2015. Odhad obvyklé ceny nemovité věci

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5751-161/2015 o obvyklé ceně nemovité věci – pozemky p.č.308, p.č.329, p.č.334, PK 330, PK 333, PK 363/2, GP 300/9 a GP 310/1, vše katastrální území Dožice (kód:631469), obec Mladý Smolivec, okres Plzeň-jih

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9

Účel posudku:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci 098 EX 00878/13-104

Oceňovací vyhláška:

Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.

Oceněno ke dni:

13. listopadu 2015

Posudek vypracoval:

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran a přílohy. V Praze, dne 30. listopadu 2015

Znalecký posudek č.5751-161/2015

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitou věcí jsou pozemky v extravilánu obce, nelze použít nákladovou metodu a cena zjištěná je určena podle platné oceňovací vyhlášky. Nemovitá věc se v lokalitě v podstatě nepronajímá, nelze stanovit obvyklé nájemné a z tohoto důvodu nemovitá věc není hodnocena výnosovou metodou. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné podle kvality půdy dané kódy BPEJ (bonitované půdně ekologické jednotky). Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude stanovena se znalostí nabídkových cen zemědělských pozemků v lokalitě metodou srovnávací.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Dožice (kód: 631469), obec Mladý Smolivec. Nemovitou věc tvoří: Pozemky zapsané v katastru nemovitostí (KN) Pozemek p.č.308, trvalý travní porost, Pozemek p.č.329, ostatní plocha – jiná plocha, Pozemek p.č.334, trvalý travní porost, Pozemky – původ Pozemkový katastr (PK) Pozemek PK 330, ve zjednodušené evidenci, Pozemek PK 333/1, ve zjednodušené evidenci, Pozemek PK 363/2, ve zjednodušené evidenci, Pozemky – původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) Pozemek GP 300/9, ve zjednodušené evidenci, a Pozemek GP 310/1, ve zjednodušené evidenci. Pozemky se nacházejí v blízkosti Pilského rybníku, který se nalézá cca 1,0 km západním směrem od zastavěného území obecní části Dožice, obec Mladý Smolivec, a cca 0,2 km severně nad silniční komunikací II. třídy č.191. Přístupné jsou z nezpevněné místní komunikace, přes pozemky jiných vlastníků. Nemovitá věc je v nezastavěné části obce, v jejím extravilánu. Dopravní dostupnost obce Mladý Smolivec je dobrá, obecními částmi prochází silniční komunikace II. třídy č.191 a č.177, které obec spojují s Nepomukem, Plzní a jinými obcemi. Nepomuk se nalézá cca 8 km jihozápadním směrem od obce, Plzeň je vzdálena 40 km na severozápad. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou dopravou s přímými spoji na Prahu, aj. Autobusová zastávka „Dožice-koupaliště, Mladý Smolivec“ je cca 200 m na jih od nemovité věci. Podle Malého lexikonu obcí žije v obci Mladý Smolivec 731 stálých obyvatel. V obci se nalézá minimální sortiment služeb občanské vybavenosti. Obec Mladý Smolivec je ve správním obvodu obce Nepomuk, obce s rozšířenou působností, pověřený obecní úřad je též v obci Nepomuk. Předmětem Usnesení (viz Podklady pro vypracování posudku) jsou též pozemky p.č.st.75 (se stavbou rodinného domu č.p.11 a s příslušenstvím), p.č.322, p.č.323/1 a p.č.323/2, p.č.324 a p.č.325. Vše je zapsáno na LV124 pro katastrální území Dožice (kód:631469), obec Mladý Smolivec, okres Plzeň - jih. Vzhledem k tomu, že s oceňovanou nemovitou věcí netvoří jednotný funkční celek, ani nejsou funkčně spjaté, jsou předmětem jiného ocenění.

2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 30.3.2015 č.j. 098 EX 00878/13-104 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Dožice (kód:631469), obec Mladý Smolivec, list vlastnictví č.124, vyhotovený dálkovým přístupem dne 30.3.2015 Mapa geografického systému ČUZK – katastrální území Dožice (kód: 631469) Místní šetření se zaměřením současného stavu dne 13.11.2015. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech.

