Znalecký posudek č. 3618 / 002 / 2017 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: Byt ve vlastnictví dokončený č. 885/2 a spoluvlastnický podíl 7118/80619 na domě č.p. 885 a pozemku parc.č. St. 1234 - vše v k.ú. Jáchymov Ulice: K Lanovce Město : Jáchymov Okres: Karlovy Vary Kraj: Karlovarský kraj Katastrální území: Jáchymov Sídlo katastr. úřadu v Karlových Varech
Vlastník stavby: SWISHAT s.r.o. Petržílkova 2583/15, Praha 5 Vlastník pozemku: SWISHAT s.r.o. Petržílkova 2583/15, Praha 5 Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám. 28 30100 Plzeň č.j. 108 EX 06193/16 Znalecký posudek je zpracován ke dni 8.12.2016
č.p. 885 PSČ 36251 Identifikační kód: 656437
podíl: 1/1 podíl: 7118/80619
2
Vypracoval:
Ing.Jan Balihar Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091
verze ACONS 10.30, platná od 20.8.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran textu (z toho 2 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne 3.1.2017
3
Obsah Prohlídka nemovitosti ................................................................................................................. 4 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 4 Nález a posudek .......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor................................................................ 6 C. Pozemky................................................................................................................................. 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ............................................................ 9 E. Přírodní katastrofy................................................................................................................ 10 F. Územní plán ......................................................................................................................... 10 G. Právní stav ........................................................................................................................... 10 H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ..................................................................... 10 Rekapitulace ............................................................................................................................. 11
Přílohy výpis z KN ze dne 30.9.2016 kopie kat. mapy Znalecká doložka
4
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 8.12.2016 od 10,30 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byla provedena vnější prohlídka nemovitosti z pozemku jiného vlastníka. Nepřítomni: - zástupce společnosti SWISHAT s.r.o.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Jáchymov, město Jáchymov, list vlastnictví č. 1924, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlových Varech dne 30.9.2016 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Jáchymov, mapový list č. Jáchymov 7-8/23, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlových Varech dne 12.10.2016 v měřítku 1:1000 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání - nebyly předloženy, dle odb. odhadu znalce je stáří domu 100 let 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne 8.12.2016 - prohlášení vlastníka budovy - informace od majitele sousedního bytu
5
Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Jáchymov je lázeňským městem a má 2958 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Jáchymov. Nejbližší správní centrum je Karlovy Vary, od kterého je nemovitost vzdálena cca 15.00 km. Byt se nachází v okrajové části obce . Okolní zástavbu tvoří bytové domy, průmyslová zástavba. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože se jedná o běžnou polohu v obci s úplným napojením na inž. sítě. Souhrnné informace o nemovitosti: - bytová jednotka 2+1 umístěná v 1.NP bytového domu. Údaje o oceňovaném bytu Oceňovaný byt se nachází v tradiční cihelné zástavbě. Nachází se v 1.nadzemním podlaží. Užitná plocha bytu je 69,18 m2. Po roce 2006 k převodu bytu došlo na základě kupní smlouvy ze dne 22.2.2010. Jedná se o byt zkolaudovaný. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
6
B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000. Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění a pod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden.
Byty Popis, výměry, výpočet ceny 1. BJ č. 885/2 Obec : Jáchymov Katastrální území : Jáchymov Ulice : K Lanovce Dům č.p. 885 Spoluvlastnický podíl na budově : 7118/80619 Popis budovy : Zděný samostatně stojící dům s valbovým krovem, krytina hliníkový plech, klemp. prvky z pozink. plechu, bleskosvod, vnější omítka stříkaná, kamenné schody Umístění a popis bytu : Bytová jednotka 2+1 umístěná v 1.NP předmětného domu. Prohlídka nebyla umožněna. Bytová jednotka má dvojitá okna. Dle majitele sousedního bytu není jednotka užívána, předpokládá se podstandardní provedení i vybavení.
