Agendanummer: Begrotingswijz.: Onderwerp :
Beschikbaar stellen krediet nieuwbouw gemeentewerf aan de prof. Van 't Hoffweg te Waalwijk
Aan de raad van de gemeente Waalwijk
0.
CR1
Waalwijk, 6 maart 2012
Samenvatting De gemeentewerf aan de Olympiaweg moet in het kader van de herontwikkeling van het gebied Olympia-west worden verplaatst. December verleden jaar heeft uw raad als vervangende locatie de professor Van ’t Hoffweg op bedrijventerrein Zanddonk gekozen, meer in het bijzonder een deel van het voormalig sportcomplex van RWB. Voor deze onder inmiddels forse tijdsdruk te realiseren verplaatsing is echter nog geen (bouw)krediet gevoteerd. Met inschakeling van Van Aken Architecten is in de afgelopen twee maanden een schetsontwerp opgesteld dat richting geeft aan inhoudelijke keuzes en op basis waarvan het investeringsniveau is bepaald. Het schetsontwerp gaat uit van nieuw te realiseren tractiestalling en terreininrichting onder de aanname dat het functioneel benodigd kantooroppervlak (700 m2) in een huursituatie wordt ondergebracht binnen bestaande opstallen van het direct aan de kavel grenzende WML. Tractiestalling met bijbehorende voorzieningen en inrichting buitenterrein vragen een investering van € 3.200.000,- exclusief BTW en grondkosten voor welk bedrag uw raad wordt verzocht een bouwkrediet beschikbaar te stellen. Dit leidt tot een jaarlijkse kapitaallast van € 155.400,-. Aan de te realiseren huursituatie is een jaarlast van ca. € 30.000,- verbonden. Binnen de begroting is vanaf 2010 reeds ruimte beschikbaar van € 152.000,- die door aanpassing van de afschrijvingstermijn voor tractiemiddelen kan worden uitgebreid tot in totaal € 177.000,-. Op basis van deze voorcalculatie zou een gering dekkingstekort van jaarlijks € 8.400,- kunnen optreden dat door eventueel aanbestedingsvoordeel in een op dit moment gunstige markt wellicht nog kan worden weggewerkt.
1.
Wat is de aanleiding? De gemeentewerf aan de Olympiaweg moet in het kader van de herontwikkeling van het gebied Olympia-west worden verplaatst. Op het terrein moet onder andere een sporthal worden gerealiseerd. Dat legt in de planning nadrukkelijk een link met de door OMO te realiseren nieuwbouw voor de combinatie van het Dr. Mollercollege en de Walewyc. De (concept)aanvraag omgevingsvergunning voor dit scholencomplex is al in behandeling. Oplevering van het schoolgebouw staat voor eind 2013 gepland. Gelijktijdig opleveren van de sporthal en het openbaar gebied, minimaal een jaar realisatietijd, brengt de streefdatum voor bouwrijp opleveren van het terrein van de gemeentewerf op eind 2012.
2.
Wat willen we bereiken? Een nieuwe gemeentewerf realiseren op de door uw raad in december 2011 gekozen locatie aan de professor Van ’t Hoffweg om de ondergrond van de huidige werf eind dit jaar bouwrijp op te kunnen leveren. Daarbij moeten (toekomstige) mogelijkheden tot (nader uit te werken) samenwerking met de gemeente Loon op Zand en/of de WML open worden gehouden. Uitwerken van een bouwplan, vergunningverlening, aanbesteding, realisatie en sloop van de bestaande opstallen van de gemeentewerf is voor eind 2012 naar alle waarschijnlijkheid niet langer haalbaar.
1
Binnen de planning voor het Olympiagebied kan weinig tot geen rek meer worden gevonden. Slechts een zeer voortvarende aanpak van het vervolgtraject laat mogelijkheden open om met een geringe maar werkbare vertraging aan te sluiten bij de oorspronkelijke planning en zodoende niet serieus in conflict te komen met de belangen van OMO. 3.
