BIJLAGE
A. HUIDIG AREAAL BEDRIJVENTERREINEN Hier vindt u een overzicht van het huidig areaal bedrijventerreinen in de gemeente Smallingerland. Dit zijn alle bedrijventerreinen; met ofwel grond uitgeefbaar (terstond of niet terstond) ofwel bedrijventerreinen die volledig zijn uitgegeven (A7-Noordoost, Burmaniapark, De Swetten, Morra Park en Ringweg Drachten1). Figuur 1: huidig areaal bedrijventerreinen Burmaniapark
Ringweg Drachten
A7-Noord/Noordoost
De Swetten
De Haven
Morra Park
Bron: www.smallingerland.nl (2010).
1
Zie ook tabel 2 op pagina 13 van het hoofdrapport.
1
Hieronder werken we de bedrijventerreinen groter of gelijk aan 10 hectare bruto – binnen het huidig areaal – kort uit in een factsheet. Het gaat om de bedrijventerreinen: • De Haven; • A7-Noordoost; • Burmaniapark; • De Swetten; • A7-Noord. Morra Park en Ringweg Drachten (respectievelijk 3 hectare bruto en 2 netto en 4 hectare bruto en 3 netto) worden hier dus niet uitgewerkt. Op grondgebied van de gemeente Opsterland ligt bedrijventerrein A7-Zuid; ten zuidoosten van Drachten in de zuidwest oksel van knooppunt A7/N31. Het gaat om een bedrijventerrein van 65 hectare bruto en 43 hectare netto. Hier is nog circa 7,4 hectare uitgeefbaar.
2
Tabel 1: locatieprofiel De Haven De Haven Ligging
• • •
Bereikbaarheid (vracht)auto
• • • •
Multimodaliteit
• • •
•
Bereikbaarheid OV
• •
Ligging en bereikbaarheid Bedrijventerrein De Haven ligt aan de westelijke zijde van Drachten, ten westen van de Noorderen Zuiderhogeweg. Via deze ontsluiting zijn diverse provinciale wegen te bereiken, evenals de A7 richting AmsterdamGroningen. Ten oosten en zuiden van De Haven liggen woonwijken terwijl de westelijke en noordelijke begrenzing wordt gevormd door open landschap. In de nabije omgeving van De Haven liggen de bedrijventerreinen De Swetten en Burmaniapark. Via de Noorder- en Zuiderhogeweg is de A7 alsmede de N31 richting Leeuwarden bereikbaar. Rond de ontsluitingwegen van De Haven is het in de spitsuren wel druk, maar dit levert geen hinder of ongewenste situaties op. Wel worden drie ontsluitingspunten (kruispunten) van De Haven meegenomen in het verkeersmodel (in de maak) voor de Noorder- en Zuiderhogeweg. De interne ontsluiting is ruim van opzet en rondlopend. Er komt een extra ontsluitingsweg voor hulpverkeer over de Philipslocatie. De Haven is ook bereikbaar via het water voor schepen tot en met klasse IV (voor klasse Vaschepen is provinciale ontheffing nodig). Deze schepen kunnen lossen aan de openbare loswal of aan één van de kades van de bedrijven. Voor de insteekhaven is in het bestemmingsplan opgenomen dat de kavels alleen worden verkocht aan watergebonden bedrijvigheid. Er zit wel een aantal bedrijven langs de kade die er nu geen gebruik van maakt. Er is een beperkte aansluiting op openbaarvervoerlijnen.
3
Tabel 1 (vervolg): locatieprofiel De Haven De Haven Omvang Type terrein
• • • •
• •
• Doelgroepen
•
Parkmanagement
•
Bebouwingspercentage kavels Parkeren
•
Bouwhoogte
• • •
Profiel In totaal: 300 hectare bruto en 236 hectare netto. Uitgeefbaar: 12 hectare netto. Modern gemengd en industrieterrein. De Haven is groot en divers; qua maat en schaal (soms fijnkorrelig, soms grof). Het is een echt werkterrein. Deelgebied de Tussendiepen heeft een eigen karakter met een betonfabriek en een elektronicaconcern, dit zijn relatief grote ruimtegebruikers. Dit terreindeel is gedateerd. Hier zit o.a. de betonfabriek van Kijlstra. Het veel grotere noordelijke deel heeft een gemengd profiel met o.a. productieactiviteiten, maar ook handel en andere activiteiten. Hier is een sterke mix van bedrijven gevestigd; groot, klein, met diverse activiteiten en sterk verschil in uitstraling en type bedrijfspand. De Haven is bestemd en geschikt voor zware bedrijvigheid; er is ook ruimte voor hogere hindercategorieën (tot en met 5). Het terrein is intern gezoneerd. Industrie (met bijbehorende erven), overslag, garagebedrijven (met bijbehorende erven). Verder is er nog bedrijvenruimte gereserveerd voor horeca, nutsbedrijven, servicestations en ‘bijzondere doeleinden’, zoals kiosken. Stichting Parkmanagement Regio Drachten (SPRD). Bestemmingsplan Circa 50 tot 60%, maximaal toegestaan 80%. Op de eigen kavel. Verder zijn er een aantal parkeerstoepen voor auto’s en vrachtauto’s. De bouwhoogtes van de panden verschillen sterk, er is geen geografische verdeling die gebouwen naar omvang of hoogte clustert. De maximumbouwhoogte is 15 meter.
4
Tabel 1 (vervolg): locatieprofiel De Haven De Haven Veroudering2
•
• • Leegstand
• •
Ruimtegebruik Vooral ruimtelijke veroudering, sterk versnipperd over deellocaties en verspreid over zo’n 300 hectare bedrijventerrein. Circa een derde deel daarvan is naar schatting daadwerkelijk verouderd: dus circa 100 hectare, waarvan 60 tot 80 hectare in lichte vorm. Daarnaast ook lichte maatschappelijke veroudering op een deel van de Tussendiepen. Zie voor meer informatie ook de rapportage ‘Herstructureringsopgave Fryslân in beeld’ (maart 2010), in opdracht van de provincie Friesland. Er stond lange tijd één (verouderd, incourant) pand leeg aan de Tussendiepen, inmiddels is deze in gebruik genomen door kunstenaars. In de schouw medio 2009 leek geen leegstand te zijn op De Haven. Dit lijkt op basis van praktijkervaring elders niet juist. Daarom is een (theoretische) berekening gemaakt op basis van 1,5% leegstand in bedrijfsruimten die de NVB in de gemeente Smallingerland constateerde (NVB, Thermometer Bedrijfsruimten 2010, peildatum medio 2009). Uitgaande van 221 hectare uitgegeven bedrijventerrein op De Haven met een f.s.i. van 0,5-0,6 schatten wij de leegstand in op 16.00020.000 m² bvo.
