.) • podmínky prodeje (prodejní cena, způsob placení, další podmínky) • rozsah sluţeb realitní kanceláře související s prodejem • provizi realitní kanceláře • dobu trvání smlouvy • sankce za porušení smlouvy13

13

Analýza realitního trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D.

29

3.7 Asociace realitních kanceláří Asociace realitních kanceláří České republiky je největší profesní sdruţení odborníků, obchodníků a dalších profesionálů na trhu s nemovitosti v České republice. Asociace byla zaloţena v roce 1991 několika realitními kancelářemi 200 realitních kanceláří z celé republiky. Důvody, které vedly k zaloţení asociace byly hlavně sdruţit podnikatele zabývající se stejnou profesí, prosazovat a ochraňovat zájmy realitních kanceláří, zajišťovat průběţné vzdělávání v oborech souvisejících s oblastí nemovitostí. Toto sdruţení by si mělo postupně svou činností získat autoritu v rámci naší republiky, včetně potřebných kontaktů na obdobné organizace v zahraničí. Cíl Asociace realitních kanceláří v České republice – vypracování a schválení právních předpisů upravujících realitní činnost na obdobných principech jako v ekonomicky vyspělých zemích Za tímto účelem byl například zpracován Návrh zákona o činnosti realitních kanceláří a návrh novely zákona č. 455/1991 Sb. O ţivnostenském podnikání. Tento úkol směřuje k tomu, aby byly dány stimuly k novelizaci ţivnostenského zákona, případně k jiné právní úpravě, která zajistí vstup nových subjektů na realitní trh pod podmínkou prokázání profesní způsobilosti a morální bezúhonnosti. Zavedení licencí k realitní činnosti přispěje k celkovému zlepšení situace na realitním trhu nejen z hlediska obchodního, ale i etického14.

14

www.arkcr.cz

30

B. Praktická část 5.1 Stanovení aktuální tržní hodnoty Odhad tržní hodnoty č. 001 Rodinný dům č.p. 725 Parcelní číslo 1981/27 v katastrální území Palkovice u Frýdku – Místku Vlastník (vlastníci)

pan X a paní Y, adresy, rodná čísla

nemovitostí:

vlastnický podíl: SMJ

Účel ocenění:

stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) majetku

Objednatel odhadu:

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Ocenění provedeno ke dni:

23.03.2009

Ocenění provedla:

Romana Balomenu, Brabcova 1159/2 147 00 Praha 4 - Podolí

31

5.2

Obsah • Úvod • Popis lokality • Oceňovaný majetek • Pozemek • Vedlejší stavby a garáţ • Trvalé porosty • Rodinný dům • Konstrukční řešení a vybavenost • Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití • Ocenění - úvod • Porovnávací metoda • Stanovení trţní hodnoty pozemku • Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku • Příjmová metoda • Nákladová metoda • Závěr

Přílohy: č. 1 Informace o pozemku č. 2 Informace o budově

32

Úvod Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňovaného nebo porovnatelného majetku (z hlediska velikosti, stavu, polohy, atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí. Zvaţují se přitom všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě nějakých mimořádných okolností, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi rozumíme např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, přechodné poruchy v zásobování, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí především poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k majetku, vyplývajících z osobních vztahů k majetku, případně lokalitě, kde se majetek nachází. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl proveden k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 1.4.2009. Je mi známo, ţe odhad má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Není mi známo nic o tom, ţe by odhad měl také slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný účel. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování odhadu nijak komerčně vyuţíván, ani není v souvislosti s ním uzavřena libovolná nájemní smlouva. Podle poţadavku objednatele ocenění jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z nájemního vztahu.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování majetku a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, dále právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

33

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla, změřila a při zpracování jsem vzala v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku • velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku • převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu • náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení; opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technický ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 725 se nachází v Moravskoslezském kraji v okrese Frýdek-Místek v obci Palkovice. Obec je kvalitně zabezpečena po všech stránkách občanskou vybaveností, je plně plynofikována a pokryta vodovodními sítěmi. Podstatná část má vybudovanou kanalizaci. V obci je zřízena mateřská a základní škola, v kulturním domě jsou k dispozici mimoškolní aktivity. Mají zde ordinaci dětský lékař, dva všeobecní lékaři a zubní lékařka. Spojení s okolními městy Frýdek-Místek, Ostrava, Frýdlant nad Ostravicí a Frenštát pod Radhoštěm zabezpečuje hustě pokrytá autobusová doprava. V obci je v provozu několik prodejen potravin, ţelezářství, drogerie, pošta a několik restaurací.

34

V obci je evidováno 2713 obyvatel a katastrální rozloha je 2174 ha. Centrum obce leţí v nadmořské výšce 332 m. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou nových rodinných domů. Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem objektu je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Palkovice v lokalitě rodinných domků nazvaných U dráhy. Jako celek mají obdélníkový půdorys. Poloha pozemků je rohová z jiţní strany hraničí s místní komunikací z východní strany s komunikací vedoucí k sousedním rodinným domům. Západní a severní strana je hranicí se sousedním domem. Pozemek parc.č. 1981/27 o výměře 113 m2 je zastavěn budovou č.p. 725 a garáţí, zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu. Pozemek parc.č. 1981/10 o rozloze 1535 m2 je nezastavěný a slouţí jako okrasná zahrada u rodinného domu. Zahrada je architektonicky upravena, přičemţ je vyuţito svaţitosti terénu směrem k jihu. Pozemek je osázen okrasnými a ovocnými porosty.

Přípojky elektro, plynu a vody vedou přes podzemní přípojky pozemkem a

v místě připojení po pozemcích obecních. Kanalizace je řešena napojením na ČOV. Vzhledem k tomu, ţe pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1648 m2.

Pozemek je oplocen drátěným pletivem na ocelových sloupcích. Zámková

dlaţba je u vjezdu do garáţe a na zahradě, kde je boční vchod do domu.

