2014. O ceně rodinného domu č.p. 166 s příslušenstvím v k.ú. Libochovany, obec Libochovany, okr

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2080/1/2014 O ceně rodinného domu č.p. 166 s příslušenstvím v k.ú. Libochovany, obec Libochovany, okr. Litoměřice 

Objednatel znaleckého posudku:

Účel znaleckého posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO, JUDr. Jitka Wolfová Radyňská 9 326 00 Plzeň Ocenění nemovitosti pro účel exekučního řízení ve věci č.j.: 106 EX 2965/12

Dle metodiky pro tržní oceňování nemovitostí a zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 28.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Václav Kroft Medový Újezd č.p. 130 337 01 Rokycany Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Medovém Újezdě 30.1.2014 ASSETS CONSULTING s.r.o., znalecká kanceláø

ASSETS CONSULTING s.r.o., znalecká kancelář

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem ocenění je zjištění ceny podle platného cenového předpisu a stanovení ceny obvyklé rodinného domu č.p. 166 s příslušenstvím, zapsaného na LV č. 102 pro k.ú. Libochovany, obec Libochovany, podle stavu ke dni šetření, t.j. 28.1.2014.

Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficielní metodika ani obligatorní ustanovení. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficielní metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění § 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: „(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim” konec citátu.

Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: „ Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu - statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu.” konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne 8.6.2004 č.j. 162/63131/545/2004

podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu koeficientu prodejnosti, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase, o + 30%. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení § 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v § 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. Na základě této odborné definice zadaného úkolu se tak v případě, kdy nelze průkazným způsobem zjistit statisticky významný počet dosažených tržních cen z prodejů stejných, nebo obdobných nemovitostí v místě co nejbližším lokalitě kde se nemovitost nachází, a čase za období do jednoho roku, použijí obecně používané základní postupy nebo jejich kombinace, a výsledná -2-


hodnota je porovnána s odborným aktuálním stanoviskem realitních kanceláří, případně s vyhodnocením dostatečného počtu porovnatelných nemovitostí v oblasti zjištěné z inzerce RK prostřednictvím Internetu pokud je taková nabídka a poptávka k dispozici. Tento postup a způsob pro odhad tržní hodnoty = ceně obvyklé byl použit v tomto znaleckém posudku.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Libochovany 166 411 03 Libochovany Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Libochovany Katastrální území: Libochovany Počet obyvatel: 598 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 280,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci

č. IV IV IV II II II

Pi 0,65 0,60 1,01 0,85 0,95 0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 398,99 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.1.2014 za přítomnosti povinného p. Herberta Hráského a vykonavatele exekutorského úřadu p. Mgr. Gabriela.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení Exekutorského úřadu Plzeň - město č.j.: 106 EX 2965/12-61 ze dne 21.1.2014, - výpis z KN LV č. 102 ze dne 21.1.2014 - předaný objednatelem, - snímek pozemkové mapy vyhotovený dálkovým přístupem, - informace sdělené povinným při místním šetření, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě znalcem osobně dne 28.1.2014, - fotodokumentace pořízená znalcem na místě šetření.

-3-


5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z podkladů - LV č. 102 pro k.ú. Libochovany, který tvoří přílohu tohoto znaleckého posudku.

6. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je znalci k dispozici list vlastnictví a snímek pozemkové mapy. Ocenění se provede podle podkladů, informací sdělených vlastníkem nemovitosti a zjištěných skutečností.

7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 166 umístěný v k.ú. Libochovany, obec Libochovany, okr. Litoměřice. Jedná se o podsklepenou, dvoupodlažní stavbu rodinného domu s podkrovím. V rodinném domě se nachází sedm obytných místností s příslušenstvím. Z inženýrských sítí je dům napojen na el. síť a obecní vodovod. Dům je odkanalizován do žumpy umístěné pod kůlnou přistavěnou k rodinnému domu. Dále je dům také napojen na vlastní studnu umístěnou v zahradě. Plyn je přiveden pouze do pilířku měření, rozvod v domě není proveden. Stáří stavby dle sdělení vlastníka je k datu ocenění 80 let. Předmětem ocenění je i studna, stavba prádelny s kůlnou, stavba garáže, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemkové parcely. Jedná se o pozemky p.č. St. 186 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 186 m2, p.č. St. 261 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2, p.č. 864/7 - zahrada o výměře 1 155 m2 a p.č. 864/27 - zahrada o výměře 137 m2. Venkovní úpravy sestávají z přípojek, pilířku měření, zpevněných ploch, oplocení pozemku, vchodových vrátek a vjezdových vrat.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. POZEMKY