2
Technische veroudering betreft de fysieke en niet-fysieke infrastructuur, die niet langer past bij de vestigingseisen van bedrijven, zoals slijtage aan materialen, maar ook het ontbreken van bijvoorbeeld glasvezelkabel, een te smal wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor arbeidsintensieve bedrijven. Economische veroudering is het afnemen van de bijdrage, die het terrein levert aan de economische ontwikkeling van een gemeente/regio (bruto regionaal product, aantal arbeidsplaatsen), maar ook afname van de grondwaarde en technologische veroudering van het bedrijfsonroerend goed doordat perceel en gebouw incourant zijn geworden. Ruimtelijke veroudering betreft de inrichting en lay-out van het bedrijventerrein, maar ook de ruimtelijke inpassing in de omgeving of een conflict tussen de verschillende grondgebruikfuncties. Maatschappelijke veroudering betreft sociale veiligheid en andere leefbaarheidaspecten, bijvoorbeeld door gewijzigde regelgeving (milieu, veiligheid, arbeidsomstandigheden) of onwenselijkheid bijvoorbeeld door de nabijheid van een woonwijk of transformatieplannen.
5
Tabel 1 (vervolg): locatieprofiel De Haven De Haven Restkavels
•
Bruto/nettoverhouding Floor space index
• • • •
Ruimtegebruik Over het terrein verspreid zijn diverse onbebouwde stroken/kavels op reeds uitgegeven terrein; in totaal gaat het om circa 10 hectare. Volgens opgave van de gemeente is een deel hiervan niet voor (her)gebruik beschikbaar. Op De Haven zijn daarnaast nog enkele uitgeefbare kavels: rond de nieuwe insteekhaven circa 11 hectare, 1,8 op de voormalige KWS-locatie, 1 op SMST en 0,9 op de Tussendiepen In totaal gaat het om ongeveer 1,5 tot 2 hectare die wel direct beschikbaar zijn voor hergebruik. Zie figuur 2 op de volgende pagina, waarop dit is aangegeven. 79% (Bron: IBIS, 2008). Circa 0,5 tot 0,6.
6
Figuur 2: direct ruimte voor inbreiding op De Haven
Bron: Stec Groep (2009) en gemeente Smallingerland (2009/2010).
Toelichting: er zijn op De Haven drie locaties waar direct ruimte is voor inbreiding. Deze zijn op de kaart genummerd van één tot drie. Alleen kavel (1) is volledig geschikt voor inbreiding. De kavels (2) en (3) zijn slechts voor de helft geschikt voor inbreiding. In totaal gaat het om circa 1,5 tot 2 hectare.
7
Tabel 2: locatieprofiel A7-Noordoost3 A7-Noordoost
•
Ligging en bereikbaarheid Het terrein ligt ten zuidoosten van Drachten in de noordoost oksel van de N31 en de A7. Hoewel het terrein aan de snelweg en aan een vierbaans provinciale weg ligt is het geen echte zichtlocatie; er staat een bomenrij tussen. Extern is de locatie vlot te bereiken vanaf de N31 (en de A7). Intern is er een rondweg gecreëerd, deze is niet heel breed, maar breed genoeg voor de aard van het bedrijventerrein, er zitten geen grote transporteurs die de weg intensief zullen gebruiken. Geen. Er zijn vier buslijnen naar het terrein. Profiel In totaal 10 hectare bruto en 9 hectare netto. Volledig uitgegeven. Modern gemengd, snelweglocatie. Bouwnijverheid, groothandel, zakelijke dienstverlening en kleinschalige productiebedrijven. Door Hanzevast. Bestemmingsplan Circa 40 tot 50%.
• • •
Op de eigen kavel. Toch wordt er ook voor zo een klein terrein relatief veel op straat geparkeerd (voor Caparis). Tot 6 meter.
Ligging
• •
Bereikbaarheid (vracht)auto
• •
Multimodaliteit Bereikbaarheid OV
• •
Omvang
• • • • •
Type terrein Doelgroepen Parkmanagement Bebouwingspercentage kavels Parkeren Bouwhoogte
3
Naamgeving volgens IBIS Werklocaties. Ook bekend als: Noordoost Kwadrant.
8
Tabel 2 (vervolg): locatieprofiel A7-Noordoost A7-Noordoost Ruimtegebruik Leegstand Restkavels
• •
Bruto/nettoverhouding Floor space index
• •
Geen. Over het terrein verspreid liggen enkele onbebouwde, wel uitgegeven reststroken of delen van kavels. Het gaat om ruim 1 hectare in totaal. Deze zijn echter gereserveerd voor een mogelijke, toekomstige uitbreiding van de bestaande bedrijven (en in privaat bezit). Hergebruik door een ander bedrijf is daarmee – in ieder geval niet direct – mogelijk. 88% (Bron: IBIS, 2008). Circa 0,2 tot 0,3.
9
Tabel 3: locatieprofiel Burmaniapark Burmaniapark
Multimodaliteit Bereikbaarheid OV
• •
Omvang
Doelgroepen
• • • • •
Parkmanagement
•
Bebouwingspercentage kavels Parkeren Bouwhoogte
•
Ligging en bereikbaarheid Burmaniapark ligt ten noorden van Drachten en ten Noorden van de A7. Het terrein is op een zichtlocatie gelegen aan de Noorderhogeweg/Zuiderhogeweg. Extern is de locatie vlot te bereiken vanaf de N31 (via de Noorderhogeweg/Zuiderhogeweg), deze biedt toegang tot de A7. Intern is de ontsluiting wat krap, wegen zijn smal maar rondlopend; wel sluit dit stratenkarakter aan op de woon-werkfunctie van het terrein. Geen. Er zijn vier buslijnen naar de rand van het terrein (Nijtap). Profiel In totaal 12 hectare bruto en 8 hectare netto. Volledig uitgegeven. Modern gemengd maar met een hoogwaardige uitstraling, woon-werklocatie. Geschikt voor bedrijven uit de laagste milieucategorieën, 1 en 2. Bouwnijverheid, groothandel, zakelijke dienstverlening en kleinschalige productiebedrijven, ook is er ruimte voor PDV op de zichtlocaties. Door Hanzevast. Bestemmingsplan Circa 25 tot 35%.
• •
Op de eigen kavel. Tot maximaal 11 meter.
Leegstand Restkavels Bruto/nettoverhouding Floor space index
• • • •
Geen. Geen. 77% (Bron: IBIS, 2008). Circa 0,2 tot 0,3.