35

Vedlejší stavby a garáž Jedinou vedlejší stavbou je plechový zahradní domek, který se nachází na druhém konci okrasné zahrady od domu. Zahradní domek slouţí pouze k uskladnění zahradního nářadí, neslouţí k bydlení. Konstrukce je postavena pouze z vlnitého plechu a tvárnic. Garáž je součástí rodinného domu, je oddělena dilatační spárou, která odděluje zadní stranu garáţe o tloušťce 150 mm od obvodového zdiva domu. Garáţ je přízemní, nepodsklepená. Vlastní zdivo garáţe 300 mm silné, z cihel Porotherm, vrata garáţe jsou plechová sklápěcí. Základy jsou betonové, střecha je sedlová s jednoduchým krovem, krytina je z betonových tašek Bramac. Povrchové úpravy – omítky hladné, štukové, podlaha betonová. Stáří je shodné jako u rodinného domu. Trvalé porosty na zahradě jsou okrasné a ovocné stromy, které byly osázeny v roce 2002. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci trţní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům obdélníkového půdorysu s delší stanou umístěnou rovnoběţně s ulicí. Stavba má jedno podlaţí nadzemní a podkroví pod sedlovou střechou s polovalbou. V přízemí jsou umístěny následující místnosti: zádveří, chodba, WC, spíţ, kuchyň, jídelní kout, obývací pokoj, komora, technická místnost a garáţ. Obytné podkroví obsahuje loţnici, dva pokoje, pracovnu, chodbu, koupelnu, WC a šatnu. Půdní vestavba slouţí pouze k uskladnění věcí. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení a stavba nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základové konstrukce jsou z prostého betonu ve tvaru základových pásů. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z tvarovek YTONG. Vodorovné konstrukce jsou rovněţ z tvarovek YTONG. Střešní nosná konstrukce dřevěná, vaznicová.

36

Střešní krytina je z betonových tašek BRAMAC. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Schody jsou točité vyrobeny z masivního dubového dřeva. Dveře jsou dřevěné, náplňové, osazeny do ocelových zárubní. Okna jsou plastová EUROOKNA, s dvojitým sklem včetně mikroventilace. V koupelnách a WC je keramický obklad do výše stropu. Obytné místnosti jsou pokryty kvalitní laminátovou podlahou. Vytápění je ústřední plynové teplovodní s deskovými otopnými tělesy s kombinací podlahového topení, včetně plynovodní přípojky. Plynový kotel typu PROTHERM KLO 20. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistnými automaty. Dům je vybaven bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitových, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody jsou dva boilery – plynový o objemu 100 litrů a elektrický přímotopný o objemu 125 litrů. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje litinovou obezděnou vanu, umyvadlo, bidet. Záchod je standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod domácího a veřejného telefonu a televizní anténu. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné.

37

Oceňovaný majetek je 7 let po kolaudaci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní Nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ bys došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedené skutečnosti jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v poslední době zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávající, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění.

38

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsem vzala v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 149 000,- Kč A je kalkulována následovně: 1648 × 697 = 1 149 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

39

3

4

Název pozemku

Palkovice

Stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo

1981/10

N/A

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

FrýdekMístek

Frýdek-Místek

Frýdek-Místek

Frýdek-Místek

Frenštát pod Radhoštěm

Obec

Palkovice

Palkovice

Domaslavice

Skalice

Kunčice pod Ondřejníkem

Frýdek-Místek

Praha 4

Adresa pozemku

Okres

FrýdekFrýdek-Místek Frýdek-Místek Místek B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2

639 585

910 000

691 336

838 400

915

1500

824

1310

699

606,67

839

640

1.1.2009

1.1.2009

1.3.2009

1.1.2009

1

1,05

1

1

699

637

839

640

1648

Cena za 1 m2

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

1

1

0,9

0,9

637

755,1

576



Bez věcných břemen

Rodinný dům

Ano

Nejsou

1

1

1

755,1

576

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

0,9

1,3

1,3

699

573,3

981,63

748,8

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

699

573,3

981,63

748,8

Nejsou

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

576 Bez věcných břemen

637

Korekce Jiná právní omezení a závazky

755,1 Bez věcných břemen

1

Ano

Upravená hodnota

1

699

Korekce Územní rozhodnutí

1


Rodinný dům

Upravená hodnota


1


Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu


1

Upravená hodnota

Nabídka

699

Korekce Existence věcných břemen Korekce

Nabídka

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

699

573,3

981,63

748,8

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Svaţitost

Mírně svaţitý

Dobrá

1

0,9

1

1,1

699

515,97

981,63

823,68

Pravidelný

Pravidelný


Dobrá

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

699

515,97

981,63

823,68

Mírně svaţitý

Rovinný

40

Rovinný

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

1

1,05

1,05

1

699

541,77

1030,71

823,68

Kompletní

Kompletní

Korekce

Kompletní

1

Upravená hodnota Kontaminace půdy

1

699 Nezjištěna

Nezjištěna

Upravená hodnota Autobus

Korekce Upravená hodnota Dobré

Korekce Upravená hodnota Ne



1

519,83 Neaplikováno

814,95 Ne

1


0,97

1019,79 Ne

1

Jiná technická korekce

0,97

519,83 Ne

840,15 Průměrné

0,95

664,05 Ne

1,02

1051,33 Průměrné

0,95

Nutnost demolice stávajících objektů

1,02

547,19 Dobrá

823,68 Autobus

1,01

699 Dobré

1

1030,71 Autobus

1

Dopravní dostupnost a parkování

1

541,77 Autobus

823,68 Nezjištěna

1

699 Autobus

1

1030,71 Nezjištěna

1

Dopravní obsluţnost

1

541,77 Nezjištěna

Korekce

Kompletní

1



1

1

1

1

664,05

519,8268758

1019,785958

814,948992

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

1648 Menší

Obdobný

Korekce

1

Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

Obdobná

Upravená hodnota

0,9

467,84 Obdobná

Korekce

Obdobný

0,9

664,05 Dobrá

Menší

0,9

917,81 Obdobná

733,45 Obdobná

1

1

1

1

664,05

467,84

917,81

733,45

917,81

733,45

824

1310

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

696,79

664,05

1648

915

467,84 1500

1148309,92

Výpis oceňovaných parcel

poř. Číslo

Celkem

číslo parcely

jednotková hodnota v Kč/m2

Výměra v m2

trţní hodnota

zaokrouhleno

1

1981/10

1535

697

1 069 895

2

1981/27

113

697

78 761

1648

1148656

41

1 149 000

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Frýdek-Místek v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto porovnávané nemovitosti se nacházejí v obdobných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Tato jednotka je pro tento druh majetku vhodná. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě těchto skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 4 669 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Parcelní číslo

Adresa nemovitosti

1 Rodinný dům Palkovice

2

3

4

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Sedliště

Krmelín

Smilovice

Smilovice

1981/10 1981/27 Palkovice 725

42


Frýdek-Místek

Frýdek-Místek

Frýdek-Místek

Frýdek-Místek

Frýdek-Místek

Obec

Palkovice 725

Sedliště

Krmelín

Smilovice

Smilovice

Okres

Frýdek-Místek

Frýdek-Místek

Frýdek-Místek

Frýdek-Místek

Frýdek-Místek

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

1648

488

1200

1200

Hodnota za 1 m2 697 697 697 pozemku Hodnota pozemku 1148656 400775 340136 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží

