Raadsvoorstel nr. Raadsvergadering Agendapunt
: 2001/98 : 18 september 2001 :8
Aan de gemeenteraad.
Steenwijk, 4 september 2001. Onderwerp: Exploitatieberekening Steenwijkerdiep. Voorstel besluit - de exploitatieberekening Steenwijkerdiep vaststellen; - een additioneel krediet ad. ƒ 18.372.221,- beschikbaar stellen. Samenvatting toelichting In 1999 heeft de gemeenteraad van Steenwijk een voorbereidingskrediet ad ƒ 11.077.772,- beschikbaar gesteld om onder andere de sanering van de omvangrijke bodemvervuiling en onderzoek naar een totale herontwikkeling van het gebied Steenwijkerdiep mogelijk te maken. In de vergadering van 21 maart 2000 is voor het Steenwijkerdiep een Structuurplan vastgesteld. Zeven maanden later, in oktober 2000, besloot de gemeenteraad van Steenwijk met het rapport "Go or no-go project Steenwijkerdiep; een Steenwijker diepte-investering?" groen licht te geven voor de ontwikkeling van het Steenwijkerdiep tot hoogwaardige woon- en verblijfslocatie. Eén van de beslispunten betrof de exploitatie-opzet. De raad heeft ingestemd met de uitgangspunten zoals die neer waren gelegd in de voorlopige exploitatie-opzet. Deze uitgangspunten zijn verder uitgewerkt met als resultaat de definitieve Exploitaiteberekening Steenwijkerdiep, die nu voor u ligt. Het plan kan tegen dezelfde voorwaarden als tijdens de "Go or nogo" beslissing aangegeven voorwaarden worden uitgevoerd. Het totale benodigde krediet bedraagt ƒ 29.449.993,-. Het in 1999 reeds beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet wordt met deze exploitatieberekening herzien en aangepast. Op pagina 29 van de exploitatieberekening vindt u een overzicht van het benodigde krediet en dekkingsmiddelen. De belangrijkste aanleiding tot - en voorwaarde voor herontwikkeling van het gebied is dat de aanwezige vervuiling gesaneerd wordt. Op dit moment is de sanering afgerond. De gemeentelijke bijdrage in deze omvangrijke saneringsoperatie is verwerkt in de exploitatieberekening. De gemeente neemt de ontwikkeling van het Steenwijkerdiep niet zelf ter hand, maar sluit een samenwerkingsovereenkomst met twee private partijen. De Dura Vermeer Groep NV (hierna te noemen Dura) neemt het grootste deel van de ontwikkeling voor zijn rekening, Ter Steege Vastgoed BV uit Rijssen (hierna te noemen Ter Steege) een klein deel. Door deze publiek private samenwerking aan te gaan sluit de gemeentelijke grondexploitatie op een saldo van + ƒ 14.774,- op startwaarde (1 januari 2001).
Toelichting Herontwikkeling Steenwijkerdiep De ligging aan het centrum, het park Rams Woerthe en het water maken het Steenwijkerdiep tot een gebied dat zich bij uitstek leent voor de realisering van een hoogwaardig woon- en verblijfsgebied. Dit betekent dat in het beeldkwaliteitsplan voorrang is gegeven aan een hoge kwaliteit van zowel de gebouwde omgeving als van de openbare ruimte. Dit plan, dat in oktober 2000 is vastgesteld, geeft een invulling van het gebied waarin zowel de stedelijke ambitie van Steenwijk als ook de meer groene aansluiting bij het park Rams Woerthe tot zijn recht komt. Kenmerkend is de grote diversiteit aan woningen. In totaal gaan we uit van 125 grondgebonden woningen en 132 appartementen. Uitgangspunten Exploitatieberekening Lumpsum constructie De Lumpsum is geen vastgesteld bedrag maar bestaat uit een combinatie van uit te voeren werkzaamheden ten behoeve van het bouw- en woonrijpmaken en een bijdrage voor de grond. Dura en
