6
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 Mei 2010
ANALYSE
Nu de financiële crisis over ons land raast zou er een momentum kunnen ontstaan om het woonbeleid fundamenteel aan te pakken (Foto: Erik van der Burgt / Hollandse Hoogte)
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 mei 2010
ANALYSE
Prijsverhogen, heffen, rondpompen Dat het fiscale stelsel ten aanzien van het eigen woningbezit uit de voegen barst, daar is iedereen het wel over eens. De vraag is ook niet of de uitgezette richting in de rapporten van CPB en CSED goed is, maar of het eindperspectief wenselijk is. De baten worden wellicht op zeer lange termijn zichtbaar terwijl de kosten op korte termijn hoog zijn.
DOOR Jan van der SchaAr rigo FOTOGRAFIE HOLLANDSE HOOGTE
O
nlangs verscheen het langverwachte rapport van de Commissie Sociaal-Economische deskundigen van de SER (hierna de CSED) over een integrale hervorming van de woningmarkt.1 Het is een studie, nog bepaald geen SER-advies. Dat blijkt ook wel uit het voorwoord van de SERvoorzitter Rinnooy Kan, die daarin zuinigjes de hoop uitspreekt dat het een zinnige bijdrage zal leveren aan het debat daarover. Kort daarvoor publiceerde het Centraal Plan Bureau een rapport over hetzelfde onderwerp2 dat nauwe verwantschap met de voorstellen van de commissie vertoont (of omgekeerd) Het laatste presenteert het gehanteerde woningmarktmodel en de effectanalyses van de beleidsvarianten. Het zijn beide interessante rapporten, die overigens afwijken van het Heroverwegingsrapport Wonen3. Gaat het in het Heroverwegingsrapport Wonen om het vrijspelen van geld ten behoeve van overheidsbezuinigingen, in de eerste twee gaat het om structurele hervormingen van de woningmarkt op lange termijn door een vergaande liberalisatie van beleid. Kern van het CSED-rapport is dat woonsubsidies (vraagondersteuning) op den duur grotendeels verdwijnen en het prijsmechanisme
in de huursector in ere hersteld wordt. De verlaging van impliciete en expliciete subsidies maken het wonen fors duurder, maar bewoners krijgen er vrij besteedbaar inkomen voor terug. Het gaat om een eindperspectief dat over zo’n 30 jaar bereikt moet worden, door over een periode van 25 jaar de huren geleidelijk te verhogen tot een aan de WOZ-waarde gerelateerde markthuur, en de fiscale voordelen in de koopsector te verminderen door een combinatie van een geleidelijke verlaging van de WOZ-grens, waaronder renteaftrek mogelijk is en verlaging van het marginale tarief, dit alles na ommekomst van een ‘aankondigingsperiode’ van 5 jaar (dus feitelijke start ruim na het verdwijnen van het komend kabinet). De koopsector eerst. De fiscale subsidies verdwijnen in belangrijke mate. Dat geldt voor de faciliteiten in box 1 (renteaftrek; eigenwoningforfait, inclusief de beperking ervan op grond van de wet Hillen; fiscale begunstiging van kapitaalmarktverzekeringen). De overdrachtsbelasting wordt afgeschaft. De CSED kiest na uitgebreide afweging voor een gematigde benadering van de eigen woning als investeringsgoed. Het eindperspectief is dat de eigen woning naar box 3 van de inkomstenbelasting verhuist, maar met een vrijstelling van de eerste €200.000. De waarde van eigen woning boven die grens wordt bij het vermogen geteld, schulden (waaronder de hypotheekschuld) worden daarvan afgetrokken. Over het vermogen dient de rendementsheffing van
