JAARVERSLAG 2011
Naam van de toegelaten instelling
:
Stichting Vestia
Statutaire Vestigingsplaats
:
Rotterdam
Adres en vestigingsplaats hoofdkantoor
:
Kruisplein 15c te Rotterdam
Postadres
:
Postbus 29013, 3001 GA Rotterdam
Telefoonnummer
:
088 124 3311
E-mail adres
:
[email protected]
Internetsite
:
www.vestia.nl
Kamer van Koophandel
:
Rotterdam, nummer 29034021
2
Inhoudsopgave 1. Algemeen 1.1 Verslag van de Raad van Bestuur 1.2 Verslag van de Raad van Commissarissen 1.3 Samenstelling en beloning van de Raad van Commissarissen 1.4 Personeel en Organisatie 1.5 Ondernemingsraad 2. Volkshuisvestingsverslag 2.1 Bij voorrang huisvesten van de doelgroep 2.2 Zorgdragen voor de kwaliteit van de woongelegenheden 2.3 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 2.4 Activiteiten op het gebied van de leefbaarheid 2.5 Wonen en Zorg 2.6 Waarborgen van de financiële continuïteit 2.7 Overige werkzaamheden 2.8 Verbindingen 2.9 Activiteiten in de krachtwijken 2.10 Werkzaam in het belang van de volkshuisvesting 3. Jaarrekening 3.1 Balans 3.2 Winst- en verliesrekening 3.3 Kasstroomoverzicht 3.4 Toelichtingen bij de jaarrekening 3.5 Overige gegevens
3
1. Algemeen 1.1
Verslag van de Raad van Bestuur
Voor u ligt het jaarverslag inclusief de jaarrekening van Vestia. Dit jaarverslag is tevens op onze internetsite, www.vestia.nl geplaatst. De verschijningsdatum van dit jaarverslag heeft de normale publicatiedatum, uiterlijk 30 juni 2012, ruimschoots overschreden. Dat heeft alleszins te maken met de ongekende omvang van de financiële problematiek, waar Vestia in is geraakt. Waar die voordien nog relatief eenvoudig kon worden opgevangen, bleek dat in alle hevigheid in de loop van 2011 heel moeizaam geworden. De urgentie van de activiteiten die met de beheersing van risico’s is gemoeid, verdergaand dan alleen die van Vestia, vergde dermate inspanningen dat de tijdigheid van de verslaggeving geenszins kon worden gehaald. Vertraging is nog eens versterkt door de complexiteit van de materie en de mededeling van de accountant dat hij de op 31 mei 2011 bij de jaarstukken 2010 afgegeven verklaring niet langer kon handhaven. De omstandigheden hebben met name voor de jaarrekening complexiteit met zich meegebracht. Verder was sprake van de verwerking van de fusie met Stadswonen Rotterdam per 1 juli 2011. In relatie tot de acute financiële problematiek en de niet langer gehandhaafde accountantsverklaring bij de jaarstukken 2010 moest tot foutenherstel (waardering van derivaten) van de jaarrekening 2010 worden overgegaan. Ten slotte is tegen de achtergrond van de nieuwe Richtlijn voor de Jaarverslaggeving voor woningcorporaties (RJ 645) een stelselwijziging verwerkt; waar het vastgoed voorheen op de historische kostprijs verminderd met afschrijvingen is gewaardeerd, geschiedt thans waardering tegen de marktwaarde (in verhuurde staat). Wij vertrouwen erop dat dit jaarverslag toereikend inzicht geeft in de gebeurtenissen van 2011 maar ook deels daarna, direct gekoppeld en in relatie tot de activiteiten in 2011. In vogelvlucht deed zich naast de normale bedrijfsuitoefening, de volgende ontwikkeling voor:
Steeds meer negatieve marktwaardeontwikkeling van derivaten met daaraan gekoppeld een toenemend beslag op de financiële middelen als onderpand (collateral); de excessieve uitslagen zijn het gevolg van volume en aard van de derivaten en de sinds mei 2011 alsmaar dalende marktrente; Toenemende druk van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) t.a.v. borging van additionele financieringen; Verbeterplan in eerste aanzet; Aanstellen van externe deskundigen voor monitoring van de schuldpositie en de ontwikkeling van de derivaten; Uiteindelijk additionele financiering van € 1,6 miljard met een tot begin 2012 uitgestelde storting van € 550 miljoen; Terugtreden van de tot dan toe fungerend bestuurder per 1 februari 2012 onder gelijktijdige aanstelling van ons tweetal ad interim; Bijgesteld verbeterplan in maart 2012; Doorzak van derivaten in nieuwe leningen tot een totaal van € 1,7 miljard, waardoor het liquiditeitsbeslag met € 550 miljoen verbeterde; Strafrechtelijk onderzoek van het Openbaar Ministerie (OM) naar het functioneren van de inmiddels ontslagen treasurer; 4
Onderzoeken naar salaris en pensioenuitkering van de teruggetreden bestuurder alsmede van projecten, aankopen en derivaten; Afkoop van welhaast de gehele derivatenportefeuille voor € 2 miljard; alleen Credit Suisse wenst tot nu toe nog niet tot effectuering voor het voorgestelde totaal van € 60 miljoen over te gaan. De realisatie van deze afkoop kan Vestia niet geheel op eigen kracht opbrengen; daartoe is vooreerst een beroep op de banken gedaan voor 10 jarige financiering ad € 573 miljoen met aflossing ingaande het derde jaar in 8 gelijke termijnen. Saneringsaanvraag ingediend bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en toegekend voor € 674 miljoen aangevuld met bijkomende rente, zijnde het totaal van de inmiddels door de derivaatbanken verstrekte leningen en een uit eigen middelen voorgefinancierd bedrag van € 101 miljoen. Eerst bij daadwerkelijke effectuering van de afkoop met Credit Suisse verkrijgt Vestia ook daarvoor saneringsbijdrage, geheel in lijn met het hiervoor beschrevene. Verbeterplan (strategisch plan om uit de crises te geraken) in definitieve vorm bij het CFV en het WSW ingediend op 5 september 2012. Het verbeterplan is niet goedgekeurd, maar er is wel aangegeven dat daarmee kan worden gewerkt.
En ondertussen is ook de Raad van Commissarissen geheel qua samenstelling gewijzigd. Voor een meer getailleerd inzicht verwijzen wij naar de jaarrekening, in bijzonder de toelichting algemeen, de toelichting op de balans (onderdelen vastgoed en schulden op lange en korte termijn) en de overige gegevens (gebeurtenissen na balansdatum). De noodzaak tot sanering van Vestia is een feit. Die heeft in de aanloop veel tijd gevergd, waarbij onder meer kan worden gedacht aan de vele overleggen met belanghouders als het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (ministerie van BZK), WSW en het CFV. Ook de onderhandelingen met de zo genoemde derivaatbanken waren buitengewoon intensief maar hebben uiteindelijk toch resultaat gehad. Het is te betreuren dat velen te lijden hebben van de ontstane problematiek en de aangekondigde oplossingen. De huurders van Vestia zullen bij mutatie zien dat de huren verder tot 94% maximaal redelijke zullen worden opgetrokken. Veel gemeenten worden geconfronteerd met een drastische beperking van het investeringsplannen van Vestia en zien een deel van de voorraad huurwoningen omgezet naar verkoop. De collega corporaties zullen via een heffing van het CFV moeten bijdragen aan het weer gezond maken van Vestia. Vestia realiseert zich dat zij medeverantwoordelijk is voor de problemen die zij voor zichzelf en de sector heeft veroorzaakt. De sanering zal ook de komende tijd veel inzet van de organisatie vergen. Dan gaat het met name om de vormgeving van de nieuwe organisatie en de monitoring van acties in het kader van het verbeterplan. Daarbij zullen ook het WSW en het CFV van nabij betrokken blijven. In het zoeken naar oplossingen voor de ontstane problemen bij Vestia, hebben veel varianten de revue gepasseerd. Opsplitsen in kleinere delen, het geheel onderbrengen bij andere corporaties en veel tussenvarianten zijn onderzocht. Uiteindelijk is gekozen voor een verbeterplan waarin Vestia zoveel mogelijk op eigen kracht de problemen oplost. Het zou geen recht doen aan het totaalbeeld van Vestia om alleen op deze problemen de aandacht te vestigen. Vestia heeft de afgelopen jaren een stevige bijdrage geleverd voor de volkshuisvesting. Op veel plaatsen, juist ook in minder florerende wijken, kon op Vestia een 5
beroep worden gedaan ten faveure van de leefbaarheid of ter verhoging van de woonkwaliteit, extra te investeren. In 2011 heeft dat geleid tot de oplevering van ruim 1.500 woongelegenheden 1.224 huur- en 282 koopwoningen. In 2010 werden zelfs bijna 1.800 wooneenheden opgeleverd (1.614 huur- en 150 koopwoningen), maar dat was dan ook een topjaar. Een andere prestatie betreft de toewijzing van woningen aan huishoudens met de laagste inkomens. In 2011 is voor het vijfde achtereenvolgende jaar 70% van de vrijgekomen woningen aan die doelgroep toegewezen. In 2011 is ook ruimschoots aan de nieuwe toewijzingsregels voldaan; 95% van de toewijzingen geschiedde aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. De toetsbaarheid van deze toewijzingen is in 2011 nog niet helemaal op orde. De noodzaak tot sanering is gericht op een optimale inspanning voor de volkshuisvesting in de kerngebieden waarop Vestia zich concentreert. Ontwikkelingen in de woningmarkt als geheel hebben daar uiteraard invloed op; daarin verschilt Vestia niet van andere corporaties. Het benodigd geacht aantal verkopen is fors en de koopmarkt is al lange tijd slecht. De ontwikkeling van de individuele verkopen die pas echt in de 2e helft van 2012 zijn geïnitieerd, zijn hoopgevend. Wij zijn van mening dat Vestia met de uitvoering van het Verbeterplan, wederom een volwaardige woningcorporatie is die toegesneden prestaties levert aan een groot aantal huurders in het werkgebied. Wij bedanken de medewerkers voor hun inzet tijdens het afgelopen jaar en de moeilijke periode daarna. Wij vertrouwen ook op die medewerkers en hun inzet voor de komende periode waarin van een aantal afscheid moet worden genomen en waarin tegelijkertijd aan een nieuwe toekomst moet worden gebouwd. Rotterdam, 26 juni 2013
G. Erents, voorzitter
J.J.M. Thielen
Voorzitter Raad van Bestuur a.i.
Lid Raad van Bestuur a.i.
6
1.2
Verslag van de Raad van Commissarissen
Inleiding Door de bijzondere omstandigheden rond Stichting Vestia (Vestia) is dit verslag over 2011 van de Raad van Commissarissen (RvC) voltooid in juni 2013. Naast gebeurtenissen over 2011 wordt in dit verslag ook de gang van zaken in 2012 en de eerste helft van 2013 belicht. Verder is gedurende 2012 en 2013 de RvC geheel vernieuwd en uitgebreid van vijf naar zeven leden. Dit houdt in dat de over 2011 en begin 2012 beschreven zaken gereconstrueerd zijn uit notulen en verhaling in plaats van persoonlijke ervaring en betrekking hebben op de activiteiten van een RvC die inmiddels geheel is gewijzigd.
Financiële problematiek In de loop van 2011 kwam het voortbestaan van Vestia onder zware druk te staan als gevolg van de oplopende verliezen in de omvangrijke derivaten portefeuille. Meer en meer werd de druk op de liquiditeit en de financierbaarheid gevoeld. Op eigen initiatief is met werkzaamheden tot verbetering gestart waarbij later in het jaar bleek dat op eigen kracht geen doorbraak kon worden bewerkstelligd. Ook de bemoeienis van het WSW, CFV en het ministerie van BZK nam sterk toe. De ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat de tot dan toe fungerend bestuurder per 1 februari 2012 ontslag heeft genomen en dat per dezelfde datum een tweetal interim bestuurders zijn benoemd. De treasurer is in maart 2012 op non-actief gesteld en vervolgens ontslagen. Ook is tegen hem door het OM een strafrechtelijk onderzoek ingesteld. De ontwikkelingen noodzaakten tot een herbeoordeling van de verantwoording van de tot dan toe overeengekomen derivatentransacties in de voorgaande jaarrekeningen. Eind april 2012 heeft dat ertoe geleid dat de controlerend accountant de op 31 mei 2011 bij de jaarrekening 2010 afgegeven verklaring niet langer heeft gehandhaafd. Op initiatief van Vestia zijn forensische onderzoeken gestart naar onroerend goed transacties, het ontstaan van de derivatenportefeuille en de arbeidsvoorwaarden inclusief pensioenregeling van de voormalig bestuurder. In deze onderzoeken komt ook expliciet het functioneren van de RvC aan de orde. Deze onderzoeken kosten veel tijd door hun uitgebreidheid en de zorgvuldigheid die in acht genomen moet worden. Het is inmiddels duidelijk dat de omvang van de derivatenportefeuille de continuïteit van Vestia ernstig heeft bedreigd. Dankzij een herstructurering en grote saneringsbijdragen is deze bedreiging verminderd maar nog steeds latent aanwezig. Vastgesteld kan worden dat naast andere oorzaken het interne toezicht van de voormalige RvC ernstig tekort is geschoten. Onder aanvoering van de interim bestuurders en de RvC is gestaag gewerkt aan verbeteringen van de positie van Vestia en zijn majeure resultaten geboekt. Te noemen zijn:
“Doorzak” van derivaten in nieuwe leningen voor € 1,7 miljard waarmee het liquiditeitsbeslag met € 550 miljoen verbeterde. Deze actie is in maart 2012 afgerond; Afkoop van nagenoeg alle overige derivaten in juni 2012 voor bijna € 2 miljard. Hiermee is weliswaar een verlies ineens geaccepteerd maar zijn onacceptabele verdere liquiditeitsrisico’s uitgesloten; Saneringssteun van het CFV, gefinancierd door de sector, vooreerst voor € 674 miljoen, zoals in augustus 2012 is besloten; 7
Het verbeterplan zoals dat begin september 2012 formeel bij het CFV is ingediend en dat inmiddels niet goedgekeurd is maar wel ondersteund wordt door het CFV, WSW en ministerie van BZK; Start van een grootscheepse interne en operationele reorganisatie van het bedrijf met nadruk op het efficiënt beheer van verhuur bestand, afbouw van het ontwikkel bedrijf, centralisering van daartoe geëigende functies en verbeterde verantwoordelijkheidstructuur; Gedegen samenwerking met regelgevende en toezichthoudende partijen zoals CFV, WSW, ministerie van BZK en relevante (koepel)organisaties zoals o.a. de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en Aedes, vereniging van woningcorporaties (Aedes); Implementatie van gedeeltelijk noodzakelijke boekhoudkundige veranderingen zoals marktwaardewaardering van het onroerend goed en het grootste deel van de derivaten portefeuille.
Tegen de achtergrond van de hier kort geduide ontwikkelingen is het niet mogelijk gebleken tijdig, dus voor 1 juli 2012, tot samenstelling en openbaar making van de jaarstukken 2011 over te gaan. De reddingsoperatie van Vestia vraagt offers van veel stakeholders. Te noemen zijn de gehele Nederlandse corporatiesector op wie via de heffing van het CFV een fors financieel beroep wordt gedaan, medewerkers van Vestia die hun organisatie ingrijpend zien veranderen en inkrimpen met als gevolg een forse vermindering van het aantal arbeidsplaatsen en huurders die een hogere huur moeten betalen en waarvoor minder woningen worden gebouwd. Verder worden de gemeenten geconfronteerd met de inperking van de investeringen door Vestia. Wij zijn alle medewerkers erkentelijk voor hun inzet in deze moeilijke tijd. Het verleden kan niet meer worden teruggedraaid. Met elkaar staan we er nu primair voor aan onze huurders een passende prestatie te leveren met de middelen die ons daarvoor ter beschikking staan. Wij hebben daarin het volste vertrouwen. Ook in 2011 heeft Vestia immers goede prestaties op het volkshuisvestelijke vlak geleverd; wij verwijzen daarvoor naar andere delen van het verslag en de jaarrekening. Activiteiten en besluiten in 2011 De RvC kwam in 2011 zeven keer bijeen. Bij alle vergaderingen was het bestuur aanwezig; de vergadering van mei 2011 is door de accountant bijgewoond. Voor de toezichttaken beschikte de RvC over de volgende, zelf opgelegde, kaders dan wel doelstellingen:
Het meerjarenbeleid zoals jaarlijks in de meerjarenbegroting is verwoord, met kaderstelling voor: - Solvabiliteit: tussen 10 en 20% waarbij het vastgoed is gewaardeerd op de historische kostprijs verminderd met afschrijvingen; - Exploitatieresultaat van verhuuractiviteiten c.a.: minimaal kostendekkend; - Jaarlijkse bouwproductie: 1.500 woningen (huur en koop); - Toewijzen van woningen aan de primaire doelgroep: minimaal 70% van het vrijkomend aanbod; 8
-
Toewijzen van nieuw gebouwde woningen met een huurprijsniveau tot de aftoppingsgrens: minimaal 35% t.b.v. jongeren tot 27 jaar; - Idem: minimaal 150 t.b.v. doelgroepen van maatschappelijk herstel; - Klanttevredenheid: gemiddeld minimaal 7,5; - Gemiddelde leeftijd medewerkers: maximaal 43 jaar; - Ziekteverzuim: maximaal 5%; - Verkoop van huurwoningen: terughoudend verkoopbeleid. Integrale visie “Wonen en Zorg”; De besturingsfilosofie, laatstelijk geactualiseerd in het najaar van 2010; Het treasurystatuut, versie van januari 2011; De statuten van Vestia en het reglement van de RvC.
De operationalisering van kaders en doelstellingen is vastgelegd in de begroting 2011 inclusief het meerjarenperspectief voor een periode van 10 jaar. Deze begroting is in november 2010 door de bestuurder vastgesteld en door de RvC goedgekeurd. Toetsing geschiedt aan de hand van:
Kwartaalverslagen (vier keer per jaar); Treasuryverslagen (jaarlijks); Projectrapportages (twee keer per jaar); Reguliere en bijzondere rapportages CFV; Prestatie- en oordeelsbrief ministerie van BZK (jaarlijks).
Op personeelsgebied overlegt de RvC in beginsel vier vertegenwoordiging van) de Ondernemingsraad (OR).
keer per
jaar met (een
Om de betrokkenheid te vergroten en de informatievoorziening zo nodig toe te snijden vergadert de RvC van tijd tot tijd in de diverse vestigingen. Vaste onderdelen van de agenda betreffen reguliere management rapportages, (goedkeuring van) voorgenomen projecten, voortgang van grote projecten, samenwerkingsovereenkomsten, fusies, presentatie van de lokale vestiging en soms een thema onderwerp, enz. De RvC heeft in februari 2011 vergaderd bij Vestia Nootdorp. In deze vergadering evalueerde de RvC zichzelf, werd de heer Molenaar benoemd als secretaris van de RvC; het in januari 2011 geactualiseerde treasurystatuut goedgekeurd; kennis genomen van de voorlopige financiële uitkomsten 2010 die iets hoger uitkwamen dan bij begroting was verwacht; stilgestaan bij het voor 2011 voorgenomen huurbeleid; en is kennisgenomen van het oordeel van de minister van BZK over het presteren in 2009. In aanwezigheid van de accountant heeft de RvC in de vergadering van 31 mei 2011 de jaarstukken 2010, het volkshuisvestingsverslag, het jaarverslag en de jaarrekeningen goedgekeurd. De accountant heeft op die datum een goedkeurende verklaring bij de jaarrekening afgegeven. De accountant gaf aan dat zijn onafhankelijkheid is gewaarborgd en dat de beheersing van frauderisico’s bij Vestia op orde is. De accountant roemde de proactiviteit van Vestia bij bijzondere zaken. De accountant gaf aan dat de sector met grote wijzigingen te maken krijgt, maar dat dit voor Vestia geen grote ommezwaai zal betekenen. De RvC heeft het bestuur en de accountant nog enkele kritische vragen gesteld en deze zijn naar tevredenheid beantwoord. In deze vergadering is mevrouw Kaulingfreks als lid van de RvC benoemd op bindende voordracht van de huurdersorganisaties buiten Haaglanden, ingaande 1 juli 2011. 9
In september heeft de RvC vergaderd bij Vestia Noord Nederland. In de vergadering van november heeft de RvC de begroting 2012 en het daarbij behorende meerjarenraming 2013-2022 met de bestuurder besproken en met een voorbehoud voor de uiteindelijk te hanteren waarderingsgrondslag voor het vastgoed en de lopende discussie inzake de afbouw van de derivatenpositie goedgekeurd. De definitieve keuze voor een daadwerkelijk te hanteren waarderingsgrondslag voor het vastgoed moet nog worden gemaakt maar het ligt in de rede dat op waardering tegen actuele waarde, bedrijfswaarde of marktwaarde zal worden overgegaan. In verband met de afbouw van de derivatenportefeuille is € 20 miljoen in de begroting voor 2012 opgenomen; voor jaren daarna loopt dat op tot € 25 miljoen per jaar. De heer Kolthek werd herbenoemd tot Voorzitter van de RvC tot 2014 en eerder gemaakte afspraken met betrekking tot de beloningsaanspraken van de bestuurder werden besproken. In december kwam de RvC in verband met de acute financiële problematiek twee keer bijeen. Het solvabiliteitsoordeel van het CFV en het oordeel van BZK stonden hierbij centraal. Ook werd de heer Kolthek benoemd tot lid van de RvC, onder neerleggen van de functie van voorzitter; de heer Molenaar benoemd tot voorzitter van de RvC en mevrouw Baart benoemd tot Secretaris van de RvC We hebben niet kunnen constateren dat er gedurende 2011 enige formele evaluatie van het functioneren en de prestaties van de bestuurder of de directeuren door de RvC heeft plaatsgevonden. Activiteiten en besluiten 2012 De RvC kwam in 2012 19 maal bijeen. Vergaderingen vonden vrijwel allemaal plaats op het hoofdkantoor van Vestia in Rotterdam en vrijwel altijd in het bijzijn van het bestuur. Buiten deze formele bijeenkomsten hebben vertegenwoordigers van de RvC bijeenkomsten gehad met CFV, WSW, ministerie van BZK, OR, de externe accountants, (landelijke) huurdersverenigingen, belangrijke Vestia-functionarissen, juridische en andere adviseurs van Vestia en andere belanghebbenden. In de vergadering van 5 januari 2012 werd het eerste Verbeterplan goedgekeurd. In de vergadering van 30 januari 2012 werd het ontslag van de heer Staal, bestuurder van Vestia sinds 1992, per 1 februari 2012 geaccepteerd en werden de heren Erents en Thielen tot statutair bestuurders ad interim-benoemd met ingang van 1 februari 2012; de heer Erents vervult de functie van Voorzitter van het Bestuur. In de vergadering van 29 februari 2012 werd de voorgenomen reductie van het investeringsprogramma en de bedrijfslasten, zowel als het beginnen van het verkoopprogramma goedgekeurd. Tevens werd het aangeboden ontslag uit de RvC van de heren Koltek en Dijkhuizen per 1 maart 2012 geaccepteerd en werden de heren Teschmacher en Raué tot Lid van de RvC ingaande 1 maart 2012 benoemd. Een nieuw treasurystatuut werd vastgesteld alsmede vernieuwde reglementen voor de RvC en haar commissies.
