2.2 LINCUBATOR: TIJD VOOR RADICALE VERNIEUWING • • •
Mario Broos, directeur AM Timo Stoopman, Barry van der Graaf, Sanne Uiterwaal, Jurgen Klaassen & Bauke Geuzebroek, Lincubator Stefan Schuwer, lid Raad van Bestuur Ymere
2
• Los van de agenda’s
• Opgave van de toekomst
• Klantkennis
Wijkcarrière abonnement & Flexibele wijk
• Woningmarkt zit op slot
Bureau doorstroming & Aangekocht bezit
• Vraag en aanbod op de woningmarkt
Alles onder één dak
• Vergrijzing
Ik blijf in de wijk & Knibbel Knabbel Huisje
• Zekerheid en duidelijkheid
De Woonkennis winkel
• Zelfbeschikking
Wij creëren de buurt!
• Gemak
Cloud living & 3D printen
• Betaalbaarheid
Nationale huurspaar/garantie & Gezond wonen betaalt zich uit
All inclusive wonen & Energiemaatschappij als investeerder
• Financiering
Financiering zonder banken & Woonbank
26
All-in wonen
LB01
wonen makkelijk maken
27
All-in wonen
LB01
wonen makkelijk maken
De kosten voor het wonen zijn voor mij onduidelijk. Daardoor vind ik het lastig om een goed overzicht te krijgen van daadwerkelijke “woonlasten”. Ik zou graag ontzorgt willen worden. Het zou prettig zijn als ik precies weet wat ik per maand kwijt ben aan mijn woonlasten. Dat geeft voor mij zekerheid. Wonen waar je wilt voor een vast bedrag per maand; All-inclusive. Een factuur voor je energie, wonen, onderhoud, verzekeringen, OZB en eventueel aanvullende diensten (uitlaatdienst, vervoer) Positief gedrag wordt beloond hiervoor krijg je punten die je weer kan besteden. Je schrijft je in bij All-in wonen, kijkt naar de beschikbaarheid, gaat wonen en weet precies wat je maandelijks kwijt bent. • Zekerheid over kosten
•Duidelijkheid in maandelijkse besteding •Collectiviteit geeft voordeel •Aanvullende diensten zijn altijd vrijblijvend te kiezen • Wonen makkelijk maken
28
De flexibele wijk
LB02
Loskoppelen opstal van grond
29
De flexibele wijk
LB02
Loskoppelen opstal van grond
De gewenste woonruimte in de wijk verandert. Alles is echter gebouwd voor 100 jaar of langer en moeilijk of te duur om aan te passen. Er wordt massaal de wijk uit verhuisd worden om een goede woning/woonomgeving te krijgen. Dit vraagt om een aanpassing van het systeem. De corporatie maakt een deel van de wijk aanpasbaar, zodat de wijk zichzelf mee kan bewegen met de behoeften van de bewoners. Dit kan door het ‘loskoppelen’ van het gebouw van de grond. De corporatie huurt hierbij, als grondeigenaar, een gebouw voor ca. 20 jaar van een bouwer. Na deze periode wordt dit gebouw in zijn geheel vervangen of aangepast aan de behoeften van dat moment. • • •
Door het gebouw te leasen/huren kan de corporatie zonder hoge investeringen werken. De bouwers worden uitgedaagd om flexibele, aanpasbare gebouwen te ontwikkelen en deze ook gedurende hun levensduur te exploiteren Duurzaam gebruik van materialen wordt gestimuleerd (herbruikbare materialen)
30
Bureau doorstroming (ipv woonfraude)
#LB1
Bureau doorstroming helpt je van A tot Z in een ‘one stop’ shop.
31
Bureau doorstroming (ipv woonfraude)
#LB1
Bureau doorstroming helpt je van A tot Z in een ‘one stop’ shop.
