Analyse projectgroep Noordoevers van het project Noordoevers- Transformatiezone van 1 november 2012

NRD 13-103 Bijlage 1 bij Raadsvoorstel d.d. 11 juni 2013

Analyse projectgroep Noordoevers van het project NoordoeversTransformatiezone van 1 november 2012. Inleiding Na de besluitvorming van maart 2012 om het project Noordoevers-Transformatiezone uit te nemen uit de ROM-D en als gezamenlijk Drechtsteden project te ontwikkelen is een nieuwe projectorganisatie Noordoevers opgericht door de gemeenten Dordrecht en Papendrecht, ‘de projectgroep’. Een belangrijk gegeven voor ‘de projectgroep’ was het feit dat het van groot belang was voor het gebied, dat tijdig een bestemmingsplanprocedure zou worden opgestart en dat er uiterlijk juni 2013 een ontwerp bestemmingsplan ter inzage diende te liggen. De geldende bestemmingsplannen waren oud en de gemeenten Zwijndrecht en Hendrik-IdoAmbacht hadden 4 juli 2012 de door hen beiden genomen (planologische) voorbereidingsbesluiten voor het gebied gepubliceerd, zodat er een voorbereidingsbescherming gold voor de periode van 1 jaar. Om te komen tot een ontwerp bestemmingsplan voor Noordoevers was het van belang eerst een nota van uitgangspunten op te stellen. Doel hiervan was het scheppen van een duidelijk kader. De nota van uitgangspunten zou onder andere bestaan uit: - een stedenbouwkundig programma van eisen - een beschrijving van de ontwikkelingsstrategie - een geactualiseerde voorlopige grondexploitatie en exploitatiegebied - een financiële en inhoudelijke risicoanalyse Het stedenbouwkundig programma van eisen zou onder andere bestaan uit: - tekeningen - beschrijvingen van modelstudies - proefverkavelingen - hoofdstructuur. Een belangrijk uitgangspunt voor ‘de projectgroep’ was te onderzoeken of het mogelijk was een plan te ontwikkelen, dat zou vallen binnen de financiële uitgangspunten van de regionale besluitvorming van maart 2012, te weten € 15,5 NCW per 31-12-2010 miljoen tekort en € 4,5 miljoen risico’s, 50 % x € 9 miljoen. ‘De projectgroep’ is gestart met een analyse van de planvisie op basis waarvan de besluitvorming in maart 2012 heeft plaatsgevonden en heeft op basis van de uitkomst daarvan een ontwikkelingsstrategie opgesteld voor het gebied. Op basis van die strategie is een stedenbouwkundig programma van eisen gemaakt voor het gehele gebied, dat de basis moest zijn voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan voor Noordoevers. Op basis daarvan is een nieuwe grondexploitatie opgesteld inclusief een nieuwe risicoanalyse. Second opinion maart 2012 van het totale gebied In het feitenrelaas van april 2013 is nader ingegaan op de totstandkoming van het plan voor het totale gebied op basis waarvan de besluitvorming heeft plaatsgevonden in maart 2012. Uit de second opinion van Deloitte van dat plan voor het totale gebied bleek, dat er aanzienlijke ongekwantificeerde risico’s zijn. De risico’s waren totaal geraamd op € 9 miljoen, te weten: - er is in het totale plan van maart 2012 sprake van te optimistische grondopbrengsten, waarvoor een bedrag in de risico’s is meegenomen van € 5,3 miljoen;

1

-

-

er is gedurende de ontwikkeling sprake van een vertragingsrisico, waarvoor een bedrag in de risico’s is meegenomen van € 2 miljoen, overigens een risico dat bij dergelijke ontwikkelingen altijd voorkomt; er is sprake van een subsidierisico, te weten de ISV subsidie voor sanering, waarvoor een bedrag in de risico’s is meegenomen van € 1,5 miljoen.

Tevens is in de second opinion opgemerkt, dat de kostenpost verwerving is onderbouwd met taxaties, maar dat controle op aansluiting - aan de hand van een exploitatiekaart – niet mogelijk is en zij daarom een onzekerheid zien in de grondexploitatie van het totale plan. Er is geen verwervingsrisico door Deloitte gekwantificeerd en ook niet meegenomen in de geraamde risico’s van € 9 miljoen. Eerste analyse door ‘de projectgroep’ van mei/juni 2012 ‘De projectgroep’ is aan de slag gegaan met de grondexploitatie van het totale gebied op basis waarvan de besluitvorming van maart 2012 heeft plaatsgevonden en heeft de grondexploitatie allereerst aangepast op prijspeil 1-1-2012 (was (1-1-2011 bij besluitvorming van maart 2012). Daarna is geconstateerd dat het ruimtegebruik in deze grondexploitatie niet overeenkomt met het ruimtegebruik van het bijbehorende stedenbouwkundige plan. Door de projectorganisatie is de grondexploitatie voor het totale gebied doorberekend met behulp van het ruimtegebruik van het stedenbouwkundige plan uit de businesscase van de ROMD voor de deelgebieden F en H (Van Woerkom de Brouwer d.d. 7-3-11 voor de clusters F, H en K). Daarnaast is de fasering geactualiseerd en aangepast. Het plan dateerde uit 1-1-2011 en tot 1-1-2012 is geen ontwikkeling geweest. Daarnaast is vanwege de verslechterde marktomstandigheden en de te verwachten langere doorlooptijd bij verkoop de start bouw aangepast. In de grondexploitatie van het totale gebied van maart 2012 werd uitgegaan van start uitgifte in 2012. Vanwege de benodigde voorbereidingtijd voor planvorming en bouwrijp maken is deze bijgesteld naar start uitgifte in 2015. Naast de aangepaste fasering zijn de parameters van de gemeente Dordrecht ingevoerd, wat met name een beperktere opbrengstenstijging betekende. Op grond van actuele marktomstandigheden en ervaringen in andere projecten zijn de grondopbrengsten naar beneden bijgesteld (10% woningen, 15% appartementen). Deze eerste analyse en voortschrijdend inzicht leidden tot een extra tekort van € 15 miljoen, namelijk: - actualisatie grondexploitatie van 1-1-11 naar 1-1-12. Door een hogere boekwaarde en extra rentelasten neemt het tekort ca. € 1 miljoen toe; - bijstelling ruimtegebruik conform beschikbaar stedenbouwkundig plan extra tekort ca. € 7 miljoen; - fasering aangepast (zie ook het gemelde vertragingsrisico door Deloitte in maart 2012): extra tekort ca. € 3 miljoen; - aanpassing financiële parameters: extra tekort (= minder opbrengsten) ca. € 2 miljoen; - grondopbrengsten aangepast vanwege marktomstandigheden (zie ook het gemelde opbrengstenrisico door Deloitte in maart 2012): extra tekort ca. € 3 miljoen. Met dit berekende extra tekort, kwam het totale geprognosticeerde tekort op bijna € 30 miljoen. De conclusie van ‘de projectgroep’ was, dat het project niet reëel kon worden ontwikkeld binnen de financiële uitgangspunten en op grond van de voorhanden gegevens. Onderzocht moest worden hoe het plan kan worden aangepast om uiteindelijk wel een plan te kunnen maken dat paste binnen de in de besluitvorming van maart 2012 berekende tekort van € 15,5 miljoen en € 4,5 miljoen risico’s.

2

Ontwikkelingsstrategie Als gevolg van bovengenoemde conclusies is een ontwikkelingsstrategie opgesteld, op grond waarvan het plan zou moeten worden aangepast. Om een strategie te kunnen bespreken en vaststellen, is onderzocht of het mogelijk was minder te ontwikkelen in het gebied en locaties te handhaven. Dit zou moeten leiden tot minder te verwerven gronden, maar ook tot een kleiner aantal te ontwikkelen woningen. Dit laatste was, gezien de marktomstandigheden en de afzetrisico’s, een belangrijk uitgangspunt c.q. doel. Ook is onderzocht wat de mogelijkheden zijn om de projectontwikkelaar die gronden bezit in het gebied, voor eigen rekening en risico, zijn gebied te laten realiseren. Dit in tegenstelling tot hetgeen tot dan toe uitgangspunt was, namelijk een zogenaamd bouwclaim model. Bij een dergelijk model neemt de overheid de gronden over van derden, maakt deze bouwrijp en verkoopt vervolgens bouwrijpe kavels, hetgeen meer (afzet) risico voor de overheid betekent. De strategie van: - minder ontwikkelen en - zoveel mogelijk handhaven - minder woningen - minder verwerven - geen bouwclaim leidde tot een berekening, op basis van de grondexploitatie behorend bij het totale plan van maart 2012, die mogelijk wel beperkt zou blijven tot de € 15,5 miljoen tekort. Besloten is vervolgens op grond van deze strategie een nieuw stedenbouwkundig plan te maken op basis waarvan een nieuwe grondexploitatie met geactualiseerde taxaties, grondopbrengsten en civiel technische berekeningen kon worden gemaakt. Nieuw stedenbouwkundig plan met een voorlopige grondexploitatie en een risicoanalyse van 1 november 2012. Als gevolg van de eerste analyse en de conclusie dat de tekorten veel hoger zouden uitkomen dan eerder was geraamd, maar ook als gevolg van de verslechterde woningmarkt (b.v. de appartementenmarkt lag volledig stil), is besloten de grondexploitatie van het totale plan van maart 2012 los te laten en een nieuwe ontwikkelingsstrategie te maken. Een belangrijke wijziging in het programma was b.v. het opnemen van zoveel mogelijk particulier opdrachtgeverschap. Het stedenbouwkundig plan is vervolgens vernieuwd. Dit plan moest de basis zijn voor een Nota van Uitgangspunten, zodat tijdig een concept ontwerp bestemmingsplan kon worden opgesteld (zie ook inleiding). In het nieuwe stedenbouwkundig plan zijn, op basis van onder andere een historische en landschappelijke analyse en een onderzoek naar de verbindingen in de omgeving, een aantal proefverkavelingen gemaakt van de te ontwikkelen vlekken. Ook is daarbij in beeld gebracht wat wel en wat niet behouden blijft. Het plan komt uit op 150 te ontwikkelen woningen. Op grond van dit plan is een goed onderbouwde grondexploitatie opgesteld. Van de proefverkavelingen zijn door het Ingenieursbureau Drechtsteden civiel technische ramingen gemaakt voor sanering en het bouwrijp en woonrijp maken. Daarnaast zijn er door externen verschillende taxaties uitgevoerd voor bepaling van de verwervingskosten (Van Luyt 2012, Van Heijst 2012) en de uitgifteprijzen (Waltmann 2012). Ook is er onder begeleiding van een extern adviesbureau (Metrum 2012) op basis van het nieuwe plan een risicoanalyse uitgevoerd. Op basis van het nieuwe geoptimaliseerde plan komt het berekende tekort uit op ruim € 25 miljoen en worden de risico’s berekend op € 5,7 mln. Dit was helaas veel hoger dan hetgeen eerder was berekend op basis van de eerdere analyse. De oorzaken daarvoor waren:

3

-

-

-

-

op basis van de nieuwe civiel technische ramingen liggen de saneringskosten, mede doordat hergebruik van grond op de locatie niet mogelijk is, beduidend hoger dan waarmee gerekend was in het plan van maart 2012; op basis van een actuele taxatie en lopende onderhandelingen kost de verwerving van onder andere het perceel Stolk beduidend meer, hetgeen bij de risicoanalyse van het plan van maart 2012 door Deloitte al was aangekondigd; op basis van een grondprijsbepaling door een externe deskundige, makelaar Waltmann, vallen de grondprijzen voor eengezinswoningen 10% en voor appartementen 25% lager uit ten opzichte van waarmee in de eerste analyse van ‘de projectgroep’ mee gerekend was; op basis van een zogenaamde plankostenscan van de gemeente Dordrecht vallen de plankosten hoger uit; vanwege de verslechterde woningmarkt is de fasering verder aangepast ten opzichte van waarmee in de eerste analyse van ‘de projectgroep’ mee gerekend was.