10
Op 26 maart 2012 werden de heren Raué en Teschmacher tot Lid van de recentelijk ingestelde Auditcommissie benoemd en werden de heer Molenaar en mevrouw Kaulingfreks tot Lid van de recentelijk ingestelde Selectie- en Remuneratiecommissie benoemd. Ook werd de tweede versie van het Verbeterplan goedgekeurd. Vanaf deze vergadering wordt ook elke keer de liquiditeitsprognose besproken en eenmaal per kwartaal het treasuryverslag. In April 2012 werd (buiten vergadering) de heer Raué tot Voorzitter van de RvC per 1 mei 2012 benoemd; de heer Molenaar treedt vanaf die datum weer op als gewoon Lid van de RvC. In de vergadering van 15 mei 2012 werd goedkeuring verleend aan het besluit om aan het WSW het recht van eerste hypotheek te verlenen op een groot deel van het bezit. In deze en volgende vergaderingen werd ook uitgebreid aandacht gegeven aan de voorgenomen ontbinding van de derivatenportefeuille. Rond 11 juni 2012 werden (buiten vergadering) de heer Teschmacher tot Voorzitter en mevrouw Baart als Lid van de Auditcommissie benoemd; Ook werden (buiten vergadering) mevrouw Kaulingfreks tot Voorzitter en de heer Raué als Lid van de Selectie- en Remuneratiecommissie benoemd; de heer Molenaar is uit deze commissie getreden. De verlenging van aanstelling van de heren Erents en Thielen als statutair bestuurders ad interim tot 1 februari 2013 werd (buiten vergadering) besloten. In de vergadering van 25 juli 2012 keurde de RvC het werkdocument Actualisering Verbeterplan goed en werd het aantrekken van additionele financiering goedgekeurd evenals het aanvullend verzoek voor saneringssteun; de RvC benoemde mevrouw Cooijmans en de heer Van der Vlist tot Leden van de RvC met ingang van 15 augustus 2012, voor een periode van vier jaar waarmee het aantal leden van de RvC tot zeven is uitgebreid. De RvC onthield goedkeuring aan het voorstel van het Bestuur om de verdere deelneming aan het Sportquadrant te Den Haag voort te zetten; ook werd besloten Leden van de RvC en het Bestuur geen bijzondere vrijwaringen te verlenen. Medio augustus 2012 keurde de RvC het besluit om aan het WSW het recht van eerste hypotheek te verlenen op het resterende deel van het bezit (buiten vergadering) goed; ook werd (buiten vergadering) van het aangeboden ontslag per 15 augustus van mevrouw Baart als Lid en Secretaris van de RvC geaccepteerd en de benoeming, op bindende voordracht van de Huurdersorganisaties Haaglanden, van de heer Bartlema tot Lid van de RvC per 15 augustus 2012 voor een periode van vier jaar, goedgekeurd. In de vergadering op 29 augustus 2012 werd het door het bestuur ingediende reorganisatievoorstel goedgekeurd; tevens werden mevrouw Cooijmans en de heer Van der Vlist tot Lid van de Auditcommissie en de heer Bartlema tot Lid van de Selectie- en Renumeratiecommissie benoemd; De RvC stemde in met een jaarlijks overleg van de RvC met de Landelijke Huurders Vereniging (LHV); halfjaarlijks overleggen de op voordracht van de huurdersorganisaties benoemde commissarissen met respectievelijk de Huurdersorganisatie Haaglanden en de LHV. Op 4-5 oktober 2012 trok de RvC zich terug om zich te bezinnen op strategische zaken zoals de organisatie, profielen en rekrutering van het bestuur zowel als de structuur, functies, rolverdeling, ondersteuning en informatievoorziening van de RvC. Ook werd het conceptonderzoeksrapport rond de remuneratie van de voormalig bestuurder besproken.
11
Op 31 oktober 2012 besprak de RvC o.a. de status van het Verbeterplan, de vervanging en opvolging van de externe accountant, het verkoopprogramma en de stand van zaken met betrekking tot de diverse onderzoeken. Tevens werd het terugtreden van de heer Molenaar als Lid van de RvC per 31 december 2012 geaccepteerd. Op 21 november 2012 benoemde de RvC BDO als nieuwe externe accountant met betrekking tot de jaren 2011 – 2014, werden essentiële onderdelen van de concept-jaarrekening 2012 besproken (zoals de waardering van het onroerend goed en de derivatenportefeuille) en werden de eerste acties geaccordeerd die zouden moeten leiden tot o.a. de terugvordering van de betaling bij vertrek van circa € 3.5 miljoen aan de voormalig bestuurder. Op 12 december 2012 kwam de totstandkoming van de jaarrekeningen 2011 en 2012 ter tafel, alsmede de begroting 2013. De afwikkeling van Vestia’s participatie en terugtrekken uit SWY werd ook behandeld. Tevens werd het terugtreden van de mevrouw Kaulingfreks als Voorzitter van de Selectie- en Renumeratiecommissie en als Lid van de RvC per 31 december 2012 geaccepteerd en de gang van zaken met betrekking tot de rekrutering en benoeming van twee nieuwe leden van de RvC besproken. De Auditcommissie die in 2012 is ingesteld, kwam vijf maal bijeen, voor het eerst bijeen in augustus 2012. De Auditcommissie heeft geen eigen beslissingsbevoegdheden; waar nodig adviseert zij de RvC. De Auditcommissie gaf aandacht aan de interne en externe (financiële) verslaggeving, begroting, liquiditeits- en treasurybeheer en verslaggeving, risicobeheer, relatie met de externe accountant en de prestaties ten opzichte van het Verbeterplan. De Selectie- en Remuneratiecommissie, die ook in 2012 is ingesteld, kwam meerdere malen formeel en informeel bijeen en in verband met de volgende activiteiten: Uitbreiding RvC van vijf naar zeven leden; werving van een Huurdercommissaris Haaglanden op voordracht van de LHV; en de aanvang van de werving van het nieuwe Bestuur van Vestia en vervanging van twee Leden van de RvC in verband met aftreden per 31 december 2012 van twee Leden Activiteiten en besluiten 2013 De RvC kwam in tot en met 26 juni 2013 zes maal bijeen, de Auditcommissie vijf maal en de Selectie- en Remuneratiecommissie kwam wederom meerdere malen formeel en informeel bijeen In verband met de werving van het nieuwe Bestuur en in verband met de vervanging van twee leden van de RvC die aftraden per 31 december 2012. Vergaderingen vonden steevast plaats op het Vestia hoofdkantoor. Er werd ook nog een aantal besluiten buiten vergadering genomen. Vestia is nog steeds in lastig vaarwater. In vergelijking met het Verbeterplan hebben we redelijke prestaties geleverd en zijn we een aantal meevallers tegen gekomen. De verkoop van eengezinswoningen is aardig op gang gekomen maar er is meer nodig. Diverse (grootschalige) verkoopprojecten geven ons hoop dat we voldoende liquiditeit kunnen blijven genereren om aan onze verplichtingen te blijven voldoen en onze solvabiliteit te verbeteren. In elke vergadering wordt er gekeken naar de (financiële) prestaties van Vestia, de voortgang van de reorganisatie die in juni 2013 geïmplementeerd wordt en de voortgang van de diverse onderzoeken (derivaten, beloning voormalig bestuurder, aankoop onroerend goed en bouwprojecten), dan wel daarop volgende acties.
12
Op 8 februari 2013 werd besloten mevrouw de Groot te benoemen tot Lid van de RvC. Op 13 maart 2013 namen vertegenwoordigers van het CFV deel aan de eerste helft van de vergadering. Ook werd besloten een nieuw, tweehoofdig Bestuur te benoemen. De heer Schakenbos en mevrouw De Mooij treden aan op 1 juli 2013. Op 26 maart 2013 werd vrijwel de gehele vergadering besteed aan het onderzoek naar de derivaten. Op 24 april 2013 nam de OR deel aan de eerste helft van de vergadering en werd besloten de heer Van der Toorn Vrijthoff te benoemen tot Lid van de RvC. Op 29 mei 2013 keurde de RvC een nieuw Treasury statuut goed, bespraken we de inmiddels verder ontwikkelde periodieke treasury, liquiditeits, management- en andere rapportages. De Auditcommissie ging op dezelfde voet verder als in 2012. De Selectie- en Remuneratiecommissie was actief m.b.t. de werving van een Lid RvC op voordracht van de OR. Werving en selectie De Leden van de RvC zijn benoemd op grond van actuele profielen en voeren hun taken uit volgens de governancecode. Het functioneren en de positie van de RvC en commissies zijn jaarlijks onderwerp van gesprek. Twee Leden zijn benoemd op bindende voordracht van huurdersorganisaties en één lid is benoemd op bindende voordracht van de OR. Integriteit In het reglement van de RvC zijn regels opgenomen die belangenverstrengeling tegengaan. In de taakomschrijving van de directeur Financiën & Control was expliciet opgenomen dat hij tot taak heeft bij de Voorzitter van de RvC mogelijk belangenverstrengeling van het Bestuur te melden. In 2011, 2012 en tot en met mei 2013 zijn door hem of zijn plaatsvervanger geen transacties gemeld waarbij sprake was van belangenverstrengeling. De voormalige RvC heeft kennisgenomen van de integriteitcode die vanaf medio 2006 van kracht is. De RvC is van mening dat de Leden hun taken in onafhankelijkheid hebben verricht. De voormalige externe accountant heeft kennisgenomen van de maatregelen om de frauderisico’s te beperken en deze in 2011 nog als adequaat gekwalificeerd. Als gevolg van het onderzoek van het OM naar mogelijk fraude, kan het Bestuur en de RvC een dergelijke kwalificatie niet langer gestand doen. De, inmiddels teruggetreden, externe accountant heeft zich hierover niet uitgesproken.
Remuneratie van het Bestuur Gedurende 2011 had Vestia een eenhoofdig Bestuur. De beloning van het Bestuur bestond uit een salaris, vakantiegeld, en pensioenbijdrage ( € 124.184) en bedroeg € 513.433 in totaal. Tevens werd er een voorziening getroffen ter hoogte van € 728.000 voor pensioenaanspraken. Per 1 februari 2012 vertrok de voormalige bestuurder. Buiten zijn reguliere salaris en toeslagen werd hem bij zijn vertrek een eenmalige uitkering van €3.528.332 gedaan ter genoegdoening 13
van vermeende pensioen- en andere rechten. Inmiddels is een uitgebreid onderzoek in gesteld naar de beloning van de voormalige bestuurder. Onder andere op basis van dit onderzoek is de huidige RvC van mening dat de eenmalige uitkering onterecht plaats heeft gevonden en zijn er acties opgestart om deze uitkering terug te vorderen. Per 1 februari 2012 trad het nieuwe, tweehoofdige, Bestuur aan op basis van een tijdelijk contract. De beloning is vastgesteld op het maximaal toegelaten niveau voor tijdelijk Bestuur onder de relevante gedragscode zoals vastgesteld door de VTW.
1.3
Samenstelling en beloning van de Raad van Commissarissen
In 2011 was de samenstelling van de RvC als volgt: Leden S. Kolthek Voorzitter, later Lid N.M. Dijkhuizen Lid S. Baart Lid, later Secretaris F.A. Molenaar Secretaris, later Voorzitter A.C.M Kaulingfreks Lid
M/V Natio- Geb. Benoemd Aftreden Commissie naliteit jaar M NL 1940 2005 2014 Kernraad M
NL
1947
2005
2014
V
NL
1954
2010
2014
M
NL
1958
2011
2015
V
NL
1949
2011
2015
Kernraad
In 2012 hebben veel mutaties plaatsgevonden, zijn de reguliere commissies ingesteld en is de RvC van vijf tot zeven leden uitgebreid. Ook werd de Kernraad en de functie van Secretaris en Penningmeester afgeschaft. Vanaf 15 augustus 2012 tot 31 december 2012 is de samenstelling van de RvC als volgt: Leden F.A. Molenaar Lid A.C.M. Kaulingfreks Lid H.H. Raué Voorzitter C.H. Teschmacher Lid M.P.M Cooijmans Lid J. van der Vlist Lid E.P. Bartlema Lid
M/V Natio- Geb. Benoemd Aftreden Commissie naliteit jaar M NL 1958 2011 2015 V
NL
1949
2011
2015
M
NL
1951
2012
2016
M
NL
1956
2012
2016
V
NL
1964
2012
2016
Voorzitter Selectie- en Remuneratiecommissie Lid Selectie- en Remuneratiecommissie Voorzitter Auditcommissie Lid Auditcommissie
M
NL
1947
2012
2016
Lid Auditcommissie
M
NL
1959
2012
2016
Lid Selectie- en Remuneratiecommissie
Per 31 december 2012 zijn de heer Molenaar en mevrouw Kaulingsfreks, de laatste twee RvCLeden die zitting hadden in de periode waarin de heer Staal Vestia bestuurde, afgetreden. 14
Vanaf 1 mei 2013 is de samenstelling van de RvC als volgt: Leden H.H. Raué Voorzitter C.H. Teschmacher Lid M.P.M Cooijmans Lid J. van der Vlist Lid E.P. Bartlema Lid A.E. de Groot Lid W. van der Toorn Vrijthoff Lid
M/V Natio- Geb. Benoemd Aftreden Commissie naliteit jaar M NL 1951 2012 2016 Lid Selectie- en Remuneratiecommissie M NL 1956 2012 2016 Voorzitter Auditcommissie V
NL
1964
2012
2016
Lid Auditcommissie
M
NL
1947
2012
2016
Lid Auditcommissie
M
NL
1959
2012
2016
V
NL
1961
2013
2017
Voorzitter Selectie- en Remuneratiecommissie Lid Selectie- en Remuneratiecommissie
M
NL
1948
2013
2017
Niet alle vergaderingen konden door alle Leden van de RvC, dan wel de Auditcommissie, respectievelijk de Selectie- en Remuneratiecommissie bijgewoond worden maar er was geen sprake van frequente afwezigheid. De specificatie van de hoofd- en nevenfuncties van de (voormalige) leden van de RvC luidt als volgt: Leden S. Kolthek
N.M. Dijkhuizen
S. Baart F. A. Molenaar A.C.M. Kaulingfreks H.H. Raué
C.H. Teschmacher M.P.M Cooijmans
Hoofdfunctie Nevenfunctie Zelfstandig Consultant Voorz. Stichting Architectuur Instituut Rotterdam (AIR) Lid RvT Berlage Instituut Rotterdam Adviseur Kunst en Bedrijf b.v. Amsterdam Bestuurslid Van der Leeuwkring Rotterdam Lid Bestuur Viering Gedenkdagen Scheveningen Voorz. Stichting Heelweg Den Haag Partime-docent Luzac Den Haag Lid RvC Woonpartners Helmond Lid RvT Stichting Scholengemeenschap ZuidWest Den Haag Bestuurslid IKW Den Haag Voorz. RvB Ronald MacDonaldhuis Den Haag Zelfstandig Ondernemer Zelfstandig Directeur/eigenaar Motus Ludens BV Ondernemer Loopbaantrainer/consulent FNV Bondgenoten Lid RvC Stichting Woonvast Lid RvC Yarden Holding / Verzekeringsmij Lid RvC CZ Ziektekostenverzekeringen RvA, bestuurder – Nolet Groep Voorz. RvC UBS Investment Bank NL Directeur Odyssey Partner Marc O’ City Apartments Amersfoort Invest en Odyssey Voorzitter Bestuur Theater Filmhuis Grand 15
Hotel Group
J. van der Vlist
E.P. Bartlema
Manager de Allliantie
A.E. de Groot
Zelfstandig Ondernemer
W. van der Toorn Vrijthoff
Universitair Hoofddocent Woningbeheer & Ontwikkeling
Café De Lieve Vrouw Amersfoort Adviesraad herontwikkeling terrein Warner Jenkinson Amersfoort Adviseur Bouwstenen voor Sociaal Plv. Voorzitter Commissie voor de Milieueffectrapportage Lid RvT stichting Platform 31 Bewindvoerder Bestuur Openbaar Onderwijs Rotterdam (stichting BOOR) Lid RvT stichting Natuur en Milieu Voorz. RvC nv Slibverwerking-Noord Brabant Eigenaar-Directeur Bartlema Werkt Voorzitter Bestuur stichting “Effe bij moeder an” (huiskamer ex-psychiatrische patiënten) Amsterdam Management Consultant / Interim Manager Voorzitter RvT van “”Bevolkingsonderzoek Zuid-West Lid Talentcommissie CDA Lid RvC van Woningstichting Maassluis
Vergoeding Leden Raad van Commissarissen De vergoeding van de Leden van de RvC bedraagt in 2011 in totaal € 57.272; in 2010 was dat € 59.000. De aanpassing van de vergoeding t.o.v. 2010 is gelijk gehouden aan de CAOaanpassing zoals die voor de medewerkers in de sector van toepassing is. Per functie luidt de specificatie als volgt: Functie Voorzitter Secretaris Lid
2011 € 21.818 € 16.363 € 8.182
2010 € 21.495 € 16.121 € 8.061
Ingaande 2012 is de vergoeding voor Leden van de RvC geheel in lijn met de richtlijnen van de VTW gebracht.
Rotterdam, 15 juli 2013.
H.H. Raué Voorzitter Raad van Commissarissen
16
1.4
Personeel en Organisatie
In onderstaand organigram zijn de is de in 2011 vigerende organisatiestructuur weergegeven. Het gaat om 15 lokale woonbedrijven en 4 vakbedrijven.
17
Fusie met Stadswonen Als vervolg op de fusie met Stadswonen is in 2011 het nieuwe Vestia bedrijf “Vestia Rotterdam Stadswonen” ontstaan. Na de vaststelling van de organisatie en formatie is de personele plaatsing van de medewerkers met succes afgerond. De (her) plaatsingsproblematiek is minimaal geweest. Vervolgens is met succes gewerkt aan de verdere implementatie van nieuwe systemen en procedures. Integriteit Vanaf 2005 is het onderwerp integriteit een terugkerend thema. De afgelopen jaren is dat ingevuld door: 1. Het in samenwerking met de medewerkers ontwikkelen van de gereedschapskist “De kunst van het kiezen”; 2. De vaststelling van het integriteitsprotocol; 3. De discussies over het thema integriteit en dilemmatrainingen; 4. De vaststelling (na overleg met de betrokken medewerkers) van competenties voor de diverse functies waarbij de competentie “integriteit” veelvuldig een rol speelt; 5. De verankering van het thema integriteit in onze merkwaarden (BIPO). In 2009 is van een klokkenluidersregeling vastgesteld, inmiddels een algemeen aanvaarde professionele norm om medewerkers de mogelijkheid te geven (vermeende) misstanden aan de kaak te stellen. Hiertoe is een onafhankelijk externe vertrouwenspersoon aangesteld. In dit kader is nog in 2011 een risicoanalyse verricht naar personen op sleutelposities. In 2011 is een nieuw instrument op het terrein van de integriteit geïntroduceerd. Het gaat om de zogenaamde integriteitspiegel die op intranet ter beschikking is gesteld. De integriteitspiegel biedt medewerkers, via het invullen van een vragenlijst, de mogelijkheid om een beeld te krijgen van hun eigen positie en die van de directe werkomgeving (collega’s en management) ten opzichte van het thema integriteit. Regulier P&O-werk De aandacht op P&O-terrein ging in 2011 in het bijzonder uit naar de beheersing en preventie van het ziekteverzuim, conflictbemiddeling en de ontwikkeling van een P&O-monitor met stuuren kengetallen. P&O data
Norm 42 jaar 5% Nvt Nvt
Realisatie 2011 43,4 jaar 4,3% 1.154,1 1.095,5
Realisatie 2010 43,5 jaar 4,7% 1.138,3 *) 1.037,6 *)
Gemiddelde leeftijd medewerkers Ziekteverzuim Formatie ultimo jaar in fte Bezetting ultimo jaar in fte Loonkosten per fte naar bezetting ultimo jaar Idem, exclusief pensioen bestuurder Inzet stagiaires
--
€ 67.522
€ 70.524 *)
---
€ 66.857 113
€ 67.826 *) 106
*) inclusief Stadswonen 18
De uitkomsten van de in 2011 verrichte kwaliteitsmetingen (USP/Telan) luiden als volgt:
USP-meetonderdelen dienstverlening nieuwe huurders vertrekkende bewoners Nieuwbouwwoning reparatieverzoeken planmatig onderhoud Totaalgemiddelde Telan telefonische bereikbaarheid
1.5
Norm 7,5 7,5 7,5 7,5 7,5 7,5 7,0
2011 7,6 7,5 7,6 7,5 7,5 7,5 7,6
2010 7,6 7,4 7,5 7,6 7,5 7,5 7,5
Ondernemingsraad
De ondernemingsraad is met de bestuurder in 2011 drie maal tot een overlegvergadering gekomen. De ondernemingsraad heeft als gevolg van de nieuwe CAO-woondiensten met de bestuurder gesproken over aanpassingen in de secundaire arbeidsvoorwaarden; enige punten zijn ten gunste van de medewerkers aangepast en geactualiseerd zoals de vergoeding voor zakelijke kilometers en de tegemoetkoming voor de ziektekostenverzekering. De ondernemingsraad heeft ook het signaal afgegeven met kennis en kunde een bijdrage te kunnen leveren aan de invoering van de Werkkostenregeling en het Nieuwe Werken op de agenda gezet. Verder heeft de ondernemingsraad tal van onderwerpen behandeld en onder meer een positief advies uitgebracht over de fusie tussen Vestia en Stadswonen Rotterdam. De ondernemingsraad heeft in eigen verband tien maal vergaderd. In juni 2011 is het jaarbericht uitgebracht over de periode april 2010 t/m maart 2011. De ondernemingsraad is er in 2011 niet in geslaagd tot een voltallige samenstelling te komen; een zestal Vestia-bedrijven was niet in de ondernemingsraad vertegenwoordigd. Door de financiële problematiek is de ondernemingsraad in februari 2012 tot voltallige bezetting gekomen. In verband met de complexiteit van diverse ICT-gerelateerde zaken bij Vestia heeft de ondernemingsraad dit onderwerp structureel in een van zijn portefeuilles opgenomen.