Ligging Bereikbaarheid (vracht)auto
• • • •
Type terrein
Ruimtegebruik
10
Tabel 4: locatieprofiel De Swetten De Swetten
Multimodaliteit Bereikbaarheid OV
• •
Omvang
Doelgroepen
• • • • •
Parkmanagement
•
Bebouwingspercentage kavels Parkeren Bouwhoogte
•
Ligging en bereikbaarheid Het terrein ligt aan de westkant van Drachten en aan de oostzijde van de Noorderhogeweg/Zuiderhogeweg. Het terrein ligt ingeklemd tussen woonwijken en bedrijventerrein De Haven. De belangrijkste interne ontsluitingswegen zijn de Lange West, de Omloop en de Moleneind Zuidzijde. Via de Noorderhogeweg zijn diverse provinciale wegen (N31, N318, N369) te bereiken evenals de A7 richting Amsterdam-Groningen. De Lange West is een tamelijk grote en drukke ontsluitingsweg, voor zowel bestemmingsverkeer als doorgaand verkeer. Dit levert echter geen specifieke hinder of ongewenste situaties op. Geen. Geen. Profiel In totaal 50 hectare bruto en 40 hectare netto. Volledig uitgegeven. Modern gemengd; het terrein is zeer dicht bebouwd. Geschikt voor bedrijven uit de laagste milieucategorieën, 1 tot en met 3. Bouwnijverheid, groothandel, zakelijke dienstverlening, productie en enkele andere functies zoals PDV, ook zit er een McDonald’s op het terrein. Door Hanzevast. Bestemmingsplan Circa 55 tot 65%.
• •
Op de eigen kavel. Tot 15 meter.
Ligging
•
Bereikbaarheid (vracht)auto
• • • •
Type terrein
11
Tabel 4 (vervolg): locatieprofiel De Swetten De Swetten Veroudering
•
• Leegstand
•
Restkavels Bruto/nettoverhouding Floor space index
• • •
Ruimtegebruik Lichte ruimtelijke veroudering, sterk versnipperd over deellocaties en verspreid over zo’n 50 hectare bedrijventerrein. Circa de helft daarvan is naar schatting daadwerkelijk verouderd: dus circa 25 hectare. Zie voor meer informatie ook de rapportage ‘Herstructureringsopgave Fryslân in beeld’ (maart 2010), in opdracht van de provincie Friesland. In de schouw medio 2009 leek geen leegstand te zijn op De Swetten. Dit lijkt op basis van praktijkervaring elders niet juist. Daarom is een (theoretische) berekening gemaakt op basis van 1,5% leegstand in bedrijfsruimten die de NVB in de gemeente Smallingerland constateerde (NVB, Thermometer Bedrijfsruimten 2010, peildatum medio 2009). Uitgaande van 40 hectare uitgegeven bedrijventerrein op De Swetten met een f.s.i. van 0,6-0,7 schatten wij de leegstand in op 3.6004.200 m² bvo. Het terrein is zeer dicht bebouwd, er zijn geen bruikbare restkavels. 80% (Bron: IBIS, 2008). Circa 0,6 tot 0,7.
12
Tabel 5: locatieprofiel A7-Noord A7-Noord Ligging
• •
Bereikbaarheid (vracht)auto
• •
Multimodaliteit Bereikbaarheid OV
• •
Omvang
• • • • •
Type terrein Doelgroepen Parkmanagement Bebouwingspercentage kavels Parkeren Bouwhoogte
•
Leegstand Restkavels Bruto/nettoverhouding Floor space index
• • • •
• •
Ligging en bereikbaarheid Het terrein ligt ten zuidoosten van Drachten ten Noorden van de A7. Het terrein ligt aan de snelweg A7, het is dan ook een goede zichtlocatie, in de toekomst zal de locatie ook zichtlocatie zijn vanaf de N31, maar deze kavels zijn nog in ontwikkeling. Extern is de locatie vlot te bereiken vanaf de N31 (dus indirect via de A7). Intern is er een ruime rondgaande ontsluiting, de straten zijn breed van opzet, ruim genoeg voor twee vrachtauto’s om elkaar te passeren; er zijn enkele rotonde’s om de snelheid te beperken. Geen. Er zijn vier buslijnen naar de rand van het terrein. Profiel In totaal 250 hectare bruto en 110 hectare netto. Uitgeefbaar: 92 hectare netto. Modern gemengd, snelweglocatie; de inzet langs de zichtlocaties is hoogwaardig. Bouwnijverheid, groothandel, transport en logistiek, zakelijke dienstverlening en productiebedrijven. Door Hanzevast. Bestemmingsplan Maximaal 80%. Op de eigen kavel. Tot 12 meter met uitzondering van de noordoostrand, hier maximaal 8 meter om een overgang met het buitengebied te creëren. Via een eventuele vrijstelling mag maximaal tot 16 meter gebouwd worden indien dit uit oogpunt van de bedrijfsvoering noodzakelijk wordt geacht. Ruimtegebruik Geen. Er is nog veel terrein uitgeefbaar, er zijn geen restkavels. 58% (Bron: IBIS, 2008). Circa 0,2 tot 0,3.
13
B. QUICKSCAN OMLIGGENDE GEMEENTEN Hier vindt u een overzicht van bedrijventerreinen in omliggende gemeenten, die kúnnen concurreren met nieuwe bedrijventerreinen in de gemeente Smallingerland. Eerst benoemen we per gemeente hoeveel hectare bedrijventerrein er nog uitgeefbaar is (tabel 1). Vervolgens selecteren we hieruit de bedrijventerreinen met > 5 hectare uitgiftecapaciteit (figuur 1). Deze worden kort omschreven en tot slot beoordeeld op hun concurrentiekracht. Afstemming tussen (eventueel) concurrerende bedrijventerreinen vindt plaats in de – nieuw te vormen – regio. Daarnaast is het van belang te weten of er ook bedrijventerreinen buiten de regio zijn, die een deel van de – vooral bovenregionale – ruimtevraag afvangen. Tabel 1: concurrentieanalyse omliggende gemeenten Gemeente of regio Tytsjerksteradiel Achtkarspelen
Totaal areaal bedrijventerreinen Aantal 22 13
Bruto hectare 158 195
Netto hectare 135 161
Uitgeefbaar netto hectare
Concurrentiekracht
9 30
laag redelijk •
Grootegast (GR) Marum (GR) Leek (GR)
2 9 6
22 40 180
18 35 131
3 4 40
laag laag redelijk • •
Boarnsterhim 15 112 83 9 Bron: IBIS werklocaties (2008), bewerking Stec Groep (2009). Afronding op 1 hectare.
14
maar, ander marktsegment en geen ligging nabij de snelweg
de uitgiftecapaciteit is relatief groot dus: vooral in kwantitatieve zin
laag
Tabel 1 (vervolg): concurrentieanalyse omliggende gemeenten Gemeente of regio Overig A7-zone4
Totaal areaal bedrijventerreinen Aantal 32
Bruto hectare 950
Netto hectare 733
Uitgeefbaar netto hectare 177
Concurrentiekracht hoog •
•
Leeuwarden
13
536
415
42
redelijk •
Groningen-Assen 33 1336 994 90 totaal Bron: IBIS werklocaties (2008), bewerking Stec Groep (2009). Afronding op 1 hectare.
gelegen langs de A7, daarmee vergelijkbaar bereikbaarheidsprofiel gericht op grotendeels dezelfde (regionale) markt maar, op afstand gelegen en als provincie hoofdstad heeft Leeuwarden een ander marktprofiel
laag
Een overzicht van bedrijventerreinen met meer dan 5 hectare bedrijventerrein uit te geven is op de volgende pagina weergegeven.