Deze aanpassingen leidden tot een extra tekort van ca. € 10 miljoen, bestaande uit: - meer saneringskosten: € 2 miljoen; - meer verwervingskosten: € 3 miljoen; - aangepaste fasering, hogere plankosten en met name lagere opbrengsten: € 5 miljoen. De risico’s die zijn berekend op € 5,7 miljoen, worden met name veroorzaakt door planningsrisico’s, opbrengstrisico’s en afzetrisico’s (de meest voorkomende risico’s bij grondexploitaties). Het geprognosticeerde tekort van het nieuwe geoptimaliseerde plan komt uit op uiteindelijk ruim € 25 miljoen. ‘De projectgroep’ heeft daarbij aangegeven, dat verdere optimalisatie van het plan wel kwaliteitsverbetering van het plan zou kunnen opleveren, maar dat zij niet verwacht het tekort aanzienlijk te kunnen terugbrengen. Drechtstedenbestuur 9 november 2012 Op grond van bovenstaande analyse heeft het Drechtstedenbestuur het voorgenomen besluit genomen het project te bevriezen, vooralsnog niet ten uitvoer te brengen en af te zien van actieve planontwikkeling door of namens gemeenten. Het Drechtstedenbestuur heeft in een raadsinformatiebrief van 22 november 2011 toegezegd de financiële afwikkeling van dit besluit ter besluitvorming voor te leggen in het 2e kwartaal van 2013.

Namens ‘de projectgroep’, G. van Oost, projectmanager april 2013

4

NRD 13-102 Feitenrelaas Noordoevers, bijlage 2 bij Raadsvoorstel d.d. 11 juni 2013 Wanneer

Wie

Wat

Vanaf 2001

Gemeenten, ROM-D en andere partners

Gezamenlijk werken aan planvorming van het project Noordoevers

6 juli 2006

RWS, DSB, HIA en Zwijndrecht

Sluiten bestuurlijk convenant Noordoevers. In dit convenant is o.a. vastgelegd dat de ROM-D het project voor eigen rekening en risico op zich neemt. De (wettelijke) publiekrechtelijke bevoegdheden blijven uiteraard bij de gemeenten (HIA en Zwijndrecht). De beleidsmatige regie over het project is neergelegd bij het DSB

6 juli 2006

ROM-D, HIA ROM-D, Zwijndrecht

De gemeenten HIA en Zwijndrecht sluiten, ieder afzonderlijk, een samenwerkingsovereenkomst met de ROM-D. De ROM-D zal het plangebied Noordoevers voor eigen rekening en risico ontwikkelen tot woongebied. Voor wat betreft het grondgebied van HIA omvat het project: - de transformatie van het gebied gelegen langs de Veersedijk te Hendrik-Ido-Ambacht van bedrijvigheid tot een gebied met hoogwaardige woningbouw; - de aankoop van de bedrijven die langs de Veersedijk/Rietbaan zijn gevestigd (de Rietbaanbedrijven) en deze, voor zover ze dat opteren, te verplaatsen naar het Genie- en Citadelterrein, onderdeel van het bedrijventerrein Antoniapolder, danwel elders binnen of buiten de grenzen van de burgerlijke gemeente Hendrik-Ido-Ambacht; - de herontwikkeling van de zogenaamde Galgeplaat en een deel van het Noordpark tot een gebied met een recreatieve en op natuur en cultuur gerichte functie; - de herontwikkeling casu quo invulling van het gebied bekend als het Genie- en Citadelterrein, behorende tot het bedrijventerrein Antoniapolder, als bedrijventerrein; - de ontwikkeling en aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg – het nieuwe Noordeinde – vanaf de Veersedijk – de geplande rotonde op de Veersedijk is daarin niet begrepen – over het Genie- en Citadelterrein tot het bestaande stuk Noordeinde; - de (her)ontwikkeling van de Sophiapolder tot een zoetwatergetijdengebied (met meerdere instroommogelijkheden) met een extensief recreatieve functie. Voor wat betreft het grondgebied van Zwijndrecht omvat het project: - de transformatie van het gebied gelegen langs de Ringdijk te Zwijndrecht van bedrijvigheid tot een gebied met hoogwaardige woningbouw.

23 april 2009

ROM-D

De toenmalige directie van de ROM-D kaart bij het Bestuurlijk Overleg Noordoevers diverse knelpunten inzake het project Noordoevers aan. Het gaat hier om organisatorische en inhoudelijke knelpunten. De ROM-D geeft aan dat het tot stand brengen van de Noordoevers een financiële tour de force is. Aangegeven wordt dat het plan een miljoenendeficit heeft en dat het genereren van opbrengsten achter blijft. Het ontwikkelen van Noordoevers blijkt in meerdere opzichten een uiterst probleemvolle opgave te zijn, in het bijzonder op het financiële vlak.

2009/2010

ROM-D

De nieuwe directie van de ROM-D constateert dat de grondexploitatie van het plan Noordoevers mogelijk tot een omvangrijk deficit zou leiden. Het betrof een deficit van ca. € 50 mln. op NCW en ca. € 84 op EW. De afzet van ca. 90 appartementen per jaar gedurende 10 jaar was volstrekt onhaalbaar. De kredietcrisis leidt tot verdere negatieve ontwikkelingen bij de ROM-D. De financier van de ROM-D, de BNG, NRD 13-091 Feitenrelaas Noordoevers - april 2013 / pag 1

reduceert de bestaande kredietlijn van € 21 mln. naar € 10 mln. en de afzet van de gronden naar de markt in het plan DKIII loopt stagnatie op (met dito gevolgen voor de opbrengsten en de liquiditeit) Maart 2010

Gemeenteraad HIA Gemeenteraad Zwijndrecht

De gemeenteraden van HIA en Zwijndrecht stellen, ieder voor hun grondgebied, het bestemmingsplan Noordoevers vast. Deze bestemmingsplannen gaan nog uit van het oorspronkelijke plan (totaal ca. 1.300 woningen). In de bestemmingsplannen zijn tevens de gebieden Galgeplaat/Noordpark en Sophiapolder begrepen. Zie voor dit punt ook 13 oktober 2011.

Eerste helft 2010

ROM-D

De ROM-D ontwikkelt een nieuwe planvisie voor Noordoevers. Deze omvat de realisatie van ca. 550 woningen. Het alternatieve plan is er op gericht te voorkomen dat de planontwikkeling zonder vorm van doorstart moet worden beëindigd. Deze situatie zou leiden tot omvangrijke claims en door verdere afwaarderingen tot een zeer groot verlies (indicatie deficit op contante waarde ca. € 50 mln.; in de hierna genoemde vergadernotitie DSB 13 april 2011 wordt dit ook aangegeven). Daarnaast worden risico’s teruggebracht door vooralsnog alleen te ontwikkelen op gebieden waar de ROM-D eerder al verwervingen en verplichtingen is aangegaan. Het alternatieve plan was er op gericht het tekort drastisch terug te brengen (-/- € 22 mln. NCW en -/- 40 mln. EW) en de afzetmogelijkheden te vergroten door het jaarlijkse aanbod te verlagen naar ca. 60 woningen per jaar waarvan ca. 20 appartementen. In het voorstel van de ROM-D van 23 maart 2011 aan beide gemeenten is ten aanzien van de financiering het volgende gesteld (Citaat): Vooralsnog zal de bij eerste financieringsaanvraag op “safe” worden gespeeld. Deze zal zich beperken tot een financieringsaanvraag voor de deelgebieden F en H in de Transformatiezone en het Genie- en Citadelterrein. Hiermee kan de doorstart naar verwachting op korte termijn veilig worden gesteld en de komende ca 5 jaar in de financieringsbehoefte worden voorzien. Voor aanvullende grondaankopen door de ROM-D zal er in deze financiering geen ruimte zijn en zal, indien gewenst of noodzakelijk door de gemeenten moeten worden bijgesprongen. Vervolgens kunnen in een aantal stappen financieringsaanvragen worden gedaan voor het vervolg in de Transformatiezone: • De deelgebieden D en E. • De sportvelden. • De deelgebieden A,B en C. Voor alleen van de deelgebieden F en H is er een (formele) grondexploitatie beschikbaar; van de overige deelgebieden is een indicatie van de kosten en opbrengsten gedaan; het totaal laat een deficit zien van ca. € 15,5 mln. Voor alleen de deelgebieden F en H is het deficit € 7,5 mln.

2010

Provincie

In opdracht van de Provincie voert Deloitte Real Estate een nulmeting uit naar de financiële positie van de ROM-D. De nulmeting is iets anders dan de hierna genoemde second opinion.

Zomer 2010

ROM-D, DSB

De directie van de ROM-D informeert het DSB over de voormelde problematiek. In een drietal brieven legt de directie van de ROM-D aan het DSB een maatregelenpakket voor waaronder het verstrekken van een garantie van € 8,5 mln.

23 september 2010

DSB

Het DSB besluit vooralsnog geen garantstelling aan de ROM-D te zullen verstrekken alsook geen financieringsfaciliteit beschikbaar te stellen

23 september 2010

DSB, Provincie (GS)

Tijdens overleg tussen DSB en GS komt problematiek ROM-D aan de orde. De financiële injectie van € 10 mln. in de ROM-D van de zijde van de Provincie stond hiermee in nauw verband.

NRD 13-091 Feitenrelaas Noordoevers - april 2013 / pag 2

Najaar 2010

ROM-D

De ROM-D voert een investeringsstop in, teneinde binnen de resterende mogelijkheden van de actuele liquiditeitsruimte van de ROM-D te kunnen blijven. Achtergrond van het liquiditeitsprobleem is de gereduceerde kredietfaciliteit van de BNG

14 december 2010

B&W Dordrecht

Als uitvloeisel van het overleg tussen DSB en GS op 23 sept. 2010 besluit het college van B&W van Dordrecht een voorlopige garantstelling van € 8,5 mln. op zich te willen nemen, onder de voorwaarde van een reëel sluitende business case (voor de Transformatiezone na planwijziging) en een pro rato overname van het garantierisico door de regiogemeenten vóór 1 juli 2011.