19
2. Volkshuisvestingsverslag In dit hoofdstuk legt Vestia verantwoording af over de geleverde prestaties op de zes verantwoordingsvelden van het Besluit beheer sociale huursector. Voorts komen de overige werkzaamheden (paragraaf 7), de verbindingen (paragraaf 8) en de verklaring dat de werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting zijn verricht (paragraaf 9), aan de orde. 2.1
Bij voorrang huisvesten van de doelgroep
Woonruimteverdeling algemeen Vestia is een sociaal betrokken onderneming, die het beheer en ontwikkelen van een breed scala aan wonen gerelateerde diensten en producten als doelstelling heeft. Het huisvesten van lagere inkomensgroepen en doelgroepen van maatschappelijk herstel is een van de volkshuisvestelijke speerpunten. Uitgangspunt daarbij is dat huurders zelf kunnen kiezen voor een woning. Op dit moment is de keuzevrijheid van huurders nog beperkt door de grote druk op de woningmarkt. Door nieuwbouw wordt getracht deze druk te verminderen. Vestia is één van de gangmakers van de regionale woonruimteverdeling. Een ongedeelde stad in een ongedeelde regio is hierbij ons uitgangspunt. Het succesvolle model in Haaglanden is inmiddels ook in de Stadsregio Rotterdam ingevoerd. Dit resulteert in hogere slaagkansen voor lagere inkomens in de regiogemeenten en ruimere toegang voor middeninkomens in de centrale stad. Via een regionaal woningbouwscenario wordt dit ook via het vastgoed ondersteund. Voor de regio betekent dit minder sloop/verkoop en meer sociale woningbouw; in de centrale stad gaat het om meer sloop/verkoop en meer duurdere woningbouw. Voor de toewijzing gelden de volgende doelstellingen: Toewijzing Toewijzen aan BBSH-doelgroep van vrijkomend aanbod Idem tot aftoppingsgrens Idem van nieuwbouw tot aftoppingsgrens Toewijzen aan jongeren tot 27 jaar Toewijzen aan doelgroepen van maatschappelijk herstel
Norm Minimaal 70% Minimaal 80% Minimaal 90% Minimaal 35% Minimaal 150
Jongerenhuisvesting Jongeren hebben het niet altijd makkelijk op de woningmarkt. Wanneer Vestia de woningen verdeelt op basis van inschrijvingsduur – inschrijving mag pas vanaf je 18e verjaardag – dan ben je de eerste jaren daarna niet in het voordeel. Uit analyses bleek een jaar of vijf geleden dat de slaagkansen van jongeren in veel gemeenten ver achterbleven bij die van andere groepen. Vóór 2005 werden slechts rond de 20% van de woningen aan jongeren onder de 27 jaar toegewezen. In 2006 is het beleid gewijzigd. Als streefcijfer is toen 35% opgenomen; per woonbedrijf kan dit verschillen als gevolg van verschillen in de samenstelling van het woningbestand. Er zijn twee manieren om een hoger percentage te halen: enerzijds het toevoegen van nieuwbouw speciaal voor jongeren, anderzijds het toewijzen van meer bestaande woningen aan jongeren. Ook in de bestaande voorraad is het aanbod aan woningen voor jongeren vergroot. Sommige woonbedrijven hebben extra woningen voorzien van het label 'tot 27 jaar'. In enkele gevallen heeft een beleidsherziening geleid tot het aanwijzen van een complex tot jongerencomplex waar 20
eerst aan sloop/nieuwbouw werd gedacht. Ook waar sloop nog wel op de planning staat verhuren we in veel gevallen tijdelijk aan jongeren. Door al deze inspanningen laat het percentage toewijzingen aan jongeren een duidelijk stijgende lijn zien. In 2007 haalden we dit streven met 34% al bijna. In 2008 is de gestelde doelstelling ruimschoots gehaald (36,9%). In 2009 is het percentage, uitgekomen op 36, dus net boven het streefpercentage. In 2011 is het percentage uitgekomen op 39,7 procent; in 2010 was dat 33,5%). Deze stijging is mede te danken aan de verhuur door het nieuwe woonbedrijf Vestia Rotterdam Stadswonen. Begeleid wonen voor jongeren Vestia spant zich ook in voor jongeren die om een of andere reden niet goed zelfstandig kunnen wonen. Daarbij wordt nauw samengewerkt met verschillende welzijn- of onderwijsinstellingen. Zo is in 2009 een samenwerkingsverband getekend met stichting Jeugdformaat, een instelling die in de regio Haaglanden actief is bij de opvang en begeleiding van jongeren die al dan niet tijdelijk, niet meer thuis kunnen wonen. Huisvesting bijzondere doelgroepen In het verlengde van wonen en zorg is ook ‘maatschappelijk herstel’ een bedrijfsbreed aandachtspunt. Maatschappelijk herstel heeft veel raakvlakken met wonen en zorg. Het gaat om kwetsbare groepen zoals dak- en thuislozen en (ex)verslaafden. Kenmerkend zijn de meervoudige problemen van de doelgroep. Men kan (tijdelijk) niet zelfstandig functioneren op meerdere facetten van het leven. De oorzaken zijn uiteenlopend. Het kan samenhangen met een psychische of verstandelijke beperking, gevolg van een verslaving, maar ook mensen met tegenslag kunnen in een situatie raken waar zij op eigen kracht niet uitkomen. Vestia helpt deze doelgroep in het reguliere verhuurtraject en in speciaal opgezette woonprojecten. Met het beschikbaar stellen van 140 woongelegenheden is in 2011 net niet voldaan aan de taakstelling in de betreffende gemeenten (norm minimaal 150). In 2010 lag dit aantal op 243. Het hoge aantal in 2010 is positief beïnvloed door oplevering van een aantal nieuwe woonvoorzieningen voor deze doelgroep. Preventie huisuitzettingen Het is beleid om al bij een kleine huurachterstand persoonlijk contact met de bewoner te zoeken. In alle fasen van het traject gaat het om een combinatie van ‘de helpende hand bieden’ en duidelijkheid; de huur moet wel worden betaald. De aanpak van betalingsachterstanden is geen gemakkelijk traject. Vaak is sprake van grote, complexe schulden en tal van andere problemen. Mensen zijn in eerste instantie geneigd de problemen te ontkennen en denken dat het wel goed komt. Pas in het laatste stadium, als het ontruimingsvonnis er is, beseft men de ernst van de situatie. Het beleid beoogt mensen met achterstand zo snel mogelijk te bewegen een betalingsregeling te treffen en zo nodig hulp te accepteren, zowel op financieel als op maatschappelijk gebied. Dit vraagt om een goede en snel werkende ‘achtervang’ van hulpverlening, zonder wachtlijsten. Om zo’n achtervang te realiseren is een goed samenspel nodig tussen corporaties en gemeentelijke instanties, met name de Gemeentelijke Kredietbank, de Sociale Diensten en andere op dit terrein werkzame instellingen. In Den Haag, Rotterdam, Delft en Zoetermeer zijn convenanten afgesloten om de samenwerking te structureren of te verbeteren. In 2011 deden zich 363 ontruimingen voor tegen 322 in 2010. Helaas een stijging met 12%. Een deel van de stijging
21
hangt samen met de fusie met Stadswonen. Langzaam aan wordt echter ook duidelijk dat de economische crisis ook onze huurders raakt. Woonfraude Bij onrechtmatige bewoning onderneemt Vestia actie met behulp van wettelijke mogelijkheden. Die actie beperkt zich in principe tot de woning waarop de melding/klacht betrekking heeft. Wanneer duidelijke aanleidingen bestaan, bijvoorbeeld als uit een complex met enige regelmaat signalen komen van overlast of andere onrechtmatigheden, kan een heel complex of hele straat worden onderzocht. Bij die aanpak maken we aan de huurders duidelijk dat het in het belang van de leefbaarheid is en dat huurders die te goeder trouw zijn niets te vrezen hebben. Aanpak op een hoger schaalniveau dan complex of straat acht Vestia niet wenselijk. Wanneer wij constateren dat sprake is van onderhuur van een deel van de woning zonder dat daar vooraf toestemming voor is gevraagd, verlenen we alsnog toestemming volgens dezelfde criteria als wanneer er vooraf toestemming was gevraagd (huurder heeft zijn hoofdverblijf in het gehuurde en er is geen overbewoning). Dit geldt niet wanneer de onderhuur gepaard gaat met overlast. Wanneer de huurder zijn hoofdverblijf elders heeft, maken we altijd een einde aan de huurovereenkomst en aan de onderhuur. Hiervan wijken we slechts in uitzonderingssituaties en om humanitaire redenen af. Wij tolereren geen overbewoning, ongeacht of die vooraf of achteraf wordt geconstateerd. In een gezinssituatie kijken we welke mogelijkheden er voor de huurder en zijn gezin zijn om andere (grotere) huisvesting te vinden. De omkering van de bewijslast (de huurder moet desgevraagd kunnen bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning en niet illegaal onderverhuurt) is opgenomen in de Algemene Huurvoorwaarden. Mutaties In 2011 heeft de Vestia in totaal 9.404 woningen (opnieuw) verhuurd. In 2010 waren dat 7.368 woningen. Het aantal mutaties is gestegen dankzij de fusie met Stadswonen en het aantal opgeleverde woningen. In 2011 zijn 1.224 nieuwe huurwoningen opgeleverd en in 2010 waren dat 1.614. In deze cijfers zijn ook de tijdelijke verhuringen van woningen, die we op termijn gaan slopen opgenomen. De mutatiegraad, ofwel het aantal nieuwe verhuringen over 2011 ten opzichte van het totaal aantal woningen per 1 januari 2012, bedraagt 11,1% (in 2010 was dit 8,9%). In dit cijfer zijn ook de verhuur van nieuw opgeleverde woningen begrepen. Woningtoewijzing In 2011 is 70,0% van de gemuteerde woningen (nieuwbouw en bestaand) toegewezen aan eenpersoonshuishoudens. Dit is hoger dan in 2010 (63,2%). Van de vrijgekomen en nieuwe woningen in 2011 is 10,6% toegewezen aan huishoudens die bestaan uit drie en meer personen (in 2010 12,2%). Een uitsplitsing van de toewijzing naar leeftijd laat zien, dat het aandeel ouderen bij de nieuwe verhuringen is gedaald. En wel van 15,6% in 2010 naar 9,9% in 2011. Dit lage percentage valt voor een deel te verklaren door de lagere verhuisgeneigdheid van ouderen. Het merendeel van de in 2011 gemuteerde en nieuw opgeleverde woningen is toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen, namelijk 74,4% (in 2010: 69,3%). De definitie voor laag inkomen is gebaseerd op het BBSH. Dit percentage ligt ruim boven de norm van 70%. In 2011 passen wij dit streefpercentage aan conform de prestatieafspraken die we in een fors aantal gemeenten hebben gemaakt. Vanaf dat moment geldt het percentage van 70% niet meer van 22
alle verhuringen, maar alleen van het aantal mutaties in het sociale segment (onder de huurtoeslaggrens). Reden is dat steeds meer verhuringen in het geliberaliseerde gebied plaatsvinden waar de doelgroep niet kan huren. Daarmee zakte jaarlijks het toewijzingspercentage, terwijl het toewijzingsbeleid in het sociale segment gelijk bleef. Het aandeel van de vrijgekomen goedkope en betaalbare huurwoningen dat is toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen bedraagt 85,4%. In 2010 was dat 80,3%. Dit betekent, dat 14,6% van de goedkope en betaalbare huurwoningen is terechtgekomen bij huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrenzen uit het BBSH. Dit komt mede door het feit dat in Haaglanden afspraken zijn gemaakt om in wijken met een eenzijdig goedkoop woningbezit niet te labelen op het BBSH-inkomensmaximum. In deze wijken geldt een hoger maximaal inkomen. Veelal gaat het overigens om mensen die een inkomen hebben dat net boven de maximum BBSH-inkomensgrens ligt. In de Stadsregio Rotterdam gelden voor de toewijzing van de betaalbare huurwoningen geen inkomensgrenzen meer, behoudens de grens van € 33.614. Huurbeleid Vestia heeft in haar begroting gerekend met een reguliere huurstijging van 1,25%. In 2011 is een gemiddelde huurstijging van 1,3% toegepast, gelijk aan de gemiddelde inflatie in 2010. Bij mutatie van de bestaande woningen is in de regel uitgegaan van 85% maximaal redelijke huur (harmonisatie), tenzij de marktomstandigheden dit niet toestonden. Dit laatste heeft zich in zeer beperkte mate voorgedaan. Als gevolg van de wijziging in de Huurtoeslagwetgeving hebben we het aanvangshuurbeleid (eerste verhuur) wel herijkt. Niet langer gaan we als regel uit van de aftoppingsgrens bij bereikbare woningen, maar hanteren we de huurtoeslaggrens, tenzij het woningwaarderingsstelsel zich daartegen verzet of we harde afspraken hebben met de gemeente in de gronduitgiftevoorwaarden. Huurders ontvangen nog steeds huurtoeslag en vanwege de goede isolatie bij nieuwbouw, blijven de woonlasten, inclusief kosten energie, betaalbaar. Naar huurprijsniveau luidt de specificatie van de zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige woongelegenheden als volgt: Huurprijsklasse Goedkoop, over 2011 tot € 362 per maand Betaalbaar, over 2011 van € 362 tot € 555 per maand Duur, over 2011 van € 555 tot € 653 per maand Duur, over 2011 vanaf € 653 per maand Onzelfstandige eenheden en studentenwoningen Totaal
31-12-2011 18.973 47.761 11.609 3.323 6.925 88.591
31-12-2010 19.394 47.683 11.257 3.217 6.609 88.160
Leegstand De spanning op de woningmarkt is zodanig, dat over het algemeen geen sprake is van structurele leegstand van enige betekenis. Uitzondering hierop zijn een aantal complexen bij Vestia Noord Nederland. De leegstand daar is boven gemiddeld. Als gevolg van herstructureringsplannen staan er wel woningen leeg. Het gaat hierbij om woningen, die op korte termijn voor sloop in aanmerking komen. Veel van deze woningen verhuren we tijdelijk aan jongeren.
23
Huuropbrengst De gerealiseerde huuropbrengst over 2011 komt uit op circa € 488 miljoen. De huurderving als gevolg van leegstand bedraagt over 2011 ongeveer € 10,8 miljoen, dit is ongeveer 2,1% van de geprognosticeerde huuropbrengst (€ 506 miljoen). Over 2010 bedroeg de huurderving als gevolg van leegstand € 8,5 miljoen. De huurderving omvat naast frictie ook sloop en renovatie. Huurachterstand De huurachterstand (van huren en servicecontracten) bedroeg circa € 10,1 miljoen ofwel 1,84% van de te ontvangen huren en vergoedingen voor servicecontracten (2010 2,03%). 2.2
Zorgdragen voor de kwaliteit van de woongelegenheden
De specificatie van het bezit in exploitatie luidt als volgt: Categorie Huurwoningen Idem, bestemd voor verkoop Eenheden verzorgingshuizen Overige woongelegenheden: - Onzelfstandige woningen, waaronder voor studenten - Eenheden bijzondere woonvormen - Woonwagens Totaal aantal woongelegenheden Bedrijfsruimten/winkels (incl. MOG) Parkeerplaatsen/Garages Parkeergarage Medimall Overig bezit Totaal niet woongelegenheden
31-12-2011 78.000 127 3.539
31-12-2010 78.948 81 2.522
6.079 835 11 88.591
5.990 608 11 88.160
2.615 3.420 1.800 3.875 11.710
1.605 3.447 3.143 8.195
Totaal generaal* 100.301 96.355 Deze aantallen wijken af met de aantallen in de jaarrekening als gevolg van afwijkende definities van VHE. Het gaat met name om bulkcontracten in de jaarrekening, die hier uitgesplitst zijn naar werkelijke eenheden. Strategisch voorraadbeleid Alle Vestia-bedrijven beschikken over een strategisch voorraadbeleid gebaseerd op lokale en regionale woningmarktonderzoeken en prestatieafspraken met stadsgewest of gemeenten. Zo zijn in Haaglanden afspraken gemaakt over de ongedeelde regio (bouwen van goedkope huurwoningen in de randgemeenten en duurdere huur- en koopwoningen in de eenzijdige wijken in de stad Den Haag). Vanwege het gegeven dat de woningmarkten waar de Vestia-bedrijven werkzaam zijn sterk verschillen, is er geen strategisch voorraadbeleid geformuleerd op groepsniveau. Wel waren tot en met 2011 een aantal algemene uitgangspunten geformuleerd als het gaat om een terughoudend verkoopbeleid bestaande woningen en een afwegingskader sloop-/ nieuwbouw of ingrijpende renovatie. Aankoop
24
Aankoop van woningen spitst zich toe op particuliere eigenaren in herstructureringsgebieden indien dat de hele wijk of buurt ten goede komt. Verder koopt Vestia panden aan als de kans zich voordoet, de prijs verantwoord is en het bezit past bij de speerpunten van beleid, bijvoorbeeld jongerenhuisvesting of wonen en zorg. In 2011 zijn 1 woning ten behoeve van de Ottenrade te Den Haag en 13 panden in diverse gemeenten ten behoeve van Thomashuizen en Herbergiers aangekocht. De aankopen passen binnen de vooraf gestelde beleidsdoelen (herstructurering en wonen en zorg). Verkoop Vestia voerde ook in 2011 een terughoudend verkoopbeleid. Een aantal inhoudelijke argumenten lag hieraan ten grondslag. Zo verkocht Vestia geen woningen met te weinig toekomstwaarde, was Vestia zeer terughoudend met de verkoop van goedkope huurwoningen in de regiogemeenten en in buurten en wijken in de stad waar relatief weinig goedkope huurwoningen zijn en verkocht Vestia geen eengezinswoningen in gemeenten waar deze relatief schaars zijn. Voor 2011 waren 80 verkopen van bestaande woningen voorzien. De realisatie bedraagt 100 woningen (in 2010 65 woningen) waarvan 23 woningen als complex. Het aantal verkopen aan particulieren is beperkt van omvang, zeker als we bedenken dat het verkoopaanbod in 2011 bijna 1.800 woningen bedroeg. Vestia draagt bij aan de bevordering van het eigen woningbezit door in het kader van de revitalisering van de steden na sloop een groot deel van de nieuwbouw in de vorm van koopwoningen te realiseren. In 2011 bedroeg dat aantal 282 (2010: 150). In 2011 zijn geen bestaande of nieuwe woningen verkocht met korting, een starterslening of andere verkoopconstructies, zoals maatschappelijk gebonden eigendom of koopgarant. Sloop en nieuwbouw In de begroting 2011 was de sloop voorzien van 882 woningen, de bouw van 1.465 huurwoningen en de bouw van 191 koopwoningen. In het kader van de revitalisering van de steden zijn in 2011 880 woningen gesloopt. In 2011 zijn 1.506 nieuwe woongelegenheden opgeleverd, waarvan 1.224 in de huursector en 282 in de koopsector. Een deel van de nieuw gebouwde huurwoningen is zorggerelateerd in het kader van de samenwerking met zorginstellingen. Het hiervoor genoemde aantal nieuwbouwwoningen is exclusief de woningen van stichting Woonformatie Ypenburg (SWY). In 2011 zijn door SWY 28 woningen in de sociale huursector en geen woningen in de koopsector opgeleverd; eind 2011 komt SWY daarmee uit op een bezit van 2574 woningen. De huurwoningen van SWY zijn in beheer bij Vestia Nootdorp. Van de huurwoningen hebben er 197 een aanschafprijs die hoger dan € 200.000 is, te weten: 10 woningen in Delft, 10 woningen in Den Haag, 135 woningen in Rotterdam (Bornerveld) en 42 woningen in Blaricum (Blaricumermeent). In overwegende mate zijn deze woningen gebouwd om gemengde wijken te krijgen en/of omdat het aanbod op die manier beter aansloot op de vraag. Van de koopwoningen hebben er 104 een aanschafprijs die hoger is dan € 200.000 te weten: 96 woningen in Den Haag (Houtrust) en 8 woningen in Delft (Zeepfabriek). 25
Woontechnisch programma van eisen In het kader van het projectenprotocol is ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten een checklist voor het woontechnisch programma van eisen opgesteld. Dit programma van eisen doet dienst bij elk nieuwbouwproject om vroegtijdig de uitgangspunten te inventariseren en vast te leggen. Aankopen gronden In 2011 zijn geen gronden aangekocht. Duurzaam bouwen Bij alle nieuwbouwprojecten zijn de energienormeringen (EnergiePrestatieNorm en Nationaal Pakket Duurzaam en Energiezuinig Bouwen) uitgangspunt. Naast het integreren van milieuaspecten neemt de Vestia de eisen van het handboek Woonkeur als leidraad. Daar waar project en locatie zich ervoor lenen, zijn de ingrediënten van de verschillende keurmerken zoals het Politie Keurmerk Veilig Wonen, het Seniorenlabel en het keurmerk Aanpasbaar Bouwen toegepast. Bij veel projecten in Den Haag zijn woningen uitgerust met een pomp die warmte uit de grond haalt (in de winter) en weer teruggeeft (in de zomer). In Scheveningen (Duindorp) gebruiken we een zeewaterwarmtecentrale voor de warmtevoorziening. Ook in Zoetermeer (Oosterheem) maken we gebruik van warmte-installaties waarbij gebruik wordt gemaakt van het grondwater. In Rotterdam zijn afspraken gemaakt om de nieuwe woningen aan te sluiten op het warmtenet, dat gebruik maakt van restwarmte. In het Westland gaan we een nieuwe wijk (Hoogeland) aansluiten op kassenwarmte. In de nieuwbouw maken we gebruik van FSC-hout. Nieuwbouw niet zijnde woongelegenheden In 2011 is ruim 53.500 m2 aan bedrijfsruimten en winkels gebouwd. Voor het overgrote deel gaat het om de Medimall, de zorgboulevard in Rotterdam-Zuid, een zorgcampus met zorggerelateerde bedrijfsruimten en scholen/kinderdagverblijf. In het kader van de krachtwijken is het gebouw Zuid57 gerealiseerd. Daarnaast zijn diverse commerciële plinten opgeleverd. Onderhoud De volgende kengetallen geven inzicht in de uitvoering van onderhoud in de verschillende vormen: Soort onderhoud Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Overig onderhoud Totaal
Per verhuureenheid 2011 € 216 € 237 € 125 € 526 € 90 € 1.194
Per verhuureenheid 2010 € 235 € 283 € 106 € 490 € 81 € 1.195
Mutatie in procenten - 8% - 16% 18% 7% 11% -
Per onderdeel blijken mutaties, maar per verhuureenheid is de uitgave in 2011 gelijk aan die van het voorgaande jaar. 26
In deze cijfers zijn loonkosten begrepen van Vestia Onderhoudsdiensten. Voor 2011 betreft dat een totaal van € 5.636.000 en voor 2010 was dat € 5.708.000. Dit Vestia-bedrijf houdt zich enkel bezig met reparatie- en mutatieonderhoud. De onderhoudscijfers zijn voordelig beïnvloed door effecten als slimmer en gunstiger aanbesteden (meer combinaties van projecten, schilderwerk meer in rustiger tijden). Het Project Onderhoud Schil (POS) heeft geleid tot lagere uitgaven bij het planmatig onderhoud, doordat kritischer is gekeken (met behulp van gespecialiseerde bureaus als het Verfadviescentrum) naar de noodzaak en mogelijkheden tot uitstel. De woningverbeteringen hebben geleid tot waardevermeerdering van het vastgoed, om reden waarvan de hiermee gemoeide uitgaven zijn geactiveerd. In 2011 was hiermee in totaal ruim € 40 miljoen gemoeid; in 2010 was dat € 49 miljoen. Wegens sloop is aan boekwaarde (historische kosten verminderd met afschrijvingen) bijna € 11,0 miljoen afgeboekt; over 2010 was dat ruim € 5,8 miljoen. 2.3
Betrekken van bewoners bij het beleid en het beheer