-3-


3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.124 pro katastrální území Dožice (kód: 631469), obec Mladý Smolivec zapsán: Kamil Hřídel identifikátor: 750904/1144 Rožmitálská 162 261 01 Příbram VI – Březové hory

4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Inzerce porovnatelných nemovitých věcí

5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.308 2) Pozemek p.č.329 3) Pozemek p.č.334 4) Pozemek PK 330 5) Pozemek PK 333 6) Pozemek PK 363/2 část I 7) Pozemek PK 363/2 část II 8) Pozemek GP 300/9 9) Pozemek GP 310/1

*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***

-4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.308 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.308, na katastrálním úřadu evidovaný jako trvalý travní porost, výměra 1166 m2, katastrální území Dožice (kód: 631469), obec Mladý Smolivec. Pozemek je mírně svažitý. Pozemek se dle územního plánu nachází v pásmu zemědělských pozemků, tak je i oceněn. Pozemek je bonitován BPEJ 71512. 1.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=71512) Cena za celou výměru 1166.00 m2 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek

= Kč = Kč = Kč

6,38 7.439,08 7.439,08

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.308

Cena celkem Kč

7.439,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2. Pozemek p.č.329 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č. 329, ostatní plocha – jiná plocha, výměra 180 m2, katastrální území Dožice (kód: 631469), obec Mladý Smolivec. Pozemek je mírně svažitý. Pozemek se dle územního plánu nachází v pásmu zemědělských pozemků, tak je i oceněn. Pozemek není bonitován, základní cena je určena podle vyhlášky 298/2014 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. 2.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Prům.zákl.cena za m2 zem.pozemku (kú=631469) Cena za celou výměru 180.00 m2 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek

= Kč = Kč = Kč

4,10 738,738,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.329

Cena celkem Kč

738,-

_______________________________________________________________________________________________________________

3. Pozemek p.č.334 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 3.1 Popis Pozemek p.č.334, na katastrálním úřadu evidovaný jako trvalý travní porost, výměra 3273 m2, katastrální území Dožice (kód: 631469), obec Mladý Smolivec. -5-

Znalecký posudek č.5751-161/2015 Pozemek je mírně svažitý. Pozemek se dle územního plánu nachází v pásmu zemědělských pozemků, tak je i oceněn. Pozemek je bonitován BPEJ 76701 3.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč = Kč = Kč

1,34 4.385,82 4.385,82

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.334

Cena celkem Kč

4.386,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4. Pozemek PK 330 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 4.1 Popis Pozemek PK 330, ve zjednodušené evidenci, výměra 1313 m2, katastrální území Dožice (kód: 631469), obec Mladý Smolivec. Pozemek je mírně svažitý. Pozemek se dle územního plánu nachází v pásmu zemědělských pozemků, tak je i oceněn. Pozemek není bonitován, základní cena je určena podle vyhlášky 298/2014 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. 4.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2

Prům.zákl.cena za m zem.pozemku (kú=631469) Cena za celou výměru 1313.00 m2 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek

= Kč = Kč = Kč

4,10 5.383,30 5.383,30

_______________________________________________________________________________________________________________

Cena celkem Kč

Pozemek PK 330

5.383,-

_______________________________________________________________________________________________________________

5. Pozemek PK 333 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 5.1 Popis Pozemek PK 333, ve zjednodušené evidenci, výměra 126 m2, katastrální území Dožice (kód: 631469), obec Mladý Smolivec. Pozemek je mírně svažitý. Pozemek se dle územního plánu nachází v pásmu zemědělských pozemků, tak je i oceněn. Pozemek je bonitován BPEJ 76701. 5.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč = Kč = Kč

1,34 168,84 168,84

_______________________________________________________________________________________________________________

Cena celkem Kč

Pozemek PK 333

169,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-6-


6. Pozemek PK 363/2 část I Oceněno podle § 6 vyhlášky. 6.1 Popis Pozemek PK 362/2, ve zjednodušené evidenci, výměra 10180 m2, katastrální území Dožice (kód: 631469), obec Mladý Smolivec. Pozemek je mírně svažitý. Pozemek se dle územního plánu nachází v pásmu zemědělských pozemků, tak je i oceněn. Pozemek je bonitován: - část I: BPEJ 72614 – 8071 m2, - část II: BPEJ 72911 – 2109 m2. 6.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2

