RAADSVOORSTEL Nr.: 07-39 Onderwerp:
Rapportage Bergwijkpark Noord Diemen, 1 mei 2007 Aan de gemeenteraad,
1. Gevraagd raadsbesluit Bij de herontwikkeling van Bergwijkpark Noord te streven naar een multifunctioneel gebied met woningen, kantoren en ondersteunende voorzieningen 2. Samenvatting Bureau Stedelijke Planning (BSP) heeft de rapportage Diemen Bergwijkpark Noord afgerond. De rapportage is tot stand gekomen na onderzoek van de woningmarkt en de regionale economie en het voeren van gesprekken met een aantal sleutelspelers. Op grond van de resultaten daarvan zijn drie ontwikkelingsrichtingen beschreven. Het college heeft een voorkeur uitgesproken voor ontwikkelingsrichting 3: Multifunctioneel gebied met woningen, kantoren en ondersteunende voorzieningen. 3. Aanleiding en voorgeschiedenis De aanleiding voor dit document wordt gevormd door de brede maatschappelijkeconomische discussie, over de gewenste toekomst voor Bergwijkpark, die in de afgelopen jaren gevoerd is. Bij de discussie zijn partijen als de Kamer van Koophandel, de Handels- en Industrievereniging Diemen en diverse bedrijven betrokken. Een belangrijke lijn die uit de discussie naar voren kwam was dat Bergwijkpark Noord als kantorengebied niet goed meer functioneert en dat dit gebied niet 'vanzelf' weer de weg naar boven zal vinden: ingrijpen is nodig. Voordat een onderbouwde keuze voor een gewenste ontwikkelingsrichting gemaakt kon worden moest nader onderzoek en overleg (met met name de grondeigenaren) plaatsvinden. De afgelopen maanden heeft het onderzoek en overleg plaatsgevonden. Door BSP zijn alle resultaten samengevoegd in bijgevoegde rapportage. De rapportage vormt daarmee een samenvattende beschrijving van de mogelijke ontwikkelingsrichtingen voor Bergwijkpark. Op basis van de rapportage kan een onderbouwde keuze gemaakt worden. De opdracht van de raad voor dit project is op 19 oktober 2006 gegeven. Bij de opdracht was aangegeven dat het bedrijfsleven nadrukkelijk betrokken moest zijn. In het document moeten één of enkele realistische toekomstscenario’s zijn opgenomen, op basis waarvan de raad een keuze kan maken voor de gewenste toekomstontwikkeling van Bergwijkpark. Eén en ander is uitgewerkt in het Projectplan zoals dat aan de raad (28 november 2006) is voorgelegd. 4. Toelichting In de rapportage zijn drie ontwikkelingsrichtingen beschreven die, gebaseerd op een marktanalyse en gesprekken met grondeigenaren en ontwikkelaars, als mogelijke toekomst voor Bergwijkpark naar voren komen: Ontwikkelingsrichting 1: Ontwikkelingsrichting 2: Ontwikkelingsrichting 3:
Handhaven monofunctioneel kantorengebied Realiseren monofunctioneel woongebied Multifunctioneel gebied met woningen en kantoren en ondersteunende voorzieningen
Voor een beschrijving van de drie ontwikkelingsrichtingen wordt u verwezen naar de rapportage. Aan de drie ontwikkelingsrichtingen zijn voor- en nadelen verbonden, een overzicht hiervan is bijgevoegd. Op grond van een afweging van de diverse voor- en nadelen, gaat de voorkeur uit naar Ontwikkelingsrichting 3. De belangrijkste redenen daarvoor zijn: Een Multifunctioneel gebied past goed op deze locatie. De locatie ligt in de directe nabijheid van een bedrijventerrein (Verrijn Stuart), een kantorengebied (Bergwijkpark Zuid), twee woonwijken (E-buurt en Diemen-Zuid) en twee stations (Verrijn-Stuartweg en Diemen-Zuid). Bovendien is het gebied goed ontsloten voor het autoverkeer. De ligging maakt een dynamisch gebied mogelijk, met een meer stedelijk karakter, zowel in bebouwing als in gebruik. De werkgelegenheid die goedfunctionerende kantoren bieden, wil de gemeente graag handhaven, dat geldt bijvoorbeeld voor CSM, Diemercircle (XS4ALL) en CVZ. Het op termijn volledig omvormen naar een woongebied (Ontwikkelingsrichting 2) wordt om die reden niet wenselijk geacht. De financiële haalbaarheid van Ontwikkelingsrichting 2 is twijfelachtig. In de omgeving van Bergwijkpark liggen diverse meer en minder goedfunctionerende kantorengebieden. In de regio Amsterdam-Almere is een groot overschot aan kantoorruimte. De verwachting is dat dit overschot de komende decennia zal blijven bestaan. De gemeenten in deze