Overleg Het betrekken van bewoners bij het beleid en het beheer staat hoog in het vaandel. Reeds vanaf 1992 kennen de statuten artikelen omtrent participatie huurdersorganisaties en bewoners. Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer vindt op diverse niveaus plaats. Op het niveau van Vestia is de invloed reeds jaren verankerd door het recht van voordracht van huurdersorganisaties voor twee leden van de raad van commissarissen. De nieuwe bevoegdheden, die de in 2008 gewijzigde Wet op het overleg huurders en verhuurder aan de bewoners geeft, zijn met de huurdersplatforms en organisaties besproken en in de reglementen opgenomen. Maar overleg over de wettelijk verplichte onderwerpen vindt Vestia niet voldoende. Bewoners zien wij als onze bondgenoten. Het is belangrijk dat onze huurders de beheerplannen, waarin wij – onder meer – de leefbaarheidsprojecten en activiteiten regelen, ten volle ondersteunen. Bewoners hebben voor de leefbaarheid in het gebied waar zij wonen ook verantwoordelijkheid. Als zij niet meedoen, komt er niets van de grond. Op bedrijfsniveau fungeren bij de meeste bedrijven actieve huurdersorganisaties. Dit sluit ook aan bij de lokale verankering van de bedrijven. Daarnaast zijn op wijkniveau bewonerscommissies gesprekspartner. Met name nieuwbouw, herstructurering, wijkbeheer en leefbaarheid zijn onderwerpen, die op dat niveau volop in de belangstelling staan. Ook op complexniveau wordt regelmatig overlegd met vertegenwoordigers van huurders. Onderwerpen die daarbij aan de orde komen zijn veelal complexgebonden, zoals groot onderhoud, woningverbetering, het servicepakket en de servicekosten. Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer wordt bij Vestia Zuid Nederland enerzijds ingevuld door de jaarlijkse organisatie van regioavonden in verschillende plaatsen in het land en anderzijds door het faciliteren van bewonerscommissies in woningcomplexen. Voor de regioavonden zijn alle bewoners via de bewonersnieuwsbrief uitgenodigd. Vestia Zuid Nederland gaat op deze avonden in op het beleid op hoofdlijnen. Bewoners kunnen diverse zaken aankaarten. Bewonerscommissies zijn werkzaam op niveau van één complex of enkele bij elkaar gelegen complexen. Doorgaans vindt eenmaal per jaar overleg plaats over alle zaken die in het complex spelen en die voor de bewoners van belang zijn. Vestia Noord Nederland (voorheen SGBB) heeft een zeer actieve huurdervertegenwoordiging in de vorm van SHBB. 27
Eind 2009 heeft LHV zich aangediend. De behoefte om een aantal zaken rechtstreeks met de bestuurder te bespreken was voor de bestaande huurdersorganisaties in Den Haag, Zoetermeer, Westland, Rotterdam en Zuidplas de aanleiding. Het bestuur heeft in 2011 3 keer met de LHV overlegd. In 2012 hebben zich nog een aantal bewonersorganisaties bij de LHV aangemeld en heeft het bestuur en de LHV een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Nieuwe vormen van bewonersparticipatie Ook in 2011 is volop gewerkt met nieuwe vormen van bewonersparticipatie. Met nieuwe participatievormen, van portiekgesprekken en straatinterviews tot speeddaten, krijgen we een breed scala van meningen en wensen op tafel, ook van de huurders die niet in de gelegenheid zijn via bewonerscommissies of huurderplatforms hun mening te geven. Aanvankelijk stelden de huurdervertegenwoordigers zich terughoudend op bij de nieuwe bewonersraadpleging, maar gaandeweg wordt men enthousiast. Het levert ook voor hen belangrijke informatie op. Ook via internet peilen we de mening van de huurders in de vorm van eenmalige enquêtes en een digitaal klantenpanel. Het digitale klantenpanel is in 2011 wederom uitgebreid. Maximaal negen keer per jaar krijgen de deelnemers via e-mail vragen voorgelegd over hun woning, de woonomgeving of de dienstverlening van Vestia. De respons is hoog want zonder veel tijdsbeslag kunnen huurders van zich laten horen en Vestia krijgt informatie van huurders die bij de traditionele participatievormen niet in beeld komen. In Den Haag heeft de Stedelijke Huurderraad het initiatief genomen voor het in het leven roepen van een Klankbordgroep. Inmiddels hebben ruim 50 bewonerscommissies zich aangemeld en leveren zij een actieve bijdrage aan de bewonersparticipatie in Den Haag. Geschillencommissies Klanten kunnen een klacht indienen wanneer zij vinden niet juist door Vestia-bedrijven te zijn behandeld. De Vestia-bedrijven behandelen de klacht eerst. Is de huurder het niet eens met de uitkomst, dan staat de weg voor de klager open naar een onafhankelijke geschillencommissie. De bedrijven in Den Haag, Zoetermeer, Delft, Nootdorp en Rotterdam en Vestia Zuid Nederland en Vestia Noord Nederland zijn aangesloten bij de Geschillencommissie Sociale Huursector. In 2011 zijn bij deze geschillencommissie door huurders diverse klachten ingediend. Een beperkt aantal klachten is door de Geschillencommissie gegrond verklaard en de Vestia-bedrijven hebben de bindende adviezen opgevolgd. 2.4
Activiteiten op het gebied van de leefbaarheid (inclusief sponsoring)
Voor het succes van ons leefbaarheidsbeleid is blijvend resultaat een belangrijke graadmeter. Wijken, buurten en straten waarin mensen zich thuis voelen is het einddoel. Succesvolle projecten, activiteiten en maatregelen continueren we en breiden we uit naar andere gebieden. Onze inzet voor en investeringen in leefbaarheid stemmen we af op de woon- en leefomstandigheden in de betreffende wijk, de aanwezige voorzieningen en de zelfredzaamheid van de bewoners. In wijken met ernstige problemen en een grote sociale en economische achterstand ten opzichte van andere gebieden is een intensieve, complexe aanpak nodig om hiervan weer wijken te maken waarin de bewoners zich prettig voelen. In deze wijken heeft Vestia een regierol. De centrale beleidsthema's voor onze leefbaarheidsaanpak zijn:
Emancipatie en participatie van de bewoners; 28
Versterken van de sociale samenhang in het gebied; Veiligheid en aanpak van overlast; De straat staat centraal; Een voorzieningenniveau dat aansluit bij het 'profiel' van de wijkbewoners; Inspelen op en benadrukken van bijzondere kenmerken van het gebied.
Vestia is actief in het brede netwerk van organisaties en instellingen, dat verantwoordelijk is voor de leefbaarheid in een wijk, samen met gemeentelijke diensten, collega-corporaties, instellingen, het bedrijfsleven en vele andere partners. Als het gaat om het woon- en leefklimaat blijvend te verbeteren, is samenwerking onontbeerlijk. Ook voor organisaties in de wijk is Vestia “altijd in de buurt!”. Onze belangrijkste bondgenoten in leefbaarheid zijn en blijven echter de bewoners. Hun inzet is onmisbaar voor blijvend resultaat. Vestia investeert in leefbaarheid in en buiten de krachtwijken. In hoofdstuk 2.9 “Investeringen in de krachtwijken” gaan we apart in op de activiteiten aldaar. Elkaar ontmoeten Hoewel mensen een groot deel van hun tijd spenderen buiten de woning en woonomgeving is het altijd belangrijk dat buurtbewoners elkaar kennen. Men voelt zich prettiger en veiliger. Maar mensen moeten elkaar ook leren kennen. Voor Vestia zijn ontmoetingsmogelijkheden een essentiële voorziening in de buurt. Vestia investeert hierin. Leefstijlwonen verder geprofessionaliseerd Vestia profileert zich steeds nadrukkelijker met het thema leefstijlen. Leefstijlen is onze invulling van “Altijd in de buurt” in de woonruimteverdeling. Door bewoners met een verschillend woongedrag en een verschillende behoefte aan onderling contact van elkaar te scheiden in verschillende woonblokken ontstaat er meer onderlinge herkenning en ontmoeting en minder ergernis en overlast. Inmiddels heeft Vestia 10 leefstijlprojecten met een gezamenlijk totaal van 3.100 woningen. Daarmee is het thema leefstijlen geen los experiment meer maar is er een nieuwe fase aangebroken, waarbij afstemming en beheer belangrijker zijn. Er zijn afspraken gemaakt over het onderling afstemmen van procedures, zodat klanten bij verschillende woonbedrijven te maken hebben met dezelfde uitleg, dezelfde adverteerfrequentie en dezelfde vragenlijst. Ook is er geïnvesteerd in één centrale database, zodat een woningzoekende die in bijvoorbeeld Hoogvliet een keer een leefstijltest heeft gedaan die in Rotterdam-Noord niet nog eens hoeft te doen. De toedelingswachtlijst is geautomatiseerd zodat een grotere transparantie en controleerbaarheid is bereikt en collega’s elkaars werk makkelijker over kunnen nemen. Werken aan de wijk Versterken we de sociale samenhang? Gaat het om een lik-op-stuk-beleid, waarbij we de bewoners direct aanspreken op gedrag? Benadrukken we de verantwoordelijkheid van de bewoners of maken we het gewoon gezellig? In onze portiek- en straatprojecten komt alles samen. Lik-op-stuk-beleid Het lik-op-stuk-beleid begint met het opstellen van leef- en gedragsregels, samen met de bewoners. Enkele jaren geleden zijn we hiermee begonnen en in steeds meer gebieden geven leefregels aan wat bewoners van elkaar mogen verwachten. Met een herkenbare naam is de 29
campagne gestart en blijft ieders aandacht gevestigd op het gedrag: ‘Samen doen wij het goed’(Den Haag Zuid-West), ‘Zo doen wij dat op Zuid’ (Rotterdam Zuid), ‘Hier houden wij het leuk’ (Rotterdam Noord), ‘Hier is ’t prettig wonen’ (Zoetermeer). Het invoeren en handhaven van leefregels wordt meer en meer een onderdeel van onze reguliere beheerwerkzaamheden. Lopende lik-op-stuk-activiteiten hebben we vorig jaar opnieuw uitgebreid. De uitbreiding is niet alleen gebieds- of complexgewijs, maar ook naar thema. Alleen regels niet voldoende Een essentieel onderdeel van het lik-op-stuk-beleid is handhaving. De buurtconciërge of huismeester controleert regelmatig of ieder zich aan de afspraken houdt. Wie de regels – ook na een waarschuwing – overtreedt, krijgt bijvoorbeeld een acceptgiro in de bus voor de verwijderingskosten. De campagnes worden daarnaast aangevuld met andere acties en maatregelen. Bij het verwelkomen van nieuwe bewoners (Bewoners begroeten bewoners) krijgen de huisregels speciale aandacht, maar bijvoorbeeld ook de wijze van afvalverwijdering in de buurt. Aanvullend zijn onze workshops 'hoe onderhoud ik mijn tuin (of balkon)', die met enthousiasme door bewoners zijn gevolgd. Portiekprojecten Ook onze portiekprojecten werken aanvullend. Soms gaat het om leefregels soms om 'opknap' van de entree, maar meestal om beide. Het verbeteren van de leefomgeving is het motto. Handhaven Het 'optreden' na constatering van zowel kleine als ingrijpende overlast vraagt naast daadkracht ook creativiteit. We kiezen zo veel mogelijk voor samenwerking met andere organisaties in de buurt. Hulp bij problemen Hulp zoeken en hulp vinden is zeker niet altijd makkelijk in onze ingewikkelde samenleving. Ook hier reikt Vestia de hand. Jong-XL is een samenwerkingsverband tussen instellingen die een rol spelen in het leven van jongeren en hun ouders waaronder Bureau Jeugdzorg, de GGD, het jongerenloket en Vestia Rotterdam Feijenoord. Jongeren en ouders kunnen hier terecht met hun vragen en krijgen hulp. Werken aan de stad en Bezige Buurten In Den Haag loopt nu het stedelijke project Werken aan de stad. Corporaties en gemeentelijke diensten organiseren acties en maatregelen die zich met name richten op jongeren. Bezige Buurten, ook in Den Haag, vraagt Hagenaars ideeën te presenteren om de leefbaarheid in de buurt te verbeteren. Een deskundige jury en het Haagse publiek kiezen de beste projecten. Veiligheid Het overgrote deel van de Vestia-woningen voldoet inmiddels aan de voorwaarden van het keurmerk Veilig Wonen. Daarnaast zijn in een aantal complexen camera's geïnstalleerd (naast Rotterdam en Den Haag nu ook in Delft). Voor een veilig gevoel zijn fysieke maatregelen niet voldoende. Eerder in dit hoofdstuk noemden we al onze projecten en acties om kennismaking tussen de buurtbewoners te bevorderen. Onze huismeesters en buurtconciërges worden als 'oren en ogen' van Vestia in de buurt nog steeds erg gewaardeerd. In 2011 hebben we het aantal buurtconciërges en (wijk)huismeesters gehandhaafd.
30
Inzet voor jongeren Naast de huisvesting verschuift de inzet steeds meer naar de terreinen van onderwijs, werkervaring en jongerencultuur. Vestia heeft de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in het aangaan van samenwerkingsrelaties met onderwijsinstellingen. Meest vergaand zijn de samenwerkingsovereenkomsten met de grote MBO-instellingen Mondriaan (Den Haag/Delft) en Zadkine (Rotterdam). In 2011 is met ROC Mondriaan in de regio Haaglanden het project Pimp Your House, na eerder gebleken succes, voortgezet. In het kader van Pimp Your House krijgen leerlingen van Mondriaan de kans om hun vaardigheden te oefenen in echte woningen. Dit levert natuurlijk veel meer motivatie op dan oefenen op school. Op deze manier hopen Vestia en Mondriaan het bouwkundig onderwijs aantrekkelijker te maken voor jongeren en schooluitval terug te dringen. Vestia stelt leegkomende mutatiewoningen ter beschikking aan Mondriaan. Vanuit de opleiding maken eerst enkele niveau-4 leerlingen een technisch ontwerp (bestektekeningen, lijst van benodigde materialen, etc.), waarna niveau-2 leerlingen de daadwerkelijke uitvoering ter hand nemen. De eerste twee woningen zijn inmiddels opgeleverd, daar zijn onder andere plafonds en deuren vervangen, een badkamer van plaats veranderd, muren betegeld en is veel klein onderhoud gepleegd. Vestia wil niet alleen leerervaringsmogelijkheden bieden aan voltijds leerlingen ("BOL") maar ook een rol spelen in leerlingen die de voorkeur geven aan een combinatie van leren en werken ("BBL"). Veelal gaat het hier om leerlingen die om persoonlijke redenen geen diploma gehaald hebben (bijvoorbeeld tienermoeders). Vestia biedt een aantal van hen de kans om alsnog een startkwalificatie te halen. Na twee positief geëvalueerde pilots is in mei 2009 besloten dat alle woonbedrijven een zogenaamd Grijp je Kans plek gaan creëren. Een dergelijke plek biedt een arbeidscontract voor twee keer een jaar voor vier dagen per week, op voorwaarde dat de betreffende persoon op de vijfde dag terug gaat naar school en daar in twee jaar tijd alsnog een diploma haalt. Ook bij dit project werken we nauw samen met de ROC's. Dit project is in 2011 succesvol voortgezet. Inmiddels zijn er al meer dan 20 jongeren via een dergelijke constructie in dienst gekomen en de eerste jongeren hebben een vaste aanstelling aangeboden gekregen. Leefbaarheidsactiviteiten, acties en evenementen Vaste onderdelen van onze inzet voor leefbaarheid zijn de ontvangst en introductie van nieuwe bewoners (bewoners begroeten bewoners), buurtbemiddeling en de diverse acties en maatregelen bij onze portiekentrees. Sponsoring Vestia realiseert zich dat het bij sponsoring of donaties gaat om geld dat door de huurders is opgebracht. Vestia gaat daarom terughoudend om met sponsoring en donaties. Bij sponsoring en donatie houden we duidelijk voor ogen dat naamsbekendheid op zich geen doel is. Vestia sponsort uitsluitend projecten die te maken hebben met het werkgebied (de wijken en buurten) van de corporaties, waarbij nadrukkelijk de aandacht uit gaat naar evenementen en projecten die een positieve associatie oproepen bij de huurders van Vestia Vestia heeft een aantal criteria geformuleerd waaraan een evenement/project moet voldoen om eventueel in aanmerking te komen voor sponsoring. Het evenement of project staat in het teken van het bevorderen van de samenlevingsopbouw, sociale cohesie en leefbaarheid in de 31
wijk/buurt en stad, het bevorderen van de volkshuisvesting/wonen in het algemeen, wonen & zorg en huisvesting van jongeren. Verder houden we rekening met het volgende. Het evenement/project komt ten goede aan het woonplezier van onze klanten, het evenement/project heeft geen commercieel oogmerk, het evenement/project straalt kwaliteit en betrouwbaarheid uit en het evenement/project biedt mogelijkheden voor interactie met de doelgroep. Uitgaven en investeringen Met leefbaarheid was in 2011 een bedrag gemoeid van circa € 14 miljoen, inclusief (extra) onderhoudslasten en personeelskosten. Het gaat bij dit laatste bijvoorbeeld om buurtconciërges, leefbaarheidscoördinatoren en wijkopzichters. De uitgaven hebben zowel betrekking op de krachtwijken als de niet-krachtwijken. 2.5
Wonen en zorg
Wonen en zorg blijft een belangrijk onderwerp. Niet alleen omdat het een in het BBSH genoemd prestatieveld is. Wij bieden huisvesting aan mensen die zorg nodig hebben: ouderen, mensen met een handicap, doelgroepen van maatschappelijk herstel. Met woningaanpassingen en nieuwe woonvormen, die wonen combineren met zorg en welzijn, willen wij deze doelgroepen de mogelijkheid bieden te wonen zoals zij dit willen. In het algemeen betekent dit huisvesting met een zo groot mogelijke zelfstandigheid en het bevorderen van keuzemogelijkheden, ook al heb je een beperking. Levensloopgeschikt Vrijwel iedereen wil bij voorkeur in de eigen woning, in ieder geval in de eigen buurt, blijven wonen indien de ouderdom zich aandient. Het zo lang mogelijk en zoveel mogelijk zelfstandig wonen in een zo normaal mogelijke omgeving is een onomstreden uitgangspunt van beleid. Kortom: Levensloopgeschikte wijken waarbij eigenlijk niemand vanwege een zorgvraag of beperking genoodzaakt is te verhuizen naar een andere woning in een andere wijk. Vestia heeft ook dit jaar weer forse investeringen in de bestaande woningvoorraad gedaan om dit mogelijk te maken. Het aantal aanvragen voor individuele woningaanpassingen loopt wat terug. In toenemende mate geven gemeenten steeds minder thuis als het om woningaanpassingen gaat. Hoewel de Wet Maatschappelijke Ondersteuning nadrukkelijk de zelfredzaamheid, ook als het om wonen gaat, centraal stelt, gaan gemeenten er steeds vaker van uit dat men daar ook zelf verantwoordelijk voor is en niet meer automatisch terug kan vallen op verstrekkingen en vergoedingen. In Delft heeft Vestia met diverse andere partijen deelgenomen aan het project “Welthuis”, een voorbeeld woning gericht op het duurzaam en veilig zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Het project trok veel belangstelling, onder meer van enkele Kamerleden. De voorbeeldwoning werd door ruim 400 belangstellenden bezocht en is eind 2011 ontmanteld. Zorgwereld in transformatie De zorgpartijen staan voor forse opgaven: veranderende bekostigingsregels, meer risico in de bedrijfsvoering, een noodzakelijke kwaliteitsslag als het om huisvesting gaat. Vestia merkt dat dit de relatie met veel zorgpartijen onder druk zet. Men is zeer terughoudend in het aangaan van nieuwe, langlopende verplichtingen; wisselt soms in laat stadium van de planontwikkeling van concept of doelgroep en haakt soms in een laat stadium geheel af bij nieuwe projecten. 32
Mede door de overname van 22 verzorgings- en verpleegtehuizen van Woonzorg Nederland en de fusie met SGBB heeft Vestia een aanzienlijke zorgvastgoed portefeuille. Medio 2011 een kleine 2.000 bedden. In de loop van het jaar zijn voor alle wooncentra scenario’s ontwikkeld. De uitvoering daarvan, van sloop tot renovatie, zal de nodige jaren vergen. In augustus 2011 is het gelukt in goed onderling overleg langlopende huurcontracten overeen te komen met de Haagse Wijk en Woonzorg, de doorstartorganisatie van Meavita Woonzorg. Hiermee is een einde gekomen aan een jarenlange discussies over onderhoud en verbetering. Inmiddels zijn de eerste verkenningen gemaakt rondom het thema scheiden van wonen & zorg. Bewoners in AWBZ instellingen hebben nu nog een contract waarin zorg en wonen onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Al jaren is het streven van de rijksoverheid dit te scheiden waarbij bewoners van een verzorgings- of verpleegtehuis een aparte huurovereenkomst en zorgovereenkomst hebben. Voor een deel van de zorgpartijen die nu een geheel complex van Vestia huren, zal dit zeker gevolgen hebben. Het bestaande bezit zal dan ook meer aandacht gaan krijgen, zo is de algehele verwachting. Wonen met beperkingen Eind 2011 verliep de samenwerkingsovereenkomst met De Drie Notenboomen BV (DDN). Op basis van deze overeenkomst met deze franchisehoudersorganisatie heeft Vestia, in exclusiviteit, jaarlijks in 20 Thomashuizen en 5 Herbergiers geïnvesteerd. Thomashuizen zijn kleinschalige woonvormen voor maximaal acht mensen met een verstandelijke beperking die worden geleid door zorgondernemers die zelf in of bij het huis wonen. Herbergiers zijn gebaseerd op dezelfde formule maar richten zich op mensen met geheugenproblemen en tellen rond de 16 bewoners. Door de landelijke werking van zowel Vestia als DDN kon expertise worden opgebouwd en productie worden gerealiseerd. In 2011 werd het 100e Thomashuis aangekocht en werd gestart met de verbouw. De samenwerkingsovereenkomst is niet verlengd, In goed overleg met DDN werd besloten de exclusiviteit van Vestia op te heffen en de organisatie ook in staat te stellen met andere corporaties projecten te realiseren. De eerste daarvan zijn in 2012 in uitvoering gekomen. Sinds 2009 heeft Vestia een 33,3 % belang in de DDN, evenals de initiatiefnemer. Diverse projecten In de gemeente Zuidplas werd het project Meander in gebruik genomen. Dit complex voor ouderen bevat naast koopwoningen, huurwoningen, onzelfstandige eenheden voor verzorging en verpleging. In Nieuwerkerk a.s. IJssel werd door J.P.Balkenende een fraai wooncomplex geopend met de naam Boerderij Nooitgedacht, ten behoeve van zorginstelling ASVZ In Den Haag kwam begin 2011 het nieuwe mr. Visserhuis gereed. Ook dit project bestaat uit zelfstandige woningen voor ouderen en een aantal onzelfstandige eenheden voor verzorging en verpleging. Voorts is in het gebouw kinderopvang gevestigd, niet alleen voor de bewoners maar ook voor mensen uit de wijk. In Rockanje heeft Vestia in 2011 een project overgenomen van Humanitas zorginstellingen: De Stuifakkers. Ook hier zien we weer een combinatie van functies, partijen en woonvormen.