23 december 2010

DSB

Het DSB besluit in haar vergadering van 23 december 2010 het o.m. volgende (punt 4. Garantstellingen ROM-D) (maatregelenpakket) 1. Er wordt kennisgenomen van de brief van Gedeputeerde Staten d.d. 1 december 2010 inzake de financiële positie van de ROM-D. 2. Er wordt kennisgenomen van het besluit van B&W van Dordrecht d.d. 14 december 2010 dat de gemeente Dordrecht zich voorlopig garant stelt voor een nader te beoordelen financieringsfaciliteit, groot maximaal € 8,5 miljoen, ten behoeve van het Noordoeversproject van ROM-D; onder voorwaarde van een reëel sluitende businesscase na planwijziging en overname pro rato van het garantierisico vóór 1 juli 2011 door regiogemeenten. 3. In de vergadering van het Drechtstedenbestuur van 10 februari 2011 wordt besloten over de wijze waarop deze garantstelling door de regiogemeenten pro rato wordt overgenomen. 4. Ter versterking van de financiële positie van de ROM-D tevens: a. wordt de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht verzocht enkele strategische aankopen in de Noordoevers te doen (Transformatiezone Noordelijk deel) ter waarde van circa € 5 miljoen; de ROM-D zal deze gronden overnemen; b. wordt de gemeente Zwijndrecht verzocht af te zien van het in de samenwerkingsovereenkomst Noordoevers overeengekomen winstaandeel ad € 5 miljoen; 5. De Provincie Zuid-Holland wordt over de garantstelling van € 8,5 miljoen door Dordrecht geïnformeerd en verzocht nog voor de verkiezing van Provinciale Staten te komen tot besluitvorming over de provinciale kapitaalstorting van € 10 miljoen in ROM-D Capital, middels de bijgaande brief. Opmerkingen: In het PFO Middelen van 27 januari 2011 wordt een advies gevraagd over de pro rato overname garantierisico ROM-D van € 8,5 miljoen en komt dan terug op de agenda van het Drechtstedenbestuur op 10 februari 2011.

10 februari 2011

DSB

Het DSB besluit in haar vergadering 10 februari 2011 over punt (11) Pro rato overname garantierisico ROM-D ad € 8,5 miljoen het volgende: 1. Er wordt kennisgenomen van de twee alternatieven waarop de door de gemeente Dordrecht afgegeven garantstelling van € 8,5 miljoen ten behoeve van de ROM-D pro rato verdeeld kan worden over alle regiogemeenten. 2. Er wordt gekozen voor een overname door de GR Drechtsteden. 3. Er wordt kennisgenomen van de beantwoording van de raadsvragen van de regiofractie D66 inzake de financiële situatie van ROM-D. Opmerkingen: De Drechtraad wordt hierover geïnformeerd op 8 maart 2011. De wijziging van het Treasurystatuut komt in de daaropvolgende maanden naar de Drechtraad.

april 2011

DSB, Drechtraad

Het voorstel van het DSB aan de Drechtraad om de garantstelling van Dordrecht door de GR over te laten wordt niet overgenomen. Vanwege het budgetrecht van de afzonderlijke raden zal deze gevraagd worden de garantstelling (ieder naar rato van het inwoneraantal)


over te nemen 13 april 2011

DSB

Het DSB besluit: 1. Er wordt kennis genomen van de nieuwe planvisie Noordoevers, onderdeel van het door de ROM-D opgestelde concept voorstel ‘doorstart Genie- en Citadelterrein en de Transformatiezone’. 2. Er wordt een second opinion uitgevoerd op de door de Raad van Commissarissen ROM-D op 27 april 2011 vast te stellen grondexploitatie Noordoevers, onderdeel Transformatiezone. 3. Middels een brief worden de gemeenten verzocht op korte termijn (bij voorkeur voor 1 juli 2011) een besluit te nemen over het pro rato verstrekken van een garantie (totale som € 8,5 miljoen) ten gunste van de bank van de ROM-D tot en met 2018, ter zekerheid van een door de bank te verstrekken financiering op het project Noordoevers-deel Transformatiezone, onder voorbehoud dat de second opinion uitwijst dat de grondexploitatie van de Transformatiezone daadwerkelijk realistisch wordt geacht. 4. GS wordt middels een brief geïnformeerd over de voortgang in de besluitvorming. Opmerkingen: Het bestuur spreekt uit dat er een strakke regie moet worden gevoerd. De heer Van de Burgt vervult namens het bestuur de aandeelhoudersrol, samen met mevrouw De Vries. De brief wordt verstuurd na besluitvorming in de colleges. Voor de bestuursconferentie op 25 en 26 mei 2011 wordt de woningbouwprogrammering geagendeerd.

20 mei 2011

Bureau Drechtsteden

Bureau Drechtsteden stuurt brief aan colleges van de Drechtsteden inzake de pro rato garantie ROM-D ad € 8,5 miljoen (BDR/201), n.a.v. besluit DSB 13 april 2011. In de brief wordt ondermeer opgemerkt: In 2010 is in opdracht van de provincie een nulmeting uitgevoerd naar de financiële positie van de ROM-D. Dit onderzoek is uitgevoerd door Deloitte Real Estate. Daarnaast heeft Deloitte de jaarrekening 2010 van ROM-D gecontroleerd, waarbij de grondexploitaties (ook van de Noordoevers) in het bijzonder zijn gecontroleerd. Wij zullen medio mei 2011 een herziening vragen aan Deloitte Real Estate van hun nulmeting van medio vorig jaar, met het accent op de grex voor (het nieuwe plan van) het gehele project Noordoevers. Deze second-opinion moet de vraag beantwoorden of de grondexploitatie van de Transformatiezone daadwerkelijk realistisch wordt geacht. Belang van de garantie Zoals u in deze brief en de bijgaande toelichting kunt lezen, is het verstrekken van de garantie van € 8,5 miljoen van groot belang voor de continuïteit van de ROM-D. Zonder de garantie zal de bank van de ROM-D geen financiering verstrekken op het project. Daarnaast heeft Gedeputeerde Staten heeft het verstrekken van deze garantie als harde voorwaarde gesteld voor het definitief verstrekken van een kapitaalinjectie van € 10 mln. in ROM-D Capital Zonder deze kapitaalinjectie is de ROM-D niet in staat nieuwe projecten in uitvoering te nemen, hetgeen negatieve effecten zal hebben op de economische ontwikkeling van onze regio.

April-mei-juni 2011

Colleges, gemeenteraden

Door de colleges en raden van de verschillende gemeenten vindt besluitvorming plaats over verzoek van het DSB (besluit 13 april 2011), m.n. betreft het hier de garantstelling ad. € 8,5 mln. (naar rato inwoneraantal). HIA besluit tot doen strategische aankopen tot bedrag van ca. € 5 mln. t.b.v. de ROM-D; Zwijndrecht doet afstand van winstpotentie van € 5 mln. De garantstelling is voorwaardelijk en afhankelijk van de uitkomst van de second opinion. In Dordrecht en Sliedrecht vindt besluitvorming na zomerreces van 2011 plaats. Tevens wordt door de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht op hoofdlijnen ingestemd met de nieuwe planvisie van ROM-D voor de Noordoevers.

23 juni 2011

DSB

DSB besluit: Raadsinformatiebrief inzake voortgang maatregelenpakket ROM-D Het bestuur spreekt over de uit te voeren second opinion. De heren Stoop, Kamsteeg en Sleeking worden hierbij


-

nauw betrokken op voorwerk vanuit Bureau Drechtsteden. De Drechtraad wordt geïnformeerd over de voortgang van het maatregelenpakket ROM-D via de aangepaste conceptbrief.

Mei-juli2011

Bureau Drechtsteden

Bureau Drechtsteden bereidt de opdracht voor het uitvoeren van een second opinion voor. Beoordelen breedte en diepte van de second opinion vraagt tijd.

3 augustus 2011

DSB

Bij brief van 3 augustus 2011 stuurt het DSB een raadsinformatiebrief naar de Drechtraad over de voortgang van de besluitvorming i.h.k.v. het maatregelenpakket voor de ROM-D (garantstelling, second opinion, etc.). Ten aanzien van de second opinion Noordoevers-Transformatiezone wordt opgemerkt: ‘Op korte termijn geeft het DSB aan een extern bureau opdracht tot het uitvoeren van een (onafhankelijke) second opinion op de grondexploitatie van het project. De second opinion moet antwoord geven op de hoofdvraag: wordt de grondexploitatie van de Transformatiezone realistisch geacht? In dat kader wordt onder andere onderzocht of de bij de ROM-D getroffen voorziening voor het project toereikend is, welke maatregelen binnen de ROM-D genomen zijn om de risico’s van het project te beheersen en wat de consequenties zijn als besloten wordt de Transformatiezone te stoppen. Het onderzoek wordt uitgevoerd in de maanden juli en augustus 2011en bestaat uit twee stappen. Eerste stap is een kwantitatieve analyse van de grondexploitatie en de onderbouwing hiervan. Vervolgens vindt een verdieping plaats via een interviewronde en wordt het eindrapport opgesteld. Bestuurlijke behandeling van de rapportage vindt plaats in de maanden september en oktober 2011. Na bespreking in het PFO Fysiek en het PFO Middelen zal het DSB tot een advies komen aan de colleges van B&W aangaande het wel of niet definitief verstrekken van de garantie. De opdracht voor de second opinion wordt gegeven door het DSB. Het onderzoek wordt vanuit het DSB aangestuurd door de heer Sleeking, in afstemming met de bij het project betrokken wethouders van de gemeenten HIA en Zwijndrecht. De ambtelijke projectleiding ligt bij Bureau Drechtsteden. Een compacte ambtelijke klankbordgroep wordt ingesteld met vertegenwoordiger van de gemeenten en ROM-D.’

Augustus-september 2011

Bureau Drechtsteden, Deloitte

Onder regie van bureau Drechtsteden wordt door Deloitte Real Estate een second opinion uitgevoerd op de grondexploitatie van het project Noordoevers (met de vraag: wordt de grondexploitatie van de Transformatiezone realistisch geacht?). Vragent.b.v. de second opinion De businesscase Noordoevers Om het dreigend deficit op Noordoevers terug te dringen heeft ROM-D voor de Transformatiezone-Noordoevers, deelgebieden F en H, een nieuwe businesscase (grondexploitatie) opgesteld. Deze businesscase is op 27 mei jl. vastgesteld door de Raad van Commissarissen van ROM-D. Daarbij is het van belang dat ook de raden van H-I-Ambacht en Zwijndrecht instemmen met het nieuwe plan én de hieraan verbonden financiële consequenties. Beide raden hebben dit, onder een aantal voorwaarden en voorbehouden, inmiddels gedaan. Doelstelling/onderzoeksvraag De second-opinion moet antwoord geven op de hoofdvraag: Wordt de grondexploitatie van de Transformatiezone realistisch geacht. Daarbij wordt een aantal deelvragen onderscheiden: a) Is de getroffen voorziening voor het project toereikend? b) Welke maatregelen zijn binnen ROM-D genomen om de risico’s van het project te beheersen en af te dekken(zowel de interne als externe risico’s)


c) d) e) f)

g) h) i)

Wat zijn de consequenties als besloten wordt de Transformatiezone te stoppen (boekwaarde bij ROM-D, boekwaarde bij ABB, historische kosten en inbrengwaarde Zwijndrecht, subsidies, claims, e.d..). Wordt een 'point of no return' gepasseerd wanneer daadwerkelijk gestart wordt met deelgebieden F en H Uitgaande van een negatief resultaat voor de gehele GREX: is dan de aanpak via deelgebiedjes de meest verstandige strategie? Wat zijn de risico's in geld, voor zover deze bepalend zijn voor de voorzieningen die op grond daarvan moeten worden getroffen en het benodigde weerstandsvermogen. Dit alles in relatie tot de haalbaarheid van het totale project. Wordt de grondexploitatie voor het Genie- en Citadelterrein (onderdeel project Noordoevers) realistisch geacht? Wordt de grondexploitatie voor de Galgeplaat (onderdeel project Noordoevers) realistisch geacht? Wordt de grondexploitatie voor Kil 3 realistisch geacht en op welke momenten is het verantwoord uit dit project winst te nemen?