Ik huur al 30 jaar van de corporatie in Amsterdam Nieuw West, in een eengezinswoning. Nu wil ik heel graag bij mijn kinderen in Almere gaan wonen. Maar als ik nu in een tweemaal zo klein appartement ga wonen betaal ik minstens tweekeer zoveel huur. Een woning vrij maken voor een gezin want wij wonen te ruim. Als ik mijn huidig huurprijs behoud zou ik wel ‘overstappen’. Bovendien heb ik geen totaaloverzicht van alle woonmogelijkheden en heb daarbij persoonlijk advies en hulp/begeleiding nodig. Ik woon in een koopwoning en overweeg om te gaan verhuizen. Belangrijkste vind ik de zekerheid over mijn woonlasten. Nu en in de toekomst. Huren of kopen maakt me dan niet zoveel uit. Kan iemand mij helpen bij het maken van die afweging, en vervolgens helpen een ‘passend’ huis te vinden? Buro doorstroming is een ‘one stop’ shop voor het integraal verkennen en het realiseren van je woonwens. Zij werkt voor alle woning eigenaren (particulier, corporaties, zorginstellingen …) die huisvesting aanbieden in 1 woningmarkt regio. Het buro heeft mandaat om een incentive weg te geven aan de verhuizer, afhankelijk van het ‘verhuis rendement’ tussen de woning die wordt achtergelaten en de woning waar met heengaat. • • • •
1 loket ‘one stop shop’ voor mijn vehuiswens voor huurders en kopers Integraal en transparant woningaanbod van alle woningeigenaren in 1 regio Hulp bij uitvoering van je vehuiswens ‘Verhuis stap afhankelijke incentive’ voor de verhuizer.
32
Cloud living
#LB1
Je huis in je digitale leven
33
Cloud living
#LB1
Je huis in je digitale leven
Ik heb een drukke baan en gezinsleven. Hierdoor loopt er vanalles tegelijk en kost het mij veel tijd om het dagelijks leven te organiseren. Simpele dingen als de boodschappen doen, de wasmachine aanzetten, bij de buren langs gaan of op tijd weggaan schieten er soms bij in. Ik mis de informatie en de juiste kanelen om dit te stroom lijnen op mijn manier.
Cloud living is je huis in je digitale leven. Je huis neemt jouw profiel aan. Het geeft je informatie die jij nodig hebt of wilt hebben aangepast op jouw behoefte. Je woning als platform. Het gaat automatische via je woning-cloud systeem en is onderdeel van je woning. Het kan gratis of betaald afhankelijk van reclame inkomsten. • Ontzorgt
• Altijd overal van de juiste informatie voorzien om je leven te stroomlijnen • Gepersonaliseerd • Meer tijd voor leuke dingen • Jouw huis in je digitale leven
34
Wij creëren de buurt!
#LB1
Prettig en betaalbaar wonen beperkt zich niet tot de muren van de woning
35
Wij creëren de buurt!
#LB1
Prettig en betaalbaar wonen beperkt zich niet tot de muren van de woning
Ik ken mijn buurman niet. Ik wil inspraak hebben in wat er mijn wijk gebeurd. Ik wil iets doen voor mij buurt maar weet niet hoe. Ik wil langer thuis blijven wonen maar weet niet of dat kan. ik heb behoefte aan een gemeenschappelijk ruimte. De regie wordt bij de bewoners van de buurt neergelegd over keuzes en initiatieven in de wijk. Zij bepalen zelf waar behoeftes aan zijn. Door daarover bijeen te komen leren ze elkaar beter kennen, weten ze wat er speelt en kunnen ze elkaar beter helpen. De keuzes over budgeten en initiatieven worden in met de gemeenten/corporaties besproken. Eventueel kunnen bewoners middels een wijk vve ‘eigenaar’ worden van de wijk. Ondernemerschap en zelfredzaamheid worden gestimuleerd. • • • •
De wijk wordt ingericht op basis van behoeftes van de wijk. Bewoners leren elkaar beter kennen. Lokale initiatieven worden gestimuleerd. Ondernemerschap wordt gestimuleerd.
36
Woonbank
#LB1
De bank alleen voor wonen
37
Woonbank
#LB1
De bank alleen voor wonen
Ik wil graag een huis kopen. Alleen is het voor mij onduidelijk aan welke voorwaarde ik moet voldoen om een hypotheek te krijgen. Online kan ik wel uitvinden hoeveel ik kan lenen maar niet of ik dit dan ook kan krijgen. Het besluitvormingstraject van een bank is voor mij niet helder en dit geeft onzekerheid. De Woonbank financiert alleen woningen met hypotheek geld. Via de site of woonbank-adviseur weet je meteen aan welke voorwaarde je moet voldoen om een hypotheek te krijgen. Mocht je nog niet voldoen dan krijg je een plan hoe je hier naar toe kan groeien. De Woonbank is transparant, geeft duidelijkheid en je betaald een markconform tarief. • • • • •
Direct duidelijk of je een hypotheek kan krijgen De Woonbank is er alleen voor wonen Overzicht wanneer je wel voldoet Marktconform arief De woonbank, alleen voor wonen.