1,2% voldaan te worden. Hypotheekschuld blijft op die manier aftrekbaar, maar tegen een doorgaans lager tarief dan nu (30%) en tegen een vast rentepercentage (4%). De CSED kiest niet voor de benadering van de eigenwoning als consumptiegoed of voor volledige defiscalisering op basis van overwegend fiscale argumenten: dan zou arbitrage met andere vermogensbestandelen mogelijk blijven. Er is in de visie van de CSED vanwege de vrijstelling van €200.000 nog wel sprake van subsidie. In de huursector zijn de maatregelen eveneens ingrijpend. De huren worden in het eindbeeld op marktniveau gebracht, dat bepaald is als percentage van de WOZwaarde. Dat geldt zowel de commerciële als de sociale verhuur. Er blijft een bescherming voor zittende huurders door de maximum huurstijging per jaar te binden aan de gemiddelde huurprijsontwikkeling of – zoals in het rapport ook wordt bepleit- de inkomensontwikkeling. De woningcorporaties worden aangepakt, hetzij door deze om te vormen tot vermogensbeheerders die het beheer van de woningen op commerciële basis conform overheidsrichtlijnen uitbesteden aan derden (bijvoorbeeld pensioenfondsen), hetzij door een heffing op te leggen waarmee de vermogensgroei ten gevolge van huurstijgingen en de opbrengst van woningverkopen voor 90% wordt afgeroomd. De commerciële verhuurders worden belast met een heffing op ‘windfall profits’ die door de huurstijging ont-
7
8
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 Mei 2010
ANALYSE
De verlaging van impliciete en expliciete subsidies maken het wonen fors duurder, maar bewoners krijgen er vrij besteedbaar inkomen voor terug
staan, maar het CSED-rapport is vaag over de normering van de heffing. Voor het oude komt nieuw terug. In de eerste worden de tarieven in de eerste schijf van de inkomstenbelasting verlaagd en wordt de algemene heffingskorting verhoogd. In de tweede plaats komt er een inkomensafhankelijke en eigendomsneutrale woontoeslag voor huurders en kopers, onafhankelijk van de feitelijke woonlasten (een voucher). Deze vervangt de huidige huurtoeslag. Zo worden de lagere inkomensgroepen gesteund, los van hun keuzegedrag op de woningmarkt. In de derde plaats krijgen alle huurders een huurbijdrage van 1,2% van de WOZwaarde van hun woning tot maximaal € 200.000, (dus maximaal € 2.400 per jaar) als compensatie van het fiscale voordeel van eigenaar bewoners. Samenhang met CPB-rapport Het CSED-rapport komt met de CPB-studie door het liberalisatieperspectief overeen en volgt de agenda die het CPB al jaren voert. Maar het verschilt van de CPB-studie op drie belangrijke punten. Ten eerste kiest de CSED voor een lager rendement op vastgoed. Dit beperkt de benodigde huurstijgingen4. Een tweede verschil is de behandeling van de verhuurders. Het CPB kent geen afroming van ‘wind fall profits’ bij de commerciële verhuurders en vertrouwt op hogere inkomsten uit de vennootschapsbelasting. Het rekent intussen wel met de opbrengst uit de sociale verhuur door afroming van de huurstijgingen. Ten derde kiest de CSED expliciet voor de gematigde beleggingsbenadering waar het de fiscale behandeling van de eigen woning betreft. Het CPB-rapport bevat een drietal varianten zonder expliciete keuze, waarvan de meest radicale (A) een onverkorte vermogensrendementsheffing is op het eigenwoningbezit en de tussenvariant (B) een vrijstelling van € 300.000 kent; de variant (C) kent een 56% vrijstelling van de waarde van de woning. De CSEDvoorkeur is van groot belang voor de omvang en richting van de geldstromen. Eigenaarbewoners worden door de vrijstelling minder zwaar getroffen. Huurders ontvangen de huurbijdrage ter compensatie van dit voordeel. Er is daardoor veel minder geld beschikbaar voor generieke belastingverlaging. De CSED kiest voor minder welvaartswinst, maar weet het inkomensplaatje wat gunstiger te maken dan in de CPB A-variant. Zo zien we de aloude trade-off tussen efficiency en rechtvaardigheid terug, die een SER-commissie niet misstaat. Effecten De navolgende cijfers zijn aan het CPB-rapport ontleend; het CSEDrapport is over de (woningmarkt)effecten nogal vaag. De renteaftrek en de vrijstelling van de overwaarde in box 3 leiden nu tot een derving van belastinginkomsten van ruim € 19 miljard. Daar staan