33
2.6
Waarborgen van de financiële continuïteit
Algemeen Woningcorporaties zijn kapitaalsintensieve ondernemingen. Tegen die achtergrond zijn de rentekosten een kritische succesfactor. Vestia heeft in de beheersing van die rentelasten instrumenten (derivaten) ingezet met het doel de rentelasten aan de bovenkant af te zekeren, niet alleen inzake de lopende leningenportefeuille maar tevens in relatie tot voorgenomen investeringen. Volume en aard van en het gevoerde beheer over de derivatenportefeuille hebben de Vestia in ernstige financiële problemen gebracht, dermate dat de continuïteit in het geding kwam. Waar afdekking tegen hoge renteniveaus de aanvankelijk bedoelde insteek was, is door de aanhoudende crises al langere tijd sprake van een dalend renteniveau en juist dat werkt nadelig in op de waardeontwikkeling van de ingezette derivaten. Onder de contractueel overeengekomen voorwaarden is Vestia immers gebonden liquiditeiten te stallen bij de banken waarmee derivaten zijn afgesloten (collateral). Aleer liquiditeiten kunnen worden gestald zullen die beschikbaar moeten zijn en daartoe zijn eerst de effecten liquide gemaakt en kon uiteindelijk ook additionele financiering worden aangetrokken. Tegen de achtergrond van het lage renteniveau, de collateralverplichting en het financieringsplafond volgden de ontwikkelingen elkaar in een snel tempo op. Al in het verslag van de Raad van Bestuur is van die ontwikkelingen een schets gegeven die in relatie tot het voorgaande hier wordt herhaald:
Steeds meer negatieve marktwaardeontwikkeling van derivaten met daaraan gekoppeld een toenemend beslag op de financiële middelen als onderpand (collateral); de excessieve uitslagen zijn het gevolg van volume en aard van de derivaten en de almaar dalende marktrente; Toenemende druk van het WSW t.a.v. borging van additionele financieringen; Verbeterplan in eerste aanzet; Aanstellen van externe deskundigen voor monitoring van de schuldpositie en de ontwikkeling van de derivaten; Uiteindelijk additionele financiering van € 1,6 miljard met een tot begin 2012 uitgestelde storting van € 550 miljoen; Terugtreden van de tot dan toe fungerend bestuurder per 1 februari 2012 onder gelijktijdige aanstelling van de heren Gerets en Thielen als bestuur ad interim; Bijgesteld verbeterplan in maart 2012; Doorzak van derivaten in nieuwe leningen tot een totaal van € 1,7 miljard, waardoor het liquiditeitsbeslag met € 550 miljoen verbeterde; Strafrechtelijk onderzoek van het Openbaar Ministerie naar functioneren van de inmiddels ontslagen treasurer; Onderzoeken naar salaris en pensioenuitkering van de teruggetreden bestuurder alsmede van projecten, aankopen en derivaten; Afkoop van welhaast de gehele derivatenportefeuille voor € 2 miljard; alleen Credit Suisse wenst tot nu toe nog niet tot effectuering voor het voorgestelde totaal van € 60 miljoen over te gaan. De realisatie van deze afkoop kan Vestia niet geheel op eigen kracht opbrengen; daartoe is vooreerst een beroep op de banken gedaan voor 10 jarige financiering ad € 573 miljoen met aflossing ingaande het derde jaar in 8 gelijke termijnen. Saneringsaanvraag ingediend bij het CFV en toegekend voor € 674 miljoen aangevuld met bijkomende rente, zijnde het totaal van de inmiddels door de derivaatbanken
34
verstrekte leningen en een uit eigen middelen voorgefinancierd bedrag van € 101 miljoen. Eerst bij daadwerkelijke effectuering van de afkoop met Credit Suisse verkrijgt Vestia ook daarvoor saneringsbijdrage, geheel in lijn met het hiervoor beschrevene. Verbeterplan in definitieve vorm bij het CFV en het WSW ingediend op 5 september 2012. Het verbeterplan is niet goedgekeurd, maar er is wel aangegeven dat daarmee kan worden gewerkt.
Alle genomen en nog te nemen maatregelen beogen Vestia toe te spitsen op de taken als sociale volkshuisvester. Alle (voor)genomen maatregelen hebben ook ten doel de sector maximaal te ontzien. Tegen deze achtergrond is de jaarrekening opgesteld in de veronderstelling van continuïteit. Jaarresultaat Voorafgaande opmerking In de loop van 2011 is een fusie aangegaan met Stadswonen. Om een goede vergelijking met de cijfers van voorgaand jaar te kunnen maken, zijn de cijfers van Stadswonen ook in de cijfers over 2010 verwerkt. De gerezen financiële problematiek heeft ook geleid tot de constatering dat derivaten in het verleden niet correct in de verslaggeving zijn verwerkt. De controlerend accountant, KPMG Accountants N.V. heeft op grond van deze situatie gemeend de verklaring die op 31 mei 2011 bij de jaarrekening van 2010 is verstrekt niet langer te kunnen handhaven. De cijfers over 2010 zijn naar de huidige inzichten aangepast. Een laatste aanpassing van de cijfers van het voorgaand boekjaar hangt samen met de waardering van het vastgoed op de actuele waarde waar voordien de grondslag van historische kosten verminderd met afschrijvingen werd toegepast. Deze aanpassing is mogelijk geworden door de herziening van RJ 645 zoals die per 31 januari 2012 beschikbaar is gekomen. Daarom wijken de cijfers over 2010 af van de cijfers volgens de vastgestelde jaarrekening 2010. Dat betreft zowel de balans als de winst- en verliesrekening. In de toelichting algemeen zoals die in de jaarrekening is opgenomen is uitgebreid op de aanpassingen ingegaan. Jaarresultaat 2011 sluit met een nadelig jaarresultaat van € 1.875,9 miljoen; het jaarresultaat over 2010 bedroeg € 318,8 miljoen nadelig. Het verschil ad € 1.557,1 miljoen is als volgt te specificeren; bedragen x 1 miljoen. Minder Baten Opbrengst nieuwbouw en geactiveerde productie Overige opbrengsten Meer lasten Waardeveranderingen Bedrijfslasten en overige Onderhoud en service Rente
3,8 38,8
183,1 64,2 7,0 27,5 35
Lasten derivaten Belastingen
Meer baten Huur en servicecontracten Opbrengst financiële activa Minder lasten Afschrijvingen Voorzieningen
1.328,2 24,2 ______ 1.676,8
24,2 3,5
73,6 18,4 ____ 119,7 ______ 1.557,1
De toename van de huren kan als volgt worden gespecificeerd; bedragen x 1 miljoen: Huurstijging incl. harmonisatie, nieuwbouw, sloop en verkopen
€ 22,3
De reguliere huurverhoging bedroeg in 2011 1,3%; in 2010 was dat nog 1,25%. De huurderving bedraagt 2,1% van de te ontvangen huur; in 2010 was dat nog 1,8%. De economische situatie weerspiegelt zich in de toegenomen derving. In 2011 zijn 100 woningen uit het huurbestand verkocht tegen 65 in 2010. Het gemiddelde verkoopresultaat bedroeg in 2011 € 104.000 per woning; in 2010 was dat nog € 96.800. Verkoop van woningen uit het huurbestand geschiedt steeds tegen de getaxeerde waarde. De betreffende taxatierapporten zijn niet ouder dan 1 jaar in relatie tot de verkoopdatum. In 2011 zijn 221 nieuw gebouwde woningen verkocht. In 2010 waren er dat 120. Het over 2011 behaalde resultaat bedraagt batig € 6,7 miljoen ofwel € 30.317 per woning. Het resultaat over 2010 bedroeg € 0,3 miljoen negatief ofwel € 2.500 per woning negatief. Ultimo 2011 zijn er 67 woningen nog niet verkochte koopwoningen met een bruto waarde van € 22,6 miljoen; daarop is € 9,0 miljoen voorzien. Ultimo 2010 bedroeg de voorraad 65 woningen met een bruto waarde van € 16,1 miljoen; de voorziening bedroeg toen € 13,7 miljoen. De daling van de geactiveerde productie eigen bedrijf houdt verband met het afwijkende activiteitenniveau. Tevens zijn, in verband met de beslissing tot stopzetten van projecten waarvan voorzetting niet juridisch afdwingbaar is, correcties verwerkt die teruggrijpen op activering in voorgaande jaren. De daling van de overige bedrijfsopbrengsten is nagenoeg geheel terug te voeren op de in 2010 ontvangen eenmalige bijdrage van het CFV ad € 39 miljoen voor de overname van de SGBB.
36
De daling van de afschrijvingen is voornamelijk te verklaren door het niet langer afschrijven op materiële vaste activa vanaf 2011. De loonkostenstijging is beperkt gebleven. In 2011 is voor pensioenen een backservice van € 0,7 miljoen opgenomen; in 2010 was dat € 2,8 miljoen. De backservice betreft enkel de voormalig bestuurder. De specificatie van de onderhoudslasten luidt als volgt: Soort
2011 x 1 miljoen
2011 per vhe
2010 x 1 miljoen
2010 per vhe
Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud
€ 21 23,1 12,2 ---------€ 56,3 51,2 8,8 ---------€ 116,3
€
216 237 125 ---------€ 578 526 90 ---------€ 1.194
€ 21,9 26,5 9,9 ---------€ 58,3 45,8 7,5 ---------€ 111,6
€
5,6 ---------€ 110,7
57 ---------€ 1.137
5,7 ---------€ 105,9
61 ---------€ 1.134
Totaal niet planmatig onderhoud Planmatig cyclisch onderhoud Overig onderhoud Subtotaal Waarvan loonkosten onderhoudsdienst Totaal
235 283 106 ---------€ 624 490 81 ---------€ 1.195
Alhoewel de onderhoudslasten t.o.v. 2010 zijn gestegen, is per vhe sprake van een nagenoeg gelijkblijvend bedrag. De stijging van de overige bedrijfslasten ad € 63,4 miljoen betreft de algemene kosten. De stijging wordt veroorzaakt door de kosten, die verband houden met het stopzetten van de projecten. In 2011 bedroeg de waardeverandering van financiële vaste activa en effecten (per saldo) nadelig bijna € 7,8 miljoen; 2010 kende nog een positieve waardeontwikkeling van ruim € 3,3 miljoen. Meest omvangrijke post betreft de afwaardering van het fonds Oppenheim met circa € 8,2 miljoen. De afbouw van de portefeuille in 2011, en verdergaand begin 2012, is hierna toegelicht. De opbrengst van financiële vaste activa en effecten (rentevergoeding) is voornamelijk toe te rekenen aan de beleggingen in obligaties, medium term notes en zero coupons. Deze portefeuille is in de loop van 2011 sterk afgebouwd. Ultimo 2011 is sprake van een waarde van € 9,3 miljoen; eind 2010 was dat nog € 976,3 miljoen. Oorzaak hiervan is gelegen in de fors toegenomen onderpandverplichting bij banken waarmee derivaten zijn afgesloten. De daling van de andere rentebaten betreft in hoofdzaak de toerekening van rente aan de investeringen. In 2011 is die toerekening ruim € 14 miljoen lager dan in 2010. Dit verschil hangt samen met het investeringsvolume. De rentelasten over 2011 zijn vrijwel op het zelfde niveau als in 2010. De forse toename van de schulden dateert ver in 2012 en heeft daarmee een beperkte invloed op de rentelasten.
37
De marktwaarde van de derivatenportefeuille kent in 2011 een negatieve waardeontwikkeling van ruim € 1,7 miljard; over 2010 was dat € 333 miljoen. Voor het overige houdt het resultaat verband met de aanschaf van derivaten die op het moment van afsluiten een marktwaarde kennen. Voor een nader inzicht in deze wordt verwezen naar de in de jaarrekening opgenomen toelichting op de balans. De lasten van de derivaten, die in 2012 zijn doorgezakt in een lening zijn ook opgenomen onder de afboekingen ad. € 583,4.
Vastgoedwaarde Vestia is uitgegroeid tot de grootste woningcorporatie van Nederland. Na de overname van de SGBB in 2010 is in 2011 Stadswonen aan het bezit toegevoegd. Op meerdere plaatsen in dit jaarverslag is de kwetsbaarheid van Vestia naar voren gekomen. Eén van de remedies om kwetsbaarheid op te vangen is vervat in de vastgoedwaarde. In die betekenis zal ook de verkoop van bezit aan de oplossing van de gerezen problematiek moeten bijdragen.
De bedrijfswaarde (BW) is geheel gebaseerd op de in de toekomst verwachte kasstromen. Die waarde is afhankelijk van de gekozen uitgangspunten en het realiteitsgehalte daarvan. Die aspecten zijn in de toelichting op de jaarrekening uiteengezet. De BW wordt in de toekomst waargemaakt en weerspiegelt de draagkracht voor kapitaalslasten. In de BW komt sturing op basis van beleid tot uitdrukking, een element dat in de waardering op HK niet is vervat. In het lopende regeerakkoord is van woningcorporaties vanaf 2014 een bijdrage in de kosten van de huurtoeslag, de zo te noemen verhuurdersheffing, opgenomen. Tot nu toe is dat voornemen nog niet concreet in de wetgeving vertaald. Mede gelet op het begrotingstekort van het Rijk ligt het echter niet in de rede dat een dergelijke bijdrage zal worden geschrapt. Naar prijspeil 2012 gaat het gemiddeld om een jaarlijkse bijdrage van € 302 per woning. Voor Vestia komt dat ingaande 2014 op een jaarlijkse uitgaande kasstroom, in aanvang, ad € 22,5 miljoen. Inrekening van deze kasstroom verlaagt de bedrijfswaarde van het bezit ultimo 2011 met € 320 miljoen tot € 4.178 miljoen. Per vhe bedraagt de afname van de bedrijfswaarde bijna € 3.300. De verhuurdersheffing legt dan ook een forse claim op de financieringsruimte van woningcorporaties. De marktwaarde (MW) is eveneens aan de inschatting van de toekomst ontleend. In vergelijking tot de BW berusten de parameters nu niet op eigen beleid maar op de vastgoedmarkt. Waar in de bedrijfswaarde de verhuurdersheffing is ingerekend, is dat bij de marktwaarde niet het geval. De waarde onroerende zaken (WOZ-waarde) weerspiegelt per object de zogenaamde waarde in het economisch verkeer, vrij van huur; voor zowel 2010 als 2011 is de WOZ-waarde naar de peildatum 1 januari 2011 weergegeven. Het WSW gebruikt de WOZ-waarde, meer bijzonder 50% daarvan, als plafond voor de borging van financieringen. Uitzondering betreft het zorggerelateerde vastgoed; daarvoor bedraagt het borgingsplafond 95% van de betreffende bedrijfswaarde. Zonder onderscheid tussen het DAEB- en het Niet-DAEB bezit kan het borgstellingsplafond als volgt worden becijferd:
Woongelegenheden Niet-woningen Zorg-gerelateerd vastgoed
€ 10.774 miljoen x 50% = € 5.387,2 493,6 miljoen x 50% = 246,8 475,5 miljoen x 95% = 451,7
miljoen ,, ,, 38
Eigen kantoren
31,8 miljoen x 50% =
Subtotaal
Activa in ontwikkeling
Totaal
639,5 miljoen x 50% =
15,9 -----------€ 6.101,6 319,7 -----------€ 6.421,3
,, ,, ,, ,,
Aldus is ultimo 2011 nog sprake van een borgingsruimte van bijna € 230 miljoen. Begin december 2012 heeft het WSW een faciliteringsvolume van € 250 miljoen voor 2012/2013 toegewezen. Toelichting De WOZ-waarde is voor woningen en onzelfstandige woningen duidelijk het hoogst; de marktwaarde bedraagt zo’n 64% van die WOZ-waarde; dat is dan de WOZ-waarde naar peildatum 1 januari 2011. Aangenomen dat de waardedaling over 2011 uitkomt op 5%, dan komt de marktwaarde uit op ruim 67%. Bezien we de bedrijfswaarde, dan ligt die voor de woningen zo’n € 28.000 per eenheid onder de marktwaarde. Voor onzelfstandige eenheden is dat verschil nog geen € 4.000. Dit verschil hangt sterk samen met de aard van de volkshuisvesting (maatschappelijke inzet) in vergelijking tot de geheel commerciële vastgoedmarkt (marktdenken). Geconcludeerd kan worden dat rendement en risico van de marktsector (ruim hogere disconteringsvoet) meer dan gecompenseerd wordt doorsnelle groei naar markthuur in combinatie met verkopen enerzijds en sterk beheerste onderhoudsuitgaven en beheerlasten anderzijds. Vergelijken we de bedrijfswaarde met de historische kostprijs, dan is het verschil, per vhe uitgedrukt, relatief gering, namelijk ruim € 11.000 per eenheid. Aan dit beperkte verschil ligt, grosso modo, het investeringsbeleid van de afgelopen jaren ten grondslag als ook de initiële huurprijsvaststelling. Bij eenheden verzorgingshuizen en bijzondere woonvormen is de vergelijking geheel anders. Bekend is dat de WOZ-waarde veelal geen goede maatstaf voor de waardebepaling is. Voor dit bezit is de marktwaarde gelijk gesteld aan de bedrijfswaarde. De hoge bedrijfswaarde, en daarmee ook de marktwaarde, van de bijzondere woonvormen hangt mede samen met de geringe ouderdom van het bezit (en daarmee nog lang voorziene exploitatietermijn). Bezien we de WOZ-waarden van 2011 t.o.v. 2010, dan zien we de gelijke waardepeildata terug op het totaal niveau. Verschil treedt met name op bij de eenheden in verzorgingshuizen en bijzondere woonvormen. Deze verschillen zijn globaal genomen terug te voeren op de gedane investeringen. Liquiditeit Kasstromen zijn te onderscheiden naar operationele activiteiten, (des)investeringen en financiering. Voor ex post inzicht hierin wordt verwezen naar het in de jaarrekening opgenomen kasstroomoverzicht. Ook het WSW beziet de kasstromen, specifiek gericht op het continue kunnen voldoen aan rente- en aflossingsverplichtingen. In beginsel is hierbij sprake van een jaarlijkse toets aan de hand van de ingediende meerjarenbegroting. 39
Een cijfer dat hierbij wordt gehanteerd is de Interest Coverage Ratio ofwel rentedekkingsgraad. Uitgangspunt is dan dat de zogenaamde vrije kasstroom toereikend moet zijn om de rente verplichtingen te kunnen voldoen, naast de fictieve aflossingsverplichting van 2% van de leningenportefeuille. Het WSW hanteert een minimum ICR van 1,3. In 2011 is deze berekening als gevolg van de specifieke situatie met de derivaten niet mogelijk. Vanaf 2011 is sowieso sprake van een meer toegesneden monitoring door het WSW.
Solvabiliteit De solvabiliteit geeft traditioneel zicht op de mate waarin aan de verplichtingen op lange termijn kan worden voldaan en is daarmee een graadmeter voor de weerbaarheid. De solvabiliteit wordt weergegeven door de verhouding van het eigen vermogen t.o.v. het balanstotaal. Daarvan kan het volgende inzicht worden gegeven.
Eigen vermogen Totaal vermogen Solvabiliteit
2010 2011 € 3.464 € 1.588 9.666 11.144 35,8% 14,3%
Risicoparagraaf Voor woningcorporaties is in het algemeen sprake van de volgende risicogebieden die in meerdere of mindere mate om maatregelen vragen.
Rentelasten; Overheidsingrijpen; Aard van het bezit; Regelgeving; Financierbaarheid; Dienstenpalet; Interne organisatie.