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle metodiky pro tržní oceňování nemovitostí zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

-4-


1. Ocenění pozemků .1. POZEMKY Jedná se o pozemkové parcely p.č. St. 186 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 186 m2, p.č. St. 261 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2, p.č. 864/7 - zahrada o výměře 1 155 m2 a p.č. 864/27 - zahrada o výměře 137 m2. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - K nemovitosti je zřízeno zástavní právo k zajištění pohledávky a exekuční příkaz k prodeji. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III I

0,00 -0,02

IV

1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

II II

0,00 -0,10

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,950 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec -5-


Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - . Výrazný vliv na cenu nemovitosti je blízkost frekventované železniční dráhy o dvou párech kolejí ve vzdálenosti cca 20 m bez protihlukových opatření.

I

0,00

VI

0,00

V

0,00

I

0,00

II II I

0,00 0,00 -0,05

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,876 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,876 = 0,832 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 398,99 0,832 Typ § 4 odst. 1

Název

Parcelní číslo St. 186

Výměra [m2] 186,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 261 22,00 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 864/7 1 155,00 § 4 odst. 1 zahrada 864/27 137,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

-6-

Upr. cena [Kč/m2] 331,96

Jedn. cena [Kč/m2] 331,96

Cena [Kč] 61 744,56

331,96

7 303,12

331,96 331,96

383 413,80 45 478,52 497 940,-


Ocenění staveb na pozemcích RODINNÝ DŮM Jedná se o podsklepenou, dvoupodlažní stavbu rodinného domu s podkrovím. V rodinném domě se nachází v přízemí chodba, veranda, 3 obytné místnosti a koupelna, ve které je vyzděný sprchový kout a WC. V obytné kuchyni se nachází kuchyňská linka s průtokovým ohřívačem teplé vody a umývadlo. V patře se nachází chodba, veranda, kuchyně, dva pokoje a koupelna. V koupelně se nachází vana, umývadlo, WC a el. boiler. V kuchyni se nachází el. kuchyňský sporák a dřez s průtokovým ohřívačem teplé vody. V podkroví se nachází chodba, jedna obytná místnost a půda. V suterénu se nachází skladové prostory. Dům má ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva umístěným v suterénu domu. Z inženýrských sítí je dům napojen na el. síť a obecní vodovod. Dům je odkanalizován do žumpy umístěné pod kůlnou přistavěnou k rodinnému domu. Dále je dům také napojen na vlastní studnu umístěnou v zahradě. Plyn je přiveden pouze do pilířku měření, rozvod v domě není proveden. Stáří stavby dle sdělení vlastníka je k datu ocenění 80 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 2 301,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží I.PP zats. pl.: 10,65*9,00+0,50*6,43 = I. NP: 10,60*8,90+3,73*1,40+0,46*6,43+(( = 0,75+2,10)*0,90) II. NP: = Název podlaží I.PP zats. pl.: I. NP: II. NP:

Zastavěná plocha 99,07 m2 105,08 m2 105,08 m2

10,65*9,00*2,85 = (10,60*8,90+3,73*1,40+0,46*6,43+((0,75+2, = 10)*0,90))*(2,77) II. NP: (105,08)*(2,77) = zastřešení: (1/6)*8,90*3,75*(2*10,60+3,50)+(10,60*8,90 = +0,46*6,43)*0,75+24 Obestavěný prostor - celkem: =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení -7-

105,08 m2

Konstrukční výška 2,85 m 2,77 m 2,77 m

Obestavěný prostor I.PP zats. pl.: I. NP:

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,94

99,07 m2 105,08 m2

ZP1 = ZP =

273,17 m3 291,08 m3 291,07 m3 234,37 m3 1 089,69 m3 105,08 m2 309,23 m2


Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,60

č. III III III II I III

Vi typ D 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

III II III

0,01 -0,05 0,85

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III I

0,00 -0,02

IV

1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

II

0,00

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,60 = 0,490 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - K nemovitosti je zřízeno zástavní právo k zajištění pohledávky a exekuční příkaz k prodeji. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,950 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce -8-


4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - . Výrazný vliv na cenu nemovitosti je blízkost frekventované železniční dráhy o dvou párech kolejí ve vzdálenosti cca 20 m bez protihlukových opatření.