Wat gaan we daarvoor doen? De locatie aan de Prof. Van het Hoffweg maakt onderdeel uit van het voormalige RWB sportcomplex, in bestemmingsplan Bedrijventerrein Zanddonk bestemd als "Sportieve recreatie, veldsport -Rs(v)-". Op grond van artikel 19 lid 1 onder f kan het college deze bestemming wijzigen in "Bedrijfsdoeleinden". Toepassing geven aan deze bevoegdheid is noodzakelijk om een omgevingsvergunning te kunnen verlenen voor de nieuwe gemeentewerf en een bedrijfspand op een aangrenzend kavel waarvoor inmiddels een aanvraag is gedaan door RS-trading. Beide bouwvoornemens beslaan slechts een gedeelte van het voormalige sportcomplex dat behoudens het kavel van RS-trading eigendom is van de gemeente. Gebruik van de (overige) gronden ten behoeve van sportactiviteiten is niet langer opportuun. Voor alle nog braak liggende gronden is daarom de voor wijziging van de bestemming benodigde uniforme openbare voorbereidingsprocedure in februari al gestart. In het kader van intergemeentelijke samenwerking heeft overleg plaatsgevonden met Loon op Zand. Eventueel samenvoegen van de buitendiensten en diverse opties voor (al dan niet gezamenlijke) huisvesting zijn daarbij nadrukkelijk onderwerp van gesprek en onderzoek geweest. Helaas heeft dit (nog) niet tot overeenstemming over reële op afzienbare termijn te realiseren oplossingen geleid. Daarom is besloten dat de gemeente Waalwijk, mede gelet op de tijdsdruk, zelfstandig een eigen werf realiseert en bij het ontwerp daarvan mogelijkheden open laat om op een later tijdstip eventueel alsnog te komen tot een gezamenlijke huisvesting. Met WML is al enige tijd contact over mogelijkheden en voorwaarden voor tijdelijke huisvesting en/of meer permanente vormen van samenwerking. Medegebruik van bestaande WML-faciliteiten zoals de wasplaats, werkplaats en buitenterrein (en het zodoende schrappen uit het eigen programma van eisen) blijkt door functionele vereisten of bezettingsgraad niet mogelijk. Op het gebied van huisvesting van kantoorfuncties zijn echter wel concrete mogelijkheden gevonden en is principeovereenstemming over de (verderop toe te lichten) voorwaarden bereikt. Nagenoeg het gehele kantoorprogramma van ca. 700 m2 kan in een van de bestaande panden van WML worden ondergebracht. WML-facilitair maakt voor buitenopslag al geruime tijd gebruik van een grondstuk van de gemeente Waalwijk. Deze ruimte kan door WML niet worden gemist c.q. op eigen terrein worden ingepast. Eventuele opties voor toekomstig gezamenlijk gebruik/inrichting van dit soort voorzieningen en de ins en outs voor wederzijdse bedrijfsvoering zullen nog nader worden onderzocht maar zijn voor de huidige besluitvorming niet maatgevend. De tijdsdruk is reeds toegelicht. November verleden jaar is met het oog daarop besloten Van Aken Architecten opdracht te verstrekken voor het vervaardigen van een schetsontwerp. Doel van deze opdracht was uiterlijk februari 2012 te beschikken over stukken met bijbehorende globale investeringsraming op basis waarvan kernkeuzes kunnen worden gemaakt. Ook tijdens het ontwerpproces is het overleg met WML en Loon op Zand voortgezet en zijn de bevindingen integraal verwerkt. Het schetsontwerp is eind februari behandeld in het college, ligt ten grondslag aan deze kredietaanvraag en is als bijlage bij dit advies gevoegd. Een en ander zal, indien gewenst, in de commissievergadering van 15 maart worden toegelicht.
4.