Een riskante strategie: de dubbele beweging van forse huurverhoging in combinatie met zeer omvangrijke inkomensondersteuning om de gevolgen daarvan weer ongedaan te maken (Foto: Mischa Keijser / Hollandse Hoogte)
de inkomsten uit het woningforfait en de overdrachtsbelasting van € 5 miljard tegenover, zodat het volledig laten verdwijnen van de fiscale subsidies en heffingen tot een besparing van € 14,5 miljard op jaarbasis leidt. Het CPB berekent dat afschaffing van deze voordelen tot een koopprijsdaling leidt van initieel bijna 15%, en structureel 17,6%. In de variant met een blijvende fiscale subsidiëring door een € 300.000 euro (B-variant) , daalt de prijs op lange termijn minder, namelijk direct met
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 mei 2010
ANALYSE
8,7% en structureel met 10,2%. De CSED schat de prijsdaling fors lager in (5 – 10%) structureel, onder verwijzing naar ander onderzoek, ondanks de lagere vrijstelling dan de B-variant van het CPB. Afschaffing van de expliciete subsidies (huurtoeslag) en van de impliciete subsidies (huur-
prijsregulering, interne subsidies bij woningcorporaties, rendement 5,7%), zou in totaal € 14,5 miljard opbrengen; de huurverhoging bedraagt dan 65% en de geschatte extra opbrengsten (alle verhuurders) € 9,3 miljard. Bij de lagere rendementseis zoals de CSED hanteert, zijn de huidige impliciete subsidies
lager, namelijk 30% van de marktconforme huur in plaats van 42%. De huurverhoging is in het CSED-rapport niet gekwantificeerd, maar zou nog zo’n 45% kunnen bedragen. De compenserende belastingverlaging en de nieuwe woontoeslag bedragen in CPB A-variant bijna € 20 miljard. Zonder de extra
9
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 Mei 2010
10 ANALYSE
baten uit afroming van extra huurinkomsten bij woningcorporaties (€6,8 mld) zou het overheidsbudget zwaar belast worden. Het inkomenseffect voor huishoudens is negatief (€ 5 miljard), maar zou door een efficiënter functionerende woningmarkt in een positief effect kunnen omslaan, nog afgezien van de positieve effecten op de welvaart door arbeidsmarkteffecten (meer mobiliteit, meer economische groei door kleinere wig). In variant B van het CPB (vrijstelling €300.000) levert afschaffing van de fiscale subsidies evenveel op5, maar de nieuwe OZBafhankelijke huurbijdrage kost het astronomische bedrag van € 16,2 miljard. De inkomensafhankelijke woontoeslag vergt nog eens € 4,5 miljard. Alleen door nagenoeg alle extra baten bij de verhuurders af te romen kan de operatie budgettair neutraal verlopen. De baten van efficiëntere marktwerking zijn hier veel lager (€ 3,7 miljard) dan in de radicale variant (6,3 miljard) doordat, zoals het CPB stelt, overheidsbeleid het consumentengedrag blijft beïnvloeden. In de CSED-voorstellen gaat het vermoedelijk om kleinere geldstromen vanwege het lagere benodigde rendement op woningverhuur. De huren hoeven dan minder omhoog, de woontoeslag kan lager blijven en de compenserende huurbijdrage zal door de lagere vrijstellingsgrens voor de vermogensrendementsheffing lager zijn.