38
De woonkennis winkel
#LB1
Door de bomen het bos weer zien
39
De woonkennis winkel
#LB1
Door de bomen het bos weer zien
Wij willen graag ten volle gebruik maken van de mogelijkheden die onze woning en woonomgeving te bieden heeft. Het is echter lastig om uit te vinden wat deze mogelijkheden zijn. Ingewikkelde regelgeving en gefragmenteerde informatie zijn hierbij de grootste knelpunten. En daardoor laten we kansen liggen of kunnen we moeilijk de juiste keuzes maken. Met de juiste informatie is het mogelijk om een hoger wooncomfort en lagere woonlasten de realiseren. Deze informatie is te krijgen in de woonkenniswinkel. Hier kan je terecht voor alle woon vraagstukken. Voor advies over onderhoud tot advies over verhuismogelijkheden. Van informatie over regelgeving tot duidelijkheid voor welke subsidies je in aanmerking kan komen. Kortom, alle informatie die je nodig hebt over het wonen op 1 plek. Dit is in het voordeel van zowel de bewoner, als van de hele ‘woon’sector. De bewoners kunnen optimaal gebruik maken van hun mogelijkheden. De sector krijgt klanten die kunnen en willen investeren in hun woonomgeving en inzicht in hun wensen. De woonkenniswinkel is zowel een fysieke winkel als een online platform. Het staat voor een onafhankelijk advies en is dus geen verkoopkanaal. 40
Alles onder één dak
#LB1
41
Alles onder één dak
#LB1
Ik zoek één overzicht van alles waar je kunt wonen, huur of koop of iets anders. Ik zoek eigenlijk geen woning, ik zoek een wijk. Ik ben bang dat straks geen geschikte woning in de wijk beschikbaar is. Ik wil misschien verhuizen, maar wil nog niet mijn huis te koop zetten. Ik kan alleen zoeken op wat al bestaat, maar niet mijn wensen aangeven. Ik wil weten hoe ik kan wonen voor een bepaald bedrag per maand.
Het is een website waar alles onder een dak te vinden is. Of het nu koop of huur of wat dan ook is. Hier kun je ook je huis op zetten als het (nog) niet te koop is om te zien of er iemand in geïnteresseerd is (make me move). Je kunt ook zoeken op voorzieningen in een wijk of demografische gegevens. Je kunt aangeven waar je in een gebied over twee jaar wilt wonen en hoe. Hier kan het bouw/renovatie aanbod op worden aangepast. Je kunt ook op basis van maandlasten zoeken. • • • •
Duidelijk en transparantie Ook vraag gestuurd Vraag en aanbod vindt elkaar Bevorderd doorstroming
42
Aangekocht bezit
#LB1
De sleutel voor een gezonde woningmarkt
43
Aangekocht bezit
#LB1
De sleutel voor een gezonde woningmarkt
De woningmarkt wijzigt. Door allerlei redenen, bijv. regelgeving, verschuift de vraag van koop naar huur woningen. Hierdoor krijgen veel mensen hun woning niet verkocht, terwijl juist andere mensen tevergeefs op zoek zijn naar een huurwoning.
Corporaties kunnen hierop inspringen. Door woningen op te kopen van ‘vastzittende’ kopers, kunnen zij bezit verwerven die de groep woningzoekenden graag huurt. Hierbij wordt wel specifiek naar doelgroepen gekeken, zoals: •
starters; door gewijzigde hypotheekregels is het heel moeilijk voor starters om een woning te komen. Gevolg hiervan is dat de bezitters van kleine koopwoningen (2 a 3 kamer appartementen) hun woning niet verkocht krijgen.
•
Senioren die hun eensgezinswoning niet verkocht krijgen, maar wel een overstap moeten maken naar een aangepaste woning.