II

-0,10

I

0,00

VI

0,00

V

0,00

I

0,00

II II I

0,00 0,00 -0,05

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,876 i=2

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 301,- Kč/m3 * 0,490 = 1 127,49 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 089,69 m3 * 1 127,49 Kč/m3 * 0,950 * 0,876= 1 022 453,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 022 453,05 Kč

ZDĚNÁ KŮLNA A PRÁDELNA Jedná se vyzdívanou stavbu prádelny a kůlny, které jsou umístěny mezi stavbou rodinného domu a garáží. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - K nemovitosti je I -9-

Pi -0,03 0,00 0,00 -0,02


zřízeno zástavní právo k zajištění pohledávky a exekuční příkaz k prodeji. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav

1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,950 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,03 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VI 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - . Výrazný vliv na I -0,05 cenu nemovitosti je blízkost frekventované železniční dráhy o dvou párech kolejí ve vzdálenosti cca 20 m bez protihlukových opatření. 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,876 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,832 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha I. NP - zast. pl. 8,60*3,10

=

[m2] 26,66

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha

Název

- 10 -


26,66 m2

I. NP - zast. pl.

3,10 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (8,60*3,10)*(3,10)

=

[m3] 82,65 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 82,65 m3 82,65 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy zděné dřevěné chybí dřevěný neumožňující podkroví pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné zdvojená betonová světelná

Hodnocení standardu S S S C P S S S X S S S S

Část [%] 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Obj. podíl [%] S S S C P S S S X S S S S

7,10 31,80 19,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 - 11 -

Část [%] 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 9,90 0,00 3,36 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80


Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

86,16 0,8616

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,8616 0,8000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 82,65 m3 * 1 787,82 Kč/m3

= =

1 787,82 147 763,32 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 120 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,333 49 205,19 Kč 0,832 40 938,72 Kč

ZDĚNÁ KŮLNA A PRÁDELNA - zjištěná cena

=

40 938,72 Kč

GARÁŽ Jedná se o zděnou stavbu garáže, která je přistavěna ke stavbě prádelny. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 26):

Garáž § 37 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 28 let 1 039,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží I. NP zast. pl.: 6,10*3,80 Název podlaží I. NP zast. pl.:

=

Zastavěná plocha 23,18 m2

Obestavěný prostor I. NP zast. pl.: (6,10*3,80)*(2,80) Obestavěný prostor - celkem:

23,18 m2

Konstrukční výška 2,80 m

= =

64,90 m3 64,90 m3

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku

č. - 12 -

Vi


0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 28 let: s = 1 - 0,005 * 28 = 0,86

II

typ B

II II II II III III

0,00 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,85

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III I

0,00 -0,02

IV

1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

II II

0,00 -0,10

I

0,00

VI

0,00

V

0,00

I

0,00

5

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V6 * 0,86 = 0,709 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - K nemovitosti je zřízeno zástavní právo k zajištění pohledávky a exekuční příkaz k prodeji. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,950 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti - 13 -


komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - . Výrazný vliv na I cenu nemovitosti je blízkost frekventované železniční dráhy o dvou párech kolejí ve vzdálenosti cca 20 m bez protihlukových opatření.

