Znalecký posudek č. 48-4237/16 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Pozemek parc.č. St. 1849 a St. 1895, jejichž součástí je zemědělská stavba bez čp/če, a pozemek parc.č. 1362/4, 1362/6, 1362/9, 1362/10, 1362/11, 1368/1, 1368/2, 1368/5 a 1369/2. Obec: Čeladná bez čp/če Okres: Frýdek-Místek PSČ 139 12 Katastrální území: Čeladná Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Čeladné Identifikační kód: 619116
Vlastník bytového domu a pozemků: Honzek Martin Objednatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 10.3.2016. Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
Tento znalecký posudek obsahuje 12 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 25.4.2016
Elektronicky podepsal(a) Ing. František Vlček Datum: 2016.04.27 14:16:24 CEST
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitých věcí ......................................................................................................... 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 7 C. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací..................................................... 9 D. Omezení vlastnických práv ................................................................................................. 10 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí............. 11 Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 2523/08-186 ze dne 3.2.2016 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 2523/08-186 ze dne 3.2.2016 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1813 pro k.ú. a obec Čeladná, okres FrýdekMístek. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 1813, a to: - pozemek parc.č. St. 1849 o výměře 47 m2 – zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je zemědělská stavba bez čp/če - pozemek parc.č. St. 1895 o výměře 72 m2 – zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je zemědělská stavba bez čp/če - pozemek parc.č. 1362/4 o výměře 1783 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1362/6 o výměře 503 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 1362/9 o výměře 423 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1362/10 o výměře 175 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1362/11 o výměře 931 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1368/1 o výměře 348 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1368/2 o výměře 248 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 1368/5 o výměře 132 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1369/2 o výměře 1016 m2 – ostatní plocha Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství zemědělské stavby. b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.
Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 10.3.2016 od 09.30 hod bez účasti povinného pana Martina Honzeka. Objekt zemědělské stavby nebyl zpřístupněn.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1813 pro k.ú. a obec Čeladná, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 3.2.2016.
4
2. Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Frýdek Místek, mapový list č. -6—4/3 v měřítku 1:2000 ze dne 10.2.2016 3. Ostatní podklady - Dohoda o vypořádání společného jmění manželů ze dne 7.7.2005 - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 10.3.2016 - Informace zjištěné při místním šetření
5
Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
6
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaná zemědělská stavba na okraji areálu na zpracování vlny s pozemky se nachází v jižní části obce Čeladná, poblíž řeky Čeladenky. Centrum obce Čeladná, kde se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, mateřská a základní škola, kostel, obchod s potravinami a sportovní hřiště) je vzdáleno 1,2 km severním směrem. Kompletní infrastruktura a síť služeb se nachází ve městě Frýdlant nad Ostravicí, které je od oceňované nemovitosti vzdáleno 8 km severním směrem. Zemědělská stavba je umístěn v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/56, spojující města Frýdlant nad Ostravicí, Frýdek-Místek a Ostrava, je možné ve vzdálenosti 4,5 km. V obci Čeladná se nacházejí zastávky meziměstské autobusové dopravy. Nejbližší autobusová zastávka (Čeladná, Přádelna vlny) se nachází ve vzdálenosti 350 m. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha zemědělskou stavbou činí 120 m2. Užitná plocha zemědělské stavby činí 102 m2. Celková výměra pozemků činí 5 678 m2. Příslušenství k nemovitosti tvoří přípojky zpevněné plochy. Toto příslušenství zemědělské stavby není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění pozemků a nemovitosti. Zemědělská stavba je umístěna na pozemku parc.č. St. 1849 a St. 1895. Pozemky parc.č. St. 1849 a St. 1895 spolu s pozemky parc.č. 1362/4, 1362/9, 1362/10, 1362/11, 1368/1, 1368/2, 1368/5, 1369/2 tvoří jeden funkční celek. Pozemek parc.č. 1362/6 se nachází 20 m východním směrem od funkčního celku. Pozemky se nachází v rovinatém terénu. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňované zemědělská stavba se nachází v jižní části obce Čeladná, poblíž řeky Čeladenky v zástavbě objektu pro zpracování vlny. Pozemky parc.č. St. 1849 a St. 1895, 1362/4, 1362/9, 1362/10, 1362/11, 1368/1, 1368/2, 1368/5, 1369/2 tvoří jeden funkční celek. Pozemky se nachází v rovinatém terénu. Přístup a příjezd k zemědělské stavbě a k pozemkům je možný z jihovýchodní strany ze zpevněné komunikace, ve vlastnictví jiných soukromých vlastníků a dále z komunikace ve vlastnictví obce. Přístup a příjezd není po právní stránce zajištěn. Zemědělská stavba byla postavena odhadem v 60. letech minulého století. Nemovitost byla v roce 1997 koupena současným vlastníkem od obce. Naposledy byla stavba užívána vlastníkem jako autoopravna a dílna. Ke dni ocenění je bez využití. Nemovitost je napojena na inženýrské sítě a to elektro a vodu. Objekt pravděpodobně není vytápěn.