11 augustus 2011

ROM-D

In brief van 11 augustus 2011 geeft de directeur ROM-D aan afhankelijk te zijn van een maatregelenpakket waaronder de € 8,5 mln. garantstelling door de Drechtsteden. Tevens heeft de provincie een bijdrage toegezegd van €10 mln. aan de ROM-D. Op het moment dat blijkt dat de ROM-D financiële problemen heeft, wordt aan de bijdrage van € 10 mln. door de provincie de voorwaarde verbonden dat de aandeelhouders zorg moeten dragen voor een levensvatbare ROM-D en besluitvorming hierover vóór 15 maart 2012.

17 augustus 2011

Deloitte, Bureau Drechtsteden

Deloitte presenteert haar tussentijdse bevindingen. Het blijkt dat te veel nadruk ligt op een bepaald deelgebied (F en H; het deelgebied waarvan reeds een door de RvC (op 27 mei 2011) goedgekeurde grex aanwezig was), waardoor te weinig informatie beschikbaar is om goede afwegingen voor het totale plan te maken. Er zal een bijstelling van c.q. aanvulling op de oorspronkelijke opdracht plaatsvinden. Deloitte zal, na instemming Stuurgroep, gevraagdworden een doorkijk te maken naar de totale financiële positie van de ROM-D en de totale projectportefeuille.

27 augustus 2011

Stuurgroep Noordoevers

De Stuurgroep Noordoevers besluit om aan Deloitte een aantal aanvullende vragen te stellen. 1. wordt de grondexploitatie voor Kil 3 realistisch geacht en op welke momenten is het verantwoord uit dit project winst te nemen? 2. wordt de grondexploitatie voor het Genie- en Citadelterrein (onderdeel project Noordoevers) realistisch geacht? 3. wordt de grondexploitatie voor de Galgeplaat (onderdeel project Noordoevers) realistisch geacht? 4. wordt een 'point of no return' gepasseerd wanneer daadwerkelijk gestart wordt met deelgebieden F en H 4a Uitgaande van een negatief resultaat voor de gehele GREX: is dan de aanpak via deelgebiedjes de meest verstandige strategie? 5. wat zijn de risico's in geld, voor zover deze bepalend zijn voor de voorzieningen die op grond daarvan moeten worden getroffen en het benodigde weerstandsvermogen. Dit alles in relatie tot de haalbaarheid van het totale project.

8 september 2011

DSB

In haar vergadering van 8 september 2011 besluit het DSB (agendapunt 11)Concept beantwoording artikel 33 vragen inzake het functioneren van de ROM-D en de Drechtstedensamenwerking Het bestuur ziet de beantwoording van de raadsvragen over het functioneren van de ROM-D nog verder aangevuld. Dit betekent dat de beantwoording vertraagt tot begin oktober 2011. De vragenstellers worden hierover ingelicht. (agendapunt 12)startnotitie second opinion ROM-D Dit onderwerp komt een volgende keer terug op de agenda.


14 september 2011

Deloitte

Deloitte levert haar bevindingenrapportage, de second opinion, op. Bij de rapportage is een managementsamenvatting gevoegd. Deloitte concludeert Er is niet voldoende aanleiding om de verwachte projectresultaten van de geanalyseerde grondexploitaties bij te stellen. Er is wel een aantal reële risico’s gesignaleerd. Het verdient aanbeveling om binnen het Eigen Vermogen hiervoor een risicoreserve te vormen. De getroffen voorziening voor de grondexploitatie Transformatiezone deelgebied F & H is voldoende. Indien de overige grondexploitaties binnen de Transformatiezone worden vastgesteld, is het Eigen Vermogen van ROM-D niet toereikend om een aanvullende voorziening te treffen en de benodigde risicoreserve te vormen. Op basis van het voorgaande is de conclusie dat er vooralsnog geen sprake is van een reëel sluitende businesscase voor Noordoevers. Hiermee wordt niet voldaan aan de door de gemeenten gestelde voorwaarden, waarmee de garantstelling van € 8,5 miljoen ter discussie staat. De financiering van € 8,5 miljoen is op basis van de maximale (resterende) financieringsbehoefte van het totale project Noordoevers niet toereikend. Er is dan een financieringstekort van circa € 18,5 miljoen. Het opknippen van de totale grondexploitatie Transformatiezone (parceleren) is vanuit boekhoudkundig optiek gunstig. Bij het afzonderlijk vaststellen van de verschillende deelgrondexploitaties in de tijd, zal er minder druk komen te staan op het Eigen Vermogen van ROM-D. Er hoeft immers in een vroeg stadium geen aanvullende voorziening worden getroffen (incl. risicoreserves). Zelfs bij het parceleren van de Transformatiezone is het Eigen Vermogen van ROM-D niet toereikend om een aanvullende voorziening te treffen (incl. risicoreserve). Een additionele c.q. tweede tussentijdse winstneming uit de grondexploitatie Dordtse Kil III is pas in het jaar 2020 verantwoord. Met de start van de ontwikkeling van deelgebieden F & H is ontwikkeling van de overige deelgebieden van de Transformatiezone geen „noodzaak‟ vanuit juridisch perspectief. Vanuit stedenbouwkundig en markttechnisch perspectief is dit echter wel wenselijk. Bovendien zijn de projecten Genie- & Citadelterrein en De Volgerlanden-Oost wel afhankelijk van de realisatie van de Transformatiezone. Indien de stekker uit het project Transformatiezone wordt gehaald dan zullen de kosten voor ROM-D aanzienlijk zijn (minimaal €15 miljoen). Beveelt aan Vanuit financieel oogpunt is het voortzetten van het project op dit moment gunstiger. In beide scenario’s zal afboeking moeten plaatsvinden, echter bij beeïndiging van het project worden bovendien de ruimtelijke doelstellingen niet gerealiseerd. Het Eigen Vermogen van ROM-D is momenteel niet toereikend om de grondexploitatie Transformatiezone sluitend te maken. ROM-D zal daarom een kapitaalinjectie van de aandeelhouders moeten krijgen van circa € 9 miljoen (exclusief benodigd eigen vermogen voor verkrijgen externe financiering). Gezien het tekort op de totale grondexploitatie, wordt aanbevolen om de Transformatiezone in delen te realiseren. Dit houdt in dat voor ieder deelgebied(combinatie) een afzonderlijke grondexploitatie wordt vastgesteld door de RvC van ROM-D. Gezien de financiële positie van ROM-D kan overwogen worden om de fasering van de deelgebieden aan te passen, waarin de realisatie van de deelgebieden K en Sportvelden (budget neutraal) eerder zullen plaatsvinden en de deelgebieden D&E (negatief resultaat) naar achteren worden geschoven. Dit biedt de mogelijkheid om het treffen van de voorziening in een later stadium te laten plaatsvinden. De dan gerealiseerde deelgebieden F, H, K en Sportvelden vormen daarbij een sterker stedenbouwkundig geheel, wat -

ons inziens ten goede komt aan de „branding‟ van het (resterende) gebied. Bij een sluitende businesscase zullen de betrokken gemeenten garant staan voor de financiering van € 8,5 miljoen. Dit bedrag is echter niet toereikend om alle benodigde investeringen te doen voor de Transformatiezone/Noordoevers. Er zal dan alsnog een financieringstekort zijn van circa € 18,5 miljoen + PM (afhankelijk van projectresultaat Galgeplaat). Er zal daarom moeten worden NRD 13-091 Feitenrelaas Noordoevers - april 2013 / pag 7

-

-

nagedacht over nieuwe financieringsconstructies en de wijze waarop mogelijke financiers worden benaderd. De wijze van risicoanalyse zal bij voorkeur systematischer worden uitgevoerd. De risico’s dienen voor bestuurders afzonderlijk inzichtelijk te zijn, zowel kwalitatief als kwantitatief. Daarbij moet duidelijk worden op welke wijze deze risico’s worden beheerst. Op basis van projectspecifieke risicoprofielen kunnen bestuurders afgewogen investeringsbeslissingen nemen. Inzicht in de risicoprofielen biedt tevens inzicht in het benodigde weerstandsvermogen. Een belangrijk onderdeel binnen het risicomanagement vormt de informatievoorziening. Een gedegen investeringsbeslissing kan pas plaatsvinden indien projectspecifieke informatie toegankelijk is. In het kader van „governance‟ op de voortgang van het project wordt aanbevolen om de communicatie tussen de stakeholders te stroomlijnen en stakeholders te voorzien van toegankelijke documentatie.

Septembernovember 2011

Bureau Drechtsteden

Opstellen ambtelijk advies n.a.v. second opinion Deloitte. Met name de aanbeveling voor het zoeken naar nieuwe financieringsconstructies vraagt aandacht.

29 september 2011

DSB

Besluit DSB: Beantwoording artikel 33 vragen inzake het functioneren van de ROM-D en de Drechtsteden- Samenwerking De concept beantwoording op de artikel 33 vragen inzake het functioneren van de ROM-D en de Drechtstedensamenwerking wordt met een enkele tekstuele aanpassing vastgesteld. Opmerkingen: De gemeenteraad van Sliedrecht heeft inmiddels ook ingestemd. De inbreng van de gemeente Papendrecht wordt niet in de beantwoording opgenomen. De beantwoording van de vragen komt aan de orde in de raadscarrousel in november a.s

13 oktober 2011

Raad van State

De Raad van State verklaart de ingestelde beroepen tegen het bestemmingsplan en het exploitatieplan Noordoevers gegrond en vernietigt beide plannen. Reden:hetaanhet project Noordoevers ten grondslag gelegde onderzoek naar de financiëleuitvoerbaarheid is niet verricht met de bij het voorbereiden van een besluit tebetrachten zorgvuldigheid. Deze plannen waren nog gebaseerd op een bouwvolume van 1.300 woningen.Zie ook maart 2010. Als gevolg van deze uitspraak wordt, voor zowel HIA als Zwijndrecht, planologisch teruggevallen op (oude) bestemmingsplannen Uitbreidingsplan in hoofdzaak (1961), met zeer ruime bedrijfsbestemming

23 november 2011

DSB

DSB conferentie: Opiniërende bespreking van second-opinion Noordoevers en vervolgscenario’s Portefeuillehouders: de heren P.S. Sleeking, T.A. Stoop en A.S. Scholten In aanwezigheid van de heren P.A.R.J. Vismans, L. Duiverman en A.H. Nap (Grondbedrijf Dordrecht). Korte inleiding door de heer Sleeking en presentatie second opinion door de heer Nap. Toelichting: De stuurgroep second opinion business case Noordoevers presenteert de uitkomsten van het in opdracht van het DSB door Deloitte vervaardigde rapport alsmede een aantal verkenningen die door een ambtelijke werkgroep ten behoeve van de advisering zijn uitgewerkt. Het is de bedoeling in opiniërende zin met elkaar over de uitkomsten van de second opinion en de uitgewerkte verkenningen van gedachten te wisselen en zo mogelijk richtinggevende uitspraken te doen. (de vertrouwelijke stukken heeft u ontvangen tijdens de Drechtstedendinsdag op 1 november 2011) Doorontwikkeling Noordoevers en ROM-D: Discussienota ‘Werken aan vertrouwen’ Het bestuur spreekt een voorkeur uit voor het ontkoppelen van ROM-D en Noordoevers. Zo ontstaat nieuwe dynamiek voor Noordoevers en ROM-D. Het bestuur geeft opdracht de mogelijkheden voor ontkoppelen te onderzoeken en tot voorstellen te komen inclusief een NRD 13-091 Feitenrelaas Noordoevers - april 2013 / pag 8

vertaling naar financiën en sturing. Deze voorstellen komen terug in de vergadering van het Drechtstedenbestuur van 7 december 2011. Inzet is dan tot besluitvorming te komen over de drie elementen uit de discussienotitie: Noordoevers, versterken sturing en toekomstperspectief ROM-D. 7 december 2011

DSB

(agendapunt 3)Doorontwikkeling Noordoevers en ROM-D Naar aanleiding van de bestuursvergadering van 23 november 2011 heeft de stuurgroep opdracht gekregen de mogelijkheden voor het ontkoppelen te onderzoeken en tot voorstellen te komen, inclusief een vertaling naar financiën en sturing. De nu voorliggende notitie met daarin een drietal opties geschetst, wordt besproken. De stuurgroep verwerkt de gemaakte opmerkingen en vertaalt dit in een nieuw voorstel wat terugkomt op de agenda van 22 december 2011.