0,00 0,00 -0,05

11

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,876

Index polohy

i=2

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 039,- Kč/m3 * 0,709 = 736,65 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 64,90 m3 * 736,65 Kč/m3 * 0,950 * 0,876= 39 786,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

39 786,30 Kč

STUDNA Jedná se o kopanou studnu umístěnou v zahradě, na kterou je rodinný dům napojen. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 18,00 m 1 ks 2222

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - K nemovitosti je zřízeno zástavní právo k zajištění pohledávky a exekuční příkaz k prodeji. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III I

0,00 -0,02

IV

1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,950 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. - 14 -


včetně Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - . Výrazný vliv na cenu nemovitosti je blízkost frekventované železniční dráhy o dvou párech kolejí ve vzdálenosti cca 20 m bez protihlukových opatření.

č. I

Pi 1,03

I

0,00

II II

0,00 -0,10

I

0,00

VI

0,00

V

0,00

I

0,00

II II I

0,00 0,00 -0,05

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,876 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,832 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m další hloubka: 8,00 m * 5 200,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 11 990,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny

+ + + + = * * =

9 750,- Kč 19 050,- Kč 41 600,- Kč 11 990,- Kč 82 390,- Kč 0,8000 2,3020 151 729,42 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp

* = *

0,200 30 345,88 Kč 0,832

- 15 -


Cena stavby CS

=

25 247,77 Kč

STUDNA - zjištěná cena

=

25 247,77 Kč

Cena staveb celkem

=

1 128 425,84 Kč

Ocenění porostů na pozemcích TRVALÉ POROSTY Jedná se o ovocné a okrasné stromy a keře. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč m2 m2 Kč * =

TRVALÉ POROSTY - zjištěná cena

497 940,00 1 500 1 250 414 950,00 0,065 26 971,75 26 971,75 Kč

Cena porostů celkem

=

26 971,75 Kč

POZEMKY - zjištěná cena

=

1 653 337,59 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění celkem 1.1.Celkem

1 653 337,60 Kč

1. Ocenění celkem

1 653 337,60 Kč

Celkem

1 653 337,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 653 337,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmilionšestsetpadesáttřitisíctřistačtyřicet Kč

- 16 -

1 653 340,- Kč


Pro použití srovnávací metody nebyly v místě a čase zjištěny nejméně tři tržní ceny stejných, nebo obdobných nemovitostí, ani dostatečný počet relevantní nabídky a poptávky nemovitostí inzerovaných na realitním trhu pro danou oblast. Z těchto důvodů se ocenění nemovitostí opírá i o cenový předpis MF, který provádí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, a určuje způsoby ocenění i pro odhad ceny obvyklé . 

V souladu s § 66 zákona 120/2001 Sb., je cena stanovena podle § 2 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb., s ohledem na ustanovení první věty tohoto odstavce. 

Určená porovnávací cena nemovitosti v souladu se zák. 151/1997 Sb., § 2, odst. 1) věty první a vyhlášky MF provádějící některá ustanovení zákona činí celkem:

1 653 340,- Kč  

Vyhodnocení nabídky RK na realitním trhu: Vyhodnocení současné nabídky na základě výběru vhodných nemovitostí inzerovaných RK v oblasti do 10 km od obce Libochovany prostřednictvím Internetu, se nabízí 299 rodinných domů v různé cenové výši nabídky a ve výrazně odchylném cenovém rozpětí. Z hodnocení vyplývá výrazný převis nabídky nad poptávkou. Pro oceňovanou nemovitost v porovnání s výběrem má vliv její umístění cca 20 m od frekventované dvou párové železnice bez protihlukových opatření. Výhodou je umístění v obci Libochovice s pozemkem ve funkčním celku se stavbou nad 1000 m2 a solitérní umístění celé nemovitosti oproti hodnocenému výběru. VÝBĚR NABÍDKY PRODEJE NEMOVITOSTÍ Z INTERNETU poř. č. 1 2 3 4 5

NC

korekce

Upr. NC

v Kč

index*

v Kč

1 100 000 1 400 000 1 550 000 1 680 000 1 700 000

0,95 0,95 0,95 0,90 0,95

1 045 000 1 330 000 1 472 500 1 512 000 1 615 000 1 394 900

Popis nabídky z inzerce RK RD - Libochovany 5+2, malý pozemek RD - Dobkovičky 5+1, poz. 1857 m2 RD - Bořislav , dvě NP obytná, už.pl. 400m2 RD - Svádov, 3 BJ2+1, poz. 1162m2 RD - Býčkovice, 5+1 poz. zahr. 695 m2