Juist het commercialiseren van de sociale verhuur zal de ruimte voor sociaal beleid wegnemen
De koopkrachteffecten zijn volgens het CPB in de eindsituatie gunstig, vooral bij eigenaarbewoners. Dat bevreemdt, want eigenaarbewoners ondervinden een forse lastenverhoging met een beperkte compensatie. Een verklaring ligt in de daling van de koopprijzen. Een lagere waarde gaat uiteindelijk met lagere woonlasten gepaard. Bij huurders is er ondanks de forse huurstijgingen sprake van een lichte koopkrachtverbetering door de compenserende maatregelen. Ondanks de hogere woonlasten doet zich in de koopsector een kleine daling van het consumptievolume voor. Bij huurders schat het CPB een 25% volumestijging, ondanks de 65% huurverhoging. De verklaring zou liggen in het door huurliberalisatie ruimere aanbod van huurwoningen. Het effect van de hele operatie is een verschuiving van koop naar huur. hoe te waarderen? De richting die wordt ingezet is ook wat mij betreft weinig omstreden: zo langzamerhand is er wel consensus dat het fiscale stelsel ten aanzien van het eigen woningbezit uit de voegen barst. Een geleidelijk sterkere marktwerking in de huursector is ook wenselijk6. De vraag is niet of de uitgezette richting goed is, maar of het eindperspectief wenselijk is. Daar zijn wel kanttekeningen bij te plaatsen. Het eerste wat opvalt is de dubbele beweging van forse huurverhoging in combinatie met zeer omvangrijke inkomensondersteuning om de gevolgen daarvan weer ongedaan te maken. Het is een riskante strategie, omdat de overgang van woongebonden subsidies naar ongebonden toeslagen zeer veel geld kost, dat door eigenaarbewoners en verhuurders
moet worden opgebracht. Deze benadering zal wel snel sneuvelen op de altaren van bezuinigingen en kiezersgunst. Maar tegelijk is het nodig om de inkomenseffecten van de huurverhoging te pareren. Verstoring aan het loonfront zou anders veel te groot zijn. Waarom dan niet de conclusie getrokken dat de koopkracht van de huurderspopulatie onvoldoende is om de geschatte markthuur te betalen? Is de waardebepaling van de voorraad dan niet veel te hoog?7 Het is toch vreemd om in een voorraadmarkt de waarde te bepalen zonder met die koopkracht rekening te houden. De koopprijzen en dus de WOZ-waarde zijn daarnaast hoog; niet alleen door het feit dat de hogere inkomensgroepen in de eigen woningsector zijn geconcentreerd of door de fiscale faciliteiten die zij genieten, maar ook door de liberale financieringscondities die de afgelopen 15 jaar zijn toegepast, resultaat van een zeer lage risicoperceptie bij de financiële instellingen. Dat zal de komende tijd wel veranderen. Intussen neemt men een historisch hoge WOZ-waarde als referentie. Het is tot slot een wat merkwaardige excercitie om op grond van veronderstelde impliciete subsidies eerst met overheidsdwang geld te halen, om dat vervolgens weer terug te geven met de opmerking dat daardoor de bestedingsvrijheid en dus de welvaart stijgt. In de tweede plaats blijkt de hele operatie alleen financierbaar als de extra huurinkomsten worden afgeroomd. Het CPB-rapport kiest wat betreft de commerciële verhuur niet voor een heffing. De CSED doet dit wel, maar is er hinderlijk vaag over. Als het gaat een belasting op stijging van de WOZ-waarde zou gaan, zijn de opbrengsten naar alle waarschijnlijkheid nul omdat die waarde gaat dalen; als het gaat om een belasting van de huurstijging is er sprake van een forse afroming. Het argument voor een dergelijke afroming is om het voorzichtig uit te drukken vreemd. Het zou gaan om ‘windfall profits’ van de opheffing van de huurprijsbeheersing. Het feit dat de overheid verhuurders decennialang rendement heeft onthouden zonder daar een vergoeding tegenover te stellen, zou de legitimatie verschaffen om bij het ongedaan maken van deze maatregel zonder vergoeding partieel te onteigenen. Als dit geen ‘rent-seeking’ gedrag van de overheid is, weet ik het niet meer. Van verhuurders wordt vervolgens verwacht dat ze uitbundig gaan investeren tegen een laag rendement. Als je zo’n overheid ontmoet, ga je tenminste Griekse risico-opslagen in rekening brengen, waarschijnlijker nog is een beleggersstaking. De blinde vlek voor rechtstatelijkheid betreft ook de sociale verhuur. 