697

697

836400

836400

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

575

109 X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

84

107

105

93

4 850 000

4 500 000

4 150 000

3 750 000

4449225

4159864

3313600

2913600

52966,96

38877,23

31558,10

31329,03

1.2.2009

1.2.2009

1.7.2007

1.3.2007

1

1

1

1

52966,96

38877,23

31558,10

31329,03

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej


Absolutní

1

1

1

52966,96

38877,23364

31558,10

31329,03

Korekce

Existence věcných břemen Korekce

Ano

Vyuţití podle územního plánu Korekce

Rodinný dům Palkovice

1

1

52966,96

38877,23

31558,10

31329,03

Ne

Ne

Upravená hodnota

Ne

Ne

1

1

1

0,95

52966,96

38877,23

31558,10

29762,58

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

52966,96

38877,23

31558,10

29762,58

Ano

Korekce

Jiná právní omezení a závazky Korekce

Absolutní

1

Ano

Upravená hodnota

Absolutní

1

Rodinný dům

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano

Absolutní

Ne

Upravená hodnota

Nabídka

1

Absolutní

Upravená hodnota

Nabídka

Ano

Ano

1

1

1

1

52966,96

38877,23

31558,10

29762,58

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

52966,96

38877,23

31558,10

29762,58

E. Technické parametry Lokalita Korekce

Dobrá

Porovnatelná

Horší 1

Horší 1,1

43

Horší 1,1

1,1

Upravená hodnota Technický stav objektu

52966,96 Velmi dobrý

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce

Dobrá

Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Dobrý


Autobus

0,8

47670,27

38488,46

27771,12

26191,07

Výborná

Dobrá

0,8

0,95

45286,75

34639,62

22216,90

24881,52

Dobrá

Průměrná

1

1

45286,75

34639,62

22216,90

24881,52

Dobrý

Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Upravená hodnota

Dobrý

1

1

1

45286,75

34639,62

22216,90

24881,52

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

45286,75

34639,62

22216,90

24881,52

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

0,95

45286,75

34639,62

22216,90

23637,44

Průměrná

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

0,9

0,9

45286,75

34639,62

19995,21

21273,70

N/A

Korekce

Dobrý

1

Průměrná

Korekce

Dobrá

1

Korekce

Atraktivita objektu

Dobrá

1

Dobrá

Upravená hodnota

Dobrá

0,9

Korekce


Výborná

0,95

Autobus

Upravená hodnota

Dobrý

0,8

Dobrý

Upravená hodnota

Výborný

32738,84

0,9

Dobrá

Upravená hodnota

34713,90

0,9

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Výborný

Dobrá

Upravená hodnota

42764,96

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

45286,75

34639,62

19995,21

21273,70

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Menší

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Menší

Obdobný

Obdobný

1,1

1,1

1

1

49815,43

38103,58

19995,21

21273,70

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

49815,43

38103,58

19995,21

21273,70

44

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

32296,98

49815,43

38103,58

19995,21

21273,70

3520370,63

4184496,11

4077082,71

2099496,96

1978453,86

1148656

400775

340136

836400

836400

4669026,63

4585271,11

4417218,71

2935896,96

2814853,86

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem metody kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci, která činí 25000 Kč/měs. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Rezervy na renovace byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky, náklady na údrţbu, pojistné a daň z nemovitosti byly poskytnuty od majitele objektu na základě skutečného provozu majetku. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 45

3 144 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

15%

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

300 000 45 000 255 000 25 000 6 000 500 0 0 1 000 222 500 30 000 192 500

(dle vyhlášky č.3/2009)

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

8% 3 144 167 3 144 000

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakoţto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítaná částka, která reprezentuje kumulované odpisy na sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány takto: • fyzický odpis je sníţení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí • funkční nedostatek je sníţení hodnoty způsobené obvykle 46

zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku • ekonomický nedostatek je neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 3 657 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikace hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

Rodinný dům 1981/10

Palkovice 1981/27

Frýdek-Místek Klasická, zděná 8 let 8 let 92 let 94

1 nadzemní

půdní vestavba

Podkroví 94 0,8 175 460 5500 Kč/m3 2 530 000

Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

8% 0% 0%

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

2 327 600 2 327 600 2 327 600 180 000

Pozemek

1 149 000


3 656 600 3 657 000

47

Výpočet základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinného domu dle vyhlášky vyhlášky č.3/2008 Sb. a změn provedených vyhláškou č. 456/2008 Sb. Výpočet obestavěného prostoru: Text

Aritmetický výraz

Výsledek

1.NP

89×(2,6+0,25)

253,65

Zastřešení

86×2,40×

206,4

Celkem (m3)

460

Ocenění (§ 5) Základní cena rodinného domu uvedená v příloze č.6 Vyhlášky č. 3/2008 se vynásobí koeficienty K4, K5, Ki, Kp podle vzorce: ZCU=ZC × K4 × K5 × Ki × Kp ZC – základní cena podle přílohy č. 6 (2 290,-) K4 - koeficient vybavení stavby (1 – odborný odhad) K5 – koeficient polohový (0,85 – příloha č. 14) Ki – koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 (2 142) Kp – koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 (1,009) ZCU=2290×1×0,85×2142×1,009 ZCU=4 206 927,627

48

Závěr: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31.3.2009. Pojmy obvyklá cena popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace

Váha

Váţený průměr

(Kč)

(%)

(Kč)

4 669 000

70

3 268 300

Příjmová metoda

3 144 000

10

314 400

Nákladová

3 657 000

20

731 400

100

4 314 100

Porovnávací metoda

metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

4 314 000

Oceňovaný majetek patří mezi běţně obchodovatelné nemovitosti na realitním trhu. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v dané lokaci zřídka pronajímán. Tato oceňovaná nemovitost slouţí pouze k uspokojení bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Indikace trţní hodnoty příjmovou metodou byla při analýze finální hodnoty uvaţována, ale byla jí přisouzena kontribuce 10 %.