Rentelasten Zoals al aan het begin van dit hoofdstuk is gesteld zijn woningcorporaties naar hun aard kapitaalsintensieve ondernemingen. De rentelasten zijn dan ook een omvangrijke post in de winst- en verliesrekening. In deze zin is het logisch dat op beheersing van die rentelasten wordt ingezet. De beheersing richt zich dan eerst op de lopende leningenportefeuille waarmee de huidige activiteiten worden gefinancierd, toegespitst op renteherziening (conversie) en herfinanciering. In tweede instantie ziet de beheersing van de rentelasten ook toe op toekomstige (nieuwe) financieringen van toekomstige activiteiten. Beheersing van rentelasten is te onderscheiden naar het primaire product en het afgeleide product. Het primaire product is een overeenkomst van lening naar type, in combinatie met een afspraak over de rentevergoeding naar tarief en tijdstippen van betaling. Het afgeleide product, 40
een derivaat, is een afzonderlijke overeenkomst die niet inspeelt op de lening zelf maar op de rentelasten (de kasstroom) daarvan. Hoe de beheersing van rentelasten mis kan gaan, is met name in 2011 naar voren gekomen. Gedetailleerde onderzoeken hebben inmiddels geleerd dat dit samenhing met aard, volume en organisatorische aspecten van financiële instrumenten. Met name in de toelichting op de jaarrekening is uitgebreid ingegaan op de gerezen financiële problematiek en de genomen maatregelen. In organisatorische zin is begin 2012 het treasurystatuut al aangepast. Nadere definiëring en inkleuring daarvan, waaronder aanpassing aan de laatste voorschriften van het ministerie van BZK, is in de loop van 2012 vormgegeven. Het geactualiseerde statuut is tweede kwartaal 2013 vastgesteld en door de RvC goedgekeurd. Overheidsingrijpen Keer op keer worden corporaties met ingrepen van de overheid geconfronteerd. Al jaren is sprake van een huurontwikkeling die gelijk wordt gehouden aan de inflatie; dat bemoeilijkt het inlopen van eenmaal ontstane tekorten. Een ingreep van andere orde betreft het meer en meer toesnijden op kerntaken, bekrachtigd door het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009. Dat heeft invloed op het toewijzingsbeleid en een complete administratieve scheiding tussen DAEB- en Niet-DAEB-bezit. Dit onderscheid heeft consequenties voor de financiering van de diverse soorten van bezit. Vooreerst kan daartoe het eigen vermogen worden ingezet, maar dat is enkel toelaatbaar indien “een redelijk rendement” wordt behaald. Onder redelijk rendement verstaan wij een rendement dat voor woningcorporaties als gebruikelijk kan worden beschouwd. Indien zo’n rendement niet kan worden behaald, kan tot kruissubsidiëring worden geoordeeld hetgeen de financierbaarheid van DAEB-bezit in de toekomst aantast. Overigens is de herziening van de Woningwet nog niet afgerond. Hierdoor blijft nog de nodige onzekerheid bestaan. Een ander overheidsingrijpen betreft de verhuurdersheffing ingaande 2013, naar de eerste opzet uitkomend op een jaarlijkse uitgaande kasstroom van, in aanvang, € 22,5 miljoen. Over de restantlevensduur ingerekend betekent dat een daling van de bedrijfswaarde met zo’n € 320 miljoen. Hiertegenover wordt ter compensatie een extra huurverhoging van jaarlijks 5% geplaatst voor huurders met een belastbaar gezinsinkomen groter dan € 43.000. Deze mogelijke compensatie staat tot geen enkele verhouding met de verhuurdersheffing; nu wordt ingeschat dat hiermee jaarlijks zo’n € 2,5 miljoen extra huuropbrengst kan worden gegenereerd. Anderszins wordt compensatie geboden aan toekenning van extra WWS-punten voor zover sprake is van zogenaamde schaarste gebieden. Vestia harmoniseert bij mutatie, (voor een deel) maximaal tot aan de liberalisatiegrens; daarmee blijft sprake van sociaal vastgoed. Harmonisatie is ook nadrukkelijk een maatregel in het kader van het verbeterplan. Compensatiemogelijkheden in de sfeer van huur moeten in die zin bijdragen aan de gezondmaking en weerbaarheid van Vestia en de verhuurdersheffing draagt daar geenszins aan bij. De economische ontwikkelingen drukken overigens ook bij Vestia de mutatiegraad, hetgeen ook de mogelijkheden tot harmonisatie begrenst. Recente politieke ontwikkelingen leiden zelfs tot een aanzienlijk hogere heffing dan waarmee tot nu toe gerekend. In plaats van een jaarlijkse opbrengst van € 800 miljoen voorziet het Rijk al een stijging tot € 1,75 miljard vanaf 2017. Ter dekking van die extreme heffing is besloten tot 41
een reguliere huurstijging van 1,5% boven inflatie (2,5%) en over additionele huurstijgingen van 0,5% tot 2,5%, al naar gelang de inkomensklasse. Het voorgaande kabinet zette nog in op het zogenaamde “Right to buy”, het recht van koop dat aan elke individuele huurder wordt toegekend. Niet valt uit te sluiten dat ook deze regering inzet op verkoop van huurwoningen. Mocht dit recht ingang krijgen, zullen corporaties en dus ook Vestia in hun bedrijfsvoering worden beïnvloed, bijvoorbeeld voor wat betreft het onderhoudsbeleid. Vestia zet zich in het kader van het verbeterplan al fors in op verkoop van bezit. Het zwaartepunt daarvan ligt in eerste instantie bij eengezinswoningen. De planmatige uitwerking van dit beleid is inmiddels gestart. In het kader van de duurzaamheid zette het voorgaande kabinet in op regulering van de huurprijs in relatie tot het aan een woning toegekende energielabel. Daartoe is het woningenbestand beoordeeld en zijn de labels in de basisregistratie vastgelegd. In het kader van het verbeterplan is ook gerekend met effecten van duurzaamheid en de doorberekenbaarheid daarvan; uiteindelijk zal tot een maximum van 94% van de maximaal redelijke huur moeten worden gekomen. Sinds medio 2010 biedt Vestia de huurders bij duurdere ingrepen keuze tussen een basis variant met een kleine woonlastenreductie zonder huurverhoging en een duurdere variant (minimaal 2 labelstappen en minimaal label d). Deze duurdere variant biedt een plafond aan de huurstijging tot 50% van de WWS-stijging of ¾ van de becijferde besparing.
Aard van het bezit Het bezit van Vestia is overwegend stedelijk van aard en is in grote mate geconcentreerd in Zuid-Holland. Het aandeel meergezinswoningen/hoogbouw is fors, meer dan 70%, en ruim 45% van het bezit dateert van vóór 1970. Deze kenmerken hebben invloed op de onderhoudsactiviteiten en indiceren ook de noodzaak tot renovaties. Door de voorgenomen verkopen in het kader van het verbeterplan zal het aandeel meergezinswoningen/hoogbouw ook nog eens toenemen. Meer eenvormigheid en stedelijk karakter houden een zekere kwetsbaarheid in. Die kwetsbaarheid wordt nog eens versterkt door de waardeontwikkeling zoals die de afgelopen jaren is opgetreden en ook voor de komende jaren wordt verwacht. Uit oogpunt van kwaliteit zijn vanaf 2014 renovaties ingerekend voor zo’n € 30 miljoen per jaar. Met name door het afstel van projecten in relatie tot de financiële positie beschikt Vestia Groep nog over enkele grondposities. Concreet betreft dat 48 kavels in stedelijk gebied. Ultimo 2011 zijn deze kavels voor getaxeerde waarde van in totaal € 73,6 miljoen in de balans opgenomen. Van uit het verleden is ook nog sprake van een voorraad woningen die direct voor de verkoop zijn gebouwd. Ultimo 2011 betreft dat 100 woningen die voor € 22,6 miljoen ( i.c. ruim € 226.000 per woning) in de balans zijn opgenomen. Ultimo 2011 beschikt Vestia over ruim 3.500 eenheden in verzorgingshuizen en ruim 800 eenheden bijzondere woonvormen. Ook het bedrijfsmatig vastgoed kan eenheden met een zorggerelateerde functie bevatten, afhankelijk van het feitelijk gebruik. In 2012 is een onderzoek gestart naar feitelijk gebruik en status (al dan niet te beschouwen als DAEB-bezit). De uitkomsten van dit onderzoek zullen in een volgende jaarrekening worden verwerkt. 42
Regelgeving Al eerder in deze paragraaf is de herziening van de Woningwet aan de orde gebracht. Een andere aanpassing met gevolgen voor de verslaggeving betreft de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Van de Woningwet, die nog moet worden afgerond, is het onderscheid tussen DAEB- en Niet DAEB-bezit verstrekkend voor met name de financiering. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, in bijzonder RJ 645, noodzaken onder meer tot een keuze voor het vastgoed, bedrijfsmiddel of belegging. Die keuze is bepalend voor de wijze waarop vastgoed in de balans wordt gewaardeerd. Vestia Groep ziet het vastgoed als belegging en waardeert het vastgoed in exploitatie vanaf 2011 op de marktwaarde (in verhuurde staat). Ultimo 2011 is nog geen onderscheid naar DAEB- en Niet DAEB-bezit gemaakt waarmee nog van de richtlijn wordt afgeweken. Ingaande 2013 is een administratieve splitsing van DAEB- en Niet DAEB-bezit verplicht. Financierbaarheid Financierbaarheid van de bedrijfsactiviteiten is cruciaal voor de continuïteit. Toetsen daarvoor zijn:
De rentedekkingsgraad; Loan to value; Minimum niveau van het eigen vermogen.
Al deze aspecten zijn hiervoor aan de orde gekomen. Belangrijk getal voor sturing is met name de loan to value. Druk op dat getal ontstaat intern door de ambities. Druk houdt ook in grote mate verband met de derivaten en de in dat kader benodigde financiering van onderpandverplichtingen (tot in de loop van 2012). Extern wordt druk veroorzaakt door ingrepen van de overheid, met name de voorgenomen scheiding van DAEB- en Niet DAEB-bezit en de verhuurdersheffing. Het verbeterplan speelt nadrukkelijk in op verdergaande afbouw van de derivatenportefeuille. Behalve de derivaten van Credit Suisse zijn er alleen derivaten van de BNG en embedded derivaten. Dat betreft niet alleen risico’s naar de actuele situatie maar evenzeer in de toekomst. Dat hangt samen met de termijnen waarvoor een derivatenpositie is ingenomen en waarvoor dan ook sprake is van een marktwaarde die correleert met de renteontwikkeling. Ook het investeringsprogramma wordt tegen het licht gehouden en waar mogelijk naar beneden bijgesteld of aan derden overgedragen/-gelaten. Ten slotte zijn forse bezuinigingen op de interne organisatie ingerekend. In dit kader is naar de aard van de materie sprake van monitoring door belanghouders als het WSW en het CFV. Die monitoring is door de gerezen problematiek begrijpelijk aangescherpt. Dienstenpalet 43
Onze dienstverlening is niet beperkt tot het louter ter beschikking stellen van woonruimten. Waar relevant worden ook aanvullende (leveringen en) diensten verricht die al dan niet kostendekkend worden doorberekend. Ook duurzaamheidspakketten (energielabels), administratieve dienstverlening en leefbaarheidsactiviteiten kunnen tot het dienstenpalet worden gerekend. Druk op de kasstromen leidt ertoe dat meer en meer kostendekkende tarieven zullen moeten worden gevraagd ofwel activiteiten moeten worden teruggebracht tot een uit oogpunt van kosten meer aanvaardbaar niveau. Interne organisatie Per 1 februari 2012 bestaat de Raad van Bestuur binnen Vestia uit 2 personen. Per 31 December 2012 zijn de laatste twee Leden van de Raad van Commissarissen die zitting hadden in de periode waarin de voormalig bestuurder Vestia bestuurde, afgetreden. In de zomer 2012 is de nieuwe organisatiestructuur van Vestia uitgewerkt. Uitgangspunt hierbij is centrale sturing in plaats van het principe van lokaal ondernemerschap. In deze nieuwe organisatiestructuur is ook een nieuw op te richten stafafdeling Interne Beheersing opgenomen. In het laatste kwartaal 2012 is het theoretische kader voor deze stafafdeling geformuleerd en uitgewerkt terwijl de daadwerkelijke invulling direct na de reorganisatie in juni 2013 plaats vindt. De doelstelling van de stafafdeling interne Beheersing is het bieden van aanvullende zekerheid aan het Bestuur en de RvC. In het najaar 2012 is een nieuwe accountant (BDO) aangesteld. Direct na aanstelling is deze begonnen met de controle van de jaarcijfers 2011 en 2012. 2.7
Overige werkzaamheden
Zuid-Afrika Vestia is samen met een aantal gemeenten, andere corporaties en volkshuisvestelijke instellingen ondersteuner van de Housing Association East London (HAEL). Deze ZuidAfrikaanse huisvestingsorganisatie heeft tot en met 2011 438 woningen opgeleverd in de gemeente Buffalo City (voorheen East London). Er bestaat veel belangstelling voor de woningen en HAEL wordt beschouwd als geslaagd voorbeeld om de sociale huisvesting in Zuid-Afrika verder vorm te geven. Begin 2004 hebben wij een apart bedrijfsonderdeel, “Vestia Interconsult”, in het leven geroepen. Voornaamste taak is het begeleiden en ondersteunen van Vestia zelf en andere organisaties, zoals gemeenten en andere woningcorporaties, bij het tot stand komen van huisvestingsprojecten in ontwikkelingslanden. In 2009 is de naam gewijzigd in “Housing Matters, powered by Vestia”. De activiteiten zijn in 2013 afgebouwd. 2.8
Verbindingen
Vestia kent verbindingen met diverse rechtspersonen. De specificatie per 31 december 2011 luidt als volgt: Naam Stichting Woonformatie Ypenburg Stichting Woonwagenlocaties Den Haag
Omvang participatie 40,03% 22,20%
Statutair Vermogen Nihil Nihil 44
Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer Verantwoord Wonen B.V. Stichting Gebouwenstichting Ontwikkelingscombinatie Leyenburg B.V. Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V. Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. Hofbogen B.V. VOM Delft B.V. Steenfabriek Boudewijn B.V. B.V. Kleiwarenfabrieken Guillaume de Leeuw Ontwikkelingsmaatschappij Esse Extra B.V. Vestia Monumenten B.V. Vestia OHW B.V. Vestia Holding B.V. De Drie Notenboomen B.V. Zorgboulevard Rotterdam B.V. Aardwarmte Den Haag v o f. SWY projecten B.V. SGBB projectontwikkeling B. . SGBB vastgoed B.V Cité CV Kennis en energie B.V. Flexwonen Holland B.V. Cruise Port The Hague Holland B.V.
33,33% 100% 100% 50,00% 0,16% 1% 50% 50% 100% 100% 50% 100% 100% 00% 33,33% 33,33% 16,67% 40,03% 100% 100% 25% 100% 100% 33,33%
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
Nihil 18.152 Nihil 18.000 10.051.542 14.386.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 Nihil 18.000 18.000 18.000
Onderstaande resultaten zijn ontleend aan de jaarrekeningen van de deelnemingen voor toepassing van marktwaardeverrekeningen. In de Jaarrekening is dat laatste wel gebeurd. Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) SWY is een toegelaten instelling die de bouw en het beheer van de woningen op de VINEXlocatie Ypenburg voor haar rekening neemt. Naast Vestia kent SWY de volgende participanten: Staedion, Vidomes en Rijswijk Wonen. De participanten zijn voor hun aandeel gerechtigd tot het vermogen. Conform de afspraak tussen de participanten dient het eigen vermogen te allen tijde ten minste 5% te zijn van de schulden op lange termijn. De accountantscontrole over het jaar 2011 is afgerond. De jaarrekening is voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring. Het aandeel van Vestia in het nadelig jaarresultaat van 2011 bedraagt € 0,955 miljoen negatief; in 2010 was dat € 0,5 miljoen negatief. Het aandeel in het vermogen van SWY bedraagt bijna € 2,1 miljoen (2010: € 3,1 miljoen). De verwevenheid met SWY is stevig. Vestia Nootdorp verzorgt het beheer van al het bezit van SWY. De directeur Financiën & Control van Vestia participeert in het overleg financiële managers van SWY en houdt daarmee toezicht op de gehele financiële verantwoording. De bestuurder van Vestia is benoemd als één van de bestuurders van SWY. Een van de leden van de raad van commissarissen van Vestia is benoemd als de voorzitter van de raad van commissarissen van SWY. De participatie in SWY is in 2013 afgestoten. Stichting Woonwagenlocaties Den Haag 45
De participanten van deze stichting zijn: Vestia, HaagWonen en Staedion. De stichting beheert, ontwikkelt en exploiteert namens de drie corporaties woonwagenstandplaatsen in Den Haag. Vestia is één van de bestuurders van de stichting. Voor deze verbinding is destijds gekozen om te benadrukken dat de werkzaamheden een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van de betrokken toegelaten instellingen zijn. Het erfpachtrecht van de standplaatsen is in het bezit van de afzonderlijke corporaties. Van kapitaalinbreng of verstrekte leningen is geen sprake. Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer In deze stichting participeren Vestia, Vidomes en De Goede Woning. De stichting beheert en ontwikkelt de woonwagens en standplaatsen. Voor deze verbinding is gekozen om te benadrukken dat de werkzaamheden een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van de betrokken toegelaten instellingen zijn. Het eigendom van de standplaatsen en de huurwoonwagens is wel in handen van de afzonderlijke corporaties. Verantwoord Wonen B.V. De activiteiten van deze vennootschap beperkten zich tot september 2003 tot de exploitatie van het kantoor in Zuidplas. In het kader van de wijzigingen in het BBSH heeft Vestia op 16 september 2003 de ontwikkelrechten van nieuwbouwprojecten ondergebracht in Verantwoord Wonen B.V. Als financiering van de ontwikkelrechten heeft Vestia een lening verstrekt aan de vennootschap. Deze lening kent een rente van 6%. Als zekerheid voor de terugbetaling van de lening gelden de ingebrachte ontwikkelrechten. Alle activiteiten van Vestia met betrekking tot koopwoningen zijn met ingang van 2003 verantwoord in deze deelneming. Het resultaat over 2011 bedraagt € 0,166 miljoen positief (2010: € 2,7 miljoen negatief). Vestia vormt het bestuur van de vennootschap. Stichting Gebouwenstichting In deze stichting is het kantoor van Vestia Westland ondergebracht. Vestia heeft een lening verstrekt van € 2,6 miljoen. De rente bedraagt 6%. Aflossing van de lening is niet verplicht. Als zekerheid voor de terugbetaling van de lening dient het betreffende kantoorpand. De meest recente jaarrekening van de Gebouwenstichting dateert van 2011. Vestia vormt het bestuur van de Gebouwenstichting. Ontwikkelingscombinatie Leyenburg B.V. Vestia heeft samen met Proper Stok Woningen B.V. met het oog op de herontwikkeling van het terrein van het HagaZiekenhuis (voorheen Ziekenhuis Leyenburg) in Den Haag en de aangrenzende Kas-in-locatie de Ontwikkelingscombinatie Leyenburg B.V. opgericht. Vestia heeft binnen deze vennootschap een zeggenschap van 50%. Vestia heeft aan de vennootschap een uitgestelde lening toegezegd van € 4.213.000 tegen een optievergoeding van 6 Met de gemeente Den Haag is inmiddels afgesproken dit project over te dragen aan de gemeente. Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V. Vestia heeft een minimale participatie in Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V. Het risico is te verwaarlozen. Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. Vestia heeft in 2005 2.500 aandelen gekocht in deze N.V. voor een bedrag van € 115.000. De N.V. houdt zich bezig met aankoop, renovatie en beheer van monumenten en stadsbeeldbepalende panden in Den Haag en omgeving. Het belang van Vestia is dermate klein dat het risico te verwaarlozen is. 46
Hofbogen B.V. Eind 2005 heeft Vestia samen met Com.Wonen, PWS (samen gefuseerd tot Havensteder), Stadswonen en Hofbogen B.V. opgericht. Doel hiervan is te komen tot intensiever beheer van 149 (kleine) bedrijfsruimten met in totaal 12.920 m2 verhuurbaar oppervlak onder het tracé van de Hofpleinlijn in Rotterdam. Met dit intensieve beheer beoogt Vestia Groep een positieve uitstraling te krijgen op het woningbezit dat zich langs het tracé bevindt. Met de investering van de aankoop is voor Vestia € 1 miljoen gemoeid. De bedrijfsdirecteur van Vestia Rotterdam Noord is gemandateerd om namens Vestia te participeren in het bestuur. Daarnaast neemt de manager bedrijfsvoering van Vestia Rotterdam Noord deel aan het overleg van financiële managers van de participanten. Over 2011 bedraagt het jaarresultaat € 355.000 negatief; over 2010 was dat € 735.000 negatief. In 2010 heeft Vestia deze verbinding al tot nihil afgewaardeerd. VOM Delft B.V. De VOM Delft B.V. is in juni 2006 opgericht om in het oude centrum van Delft zo nodig vrijkomende winkelpanden op te kopen met het doel de leefbaarheid en de kwaliteit van het winkelaanbod op peil te kunnen houden. In 2007 heeft de aankoop van enkele bedrijfspanden met bovengelegen woningen plaatsgevonden. Vestia participeert voor 50% in deze vennootschap. De bedrijfsdirecteur van Vestia Delft is lid van de Raad van Commissarissen van deze verbinding. Vestia staat voor een periode van vijf jaar garant voor de negatieve exploitatieresultaten. De positieve verkoopresultaten komen ten gunste van Vestia ter dekking van de eerder behaalde negatieve exploitatieresultaten. Het resultaat was in 2011 € 705.000 negatief (2010: € 99.000 negatief). B.V. Kleiwarenfabrieken Guillaume de Leeuw en Steenfabriek Boudewijn B.V. Vestia heeft per 30 augustus 2006 alle aandelen Steenfabriek Boudewijn B.V. en B.V. Kleiwarenfabrieken Guillaume de Leeuw overgenomen van de Xella groep / De Nijs Vastgoed B.V. Beide vennootschappen waren leeg met als enig bezit terreinen in de gemeente Woensdrecht (Ossendrecht). Vestia heeft de terreinen verworven om er op termijn woningbouw op te kunnen plegen. De gemeente Ossendrecht staat achter deze aankoop en de plannen voor woningbouw. Het overnamebedrag van beide vennootschappen bedroeg € 8,5 miljoen. Bij B.V. Kleiwarenfabrieken Guillaume de Leeuw is in 2011 een resultaat behaald van € 2.000 negatief en Steenfabriek Boudewijn B.V. € 5.000 negatief. Vestia vormt het bestuur van deze beide verbindingen.
Ontwikkelingsmaatschappij Esse-Extra B.V. De voormalige Woningstichting Ons Huis is in 2003 een verbinding aangegaan met Ontwikkelingsmaatschappij Esse-Extra B.V. Deze vennootschap is samen met HD Projectrealisatie B.V. opgericht. Deze vennootschap richt zich op de ontwikkeling van de locatie Esse-Extra. Aangezien de ontwikkeling van deze locatie nog niet is gestart, heeft de vennootschap nog weinig activiteiten ontwikkeld en is er nog niets te zeggen over toekomstige ontwikkelingen. In 2011 is een resultaat behaald van € 11.000 negatief. De beide participanten vormen het bestuur van deze verbinding. Vestia Monumenten B.V. Vestia Monumenten B.V. is in 2007 opgericht als Vestia Ontwikkel B.V. in het kader van de partiële vennootschapsbelasting in 2006 en 2007. Vestia bezit 100% van de aandelen. In 2008 is deze vennootschap omgebouwd tot Vestia Monumenten B.V. en kwalificeerde zich daarmee 47
als een vennootschap die monumenten kon aankopen vrij van de heffing van overdrachtsbelasting. In de loop van het jaar is de aankoop van het HAKA-pand in Rotterdam (rijksmonument), de aankoop van de Boerderij Nooitgedacht in Zuidplas en een Thomashuis in Emmen door deze B.V. verricht. Bij Vestia Monumenten B.V. is een verlies genomen van € 875.000. Vestia vormt het bestuur van deze deelneming. Vestia OHW B.V. Vestia OHW B.V. is in 2007 opgericht in het kader van de partiële vennootschapsbelasting in 2006 en 2007. Vestia bezit 100% van de aandelen. Deze vennootschap is in 2009 in de plaats getreden van Vestia Ontwikkel B.V. als vennoot in Aardwarmte Den Haag V.O.F. Vestia OHW B.V. werkt hierin samen met dochters van HaagWonen, Staedion, de gemeente Den Haag en Eneco en Eon aan de realisatie van duurzame energie ten behoeve van de gebouwde omgeving, waaronder woningen. In 2011 is een verlies gemaakt van € 1.000. Vestia Holding B.V. In 2011 heeft de vennootschap geen activiteiten verricht. De Drie Notenboomen B.V. Vestia heeft in 2009 een derde van de aandelen van deze franchisemaatschappij Thomashuizen en Herbergiers verworven. De Drie Notenboomen heeft in 2011 een resultaat behaald van € 30.000 positief. Vestia maakt deel uit van het bestuur van de B.V. In 2013 zullen deze aandelen waarschijnlijk worden afgestoten.