90% afroming is ook hier juridisch een waagstuk. Het Heroverwegingsrapport Wonen bevat op dit punt interessante passages. Daarin wordt de houdbaarheid van een vergaande afroming van corporatievermogen juist in twijfel getrokken. Voor het voorstel van de CSED om de corporaties van overheidswege te splitsen in een beleggingsinstelling die commercieel woon- en wijkdiensten aanbesteden, geldt deze twijfel ook (in de doorrekening van de verkiezingsprogramma’s wijst het CPB daar ook op). Welk recht heeft de overheid om zo’n model dwingend op te leggen en vervolgens de aanbesteding ook nog eens vergaand onder overheidsregie te brengen? Neerwaartse prijsrisico’s De derde opmerking betreft de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit. De geleidelijke vermindering van de renteaftrek en de uitruil met de overdrachtsbelasting lijken mij verstandig. Het punt waar ik twijfels bij heb is de keuze om de eigen woning in box drie onder te brengen en dus te belasten met een 1,2% rendementsheffing. De lastenverhoging voor eigenaarbewoners verdubbelt. De neerwaartse prijsrisico’s zijn groter. En de weerstand tegen invoering van die rendementsheffing zal groot zijn, omdat de lastenverhoging gebruikt wordt ter financiering van de uiterst kostbare huurbijdrage, terwijl degenen die extra moeten betalen een vermogensdaling ondergaan, en in voorkomende gevallen een
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 mei 2010
ANALYSE 11
gedwongen versnelde aflossing van hun hypotheek moeten bekostigen. Weinig burgers zullen bovendien begrijpen dat als zij de woning hebben afgelost, daar ook nog eens een belasting over betaald moet worden. Zo organiseer je met de grootst mogelijke zekerheid politieke oppositie van de electoraal belangrijke middengroepen. Dit zijn –ik geef het onmiddellijk toe- praktische bezwaren die de theoretische zuiverheid niet raken. Kern van de fiscale theorie is de investeringsbenadering. Het gaat om de fictie dat de belegging in de eigen woning een commercieel rendement oplevert. Buiten twijfel staat dat de eigen woning de bezitter nut (zeggenschap, sociale status) verschaft, maar daarin verschilt het niet van (duurzame) consumptiegoederen. Het fiscaal verondersteld rendement is echter gederfd en geen verdiend inkomen. Verhuren doen ze niet. Waardestijging is er met de voorziene maatregelen juist niet. En als de eigenwoning de vetpot voor later moet worden, is een vrijstelling net als bij pensioenen helemaal zo gek niet. De 1,2% rendementsheffing is een heffing op opportunity kosten: op de inkomsten die je had kunnen verwerven bij ander gedrag. Een keuze voor benadering waarin de eigenwoning als een consumptiegoed gezien wordt, of volledig gedefiscaliseerd, lijkt mij dan zo vreemd niet, temeer niet omdat het in andere landen een gebruikelijke benadering is geworden. Een subsidie op de koopstart is in die benadering mogelijk, naar de mate van de veronderstelde positieve maatschappelijke effecten van deze bezitsvorm. Als er dan toch een 1,2% heffing wordt ingevoerd, lijkt mij rationeel consumentengedrag de woning zoveel als mogelijk met hypotheek te belasten (lage risicopremie) om het geld elders rendabel te kunnen beleggen (hogere risicopremie). Ten vierde: beide rapporten zijn doortrokken van de gedachte dat bij het afschaffen van de subsidies en het repararen van de koopkrachtplaatjes de woningmarkt goed gaat werken. Dat moeten we nog maar afwachten. In vrije markten is prijsdiscriminatie van risicogroepen in de segmenten waar zij op aangewezen zijn gemeengoed, evenals uitsluiting van aantrekkelijke delen van de voorraad waar het politiek actieve electoraat woont. Juist het commercialiseren van de sociale verhuur zal de ruimte voor sociaal beleid wegnemen, ondanks alle mooie zinnen over de plicht van deze instellingen hier zorgvuldig te handelen. Toezicht op sociaal beleid door toezichtshouders die geacht worden commerciële rendementen te propageren leidt tot onoplosbare rolproblemen. Verkoop van vastgoed vanuit een niet-commerciële wereld vergroot de integriteitsrisico’s, de voorbeelden liggen voor het oprapen. Het lukt vermoedelijk
niet om complexe sociale opdrachten afdoende bij formeel contract te regelen.8 In vrije markten wordt het investeringsrisico in gebieden met neergaande kwaliteit als hoog ervaren met alle risicopremies van dien. Bovendien is de toegankelijkheid van stedelijke woningmarkten door vraagoverschotten voor lagere inkomensgroepen een probleem. In onderdruk gebieden is het investeringsrisico sowieso groot en is de meest voor de hand liggende reactie niets doen. De baten daarvan zijn immers niet direct zichtbaar en worden zelden, ook in beide rapporten niet, zichtbaar gemaakt. In al deze markten is aanbodsaanpassing bovendien gecompliceerd en tijdrovend en gaat de organisatiecapaciteit en risicodragend vermogen van ondernemingen vaak te boven. Tenslotte biedt het ruimtelijk ordenings- en het grondbeleid in Nederland niet de meest perfecte kader voor vrijwerkende markten. Wat we nodig hebben is een effectief aanbodsbeleid en juist dat ontbreekt al lange tijd. Beide rapporten brengen ons hier niet verder.