SUMA: průměr NC po úpravě:

VÝHODNOCENÁ PRŮMĚRNÁ HODNOTA INZEROVANÉ NABÍDKY:

váha**

2,0 3,0 5,0 4,0 1,0 15,0

násobek 2 090 000 3 990 000 7 362 500 6 048 000 1 615 000 21 105 500

1 407 033 Kč

* Úprava NC indexem podle RK zohledňující rozdílnost marží a odhad slevy z NC v čase nabídky k dosažené tržní ceně ** Váha - přidělena odhadcem, zohledňující odchylnost porovnávané nabídky k oceňované nemovitosti v rozpětí 1 - 5 (0,5-5)

Vyhodnocení metodik ocenění: Pro ocenění nemovitosti byly zvoleny nejobjektivnější použitelné metody, které jsou podkladem pro stanovení návrhu tržní hodnoty odborným odhadem. Pro použití srovnávací metody nebyly v místě a čase zjištěny nejméně tři tržní ceny stejných, nebo obdobných nemovitostí, pouze dostatečný počet relevantní nabídky a poptávky nemovitostí inzerovaných na realitním trhu pro danou oblast. Z těchto důvodů se ocenění nemovitosti v tomto ZP opírá jednak o cenový předpis MF, který provádí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, jako použitelnou metodu i pro odhad ceny obvyklé a její srovnání s vyhodnocením realitního trhu podle výběru z nabídky RK. Zjištěná cena se od vyhodnoceného stavu nabídky a poptávky na realitním trhu významně neodchylují. Pro odhad výsledné ceny obvyklé k datu ocenění, se použije určená - 17 -


cena porovnávacím způsobem podle cenových předpisů, jako hodnota objektivní zohledňující všechny postupy obvykle používaných metod pro tržní oceňování nemovitostí. Vyhodnocení realitního trhu z výběru inzerce poskytuje jen informaci o hledané hodnotě ovlivněné výběrem bez možnosti srovnání všech parametrů s oceňovanou nemovitostí. To objektivněji nahrazuje použitá metoda porovnávací určená podle cenových předpisů.

Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: 

Práva a závady charakteru zřízeného věcného břemene nebyly z dostupných podkladů zjištěny. Jiné závady s nemovitostí spojené, vyjma zástavních práv a exekučních příkazů nebyly rovněž zjištěny.

Stanovisko k návrhu tržní hodnoty - ceny obvyklé: Na základě použitých metod ocenění a po jejich vyhodnocení, odhaduji tržní hodnotu - cenu obvyklou stanovenou po zaokrouhlení na deset tisíc Kč ve výši:

1 650 000,- Kč Slovy: Jedenmilionšestsetpadesáttisíc Kč Znalecký posudek je určen podle zadání výhradně pro účel exekučního řízení jako podklad k rozhodnutí soudního exekutora o ceně výsledné. Platnost tohoto znaleckého posudku je omezena platností oceňovacích předpisů, technickým a právním stavem nemovitosti k datu ocenění, a dostupnou úrovní podkladů včetně znalcem zjištěných informací.

Václav Kroft Medový Újezd č.p. 130 337 01 Rokycany V Medovém Újezdě 30.1.2014

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 8.6.1984 č.j. Spr 2657/84 a ze dne 12.9.1997 č.j. Spr 1586/97 a ze dne 5.8.2011 č.j. Spr 1721/2011 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí, podniků a jejich částí, pohledávek a závazků, majetkových účastí a akcií, základní obor stavebnictví odvětví stavební materiál, stavby obytné, stavby průmyslové a stavební odvětví různá se specializací rozpočty staveb, ceny stavebních dodávek. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2080/1/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014104. - 18 -


E. SEZNAM PŘÍLOH Fotokopie LV č. 102 ................................................................ 3 strany Snímek pozemkové mapy ...................................................... 1 strana Nabídky RK ............................................................................ 5 stran

- 19 -

2014. O ceně rodinného domu č.p. 166 s příslušenstvím v k.ú. Libochovany, obec Libochovany, okr

Recommend Documents