Zorgboulevard Rotterdam BV. Samen met Maasstad Ziekenhuis en Vitaal Zorgvast is Vestia voor 33,3% eigenaar van deze BV. De BV heeft in 2011 geen activiteiten verricht. Aardwarmte Den Haag v.o.f. Vestia participeert met haar dochter Vestia OHW B.V. in deze vennootschap onder firma samen met Eon, Eneco, de gemeente Den Haag, Staedion en HaagWonen. De v.o.f gaat in Den Haag Zuidwest een geothermieproject realiseren (gebruik van aardwarmte). De v.o.f. is in 2007 opgericht en ontplooit daadwerkelijk activiteiten vanaf 2008. In de loop van 2013 is gebleken dat de risico’s van de het geothermieproject te groot bleken en is door de vennoten besloten het project stop te zetten. Mogelijk leidt dit tot een faillissement van Aardwarmte den haag v.o.f..
SWY projecten B.V. Deze 100%-dochter van SWY is in het leven geroepen in verband met de partiële vennootschapbelasting. In 2007 en 2008 zijn in deze B.V. de dure huurwoningen, het bedrijfsonroerend goed en de bouw van koopwoningen ondergebracht. De resultaten zijn geconsolideerd bij SWY. Met de beëindiging van de participatie in SWY in 2013 komt ook een einde aan het verband met deze projecten B.V.. SGBB projectontwikkeling B.V. Deze 100%-dochter van Vestia heeft in 2011 geen activiteiten verricht. SGBB vastgoed B.V.
48
In deze 100%-dochter van Vestia is het bedrijfsonroerend goed van het voormalige SGBB ondergebracht. Cité C.V. Doelstelling van Cité C.V. is het ontwikkelen, realiseren en exploiteren van woongebouw Cité (494 wooneenheden en bedrijfsruimten) op de Kop van Zuid in Rotterdam. Vestia Rotterdam Stadswonen verzorgt de exploitatie. In Cité CV participeren naast Vestia als beherend vennoot, drie Zeeuwse corporaties als commanditaire vennoten. Het gestort kapitaal bedraagt € 20 miljoen, waarvan afgerond € 7,3 miljoen is geplaatst en gestort. Het jaarresultaat voor Vestia in 2011 was € 564.000 negatief (2010: € 487.000 negatief). Kennis en Energie B.V. In de B.V. zijn de huidige en toekomstige investeringen van het voormalige Stadswonen ondergebracht. Het gaat onder meer om de WKO-installatie voor het gebouw Cité en Hogeschool INHolland. Vestia is bestuurder van de BV. Het resultaat was in 2011 € 68.000 negatief. Flexwonen Holland B.V. Flexwonen Holland BV is een 100% dochter van Vestia. Deze BV brengt vraag en aanbod in de regio Rotterdam via een virtuele etalage op eenvoudige en snelle wijze bijeen en is een alternatief voor de zogenaamde ‘anti-kraak’bewoning. Vestia vormt het bestuur van de B.V. Het resultaat was in 2011 € 14.000 negatief. VVE’s VVE’s zijn ook verbindingen. Vestia is eind 2011 met tal van woningen betrokken in VVE’s. Het financieel belang van Vestia behelst voornamelijk het aandeel in de onderhoudsvoorzieningen; eind 2011 bedraagt het totaal aandeel daarin € 5,4 miljoen. Vestia is lid van diverse organisaties op het gebied van het wonen. Genoemd worden: Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, Maaskoepel, Stichting Woonmarkt Rijnstreek, Platvorm 31, de Vereniging Deltametropool en Vernieuwde Stad. Vestia vervult hierin vaak middellijk of onmiddellijk een bestuursfunctie. 2.9
Activiteiten in de krachtwijken
Vestia investeert de komende jaren in een vijftal krachtwijken: Zuid-West en Stationsbuurt in Den Haag en Bergpolder, Oud-Zuid en Zuidwijk in Rotterdam. In 2011 zijn de volgende activiteiten verricht c.q. is met de voorbereiding gestart. Het gaat om zogeheten investeringen en lumpsum uitgaven ten behoeve van bijvoorbeeld extra leefbaarheidsinspanningen. Zuid-West Den Haag De Raden De Raden is een gebiedsontwikkeling in Den Haag Zuidwest. Het betreft een vernieuwing die betrekking heeft op 650 woningen. (458 woningen door sloop-nieuwbouw en 192 woningen renovatie). In de gebiedsontwikkeling is naast het woningbezit ook de openbare ruimte vernieuwd. De kosten die in 2011 opgevoerd zijn hebben enerzijds betrekking op het Atrium (een gedeelte van de gebiedsontwikkeling) en anderzijds op de herinrichting van de openbare ruimte. Vestia investeert in deze gebiedsontwikkeling vanaf 2008 een bedrag van €14,5 miljoen, waarvan € 3 miljoen onrendabel. In 2008, 2009 en 2010 is hiervoor bijzondere projectsteun 49
gevraagd, telkens voor 1/5 deel. Voor 2011 merken we 1/8ste deel aan als bijzondere projectsteun. Bij de bepaling van het onrendabel is uitgegaan van de aanvangshuurprijzen van sociale huurwoningen en de WSW-parameters met uitzondering van de rente; in de eerste 10 jaar is gerekend met 5 procent. Zuidlarenstraat In de periode 2008 tot en met 2014 wordt dit gebied vernieuwd. De vernieuwing van dit gebied levert een bijdrage aan de gewenste differentiatie in Den Haag Zuidwest. Differentiatie is noodzakelijk om koopkrachtigere huishoudens, die een stap willen maken in hun wooncarrière in Zuidwest, kansen te bieden. Ook voor zittende huurders biedt de vernieuwing kansen. De kleine en veelal mindere woningen worden aangepakt, waardoor zittende bewoners in veel gevallen er op vooruit gaan, zowel qua grootte als qua wooncomfort. Het programma omvat 480 nieuwe woningen en 750 m2 bedrijfsruimten; 70% van de woningen wordt gerealiseerd in de marktsector en 30% in de sociale sector. Ook de openbare ruimte wordt opnieuw ingericht. Vestia investeert in deze gebiedsontwikkeling vanaf 2008 bijna € 99,4 miljoen. Daarvan is bijna € 5,7 miljoen onrendabel. Hiervan wordt 1/7de deel aangemerkt als bijzondere projectsteun 2011. Handhaving De leefbaarheid en veiligheid vormen de basis van een wijk. Als die goed zijn, kan een krachtwijk een prachtwijk worden. Een schone straat begint achter de voordeur. Overbewoning leidt tot overlast, troep op straat en parkeerdruk. Een veilige woonomgeving verdient hoge prioriteit. Het is dus noodzakelijk het gebruik van panden (woningen, bedrijven en horeca) te controleren. Bewoners hebben hier in de stakeholdersbijeenkomsten ook om gevraagd. Concreet worden de volgende resultaten behaald: Per wijk wordt gecontroleerd op onrechtmatig wonen (overbewoning en illegale bewoning, inclusief illegale kamerverhuur). Daarnaast vinden in een aantal gevallen controles plaats op personalia van bewoners, misbruik/oneigenlijk gebruik van sociale voorzieningen, uitvoering van de Wet Milieubeheer (bedrijven) en in het geval van horeca de APV en de Wet op de Kansspelen. Geconstateerde problemen worden direct aangepakt, waarbij de publiekrechtelijke aanpak door de gemeente en de privaatrechtelijke aanpak van de corporatie elkaar versterken. Voor de aanpak van hennepkwekerijen in woningen heeft Vestia een apart convenant afgesproken, waarbij wordt samengewerkt met de gemeente, politie, openbaar ministerie, energiebedrijf, belastingdienst en uitkeringsinstanties. Onrechtmatige bewoning gedijt het best in een situatie waarin bewoners elkaar niet kennen en wanneer de verantwoordelijke instanties onzichtbaar zijn. Daarom kiest Vestia ervoor om in de buurten van Zuidwest duidelijk zichtbaar aanwezig en aanspreekbaar te zijn. Hiervan gaat al een stevige preventieve werking uit. In de gevallen waarin preventie niet helpt, zetten we met een lik-op-stukbeleid ook repressieve maatregelen in. Het te subsidiëren bedrag van € 106.000 bestaat in 2011 geheel uit personele kosten, die voortvloeien uit de extra inzet van beheermedewerkers en buurtconciërges. Den Haag Stationsbuurt Internationale entree voor Den Haag Dit project betreft een verdichtingslocatie op het talud van de spoorlijn en een verouderd kantoorgebouw naast station Hollands Spoor in de Stationsbuurt. Het project is gelegen tussen het Strijkijzer en station Den Haag Hollands Spoor.
50
Het Strijkijzer is geen gebouw dat op zichzelf moet staan. De relatie met de omgeving is in de 'Gebiedsvisie Hollands Spoor en omgeving' uit juni 2008 verder uitgewerkt. In de visie speelt de bebouwing van de Sigmalocatie en het spoortalud een belangrijke rol. Het project moet bijdragen aan een internationale entree voor Den Haag. Er komt een combinatie van woningen en commerciële ruimten. Het woongedeelte bestaat uit sociale huurwoningen voor jongeren/studenten en duurdere huurappartementen. Bovendien komen er gebouwde parkeerplaatsen, waarvan het grootste deel bestemd is voor de woningen. In het voorjaar van 2011 is begonnen met de sloop van de huidige bebouwing. De oplevering wordt verwacht in de loop van 2013. Vestia heeft voor 2011 een bedrag van € 234.000 aan bijzondere projectsteun verkregen. De subsidie wordt aangewend ter bestrijding van de onrendabele investering over de sociale huurwoningen. Rotterdam Bergpolder Masterplan Het masterplan Bergpolder is in 2011 opgesteld om kaders mee te geven aan toekomstige ontwikkelingen in het gebied die grip geven op de richting waarin het gebied gaat en de onderlinge samenhang van de projecten borgt. Het masterplan is een instrument wat bijdraagt aan de integrale aanpak van de verbetering van Bergpolder. Met dit masterplan is € 344.000 gemoeid. Communicatie Masterplan Dit zijn de uitgaven aan de communicatie van het masterplan naar onze stakeholders. Aanpak Oud bouw De oudbouw woningen in Bergpolder worden bij mutatie verbeterd naar de huidige minimale standaard voorzieningen. De volgende voorzieningen worden aangebracht; Centrale verwarming, dubbel glas, vaak badkamer aanbrengen, plattegrond verbeteren ed. Een deel is rendabel en deel onrendabel. Levert extra woningwaarderingspunten op en streefhuur gaat naar 87%. Het onrendabele deel bedraagt € 90.000. Verlichtingsplan Op het binnenterrein van de Bergselaan is ten behoeve van de veiligheid verlichting aangebracht. Politie Keurmerk Veilig Wonen Woningen zonder PKVW zijn naar het niveau van het PKVW gebracht. Ontwikkeling community Center met kindvoorziening Haalbaarheidsonderzoek ten behoeve van het ontstaan van het communitycenter om te komen tot een aantal partijen en functies, commitment en programma’s van eisen in een haalbare context. Investering community Center met kindvoorziening Om het perspectief voor stadsgezinnen met kinderen in Bergpolder te verbeteren zodat met name ook die doelgroep een plek kan krijgen in het gebied is het nodig dat onderwijsvoorzieningen op peil worden gebracht. Hiertoe is het bewuste Community center met kindvoorzie-ning
51
bedacht. De voorzieningen worden uitgebreid met cultureel aanbod. In 2011 € 80.000 uitgegeven. Leefbaarheidsprojecten In de wijk Bergpolder worden veel projecten uitgevoerd ten behoeve van integratie en sociale samenhang. Zoals, participatie voor ouderen, buurtbemiddeling, ontvangst van nieuwe bewoners, aanpassen binnenterrein tot gemeenschappelijke tuin, tuinen beheerproject, aanpak binnentuin, tijdelijke consulent leefbaarheid en ondersteuning buurtcentrum. De kosten in 2011 bedragen € 118.000. Rotterdam Zuidwijk Reno Winkelwoningen Het gaat om de bouw van 22 grote sociale huurwoningen in de Velden met als doelgroep grote gezinnen en gezinnen met gehandicapte personen. De totale investering bedraagt € 4,2 miljoen, waarvan € 905.000 onrendabel. Nieuwbouw Slinge 2 Het gaat om de bouw van 30 nieuwbouwappartementen in de categorie sociale huurwo-ningen. De totale investering bedraagt € 6,75 miljoen en het onrendabel deel is € 781.000. Schoon, heel en veilig Naast de reguliere middelen om een wijk, straat of complex schoon te houden, is er door Vestia ook extra geïnvesteerd. Bijvoorbeeld, zodra er graffity is aangebracht dan is dit nog diezelfde week verwijderd. In 2011 is er verder geld uitgegeven aan extra schoonmaakbeur-ten wanneer een portiek sterk vervuild is. Indien er een dader bij ons bekend is, dan hebben we de kosten op de veroorzaker verhaald. Verder hebben we extra geld uitgegeven aan de bestrijding van ongedierte en aan veiligheidsmaatregelen. Tot slot is er geld besteed aan het ten tijde van de herstructurering leefbaar houden van complexen. Voor schoon, heel en veilig is in 2011 in totaal € 170.000 uitgegeven. Buurtconciërges Buurtconciërges vervullen een belangrijke functie in het private en semi-openbare gebied. De buurtconciërges zijn de ‘ogen en oren’ in de wijk voor Vestia en dragen positief bij aan de leefbaarheid in de wijk. In de Zuidelijke Tuinsteden waren in 2011 3 buurtconciërges actief. Met dit project is in 2011 een bedrag gemoeid van € 150.000. Jongeren en participatie jongeren Een groot deel van het budget (75%) is besteed aan het project Watch Out. Door middel van dit project worden jongeren te werk gesteld als toezichthouder in de wijk. Daarnaast volgen de jongeren de opleiding van Beveiliger II. Na een jaar zijn de jongeren klaar om de arbeidsmarkt op te gaan. Een ander deel (25%) is beschikbaar voor extra activiteiten in met name de vakantieperiode. Met dit project is in 2011 een extra bedrag gemoeid van € 100.000. Sociale leefbaarheidsprojecten Thuis op straat (TOS) bestaat uit medewerkers die kinderen begeleiden bij het spelen op straat en pleinen. Daarbij worden ook ouders en buurtbewoners betrokken. Met dit project is in 2011 een bedrag gemoeid van € 75.000. Participatie en ondersteuning bewoners 52
Voor de woningen van Vestia Rotterdam Zuid is een bedrag uitgetrokken om de participatie in de wijk te bevorderen. Dit geld wordt overgemaakt aan de bewonersorganisatie Zuidwijk. De bewonersorganisatie verdeelt dit vervolgens onder de buurtgroepen en de complexcom-missies. Daarnaast is er extra geld uitgetrokken voor professionele ondersteuning van de bewonersorganisatie. Jaarlijks wordt gekeken of er nog geld over is van het vorige jaar, vervolgens wordt dit aangevuld tot het eigenlijke begrotingsbedrag van het nieuwe jaar. Met dit project is in 2011 een extra bedrag gemoeid van € 35.000. Tijdelijke leefbaarheidsprojecten ten behoeve van de herstructurering De vernieuwing van de buurt de Velden is in volle gang. Bewoners worden uit verhuist en woningen worden dichtgezet of tijdelijk verhuurd. Op het moment dat zo’n proces in gang wordt gezet, is het zaak om de leefbaarheid in zo’n buurt op peil te houden. Dit doen we door woningen dicht te zetten met hardblauwe platen; soms worden deze platen ook weer beschilderd door buurtbewoners en kinderen. Ook lopen acties om portieken op te knappen ook al is dit maar voor nog korte duur. Door buurtbewoners te betrekken bij veranderingen in de wijk blijft de wijk leefbaar. Aan dit project is een extra bedrag besteed van € 100.000. Jeugdveld In 2011 is voor € 100.000 het gebouw van speeltuinvereniging Jeugdveld opgeknapt. De gemeente investeert in de aanleg van speelvelden in de buitenruimte. Het gebouw wordt multifunctioneel benut; overdag voor kinderen en ’s avonds voor ouderenactiviteiten. Rotterdam Oud-Zuid Participatie rond Parkstad en vernieuwing Afrikaanderwijk Om de ontwikkelingen in Afrikaanderwijk/Parkstad optimaal in te laten bedden bij huidige en toekomstige bewoners van de wijk, maar ook bij stakeholders en overigen wordt in samenwerking met Proper Stok intensief ingezet op gebiedsmarketing én een 'interne' campagne rondom de vernieuwing. Er gaan aanvankelijk - op het oog - twee trajecten parallel naast elkaar lopen: Parkstad010 (gebiedsmarketing -> inzet op nieuwe doelgroepen) en Afrikaanderwijk2020 ('interne' campagne). De vormgeving van beiden wordt uitgewerkt door één bureau zodat duidelijk is dat beide middelen wel bij elkaar horen. Het zwaartepunt lag in 2011 vooral op het verder uitbouwen van ontmoetingsplatform Afrikaanderwijk2020. Dat bestaat uit Afrikaanderwijk2020 online en Afrikaanderwijk2020 ontmoetingen. De eerste geeft betrokkenen rondom de vernieuwing van de Afrikaanderwijk een gezicht en verbindt ze met elkaar. Je kunt er lid van worden en zelf nieuws maken, discussies starten. Er is ook een optimale integratie met sociale netwerken en andere sites met user generated content. Om ervoor te zorgen dat alle ontwikkelingen en partijen rondom de vernieuwing daadwerkelijk samenkomen, wordt intensief ingezet op communicatie met en koppeling van partijen. Afrikaanderwijk2020 online is pas echt krachtig dankzij een koppeling naar fysieke, thematische bijeenkomsten rondom de vernieuwing. Over en weer is zo verdieping en verbinding mogelijk. Dit wordt versterkt door periodieke nieuwsbrieven die het online verhaal versterken. Benutten sociaal economische kansen We nemen de rol als emancipatiemachine voor de wijk op sociaal, economisch en cultureel gebied serieus. Voor komend jaar willen we – nog meer dan tot nog toe het geval is geweest – komen tot een samenhangende structuur op dit gebied. We willen nog beter in de vingers krijgen welke projecten we (willen) ondersteunen en waarom we dit doen. Uitgangspunt hierbij is dat wij (vanzelfsprekend) uitgaan van de primaire taak als woningcorporatie en vandaar uit onze 53
rol als ‘makelaar’ van werk, onderwijs en cultuur verder vorm willen geven. Hiertoe is onderzoek en advies nodig. Wijkvisie Oud Charlois Om bewoners en stakeholders te informeren over de ontwikkelingen en de visie van Vestia in Oud Charlois, worden de reguliere communicatiemiddelen (nieuwsbrieven, bewonersbrieven, vestia.nl, ViaVestia, persberichten) bijgestaan met een nieuwe sessie van de ‘Offerte voor de Toekomst’. Verder wordt de samenwerking met Woonstad en de deel-gemeente geïntensiveerd op het gebied van communicatie. In dat kader brengen we al de gezamenlijke spread uit, vier keer per jaar in de Buurtkrant Oud Charlois, de krant die bij iedere bewoner huis-aan-huis wordt bezorgd. De grote projecten die in Oud Charlois in 2011 uitgevoerd zijn, zijn erg ‘fysiek’ georiënteerd. En ze hebben een directe invloed op de bewoners/omwonenden. Om deze groep mensen goed op de hoogte te houden, zullen we veel gebruik maken van direct mail en bouwborden. Deze projecten hebben ook extra aandacht gekregen in de overige, eerder genoemde communicatiemiddelen. Wijkvisie Afrikaanderwijk en wijkeconomie De afgelopen twee jaar is er een start gemaakt met de communicatie rondom de wijkvisie Afrikaanderwijk en het stedenbouwkundig ontwerp Parkstad/Afrikaanderwijk. Hierbij werken we nadrukkelijk samen met gemeente en deelgemeente en richten we ons niet enkel op bewoners, maar ook op ondernemers en stakeholders/professionals. Deetman/Mans stellen dat het van belang is dat de bedrijvigheid in de wijk gestimuleerd wordt. Concreet gaat het om het aanwijzen van specifieke locaties die geschikt zijn om lokaal ondernemerschap mogelijk te maken en het ontwikkelen van wijkspecifieke strategieën om de wijkeconomie te stimuleren. In de wijkvisie 2020 van VRF voor de Afrikaanderwijk neemt de economie een belangrijke rol in (Pretorialaan, Laan op Zuid, etc). In Bloemhof is de afgelopen twee jaar ingezet op het terugdringen van de leegstand en – bij mutatie – het kwalitatief verbeteren van het ondernemerschap. In Oud-Charlois hebben we onder andere een bijdrage geleverd aan de investering in het pand van Stichting B.a.d. Bloemhof - Oleanderbuurt Om vertrouwen te creëren bij bewoners en wijkprofessionals communiceren we blijvend over geboekte resultaten. Dit wordt mede in beeld gebracht door het project 'Voor de Buis'. Een visuele verslaglegging van de ontwikkelingen in de Oleanderbuurt. Aan bovengenoemde activiteiten is in 2011 een bedrag van € 75.000 besteed. Schone leefomgeving In het kader van een schone leefomgeving zijn de volgende extra activiteiten uitgevoerd en voor een totaal van € 127.000 opgenomen in de aanvraag 2011: 1. Extra schoonmaakwerkzaamheden Met diverse schoonmaakbedrijven zijn contracten gesloten voor het uitvoeren van extra schoonmaakwerkzaamheden in onze complexen. Het gaat hierbij om werkzaamheden in de algemene ruimtes en portieken. 2. Extra schoonmaak tweebosblok
54
In de zomer 2010 is hier een drugspand door de overlastcoördinator van de deelgemeente gesloten. Ook zijn er verwaarloosde tuinen en armoedige portieken. We krijgen de indruk dat er ook een andere groep huurders instroomt. Een groep die alleen geïnteresseerd is in een ‘dak boven het hoofd hebben’. We willen met de bewoners in gesprek, kijken wie er woont en wat er leeft. Vervolgens kunnen we bespreken welke maatregelen we de komende tijd kunnen nemen om leefbaarheid zo goed mogelijk te houden.