22 december 2011

DSB

Het DSB overweegt en besluit het volgende (besluitenlijst; agendapunt 3a): 1. op basis van de overwegingen en conclusies van de Stuurgroep Second Opinion Noordoevers en de daaraan ten grondslag liggende stukken, met name de bijlage bij onderhavige vergadernotitie, is het DSB gevraagd een standpunt in te nemen over het project Noordoevers en de financiële consequenties voor de Drechtstedengemeenten. 2. het DSB onderstreept dat het project Noordoevers gefaseerd doorontwikkeld wordt met inachtneming van de effecten van de economische crisis in relatie tot het ambitieniveau. 3. het DSB herbevestigt dat het project Noordoevers Transformatiezone een regionaal project blijft. Het proces wordt gestart met het uit de ROM-D te lichten. 4. met betrekking tot de financiële consequenties voor de Drechtstedengemeenten neemt het DSB het principebesluit dat de verdeelsleutel wordt gehanteerd, waarbij vanuit een bijzondere verantwoordelijkheid Hendrik-Ido-Ambacht, Zwijndrecht en Dordrecht de tekorten van het project voor hun rekening nemen en de risico’s voor rekening van de zes Drechtstedengemeenten komen, naar rato van het inwoneraantal. 5. in de stukken naar de Drechtraad en gemeenteraden moet nadrukkelijk tot uiting worden gebracht dat het DSB dit besluit neemt vanuit kracht en regionaal handelen en versterking van de regionale samenwerking en solidariteit. 6. het DSB stemt in met het besluitvormingsproces, dat uitgaat van afronding van besluitvorming in de Drechtstedengemeenten uiterlijk 15 maart 2012. Dit in verband met de door de Provincie gestelde harde deadline. 7. het DSB ziet het als vertrouwenwekkend signaal en teken van kracht wanneer Dordrecht de rol van opdrachtnemer op zich neemt voor de uitvoering van het project. 8. de secretaris DSB krijgt opdracht om in de DSB-vergadering van 11 januari 2012 een vergadernotitie in te brengen, waarin eerder vervaardigde stukken zijn geïntegreerd en een communicatieplan bevat, het principebesluit van het DSB is verwoord en op basis waarvan de besluitvorming en informatievoorziening aan de Drechtstedengemeenten wordt verzorgd. Het DSB geeft aan dat de toonzetting en het enthousiasme in de notitie essentieel zijn om van de Drechtraad en gemeenteraden commitment te verkrijgen op deze besluitvorming. 9. afgesproken is dat de DSB-leden dit onderwerp op 10 januari 2012 in de eigen colleges aan de orde stellen. Indien wenselijk wil de heer Sleeking waar nodig een toelichting komen geven. 10. De aandeelhouders ROM-D zullen na besluitvorming op 10 januari 2012 op de hoogte worden gebracht van het besluit van het DSB. 11. Voorgesteld wordt een extra Drechtraadvergadering te houden op 30 januari 2012. Hierover zal contact worden opgenomen met de coördinerend griffier en de vice-voorzitter van de Drechtraad.

5 januari 2012

DSB, gemeenten

Het DSB stuurt de gemeenten vergadernotitie (met Hoofdnotitie en bijlagen) t.b.v. vergadering DSB van 11 januari 2012 inzake


Noordoevers-transformatiezone en ROM-D. De colleges van de verschillende gemeenten kunnen deze notitie voorafgaand aan de DSB vergadering van 12 januari 2012 bespreken. Bij de notitie zit ook een concept raadsinformatiebrief. Het concept besluit van het DSB luidt: Besluiten: 1. In te stemmen met de Hoofdnotitie met daarin in drie hoofdstukken de toelichting en onderbouwing voor het principebesluit van het Drechtstedenbestuur van 22 december 2011 over het project Noordoevers, een toelichting op het basisprincipe van solidariteit in de Drechtsteden, en een voorstel voor versterking van de ROM-D, alsmede de bijbehorende bijlagen met achtergrondinformatie. 2. Voornoemde Hoofdnotitie met de aanbiedingsbrieven respectievelijk ter bespreking en ter besluitvorming aan te bieden aan de Drechtraad en de gemeenteraden. 3. De Hoofdnotitie met bijlagen ter informatie aan de overige aandeelhouders ROM-D, de Raad van Commissarissen ROM-D en de directie ROM-D te zenden en hen daarbij te informeren over het voorziene besluitvormingstraject. De strekking van het besluit is als Drechtstedengemeenten gezamenlijk en solidair doorgaan met het project Noordoevers, waarbij de volgende kostenverdeling wordt voorgesteld.In de tabel wordt de verrekening met de twee miljoen regio Landsbankigelden niet benoemd.

Er wordt verder inhoudelijk verwezen naar die notitie. Volledigheidshalve wordt nog aangegeven dat in Bijlage 2 bij de voornoemde Hoofdnotitie beschreven wordt wat het (financieel) betekent als gestopt wordt met het project Noordoevers. Het hierna weergegeven overzicht geeft dit weer.


11 januari 2012

DSB

Het DSB besluit (agendapunt 3) Project Noordoevers, solidariteit in de Drechtsteden, versterking sturing ROM-D 1. Het bestuur stemt in met de Hoofdnotitie met daarin in drie hoofdstukken de toelichting en onderbouwing voor het principebesluit van het Drechtstedenbestuur van 22 december 2011 over het project Noordoevers, een toelichting op het basisprincipe van solidariteit in de Drechtsteden, en een voorstel voor versterking van de ROM-D, alsmede de bijbehorende bijlagen met achtergrondinformatie. De tekst wordt op een aantal onderdelen aangepast. 2. Voornoemde Hoofdnotitie met de aanbiedingsbrieven worden respectievelijk ter bespreking en ter besluitvorming aangeboden aan de Drechtraad en de gemeenteraden. Opmerkingen: Complimenten aan de steller voor de helder geschreven stukken. De heer Scholten doet verslag van het PFO Middelen/Fysiek van 10 januari 2012 waarin een scherp maar goed debat is gevoerd. Er was over het algemeen een grote mate van eensgezindheid over het solidariteitsprincipe. Regionale financiële solidariteit betekent een regionale financiële verantwoordelijkheid. Stoppen is geen optie; dit levert meer financiële problemen op dan gefaseerd doorgaan. Een strakke sturing op de kosten is noodzakelijk. Een goed communicatietraject is van groot belang zodat alle gemeenten op hetzelfde informatieniveau zitten. De stukken worden aan de raden aangeboden met het verzoek vóór 15 maart 2012 een besluit te nemen. Op de Drechtstedendinsdag van 7 februari 2012 vindt een opiniërende bespreking met de Drechtraadplaats. NRD 13-091 Feitenrelaas Noordoevers - april 2013 / pag 11

-

Eventuele technische vragen kunnen voorafgaande aan de vergadering via de mail worden ingediend.

Voorstel aan gemeenten door te gaan met het project Noordoevers, met een kostenverdeling conform voormeld overzicht, hetgeen inhoudt dat De kosten voor de overname van de ‘CV’ Noordoevers Transformatiezone – begroot op grofweg € 1 mln. – worden verdeeld over de Drechtstedengemeenten naar rato van het inwoneraantal. De tekorten van het project – begroot op grofweg € 7 mln. (op NCW per 31-12-2011) – worden financieel ondergebracht bij de meest belanghebbende gemeenten, Hendrik-Ido-Ambacht, Zwijndrecht en Dordrecht, met verdeling nar rato van het inwoneraantal. Het risico van het project – begroot op grofweg € 9 mln. met 50% kans, dus € 4,5 mln. (op NCW per 31-12-2011) – wordt verdeeld over de Drechtstedengemeenten naar rato van het inwoneraantal. Belangrijke overweging en voorwaarde van de Drechtsteden om nogmaals middelen beschikbaar te willen stellen voor het project Noordoevers, was het uitnemen van Noordoevers uit ROM-D. Dit heeft enkele voordelen. Een voordeel is dat de ROM-D is verlost van een project dat niet tot de kernactiviteiten behoort, nl. ontwikkeling van bedrijventerreinen en de ROM-D verlost is van een financiële molensteen. Hierdoor heeft ROM-D de mogelijkheid door te gaan als financieel gezond bedrijf. Dit was ook voorwaarde van de provincie om de bijdrage te doen van € 10 miljoen. Tweede voordeel was door het uitnemen van Noordoevers de aansturing onder directe publieke leiding plaatsvindt vanuit de Drechtsteden. Het vertrouwen in de ROM-D is dusdanig laag, dat verdere uitvoering van het project Noodoevers binnen ROM-D niet op steun kon rekenen van de Drechtsteden. Alleen bij een meer directe publieke aansturing door de Drechtsteden was er bereidheid nogmaals financieel bij te dragen aan het project Noordoevers. Eind februari 2012

Gemeente HIA

Naar aanleiding van een bericht in de pers dat het bedrijf Stolk (scheepssloperij) aan de Veersedijk in HIA wil vernieuwen en uitbreiden wordt ambtelijk door de gemeente HIA, samen met een vertegenwoordiger van de ROM-D, een gesprek gevoerd met het bedrijf. De ROM-D was al geruime tijd met de rechtsvoorganger van het bedrijf in gesprek over verwerving; het vormde voor de ontwikkeling van het plangebied Noordoevers tot woningbouwlocatie een ernstige (milieutechnische) belemmering. De strekking van het ambtelijk overleg met Stolk was dat nadrukkelijk is aangegeven dat geen sprake kan zijn van voortzetting van de bedrijfsactiviteiten van Stolk, maar dat de locatie nodig is voor de woningbouwontwikkeling van Noordoevers. Stolk heeft, vanwege de voor het bedrijf al jaren bestaande onzekerheid, geëist dat haar schriftelijk van gemeentewege werd aangezegd en bevestigd wat ambtelijk was besproken. Tevens zijn tijdens het gesprek afspraken gemaakt hoe te komen tot het bepalen van de schadeloosstelling i.v.m. de aankoop van het bedrijf. Op de achtergrond speelde ook mee dat het bedrijf beroep had aangetekend tegen het bestemmingsplan Volgerlanden-Oost, waarbij met name de milieutechnische aspecten (industrielawaai t.o.v. woonwijk) een belangrijke rol speelde. Er bestond, gezien de belangen van Stolk, een reëel risico dat het bestemmingsplan (deels) vernietigd zou worden met alle financiële consequenties van dien. Later, na uitspraak Raad van State over door Stolk ingesteld beroep tegen vaststelling bestemmingsplan Volgerlanden Oost (febr. 2013), is gebleken dit geen risico meer vormde.