Wat zijn de financiële consequenties? Vanaf de begroting 2010 wordt rekening gehouden met een jaarlijkse kapitaallast van € 152.000,-, destijds gebaseerd op een investering van ca. € 2,7 miljoen. Dit betrof een ruwe schatting van uitsluitend de bouwkosten verbonden aan het verplaatsen van de gemeentewerf zonder te beschikken over een programma van eisen. Waar het de
2
grondkosten betreft is destijds uitgegaan van het principe “grond voor grond”. Daarnaast gaat de begroting ervan uit dat de kapitaallasten die verband houden met de huidige werf komen te vervallen. Een randvoorwaarde waaraan wordt voldaan omdat de boekwaarde van de huidige werf in de door uw raad geaccordeerde planexploitatie voor het gebied Olympia – west is ingebracht. Ter dekking van investeringen is zodoende eerdergenoemde € 152.000,- vrij beschikbaar. Uw raad heeft voor de beoogde verplaatsing al een voorbereidingskrediet van in totaal € 226.000,- beschikbaar gesteld. Tot op heden zijn hierop kosten geboekt tot een bedrag van ca. € 65.000,-. De investeringsraming op basis van het schetsontwerp gaat uit van nieuw te realiseren tractiestalling en terreininrichting onder de aanname dat het functioneel benodigd kantooroppervlak (700 m2) in een huursituatie wordt ondergebracht binnen bestaande opstallen van het direct aan de kavel grenzende WML. De gekozen kavelinrichting laat echter ruimte voor het nu of in de toekomst alsnog realiseren van een zelfstandige kantoorvoorziening. Dit met het oog op eventuele ontvlechting en verkoop van het te realiseren vastgoed in de toekomst. Om deze reden is ook gekozen voor een volledig geïsoleerde uitvoering van de bedrijfshal (tractiestalling) met kolomvrije overspanning wat bovendien aanzienlijke voordelen voor de bedrijfsvoering oplevert. Tractiestalling met bijbehorende voorzieningen en inrichting buitenterrein vragen een investering van € 3.200.000,- exclusief BTW en grondkosten. De berekening van de daaraan verbonden jaarlijkse kapitaallast, gebaseerd op de nota waarderings- en afschrijvingsbeleid die uitgaat van een looptijd van 50 jaar tegen een rente van 4,25%, bedraagt op basis van annuïteit afgerond € 155.400,-. Het kantoor zal worden gehuurd van WML. De aanpassingskosten van de te huren ruimte (op basis van kengetallen geraamd op maximaal € 300.000,-) zullen door WML worden gefinancierd en verrekend in de huur, uiteraard na feitelijke uitwerking te verrekenen naar werkelijk gemaakte kosten. Deze kosten worden over de huurperiode van 25 jaar afgeschreven. Voor eventueel medegebruik van de werf en het geheel of gedeeltelijk voortzetten van het huidig gebruik van een gemeentelijk grondstuk voor buitenopslag zal WML een vergoeding van € 10.000,- per jaar betalen. In totaal resulteert dit in een geraamde (door nu nog niet bekende factoren verder onderling uit te onderhandelen) maximale jaarlijkse (huur)last van € 30.000,-. De totale jaarlast over de eerste 25 jaar zou zodoende uitkomen op ca. €185.400,- en zal bij continueren van het medegebruik van de werf door WML over het restant van de looptijd dalen naar € 166.400,-. Het schetsontwerp gaat uit van de bouw van een volledig geïsoleerde tractiestalling waarin nagenoeg alle “gevoelige” tractie afgesloten en beschermd tegen weersinvloeden kan worden gestald. Dit biedt voordelen voor de bedrijfsvoering en beveiliging van het materieel. Als gevolg daarvan kan worden afgeweken van de nota waarderings- en afschrijvingsbeleid in die zin dat de afschrijvingstermijn voor tractiemiddelen met minimaal één jaar kan worden verlengd. Dit levert een structurele besparing op van gemiddeld € 25.000,- die, toegevoegd aan eerdergenoemde begrotingsruimte van € 152.000,-, leidt tot dekking voor een totale jaarlast van € 177.000,-. Dit zou bij een investeringsbedrag van € 3,2 miljoen leiden tot een geraamd gering structureel tekort van € 8.400,-. De raming, gebaseerd op het sober en doelmatig principe, houdt nog geen rekening met eventueel aanbestedingsvoordeel in een op dit moment gunstig te noemen marktsituatie. Wij stellen daarom voor een bouwkrediet van € 3.200.000,- beschikbaar te stellen en het college op te dragen het geringe dekkingstekort in de uitwerking van het project alsnog in te verdienen of indien dit niet haalbaar blijkt te gelegener tijd andere (aanvullende) dekkingsmiddelen te zoeken.