Základní cena za m zem.pozemku (BPEJ=72614) Cena za celou výměru 8071.00 m2 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek

= Kč = Kč = Kč

3,27 26.392,17 26.392,17

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek PK 362/2 část I

Cena celkem Kč

26.392,-

_______________________________________________________________________________________________________________

7. Pozemek PK 362/2 část II Oceněno podle § 6 vyhlášky. 7.1 Popis Pozemek PK 362/2, ve zjednodušené evidenci, výměra 10180 m2, katastrální území Dožice (kód: 631469), obec Mladý Smolivec. Pozemek je mírně svažitý. Pozemek se dle územního plánu nachází v pásmu zemědělských pozemků, tak je i oceněn. Pozemek je bonitován: - část I: BPEJ 72614 – 8071 m2, - část II: BPEJ 72911 – 2109 m2. 7.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč = Kč = Kč

7,04 14.847,36 14.847,36

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek PK 362/2 část II

Cena celkem Kč

14.847,-

_______________________________________________________________________________________________________________

8. Pozemek GP 300/9 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 8.1 Popis Pozemek GP 300/9, ve zjednodušené evidenci, výměra 5300 m2, katastrální území Dožice (kód: 631469), obec Mladý Smolivec. Pozemek je mírně svažitý. Pozemek se dle územního plánu nachází v pásmu zemědělských pozemků, tak je i oceněn. Pozemek je bonitován BPEJ 72611.

-7-

Znalecký posudek č.5751-161/2015 8.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč = Kč = Kč

5,93 31.429,31.429,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Cena celkem Kč

Pozemek GP 300/9

31.429,-

_______________________________________________________________________________________________________________

9. Pozemek GP 310/1 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 9.1 Popis Pozemek GP 310/1, ve zjednodušené evidenci, výměra 10560 m2, katastrální území Dožice (kód: 631469), obec Mladý Smolivec. Pozemek je mírně svažitý. Pozemek se dle územního plánu nachází v pásmu zemědělských pozemků, tak je i oceněn. Pozemek je bonitován BPEJ 76701. 9.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč = Kč = Kč

1,34 14.150,40 14.150,40

_______________________________________________________________________________________________________________

Cena celkem Kč

Pozemek GP 310/1

14.150,-

_______________________________________________________________________________________________________________

CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.308 2) Pozemek p.č.329 3) Pozemek p.č.334 4) Pozemek PK 330 5) Pozemek PK 333 6) Pozemek PK 363/2 část I 7) Pozemek PK 363/2 část II 8) Pozemek GP 300/9 9) Pozemek GP 310/1

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

7.439,738,4.386,5.383,169,26.392,14.847,31.429,14.150,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky

Kč Kč

104.933,104.930,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-8-


METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci – pozemky p.č.308, p.č.329, p.č.334, PK 330, PK 333, PK 363/2, GP 300/9 a GP 310/1, vše v katastrálním území Dožice (kód:631469), obec Mladý Smolivec, je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitostí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci Mladý Smolivec, část Dožice, a okolí, jsou dobře dostupné, rovinné, přístupné z nezpevněné cesty, bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Porovnatelné pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru porovnávacích pozemků soustředil zejména na lokalitu, dopravní obslužnost, svažitost terénu, přístupovou cestu a další vlivy. Informace o všech porovnávacích pozemcích v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 pozemků, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.

-9-


9963

11

1,05

2

125 000

0,9

112 500

6923

16,25

3

859 180

0,9

773 262

42959

18,00

4

419 000

0,9

377 100

24684

15,28

5

473 920,00

0,9

426 528

23696

18,00

Mladý Smolivec Mladý 1,05 Smolivec Nechanice 1,05 , Nové Mitrovice Nové 1,10 Mitrovice

1,00 1,00

1,00 rovinný 1,00 rovinný 1,00 rovinný

Další vlivy jinde nezahrnu té

IS

JTCO

1,00 rovinný

k5

dobře dostupný dobře dostupný

mírně svažitý

Přístupov á cesta

1,00

dobře dostupný

0,95

k4

Tojice

1,00

dobře dostupný dobře dostupný

i

1,10

1,00

Svažitost terénu

k1

114 300

k3

Jednotko vá cena [Kč/m2]