haalbare en in de tijd begrensde opties door te voeren. Ik ben al blij als de hypotheekrenteaftrek verminderd en omgebouwd wordt tot een regeling voor de koopstart, als de huurprijsregulering minder star wordt en er meer ruimte laat tot het berekenen van kostendekkende huren die marktconform zijn gedifferentieerd en als doelmatigheid in de corporatiesector mede kan worden vergroot door een sterkere publieke normering. Bronnen 1 Commissie Sociaal Economische Deskundigen (2010) Naar een integrale hervorming van de woningmarkt. SER, Den Haag 2 Centraal Planbureau (2010) Hervorming van het Nederlandse Woonbeleid. Den Haag 3 Werkgroep Heroverwegingen Wonen (2010). Rapport 4 In het CSED rapport wordt gerekend met 4,7% reëel rendement, van de WOZ waarde. Die 4,7% komt als volgt tot stand: uitgangspunt is 4% rente, + 2% risicovergoeding + 1,7% beheer- en onderhoudskosten, – 2% inflatie , – 1% waardestijging (indirect rendement). Het CPB rekent met een 5,7% rente, vanwege de
Nu de financiële crisis over ons land raast zou er een momentum kunnen ontstaan om het woonbeleid fundamenteel aan te pakken. Daartoe zou dan ook een eindperspectief nodig zijn dat het doorgaans reformistisch woonbeleid moet richten. Maar het geboden eindperspectief lijkt mij niet de basis te geven voor de zo noodzakelijke politiek en maatschappelijk gedragen lange termijn committering. De welvaartswinst is een zeer onzekere puntschatting, die in verhouding tot de omvang van de verlegde geldstromen helemaal zo hoog niet is. De baten worden wellicht op zeer lange termijn zichtbaar terwijl de kosten op korte termijn hoog zijn. Dit terwijl op nagenoeg alle andere fronten ook al veel van de Nederlandse burgers gevraagd zal worden. Het woonbeleid treft iedereen in een van zijn belangrijkste wensen: beter te wonen dan voorheen en vooral beter dan de voormalige buurman. Bij elke maatregel zijn er gepassioneerde minderheden die verandering willen tegenhouden. Van de weeromstuit gaat mijn sympathie dan bijna naar de radicale CPB variant A. Daar weet je tenminste waarom je het zou doen. Niet omdat de woningmarkt zoveel beter zou werken, maar omdat belastingheffing op wonen (in feite een partiële consumptiebelasting) belastingverlaging op arbeid mogelijk maakt. Dan wordt Nederland overigens een paradijs voor degenen die er werken maar elders wonen. Tegelijk begin ik de sociale verhuur als een klein wonder van doelmatigheid te zien. Met een staatssteun van een paar honderd miljoen euro per jaar kan een herverdelingsoperatie die vele malen zo groot is voorkomen worden. Het zal nog wel de nodige moeite kosten om
hogere risico opslag. 5 Opmerkeliik, want door deze vrijstelling zou toch tot minder overheidsinkomsten moeten leiden. 6 Wat mij zelf betreft: sinds het einde van de jaren negentig pleit ik voor beperking van de fiscale steun en voor een huurbeleid dat veel meer ruimte laat voor onderhandelingsvrijheid. J..v.d.Schaar (2009) De lezer zal begrijpen waar mijn voorkeur naar uitgaat. RIGO Research en Advies BV. Zie ook de adviezen van de VROMraad waar ik nauw bij betrokken was: VROMRaad (1999) Huurbeleid met contractvrijheid. Vromraad (2004) Eigenwoningbezit op Eigen kracht. Zieook de latere VROMRaad adviezen: VROMRaad (2007) Tijd voor Keuzes en VROMRaad (2010) Stap voor stap. 7 De afgelopen drie decennia nam de concentratie van de lagere inkomensgroepen in de sociale verhuur sterk toe en groeide die van de midden- en hogere inkomensgroepen in de koopsector; 8 WRR (2006) Bewijzen van goede dienstverlening. Den Haag
