pagina 1
Bijlage 2 bij Hoofdnotitie
BIJLAGE 2
Project Noordoevers ‘ambitie in Drechtstedelijke samenwerking’ achtergrondinformatie over het project Noordoevers en nadere toelichting op overwegingen van het Drechtstedenbestuur
Het gebied Noordoevers Het gebied de Noordoevers wordt gevormd door het buitendijks gebied van het Noordpark in Zwijndrecht tot en met de Antoniapolder in Hendrik-Ido-Ambacht. De Noordoevers maken deel uit van het gebied de Drechtoevers, dat gevormd wordt door de oevers van zes gemeenten. In de vorige eeuw heeft met name de industriële bedrijvigheid haar stempel gedrukt op de inrichting van deze oevers, waarbij de bijzondere oeverlocaties niet overal optimaal zijn gebruikt. De Noordoevers waren/zijn met name herkenbaar aan hun relatie met de scheepvaart, de industrie en de handel.
Het project Noordoevers Het project in een tekening vervat:
In het project worden drie fasen onderscheiden. 1. De deelgebieden F en H (de eerste tranche van 2012 t/m 2015) waarbinnen de gronden grotendeels zijn verworven, aangevuld met de deelgebieden D en E (de tweede tranche van 2015 t/m 2018). 2. De deelgebieden K en de huidige sportvelden in Zwijndrecht ( van 2017 t/m 2021). 3. De deelgebieden A t/m C, gelegen in H-I-Ambacht (van 2021 t/m 2023). Het doel van het project Noordoevers is het mogelijk maken van een duurzaam woon-, leef- en werkmilieu langs de oevers van de Noord, door ontwikkelingen, mogelijkheden en kansen binnen het totale gebied op elkaar af te stemmen, op een wijze zoals dat in het Masterplan Drechtoevers is verwoord. Het woonmilieu betreft de Transformatiezone, het werkmilieu betreft het Genie- en
pagina 2
Bijlage 2 bij Hoofdnotitie
Citadelterrein. Verbetering van het leefklimaat en de bovenregionale aantrekkingskracht van de Drechtsteden zijn eveneens doelen van het project Noordoevers. Realisatie daarvan wordt beoogd door het gebied van extra kwaliteiten te voorzien, zoals bereikbare en toegankelijke oevers, versterking van de landschappelijke kwaliteiten en verbetering van de recreatiemogelijkheden (Sophiapolder, Galgeplaat en Noordpark). De vorengenoemde doelen die eind vorige eeuw zijn geformuleerd, zijn nog steeds uitgangspunt voor het project Noordoevers. Een en ander heeft in 2010 geleid tot vaststelling van bestemmingsplannen om genoemde doelen te verwezenlijken. In 2009 is het zonebeheerplan vastgesteld. In het zonebeheerplan is de milieuruimte voor de bedrijvigheid aan de Noord (onder meer ook voor bedrijvigheid in de gemeente Papendrecht) vastgelegd. In dit zonebeheerplan is uitgegaan van het verdwijnen van de bedrijvigheid in het project Noordoevers, met name het deelgebied Transformatiezone. Februari 2010 heeft de gemeenteraad van Zwijndrecht het bestemmingsplan ‘NoordoeversZwijndrecht’ vastgesteld. In maart 2010 heeft de gemeenteraad van Hendrik-Ido-Ambacht het bestemmingsplan ‘Noordoevers-Hendrik-Ido-Ambacht’ vastgesteld. Beide raden hebben het intergemeentelijke exploitatieplan ‘Noordoevers gemeenten Zwijndrecht en Hendrik-Ido-Ambacht’ vastgesteld. Tegen de bestemmingsplannen en het exploitatieplan is daarop door een aantal partijen beroep aangetekend bij de Raad van State. Op 13 oktober 2011 heeft de Raad van State beide bestemmingsplannen Noordoevers, het exploitatieplan en het hogerewaardebesluit vernietigd. Naar het oordeel van de Raad va State was de economische haalbaarheid van de plannen niet aangetoond. De Raad van State heeft ter bescherming van de gemeenten een voorlopige voorziening getroffen voor de periode van één jaar. Gedurende dat jaar mogen de gemeenten de aanvragen voor omgevingsvergunningen aanhouden. Dit geeft de gemeenten de mogelijkheid om dat jaar te benutten nieuwe bestemmingsplanprocedures te doorlopen. Overigens bestaat die noodzaak ook al op iets langere termijn. Per 1 juli 2013 moeten bestemmingsplannen zijn aangepast aan de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Met betrekking tot de bestemmingsplannen kan nog worden opgemerkt dat door de ROM-D en de gemeenten al onderkend was dat de haalbaarheid van het oorspronkelijke plan in twijfel moest worden getrokken. Op grond van die constatering heeft de ROM-D in 2010 een nieuwe planvisie opgesteld, met een aanzienlijke beperking van het afzetrisico (van 1.300 woningen naar 550 woningen).