regio streven er daarom naar veel kantoorruimte uit de markt te nemen, daarvoor zijn de zogenaamde Plabeka-afspraken1 gemaakt. De ontwikkeling van Bergwijkpark is voor een zeer groot deel afhankelijk van de omstandigheden op de regionale kantorenmarkt. Wanneer ervoor gekozen wordt het vestigingsklimaat op Bergwijkpark voor de korte termijn te verbeteren (Ontwikkelingsrichting 1), biedt dat geen garantie voor een structurele verbetering en is de kans groot dat het gebied over enkele jaren alsnog volledig geherstructureerd moet worden. De voorkeur gaat daarom uit naar het realiseren van een ‘Multifunctioneel gebied met woningen en kantoren en ondersteunende voorzieningen’. Functies in het gebied De menging van verschillende functies in één gebied biedt het voordeel dat de plannen bijzonder flexibel ingevuld kunnen worden. Kantoren en woningen vormen de dragers van het gebied, aan deze functies worden voorzieningen toegevoegd die een meerwaarde vormen (bijv. een sportschool) èn beide functies niet in de weg zitten (bijv. geen geluidsoverlastgevende functies bij woningen). Dit biedt de mogelijkheid om aan verschillende private en publieke initiatieven medewerking te verlenen, het realiseren van bijvoorbeeld een hotel, een kerk of een lunchroom is goed mogelijk in een dergelijk multifunctioneel gebied. Dergelijke functies spelen een belangrijke rol om te komen tot een levendig gebied. Voor de duidelijkheid: op grond van deze rapportage hoeft geen keuze te worden gemaakt voor welke functies wel of geen plaats krijgen, die keuze zal pas gemaakt worden wanneer de plannen nader zijn uitgewerkt. Rol gemeente De menging van diverse functies in één gebied, gecombineerd met de wens om diverse (maatschappelijke) voorzieningen in het gebied een plek te geven en het streven naar een goed woon- en leefklimaat, vraagt om nadrukkelijke sturing vanuit de gemeente.
PlaBeKa: Platform Bedrijven en Kantoren Noordvleugel. In het overleg tussen diverse gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en Almere zijn begin 2007 diverse afspraken gemaakt. 1
Tijdens de Opiniërende Raad van 12 april 2007 is besproken dat de gemeente en de grondeigenaren ‘tot elkaar zijn veroordeeld’ om een nieuwe ontwikkeling in het gebied mogelijk te maken. De grondeigenaren en ontwikkelaars leveren de grond en het investeringsbudget, de gemeente beschikt over de planologische instrumenten. De komende maanden wordt gestreefd naar het opzetten van een samenwerkingsverband met grondeigenaren en investeerders die interesse voor de aanpak van het gebied hebben uitgesproken. Wanneer uit de gesprekken blijkt dat samenwerking voor verschillende partijen een meerwaarde biedt, zal de samenwerking vastgelegd worden. Dat kan zijn in de vorm van overeenkomsten of bestaan uit het oprichten van een gezamenlijk ontwikkelingsbedrijf. Rol Raad De gemeenteraad is verantwoordelijk voor het ruimtelijk en financieel beleid binnen de gemeente. Het is binnen dit project niet mogelijk van te voren de ruimtelijke en financiële mogelijkheden eenduidig af te kaderen. De ruimtelijke en financiële mogelijkheden zullen in dit geval in de loop van de tijd duidelijk worden. Samen met de (potentiële) samenwerkingspartners zal invulling gegeven worden aan de gekozen ontwikkelingsrichting. Uiteindelijk zal de gemeenteraad in moeten stemmen met het ruimtelijk kader (bestemmingsplan) en de financiële kaders (bijvoorbeeld een grondexploitatie). Om te voorkomen dat de raad uiteindelijk voor voldongen keuzes wordt geplaatst, zal de raad in het verdere traject herhaaldelijk aan bod komen. Het besluit over de hoofdontwikkelingsrichting, dat nu voorligt, vormt daarin de eerste stap. Na een besluit van de raad hierover zal het college gesprekken starten met geïnteresseerde grondeigenaren en ontwikkelaars. Samen met deze partijen zal de hoofdrichting nader ingevuld worden. Wanneer daar aanleiding toe bestaat zal de raad gevraagd worden aan te geven of de vorderingen van de gesprekken passen binnen de gekozen ontwikkelingsrichting. Op deze wijze wordt samen met de ontwikkelingspartners en de raad toegewerkt naar een gezamenlijk ruimtelijk en financieel kader. 5.