4
Heerenveen, Skarsterlân en Sneek.
15
Figuur 1: concurrentieanalyse omliggende gemeenten Nr. 1 2
Bedrijventerrein Kloostertille West
Gemeente Achtkarspelen
Overtoom uitbreiding Gorredijk
Opsterland
3
Leeksterveld
Leek
4
Frisia 2
Boarnsterhim
5
Internationaal Bedrijvenpark
Heerenveen
116,5 ha. netto
6
De Ekers
Skarsterlân
13,5 ha. netto
7
Woudfennen III
Skarsterlân
12,7 ha. netto
8
Newtonpark IV
Leeuwarden
26,5 ha. netto
9
Eemspoort Zernike Science
Groningen Groningen
41,6 ha. netto
10
Nog uitgeefbaar 12,2 ha. netto 12 ha. netto 39,9 ha. netto 7,9 ha. netto
13,9 ha. netto
16
Wat opvalt is dat: • bedrijventerreinen met meer dan 5 uitgeefbare hectaren liggen nabij Drachten in Achtkarspelen en Opsterland. Hier ligt ook nog bedrijventerrein A7-Zuid5; • iets verder weg, maar in de zone van de snelweg A7 liggen het Internationaal Bedrijvenpark in Heerenveen en Leeksterveld; • het Internationaal Bedrijvenpark Heerenveen ligt – op redelijk grote afstand van Drachten – ten noordoosten van Heerenveen, in de oksel van de A7/A32. Totale omvang: circa 170 hectare bruto en 150 hectare netto. Totaal uitgeefbaar is nog circa 115 hectare waarvan 50 terstond6. Aanvankelijk werd het bedrijvenpark in de markt gezet voor internationale bedrijven. Nu is het terrein bestemd voor modern gemengde bedrijvigheid, met een hoogwaardige uitstraling langs de snelweg; • Leeksterveld ligt ten noorden van Leek, op circa 20 kilometer afstand van Bedrijventerrein A7-Noord in Drachten. De ligging langs de snelweg A7, op tweederde van Drachten naar Groningen-stad is gunstig. Met een totale omvang van 70 hectare bruto en bijna 45 netto7 en nog circa 40 hectare uitgiftecapaciteit gaat het om ene relatief groot, nieuw bedrijventerrein; • afstemming tussen (nieuwe) bedrijventerreinen in de (nu nog) A7-zone en straks de nieuwe regio, is belangrijk voor een goed gesegmenteerd en geprogrammeerd bedrijventerreinenaanbod. Dit is een opgave van de gemeenten in de (nu nog) A7-zone gezamenlijk; • daarnaast is het van belang te weten of er ook bedrijventerreinen buiten de regio zijn, die een deel van de – vooral bovenregionale – ruimtevraag kunnen afvangen.
5
De gemeenten Smallingerland en Opsterland werken samen in de Exploitatiemaatschappij Bedrijvenpark Drachten. Deze exploitatiemaatschappij heeft de bedrijvenparken Drachten A7-Zuid en Drachten A7-Noord in beheer. Bedrijvenpark Drachten A7-Zuid is gelegen op grondgebied van de gemeente Opsterland en behelst een terrein van 45 hectare netto en is voor een groot deel verkocht en bebouwd. Enkele reeds gevestigde bedrijven zijn Sligro, Heineken, Frisian Egg en Wadro. Er zijn nog enkele kavels beschikbaar. 6 Afronding op 5 hectare. 7 Idem.
17
C. VRAAGRAMING BEDRIJVENTERREINEN OP BASIS VAN DE BLM De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (kort gezegd BLM) berekent de behoefte naar bedrijventerrein door te kijken naar de ontwikkeling van werkgelegenheid. Werkgelegenheid vertaalt zich met de terreinquotiënt (het ruimtegebruik per werknemer) naar ruimte. Dit is de uitbreidingsvraag. Meer over de BLM-methodiek vindt u in de tekstbox op de volgende pagina. Bij deze uitbreidingsvraag tellen we de vervangingsvraag en de bovenregionale vraag op. Hierover later meer. Samengevat: de vraag naar bedrijventerrein tot en met 2020 in Smallingerland is – volgens de BLMberekening – als volgt samengesteld: Figuur 1: vraagraming bedrijventerreinen in de gemeente Smallingerland 2020 Stap 1:
Uitbreidingsvraag (BLM)
Stap 2:
Vervangingsvraag (0,10-0,15%)
Stap 3:
Bovenregionale vraag (5-10%)
Totale vraag in de gemeente Smallingerland
Bron: Stec Groep (2009).
Hieronder zullen we deze vraagverdeling nader uitwerken.
18
Uitbreidingsvraag tot en met 2020 Zuidoost-Friesland: circa 98 tot 244 hectare De bedrijfsruimtemarkt is een regionale markt. Dit geldt in het bijzonder voor Drachten, dat een centrale plaats inneemt in Noord-Nederland. Stap 1 in het bepalen van de ruimtebehoefte is dan ook te kijken naar de regionale uitbreidingsvraag. De gemeente Smallingerland maakt onderdeel uit van de COROP ZuidoostFriesland. De uitbreidingsvraag tot en met 2020 is voor Zuidoost-Friesland, volgens de BLM (Bedrijfslocatiemonitor): circa 98 tot 244 hectare (zie box). Box: Bedrijfslocatiemonitor (BLM) Eind 2005 is de BLM (CPB, 2005) verschenen. Deze geeft een update van de prognoses uit 1999. De algehele uitkomst van de nieuwe berekeningen is dat de vraag naar Bedrijventerreinen in Nederland tot en met 2020 nog toeneemt (tussen 0,4 en 1,5% per jaar), echter wel in een flink lager tempo dan in de jaren negentig (gemiddeld 2,4% per jaar). Verschillen in groeipercentages tussen regio’s zijn daarbij overigens groot. Na 2020 neemt de vraag naar bedrijventerreinen in Nederland af. Afhankelijk van het scenario is zelfs sprake van een negatieve vraag. Belangrijkste oorzaak is de afname van het arbeidsaanbod na 2020 door de vergrijzing en ontgroening van de Nederlandse (beroeps)bevolking. Dit speelt ook in de BLM-prognoses voor Friesland. Om te komen tot een prognose van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen maakt de BLM onderscheidt in een viertal economische toekomstscenario’s. Momenteel is het Transatlantic Market-model het meest gehanteerde model; het ministerie van VROM gebruikt en adviseert dit scenario. • Global Economy (GE) gaat uit van een terugtredende overheid en een succesvolle mondiale handelsliberalisatie, hetgeen bevorderlijk is voor de economische groei en de werkgelegenheid. De vraag naar arbeid stijgt in dit scenario sneller dan het aanbod. De arbeidsreserve – die in de vorm van werkloosheid aanwezig is – slinkt zienderogen. • In Transatlantic Market (TM) richt de EU zich op de VS waardoor een zekere Trans-Atlantische economische integratie tot stand komt. De economie wordt competitiever en flexibeler en gaat op de Amerikaanse lijken. Ook in dit scenario is de economische groei redelijk hoog en daalt de werkloosheid uiteindelijk naar circa vijf procent in 2030. • In Strong Europe (SE) verloopt de Europese integratie succesvol, zowel politiek als economisch. Het sterke Europa ontwikkelt zich tot één van de supermachten in de wereld. Sociale cohesie en spreiding van welvaart staan hoog in het vaandel. Kenmerkend voor dit scenario is het gematigde ontwikkelingspatroon. De uitkomsten neigen naar het gemiddelde van alle scenario’s. • In Regional Communities (RC) zijn de Europese landen niet in staat om de welvaartsstaat te moderniseren en worden de problemen niet opgelost. Bovendien raakt de wereld gefragmenteerd in een aantal handelsblokken. Door dit alles komt de economische groei onder druk te staan. Het gevolg is dat de werkgelegenheid daalt en de kloof tussen vraag en aanbod verder toeneemt.