Nadere toelichting op overwegingen van het Drechtstedenbestuur In het onderzoek naar de mogelijkheden met betrekking tot het project Noordoevers-Transformatiezone heeft het Drechtstedenbestuur niet alleen een gedetailleerde uitwerking van de mogelijkheden en consequenties op de aspecten financieel, ruimtelijk/planologisch, bestuurlijk, maatschappelijk en juridisch van een doorontwikkeling van het project beoordeeld, maar heeft het Drechtstedenbestuur ook nadrukkelijk onderzoek laten doen naar wat de consequenties zouden zijn van beëindiging van het project. Dit om de Drechtstedengemeenten een weloverwogen en onderbouwd voorstel met betrekking tot de Noordoevers voor te leggen. In financiële zin is de gefaseerde doorontwikkeling van het project in drie posten onder te verdelen: kosten verbonden met aankoop van de CV Noordoevers-Transformatiezone uit de ROM-D, de noodzakelijke afdekking van het tekort, en de financiële risico’s verbonden aan het project.
pagina 3
Bijlage 2 bij Hoofdnotitie
De verwachting is dat bij het opmaken van de balans per 1 januari 2012 voor de NoordoeversTransformatiezone met een negatief eigen vermogen van € 1 miljoen rekening moet worden gehouden. Bij het loskoppelen van de CV uit de ROM-D zal met de vennoten over de waarde van de CV onderhandeld moeten worden. In de berekeningen wordt uitgegaan van een overname tegen vergoeding van het balanstekort. Het bedrag van € 1 miljoen komt naar rato van het inwoneraantal voor rekening van alle zes Drechtstedengemeenten. In de gefaseerde doorontwikkeling wordt gestart met fase 1 de ontwikkeling van deelgebied F en H. Het nettotekort voor dit deelgebied is nihil omdat door de ROM-D een voorziening van € 7,5 miljoen is getroffen die voldoende is om het tekort op de exploitatie van het deelgebied F en H af te dekken. Het (gewogen) risico wordt berekend op € 2 miljoen (50% van € 4 miljoen). Volgens de huidige ambities en planning in het project wordt na deelgebied F en H, fase 2 deelgebied D en E in ontwikkeling genomen. De exploitatie voor dit deelgebied is berekend op € 3 miljoen negatief. Dit tekort wordt naar rato van inwoneraantal gedragen door de drie gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht, Zwijndrecht en Dordrecht, onder aftrek in de bijdrage van de gemeente Dordrecht van de verrekening van de vrijval van de Landsbanki-gelden die door de regio wordt bijgedragen in het tekort. Het (gewogen) risico wordt berekend op € 1 miljoen. De daaropvolgende ontwikkeling van fase 3 deelgebied K en S is berekend als budgetneutraal. Het (gewogen) risico wordt berekend op € 0,5 miljoen. De ontwikkeling van de laatste fase deelgebied A, B en C is berekend op een exploitatietekort van € 4 miljoen negatief, eveneens weer conform de vorige alinea te verdelen naar rato van inwoneraantal over de drie gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht, Zwijndrecht en Dordrecht, onder aftrek in de bijdrage van de gemeente Dordrecht van de verrekening van de vrijval van de Landsbanki-gelden die door de regio wordt bijgedragen in het tekort. Het (gewogen) risico wordt berekend op € 1 miljoen. Gefaseerd doorgaan, aankoop CV NO-T' Verliesvoorziening, aankoop en risico's NO-T, verdeling 6 gemeenten Uitgangspunten 6 Gemeenten Dordrecht 118.000 44,7%
Inwoners: aantal inwoners: percentuele verdeling
H.I. Ambacht 27.000 10,2%
Zwijndrecht 44.000 16,7%
Papendrecht 32.000 12,1%
Sliedrecht 24.000 9,1%
Uitgangspunten cijfers Aankoop + EV CV NO-T Totaal verlies NO-T Verliesvoorziening in CV NO-T Nog te nemen verlies NO-T Totaal risicoprofiel NO-T
€ € € € €
1.000.000 geschatte aankoopkosten van de uitgesplitste CV, aan te kopen van de aandeelhouders ROM-D + het aanvullen van het Eigen Vermogen CV NO-T conform NO-T verliesvoorziening opgenomen in de nog te splitsen CV totaal verlies NO-T minus verliesvoorziening in CV NO-T conform Deloitte opgenomen is 50% van dit geprognistiseerd risico
15.500.000 8.500.000 7.000.000 4.500.000
aankoop, verlies en risico's per fase periode aankoopkosten CV verlies risico profiel
€
aankoop CV fase 0 2012 1.000.000
gebieden F,H + ged.E fase 1 2013-2014 (€ 8.500.000 afgedekt) € 2.000.000
gebieden D + ged. E fase 2 2015-2016 € €
3.000.000 1.000.000
N.B. 1 Verliesvoorziening in CV NO-T van € 8.500.000 is voornamelijk gevormd door inbreng kapitaal van de publieke partijen ca. 83% 2 Getoonde cijfers en scenario's zijn onder voorbehoud van belasting-technische en juridische uitwerking 3 De getoonde cijfers zijn gebaseerd op de cijfers 2011 !