7
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Zemědělská stavba bez čp/če Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Zemědělská stavba bez čp/če Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o nepodsklepenou samostatně stojící zemědělskou stavbu s jedním nadzemním podlažím. V nemovitosti se pravděpodobně nachází jedna místnost a s hygienickým zázemím. Stavba je založena na betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je polovalbová, krytá vlnitou lepenkou. Stropní konstrukce jsou dřevěné trámové. Klempířské konstrukce jsou z hliníkového plechu. Venkovní omítka je vápenná z větší části opadaná. Vnitřní omítky jsou pravděpodobně vápenné hladké. Podlahy jsou pravděpodobně betonové. Vstup do budovy zajišťují kovová vrata. Okna jsou tvořena skleněnými tvárnicemi, luxferami. Ke dni ocenění je zemědělská stavba bez využití nachází v horším stavebně-technickém stavu bez údržby. Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : 1.nadzemní podlaží místnost Výměra celkem Stáří budovy: 2016 - 1960 = 56 roků
m2 m2
102.00 102.00
8
Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Výchozí podíl společných prostor a vybavení Výchozí cena bytu Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč Kč Kč Kč %
59 262.00 0.00 1 024 080.00 1 083 342.00 150.00 1.00
Výchozí cena bytu CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
1 625 013.00 1960 100 60.00
Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
650 005.20 -5.20 650 000.00
9
C. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací S ohledem na velikost zemědělské stavby, její stav a skutečnost, že hodnota pozemků výrazně převyšuje cenu objektu, jsou porovnávací metodou hodnoceny pouze pozemky. Po pozemcích uvedeného typu - pozemky pro výrobu, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění pozemku, nezajištění přístupu po komunikaci na pozemcích soukromých vlastníků, napojení na IS a k možnosti jeho využití jsem názoru, že oceňovaný pozemek je hůře obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný bytový dům, tyto bytové a rodinné domy: Typ objektu, lokalita srovnatelného rodinného domu
Druh pozemku
Celková plocha v m2
Stavební pozemek, Čeladná, okr. Frýdek-Místek
Stavební, IS elektro, voda ze studny
1 409 m2
Stavební pozemek, Čeladná, okres Frýdek-Místek
Stavební, IS přivedeny k pozemku
5 700 m2
Stavební pozemek, Metylovice, okres Frýdek-Místek Zahrada, Frýdlant nad Ostravicí Nová Ves, okres Frýdek-Místek Stavební pozemek, ul. Planinská, Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín
Stavební, IS přivedeny k pozemku Zahrada, IS přivedeny k pozemku Zahrada, IS přivedeny k pozemku
Cena pozemku [Kč] Datum Cena na m2 plochy nabídky prodeje [Kč] 441 000 2016 313 2 257 200 2016 396
3 010 m2
809 991 2016 269
1 900 m2
450 000 2016 237
3 912 m2
1 034 100 2016 264
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný stavební pozemek v průměru od 200 do 400 Kč/m2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k velikosti, obtížně využitelném tvaru pozemkového celku odhaduji srovnávací hodnotu nemovitosti při spodní hranici zjištěného rozmezí na částku ve výši:
200 Kč/m2 za plochy pozemků společně se zemědělskou budovou se kterou tvoří jeden funkční celek (5 678 m2)
tj. celkem 1 135 600 Kč
10
D. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňované zemědělské stavbě ani k pozemkům neváží žádná další věcná břemena, nájemní práva ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitých věcí v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní práva exekutorská, zákonná a soudcovská k zajištění pohledávek věřitelů. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz. Výpis z katastru nemovitostí č. 1813 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
11
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 2523/08-186 ze dne 3.2.2016 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1813 pro k.ú. a obec Čeladná, okres FrýdekMístek. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 1813, a to: - pozemek parc.č. St. 1849 o výměře 47 m2 – zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je zemědělská stavba bez čp/če - pozemek parc.č. St. 1895 o výměře 72 m2 – zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je zemědělská stavba bez čp/če - pozemek parc.č. 1362/4 o výměře 1783 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1362/6 o výměře 503 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 1362/9 o výměře 423 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1362/10 o výměře 175 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1362/11 o výměře 931 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1368/1 o výměře 348 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1368/2 o výměře 248 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 1368/5 o výměře 132 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1369/2 o výměře 1016 m2 – ostatní plocha
Výsledné ceny: Pozemky parc.č. St. 1849, St. 1895, 1362/4, 1362/6, 1362/9, 1362/10, 1362/11, 1368/1, 1368/2, 1368/5 a 1369/2 Nákladová cena objektu zemědělské stavby
Kč
650 000
Zjištěná cena srovnávací metodou (po zaokrouhlení)
Kč
1 136 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde je oceňovaný pozemek umístěn, ale zejména s ohledem na charakter pozemku a možnost jejich využití, odhaduji obvyklou cenu pozemku ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to na částku ve výši (po zaokrouhlení):
1 136 000 Kč
12
Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí Rozdělení obvyklé ceny nemovitostí oceněných jako jednoho užitného celku je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých nemovitých věcí a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Pozemek parc.č. St. 1849, jehož součástí je zem. stavba bez čp/če
Kč
9 500
Pozemek parc.č. St. 1895, jehož součástí je zem. stavba bez čp/če
Kč
14 500
Pozemek parc.č. 1362/4
Kč
356 600
Pozemek parc.č. 1362/6
Kč
100 600
Pozemek parc.č. 1362/9
Kč
84 600
Pozemek parc.č. 1362/10
Kč
35 000
Pozemek parc.č. 1362/11
Kč
186 300
Pozemek parc.č. 1368/1
Kč
69 600
Pozemek parc.č. 1368/2
Kč
49 600
Pozemek parc.č. 1368/5
Kč
26 400
Pozemek parc.č. 1369/2
Kč
203 300
Celkem
Kč
1 136 000
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 48-4237/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 25.4.2016