49

Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný majetek byl kolaudován před osmi lety, má proto své opodstatnění i indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody, které jsem přisoudila váhu 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 31.3.2009 reprezentovaná částkou: 4 314 000 Kč (slovy: čtyři miliony třistačtrnáct tisíc korun českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Přílohy: č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí – parcela č. 2 - Výpis z katastru nemovitostí - budova

50

Příloha č. 1

Parcelní číslo:

1981/10

Výměra [m2]:

1535

Katastrální území:

Palkovice 717452

Číslo LV:

1179

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

orná půda

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

Ivo Ţilinský Palkovice 725, Palkovice, 739 41 Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

74602 1535 Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována žádná omezeníJiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter.Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek

Příloha č. 2

Informace o budově č.p.:

725

Část obce:

Palkovice

Číslo LV:

1179

Typ budovy:

budova s číslem popisným 51

Způsob vyuţití:

rodinný dům


Palkovice 717452

Na parcele:

1981/27

Zobrazení v mapě Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

Ivo Ţilinský Palkovice 725, Palkovice, 739 41 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště FrýdekMístek

52

5.2 Stanovení aktuální tržní hodnoty

Odhad tržní hodnoty č. 002 Bytový dům č.p. 1209 Parcelní číslo 1356 v katastrální území Holešovice, městská část Praha 7 Vlastník (vlastníci)

pan X a paní Y, adresy, rodná čísla

nemovitostí:

vlastnický podíl

Účel ocenění:

stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) majetku

Objednatel odhadu:

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Ocenění provedeno ke dni:

23.03.2009

Ocenění provedla:

Romana Balomenu, Brabcova 1159/2 147 00 Praha 4 - Podolí 53

Obsah: • Úvodní zpráva • Popis lokality • Oceňovaný majetek • Historie • Pozemek • Bytový dům • Aktuální vyuţití majetku • Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití • Ocenění • Úvod • Porovnávací metoda • Příjmová metoda • Nákladová metoda • Závěr

Přílohy: • Výpis z katastru nemovitostí

54

Úvodní zpráva Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv (regulovaného nájmu některých bytových jednotek) jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 25. březnu 2009 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Prahu 7, na listu vlastnickém 782, pro katastrální území Holešovice, městská část Praha 5, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (25. března 2009) uţíván převáţně komerčně jako bytový dům s 18 nájemními byty, s nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaţí a půdní vestavbou. Většina bytů podlehla reţimu regulovaného nájemného, tři byty slouţily pro potřeby spolumajitelů bytového domu, nebytový prostor jsou pronajaty, půdní vestavba podléhala reţimu věcného břemene. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech zprávy. Zpráva zohledňuje skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, která vyplývá z uzavření nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, práva propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku • velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší vyuţití • převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu 55

• náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě • očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní vybavení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 1209 se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Holešovice, která je zejména v poslední dekádě lokací s jednou z vyšších úrovní reálně dosahovaných trţních cen v Praze.

Celkový charakter je bydlení středního a vyššího

standardu doplněné objekty občanské vybavenosti. Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a vyšším koeficientem zhodnocení investice. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – hotely, obchodní síť, banky, školy. Zastávky městské hromadné dopravy – autobus, tramvaj a metro jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, buď na placených prostranstvích nebo v modré zóně pro rezidenty. Kapacita parkovacích míst není dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve vnitrobloku není moţné. Kvalita pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou činţovních domů ze stejného období. Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých správcem objektu je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a jednoho nebytového prostoru. Dům je tedy především určen k podnikatelské činnosti.

56

Oceňovaný majetek tvoří funkční celek bytového domu a pozemku. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný dům byl postaven v roce 1924 na svoji dobu velmi konstrukčně moderní a technicky vybavený činţovní dům. Všechny byty byly projektovány jako měšťácké velké byty 4+1, kolem 160 m2, později rozdělené příčkami na byty menší. Po dobu existence byla prováděna pouze údrţba, v roce 1970 výměna výtahu a rekonstrukce rozvodů elektřiny a plynu. Někteří nájemníci bytů si své pronajaté byty částečně modernizovali převáţně instalacemi moderních kuchyňských linek, výměnou zařizovacích předmětů v koupelnách a WC a zejména výměnami původních lokálních topidel na tuhá paliva za lokální plynová topidla a ohřívače teplé uţitkové vody. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parcelní č. 1356 o rozloze 490 m2 je převáţně zastavěn objektem bytového domu. Malá nezastavěná tvoří chodník. Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě a jedná se o rohový dům postavený na rohu ulice Heřmanova a Řezáčovo náměstí. Dům má jedno podzemní a šest nadzemních podlaţí a podkroví. Nosné konstrukce jsou zděné, krov dřevěný, sedlový. Střešní krytinu tvoří pálené hladké tašky. Oplechování je z pozinkovaného plechu, fasádní omítky jsou břízolitové, stropy dřevěné, trámové s rovným podhledem. Okna jsou dřevěná, špaletová, dveře dřevěné, náplňové. Podlahy obytných místností jsou vlysové, ostatní keramické dlaţby a lepené podlahové krytiny. Vytápění bytů lokální lokálními a elektrickými kamny. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaţí. Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků lze hodnotit jako prvky standardní. Celkový stav budovy je spíše průměrný, některé konstrukce jsou značně opotřebené, opotřebení odborným odhadem 50 %. V současné době jsou v objektu dva volné byty, které se můţou pronajmout za trţní nájemné a dále také je potřeba zohlednit prázdný půdní prostor, který za předpokladu vyšší investice by se dal v budoucnu pronajmout, popř. prodat za trţní cenu.

57

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 18 bytů s různými dispozicemi 1. nadzemní podlaţí - nebytový prostor 240 m2 – pronajat na 10 let - byt 55 m2 – byt v havarijním stavu, volný - byt 90 m2 – byt v havarijním stavu, volný 2. nadzemní podlaţí - byt 90 m2 – regulované nájemné - byt 90 m2 – regulované nájemné - byt 145 m2 – regulované nájemné 3. nadzemní podlaţí - byt 90 m2 – regulované nájemné - byt 115 m2 – regulované nájemné - byt 120 m2 – bydlí spolumajitel objektu 4. nadzemní podlaţí – byt 90 m2 – regulované nájemné - byt 90 m2 – regulované nájemné - byt 145 m2 – bydlí spolumajitel objektu 5. nadzemní podlaţí – byt 90 m2 – regulované nájemné - byt 115 m2 – regulované nájemné - byt 120 m2 – regulované nájemné 6. nadzemní podlaţí – byt 90 m2 – regulované nájemné - byt 68 m2 – regulované nájemné - byt 85 m2 – regulované nájemné - byt 80 m2 – regulované nájemné Půdní vestavba je volná, je však potřeba značná rekonstrukce. Podzemní podlaţí je rovněţ volné, ovšem v havarijním stavu Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

58

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţití z technického hlediska mimo bytů, které jsou ve špatném technickém stavu. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce, vyjma půdního prostoru, kde se předpokládají značné investice v případě záměru pronájmu. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe většina bytů je pronajata za regulované nájemné a dva bysty nejsou pronajaty vůbec, není tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. K jeho nejlepšímu a nejvyššímu vyuţití dojde v okamţiku, kdy bude odstraněn reţim regulovaného nájemného a celý objekt bude moţné pronajmout za trţní nájemné.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Porovnávací metoda – analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. 59

Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţila porovnávací metodu pozemků, pro ocenění majetku jsem pouţila všech tří metod.