gebieden K + S fase 3 2017-2020 € €
500.000
gebieden A, B + C fase 4 2021-verder € €
4.000.000 1.000.000
Alblasserdam 19.000 7,2%
pagina 4
Bijlage 2 bij Hoofdnotitie
Fasering plan Periode Aankoop + verlies
Hia Zwijndrecht Dordrecht
Totaal
Op basis van Inwoneraantal
Hia Zwijndrecht Dordrecht Alblasserdam Papendrecht Sliedrecht
Fase 1 F,H + E 2013 tot 2014
evenredig verdeeld solidair verdeeld € 1.000.000 € 7.000.000 €
-
Fase 2 D + E 2015 tot 2016
€
3.000.000
Fase 3 K + S 2017 tot 2020
€
-
Fase 4 A,B + C 2021 en verder
€
4.000.000
€ € €
1.102.273 1.796.296 2.817.340
€ € €
71.970 121.212 90.909
Op basis van Inwoneraantal
€
risico's 4.500.000
€
2.000.000
€
1.000.000
€
500.000
€
1.000.000
10,2% 16,7% 44,7% 7,2% 12,1% 9,1%
€ € € € € €
460.227 750.000 2.011.364 323.864 545.455 409.091
€ € € € € €
204.545 333.333 893.939 143.939 242.424 181.818
€ € € € € €
102.273 166.667 446.970 71.970 121.212 90.909
€ € € € € €
51.136 83.333 223.485 35.985 60.606 45.455
€ € € € € €
102.273 166.667 446.970 71.970 121.212 90.909
14,3% 23,3% 62,4%
Alblasserdam Papendrecht Sliedrecht Risico profiel
totaal
Fase 0 (aankoop CV) 2012
€ 102.273 € 1.000.000 € € 428.571 € 166.667 € 1.629.630 € € 698.413 € 446.970 € 2.370.370 € € 1.873.016 NB: inzet deel van Landsbanki-gelden (€ 1,75 mln + rendement ca. € 0,25 mln), verrekend € 71.970 € 121.212 € 90.909
€ € € met bijdrage
€ € € Dordrecht
571.429 931.217 2.497.354
Beëindiging van het project zal ten eerste leiden tot een financiële afrekening voor de zes Drechtstedengemeenten, die tenminste € 14,7 miljoen zal bedragen. Uit de hieronder opgenomen tabel kan worden afgeleid dat dit bedrag de resultante is van het totaal aan te verwachten kosten bij beëindiging van het project van € 21,2 miljoen, het negatief eigen vermogen van de CV NoordoeversTransformatiezone per 1 januari 2012 van € 1 miljoen, en de vrijval van de door de ROM-D getroffen voorziening van € 7,5 miljoen, die op deze bedragen in mindering is gebracht. Hierbij is wel een ander nader op te merken. Een onzekere factor is de inschatting of er partijen zijn die menen aanspraak te kunnen maken op afspraken met de ROM-D en op grond daarvan claims ter compensatie van kosten en gederfde inkomsten indienen. Of dergelijke claims gehonoreerd moeten worden is alleen in termen van mate van (on)waarschijnlijkheid te beschrijven, maar vanuit het transparantie- en voorzichtigheidsprincipe moet hiermee wel rekening worden gehouden. Het kan dus zijn dat het niet zou blijven bij het hiervoor genoemde bedrag dat zeker zou moeten worden afgerekend. De te verwachten kosten bestaan uit de bij beëindiging noodzakelijke afboeking van gronden die in het bezit zijn van de ROM-D, afboeking van de historische kosten van de gemeente Zwijndrecht, het ingeschat verlies op de verwerving van bedrijven op de Noordoevers door de gemeente Hendrik-IdoAmbacht, noodzakelijk vanwege de relatie met het bestemmingsplan De Volgerlanden Oost en waarvoor de ROM-D al met een deel van die bedrijven principeovereenkomsten heeft gesloten, de kosten die gemaakt moeten worden om vervuilde grond op de Noordoevers af te dekken, de rentekosten voor elk jaar dat gronden nog in het bezit van de ROM-D blijven, en een inschatting van mogelijke claims. Verder is dus in de berekening meegenomen de vrijval van de door de ROM-D getroffen voorziening van € 7,5 miljoen. In de berekening is ervan uitgegaan dat deze voorziening bij de splitsing en aankoop van de CV Noordoevers-Transformatiezone in de CV blijft omdat de gemeenten hier vanwege hun kapitaalverschaffing aan de ROM-D er het