6 maart 2012

Drechtraad

Besluitvorming in de Drechtraad omtrent (het voormelde) voorstel DSB De punten ter besluitvorming door de Drechtstedengemeenten 1. Het Drechtstedenbestuur stelt voor aan de gemeenteraden van de Drechtstedengemeenten te besluiten het project NoordoeversTransformatiezone gefaseerd door te ontwikkelen. Het Drechtstedenbestuur zal dit besluit inbrengen in de aandeelhoudersvergadering van de ROMD, waarvoor aan de eigenaren, voorafgaande aan die aandeelhoudersvergadering, volmacht zal worden gevraagd.


2. 3.

4.

5.

In het verlengde van voorgaande stelt het Drechtstedenbestuur aan de gemeenteraden voor te bevestigen dat het project Noordoevers-Transformatiezone een gezamenlijk regionaal project blijft. Voorts stelt het Drechtstedenbestuur aan de gemeenteraden voor er kennis van te nemen dat het project NoordoeversTransformatiezone conform de huidige ambities in ontwikkeling wordt genomen waarbij het oorspronkelijke doel van het project, zijnde transformatie naar woningbouw’ gehandhaafd blijft, maar dat daarbij vanzelfsprekend voor de precieze invulling van dat programma ingespeeld zal worden op ontwikkelingen op de markt, om zo een optimaal en op de vraag uit de markt aansluitend programma te realiseren. Verder stelt het Drechtstedenbestuur aan de gemeenteraden voor als aandeelhouders ROM-D ermee in te stemmen dat het Drechtstedenbestuur een juridisch, technisch en besluitvormingsproces start dat ertoe moet leiden dat het project NoordoeversTransformatiezone uit de ROM-D wordt gelicht om zo de ROM-D weer volledig te kunnen richten op zijn kerntaak, revitalisering van bedrijventerreinen, en tegelijkertijd de realisatie van het project Noordoevers-Transformatiezone niet verder te vertragen. Het project Noordoevers-Transformatiezone zal dan vervolgens onder regie van de Drechtsteden uitgevoerd worden, met het Drechtstedenbestuur als bestuurlijk opdrachtgever, conform vastgestelde afspraken in de regio over opdrachtgever- en opdrachtnemerschap gebiedsontwikkeling. Er zal nadere uitwerking volgen van de mogelijkheden en juridische en fiscale consequenties van belegging van het opdrachtnemerschap en de concrete uitvoering van het project bij de gemeente Dordrecht, waaronder het doen van strategische aankopen en het daarop afstemmen van de fasering van het project. In de doorontwikkeling van het project zullen ook nieuwe overeenkomsten worden vastgesteld. Voorts stelt het Drechtstedenbestuur aan de gemeenteraden voor dat de Drechtstedengemeenten als de Drechtstedelijke eigenaren van het project, gezamenlijk en solidair verantwoordelijkheid nemen voor de financiële consequenties van de gefaseerde doorontwikkeling van het project Noordoevers-Transformatiezone. In de verdeelsleutel die daarvoor ter besluitvorming aan de gemeenteraden wordt voorgelegd wordt onderscheid gemaakt naar drie posten: aankoop van de CV (overnemen van het negatief eigen vermogen oftewel afdekking van de kosten 2011), afdekking van het tekort ten gunste van het project, en verdeling van het financiële risico. In de tabel die hiervoor in deze hoofdnotitie is opgenomen, is per gemeente aangegeven voor welke bedragen, en in welke fase van het project, een financiële bijdrage wordt gevraagd, dan wel een opname van een risico in het weerstandsvermogen aan de orde is, en waartoe het Drechtstedenbestuur de gemeenteraden verzoekt te besluiten. In totaal is in het voorstel voor de Drechtstedengemeenten gezamenlijk voorzien dat - negatief eigen vermogen van de CV Noordoevers-Transformatiezone uit de ROM-D van € 1 miljoen evenredig naar inwoneraantal gedragen wordt door alle zes Drechtstedengemeenten (over dit bedrag moet nog overeenstemming worden bereikt met de overige aandeelhouders (Provincie Zuid-Holland, BNG Gebiedsontwikkeling, pagina 8 Hoofdnotitie OBR Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam); - de gewogen risico’s voor fase 1 van € 2 miljoen, voor fase 2 van € 1 miljoen, voor fase 3 van € 0,5 miljoen en voor fase 4 van € 1 miljoen evenredig naar inwoneraantal door alle zes Drechtstedengemeenten per fase in het weerstandsvermogen wordt opgenomen. - dat de afdekking van het tekort van voor fase 2 van € 3 miljoen negatief, en de afdekking van het tekort van fase 4 van € 4 miljoen per fase gedragen worden door Hendrik-Ido-Ambacht, Zwijndrecht en Dordrecht, waarmee Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht een bijzondere verantwoordelijkheid aanvaarden voor dit project dat op beider grondgebied ligt, en de gemeente Dordrecht als grootste gemeente in de Drechtsteden een bijzondere verantwoordelijkheid aanvaardt in het kader van de regionale samenwerking. Aan dit laatste punt, waarmee drie gemeenten financieel een bijzondere verantwoordelijkheid nemen in het kader van de regionale samenwerking en de doorontwikkeling van het project Noordoevers-Transformatiezone, verbindt het Drechtstedenbestuur nadrukkelijk de eis dat solidariteit de basis en maatstaf is voor de regionale samenwerking in de Drechtsteden, en dat de afspraken in NRD 13-091 Feitenrelaas Noordoevers - april 2013 / pag 13

6.

regioverband tussen de Drechtstedengemeenten bindend zijn, en de gemeenten elkaar dan ook op naleving van die afspraken aanspreken. Verder zal het Drechtstedenbestuur aan de Drechtraad en gemeenteraden periodiek verantwoording afleggen over de sturing op de programmering in relatie tot het risicoprofiel. Prioriteit van het Drechtstedenbestuur is sturing op en daarmee beheersing van de risico’s. Ten slotte stelt het Drechtstedenbestuur aan de Drechtraad voor bij de vaststelling van de jaarrekening 2011 de vrijval van de voorziening, getroffen voor het meerdere wat terugkomt van de Landsbanki-gelden plus het rendement over de jaren van uitvoering van het project Noordoevers-Transformatiezone te verrekenen met de financiële bijdrage van de gemeente Dordrecht. Vervolgens zal het Drechtstedenbestuur jaarlijks aan de Drechtraad een voorstel doen de vrijvallende voorziening te bestemmen voor verrekening met de bijdrage van de gemeente Dordrecht.

Ten aanzien van het hoofdstuk Samenhang en solidariteit ‘basis en maatstaf voor samenwerking wordt voorgesteld: Zoals hiervoor al is aangegeven was de zoektocht naar een oplossing voor de Noordoeversproblematiek de concrete aanleiding voor het Drechtstedenbestuur zich uit te spreken over het begrip solidariteit in de Drechtstedensamenwerking. Het Drechtstedenbestuur stelt dat, zeker nu in deze moeilijke tijden, anders dan in het verleden vaak het geval is geweest, in strategische macrodossiers regionale afstemming moet plaatsvinden, afspraken moeten worden gemaakt én gehandhaafd. Samenwerking is niet vrijblijvend en vereist gezamenlijkheid in besluiten en handelen overeenkomstig die besluiten. Het hiervoor ingebrachte over de programmatische samenhang en financiële solidariteit en de directe verbinding daartussen zijn voor het Drechtstedenbestuur de basis voor de regionale samenwerking in onze netwerkorganisatie en de omgang tussen de gemeenten in de Drechtsteden. De intentie die het Drechtstedenbestuur hiermee wil uitdragen naar de eigen Drechtstedengemeenten en naar externe partijen is, dat met deze solidariteit de Drechtstedengemeenten in gezamenlijke verantwoordelijkheid alle inzet plegen op versterking van de Drechtsteden en de economische kracht van de regio, ten bate van de inwoners en bedrijven. Deze intentie zal op korte termijn uitgewerkt worden. Daarbij zal onderscheid worden gemaakt naar beleidsterreinen waarop de gemeenten, met elkaar in de regio, al verbinding hebben gevonden en deze ook ten uitvoer brengen, zoals in de regionale woningopgave, en andere dossiers waarop nog geen regionale visie is geformuleerd. Het bestuurlijk handelen is erop gericht op de regionale dossiers de regionale samenwerking en de solidariteit te expliciteren, hetgeen naar elkaar toe verplichtingen met zich meebrengt. Daarnaast zalook nader uitwerking worden gegeven aan wat onder de term bindende afspraken wordt verstaan, en zal de maatstaf worden geformuleerd, waaraan nieuwe initiatieven en investeringen zullen worden getoetst. Het Drechtstedenbestuur wil graag met de Drechtraad en de gemeenteraden het gesprek aangaan over de nadere invulling van het solidariteitsbeginsel. Deze discussie zal niet vrijblijvend kunnen zijn en zal moeten leiden tot gezamenlijke afspraken en met elkaar gedeelde én erkende resultaatverplichtingen. We zullen gezamenlijk, Drechtraad, gemeenteraden en Drechtstedenbestuur moeten concluderen dat we solidair inzetten op versterking van de economische slagkracht van de Drechtsteden en dat we daarmee de praktijken uit het verleden, waarin afspraken te impliciet werden gehouden, worden afgezworen. Het Drechtstedenbestuur stelt de gemeenteraden voor in te stemmen met de maatregelen ter versterking van de sturing op de ROM-D en in te stemmen met het voorstel dat in 2012 in interactie met de Drechtraadsleden het toekomstbeeld voor de ROM-D wordt verkend, uiteindelijk leidende tot een verdere doorontwikkeling van de ROM-D als gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij ter versterking van de economische opgave van de Drechtsteden. Maart 2012

Gemeenteraden

De gemeenteraden besluiten conform (het voormelde) voorstel DSB. De gemeente Papendrecht geeft aan mede-opdrachtnemer van het project te willen zijn (naast Dordrecht).


Maart 2012

Gemeente HIA

De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht herstart de eerder door de ROM-D met de bedrijven ARBEZ en Van Vliet gevoerde onderhandelingen over de aankoop van deze bedrijven in het kader van het project Noordoevers. De onderhandelingen met de ROM-D waren stil komen te liggen vanwege de liquiditeitspositie van de ROM-D. De onderhandelingen door de ROM-D met deze bedrijven was nagenoeg geheel afgerond. Er waren tot dat moment geen middelen de overeenkomst definitief af te ronden en de levering te laten plaatsvinden. Met het oog op de besluitvorming inzake de door de gemeente HIA te verrichten strategische aankopen, heeft de gemeente HIA vervolgens deze (afronding van de) verwervingen opgepakt.