7
1.nadzemní podlaží o podlahové ploše 69 m2 Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : 1.nadzemní podlaží kuchyně obývací pokoj pokoj zádveří chodba koupelna s WC Výměra celkem
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
14.12 26.40 15.36 1.31 5.33 6.66 69.18
K bytu patří sklep o výměře 2,0 m2 Dispoziční řešení: Technický stav budovy : Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav velmi dobrý 2 body stropy tech. stav velmi dobrý 2 body krov tech. stav průměrný 3 body krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body -------------------------------------------------------------------------------------celkem 15 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 67.5% Rekonstrukce, modernizace:- není známá Stáří budovy : cca 100 roků Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Výchozí podíl společných prostor a vybavení Výchozí cena bytu Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč Kč Kč Kč %
97 440.03 147 353.40 812 173.20 1 056 966.63 152.00 1.00
Výchozí cena bytu CÚ 2017 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč %
1 606 589.28 1917 150 67.50
Cena k roku 2017 Zaokrouhlení
Kč Kč
522 141.52 -41.52
8
Cena zaokrouhlená
Kč
522 100.00
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Jáchymov Katastrální území: Jáchymov Vlastník stavby: SWISHAT s.r.o. Petržílkova 2583/15, Praha 5 Vlastník pozemku: SWISHAT s.r.o. Petržílkova 2583/15, Praha 5
podíl: 1/1 podíl: 7118/80619
Parcela č. Výměra m2 Druh Využití St. 1234 1009 zastavěná plocha a nádvoří Výměra pozemků celkem Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
m2
1 009.00
m2 Kč/m2 Kč
1 009.00 450.00 454 050.00
Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Jáchymov, k.ú. Jáchymov, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem Spoluvlastnický podíl celkem: 7118/80619 Výpočet ceny : 454 050 ,-Kč*7118/80619 Pozemek ( podíl 7118/80619)
Kč
=
454 050.00
40 089,-Kč 40 100,-Kč
9
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po bytech o srovnatelné velikosti, t.j. Byt ve vlastnictví dokončený, v dané lokalitě, a při srovnatelném vybavení je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění bytu, jeho velikosti a vybavení, jsem názoru, že oceňovaný byt je obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) BJ Abertamy,3+1+L+sklep, zděný dům, 4 .NP , byt v průměrném techn. stavu, dům po revitalizaci, užitná plocha( dále jen UP) 75 m2 Nabídková cena: 650 000,-Kč Ukazatel UP: 8 667,-Kč/m2 2) BJ Ostrov, 2+1+balkon+sklep, panelový dům, 3 .NP , byt v původním stavu,dům po revitalizaci, užitná plocha( dále jen UP) 67 m2 Nabídková cena: 900 000,-Kč Ukazatel UP: 13 433,-Kč/m2 3) BJ Nejdek, 2+1+sklep, zděný dům, 2 .NP , byt v dobrém techn. stavu, dům po revitalizaci, užitná plocha( dále jen UP) 102 m2 Nabídková cena: 800 000,-Kč Ukazatel UP: 7 843,-Kč/m2
Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k nabídkovým cenám , srovnatelnému nebo horšímu techn. stavu stanovuji UP na: 4 500,-Kč/m2 Výpočet srovnatelné hodnoty: 69,18 m2 x 4 500, -Kč/m2 311 310,-Kč
Srovnatelná hodnota:
310 000,-Kč
10
E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Byt se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
F. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec Jáchymov a katastrální území Jáchymov byl schválen územní plán dne 7.5.2012. Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené bydlení.
G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti.
H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
11
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.13.1.1. Byt ve vlastnictví dokončený č. 885/2 Město: Jáchymov Okres: Karlovy Vary Kat. území: Jáchymov
ulice : K Lanovce č.p. 885
Nákladová cena staveb po opotřebení Stavby po opotřebení celkem Pozemky ( podíl 7118/80619) Celkem
Kč Kč Kč
522 100.00 40 100.00 562 100.00
Srovnávací hodnota
Kč
310 000.00
Rizika : - nejsou známá Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Bytová jednotka 2+1 v 1.NP bytového domu. Prohlídka nebyla umožněna. Z pohledu z ulice je zřejmé, že bytové jednotka není delší dobu užívána, předpoklad je spíše podstandardní stav i vybavení. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
Obvyklá cena (podíl 1/1): 300 000.00 Kč
Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Práva - nejsou známa
Kč
0.00
Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Závady – nejsou známy
Kč
0.00
12
Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinného nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva . Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Ing. Jan Balihar Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