19
De uitbreidingsvraag voor de twee scenario’s Transatlantic Market en Strong Europe – in overeenstemming met de meest actuele ruimtebehoefteraming van de provincie Friesland – is als volgt. Tot en met 2020 is er behoefte aan 1.483 hectare netto bedrijventerrein in het TM-scenario en 1.337 hectare netto bedrijventerrein in het SE-scenario. Na aftrek van de bestaande voorraad bedrijventerrein in 2001 (een 1.037 hectare netto) en de uitgifte van 2001 tot en met 2008 (een 202 hectare netto) blijft er een marktvraag over van 244 hectare netto bedrijventerrein in het TM-scenario en 98 hectare netto bedrijventerrein in het SE-scenario. Tabel 1: uitbreidingsvraag bedrijventerreinen in netto hectare, 2009-2020-2030, COROP Zuidoost-Friesland Groeiscenario
Voorraad Behoefte Vraag 2001 2020 2001-2020 Transatlantic Market 1.037 1.483 446 Strong Europe 1.037 1.337 300 Bron: CPB (2005), bewerking Stec Groep (2009).
Uitgifte 2001-2008 202 202
Vraag 2009-2020 244 98
Vraag 2020-2030 2 9
Welk scenario aan te houden? We gaan uit van het Transatlantic Market-scenario. Tot en met 2020 is er in dit scenario een vraag naar circa 244 hectare netto bedrijventerrein in Zuidoost-Friesland. Het TM-scenario is conform rijksbeleid en het recente convenant bedrijventerreinen tussen provincies (IPO) en Rijk. Het TM-scenario is ook uitgangspunt voor de ruimtebehoefteraming van de provincie Friesland. Let wel, de daadwerkelijke realisatie van nieuwe plannen dient te gebeuren op basis van feitelijke behoefte van jaar tot jaar. Een goede monitoring en interpretatie van vraag en uitgifte is dan ook essentieel, gezien de onzekerheden van prognoses en het belang van bedrijventerreinen anderzijds.
20
Conclusies: • De uitbreidingsvraag in de periode 2009-2020 in de COROP Zuidoost-Friesland is 98 hectare onder het SE-scenario en 244 hectare netto onder het TM-scenario. • We houden het meest gebruikelijke TM-scenario aan. Uitbreidingsvraag tot en met 2020 gemeente Smallingerland: 71 tot 91 hectare netto Om te bepalen welk aandeel van de uitbreidingsvraag in de COROP Zuidoost-Friesland aan de gemeente Smallingerland kan worden toegekend, kijken wij naar de historische uitgifte. We kijken zowel naar de historische uitgifte van Smallingerland sec als van Smallingerland in combinatie met A7-Zuid (grondgebied Opsterland). A7-Zuid ligt weliswaar in de gemeente Opsterland, maar het ligt erg onder de invloed van Drachten; aan de andere zijde van de snelweg. Ook heeft er een toevloeiing van Drachtster bedrijven plaatsgevonden naar het Opsterlandse terreindeel. We rekenen twee scenario’s door: het eerste scenario is het scenario waarin A7-Zuid volledig tot de Smallingerlandse terreinen wordt gerekend. Dit is in lijn met de methodiek van de provinciale behoefteraming. Het tweede scenario rekent A7-Zuid slechts voor de helft mee. De andere helft komt op het conto van gemeente Opsterland zelf. Hieronder staan de historische uitgiften per scenario weergegeven. Tabel 2: historische uitgifte bedrijventerreinen in hectare netto Uitgifteperiode 2001-2008
COROP Zuidoost-Friesland
Gemeente Smallingerland
Smallingerland + 100%-aandeel A7-Zuid (Opsterland) 49+25=74
Absoluut 202 49 (in hectare netto) Relatief 100% 24% 37% (in %) Bron: IBIS Werklocaties (2008); gemeente Smallingerland (2009); gemeente Opsterland (2009).
Smallingerland + 50%-aandeel A7-Zuid (Opsterland) 49+13=62 30%
We kijken naar de laatste twee percentages van 30 en 37%. Bij een TM-scenario komt dit neer op circa 71 tot 91 hectare netto uitbreidingsvraag.