Een corporatie werkt hierbij actief mee aan een goede doorstroming op de woningmarkt en voorziet in huisvestingsvraagstuk voor mensen die het nu zonder hulp niet redden. Dit zonder onrendabele nieuwbouw te bouwen en woningen te bouwen waar, in totaal gezien, geen vraag naar is.
44
Financiering zonder banken
#LB1
Verrijk een ander, verrijk jezelf in de wijk.
45
Financiering zonder banken
#LB1
Verrijk een ander, verrijk jezelf in de wijk.
Ik zoek een bescheiden financiering voor het plaatsen van zonnepanelen. Maar een lening wordt niet beschikbaar gesteld door de bank. En dat terwijl er 487 mld spaargeld is in Nederland. Het meeste ter wereld, zo’n 35k per hoofd van de bevolking. Ik heb spaargeld en wil graag ‘doelgericht sparen’ op het gebied van Wonen. In beleggingen heb ik geen vertrouwen. Dus ik ben dol op staatsleningen en sparen (weinig risico en rendement). C.q. ik wil graag weten waaraan mijn spaargeld wordt uitgeleend zodat ik zelf eventueel het eindresultaat kan zien, maar in elk geval zeker weet dat het goed (maatschappelijk verantwoord) wordt besteed. Het liefste investeer ik op deze manier ook in mijn eigen wijk, zodat deze net zo fijn blijft of er zelfs misschien nog wat op vooruit gaat! Door zonder een bank aan elkaar, en peer tot peer, te lenen kun je ‘doelsparen’ in je eigen buurt/postcode gebied. De garantie/het vangnet is geregeld volgens een ‘onderlinge constructie’. Het is eigenlijk een soort foster parents constructie (je ziet het resultaat) maar dan voor voor huizen en woonomgeving. Vanaf 100 euro per maand kun je meedoen met ‘gelokaliseerd doelsparen’. • • • •
Financiering beschikbaar stellen ‘lokaliseren van spaargeld’ Spaargeld in Nederland aanboren voor het eigen woongenot, waardeontwikkeling en economie Met ‘doelsparen op postcode nivo’ een bijdrage leveren aan de waardeontwikkeling van je woning en of woonomgeving. 46
Ik blijf in de wijk
#LB1
Oost West Thuis Best, samen zorgen we voor de rest
47
Ik blijf in de wijk
#LB1
Oost West Thuis Best, samen zorgen we voor de rest
Ik ben 75 jaar en woon mijn hele leven met veel plezier in deze buurt. Ik wordt echter fysiek minder mobiel, waardoor ik niet in mijn woning kan blijven. Wel krijg ik veel hulp van buurtbewoners met de boodschappen en het huis aan kant houden. Dat geeft ook gezelligheid. Nu ben ik genoodzaakt mijn woning aan te passen of te verhuizen naar een verzorgingshuis. Ik wil echter in mijn buurtje blijven. Mijn woning is echter van de corporatie. Hoe regel ik dit?
Een opname in een verzorgingshuis is onwenselijk en duur. De zorg wordt daarom op wijkniveau geregeld met wijkzorgcentra. Deze zijn de uitvalsbasis voor zorg aan huis. De woning kan aangepast worden, of er kan een alternatieve (zorg)woning in de wijk gerealiseerd worden (nieuwbouw of van tijdelijke aard). Door de geldstromen van de WMO, AWBZ en Corporatieinvesteringen te bundelen wordt een dure opname in een verpleeghuis vermeden en een financieel voordeel behaald door efficiënt investeren en de afstemming op een optimaal verzorgingsgebied van het wijkzorgcentrum. • Klant kan langer in de wijk blijven wonen • Er kan meer aanspraak gemaakt worden op mantelzorg • Lagere kosten voor de zorg: WMO, AWBZ... • Ook verder uit te werken voor de particulier eigendom
48
Nationale huurspaar/garantie
#LB1
49
Nationale huurspaar/garantie
#LB1