0,9

Dopravní obslužno st

Plocha [m2]

127 000

k2

Cena po redukci na pramen ceny [Kč]

1

Lokalita

Nabídkov á cena nemovito sti [Kč]

KRC

i

2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné metodou srovnávací

1

1,00

nezpevněná

0,90

spoluvlastnický podíl

0,90

12,74

2

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,10

14,77

3

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,10

16,36

4

1,05

zpevněná

0,90

tvar pozemků

1,04

14,69

5

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,16

15,52

3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitostí

5

Počet použitých srovnávacích nemovitostí

5

Minimum použitých hodnot

12,74 Kč

Průměr použitých hodnot [SJTC]

14,82 Kč

Maximum použitých hodnot

16,36 Kč

Směrodatná odchylka

1,20 Kč

Průměr minus směrodatná odchylka

13,62 Kč

Průměr plus směrodatná odchylka

16,02 Kč

- 10 -

Znalecký posudek č.5751-161/2015 Užitná plocha [m2]

32098,00 Koeficienty odlišnosti/SJTC

14,82 Kč

Lokalita

Dožice, Mladý Smolivec k1

1,00

Dopravní obslužnost

dobře dostupný

k2

1,00

Svažitost terénu

mírně svažitý

k3

0,95

Přístupová cesta

nezpevněná

k4

1,00

Další vlivy - jinde nezahrnuté

bez vlivu

k5

1,00

Index odlišnosti oceňovaného objektu IO

0,95

Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2]

14,08

Pozemek p.č.308

m

2

1166

16 416,11

Pozemek p.č.329

m2

180

2 534,22

Pozemek p.č.334

m2

3273

46 080,57

Pozemek PK 330

m2

1313

18 485,73

Pozemek PK 333

m2

126

1 773,95

Pozemek PK 363/2

m2

10180

143 324,22

Pozemek GP 300/9

m2

5300

74 618,70

Pozemek GP 310/1

m2

10560

148 674,24

Celková srovnávací cena

451 907,74

- 11 -


REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je nemovitá věc – zemědělské pozemky s celkovou výměrou 32098 m2 nacházející se u Pilského rybníka v obci Mladý Smolivec, obecní část Dožice. Pozemky se nacházejí mimo sídelní část obce. Pozemky jsou převážně mírně svažité. Netvoří jednotný celek. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - žádné Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - rozkolísaný trh s nemovitostmi v regionu - zřetelný převis nabídky - jednotlivé pozemky s malými výměrami - přístup přes pozemky jiných vlastníků Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě bonitních koeficientů jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny bonitními koeficienty, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o „právní pomoc“). Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. V příloze uvedené příklady se od oceňované nemovité věci odlišují především výměrou a lokalitou. Inzerenti v četných případech spekulují s možností (často hypotetickou možností) změny charakteru pozemku (zemědělský za stavební). Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni 15 Kč/m2. Pro stanovení obvyklé ceny znalec vychází z ceny stanovené metodou srovnávací. Přihlédnuto je i k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. 1) Cena zjištěná 2) Cena stanovená metodou srovnávací

Kč Kč

104.930,451.910,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 12 -

Znalecký posudek č.5751-161/2015 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci – pozemky p.č.308, p.č.329, p.č.334, PK 330, PK 333, PK 363/2, GP 300/9 a GP 310/1, vše katastrální území Dožice (kód:631469), obec Mladý Smolivec, okres Plzeň-jih, po zaokrouhlení je:

450 000,- Kč Slovy: čtyři sta padesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: -

riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje pozemky nejsou v oblasti častého výskytu přírodních katastrof, sousedí však s vodní nádrží, čili možnost záplav nejde úplně vyloučit v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, zahájení exekuce).

Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: 104.930,- Kč. 2. Cena obecná, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: 450.000,- Kč. 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 30.listopadu 2015

.................... vypracoval

- 13 -


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5751-161/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 14 -

2015. Odhad obvyklé ceny nemovité věci

Recommend Documents