21
Conclusies: • Smallingerland kent een aandeel van circa 30 tot 37% in de bedrijfsruimtemarkt van de COROP Zuidoost-Friesland, A7-Zuid is hierin (gedeeltelijk) meegenomen. • Hieruit herleiden we een uitbreidingsvraag in de gemeente Smallingerland tot 2020 van 71 tot 91 hectare netto. Vervangingsvraag tot en met 2020 gemeente Smallingerland: circa 0,10 tot 0,15% jaarlijks. De BLM houdt geen rekening met vervangingsvraag door onttrekking. Deze vraag ontstaat wanneer verouderde bedrijventerreinen worden getransformeerd naar woningbouw of andere functies. Per gemeente kan deze vraag uiteraard sterk fluctueren. Het is bijvoorbeeld sterk afhankelijk van de mate van veroudering van bedrijventerreinen in een gemeente, maar ook van het gemeentelijk beleid omtrent herstructurering en transformatie. Welke ambities zijn er? Hoe hard zijn deze? We raden u wel aan nu alvast rekening te houden met de vervangingsvraag. U kunt namelijk in het tijdsbestek tot en met 2020 door eventuele transformatieplannen, uitplaatsingcapaciteit nodig hebben. Daar moet ‘schuifruimte’ voor zijn. We rekenen daarom met een percentage vervangingsvraag van 0,10 tot 0,15% jaarlijks over het nu bestaande areaal bedrijventerrein in de gemeente Smallingerland. Uitgaande van 428 hectare bedrijventerrein op dit moment komt de vervangingsvraag tot en met 2020 uit op circa 7 tot 10 hectare netto. Conclusies: • De vervangingsvraag in de gemeente Smallingerland is goed voor 0,10 tot 0,15% jaarlijks. • Dit komt neer op 7 tot 10 hectare netto. Bovenregionale vraag tot en met 2020 gemeente Smallingerland: plus circa 5 tot 10% De BLM houdt geen rekening met bovenregionale vraag naar bedrijventerreinen. Voor veel gemeenten is de impact van bovenregionale vraag evenwel beperkt, normaliter gaat het om zo’n 5 tot maximaal 10% van de vraag. In de regel lopen bedrijventerreinen vooral vol met bedrijven uit de gemeente zelf of naburige gemeenten. Voor Friese begrippen landen in Drachten relatief vaak bovenregionale vestigers. Wij gaan uit van
22
5 tot 10% bovenregionale vestigers voor de gemeente Smallingerland. De bovenregionale vraag komt hiermee neer op circa 4 tot 9 hectare bedrijventerrein tot en met 2020. Figuur 2: bovenregionale locatiebeslissingen in de provincie Friesland
Bron: Stec Groep (2009).
De bovenstaande kaart geeft een indruk van welke bovenregionale vestigers er de afgelopen jaren zijn geweest in Friesland. Het meest komt het voor in Leeuwarden, maar ook in de andere Friese steden vestigen wel ondernemers uit een andere gemeente. Op landelijke schaal echter is het aantal bovenregionale vestigers aan de lage kant. Dit is weergegeven in de figuur op de volgende pagina. 23
Figuur 3: bovenregionale locatiebeslissingen in Nederland
Bron: Stec Groep (2009).
24
Conclusies: • Friesland kent een relatief lage bovenregionale instroom van bedrijven. • Drachten is op peil met het Friese gemiddelde van bovenregionale vestigers. • Hierom gaan we voor bovenregionale vraag in Smallingerland uit van circa 5 tot 10%. • Dit komt neer op circa 4 tot 9 hectare netto. Totale vraag naar bedrijventerreinen tot en met 2020 gemeente Smallingerland: circa 82 tot 110 hectare netto De ruimtevraag volgens doorrekening van de BLM-methode is voor de gemeente Smallingerland een optelsom van de uitbreidingsvraag, de vervangingsvraag en de bovenregionale vraag. In de tabel hieronder staat dit overzichtelijk weergegeven. Tabel 3: totale vraag naar bedrijventerreinen gemeente Smallingerland 2020 Minimaal: Maximaal: Minimaal: Vraag Inclusief A7-Zuid Uitbreidingsvraag TM Vervangingsvraag (0,10 - 0,15%) Bovenregionaal (5%-10%) Totaal Bron: Stec Groep (2009).
Inclusief A7-Zuid
91 7 5 103
91 10 9 110
Maximaal: Inclusief 50% A7-zuid
Inclusief 50% A7-zuid 71 7 4 82
Conclusies: • Volgens de BLM is de totale bedrijventerreinbehoefte tot en met 2020 een optelsom van de uitbreidingsvraag, de vervangingsvraag en de bovenregionale vraag. • Deze komt in de gemeente Smallingerland neer op circa 82 tot 110 hectare netto.
25
71 10 7 88
D. VRAAGRAMING KANTOREN OP BASIS VAN DE BLM De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (kort gezegd BLM) berekent ook de behoefte naar kantorenlocaties. We gebruikten deze methodiek al bij de bedrijventerreinen (bijlage C). Ook voor kantoren berekent de BLM de behoefte naar vierkante meters kantoorvloer door te kijken naar de ontwikkeling van werkgelegenheid. Werkgelegenheid vertaalt zich met de terreinquotiënt (het ruimtegebruik per werknemer) naar ruimte. De vraag naar kantoorruimte in de gemeente Smallingerland kent twee belangrijke componenten, namelijk de vervangingsvraag en de uitbreidingsvraag. Uitbreidingsvraag: Dit is de extra behoefte die ontstaat door werkgelegenheidsgroei: uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven, vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio. Vervangingsvraag: Deze vraag ontstaat als gevolg van veroudering van bestaande kantoorruimte, waarbij de achtergelaten kantoorruimte vervolgens weer opnieuw – te huur – aangeboden kan worden (niet altijd kan de achtergelaten kantoorruimte weer worden verhuurd omdat deze incourant kan zijn geworden). Zie ook de toelichting die later in deze bijlage volgt. Daarnaast houden we rekening met vraag van buiten de gemeentegrenzen van Smallingerland: de bovenregionale vraag.
26
In de figuur hieronder staat een schematisch overzicht van de componenten die in deze berekening worden meegenomen. Figuur 1: vraagraming kantoren in de gemeente Smallingerland 2020 Stap 1:
Uitbreidingsvraag (BLM)
Stap 2:
Vervangingsvraag (1,5-2,0%)
Stap 3:
Bovenregionale vraag (5%)
Totale vraag in de gemeente Smallingerland
Bron: Stec Groep (2009).
Hieronder zullen we deze vraagverdeling verder uitwerken.
27
Uitbreidingsvraag tot en met 2020 gemeente Smallingerland: circa 21.000 m² bvo Voor de uitbreidingsvraag baseren we ons op de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) (zie ook de box in bijlage C). Het Rijk gaat uit van het Transatlantic Market-scenario in haar voorspellingen. Wij volgen het Rijk en hanteren ook dit scenario. De BLM doet voorspellingen over COROP-gebieden. Smallingerland ligt in het COROP-gebied ZuidoostFriesland. Onderstaande tabel bevat de uitbreidingsvraag van 2001-2020 aan de hand van het TM-scenario; voor zowel het COROP-gebied Zuidoost-Friesland als de gemeente Smallingerland8. Tabel 1: uitbreidingsvraag 2001-2020 Uitbreidingsvraag COROP ZO-Friesland Smallingerland
TM 60.000 29.795
Bron: Stec Groep (2009), afronding op 10 m² bvo.
Vervolgens corrigeren we de uitbreidingsvraag voor de opname cijfers van de jaren 2001-2008. In de periode 2001-2008 is er 8.463 m² bvo opgenomen op uitbreidingslocaties (Bron: PropertyNL, 2009). De uitbreidingsvraag van de gemeente Smallingerland van 2009-2020 voor het TM-scenario: Tabel 2: uitbreidingsvraag 2009-2020 Uitbreidingsvraag Uitbreidingsvraag
TM 21.332
Bron: Stec Groep (2009), afronding op 10 m² bvo.
8
De gemeente Smallingerland neemt in de COROP Zuidoost-Friesland 49,7% van de totale kantorenvoorraad voor haar rekening.