Ik ben 15 jaar in loondienst geweest, maar mijn baan kwijt geraakt en ben al 11 maanden op zoek naar een nieuwe. Ik kan echter mijn huur al 9 maanden niet meer betalen. Mijn spaargeld is op. En het is moeilijk met ons gezin rond te komen. Juist nu met kinderen heb ik hoge vaste lasten. Ik probeer nu ook als ZZPer aan de slag te gaan. Dat is moeilijk in deze markt en ik heb dan geen vast inkomen per maand. De corporatie heeft me aangegeven dat ik bij achterblijven van betaling mijn huis uit gezet wordt. Door de ontwikkeling naar lossere dienstverbanden ontstaan er grotere inkomens- schommelingen. Hiervoor kan een huurspaargarantie ontwikkeld worden welke uit twee delen bestaat. Van alle huurinkomsten wordt een klein bedrag ingezet als huur/spaargarantie. Bij een dreigende huisuitzetting wordt hieruit de huur betaald. Indien hiervan geen gebruik gemaakt wordt zal het bedrag bij einde huurtermijn uitbetaald worden. Bij een inkomensschommeling kan periodiek boven op de huur extra gespaard worden tegen gunstige voorwaarden. De gespaarde middelen kunnen ingezet worden om tijdens de gezinsperiode de woonlasten deels te dekken. • • •
Biedt zekerheid, inkomensschommelingen worden gedekt Kosten voor huisuitzettingen worden voorkomen Woonuitgaven kunnen beter afgestemd worden op de levensfase
50
Wijkcarrière abonnement
#LB1
Voor een gepast bedrag naar behoefte wonen
51
Wijkcarrière abonnement
#LB1
Voor een gepast bedrag naar behoefte wonen
Ik ga binnenkort op mezelf wonen. Ik wil in de buurt van mijn ouders blijven maar ik kan in onze buurt geen passende woning vinden. Mijn ouders kunnen nu kleiner gaan wonen, maar willen in de buurt blijven. Er is voor hen echter ook geen geschikte woning. Daarnaast zullen ze hun opgebouwde lage huur rechten bij verhuizing gaan verliezen. De corporatie in de wijk biedt een abonnement aan waarbij klanten hun hele leven een passende woning aangeboden krijgen. Om een goed beeld te krijgen van de woonbehoefte wordt tweejaarlijks een gesprek gevoerd. Bij deze behoefte hoort ook kleiner wonen op zijn tijd. Deze garantie kan gekoppeld worden aan een constant huurniveau. Waardoor de klant zekerheid krijgt in woonlasten en passend wonen in de wijk.
• De klant wordt gefaciliteerd in zijn wooncarrière, omhoog en omlaag. • De klant heeft zekerheid over de kosten
52
Energiemaatschappij als investeerder
#LB1
Groen licht voor een energieke samenwerking
53
Energiemaatschappij als investeerder
#LB1
Groen licht voor een energieke samenwerking
Ik wil mijn energielasten verlagen en een hoger comfort in mijn woning. Hiervoor moet er geinvesteerd worden in mijn woning, maar ik weet niet hoe en ik heb geen geld hiervoor. Woningen kunnen beter geïsoleerd worden, of er kan gekozen worden voor duurzame energie. Voor huiseigenaren (corporatie, particulier en VvE) is dit lastig. De energieleverancier kan hier als investeerder en expert een goede rol in vervullen. De eigenaar krijgt hierbij zekerheid over de maandelijkse energielasten en investeert mee door de verlaging van de energielasten in te zetten als terugbetaling van de investering. Voor een energiemaatschappij is een nieuw verdienmodel mogelijk, waarbij de wijk uiteindelijk zelfs kan dienen als (duurzame) energiecentrale. • • • • •
Behaald doelstelling overheid labelnormen (lenteakkoord) Het is duurzaam, goed voor je imago Aannemer wordt gekoppeld aan energiemaatschappij, produktie Lagere woonlasten bewoner/meer zekerheid en hoger wooncomfort Draagt bij aan kwaliteit van de woningen vd corporatie
54
Knibbel knabbel huisje
#LB1
Van koop naar huur zonder te verhuizen.
55
Knibbel knabbel huisje
#LB1
Van koop naar huur zonder te verhuizen.
Ik heb mijn geld vastzitten in mijn woning. Ik wil dit geld vrijmaken om bijv. extra zorgkosten te kunnen betalen, maar ik wil niet verhuizen. Het (Pensioen)Fonds 2.0 koopt jouw woning op en verhuurt ‘m aan jou. Jij casht jouw woningwaarde! Netto houdt je meer besteedbaar inkomen over, geld is vrij beschikbaar/ ontsloten. De huur wordt direct ingehouden van je pensioenuitkering. Regelgeving: flexibilisering pensioenfondsen – overstappen eenvoudiger. Power to the people. Start idee: pensioenfondsen achter Lincubator benaderen. Koppelen tot één fonds?