Porovnávací metoda Pro stanovení obvyklé ceny pozemku jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné, připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţití. Název pozemku

Praha 7

stavební parcela

Parcelní číslo

1356 N/A

stavební parcela

stavební parcela

N/A

N/A

Adresa pozemku Katastrální území

Holešovice

Libeň

Modřany

Holešovice

Obec

Praha 7

Praha 8

Praha 4

Praha 7

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

19 500 000

21 000 000

4 000 000

422

715

264

46208,53

29370,63

15151,51515

1.1.2009

1.1.2009

1.3.2009

1

1

1

46208,53081

29370,62937

15151,51515

490 X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka



Existence věcných břemen

1

1

0,9

29370,62937

13636,36364



1

1

1

29370,62937

13636,36364



1

Upravená hodnota

46208,53081 zastavěná plocha a nádvoří


46208,53081

Korekce Vyuţití podle územního plánu

Nabídka

46208,53081


Nabídka

stavební parcela

Korekce

1 29370,62937 stavební parcela

1

60


1 13636,36364 stavební parcela

1

1

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

46208,53081 Ano

Ano

Korekce

1

46208,53081 Nejsou

Nejsou


13636,36364 Ano

1

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

29370,62937 Ano

1

29370,62937 Nejsou

13636,36364 stavební uzávěra

1

1

1,1

46208,53081

29370,62937

15000

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Horší

Horší

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

0,9

0,9

1

41587,67773

26433,56643

15000

Pravidelný

Korekce Rovinný

Upravená hodnota Kompletní

Nezjištěna

1,05

1,05

27755,24

15750,00

1

1

1

27755,24

15750,00

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

41587,67773 Kompletní

Kompletní

Upravená hodnota Dobré

Ne


1,01

1,02

28032,80

16065,00

Dobrá

Dobrá

1

0,95

0,97

41587,67773

26631,16

15583,05

Ne

Ano

Ne

1

0,9

1

41587,67773

23968,04

15583,05

Neaplikováno


15750,00 Kompletní

1


27755,24 Kompletní

Dobré

Upravená hodnota

1

41587,67773

Korekce Nutnost demolice stávajících objektů

Kompletní

41587,67773

Korekce Dopravní dostupnost a parkování

Kompletní

Nezjištěna

Upravená hodnota

15000 Rovinný

1

Korekce Dopravní obsluţnost

26433,56643 Rovinný

Kompletní

Upravená hodnota

1

41587,67773

Korekce Kontaminace půdy

Pravidelný 1

41587,67773 Rovinný

Korekce Dostupnost inţenýrských sítí

Pravidelný 1

Upravená hodnota Svaţitost

Dobrá

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

41587,67773

23968,04161

15583,05

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

1648 Větší

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

Dobrá

0,9

1

1,1

37428,90995

23968,04

17141,36

Dobrá

Dobrá


Menší

Dobrá

1

1

1

37428,90995

23968,04

17141,36

Výsledná porovnávací hodnota

61

Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

29 106

46 208,53

490

422

14 261 928

19 500 198

23 968,04

17141,36 715

17 137 120

264 4 525 224

Na základě uvedených skutečností je hodnota pozemku indikovaná na základě cenové mapy pro hlavní město Prahu: 14 262 000 Kč Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzala v úvahu bytové domy, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Pro analýzu 62

výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 60 019 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnáva ná nemovitost




A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1 Bytový dům

Parcelní číslo

2

3

4

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1356

Adresa nemovitosti

Heřmanova 1209

Sochařská

Legerova

Lublaňská

Lumírova


Holešovice

Bubeneč

Vinohrady

Vinohrady

Vinohrady

Obec

Praha 7

Praha 7

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

490

342

510

416

526

1 870

934

1 862

Hodnota za 1 m2 29 106 pozemku Hodnota pozemku 14 262 000 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

2083

1 222

63

Prodejní cena celkem

X

42 900 000

69 900 000

43 000 000

55 000 000

40752240

65284500

39235200

50239700

33348,81

34911,50

42007,71

26981,58

1.2.2009

1.2.2009

1.1.2009

1.1.2009

1

1

1

1

33348,81

34911,50

42007,71

26981,58

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce

Ano

0,9

0,9

0,9

33348,81

31420,35

37806,94

24283,42

Ano

Bytový dům

Kolaudační rozhodnutí Ano

Upravená hodnota Ne

0,9

0,9

34026,24

21855,08

Ne

Ne

1

1

1

30013,92

28278,32

34026,24

21855,08

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

1

30013,92

28278,32

34026,24

21855,08

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

30013,92

28278,32

34026,24

21855,08

Ne

Upravená hodnota

Absolutní

1

Ano

Korekce

28278,32 Ano

Bytový dům

Upravená hodnota

Jiná právní omezení a závazky Korekce

1

30013,92

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Nabídka

Břemeno nájemních Břemeno Břemeno nájemních Absolutní smluv nájemních smluv smluv 0,9 0,9

Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Nabídka

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

30013,92

28278,32

34026,24

21855,08

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Průměrný

Upravená hodnota

Upravená hodnota

Průměrná

Dobrá

Dobrá

0,95

0,9

0,95

0,95

28513,23

25450,48

32324,93

20762,33

Dobrý

Korekce

Technická vybavenost budovy Korekce

Lepší

Velmi dobrý

Dobrý

Dobrý

0,9

0,9

0,9

0,9

25661,91

22905,44

29092,44

18686,09

Dobrá

Výborná

Průměrná

Průměrné

0,95

0,9

0,95

0,95

24378,81

20614,89

27637,82

17751,79

64

Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Omezený


Kompletní

1

1

1

24378,81

20614,89

27637,82

17751,79

Omezená

0,95

0,95

23159,87

19584,15

26255,93

16864,20

Dobrá

N/A

1

23159,87

19584,15

26255,93

16864,20

Dobrá

Dobrá

Dobrá

0,95

0,95

0,95

0,95

22001,88

18604,94

24943,13

16020,99

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

22001,88

18604,94

24943,13

16020,99

N/A

N/A


Kompletní 1

Dobrá

Upravená hodnota

Kompletní 1

Korekce


Kompletní 1

Korekce

Atraktivita objektu

Dobrý

0,95

Dobrá

Upravená hodnota

Dobrý

0,95

Korekce


Dobrý

Kompletní

Upravená hodnota

Dobrá

1

Průměrný

Upravená hodnota

Dobrá

N/A

N/A

1

1

1

1

22001,88

18604,94

24943,13

16020,99

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Menší

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Obdobný

1,1

1

1,1

1

24202,06

18604,94

27437,44

16020,99

N/A

N/A


Menší

N/A

N/A

1

1

1

1,1

24202,06

18604,94

27437,44

17623,09

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

21 966

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

45 757 018

Hodnota pozemku

14 262 000

Celková porovnávací hodnota

60 019 000

24 202

18 605

65

27 438

17 624

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následovně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla následně stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů a nebytového prostoru. Ve výpočtech jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 16 920 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uvedený v následující tabulce.