28
Vervangingsvraag tot en met 2020 gemeente Smallingerland: circa 16.000-21.000 m² bvo Het CPB houdt in haar ramingen geen rekening met vervangingsvraag. De omvang van de vervangingsvraag is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de bestaande voorraad; in het kader van deze Strategie Werklocaties 2020 is hier niet specifiek onderzoek naar gedaan. We baseren ons daarom op ervaringscijfers van gemeenten elders. Onder vervangingsvraag verstaan we de nieuwbouwbehoefte die ontstaat als gevolg van veroudering van bestaande kantoorruimte. Een deel van de achtergelaten ruimte zal weer opnieuw aangeboden worden (bestaand dan wel gerenoveerd), een deel krijgt een nieuwe bestemming (niet kantoor zijnde), een deel zal worden gesloopt en op dezelfde locatie herbouwd worden (alleen als de locatie courant is, bijvoorbeeld in of nabij het centrum) en een deel wordt gesloopt en getransformeerd naar een andere functie. De omvang van de vervangingsvraag is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de bestaande voorraad. Onderzoek naar de kapitaalgoederenvoorraad door het CBS geeft voor bedrijfsgebouwen gemiddeld genomen een levensduur van zo’n 50 à 60 jaar. Een dergelijke levensduur houdt in dat jaarlijks gemiddeld 1,5 tot 2% van de totale kantorenvoorraad wordt vervangen9. In een kantorenmarkt met veel eigenaargebruikers zal de levensduur van kantoorruimten gemiddeld genomen wat langer zijn. Een minimale vervangingsvraag van 1% is echter beslist nodig om te voorkomen dat de bestaande voorraad te veel veroudert. De meeste gemeenten gaan daarom uit van een vervangingsvraag tussen de 1 en 2%. In steden met een grotere voorraad aan oudere kantoren ligt dit percentage op (soms ruim) 2%. Gegeven de – naar schatting – wat jongere kantorenvoorraad in de gemeente Smallingerland gaan we uit van een vervangingsvraag tussen de 1,5 en 2%. Uiteraard is dit een gemiddelde; per jaar kan het daadwerkelijke percentage hier flink van afwijken. Bovendien is de kwaliteit en daarmee levensduur van de kantorenvoorraad niet nader onderzocht. In tabel 3 staat een overzicht van de vervangingsvraag in de gemeente Smallingerland. Op basis van de hierna volgende tabel kunnen we opmaken dat de vervangingsvraag in de gemeente Smallingerland tussen de 16.000 en 21.000 m² bvo ligt.
9
Zoals o.a. Zuidema in ‘Kantorenmarkt, vraagprognoses; nieuwbouw van kantorenmarkt klimt uit dal’ (Property Research Quarterly (maart 2006) stelt.
29
Tabel 3: vervangingsvraag kantoren 2009-2020 in m² bvo Jaar 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Totaal
TM 78.000 79.939 81.878 83.818 85.757 87.696 89.635 91.575 93.514 95.453 97.392 99.332
1,5% 1.170 1.199 1.228 1.257 1.286 1.315 1.345 1.374 1.403 1.432 1.461 1.490 15.960
2% 1.560 1.599 1.638 1.676 1.715 1.754 1.793 1.831 1.870 1.909 1.948 1.987 21.280
Bron: Stec Groep (2009), afronding op 10 m² bvo.
Bovenregionale vraag is maximaal 5% van het totaal Op basis van ervaringsgetallen blijkt de kantorenvraag in een stad of regio gemiddeld voor 90 tot 95% lokaal dan wel regionaal is. Bedrijven verhuizen vooral binnen de eigen gemeente of regio. Sommige regio’s scoren bovengemiddeld. In het geval van de gemeente Smallingerland verwachten wij dat dit niet erg groot zal zijn. Er is wel sprake van enkele bovenregionale vestigers. We verwachten maximaal 2.000 m² bvo bovenregionale vraag tot en met 2020. Zie ook tabel 4.
30
Tabel 4: totale vraag naar kantoren gemeente Smallingerland 2020 Vraag Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag (1,5 - 2%) Bovenregionale vraag 5% Totale vraag Gemiddeld per jaar
Minimaal Maximaal 21.330 21.330 15.960 21.280 1.870 2.130 39.160 44.740 3.260 3.730
Bron: Stec Groep (2009), afronding op 10 m² bvo.
Overige factoren die de vraag naar kantoren beïnvloeden Naast uitbreidingsvraag en vervangingsvraag kunnen ook een aantal andere factoren de vraag naar kantoorruimte beïnvloeden. De twee belangrijkste factoren die de vraag naar kantoorruimte beïnvloeden zijn: • Leegstand van kantoren; wanneer de leegstand van kantoren boven de ‘normale’ (frictie)leegstand van circa 5 tot 10% ligt, moet de nieuwbouwbehoefte worden gecorrigeerd met de huidige leegstand. Een deel van de toekomstige vraag naar kantoorruimte zal immers worden opgenomen in de bestaande voorraad. Wanneer deze voorraad voor een bovengemiddeld deel leegstaat, moet dit gecorrigeerd worden. • Transformatie of onttrekking: wanneer kantoren worden getransformeerd naar een andere (economische) functie of worden gesloopt, is dat van invloed op de totale voorraad en het aanbod. Dit moet worden gecorrigeerd in de vraagraming. In Smallingerland speelt dit een beperkte rol. Conclusies: • De totale indicatieve vraag naar kantoren in de gemeente Smallingerland volgens de Bedrijfslocatiemonitor bedraagt circa 39.000 tot 45.000 m² bvo voor de periode 2009-2020. • Voor de periode 2010-2020 gaat het om 39.160-3.260=35.890 m² bvo. • De vraag naar kantoorruimte in de gemeente Smallingerland bestaat vooral uit uitbreidingsvraag en vervangingsvraag. Bovenregionale vraag is minder van invloed op het totaal.