3
Zoals eerder aangegeven is in het verleden bij het treffen van voorzieningen in de begroting het uitgangspunt “grond voor grond” gehanteerd. Voor vestiging van de gemeentewerf aan de professor Van ’t Hoffweg is een kavel van ca. 12.500 m2 nodig. Een iets groter grondbeslag dan de huidige werf aan de Olympiaweg veroorzaakt door de noodzaak extra terrein te reserveren voor eventueel toekomstige uitbreiding wanneer Loon op Zand alsnog zou willen komen tot gezamenlijke huisvesting. Daarnaast heeft de kavel door de feitelijke omstandigheden gedwongen een ongunstige vorm wat in geringe mate afbreuk doet aan het theoretisch meest efficiënte ruimtegebruik. De huidige boekwaarde van complex 18 – Bedrijventerrein Zanddonk – (inclusief kosten voor de recent van Pullens verworven gronden) is door toekomstige verkoop van het (alsdan) restant RWB-terrein nog ruimschoots goed te maken. Vanuit die optiek kan het gehanteerde principe van grond voor grond als uitgangspunt overeind blijven. 5.
Inspraak en communicatie Niet van toepassing
6.
Vervolgtraject besluitvorming Niet van toepassing
7.
Fatale beslisdatum: Ja: 29 maart 2012 Reden: door omstandigheden is de nog beschikbare doorlooptijd voor de realisatiefase inmiddels zeer beperkt
8.
Voorstel Wij stellen u voor: • De nota waarderings- en afschrijvingsbeleid aan te passen door de afschrijvingstermijn voor tractiemiddelen met minimaal één jaar te verlengen tot elf jaar; • De structurele besparing van gemiddeld € 25.000,- die daardoor wordt verkregen toe te voegen aan de reeds beschikbare ruimte van € 152.000,- voor het dekken van de (destijds ruw geraamde) jaarlast verbonden aan de voorgenomen verplaatsing; • Een bouwkrediet van € 3.200.000,- voor het verplaatsen van de gemeentewerf beschikbaar te stellen en bovengenoemde middelen aan te wenden ter dekking van de daaraan verbonden jaarlast, berekend op basis van annuïteit met looptijd en rentepercentage (50jaar - 4,25%) conform de nota waarderings- en afschrijvingsbeleid 2011; • Het college op te dragen het op basis van voorcalculatie mogelijk resterend dekkingstekort van jaarlijks € 8.400,- bij de uitwerking van het project alsnog “in te verdienen” of indien dit niet haalbaar blijkt te gelegener tijd andere (aanvullende) dekkingsmiddelen te zoeken.
Een ontwerp-besluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.
HET COLLEGE VAN WAALWIJK, de secretaris, drs. A. de Wit
de burgemeester, drs. A. M. P. Kleijngeld
4
De raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van Waalwijk van 6 maart 2012, gelet op de bepalingen van de Gemeentewet; overwegende dat de bestaande gemeentwerf aan de Olympiaweg moet worden verplaats en daarvoor een bouwkrediet noodzakelijk is;
BESLUIT:
• •
•
•
De nota waarderings- en afschrijvingsbeleid aan te passen door de afschrijvingstermijn voor tractiemiddelen met minimaal één jaar te verlengen tot elf jaar; De structurele besparing van gemiddeld € 25.000,- die daardoor wordt verkregen toe te voegen aan de reeds beschikbare ruimte van € 152.000,- voor het dekken van de (destijds ruw geraamde) jaarlast verbonden aan de voorgenomen verplaatsing; Een bouwkrediet van € 3.200.000,- voor het verplaatsen van de gemeentewerf beschikbaar te stellen en bovengenoemde middelen aan te wenden ter dekking van de daaraan verbonden jaarlast, berekend op basis van annuïteit met looptijd en rentepercentage (50jaar - 4,25%) conform de nota waarderings- en afschrijvingsbeleid 2011; Het college op te dragen het op basis van voorcalculatie mogelijk resterend dekkingstekort van jaarlijks € 8.400,- bij de uitwerking van het project alsnog “in te verdienen” of indien dit niet haalbaar blijkt te gelegener tijd andere (aanvullende) dekkingsmiddelen te zoeken.
Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 29 maart 2012,
DE RAAD VAN WAALWIJK de griffier,
de voorzitter,
G.H. Kocken
drs. A. M. P. Kleijngeld
5