• (Pensioen)Fonds: ze kopen jouw woning vanuit jouw opgebouwde pensioen/spaarpotje. Ze keren jouw premie uit minus de huur. Indirect verdienen ze elke maand de koop van jouw woning terug. Investeren in vastgoed + daling uitkering = dekkingsgraad stijging. • Mensen die willen verkopen: zekerheid en vrijmaken geld in stenen. • Zekerheid van huren (trend: van bezit naar gebruik en wens naar zekerheid). Afkoop van mogelijke waardedaling woning. 56
Funfactor
#LB1
Feel the fun
57
Funfactor
#LB1
Feel the fun
Bepaalde dingen vinden mensen gewoonweg niet leuk. Onderhouden woonomgeving, mantelzorg en sociale ondersteuning, verhuizen, etc. Maar dit zijn zaken, die ons (de maatschappij) wel geld kosten. Hoe maak je dit wel leuk? (Branche is stroperig, traag, oubollig en niet sexy)
Kernbegrippen: leren & competitie. Wat kan je zelf doen (in je leefomgeving)? Maak dit leuk om te doen, hierdoor dalen de beheers- en onderhoudskosten en heb jij financieel voordeel (financiële prikkel) of eeuwige roem (sociale prikkel). Hoe maak je iets leuk c.q. nog leuker? Alles is een spel! Competitie-factor… - Schoonhouden van je woonomgeving > holle bolle Gijs “Papier hier” (ook bom-geluid) - Trap nemen bij metro > pianotrap (gezondheid) - Energiebesparingsgame > Eneco Powerville
• Het is leuk en er valt iets te winnen: eer, geld, ludieke acties (één dag directeur zijn)!
58
Gezond wonen betaalt zich uit
#LB1
59
Gezond wonen betaalt zich uit
#LB1
Ik moet steeds meer betalen aan de zorg. En daarnaast heb ik zelf geen invloed om deze kosten omlaag te krijgen. In onze woonomgeving wordt gezond wonen nog totaal niet gestimuleerd. Terwijl gezond wonen direct een bijdrage heeft aan de hoeveelheid zorg dat we nodig hebben en aan hoelang we in onze woonomgeving kunnen blijven wonen. En dus op de kosten. Dit kan bereikt worden op twee manieren: 1 Gedrag van de bewoner: goed gedrag stimuleren 2. Ontwerp van de woning en woonomgeving (andere materialen en installaties voor minder straling, ontwerp gericht op kwaliteit binnenlucht ipv op duurzaamheid)
Hierin kan zowel door de corporatie als de zorgverzekeraar in geïnvesteerd worden: Voorbeelden: • De trap gebruiken ipv lift levert punten op. • • •
Binnenklimaat zichtbaar maken (luchtkwaliteit meten) Actief zijn in de buurt (sociale contacten, mensen zijn fysiek bezig ipv op de bank liggen) zorgt ervoor dat mensen langer kunnen blijven wonen. Autoarm
•
Groentepakket / sportschool
60
3D Printen
#LB1
61
3D Printen
#LB1
Ik zou dolgraag mijn eigen woning willen laten bouwen. Maar hierbij ben ik zo afhankelijk van allerlei experts, zowel in ontwerp als bouw, en het gehele proces duurt zo lang dat dit gewoon niet meer leuk is. Het huidige bouwproces is complex, langzaam en star. Mensen willen zelf hun woning kunnen uitwerken en laten bouwen, zonder dat gedoe er omheen. 3d-printen geeft hier antwoord op. Online kunnen ontwerpen met elkaar gedeeld worden en eventueel aangepast. De stap van ontwerp naar productie is letterlijk 1 druk op de knop. Je hebt alleen nog iemand nodig die met de 3d-printer langs komt. Voordelen: • Kennis zit in de beschikbare ontwerpen en ontwerptools en niet in de productie • Het proces tussen het ontwerpen en bouwen valt grotendeels weg.
62