Ter Steege nemen hiermee de verantwoordelijkheid voor -, en de kosten van het realiseren van het openbaar gebied op zich. De gemeente toetst en beoordeelt de kwaliteit van de inrichting. Als toetsingskader gebruikt de gemeente het Programma van Eisen Openbare Ruimte (PvE) Een hoogwaardige stedelijke en duurzame inrichting is het uitgangspunt. Het PvE is een bijlage bij de samenwerkingsovereenkomst tussen Dura en gemeente. Een Lumpsum-constructie houdt in dat bij lager uitvallende kosten bouw- en woonrijpmaken dan geraamd, de ontwikkelaar hiervan het voordeel heeft. Bij tegenvallende kosten is het risico ook volledig voor rekening van de ontwikkelaar. De bijdrage voor de grond bestaat uit een door Dura en Ter Steege te betalen bedrag per grondgebonden woning of appartement. Fasering De vijf deelplannen worden fasegewijs uitgevoerd. De totale looptijd van het project is 6 jaar (2001 t/m 2006). Gedurende de looptijd moet rekening gehouden worden met een kosten- en opbrengstenstijging. Op basis van huidige marktontwikkeling is voor de kostenkant gerekend met een percentage van 4%. Aan de opbrengstenkant is rekening gehouden met een stijging van 2%. Het rentepercentage is voor de hele looptijd van het plan op 7% gesteld, zowel aan opbrengsten- als kostenzijde. Kosten Hierna wordt kort ingegaan op de belangrijkste kostenposten in de gemeentelijke grondexploitatie voor het Steenwijkerdiep. Voor een uitputtende beschrijving verwijs ik u naar de bijgevoegde "Exploitatieberekening Steenwijkerdiep". Verwerving De grootste kostenpost voor de gemeente is de verplaatsing van bedrijven aan het Steenwijkerdiep, die plaats moeten maken voor woningbouw. Het gaat hierbij om de volgende bedrijven of ondernemers: Machinefabriek Bos, BRG Meubelen, Transportbedrijf Groen, de heer Pereboom, Aannemersbedrijf Lok, Bandenhandel Hofman en de dierenartsencombinatie. De gemeente heeft taxaties op basis van onteigening laten uitvoeren door een onafhankelijk deskundige. Uitgangspunt bij taxaties was verplaatsing van het bedrijf binnen de gemeentegrenzen. Op de percelen is een voorkeursrecht gevestigd. Met een aantal van de genoemde bedrijven heeft de gemeente principe-overeenkomsten gesloten. Met verhuisbedrijf Zoer en Verf- en drukinktfabriek 't Anker was al eerder een overeenkomst gesloten. De percelen van de bedrijven Hofman en Lok in deelplan 5b zijn met toestemming van de gemeente verworven door Ter Steege. Aan deze toestemming heeft de gemeente wel voorwaarden verbonden. Deze voorwaarden zijn, naar analogie van het contract met Dura, neergelegd in een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en Ter Steege. Jachthavens De kademuren langs het Steenwijkerdiep, de kophavens aan weerszijden van het Diep en de brug over het Steenwijkerdiep worden in de exploitatie als kunstwerken aangeduid. De kosten ad ƒ 3.773.000,komen geheel voor rekening van de gemeente. In de passantenhaven kunnen na het gereedkomen van de kademuren 40 schepen meer aanleggen dan voorheen. Het totaal aantal ligplaatsen in het Steenwijkerdiep komt hiermee op 88. Met het doortrekken van de kademuren over de totale lengte van het Steenwijkerdiep geeft de gemeente een belangrijke kwaliteitsimpuls aan Steenwijk als toeristisch centrum in de Kop van Overijssel. Op de kademuren worden elektriciteitsvoorzieningen aangebracht naast een watertappunt en vuilwaterinnamenpunt aan bij de ingang van de haven. De voorzieningen in de passantenhaven zijn in nauw overleg met de Steenwijker Watersportvereniging tot stand gekomen. De beide jachthavens op de koppen van het Diep vallen buiten de toeristische passantenhaven. Deze havens zijn bestemd voor bewoners van het Steenwijkerdiep die prijs stellen op een eigen ligplaats. De gemeente denkt hiermee een belangrijke meerwaarde te bieden aan aspirant-eigenaren van woningen aan het Steenwijkerdiep.