Financiële risico´s en/of consequenties Zijn de uitgaven gedekt: Ja, tot en met het vaststellen van de rapportage Incidenteel of structureel: Incidenteel Soort begroting: Lopende begroting Programma: Stedelijke Ontwikkeling Product en productnummer: Economische activiteiten - PR 84 Reserve/voorziening: Voorziening Anders, het budget voor Bergwijkpark maakte onderdeel uit van de begroting 2006 en is doorgeschoven naar 2007. Het budget was bedoeld voor het opstellen van de voorliggende rapportage en het uitvoeren van enkele onderzoeken. De rapportage is afgerond. De benodigde onderzoeken (naar bijvoorbeeld de milieusituatie) zullen na besluitvorming door de raad uitgevoerd worden. Het overige budget (ca. € 25.000,-) zal daarvoor gereserveerd blijven.
Free riders De ontwikkeling van Bergwijkpark wordt vanuit ruimtelijk en financieel oogpunt een complex project. Gestreefd wordt om samen met enkele ontwikkelaars overeenstemming te bereiken over de herontwikkeling. Daarbij zullen afspraken worden gemaakt over het verevenen van rendabele en onrendabele investeringen. De mogelijkheid bestaat dat een partij besluit niet te participeren in het samenwerkingsverband, maar probeert mee te liften op het succes van de herontwikkeling. Binnen de nieuwe Grondexploitatiewet (inwerkingtreding gepland voor 1 januari 2008)
bestaan goede mogelijkheden om dergelijke ‘free riders’ mee te laten betalen in de totale herontwikkeling, dit zal in het vervolgtraject verdere aandacht krijgen. 6. Juridische risico´s en/of consequenties De raad wordt hierover tijdens de raadsvergadering vertrouwelijk geïnformeerd. 7. Politieke consequenties en/of relevantie De revitalisering van Bergwijkpark maakt onderdeel uit van het coalitie- en collegeprogramma. 8. Communicatie In de voorbereiding op de rapportage heeft overleg met diverse betrokkenen plaatsgevonden. Daarbij is de laatste maanden vooral gesproken met grondeigenaren. De concept-rapportage is toegestuurd aan de betrokken partijen, enkele partijen hebben gereageerd. De reacties zijn voorzover nodig verwerkt in het eindrapport. De plannen zijn ook besproken met de overheden in de regio. Met Stadsdeel Zuidoost vindt regelmatig overleg plaats. De Stadsregio Amsterdam volgt het project met belangstelling. Met diverse diensten van de gemeente Amsterdam is contact over onze plannen en vindt afstemming plaats over economische ontwikkelingen in de omgeving. Het raadsbesluit over de gewenste ontwikkelingsrichting voor Bergwijkpark zal worden gecommuniceerd. De komende maanden zal overleg plaatsvinden met grondeigenaren / ontwikkelaars die te kennen hebben gegeven in de ontwikkeling van het gebied te willen investeren. 9. Vervolgprocedure In bijgevoegd schema Planproces Herontwikkeling Bergwijkpark wordt kort beschreven hoe het totale planproces voor de herontwikkeling van Bergwijkpark er uit ziet. Het schema is tijdens de Opiniërende Raad toegelicht. Het kiezen van de ontwikkelingsrichting vormt het besluit van project 2: Visievorming. De volgende fase is gericht op het opzetten van een samenwerkingsverband met grondeigenaren / ontwikkelaars (project 3). Wanneer één en ander slaagt zullen daartoe samenwerkingsovereenkomsten met de partijen gesloten worden. Wanneer met deze partijen overeenstemming bereikt kan worden, zal samen met die partijen een nieuw ontwerp voor Bergwijkpark (project 4) gemaakt worden. De raad zal gedurende de volgende planfases zoals gezegd herhaaldelijk op de hoogte worden gebracht van de vorderingen. In juni zal de projectopdracht voor het project Alliantievorming aan uw raad worden voorgelegd. In de projectopdracht zal uitgebreider op het vervolgproces worden ingegaan. BV4475
Burgemeester en wethouders van Diemen, de secretaris, J.D.de Kort de burgemeester, mw. drs. A.E. Koopmanschap
RAADSBESLUIT Nr.: 07-39 Onderwerp: Rapportage Bergwijkpark Noord
De raad der gemeente Diemen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 1 mei 2007 ; besluit: Bij de herontwikkeling van Bergwijkpark Noord te streven naar een multifunctioneel gebied met woningen, kantoren en ondersteunende voorzieningen. Aldus besloten door de raad voornoemd in zijn openbare vergadering van 7 juni 2007
de griffier, de voorzitter,