66

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - regulované nájemné Nebytové prostory - restaurace Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

5%

Efektivní hrubý příjem

1 741 616

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

1 115 877 684 504 -58 765

50 000 15 000 14 000 0 0 5 000 80 000

(1% z nákladové ceny)


1 661 616 308 000 8% 16 920 200 16 920 000

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku přepočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány: • technické/fyzické opotřebení • funkční nedostatky • ekonomické nedostatky Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 67

30 795 000 Kč Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou.

NÁKLADOVÁ METODA Název Bytový dům Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Předpokádaná další ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí 6. NP Průměrná zastavěná plocha podlaţí Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Pozemek

Holešovice

Praha 7

1356 zděná 85 60 40 490 1.PP, 6 NP

půdní vestavba 457 0,85 2083 12718 6500 Kč/m3

50% 20% 10%


82 667 000 -41 333 500 -16 533 400 -8 266 700 14 262 000 30 795 400 30 795 000

Závěr: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu předmětného majetku s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 30. březnu 2009. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

68

Indikace (Kč)

Váh

Váţený

a

(Kč)

průměr

(%) Porovnávací metoda

80

60 019 000

Příjmová metoda

48 015 200

1 692 000

16 920 000 10

Nákladová metoda

3 079 500

30 795 000 10

Výsledná cena

52 786 700

Zaokrouhleno

53 000 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány a proto porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuje indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 80 %. Oceňovaný majetek – bytový dům s většinou nájemních bytů je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazným způsobem omezena jednak reţimem regulovaného nájemného převáţné většiny bytů, jednak skutečností, ţe některé byty jsou ke dni ocenění před rekonstrukcí a nemohou produkovat příjem. Z výše uvedených skutečností jsem přisoudila příjmové metodě 10 %. U starších, i kdyţ funkčních nemovitostí jako je posuzovaný objekt, nejsou obvykle investoři akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je k 30. březnu 2009 reprezentovaná částkou: 69

53 000 000 Kč Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovaného majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých sluţeb.

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí

70

Příloha: Výpis z katastru nemovitostí

č.p.:

1209

Část obce:

Holešovice

Číslo LV:

782

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

bytový dům


Holešovice 730122

Na parcele:

1356

Zobrazení v mapě

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo

Jméno

Adresa

Podíl

Jana Chvátalová

Nad Buďánkami III 2855/5, Praha, Smíchov, 150 00

11/96

Helena Hloušková

ŠLEJNICKÁ 2593/5, PRAHA 6, DEJVICE, 160 00

17/192

Radoslav Liemann

Heřmanova 1209/6, Praha, Holešovice, 170 00

5/16

Ing. Jan Pavlíček

Brodského 1664/4, Praha, Chodov, 149 00

9/32

71

Jméno

Adresa

Podíl

Ing. Zuzana Sládková

Veverkova 459/3, Praha, Holešovice, 170 00

11/96

HARTOVÁ ZDENKA

P6 VELVARSKÁ 1651/9,

17/192

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy

72

C. Analýza trhu s nemovitostmi v Praze 1 Obecná charakteristika Území městské části Prahy 1 zahrnuje samotné jádro Prahy a rozkládá se na ploše 550 ha, tj. přibliţně na 1 % území celého hlavního města. Velikostí tak patří spíše mezi menší městské části. Území MČ Praha 1 je detailně vymezeno Statutem hlavního města Prahy a existuje beze změny své polohy uţ od roku 1960. Správní obvod se stal samostatnou městskou částí v roce 1990. Administrativně zahrnuje zcela pouze katastrální území Josefova (plošně vůbec nejmenší katastr na území hl.m.Prahy) a Starého Města, částečně katastrální území Hradčan, Malé Strany a velmi okrajově také katastrální území Holešovic (za ulicí u Plovárny) a Vinohrad (prostor nad Muzeem a kolem Státní opery). Vzhledem ke kotlinovému charakteru terénu v centrálních částech města kolísá i nadmořská výška napříč městskou částí. Minimální hodnoty 185 m dosahuje v korytě Vltavy, naopak v levobřeţních partiích Malé Strany a Hradčan narůstá aţ na 330 m. Počtem obyvatel se městská část Praha 1 podílí na obyvatelstvu hlavního města cca 2,5 % k 1.1.2008 zde bylo evidováno 30 641 obyvatel. Z dlouhodobého pohledu na vývoj počtu obyvatel městské části Prahy 1 podíl trvale bydlících obyvatel stále klesá. Tento trend sniţování počtu trvale bydlících obyvatel je spojen s komercionalizací městského jádra, která probíhá prakticky od doby průmyslové revoluce. Údaje z posledních let naznačují, ţe pozvolna dochází ke zpomalení poklesu počtu obyvatel. Hustota zalidnění dosahuje hodnot kolem 5500-5600 obyvatel/m2, coţ je asi dvakrát více neţ činí tato hustota pro celou Prahu. Tabulka znázorňuje přehled výměr a název katastrálních území: Název katastrálního území

Výměra na území MČ P1 (ha)

Hradčany

105

Malá Strana

130

Holešovice

1

Staré Město

129

Josefov

9 73

Nové Město

174

Vinohrady

2

Celkem

550

z toho levobřežní (malostranská) část

225

pravobřežní (staroměstská) část

270

Vltava (včetně ostrovů)

55

z toho Střelecký ostrov

2,7

Slovanský ostrov

2,5

Památky Celé území Městské části Prahy 1 leţí v Praţské památkové rezervaci, vztahuje se na veškerou výstavbu a činnost ustanovení zákonem č. 20/1987. Kromě toho jsou vybrané památky zapsány v Ústředním seznamu nemovitých kulturních památek. Na území Městské části Prahy 1 se nachází 1259 památkově chráněných objektů (objektů zapsaných v seznamu nemovitých kulturních památek a 23 národních (nemovitých) kulturních památek. Pro činnost na území Městské části Prahy 1 platí zejména § 14 zák.20/1987 Sb. a soupis souvisejících předpisů: • Zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči • Vyhláška Ministerstva kultury č. 66/1988 Sb. • Vyhláška Ministerstva kultury č. 187/2007 Sb., stanoví obsah a náleţitosti plánu území s archeologickými nálezy • Nařízení vlády č. 66/1971 Sb., o památkové rezervaci v hlavním městě Praze • Vládní nařízení č. 55/1954 Sb., o chráněné oblasti Praţského hradu Trh s nemovitostmi Značná část Prahy 1 je zapsaná jako součást světového kulturního dědictví UNESCO. Na tomto území se nachází téměř všechny významné praţské turistické cíle, jako Praţský hrad, Staroměstské náměstí, Karlův most nebo Ţidovská čtvrť Josefov. Na Malé Straně sídlí Parlament a vláda České republiky, zatímco hlavní budova Univerzity Karlovy najdeme na 74