Bodemsanering De sanering van de bodemvervuiling op de locatie van de oude vatenspoelerij is afgerond. De grondwatersanering zal nog enige jaren in beslag nemen. Dit gebeurt niet op de locatie zelf, maar door een grondwaterzuiveringsinstallatie nabij de rioolzuivering te Steenwijk. Ook de sanering van de waterbodem van het Steenwijkerdiep is naar tevredenheid verlopen. Per 21 juli was de haven weer bereikbaar voor passanten. De gemeentelijke bijdrage aan de saneringsoperatie bedraagt: ƒ 2.463.400.-. De totale kosten voor de sanering bedragen ongeveer ƒ18.000.000,- , waarvan het Ministerie van VROM 2/3e voor haar rekening neemt en de provincie Overijssel 2,5% Tenslotte dragen de marktpartijen ƒ 1.028.000,- bij aan de sanering. Het gemeentelijke deel en de bijdrage van de marktpartijen zijn verwerkt in de exploitatieberekening. Opbrengsten Deze beschrijving beperkt zich tot de belangrijkste opbrengsten. Voor een volledige beschrijving wordt ook hier verwezen naar de bijgevoegde "Exploitatieberekening Steenwijkerdiep". Bijdrage ontwikkelende partijen Met Dura en Ter Steege is overeengekomen dat beide partijen een vast bedrag per grondgebonden woning en appartement aan de gemeente betalen als bijdrage in de kosten. Dura ontwikkelt de deelplannen 1 t/m 4, 5a en 5c. Dura betaalt een bedrag van ƒ 34.000,- per grondgebonden woning en een bedrag van ƒ 29.000,- per appartement.. Dura bouwt 100 grondgebonden woningen en 108 appartementen en betaalt de gemeente in totaal ƒ 6.532.000,-. Ter Steege ontwikkelt deelplan 5b. Ter Steege bouwt 25 grondgebonden woningen en 24 appartementen en betaalt de gemeente een bedrag van ƒ 24.000,- per grondgebonden woning en ƒ 20.000,- per appartement; in totaal ƒ 1.080.000,-. In deze cijfers is een bedrag van ƒ 4.000,- per te bouwen woning als bijdrage in de bodemsanering verwerkt. Ter Steege betaalt een lager bedrag per woning omdat zij de verwerving van de gronden zelf ter hand neemt. Subsidies en bijdragen Het plan Steenwijkerdiep zou niet tot stand kunnen komen zonder Europese en provinciale subsidies. De belangrijkste bijdrage levert de gemeente echter zelf. Op pagina 29 van de exploitatieberekening vindt u een overzicht van de dekkingsmiddelen. Risico's Elke ontwikkeling brengt risico's met zich mee. Het project Steenwijkerdiep is daarin niet anders. Zo kunnen zich tegenslagen voordoen bij de verwerving van bedrijven. Wanneer de verwerving van bedrijven langer duurt dan gepland, start de gemeente een onteigeningsprocedure op. Of de verwerving kan duurder zijn dan geraamd. Dit heeft een nadelig effect op de exploitatie. Eigenaren van bestaande woningen in het plangebied kunnen een verzoek tot planschade indienen wanneer zij menen dat het nieuwe plan voor hen nadelige gevolgen zal hebben. Het nieuwe plan vormt zo'n grote verbetering van de huidige situatie dat dergelijke claims naar verwachting claims nihil zijn. In de exploitatie is hiermee dan ook geen rekening gehouden. Om het risico desondanks te minimaliseren is in de samenwerkingsovereenkomst tussen Dura en de gemeente opgenomen dat Dura de eerste ƒ 50.000,- aan toegekende claims zal dragen. Ontwikkeling van andere woningbouwlocaties binnen en buiten de gemeente kunnen gevolgen hebben voor de afzet van woningen aan het Steenwijkerdiep. Dit risico ligt bij de ontwikkelaar.
Conlusie Aan de hand van de bovenstaande uitgangspunten, bestuurlijke randvoorwaarden en risico's blijkt dat het plan Steenwijkerdiep een economisch en maatschappelijk verantwoorde ontwikkeling is.
Burgemeester en wethouders van Steenwijk, de secretaris, de burgemeester,
drs. A.W. van der Spek. drs. H.H. Apotheker.
Informant: afdeling Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling, I. Geveke-Ligtenberg, telefoonnummer (0521) 538 772 (
[email protected]). Behandeld in commissie I.
Nummer: 2001/98 Onderwerp:
Steenwijk, 18 Uitgegaan:
september 2001
Exploitatieberekening Steenwijkerdiep.
De raad van de gemeente Steenwijk;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 september 2001, nummer 2001/98; besluit: - de Exploitatieberekening Steenwijkerdiep vast te stellen; - een additioneel krediet, ad ƒ 18.372.221,- beschikbaar te stellen. De raad voornoemd, de secretaris,
de voorzitter,