9 maart 2012

Bestuurlijk Overleg Noordoevers

Het Bestuurlijk Overleg Noordoevers (wethouders Sleeking, Stoop, Kamsteeg, Verheij) besluit, gegeven de besluitvorming in regionaal verband omtrent het doorgaan met het project Noordoevers, tot vaststelling van het werkplan Noordoevers. Dit Werkplan beschrijft de activiteiten die op korte termijn moeten plaatsvinden om de voortgang in het project te behouden. Na de besluitvorming was er soort ‘vacuüm’ ontstaan wie en hoe de projectactiviteiten zouden worden uitgevoerd. De al bestaande stuurgroep die het DSB eerder adviseerde over de second opinion heeft dit vervolgens opgepakt. Kader is de jaarschijf 2012 van de ‘grex’ als beoordeeld in de second opinion van Deloitte. I. Werkplan Noordoevers De stuurgroep stemt in met: A. Opstellen en nemen van voorbereidingsbesluiten door de gemeenten Zwijndrecht en Hendrik Ido Ambacht. B. Het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen C. Het opstellen en vaststellen van een of meerdere exploitatieplannen. D. Het opstellen en vaststellen van een voorlopig verkavelingsplan (inclusief beeldkwaliteitplan) voor met name de deelgebieden F,H,E en K. E. Het opstellen en aangaan van een overeenkomst met eigenaar/ontwikkelaar ABB. F. Het voorbereiden van de sanering en bouwrijp maken van deelgebied H (fase 1). G. Het opstellen\vervaardigen van een bouwplan voor deelgebied H (fase 1 ). H. Grondverwering (restant gronden in deelgebied F+verwerving bedrijven Stolk, Arbez en Van Vliet) I. Galgenplaat is geen onderdeel van de GREX Noordoevers Transformatiezone. Het is dan ook redelijk dit punt tot nader orde aan te houden. J. Realiseren aanleglocatie Sophiapolder is geen onderdeel van de GRex Noordoevers Transformatiezone. Ook dit onderdeel tot nader orde aanhouden. Hoofdstuk 2 Door wie ?(organisatie) Stuurgroep neemt dit hoofdstuk voor kennisgeving aan. Hoofdstuk 3 Wanneer? (planning) Stuurgroep stelt de planning vast. Hoofdstuk 4 Wat kost het? Stuurgroep stelt vast dat de geraamde kosten binnen de grex passen. Hoofdstuk 5 Hoe wordt het gefinancierd? Overwegende dat het nog niet duidelijk is hoe het opdrachtnemerschap gestalte zal krijgen is de stuurgroep van mening dat de GRD voorlopig de financiering voor haar rekening dient te nemen. II. Brainstorm De stuurgroep is van mening dat men nu niet gelegitimeerd is om besluiten te nemen. NRD 13-091 Feitenrelaas Noordoevers - april 2013 / pag 15

Het wordt van het grootste belang geacht dat in dit kader het opdrachtgeverschap en opdrachtnemerschap nader wordt uitgewerkt en deze vertaald wordt in een werkbaar bestuurlijk en organisatorisch construct. De stuurgroep ziet als eerste stap dat direct betrokken regio portefeuillehouders op basis van een discussienota reeds over 3 weken met elkaar over dit onderwerp van gedachten wisselen. Hieronder worden bovenvermelde activiteiten genoemd, evenals de daarvan begrote kosten.

Het Bestuurlijk Overleg stemt niet in met de begrote kosten voor de aanleglocatie Sophiapolder; er zal onderzoek worden gedaan naar goedkopere alternatieven. Ook zal voorlopig geen haalbaarheidsonderzoek worden gedaan naar de inrichting van de Galgeplaat. Gegeven de gewenste voorgang was deze besluitvorming nodig. Er moesten voor het plangebied voorbereidingsbesluiten worden genomen en bestemmingsplannen worden opgesteld. Per 1 juli 2013 zou immers een zeer ongewenst planologisch vacuüm ontstaan. 12 april 2012

DSB

Het DSB besluit (agendapunt 7)Stuurgroep Noordoevers 1. Het huidige Bestuurlijk Overleg Noordoevers wordt opgeheven. 2. Onder verantwoordelijkheid van het DSB, wordt een Stuurgroep Noordoevers ingesteld, waarin participeren de zes Drechtstedengemeenten, die elk met één portefeuillehouder bestuurlijk vertegenwoordigd zijn, de directie ROM-D en Bureau Drechtsteden (coördinatie). Opgemerkt wordt dat er een nieuwe bestuursopdracht nodig is om de inhoud van de opdracht te bepalen. De nieuwe stuurgroep wordt gevraagd een voorstel hiervoor aan het bestuur voor te leggen. 3. Het voorzitterschap van deze stuurgroep wordt vooralsnog belegd bij de regionaal portefeuillehouder Noordoevers.


4.

De Stuurgroep Noordoevers, na effectuering van de overdracht van het project van de ROM-D aan de Drechtsteden,wordt ingebed in de dan gevormde en vastgestelde nieuwe bestuurlijke en organisatorische aansturing van het project binnen de Drechtsteden.

8 mei 2012

Gemeente HIA

Het college van de gemeente HIA bevestigt, nadat besluitvorming in het DSB, het Bestuur Overleg Noordoevers en de Stuurgroep Noordoevers over doorgaan van en aanpak van project Noordoevers heeft plaatsgehad, door middel van een brief richting Stolk de ambtelijk gemaakte afspraken met het bedrijf Stolk.

16 mei 2012

DSB

Het DSB besluit: (agendapunt 9) Sturingsmodel Noordoevers-Transformatiezone in Drechtstedenverband Het bestuur besluit dat onder regie van de voorzitter een nader voorstel zal worden uitgewerkt, uitgaande van de eerdere besluitvorming, opdrachtnemerschap van Dordrecht, een sterke projectorganisatie en het concreet uitwerken van het gezamenlijk risico op weg naar een voor alle partijen aanvaardbare uitvoeringsovereenkomst. Nog deze maand zullen hierover in een extra vergadering besluiten worden genomen. (agendapunt 10) Opdracht stuurgroep Noordoevers Vanuit de voorlopige stuurgroep Noordoevers is verzocht om het voorliggende voorstel verder te detailleren, tot en met de personele bezetting.

Vanaf mei 2012

Gemeente HIA, ROM-D, gemeente Dordrecht

Vervolgens worden de aankooponderhandelingen gestart. In eerste instantie (tot eind mei 2012) worden de gesprekken gevoerd tussen een vertegenwoordiger van de ROM-D en de gemeentelijk adviseur, daarna (eind mei) is een ambtelijk vertegenwoordiger van/namens de projectgroep Noordoevers aangeschoven. In mei 2012 is tevens een onteigeningsdeskundige ingeschakeld.

30 mei 2012

DSB

Het DSB besluit in haar extra veragdering van 30 mei 2012: (agendapunt 2) Sturingsmodel Noordoevers-Transformatiezone in Drechtstedenverband Het bestuur neemt de volgende besluiten: 1. Het project Noordoevers-Transformatiezone wordt als gezamenlijk regionaal project uitgevoerd. De zes gemeenten van de Drechtsteden zijn gezamenlijk eigenaar van het project. 2. De gemeenten dragen als gezamenlijke eigenaren van het project gezamenlijk en solidair met elkaar de financiële verantwoordelijkheid voor het project. De risico’s worden, conform de besluitvorming van maart 2012, evenredig naar inwoneraantal gedragen door de gemeenten. De in de besluitvorming van maart 2012 vastgelegde kosten en het risicoprofiel voor de gefaseerde doorontwikkeling van het project zijn taakstellend. In beginsel zal dus, wanneer daar aanleiding toe is, niet de begroting maar het plan worden aangepast. Ingeval van financiële calamiteiten zullen het programma en de voortzetting van het project in heroverweging worden genomen. De gemeenteraden zullen in deze heroverweging conform hun bevoegdheid positie hebben. Strakke sturing op het project waarborgt continu inzicht in de realisatie, de kwaliteit en de financiën en risico’s, en biedt zo, wanneer dat nodig is, gelegenheid tot tijdige bijstelling van het programma. Conform de besluitvorming van maart 2012 dragen de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht en Dordrecht de afdekking van het tekort op de exploitatie op basis van het huidige programma, waarmee Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht een bijzondere verantwoordelijkheid aanvaarden omdat het project op beider grondgebied ligt, en Dordrecht bijzondere verantwoordelijkheid aanvaardt als grootste gemeente in de Drechtsteden alsook in het kader van de regionale samenwerking. 3. Het gemeenschappelijk eigenaarschap van alle Drechtstedengemeenten komt ook tot uitdrukking in de sturing op het project. Het bestuurlijk opdrachtgeverschap is belegd bij het Drechtstedenbestuur. Het Drechtstedenbestuur machtigt de Stuurgroep Noordoevers


om namens hem het bestuurlijk opdrachtgeverschap uit te voeren. In de Stuurgroep Noordoevers zijn alle gemeenten vertegenwoordigd. Er zal strikte sturing plaatsvinden op de financiën en risico’s van het project, om zo tijdig maatregelen te kunnen nemen en de risico’s te beheersen. De Drechtraad vervult zijn rol via sturing op de inhoudelijke beleidskaders die gelden voor regionale ruimtelijke ordening. De gemeenteraden worden periodiek geïnformeerd over het project. 4. Het opdrachtnemerschap voor het project wordt in gezamenlijkheid vervuld door de gemeente Dordrecht en de gemeente Papendrecht, die gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van het project. De functie van ambtelijk opdrachtnemer wordt ingevuld vanuit de gemeente Dordrecht. De gemeente Papendrecht brengt ambtelijke kennis en expertise in het project. De projectorganisatie wordt evenwichtig bemenst vanuit de gemeenten Dordrecht en Papendrecht. 5. Expliciet geldt dat de zes Drechtstedengemeenten gezamenlijk en solidair met elkaar de financiële verantwoordelijkheid dragen voor het project, en dat dus in de op basis van het onderhavige besluit over het sturingsmodel Noordoevers-Transformatiezone op te stellen overeenkomst zal worden voorzien dat de gemeente Dordrecht geen nadeel zal hebben van die bijzondere verantwoordelijkheid en het eigenaarschap, anders dan het pro rato risico. In de overeenkomst wordt ook voorzien dat wanneer in het kader van het project Noordoevers-Transformatiezone aan de gemeente Dordrecht financieringsvoordelen ten deel vallen, deze ook gezamenlijk en solidair met de andere gemeenten worden gedeeld. De gemeente Dordrecht neemt daartoe, in de aanvaarding van de bijzondere verantwoordelijkheid als grootste gemeente in de Drechtsteden en in het kader van de regionale samenwerking, het project afzonderlijk in zijn administratie op, draagt zorg voor de liquiditeitenplanning en onderhoudt de dagelijkse contacten met de bank. Projectkosten en financieringslasten worden opgenomen in de grondexploitatie. De Stuurgroep Noordoevers stuurt actief op de beheersing van deze lasten. 6. De gemeente Dordrecht draagt daarmee in formele zin het juridisch en economisch eigenaarschap van het project. De gemeenteraad van Dordrecht stelt de grondexploitatie vast, na instemming met de grondexploitatie door alle andere gemeenteraden. Bij het ontbreken van uniforme besluitvorming door de andere gemeenteraden is de gemeente Dordrecht gerechtigd het project en de opdracht terug te geven aan het Drechtstedenbestuur, met vergoeding van gemaakte projectkosten. De secretaris wordt gevraagd nader af te stemmen met de portefeuillehouder over het moment en de wijze van communiceren over dit besluit. 31 mei 2012

Gemeente HIA

De gemeente HIA sluit een koopovereenkomst met het bedrijf Van Vliet (Veersedijk 273); aankoopsom ca. € 1.250.000

Vanaf juni 2012

gem. Dordrecht/Papendrecht, projectorganisatie

De gemeenten Dordrecht en Papendrecht, als gezamenlijk trekker van het project Noordoevers, vormen een projectorganisatie. De projectorganisatie houdt de (globale) grondexploitatie van de ROM-D opnieuw tegen het licht. De bevindingen van de second opinion van Deloitte worden daarbij meegenomen. De projectorganisatie heeft de opdracht dit in een kort tijdsbestek uit te werken met het oog op het feit dat er voor het gebied een nieuw bestemmingsplan moet worden gemaakt. De resultaten van dit tegen het licht houden worden in de bijlage toegelicht.