Starém Městě. Zdejší nemovitosti patří mezi nejdraţším ve městě a adresy mají vysokou prestiţ. Jako jediné městské části se nynější krize na realitním trhu z výše uvedených důvodů ani nedotkla, hodnota nemovitostí v městské části Prahy 1 stále pomalu stoupá. Staré Město První praţské město – Staré město – vzniklo spojením rozptýlené a nahodilé zástavby, spojením etnicky různorodého obyvatelstva, neboť zde existovaly společně se slovanským osídlením i cizí osady např. Němci v osadě Poříčí kolem kostela sv. Petra, Románi kolem kostela sv. Michala a sv. Linharta a ţidovské osady poblíţ dnešní ulice U staré školy a později kolem Staronové synagogy. Jedinou plánovanou součástí Starého města se stalo osídlení kolem kostela sv. Havla, tedy Havelské Město, které bylo zaloţeno v roce 1230 – 1250. Současně byly vybudovány hradby a to v ose dnešních ulic: Národní, 28. října, Na příkopě, Revoluční. Královská cesta začíná na hranici Nového a Starého města a vstupuje do ulice Celené, následuje Staroměstské náměstí, kde uţ šest set let odměřuje čas Staroměstský orloj. Královská cesta pokračuje přes Ryneček neboli Malé náměstí, proplétá se úzkou Karlovou ulicí k mostecké Staroměstské věţi. Před věţí, v prostoru Kříţovnického náměstí, které je obklopeno pozoruhodnými stavbami se nachází Karolinum – národní knihovna. Josefov Součástí Starého města bylo vţdy i Ţidovské město – Josefov. Ze staré ţidovské osady, která existovala uprostřed Starého Města na pravém břehu Vltavy, vznikalo a utvářelo se ghetto, uzavřené a odloučené místo, Ţidovské město, pátá čtvrť, Josefov. Po asanaci, která byla uskutečněna na základě zákona z roku 1893, z Josefova mnoho nezbylo. Jen několik památek: Ţidovská radnice, Starý ţidovský hřbitov a několik synagog. Katastr Josefova je tvořen čárou, která vede ulicemi U staré školy, Širokou, Paříţskou, Jáchymovskou, Mahelovou, Kaprovou, 17. listopadu, Elišky Krásnohorské, Bílkovou, Dušní. Malá Strana Je jiná neţ Staré Město, je dána terénem a je v bezpečí před záplavami. Patrně tady pod Praţským hradem bylo nejstarší osídlení, které máme díky novým archeologickým nálezům. 75

Jako město byla dnešní Malá Strana zaloţena králem Přemyslem Otakarem II. Kolem Malostranského náměstí kolem roku 1257. Jiţ dříve zde existovaly osady: Obora, Nebovidy, Újezd, Rybáře, Trávník, ale také opevněné enklávy johanitů u kostela Panny Marie pod řetězem a jako samostatná pevnost biskupský dvůr u kamenného mostu v místech dnešního Draţického náměstí. Malá Strana, původně Nové Město pod Praţským hradem a pak Menší Město praţské, byla rozšířena po zaloţení Nového Města (1348) novými hradbami za Karla IV. Staré město napravém břehu řeky bylo větší, proto město na levém břehu bylo nazýváno Menší Město praţské a od konce 15. století pak Malá Strana. Tato čtvrť plní svůj úkol stupňů k Praţskému hradu. Staré Město má věţe, Malá Strana své střechy. Na pravém břehu Vltavy ţijí obchodníci, úředníci a řemeslníci, na levém břehu umělci, stavitelé a malíři. Nové Město Bylo uţ od svého vzniku nakloněno všemu novému. U tohoto jediného města v centru Prahy víme přesně, kdy a jak vzniklo. Vzniklo 8.3.1348, kdy vydal Karel IV. základní listinu Nového města praţského a 26.3.1348 došlo k poloţení základního kamene Nového Města. Byla zaloţena zeď od Vyšehradu směrem Ke Karlovu a k řece. K praţským městům přibyl další prstenec hradeb, který od Vltavy k Vltavě obklopoval starší zástavbu, celé Staré Město a nově zapojoval pod ochranu hradeb osady Podskalí, Psáry, Katovice, Chudobice, Rybníček, Poříčí, Zderaz a celý Vyšehrad. Většina tohoto území v současné době patří pod správu městské části Praha 2. Hradčany Jako město vznikly Hradčany z předhradí někdy kolem roku 1320 z iniciativy nejvyššího purkrabího

Hynka

Berky

z Dubé,

jenţ

zastupoval

nepřítomného

krále

Jana

Lucemburského. Vznikly jako třetí město na území Prahy z osady obyvatel, kteří bydleli kolem Praţského hradu. Hradčany se staly postupem času symbolem města i státu, díky své výjimečné dominantě. Jako město vznikly Hradčany aţ za Jana Lucemburského a to jako město poddané. Teprve císař Rudolf II. Povýšil v roce 1598 Hradčany na město královské a teprve Marie Terezie v roce 1756 učinila z Hradčan čtvrté město praţské. Praţský hrad je patrně jedno z mála míst v Evropě, moţná na světě, kde uţ více neţ tisíc let existuje sídlo vlády na jednom místě. Také královský palác od nejniţšího a nejhlubšího 76

románského prostoru, k němuţ vede cesta z podhradí Sněmovní ulicí k dnes

jiţ

neexistujícímu jiţnímu vstupu do Hradu, s gotickými a renesančními nástavbami, zůstává stále na stejném místě.