3. Vandalisme/Graffiti/ongediertebestrijding Alle extra gemaakte kosten in het kader van vandalisme, graffiti en ongediertebestrijding. Extra Veiligheid In het kader van een veilige leefomgeving zijn de volgende extra activiteiten uitgevoerd voor in totaal € 230.000 en opgenomen in de aanvraag 2011. Vandalisme Op alle bewonersavonden, tijdens tentsessies, in gesprekken en brieven geven verschillende huurders aan dat zij graag cameratoezicht zouden willen in de flats. Er is vanuit ons voldoende aanleiding voor: veel vervuiling, vandalisme, diefstal van materialen en niet gebruiken van bergingen vanwege beleving onveiligheid. Het is niet gelukt de daders te achterhalen, zowel het beveiligingsbedrijf als de wijkbeheerders als de politie en de huurders weten meestal niet wie de veroorzakers zijn van deze problemen. Buurtbemiddeling Het doorverwijzen van klachten door verschillende medewerkers van VRF en de afhandeling van zaken door BB Feijenoord verloopt goed. In januari is het nieuwe convenant voor BB Feijenoord ondertekend door de betrokken partijen. Er zijn weer contacten gelegd met BB Charlois. De vraag is gesteld of we verder willen gaan met de BB in Charlois. Na overleg met de betrokken medewerkers binnen VRF hebben we afgesproken om voor 1 jaar een nieuw convenant aan te gaan. Eind 2011 vindt met de betrokken partijen (deelgemeente Charlois, corporaties en politie) een evaluatie plaats. Aanpak problemen -Toermalijn, In dit complex (duurdere huur en goede kwaliteit woningen) is overlast in de binnentuin, de entree en op de galerij van spelende kinderen en hangjongeren. De overlast is wel iets verminderd met de komst van het Digiplein. Bewoners van het eerste uur voelen zich niet meer thuis. We nemen maatregelen om het gebruik en het gevoel van veiligheid in de gemeenschappelijke ruimten te verbeteren. -Oud-Charlois, hier wordt gewerkt met de Rotterdamwet. Ondanks deze wet stromen er toch veel bewoners in die uitkeringsgerechtigd zijn (vanwege de lange woonduur in de Rotterdamse regio). Dit is logisch omdat de woningen betaalbaar zijn. Dit brengt in combinatie met de oudere portiekbouw leefbaarheidsproblemen met zich mee. We willen de komende jaren een aantal fysieke maatregelen treffen om o.a. het veiligheidsgevoel in portieken en tuinen te verbeteren. -Natal, In dit complex spelen regelmatig incidenten met jongeren en/of zwervers. Daarnaast ook andere leefbaarheidsproblemen zoals overlast van kinderen en jongeren in portieken en op de galerij. Het gebouw is niet zo toegankelijk en vriendelijk (bergingsgangen, fietsenhelling, entree’s). Veel hekwerk, weinig groen. In Natal gaan we investeren in de contacten met bewoners, een ronde maken, en vervolgens kijken waar we op in kunnen spelen en waar bewoners behoefte aan hebben. We willen 2011 gebruiken voor het voorbereiden van onderhoudsmaatregelen en onderzoeken van mogelijkheden voor een vriendelijker en groener 55
gebouw. Een belangrijke stap is vrijwel altijd het contact leggen met bewoners. We benaderen bewoners actief, bellen aan, en gaan na hoe het wonen en leven in het complex en/of straat wordt ervaren. Vervolgens hebben we op basis van de uitkomsten een meer specifieke aanpak gemaakt. Veiligheid Afrikaanderplein Na een vandalismegolf in de zomer van 2008 rondom het Afrikaanderplein waar met name het gebouw African Inn van Stadswonen (met op de begane grond het restaurant Solo) van te lijden had, laat Stadswonen via een beveiligingsbedrijf extra surveilleren in nachten en weekenden om het veiligheidsgevoel van de bewoners (meest short stay studenten) te verhogen. Vanaf medio 2010 staat een deel van het gebouw leeg, in afwachting van onderhoud en verbouwing, waardoor beveiliging van het restant extra noodzakelijk is. De inzet in 2011 is gebaseerd op de door het beveiligingsbedrijf in rekening gebrachte uren en rondes. Hiermee is een bedrag van € 45.000 gemoeid. Wijksurveillance Extra beveiliging in de wijken is noodzakelijk. Aan deze wijksurveillance is € 80.000 besteed. Wijkbeheerders De hoofdtaken van de wijkbeheerders bestaan uit wijkbeheer en sociale en toezichthouden-de taken. Vanuit zijn functie onderhoudt de wijkbeheerder contacten met o.a. (aspirant)huur-ders, bewonersorganisaties, aannemers en (deel)gemeentelijke ambtenaren en diensten. De hoofdtaken zijn hieronder verder uitgediept: -
-
-
-
Wijkbeheer houdt geregeld spreekuur en neemt klachten op van de bewoners; beoordeelt de ernst van de binnengekomen klachten en schakelt zo nodig derden in; oefent controle uit op de technische installaties, waaronder ook installaties als liften, mechanische afzuiging, e.d.; signaleert onderhoudsgebreken of andere voor het beheer van de woning van belang zijnde zaken; houdt toezicht op de werkzaamheden van derden die ten laste van Vestia Rotterdam Feijenoord komen (het betreft werkzaamheden van schoonmaakbedrijven, hoveniers, e.d.); signaleert werkzaamheden waarop de bewoners en/of Vestia Rotterdam Feijenoord vanuit hun rol als bewoner of eigenaar een beroep kunnen doen en treedt zo nodig corrigerend op (het betreft werkzaamheden van gemeentelijke diensten, nutsbedrijven, e.d.); ondersteunt de verhuurmakelaar bij mutaties van woningen en ondersteunt de opzichter vastgoedbeheer bij overige technische aangelegenheden; houdt een administratie bij van verrichte werkzaamheden; neemt deel aan bewonersvergaderingen; neemt deel aan overleg met externe partijen (politie, Roteb e.d.). Sociale en toezichthoudende taken signaleert sociale problemen die zich en rond de woongebouwen voordoen, brengt hierover verslag uit; bespreekt een en ander zo nodig met de bewonersorganisaties en/of spreekt bewoners aan op hun verantwoordelijkheid (b.v. problemen rond de afvoer van vuilnis); signaleert complexe sociale problematiek en meldt die bij de beheerconsulent; 56
-
-
bestrijdt vandalisme d.m.v. signalering en het aanspreken van betrokkenen op hun gedrag; bevordert een juiste naleving door de bewoners en bezoekers van de gedragsregels en de voorschriften die voortkomen uit het huurcontract of die anderszins van een burger mogen worden verwacht; overlegt met de bewonersorganisatie ter oplossing en/of ter voorkoming van dagelijkse problemen i.o.m. leefbaarheidsmedewerkers; houdt een administratie bij van de verrichte werkzaamheden signaleert individuele sociale problematiek, tracht deze op te lossen of verwijst door.
Aan de extra inzet van wijkbeheerders is in 2011 een bedrag besteed van € 325.000. In dit bedrag is rekening gehouden met de subsidie die door de deelgemeente is toegekend en de doorbelasting aan huurders in de afrekening servicekosten. Watch Out Vestia Rotterdam Feijenoord heeft ook in 2011 in het leer/werkproject genaamd Watch Out geparticipeerd. Doel van dit project is de veiligheid vergroten in de wijken Oud-Charlois en Afrikaanderwijk en in de complexen. We helpen hiermee jongeren tussen de 18 en 28 jaar (die geen baan hebben of ingeschreven staan als werkzoekende en geen of nauwelijks opleiding hebben genoten) om d.m.v. dit project werkervaring op te doen. Met dit project is voor 2011 € 75.000 gemoeid. Achter de voordeur projecten ‘Achter de voordeur’ spelen kwesties als gezondheidsproblemen, onvoldoende taalbeheersing en gering perspectief op de arbeidsmarkt. We willen ons, samen met andere partijen, graag hiervoor inzetten. Met dit project is voor 2011 € 10.000 gemoeid. Eat & Meet In het kader van het thema Eat & Meet zijn de activiteiten ‘Fotofestival’ en ‘Ontwikkeling markt’ uitgevoerd en voor in totaal € 140.000 opgenomen in de aanvraag 2011: Fotofestival Wegens groot succes in 2010 is het AFF! Fotofestival verlengd. Een verdiepingsmiddag over het stedelijk leven – AFF! De Verleiding - vormde het sluitstuk. PR&C is nauw betrokken geweest bij de organisatie van en communicatie over AFF! De Verleiding. Er zijn diverse acties ondernomen om pers en stakeholders naar het festival te trekken (nieuwsbrieven, persberichten, artikelen). Ontwikkeling markt Het budget van € 100.000 vermeld onder de post ‘Eat & Meet’ is van cruciaal belang om de Afrikaandermarkt als ‘unique selling point’ verder te benutten. In 2010 zijn we erin geslaagd de urgentie om hierin te investeren verder onder de aandacht te brengen van de gemeente Rotterdam. Het verder verkennen van de mogelijkheden wordt doorgezet. Freehouse In samenwerking met Freehouse wordt de lijn van voorgaande jaren doorgetrokken waarin op kleinschalig niveau geïntervenieerd wordt in de vernieuwing van de markt. Freehouse streeft naar het opzetten van ruimtes waar lokale ondernemers, jongeren en kunstenaars/ ontwerpers samen kunnen komen om kennis, ervaring en ideeën uit te wisselen. Binnen Freehouse gaat het er vooral om het cultureel ondernemerschap te stimuleren vanuit de gedachte om de Afrikaanderwijk als geheel te versterken. Het stimuleren van het sociaal57
cultureel zelfbewustzijn en het versterken van de economische zelfstandigheid van de wijk staan hierbij voorop. Aan dit project is in 2011 € 25.000 besteed. Branchering Vestia staat voor de vraag om een toekomstvisie te ontwikkelen voor het Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG) voor diverse locaties in Bloemhof en de Afrikaanderwijk. Vestia wil haar Maatschappelijk Onroerend Goed inzetten om de niet geringe sociale, economische en culturele achterstand in de Afrikaanderwijk weg te werken. Vestia heeft aan bureau Labyrinth gevraagd enkele workshops te begeleiden. Doel van deze workshops is geweest dat Vestia en haar stakeholders samen tot een maatschappelijk verantwoorde visie voor bovenvermelde locaties komen. Ook in 2011 is samengewerkt met de deelgemeente en de gemeente op het gebied van branchering en invulling van het gebied Pretorialaan – Paul Krugerstraat. Hiervoor was budget nodig voor onderzoek, advies en begeleiding van de werkzaamheden. Aan dit project is in 2011 een bedrag besteed van € 10.000 Stageplekken Voor de reguliere stages hebben wij contacten met ROC Zadkine, ROC Albeda en VMBO Nieuw Zuid. Leerlingen die moeilijk stageplekken vinden, laten we waar mogelijk werkervaring opdoen binnen ons eigen bedrijf. Op jaarbasis stellen we minimaal tien stageplekken beschikbaar. Minimaal vier (van de tien) moeten ingevuld worden met stagiaires die moeilijk aan stageplekken kunnen komen. Met project “Grijp je kans geeft Vestia kansarme jongeren de mogelijkheid om werkervaring op te doen. Vanuit VRF is vanaf het schooljaar 2009-2010 met dit project gestart in nauwe samenwerking met Zadkine/Albeda. De kosten voor deze activiteiten zijn in 2011 € 35.000. Bewonersinitiatieven Het onderdeel bewonersinitiatieven valt uiteen in enkele extra activiteiten voor 2011. Ondersteuning zelforganisaties Wij hebben al veel contacten in de wijk met individuele bewoners en bewonersgroepen. Zoals groepen rond activiteiten in buurthuizen, zelforganisaties en moedergroepen op scholen. Deze bewoners en groepen zoeken wij zelf actief op. Door contacten te onderhouden en uit te wisselen wil Vestia ambities en projecten vanuit de plannen en wensen en de reacties en ideeën vanuit bewoners goed op elkaar afstemmen en zo de plannen beter maken. We merken dat bewoners het prettig vinden dat Vestia de moeite neemt om zelf te komen en interesse toont. Bij nieuwe projecten in het kader van de vernieuwing 2011, kijken we welke bewoners uit het netwerk een rol kunnen nemen. Verder nodigen we de actieve bewoners die wij kennen uit voor de grotere informele ontmoetingen voor de hele wijk die we willen organiseren. Vrouwenstudio In de gesprekken met bewoners in het kader van de Wijkvisie Afrikaanderwijk hebben vrouwen aangegeven behoefte te hebben aan een eigen ontmoetingsplek in de wijk. Voor vele vrouwen zijn de koffie ochtenden op de basisscholen de enige ontmoetingsplek buitenshuis. Om de mogelijkheid te bieden andere vrouwen te ontmoeten, mee te doen aan activiteiten en vooral ook zichzelf te ontwikkelen starten we de vrouwenstudio. Vrouwen uit de wijk hebben allerlei 58
ideeën voor activiteiten en willen daar graag zelf mee aan de slag. Onder professionele begeleiding gaan vrouwen in de wijk aan de slag met allerlei ideeën voor activiteiten. Buurtouders In Bloemhof willen we net als in de Kop van Zuid gaan werken met actieve buurtouders. Dit project is in 2010 gestart en loopt de komende jaren door. De buurtouders zijn momenteel nog niet regelmatig actief, maar ondersteunen wel bij evenementen. Het project buurtouders valt onder de regie van Deelgemeente Feijenoord, waarin Vestia participeert. Een goede groep buurtouders is een verrijking voor de wijk. Hierdoor zal de overlast van jongeren verminderen en zullen de buurtouders worden ingezet als toezichthouder bij wijkactiviteiten. Vestia faciliteert het project door middel van een bijdrage in kleding en opleiding van de buurtouders. De kosten voor dit project zijn in 2011 € 45.000. Buurtgerichte activiteiten Maatschappelijke, huurders- en zelforganisaties hebben een belangrijke wijkfunctie. Zij dragen bij aan de sociale cohesie in de wijk en hebben een signalerende functie. Vestia faciliteert initiatieven die door bovenstaande organisaties uitgevoerd worden. Vanuit met name de bewonerscommissie van Cité zijn voorstellen gedaan voor de verbetering van de inrichting van het openbare gebied van gebouw Cité. Dit gebied is bedoeld om de fysieke ontmoeting tussen de bewoners te stimuleren, maar is momenteel te leeg en te kaal om er te verblijven of af te spreken. Met een bescheiden aankleding kan het gebied tot leven worden gebracht. Het gaat onder meer om het creëren van expositiemogelijkheden voor kunst, het plaatsen van banken en het inrichten van een bewonersruimte. De kosten in 2011 voor de activiteiten die onder dit thema vallen, bedragen € 100.000 Inrichten slooplocaties Vestia Rotterdam Feijenoord doet er veel aan om de leefbaarheid in de wijk te vergroten, de ontwikkeling van groenvoorziening is hier een onderdeel van. Naast leefbaarheid is investeren in onderwijs ook één van de instrumenten die Vestia gebruikt om wijkontwikkeling mogelijk te maken. We kijken samen met omwonenden, de Speeltuinvereniging, de omliggende scholen en Stichting NAC (kunstenaars) op welke wijze de slooplocatie tijdelijk voor een periode van 2-3 jaar kan worden ingericht. Met dit project is in 2011 € 10.000 gemoeid. Oleander Bloeit aanpak 2011 betekende een ‘frisse start’ voor Oleander Bloeit. De focus ligt de komende jaren op de ontwikkeling van het kind, het vergroenen van de wijk en het blijvend faciliteren van vragen en wensen van mensen uit de buurt en waar mogelijk koppelingen maken naar werkgelegenheid. Het buurtmanagement, evenals de projectstructuur voor Oleander Bloeit zijn dit jaar anders ingevuld dan voorgaande jaren. De buurtmanager wordt ingehuurd via Sonor en opdrachten aan bureau WadS en innovatief jongerenwerk zijn afgerond. De buurtmanager richt zich primair op het borgen van de kwaliteit van bestaande initiatieven en het identificeren van (groepen) bewoners die iets willen; in de buurt, op gebied van werk en/of talentontwikkeling. Zo is een groep buurtvaders actief geworden die hun eigen plek krijgen in de buurt. De vaders geven aan graag zelf iets met hun jongeren te willen (begelei-den naar werk en 59
school) als aanvulling op jongerenwerk. Vestia ondersteunt ze met een ruimte, en de Richard Krajicek Foundation verzorgt coaching. De Leesclub heeft een doorstart doorgemaakt. Er zijn voldoende leesmoeders en de buurtmanager zorgt voor begeleiding om te borgen wat er is en daarnaast een extra kwaliteitsslag te maken met de moeders, o.a. door een koppeling naar de bibliotheek. De huiswerkklassen vanuit Oleander Bloeit worden verbonden aan basisschool de Sleutel, waarmee we vooruitlopend op de Kindercampus een verbinding hebben gelegd tussen school en de buurt. Op gebied van werkgelegenheid gebeurt veel. Op deelgemeenteniveau is armoedebestrijding prioriteit, op gemeenteniveau wordt het (nog) niet als zodanig benoemd. Wel krijgt de Oleanderbuurt (met 1300 mensen die een uitkering ontvangen) te maken met het zogenaamde Full Engagement (verplichte participatie). Mensen moeten werken voor hun uitkering. Vraag voor Oleander Bloeit is of deze verplichting voor mensen past bij onze vraaggestuurde werkwijze en hoe we hier het beste mee om kunnen gaan. Vanuit de Bijzondere Aanpak op Zuid is men bezig met de pilot rondom werkgelegenheid. Uit het blok Pimpernelstraat/Lavendelstraat zijn ongeveer 15 dossiers ‘gelicht’. De problematiek achter de voordeur is daar divers en aanzienlijk en vraagt om stevige regie en goede samenwerking tussen de diverse instanties. Passend bij het centraal stellen van het kind in de buurt zijn door het wijkteam voorbereidingen getroffen voor het opknappen van, om te beginnen, één kinderrijk portiek op de Abcoudestraat. Op integrale en vraaggestuurde wijze. Het betreft een portiek waar veel grote gezinnen met veel kinderen wonen en waar naast fysieke gebreken, vandalisme, vervuiling etc. ook op sociaal gebied veel winst te behalen is. Samen met Sozawe en de stadsmarinier wordt bekeken hoe we zorgvuldig maar adequaat om kunnen gaan met die dingen waar we tegenaan lopen. In 2011 zijn nog twee portieken aangepakt. Met dit project is in 2011 € 265.000 gemoeid.
Activiteiten Afrikaanderplein Begin 2011 hebben de pleinregisseurs de werkzaamheden afgerond. Voor 2011 zal het budget worden gebruikt voor diverse activiteiten die op het Afrikaanderplein plaatsvinden, bijvoorbeeld voor de financiering van “Ice on Zuid”. Het bedrag dat hiervoor is besteed bedraagt € 95.000. Ecowijken (voorheen Stadsfloriade) Voor Ecowijken is voor het jaar 2011 € 100.000 gereserveerd. Daarnaast heeft de dS+V eveneens € 100.000 te beschikking gesteld. Deze budgetten zijn bedoeld voor het, samen met bewoners, vergroenen van de openbare ruime in de wijken. Dit kan variëren van geveltuintjes en openbare binnentuinen tot (school)pleinen en parken. Het gaat ook niet alleen om het groen maar juist ook om het genereren van betrokkenheid en samenwerking met bewoners. Beheer in de Afrikaanderwijk is nadrukkelijk gericht op een aantal speerpunten in de wijk. De activiteiten van Creatief Beheer, met bewoners en kinderen, lopen zowel in de Afrikaanderwijk en de Oleanderbuurt goed door. Wel is het zaak de gewenste zichtbare vergroening nu ook echt
60
te realiseren. Daarom beogen wij dat Creatief Beheer zich concentreert op een aantal plekken in de wijk (en niet overal een beetje). Deze omslag willen we dit jaar goed zichtbaar maken. In dit kader werken wij aan:
aanleg van geveltuintjes met inzet van de bewoners (eenvoudige vergroening met groot effect); ecologische tuin naast de Nelson Mandelaschool. De kinderen van de Nelson Mandelaschool kunnen hier kennis maken met de natuur, het verbouwen van groente en het planten van bloemen en planten; samenwerking van Creatief Beheer met andere partijen (Groene Duim, Ecokids, opbouwwerk, jongerenwerk); Uitbreiden van het aanwezige groen aan het Cristiaan de Wetsplein samen met de bewoners; het aanwezige groen uitbreiden. Dit gebeurt in nauw overleg met Vestia en deelgemeente. diverse educatieve projecten voor kinderen en volwassenen van de Oleanderbuurt; planten van fruitbomen en uitbreiden groen op het Boudewijnplein. De deelgemeente subsidieert de inrichting van het plein; het beheer valt wel onder ons budget; inrichten groene plantvakken aan het schoolplein van basisschool De Sleutel; uitbreiding van de (mobiele) groenbakken aan het Oleanderplein, vooruitlopend op een nieuw stedelijk inrichtingsplan.
Met het beheer in de Afrikaanderwijk is in 2011 € 120.000 gemoeid. Daarenboven besteedt Vestia € 20.000 extra aan aanleg en opknappen van Patrimoniumshof en de Frans Bekkerstraat. 2.10
tuinen in
Werkzaam in het belang van de volkshuisvesting
Hiervoor is ingegaan op de taakvelden, zoals die in het BBSH zijn beschreven. De Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen zijn van mening dat in 2011 op het volkshuisvestelijk vlak goede prestaties zijn verricht. De nu functionerende Raden zijn geconfronteerd met grote problematiek op het terrein van de financiën, waarvan de oplossing vergaande consequenties heeft, niet alleen voor de eigen financiële positie maar tevens voor de huurders, gemeenten, medewerkers en de sector als geheel. Vestia en alle medewerkers daarvan staan de komende jaren forse inspanningen te wachten voor het herstel tot een gezonde corporatie die met goede huisvesting en daaraan verbonden diensten bijdraagt aan leefbaarheid in wijken en buurten. In het licht van de geconstateerde financiële problematiek kan niet worden gesteld dat alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Rotterdam, 15 juli 2013 Raad van Bestuur (a.i.)
Raad van Commissarissen
G. Erents, voorzitter
H.H. Raué, voorzitter 61
J.J.M. Thielen
E.P. Bartlema
M.P.M. Cooijmans
A.E. de Groot
C.H. Teschmacher
W. van der Toorn Vrijthoff
J. van der Vlist
62