31
E. VRAAGRAMING BEDRIJVENTERREINEN IN 3 SCENARIO’S Voor de vraag – zie hoofdrapport, hoofdstuk 3 – hanteren we drie vraagscenario’s. In scenario 1 (realistisch) gaan we uit van 77 hectare (7 hectare/jaar), in scenario 2 (gematigd positief) van 104,5 hectare (9,5 hectare/jaar) en in scenario 3 (optimistisch) van 132 hectare (12 hectare/jaar). Tabel 1: realistisch - prognose uitgifte 7,0 ha/jaar Locatie
Bruto (ha)
Netto Voorraad (ha) Rest Te bestaand ontwikkelen 300 236 12,4 -
De Haven
Concrete planvorming
Voorraad
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
1-1-2021
10
8,8
0
-
0
1 0
1 0
1 0
1 0
1 0
1 0
1 0
1 0
1 0
1 0
1 0
1,4
A7-NoordOost Burmaniapark
12
8
0
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
250
63
45
20
15
-
0
47
10
A7-Noord, fase 1-3 De Haven Noord
A7-Noord, fase 4 (rest 3)12 Noorderhogeweg
12,4
Realisatie
-
45
3,9
3,9
3,9
3,9
3,9
3,9
3,9
3,9
3,9
3,9
3,9
2,1
1511
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
15
-
4713
47
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
47
14
2,1
2,1
1,7
1,7
1,7
1,7
1,7
1,7
1,9
2,1
1,5
0
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,2
0
0
7
7
7
7
7
7
7
7
50
22
-
0
2,1
Vrijburg
13,8
2,6
-
2,6
0
0
Totalen
656
402
57,4
86,6
103,4
10 11 12 13 14
0
22
Totaal A7-Noord (fase 1-5) is 250 hectare. Planologisch nog niet geregeld. Zie A7-Noord. Planologische geregeld, grond grotendeels nog niet in eigendom. Planologisch nog niet geregeld.
32
7
0 7
7
Tabel 2: gematigd positief - prognose uitgifte 9,5 ha/jaar Locatie
De Haven
Bruto (ha)
Voorraad
Concrete planvorming
Rest Te bestaand ontwikkelen 236 12,4 -
Realisatie
Voorraad
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
1-1-2021
12,4
1,4
1,4
1,4
1,4
1,4
1,4
1,4
1,4
1,2
0
0
0
A7-NoordOost
10
8,8
0
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Burmaniapark
12
8
0
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
250
63
45
-
45
5,3
5,3
5,3
5,3
5,3
5,3
5,3
5,3
2,6
0
0
0
20
15
-
15
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1,1
2,3
1,5
10,1
0
47
-
47
47
0
0
0
0
0
0
0
0
1,8
5,2
5,2
34,8
50
22
-
22
0
2,8
2,8
2,8
2
2
2
2
2,8
2,8
0
0
0
Vrijburg
13,8
2,6
-
2,6
0
0
0
0
0,8
0,8
0,8
0,2
0
0
0
0
0
Totalen
656
402
57,4
86,6
103,4
9,5
9,5
9,5
9,5
9,5
9,5
9,5
9,5
9,5
9,5
9,5
2
2,8
A7-Noord, fase 1-3 De Haven Noord A7-Noord, fase 4 (rest 3) Noorderhogeweg
300
Netto (ha)
ABC/PDV
Tabel 3: optimistisch - prognose uitgifte 12 ha/jaar Locatie
De Haven A7-NoordOost Burmaniapark A7-Noord, fase 1-3 De Haven Noord A7-Noord, fase 4 (rest 3) Noorderhogeweg
Bruto (ha)
300 10
Netto (ha)
Voorraad
Concrete planvorming
Rest Te bestaand ontwikkelen 236 12,4 8,8
0
-
Realisatie
Voorraad
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
1-1-2021
11,4
2
2
2
2
2
1,4
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
12
8
0
-
0
0
250
63
45
-
45
6,5
6,5
6,5
6,5
6,5
6,5
6
0
0
0
0
0
20
15
-
15
0
0
0
0
0
0
0,6
2
2
2
2
2
4,4
0
47
-
47
47
0
0
0
0
0
0
0,5
6,5
6,5
6,5
6,5
20,5
50
22
-
22
0
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
1
0
0
0
0
0
Vrijburg
13,8
2,6
-
2,6
0
0
0
0
1
1
0,6
0
0
0
0
0
0
Totalen
656
402
57,4
86,6
103,4
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
1,5
3,5
3,5
3,5
3,5
ABC/PDV
33
F. VRAAGRAMING KANTOREN IN 3 SCENARIO’S Voor de vraag – zie hoofdrapport, hoofdstuk 3 – hanteren we drie vraagscenario’s. In scenario 1 (realistisch) gaan we uit van 2.000 m² bvo/jaar, in scenario 2 (gematigd positief) van 3.000 m² bvo/jaar en in scenario 3 (optimistisch) van 4.000 m² bvo/jaar. Tabel 1: realistisch - prognose 2.000 m² b.v.o./jaar Locatie
Voorraad Keuze Uitgifte Voorraad Rest Te 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1-1-2021 bestaand ontwikkelen 22.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 0 22.000 Kantorenpark 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6.000 6.000 Kantorenpark-Van der Valk 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.500 3.500 Kop MLK-boulevard 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13.500 18.000 Maartenswouden 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.500 0 2.500 De Swetten, Hofstee 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10.000 0 10.000 Scania-locatie Zuiderhogeweg t.o. BP Totalen
-
1.400
45.000
13.900
0
0
22.000 2.000
0
0
2.000 2.000
34
0
0
2.000 2.000
0
0
2.000 2.000
0
0
2.000 2.000
0
0
1.400
2.000 2.000
41.400
Tabel 2: gematigd positief - prognose 3.000 m² b.v.o./jaar Locatie
Kantorenpark
Voorraad Keuze Uitgifte Voorraad Rest Te 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1-1-2021 bestaand ontwikkelen 22.000 21.600 3.000 3.000 1.600 1.000 1.000 3.000 500 1.000 1.500 3.000 3.000 400
Kantorenpark-Van der Valk
6.000
-
6.000
0
0
0
0
0
0 2.500
0
0
0
Kop MLK-boulevard
3.500
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3.500
13.500
-
4.000
0
0
0
2.000 2.000
0
0
0
0
0
0
9.500
Maartenswouden
2.000 1.500
De Swetten, Hofstee
-
2.500
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.500
Scania-locatie
-
10.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
10.000
Zuiderhogeweg t.o. BP
-
1.400
1.400
0
0 1.400
0
0
0
0
0
0
0
0
0
45.000
13.900
33.000 3.000
3.000 3.000
3.000 3.000
25.900
Totalen
3.000 3.000
3.000 3.000
3.000 3.000
Tabel 3: optimistisch - prognose 4.000 m² b.v.o./jaar Locatie
Kantorenpark
Voorraad Keuze Uitgifte Voorraad Rest Te 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1-1-2021 bestaand ontwikkelen 22.000 21.600 2.600 1.000 2.600 1.000 4.000 4.000 1.000 1.000 4.000 1.000 1.000 400
Kantorenpark-Van der Valk
6.000
-
6.000
0
0
0
0
0
0 3.000
3.000
0
0
0
0
Kop MLK-boulevard
3.500
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3.500
3.000 3.000
13.500
-
13.500
0
3.000
0
0
0
0
0
De Swetten, Hofstee
-
2.500
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.500
Scania-locatie
-
10.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
10.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3.500 3.000
16.400
Maartenswouden
Zuiderhogeweg t.o. BP Totalen
-
1.400
1.400 1.400
45.000
13.900
42.500 4.000
4.000 4.000
4.000 4.000
4.000 4.000
4.000 4.000
2.500 2.000
500 1.000
Rest
35
0