18 juni 2012

Gemeente HIA

De gemeente HIA sluit een koopovereenkomst met het bedrijf ARBEZ. Levering zal plaatsvinden medio juni 2013. Koopsom bedraagt € 3.762.000. Totaal aan koopsommen vanwege strategische aankopen komt daarmee op € 5. 012.000. Met ARBEZ wordt tevens overeengekomen dat het beroepschrift tegen het bestemmingsplan Volgerlanden-Oost wordt ingetrokken; hetgeen ook wordt gedaan.

3 juli 2012

Gemeente Dordrecht

De gemeenteraad van Dordrecht besluit (onder voorwaarden) de regie van het project Noordoevers op zich te nemen (instemmen met sturingsmodel, overname gronden en financiering).


4 juli 2012

Gemeenten HIA en Zwijndrecht

De gemeente HIA en Zwijndrecht publiceren de door hen genomen (planologische) voorbereidingsbesluiten voor het plangebied Noordoevers. Vanaf dat moment geldt een voorbereidingsbescherming voor een periode van 1 jaar.

6 juli 2012

Stuurgroep Noordoevers

Er wordt in de stuurgroep vergadering gesproken over Het raadsvoorstel van gemeente Dordrecht De uitname van het project uit de ROM-D De opdracht van de stuurgroep De stuurgroep neemt de volgende besluiten: 1. Het bestuurlijk opdrachtgeverschap en de opdracht voor de Stuurgroep Noordoevers Transformatiezone wordt vastgesteld, waarbij de Stuurgroep Noordoevers een inhoudelijke machtiging krijgt om namens het Drechtstedenbestuur het bestuurlijk opdrachtgeverschap uit te voeren. 2. De samenstelling van de stuurgroep wordt vastgesteld. Voorstel vanuit de stuurgroep: gelet op het voorzitterschap van de heer Sleeking kan vanuit Dordrecht een extra portefeuillehouder deelnemen. Hierover zijn nog geen afspraken gemaakt. 3. De stuurgroep stemt er mee in om de directeur van de dienst Stadsontwikkeling als ambtelijk opdrachtnemer te benoemen. 4. De stuurgroep stemt in met het vervaardigen van een samenwerkingsovereenkomst tussen de zes gemeenten en de GR-Drechtsteden, waarin de rechten en plichten m.b.t. de samenwerking worden vastgelegd. Verder wordt aan de stuurgroep gevraagd t.a.v. het Werkplan Noordoevers de volgende besluiten te nemen: Aan de stuurgroep wordt gevraagd onderstaande besluiten te nemen: 1. De nieuwe projectorganisatie Noordoevers-Transformatiezone zo spoedig mogelijk de eindverantwoordelijkheid van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht voor de aankoop van de gronden van het bedrijf Stolk te laten overnemen, zulks conform de door de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht met Stolk gemaakte afspraken. De stuurgroep is akkoord. Echter er vindt naar de noodzaak voor de verwerving nader onderzoek plaats. Dit loopt parallel aan de voorbereiding voor de verwerving van W. Stolk. 2. Alle gemaakte en nog te maken kosten die gepaard gaan met de aankoop van Stolk worden (rentedragend en op een nader overeen te komen tijdstip) ingebracht in de grondexploitatie; De stuurgroep is akkoord 3. Alle gemaakte en nog te maken kosten die gepaard gaan met de aankopen van de gronden van Van Vliet en ARBEZ worden (rentedragend en op een nader overeen te komen tijdstip) overgenomen door de projectorganisatie. De stuurgroep is akkoord 4. De gemaakte en nog te maken kosten in verband met de verbinding naar de Sophiapolder (max. € 50.000,-), worden (rentedragend en op een nader overeen te komen tijdstip) overgenomen door de projectorganisatie. De stuurgroep is akkoord met het overnemen van de kosten voor de feitelijke realisatie. Verder wordt opgemerkt dat gewaakt moet worden voor dubbels bij de uitname en in de nieuwe grex.

Vanaf juni/juli 2012

Projectorganisatie

Er worden onderzoeken uitgevoerd naar ondermeer de bodemgesteldheid en civieltechnische condities van het projectgebied. Ook worden taxatie adviezen gevraagd over de waarde van de gronden voor woningbouw en voor verwerving.

Septembernovember 2012

Directieoverleg, stuurgroep

De stuurgroep en het directieoverleg komt verschillende malen bijeen om zich te buigen over voorstellen van de projectgroep om de kosten van het project te drukken en binnen de financiële kaders van de besluitvorming van maart 2012 te blijven (tekort max. € 15,5 mln.).


Meer en meer wordt duidelijk dat er binnen de gestelde financiële kaders geen aanvaardbaar plan mogelijk is. 13 september 2012

Stuurgroep

In deze vergadering van de Stuurgroep heeft de nieuwe (ambtelijk) opdrachtgever voor de eerste maal advies uitgebracht. Er is aangegeven dat een nota van uitgangspunten wordt opgesteld, bedoeld om een nieuw bestemmingsplan te kunnen maken. In deze vergadering is gemeld dat de huidige inzichten aangeven dat het project niet rendabel is te ontwikkelen als woningbouwlocatie binnen de gestelde financiële kaders (tekort van maximaal € 15,5 mln.). Voorgesteld wordt te zoeken naar optimalisatie van het gebied, zijnde met name minder ontwikkelen, zoveel mogelijk handhaven en minder verwerven. Op basis van deze optimalisatie wordt een nieuw plan ontwikkeld met een nieuwe grex. De verslechtering ten opzichte van de second opinion wordt verklaard door het feit dat de input voor de second opinion is gebaseerd op de destijds aangeleverde informatie door ROM-D. Zoals gesteld, is vanwege de gegeven tijdslimiet voor besluitvorming voor 15 maart 2012 deze input niet op randvoorwaarden en uitgangspunten getoetst (grondwaardes, parameters financiële uitgangspunten, verwervingskosten, stedenbouwkundig plan enz.). De ROM-D had eerder ook aangegeven dat, met uitzondering van de grex voor de deelgebieden F en H, de grondexploitatie een globaal karakter had en in de huidige markt tot enorme verliezen zou leiden en derhalve vooralsnog niet haalbaar was. Het stedenbouwkundig ontwerp en financiële vertaling van het project sloten niet op elkaar aan.

1 november 2012

Stuurgroep

In deze Stuurgroep wordt het nieuwe plan met een volledig onderbouwde grex gepresenteerd. Ondanks de optimalisatie is het niet gelukt een plan te maken binnen de financiële kaders. Het verwachte saldo van de meest optimale variant bedraagt € 25,6 mln. Negatief op NCW per 1-1-2012. (zie voor een uitgebreidere toelichting de analyse van de projectgroep van april 2013, behorend bij deze feitenrelaas) De Stuurgroep besluit de woningbouwambitie op het gebied Noordoevers voorlopig te laten varen; te laten onderzoeken wat het betekent als we de ontwikkelingen in het gebied Noordoevers bevriezen; dat de potentie van het gebied in de toekomst niet verhinderd mag worden; ingeval van bevriezen de boekwaarde af te boeken naar “0” en nadere afspraken te maken over de verdeling van de kosten.

21 november 2012

DSB

De colleges, gemeenteraden en Drechtraadleden worden geïnformeerd over het stoppen met actieve woningbouwontwikkeling voor het plangebied Noordoevers. Zie Raadsinformatiebrief BRD-12-904725. De regionale projectorganisatie heeft onderzocht of het mogelijk is binnen de gegeven financiële kaders Noordoevers te ontwikkelen tot een hoogwaardig woningbouwgebied. Na grondig onderzoek blijkt dat dat niet lukt. De Stuurgroep is daarom na ampel beraad tot de conclusie gekomen dat een actieve planontwikkeling, gelet op de huidige marktomstandigheden, financieel/economisch niet te verantwoorden is en te grote risico’s kent. Wel is het voornemen de verstrekte ISV-subsidies in te zetten voor nodige bodemsanering. Voor het gebied zal een conserverend bestemmingsplan worden opgesteld.

23 november 2012

Projectgroep

De onderhandelingen met het bedrijf Stolk worden afgebroken. Het is duidelijk geworden dat het project Noordoevers (woningbouw) niet haalbaar is. De gemeenten zien af van actieve woningbouwontwikkeling. Aan de adviseur van Stolk, Overwater, wordt de schriftelijke aanzegging van het afbreken van de onderhandelingen overhandigd. Ook ontwikkelaar ABB wordt schriftelijk op de hoogte gebracht.

3 december 2012

Stolk

Stolk vordert van de gemeente HIA nakoming van de afspraken van mei 2012. Stolk stelt zich op het standpunt dat een overeenkomst tussen de gemeente HIA en haar tot stand is gekomen. De gemeente wijst deze vordering af. Stolk zegt de gemeente aan de gemeente in kort geding voor de rechter te dagen. Stolk is akkoord gegaan met een koopsom van € 5 mln. NRD 13-091 Feitenrelaas Noordoevers - april 2013 / pag 20

20 december 2012

Gemeente HIA

Het bedrijf Van Vliet levert (notarieel) de gronden en opstallen van het object Veersedijk 273. De gemeente wordt daarmee formeel eigenaar. De gemeente laat de gronden opstallen direct beheren door Adhoc (zgn. anti-kraak).

14 februari 2013

Stolk, Rechtbank R’dam

Zitting inzake kort geding ingesteld door Stolk ter nakoming van vermeende overeenstemming over aankoop gronden (Veersedijk 213235)

14 februari 2013

Gemeenten HIA en Zw

Publicatie (voor)ontwerp bestemmingsplannen Veersedijk en Ringdijk

27 februari 2013

Ambt. Opdrachtgever

Raadsinformatiebrief (voor Drechtraadleden) inzake stand van zaken onderzoek gevolgen niet actief ontwikkelen project Noordoevers; bij de brief is een beknopt feitenrelaas gevoegd. Zie BRD-13-955251.

28 februari 2013

Rechtbank R’dam

De Rechtbank doet uitspraak in kort geding en wijst de vordering van Stolk af. Stolk dreigt met bodemprocedure.

5 maart 2013

Drechtraad

De raadsinformatiebrief van 27 februari 2013 (BDR/13/955251) wordt besproken in de Drechtraadcarrousel. Gevraagd wordt om uitgebreider feitenrelaas over het project Noordoevers

Schuingedrukt = geciteerd Stuurgroep Noordoevers, April 2013


Analyse projectgroep Noordoevers van het project Noordoevers- Transformatiezone van 1 november 2012

Recommend Documents