Segmenty trhu s nemovitostmi v Praze 1 Pozemky Volné pozemky v Městské části Prahy 1 prakticky neexistují. Mohou se pouze objevit ojediněle proluky mezi domy nebo domy ve velmi špatné stavu k demolici. Je však důleţité podotknout, ţe málokdy stavební úřad této městské části demolici povolí, jelikoţ celá část Prahy 1 je v chráněném památkovém území. Tyto ojediněle volné pozemky – proluky velmi vysokou cenu, díky své jedinečnosti. Ceny pozemků v Praze 1 se pohybují od 50 000 do 100 000 Kč/m2 Nejvyšší cenu, 70 310 korun za metr čtvereční, platili developeři za pozemky centu Prahy v ulicích Lazarská, Mostecká a Betlémské náměstí.15 Domy a byty S výjimkou počtu domů, případně bytů ve správě Městské části Prahy 1 bylo evidováno 2084 domů určených k bydlení, z toho bylo 2025 trvale obydlených domů, ve kterých se nacházelo 15 164 trvale obydlených bytů. Vlastnická struktura domů (trvale obydlených) byla vyjádřena následovně: • 37 % domů mělo soukromého vlastníka – fyzickou osobu • 33 % bylo v majetku státu • 15 % v majetku právnických osob (včetně zahraničních vlastníků) • 5 % podíl bytových druţstev a Společenství vlastníků • 5 % domů v podílovém vlastnictví (tj. kombinace vlastníků) Ceny bytů v Městské části Praha 1 vyjadřuje následující tabulka:16 Starší byt do 50 m2

Od 70 000 – 120 000 Kč/m2

Starší byt do 100 m2

Od 66 000 – 118 000 Kč/m2

Starší byt nad 100 m2

Od 55 000 – 98 000 Kč/m2

15 16

www.ihned.cz – ceny pozemků v Praze se zvýšily Zpráva o trhu nemovitostí,společnost Deloitte

77

Nový byt do 50 m2

Od 65 000 – 120 000 Kč/m2

Nový byt do 100 m2

Od 55 000 – 110 000 Kč/m2

Nový byt nad 100 m2

Od 55 000 – 100 000 Kč/m2

Bytový dům před rekonstrukcí

Od 50 000 Kč/m2

Bytový dům po rekonstrukci

Cena nezjištěna

Nájmy Nabídka bytů a kancelářských prostor v Praze 1 je dnes velmi široká. Historické jádro Prahy je zajímavou turistickou destinací, ale také jsou zde zajímavé pracovní příleţitosti, a proto se do Prahy lidé stěhují za prací a v neposlední řadě zde sídlí řada zahraničních firem. Nejen z těchto důvodů jsou investice do koupě bytů a jejich následný trţní pronájem častým jevem. To je dnes hlavním důvodem, ţe v současné době jiţ u pronájmů bytů nabídka značně převyšuje poptávku, coţ vedlo v posledních letech k mírnému poklesu trţních nájmů. Největší zájem je o byty velikosti garsoniér, 1+kk, 1+1, 2+kk do 50 m2 podlahové plochy. Rozhodujícím faktorem při pronájmu bytu je poloha, stav a vybavení. Ceny nájmů v Praze 1 vyjadřuje následující tabulka – ceny jsou v Kč/m2/měs. Kancelářské prostory

Obchodní prostory

Skladové prostory

vyhledávaná lokalita

350 - 580

ostatní lokality

350 - 450


600 – 1100

ostatní prostory

500 – 700


110 – 500

ostatní prostory

0

Kancelářské a skladové prostory Vzhledem k tomu, ţe se v Praze v posledních letech postavily a stále ještě staví nové kancelářské moderní budovy, je současné době vyšší nabídka neţ poptávka a podobný vývoj lze očekávat i do budoucna. Dnes jedna z nejlépe řešených administrativních budov je v Praze 1 v ulici Revoluční Palladium, kde jsem rovněţ zaznamenala nejvyšší nájmy 78

kancelářských a obchodních prostor v Praze. Cena se pohybuje od 22 EUR/m2 kancelářských prostor a obchodní prostory jsou od 80 EUR/m2. Jsou to kanceláře typu A nejvyšší moţné kvality kompletně klimatizované, zasíťované, umoţňující

uspokojit

specifické poţadavky uţivatelů na velikost, dispoziční řešení a strukturu pronajímatelných ploch. Nabízí se zde široký rozsah a kvalita poskytovaných sluţeb, dobré technické vybavení a dostatečné mnoţství parkovacích míst. Lze konstatovat, ţe právě díky takovýmto administrativním budovám mírně klesl zájem o kancelářské prostory v činţovních domech, protoţe se zde nedá zajistit stejný servis, jaký je poskytován v těchto administrativních budovách. Praha 1 je však část s takzvanou „dobrou adresou“ prakticky na celém území, proto i nadále je stále vyhledávanou lokalitou.

79

Závěr Cílem mé bakalářské práce bylo alespoň částečně analyzovat základní pravidla a principy, které se vyskytují na realitním trhu. Trh se nemovitostmi je úzce spojen s ekonomikou dané oblasti. Vzhledem ke stávající stále se zvyšující krizi na světových finančních trzích způsobené kolapsem hypotečních úvěrů ve Spojených státech amerických se razantně zvětšila obezřetnost českých bank. Z toho plyne horší dostupnost úvěrů a tím i pokles poptávky po nemovitostech. Lidé se obávají ztráty zaměstnání a tím neschopnost splácet úvěr. Řešení vidím v moţnosti pojištění proti neschopnosti splácet úvěr, coţ by mohlo sníţit obavy lidí ze zadluţení. Pevně věřím, ţe český trh je relativně zdravý a další stagnace a propady v poptávce po nemovitostech jiţ nebudou tak výrazné.

80

Seznam použité a doporučené literatury Bradáč, Fiala, Hlavinková, Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. LINDE Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2 Česká komora odhadců majetku, Odhadce a oceňování majetku, 2008, ISSN 1213-8223 Heřman Jan, Oceňování podniků Ort Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola,a.s., 2007, ISBN 978-80-7256-085-101 Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 80-7265-085-8 Ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1. Oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008, ISBN 978-80-7265-128-3 Ort Petr, Analýza realitního trhu, 2008 Rendlová, Leks, Katastr nemovitostí, Komputer Press 2003, ISBN 80-251-0025-1 Sojka Milan, Konečný Bronislav, Malá encyklopedie moderní ekonomie, Libri 2006, ISBN 80-7277-328-3 Zazvonil Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech, CEDUK Praha 1996, ISBN 80-7265-085-8 Zákon 183/2006 Sb., Stavební zákon, ÚZ číslo 593, ISBN 978-80-7208-600-9 Zákon 151/1997 Sb., O oceňování majetku a o změně některých zákonů, ÚZ číslo 711, ISBN 978-80-7208-726-6 Zákon 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ÚZ číslo 637, ISBN 978-80-7208-650-4 Elektronické zdroje: www.arkcr.cz www.cuzk.cz www.sreality.cz www.hospodarskakrize.cz www.reality.cz www.sreality.cz

81

Analýza realitního trhu

Recommend Documents