meest recht op lijken te hebben. Hieronder is het overzicht opgenomen van de verschillende posten en de daaraan verbonden afrekening voor alle zes Drechtstedengemeenten naar rato van inwoneraantal. Verder zal beëindiging van het project ook andere dan deze financiële effecten hebben: ruimtelijk/planologisch blijft een verpauperd gebied achter, waarop investeringen nodig zullen zijn. Verder moet worden verwacht dat een financieel domino-effect gaat ontstaan waar andere regionale projecten onder te lijden zullen hebben: er is gerede kans dat de bijdrage van de provincie van € 10 miljoen ter versterking van de levensvatbaarheid van de ROM-D en in te zetten voor nieuw in de orderportefeuille van de ROM-D op te nemen projecten, en de al toegezegde FES-subsidie van € 5,9
pagina 5
Bijlage 2 bij Hoofdnotitie
miljoen en ISV-subsidie zullen worden ingetrokken. Al met al moet verwacht worden dat dit een negatief effect zal hebben op de samenwerking in de Drechtsteden. Beëindigen van het regionale project' Kosten NO-T, verdeling 6 gemeenten Uitgangspunten 6 Gemeenten Dordrecht
H.I. Ambacht
Inwoners: aantal inwoners: percentuele verdeling
118.000 44,7%
Zwijndrecht 27.000 10,2%
Papendrecht 44.000 16,7%
Sliedrecht 32.000 12,1%
24.000 9,1%
Alblasserdam 19.000 7,2%
Uitgangspunten cijfers Aankoopkosten CV NO-T voorziening in CV NO-T Voorziening deelgebied E Resterende voorziening CV NO-T Afboeken grondwaarden ROM-D Historische kosten Zwijndrecht Aankoop Arbez, Stolk van Vliet Afdekken vervuilde grond Rentekosten extra te maken kosten Mogelijke claims totaal kosten Opbrengstpotentie Zwijndrecht
€ € € € € € € € € € € €
1.000.000 8.500.000 1.000.0007.500.000 3.300.000 4.000.000 3.800.000 1.500.000 3.600.000 p.m. 5.000.000 21.200.000 5.000.000
geschatte aankoopkosten van de uitgesplitste CV, aan te kopen van de aandeelhouders ROM-D + aanvullen Eigen Vermogen CV NO-T mee te nemen in de CV NO-T Voorziening blijft in de ROM-D ingeschat verlies op de gronden, afhankelijk van de toekomstige opbrengstpotentie Deze kosten moeten worden afgeboekt ingeschat verlies op de gronden, afhankelijk van de toekomstige opbrengstpotentie conform NO-T eventueel te dekken door ISV gelden op basis van € 1,2 mln/jaar gerekend over 3 jaar juridische kosten enz. ingeschatte kosten claims op basis van Deloitte deze kosten worden verdeeld over de 6 gemeenten, kosten zijn t.b.v. voortgang Volgerlanden en consolidatie gebied de obv de overeenkomst uit 2006 geformuleerde winstverwachting die afgeboekt moet worden door Zwijndrecht
aankoop, verlies en risico's per fase periode aankoopkosten CV Historische kosten Zwijdrecht Afboeken grondwaarden ROM-D Aankoop Arbez, Stolk van Vliet Afdekken vervuilde grond rentekosten extra kosten claims
€
Hia Zwijndrecht Dordrecht Alblasserdam Papendrecht Sliedrecht
fase 1 2012-2013 € €
€ €
Fasering plan Periode Aankoop + kosten
aankoop CV fase 0 2012 1.000.000
1.200.000 -
Totaal
Op basis van Inwoneraantal
€
14.700.000
10,2% 16,7% 44,7% 7,2% 12,1% 9,1%
€ € € € € €
1.503.409 2.450.000 6.570.455 1.057.955 1.781.818 1.336.364
€
1.200.000
€
5.000.000
voorziening uit ROM-D
€
4.000.000 3.300.000
fase 2 2014 €
-
€ € €
3.800.000 1.500.000 1.200.000
Fase 0 (aankoop CV) Fase 0 2012 2012 kosten
7.500.000- €
1.000.000
€ € € € € €
102.273 166.667 446.970 71.970 121.212 90.909
€
Fase 1 2012-2013
Fase 2 2014
1.200.000
€
13.500.000
€
6.500.000
122.727,3 200.000,0 536.363,6 86.363,6 145.454,5 109.090,9
€ € € € € €
1.380.682 2.250.000 6.034.091 971.591 1.636.364 1.227.273
€ € € € € €
664.773 1.083.333 2.905.303 467.803 787.879 590.909
